集体土地评估方法精选(九篇)

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第1篇：集体土地评估方法范文

关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地

中图分类号： A715 文献标识码： A

1研究背景

集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。

2集体农用地征收评估

2.1集体农用地征收价格内涵

2.1.1土地性质界定

土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。

2.1.2年期界定

集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。

2.1.3市场界定

在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。

2.1.4用途界定

《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。

2.1.5集体农用地征收价格的构成

关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：

土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失

上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。

但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：

集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益

2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成

根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。

2.2集体农用地征收价格评估方法

在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：

集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益

其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。

土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价

土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。

2.2.1采用出让地价修正法评估

2.2.1.1评估原理

根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。

2.2.1.2价格构成及对比

土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：

土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益

其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。

笔者计算的集体农用地征收价格为：

集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益

其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。

经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。

2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式

根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：

集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本

其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。

这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。

土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价

同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。

2.3价格分析

将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。

各类价格构成对比

其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。

3例证

我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。

用成本法计算土地征收补偿价格

集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益

其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。

由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩

用出让地价修正法计算土地征收补偿价格

集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本

其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。

由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩

我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。

与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比

通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。

4小结

综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。

参考文献：

[1] 魏黎、杜海鹏，几种不同类型土地使用权价格评估之比较

第2篇：集体土地评估方法范文

关键词 土地价格评估原则 土地价格评估方法 土地价格评估方法的适用范围

中图分类号：F301 文献标识码：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。结合我国土地市场价格的现状，本文尝试对土地在交易过程中的价格评估方法进行探讨。

1 土地价格评估应遵循以下原则

我国土地所有权是实行国家和农村集体所有制，但农村集体所有制土地在现阶段还不允许上市流通，只有国有土地的使用权才能才能上市交易。因此，土地价格是指国有土地使用权的价格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制约而形成。为了客观、公正、科学、合理地估价，估价过程中，应遵循替代、供需关系、动态、和谐、有效、收益增减和多种方法比较等主要原则。

1.1 替代原则

在市场经济社会中，使用价值相同的商品，对于使用者或消费者来说是可以相互替代的。使用者或消费者对商品的选择因素各种各样，但理智的使用者或消费者总会考虑的因素有：价格、性能、效用、使用寿命、时尚潮流。土地在经济社会中也是一种商品，而且是一种不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消费者会考虑土地的价格、规划、形状和未来发展前景等因素，在规划相同、形状和未来发展前景相似的条件下，使用者或消费者会选择价格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地评估过程中，对待估土地的评估价格应参考规划相同、形状和未来发展前景相似的土地的价格。

1.2 供需关系原则

市场经济规律就是供应和需求规律。当供应大于需求时，商品的价格下降；当需求大于供应时，商品的价格上涨，当供求不稳时，商品的价格相对稳定。土地市场也是如此，当土地供应量较大时，土地价格会下降，当土地供应政策紧缩时，价格会上涨。在国家的经济政策的不断变化过程中，土地政策也在不断变化，土地的供求关系总是处在波动之中，供求关系影响土地价格。

1.3 动态原则

随着社会经济的发展，各种商品的价格总在不断地变化，变化的因素有商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度。土地是重要的经济资源，土地价格除同样受到商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度的影响外，还受到国家政策的影响比其他商品的程度更大。所以在土地评估过程中，要充分探索土地价格变化的规律，要用未来的眼光对土地的评估价格进行修正。

1.4 和谐原则

举国上下都在建设和谐社会，和谐是当今社会发展的主题，和谐包括人和自然的和谐。土地是人类赖以生存的地方，人类在利用土地、开发土地的同时要保护土地。不能只求经济发展，过度开发土地、甚至污染土地，要保持足够的绿地面积，要和谐友好地利用开发土地。在土地价格评估过程中，也要充分考虑土地的利用与周围环境的和谐友好关系。

1.5 有效使用原则

土地的使用价值多种多样，可以作为公益绿地使用、可以作为工业用地、可以作为商业用地、可以作为文化用地，可以作为农业用地等等。不同的用途其价格是不一样，有效使用土地，不能以土地的价格高低为依据，而是要考虑整体利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，对土地的价格有很大影响。在土地评估过程中，要充分考虑土地的使用效果。

1.6 收益增减原则

土地估价时要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

1.7 多种方法比较的原则

在土地评估实践中，较常使用的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。每种评估方法都有自己的优点和不足，用不同的评估方法对相同宗地的估价结果会有差异，而且可能差异很大。所以在土地评估过程中，要根据所评宗地的特点，选择适当的不同的评估方法分别进行评估，还要对不同的评估结果和差异进行分析，剔除不合理的因素，减小误差，确定出合理的价格。

2 土地价格评估方法的探讨

在我国土地价格评估实践中，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应充分考虑待估土地的性质、土地规划、供求关系、未来收益等因素，选择适当的估价方法。

2.1 市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响。

2.2 收益还原法

收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。

计算公式：

P－评估值

Ri－未来第i年的预期净收益

r－折现率

这种方法对商品房开发用地价格可以做出比较准确的评估，但对工业用地不太适合，因为对工业收入中属于土地的收入很难做出准确的预测。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：

土地价格 = 土地取得费及相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益。

其中：土地取得费及相关税费包括：（1）土地取得费。土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，分别为土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费。（2）相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。这种土地评估方法只能适合于国家征收农村集体所有制的集体土地时使用，但土地取得费用是计划价格，在一定程度上损害了农村农民利益。

