关于土地征用的法律依据精选(九篇)

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第1篇：关于土地征用的法律依据范文

    原告：江西省余干县梅港乡梅港村委会镇山第三村民小组。

    被告：江西省余干县梅港乡梅港村民委员会。

    1992年11月，余干县梅港粮管所经土地管理部门批准，征用梅港村委会下属的镇山第四村民小组、虞家村民小组和镇山第三村民小组在湖家边的土地建粮食仓库，总面积16666平方米，其中征用镇山第三村民小组土地面积8591。4平方米。上述被征土地的所有权分属各该村民小组所有。1974年，梅港村委会曾利用该地兴办园艺场栽种桔树，由村委会负责经营，利润按比例与三个村民小组分成。1991年因特大寒灾，园艺场种的桔树全部被冻死，仅存少量的桃树和其他果树。1992年12月15日，梅港村委会代表该三个村民小组与梅港粮管所签订了《土地征用协议》。协议规定，征用土地的补偿费为每平方米2。85元（含土地附着物补偿费），共计47478。10元。梅港粮管所征地付款后，梅港村委会扣除附着物补偿费用及其他开支，剩余37500元土地补偿费，梅港村委会即以曾经营被征土地多年和在征地过程中做了许多工作为由，要求与村民小组“”分成剩余的土地征用补偿费。镇山第四村民小组和虞家村民小组对此没有异议，领取了按此意见应得的补偿费。镇山第三村民小组则认为，本组被征土地面积大，分成比例不合理，没有同意。后经有关部门多次协调无效，镇山第三村民小组遂于1995年6月25日向余干县人民法院提起诉讼，要求梅港村委会在作扣除后全额退还其8591。4平方米土地的征用补偿费19350元。

    梅港村委会答辩称：梅港粮管所征用建粮库的湖家边山地，属村委会多年经营、管理的园艺场，镇山第三村民小组以土地所有权为由，要求取得其被征土地的全部补偿费没有道理。请求与镇山第三村民小组合理分成土地征用补偿费。

    「审判

    余干县人民法院经审理认为：原告镇山第三村民小组与被告梅港村委会争议的土地征用补偿费，因被征土地原告拥有所有权，故其分得土地补偿费是合理的。但被告曾在该块土地上兴办了园艺场，从事了多年的经营管理，并在征地时做了一定的工作，故其提出适当分得土地征用补偿费也是应该的。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第三十条、第四十九条和国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第十一条之规定，于1996年元月24日判决如下：原告镇山第三村民小组与被告梅港村委会所争议的土地补偿费19350元，按7比3比例分成，原告应得13545元，被告应得5805元。限判决生效后15日内被告退还原告土地补偿费13545元。

    宣判后，原、被告双方当事人均未提起上诉。判决生效后，原告镇山第三村民小组认为19350元土地征用补偿费均应归其所有，遂向余干县人民检察院提出申诉。余干县人民检察院受案后报请上饶地区检察分院，以上述判决适用法律错误为由向上饶地区中级人民法院提起抗诉。上饶地区中级人民法院受案后交由原审法院再审。余干县人民法院另行组成合议庭对本案进行了再审。

    再审核定被征土地面积为16660平方米，其中镇山第三村民小组8600平方米，镇山第四村民小组2147平方米，虞家村民小组5913平方米，其他事实与原审一致。再审过程中，镇山第四村民小组请求参与诉讼，被追加为本案的第三人。

    余干县人民法院经再审认为：被征土地所有权属三个村民小组，梅港村委会领取的37500元土地补偿费应归三个村民小组所有。镇山第三村民小组和镇山第四村民小组要求按其被征土地的实际面积得到补偿费是合理的，应予支持。梅港村委会在扣除被征土地附着物补偿后，仍以在此土地上举办过园艺场，从事了多年经营管理，并在征地过程中做了一定的工作为由，要求分得补偿费的请求无法律依据，本院不予支持。上饶地区检察分院的抗诉理由成立。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第三十条、第四十九条和国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第十一条之规定，于1997年5月10日作出如下判决：一、撤销原审判决书；二、由原审被告梅港村委会退还原审原告镇山第三村民小组土地补偿费19350元，退还第三人镇山第四村小组土地征用费4830元（含已支付部分在内）。限判决生效后15天内一次性付清。

    宣判后，三方当事人均未提起上诉，判决发生法律效力。

    「评析

    本案是一起征用土地补偿费争议案，焦点是被告梅港村委会是否应该分得被征土地补偿费。

    《中华人民共和国土地管理法》第三十条规定：“国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费付给本人外，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单位和个人不得占用。”第四十九条规定：“上级单位或者其他单位非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，责令退赔”。本案梅港粮管所共征用土地16660平方米，并支付各项征地补偿费和安置补助费47478。10元。被告梅港村委会在扣除被征土地上的果树补偿费后，仍要与各村民小组分成征地补偿费，显然违背了上述规定，是一种强占克扣行为。原告镇山第三村小组要求获得其被征土地的全部补偿费19350元，合法有据。因此，本案原一审判决错误，再审予以撤销并改判，是正确的。

    本案有一个问题值得研究，就是镇山第四村民小组在1992年征地时，就接受了梅港村委会“”分成的意见，并领取了其被征土地40％的补偿费，且在原审时其并无权利请求，而在再审过程中，又提出参与诉讼，是否妥当？我们认为，镇山第四村民小组在再审中的请求已过诉讼时效，其请求不予采纳，应驳回其诉讼请求。退一步讲，即使镇山第四村民小组的请求没有超过诉讼时效，法院也不应追加其为本案的第三人，而应将其列为共同原告合并审理，或告知其另行起诉。因为镇山第四村民小组对本案原、被告争议的土地补偿费并不存在独立的请求权，在处理上也无法律上的利害关系。因此，无论把其作为有独立请求权的第三人，还是无独立请求权的第三人，都是不合适的。

    此外，本案在判决书中直接引起国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》之规定，违反了最高人民法院《关于人民法院制作的法律文书如何引用法律规范性文件的批复》精神，显属不妥。

    责任编辑按：村民小组是属农村村内组级农业集体经济组织，由过去的生产队变更而来。有关法律、法规都承认和保护村民小组对土地的所有权及其经营、管理权，作为只有基层群众性自治组织单一职能的村民委员会不得侵犯村民小组所享有的对所有的土地的权利。村民小组所有的土地被依法征用后，征地单位所给予的各项补偿费即应归该村民小组所有。

    按照土地管理法第三十条的规定，被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费应付给本人。本案的征用土地补偿费包括了被征用土地上的附着物等的补偿费，但这些附着物并不属村民小组的成员或其他村民所有，而是因历史的原因属本案被告。按该规定的精神，被告是有权取得附着物的补偿费的。同时，如是村民小组自办征用手续，也是要开支一些费用的。因此，被告在征地单位给付的补偿费用扣除附着物的补偿费及办征地手续开支的费用，剩余的作可分配的土地征用补偿费，是合理的。但是，被告在作出上述扣除后，还要求在剩余的费用中分得一部分，就没有任何法律依据。所以，原告要求在作扣除后应全额付给其被征土地的补偿费，是有道理的，应予支持。

第2篇：关于土地征用的法律依据范文

【关键词】集体土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善

一、目前我国土地征收的法律概况

我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。那么作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应分为国家土地所有权和集体土地所有权。而按照我国《土地管理法》第二条第四款的规定，我国的土地征收也只能发生在国家和农民集体之间，因此本文所谈的土地征收不包括国有土地使用权的征用。

二、当前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收权被滥用

当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。

（二）土地征收补偿标准和范围不合理

1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据

按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6―10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。

2、征地补偿范围小、标准低

从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。

（三）土地征收程序不规范，缺乏民主

我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。

三、对完善土地征收法律制度的思考

（一）从立法上明确“土地征收”和“土地征用”的概念

我国2004年《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。现行《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款也规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。上述两部法律虽然对土地征收和征用作出了规定，但土地管理法实施条例及其他有关土地征用的法律法规、部门规章还未作出相应修改，立法上有点滞后，在现行土地征收、征用的操作过程中出现了法律空挡。那么什么是土地征收？什么是土地征用？实际上征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。

