耕地占用税条例实施细则精选(九篇)

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第1篇：耕地占用税条例实施细则范文

陕西省土地使用税暂行条例实施细则最新版第一条 依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)第十三条规定，特制定本实施办法。

第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地(包括国有土地和集体土地)的单位和个人，依照《条例》规定缴纳土地使用税。城市、县城、建制镇、工矿区的范围包括：

城市是指经国务院批准设立的市(不包括市属县);

县城是指县人民政府所在地;

建制镇是指经省人民政府批准的行政建制镇人民政府所在地(不包括历史习惯形成的自然集镇);

工矿区是指市、县(区)、镇以外的大中型企业所在地。

第三条 《条例》第二条所规定的纳税义务人，是指凡在开征范围内依法拥有土地使用权的单位和个人。

第四条 土地使用税的计税依据，按照下列程序和规定确定：

(一)凡持有县级以上地方使用证书的，可按县以上人民政府土地管理机关批准征用土地文件确定的土地面积计算，或以土地管理机关确认的其它权属资料的土地面积计算，也可以《条例》前应存在的围墙、房舍、道路、界桩等标志为界，由纳税人据实申报使用土地面积，经税务

机关核实确定的面积计算。待核发使用证书后，再根据证书确认土地面积调整其应纳税额。

(三)既无土地证书、又无征用土地批准文件或土地管理机关认可的其它权属资料和无界址的，由纳税人先将实际占用的土地(包括建筑物和堆放场地的地基面积及其四周适量的空地)据实向当地主管税务机关申报，由税务机关确定计税土地面积。待核发使用证书后，再根据证书确?

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第五条 《条例》第四条所指的大城市、中等城市、小城市，依照国务院的规定确定。

根据《条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平方米年税额如下：

西安市五角至五元;

宝鸡市、咸阳市、铜川市四角至三元;

汉中、渭南、韩城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元;

县城、建制镇、工矿区二角至一元。

第六条 市、县(区)人民政府在本实施办法第五条所列的税额幅度内，根据当地市政建设情况、经济繁荣程度、地理位置等条件，将本地区土地再适当划分为若干等级，并规定各个等级每平方米年税额标准报告省税务局批准执行。

根据《条例》第五条规定，经省人民政府批准的经济落后地区的县城、建制镇土地使用税的适额标准可以适当降低，但降低额不得超过《条例》第四条规定的最低税额的百分之三十。

第七条 对下列土地暂免征收土地使用税：

(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;厂矿企业、行政事业单位及个人开办的学校、医院(诊所)、幼儿园(托儿所)、敬老院的业务用土地(不包括职工生活住房用地);

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

(四)市政街道、广场、绿化地带，城镇防洪、排洪工程等公共用地;

(五)直接用于农、林、牧、渔的生产用地;

(六)经批准开山、整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税八年;

(七)按照土地使用税管理权限，经陕西省税务局批准需要给予减税或者免税照顾的其他用地。

第八条 本办法第七条规定的国家机关、人民团体、军队自用的土地是指这些单位的办公用地和公务用地;

事业单位的自用土地，是指这些单位的业务用地;

宗教寺庙自用土地，是指举行宗教仪式等活动的用地和宗教人员的生活用房占地;

公园、名胜、古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位办公用地。

上述单位的营业用地，非本身业务活动的生产经营用地(包括工商企业生产)及其它用地(包括上述单位的生活区用地)不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

绿化地带是指城市园林部门为美化城市而建造的街道、河(湖)滨绿化地以及为保护改善城市环境的各类防护林带绿地(不包括纳税单位生产和生活区域内部的绿化专用地)。

直接用于农、林、牧、渔业生产用地是指直接从事于农、林、牧、渔业专业生产用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

第九条 本办法第七条规定的人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案，并由国家拨付行政事业经费的各种社会团体。

由国家拨付行政事业经费单位是指由国家财政部门拨付经费，实行全额预算管理，或实行差额预算管理的事业单位，不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。

第十条 依照《条例》第八条的规定，本省土地使用税按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用税。

