土地出让管理条例精选(九篇)

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第1篇：土地出让管理条例范文

    最近北京市人民政府又了1992年第11号令《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，进一步理顺了城镇土地管理体制。《办法》规定，市土地管理局依法对全市土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，并办理未开发使用的土地出让工作；市房地产管理局对已经开发使用的城镇建设用地土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，办理已经开发使用的城镇建设用地的出让、转让、出租、抵押、终止工作和办理未开发土地出让后的转让、出租、抵押、终止工作。

    我们认为，北京市对城镇土地的管理体制比较符合城镇建设和房地产业发展的客观规律，有利于促进房地产业的发展，为城市建设积累更多的资金，加快改善投资环境。现将《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，转发给你们，供参阅。

    北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法

    第一章  总  则

    第一条  为实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合本市实际情况，制定本办法。

    第二条  本市行政区域内城镇国有土地使用权出让和转让，适用《条例》和本办法。

    本办法所称城镇国有土地，是指本市城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇，下同）、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。

    第三条  中华人民共和国境内外的企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

    第四条  依法取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，合法权益受法律保护。

    第五条  土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。

    第六条  市土地管理局依法对全市土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查；已经开发使用的城镇建设用地土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，由市房地产管理局按照本市土地管理的统一规定和要求，进行监督检查。

    未开发使用的土地的出让工作，由市土地管理局办理，出让后的转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理局办理；已经开发使用的城镇建设用地的出让、转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理局办理。

    第二章  土地使用权出让

    第七条  土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，按本办法第六条规定的职责，分别由市土地管理局、市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府批准后，分别由市土地管理局、市房地产管理局实施。

    第八条  土地使用权出让应当签订出让合同。出让合同由市土地管理局或市房地产管理局（以下简称出让方）按照平等、自愿、有偿的原则，与土地使用者签订。

    第九条  土地使用权出让的最高年限，按照《条例》第十二条规定的不同用途的不同年限执行。

    第十条  土地使用权出让，采取协议、招标、拍卖方式。

    第十一条  协议出让程序：

    一、出让方向预期受让者提供出让地块的有关资料和文件。

    二、预期受让者取得资料后，应当在规定时间内向出让方提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。

    三、出让方接到第二项规定的文件后，应当在30天内答复。

    四、经过协商达成协议后，出让方与土地使用者签订出让合同，并由土地使用者支付定金。

    五、土地使用者支付出让金后，向土地管理局或房地产管理局办理使用权登记，领取土地使用证。

    第十二条  招标出让程序：

    一、出让方应当在确定的投标日期3个月前向投标者发出招标书、招标文件及有关资料。

    二、投标者在规定的时间、地点将密封标书投入指定的标箱，标书内容应当包括土地开发利用方案、出让金数额、付款方式等。

    三、投标者按照规定的日期、地点、金额、方式交付保证金。未中标者，保证金如数退还。

    四、由出让方会同有关部门聘请专家组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。

    不具备投标资格者的标书，不符合招标文件规定的标书以及超过投标截止日期送达的标书无效。

    评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者，并签发决标书。土地管理局或房地产管理局向中标者发出中标证明书。

    开标、评标、决标，应有市公证处参加并出具公证书。

    五、中标者在规定日期内持中标证明书与出让方签订出让合同，并支付定金。中标者原交付的保证金可抵充定金。

    六、中标者支付出让金后，向土地管理局或房地产管理局办理使用权登记，领取土地使用证。

    第十三条  拍卖出让程序：

    一、出让方应当在确定的拍卖日期3个月前公告拍卖地块的位置、面积、规划用途、使用年限、索取有关资料的日期和进行拍卖的地点、日期。

    二、参加竞投者应当在拍卖日期前3日内到土地管理局或房地产管理局领取有统一编号的应价牌。自制应价牌者，竞投行为无效。

    三、拍卖时，主持人公布底价后，竞投者以举牌方式应价，价高者得。

    四、竞投得中者应即与出让方签订出让合同，交付定金。当时不能交付定金的，由土地管理局或房地产管理局处5000元以下罚款。

    五、土地使用者按应价数额支付出让金后，向土地管理局或房地产管理局办理使用权登记，领取土地使用证。

    土地使用权拍卖，应有市公证处参加并出具公证书。

    第十四条  土地管理局或房地产管理局以协议、招标、拍卖方式出让土地使用权，应按本办法第十一条、第十二条、第十三条规定提供下列资料。

    一、土地的位置、四至范围、面积及地籍图。

    二、土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。

    三、建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。

    四、环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。

    五、市政公用设施现状和建设计划或设计要求。

    六、地块的地面现状。

    七、出让的形式和年限。

    八、出让金的付款方式和要求。

    九、土地使用者的义务和有关的法律责任。

    十、需要提供的其他资料。

    第十五条  土地使用者不按规定支付全部出让金，或出让方未按合同规定提供土地使用权的，另一方有权依照《条例》第十四条、第十五条的规定解除合同，并可请求违约赔偿。

    第十六条  土地使用者应当按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

    未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理局或房地产管理局依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处5000元以上10万元以下罚款，直至无偿收回土地使用权。

    第十七条  土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当经土地管理局或房地产管理局和城市规划管理局批准，依法重新签订出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

    第三章  土地使用权转让

    第十八条  土地使用权转让应当签订转让合同。

    未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

    第十九条  土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。

    土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

    第二十条  土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

    第二十一条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应到房地产管理局办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经房地产管理局批准，并办理过户登记。

    第二十二条  土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第十七条办理。

    第四章  土地使用权出租

    第二十三条  土地使用权出租，应当签订租赁合同。租赁合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

    未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

    第二十四条  土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

    第二十五条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当到房地产管理局办理登记。

    第五章  土地使用权抵押

    第二十六条  土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

    第二十七条  土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

    地上建筑物、其他附着物抵押时，其用地范围内的土地使用权随之抵押。

    第二十八条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，或因债务清偿及其他原因抵押权消灭的，应当向房地产管理局办理登记。未办理登记的，抵押无效。

    因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当向房地产管理局办理过户登记。

    第六章  土地使用权终止

    第二十九条  土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。

    第三十条  土地使用权期满，土地使用者申请续期的，应当在期满前6个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付土地使用权出让金，向土地管理局或房地产管理局办理登记。

    第七章  划拨土地使用权

    第三十一条  符合《条例》第四十五条第一、二、三项规定的，经土地管理局或房地产管理局批准，并同出让方签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后，可以依照《条例》和本办法的规定转让、出租、抵押其划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。

    第三十二条  对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，由房地产管理局依法没收其非法收入，并根据情节处10万元以下罚款。

    第八章  附  则

    第三十三条  土地使用权依法继承的，继承人应到土地管理局或房地产管理局办理登记。

第2篇：土地出让管理条例范文

第一条为规范房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条在县城范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。

第三条本办法所指房地产开发项目包括商住小区、专业市场、酒店、办公等房地产开发项目。房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，控制零星分散建设。

第四条县建设局是本县房地产开发行政主管部门，直接负责全县范围内房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。