2.4 基准地价系数修正法

是以基准地价评估成果为依据，根据替代原则，将影响待估宗地地价的因素条件与基准地价因素修正系数说明表中的指标条件进行对照比较，确定待估宗地地价各个因素的修正系数，据此对基准地价进行修正，从而得到待估宗地地价的一种方法。其计算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地价

A－待估宗地对应的基准地价

∑K－待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数

∏S－待估宗地地价个别因素修正系数的乘积

这种评估方法的不足是政府公布的基准地价总是滞后的，跟不上土地市场的变化，使用这种方法做出的评估结果很难让公众信服。

3 土地评估方法的适用范围

综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的评估结果。

3.1 市场比较法的适用范围

市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。

3.2 收益还原法的适用范围

收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业政策、税收政策、金融政策不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律政策也可以有效预见。

3.3 成本逼近法的适用范围

成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的政府强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。

3.4 基准地价系数修正法

如果政府能及时更新基准地价，基准地价系数修正法应该是很科学的土地价格评估方法，且适用范围广泛。只是我国的基准地价更新太慢，基本上三四年才更新一次，导致科学的基准地价系数修正法经常没有科学的基准地价可以参考，是一件很遗憾的事情。

总之，利用市场比较法和收益还原法对土地价格做出的评估结果要相对合理，而成本逼近法和基准地价系数修正法做出的评估结果往往与实际情况相差较大。在土地评估过程中还要充分考虑市场实际的土地交易信息，对评估结果做出充分的比较修正。

参考文献

第3篇：集体土地评估方法范文

关键词：土地征收；补偿；对策

随着经济快速发展和工业化快速推进，土地征收带来诸多问题，尤其土地征收的补偿问题成为社会关注的热点和焦点。土地征收补偿不仅关系到被征地农民的切身利益，与我们社会公平及经济发展也是密不可分的，有效识别和解决我国土地征收补偿问题、维护被征地农民利益是我国构建和谐社会的必然要求。

1.土地征收补偿存在的问题

近年来，我国土地征用补偿安置工作有了显著改善，土地征用补偿标准得到了明显提高。但是，在工业化水平及经济持续发展的推动下，土地征用速度、规模及范围越来越大，土地补偿引发的问题和激化的矛盾仍是屡见不鲜。通过国内外相关研究综述发现，我国对土地征用补偿是按照土地原有用途进行补偿，部分地区率先引进了货币补偿安置与留地及不完全货币化补偿安置相结合的创新模式，但是，我国土地征收补偿仍存在一些问题。

（1）土地征收补偿安置工作缺乏法律保障

尽管我国土地征收补偿的主体是政府及土地主管部门，但是在实际的操作过程中，土地管理事务所、拆迁事务所等机构成为代行使土地征收补偿部分行政职权的承托方。问题就在于，相关法律法规中，没有对这些承托行使土地征收补偿部分行政职能的部门的职能和法律地位有相关明确的规定，这必然导致土地征收补偿工作的进行。

（2）土地征收补偿标准低、补偿方式单一

相关数据显示，居住消费的增幅稳居前几位，然而，土地征收补偿标准仍然是围绕政府的定价，标准低，这样导致房价与补偿标准之间形成了巨大的差价，最终没有使被征地农民得到利益，反而是脂肪问题更加突出。我国土地征收补偿一般都以现金为主，有些采用现金和劳动力安置相结合的防水剂，而没有考虑土地征收对被征地农民造成的长远影响，土地作为农民生活安全感的重要支撑，农民的文化程度和劳动技能整体不高，现金补偿只让农民一时拥有大量的现金，短期内生活水平大幅上升，但是当这些补偿款使用完后，农民的生活将得不到任何的保障，生活水平下降。

（3）土地征收补偿范围较窄

土地征收范围是政府对征收土地那些财产进行补偿的一个范围限定，发达地区和不发达地区在征收补偿范围上存在差异，但是都存在范围较窄的问题。土地征收对被征地农户造成的影响不单单是一个方面的，那么补偿范围不应当仅仅根据土地征收的标的物，更重要的是应当根据被征地人所受到的损失。应当综合考虑土地征收给被征地者带来的综合损失，并进行补偿。补偿的目的就是为了减少对被征地者造成的损失，如果仅仅做出狭窄的补偿进行敷衍，那么这种补偿矛盾是难以解决的。

（4）土地征收补偿方法及执行尺度不一致

为了有效解决我国土地征收问题，很多地区都采取了变通方法执行相关土地征收的问题，这样就导致各地对土地征收补偿的执行在方法上各有迥异，甚至同一地区在不同的时期和范围内的补偿方法也是各不相同。有些地区对于征用土地存在手续不全问题、新建的没有拆迁的旧屋都不给于补偿，但是也有根据具体的实际情况作出区别对待的。这样，补偿的方法和执行的尺度不一致，必然会给土地征收补偿安置工作的顺利开展造成影响。

（5）征收土地缺乏科学的价值评估方法

我国土地征收拆迁补偿计算的基础数据由政府制定，政府制定的这些基础参数，是根据一定年份的调查数据而来的，由于成本原因，往往很多年变动一次，与市场价格相比，具有很大的时滞性，无法适应市场的变化。仅仅评价土地的产值，很容易造成与土地真实的价值的差异。我国在实际评估，主观性较强，主要是根据各种条件进行估价，缺乏一个理论模型。所以土地评估不简简单单就是产值倍数法进行评估，要结合实实际情况，综合考虑各种因素后，确定一个评估方法。

