土地地价评估方法精选(九篇)

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第1篇：土地地价评估方法范文

公共管理与公共服务用地地价影响因素，与一般土地价格的影响因素差不多，包括一般因素、区域因素和个别因素三种。

1一般因素所谓一般因素，就是指那些影响土地价格普遍的共同的因素。这些因素包括很多方面，像自然条件、行政区划、社会经济状况、发展前景等等。其实，这和房市中划分一线城市、二线城市一样，这是各个方面的因素共同影响的结果。

2区域因素土地地理位置对地价影响比较显著。区域内的各种条件决定区域地价水平。①繁华程度②交通条件不同③其他公共设施水平④环境质量⑤其他因素。影响公共用地价格评估的其他原因。

3个别因素影响公共管理与公共服务用地地价的个别因素，指的是宗地的个性特质，像宗地的面积、形状、用途限制和土地利用强度等，都可以对公共用地地价产生一些影响。

二、公共管理与公共服务用地地价评估方法探索

1评估因素制衡评估公共用地地价时，要注意考虑公共用地中不同的种类、用地的特点和收益水平存在差异，不同种类公共用地的投资风险和增值效益也有差异。

2地价水平参照地价水平就是一个横向对比，公共用地应该和同等土地条件的住宅用地地价水平相当，有这样一个参照物，就不会给评估造成太多偏差。

3具体评估方法公共用地评估方法有很多种，包括收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、间接比较法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法。

3.1市场比较法市场比较法就是指相同宗地情况下，公共用地的市场价值是多少，就可以简单以此类推，找到一个价格相近点，以此来确定公共用地的地价水平。由于公共用地交易、出让、转让市场案例很少，市场比较就很难找到比较对象。这种地价评估方法，适用范围比较小。

3.2成本逼近法公共用地地价评估中，成本逼近法是最简单的评估方法。成本逼近规避了公益性用地利用效益很难确定的缺陷，在市场交易案例难找的情况下，通过成本计算逼近公共用地地价。具体计算方法是：公共用地地价=土地取得费用+土地开发成本+管理成本+投资利息+税金+经营利润。采用成本逼近法，比较适合新开发用地和即将开发用地，因为地价组成中的各种数据比较好掌握，计算也比较实用。成本逼近法也有不可忽视的缺陷，就是成本价并不能准确反映土地价值。成本价高不代表土地价值就高，成本价低也不说明土地价值就不高。特别是我国公共用地供给中，一些土地征用补偿标准存在不确定性不合理性，这就直接影响了公共用地地价的评估结果。

3.3收益还原法收益还原法就是将公共用地未来正常情况下的年纯收益，用一定的土地还原利率还原，来作为估算土地价格的方法。如公园用地，就是按照正常客流量来计算门票年总收入，加上其他租赁收入，然后去除建设成本折旧、管理费用、维修费用、利息等费用，就可以计算出年总收益。可以用公式表示：V=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益价格。a：代表未来正常的土地纯收益（或地租）。r：代表土地还原率。n：代表未来土地使用年期。收益还原法也有一定的局限性，只对公共用地中有明显收益的用地比较适用，像学校、机关等经营性不强、收益不明显性的公共用地，就不适合用收益还原法来评估地价。

3.4基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，利用替代原则，用待估宗地区域条件和其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取对应的修正系数，对基准地价进行修正。这种地价评估方法适用范围广泛，评估结果相对客观科学，被普遍认可，是公共用地地价评估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地价格。V1b：表示某一用地在某一土地级上的基准地价。∑Ki：代表宗地地价修正系数。Kj：表示估计日期、容积率、土地使用年期等其他修正系数。具体操作还要按照一定的程序进行。首先是收集相关基准地价资料，根据这些材料确定公共用地所处级别的同类用途基准地价。其次是分析这些公共用地影响原因，综合考量这些地价影响因素和基准地价系数修正表，来确定待估地地价修正系数。第三步是对骨架期日、容积率和土地使用年期等进行修正计算。最后求出待估宗地地价。当采用基准地价系数修正法时，公共用地的基准地价标准及其修正体系应当参照住宅用地的基准地价标准及其修正体系。

三、结语

第2篇：土地地价评估方法范文

作者简介：崔新蕾，博士生，主要研究方向为土地资源经济与管理。

*国家自然科学基金项目（编号：70773047和40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。

（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）

摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。

关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市

中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。

1 选择价值的内涵

国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。

选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。

2 理论推导

2.1 选择价值存在的前提条件

（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。

（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。

（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。

农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。

2.2 选择价值公式的理论推导

不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。

若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：

选择价值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影响选择价值大小的相关因素

选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。

2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C

＜0（4）

其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。

2.3.2 开发成本V

＞0（5）

其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。

2.3.3 市地地价的变动波幅 σ

（1）市地地价在下一期上涨的幅度u

＞0（6）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。

（2）市地地价在下一期上涨的概率q

［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。

2.3.4 无风险利率 r

＞0（8）

其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。

3 实证分析

3.1 参数的取得

如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。

3.1.1 无风险利率

无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。

3.1.2 流转后市地地价

农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。

基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。

3.1.3 地价变动波幅

从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。

3.2 选择价值估算

依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。

4 结论与讨论

中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。

选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。

由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）

第3篇：土地地价评估方法范文

第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;