县发改、规划、国土、城管、环保、公安、物价、工商、人防、消防及相关管线单位等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。

第二章土地使用权

第五条房地产开发项目土地使用权应以公开出让方式取得，土地出让时必须由建设局根据城市规划提供规划设计条件，国土局根据建设局提供的规划设计条件出让土地，开发单位按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件进行开发。确需改变土地使用条件的，在履行相关程序并报经县政府批准后，应向国土局申报并签订土地出让补充合同。

第六条房地产开发项目不按规定期限开工建设，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力等原因造成动工开发延迟的除外。

第七条房地产项目的开发周期一般为2-3年，开发单位必须按照土地出让合同约定的开发周期进行开发。

土地出让公告和合同中约定的开发建设保证金在项目开工建设后返还40%，单位工程按期竣工返还40%，综合验收合格后返还20%。开发建设保证金不计息，分期建设工程按比例返还。出让合同另有约定的按约定执行。

第三章房地产开发资质

第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承揽业务。县外房地产开发企业和社会自然人取得房地产开发用地后，需在我县注册房地产企业并具备相应房地产开发资质。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据核定的标准从事相应资质等级的开发建设活动。

第四章房地产开发管理

第九条房地产开发管理分为建设工程总平面图审查报批、规划公示、初步设计审查、施工图规划审查、规划许可、施工许可、放线定位、房产预测绘、预（销）售许可、户外配套工程审批、规划建设监督、单位工程竣工验收、综合验收等环节。

第十条建设工程总平面图审查报批

开发单位根据规划设计条件委托具有相应资质的设计单位进行总平面图及规划方案设计，设计成果必须符合国家标准和我县规划管理的有关要求。建设工程总平面图及规划方案由建设局审查和报批。房地产开发项目的房屋建筑面积计算按照《县房屋建筑面积计算管理技术规范》执行。房地产开发项目房屋产权面积预测绘与施工图规划审查相衔接。

第十一条规划公示

规划公示由建设局组织，房地产开发项目总平面图和相关文件通过项目现场、规划展览馆、网站等途径公示，公示时间不少于10天。

第十二条初步设计审查

初步设计审查由建设局负责组织。规模较大的项目在上报初步设计方案的同时，开发单位向建设局上报申请分期开发计划。建设局会同相关单位在组织初步设计审查时，对分期实施方案同步审查、同时批复。分期实施方案作为项目分期综合验收的依据。

第十三条施工图规划审查

施工图规划审查由建设局负责组织，作为核发建设工程规划许可证（副本）的依据。施工图建筑面积不得超过项目总建筑面积或同意分期建设的分期总建筑面积。

第十四条规划许可

建设局根据审核确认的施工图核发建设工程规划许可证（副本），规划许可容积率等相关指标不得违反土地出让条件。建设工程规划许可证（副本）不得作为办理营业执照、房屋产权和交付使用的依据。建设工程竣工后，凭副本及有关批准图件报请相关部门验收合格，换发建设工程规划许可证（正本）。

第十五条施工许可

房地产开发企业申请办理施工许可证，应当提供下列文件：

（一）立项批文；

（二）用地批文；

（三）建设工程规划许可证（副本）；

（四）中标通知书及施工合同备案表；

（五）施工图审查合格书；

（六）质量监督受理通知书；

（七）监理合同；

（八）建筑施工安全监督备案受理通知书；

（九）农民工工资保障金缴款凭证及承诺书。

第十六条放线定位

工程开工时，开发单位需在项目现场公示建设工程规划总平面图、土地证、规划许可证（副本）、施工许可证复印件，然后向建设局提出放线申请，建设局向城管局移交项目相关文件，并会同城管局审查公示图件，共同现场放线验线，形成定位放线、验线记录。

第十七条房产预测绘

商品房预（销）售前须由具备相应测绘资质的单位进行预测绘，房产预测绘报告在房产预测绘房屋产权监理机构备案，备案的条件为：

（一）建设单位已取得土地使用权证；

（二）有经审查合格并加盖印章的施工图纸；

（三）房屋预测绘面积与规划许可面积相一致。

开发单位在预测绘报告备案后方可领取商品房预（销）售许可证。

第十八条预（销）售许可

房地产开发企业在房地产开发项目达到预（销）售许可条件后，向建设局申请办理商品房预（销）售许可，应当提供下列文件：

（一）开发企业营业执照和相应资质等级证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金的证明和土地使用权证书；

（三）规划总平面图；

（四）建设工程规划许可证（副本）；

（五）建设工程施工许可证；

（六）投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料（现场踏勘）；

（七）施工进度和竣工交付日期计划；

（八）工程施工合同；

（九）预售商品房分层平面图；

（十）商品房预（销）售方案；

（十一）房屋拆迁安置和物业管理方案已经落实的证明；

（十二）质量监督受理（竣工验收证明）；

（十三）价格审核手续；

（十四）预测报告；

（十五）网上备案；

（十六）维修基金承诺书；

（十七）土地出让公告、合同及规划设计条件等其它相关资料。

销售许可面积不得超过规划许可面积，物管用房等必须无偿提供的公用设施不得发放预（销）售许可证。预（销）售许可证需在售房部公示。

第十九条户外配套工程审批

房地产开发企业应当在项目开工前30日内向建设局报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。建设局会同相关部门对房地产开发项目户外工程设计进行审查和批复。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。城管局、建设局应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。

房地产开发企业应当按照土地出让公告和规划设计条件要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处置；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。土地出让公告约定捐建的公共设施在竣工验收后移交给相应管理部门，并办理产权过户登记手续。

第二十条规划建设监督

城管局负责县城城市规划区范围内的房地产开发项目的规划建设监督，确保开发单位按规划实施。开发项目实测产权登记面积超出许可证面积在3%（含3%）以内的，开发单位应补缴相应规费，超过3%的以上部分，除补缴相关规费外，由城管局按有关法律法规处理，并按规定到国土局补交土地出让金，补签土地出让合同。未按规定补缴相应费用、接受相应处理的建设项目，相关部门不得进行建设项目竣工综合验收。

第二十一条单位工程竣工验收

房地产开发项目需进行单位工程竣工验收，单位工程竣工验收由房地产开发企业组织。相关部门按照各自的职责，共同做好建设项目的单位工程竣工验收。单位工程经竣工验收合格后，凭验收合格证明和工程规划许可证（副本）向建设局申请换取建设工程规划许可证（正本），作为房屋产权总登记的依据。

第二十二条综合验收

建设局是建设项目竣工综合验收的牵头单位，负责建设项目综合验收的组织实施、协调和监督工作。县规划、城管、公安、消防、国土、环保、广电、人防、电力、通信、邮政等有关单位按照各自的职责，共同做好建设项目的竣工综合验收工作。综合验收不合格的须按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建设保证金外，将按相关法律法规处理。

第五章法律责任

第二十三条房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》，报请省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书：

（一）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；

（二）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

（三）擅自转让房地产开发项目或者假借项目联合开发，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的；

（四）未取得施工许可证擅自施工的；

（五）未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的；

（六）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

（七）未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的；

（八）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

（九）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

（十）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（十一）未取得《商品房预售许可证》擅自预（销）售商品房的；

