土地争议处理办法精选(九篇)

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第1篇：土地争议处理办法范文

    省国土管理局《关于非法转让、炒卖土地清理中有关问题的处理意见》已经省人民政府批准，现转发给你们，请遵照执行。

    关于非法转让、炒卖土地清理中有关问题的处理意见

    （省国土管理局  一九九九年十一月）

    根据国务院和省政府的统一部署，从今年年初开始，全省开展了非法转让、炒卖土地的清理工作。目前清理工作申报登记已基本结束，转入调查核实和处理阶段。鉴于各地在清理中出现的违法用地情况比较复杂，处理工作涉及的政策性较强，为保证这项工作的如期完成，现就清理中有关问题的处理提出如下意见：

    一、清查处理的原则

    各级政府要严格按照土地管理有关法律、法规、规章和省政府苏政发〔1995〕34号、省政府办公厅苏政办发〔1997〕139号及本文件规定，按照申报从宽、被查从严、分类分段、依法处理的原则，切实抓好清理中发现的非法转让、炒卖土地等土地违法问题处理，以进一步加强耕地保护，规范土地市场交易行为，促进全省经济和社会的可持续发展。

    二、清查处理的时间及政策界限

    对发生在1997年4月15日以前的非法转让、炒卖土地等土地违法行为，凡符合土地利用总体规划，又在规定时间内主动向国土管理部门申报的，可免予处罚，按本文件规定补办有关用地审批手续。

    对1997年4月15日以后发生的非法转让、炒卖土地等土地违法行为，凡符合土地利用总体规划，又在规定时间内主动向国土管理部门申报的，在从轻给予经济处罚并落实到位后，按本文件规定补办有关用地审批手续。

    对不主动申报而被查发现的，特别是新《土地管理法》施行后发生的非法转让、炒卖土地等土地违法行为，一律进行立案查处，予以经济处罚，并按照国土资源部国土发〔1999〕87号文件规定，追究有关责任人的政纪责任，构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

    各地非法转让、炒卖土地等土地违法行为的处理工作，应在今年年底前全部结束。

    三、补办有关用地审批手续

    对于不同类型的非法转让、炒卖土地，符合土地利用总体规划的，经处罚分别按以下规定补办用地审批手续：

    （一）未经批准，擅自将国有划拨土地改变为经营性用地，不发生土地产权变化的，补办出让、出租手续，补交出让金或租金。其中进行房地产开发的，必须办理出让手续，补交土地出让金。改变为非经营性用地的，可保留划拨土地使用权，办理土地变更登记手续。

    （二）未经批准，擅自转让、出租、抵押，作价入股国有划拨土地使用权的，原则上应由现土地使用者重新办理国有土地有偿使用手续。其中直接利用国有划拨土地或以建设经济适用房、安居房、解困房为名进行房地产开发的，由房地产开发商或房屋产权单位补办出让手续；若已出售给个人的，可保留国有划拨土地使用权，办理土地变更登记手续。

    （三）未经批准，擅自将集体农用地改为非农业建设用地的（含城镇居民非法占用集体土地建住宅），根据现实土地用途，办理征用、有偿使用或直接办理土地变更登记手续。其中进行房地产开发的，应办理土地征用和出让手续，补交土地出让金。

    （四）未经批准，非法转让、出租、抵押、作价入股集体建设用地的，应由现土地使用者与集体土地所有者办理土地有偿使用手续。

    （五）以开发各类“果园”、“庄园”、“观光农业”等农林项目名义，以及利用拍卖的“四荒”土地进行招商和炒卖土地的，由现土地使用者补办有偿用地手续。

    （六）以有偿方式依法取得，但不符合法律规定和合同约定条件，非法转让、出租、抵押国有土地使用权的，重新办理有关国有土地使用权有偿使用手续。

    （七）利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地的，私自签定的协议无效，并撤消原用地批文，按《城市房地产管理法》第六十五条的规定予以处罚。若没有进行破土动工建设的，由国家或集体收回土地使用权；若已经进行建设的，由现土地使用者办理有偿用地手续。

    （八）为支持小城镇建设和国有企业改革，促进经济发展，降低企业改革成本，对于小城镇建设和国有企业改革涉及的违法用地，按有关规定处罚后，凡属于国有存量建设用地的，在补办有偿使用手续时，原土地使用者已交纳过的有关规费不再征收；凡属于新增建设用地的，在补办征用或农用地转用手续时，涉及农业重点开发建设资金的，按当时标准征收。

    四、清理处理的权限

    对于非法转让、炒卖土地的查处，原则上按违法行为当时的用地批准权限进行处理。凡涉及集体土地，发生在1999年1月1日以后，且需办理土地征用或农用地转用的，一律报省审批。

第2篇：土地争议处理办法范文

在手机APP上刷个脸，就可方便查询自身信用信息。记者昨日从《上海市公共信用信息归集和使用管理办法》施行情况新闻通气会上获悉，将于3月1日正式实施的《上海市公共信用信息归集和使用管理办法》明确、细化了公共信用信息的范围，例如地铁逃票，拖欠水、电、燃气公用事业费、且经催告后超过6个月仍未缴纳的行为将记录到个人诚信档案。

为守信者提供便利

据介绍，《办法》明确规定了具体的激励措施与惩戒措施，主要包括：一是突显“守信受益”。在同等条件下，对信用状况良好的个人和单位，给予简化程序、优先办理等便利，或者在财政资金补助、税收优惠等政策扶持活动中列为优先选择对象。二是充实“惩戒措施”。

对信用状况不好的单位，依法“取消已经享受的行政便利化措施”、“限制参加政府购买服务、国有土地出让”等;对于失信个人，还可以依法“限制担任企业法定代表人、负责人或者高级管理人员”等。三是建立 “严重失信名单”制度。

明确行政机关应当对严重失信的个人、法人和其他组织建立名录，依法采取市场禁入措施或者市场强制退出措施，避免失信法人“换马甲” 重新注册公司的行为。

人脸识别可查自己

据悉，市信用平台2019年建成运行，目前向平台提供“信用大数据”的单位达99家，涉及行政、司法、公用事业等单位，其中包括中央在沪单位10家、社会组织13家。

信息事项的品种达3444项：法人信息2772项，自然人672项，涉及登记类、资质类、监管类、判决类、执行类、违约类、管理类、公益类等。

记者了解到，市信用中心作为平台的运行维护单位，首次推出公共信用信息查询、异议处理、信用机构服务3个服务指南。

如在公共信用信息查询的指南中明确，除了到华山路1358号平台的服务大厅现场查询外，还增设了APP查询、公众号查询和上海诚信网查询等线上查询渠道。

市民百姓只要通过“上海信用平台”APP人脸识别、短信验证等确认身份，就可实现“本人查本人”的信用报告查询。

争议信息可“自辩”