(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;

(三)企业破产拍卖土地使用权的;

(四)从事涉外房地产活动的;

(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。

第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第二章地产评估机构与管理

第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。

第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。

第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。

第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。

第三章土地评估程序和方法

第十二条土地评估立项:

(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。

(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。

第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。

第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:

(一)评估立项机关或者委托人;

(二)评估工作机构;

(三)评估人或评估工作机构负责人;

(四)评估时间;

(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;

(六)使用权年限;

(七)评估的价格;

(八)其他需要说明的问题。

第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。

第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。

第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。

第十八条土地评估适用以下方法:

(一)基准地价法;

(二)市场比较法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益还原法;

(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。

以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。

第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。

第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。

第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。

第4篇：土地地价评估方法范文

一、指导思想

以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，从研究房地产估价技术手段入手，建立健全存量房交易申报价格评估机制，规范存量房交易税收征管，防范存量房交易价格明显低于市场价格所形成的税收风险，创造依法治税、公平税负的良好环境，促进全市存量房市场健康发展。

二、工作目标

在2012年6月30日前应用房地产批量估价技术确定各地标准房基准价格。自2012年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。对纳税人交易的存量房进行评估时，以评估值下浮一定比例作为计税参考值，与纳税人申报的成交价格进行比对。对纳税人的申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税依据；对申报价格低于计税参考值的，如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。在评估初期，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。

三、工作原则

（一）合法原则。存量房评估工作严格按照国家法律、法规规定实行，评估所依据的数据必须真实、合法、有效，评估方法必须符合国家有关规定。

（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。

（三）效率原则。将房地产评估方法与计算机技术相结合，使存量房评估工作标准化、批量化和快捷化。

四、工作步骤及时间安排

按照省地税局、省财政厅统一部署，存量房评估工作分前期准备、工作实施、推广应用、总结提高四个阶段。

（一）前期准备阶段

1、成立组织机构。成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。。领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅。

各成员单位职责分别为：市房产管理处负责提供房屋权属登记和交易等相关数据信息；市城乡建设局负责提供建设工程定额等相关数据信息；市国土资源局负责提供最新土地分类分级图及说明，最新基准地价表、基准地价容积率修正系数表，最新基准地价行业用途修正系数表、商业路线地价表、地价指数等；市城乡规划局负责提供最新行政区域图、规划图和住宅小区、商品房详细分布图；市统计局负责提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及经济适用房）每月价格指数；市财政局负责经费保障；市地税局负责组织开展评估业务培训，开展交易价格评估调研论证，制定评估技术标准，整理各部门提供的房地产相关数据信息，运用评估软件评估存量房交易价格。

各地也要参照市里成立相应机构，确定成员，明确职责，建立部门沟通合作的长效机制。

2、制定工作方案。各地财税部门要制定符合本地实际的存量房评估工作实施方案，明确指导思想、工作目标、工作原则、工作步骤及各阶段安排，拟定工作时间表，按照方案要求开展工作。各地财税部门应于2012年3月10日前将工作实施方案报市领导小组办公室。

3、确定评估机构。为统一评估标准，提高工作效率，保证存量房评估工作的公信力，各地地税部门要在2月中旬前将相关技术工作委托当地专业评估机构承担。要严格按照招投标程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保受托单位根据地税部门需求按时完成所承担的技术工作。

4、组织工作培训。待全省存量房评估技术模型确定后，省地税部门将统一对地税部门及评估机构开展培训，重点讲解存量房评估基本知识和数据信息采集方法。市地税部门要结合实际，组织好对本地区相关人员培训。

（二）工作实施阶段

1、开展信息采集。各级房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门要在2012年3月30日前，按照地税部门要求的数据采集范围、内容和数据格式及时予以提供，数据信息以2011年12月31日为时点。各地地税部门要会同专业评估机构，按照各部门提供的存量房基础数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。要确保采集的信息完整、准确，符合工作需要，要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。

2、制定标准房基准价格。各地地税部门要会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。各地要认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在专家指导下建立本地区标准房价格体系；要严格对评估机构制定的标准房基准价格进行审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。

3、软件测试及评估结果检验。各地地税部门将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数，应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。各地可邀请有关专家、估价机构和房屋中介机构参与，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。对软件运行中发现的问题，要及时上报市地税部门后统一汇总到省地税部门予以解决。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，申请市地税部门组织评定验收。

（三）推广应用阶段

1、全面实施评估。2012年7月1日起，各地地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。各地应以存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低，评估值下浮比例为20%。

2、定期维护更新。各地地税部门要定期对评估系统进行维护更新。对日管中发现存在遗漏“小区”或“楼幢”的，要及时补充完善相关信息；对新建住宅小区的相关信息，要定期采集更新。各地原则上应按年对本地区标准房基准价格进行维护更新，当存量房价格受市场影响波动较大时，也可根据市场实际情况及时调整。

