土地评估收益还原法精选(九篇)

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第1篇：土地评估收益还原法范文

关键词：土地市场　估价方法　探讨

引言

我国城镇土地估价研究始于上世纪80年代中末期，现行的土地估价理论与方法体系是在大量借鉴国外较为成熟的理论与方法的基础上建立的[1]。近十几年来，伴随着土地使用制度改革的不断深化、城镇住房制为适应改革和发展的需要，确保土地有偿使用制度的顺利实施，在《土地管理法》的基础上制定了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》，城镇土地估价工作根据这两个规程而先后展开[2]，城镇土地估价理论和方法研究也在不断深入。土地估价看作估价人员依据土地估价的原则、理论、和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响综合评定出某宗土地或多宗土地在某一权利状态下的某一时点的价格。正因为土地估价受到人的主观意识的影响，因此，在估价过程中对研究区资料的掌握、选用何种估价方法、估价人的经验都会造成估价结果的千差万别。

1.土地估价的内容

根据我国目前的情况，土地价格的种类主要有以下几种：（1）所有权价格、使用权价格；（2）理论价格、市场价格、评估价格；（3）拍卖价格、招标价格、协议价格；（4）租赁价格、抵押价格、征用价格；（5）底价、期望价、补地价；（6）基准地价、标定地价；（7）总地价、单位地价、楼面地价。

2.影响土地估价的因素

影响土地估价的因素很多，通常可将它们分为区位因素、物理因素、社会、经济因素、环境因素、行政因素和国际因素[3]。

土地空间固定性决定了任何一块土地只能就地利用和开发，从而使得每块土地都受制于其所在的空间环境条件。土地区位对土地价格的影响很大，有的土地学家甚至把区位看作影响地价的最重要的因素。

影响土地价格的物理因素主要有以下几方面：其一是地质与地基。其二是地势。地势即该土地与相邻地的高低关系，特别是与临街道路的关系。第三是土地面积。一般说来，只有面积适当的土地才会有较高的价格。第四是土地的宽度、深度及形状。此外日照、通风、干湿等因素也对地价产生影响。

社会、经济因素社会因素中最主要的是人口因素，一般说来，人口数量与房地产价格是同方向变动的。人口的增加使土地需求增加。而家庭构成状态也是影响地价的一个因素，即使人口数量不变，家庭构成变化也会影响居住单位数的变动，从而影响土地价格。家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，土地价格有上涨趋势。

国家、地区宏观经济发展水平是影响地价的又一因素。当经济繁荣、投资迅猛发展、各种经济活动十分活跃时，对土地的需求也会增加，从而影响到土地价格上升。经济形势恶化、有效需求不足，如果这种情况长期持续下去，对土地的需求会减退，地价下降。由于受国家宏观调控政策以及经济迅猛发展的影响，中国很多城市从2002年以来房价几乎翻了一倍。

制度和价格政策对城镇土地价格的影响也许是最大的。行政隶属变更是影响价格的另一行政因素。由于行政隶属变更，将某市由原来的较低级别升为较高级别，就会引发地区的地价上涨。在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、体制，往往会提高该地区的地价。而城市发展战略、城市规划、土地利用规划，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对地价有很大的影响。此外，交通管制和国际因素也会对地价造成影响。

此外，政治安定状况、治安程度特别是城市服务设施对土地价格会造成很大影响。如果一块土地所在地区城市服务设施完备，则这块土地很具吸引力，土地价格会上升。环境污染会给所在的地块和附近的地块的地价带来负面影响，而公园与绿地则会使地价升值。

3.土地估价的方法

一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。

3.1收益还原法

收益还原法是用适当的还原利率，将待估房地产未来各期正常纯收益折算为估价时点现值并求其和，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其实质是以现值货币来换取投资资产未来的收益权利，该法评出的价格为“收益价格”。但在实际应用中，对纯收益的估算争议最大[4]。

