土地征收相关法律精选(九篇)

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第1篇：土地征收相关法律范文

关键词：房地产开发企业；土地增值税；避税筹划；措施

90年代初，国家开放了房地产市场，但最初几年一直处于摸索和调整的时期。到了97年，亚洲经济危机的爆发，使我国出口贸易出现严重的下滑，同时，内需也受到了极大的打击。为了刺激经济发展，从98年开始，国家开始致力于将房地产打造成为支柱产业，房地产开发在国民经济中的重要性越来越明显。据相关部门统计的数据显示，自1999年始，我国房地产开发投资始终占固定投资总额的25%左右，如果算上房地产行业带动的相关产业投资，这一比例已经超过固定资产投资总额的一半。可以说，自千禧年之后，我国经济就逐渐进入到房地产经济时代，经济的增长主要依赖房地产。随着国家对房地产市场监管和调控的力度越来越大，加之在市场经济体制下，市场竞争越来越激烈，导致房地产开发企业的经济利益越来越低。为了保持房地产开发企业的健康发展，应合理筹划土地增值税，为企业节省不必要的税费支出。据相关研究发现，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，由此可见，较高的地价和税费是造成我国当前房屋市场价格居高不下的重要原因。对其进行合理筹划，在当前时代就具有十分重要的意义。

一、土地增值税简介

根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义

所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。

三、房地产开发企业土地增值纳税筹划的具体措施

1.根据征税范围进行纳税筹划根据我国相关的法律法规，土地增值税征收有三个基本条件：一是国家掌握的所要转让土地的所有权；二是在转让的过程中，土地使用权、地上建筑物及附着物都必须进行物权的转让；三是转让的行为能够获得一定的收入。只有同时满足这三个条件，才会被征收土地增值税。因为，房地产开发商对土地增值税进行避税筹划时，就可以根据收税的范围，在合理合法的前提下，破坏征税的条件，以实现合法避税筹划。在实际操作中，可以采用如下几种方式：一是采用代为改造的方式，改变开发条件。即通过与业主签订合同，受其委托进行房地产开发。因为这种情况房屋产权没有发生变动，只能算作是一种劳务输出，从而有效规避了土地增值税的税收范围。二是采用合作建房的方式。因为根据我国相关法律的规定，如果是两个单位合作建房，由一方提供资金，另一方提供土地，当合作建成房产后，并不进行房屋出售，就可以免于土地增值税的缴纳。三是修建普通住宅。因为我国相关法律规定，如果纳税人购买土地后修建普通住宅，其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度，这样就可以获得免税。因此，相关房地产开发企业，只要将土地增值额控制在扣除项目金额的20%以内，就能有效避税。通过以上三种方式，能无形中帮助企业节省大量的资金，从而提高其经济效益。

2.借助特殊扣除税费项目进行纳税筹划随着我国社会经济步入发展的新常态，由高速度增长转变为高质量增长，加之政府在经济方面的研究日益深入，为了减轻纳税人的纳税压力，提高他们纳税的积极性，保证我国社会经济的健康发展，国家在土地增值税税收方面出台了一系列的扣除税费项目规定。因此，房地产开发商目前可以根据相关规定，借助特殊扣除税费项目进行合理合法的避税筹划。例如：根据我国相关规定，房地产开发期间费用，包括施工企业的管理费用、财务费用以及其它经营费用，都是以利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定的条件，然后，根据房地产开发项目直接成本的一定比例进行扣除的。因此，房地产开发企业就可以进行事前筹划，把期间费用转移到房地产项目开发的直接成本当中。比如，施工企业可以将总部的一部分工作人员安置到项目工程的管理岗位，这样，这部分员工的工资、福利、办公费以及业务招待等方面的费用，就可以分摊到房地产开发的成本当中，以此增加企业房地产项目开发的成本，增加相关可以依法扣除的数量，从而达到节税的目的。此外，房地产开发企业还可以根据相关规定，增加配套设施建设或公共绿化范围，从而降低土地增值税的税率，减少交税的额度，提高自身的经济收益，促使企业进一步发展。

3.利用分散经营收入进行纳税筹划除了上述两种纳税筹划措施以外，房地产开发企业还可以采用分散经营收入的方式合理合法地进行纳税筹划。因为我国相关税法规定：土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。如果房地产开发企业转让的收入越少，就表示土地增值额越小，自然缴纳的税赋就越低。在实际操作中，房地产开发企业可以分次单独签定合同。如：房地产开发企业销售的精装修房屋，市场售价约为1800万元（其中装修费用约为600万元），那么该企业就可以签定两次合同：当建成毛坯房后，可以先和业主签订l200万元的购房合同，然后，再签订一份600万元的装修合同，这样就可以依据第一份合同的金额缴纳一定的土地增值税，有效减少应纳税额，从而达到避税的目的。

第2篇：土地征收相关法律范文

    1.房产税

    房产税的征收标准:以租金收入4%计算缴纳。

    2.营业税

    营业税征收标准:3%税率的基础上减半计算缴纳。

    3.城市维护建设税以及教育费附加

    城市维护建设税以及教育费附加征收标准:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地方不同适用7%、5%、1%三档税率)与教育费附加率3%计算缴纳。

    4.个人所得税

    个人所得税征收标准:对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得,每次收入不超过4000元,减除费用800元;4000元以上,减除20%费用,其余额为应纳税所得额。

第3篇：土地征收相关法律范文

关键词：企业资产重组;涉税问题;影响;问题;解决策略

一、关于企业资产重组的概述

所谓资产重组，其实就是企业将自身的资产重新进行评估与整合，对企业的资源进行合理配置，实质就是一种提升企业经济效益的经济活动。在进行资产重组的过程中，主要要进行整合的是企业资产库存、负债、产权结构等，资产重组的效果主要通过企业的资源结构得到优化进而生产效率得以提高，以及促进社会资源的流动与重组进而使得社会经济效益得以提高来反应，而且企业进行资产重组必定会牵连到法律问题以及税收问题。企业进行资产重组的方式多种多样，其中有股权转让、资产换置、企业并购、资产脱离等，同时我国的资产重组方式还有其他方式，如国有股回购、业务分拆以及债务重组等，与我国的社会主义市场经济模式相适应。