2.土地征收补偿问题解决对策

通过对土地征收补偿存在问题的研究，提出解决这一问题的对策建议，对保障被征地者的切身利益、减少社会冲突、建设和谐社会具有十分重要的现实意义。

（1）建立土地征收弹性补偿标准

土地征收补偿标准不该是一成不变的，随着经济的发展，应当以市场价格为参考来确定补偿标准，以解决土地征收补偿标准低，被征地农民满意度低的问题。首先，可以在不违背国家相关法律法规的前提下，以市场为导向，将土地的市场价格作为参考，真正实事求是的面对补偿标准与市场价格的差异，并采取措施来弥补这一缺口。补偿的多少还是被征地农民最关注的问题，这一标准提高了，那么有利于征地工作的进行。其次，在确定土地补偿标准的时候，不仅是表面的“变通”，采取差异化的补偿标准，应当将区域发展状况、城市消费水平、城市居住消费等问题综合考虑进行“变通”。

（2）丰富土地征收补偿方式

尽管一些地区率先引进和尝试使用一些新的补偿方式，但是我国整体存在补偿方式单一的问题。通过对国外相关文献研究和国内先进地区经验启示，丰富土地征收补偿方式可以从以下几个方面进行：第一，留地安置。为被征地农民划定生产经营用地、农业用地、开发市场用地等，保障被征地农民的后续生活收入。第二，就业安置。增加转业培训，提高被征地农民服务技能；为被征地农民提供相关非农就业信息。第三，社会保障安置。健全社会保障，将被征地农民纳入社会保障体系，这可以有效解决其后顾之忧。

参考文献：

[1] 申建平. 对农村集体土地征收补偿范围的反思[J]. 比较法研究，2013（2）

[2] 张娟，贺海燕. 农村征地补偿制度的法律思考[J].经济研究导刊，2013（6）

第4篇：集体土地评估方法范文

（浙江财经大学，杭州 310018）

【摘要】随着新农村建设和城市化步伐的加快，农村宅基地流转的趋势也日益明显，由此带动了对农村宅基地价值的评估。本文为此分析了农村宅基地流转评估的理论依据和现实意义。在分析宅基地价值评估面临的困境的基础上，提出相应的四点建议，以期取得抛砖引玉的作用。

【关键词】宅基地流转 评估 困境 建议

一、农村宅基地流转评估的理论依据

（一）土地价值理论

价值理论揭示了社会事物之间价值关系的运动与变化规律。其中，土地价值理论具体地阐述了土地的经济属性与土地利用之间的关系。农村宅基地作为土地的一种特殊利用形式，其价值表现为用益物权，即本集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，以及利用该土地建造住房及附属设施等的权利。一般来说，宅基地的价值包括使用土地面积补偿、房屋价值补偿、土地出让费与土地补偿费的差价比例等。

（二）资源配置理论

在市场经济条件下，西方经济学认为“资源是稀缺的，需要又是无限的”，所以要实现资源的优化配置。马歇尔在《现代微观经济学》一书中指出：“资源优化配置是在市场经济条件下，不是由人的主观意志而是由市场根据平等性、竞争性、法制性和开放性形成的一般规律，由市场机制通过自动调节对资源实现的配置。”土地作为人类社会生存和发展的物质基础，是社会经济可持续发展的根本保证。然而，土地资源是稀缺的。随着经济的不断发展和工业化、城市化进程的加快，土地非农化和土地生态环境恶化削弱了农业可持续发展的资源基础。实现土地资源优化配置是土地可持续利用的重要途径, 是国民经济可持续发展的重要保障，科学、合理、有效的土地利用方式是缓解资源、人口、环境问题的一个重要方面。

（三）产权理论

《牛津法律大辞典》中将产权界定为财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产相关的权利。配杰·威齐又进一步指出：“产权是因存在着稀缺物品和其特定用途而引起的人们之间的关系。”新制度经济学的鼻祖科斯认为，经济学的任务首先是分析产权，资源配置的有效性取决于产权界区的清晰度。如果产权不明确，由于外在性带来的伤害就不可避免地会发生，进而提高社会成本。因此，只有在明确产权的基础上，引入市场价格机制，才能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。

二、农村宅基地流转评估的现实意义

（一）有利于推动农村宅基地的流转

从20 世纪90 年代开始，国家对农村宅基地的流转进行了严格的限制，其原因主要有两方面：一是从农民切身利益出发，担心土地流转使得农民丧失基本的居住权利；二是从产权的角度考虑，担心流转可能威胁到农村土地集体产权，导致集体产权受损。然而，在当前的经济发展状况下，限制宅基地的流转已成为阻碍农村经济发展的原因之一。所以，宅基地的流转是必然趋势。在市场信息不对称的环境下，加强对农村宅基地流转的评估，有助于为农村宅基地在买卖、抵押、租赁等流转过程中提供科学合理的价值借鉴，并进一步推动农村宅基地流转，在一定程度上缓解城市土地用地紧张和农村宅基地闲置的矛盾。