（十二）违反合同约定拖欠工程款的；

（十三）工程质量低劣或者发生重大质量事故的；

（十四）连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的；

（十五）其他违反法律、法规的行为。

第二十四条土地出让公告约定的政府限价房、经济适用房、廉租房、回迁房必须满足政府安置需要。当期安置多余部分未经县政府批准，房地产开发企业不得擅自处置。

第二十五条房地产开发企业未按照本办法的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房，具备可补建条件的，将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的，应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或缴纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算，由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位、共用设施设备维修基金账户，归全体业主所有。

第二十六条房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的，由房地产开发行政主管部门责令其清还。

第二十七条违反本办法的房地产开发经营行为，由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的相关规定予以处罚。

第3篇：土地出让管理条例范文

【关键词】土地储备；土地储备制度；房地产市场

1 土地储备制度影响房地产的机理分析

实施土地储备制度以前，政府只能控制新增建设用地的供应，对于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。因此，在这种市场环境下，土地市场的供求曲线接近于通常的商品，具有较大的斜率，政府根本无法对土地市场实施有效的干预。实施土地储备制度以后，政府从源头上控制了土地供应，使得在一定时期内，土地供给量恒定，土地供给曲线成为一条直线，此时的均衡价格将完全由土地需求曲线来确定，政府可以通过增减土地供应量来控制土地供给曲线的左右移动，以此达到有效干预市场的目的。

在此需要特别指出的是，实施土地储备制度及《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后，土地征收补偿标准的变化对购房人的心态产生了一些影响，同时，土地一级市场的统筹供应使得土地的供应量受到一定程度人为限制，增加了土地的稀缺，引起价格的上升，从而导致较高的土地价格预期，再加上土地的保值性使得土地成为良好的投资品，而对土地的投资主要表现在对商品房的投资上，“炒楼”现象也因此而产生。从土地供求曲线来看，若土地市场炒作气氛较浓，就会使土地总体需求曲线右移，引起房价较大幅度上涨。因此，出台必要的法规和措施来限制各类炒作行为，对于我国当前房地产市场的健康、平稳发展具有重大的意义。

2 土地储备制度的实施对房价的影响

2.1 土地征收补偿标准变化对房价的影响

2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。土地征收补偿标准的提高直接导致了土地开发成本的升高，但实际这种升高并不会对房价产生较大的影响。首先，现在实行土地使用权招标拍卖挂牌出让，价格都是由市场供求关系决定的，与土地成本没有直接关系；其次，现在房地产价格与土地成本之间的利润空间较大，土地成本的增加只是使这个利润空间变小一点，但对房价没有较大影响。另外，从国家的角度来看，房地产价格保持最好是平稳，过快的增长或是过快的回落都会对国家发展产生不利影响。

2.2 土地储备对房价的影响

土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。实际上，除了市、县人民政府国土资源管理部门指定的土地储备机构在储备土地外，房地产开发企业因为自身长期开发经营的需要也在储备土地。

政府部门为加强房地产市场调控，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，通过土地征收、无偿收回、三旧改造等一系列政策，储备了一定量的土地，以保障城市保障性住房等民生工程建设的用地需求，并在市场供不应求的情况下，适当增加住宅用地的供应，以达到促进供需平衡、抑制房价的效果。应该说，政府实施土地储备有利于调控房价。

但房地产开发企业储备土地是有害无利的，因为，尽管政府根据市场供需要求，供应土地数量并不少，但房地产开发企业对受让的土地储而不用，势必导致房地产市场商品住宅的供应量减少，造成供不应求的假象，形起市场恐慌，从而推动房地产价格的上涨。对于政府来讲，开发企业囤积土地的行为是个体的行为，追求利润最大化是其最终目标，一旦房地产市场下滑或开发企业破产时，银行、购房者、企业员工等都将受损，并严重影响国家利益和社会利益并带来一系列社会问题。因此，政府和老百姓是不希望开发企业土地储而不用。

2.3 土地供应对房价上涨的分析

作为房价的重要组成部分地价也影响着房价的变化，影响地价的因素很多，包括一般的因素，如经济因素、社会因素、人口因素和国际因素，还包括区域因素和土地的个别因素。当前引起争议的主要是土地供应量和供应方式。

2.3.1 地价与土地供应量。从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素，在其他因素不变的情况下，土地供应量减少，地价肯定是会上升的。随着人口的增加，土地供应量相对减少。因此，在较长的一个时期，地价有逐步上升的趋势，而且这个趋势是和土地供应方式无关的。但近几年来说，我国土地的供应量并没有大幅的减少，相反，有些地区由于“8·13”大限，还呈现出了土地供应量大幅度增长的趋势。

我国的土地市场分为一级土地市场和二级土地市场，实施土地储备制度后，政府垄断了一级土地市场的供应量。一级土地市场的供应量影响住房市场价格，但真正与市场需求共同决定住房市场价格的是二级土地市场的供应量。目前我国一级市场较为充足的土地供应，并没有在二级市场上形成有效的房地产供给，而是被开发商部分囤积起来。面对住房消费需求和投机需求的迅速增长，企业大量储备土地减少了二级土地市场的有效供给，从而在一定程度上造成了地价的上涨。

2.3.2 地价与土地供应方式。土地市场的供应方式主要是指土地出让方式，不同的出让方式，包括协议、拍卖、招标和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。从表面上来看，政府实施土地储备，采取招拍挂方式供地所形成的地价要高于协议出让的地价，由此便认为当前的高地价在很大程度上是由于实施土地储备制度所造成的，但实际上，二者根本不具有可比性。其原因主要在于：一是经过土地储备采用招标、拍卖和挂牌出让的多为商业、居住等经营性用途的“熟地”地价，其中必然包含了政府整顿开发土地的成本；而协议出让的大多是工业用地，且协议价格中往往仅是政府获得的土地出让金，土地的征收补偿费用，相对较低。二是协议出让虽然成交的价格很低，但是中间的寻租成本很高，因此，开发商通过招拍挂方式拿到手里的土地价格未必就比原来协议出让的价格高。

总之，房价上涨是由于建设成本增加和开发利润增加共同引起的，建设成本增加是由于地价上涨、建安成本增加和利率提高所引起的，开发利润增加则是由于房地产市场旺盛的需求及高度垄断的市场结构所引起的。因此，地价上涨不是房价上涨的唯一原因。建立土地收购储备制度以后，虽然地价有所上涨，但地价上涨既有其合理成分，又有其不合理成分土地收购储备制度并不存在推动地价上涨进而导致房价上涨的内在机制。

参考文献

[1]王瑾，对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究，山东省农业管理干部学院学报，2011,28(4)

第4篇：土地出让管理条例范文

*期（20*〜20*年）是我省水利建设飞速发展时期，在国家计委、水利部的大力支持下，在省委、省政府的高度重视下，水利厅党组紧紧围绕新时期治水新思路和中心工作，牢固树立科学发展观，真抓实干，明确工作目标，突出工作重点，在重大水利项目的建设、“五江一河”重点河段的堤防建设、病险水库的除险加固、大型灌区的续建配套与节水改造、解决农村人畜饮水困难和小流域水土保持治理等方面均取得了显著成效，有力地推动和促进了*经济和社会的发展。