3.1.1收益还原法存在问题

陈忻在《关于收益还原法中收益与利率的界定问题》一文中指出，净收益在收益还原法中的含义本来是完全明确的，根据收益资本化（或本金化）的原理，净收益是指除为购买该项资产所发生的一切现金流量之外，在正常经营条件下，经营期各年所发生的全部净现金收入（净现金流量），等于经营期的现金流入减去现金流出。然而不仅在评估操作人员中，而且在指导性文献中，却屡屡发生对净收益的不当解释。有的工具书从“静态”角度把收益说成是企业税后利润，但又说“从动态来看，采用净现金流量更为准确”，并认为在一定条件下两者可以相等。有的文献提出“利息中不含资本，纯收益也不应含资本”等等。这些含糊不清甚至违背收益还原法基本原理的说法广为流传，使评估实务中发生难以纠正的谬误和偏差，严重地影响了评估的科学性，常常低估了收益还原价格。

第2篇：土地评估收益还原法范文

关键词：土地估价原则；评估方法；适用性

中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-01

常见的土地估价原则主要有替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则（以下分别简称原则①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常见的土地估价方法主要收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，以下分别从适应原则及估价流程就上述土地估价原则对对各评估方法的适用性做出以下研究。

一、收益还原法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④、⑤、⑥。二是从其估价的流程来看，首先是对土地的总收益、总费用进行估算，再对土地的纯收益进行计算，从而对土地的还原率进行确定，最后对土地的收益价值进行估算，最终对待估价对象的价格进行确定。

在这一过程中，土地的总收益是计算地价的基础，所选用对其进行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是间接收益，如土地租金就属于直接收益，而生产经营效益就属于间接收益。但是在具体的估价过程中应紧密结合实际对其分离。而土地的总费用则是为获取土地收益而支付的费用，如劳动费、资本费等。然而费用种类繁杂，所以应对可能的费用支出进行分析，从而计总。若土地上有建筑物或农作物，就应对其在经营中产生的费用进行计算，并成为总收益中的重要组成部分。而土地纯收益主要是对土地价值进行计算的依据，主要是利用土地的总收益将土地总费用扣除之后获得。而土地还原率主要是对地价高低影响的因素，所以在选择过程中应精心的选择，并采取多元化的途径，对可能的收益、利率、风险和还原率等进行确定[1]。

二、市场比较法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③。二是从其估价的流程来看，首先就是对可比的交易安全进行确定，并结合交易的情况和日期以及区域与个别因素，对估价对象与交易的案例进行比较并修正。并在此基础上对使用年限和容积率等进行修正和处理，从而得到比准价格，进而根据市场的情况综合全面的分析对比的情况，最终对评估的价格进行确定。

在整个价格估价过程中，确定可比案例是首要的任务，主要是结合估价对象的特点和估计的目标与要求，并将其作为依据，从多个市场交易案例中选取与之相符的交易案例。但是因为从市场直接获得的案例的规范性较差，所以应建立相应的可比标准，并对其进行开展前期分析以及可比性整理，案例选择之后应对其调查，掌握其交易约定以及是否存在特殊的情况。而在交易情况修正过程中，由于其目的就是结合交易殊的动机与因素所导致的增价或降价，将估价的独享与交易的案例在相同的交易环节中进行比较。在日期修正过程中，其目的是为了更好地排除市场波动所导致的价格差异，即将估价对象和案例在同一个交易的时间点比较价格。而在修正区域因素时，主要是将土地所在区域的条件与环境所导致的价格差异排除，从而更好地将估价对象与案例置于同一位置比较价格，从而在提高位置重要性的同时需要考虑由于市场环境带来的影响。从个别因素修正来看，主要是将土地个体差异所导致的价值差异排除，将两种商品的价格差异进行比较才，从而对二者在功能和品质等方面的差异而判断。

三、成本逼近法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地取得的费用和开发的费用进行调查和计算，其次主要是对税费、资金利息、投资利润进行计算，从而确定土地的增值收益，最终对土地的家和进行计算和修正。