第十一条 土地使用税由纳税义务人向土地所在地的主管税务机关缴纳，纳税义务人使用土地不在同一税务机关征收范围以内的，应分别向土地所在地的主管税务机关缴纳。

各级土地管理机关应当向当地主管税务机关提供土地使用权属资料和审批的有关单位和个人使用土地的文件副本。

第十二条 本实施办法不适用于中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资经营企业。

第十三条 土地使用税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《陕西省税收征收管理实施办法》及其有关规定办理。

纳税人应依照《条例》和本实施办法，按当地主管税机关规定的期限，持地土管理机关核发的土地使用证书及其它有关证件，将土地权属位置、面积等情况，据实向当地主管税务机关办理纳税申报登记。新征用的土地应于批准征用之日起三十日内申报登记。纳税人住址变更、土地增减

、土地使用权转移等，均应从变更、增减、转移之日起十五日内向主管税务机关申报登记。

第十四条 本实施办法由陕西省税务局负责解释。

第十五条 本实施办法从《条例》施行之日起施行。

土地使用税如何计算城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额

一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。

「例武泰钢材进出口公司拥有自用房产原值600000元，允许减除20%计税，房产税年税率为1.2%;小汽车2辆，每年每辆税额300元;载重汽车3辆，计净吨位15吨，每吨年税额60元;占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元;税务部门规定对房产税、车船使用税和城镇土地使用税在季末后10日内交纳，1月31日计算本月份应交纳各项税金。

月应纳房产税额=5760/12=480(元)

月应纳车船使用税额=3300/12=275(元)

月应纳城镇土地使用税额=15006/12=9000/12=750(元)

根据计算的结果，提取应纳房产税、车船使用税和城镇土地使用税。会计分录如下：

借：管理费用税金1505

贷：应交税金应交房产税　480

应交税金应交车船使用税275

应交税金应交城镇土地使用税

土地使用税的作用和减免规定目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征，因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源，使企业能够节约用地。

征收土地使用税的作用具体包括如下：

(1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用，提高土地使用效益;

(2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;

(3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。

按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括：

国税土地管理自治区直辖市税务局

(二)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。

(三)按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。

此外，现行税法还规定：

地方税

第2篇：耕地占用税条例实施细则范文

[关键词]偷税罪；复合标准；应纳税额；刑法

我国《刑法》第201条规定，偷税数额占应纳税额的百分之十以上并且偷税数额在一万元以上的，构成偷税罪；对多次犯有偷税罪而未经处理的，按照累计数额计算。与其它经济犯罪不同，《刑法》对偷税罪的认定采用了数额加比例的复合标准。笔者认为，这种标准具有内在的逻辑矛盾，它导致了偷税罪认定过程中的诸多困境，产生了诸多有悖于刑法一般理论的现象，在实践中会产生相当大的弊端，不利于对偷税犯罪进行有效惩治。

一、应纳税额的认定困境

偷税数额占应纳税额的比例决定了偷税罪是否能够构成。在偷税数额既定的情形下，应纳税额的确定对是否构成犯罪具有举足轻重的作用。何为“应纳税额”？一般理解是纳税人应该缴纳的税额。但这种应该缴纳的税额是企业应该缴纳的总税额，还是企业所偷税的税种的总税额？在新《刑法》之前，最高人民法院和最高人民检察院曾经联合作出解释，把“同期应纳该税种税款总额”作为计算比例时的分母。这是不恰当的。如甲企业7月应纳所得税600万元，偷税50万元，应纳印花税5万元，偷税1万元。老根据税种来计算应纳税额，则甲企业偷所得税50万元而不构成偷税罪，因为其比例未达到10％；偷印花税1万元则构成偷税罪，因为其比例已达到20％。如此的处理方式不仅有失公正，而且还产生处理上的疑难。如果甲企业偷所得税也构成犯罪，则最终如何处罚甲？很显然，这里不能适用数罪并罚原则，也不适用连续犯的规定。走出这种困境的唯一出路是把应纳税额理解为应纳税总额。但是把应纳税额理解为应纳税总额也会导致操作上的困境。其一，我国税法对不同税种的纳税义务成立、纳税期限、征收期限有不同的规定，有的按日缴纳，有的按月缴纳，有的按年缴纳。不同纳税期限的税额进行简单相加是不合理的。其二，在我国有多个部门负责征税，海关负责征收关税和代征进口环节的增值税、消费税等，财政部门负责征收农业税、耕地占用税、契税等，而税务部门由于实行分税制又有国税局和地税局之分。此情形下，应纳税额是企业的应纳税总额，还是各部门所征税种的应纳税总额？若理解为各部门所征税种的应纳税总额，则会产生上述把“同期应纳该税种税款总额”作为分母时同样的困境；若理解为企业所应缴纳的税款总额，则会导致操作中过高的司法成本。