3、建立争议处理机制。为保障纳税人合法权益，纳税人对申报价格低于计税参考值有异议提出重新评估申请的，可要求纳税人陈述、举证，如果提出理由正当，由地税部门与资产评估部门重新对其存量房交易价格进行评估，按照重新评估的交易价格计征税款；如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。争议解决工作要在受理申请之日起20日内处理完毕，各地地税部门要根据本地实际情况细化具体处理工作流程。当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，有关地税部门应认真受理，耐心解答，争取高效、公平、合理地解决争议。

（四）总结提高阶段

1、总结工作经验。各地地税部门要切实抓好存量房评估推广工作，及时向市地税部门报告工作开展情况，提出工作意见，做好总结分析。市地税部门将适时召开专业会议，总结工作经验，交流工作情况，推动全市存量房评估工作深入开展。

2、积极研究探索。各地地税部门要按照市地税部门的统一部署，结合本地实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围。要以开展存量房评估工作为契机，积极研究房地产税收征管问题，进一步推进房地产税收一体化管理。

五、工作要求

（一）提高思想认识。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，是堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，促进房地产市场健康发展的重要举措，是贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关规定问题的通知》精神的一项重要工作，也是综合治税的一项重要内容。各地、各职能部门要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，认真贯彻落实。

（二）强化部门配合。存量房评估工作政策性强、涉及面广、信息采集量大、工作要求高，由地税、财政、房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门建立合作机制是存量房评估工作顺利开展的组织保证，也是取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。在推广应用工作中，各相关部门要加强配合协作，共同做好存量房交易评估工作。各级地税部门要围绕中心工作、统一部署，研究制定存量房评估工作实施方案，完善内部工作机制，与政府和相关部门积极协调，面向社会广泛宣传，要确定专门机构负责存量房评估工作，配齐配强人员，确保相关工作有序推进。

（三）加强工作宣传。各级财税部门要充分尊重纳税人的知情权，积极通过各种方式（包括税法宣传月、新闻媒体），广泛宣传存量房评估工作的重要意义、主要内容和工作流程，阐明存量房评估工作在贯彻国家房地产市场宏观调控措施，营造依法、公平的纳税环境，保护依法纳税人正当权益等方面的重要作用，并耐心接受纳税人的咨询，使社会公众对这项工作有正确的认识和必要的思想准备，取得纳税人的理解和支持。

第5篇：土地地价评估方法范文

涉案价格评估中海事物证鉴定的案例

2009年5月16日，承租人王某（甲）和出租人晋江市某机器有限公司（乙）订立《堆场租赁合同》一份，双份约定:出租人将位于水头镇巷内村的堆场（堆场面积约7000余平方米，以实际现场测量为准）及配套设施承租给王某（甲）经营；合同约定堆场租金每季度为人民币30万元整；出租人应在2009年5月16日前将租赁物交付承租人。合同签订后，承租人依照合同约定向出租人缴纳4个月租金40万元（不含税）。由于，第三人海口某集装箱班轮有限公司（丙）与其员工发生劳资纠纷，第三人未能按照出租人与第三人约定的租约的终止时间内搬走存放堆场的86个集装箱，导致承租人的堆场被第三人的集装箱占用而无法进行生产经营，承租人与出租人的堆场租赁无法履行。

原告王某（甲）诉被告晋江市某机器有限公司（乙）、第三人海口某集装箱班轮有限公司（丙）租赁合同纠纷一案，需对位于南安市水头镇巷内村的堆场（面积约7000余平方米，以实际测量为准）及配套设施被占用122天（自2009年5月17日至2009年9月18日）的经济损失进行司法鉴定评估。

检验过程

2010年5月7日召集本案有关当事人、人到达堆场进行确认，并对鉴定对象进行测量、查勘、拍照，以及制作勘验记录、平面简图壹份。同年5月11日前往南安市水头镇巷内村委会和对该宗地相邻的福建某某机械有限公司、泉州市某某钢结构发展有限公司、鞋厂等附近单位进行调查询问。5月13日前往泉州市太平洋集装箱码头有限公司后渚分公司，并咨询该公司商务部工作人员陈某某，于5月18日鉴定人再次赴往现场复核测量，并收集有关资料。

按照公认的价格评估方法，对法院委托的事项进行司法鉴定，根据长期的执业经验对法院提供的鉴定材料以及市场调查所掌握的有关材料，进行查询、核实、鉴别、分析、修正，运用所收集的鉴定资料和证据。

分析讨论

根据本次特定的目的，该鉴定对象是涉及租赁合同纠纷，租赁物作为专用集装箱堆场及物流中转配套的用途，因《城镇土地估价规程》仅适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估，故无法参照《城镇土地估价规程》进行评估。

在遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法。本次涉案鉴定方法的选取和运用，是结合国家及行业公认的价格评估方法和技术标准，主要有重置成本法、市场比较法、收益法、系数修正法等。

在进行鉴定时仅考虑堆场租赁时出租人实际收益的价值，由于租赁时当事人因经营所得需向国家依法缴纳相关税收，该税率可能会发生变化，故本次鉴定不考虑该堆场租赁时发生的有关税费，应予以另行计算。