二、税收在企业资产重组中产生的影响

（一）税收对资产重组动机产生的影响

我国对企业进行资产重组提供相应的税收优惠政策，这就使得部分企业一开始进行资产重组的动机变得不单纯，主要为了获得税收政策的好处或者是为了躲避纳税，进行资产转移，使得企业进行资产重组真正主要的动机被忽略。企业在对资产进行合并、调整与规划的过程中，以及资产交易过程和资产结构调整时，也会将税收纳入在其中，企业确实会有意识的进行避税，但是其前提是不违背法律，可以进行避税以使企业能够将经济效益最大化。

（二）税收对资产重组行为产生的影响

1.企业利用兼并的手段进行重组，在兼并亏损企业的过程中，企业可以依据国家相关政策获得一定的税收抵效以及减免优惠。

2.企业在进行兼并重组的过程中，许多被兼并企业的实际资产市值比账面上的价值更高，企业在对资产进行新的评估时尽量增加折旧额在其价值中所占的比率，并以此利用折旧额只需缴纳较低税款的税收政策，使得企业的能够减少税务负担。并且被兼并的企业将会得到实施兼并企业认购的高于账面价值那部分的利益。

3.利用税收政策影响，将部分常规生产中的收益转化为资本性的收益。随着企业成熟期的临近，企业的投资机会逐渐减少，企业已经积攒了大笔的利润，若不采取相应的措施，国家将会对该部分利润征收一定的所得税，致使企业利润减少。现今我国多数企业都是先对资产进行评估重组，后将公司上市，对于公司的部分股份进行出售，促使税负得以减轻。

三、现今我国企业资产重组中涉税方面的问题

（一）其相关法律法规不够健全

（二）企业对资产进行评估的流程不够规范

企业的资产包括企业的房地产、股权投资、设备机械等有形的资产，同时也包括企业商标、专利、品牌等无形的资产，对企业的资产进行评估，同时企业也应该对影响未来发展的原因进行相应的评估。现今我国对于资产评估的体系仍旧不够完善，企业在进行资产评估时，没有一个权威的评估机构，这就使得在企业重组过程中，易出现一定的暗箱操作，企业的资产在评估过程中被缩水，使得国家的税收资金出现流失。其中，企业只对固定资产以及土地使用权等进行依价评估，却把其中的市场升值部分遗漏了，这就会出现企业的部分资产被低估的现象，使得国家的征收的税金减少，税收急剧流失。

（三）税收流失严重现象在企业进行资产重组的过程中频繁出现

（四）资产重组会导致税收管理的要素发生变化，使得税收征管的难度加大

（一）加强立法，健全相关法律法规

我国征税部门应该对企业资产重组有较清晰的认识，认清形势，结合实际情况，加强对于企业资产重组工作的征税工作的立法。主要应该是立法部门积极行动，召集相关专家，通过谨慎的调查与研究，编订与我国现实相符的关于资产重组征税的的法律法规。而对于已有的相关法律法规，如《国有企业破产法》等，则应该针对其不符合社会发展现实的条例进行修改，以使得其适应时展的步伐，也使得其与其他法律能够相协调。

（二）对于已有的与资产重组相关的税务政策进行深入的确定

国家税务部门应该积极采取行动，对于与资产重组相关的涉税政策进行确定，对于其税种，如营业税、增值税以及资本利得税等进行确定，对于不同的税种的征收范围，征收税率以及征收对象等等都一一进行确定，确保征收工作的准确性，避免税收真空的现象发生。如现今我国税务局已经对企业资产重组中的全部以及部分资产的转让做出规定，规定纳税人不得将该部分归入营业税的征收范围之内，对营业税的征收范围进行界定，避免出现重复征税或漏税的情况发生。

（三）对资产评估水平进行提高，同时对资产评估工作进行规范

资产评估工作是整个企业资产重组工作的核心，同时它也对涉税问题的解决有着极其重要的意义。因此，我国应该对企业资产评估的相关法律法规做出明确的规定，建立健全与企业资产重组相配套的资产评估管理工作制度，使得资产评估水平不断得到提高;对于我国已有的资产评估机构进行整顿，对其工作流程予以规范，并且促使资产评估机构的执业水平以及职业道德得以提升，促使其在进行资产评估时不代表哪方利益，做到公平、客观、公正。

（四）对税收征管方式进行完善

市场经济的发展，使得企业规模不断扩大，企业进行资产重组已是正常现象。我国税务部门应该具有长远的眼光，认清形势，在不断的征税工作中提高自身税务征管能力，并对税务征管方式进行完善。应对国有企业资产重组中的税负问题予以重视，学会利用税务部门的税收监控系统对企业进行监督，并对税务发票管理工作进行加强，严厉打击偷税漏税行为。

第4篇：土地征收相关法律范文

一、加强领导，建立健全组织机构，认真抓落实。

为搞好法制宣传教育工作，我局将该项工作纳入议事日程，成立了普法工作领导小组，由局长任组长、副局长任副组长、成员由法规股负责人及各站站股长组成，领导小组下设办公室，由专人负责处理日常事务。每年制定了年初工作安排，认真落实各项工作责任，并根据人员工作变动，及时调整人员，保证了普法教育工作的顺利开展。

二、认真抓落实，搞好法律、法规宣传

为了加强我局职工的法律、法规学习和宣传，按照《农牧科技局关于全面推进依法行政第二个五年规划》，分管局长全面负我局普法的各项工作。定期召开全局职工大会，组织职工学习国家法律、法规，各站股长不定期召集站员学习本行业新法。