在整个成本逼近法中，土地取得费用是最为重要的成本，同时也是估算价格的基础所在，因而与土地取得的成本相同，其开发费用也是重要的成本。而在税费计算过程中，由于其属于一项十分复杂的工作，所以就应在土地取得和开发中各种税费的类型有一个基本的认识，并对不同税费计算的方法进行掌握。而在此基础上就应切实加强土地资金利息计算工作的开展，这就需要结合土地的开发程度对整体的开发周期进行确定，从而对每项费用的投入期限和时点进行确定，并紧密结合土地取得和开发的投入，对资本收益进行计算，而土地是否增值，主要是在土地流转之后改变用途或开发所取得价值增加额进行计算，当计算完土地价格之后，就应结合估价的对象，有针对性的对其进行修正[2]。

四、剩余法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性

一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地的利用方式是否最为有效进行判断，从而通过有关指标对不动产的市场价值进行估算，并对建筑物的开发成本与利息、税费和利润等进行计算，结合建筑物的现有价值，对其土地的价格进行估算。而在这些程序中，土地是否是最有效利用方式至关重要，这是估价人员首先应该明确的。如果是未开发的土地，需要调查其规划条件，并根据土地条件、土地市场状况等因素，确定土地的最有效利用方式。一些土地已经取得了规划许可证，甚至进行了详细的规划和设计，它的最有效使用条件已经很清楚，但必须到规划部门核实，看规划条件是否变化，或委托方提供的资料是否不相符。一些已经开始建设的项目，还应核实其实际建设情况是否与规划相符，是否作过任何的改变[3]。

五、结语

综上所述，土地估价应始终坚持替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则。但是不同的评估方法所采取的原则也不同相同，所以其适用性也会不同，才能提高其适用性，因而必须结合各评估方法的实际，按照一定的原则，切实加强土地价格的评估，才能最大化的确保整个评估工作开展的适用性和有效性。

参考文献：

[1]蒋雪松. 浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J]. 现代经济信息，2014，19：401-402.

第3篇：土地评估收益还原法范文

关键词：土地估价；剩余法；运用。

中图分类号：F301.23 文献标识码： A

在土地估价测算时，通用的估价方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法等，在土地估价实务中，除了常用的市场比较法、收益还原法、成本逼近法外，剩余法也得到了广泛的运用，而且剩余法比较适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，尤其在土地市场发育相对滞后的小乡镇的宗地地价评估更是得到较多的运用。

一、剩余法定义

剩余法是通行的地价评估方法之一，又称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后的价格余额来确定待估土地价格的方法。其公式如下:

V=A-B-C

式中：V--待估土地价格；

A--开发完成后的土地总价格或房地产总价格；

B--整个开发项目的开发成本；

C--开发商合理利润。

或者分解为：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息－投资利润－销售税费

二、剩余法是综合的估价方法

从剩余法计算公式可以看出，剩余法评估地价必须确定开发完成后不动产总价和整个开发项目的开发成本。确定开发完成后不动产总价不是简单的土地总价与房屋建筑物总价的加和，而必须根据宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行；对于开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。在估价实际中，由于房地产市场发育成熟度不同，对房地产市场发育成熟完善区域，市场交易比较活跃，比较容易找到与预估房地产相类似的案例，可以选择市场比较法进行；而对房地产市场发育相对滞后的区域，如乡镇、拟开发区等，不易于找到三个以上与预估房地产相类似的成交案例，则一般通过调查市场租金水平确定预估房地产最有可能的客观租金水平，再用收益还原法将出租纯收益转化为房地产价格。无论是选用市场比较法还是收益还原法估价，最后都必须再通过数理统计方法或建立数学模型最终确定开发完成后不动产总价。而整个开发项目的开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和，如建筑开发成本、投资利息、投资利润及销售税费等，涉及所有成本的累加。在求取建筑开发成本时一般对费用发生数额进行累加，采用成本法计算而来。因此，就剩余法本身的计算过程，就是通过运用其他估价方法来求取其基本计算项目，之后进行相应数学计算求得宗地地价，其他估价方法选用的适宜度与测算结果的精确度都直接影响到剩余法估价地价的精确度。综上，剩余法的运用也是其他估价方法的综合运用，而非简单的数理统计方法。

根据城镇土地估价规程的要求，宗地评估所选用估价方法不应少于两种，故在土地估价报告中还应采用基准地价系数修正法等其他估价方法测算，通过两种估价方法求出的结果最后综合确定宗地地价。因此，采用剩余法估价就势必要运用另外一种估价方法，并对相互的测算结果进行对比验证，印证估价结果的合理性。