在遵循前述鉴定原则的基础上，对委托鉴定范围内的堆场进行评估，实施了认为必要的其他鉴定程序，在此基础上，对本次的鉴定采用科学的方法进行估算。

市场比较法在涉案价格评估中海事物证鉴定应用的实施

1、市场比较法规范基本公式

P=P1×A×B×C×D×E

P为待估对象，P1为比较实例价格，A为待估对象交易情况指数/比较实例交易情况指数，B为待估对象交易期日价格指数/比较实例交易期日价格指数，C为待估对象一般因素影响条件修正系数/比较实例一般因素影响条件修正系数，D为待估对象区域因素影响条件修正系数/比较实例区域因素影响条件修正系数，E为待估对象个别因素影响条件修正系数/比较实例个别因素影响条件修正系数。

2、估价程序

搜集交易实例；选取可比实例；建立价格的可比基础；进行交易情况修正；进行交易期日修正；进行待估对象∑影响因素系数权重之和修正；求取比准价格；还原鉴定对象价值。

3、市场调查情况及选择可比实例

案例A：位于南安市水头镇巷内村，临主干道，租赁在与鉴定对象相邻地块的福建某某机械有限公司，据该土地出租人的介绍， 2009年该地出租给福建某某机械有限公司作为工业用地使用，四周围墙，场地平整敷设水泥路面，土地月租金2.5元/m2，合同期5年，2010年月租金3元/m2。钢结构厂房月租金7～8元/m2，建筑物厂房月租金10左右元/m2，每年以10～20％上涨。以上出租人实得租金收益，税费由承租人承担。

案例B：位于南安市水头镇巷内村，临次干道，与鉴定对象相距约600米的泉州市某某钢结构发展有限公司，据该公司工作人员介绍，附近周边出租土地月租金2～3元/m2，钢结构厂房月租金5～6元/m2，建筑物厂房月租金7～8元/m2 ，租金每年一般会所有上涨。以上出租人实得租金收益，税费由承租人承担。

案例C：位于南安市水头镇巷内村，临街巷道，与鉴定对象相距约500米的某某私营鞋厂，据该厂负责人介绍，附近周边出租土地月租金2～3元/m2，钢结构厂房月租金5～6元/m2，建筑物厂房月租金7～8元/m2，租金每年一般会所有上涨。以上出租人实得租金收益，税费由承租人承担。

4、鉴定对象与可比实例进行比较、选择与确定比较因素的条件，并对鉴定对象与可比实例的各种可比性的因素做出说明。以鉴定对象的因素条件为100%，将鉴定对象与可比实例进行比较、打分，计算得出比较因素修正系数及比准价值。

5、堆场租金比准修正说明：

据福建某某机械有限公司土地出租人的介绍，2009年该地出租给福建某某机械有限公司作为工业用地使用时，土地月租金2.5元/m2，合同期5年，租金每年以10～20％上涨，现在月租金3元/m2。故修正案例A、B、C予以平均取值月租金为2.5元/m2，每年以15％递增计算，第一年月租金2.5元/m2，第二年月租金2.88元/m2，第三年月租金3.31元/m2，第四年月租金3.81元/m2，第五年月租金4.38元/m2，平均月租金3.38元/m2。

6、钢结构厂房租金比准修正计算：

修正案例A、B、C予以平均取值月租金为6.2元/m2，租金每年以15％递增计算，第一年月租金6.2元/m2，第二年月租金7.13元/m2，第三年月租金8.2元/m2，第四年月租金9.43元/m2，第五年月租金10.84元/m2，平均月租金8.36元/m2。

7、建筑物厂房租金比准修正计算：

修正案例A、B、C予以平均取值月租金为8元/m2，每年以15％递增，计算第一年月租金8元/m2，第二年月租金9.2元/m2，第三年月租金10.58元/m2，第四年月租金12.17元/m2，第五年月租金14元/m2，平均月租金10.8元/m2。

市场比较影响因素的分析

市场比较影响因素：一般因素（交通方面、邮电方面、水电方面、金融方面）,区域因素和个别因素。对于影响该土地的个别因素较多，故对鉴定对象进行部份修正、比较分析。而鉴定对象与可比实例在建筑物、钢结构的用途、租金交易情况、使用面积、结构类型等条件均一致，故对其影响因素均不作修正。

比较因素修正指数=鉴定对象条件指数÷可比实例条件指数

堆场配套设施租金单价的修正：龙门吊一台、叉车7.5吨、3吨各一部，供电变压器设备一套。修正该配套设施租金单价取值为2元/m2。

堆场月租金比准单价修正=比准单价×影响因素系数权重之和＋配套设施租金单价=3.38元/m2×（1＋12%）＋2元/m2=5.78元/m2。

市场比较的评估测算

集装箱堆场月租金：经测量计算集装箱堆场实际使用面积8260 m2，8260 m2×5.78元/m2=47742.8元/月，取整47743元/月。钢结构仓库月租金：经测量计算钢结构仓库占地面积3819m2×8.36元/m2=31926.8元/月，取整31927元/月。办公楼月租金：每层取整365/m2，二层共730/m2，730/m2×10.8元/m2=7884元/月。员工宿舍月租金：租赁二、三层（600平方米/层）共1200/m2，1200/m2×10.8元/m2=12960元/月。以上各项相加为100514元/月。