二、违反平等原则

行为人如果具有相同程度的主观恶性且其行为造成相同程度的危害后果，无论其社会地位、财产状况如何，都应受到相同的法律处罚。而《刑法》对偷税罪认定采用复合标准，导致对不同主体之间同一行为的不同处罚，违反了法律面前人人平等的原则。其主要表现有三：

1.由企业规模而引发的不平等。数额加比例的复合标准的采用有利于大企业而不利于中小企业。如甲乙两企业都偷税100万元，甲企业的规模极大，其应纳税额为1100万元，而乙企业的规模较小，其应纳税额为300万元。根据刑法规定，乙企业构成偷税罪，甲企业由于其偷税比例未达到百分之十而未构成偷税罪。笔者认为，无论大企业还是小企业的偷税行为，都是故意违反法律而少缴税额的行为，其主观恶性和社会危害程度并无差别，所以就不应在企业规模上体现出差别。

2.由企业性质而引发的不平等。我国税法规定了较多的免税、减税等税收优惠措施。如对生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，从其获利年度起，头两年免征企业所得税，后三年减半征收；对校办企业和民政福利企业有一定的免税优惠；对投资特定行业的企业也有一定程度的税收优惠。这些优惠措施使同等规模的免税企业与非免税企业、出口企业与非出口企业之间加工工业企业与基础工业企业之间的应纳税额相关极大，使同等偷税额占应纳税额的比例不一致，从而影响到偷税罪成立与否。如甲为外商投资企业，乙为国有企业，两企业其它条件都相同。乙企业1999年8月的应纳税额为100万元，甲企业由于存在税收优惠，其应纳税额为80万元。如果甲、乙通过同样的手段偷税10万元，则乙企业由于未达到10％的比例而不构成犯罪，而甲企业由于存在税收优惠而降低了应纳税额，使比例超过了10％，因而构成犯罪。这显然是不公平的。

3.由时间而引发的不平等。由于企业的应纳税额随企业的规模变化而不断变化，放在复合标准下，往往会出现前期构成偷税罪的行为在本期已不构成偷税罪或者在前期不构成偷税罪的行为在本期已构成偷税罪等情形。这有损法律的严肃性。此外，企业如果大量已销货物被退回，就会大大降低当期应纳税额；如果出口货物办理退税后发生退货或者退关的，则又会大大提高企业的当期应纳税额。这些企业所难以预测和控制的事件最终都会影响到对企业偷税罪的认定。

三、给予了纳税人规避法律的空间

在数额加比例的复合的标准中，偷税数额具有客观性，纳税人一旦偷税，其偷税数额不可能被改变，而偷税额占应纳税额的比例则具有可变性，纳税人可以通过人为提高应纳税额进而降低比例，规避刑法的处罚；纳税人也可以选择应纳税额最大的时期进行偷税以规避刑法的规定。