故采用剩余法进行土地估价作业时，无论是从剩余法本身要求还是从估价报告应用而言，它都与其他估价方法发生了关联。在估价时，保持与其他估价方法的密切运用，既保证了自身估价结果的精确度也印证了运用该方法的适宜性及结果的合理性。因此，剩余法不是一种孤立运用的估价方法，反而是一种综合的估价方法。

三、剩余法估价的具体思路

剩余法在土地评估中得到了广泛的运用，适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，一般用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估。无论是哪种情况，剩余法的实际运用一般有二种思路，即所谓的传统估价方法和现金流量折现法。

传统估价方法是假设在估价基准日，在待开发土地上通过最佳开发利用方式建成房地产，通过测算于估价基准日市场条件下的房地产价值，扣减估价基准日市场条件下的各项开发成本费用以及建成该房地产所占用资金利息、利润等，最终得到估价基准日地价。

现金流量折现法是模拟房地产开发从取得土地、开发建设一直到经营销售的过程，通过预测未来房地产开发过程中，各个时点所发生的全部现金流入、流出（主要包括开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等），折现到估价基准日，以所预测未来现金流入的折现值，扣减所预测未来各项现金流出的折现值，最终得到估价基准日的地价。

从理论上讲，这两种思路测算出的估价结果应该比较接近，但是，在实践中，同一估价对象运用两种思路测算出的估价结果却往往有较大差异，这是由于二者存在着一定的区别，从二者的定义即可见一斑。（1）现金流量折现法考虑了资金的时间价值，以复利的方式出发，运用折现方式，考虑不同时间节点的资金变化情况，最后进行累加和扣减；而传统估价方法则从估价基准日的市场状况出发，直接考虑利息和利润作为资金的时间成本和投资机会成本对房地产价格的影响。（2）现金流量折现法中的利息和利润不作为具体的现金流，而体现在折现率中，而传统估价方法将利息和利润作为“成本”组成的一部分进行扣减，利息和利润需要单独列项计算。从以上区别可以看出，现金流量折现法测算过程比较复杂，但比较合理，测算结果比较精确，且具有较强的现势性；而传统估价方法测算过程相对简单，测算结果比较粗略，具有一定的参考价值，因此在估价时应尽量运用现金流量折现法进行估价。但实际上，由于不确定性的客观存在，对未来现金流入、流出的准确预测具有较大难度，折现率确定的合适与否也将极大地接影响估价结果，因此此思路的在土地估价实务运用中有一定难度，仍多以传统估价方法为主。

四、剩余法估价的难点与对策

1、宗地的最佳利用方式。在估价实务中，我们可以通过相关的规划条件与规划指标（如宗地的用途、位置、使用年期、界内外面积、建筑限高、建筑密度、容积率等）确定其开发利用方式，但在规划条件不够明确的前提下如何确定最佳开发利用方式呢？比如，某一宗待开发的城镇住宅用地，在一定的容积率条件下，开发建设的住宅用房和配套商业用房面积比例多少合适？住宅中建设多层和小高层或高层的面积比例多少合适？配套车库车位比例多少合适......要从不同的利用方式中最终确定最佳利用方式并非简单的事，涉及到一些工程建筑基本知识，造价知识、国家相关法律规定等，所以估价师应尽可能多的获取宗地相关资料，认真分析宗地的规划条件和规划指标，结合宗地的实际情况，综合考虑区域内房地产市场的走势和项目开发趋势、结合开发商具体实际等事项而定。宗地的最佳利用方式确定为剩余法的运用奠定了基础。

2、确定开发完成后的房地产总价。

确定开发完成后的房地产总价可采用市场比较法和收益还原法结合长期趋势法进行。它不是简单的类似房地产销售价格，而是通过比较分析与预测后得出的合理市场交易价格，它必须考虑开发周期（成片开发或分期开发）与销售进度（开始预售时间和完成销售时间），否则将会影响该总价值的准确性。 另外还应考虑其所使用土地的具体情况，如土地的剩余使用年限。比如，商业住宅综合用地的法定最高出让使用年限为50年，城镇住宅用地的法定最高出让使用年限为70年，在这两宗性质不同的土地上开发建设住宅小区所呈现出来的房地产市场价格也应有不同，土地的剩余使用年限制约了开发完成后的房地产价格。