1、在普法工作中，针对农牧业、科技工作，我局组织职工分阶段学习、宣传贯彻学习了《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国种子法》、《省种子管理条例》、《畜牧法》《中华人民共和国进出境动植物检疫法》、《兽药管理条例》、《草原法》、《统计法》、《档案法》、《保密法》、《条例》、《中华人民共和国农本土地承包法》、《农民负担管理条例》、《未成年人保法》、《妇女权益保障法》《专利法》、《中华人民共和国行政强制法》、《兵役法》等相关法律、法规。建立和创办了法律、法规学习园地。

2、每年制定了职工学法计划，定期在职工大会上组织学习行业相关法律、法规并传达州、县宣传法律、法规的文件精神，近年共进行了集中学习36次，达240课时。

3、各站、股、科室定期或不定期组织职工重点学习农业、畜牧业、科技等行业法律、法规和文件。让每个职工学法、懂法、依法办事，做到“有法必依、执法必严、违法必究”。

4、组织全局职工开展法律、法规学习，积极参与各种形式的法律知识竞赛。

三、积极开展农村法制宣传教育

1、在普法工作中，充分利用群众工作全覆盖机会结合我局工作实际，面向基层，充分发挥广大职工的积极性，在农村积极开展宣传实用技术的同时，大力宣传农业相关法律、《种子法》、《省种了管理条例》、《中华人民共和国进出境动植物检疫法》、《动物防疫法》、《草原法》、《兽药管理条例》、《中华人民共和国农本土地承包法》、《农民负担管理条例》、《省〈农产品质量安全法〉实施办法》等法律法规。充分利用田间地角指导生产的时候，向农户宣传农牧业、科技知识及相关法律、法规。

2、组织我局的法制宣传骨干，成立法制宣讲组，与乡镇共同建立固定的宣传阵地，结合科技培训，定期或不定期地组织农户开展专题讲座。宣传贯彻农牧业相关法律、法规，促进农牧业各项执法工作的顺利开展。为规范农资经营秩序，保障农资经营户的利益，确保农民用上优质、高效放心农资，举办农资经营培训班一期，对全县农资经营户进行了培训，并通过考试，使各农资经营户进一步了解《中华人民共和国种子法》、《省种子管理条例》、《农业部农业生产资料监督管理工作暂行规定》、《农药管理条例》对农资经营的要求。为认真学习贯彻执行《中华人民共和国动物防疫法》，保护广大人民群众的肉食品安全。2012年3月份，在局会议室召开了《中华人民共和国行政强制法》学习培训暨重大动物疫病防控工作会议。对各乡镇分管畜牧业的领导乡、村畜牧人员和县局畜牧执法人员共计200余人进行了培训。通过培训学习，相关人员进一步掌握了新颁布的法律法规。

3、认真组织开展法制宣传活动。专门为普法宣传印制宣传单、宣传书、宣传画并结合电视广播等媒体，增强针对性、实用性、和群众的参与性，扩大宣传实效，扩大社会覆盖面和影响力。利用宣传活动日，加大农牧业相关法律、法规的宣传，使农民能知法、懂法，利用法律悍卫自己的权利。共举办普法宣传和培训80余期，接受咨询人数达到1000余人次，发放宣传资料30000余份。

第5篇：土地征收相关法律范文

一、煤矿生产塌陷补偿的难度及压力

(一)企业的压力

安全、生产、效益是煤矿企业生产经营的三个基本目标，这三个基本目标都与采煤塌陷补偿紧密相关。第一，保持矿区秩序的稳定是企业安全生产的一个前提;第二，压煤村庄不搬迁，煤矿企业的生产不能进行，出不了煤，对企业来讲是致命的;第三，补偿标准过高，会给煤炭企业带来巨大的成本压力，如果因为补偿过高而使企业出现经营亏损，那是任何一个企业也不会接受的。

(二)农民的要求

煤矿企业开采确实已经影响到农民承包地及房屋的安全，他们必须搬迁，否者不仅是影响煤矿企业的开采，他们的土地房屋安全也不能保障。在这种情况下，他们只能在经济上要求补偿，实践中他们经常在法律规定的补偿项目和标准之外，漫天要价，提出非常苛刻的补偿条件。

二、煤矿生产塌陷补偿相关法律的缺失

(一)补偿标准不合理

《土地管理法》规定的征收土地补偿费、安置补助费都是按照被征收土地前三年的平均年产值计算的，其补偿标准计算的基准是农地的年产值，很不科学。这种法定的征地补偿标准存在三个问题。一是法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外。二是法定的征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真。三是法定的征地补偿标准无法解决土地增值分配的不合理问题。

(二)补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重

收益主体不明确主要是源于我国在立法上对农村土地权属界定不清。中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法却没有明确指出，导致了集体土地人人所有，却人人无权。当面临补偿金的时候，各方主体都争抢土地补偿金，补偿金落实到真正土地权利人手中的所剩无几。

(三)补偿方式单一，安置责任不明确

我国农村土地征收补偿方式只有金钱补偿和劳动力安置两种方式。由于劳动用工制度发生了很大的变化，许多企业难以胜任妥善安置劳动力的重任，因此许多地方均采取货币安置的方式。单纯的金钱补偿无法使失地农民真正安置就业。

(四)补偿程序不完善、欠缺司法救济

法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后才公告告知农民，对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案，极大地限制了农民的参与权。另外，发生纠纷后，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理，司法保护不能实现，现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径。

三、煤矿生产塌陷补偿的法律对策

(一)增强法律意识，维护各方权利

1、企业自身的法律意识

增强法律意识，最重要的是要增强企业管理人员的法律意识。第一，要知法懂法。对国家关于土地管理、农村承包地管理、煤炭管理的相关法律法规和政策必须要知道、明白;第二，要善于法律思维。在处理土地塌补问题上首先要主动地运用法律思维去分析研究，要把法律手段作为解决问题的基本方式;第三，要注重法律形式。在涉及与政府、村庄或农民之间的补偿问题上，该有的法律形式必须要有，而且要细致完善，一切事情以书面证据为准，切忌不能搞“君子协定”;第四，要主动法律维权。如果一旦出现企业利益受到非法侵害时，要积极主动地运用法律武器维护企业的合法权益，不能够无原则地退让妥协。