此外，如果市民对自身信用信息有异议，可以根据《上海市公共信用信息服务中心异议处理服务指南》申请修正或撤销。

若本人公共信用信息记载错误或遗漏的，侵犯其商业秘密、个人隐私的，或是失信信息超过查询期限仍未删除的，市民可以提出异议申请。

对于有争议但事实存在的信用信息，无法修改或撤销，本人可以做“异议”标注，充分保障了信息主体合法权益。

第3篇：土地争议处理办法范文

甲方(出让方)：乙方(受让方)：

住所地： 住所地：

法定代表人： 法定代表人：

鉴于， 公司(以下简称转让公司)是由甲方于 年 月 日基于其掌握的 技术针对 项目投资注册的全资控股公司，注册资本 万元，营期限为 年。甲方有意将其所属的占 %股权的转让公司按本协议规定的条款和条件转让给乙方，乙方愿意按同样的条件受让转让公司故此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》等法律法规、政策之规定，并本着平等互利、友好协商的原则，双方签订本协议。

一、转让公司的基本情况：

转让公司名称为 公司，注册资本 万元(无形资产占 %)，评估价值 万元，涉及土地 平方米，涉及员工安置 人，涉及银行债权 万元，住所地： ，经营范围： 。

二、员工的安置：

本合同公司转让时所涉及员工的安置，经甲、乙双方约定按如下方式处理： 一并由乙方接收

三、债权、债务处理

经甲、乙双方约定，按如下办法处理：一并由乙方接收

四、土地使用权使用方式

本合同转让公司坐落场所的土地性质为 ，经甲乙双方约定，按如下办法处理：一并由乙方接收

五、公司转让价款及支付方式：

1、转让价款为人民币(大写) 元，双方约定在本合同签订后三日内，乙方预支付甲方 %转让价款(包括20%定金，适用定金规则)。

2、甲方收到乙方上述 %转让价款后，

，乙方支付给甲方剩余 %转让价款。

六、产权交割

甲方收到乙方100%转让价款后，转让公司相关权利义务归乙方所有，甲方不再承担任何权利义务。甲乙双方约定在一月内办理相关产权交割手续。

七、费用和税费

经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的费用和税费按如下方式处理： 乙方承担

八、争议处理

在本合同履行过程中，甲、乙双方发生争议，经协商无效时，当事人可以依法向具有管辖权人民法院。

九、违约责任

1、如因乙方原因导致本合同无法履行或乙方不履行合同的约定，则无权要求返还定金;如因甲方原因导致本合同无法履行或甲方不履行合同的约定，应当向乙方支付相当于乙方交付定金的补偿;

2、乙方未能按期支付本合同公司的价款，或者甲方未能按期交割本合同公司，每逾期一日应按逾期部分金额的 %，向对方支付违约金。

3、一方违约给另一方造成直接经济损失，且违约方支付违约金的数额不足以补偿对方的经济损失时，违约方应偿付另一方所受损失的差额部分。

十、合同的变更和解除

当发生下列情况之一时，可以变更、解除合同;

1、因情况发生变化，当事人双方协商一致，并订立了变更或解除协议，而且不因此损害国家和社会公共利益的。

2、由于不可抗力致使本合同的条款不能履行的。

3、由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认同的。

本合同需变更或解除，甲、乙双方必须签定变更或解除协议。

十一、权证变更

甲、乙双方在交割完成后，由负责,于 日之内办妥权证变更事项。

十二、双方约定的其他条款：

十三、合同的生效

本合同由甲、乙双方当事人签字盖章后生效。

十四、其他

本合同共 页，附件 件(共 页)。一式 份，甲、乙双方各执 份;产权交易机构备案 份

第4篇：土地争议处理办法范文

一、土地纠纷的种类及表现形式

在现实生活中，因土地使用而引发的争议多种多样，通常表现为土地权属争议（其中又可分为土地所有权争议和土地使用权争议）、土地侵权争议、土地合同争议和土地相邻关系争议等四种类型。土地权属争议是指当事人在土地使用过程中，就土地的所有权和使用权归属所发生的争议。在这里有必要将土地所有权与物权法中的所有权有所区别。根据相关物权法理论，所有权是所有人对其所有的财产进行占有、使用、收益、处分的权力，所有权是物权中最完整、最充分的权力，其上述四种权能往往作为一个整体由一个主体来行使。而土地所有权作为一种具有财产权的用益物权，理论上当然包含着土地使用权，但是由于土地资源的特殊性，实践中土地的所有权和使用权往往是分离的。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，土地所有权主体单一、明确，就土地所有权发生的争议极少。实践中，大量的土地权属争议主要集中在土地使用权争议，所以，实践中的土地权属争议主要指土地使用权争议，这也是审判工作所关注的重点。

土地侵权纠纷是合法土地使用权人因第三人侵害其土地使用权而发生的争议。实践中，容易与土地侵权纠纷发生混淆的是土地相邻关系纠纷，在此有必要加以厘清。相邻关系是两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使己方不动产占有、使用、收益、处分权力时与不动产相邻方发生的权力义务关系。相邻关系从本质上讲是一方所有权人或使用权人合法权力的行使，同时，是对他人（相邻方）所有权或使用权的限制。土地相邻关系作为相邻关系中的一种，符合相邻关系的所有特征，其与土地侵权纠纷有着明显的区别：（一）土地相邻关系纠纷中相邻权人在相邻土地上的相关行为是其合法权利的行使，而土地侵权中侵权人针对争议土地的行为是一种违法行为；（二）土地相邻关系中相邻各方对争议土地都有合法的土地使用权，而土地侵权争议中必然有一方或双方都有合法的土地使用权；（三）在责任承担基础方面，因土地相邻各方就相邻土地所进行的行为是其合法权力的行使，不存在过错，因此而给相邻方造成的不便或损失应予以补偿。而土地侵权责任承担适用过错责任原则，侵权人对其因过错行为而给合法土地所有权人或使用权人造成的损失进行赔偿。

土地合同主要指土地出让合同和土地承包合同。土地合同争议主要是发生在土地出让人与土地受让人或土地发包人、承包人及转包人在土地出让合同或土地承包合同的签订、履行过程中发生的争议，其争议主体是土地出让合同或土地承包合同的当事人。鉴于土地合同纠纷主体、内容的特殊性，此类纠纷容易区分，解决途径和程序也相对明确。