（二）尽快制定《土地征收法》

第3篇：关于土地征用的法律依据范文

关键词：“四金”政策；失地农民；四金农民

基金项目：“天津市大学生创新创业训练计划项目 项目编号：201410069047”

随着近年来经济的快速发展，我国的城镇化进程不断加快，但因此也造成了失地农民数量的急剧增加。为解决这一难题，政府提出了“四金”政策的新途径。

一、“四金”政策的意义

首先是失地农民问题的存在。失地农民是城镇化推行过程中出现的“城市病”之一。这一群体在失去作为基本生产要素之一的土地之后，由于户籍制度的不完善、自身素质的限制等原因而在教育、医疗等方面无法享受真正的市民待遇。此外，农村土地产权制度、土地征用与补偿制度存在诸多缺陷使他们进一步变成了“种田无地，就业无岗，低保无份”的三无农民。

然而，政府应对失地农民问题的效果并不理想。一直以来的简单的补偿和单一的保障不足以补偿失地农民生存权、发展权和经济权等权利的缺失，难以很好的遏制问题的继续扩大，给各地城镇化的进一步推广造成了障碍。

在这个背景下，“四金”政策作为解决失地农民问题的新途径出现。自2004年始，以苏州、天津、上海等地区为试点区域，针对城市化进程中失地农民安置问题提出了“四金”政策，对促进农民增收，解决农民安置问题具有一定的理论与实践意义。

二、“四金”政策实施现状

04年“四金”政策推出之后，天津、江苏和上海作为第一批试点开始了一系列的探索与实践。天津市东丽区作为先锋之一，通过促进充分就业、增加股金收入来源、提高资产收益率和健全社会保障体系等途径，积极打造“四金”农民。2013年，东丽区举办职业技能大赛并组织招聘会， 3785家企业与14.8万名职工成功签订工资集体协议，全年新增就业1.38万人；同时，累计有75个村共10万人纳入失地养老保障，约14.1万人参加城镇职工医疗保险，26.2万人拥有城乡居民医疗保险[1]。与此同时，江苏省借助就业创业“五个一工程”、失业登记制度、农村“三大合作”改革等措施从薪金、股金、租金、保障金四个方面加强失地农民的保障。在实施效果较为突出的苏州工业园截止2006年农村居民收入达11875元，高出苏州市平均水平2500多元。[2]此外，上海市推行的小城镇社会保险模式也是失地保障方面的他山之石。由此可见，在各地谨慎而积极的探索下，“四金”政策已初见成效。但是整体来看实施情况良莠不齐，在四金统筹发展、覆盖面以及规范性等方面还需要进一步完善。

三、国内外经验借鉴

通过查阅国内外的文献资料，针对国内外相关政策的实施情况以及国内多数地区存在的问题总结出了以下可借鉴的经验：

（一）国外模式借鉴

1、建立健全相关法律体系

面对由于农村土地产权不完善以及土地征用缺乏相应的法律依据而引起的政府强制性征地、征地用处不合理及农民维权渠道欠缺等一系列的问题，一些国家相继建立起了一套规范政府征地行为、赋予农民司法保障的法律体系。在规范政府征地行为方面，英国有《强制征购土地法》。其规范首先是只有特定的机构才能有对土地的强制征收权，其次征收的提出以及批准要按照法定程序进行，最后对于征收的核准是要通过议会进行的。在美国，土地征用被称为“最高土地使用权”。其相关法律主要是《美国联邦土地政策管理法》[3]。全球范围内，各国在赋予农民司法保障方面达成共识，允许对于征收批准有异议者在公布两月内向行政法院提讼。

2、制定规范的征地补偿制度

造成农民对于征地的不满以及失地后生活水平下降的部分原因是征地补偿制度的不完善和政府克扣法定补偿。大多数国家的土地征用补偿中，货币补偿通常由土地征用费和土地赔偿额两部分组成。土地征用费即土地的价值，而土地赔偿额是对土地所有人因征地而造成的其他损失的补偿。在土地征用费用确定方面，美国、德国、英国等均以市场价格为基准。而在土地赔偿方面各国规定略有不同，美国主要是考虑土地的将来预期收益，德国主要是征用标的物自身及所带来的利益补偿。一个合理的补偿制度正是我国现在所或缺的，它的实现不仅仅缓和了失地农民的不满情绪而且在很大程度上给予他们一定的保障。

3、完善社会保障制度

以各国的情况看来，对于保障制度主要是包含了两方面的内容。第一就是社会养老保险的构建，以此来弥补土地的保障效益。第二就是开展相关的就业培训活动，促进农民的就业，给予薪金收入的保障。

（二）国内经验借鉴

近年来在我国对于失地农民安置以及“四金”方面的有效措施，主要集中于以下三个方面。

1、货币赔偿与股份分红方式

部分地区在征收土地时采取了货币赔偿与股份分红相结合的方式。这种方法主要是在征收土地时先给予一定的货币资金来保障农民的当前生活。与此同时，使农民将土地作为资产来入股，每年可按照征收的土地领取一定分红。这种方式不仅为农民取得征地当时的现期收入还保证了之后的预期收入，保障效果还是可观的。

2、划地安置方式与支付租金

划地安置即现在比较常用的宅基地换房，在政府实施征地的同时会按照规定的比例用新建的公寓楼去换取农民的土地。对于拥有土地较少而偏好于较大面积住房的家庭要按照超出面积来支付一定的现金，而对于新公寓不足以弥补的情况政府也会退予部分现金。 2005 年 10 月 11 日，国土资源部出台《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》，同意天津等地开展试点。而有些地区政府征用土地是以租用的形式，定期给予租金补偿。

3、建立养老保障

中国有一句老话是说养儿防老，而对于农民除了子女土地也是自己养老的一份保障。随着人口老龄化，加之失去土地使得失地农民的养老保障大大削弱。针对此，北京、上海等地分别出台相关文件，规定在征地时给予失地农民养老保障。2004年7月北京市人民政府颁布了第148号令――《北京市建设征地补偿安置办法》，规定由于土地被征用而农转非的劳动力在退休时缴纳养老保险期满15年的可以每月领取养老金，没有满15年的个人账户的储存额一次性归还。各地的相关政策虽然有些许出入但是都为失地农民的养老上了一份保险。

四、最优“四金”模式探究

经过对国内现状的分析，吸取国内外经验并结合当前国情，总结出了如下的一套“四金”模式。

（一）完善就业体系，保障薪金收入

失地农民充分就业是实现可持续生计、可持续增收的关键，是打造“四金”农民的重点所在。

首先，建设就业服务体系，加强建设市、县、镇、村四级服务体系，完善失业登记、失业培训、就业推荐等各项服务。第一，建立就业保障机制。做好失业登记、就业指导、就业信息等工作，保障失地未就业农民再就业的合法权益。第二，建立失地农民就业素质技能培训体系。根据失地农民的文化程度、年龄段及企业的需求定期举办就业技能培训、失地农民就业培训、失地农民创业培训；规范培训流程、完善培训内容、监督培训进度、确保培训质量。第三，实行“订单式”培训模式，实现就业与企业的良好对接，提高就业率。

其次，招商引资，扩大就业岗位。第一，政府应引进与农民素质相契合的以劳动力、资源等生产要素为基础的产业。同时，村政府依据本地区产业优势，发展与本地区优势要素相适应的产业。第二，大力发展旅游、餐饮、服务等第三产业，建设与之相关的配套设施。第三，建立创业投资政策扶持机制，鼓励农民创业，增加就业机会。