3、利息的计算。在房地产的开发建设过程中，房地产开发的预付资本如购地税费、土地开发费、建筑工程费、专业费等的投入时间和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均匀投入，有的是按比例投入，所以在确定利息时，必须根据其各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算，计息时间不得与确定的开发周期相矛盾。

4、利润的计算。在利润计算时，利润率的选取必须与计算基数的口径相一致，无论采取直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率中的哪一种，若采用与之相对应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。利润的计算更多体现的是行业客观利润水平，而折现率（体现利润这块）的确定则更多的是体现企业的投资风险补偿，估价中应该能够予以区分。

5、折现率的确定。折现率又称资本化率，是现金流量折现法中的重要参数，它并不类似于房地产还原率或土地还原率，它属于投资报酬率，包含了无风险报酬率和风险报酬率（即体现了资金的利率和利润率），由于在未来建设过程中面临的市场风险、行业风险、财务风险、通货膨胀风险等的不确定性，风险补偿额相应也就不确定，风险报酬率的确定就比较困难，直接影响了折现率的合理确定。因此，估价师必须充分了解经济运行态势，行业发展趋势，市场状况，只有在充分了解和掌握上述数据资料的基础上，对于风险报酬率的判断才能较为客观合理。

第4篇：土地评估收益还原法范文

为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。

        北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）

第一条  为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。

第二条  本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章  资料准备

第三条  委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：

（一）项目立项报告和市计委的批复。

（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。

（三）市房地局核发的房屋所有权证。

（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。

（五）评估机构认为应提交的其他资料。

以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章  评估办法的运用及参数选取

第四条  地价评估可分别采用以下方法：

（一）基准地价修正法

（二）市场比较法

（三）假设开发法（剩余法）

（四）收益还原法

（五）成本逼近法

地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。

第五条  基准地价修正法

（一）基准地价修正法的计算公式为：

宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用

（二）计算时须逐项标明下列数据：

1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；

2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；

3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。

第六条  市场比较法

（一）市场比较法的基本公式：

宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数

（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：

1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。

2、容积率修正表为：

----------------------------------------------------------

|容积率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。

4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。

5、年期修正系数按下列公式计算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系数

r：贴现率（11％）

N1：待估地出让年期

N2：比较案例出让年期

第七条  假设开发法

（一）假设开发法基本公式为：

宗地价格＝开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润

（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：

1、开发价值

售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。

求取开发价值时，以规划建筑面积计算。

2、成本费用

2.1  建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：

建安费用：含结构和装修

红线内市政费用：按建安费用10％-15％计

小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％-15％计

电权、电贴费：5200元／KVA

2.2  不可预见费：按建安费用的5-10％；

2.3  专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5-10％；

2.4  贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。

3、销售费用

3.1  工商统一税：5.45％；

3.2  买卖手续费：成交价的1％；

3.3  及广告宣传费：总开发价值的1％-3％；

4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：

-------------------------------

|投资年期|一年期|两年期|三年期|

------------------------------

|回报率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八条  收益还原法

（一）收益还原法基本公式为：

宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率

（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：

1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。

2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65-70％；商业楼40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％-30％