1.20*年至20*年水利资金使用情况

20*〜20*年争取中央、省及市县水利资金总投入133.43亿元，其中：中央资金47.49亿元，省级资金16.61亿元，市（州）县自筹39.47亿元，银行贷款29.85亿元。

主要用于以下水利项目建设：

(1)."五江一河”堤防工程99497万元；

(2).病险水库除险加固76179万元；

(3).大型灌区续建配套与节水改造71404万元；

(4).水土保持工程61048万元；

(5).农村人畜饮水解困工程104080万元；

(6).重点大型水利工程573933万元；

(7).骨干水利工程86248万元；

(8).其他水利建设工程57445万元；

(9).水利前期工作3902万元；

(10).节水示范工程10317万元；

(11).小农水专项工程190293万元。

截止20*年，全省累计建成各类水利工程61.77万处，（其中：大型水库5座、中型水库103座，小（一）型水库1007座，小（二）型水库5567座）；蓄引提水能力达到248.62亿立方米；有效灌溉面积累计达到2503.25千公顷；治理水土流失面积累计达到5030.75千公顷；累计解决饮水困难人口（*期）383.63万人；达标堤防1135.86公里。以上水利工程的建成，为全省农业增产、农民增收和确保粮食安全创造了条件，为*经济发展和社会稳定作出了巨大贡献。

2.水利资金管理情况

为加强水利资金管理，我厅根据国家制定的相关财经法规，结合我省实际，出台了《*省水利国债专项资金管理规定》（川水发〔**〕50号）下发市州；转发了国家计委、财政部、水利部关于对水利资金管理的相关规定；举办了培训班对市、州项目单位财务人员进行水利资金管理与核算的培训。全省水利资金基本做到了专户管理、专账核算和县级报账，国债资金还实行封闭运行。我厅每年都要组织监察、审计、财务等相关部门对全省各类水利专项资金进行重点检查、指导，发现问题及时纠正。各市、州水利局也要组织检查组对各县水利资金项目进行专项检查，检查工程进度、质量、资金使用与管理以及资金到位情况。

坚持水利资金审计制度。按照国家规定，所有水利项目在竣工后，都要接受审计部门审计，才能进行竣工验收。部分重点项目还接受省财政的评审监督。近年来，从审计部门审计的结果看，全省水利资金使用管理情况是好的，挤占、挪用水利资金现象得到了竭制，存在的最大问题就是地方配套资金不到位或不能完全到位。

二、存在的主要问题

1.水利建设任务重与水利资金投入来源有限的矛盾突出。

水利作为国民经济的基础产业，*期国家投巨资进行水利建设，我省每年财政投入近5亿元，省财政每年新增农业投入加大了水利投入。但由于水利基础脆弱，财政投入与实际需要矛盾突出，主要表现在以下几方面：

①病险水库整治除已整治和列入中央投资安排的大、中型和重点小（一）型水库整治计划外，目前，我省还有50座小（一）型水库、399座小（二）型水库需要整治，需要投入资金7.2亿元。这部分投资主要靠地方财力自筹解决，而地方财力有限，基本为吃饭财政，这一矛盾就制约了病险水库整治的进度。

②全省已成水利工程干渠配套设计为89529.46公里，已配套63951.68公里；干渠防渗应防60072.22公里，已防30445.74公里，需要投入数百亿元资金，而每年投入仅1亿元左右。

万亩以下渠系配套设计为31.4万公里，到20*年底已配套22.2万公里，财政投入355.2亿元（包括群众投劳折资），目前还有9.2万公里渠道未配套，需要投入184亿元，按照目前每年投入不到1亿元计算，还需安排200年左右。如：长宁县支斗农渠1700公里，已防渗硬化渠道仅500公里，县财政每年安排40公里渠道整治，需要30年才能完成。

③据统计，20*年底全省有619.96万人饮水困难，截止20*年底已解决383.63万人的饮水困难，尚有236.33万人饮水困难。按照目前中央和省财政每年安排资金力度，在*期还不能解决，要延到“*”期才能彻底解决。

根据水利部《农村饮水安全评价体系》标准，据调查复核，我省农村饮水不安全人数为3144.57万人，需投资125.79亿元，这部分投资主要争取国家投资。

④全省水土流失面积达19665.84千公顷，截止20*年底已治理5030.75千公顷，还有14635.05千公顷需要治理，还需要投入巨资才能使全省的“山更绿、水更清”。

⑤全省有堤防3263.35公里，保护着1116.09万人，538.02千公顷耕地，20*年底累计已建成达标堤防1135.86公里，还有2127.9公里堤防需要达标整治，才能防御特大洪灾，保护人民财产、生命安全。

成都市城市防洪总体规划20*年7月经水利部审查通过，整治河道338.6公里，以及相应的排洪工程和非工程措施，总投资16.9亿元。截止20*年底，已完成6.01公里的河道整治，还需整治河道332.59公里，需投入资金16.1亿元。

2.占用水利工程设施及有效灌溉面积得不到补偿，造成水利资产损失和国家投资的浪费。

20*年由省政府研究室牵头，水利厅、国土资源厅、农业厅等部门参加组成的*省占用有效灌面情况调查组，调查报告中反映：**年至20*年全省共占用有效灌面215万亩，占全省水利工程有效灌面3754.95万亩的5.72%，占全省耕地面的3.22%，占近5年来减少耕地面积826.6万亩的26%；**年至20*年，全省占用、损毁水源工程2378处，占用、损毁渠道4335.6公里，占用、损毁渠系建筑物10107处，水利固定资产损失达10.85亿元。经调查测算，通过工程措施开发一亩有效灌面平均需投入2500?D3000元，按**年以来全省占用有效灌面215万亩计算，就有国家和集体投入的53.75〜64.5亿元资金浪费和损失。

成都市近五年，因城市建设和城乡一体化建设等原因，有效灌面减少39.74万亩，平均每年净减有效灌面8万亩。据成都市新增灌面典型调查的投资估算，以兴建水利工程条件较好、投资较省的湔江堰灌区为例，新增灌面亩平投资3222元，如果按目前耕地占补平衡政策、按占一还一政策进行新增有效灌面建设，近5年被占用的39.74万亩有效灌面，其投资将超过12.8亿元。因此，有效灌面被无偿占用，无论是对国家还是对水利行业都损失巨大。

《20*年*省水利统计年鉴》反映，20*年全省新增有效灌溉面积19.07千公顷，而减少就为18.97千公顷。20*年减少的灌面几乎抵销了20*个全省新增有效灌溉面积，造成近6亿元投资损失。