最后，加强法律建设，完善监督机制。政府应完善相关的法律，以保障失地农民的合法权益。实时监控、监督就业培训中心、劳动保障工作站等具体工作，确保政策的确切落实情况。

（二）完善入股安置，保障股金收入

增加失地农民股金收入是实现其收入结构多元化、提高生活质量的重要手段。

首先，加强教育引导，促进入股投资。政府通过教育引导和利用典范效应为失地农民普及投资入股相关知识，鼓励其改变陈旧保守观念进行合理投资。其次，统一核算标准，公平投资入股。注意股权设置、资产核算标准等方面的问题，保证资金、土地等生产要素的合理入股，保障农民的合法权益。接着，结合当地实际，合理入股投资。合理利用集体资产及农民个人资产。政府根据区位优势和特色产业，开辟投资新渠道，确保投资收益。然后，信息公开透明，接受村民监督。

（三）开发利用土地，获取租金收入

增加失地农民租金收入是确保其基本就业的前提下，开拓收入来源，实现再度增收的有效途径。

首先，将闲置房屋出租给务工人员，增加农民租金收入。其次，开发预留用地，修建房屋设施，开发商业设施。政府对当地闲置土地统一规划、综合开发，修建经营性住房、商业性设施，并合理出租、利用，获取盈利性收入。将收入合理分配给农民。接着，政府通过民主问询，集中农民资金，收购或商业设施，让购使用权，收取租金。最后，加快集体经济产权制度改革。政府处理好农村集体土地资产权属和利益关系、加强集体资产的管理，积极发展土地股份合作制。

（四）完善社会保障制度，解决后顾之忧

建立健全的失地农民基本生活保障制度，是失地农民生活生产的基础。

首先，建立居住安置机制，解决农民的住房问题。政府科学规划、合理布局、承招建筑开发商统一建设，保证工程的质量，提高失地农民的居住条件和生活质量。

其次，建设基本社会保障体系。第一，完善失地农民最低生活保障制度，保障贫困无业农民最低的生活保障权利。第二，完善养老保险、医疗保险。在推行新型农村医疗保险的同时，村镇再给予相应补贴，实现医疗双保险；第三，提供贫困救助、残疾人救助、贫困生救助等多项补助。给予贫困、残疾、失业等人群一定数量的货币救助。

最后，保证保障机制的公开性。公开失地农民的保障范围、保障标准、保障内容等，接受人民的监管，增加失地农民的信任和拥护。

参考文献

[1] 天津市东丽区人民政府办公室.东丽区2013年政府工作报告[EB/OL]. http：//221.239.20.83/ConInfoParticular.jsp？id=16265，2014-02-10/2014-5-27.

[2] 陆文明.苏州农民持续增收“四金”模式研究[D].上海：同济大学经济与管理学院，2007：23―23.

[3] 汪晖.城乡结合部的土地征用：征用权与征地补偿[J].中国农村经济，2002.2：40―41.

第4篇：关于土地征用的法律依据范文

关键词：城中村；公共利益；法律问题；法律对策

“城中村”是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。既是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。同时”城中村”是市民对“管线杂乱无章、排水排污不畅、垃圾成灾、人口杂乱、社会治安混乱、消防隐患重重“都市村庄”的简称和蔑称。本文拟从我国经济发展过程中遇到的“城中村”改造”的现状出发，浅析城镇化进程中“城中村”改造中所存在的问题及法律尴尬，提出具有可操作性“城中村”建设的法律对策，为合法合理的建设”城中村”提出可行性建议。

一、“城中村”的形成原因以及存在的问题

“城中村”的形成有着重要的历史原因。改革开放以后，市场经济制度的确立，以及我国城市化和工业化过程中对于土地资源的巨大需求。在城乡二元结构下，我国“城中村”属于农村集体，实行的是集体所有制，土地归村集体所有。“城中村”周边的土地先后被国家征用成为国有土地，曾经的村民的身份也发生了转变，村民也获得了一定的补偿，被征用的土地兴建了大批城市基础设施以满足城市的发展。而没有被征用的农村集体土地上继续生活着村民，他们被包围在城市之中，仍然保留着村民的身份。因此，“城中村”常常被形容成为城市中的“孤岛”与整个城市环境不相容。

大部分“城中村”中建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，村民为了收取租金，追求最大化利益，不顾安全因素，私自建筑的廉价出租屋，逐渐变为大量的外来人口和不稳定的低收入流动人口聚居区，再加上管理的混乱，形成一些社会不安定因素，各种恶性案件不断，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平，被形容为城市的“毒瘤”且已成为影响和制约社会加快发展和谐发展的重要因素。

政府出于公共利益的需要，有必要加快的推进“城中村”改造，以满足各阶层群众的利益诉求，推进城市整体发展。

二、“城中村”改造中出现的诸多问题的法律思考

1. 关于“城中村”违法建筑拆除的法律思考。

根据相关法律的规定，征用集体土地时应支付相应的征地补偿金，用于补偿村民失去土地的损失。其中地上附物补偿费归地上附着物的所有者所有，属个人财产。①由于“城中村”一般都处于城市经济圈附近，再加上近年来城区租房价格的上涨，村民、投资者以及基层单位通过“城中村”靠近繁华地区的优势，利用村中土地投资兴建各种形式的出租屋用于牟利，形成了一个利益同盟，对制止违法建筑形成巨大的阻力。另一方面，违法建筑的产权混乱，缺乏正规的产权证明，承认违法建筑的产权，则变相鼓励了这种私建房屋的行为；由于目前法律依据不足及违法行为的普遍性，不承认产权，又难以对违法建筑物拆除从而影响整个改造计划。

2. 关于失地农民的补偿标准的法律思考。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体经济组织的土地转变为国有土地，必须是在以“公共利益”作为理由的情况下对农村土地进行征用，并进行相应的补偿。②我国目前对于农村耕地的征地补偿有着明确的测算方法和补偿标准，然而对于农村中非生产性质的集体用地等其他形式的土地补偿缺乏客观的界定。在实际过程中，由于“城中村”所处的独特的地理位置优越，再加上城市发展过程中对于土地的急需，“城中村”的土地资源的价格也水涨船高，土地地租已从较低的农业地租转为较高的城市地租，如果仍按土地原用途给予补偿，根本无法体现市场经济的价值规律和市场定位的原则，剥夺了村民的潜在收益。近几年由于村民土地补偿问题得不到妥善解决，补偿与期望值出现较大偏差，或是补偿不及时、不到位，村民大多采用比较极端的方式来表达不满情绪，甚至出现静坐示威、集体上访、暴力攻击开发企业等行为，对于社会的稳定埋下了新的隐患，不利于社会秩序的稳定。

3. “城中村”改造后村民的社会保障的缺失。

“城中村”改造完成后，集体所有的土地就会变为国家所有，丧失了其原具备的社会保障功能，村民就会成为居民，仅具备传统耕作技能的“城中村”村民不仅因失地而失业，更失去了医疗和养老保障。此时又没有很好的与城镇社保衔接起来，从而形成了失地农民在社保体系中的真空地带。虽然一些地方相继地推出了一些针对失地农民的社保措施，但缺少统一的法律规定。

在迎接城市新生活的挑战，在不断被边缘化的险恶生存环境下，“城中村”的原村民由于自身能力有限，无法达到用人单位的用工标准，因而使得这些村民在市场竞争中处于不利境地。

三.“城中村”改造的法律途径

1. 尽快制定有关土地征用补偿的法律。

目前我国的补偿制度与现有的市场经济适应性较差，补偿费用偏低，分配形式混乱。即使村民在签完赔偿协议后，晓知自己的赔偿费用与土地实际市场价值差距过大，也常常会引发群众的不满，出现一些集体性事件。我国目前在此方面法律规定比较笼统，各地政府也都是“摸着石头过河”。因此必须借鉴发达国家的经验，坚持以中国的实际情况为本，提高土地征用补偿标准和扩大补偿范围，采取多种补偿形式，完善分配形式，引入合理的金融工具，制定出中国特色的土地征用补偿的法律。