1. 纳税人通过人为调节而提高应纳税额，以降低比例。复合标准的运用使税收筹划的技术可以被堂而皇之地引人偷税领域，偷税者因此可以进行最佳偷税筹划。如甲公司1999年5月偷税52.5万元，应纳税额为500万元，偷税额占应纳税额的比例为10.5％，超过了10％，已构成了偷税罪。甲公司为避免刑法处罚，人为提高应纳税额26万元，使应纳税额提高到526万元，从而使比例降低至9.99％，最终使刑法不能处罚。而人为提高应纳税额的方法很多，其中有的方法需要支付一定的成本，而有的方法则是无代价的。如《增值税暂行条例》第九条规定，“纳税人购进货物或者应税劳务，未按规定取得并保存增值税扣税凭证，或者增值税扣税凭证未按规定注明增值税额及其他有关事项的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”纳税人为了不抵扣进项税额以提高应纳税额，只需把增值税扣税凭证丢弃或撕毁就行。又如《营业税暂行条例实施细则》第六条规定，纳税人兼营应税劳务与货物而不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物应一并征收增值税，不征收营业税。因为增值税的税率大大高于营业税的税率，所以，纳税人只要故意不分别核算或不准确核算，就可达到提高应纳税额的目的。上述两种方法的采用使纳税人增加了一定的支出，这是一种规避成本，纳税人往往在偷税利益、刑事处罚的代价与规避成本之间进行权衡，以获得最大利益。不存在规避成本的方法也较多，如纳税人在偷税以后通过增加产品销售量的方法提高应纳税额，可以把企业对外的产品馈赠、产品赞助以及用产品发放职工福利等计划提前到本期以提高应纳税额，也可以把企业用现金发放福利的计划改成用本企业产品发放福利以提高应纳税额。

2.纳税人在应纳税额相对较大的期间进行偷税，以降低比例。如企业新建厂房占用耕地的，必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内一次性地缴纳耕地占用税，这就会使企业在进行新的投资时所纳税额高于非投资时期。在此时期，企业偷税而不构成犯罪的空间就更大。

四、致使对连续犯的处理陷于两难

对经济犯罪中的连续犯，刑法一般采用合并计算的方法加以处罚。如对连续贪污行为合并进行处罚。这是合理的。因为对贪污款项的合并只涉及一个绝对数量，可以进行简单相加。而对偷税罪的处理采用合并的方法则有失妥当。因为在复合的认定标准下，合并不仅仅意味着偷税数额的简单相加，还涉及到比例问题，合并有可能导致数额和比例的同向变化，也可能导致数额和比例的反向变化。当合并计算导致数额和比例反向变化时，问题就出现了。如纳税人7月偷税3万元，其应纳税额为30万元，偷税额占应纳税额的比例为10％，已构成偷税罪；同年8月该纳税人偷税10万元，应纳税额为110万元，偷税额占应纳税额的比例为9.0％，未达到10％，故未构成偷税罪。如果合并计算，纳税人共偷税13万元，应纳税总额为140万元，偷税额占应纳税额的比例为9.3％，没有达到偷税罪所要求的比例，不构成偷税罪。这种偷税罪加偷税行为等于偷税行为的现象有悻于刑法的一般理论。如果分立计算，则会产生极大的不公平，上述企业在7月偷税3万元，构成了偷税罪，在8月偷税10万元则没有构成偷税罪。所以，在复合标准下，对连续犯无论分立计算还是合并计算都会带末不可消除的负面效应。此外，复合标准的采用实质上激励了纳税人的偷税行为，这是立法者始料不及的。因为纳税人偷税构成犯罪后，只要在下一期进行小数额偷税，以提高应纳税总额，从而降低比例，最终使刑法不能惩治。

第3篇：耕地占用税条例实施细则范文

一、小产权房的概念

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房实际就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体上地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系下不能全面满足人民群众住房需求的情况下，小产权房的出现应该说是具有一定合理性的，

对政府有关管理职能部门来说小产权实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比农业种植更高的收入。一定程度上小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多嬴的结果，本文主要不是讨论小产权房的合法性走向问题，而是从税收角度来探讨农村小产权房处置的涉税问题。

二、小产权房处置是否涉税

农村小产权房处置(包括修建、分配、转止、市场交易等处理与安置)情况比较复杂，涉及税收问题的，笔者大致归纳为两种情形：

第一种，由农村村委会统一设计、统一建造，然后全部分配给享有宅基地权的村民，由村委会制定一定的收费标准向村民收取“购房”费用，这种小产权房处置实质上是村委会的“代建”行为，村委会一般情况下有一定的收益，从税收角度上看就是营业税税目“服务业”中的业，营业额是村委会向村民收取的全部价款和价外费用扣除替村民缴纳的没计费、建筑费等后的余额。如果又符合《重庆市地方税务局重庆市财政局关于促进城乡统筹发展有关地方税收政策的通知》(渝地税发[2007]242号)第九条规定：乡镇居民和农村居民自住建房，自行购买材料，自己参与施工，无论是否外请施工队或建筑工匠施工，均视作自建行为，免征建筑业营业税及附加税费。