4、经营性成本取总收益30％-40％

5、还原利率取10％-15％

第九条  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式为：

宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益

（二）计算中包含以下内容：

1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；

2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；

3、利息（参照假设开发法取值）

4、利润（参照假设开发法取值）

5、应缴税费

6、土地所有权收益

第十条  拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：

（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；

（二）地上物及其附着物的补偿费；

（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；

（四）房屋周转费；

（五）拆迁服务费；

（六）拆迁管理费；

（七）单位停业损失费；

（八）征用土地费1、耕地占用税；

2、菜田基金；

3、青苗补偿费；

4、土地补偿费；

5、劳动力安置费；

6、其他费用；

（九）因特殊情况发生的其他费用。

第十一条  红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

热力工程

煤气工程

供电工程

电信工程

道路工程等

第十二条  项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积

在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：

                  总开发费用

应计开发费用＝----------------×建设用地面积

                  总占地面积

第十三条  宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。

第十四条  计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。

第十五条  地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。

第十六条  土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。

第十七条  项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章  评估报告书

第十八条  评估报告分为以下两类：

（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；

（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。

第十九条  评估报告应包括以下各项内容：

（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；

（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；

（三）土地的使用性质和出让年限；

（四）评估标的物的权属及他项权利状况；

（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；

（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；

（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；

（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；

（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；

（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。

第二十条  评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。

（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。

（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。

第5篇：土地评估收益还原法范文

一、房地产税税基评估的程序选择

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

第6篇：土地评估收益还原法范文

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。

二、出租性房地产相关总收益的确定

房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

三、利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收

式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。

当a每年变化，r每年不变，且>0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P（1+r）=P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。

1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。

2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。

3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。

当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。

2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。

3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。

4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。

其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限

五、总费用中应考虑的税费项目

我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。

1.对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

2.对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。

3.对于生产性房地产（企业）。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。

在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。

六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

1.日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）

2.大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

八、资本化率的确定方法

在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：财务净现值 R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）

当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR<RC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）

2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。

3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.

九、房地产收益年限的确定

对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

第7篇：土地评估收益还原法范文

*市区面积2913平方公里，辖14个镇、2个乡、4个办事处、1个开发区。东临庄河市，西接瓦房店市，南与金州区毗邻，北与盖州市接壤，地势北高南低，西高东低，地形大体分为北部低山区，中南部丘陵平原区，属辽东半岛低山丘陵区，全市共涉及151幅图。耕地总面积为942.1平方公里。其中坡度小于5的有662.7平方公里，坡度大于5小于25的有278平方公里，坡度大于25的有1.4平方公里。

二、工作任务

1、根据农用地的自然属性与经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别、级别，在完成农用地定级工作的基础上，进行农用地基准地价评估，确定农用地不同级别、用途的基准地价，以基准地价为基础，建立宗地评估修正体系，计算各宗地地价，即建立农用地等、级、价体系。

2、完成农用地分等定级与估价成果汇总与数据库建设，其中包括：农用地分等成果汇总与建库；农用地定级与估价成果汇总与建库；农用地分等、定级标准样地体系的建设、成果汇总与建库。

三、工作计划

1、20*年3月中旬完成农用地分等定级与估价工作培训。

2、20*年3月～20*年4月，资料收集整理及分值计算，划出土地等级，完成农用地分等工作。

3、20*年4月～20*年6月，完成农用地定级成果工作。

4、20*年6月～20*年8月，完成农用地估价工作。

5、20*年8月～20*年10月，提交分等定级与估价成果，由省厅主管部门验收。

四、技术路线和方法

（一）农用地分等的技术路线和方法

1、技术路线：我市农用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用现状图和相关的农用地面积数据为基础，广泛搜集各种农用地自然条件、土地利用和区位条件等方面资料，首先采有因素法计算农用地自然质量分、依据主导因素原则和区域分异原则，将行政区按地形、地貌等特征差别划分指标区，确定各指标区的分等因素因子，采用特尔菲法确定其权重。采用“叠置法”、“地块法”划分分等单元，以农用地分等评价单元图，得到各分等因素分值，得到分等单元的农用地自然质量等指数。其次，利用省内二级区土地利用系数修正土地的自然质量，得到农用地利用等指数，使分等结果接近土地的实际产出水平。然后，在样点调查的基础上，计算样点指定作物“产量－成本”指数，划分经济利用系数等值区，得到各等值区的土地经济利用指数，修正农用地利用等指数，计算出农用地等别进行检验、校核和调整后，确认农用地等别。