在此方面欧美各国有着很好的经验，当国家把私人土地转为公共使用时，按照“公平补偿”的原则即以实际市场价格予以补偿，不仅如此，对于未来收益等一系列的问题也在补偿范围之内。同时还会通过发放债券以及通过土地投资入股的方式，使补偿的形式多样化，更好的解决土地出售者的长期收益。

2. 促进“城中村”集体经济的改造，提高了集体经济的市场化运营程度。

建立现代化的企业制度是城中村集体经济发展的必然选择。在确保集体资产不流失的前提下，应打破封闭的运行模式，清晰产权，引入高素质人才和现代化管理，变集体资产为股份制公司，统一管理村民的集体财产。③

（一）聘请独立的第三方审计机构，清产核资，确定集体家底。

（二）政府应协助起草《股份合作章程》，逐人审核，确定股东资格，合理设置股权。

（三）组建股份公司，依法选举，组建公司法人机构。

3. 对失地农民的权益保障，完善就业制度和社会保障制度。

“城中村”改造村民变居民后，“城中村” “转籍”村民就存在一个再就业的问题。由于村民文化素质较低，自身能力又有限很难在短时间内找到工作。因此，政府有必要制定促进失地农民就业的法律法规，政府还可以联合相关院校以及社会办学机构为农民提供再教育机会，为社会提供紧缺性人才，提高村民素质，增加就业岗位。

村民土地被征收之后，往往用于建设相关民生项目。村委会可以通过成立有限公司提供建筑用工服务的方式，在政府支持下，与相关建筑企业之间签订用工协议，为本村村民寻求再就业途径，这样既可以为建筑企业提供劳动力，有可以使村民学得一技之长。待项目建设完成后，还需要相关人员进行维护，原村委会还可以与相关企业商议，从原村民中招聘人员，保障失地村民的权利。

注解：

①吴婧，浅析城中村改造中的若干法律问题，法制与社会，201103（上）

第5篇：关于土地征用的法律依据范文

论文摘要：农民的土地私有财产权是模糊残缺的，农民的土地私订财产保护足脆弱的。要完善农比的土地私有财产权，加强对农民的土地私有财产的保护，就婴改革l地的Ⅲ让方式，明确农[屯的上地私有财产权利，完善对土地私有财产的征收、征用和补偿制度，建立司法日『查制度以及提高农民的权利意识。

新修订的宪法第13条增加了对合法的私有财产保护的条款，但这一条款不会自动落实到8亿农民的身上。8亿农民的重要的合法私有财产—“土地私有财产权”还是残缺模糊的，农民的土地还没有得到有效的保障。农民的“土地私有财产”问题是“三农”问题的核心，是农村的市场化和现代化的关键，也是影响整个中国的市场化和现代化进程的非常重要的因素。必须妥善解决农民的土地私有财产的保护问题。

一、农民的土地私有财产权—模糊残缺的私有产权

按照现行的法律规定，农民的土地私有财产权就是农民的土地使用权。土地使用权是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织或个人依照法律规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原进行占有、使用、收益的权利。纵观现行土地使用权制度，可以按使用目的的不同划分为以下几类:城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原的使用权，承包使用权，宅基地使用权等U1。所以，作为农民的土地私有财产权的土地使用权主要包括承包经营权和宅基地使用权。

承包经营权是指农民对农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的承包经营权。2003年月1日生效配拟中华人民共和国农村土地承包法))，赋予了农民长期而有保障的土地承包经营权力。该法案第一次从法律上界定了农民在长达30-70年的承包期内，拥有承包土地的使用权、经营权、收益权、收益处置权和使用权的转让权或流转权等。依照该法，农民实质上已经拥有了对承包土地的私有财产权。

宅基地使用权是使用权人占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地使用权实际上也是一种私有财产权。宅基地使用权人享有对宅基地的占有与使用权、出租权、实施附属行为权、取得地上建筑物或其他附着物的征用补偿权，同时也实际上享有宅基地使用权的转让权、抵押权。因为虽然法律禁止宅基地使用权的单独转让、抵押，但是并没有禁止或限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让或抵押等。申请农村宅基地使用权，需要特殊身份，但是依合法方式转让宅基地使用权，法律并未明确规定受让人的身份条件。通过买卖、交换、赠与、继承等方式转让宅基地上的房屋或其他建筑物的所有权，也将不可分割地一并转让宅基地使用权。因此，农民的土地使用权是一种清楚完整的私有财产权，体现了农民是土地的真正主人的立法意图。然而在现实中，这种私有财产权却是模糊残缺的，农民对土地私有财产没有取得真正的处分权。

首先，基础权利的模糊。土地使用权的基础是土地所有权，土地使用权是从所有权派生出来的权利，土地所有权是非常模糊的。首先，权属不具体。现行的农村土地所有制结构是在196?年实行的“三级所有、队为基础”制度上确定的。“三级”即“乡(镇)、村、组”。从法律上看界线十分清楚。但具体到每一块土地，所有制形式和所有权归属则比较模糊，具体属于哪个集体所有，是乡(镇)是村还是组?不明确。同时乡(镇)、村、组是行政单元，并不都是经济学概念上的“经济集体”，也不是法律概念上的“经济法人”。其次，主体不明确。目前无论是乡(镇)、是村、还是组，对土地所有权的产权均无具体的土地产权证书予以界定和确认，无产权证就无土地产权的法律依据，这样在一个乡(镇)范围内，其土地所有权可以说成是乡(镇)所有，也可以是村、组所有，法律界定不清晰，随意性大。第三，权能不清楚。在赋予了农民的土地使用权的具体的权能之后，集体所有权的权能有哪些?由谁实现?怎样实现?都是一片空白。第四，农民作为土地的真正所有者。他们作为具体个体的所有者权利如何得到保证?怎样实现农民对乡(镇)、村、组等集体“所有代表”的监督?这些也缺乏制度规定。最后，集体所有权与土地使用权的关系也不清楚。表面看来集体所有权与土地使用权可以并行不悖，实则关系并不清楚。一是因为集体所有权的模糊，二是当两种权利发生冲突时，也没有相关的处理依据。

其次、公益征用权的模糊。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。这是土地私有财产权在实际运行中常常遭遇到的公权，这种权利同样模糊。其一，何谓“公共利益”，确认者、确认标准、确认程序等目前都不明。其二，“依照法律规定”，这里的法律是指哪些?是不是任何法律法规都可以?指向同样不明。其三，征收或征用以及相应的补偿，除了土地管理法第四十七条对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确，有具体的计算标准外，其余的都缺乏具体的程序和标准。

土地所有权的模糊，使得农民没有真正掌握土地，结果是“基层政权及乡(镇)、村干部掌握了绝大部分的土地处置权—农民失去了土地所有者的权利。农民与土地的关系仅只有法律意义上的承租关系。}(2]作为私有财产权的土地使用权就成了残缺的私有产权。而公益征用权的模糊，使得农民的“土地私有财产权”也成了模糊的私有产权。这些是造成农民的“土地私有财产”不能得到有效的保护的根本原因。

农民的土地私有财产—脆弱的私二产财有农民的“土地私有财产权”是模糊残缺的财产权。一些人就利用这种模糊与残缺，“合理合法”地侵犯农民的土地私有财产权和侵占农民的“土地私有财产”。