（二）盘活农村房地产市场，为资产评估带来新机遇

在繁荣的房地产市场中，面对城市房价一直居高不下的状况，农村这片土地开始引起了人们的关注。2011年，我国城镇新建住宅面积约为9.49 亿平方米，人均住房建筑面积32.7 平方米；而农村新建住宅面积达到10.26亿平方米, 人均住房面积36.2 平方米。可见，农村的房地产市场具有较大的发展潜力，是一个新的利润增长点。为适应市场经济的发展需要，充分发挥行业优势，开辟农村宅基地评估业务是资产评估行业发展的一大机遇。同时，农村与城市人口的双向流动也为农村房地产市场的发展创造了良好的条件。

（三）减少“寻租行为”，实现资源优化配置

农村土地所有权归村集体所有，农民享有用益物权，但当政府想要征收或征用土地时，受到的限制却是很少的，只需支付部分补偿费用即可。在这种情况下，容易滋生政府的非法寻租行为，即政府凭借手中的权力，强制征用农民土地和强拆房屋，从中将原本属于农民的所得利益占为己有。通过加强对农村宅基地流转的评估，建立一个公平公开的价值评估机制，减少政府的干预，对遏制地方政府的非法寻租行为，改善农村土地被低估的现状以及实现资产保值增值具有重大意义，从而达到农村土地资源优化配置的目的。

三、农村宅基地流转评估中面临的困境

（一）缺乏公开的农村宅基地交易市场

农村宅基地按户口取得，按照一户一宅的原则，按照规定的程序向国家土地管理部门或村集体提出申请，便可以获得一处宅基地。但只有村集体内部的成员才享有这项权利，所以当农村户口变成城市户口后便不再享有获得宅基地的权利。而且宅基地的流转仅限于村集体内部，同时当出卖、出租住房后，也不得再申请宅基地。流转的受限在一定程度上制约着宅基地评估方法的选择。由于农村土地不能进行市场交易，农民在土地上盖的房子也不能随意地进行市场交易，导致评估时可参考的实例非常少，市场法难以适用。虽然存在隐形的宅基地流转市场，但流转价值很难通过正常渠道取得，而且其价值的公允性值得商榷。同时，由于农村宅基地很少具有能够确定和量化的未来获利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地价值的缺陷。

（二）评估规范不健全

我国资产评估行业起步晚，机制不健全。就目前而言，在房地产评估方面，着眼点主要放在城市, 对于农村则很少有人问津。全国多数地区没有专业的农村集体土地资产评估机构，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局评估，评估受到政府及有关部门的干预较大，缺乏独立性。然而，农村房地产由于其特殊性恰恰需要更为专业的评估人员和评估机构来评估。然而, 由于客观环境的限制，宅基地的流转尚未建立起充分活跃的资产市场，所需的相关资料残缺不全，其未来收益额的预测条件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，无法直接参照城市房地产的评估办法；且宅基地成交案例少，常用评估参数体系没有建立，评估参数难以取得，所以运用市场法和收益法的客观条件尚不完全具备。

（三）宅基地产权难以界定

我国实行的是土地国有的政策，但对于农村土地则属于村集体所有，农民只享有土地使用权和房屋的所有权。然而，这里的村集体是一个笼统的概念，对于村集体的范围以及村委会是否有权代表等问题, 国家并没有明确规定。同时，这种通过户口可以无偿获得、无限期使用宅基地制度，造成农村宅基地使用的“公地悲剧”，一些地方官员借机进行非法寻租。宅基地使用权的所有者概念模糊，导致在处理利益分配时产权纠纷纷至沓来, 使得评估人员在评估时难以界定评估对象的价值范围。

（四）宅基地的无形资产价值难体现

宅基地作为一种自然资源，其主要功能是为农民的生存提供物质保障。宅基地具有居住的社会保障功能，它可以保障农民的基本生活，维护农村乃至全社会的稳定。只是对于不同的农民群体而言，其侧重点不同而已。对于欠发达地区的农民来说，宅基地是一种生存保障；对于外出务工、经商等非农化的农民来说，宅基地提供了一种失业保障；对于农村老人来说，宅基地又提供了一种养老保障。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施, 对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥着重要作用。由于社会保障功能的存在，赋予了宅基地更多的无形价值，而这种价值常常被忽略，在评估时只关注有形存在的部分，导致宅基地的价值被低估。

四、关于农村宅基地流转评估的几点建议

（一）积极推动农村宅基地使用权的流转

宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。随着市场经济的发展，现行户籍制度对农村土地流转的制约日益突出。打破城乡二元结构的户籍制度，不仅是实现城市化、城镇化的需要，也是加强农村宅基地评估的前提条件。改革宅基地流转制度，允许土地使用权的对外流转，放开农村土地市场，使其从“隐性市场”中解脱出来，促进土地流转的公开化、透明化，为评估建立一个良好的市场环境。

（二）提高宅基地评估意识，健全评估机制

我国作为一个农业大国，农村资产是一笔丰厚的财产，但由于评估机制的缺失与不足导致财富的流失，资源的浪费。建立一个良好的农村资产评估机制，将农村宅基地的评估作为评估重点对于城市化的健康发展和新农村的有序建设是十分必要的。针对农村宅基地评估比较复杂的情况，应当设置专业的评估机构，培养专业的评估人员。同时，评估机构应作为独立的第三方中介机构，打破政府干预定价的局面。在评估方法的选择上，应该遵循因地制宜的原则。对城乡发展较为均衡的地区可选择市场法，参照城市土地的交易价格进行；对用于出租的宅基地，可以考虑采用收益法。而对不能采用以上两种方法的情况，可以利用基准地价法或其他合理的方法进行调整。