市场比较的评估修正说明

经查阅出租人晋江市某机器有限公司（乙）与承租人王某（甲）签订的《堆场租赁合同》，该堆场及配套设施在当时的租金价格为每季度人民币叁拾万元整。与鉴定评估测算的每月租金100514元误差数值较小且较为接近，根据契约自由协定的原则，可以假定该堆场及配套设施在当时租金的价格是较为真实、合理，能够印证本鉴定评估价值的准确性。因此，经修正取值该堆场及配套设施月租金为人民币壹拾万元整，日租金=月租金÷30日=100000元÷30日=3333元/日。122天租金损失=3333元/日×122天=406626元。

鉴定意见

王某（甲）租赁可作为集装箱堆场实际使用面积为8260 m2。

王某（甲）租赁位于南安水头镇巷内村的堆场及配套设施被占用122天（自2009年5月17日至2009年9月18日）的经济损失价值共计人民币肆拾万陆仟陆佰贰拾陆元整（￥406626元）。

第6篇：土地地价评估方法范文

关键词 遗产地；土地发展权；农地流转；补偿机制

中图分类号 F062.2 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2007）04-0128-06

随着自然文化遗产地旅游经济的高速发展，传统农耕的原生态经济遭到破坏，遗产地土地批租转让成旅游建设用地急剧扩张，严重威胁着遗产资源的价值及其周边环境。不合理的无序的土地流转使遗产地的农业用地剧减，开荒破土，破坏植被，大兴现代旅游设施，过量的生活垃圾的排放造成空气、土壤、水质的污染，严重破坏了遗产地的环境风貌，还影响到遗产地生物的生存环境，而且使那些能够反映文化遗产价值的信息受到干扰甚至破坏，最终使文化遗产的核心价值丧失，从而导致文化遗产地走向退化消失的边缘。

自然文化遗产地环境治理中一个突出的问题就是对遗产地环境敏感控制地带（包括核心区、保护区、缓冲区和边缘区）的空间进行土地使用的管制。遗产地过度的商业、旅游开发，不仅会破坏周边地区的自然生态环境, 还会对遗产的保护造成严重威胁。一些触目惊心的旅游建设项目，如庐山脚下的房地产开发、泰山缆车的破坏性建设、黄山核心区炸山修建宾馆、布达拉宫周边的现代化建筑……虽然暂时带来了可观的经济效益，但是却永久的改变了遗产地地形地貌的“原状”，破坏了遗产地的生态环境质量。青城山保护区内豪华的楼堂别墅多达266.67hm2，使长期栖息生存数千年、早已成为“青城山山魂”的仙鹤由于生存环境的突变而一去不复返［1］。

我国的自然文化遗产地除了来自自然力的破坏外，不加约束的当地居民的生产、生活活动成为其最大的危害因素，因此有一种观点倾向于把遗产地的居民全部迁移出去，笔者不赞成此观点，认为应设计一种机制使当地居民在受土地用途管制的同时向社会受益群体索取补偿。在对遗产地的环境整治和土地开发的过程中，既要考虑到遗产地边缘区域的旅游服务设施、村镇人口、经济产业发展的建设用地和农业用地的需要，又要考虑到对受限制土地发展而遭受损失的原住地居民进行补偿。这对于处于城市化和区域旅游经济高速发展的自然文化遗产地来说，是极为重要的。合理确定遗产地生态建设布局，须借鉴海外先进的农地保护理念，结合保护区资源的实际及经济发展的需要，进行遗产地保护理念和保护政策的制度创新。

1 自然文化遗产地控制旅游建设用地失效的原因

1.1 农民没有保护农地的经济诱因

我国自然文化遗产地大多处于传统农业耕作区，土地适宜性较广，土地利用方式多样。但是，遗产地应严格控制旅游建设用地，保证农地农有用途，因为遗产地的农地保护考虑更多地是农地的环境价值而不是农作物的生产能力，其主要效益有以下几个方面：传统农业景观与自然文化遗产资源的背景环境相协调；保护开敞空间、空气和水体质量及遗产地生态环境的改善；为游客提供“舒适”的乡村生活方式；向现代人类展示历史文明的沧桑巨变。显然，这四个方面的效益在很大程度上是“利他”的，是公益性质的，这种“利他”的正外部性经济行为是以牺牲向高收益行业，如商业、房地产业、休闲娱乐业等行业转移的权利，以农地的高机会成本为代价。对于原住地居民来说，农业的土地报酬低，政府对遗产地发展管制使土地非农开发过程中的自然增值部分减少，而在经济上得不到补偿。这种遗产地农地保护政策人为地压低了土地价值，称为区划的“打击”效应。

相对于遗产保护区外其他均质的土地来说，规划控制发展的遗产地显然是缺乏公平的，因此，农民以各种方式自发地进行土地使用权的流转，主要表现在村集体组织将集体建设用地的使用权出租给企业或个人，集体土地所有者出让农村剩余宅基地。这种农民集体所有土地的自发流转，被称为农地的“隐性市场化”［2］，遗产地普遍出现的乱搭乱建的违章建筑的土地使用权流转都属于此类。但是法律对农村集体土地使用权的流转不予支持，相关法律对农民集体所有的土地使用权流转作了严格的限制1998 年制定的《土地管理法》第三十六条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”；第四十三条又规定：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”。