2、公平、公正维护农民利益

一是要换位思考、感同身受。农民土地被征，煤矿企业给予经济补偿，不简单的是一个经济问题。我们在征地搬迁的过程中必须要充分理解和体谅他们的思想感情，带着感情去工作，争取在感情上得到农民的理解和赞同。

二是要依法依规、合理补偿。目前我国对土地的补偿标准较低，这是不争的事实。但是，法定的标准又必须成为补偿的依据。所以说，在补偿问题上，依法是第一位的。另一方面，煤矿企业在补偿时，要充分考虑经济环境的变化，在依法的前提下，尽可能使补偿体现公平合理。

三是政府要强化对补偿的监督。要从制度机制创新入手，监督农村集体经济组织、煤矿企业按照程序及时足额将补偿款发放到农民手中，确保农民的利益不受损失。

(二)建立约束机制，实现双方共赢

1、企业要科学组织生产，减少损害

第一，要科学规划，关键是对煤矿企业的开采活动实施动态规划;第二，要规范开采，就是要严格按照开采区域、安全规程实施开采，严禁越界、越层开采;第三，要提高开采技术和加强土地复垦。要加大减沉开采技术的攻关力度，加大土地复垦技术的研究和土地复垦的资金投入。

2、补偿要求要合法合规、合理

对于被征地农民来讲，一方面要增强法律意识，运用法律手段解决补偿问题，对土地补偿不要期望值过高。要通过和平协商的形式主张权利，切忌单方采取过激行为。另一方面，要转变观念，增强自我发展能力。要充分利用政府和企业提供的各种条件，及时有效自我解决搬迁或失地后的生存和发展问题。

(三)强化立法，使煤矿生产塌陷补偿有法可依

1、要加强立法

目前，我国有关塌陷土地补偿的法律规定都散见于土地法、物权法、煤炭法等法律当中，大部分操作层面的规定都在地方政府的相关政策规定之中。我们可以尝试通过单行立法的方式将煤矿企业的塌陷补偿进行专门规范，在立法条件不成熟的情况下，我们可以先行制定行政法规或部门规章。

2、要及时修订法律。

及时修订法律主要是对现行的土地补偿机制、补偿范围和补偿标准进行及时调整，要体现市场经济的特点，最终实现提高补偿费用的目的，确保农民利益不受到侵害。

参考文献：

第6篇：土地征收相关法律范文

关键词：小产权房；保障性住房

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小产权房的大量涌现是现在政府着力解决的问题之一，与此同时，随着我国房价飞涨，居民购买商品房的压力越来越大,国家出面建立了多种类型的保障性住房作为普通商品住房的补充。然而，由于数量极其有限，保障性住房远不能满足要求。结合小产权房和保障性住房的现实特点，将不合法的小产权房通过转化为保障性住房使其合法化是当前解决两者问题的出路之一。此种方法的可行性以及具体实施路径则值得我们作进一步的研究分析。

二、存量小产权房转化为保障性住房的总体思路

小产权房与保障性住房在房屋本身上并没有本质的区别，其区别主要在于土地性质和购买人身份的不同。因此，在解决小产权房转化为保障性房屋的问题时首先应从以下两个方面予以考虑：

1.土地权益问题的衔接

小产权房和保障性住房最大的区别就在在于土地产权的不同。小产权房占用集体土地属于集体用地，保障性住房由国家开发属于国有土地。要想二者很好的衔接，必须对两者的土地产权属问题进行规范。可选择的方法主要有两个：一是将小产权房占用的集体用地通过征收等方式收归国有以此将两者的土地性质予以统一。二是从法律的角度上认可集体土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者虽然看起来程序简单，但会由此引发诸多问题，为今后农村集体土地的管理和规范增添阻碍。因此，基于这种情况，为解决存量小产权房问题，我们只能视情况将符合条件的小产权房的土地予以征收变性，通过相应的程序，政府回购房屋用于住房保障，最终让其合法化。

2.购买人身份衔接

小产权房违法的本质属性还基于购买人的身份不符合现行法律规定。在探寻存量小产权房向保障性房屋转化的路径时，应考虑该部分已经购买了小产权房人群的身份是否符合住房保障制度关于受保障对象条件的限定。原有的小产权房的购买人应在一定程度上受到保护。在小产权住房向保障型住房转换后，可对原购买者进行身份认证，对于符合申请保障性住房的人群政府应协助其补办相关手续。对于条件不符合的人群可根据具体情况收取一定的差额费用后为其补办手续。

3.小产权房转化为保障性住房的具体路径

在小产权房转化的具体步骤中，首先应当进行全面排查清理工作。确定整理区域的小产权房数量、类型、租售情况等。选取其中符合相关条件的房屋进行保障性转换。筛选条件应包括房屋区位、房屋类型、户型、面积等因素。确定完拟收购房屋后，再根据小产权房当前不同的租售情况等进行区分转化。

(1)已出租小产权房的转化

在具体操作中，有大量的小产权房是以不同年限的租赁形式对外处理的。对于该类小产权房，可参考以下具体转化步骤。

首先，根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。各地方政府应该以此为根据进行排查，确定将符合回购条件的房屋。

(2)已出售小产权房的转化

对于很多家庭来说，都是将小产权房一次性购买并且由村组或当地乡镇政府颁发产权证书。但是，根据现行的相关法律，这类买卖合同由于土地权属问题存在争议而被认定为无效合同。