（三）界定宅基地的产权权属

明确评估对象的产权权属是确定资产价值的重要前提，而农村宅基地权属混乱的现状给评估带来了很大的困难，因此，须加强农村宅基地的管理，落实使用权的登记发证工作，杜绝改变地类、化整为零、越权审批等违法行为的发生。我国法律明确规定宅基地属于村集体所有，但对于村集体的具体范围并没有明确规定，致使实际中将自然村与行政村混为一谈。自然村是在历史条件下形成的，具有较大的不确定性。所以，我们所说的村集体应该是行政村。其中，行政村的村民委员会能否代表农民集体行使其所有权，应由该农民集体授权。同时，地方政府是不享有宅基地所有权的。如果须征用土地，应在公平合理的基础上进行交易。

（四）充分考虑宅基地的社会保障价值

由于农村宅基地具有社会保障功能，农民在流转时就有所顾忌，不利于宅基地的流转。一些专家学者为此提出要用“以土地换社保”，即农民出让土地后，享有与城市居民同等的社会保障，但实际中由于各种原因，使得农民享有这种权利具有一定难度。为此，笔者认为，可考虑将社保因素直接纳入宅基地流转的评估价值中。在基于当前的经济状况下，同时考虑未来可能发生变化的一些因素，合理评估宅基地社保价值，给农民一个公平、公正的议价，维护农民在宅基地流转中的利益。

（作者范文敏为硕士研究生; 厉国威为副教授）

参考文献

[1] 陈静, 丁静. 土地价值理论初探[J]. 会计之友，2011(25).

[2] 曹天. 论宅基地使用权流转的理论基础[J]. 法学杂志，2012(6).

第5篇：集体土地评估方法范文

一、房地产典当概述

房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。 房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。

房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。

二、房地产典当的特征

房地产典当具有以下法律特征：

（1）房屋典当是一种双方法律行为。

房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。

（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。

典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。

（3）房屋典当是一种要式法律行为。

房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。

（4）房屋典当一般有典期和回赎期。

房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。

三、房地产典当评估价格的特点

（1）典当评估价格一般低于公平市价

公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：

A、一个自愿的出售者；

B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；

C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；

D、房地产价格完全受公开市场影响；

E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。

房地产典当评估价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。

四、房地产典当价格评估的方法

评估房地产典当价格时应充分考虑房地产市场因素，也就是要充分重视典当房地产的快速变现能力。所以在选用估价方法时，应以市场比较法为首选，评估出现值后再采用长期趋势法修正估算出未来市价，最后减去相关税费用后既求得房地产的典当价格。

用公式表示如下：

房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等

公式中处分房地产的费用根据实际情况一般取5%，理由是根据《典当管理办法》规定，绝当房产价值在3万元以上的，需经过诉讼执行程序，由人民法院委托拍卖行进行公开拍卖。根据《拍卖法》规定10%的拍卖佣金中需要由委托人和买收人各负担5%，而委托人为司法机关的免收。

营业税、城建税和教育附加按5.55%收取（居住满五年的免征），交易手续费等按各地的实际收费标准交纳，土地增值税根据具体情况决定征收额或免征（无增值者免征，住宅满5年的依法免征）。

需要注意的是，以上是土地使用权是出让的情况下房地产的典当价格估价公式，但如果土地使用权是划拨的情况下则不适用。因为划拨的土地使用权是一种不完全的物权，不能单独做抵押物进行典当。只能作为房屋占用范围内的土地使用权随同房屋所有权一并抵押进行典当。根据《城市房地产管理办法》、《担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》之有关规定，必须扣除相当于土地使用权出让金的价款，因此对于划拨土地使用权的房地产典当价格公式如下：

房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等-土地使用权出让金

上述分析中主要是理论上的典当价格评估方法。在估价实践中，鉴于房地产典当的形式是以房地产办理抵押登记方式为主，形同于抵押贷款的操作模式，而且典当也是以小额短期（最长6个月）流动资金贷款为主，因此在实际估价活动中，常是由评估机构评估出市场现值，然后由典当行综合考虑各种因素和各种风险，直接按照30%的税费和风险调整系数调整后放款。但实际中典当行为了进一步降低放贷风险，往往以不大于现值50%的比例进行放款也是可行的。

五、应注意的问题

1、合法性的原则

形同房地产抵押，房地产典当的法律性也很强，估价中要充分注意到下列房产不能进行典当评估：

委托人无处分权的房地产

未领取合法权证的房地产

产权有纠纷的房地产

列入拆迁范围内的房地产

被依法查封的房地产

集体土地

公共福利事业用房地产

第6篇：集体土地评估方法范文

Abstract: The choice of the investment location of construction project is the important content of the investment decision of construction project. But we do not have a set of intact, scientific assessment methods to use for construction project investment decision-making at present. It is a more practical and effective way to assess construction project investment location from the cost comparison and factors analysis bween the selective, different investment location schemes.