1.2 农地有向旅游建设用地流转的趋势

依托遗产地综合资源的外部性发展起来的旅游餐饮、交通运输、休闲娱乐、导游服务、度假别墅等遗产旅游业能够极大限度的满足游客体验享受的需求，而且可以无偿利用遗产地的无形资产，包括遗产景观形象、遗产地称谓及非物质文化遗存等提升旅游项目企业的形象、知名度和地位，因此，遗产地的农地转变为旅游建设用地的过程中，土地的期望价值不断升高。而农地农有的比较利益低，机会成本高，受旅游业对土地需求扩大的利益驱使，遗产地的农地有向旅游建设用地流转的愿望和趋势。在市场经济条件下，资本具有完全流动性，它总是朝着利润高的行业或区域流动，而纯粹行政手段是不能改变这一基本规律的，这也是遗产地政府难以扼制以各种渠道获得旅游建设用地的“无形的手”。

1.3 相关利益集团争夺有限的遗产资源

遗产地涉及的资源管理部门有林业、环保、农业、水利、国土资源、宗教、旅游、文物等行业部门，还涉及地方政府、厂矿企事业单位、部队、村镇、城区等不同性质的机构。这些部门、机构对遗产地的管理、规划、保护手段等方面都存在差异，而且都有从各自利益集团价值取向出发的管理权限。由于垂直管理机制与地方条块管理模式之间的体制矛盾，一些诸如界权保护问题、生物多样性保护、区域整体保护战略等遗产地公共管理的问题，靠遗产地管理部门或某一个管理机构单独协调难以奏效，就出现了哈丁的“公地悲剧”。利益相关方围绕遗产地经济利益的竞争愈演愈烈，最终形成了所有部门都借遗产管理之名征用农地变相地经营遗产资源，以此发展起来的旅游业必然是掠夺式的开发和跨越式的发展，导致那些有限的能真实、完整反映遗产地价值的信息遭到破坏直至消失。

因此，在目前我国规制手段不健全、管理体制不顺的情况下，城镇化和旅游经济高度发展的阶段，自然文化遗产地的农地流转成旅游建设用地将不可避免。科学地评估遗产地农地流转控制的综合效益，尊重市场规律，充分发挥好政府作用和利用好市场机能，不断改进遗产地管制方法，运用管理成本、交易成本低，管理效益高的政策工具，在自然文化遗产地的保护和经济增长两个要素中间寻求一种动态的平衡，对于保障遗产地保护规划的顺利实施，保护人类文化遗产的代际永续具有重大的现实意义。遗产地原住地居民对当地区域性环境（植物群落、动物群落、自然环境、传统文化、文化遗址以及古代人类艺术品）的管理和保护极为重要，当地居民以传统文化的继承者和管理者的身份参与遗产地的管理并且分享传统文化对现代经济生活带来的后效效应，是确保自然文化遗产地长期可持续发展的最好办法［3］。

2 自然文化遗产地配置土地发展权补偿机制的运作

2.1 建立可转移土地发展权市场的前提

2.1.1 土地发展权的概念

美国、英国、日本、中国台湾地区推行土地发展权制度已有多年，设置土地发展权主要是通过支付土地发展权取得成本，提高使用土地的门槛，保护农地、保护古迹、保存开敞空间、保护环境敏感地带、控制城市增长的区位和进程、调节因土地用途变化产生的暴利和暴损等，纠正公共部门干预土地市场所产生的不公平，使土地利益的分配趋于公平。

土地发展权（Land Development Rights）的基本观念是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。这一构想最初渊源于采矿权可与土地所有权分开而单独出售及支配。所谓土地发展权，是指对土地在利用上进行再发展的权利，即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途之权，它包括空间(高空、地下) 建筑权和土地开发权，如将临近城市的农地变更为商业用地或对土地原有使用集约程度的提高等［4］。创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权是以目前已经编定的正常使用的价值为限，也即土地所有权的范围是以现在已经依法取得的既得权力为限，至于此后想提高土地利用集约度或变更土地使用性质的决定权则属于发展权。可转移的土地发展权（Transferable Development Rights,简称TDR）又称为可购买的土地开发权（Purchasable Development Rights,简称PDR）或者市场化的土地发展权（Marketable Development Rights,简称MDR）, 允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土地使用不受限制的土地所有者，进行额外土地开发［5］。

2.1.2 土地发展权的配置

对于土地发展权的配置有两种不同的方式：一种认为土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动地归属于原土地所有权人。如果政府要保护农地不变更为城市土地，可事先向土地所有权人购买发展权，从而土地发展权掌握在政府手中，土地所有者已无变更土地用途之权，起到保护农地的作用，如美国、加拿大等国的土地发展权制度。另一种认为土地发展权一开始就属于政府或国家，如果土地所有者要改变土地用途或增加土地使用集约度，必须先向政府购买发展权，如英国、法国的土地发展权制度。目前，我国实行的土地所有权，尤其是集体土地所有权，农民或农村集体对其所拥有的土地只有占有、使用、收益和限制性处分权，同时就其土地的收益也是不完全的，虽然我国的土地管理法明确农村土地为集体所有，但其所有权受到很大约束与限制。