以上对土地争议的种类从理论上进行阐述具有现实意义。区分土地争议的种类是确定土地争议主管部门及通过适当诉讼程序解决土地纠纷的前提。实践中，当事人因为对土地争议的种类认识不清从而不能正确认定土地争议管理部门，导致大量的土地纠纷不能及时有效解决，因此，必须树立这样一种意识，当涉及土地纠纷时首先要分清土地争议的类型，然后再确定适当的解决途径。另外，在实际生活当中土地争议的种类并非泾渭分明，往往混杂交织在一起，同一土地争议因当事人主张不同而异，需要认真加以鉴别。

二、土地争议的解决途径

土地争议发生后，应通过何种途径有效的保护当事人的合法权益？从目前相关的法律规定分析，有两种基本的途径：一是权利人可以通过行政程序，请求行政机关处理；二是通过诉讼途径，请求人民法院给与司法保护。必须明确的是，对于土地争议，权利人并不能任意选择行政机关或司法机关给予保护，因土地争议种类的不同其争议解决的途径有所区别：

（一）土地权属争议的解决途径。《土地管理法》第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉“。

1995年12月18日国家土地管理局的《土地权属争议处理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第四条明确规定：“土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，当事人向土地管理部门申请处理”。据此，行政处理程序是土地权属诉讼的前置程序，在当事人双方对土地权属争议不能自行协商解决的情形下，只能首先申请土地管理部门进行处理，对处理决定不服的，方可向人民法院提起行政诉讼。法律之所以这样规定，是因为人民政府土地管理部门作为土地管理的主管部门，对土地权属的认定是其法定职责，而且鉴于土地管理的专业性特点，由相关人民政府土地管理部门对土地权属争议先行处理确认，更利于解决纠纷。

（二）土地侵权争议、土地合同争议及土地相邻关系争议的解决途径。根据《土地管理法》第六十六条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查”。《暂行办法》第三十三条规定：“土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件，属于土地侵权或者土地违法案件的应当依照土地侵权、土地违法案件的有关规定处理”。根据以上规定，对土地侵权、土地合同争议及土地相邻关系争议，土地管理部门可以依职权或根据当事人申请进行处理。以上三种土地争议不适用土地管理部门先行处理程序规定，当事人可以选择土地管理部门或人民法院处理。但实践中因土地管理部门和人民法院对以上三种土地争议的处理程序认识不一，对上述三种土地争议相互推诿，影响了土地纠纷的及时解决。那么，对于土地侵权纠纷、土地合同纠纷及土地相邻关系纠纷的正确解决途径是什么？土地纠纷行政处理与法院诉讼之间是怎样一种关系？

首先，通过分析人民法院关于土地纠纷案件审理程序可以得出结论。根据民法基本原理，土地所有权和使用权属于民法调整范围，当事人因土地使用而引发的争议向法院提起诉讼自无争议。但是，在土地诉讼中，原告要使其诉求获得法院支持，前提是原告必须有证据证明其是争议土地的合法所有权人或使用权人，否则，必然面临自行撤诉或被裁定不予受理两种结果。此外，人民法院立案阶段对证据的审查虽然是形式审查，但所有证据要在法庭上经过庭审质证才能予以认定，土地纠纷的当事人要使其诉求得到法院支持，必须有证据证明其是争议土地的所有权人，否则即便是法院予以立案，其最终也必然面临败诉的结果。由此，可以得出结论，对于土地侵权纠纷、土地合同纠纷及土地相邻关系纠纷的解决途径，虽然当事人有选择权，既可以要求土地管理部门处理，也可以请求人民法院予以保护，但无论当事人以什么理由向法院起诉，最终有关土地权属证据（证明）必须由土地管理部门——这一法定主管部门进行认定，这是土地纠纷诉当事人在证据取得方面无法逾越的程序。

其次，从纠纷当事人角度分析，由于实际生产生活中土地纠纷往往是混杂在一起的，土地管理方面的法律规定繁杂，不具有专门法律知识的当事人不可能分清土地纠纷的性质、种类，也不可能悉知纠纷解决途径，往往是凭借自己的主观认识，笼统的以土地侵权纠纷为由要求土地行政管理部门或人民法院处理。《暂行办法》第四条规定：“土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，当事人向土地管理部门申请处理”。第三十三条规定：“土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件，属于土地侵权或者土地违法案件的应当依照土地侵权、土地违法案件的有关规定处理”。据此，无论是依当事人申请，还是土地管理部门依职权处理，处理土地纠纷是土地管理部门的法定职责，对此诉求，土地管理部门不能以任何理由拒绝处理。实践中，因土地纠纷处理耗时费力，加之土地管理部门对土地纠纷诉讼的证据规则及相关程序不了解，对当事人提出的处理土地纠纷要求往往以各种理由拒绝推诿，这种做法是错误的。作为土地管理的专门执法部门，土地管理部门具备查处土地违法案件和纠纷的专业队伍和执法条件，凡是因违反国家土地管理法律法规的行为或因土地所有权和使用权发生争议和纠纷的，应当履行解决争议和化解纠纷的职责，不能因问题的复杂或难以解决而推诿，将矛盾和问题推向司法机关，否则属于不履行职责的行为，既不利于矛盾和问题的解决，也影响执法部门的形象，造成矛盾和问题不能及时解决，引发不利于社会稳定的因素。

第5篇：土地争议处理办法范文

____年____月____日

根据我国的法律、法规以及《企业国有产权转让管理暂行办法》、《河北省企业国有资产产权交易管理暂行规定》等规章的规定，本合同当事人遵循自愿、等价有偿、诚实信用和公开、公平、公正的原则，经协商一致，订立条款如下，以资共同遵守。

一、 合同的双方当事人及其委托的经纪会员

出让方（以下简称甲方）：____________

住所：______________________________

邮编：______________________________

法定代表人：________________________

职务：______________________________

委托人：________________________

电话：______________________________

e-mail：____________________________

传真：______________________________

委托的会员：________________________

法定代表人：________________________

职务：______________________________

委托人：________________________

电话：______________________________

受让方（以下简称乙方）：____________

住所：______________________________

邮编：______________________________

法定代表人：________________________

职务：______________________________

委托人：________________________

电话：______________________________

e-mail：____________________________

传真：______________________________

委托的会员：________________________

法定代表人：________________________

职务：______________________________

委托人：________________________

电话：______________________________

二、转让标的的基本情况：

本次转让为甲方将所属的______________________________，该标的账面价值______________万元，评估价值______________元，涉及土地______________平方米，涉及职工安置______________人，涉及银行债权______________元。该标的转让行为已经_______批准。