关键词： 建设项目；投资区位；投资决策；评价方法；比较费用法；因素评价法

Key words: construction project；investment location；investment decision；assess method；the method of comparative cost；the method of factors assess

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）16-0025-02

作者简介：何其多（本名何建明）（1967-），男，云南丽江人，副教授，目前的主要研究方向为社会制度设计理论。

0 引言

建设项目投资区位是指拟建项目的建设位置，投资区位评估通常被称为厂址选择，是对评估项目（拟建项目）建设位置方案进行的分析、论证和评价，其目标是要求评估结论作出明确的投资区位最佳方案选择。按照这一评估目标，投资区位评估是否能够正确地选择出最佳投资区位方案对评估项目的投资成败将产生决定性影响。不同的建设项目投资区位的投资成本是不同的。同时，我们在进行建设项目投资区位评价时还必须考虑国民经济和社会发展规划、市场需求、生产力布局、水文地质条件等一系列的对建设项目形成影响的因素。通过对不同的投资区位方案进行比较和分析来评价建设项目投资区位方案的优劣，最终选择出最佳方案作为投资决策的推荐方案。

1 比较费用法

比较费用法是指根据建设项目投资区位方案费用的比较选择最低费用方案进行评价的方法。其评估程序为：

1.1 编制“建设项目投资区位方案费用比较表” “建设项目投资区位方案费用比较表”见表1。

1.2 计算各投资区位方案各费用项目费用

1.2.1 土地费包括：①土地征用费；②土地使用权出让（转让）费；③移民搬迁费；④移民外构（建）筑物搬迁费；⑤青苗补偿费；⑥耕地占用费；⑦城市土地使用税；⑧印花税及相关费用。

1.2.2 土石方工程费包括：①场地平整土石方工程费；②防洪措施土石方工程费；③厂外道路土石方工程费；④加固工程费；⑤地下处理或增加工程费。

1.2.3 运输费包括：①建设工程材料运输费；②预计的投产后的生产经营运输费。此两项费用中均包括运输设备的固定资产折旧费驾驶人员的工资、奖金、津贴等。

1.2.4 动力费包括：①管线铺设费；②建设用电费；③生产用电费；④其他动力费（如使用煤、煤气、天燃气、油作动力的费用）。

1.2.5 给排水费包括：①建设及生产供水费；②建设及生产排水费。此两项均包括给排水设备设施费和支付供水单位的处理排水支付的费用。

1.2.6 通讯费包括：①通讯线路架设费；②通讯设备费；③支付给电讯单位的电话费等。

1.2.7 环境保护措施费包括：①为防止和治理“三废”而投资的设备费和工程费；②绿化费；③其他用于环境保护方面的费用。

1.2.8 临时设施费包括：建设项目工程建设而临时建造的生产生活设施的各项费用。

2 因素评价法

因素评价法是指通过对影响建设项目投资区位的因素进行分析评价后形成评估结论的投资区位评估方法。其评估程序是：

2.1 编制“建设项目投资区位因素分析表” “建设项目投资区位因素分析表”见表2。

2.2 分配各因素分值 “建设项目投资区位因素分析表”总分值为100，各因素分值就根据各因素在建设项目中的地位或影响确定（分值分配参见“表2”“总分值”栏）。

2.3 因素评价：

2.3.1 经济和社会发展规划：①数值：本因素无量化值相应的数量栏空出；②定性评价：根据各方案是否符合：1）国家或地区经济和社会发展规划；2）经济社会平衡发展要求作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.2 国地规划：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据国家或地区：1）国地规划或国家或地区经济和社会发展规划；2）国地规划作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.3 生产力布局：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据建设项目所在地区生产力布局要求作出定性分析结论：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）合理：4-5分；2）基本合理：2-4分；3）不合理：0-2分。

2.3.4 水文地质：①数值：地下水位地耐力和震级数据按“地下―水位―地耐力―震级”方式填入（如：A方案投资区位地下水位为2.5m，地耐力为2kg/cm2，震级为6.5级，表示为2.5-2-6.5）；②定性评价：根据各方案水文地质条件是否符合建设项目的要求作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：5-6分；2）基本符合：3-5分；3）不符合：0-3分。

2.3.5 总体布置：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据各方案投资区位的面积地理条件是否符合总体布置（工艺流程和厂内运输或使用）的要求进行分析作出定性分析结论：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）合理：7-8分；2）基本合理：4-7分；3）不合理：0-4分。

2.3.6 生态及环境：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：对各方案投资区位的生态及环境与建设项目的运动影响进行分析作出定性分析结论：1）正面影响；2）无影响；3）负面影响；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）正面影响：0-6分；2）无影响：0分；3）负面影响：-6-0分。

2.3.7 土地征用费：①数值：根据预计的征用土地数量和单价计算出费用额填入各方案“数值”栏；②定性评价：根据土地征用费大小与建设项目预期投资目标比较进行分析（土地使用费是国家征用集体土地―即集体土地所有权转移给国家所支付的费用，若国家不计投资者土地使用权出让金时应计算投资者的土地征用费，若土地使用权出让金已含土地征用费则该项费用不再重复计算），作出定性分析结论：1）可接受；2）基本可接受；3）不可以接受；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受4-5分；2）基本可接受：3-4分；3）不可接受：0-3分。

2.3.8 搬运费：①数值：根据投资区位现有：1）房屋建筑转移费；2）移民安置补偿费；3）其他建（构）筑物“（如基家、电器设备托运费等）计算各方案总搬运费填入各方案相应数值栏；②定性评价：根据各方案搬运费比较结合建设项目投资者预期水平进行分析作出定性分析结论：1）可接受；2）基本可接受；3）不可接受；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受3-4分；2）基本可接受：2-3分；3）不可接受：0-2分。