根据对无效合同的处理办法，交易失败，房屋应返还原所有者即集体经济组织。政府应向收回房屋的集体经济组织进行房屋回购，并纳入保障性住房体系。原购买人此时可向政府再次购买该房屋，不过应当按比例补齐一定的土地使用价款。

若购买人符合申请购买经济适用房的条件应按照经济适用房制度的相关规定享有权利及承担义务，购买该房屋后今后不可再申请经济适用房或廉租房。

4.小产权房转化过程中应注意的问题

由于小产权房涉及到了多方的利益，其与保障性房之间的转化也缺乏实践经验，所以在将小产权房收归为保障性住房时应该充分考虑各方因素，以免造成不可预期的问题，具体应注意以下三点：

(1)做好全面普查工作，防止错漏

对小产权房进行全面普查是将小产权房转化为保障性住房的基础。在普查过程中应该着重调查小产权房的区位、住房条件、当前租售状态等情况，作为筛选归入保障性住房房屋的依据。

(2)做好协调工作，避免激化矛盾

小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、再出售的过程中一定要考虑到各方的利益，积极做好协调工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相关法律制度

当前关于小产权房转化为保障性住房的法律几乎是完全缺失的。在这样的背景之下，我国应加快相关法律政策的制定，使小产权房的回购工作有法可依，加强该项工作的规范性，同时明确相关各方的权利和义务。

[1]陈伯庚.《怎样看待小产权房》，《检察风云》，2007.

[2]李磊.《小产权房动了谁的奶酪》，2007.

[3]杨卓.《基于权重效用模型的小产权房性质界定主观决策》.

[4]梁春程.《小产权房”的拆迁补偿问题》，2009.

第7篇：土地征收相关法律范文

关键词:农村;集体土地;征收;补偿机制

我国已经发展成为世界第二大经济体，取得的成绩举世瞩目。但是，我国仍是发展中国家，仍处于社会主义初级阶段，仍然是一个发展中的农业大国，无农不稳，农村问题不可忽视。伴随着城镇化进程，为了追求经济发展和城市扩容，大量农村集体土地被征收利用。但土地是农民的根本，是农民基本的生活保障，与农民的利益切身相关。在农村集体土地征收过程中，存在着许多现实问题亟须解决，要想解决这些问题，就要了解我国农村集体土地征收补偿现状，对症下药，有针对性地分析具体情况，找到一条符合国情、农村现况的农村集体土地征收补偿之路，为农村集体土地征收补偿机制的完善提供指导，更好地实现经济的绿色发展和社会的稳定。

1农村土地征收补偿的产生背景

经济的快速发展，带动了农村的城镇化进程，其生产要素和经济流通都在不断集中，逐渐由传统的小农型社会向现代化社会过渡。在这一变化过程中，农村土地城镇化必不可免，即农村集体土地变成城镇用途土地。这也是农村城镇化的一个显著特征，主要有两方面特点:其一是土地所有权转变，即土地由农民集体所有变更为国有土地。其二是土地性质的变更，即指传统农业特点用地转变为城镇工、商、运、建等用途用地。经过几轮改革，当前我国农村土地制度主要是农村土地集体所有制和家庭承包制，因而，要想实现农村集体所有土地转变为国有性质土地，只能通过政府的行政手段进行征收，再利用一定方式实现土地用途合法转换。土地征收可以说是现代的特殊产物，主要目的是为了满足公共利益和城镇化的需要。之后虽然逐步建立了土地征收补偿的相关制度，但是有着一定的历史局限性，在征收补偿的过程中存在着许多诟病。提出了改革开放，工作重心也随之转移到了经济上来，经济迅速发展，城市建设规模也不断扩大，原有的城镇国有土地规模早已不能满足日益增多的发展需求，土地征收便成为解决这一瓶颈的突破口。但随着不断的土地征收，也带来了许许多多问题，而这些问题如果不能得到有效解决，不仅会严重影响农民的切身利益和土地的合理开发利用，更容易激化矛盾引发群体冲突，影响社会的稳定。

2农村集体土地征收补偿机制现实作用

第一，保障被征收土地农民的利益。农民一辈子都在和土地打交道，土地就是他们基本生活的最佳保障，在以人为本的今天，追求社会公共利益也绝不能以牺牲个人的合法权益为代价。无论是国家、社会、还是个人，损害了农民利益，都必须进行赔偿。第二，缓和社会矛盾。征收必然需要进行补偿，补偿是否合理是双方能否达成一致的前提。必须要让农民的损害最低化，且要有合理合法的征收需求和征收缘由，然后再追求更大的公共利益，这样才能使农民接受征收，避免激化矛盾。第三，维护政府公信力。权力是把双刃剑，政府拥有征收集体土地的权利，但要是没有了限制和监督，就容易滥用权力，甚至是以权谋私，只有让权力运行在阳光下，严格限制和规范权力，才能使政府有权而不任性，真正做到权为民所用、利为民所谋，使政府具有公信力。

3农村集体土地征收中存在的问题

第一，法律存在空白。目前，在国家层面尚未出台针对农村集体土地征收补偿的专门性法律，只是做了一些原则性规定，具体可操作性不强。虽然《土地管理法》和《物权法》规定了农村集体土地的所有权，但土地所有权不是农民所有的，个人只有使用权。在征地补偿过程中，由于集体产权主体缺乏明晰性，往往导致利益补偿主体不明确，利益相关者相互竞争。第二，征收程序不规范。现行法律制度在征收补偿程序中缺少规范性，在土地征收时往往会利用行政强制手段，甚至是利用合法名义来掩盖非法占地的事实，侵害农民合法利益。第三，社会保障制度不健全。土地是农民的根本，是农民生存的重要保障。在征地过程中，农民失去了土地，失去了基本的生活保障。有些地方受到经济发展水平的影响，农民到手的补偿款远远无法满足城市生存发展，但却并不享有城市居民的社保兜底，这在保障农民利益上存在很大缺陷。