占地对水利工程设施的随意占用破坏，使农田灌排设施被破坏，严重影响了灌排功能的正常发挥，一方面造成旱涝保收基本农田面积急剧下降，危及粮食生产安全及社会稳定；另方面各级财政每年投入大量资金修建的水利工程设施，建成的旱涝保收基本农田被大量占用和破坏，得不到应有补偿，使国家资金投资效益锐减，造成了国家投资的浪费，增加了国家的负担。因此，建立占用水利工程设施及有效灌面的补偿机制是有效保障水利资金投资效益的根本措施。

3.农村税费改革、取消“两工”和农业税后，县、乡、镇自筹资金进行农田水利基本建设投入来源缺乏。

“九五”期间，全省平均每年投工14亿多个，群众每年投资水利建设达23亿元。“两工”取消后，群众的投工和投资基本没有了，而公益性的农田水利工程建设更多的主要依靠国家和地方财政的资金投入。

农业税取消后，县、乡（镇）政府无力进行水利项目的配套。由于现行政策要求项目所在县、乡、镇进行筹资配套，目前一些地方已出现了部分乡、镇拒绝搞水利工程情况。由于政策变化，建议水利工程应提高国家投资比例，减少地方配套比例，或不要求配套，以国家投入为主，减轻农民负担。

盐亭县两岔滩水库、三台县鲁班水库灌区渠系配套工程总投资1.96亿元，国家补助30%仅为6000万元，地方配套达1.4亿元，由于地方财政困难而无力解决自筹资金，造成工程建设缓慢，严重制约了工程效益的发挥，农民用水得不到有效保障。

4.土地出让金净收益用于水利建设较少。

按照《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发〔20*〕8号）和财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》的通知（财建〔20*〕174号）精神，据调查，20*年全省各市、州、县财政应计提土地出让金净收益15%达3.436亿元，而安排用于水利建设仅20*〜3000万元，其中，宜宾市安排了1100万元土地出让金用机坝堤防建设。

土地出让金相当大部分是占用水利工程设施及有效灌面而取得的，因此，土地出让金净收益的15%应主要用于水利建设，对占用水利工程设施及有效灌溉面积的相应补偿。

三、建议

1.集中财力，加快水利基础设施建设。

省财政应适当集中市、州、县财政收取的土地出让金净收益，调整土地出让金净收益支出结构，应重点安排用于水利骨干工程渠系配套与节水改造、病险水库整治、农村人畜饮水等农村水利基础设施建设。

2.出台《占用水利工程设施及有效灌溉面积补偿办法》，建立占用有效灌面补偿机制。

根据《水法》和水利部、财政部、国家计委《占用农业灌溉水源、灌排工程设施补偿办法》及《*省水利工程管理条例》，按照“有偿占用”、“等效替代”和“谁占用、谁补偿”原则，对占用有效灌面及造成的灌溉工程设施功能丧失进行补偿，实行有偿占用；对直接占用灌溉工程设施，根据占用时间、工程等级和工程设施的规模大小进行补偿或修建等效替代工程；明确补偿责任，谁占用、谁补偿，做到有法可依。

3.出台征收河道工程维护管理费，筹集堤防建设资金。

根据《中华人民共和国防洪法》第五十一条规定：“国家设立水利建设基金，用于防洪工程和水利工程的维护和建设。受洪水威胁的省、自治区、直辖市为加强本行政区域内防洪工程设施建设，提高防御洪水能力，按照国务院的有关规定，可以规定在防洪保护区范围内征收河道工程修建维护管理费”。《中华人民共和国河道管理条例》第三十九条规定：“受益范围明确的堤防、护岸、水闸、圩院、海塘和排涝工程设施，河道主管机关可以向受益的工商企业等单位和农民收取河道工程修建维护管理费，其标准应根据工程修建和维护管理费用确定。收费的具体标准和计收办法由各省、自治区、直辖市人民政府确定”。成都市测算每年可筹集1.3亿元，用于成都市河道治理，减轻全市的洪涝灾害。

第5篇：土地出让管理条例范文

一、纯商业拆迁是否适用本条例？

根据“征房条例”规定，本条例规定是只针对公共利益，相对于旧条例，缩小了适用范围，因为旧条例是允许商业拆迁的。另根据《循环经济促进法》规定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”就是说，自2009年开始非公共利益政府不能决定拆除。

二、补偿范围是否包括土地使用权？

这个在旧条例中没有规定，只有个批复，是《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示的答复》（2002年1月24日，国法秘函〔2002〕15号）规定，“一、关于1999年1月1日现行土地管理法施行前拆迁城市私有房屋的补偿问题。根据法不溯及既往的原则，1999年1月1日现行土地管理法实施之前拆迁城市私有房屋的补偿，应当适用原土地管理法和原城市房屋拆迁管理条例的规定。二、关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市私有房屋的补偿问题。现行土地管理法第五十八条规定，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。……北京市人民政府作出上述规定，将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴，不存在法律问题。因此，北京市可以依照上述规定对被拆除的房屋进行补偿。三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。……2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”根据这个批复的意见，现行的一般做法是“地随房走，地不计价”。但我们认为，这明显与物权法土地法相矛盾。

物权法第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”，第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，土地管理法第五十八条“收回国有土地使用权的对土地使用权人应当给予适当补偿”。

目前我国也有地方对房屋所使用的土地使用权进行补偿的。比如，重庆市采取的做法就是适当补偿原则。根据《重庆市国土房管局关于城市房屋拆迁中土地补偿有关问题的批复》（渝国土房管发〔2003〕113号）“因城市建设收回土地使用权时，对以出让等有偿方式取得土地使用权的土地使用者，应根据其取得土地使用权的成本（出让金及有关税费等）和投入等因素考虑补偿。”那么具体对土地使用的补偿标准如何计算？目前尚无统一的标准，根据法律原理，我们认为法治政府必须建立和保护行政相对人的合理利益。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有使用和收益的权利。而土地增值利益属于用益物权人应当取得的收益，因此收回土地使用权时应当按收回时（征收决定生效时）的土地出让金标准计算并退还。有了这样的认识后，一个更为复杂的补偿问题实际上也解决了，就是“房地分家”的补偿问题。实践中，有些地方政府图省事经常毛地出让，结果地上房屋和其他附着物尚未补偿，土地使用权已几易其主，政府征收时出现房主之外，地权另有其人的情况。这样的案例在实践中已经大量涌现，但目前尚无具体且明确的先例可循。那么，我们认为前述方法可以作为解决办法的参考。

三、“城中村”改造适用何种程序？

所谓“城中村”是指已经纳入城市总体规划建设区范围，农业用地通过征用所剩余很少或者已经没有，但以住宅用地仍为集体所有性质土地为特征，农村集体成员由农民身份已经或者即将转变为居民身份，滞后于时展游离于现代城市体制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有广义和狭义之分。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城区内尚有待改造的“城中村”12个，计划在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我们认为应分两步走，即先将集体土地征为国有，再将国有土地上的房屋及其他附着物征收。本次征房条例将旧城改造（有的地方称三项改造，即城中村、棚户区、危旧房）造视为公共利益。目前，我国还没有集体土地拆迁安置补偿的统一法律，但有些省市的做法也值得借鉴。已知的大约有三种模式，第一种叫征地法，即先按程序将土地转为国有，再按国有土地房屋来进行征收，也是我们主张的模式；第二种参照法，参照城市拆迁进行补偿，这种模式有司法解释的依据，最高法院2005行他字第5号批复规定，农村集体土地征用后，原农村居民对房屋仍然享有所有权，房屋所在地被纳入城市规划区的，应当参考拆迁条例规定对房屋所有人进行安置补偿（实际上城市已无安置可言），参照法成本稍少，我们成都市农村建设用地流转采用的就是这种模式；第三种叫协商法，即互相商量补偿，“按平算数”。