(一)农民土地被大量侵占，土地私有财产权成空中楼阁

土地所有权模糊、权属不清。土地实际的处分权落在了基层干部即县、乡、村干部的手上。于是，这些基层干部就常常以“合理合法”的“、集体所有“的名义，随意处分土地，随意侵犯农民的土地所有权。·生于斯，长于斯”的农民不能真正获得所有者权利，也不懂得珍惜这些权利，更没有能力去与强势集团抗争来保护土地所有者权利。于是，在““集体所有，，的名义下，包括县、乡、村在内的地方政府在上地问题上，事实上形成了‘、利益共同体”，形成了一种默契。其结果是，实施了几年的“.严厉的土地保护政策”，丝毫未能遏制住滥占土地的势头。相反，就在国土资源部发出《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度》的通知后，东部几个城市还加大了土地出让的步伐。以至于《农村土地承包法》在一些地方成为一纸空文，三次由“‘开发区”热引发的’.圈地热”，圈走了220多万hm，土地t=}]。而在一些传统农区，由于集体经济薄弱，村干部工资常常不能按时发放。为了筹措经费，“卖地”成为首选的筹资方式(4]。据统计，7年来全国有近6700多万公顷耕地被征用，有4000多万农民成为“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”川。农民失去了土地，“皮之不存，毛将焉附”，农民的“土地私有财产权”也成了空中阁楼。

(二)农民的承包经营权受侵犯

尽管农民有《农村土地承包法》，但实际上掌握了土地所有权的乡(镇)、村、组干部的强势集团也有“集体所有”、“发包方”的强大武器。因此，强势集团就借“集体所有”之名干涉农民的自主经营权，无偿收回或非法转让、出租农民承包的土地，违背农民意愿强行进行土地流转等，也借“集体所有”之名随意调整土地承包期。国家规定土地的承包使用期在延长15年的基础上再延长30年不变。而在现实生活中，农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调，五年一大调”。频繁的调整，使土地经营周期人为缩短，不利于对土地保护，不利于农民投资和经营，却有利于强势集团利用土地、以权寻租，从中渔利。因为承包期越短，对所有者越有利。有资料显示，通过“圈地热”的土地转移用途产生的级差收益有3万亿元之巨。这些本来应当与农民共享的“级差收益“，由于现行法律语焉不详，而成为强势集团的“囊中之物一囚。值得注意的是，侵犯农民土地承包权益的案件，随着经济形势的起伏而呈现出周期性变化的规律。于是，农民单访或群体上访案件居高不下，成为时下影响社会稳定与发展的重大难题。

(三)农民的宅基地使用权连及房屋等私产也易受侵害

我国宪法规定了保护私有财产和征用补偿的基本原则，但是国家立法机关至今尚未制定关于农村征用补偿的专门法律，以调整征用补偿法律关系。土地管理法第四十七条涉及征用补偿问题，对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确，有具体的计算标准。但对宅基地使用权连及以房屋为主的农民私有财产权则采取忽略或放任态度，甚至根本就没有独立的宅基地及房屋概念，它们仅被包含在“附着物”之中，根本没有作出具体补偿标准。在现行处理农民这些私产中除了极为少量的法律涉及此问题外，主要是参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门的行政规章及文件来干预和处分在征用过程中涉及的农民私产。由于制定征用补偿标准的权力层层下放，各自为政，导致补偿标准高低无据，随意性极大。而且各级政府在征用补偿法律关系中，集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身。农民的公平受偿权利至少从法律及程序上就受到不当限制。由于缺乏法律对农民私产的征用补偿法律关系的界定和规制，有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中不仅处分了农民的土地承包使用权、宅基地使用权，而且“打包”顺带处分了农民的房屋、树木、青苗等私产[6]。

有恒产者有恒心。农民的土地私有财产是农民主要的恒产，但这种“私产”却还如此脆弱，还远没有成为“恒产”，这对农村、农业、农民的发展及至中国的现代化发展都是不利的。

三、完善农民的土地私有财产权，加强对农民的土地私有财产的保护

(1)改革土地出让方式，推行依法行政，保护土地私有财产权的根本—土地。实践业已证明，由行政审批制度决定的土地出让方式，难于达到“严格保护耕地”的目的。因为，地方政府有追求GDP的冲动，为达目的会千方百计游说、“攻关‘’审批机关，其手法可以说是五花八门;而掌握着土地生杀大权的行政审批部门，则借机实现其寻租行为。强势组织共同防范的‘对象”是拥有土地““残缺产权”的农民，蒙骗的对象则是中央政府。现代经济学家用、‘寻租理论‘’证明‘“政权有自动扩大权力来妨碍产权的可能“。“当特权存在时，有特权的人总是想方设法来维护特权并寻求更多的特权，没有特权的人或受到特权所害的人总是想办法来消除不利于自己的特权，并寻求有利于自己的特权，由此带来了权力的博弈·.(1。这段有关、‘现代产权制度”的话语，成功地揭开了在‘·土地产权”主体混沌不清的情况下，地方政府与农民就土地问题的争议为何愈演愈烈，而滥占耕地、侵害农民的土地财产权的行为几乎无法遏制的谜底。

(2)明确农民的“土地私有财产权利”。要进一步明确农民的土地私有财产权利，须制定具体的制度。具体的制度可以从两方面考虑:第一是明确所有权的角度;第二是强化土地使用权的角度。明确所有权，是这项制度建设工作的重点。明确所有权，就是清晰化所有权，要将集体所有权的各项内容都用立法加以明确规定;明确所有权，不是强化所有权，而是淡化所有权，要特别强调不能以“集体‘、少数服从多数”等名义，侵犯个体合法的土地使用等私有财产权。有专家建议取消土地的集体所有制，实行土地私有制，但“实证的数据并不支持我国目前从根本上改变土地政策或实行土地私有化。作为农业大国，我国农村目前基本上没有社会保障体系，土地的公有制可以保证每位农民都有一份土地，外出打工的农民一旦没有了工作，还有一份土地可以养活自己，不至于完全失去依靠，这对社会的稳定和经济发展都非常重要。;}sl而且，实行土地私有制还将面临政治意识形态等障碍。所以，目前我国还不宜实行土地私有制。强化土地使用权，则重在贯彻现有的《农村土地承包法》等法律，加强土地的确权工作，确认农民的土地产权的主体地位。

(3)完善对土地私有财产的征收、征用和补偿制度。首先，要明确规定征用补偿的基本原则。基本原则有两个:第一，政府行为必须受到法律严格限制的原则。对农民的土地私有财产进行征用，是行政法律关系，性质上是公权对私权的干预限制，最基本的原则是政府行为必须受到严格的法律限制，非法律明文规定的授权事项不可为，包括权力的范围和行使权力的方式。农民的私有财产应当只接受法定的公共利益的限制。第二，公平合理的补偿原则。征用后的一补偿”关系是民事法律关系。政府负有公平合理补偿农民财产损失的职责和义务;农民有权要求政府给予公平合理的补偿。补偿标准和金额的确定应遵循平等合理、弥补实际损害的基本原则，不能以行政手段限制和剥夺农民的财产主体地位及求偿权。

其次、明确界定公共利益的具体事项。公共利益是政府在公权限制私权过程中的行为边界，也是公民接受限制的行为边界。法律要以例举或排除的方法对公共利益作出严格具体界定，防止假公共利益之名，播越法律，进行商业开发等违法行为。

再次，规定严格的法律程序。政府对农民上地私有财产的征收必须借助严格的法律程序完成。具体包括:第一，征用程序。如:财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序。第二，救济程序。如:行政裁决程序、仲裁程序、诉讼程序。这些程序都必须明确而完善，特别要避免地方政府同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色。

最后，制定统一的补偿计算标准及安置原则。除了土地管理法第四十七条外，对其他土地私有财产的征用补偿也应确定计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益;也能防止被征方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事情发生。

第6篇：关于土地征用的法律依据范文

一、房地产开发企业的主要工作及业务特点

（一）主要工作业务范围划分 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业所主要从事的业务有：土地的开发与经营，涵盖企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营，涵盖房屋的开发指房屋的建造。

（二）房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 首先是开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。其次是开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。第三是开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多。第四是开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。第五是经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（三）房地产开发企业商品房预售行为的税收缴纳相关法律依据 房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》（建设部令第131号，2004年）的规定，开发商开发的商品房只有同时符合以下条件，才能开盘预售：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、房地产开发企业商品房预售收入会计确认与税务要求