第二种，就是对小产权房的违法买卖行为。原建设部发出风险提示，提醒购房者：以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

对这种小产权房处置行为是否涉税也有两种截然不同的意见：

一种意见：不征税。理由：既然转让小产权房是国家明文禁止的，那么对取得的“违法收入”就不应该征税，这是基于征税合法化的理论依据。若按照渝地税发[2007]242号第十条规定的条件：对库区地方政府、开发商、牵头人、合作单位采取统建房、合作建房、开发性建房等形式建设安置房，只要是用于安置移民(有安置销号合同)的住房，不论是否超过原面积，该套房屋的销售收入都免征销售不动产营业税及附加税费。库区移民转让移民安置房，免征销售不动产营业税及附加税费。当然这是一种特殊的免税政策，是另外一回事，

第二种意见：应该征税。目前，我国还正处在法制建设逐步完善过程之中，对“违法收入”的概念和认定上还很模糊，不同的法律规范就有不同的法律解释，对“违法收入”的征与不征税收问题还需要进一步明确，但为了营造一个公平竞争的市场环境，为了保障国家的财政收入，实际工作中，还是坚持对一切“营业性收入”征税的原则。

“公开性”是营业性收入的一个基本特征，这就区别于贩毒等收入的非公开性。对非公开性取得的非法收入是不应该征税的，其实要征也征不了。它需要专门机关的侦查或调查才能掌握，如：虚开发票取得的手续费收入，非法印制发票取得的收入等。对只违反某一个法律规范的“公开性”的营业性收入是应该征税的，如：无证经营行为，违反了工商登记法规，虽不能办理税务登记证，但取得的营业性收入还是应该征收有关税收。笔者倾向于第二种意见。

三、小产权房处置怎么征税

现行“商品房”即大产权房或称全部产权房的处置涉及的税种：有购置开发土地使用权的契税、耕地占用税、销售不动产营业税、土地增值税、印花税、开发持有期间的土地使用税等税种。

在此，本文只重点对农村小产权房处置按照什么税目征收营业税这方面来进行进一步阐述，限于篇幅对其他税种暂不探讨。有两种观点：

一种观点：应按照销售不动产征收营业税。小产权房的销售，征收销售不动产的营业税，这在国家税务总局对某省级地税局请示的一个答复中有过明确，但没有形成正式文件予以转发，前述渝地税发[2007]242号文也有类似观点。实际工作中，一般也是按销售不动产征收营业税处理的。从小产权房处置的形式来看，购房者与小产权房“所有人”或持有人大都签订的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“销售不动产”征收营业税从表面上看也似乎符合税收规定，

另一种观点：不应该按照销售不动产征收营业税。但到底应该按照什么税目征收营业税呢?

姑且不妨先引入会计准则关于收入的概念，《企业会计准则第14号一收入》第二条：收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的与所有者投入资本无关的经济利益的总流人，本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。其中，第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，(三)收入的金额能够可靠地计量，(四)相关的经济利益很可能流人企业，(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。只有同时满足这五个条件，销售收入才可以确认。

在政策还未明确之前，税收的确认应该以会计准则确认为基础。《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)规定“三、有关企业所得税纳税申报口径。根据企业所得税

法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。”已有此规定，众所周知，销售小产权房是违法行为，是不可能办理房产产权过产手续的，销售合同是不受法律保护的小产权房交易不具备产权转移的实质。非法，而且是禁止性的，故物权应视为主要风险，即小产权房所有权上的主要风险没有转移给购货方。也就是说，在会计上小产权房处置不构成销售商品收入，也就是不能确认销售不动产收入。那么，也就不应该按照“销售不动产”税目征收营业税。小产权房的“销售”在税法上也不符合《营业税税目注释》有关销售不动产的定义(销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。)

税收原则中有一个很重要的原则就是“实质重于形式”的原则，即只要经济法律行为合符税法要素，构成税法征税要件的就要依法征税。合同是法律形式，产权的非转移是小产权房处置的实质。那么。小产权房处置的实质是究竟什么呢?