2、工作步骤：我市分等工作将分以下几个阶段进行：

（1）前期准备（包括资料收集与整理、工作底图编绘、指标区划分等）；

（2）外业补充调查；

（3）分等单元划分；

（4）分等因素分值和分等指数等计算；

（5）农用地等别划分和确定；

（6）图件绘制；

（7）分等成果汇总。

（二）农用地定级的技术路线和方法

1、技术路线：农用地定级在分等之后进行，以1：10000土地利用现状图为工作底图，按照分等与定级相衔接，相互协调相互校核的技术路线，在综合确定土地等别基础上进行定级，利用“修正法”对自然质量等指数进行区位因素、耕作便利度和土地利用状况因素等系数修正，对农用地定级。

2、定级技术方法：在自然质量等别指数基础上，采用自然质量等别修正法，选择耕作便利条件、区位条件和土地利用状况等定级修正因素，完成因素修正系数计算，用计算机技术实现单元定级分值计算，数轴分析定级。

（三）农用地估价的技术路线和方法

1、技术路线：在农用地分等定级的基础上，以收益还原法估算出样点农用地价格，通过样点地价平均方法计算各级别的基准地价，并编制地价修正系数表。

2、技术方法：在评估农用地价格时，主要以收益还原法为主，征地资料为参考，将等估农用地未来正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出样点农用地价格。以样点地价平均法计算基准地价。在基准地价评估的基础上，通过叠加农用地社会保障价格来评估农用地征用区片价，同时编制地价修正系数表。

五、提交成果

（一）农用地分等成果

1、图件成果：分等因素指标区图，分等单元自然质量分值图，土地利用系数等值区图，利用等别图，等别图，县标准样地分布图。

2、数据表格成果。农用地分等单元原始属性数据，农用地分等基本参数表，农用地分等结果面积表，标准样地属性数据表，分等单元综合数据，土地利用系数／经济系数汇总表。

3、数据库成果。图形数据库，表格数据库，数据库软件系统。

（二）农用地定级成果

1、定级工作报告，技术报告和标准样地设置报告。

2、土地定级各因互因子作用分值，综合作用分值图，土地级别，农用地基准地价图。

（三）电子格式要求

电子文档统一采用Word格式，电子表格除要求提供Excel格式外，其它表格统一采用DBF格式，电子图件格式采用mapinfor格式。

六、组织领导

市政府成立农用地分等定级与估价领导小组：

组长*副市长

副组长*规划和国土资源局局长

成员由*市财政局、农发局、林业局、水利局、环保局、交通局、气象局的主管领导组成。

领导小组下设办公室，主任*（兼）。

七、工作要求

1、提高认识，加强领导。要充分认识农用地分等定级与估价工作的重要意义，切实增强责任感和紧迫感，加强领导，明确职责，保证各项工作组织部署到位。

第8篇：土地评估收益还原法范文

    关键词:土地储备制度;问题;对策 

    一、我国城市土地储备制度的建立 

    我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月,深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权,开创了国有土地使用权有偿出让的先河,成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进,1996年,上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日,国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出,为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。 

    土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具,通过土地储备制度,可以确保政府垄断土地一级市场,有效控制土地供给,防止多头供地;有利于企业改制解困,盘活存量土地资产,高效合理配置存量土地;土地收购后,进行开发和整理,使一些规划不合理,环境较差的土地得以再开发和再利用;出让后的土地升值,增加政府土地收益,保证国有土地资产的增值。 

    二、我国城市土地储备制度存在的问题 

    1 土地储备运作主体界定不清。 

    从目前来看,全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构,明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构,形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中,城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划,具体实施土地收购储备等工作;又要参与到企业运营过程中,与开发商共同经营土地,便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

    2 土地出让倾向于高端住宅。

    随着房地产行业的快速发展,土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前,部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬,部分城市的土地储备机制运作过程中,存在单纯追求土地高收益的倾向,居民房价收入比例超过国际标准3至5倍,引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

    3 土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

    土地储备中心在征购、回收土地时,需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低,导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”,拉大了城乡之问的差距和矛盾。

    三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

    1 建立一个以政府为核心,土地管理部门为纽带,有关部门共同参与的土地储备管理机构,制定科学的土地收购、储备和供应计划,保障政府对城市土地资产的有效经营,促进经济社会发展。

第9篇：土地评估收益还原法范文

关键词：土地储备制度；问题；对策

一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。