三、职工的安置

本合同标的转让时所涉及职工的安置，经甲、乙双方约定并报______________批复同意，按如下方式处理：______________

四、债权、债务处理

经甲、乙双方约定，按如下办法处理：____________________________

五、土地使用权使用方式

本合同标的坐落场所的土地性质为______________，经甲、乙双方约定，按如下办法处理：______________

六、标的转让及价款支付情况

甲方通过河北省产权交易中心廊坊办事处对转让标的公开征集受让方后，以______________方式将标的转让给乙方，转让价款为人民币（大写）______________元，双方约定在______________内，乙方______________（①一次、②分期）通过河北省产权交易中心廊坊办事处指定的______________账号将合同价款付清。采用分期付款的，乙方以______________为保证条件，分________次，分别在________付清。

七、产权交割

乙方通过河北省产权交易中心廊坊办事处的指定账号支付合同价款或首付款后，甲方将编制好的《产权转让交割单》提交给乙方，由乙方凭此清单逐项核对与验收，核对无误、验收完毕后，由甲、乙双方及其经办人员在该清单上盖章、签字方视为交割完成。

八、税费负担

经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的税费按如下方式处理：____________________________

九、争议处理

在本合同履行过程中，甲、乙双方发生争议，经协商无效时，当事人可以向产权交易机构申请调解，也可以依合同的约定双方选择

（①依法向______________所在地仲裁机构申请仲裁、②依法向______________所在地人民法院起诉）。

十、违约责任

1．乙方在报名受让时，通过河北省产权交易中心廊坊办事处交付保证金人民币（大写）______________元。当合同履行后，乙方交付的保证金退还给乙方或抵作价款。当乙方不履行合同的约定，则无权要求返还保证金；若甲方不履行合同的约定，应当向乙方支付相当于乙方交付保证金数额的补偿；若甲、乙双方要求解除合同的，保证金扣除乙方相应交易费用后返还给乙方。

2．乙方未能按期支付本合同标的的价款，或者甲方未能按期交割本合同标的，每逾期一日应按逾期部分金额的__________％，向对方支付违约金。

3．一方违约给另一方造成直接经济损失，且违约方支付违约金的数额不足以补偿对方的经济损失时，违约方应偿付另一方所受损失的差额部分。

十一、合同的变更和解除

当发生下列情况之一时，可以变更、解除合同；

1．因情况发生变化，当事人双方协商一致，并订立了变更或解除协议，而且不因此损害国家和社会公共利益的。

2．由于不可抗力致使本合同的条款不能履行的。

3．由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认同的。

本合同需变更或解除，甲、乙双方必须签定变更或解除协议，并报产权交易机构备案后生效。

十二、权证变更

甲、乙双方在交割完成后，由______________负责，于______________日之内办妥权证变更事项。

十三、双方约定的其他条款：____________________________

十四、合同的生效

本合同由甲、乙双方当事人签字盖章后生效，河北省产权交易中心廊坊办事处凭交易合同及《产权转让交割单》出具产权成交确认书。

十五、其他

本合同共______页，附件_____件（共　页）。一式_____份，甲、乙双方及委托的会员各执_____份；产权交易机构备存_____份。

甲方：（盖章）______________　乙方：（盖章）______________

法定代表人：（签字）________　法定代表人：（签字）________

第6篇：土地争议处理办法范文

关键词：权属调查；界线；界址点；RTK；飞地

中图分类号：U695.1+4 文献标识码：A

1 概述

集体农用土地所有权是农村土地产权制度的核心。为了强化耕地保护机制，依法保护国家和农民集体土地权益，维护农村的社会稳定和经济发展。紧密围绕权属合法、界址清楚、面积准确为核心，依据余姚市土地利用现状更新调查成果，通过实地调查核实，依法确认集体农用地的位置、界线、范围、用途及数量。

余姚市集体农用地所有权登记发证工作一般以1：1万地形图作为工作底图，进行实地调查确认定界，标定各村之间的界址点，外业利用GPS—RTK技术野外实测界址点及地类界坐标, 测量所采用的坐标系统为1980西安坐标系，中央子午线经度为120°，并对集体农用地所有权进行调查确认。

2 测区基本控制情况介绍

我市已于2006年完成了全区控制测量工作，在已知Ⅱ等GPS控制点下加密布设Ⅲ等GPS网，全网计24点，平均边长6.9km，最弱点点位中误差为2.6cm，并在区属各乡选一个三等点作为RTK参数站，由此组成参数站系统，其密度满足作业半径小于5km的要求，可作为本次测量任务的基础控制点。

3 权属、地类界调查

3.1 权属调查

权属调查是外业调查工作的基础。调查前首先让各村提交土地房产证、土地承包经营权审批表、村经济合作社工商证明、税务登记证明等材料，并复印存档，确保土地权属的合法性。权属调查的基本单位为行政村，重点是要查清村行政界线、村外飞入集体农用地权属界线。

3.2 界线调查

按照工作进度，通知相关土地权利人到现场指定村界，调查人员会同双方指界人到实地认定权属界和界址点。一般指派行政村的村长或熟悉界线的村民代表进行指界，指界时一般是从两村交界的起始点（东北角）开始，画草图时要把界线左右的线状地物（道路、水沟、田埂）表示出来。有些村界是在一大片田地里的，应利用木桩做上明显的记号，比如小红旗。有助于下次埋石和测界时快速地找到。有争议的地方，村之间先自己调解，解决不成的交由土地局来调解或按照争议地搁置起来。

3.3 宗地调查

调查以村为基本单位，以并村后权属界址线封闭的地块为一宗地，但必须扣除国有铁路、公路、河流等地类的面积。对飞入的其他农民集体所有权的土地、国有土地等单独划分宗地。对有争议的土地或一时无法确定权属的土地，不划入任何宗地，待争议处理后，再视情况划入相关宗地或单独划宗。

3.4 飞地调查

飞地的调查是外业的难点。包括飞地分散不集中，原始资料整理不全，实地调查过程中指界人的漏指，召集双方或多方相关指界人等困难。在调查某村飞地时需绘制草图。由地比较分散，敲桩时更该注意，更要及时测绘出飞地的界线。

3.5 界址点的设置

根据以下几种情形设置界址点：

⑴权属界上的明显拐点、权属界的交汇点。

⑵作为权属界的线状地物，其地类或归属发生变化的位置。

⑶以田梗、山脊、山脚线、河流、公路等地类为权属界的主要转折处。

⑷调查人员或指界人认为设界址点才能明确表示界线的。

⑸其他需设置界址点的。如当界址点间距过长时，或一般转折和不太明显的拐点，但对面积量计算有较大影响时均应增设。

3.6 地类界调查

地类界调查是指按土地分类中的一大类（农用地）、二大类（建设用地）、三大类（未利用地）、农用地中林地的地类界线调查应与详查地类相一致。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地，其中林地本次只调查暂不发证。

地类界调查以我市1：1万土地利用现状图为工作底图，结合1：1万DOM，在实地进行判读，核实并标定，并实测。对难以判读和有变化的地类界，应会同辖区土管员确认后标定。