笔者认为，它是一种特殊形式的租赁行为(新营业税暂行条例及其实施细则已经取消了“转让不动产有限产权或永久使用权方式销售建筑物”视同销售不动产这项规定)。因产权没有转移，“购买者”只有使用权而不拥有所有权。对于小产权房“所有者”来说，实质上只是让渡了资产的使用权，符合租赁的特征。租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但该物品的“所有权”仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。

《营业税税目注释》中租赁的定义：租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋，物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》第二百一十二条中对租赁合同也有规定：租赁合同是指出租入将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的特征：租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

从租赁的定义和租赁合同的特征来看，小产权房“销售”实质上就是一种特殊的租赁行为，卖方一次性收取了若干年的租金收入。虽然没有约定租赁期限，但仍然确认为租赁合同，属于不定期租赁。(《合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。)

对已实际构成出租小产权房的法律事实并构成取得资金的结果，依法征收相应税费便有了法律依据。

下一步，应探讨一次性取得小产权房处置收入如何按照租赁业征收营业税问题：

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”从《实施细则》来看，收取的一次性费用属于预收了以后若干年的租金，纳税义务发生时间就是实际收到“售房”款的当天，应全额一次性征收营业税金及附加税费。

但还有一个问题，就是《合同法》规定了最长租赁期限是二十年(《合同法》：第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。)一次性的收费在性质上有些模糊，全额征税缺少法律支持。

笔者认为：这种特殊行为是一种过程式交易及即时所得和未来所得的收付，对这种行为可以征税。但费用性质的确定、时点的划分、比例的计算都无法进行，一笔收入无法准确划分第一个二十年的收入和未来几个二十年的收入。不能对未来收人征税，也不能对无法确定收入性质的收入征税。因此应抛开法律形式，在实际使用期结合法律允许的租赁期内，根据当地实际租金水平，合理、公平地确认事实使用权(纯地租或房产租金)所应收取的租赁收入而核定征税。

结论：即小产权房处置应按照“服务业”中的租赁业来核定征收营业税金及其附加税费。只有这样，才能最大限度地减少执法风险和纳税争议，对小产权房“销售”征税才更加合法。

第4篇：耕地占用税条例实施细则范文

一、关于清算单位的确定问题

根据国家税务总局国税发〔20**〕187号通知规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。如果清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。

二、关于土地增值税的具体计算问题

在土地增值税的具体计算中，扣除项目金额的确定是土地增值税清算工作的难点，也是重点。

(一)基本计算公式

应缴土地增值税=增值额×适用税率=(转让房地产收入-扣除项目金额)×适用税率1.转让房地产收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。

2.扣除项目金额包括：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。

扣除项目具体为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(2)开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按(1)、(2)项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按(1)、(2)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)根据条例第六条第(五)项“财政部规定的其他扣除项目”规定：对从事房地产开发的纳税人可按(1)、(2)项规定计算的金额之和加计20％的扣除。但这条规定不适用“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”情形。国家税务总局国税函发[1995]110号第六点第（一）款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”这点在实际工作中要加以注意。

（二）简便计算公式

实际工作中，用简便计算公式计算土地增值税额较方便。

1.增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

2.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％—扣除项目金额×5％

3.增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

4.增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

以上公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

三、关于“起征点”问题

土地增值税政策没有起征点的提法，但细细分析其政策规定，对“普通标准住宅”和“转让国有土地使用权”实际有起征点。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。”这条规定，实际上确保了纳税人增值额在20%以内是免征土地增值税的，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。但这条规定不适用于建造“非普通标准住宅”出售的情形，也不适用于“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让”的情形。