2.3.9 土地使用权出让（转让）费：①数值：根据各方案预计的投资者应向土地使用权出让（转让）者支付的土地使用权出让（转让）金（投资者为取得土地使用权向国家支付的费用称土地使用权出让金，向非国家的土地使用权人取得土地使用权所支付的费用称土地使用权转让金）填入各方案相应“数量”栏；②定性评价：根据各方案土地使用权出让金，投资者可接受度建设项目成本及收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.10 土地使用税：①数值：根据各方案应向国家缴纳的城镇土地使用税（是城市、县城、建制镇、工矿区土地使用者向国家缴纳的按土地使用面积计缴的一种定额税），投资者预期水平建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.11 耕地占用税：①数值：根据投资者应向国家缴纳的耕地占用税（是建设项目占用耕地时应向国家按耕地占用数计缴的一种定额税），投资者预期水平建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.12 青苗补偿费：①数值：根据投资者应向被占用土地的种植者支付的青苗补偿费（是投资者占用表功土地上建设而支付给种植者的损失补偿），投资者的可接受度和建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可接受；2）不接受；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受：2-3分；2）不接受：0-1分。

2.3.13 土石方工程费：①数值：根据：1）场地平整；2）防洪，防泥石流，防塌方；3）地下工程量诸的土石方工程费填写；②定性评价：对各方案土石方工程费结合投资者的可接受度和建设项目的预计收益水平进行比较分析得出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.14 动力工程费：①数值：根据：1）电、煤油、气动力设备购置安装工程费；2）动力输送工程费计算动力工程费数值填写；②定性评价：根据各方案动力工程费结合投资者经济承受能力，建设项目预期收益进行比较分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：6-8分；2）基本可行：5-6分；3）不可行：0-5分。

2.3.15 运输工程费：①数值：根据：1）运输设备购置费；2）公路铁路工程费计算运输工程费投资者的可接受度和建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.16 给排工程费：①数值：根据：1）供水设备购置及安装工程费；2）排水设备购置及安装工程费；3）给排水构筑设施费计算给排水工程费填写；②定性评价：根据各方案给排水工程费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析做出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-6分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.17 通讯工程费：①数值：根据：通讯设备购置及安装工程费计算给通讯工程费填写；②定性评价：根据各方案通讯工程费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：4-5分；3）不可行：0-4分。

2.3.18 环境保护措施费：①数值：根据防治“工业三废”（废水、废气、废渣）建（构）筑工程费设备购置及安装工程绿化工程费和其他保护环境措施费计算填写；②定性评价：根据各方案环境保护措施费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：7-10分；2）基本可行：5-7分；3）不可行：0-5分。

2.6 分析各方案分值和总费用 各方案优劣与总关系是：总分值越高的方案越优，分析时应当结合总费用进行总费用与方案优劣的关系是：总费用越低的方案越优。在方案分析时基有某一项或多基分值为0者应首先排除。对所评价因素建设项目无要者以满分计算。

3 结论

建设项目投资区位选择不仅在技术上决定着建设项目的可行性，而且在经济上决定着建设项目的投资成本。我们必须对影响建设项目的各个自然因素、经济因素和社会因素进行全面分析并比较各个不同的投资区位方案各个不同因素的费用和总费用，从中选择费用最低且最符合建设项目评价的安全性、适用性和技术性原则的方案进行投资，以保证建设项目实现预期的投资效益或投资目标。

参考文献：

[1]何建明.论建设项目评估假设[J].基建优化，1998:3.

[2]何建明.论建设项目评估原则[J].基建优化，1999:1.

第7篇：集体土地评估方法范文

关键词：财产保护 估价

一、征收中的财产保护与估价

1、征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。承包地被征收的，物权化的土地承包经营权人有权依照上述规定获得相应补偿。

2011年12月27日中央农村工作会议指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。要精心设计征地制度改革方案出台相应法规。旧的征地补偿办法以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性也较大，带有较重的计划经济色彩和政策性，无需评估专业人员介入。在市场经济的今天，征地补偿标准的不公平引发了诸多社会问题，也加剧了城乡贫富悬殊。改革的呼声越来越高，土地征用补偿区片综合价格提供了土地征用补偿费标准研究的新思路。它较我国目前根据《土地管理法》，单纯采用“产值”的倍数计算土地征用补偿费标准的方法要相对科学和适用。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004)28号)、国土资源部《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发(2005)144号)文件精神，各地开始推行征地区片综合地价，征地区片综合地价是征地综合补偿标准，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的，原则上只包括土地补偿费和劳动力安置补助费两项内容，如何综合考虑上述因素科学确定补偿标准，就需要评估专业人员的参与，为政府提供最科学可靠的数据。

2、城市建设中个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。西方国家有一句格言，对私人住宅，“风可进，雨可进，国王不可进”，充分体现了私有财产权的神圣。物权法充分体现了对私有财产权的尊重和保护。

《城市房屋征收管理条例》规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。《城市房屋征收估价指导意见》规定：征收估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被征收房屋的房地产状况进行。但长期以来因为各地政府公布的指导价格偏低，更新较慢，严重滞后于市场价格，补偿金额偏低，征收后补偿额在同一地块买不到类似的房子，有失公平，但除了政策性的因素外，如何选择评估方法科学测算征收补偿金额，并研究论证公共利益需要和商业性征收的不同模式和性质差别，为政策制定者提供理论依据和实证参考。因此如何充分发挥评估师的专业作用，对于保护私人财产权，切实保护物权，显得尤为重要。