4 界址点及地类界的测量

对实地指界后埋桩和不埋桩的界址点、调绘后的地类界均采用GPS—RTK技术进行野外实测，其精度指标：界址点点位中误差为±10cm，界址点间距允许误差为±20cm。

GPS—RTK作业的技术要求按照《宁波市控制测量技术补充规程》的有关章节执行，不论采用双基站和单基站方式均需初始化观测2次，二次点位互差应小于等于5cm。实测主要内容：权属界线上的所有界址点；建设用地、农用地、未利用地及农用地中林地的地类界；修补测变化新增的地物；调绘变化，新增地物的地类。

5 外业成果整理及宗地图制作

对实测的界址点、村界和地类界线、新增地类和原有地形图用南方CASS绘图软件整理地形图，然后利用MAPGIS进行数据入库。以村为单位制作宗地图，村内按国有河流，规划路的边线绘制权属界线，按要求在图件相应位置标注界址点号，界址点编号从宗地左上角开始，从“J1”顺时针开始递增，在宗地内部唯一。

6 存在的问题及解决办法

6.1 套用老界线：无法认清界线的、从河中间走的、从山上走的。界线若穿过居民地，双方确界不清的套用老界线。

6.2 需埋桩的地方若由于地形等原因不能埋设，可以埋到该桩的延长线上并说明情况。以沟中心为界时，可埋到沟边。没有埋到点位上的桩都要作点位说明。

6.3 野外数据采集采用全站仪结合GPS —RTK进行。在山区，由于高大山体、树林等障碍物的遮挡，高等级控制点少等诸多原因，GPS—RTK测速、精度等受到影响，因此在作业前需要了解测区情况，了解仪器工作原理、性能，及各个观测时段有效接收卫星数量的差异，然后采用不用的仪器、方法进行测量。

6.4 1：1万土地利用现状图采用的是1980西安坐标系统，收集的一些国有公路、道路、铁路、农转用等资料往往是地方独立坐标系统。在坐标转换中发现坐标转换后位置存在偏差，因此应注意数据转换的精度控制。

结语

由于集体农用土地发证工作法律性较强，工作烦琐，涉及面广，又无太多可参考经验，本文所提出的微薄经验及观点难免有不足之处。集体农用地所有权调查工作的开展，将有利于明确农村集体土地产权关系，完善农村集体土地产权制度，进一步依法保护农民集体土地的合法权益。

参考文献

[1]《浙江省集体农用土地所有权登记发证实施细则》[S]．

[2]TD1001-93 《城镇地籍调查规程》.

[3]CJJ8-99《城市测量规范》[S].中国建筑工业出版社，1999.

[4]《集体土地所有权调查技术规定》[S]．国土资源部，2001.11

[5]《确定土地所有权和使用权若干规定》[S]．原国家土地局，1993

第7篇：土地争议处理办法范文

存量房交易纳税评估实践

设计技术标准及软件是前提。这是总体工作的基石，如果出现偏差，后续的工作将会走弯路，造成人力、物力和时间的浪费。对此，我们借“他山之石、为'我'攻玉”。按照既立足于试点县（市），又为全州推广打好基础的原则，我们采取与专业评估机构和软件机构合作的攻坚方式进行，不仅解决了存量房纳税评估工作在信息采集、参数测算、软件本地化过程中出现的难题，确保了软件本地化的合理性和实用性，也提高了工作效率，保证了工作质量。同时，我们通过向房管、规划、国土及其他相关部门提取信息，通过实地走访住户采集信息等途径，采集影像资料信息，纸质、电子信息数据，查阅档案信息，调取存量房交易实例资料等，建立了符合恩施房地产实际，具有地方个性特征的评税模型。目前，我州评税主要采用三种方法，即：市场法、收益法、成本法。笔者认为随着在今后存量房纳税评估的实际运行中，应充分考虑到各地的经济与社会发展现状，特别要结合存量房交易市场的成交量大小、交易价格高低、交易市场的透明度情况、房地产税收信息共享度等实际特点，因地制宜地确定行之有效的评估方法。一般而言，对存量房交易市场活跃、区域间交易价格波动较大、房地产信息较为公开透明、选取可比交易实例相对准确的城市，首选应用市场法模型进行评估；对存量房交易量不大、交易价格较低、房地产税收一体化信息尚未实现共享、难以取得较为真实的交易实例的城镇或区域，运用成本法模型进行评估简便易行、也较贴近市场实际，易被征纳双方接受。同时，在成本法模型的框架下，也可以成本法为主，辅之于市场法必要调整因素，来综合考虑房地产价格影响指标，分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。在此基础上，结合考虑楼层、房屋朝向、有无电梯、采光、周围景观、交通状况、有无噪音调整系数，计算房地产评估值，其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法。

提供完整的数据需求是基础。存量房纳税评估一般需要搜集的基础数据包括两方面：成本法主要有：制订评税技术标准需要的基础数据，主要是基准地价数据、建造成本数据、间接费用数据、划分评税分区等；市场法基础数据有：可比交易实例价格、交易情况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数。其中，完善评税技术标准需要的基准地价数据可从国土资源部门获取，建造成本数据和间接费用等数据可从住建部门获取；评税区位划分、确定评税区位划分可比基准价格以及制订房地产价格修正系数等相关评税技术标准工作，可直接采用社会或政府权威部门已的权威文件或数据，如：交易日期修正系数，可以采用统计部门的房地产价格指数或物价指数。也可通过政府招投标形式，由具有资质的中介机构根据市场实际状况对比验证确定后配合完成，如：房屋楼层修正系数、采光修正系数、朝向修正系数和面临景观修正系数等。这些数据作为评税系统开发需求之用。同时，要采集税源数据，即纳税人的基本信息数据及应税房地产的基本信息数据。及房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料等等。这些数据是存量房纳税评估所必备的“血液”。

信息技术依托是手段。在存量房纳税评估工作中，从评税模型的建立，基础数据的审核、整理、筛选，到楼栋影像资料的标准化处理；从各类修正参数的测算确定，到评税结果的运算形成，每一步骤，每一环节都离不开信息技术手段的支撑，它不仅影响试点工作的效率和质量，还事关试点工作的成败。因此，依托强有力的信息技术手段是顺利完成试点工作的根本保证。

专业机构参与合作是必需。由于存量房纳税评估工作专业性强，复杂化程度高，没有专业机构参与其中，仅靠地税部门自身力量和有限的资源远远无法达到存量房纳税评估工作的技术要求。我们在存量房纳税评估工作中，成立了评税工作专家组。聘请房地产估价师、土地估价师、造价工程师、计算机专家、税收专家组成专家组，实现了估价、造价、计算机、税收专家和人才的融合，负责评税工作的具体业务指导。从陌生到熟悉，再到今天的成功，无不凝聚着参与合作的专业机构、各位专家的智慧和汗水，积极借助专业机构的技术资源优势开展工作会起到事半功倍的效果。