由此，我国学者对土地发展权的归属问题，即配置主体问题，也形成了三种意见：其一，认为农地发展权归农地所有者，通过建立可转移发展权的需求和供给市场，使发展权在购买者和使用者之间自由流动［6］；其二，认为农地发展权归国家，对使用方为非公益主体的，除给集体和农户以应有的补偿外，还要向国家购买发展权［7］；其三，认为农地发展权应归农民集体所有，重视土地发展权的转换，将土地收益中的相当部分纳入农民的社会保险基金［8］。

从目前我国土地使用的法律规定和实际情况来看，我国土地发展权属国家所有，村集体组织也享有部分土地发展权，并且有强化的趋势。2005年10月1日开始实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》开创了农村集体非农建设用地直接入市并由交易双方自由协商的方式。

2.1.3 自然文化遗产地土地发展权的供求关系

就自然文化遗产地可转移发展权的需求来说，受限制发展的核心资源区农地保护不仅可以为区外不受限制的土地所有者提供粮食、蔬菜、水果、花卉、肉、蛋、奶等农副产品的稳定的供给，而且可以保护遗产地的生态环境，向公众展示人类的历史遗存及其生存空间。这种需求取决于两方面因素，一是人们对受限制区农地的全面评价，它是收入水平、教育程度、环境意识的函数；二是对非限制可发展区（遗产地边缘区）土地追加额外开发的愿望。随着遗产地旅游业的发展，可发展区由于产业结构的调整或经济增长需要追加额外的开发，而使发展权“短缺”，可发展区土地通常要比限制区更昂贵，开发者宁愿去限制区购买可转移的发展权以提高预先规定的开发强度进行额外开发，而不愿在发展区购买额外的土地。这样就产生了对限制区发展权需求的动因。

就自然文化遗产地可转移发展权的供给来说，限制区受某些限制而使发展权不能在区内行使，从而形成发展权的“剩余”，对发展权有供给的动因存在［9］。有了发展权的供给和需求，就有可能形成一个交易成本低、由市场主导的公平的发展权价格。政府可根据保护规划、生态培育、产业升级、经济发展的需要，通过调整遗址保存区与发展区面积比率来间接调节可转移发展权市场的价格。

2.2 以容积率代替发展权以规避法律上的缺失

我国还没有土地发展权的法律规定，但有迹象表明，农民集体建设用地发展权限制的政策边际调整和让步，已经逐级上升到国家土地管理的最高行政主管部门，对农民集体建设用地发展权的重视和保护已经不是可望而不可及的事了［6］。目前，我国的土地管理已经开始强调土地的性质与土地用途管理，这实质上是对土地发展权的肯定［7］。从我国现行的法律来看，弥补发展权设置的法律缺失是：第一、借鉴台湾地区的容积转移制度，采用操作性强的“容积率”一词，而非有的学者强调的在土地的所有权、使用权、处置权基础上，增设一项新的权能――发展权；第二、应根据立法允许遗产地内限制区的容积率向可发展区转移；第三、应依法对遗产地内发展区的土地利用作某些具体规定，如允许旅游开发商、房地产开发商通过使用自身拥有的或购买遗产地发展区的容积率而提高预先规定的开发强度进行额外开发。

根据我国现行的法律法规和基本国情，应依法界定自然文化遗产地土地性质，土地用途变更权归国家所有，但农村集体经济组织享有部分的土地发展权。这是在现行法律框架下，保障原土地所有权人在遗产地分享土地发展权的权宜之计。随着国家对农民集体所有农地流转限制的放开和相关法律法规的出台，可以考虑农民以原生产要素实际拥有者的身份直接参与土地发展权的交易。

2.3 遗产地农地保护政策的多目标化

自然文化遗产保护规划必须列入当地经济发展的总体规划，保证遗产保护与当地经济社会协调发展，调整保护范围，落实各级政府保护责任。把遗产地农地保护作为制定当地城镇发展规划的指导思想之一，遗产地农地保护的政策目标不仅仅是对城镇居民的粮食供应和“菜篮子”工程，而是趋于多目标化。对遗址保护区采取多种措施和手段，将农地保护政策融于多项目标中，如旅游发展（体验田园风光）、文化教育（缅怀历史、科技考古）、就业（农副产品加工、旅游纪念品开发等第三产业）、住宅（古朴的传统民居）、基础设施（古代排水系统、古道修复）、社会生活（民风民俗等非物质传统）、生态环境（物种、水体、空气、土壤等）。这样可以使更多的人从中获益，赢得广泛的支持和理解。

英国用乡村保护一揽子政策来代替农田保护。美国改变以往制定旨在保护某些资源（如农田、湿地、稀有和灭绝物种栖息地等）政策的做法，将农田保护政策包括在经济发展、就业、住房平衡、交通便利等中［10］。

2.4 推行遗产地的土地使用管制

自然文化遗产地的范围可划分为：核心区（对遗产本体实行绝对保护，不添建任何与景点无关的建筑）、一般保护区（只能有少量的展示及服务设施，建筑与环境协调，所有的建设工程都必须申请报批）、环境缓冲区（保护地带要保护好景区的环境风貌，不得建造形式、体量与遗产本体不相适应的建筑）、遗产地边缘区（遗产地跨边界地段及遗产地边界的地带可开展工业开发、城市化建设、集约农业、水利设施、矿产开采、捕猎捕捞、旅游服务经营、道路交通等经济开发项目）［11］。