（一）会计确认 房地产作为一商品，由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质，“现房销售”占比较低，而多以预售为主。因此，对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号――收入》规定，当企业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益预计将流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然，房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。

（二）税务要求 税务会计遵循法定性原则，即只要符合税法规定的应税收入，不论其会计上如何处理，也不论其业务金额的大小，一律按税法规定计征税款。房地产开发企业商品房预售收入涉及如下税种：第一，营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收账款方式的，其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，缴纳印花税；第二，土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”，因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。第十条规定：对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第三，企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按规定缴纳企业所得税。

三、房地产开发企业商品房开发过程中的项目投资费用估算

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本 主要包括8项：（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%计算。（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

（二）开发费用 主要是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的2%～3%；销售费，约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

四、房地产开发企业商品房预售的涉税处理

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发企业预缴税费的会计处理，制度上并没有做出明确的统一规定，作者结合实际工作中的做法，对主要税种谈谈自己的看法。

（一）科目设置 房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目，核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。

（二）营业税费核算 由于楼盘尚未开发完工，财务会计遵循实质重于形式原则，预售房款不符合商品销售收入的确认条件，暂作“预收账款”入账。但是，税法在确定计税基础时采取的是“形式主义”，往往遵循“形式重于实质”原则，税务会计更重视发票、索款凭据、合同等形式。按税法规定，纳税人采取预收款方式销售开发产品，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业收到预售房款，即负有纳税义务，次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则，收入不能确认，按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时，借记“应交税费――（营业税、城市维护建设税、教育费附加）”，贷记“银行存款”。楼盘开发完工，预售收入符合确认条件，此时，应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“营业税金及附加”科目。借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”；借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

（三）土地增值税核算 房地产企业预缴上地增值税，应根据完工和结算竣工的工程项目，及时对土地增值税进行清算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税。借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税费”，贷记“应交税费――应交土地增值税”。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”，贷记“应交税费――应交土地增值”。补缴土地增值税，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

（四）企业所得税核算 国税发［2009］31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。这种“预计毛利额”在会计上并不做账务处理，只是在企业所得税纳税申报上作为“调增项目”专项反映，计入应纳税所得额。作者认为，以预计毛利额计缴的那部分企业所得税额，在会计上作为“应交税费――应交企业所得税”借方反映，作为完工结转销售当期应缴企业所得税的抵扣项。

第7篇：关于土地征用的法律依据范文

近年来，为了构筑完善区域交通网络、增强交通服务功能、满足群众出行需求，交通基础设施投资力度不断增大，公路项目逐年增多，投资的规模逐年增长，为交通建设的快速发展提供了强有力的保障。但是随着一批公路工程项目的建成，反映了一个共性的问题，就是工程投资屡屡超概，尤其是征地拆迁费用的增加成为超概的主要因素，这就说明了公路工程造价管控特别是征地拆迁费用管控还有待加强。概算经批准后是基本建设项目投资最高限额，超概就必须进行调概、审批。由于公路工程项目投资大，建设资金来源主要依靠银行贷款，超概严重将造成在调概审批前无法注入资金，导致工程建设缓慢或停滞，影响交（竣）工、结算、审计、调概等一系列工作，成为难以解决的矛盾，给项目资金筹措、竣工验收和决算增加了难度。所以，在公路工程项目的各个阶段做好公路工程征拆费用的控制和管理工作尤为重要。

加强项目前期阶段征拆费用造价的控制

由于我国体制和认知上的原因，普遍忽视策划和决策阶段的征地拆迁造价控制工作。有的项目法人对征地、拆迁补偿政策的动态变化不够重视，没有或很少掌握相关信息，对设计咨询单位的各项文件的监督、检查不够彻底，又没有引入设计监理机制，容易造成投资估算不且实际。设计咨询单位则以追求最大的经济效益为目的，不但在人力、物力上的投入不足，而且片面追求工作进度，造成编制项目建议书及可行性研究报告不够切合实际，缺乏详细的调查数据资料，缺乏对征地、拆迁补偿政策的深入理解和掌握，对项目当地的生产、生活状况及历史沿革调查不够，造成为项目法人提供不切实际甚至错误的决策依据。这些因素都将导致前期阶段征地拆迁费用不能反映客观实际，一旦项目建议书投资估算获得批复，到工程可行性研究、初步设计的估算和概算费用都很难调整，而且项目法人大都不愿选择重新进行可行性论证，极大的影响了建设投资的科学性，造成了大量人力、物力的浪费。

为了消除这些弊端，对于公路项目建议将项目决策权上交并与项目实施者进行分离，决策权交由实施单位的上级政府交通部门。项目建议书、工程可行性研究、初步设计应委托资质高、信誉好的咨询单位完成，引入设计监理机制，并由上级政府成立审查委员会，进行严格的论证，过程中若发现估算阶段存在的不足应及时纠编，确保估算、概算、预算征地拆迁费用切合实际。

控制和管理好概算、预算编制工作

概算应控制在批准的建设项目可行性研究报告投资估算允许浮动幅度范围之内，概算经批准后是基本建设项目投资最高限额，是编制建设项目计划、确定和控制建设项目投资的依据，是控制施工图设计和施工图预算的依据，是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据，是考核建设项目投资效果的依据。

预算是施工图设计文件的重要组成部分，是控制工程造价的主要指标，是确定工程造价、签订工程合同、办理工程结算、实行经济核算、考核工程成本、编制或调整固定资产投资计划的依据。施工图预算是考核施工图设计经济合理性的依据，应控制在批准的初步设计及其概算范围之内。

概算、预算均由有资格设计、工程（造价）咨询单位负责编制，并对其编制质量负责。概算和预算编制必须严格执行国家的方针、政策和有关制度，符合基建项目设计、施工技术规范。设计（咨询）单位应加强基本建设经济管理工作，配备和充实相应工程造价人员，切实做好概、预算的编制工作。

设计人员要充分了解业主关于项目资金筹措、实施计划、土地征用及拆迁补偿等意见，认真进行详实的调查研究，全面了解当地的生产、生活现状，不断优化、完善设计方案。尤其是潜在的一些问题要特别重视，比如关系到群众切身利益的问题，如交通、灌溉、排涝系统以及环境保护等等，一定要考虑全面、周到，因为设计方案是否完善直接影响征拆费用的准确性。

与建筑安装费不同的是，征拆费用是没有概、预算定额依据的，设计（咨询）单位的工程造价人员首先要全面学习国家有关征地、拆迁的法律、法规及政策性文件依据，掌握项目所在地有关土地征用及拆迁补偿标准，其次要对征拆对象进行全面细致的调查统计，包括权属、性质、规格、数量等，集齐概算编制的相关基础数据资料，做到实事求是、力求准确。

对于没有具体补偿政策标准的，如电力、水利、通讯、石油、天然气等重要设施需要拆迁的，要及时函告和咨询有关单位获得处理方案及工程造价，充分考虑不可预见因素，做好设计方案的经济比较，使技术工作和经济工作结合起来，全面、有效地提高设计质量，合理确定工程造价。

在建设实施阶段严格控制和管理征拆费用

一旦投资决策后，控制征拆费用的重点应放在建设实施阶段。征地、拆迁工作在建设实施阶段是一项非常庞大和繁杂的工作，由于公路工程属线性工程，占地量大、涉及面广且跨地区多，涉及农民、城镇居民、商业、工业等方方面面，面临的社会稳定问题和挑战也就更多，必须依法依归，实事求是，有组织、系统、全面的进行控制和管理征拆费用。