建立核定争议调处机制是配套。存量房交易涉及当事人的切身利益，各方反应比较敏感，尤其是计税价格的核定，更牵动纳税人的神经。为了提高存量房交易计税价格评估工作质量和评估结果的公信力，进一步优化纳税服务，依法保护纳税人的合法权益，妥善处理纳税争议，构建和谐的征纳关系，应制定《存量房交易计税价格评估争议处理办法》，建立核定争议调处机制。如我州结合恩施实际制定了《恩施州地税系统存量房交易计税价格评估争议处理办法》。该办法的出台，将使我州二手房交易申报计税价格系统上线后对纳税争议有章可循，有利于公平、公正的解决纳税争议。

存量房交易纳税评估的成效

开展存量房纳税评估将有效地堵塞税收漏洞。通过使用核价软件，统一了计税依据，强化了税收监控手段，有效地遏制了存量房交易活动中利用“阴阳合同”逃避纳税的行为。据不完全统计，截止目前，全州累计通过存量房交易评估价系统评估的案例共有248例，评估后平均调增39.53%。成效明显，充分发挥了堵漏增收的作用。

开展存量房纳税评估将有效地减少纳税争议。开展存量房评估工作，应用房地产估价技术对纳税人申报价格进行评估，使得核定后的计税价格更接近市场真实成交价格，可以堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，减少税款流失，维护国家财政利益,有效杜绝了人为操作存量房交易计税价格和人情税、关系税等问题的发生，减少了人为因素引发的差错而引起的纳税争议，杜绝了随意性，不仅准确度高，更让纳税人感到“心服口服”，税后遵从度显著提高。上线以来，绝大部分纳税人接受了评估软件评估的的价格。虽有个别纳税人对评估价格提出异议，但经窗口工作人员的宣传解释后也接受了评估价格。全部依据核定价格征收了税款，未发生一例争议案例。这也充分验证了我州所建立的评税模型是科学的、是符合恩施州实际的。

开展存量房纳税评估将有效地防范税收执法风险。以前，在存量房交易税收征管过程中，一线征管人员在计税价格核定方面存在较大的主观随意性，容量引发征纳矛盾，加大了税收执法风险。甚至有个别执法人员借此之机，，严重影响部门形象，甚至出现了职务犯罪。直接运用评估软件评估计税价格,避免了人为因素对评估值的影响，评估值也更接近真实交易价格，易于纳税人接受，在有效规范税务执法人员自由裁量权行为的同时，暨能增加税收收入、又能规范税收执法、更大大降低了干部执法的风险。

开展存量房纳税评估将有效地提升税务部门服务质量。通过使用该系统，提高了工作的透明度，实现了税收管理工作的公平、公正。同时，若能将存量房交易评估系统作为一个子模块与省局税费核心征管系统对接，将简化办税流程，大大缩减价格审核和税款征收时间，使“一次申报、一窗办理、一趟办结”的服务模式落到实处，将极大地方便纳税人，降低纳税成本。

第8篇：土地争议处理办法范文

委托征地合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

为确保 高速公路项目的顺利开工建设，保证 高速公路征地工作的顺利完成，经甲乙双方充分协商，甲方将高速公路工程施工征地的部分事务委托乙方完成，并约定如下条款：

第一条 委托事项

1.乙方根据国家、福建省的有关土地法律、法规、规章以及上级有关土地征收政策和地方政府已制定并批准的高速公路征地补偿标准，依法计算征地拆迁安置补偿费用和制定补偿方案，及时准确将补偿资金兑付到被征地拆迁的单位和个人。指导、监督相关部门在高速公路征地实施过程中的各项工作。

2.根据《中华人民共和国土地法》、《福建省实施<中华人民共和国土地法>办法》等法律、法规的规定，及时按照征地工作程序征地公告、组织征地听证。负责工程在本辖区内，征地红线内土地的地类划分，权属调查及确认，土地丈量核实，造册登记、补偿分配，组织编制所有资料的上报以及办证，整理征地拆迁竣工资料等征地有关的工作。

3.指导、协调高速公路经过的所属县(市、区)做好高速公路用地的土地利用总体规划调整、基本农田补划，及时做好 高速公路项目的征、转用地上报审批工作和高速公路项目用地的征收和移交供地工作。确保交付施工的用地权属、地类清楚、面积准确、手续完备。

4.负责施工临时用地的手续办理，协调督促临时用地的复垦和交回工作。在施工中需征(租)零星土地时，根据施工单位提出的申请，及时完成丈量登记并交付使用。

5.完成落实高速公路征地的其他相关工作。

第二条 委托事项的完成时间

乙方应在 年 月 日之前将 高速公路项目用地移交给甲方，其他征地相关程序、补偿标准的制定、各种征地手续的报批等委托事项乙方应及时完成，及时移交高速公路施工用地，不得影响征地工作的如期完成。

第三条 委托费用及支付方式

委托费用：如乙方按期完成委托事项，甲方支付乙方 高速公路征地工作经费人民币 元，本经费为费用包干，具体包括如下项目： 。

支付方式：本协议签订后甲方以 转账或现金支票 支付乙方委托费用(征地经费)总额的 %，计人民币 元;各项报批手续和土地移交后支付剩余款项，为人民币 元。

开户行：

账号： 户名：

第四条 转委托

乙方为及时完成各项征地工作，原则上可以将委托事项转委托其他单位或部门完成，但应及时通知甲方，乙方转委托中不得增加甲方的委托费用，同时应确保甲方委托事项的完成。

第五条 违约责任

1.甲方未及时支付委托费用，乙方在完成委托事项时有权要求甲方及时支付剩余的委托费用并要求甲方承担委托费用总额 % 的违约金。

2.乙方未及时完成委托事项的，应及时采取补救措施并自行承担费用，乙方未能在约定的时间内办理土地征用的各项手续并及时移交土地的，不得要求甲方支付委托费用，同时甲方有权要求乙方承担违约责任。

第六条 争议的解决

双方在履行合同中产生争议应本着有利委托事项的完成，相互理解，友好协商的方式调解解决;双方未能自行协商解决的提请上级主管部门协调解决。无法协调解决的向有管辖权的人民法院起诉。

第七条 其他约定

第八条 附则

1.本协议书未尽事宜，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2.本协议自双方签字盖章之日起生效。

3.本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文2甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)