根据遗产地保护和发展目标将自然文化遗产地的环境缓冲区和遗产地边缘区划为发展区（非限制区）或称容积接收区、发展权受让区，将核心区和一般保护区划为受限制区或称容积移出区、发展权转让区。

政府根据遗产本体面积占村庄面积之比配置受限制区的虚拟容积率，并允许受限制区农地保护者（以村集体组织为单位）的容积率向可发展区的旅游建设用地转让，发展区的旅游开发商根据多目标的保护规划按其开发强度向政府购买超基准容积率，受限制区以虚拟容积率的流转来实现其土地发展权价值，从而使农民保护遗产区的农地有利可图［12］，同时也形成了遗产资源保护的内生机制：村庄土地所附着遗产本体越多，配置的虚拟容积率越大，意味着可转让的土地发展权越多，村庄得到周边受让区的补偿越多。随着发展权从受限制区转移到可发展区，受限制区内农地保护和生态环境保护的成本广泛分摊给发展区的旅游开发商等周边受益者，农民能从遗产保护中得到应有的补偿，进而产生杜绝农地流转为旅游建设用地 “隐性市场”的保护动机（见图1）。

2.5 建立土地发展权交易机制

土地发展权交易是一种市场机制，它的运行取决于发展权的产权界定、限制区和非限制区的科学界定、供需双方完备的信息以及完善的金融补助机制，包括发展权价格评估方法、土地收益区域间转移支付政策、土地发展权银行运作机制、土地发展权证券化经营等。

美国东部一些州成功地建立了若干发展权交易的补助机制。马里兰州蒙哥马利郡（Montgomery County）的不动产中介商公开求售发展权，通过买卖双方交易赚取佣金，而发展权价格则由估价师按市场比较法进行估价。还设置了发展权基金（Development Rights Fund），凡以农地发展权作为担保向金融机构申请贷款者，均由该基金出面保证，发展权买卖若有困难均由其收购，汇总后再送至金融市场以拍卖的方式公开求售，贷款保证额为市价的7.5成。纽约伯林顿郡（Burlington County）松林保存区设立“松林发展权银行”（Pinelands Development Credit），发行债券150万美元作为初期至今，凡买卖不成的发展权均由该银行收购，然后转卖，每单位为1万美元再酌加管理成本。纽约南街海港古迹区（South Street Seaport area）在8个街区内规划一处保存区，以及由8座停车场所构成的发展区，银行以发展权交换建筑物业主原有的未偿还贷款，使其得以另行申请贷款完成古迹建筑物的翻修，而银行所持用的发展权则待价而沽［13］。

根据我国不动产市场的现状，自然文化遗产地在探索发展权市场交易机制时应将强制性的政府行政管理手段与自发的要素配置流动的市场机制相结合，而不宜采取自由放任的市场自行交易。实际上，我国现实的土地收购储备交易制度已经具备了土地发展权交易与流转制度的雏形，通过改变收购储备土地的具体利用条件，使土地的价格比收购储备前的价格高出许多［4］。可考虑在自然文化遗产地设立土地管理委员会，作为地方政府国土资源局的派出机构，代表国家行使土地所有权的处置权，对遗产地的土地发展权在结构、总量、区域、时序等方面公平、合理地配置。由村集体组织作为土地发展权流转的微观层面的供给者，参与发展权市场交易。土地储备中心可发挥类似发展权银行的功能，以发展权作为贷款担保。在运作中可先对发展区的旅游、商业设施的土地以招标拍卖和挂牌出让的方式试运行，底价提升的部分作为受限制区的发展权补偿给原住地居民。

3 结 语

可转移的土地发展权制度可以使自然文化遗产地的农地得到较好保护，同时有效控制农地流转为旅游建设用地的隐易行为。原住地居民的发展权可以通过市场机制得到充分补偿，这种补偿可以使那些为遗产地提供资源保护的行为价值得到认可，也能最大限度地调动当地居民保护原真性、完整性遗产资源的积极性，最终建立起保护遗产资源的内生机制。海外许多国家（地区）的实践证明，可转移的土地发展权制度是一种有效的土地管制方法。但是，中国实行土地公有制，城市土地国家所有，农村土地集体所有，因此在土地发展权设置和流转上要有别于其他国家和地区，要有一套适合我国国情的有利于自然文化遗产保护的发展权运作机制。政府应该搭建符合市场经济要求的交易平台，并保障自然文化遗产地土地发展权的合法和自由流转，从而真正体现效率和公平的原则。自然文化遗产地作为全人类社会宝贵的文化遗产，不但要保护原生生态环境和历史遗存，还要保护哺育这片土地的原住地居民的发展权，这是社会共同的责任。

致谢：本文的写作得到了王建新教授（西北大学文化遗产保护规划中心主任，博士生导师）、王鸿楷教授（工学院建筑与城乡研究所教授，博士生导师）的悉心指导，在此作者表示衷心感谢。

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