4完善农村集体土地征收补偿机制策略

第一，完善土地征收补偿相关法律。目前，农村集体土地的征收补偿主要依靠本省、自治区、直辖市制定的地方性行政法规，虽然给予了地方很大的自主权限，但地方法规不仅法律效力低，而且给一些地方保护主义和权力寻租提供了空间，这明显违背了立法初衷。因此，国家层面的《农村集体土地征收补偿法》至关重要，有利于统一农村集体土地征收补偿方面的制度规范，用法律的利剑保护农民的合法权益，严惩权力滥用，切实保护被征地农民的合法权益。第二，引入农民全程参与机制。农民参与农村集体土地征用是保障农民合法权益的又一重要手段。要不断完善土地征收补偿的相关法律程序。首先，在研究和制定土地征收相关政策之前，必须建立土地征收通知程序，让农民能够有效参与其中。其次，要进一步健全土地征收法律援助程序。努力提高农民法律意识的同时，提供方便、快捷的有关土地征收补偿矛盾纠纷方面法律服务。最后，建立征收补偿民主论证程序。有关部门可以与专家学者、民意代表进行研讨磋商，听取他们的建议和心声，确保找到最大公约数，画出做大同心圆，满足被征地农民不同层次的需求。第三，制定合理土地征收补偿标准。关于征地补偿标准，必须实事求是、因地制宜，不能搞简单的一刀切。首先，根据土地实际用途，按市场价格补偿经营用地，并充分考虑预期收益，以市场定价。其次，要货币补偿为主、多种补偿方式共存。除了补偿经济损失以外，还可以考虑其他安置方式，比如:可以用土地使用权入股，一些有固定收益的项目，可以让农民把土地作价抵资入股，参与土地开发利用。第四，完善征地农民保障体系。相关政策应根据具体情况制定，将失地农民纳入地方社会保障体系，缓解农民忧患，共享改革红利。对于那些失去土地、没有安全保障的人，符合条件的应纳入低保救助体系，并积极帮助解决就业，可以统一进行就业技能学习，增强农民融入现代社会的信心和本领。

第8篇：土地征收相关法律范文

关键词：房屋拆迁；征收；补偿

Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.

Keywords: housing units; Collection; compensation

中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：

0 引言

“农宅”也就是农民所建私房，我国宪法第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”当然“农宅”就是所谓的宅基地上所建的房屋，宅基地是属于集体所有。而我要谈的“农宅”主要指城市郊区农民的住宅，宅基地和自留山、自留地。随着城市化的进程，城市不断的扩大，人口的增加，土地的有限，城市郊区的农宅和土地越来越多被征收和拆迁。

一、调查报告

近年来，随着城市经济快速持续发展，农村的城市化建设步伐加快，旅游开发热、开发区热和房地产热等纷纷兴起，农村(尤其是城乡结合部的农村)的房屋和土地越来越多地被征收，有的甚至是整个村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生资源，农村的土地更具有双重性质，它不光是生产资料，还是社会保障，被征收，拆迁的房屋越多就意味着农民的住所没有保障，被征收的土地越多就意味着农民的生存田越少，加之在征地过程中普遍存在补偿标准低、土地增值收益分配不合理、打着“公共利益”的旗帜等问题，失地农民利益受到损害，不满情绪不断上升，对房屋拆迁和土地征用普遍采取抵制态度，失地农民与政府之间的矛盾日趋尖锐。

许多商户在拆房的过程中，都会遭到农民的反抗，此时这些商户就会认为农民的房子不拆则成为了危楼。那么 “农宅”真的就是“危楼”吗？可以让政府低价征收、拆迁？政府真的是以公共利益为目的征收、拆迁的吗？政府的补偿合理吗？房屋是公民合法的私有财产，拆迁房屋必须要具有正当性，即要有法律依据，否则构成对私有财产权的侵犯。我国《宪法》修正案第二十条规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”修正案第二十二条规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条重申宪法的精神，指出:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上规定是目前对农村房屋拆迁和集体土地征收的主要法律依据。由于我国宪法和法律未对公共利益作出明确界定，使得政府在行政征收和拆迁中拥有很大的自由裁量权，而这种自由裁量权的扩大，易导致政府角色的错位。在农村房屋拆迁中，政府已不是纯粹的公共利益的服务者，不是从为公众服务、为公共利益服务出发，而是借助它的权力来实现其自身利益。

二、公共利益的界定不明确

对于“公共利益”界定不明确，我国《宪法》、《物权法》仅仅规定了公益拆迁，将国家征收拆迁的目的严格限于“公共利益”。但是目前征地拆迁的范围过大，以商业为目的征收、拆迁也出现通过政府打着公益拆迁的旗号对农村集体土地和房屋征地拆迁的情形。为了政府征地拆迁行为的正当性和合理性必须对“公共利益”加以界定。公共利益界定，我个人也认为它是比较复杂、比较困难的。有些是比较容易界定的，比如说国防的建设，公共设施的建设，这些都比较清楚。但有些公共利益界定其实不是那么清楚。比如说危旧房改造，特别是城中村的改造，这在很多地方都是一个争议很大的问题。我个人认为，它是把这种决定交给那些有直接利害关系的当事人来决定，体现了征收的民主原则。也就是说，让那些当事人来决定这是不是公共利益。“公共利益”，广义上是指国家利益和社会不特定多数人利益。“公共利益”所应包含的具体情形均在我国法律法规中没有做出明确界定，因而实践中把“公共利益”经常滥用。例如，国家征拆迁权利滥用，土地、房屋被有的地方政府以强制手段低价或无偿从农民手中征收、拆迁过来，然后再以市场价格出让给开发商，从中赚取巨大的差价，却因此大幅度降低和剥夺了被拆迁人合法的征收拆迁补偿金额。在国家加紧对土地征收的监督和控制的情况下，政府仍然存在较多滥用公权力的行为，而方式更加隐蔽，如以兴建工业区等理由申请征地，在获批后把一部分土地出售或改作他用，从而极大地引发了拆迁农民的不满情绪。所以，为了限制政府权力，减少或制止违规违法行为的发生，切实维护公共利益、维护农民群众的正当合法权益，须对公共利益加以界定。