四、房地产管理工作中市辖区政府的责任及作用？

在房地产管理中我们听到最多的就是市县政府，基本上没有听到说过区政府，这次征房条例也是如此。部分学者们的观点认为应该包括区级政府，理由是如果仅限市县政府，则民族自治地区的盟、旗则不搞拆迁了。我们认为，根据现行法律规定，对外行使相关管理职能的只能是市县政府。理由是《国家土地管理局对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）、《国家土地管理局关于出让国有土地使用权有关问题的答复》（1993年4月1日）两次文件均规定“国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中，‘市、县人民政府’，所指‘市’，包括全国各级市；所指‘县’，不包括市辖区。”而且按照政府设置的规定，区级政府原则上不单独设立规划管理部门，征地条例也明确是市县人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。我们成都市的做法是在征地征房活动中依据《成都市征地补偿安置办法》（78号令）第三条“征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作”、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）第六条“成都市房产管理局主管本市城市房屋拆迁管理工作。成都市房屋拆迁管理处具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下简称五城区）内的城市房屋拆迁管理工作；其他区（市）县房产管理部门管理本区域内城市房屋拆迁工作。公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外参加拆迁人和被拆迁人的负担。国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”明确规定，区级政府基本上是配合义务，从政府组织法来说并无不妥之处，但所有对外文件应当按照法律和行政法规规定的程序处理。

五、征房条例实施后原88号令的废止问题？

由于《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《成都市城市房屋拆迁管理条例》制定，根据《立法法》“下位法违反上位法规定的应予以改变或者撤销”的规定，前述条例连同88号令均不再适用。

六、征地与征房的区别与联系？

如果说有联系，那么房地合一就是其中最重要的联系，因为至今科技再发达也不能建造空中楼阁。所以，房产和地产我们通称房地产，这也是我们有时混淆征地与征房的原因之所在。征地与征房在国外区别不大，几乎世界所有国家都实行的是土地私有制，房地事实上也是合一的，只有我国法律制度上实行房地合一，但城市建设用地所有权归属国家，房屋产权所有权人只有使用权且实行多头管理。因此，在中国征地与征房是不同的法律概念。两者的主要区别：

一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。

二是适用范围不同。征地适用范围是农村集体所有的土地，征房适用范围是城市规划区内的房屋。

三是法律后果不同。征地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，征房导致的法律后果是房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。

四是补偿范围不同。征地一般补偿有4项，即土地补偿费、安置补助费、地上费（含建筑与青苗等）、菜地基金。征房实质补偿只有其中一项，即地上费，细化为房屋及地上建筑物补偿，过渡费补偿，营业损失补偿。一句话，征地既补“砖头”（土地及建筑），也补“人头”（人员安置），而征房只补“砖头”。

征房的程序为：

（一）公布补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

（二）公布修正补偿方案。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

（三）风险评估，必要时经政府常务会议讨论。

（四）落实征收补偿费用。

（五）处理无证建筑。

（六）作出征收决定并公告。

（七）组织调查登记，公告调查结果。

（八）给予补偿。

（九）对违约者提讼。

（十）对“钉子户”作出补偿决定并公告。

（十一）申请法院强制执行。

征地的程序为：

（一）征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

（二）征询村民意见。由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。

（三）地籍调查和地上附着物登记。由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。

（四）拟订“一书四方案”组卷上报审批。由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

（六）征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

（七）报批征地补偿安置方案。县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。

（八）批准征地补偿安置方案。

市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。

（九）土地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

（十）实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。

七、“村转居”后集体土地是否自动转为国有？

第6篇：土地出让管理条例范文

一、规范拆迁管理行为

（一）城市房屋拆迁工作是一项系统工程，实行属地负责制，各镇、办事处负责本辖区内的房屋行政强制拆迁工作，区公安、规划、财政、发改委、建设、国土、房管、物价、民政、工商、税务、市容管理等部门应各司其职，密切配合，保障顺利进行。

（二）拆迁人应根据拆迁预评估报告，按规定向区房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置资金后方可实施房屋拆迁。城建重点工程、土地储备项目及重大拆迁项目的拆迁补偿安置专储资金不低于50%。区房屋拆迁主管部门负责专项储存专储资金，依照与拆迁人、金融机构签订的协议，设立专门帐号进行监管，同时接6768

受财政部门的监督拆迁人严格执行协议，保证专储资金的安全。

（三）拆迁评估机构的选定，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定执行。

（四）区拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门要加强对房屋拆迁实施单位、评估机构的动态监管，实行企业信用档案制度和业绩考核制度。凡因房屋拆迁实施单位、评估机构的过错延长拆迁期限的，一律不得承接新的服务项目，并依法予以严厉查处。

（五）未经规划行政主管部门批准，擅自将住宅房屋破门（窗）开店改为经营用房的，工商部门不予办理营业执照。

凡列入旧城改造计划的“棚户区”范围内的房屋，区有关部门原则上不予办理房屋改、扩建，户口迁入及房屋分户等手续。

拆迁过程中弄虚作假、蓄意骗取拆迁补偿安置资金的，有关部门应当依法查处。

二、完善拆迁补偿政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。具体标准为拆迁房屋评估额的15％。住宅房屋的竣工日期，以建设单位办理竣工验收备案日期为准。

（二）被拆迁人（含公房承租人）只有一处住房且实际居住，拆迁补偿款达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照*区城区住宅房屋拆迁补偿最低3.6万元予以补偿。住宅房屋拆迁补偿最低标准6970

将根据房地产市场的变化进行调整并公布。

（三）被认定为经济特困（享受城市低保）的被拆迁人，拆迁补偿款低于3.6万元的，可以选择获得最低补偿款3.6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用拆迁补偿款异地购买成套使用面积不小于国家住宅设计规范规定的最小户型面积标准的房屋予以安置。

（四）非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。

同时符合下列条件的非住宅房屋，认定为商业营业用房：

1、具有合法的商业营业用房批准文件；

2、持续按照商业用地纳税。

商业营业用房采取路线价法或市场比较法评估，不能采取上述方法的，可以采取收益法进行评估；土地性质为出让的，评估时根据土地出让协议剩余使用年限比例扣除土地出让金增值部分；土地性质为划拨的，评估时按照规定扣除土地出让金增值部分的40%。非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房采取成本法评估。

（五）住宅房屋改为非住宅房屋使用的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋予以补偿；不能提供规划行政主管部门批准文件的，经拆迁人现场核准后，按照以下方法予以评估补偿：