为了做好 建设范围内的征迁工作，根据《国务院城市房屋征收管理条例》要求，甲方决定由乙方承担该征迁任务并组织实施拆除工作。为了明确双方职责，保证征迁工作顺利进行，双方就有关事项达成如下协议：

一、征迁任务及范围：

甲方经有关部门批准需征收拆除址在 红线控制范围;详见规划红线图。房屋征迁面积约 平方米。甲方委托乙方对征迁红线范围内建筑物、构筑物及附属物进行征迁及组织实施拆除。

二、权利与义务：

(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方办理房屋征收有关法律手续及相关事项。做好征迁前被征迁户的征迁动员思想工作，负责就征收补偿方案当中涉及法律法规方面的某些细节和疑问进行解释说明。

(二)、乙方向甲方提供有关征收补偿的法律法规及专业技术指导。

(三)、乙方在甲方的配合下，根据工作需要派出相应的专业人员做好前期征迁进村入户调查摸底，提供涉及征迁的相关专业技术等必要的工作。

(四)、乙方在甲方协助下依据征收法规及甲方制定的《补偿安置方案》的标准要求组织签订和实施征迁补偿、安置协议等工作，并在被征迁人签订的征迁协议书、房屋附属项目补偿、补贴清单上与甲方共同签名确认清单上的有关财产及数额。

(五)、乙方要负责协助甲方在规定的时间内完成征迁范围内征迁户的搬迁腾空、验收、查封及签订补偿协议工作。并将腾空后的房屋交由施工单位拆除。

(六)、乙方要负责协助甲方办理征迁过程中的证据保全手续、申请裁决及强制征收手续。

(七)、乙方要负责协助甲方做好征迁房屋的面积、产权核对工作。

三、费用和支付方法：

征迁费用为每平方米人民币陆元，合计人民币伍万元(￥50000元)。合同签定后壹星期内付清(按实际面积计算)。

四、违约责任：

1、乙方未能做好本合同约定的工作，视其对甲方造成经济损失，给予相应的赔偿。

2、若征迁期限超过半年，甲方应与乙方协商，签定补充协议，根据乙方的工作情况给予适当经济补偿。

五、备注：

本合同一式肆份，自签定之日起生效，甲、乙双方各执贰份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托征地合同范文3委托人(以下简称甲方)：

受托人(以下简称乙方)：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及 等相关规定，经 方式确定 公司为 项目的房屋征收价格评估机构。现甲、乙双方经平等协商，就房屋征收评估事项达成如下协议：

一、评估项目基本情况

1.征收项目名称：

2.征收决定文号：

3.征收部门：

4.征收实施单位：

二、评估的基本要求

1.评估对象及范围

1) 范围内涉及的被征收房屋、装修及附属物等的补偿价值评估。

2) 对本项目用于产权调换房屋的价值评估。

2.评估目的

1)被征收房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

2)用于产权调换房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

3.评估时点

被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为本项目房屋征收决定公告之日，即 年 月 日。

4.评估力量

乙方确定注册房地产估价师任信龙为本项目的评估负责人，同时应指派与该评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

5.评估报告交付时间、方式

1)乙方应当自签订本合同后，甲方提供房屋征收范围内房屋情况之日起对被征收房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起15日内向甲方出具被征收房屋分户的初步评估结果，并协助甲方对初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示，公示期间，乙方应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，乙方应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，乙方应向甲方提供被征收房屋的一式七份分户评估报告。被征收房屋全部完成后，乙方应向甲方提供被征收房屋一式四份的整体评估报告。

2)乙方应当自甲方提供用于产权调换房屋情况之日起对用于产权调换的房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起10日内向甲方出具用于产权调换房屋的一式七份分户评估报告，用于产权调换房屋评估工作全部完成后，乙方应向甲方提供用于产权调换房屋一式四份的整体评估报告。

三、评估费用标准及支付方式

1.评估费用标准

经双方商定，被征收房屋和用于产权调换房屋的评估费按每份评估报告金额计收，

2.支付方式

1)甲方依据乙方出具的评估报告，在乙方完成评估总工作量的50%后，甲方进行评估费的支付，支付额度为所完成工作量的50%。在本项目房屋征收评估工作完成并出具被征收房屋整体评估报告和全部分户评估报告后10日内甲方向财政申请余款，并应按该项目实际评估价值将评估费的余额一次性向乙方结清。

2)用于产权调换房屋的评估费待乙方完成应评估产权调换房屋的评估，并出具有效的整体评估报告和全部分户评估报告后10日内，由甲方按实际评估价值将评估费一次性向乙方结清。

四、双方权利与义务

1.甲乙双方签订本合同后，甲方应向乙方提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况(被征收房屋产权人姓名、建筑面积、性质、用途等相关权属资料)及未经登记建筑的认定、处理结果情况。并对资料的真实性、合法性负责。

2.在评估开展时，甲方应配合乙方做好实地查勘并共同做好被征收人的动员、解释工作。

3.甲方应按照约定条件及时向乙方足额支付评估费用。

4.乙方应本着独立、客观、公正的原则，依照国家规范的标准、程序和方法，对委托评估的房地产进行查勘和估算，并出具真实、符合规范的房地产评估报告书。

5.乙方负责评估结果解释和异议复核等工作，配合甲方将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。按甲方的进度要求提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

6.因甲方未能及时提供征收范围内房屋情况和其他非乙方原因无法入户查勘房屋，影响出具估价评估报告的，甲乙双方应及时协商处理方式及措施。

7.在乙方出具被征收房屋和产权调换房屋的整体评估报告和全部分户评估报告后，甲方应给乙方出具该项目评估结束的具结文件。

8.乙方不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

9.乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。

五、违约责任

甲、乙双方按《中华人民共和国经济合同法》的规定承担相应违约责任。

六、争议处理

发生争议，应先协商解决;如协商不成，可依法向当地人民法院提起诉讼。

七、本合同自双方签字盖章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第9篇：土地争议处理办法范文

一、坚持先地后房的原则，全面推开农村集体土地上的房屋登记发证工作

1988年9月至2002年初，东阳市在各建制镇规划区范围内进行房屋权属登记发证工作。2002年，市政府出台了《关于在城镇规划区外开展房屋所有权登记工作的意见》，至此，东阳市集体土地范围内的房屋登记工作全面拉开序幕。登记机构利用东阳区域集体土地范围内房屋的土地使用证已基本登记到位的有利条件，坚持先地后房的原则，制定了集体土地范围内房屋在同时符合以下五个条件的，予以登记发证：（1）已提供房屋的土地使用证；（2）不违反规划；（3）无房地产转让行为；（4）已提供具结保证书的；（5）经公告无异议的。