三、征收、拆迁补偿标准不规范

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是对于征收、拆迁补偿标准不规范，有的仅含糊规定给予“适当补偿”或”补偿”，有的规定了固定的标准，如我国《土地管理法》第47条“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”具体的补偿标准主要是由行政机关裁量，降低补偿标准的现象也比较普遍。实际情况就是，补偿金是由政府在法定幅度内单方说了算，农民没有讨价还价的余地，造成补偿金远远低于土地应有价值。而且这一补偿标准将补偿限于直接损失，间接损失的补偿则就不予考虑了。即使是对直接损失的补偿标准也过低。根本不足以填补农民所遭受的损失，也不足以制约任意征地行为。在当今土地已是价比黄金，而向农民征收时却以粮食的价格来计算补偿。

农村土地征收、拆迁及农民权益救济问题上寻求司法保障显得是那么的无力。在相关法律法规缺失的情况下，首先，农村集体土地的征收制度在本质上是一种行政征收，在征与不征的问题上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。其次，补偿金的确定是由政府在法定幅度内说了算。因此，在补多少的问题上，农民显得很无耐。

四、结束语

（一）把土地征收补偿制度进一步完善。土地征收范围要严格限定，把公益用地和经营性用地要严格区分。国家进行土地征收必须为了公共利益的需要，征收权的使用要合法，通过征地不得牟利;商业用地的解决，运用市场机制解决，土地征收工作要有序、健康的进行。

（二）完善法律法规，尽快出台《集体土地征收拆迁法》。通过对众多法律、法规、规章进行融合整理，建立和完善征地拆迁方面的一整套协调一致的法律体系，用以指导、规范和约束各级、各部门以及拆迁相对人的行为，保障农村房屋拆迁工作合法、有序进行。

（三）把土地征收与补偿工作程序逐步完善。树立程序正义观念，遵守公正、公开与效率的原则，把征收及补偿程序的立法完善，增加征收、拆迁的透明度，社会的监督随时欢迎。

（四）补偿标准要合理补偿方式要多元化。以农民集体土地财产权利的确定为基础，补偿金应该按照市场价格来确定。补偿金除了要考虑农民的耕种等损失，还要注重对农民失地后的后期保障。尤其是土地后期出让过程中，政府应提高农业重点开发基金、土地复垦费、用于农业土地开发费用、耕地占用税等税费来解决后续保障问题，个人觉得该笔费用不应低于出让金的50%，并通过立法来确定资金使用渠道，防止该费用被挪用。对于土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素是当前农地征收中最为关键的问题，当然最重要的还是要考虑土地征收前的价值。与此同时，补偿方式的多元化，主要以一次性金钱补偿的方式，失地农民的社会保障体系要建立健全，辅以其他补偿方式，切实保障农民合法权益。

参考文献：

[1]张向东.城市房屋拆迁法律性质之定位[J].现代法学，2009（5）.

[2]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制与社会，2009（5）.

第9篇：土地征收相关法律范文

关键词：小产权房；二元土地制度；购房者权益；住房结构

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号:1673-291X(2009)06-0154-02

在大城市周边，小产权房可谓产销两旺，这种明堵暗涌的现象在全国带有一定的普遍性，作者就其现象分析其利弊，找出其原因，从而寻求解决的方法，使问题的解决既能维护法律的威严也能合乎民生。

一、小产权房的存在，对利益各方利弊分析

（一）国家在两难中予以禁止

小产权房的出现，为政府需要扶持的弱势群体解决了一些实际问题，一解决了城市中中低收入家庭的住房问题，他们由于城市房价太高，商品房买不起，有限的保障住房又轮不到他们，小产权房用低价为他们提供住房，可谓是为政府排忧解难了。二让一部分农民和集体走上了富裕和文明，加快了国家相关宏观政策的落实：如尽早实现整体小康，建立和谐社会，加快新农村建设步伐等等。三可以缓解城市住房供需矛盾，为平抑房价提供一部分房源。

但小产权房的大量出现，也带来一些不容忽视的社会问题：一是国民的粮食安全问题，小产权房渐成规模化，有不少直接或变换名目已经占有了耕地，国家耕地保底面积18亿亩受到了极大的威胁。二小产权房的生产和销售不符合相关法律法规，有损法律的威严，按照中国现行法律规定，农村土地一般归村委会或村集体经济组织或乡镇集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并销售，建设所用土地，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人。

（二）集体在摸索中尝试着进行房屋的开发

农村集体以农业为主，而农业的比较效益相对低下，经济的搞活必须因地制宜有自己的特色。城市郊区因城市化建设占用大量耕地，农民只有涌入城市谋生，导致原有一些非农用地特别是宅基地闲置，如何有效利用起来，人们都在集思广益，作各种尝试，在这些地上开发房屋，利用地理优势，填补城市住房供应不足，成为了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低价吸引城里人到农村置业，可以带来农民和集体经济状况的好转，新农村建设所需要的配套基础设施可以借机改善，老的村庄和生活方式也会有所改变。

（三）购房者在无奈中选择了购买

小产权房的购买者主要是城市中的中低收入阶层、外来务工人员、少部分独居老人。他们没有足够的钱用来购买城内的商品房，而经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房，他们又不具备相应的购买资格，但他们又迫切需要有属于自己的住房。这样小产权房成为了他们的首选，可以花更少的钱解决住房问题，可以远离城市的喧哗，更加接近自然。但他们也担当着沉重的风险。