1、住宅楼一层（包括平房）改为非住宅房屋使用的

（1）1984年1月5日前持有营业执照并实际连续作为非住宅房屋使用的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%。但拆迁补偿款不得超过同类住宅房屋拆迁补偿款的2.5倍。

（2）1984年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%后，按一定比例予以补偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。但拆迁补偿款不得高于同类住宅房屋拆迁补偿款的2倍。

2、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以评估补偿安置。

3、住宅房屋改为非住宅房屋使用，被拆迁人要求产权调换安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、加强拆迁组织领导

区政府成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进全区的拆迁工作。区推进拆迁工作领导小组由区政府主要负责人任组长，分管负责人任副组长，建设、规划、国土、监察、公安、民政、城管、环保、、法制、工商、税务及办事处负责人为小组成员。区推进拆迁工作办公室设在区建设局，配备专职人员，在区推进拆迁工作领导小组的领导下开展工作，并接受市拆迁和国土主管部门的业务指导。各镇、办事处相应成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进本辖区的拆迁工作。

(一)区推进拆迁工作领导小组主要职责：

1、负责审查拟定本区内拆迁年度计划；

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2、协调解决拆迁过程中的重大问题；

3、依法组织实施行政强制拆迁；

4、督促检查拆迁计划落实情况；

5、依法查处拆迁过程中的违法、违纪行为。

(二)各镇、办事处推进拆迁工作领导小组主要职责：

1、承担区政府投资的市政重点工程拆迁、收储地块拆迁和区政府审定的其他拆迁任务；

2、接受拆迁主体委托，做好房屋拆迁许可前的准备工作；

3、负责拆迁政策、法规宣传，做好拆迁动员工作；

4、负责组织召开协调会，协调拆迁矛盾：

5、配合做好拆迁的许可听证、裁决听证、行政强制拆迁听证及各类文书的送达等工作；

6、配合执行行政强制拆迁和做好强制拆迁善后工作；

7、负责处理本辖区内拆迁工作，做好被拆迁特困户的安置工作；

8、监督辖区内拆迁实施单位的拆迁行为，确保依法拆迁；

9、负责辖区内拆迁统计等其他日常工作。

第7篇：土地出让管理条例范文

随着城市化进程的推进，违章建筑成为一个公众热议的名词。人们在日常生活中经常用到违章建筑，而违章建筑到底是什么也经常会困惑到很多人。究竟那些建筑属于违章建筑，如何从法律上对违章建筑进行界定关系到很多人的切身利益。本文第一部分将从违章建筑的概念分析、违章建筑的分类和违章建筑民法上的学说总结对违章建筑进行法律上的规范界定。

（一）违章建筑的概念分析

1.违章建筑的定义。违章建筑（illegalbuilding）在我国最早出现在1980年国务院的《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》文件中。百度百科中违章建筑的定义，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。在我国，违章建筑的“章”应理解为根据相关法律、法规及规章的规定，开展工程建设时所需遵守的某种“章程”或“规章制度”。

2.我国现行的有关违章建筑的规定。我国现行的有关违章建筑的立法是分散的、多效力层次的，适用范围也是不同的。以下我们将对相关法律规定进行梳理。按照效力级别可以分为违反法律、违反行政法规和违反部委规章三类。其中的法律主要有《城乡规划法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震减灾法》、《电力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《环境保护法》等。如《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。行政法规对违章建筑作出规定的有《城市房屋拆迁管理条例》、《城市道路管理条例》、《电力设施保护条例》等。其中《电力设施保护条例》第十五条规定；任何单位或个人在架空电力线路保护区内，必须遵守下列规定：

（三）不得兴建建筑物。部委规章对违章建筑作出规定的有：《风景名胜区管理处罚规定》、《风景名胜区管理处罚规定》、《建制镇规划建设管理办法》等。其中《风景名胜区管理处罚规定》第七条规定：风景名胜区管理机构违反风景名胜区规划进行违章建设、毁损景物和林木植被、捕杀野生动物或者污染、破坏环境的，由上级建设行政管理部门给予处罚。

（二）违章建筑的分类我国法律对违章建筑并没有明确的分类，只是在有的地方性法规中对违章建筑进行了比较详细的列举。本文依照对上述法律、行政法规、部委规章的列举，对违章建筑进行划分，主要分为程序性的违章建筑的和实体性的违章建筑两类。实体性的违章建筑是指实质上违背了城市规划和土地管理的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法行为。根据违反的法律的效力不同可以分为违反法律的违章建筑、违反行政法规的违章建筑、违反部委规章的违章建筑。程序性的违章建筑实质并未违反城市规划，而只是没有办理合法的审批手续的非法建筑，程序性违章建筑一般可以通过补办手续而成为合法建筑。主要有以下几种：无证规划型、擅自变更规划型、临时未拆除型、不当施工型。

二、比例原则精神下的违章建筑的处置方案

比例原则又称禁止过度原则，主要系源于法治国家原则。比例原则是行政法的帝王条款，在我国行政法中有着独特的地位。比例原则是指国家权力的行使应当兼顾公共利益的实现和公民权利的保护。从我国现实状况来看，由于居住权保障观念的欠缺，致使在拆除非法建筑时对公民居住权的保障一直没有得到应有的重视。非法驱逐、野蛮拆除现象普遍存在，且拆除违章建筑“零补偿”，违章建筑拆除后公民居住权无法得到救济和保障，这些都成了我国非法建筑拆除中公民居住权保障的突出问题。将比例原则运用于违章建筑的处置中对违章建筑处理有着重要意义。我们在执法实践中对违章建筑处理具有单一性，往往采用“一拆了之”的方式，并没有区分违章建筑的具体情况做出相应的处罚形式，不利于我国公民基本人权的保护，社会资源的保护和节约建设成本。为了解决这种单一处罚所带来的弊端，处罚应采取的措施避免处罚过程中的歧视。行政机关在执法中应根据违法建筑的危害，种类，行为目的，违章建设的位置和其他因素的情况下，更细致深入地分析，作出科学合理的处理。违章建筑的存在有着深厚的社会背景，与我国人口多、就业岗位少、人均居住面积低、经济发展不平衡、有关建设管理审批不规范等因素有着密切的关系。因为违章建筑违法的严重性的标准不同，下面我们将根据比例原则来确定不同的处置方式。以下的处置方式主要涉及比例原则精神下的违章建筑的拆除、程序违法中的转正合法化、没收、在拆迁补偿中的处置和对小产权房的处理。

（一）比例原则下违章建筑的拆除按照比例原则的要求，以下违章建筑应当进行拆除：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或当地有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行的措施予以整改消除的；土地利用现状为耕地、总体规划为一般农用地、基本农田的；占用水源为一级保护区的；占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；严重影响土地总体利用规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。具体来说，按照比例原则而要求，对违章建筑的拆除可以分为两类。第一类是根据违章建筑的所在位置确定应当予以拆除的，第二类是根据违章建筑对公共利益的影响程度决定应当予以拆除的。