二、打破成规，灵活运用，进一步推进农村集体土地上的房屋登记发证工作

在东阳，一个家庭中夫妻、家庭成员中，非房屋所在地农村集体经济组织成员的比比皆是。于是，登记机构就集体土地范围内房屋登记作出规定：非本村集体经济组织成员申请房屋所有权初始登记或因继承、分家析产、离婚等事实行为申请转移登记的，不要求申请人提交属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

我国《婚姻法》规定，法定的夫妻共同财产是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除另有约定（包括《婚姻法》第18条的规定）外，均为夫妻共同财产；夫妻对共同所有的财产，平等地享有占有、使用、收益、处分的权利。《婚姻法》还允许夫妻采用财产约定制，约定的内容包含对财产的所有权、使用权、收益权、处分权的约定；既可以对婚前财产进行约定，也可以将婚后财产进行约定。如此看来，在婚姻关系存续期间，如在夫妻中一方经审批取得的宅基地上建造的房屋，除双方有约定之外，为夫妻共同财产；或者夫妻又可将婚前的财产约定为共同财产。于是，村民及其配偶（包括非农业户口）向房产管理部门初始申请登记夫妻共有财产时无需提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

因双方协议离婚的，对财产的协议处分应看成是一种对财产的处分约定；因人民法院判决离婚取得的财产，按已生效的法院文书进行登记。因此，因离婚而财产转移登记的，无需提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

根据《继承法》第9条、第10条、第11条、第12条、第14条、第16条的规定，被继承人的遗产处理可以通过法定继承，也可以按遗嘱继承和遗赠取得，其对继承人的性别、户别（农业或非农业）也未作特定的规定。因此不管男女、出嫁与否，还是非房屋所在地农村集体经济组织成员（包括非农业户口）的继承人都可以根据《继承法》继承自己应该继承的财产。显然，继承人继承集体土地上的房屋，在取得该农村集体经济组织同意之前，可以根据《继承法》进行房屋登记。

根据东阳当地风俗习惯，家庭分家析产不只是对共同财产的分割，晚辈在取得财产的同时相应承担赡养长辈的义务。东阳市允许受约人按分家析产取得向房产管理部门申请房屋所有权转移登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记的做法主要是为了维护和谐稳定的社会秩序的需要。因此，登记机构将分家析产的登记类型也归纳到上述登记范畴。

三、加强公证力度，提升登记公信力

《物权法》和《房屋登记办法》的出台，第一次全面、系统、明确规定了集体土地上房屋可以申请登记并领取权属证书。我市适时对登记制度作了调整，加大了公证力度。以往，登记机构所采信的财产处分证件一般只是通过房屋所在地或户籍所在地村（居）委会的见证。但因村（居）委会把关不严、当事人提供伪造虚假证件等导致登记结果不实的案件时有发生。为规避登记风险，保护权利人及利害关系人的合法权益，作出如下规定：（1）申请办理房屋所有权登记，申请人应当亲自到场办理，申请人委托他人代为办理的应当有委托权限明确、形式完备的书面委托书，委托书需经公证或认证；或者由登记机构的经办人员见证。（2）证明涉港澳台、涉外申请人身份、家庭关系及婚姻状况的证明文件按“（89）司发公字第024号文件”《关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公证书文书效力的通知》规定办理。（3）当事人申请转移登记提交的赠与合同应当办理公证。（4）当事人申请转移登记提交的买卖合同，如其中双方或一方为港、澳、台或其他境外的自然人、法人或其他组织的应当办理公证（港、澳、台申请人亲自到场签章的除外）；如出卖方为未成年人的，应当办理公证。其他房屋买卖合同可以由登记机构经办人见证。（5）当事人申请转移登记提交的分割协议、继承协议应当公证或由登记机构经办人见证。（6）遗嘱、遗赠受益人须提交继承权公证书、接受遗赠权公证书。（7）当事人申请转移登记提交的继承人证明、家庭成员证明应当公证或由原权利人户口所在地的村（居）委会证明后，并由当事人出具书面保证。（8）夫妻婚姻关系存续期间房屋所有权登记，要求登记为夫或妻一方个人所有的，书面约定应经公证机关公证。

通过对登记制度的不断完善，减轻了工作人员对申请人提供的证件真伪的辨别压力。近几年来，诉讼案件越来越少，2005年后，由此产生的诉讼案件仅有1起。

四、坚持公告、询问、实地查看制度，进一步规避登记风险，保护权利人及利害关系人的合法权益

我们利用当地村民对房屋归属比较了解的有利条件，大力推行公告制度。公告的目的是为了登记机构能及时发现问题，有利于利害关系人提出产权异议，减少登记差错，以及可以因登记发生争议时作为某一事项当事人“应当知道”的证据。对办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，采取了将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告的措施。对其他房屋登记，登记机构认为必要时，也可以就登记事项进行公告。公告应当刊登在房屋所在地公开发行的主要报纸或局网站等公开媒介上。如遇有特殊情况的，可以根据需要将申请登记事项在房屋所在地进行公告。

为了方便申请人回答询问事项，同时也为了提高登记机构的工作效率，我们根据询问制度制作了房屋登记申请询问记录表，并由申请人在房屋登记申请询问记录表上签名确认后连同登记申请材料一起归档保存。以免日后发生争议时，登记机构难以举证。

为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致，为了维护登记的权威性和公信力，我们对房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、房屋因灭失而导致的房屋所有权注销登记，要求进行实地查看，并制作查看记录。

五、完善相关工作的建议

为了各地能更好地开展集体土地范围内的房屋登记发证工作，笔者有以下几点建议。

1.登记工作是一项专业性、技术性、法律性比较强的工作。各地登记机构应根据《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《继承法》、《婚姻法》、《房屋登记办法》等法律、规章的规定，及时调整好登记制度；同时还应做好登记人员的培训、登记前期的宣传、登记工作运行管理制度的制定等工作。东阳市房地产管理局采取下乡入村深入了解民俗风情，利用当地广播、报刊、电视等媒体宣传报道，以及召开村民动员大会、下村定点登记、主动上门挨家挨户服务、服务承诺制、岗位责任制、质量监督制、每月一次登记人员登记工作研讨会、每年一度房屋登记座谈会（邀请相关部门参加）等方式开展工作，取得不错的效果。

2.公民的户籍会因各种原因发生变迁。不少人从农民到非农民、从本国公民到非本国公民，变化很大。如果非要对申请主体身份进行限制，可以从申请人的祖籍上去认定。

3.土地管理部门应根据相关法规对农村村民宅基地审批制度作适当调整。比如，一方父母或子女通过继承、分家析产取得集体土地上的房屋，未取得房产的另一方在申请宅基地使用面积时，土地管理部门可以根据家庭分家协议、房产登记证明，在整个家庭可使用面积限额内，计算出该户可使用面积。