征地、拆迁前期组织工作

目前，我国的征地政策是由国务院委托地方政府代表征收土地，在项目法人（出资人）和地方政府之间，就必须建立一个征地、拆迁工作实施和落实补偿资金渠道的机制，以确保工作的正常进行和被征拆人补偿款的发放。首先项目法人应积极联系公路沿线地方政府，由地方政府组建专门负责项目征地、拆迁的机构，配备专人负责，设立征地、拆迁补偿资金专户，也就是项目法人联系工作、支付补偿款的集中对象。因为受项目法人职责、人员所限，无法面对众多的被征拆对象，只有通过地方政府的征拆机构有组织、有计划的集中开展工作。其次双方应确定开展工作及履行补偿手续的原则和办法，形成制度，使工作能够有条不紊的进行，使征地、拆迁费用作为国家资金能够合法、安全的使用，保障工程建设按计划进行。

征地调查

项目法人要联合地方政府，在征地公告的同时，组织一次全面的征地调查。项目法人负责放征地红线，同时，地方政府负责组织由乡（镇）政府、村委会、产权人、承租人、评估公司、项目法人参加的清点登记工作，确定土地、青苗、地上附着物、房屋及附属物、交通、水利、电力、通讯等的权属、位置、规格、数量等，经过所有权人签字确认，并对整个过程和数据进行录像和公证，做到事实求是，形成核算征拆补偿费用的第一手资料，防止抢栽、抢种、抢建现象的发生，才能切合实际、贴近概算。

制定补偿安置方案

依据征地调查的结果，地方政府应依法依规制定切实可行的补偿安置方案，进行听证和公示，作为征地、拆迁补偿安置工作的法律依据和统一标准。项目法人要在方案制定前，积极配合地方政府，提供概、预算的依据和数据，包括设计取、弃土场设置的数量、位置、费用，设计关于交通、水利、电力、通讯等的修复措施和费用，施工组织、环保措施等等。

核算补偿费用

依据征地调查的结果及补偿安置方案，项目法人和地方政府共同核算征地、拆迁补偿费用，但必须有充分的依据，土地补偿费用要依据土地勘测定界报告，需要进行评估作价的应由具备相应资质的评估公司出具评估报告，需要造价咨询的应由具备相应资质的造价咨询公司或跟踪审计单位出具造价咨询报告，以及地方政府与产权人签订的安置补偿协议等等。

支付补偿款并落实发放

第8篇：关于土地征用的法律依据范文

2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。

诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。

原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。

原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的超过两年的诉讼时效。

审理结果

淮安市淮阴区人民法院审理认为：1.原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，依法不予支持。2.关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且被告嵇某某在买受原告王某某房屋时尚有一处宅基地，故原、被告签订的房产转让协议中关于房屋部分，违反法律强制性规定，应属无效，被告嵇某某辩称房屋买卖有效的主张，无法律依据，依法不予采纳。3.对于原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求，原告王某某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不予支持。一审判决：1.原告王某某与被告嵇某某签订的房产转让协议中关于房屋部分无效；2.驳回原告王某某其他诉讼请求。

一审判决后，王某某不服，以一审判决确认双方所签订的协议无效是正确的，但在确认合同无效后却又判决不予返还房屋的错误为由，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理认为：第一，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人享有讼争房屋的所有权，依法属于有权处分，上诉人也已实际向被上诉人交付了该房屋，被上诉人也履行了给付购房款的义务，合同已实际履行完毕；第二，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖及宅基地使用权的转让虽然没有经过该集体经济组织的批准，但时任村书记和村副主任(无正主任)均作为该协议的见证人在协议上签名，应视为该集体经济组织的一种认可，尽管此种认可形式与法律意义上的批准有所区别；第三，被上诉人占有了该房屋后，已实际对该房屋及附属设施进行了一定程度的添附，添附的部分与原物已无法区分，返还原物将给被上诉人造成一定的损失；第四，上诉人在将诉争房屋出卖给被上诉人后，即另觅一块宅基地建设房屋，后因未履行审批手续而被以违章建筑予以拆除，又因其将自己所有的房屋出卖，无法再申请到宅基地，因此，上诉人即以原买卖协议违反法律、行政法规为由主张该协议无效并要求返还房屋，该行为违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。二审判决：驳回上诉，维持原判。

案例评论

本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的房产转让协议的效力；2.如果协议无效，财产是否应予返还。在讨论此两点之前，首先需了解一下目前集体土地房屋买卖纠纷涉诉的现状。

一、集体土地房屋买卖纠纷涉诉现状

目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，与原标的完全一致的几乎没有。

二、关于协议效力

从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。

1　合同有效说

根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有

权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证(集体土地建设使用证或宅基地使用权tiE)后，出卖人以买卖合同约定的标的物――农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。

2　合同无效说

根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第7部分第64条、《土地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院的[1999]39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。

3　部分有效说

该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。

4　效力待定说

在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。

合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”，显然不是同一个概念。

之所以采纳无效的观点，概括起来主要有以下几个理由：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，目前有关法律规定在土地使用权转让的效力方面有所限制。一方面，从处分权的角度来讲，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从这些规定来看，可以知道宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而不能将其出卖或转让。也就是说一般情况下不具有处分权。

事实上，最高法院物权法研究小组在《条文理解与适用》一书中就明确指出，处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则。1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房和宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

另一方面，从不动产登记要件来看，《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。从这些规定来看，国家既强调了不动产要采取统一登记制度，同时也考虑到我国目前现实的国情。即当前大多数地方仍然实行的是房屋与宅基地分别登记的制度，并且我国农村目前尚有很多根本没有登记的宅基地使用权，对此，法律还显得很苍白。因此，对照本案，显然以认定无效为宜。

三、合同无效后的处理

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多的是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。

2007年4月9日，全国民事审判工作座谈会要求，对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，人民法院裁判的结果要注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。江苏省高级人民法院于1995年通过的《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第65条也列举了一些合同无效后不宜适用返还原则的事项。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了

拆迁补偿款；等等。

针对上述情况，法院一般采取的原则是：第一，尊重历史，照顾现实，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果，判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。第四，除了上述情况予以适当返还之外，如果纯粹由于出卖方违背诚实信用，进行恶意抗辩，一般原则是以认定不返还为主，尤其是当前征用、拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。因为诚实信用原则的立法目的，就在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。

四、对案例的具体分析

《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，在农村集体土地房屋买卖问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，由于双方签订的关于房屋等不动产的买卖协议，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条、第63条的规定，属于《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此，该房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于《合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。

参考文献：

第9篇：关于土地征用的法律依据范文

湖南农业生态环境日益恶化，对湖南农业可持续发展、农村的社会稳定和粮食安全等方面构成严重的威胁，湖南农业生态环境保护迫在眉睫，湖南农业生态环境保护法律建设极为重要。

一是保证湖南农业生态安全的需要。当前，湖南农业生态安全面临着很大压力，主要体现在：土地资源不断退化，水土流失日渐加剧；农业环境污染日趋严重；农业自然灾害频发；耕地面积减少，土壤肥力下降；生物多样性破坏严重，等等。农业生态安全压力产生的原因主要是：非农产业建设对农业生态环境的冲击；人口增长加速了土地生态服务功能的退化；农药化肥的大量且不正确使用；管理与治理上的不完善，等等。无论是人为的农业生态环境问题，还是自然灾害的治理，都需要进行规范性管理与约束，这就需要建立完善的管理制度和法律制度。

二是实现湖南农业可持续发展的需要。农业可持续发展，是指既能满足当代人对农副产品的需求，又不对后代人农副产品的需求构成威胁的农业发展。湖南农业由于自然环境的破坏，水土流失严重，土壤肥力下降，同时由于土地征用导致耕地面积减少，加上湖南省是自然灾害频发地区，农业抗自然灾害的能力较弱，湖南农业可持续发展面临巨大的危机。如何调整农产品结构，增强湖南农业的抗风险能力，需要通过法制建设，保护湖南农业生态环境，实现湖南农业的可持续发展。