（二）比例原则下违章建筑程序违法中的转正合法化违反法律、法规、规章控制性程序规定建造的建筑，也即没有符合行政许可形式要件，没有通过行政许可并领取相应证书或超越许可范围建造的建筑，比如没有通过规划许可、建设用地许可、施工许可，具体而言就是没有领到《建设用地批准书》、《宅基地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程施工许可证》等，或者超越许可证及批准书范围进行建设，尽管所建造的工程没有在实质上违反城乡规划，但是对程序性法律和建造程序的违反同样致生违法建筑，此乃程序违建。程序违建可依一定程序申领建筑执照(补办手续)而成为合法建筑。从程序上讲，比例原则是指行政主体所采取的措施与要达到的目的之间必须具有合理的对应关系。对于程序违法严重的，应当作出拆除的处理，而对于程序违法不那么严重的应当依具体情况作出转正合法化的处理。

（三）比例原则下对小产权房的处理尽管现有法律政策禁止小产权房买卖,但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决。即使这些房屋不符合土地利用、建设规划,也没有上缴土地出让金等税费,但这些都已经是社会存量财富,而且不少小产权房已经出售,住满了居民,强行拆除势必影响稳定。按照比例原则适当性和合比例性的要求,应当认可这些小产权房占有的合法性,但是需要补缴土地出让金等税费。对农民单独拥有的农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建的“小产权房”应当逐步运行流转,其方式可逐渐从租过渡到卖,从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税。对于破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止,而对于占用耕地修建成的房屋,如果能够退耕的应当退耕,不能退耕的应当在补缴所有税费的基础上再进行处罚。而对建设用地指标内的农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。对于不符合土地规划的小产权房,属于违章建筑,原则上应该拆除。

三、结论

第8篇：土地出让管理条例范文

此次公布的《意见》是贯彻和落实2009年国务院《关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（下称“《物流业振兴规划》”）的细化配套政策，其中，减税费和促整合为诸多扶持政策中的亮点。

《意见》明确，要支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作。要把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，并鼓励大型企业从事农产品物流业，提高农产品物流业的规模效益。此外，还对土地出让农产品批发市场房产税政策作出相关观点，以保障农产品物流业稳定发展。

《意见》还对税收、土地、路桥收费等制约物流业发展的关键症结给出了药方。

自2009年国务院通过《物流业振兴规划》以来，很多物流企业呼吁应该在税收等方面作出一些政策调整。主要问题为现行的营业税税目将物流业务划分为运输与服务(包括仓储、等)两大类。运输、装卸、搬运的营业税税率为3%，而仓储、配送、等的营业税税率为5%。实际经营中，综合型物流企业各项业务上下关联，很难区分运输与服务收入，各类业务税率不同，不仅有碍于企业的一体化运作，也不利于税收征管。

对此，《意见》要求有关部门要抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，进一步扩大试点范围，结合增值税改革试点，尽快研究解决仓储、配送和货运等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。

路桥费成本过高是物流业的另一项不能承受之重。要降低物流业成本，最直接的解决措施是降低过路过桥收费。《意见》提出，要按照规定逐步有序取消政府还贷二级公路收费，减少普通公路收费站点数量，撤并不合理的收费站点，逐步降低偏高的高速公路收费标准。大力推行不停车收费系统，并研究调整挂车交强险征收政策，促进甩挂运输发展。对已出让经营权的繁忙路段，应根据政府财力状况逐步回购经营权。还要求尽快研究修订《收费公路管理条例》，统筹发展以普通公路为主的体现政府普遍服务的非收费公路和以高速公路为主的收费公路。

第9篇：土地出让管理条例范文

一、检查依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国统计法》、《基本农田保护条例》、《土地调查条例》、《省土地管理条例》、《省基本农田保护条例》。

(二)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔〕31号）。

(三)州人民政府办公室《关于印发耕地保护责任目标考核办法的通知》（文政办发〔〕24号）。

(四)《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令）。

(五)国土资源部、农业部、国家统计局关于印发《年度省级政府耕地保护责任目标履行情况检查工作方案》的通知（国土资发〔〕33号）。

二、检查内容

根据《州政府耕地保护责任目标考核办法》规定，重点对以下工作进行检查，并组织国土资源管理部门、农业行政主管部门填写附表1—6（见附件），准确上报主要数据。

(一)耕地保有量变化情况。根据土地利用变更调查，检查各县年耕地面积变化情况，重点检查自然灾害损毁、非农建设、农业结构调整、生态退耕占用耕地和补充耕地情况，并对耕地净增减情况及原因作出分析说明。

(二)基本农田面积变化情况。依据《基本农田保护条例》及《省基本农田保护条例》有关规定，检查年基本农田面积变化情况，重点检查年度非农建设占用、生态退耕、绿色通道建设、农业产业结构调整或其他原因减少基本农田情况，非农建设占用包括国务院批准非农建设占用、通过修改土地利用总体规划实际占用、未经依法批准占用情况；检查补划基本农田，包括补划的地类、面积和质量情况；检查是否存在基本农田异地代保情况。对基本农田净增减情况和原因作出分析说明。

(三)检查非农建设占用耕地计划执行情况。依据《土地利用年度计划执行情况考核办法》及有关规定，结合年度土地利用变更调查成果，重点检查年度依法审批新增建设占用耕地情况和实际建设占用耕地情况，实际建设占用耕地包括当年审批当年占用、往年审批和当年占用，以及违法占用等情况。对当年超计划用地情况及原因作出分析说明。

(四)检查补充耕地计划完成情况。依据土地利用年度补充计划指标，重点核实年实际补充耕地情况，包括使用新增费、开垦费、复垦费、土地出让金用于农业土地开发资金以及社会资金补充耕地情况，并对未完成补充计划的情况和原因作出说明。

(五)检查耕地占补平衡落实情况。依据耕地占补平衡有关规定，重点检查年度完成法定占补平衡任务情况，包括建设项目与补充耕地项目挂钩、先补后占，补充耕地数量、质量情况，补充耕地项目管理情况。

(六)检查耕地保护目标责任制落实情况。重点检查目标责任制完善制度、实施考核、落实奖惩，以及县级政府与乡（镇）政府指标分解、鉴定责任书等情况。

(七)检查年耕地保护责任目标履行中存在问题的整改落实情况。

三、检查步骤

(一)各县人民政府要结合当地实际，尽快完成本行政区域内年度履行耕地保护责任目标情况的自查工作，针对存在问题，制定切实可行的整改措施，限期整改到位。自查报告及附表于年5月25日前报州耕地保护责任目标履行情况检查工作领导小组办公室。

(二)检查工作领导小组办公室要根据各县人民政府自查报告，结合我州工作实际对重点地区进行抽查。

(三)州国土资源局、农业局、统计局、审计局、监察局要以此次检查为契机，对照年度土地利用变更调查的实际耕地面积、基本农田面积、实际新增建设用地面积，对全州的耕地保护工作情况进行认真梳理，结合各县人民政府自查报告和抽查中发现的问题开展全面复查，促使我州耕地保护管理工作迈上新的台阶。并在此基础上，认真按照国家、省和州的《方案》要求做好国家、省重点抽查的相关准备工作。