（四）房地产企业在趋利中从事小产权房的开发

城市化进程的加快，为房地产企业带来很多机会，同时由于这个行业的高利润，竞争者数量猛增，竞争也相当激烈，为了开辟新的市场，一部分企业把目光投向了农村这块净土，在农村开发房地产，土地成本省掉很多名目，如各种税费、拆迁补偿费，土地出让金等，这就是说，开发商们不需要太多的资金投入，就可以获取高额回报，并且由于开发成本低，房价会相对低廉，这对城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的销售市场前景看好。

二、小产权房明堵暗涌现象存在的原因分析

（一）城市高房价滋生出创新房产

近几年城市房价一路攀升，购房者已经无法承受高房价的压力，“房奴”队伍越来越大，无房者害怕日后房价还会上涨，从而选择相对比较低廉的小产权房。国家虽然出台了很多针对高房价的宏观调控的措施，但效果并没有充分显现出来。因而市场上出现了国家住房保障体系之外的各种创新房地产，如城市居民或单位自建房、市民自发集资建房、合资建房、小产权房等等。它们的投资主体、产权性质虽有很大不同，但有一点是共同的，价格相对低很多。受益阶层以城市中低收入者或进城务工外来人员为主，用作投资、炒房的比例相对较小，多为自住。

（二）人们的住房需求量增加

住房制度的改革导致人们观念的改变，经济的发展让人们手中收入增加，有能力考虑买房，同时人们对住房要求也在随着生活水平的提高而提高，居者有其屋，成为了每一个人的梦想。城镇户籍制度、就业制度的改革让更多的农村人走入了城市，加大了城市住房的压力。而城市由于地域范围的限制和高效利用现有市地资金不足等原因，向市民供给的房地产总跟不上需求量的增加。

（三）城乡二元土地制度相关法律存在缺陷

中国《宪法》规定：宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。在2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

小产权房的生产和销售就出现了法律上的缺陷，现行法律不禁止即可行。这样就给执法带来了一定的难度。农民被禁止卖房，其实在一定程度上限制了农民资产的盘活。实际上损害了农民的利益，同时也是对资源的闲置与浪费。

（四）城市住房结构不合理

城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的修建由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。

三、解决小产权房问题的对策探讨

（一）解决好城乡房地产入市的疏通和协调

人们根据自己的经济实力和生活习惯自由选择住处，就可以缓解城市房源紧张的局面。所以现实最关键的问题是解决土地分割制度，或保持现有制度，但要做好入市的疏通和协调工作，如把小产权房作为廉租房的一种形式，由集体来统一经营和管理，或把小产权房所在区域纳入城乡统一规划范畴，从土地整体规划到项目审批、税费管理、销售及消费服务，进行全方位的规范监管，让城乡房地产一致起来。允许土地和资本、劳动等生产要素一样按市场经济的要求，自由流动、自由交易。让集体土地的流转和配置更符合市场经济的一般规律。这也是中国农村改革三十年之后的发展趋势。

（二）加强宏观调控，平抑城市房价

降低房价应解决三个方面的问题：一是灰色收入。据南方某地开发商透露：楼盘开发成本只占房价20%，开发商利润占40%，余下的超过40%利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了。且纪检部门公布的一些大案要案也佐证了这一点。所以减少权力寻租的土壤，把这40%降下来，城市房价也会大幅降下来，中低收入家庭的购房压力就会小很多，小产权房的需求量就会自然减下来。二是开发商的高利润：城市房地产行业的垄断状况已是一个不争的事实，这些“房地产大鳄”们已经暗地里建立起了他们自己的隐性俱乐部，垄断市场定价权，掠夺市民的钱袋子，获取高额利润。打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，引进竞争机制急不可待。这样才能使房地产市场形成良性循环。三是城镇住房结构调整，加大保障性住房的比例。国家和政府要加大经济适用房、廉租房、限价房等具有保障性住房的供应，为购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，减少高端住房的需求，让整体房价与人们的经济状况相当。

（三）完善相关法律和制度，保护农民和购房者的合法权益

小产权房是是中国城镇化发展，集体土地法规体系不健全的大背景下产生发展起来的，是一场体制政策和民生的艰难博弈，必须依法依理依情地处置，分门别类区别对待。对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、予以清理，拆除，停工停售，开发商从中获利的，政府要没收、罚款，予以严惩，并追究有关领导的行政责任和法律责任。以显示法律的威严。对于在农村原建设用地上开发的并已出售的房屋，只要不违背城乡总体规划，国家应以积极的态度，保障他们的利益，或以现实的销售通过办理一定的手续变为长期租赁，既符合法律，又安定民心。或将其纳入住房保障体系，转为保障性住房类，缓解中低收入家庭的住房压力。

（四）严密监管制度

小产权房是处在政府各职能管理部门的交叉点上，从项目立项、施工、销售等多个环节涉及许多相关部门，这些相关部门的职能定位和工作的协调还有很多不到位的地方，导致现实中监管空缺或不力的情况时有发生。目前农村土地市场会循序渐进的打开，非农建设用地会以各种模式开发各种性质的房地产，小产权房或类似小产权房的房屋开发在整个房地产市场中所占的份额会越来越多，监督和管理上决不能滞后，完善针对农村房地产市场的监督管理，要从源头控制抓起，房屋的开发立项要符合城乡统一规划，把握好建设的速度和布局的科学，施工要确保安全，入市要合法，税费管理要到位，做好防范各种风险的工作，保护好特别是弱势群体的合法权益。让整个农村土地市场科学、有序地发展。

充分利用起农村闲置或低效利用的土地，坚持市场化改革取向，盘活农村土地资产，把乡土文化和现代文明结合起来，走城乡一体化发展道路，社会主义新农村一定会建设得更加美好。

参考文献：

[1]李珍贵.一个沉甸甸的话题[N].国土资源报，2008-04-11.

[2]沈晓杰.小产权房政策的选择标准是什么[N].中国经济周刊，2007-07-11.

[3]王小乔.买小产权房的城里人[N].南方周末，2007-07-12.