三是保证湖南粮食安全的需要。湖南省耕地面积减少速度较快，1999年与解放初期相比，下降了将近17%，并且耕地贫瘠化日益明显，粮食总产量减少。同时，由于农业、化肥的不合理使用，加上矿山开采污染环境，导致农产品的质量下降，据有关数据显示，湖南省蔬菜、茶叶、果品、畜产品、水产品等主要农产品中硝酸盐、重金属、亚硝酸盐、农药等污染物质的残留率较高，有毒有害物质综合超标率达到100%，如郴州苏仙区稻米中镉最高含量是安全卫生标准的46倍。绝大部分茶叶中农药残留量较高，不符合出口标准，致使近年来茶叶出口严重受阻。由于耕地面积减少，土地肥力下降，粮食单位面积产量不高，地产粮食供给不足，粮食安全问题明显。所有这些，都需要通过法律法规的手段加以解决，湖南农业生态环境保护的法制建设就很有必要。

二、湖南农业生态环境保护法制建设存在的问题

（一）法律体系不健全

当前，有关湖南农业生态环境保护的地方相关法律法规和文件主要有两个，即1998年5月9日的《湖南省农业环境保护办法》和2002年、自2003年2月1日起施行的《湖南省农业环境保护条例》。两个文件在内容上差别不大，如《湖南省农业环境保护办法》中的“第四条：各级人民政府应当将农业环境保护作为整个环境保护的重要内容，纳入国民经济和社会发展计划，制定农业环境保护规划，实行农业环境保护目标责任制度，组织农业生态环境的治理。县级以上人民政府应当将农业环境保护经费纳入财政预算，并随着经济的增长逐年增加投入。”和《湖南省农业环境保护条例》中的“第四条：各级人民政府应当将农业环境保护作为整个环境保护事业的重要内容，纳入国民经济和社会发展的中长期规划和年度计划，采取有效措施，使农业环境保护与农村经济建设和社会发展相协调。县级以上人民政府应当将农业环境保护所需事业经费列入财政预算，从农业发展基金等经费中安排农业环境保护专项经费，并根据当地农业经济发展需要和农业资源与环境状况逐年增加对农业环境保护的投入。”是全部相同的，没有根据实际情况的改变而进行调整。且从环境法的整体体系看，还有待完善的方面，比如在重要农业生态环境领域规范欠缺，有关行政程序方面的规定不足，因此迫切需要出台关于湖南农业生态环境保护、具有地方特色、适合地方需要的专门法律。

（二）法律依据不明确

现行有关湖南农业生态环境保护的法律条文规定中存在不少问题，一是比较机械、缺乏灵活性，如《湖南省农业环境保护办法》中的“第二十七条：违反本办法第十九条第二款、第二十五条规定的，由农业行政主管部门或者其委托的农业环境监测管理机构给予警告，可以并处500元以上2000元以下的罚款。”《湖南省农业环境保护条例》中的“违反本条例规定，造成农业环境污染事故，对单位或者个人造成直接损失的，应当依法赔偿；属于不按照国家有关规定使用农药、兽药、饲料和饲料添加剂等农业生产行为造成农业环境污染事故的，由农业行政主管部门给予警告，责令限期治理，根据所造成的危害后果，可以处三万元以下的罚款；属于工业污染和其他污染造成农业环境污染事故的，由县级以上人民政府环境保护行政主管部门会同同级农业行政主管部门依照国家有关法律、行政法规的规定处理。”二是缺乏系统性和针对性，只是从宏观上加以阐述和规定，如《湖南省农业环境保护办法》中的“第二十条饲养畜禽的单位或者个人，向农业用地、用水排放有毒、有害废弃物，必须经过无害化处理，防止对农业环境造成污染。”《湖南省农业环境保护条例》中的“第二十六条乡（镇）人民政府和农业行政主管部门应当加强对农业环境保护设施的建设。任何单位和个人不得破坏或者侵占农业环境保护设施。”三是所有条文都没有统一的法律规定和解释，农业生态环境管理工作缺乏法律依据。所有这些致使湖南不能对农业生态环境实施有效的管理和建设。

（三）权责利不清晰

现行的《湖南省农业环境保护办法》和《湖南省农业环境保护条例》对各利益主体的权利和责任划分不清，对管理机构、环境保护者、受益人之间的利益冲突，排污部门和受害方之间的利益冲突，没有进行详细的规定和阐述。如《湖南省农业环境保护办法》和《湖南省农业环境保护条例》都规定：“县级以上人民政府农业行政主管部门，在环境保护行政主管部门的统一监督指导下，对本行政区域内的农业环境保护工作实施具体监督管理，主要职责是：（一）组织开展农业环境建设，推广生态农业，发展农业环境保护产业；（二）负责农业资源的保护、建设和管理；（三）组织农业环境监测、农业环境质量调查和农业环境影响评价；（四）组织指导农业生产对农业环境污染的预防和治理；（五）保护珍稀涉危农作物、近缘野生植物和畜禽等农业生物物种资源；（六）依法调查、处理或者参与调查、处理农业环境污染事故；（七）宣传普及农业环境保护知识，组织农业环境科学技术研究，推广先进的农业环境保护技术；（八）依照法律法规规定行使的其他职权。县级以上人民政府林业、水利、土地、乡镇企业等有关行政主管部门，依照有关法律、法规的规定，对职责范围内的农业环境保护工作实施监督管理”，只对其具体的职责进行了界定，一旦出现利益冲突该如何处置却没有涉及。又如，《湖南省农业环境保护办法》和《湖南省农业环境保护条例》中规定：“第十二条因发生事故或者其他突然性事件，造成或者可能造成农业环境污染、破坏的，当事人必须立即采取有效措施，及时通报可能受到污染危害的单位和个人，并向当地农业行政主管部门和环境保护行政主管部门报告，接受调查处理。第十三条农业环境污染事故和纠纷，属于农业生产中因不合理使用农药、化肥、植物生长调节剂及农用薄膜等造成的，由农业行政主管部门负责调查处理，属于工业污染、城市生活污染和其他公害造成的，由农业行政主管部门、企业主管部门和环境保护行政主管部门调查处理。”。而对如何防范突发事件发生中，主管部门应当负的责任却没有涉及。#p#分页标题#e#

三、湖南农业生态环境保护法制建设应注意的问题

（一）健全湖南农业生态环境保护的法律体系

要健全湖南农业生态环境保护的法律体系，首先要对湖南农业生态环境的状况和发展趋势进行全面的了解和预测，在此基础上构建的法律体系更加符合湖南的实情，适应湖南农业生态环境保护的需要。同时，应当现有国家和湖南关于农业生态环境保护法律法规的基础上，制定《湖南农业生态环境综合保护法》，法律中应当涵盖大气污染、水污染、噪音污染和土壤污染等各方面。当前，我国环境保护法律中，最欠缺的就是关于土壤的保护。在这方面，《湖南农业生态环境保护法》应当更加注重在对土壤保护的规定中具备以下要素：法律、法规的适用范围；执法主体的确定；制定有关标准；土壤污染的防治和监管；资金的来源；法律责任的界定等。农业生态环境保护和建设是一项巨大而繁杂的系统工程，它涉及到许多行政部门和利益主体，在立法过程中，应当成立一个由多部门联合组成的立法部门，优化立法技术，从行政立法程序、社会公众参与等方面来改善《湖南农业生态环境综合保护法》的制定技术，确保《湖南农业生态环境综合保护法》的全面性和可行性。

（二）完善湖南农业生态环境保护法治化的行政执法体制

在湖南农业生态环境保护的行政执法体制中，既要明确政府在执法中的作用，又要具有相应的监管机制。政府在农业生态环境保护中要有正确的定位，在农业生态环境保护过程中，政府主要培育市场、指导生产经营、加大监控力度、强化行政执法和行政救济等。监管体制中应采用统一与分工相结合的原则，环保行政主管部门统一监督管理，土地、水利、林业、畜牧等部门各负其责，协助农业行政主管部门对农业环境保护工作实施监督管理。当前，农业生态环境行政执法缺乏程序的控制和保障，主要表现在缺乏有效的环境行政监督机制和在法律责任的规定中找不到关于政府不作为或时应承担何种责任的条款。