四、关于“普通住宅”的标准问题

我认为，关于“普通住宅”的标准，从20**年6月1日起按新标准执行，之前应按原标准执行。具体执行时以税款所属期对应标准的适用政策执行。

（一）原标准

自治区人民政府办公厅桂政办发[2000]47号文件规定：从2000年5月1日起，凡是在报建住房建设项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。

（二）新标准

国家税务总局、财政部、建设部国税发[20**]89号规定：20**年5月31日以前，各地要根据[20**]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，从20**年6月1日起执行。

以钦州市为例。钦州市人民政府规定钦州市普通住房应同时满足以下条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.单套建筑面积在144平方米以下；

3.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。

五、关于同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用问题

对于房地产开发公司同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用，本人认为应分别按普通住房、非普通住房的建筑面积分摊共有成本费用，并分别计算扣除额计税。统一共有成本费用的分摊方法很有必要，它可以减少征纳双方的矛盾，平衡纳税人之间的税负。

六、关于成本费用扣除项目的相关问题

对于房地产开发公司为了临街商用房好销售，投资建设房地产开发项目范围内的城建道路等发生的成本费用能否扣除问题，本人认为，可视同其投资建游泳池、假山以及公共绿化等公共配套设施的成本费用给予扣除。

七、关于扣除项目的“合法有效凭证”问题

现行政策规定，扣除项目扣除金额应有“合法有效凭证”才能给予扣除。但现行政策对“合法有效凭证”的规定不够明确，在实际工作中难以把握。本人认为，对“合法有效凭证”应作出统一规定，以消除执法的随意性。根据现行税收政策规定，结合工作实践经验，本人认为“合法有效凭证”应包括：税务发票、完税证明；财政收款收据；各种产生法律效力的合同；法院判决书、裁定书、调解书以及由法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书；拍卖成交证明；政府正式文件；符合财务制度规定可入账的合法凭证等。但“合法有效凭证”需经税务机关审定。

八、关于“预征”及“按实计征”的区别问题

(一)预征的前提

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

实际工作中，由于房地产开发项目时间较长，“预征”容易成为基层税务机关的普遍征收办法，大家往往把“预征率”和“征收率”两个概念混淆，把预征率作为土地增值税的征收率来执行，其结果是造成税款的大量流失。特别是对于纯粹转让国有土地使用权的行为及从没有进行过土地增值税清算的地方更是如此。这点应引起高度重视。

例：某公司取得一块国有土地使用权出让原价是660万元，现转让给另一家公司，转让价为1980万元，基层税务机关按预征率1.5%征收土地增值税税款为30万元。实际应缴土地增值税税款计算：增值额=1980—转让收入缴纳的税款143-取得土地原价660=1177万元，应缴土地增值税=1177×50%—（143+660）×15%=468万元，少征438万元。

（二）按实计征的情形

我认为，以下情形应按实计征土地增值税，不能按预征率计征：

1.纳税人取得国有土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的。这种情形，土地上并无项目，也就无所谓“在项目全部竣工结算前”，因此，是不适用预征政策的，应按实计征土地增值税。

2.纳税人取得国有土地使用权后，只对土地进行“三通一平”或打好基础尚未进行房屋建造，直接将土地使用权转让的。这种情形，可视同“该项目已全部竣工、办理结算了”，因此，应按实计征土地增值税。

3.纳税人取得国有土地使用权后，进行1栋或若干栋房屋建造，不预售，竣工办理结算后一次性转让或未竣工办理结算即整体转让的。这种情形不适用预征政策，应按实计征土地增值税。

4.纳税人取得房产产权后，未进行任何实质性的改造即转让的；或虽进行实质性改造但改造竣工办理结算后一次性转让的。这种情形也不适用预征政策，应按实计征土地增值税。

5.纳税人一次性转让持有的全部股权，且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按实计征土地增值税。

九、关于“国有土地”和“农村集体土地”的区别问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”实际工作中，要注意“国有”的前提。

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。目前，只有国家土地管理部门才有权征用农民集体所有土地转为国有土地。实际工作中，对于国家因建设项目建设需要征用农民集体所有土地，农民取得的补偿收入是不征收土地增值税的。对于转让土地使用权的行为，要注意调查清楚是不是国有土地。

十、关于“出让”和“转让”的区别问题