3、因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

抢险、救灾征用补偿虽然没有明确规定必须经过评估确定，但作为一个物权保护的新领域仍然是评估业研究拓展的新课题。

二、拍卖中的财产保护与估价

在强制性的不动产拍卖中，法院根据估价机构出具的评估价确定保留价，即确认拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。可见，保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，通过这一机制可以有效地避免利益的过分倾斜，防止被执行人的财产权受到损害。在拍卖未成交的情况下，准许申请执行人或者其他债权人以本次拍卖的保留价接受该财产抵债，既可以使债权人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效率。可见评估价直接或间接影响当事人的财产权以及案件执行的效率。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》司法解释规定不动产拍卖成交或抵债后，其所有权自拍卖成交或抵债裁定送达时起转移，而不是办理登记过户手续，是因为在不动产拍卖成交裁定送达后办理过户登记前，如果被执行人破产的，该不动产就不应被作为破产财产，否则该不动产就应被列为破产财产，司法解释出台前发生过不少类似案例，造成债权人或申请执行人的财产损失，应该说此项规定与物权法的财产保护条款是一脉相承的。

三、建设用地出让中的公有财产保护与估价

1、长期以来由于体制的不完善，大量土地被低价出让，各地政府为了招商引资甚至零地价出让，造成大量国有资产的流失。而此举使得不少投资商仅仅是为了得到正在升值中的土地，不仅带来了本地长期投资环境的恶化和区域间的恶性竞争，而且引来的企业也大多是为了短期内获取本应属于政府的土地租金作为超额利润。

2007年9月21日国土部号39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。”为政府部门确定拍卖底价提供参考依据而进行的评估成为评估机构的经常性业务，而如何把握土地市场脉搏和政策导向， 对规划条件不同、自然条件不同、开发条件不同的地块进行科学合理地定价，即能最大限度地实现土地价值又能防止流拍，当好政府部门的参谋是对评估人员专业性的考验。

2、《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念，空间权（Air Space Rights）应运而生。为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，2008年4月《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）。文本第4条明确，在签订出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限，出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。

空间范围的界定又给未来评估界估价提出了一个新的课题，从而立体地价第一次以法律形式进入评估视野。其实立体地价早已经在房地产售价中得到淋漓尽致的体现：对于经营商业来说，土地的可及性尤为重要，商业建筑对于高度的敏感性极强；对于住宅的选择、评价指标与商业有所不同，首层使用方便，但采光条件、环璋条件均较差，视野不够开阔。对于多层住宅来说随楼层的增高，虽然在采光、视野等方面条件较好，但使用方便度下降，因此多层住宅的土地空间价值分配呈两头低中间各层较均匀分布的态势，房屋售价也呈低-高-低的价位分布规律。电梯设备消除了高度对价值的负影响作用，因此高层住宅地价分布由首层起从小变大，达到一定高度后，各层地价分配趋于均等。工业用地对高度变化的敏感性弱，通常不考虑地价的空间变化。

随着人们对地下空间的使用越来越普及，地下铁道、地下商场、地下停车场以及地下管道等地下建筑设施如雨后春笋般兴起。地下空间不再附属于地表，而成为具有独立价值物，具备使用、转让、出租、抵押等一般物的财产价值。因之，对地下空间权的法律形式进行明确并加以规范便成为社会发展之必然。在以后的评估工作中，土地的竖向界限即高差是否也将作为一项地价影响因素进行参数调整，以及如何进行调整，系数如何设定，在新的法律、新的政策下如何在空间范围内体现房地产真正价值，保护公有、私有财产权，将成为一个新的研究课题。

四、划拨土地估价与财产保护

1、 破产财产：法释[2003]6号《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置 。这涉及到国有财产权和法人财产权的划分和如何界定，业界一直争论不休。

2 、在日常评估工作实践中经常遇到划拨土地的评估，或抵押目的，或补交出让金等

2007年底国土部下发《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）规定：政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

如何准确评估划拨土地使用权，保护国家、企业、利益各方的财产权，评估界已对一些基本方法和技术路线达成基本一致，大体有扣除出让金法（先评估各待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金）、市场比较法、成本逼近法等。

第8篇：集体土地评估方法范文

作者简介：崔新蕾，博士生，主要研究方向为土地资源经济与管理。

*国家自然科学基金项目（编号：70773047和40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。

（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）

摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。

关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市

中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。

1 选择价值的内涵

国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。

选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。

2 理论推导

2.1 选择价值存在的前提条件

（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。

（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。

（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。

农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。

2.2 选择价值公式的理论推导

不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。

若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：

选择价值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影响选择价值大小的相关因素

选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。

2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C

＜0（4）

其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。

2.3.2 开发成本V

＞0（5）

其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。

2.3.3 市地地价的变动波幅 σ

（1）市地地价在下一期上涨的幅度u

＞0（6）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。

（2）市地地价在下一期上涨的概率q

［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。

2.3.4 无风险利率 r

＞0（8）

其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。

3 实证分析

3.1 参数的取得

如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。

3.1.1 无风险利率

无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。

3.1.2 流转后市地地价

农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。

基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。

3.1.3 地价变动波幅

从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。

3.2 选择价值估算

依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。

4 结论与讨论

中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。

选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。

由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）

第9篇：集体土地评估方法范文

一、概述

县政府建设“服务政府、责任政府、法治政府”一项重要工作。依照国务院、省、州一系列文件的要求，推进政府信息公开工作是贯彻实施《条例》和加强党的执政能力建设、全面推进依法行政、落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措。去年本县政府信息公开工作，宣传贯彻《条例》完善和规范新形势下政府信息公开制度及程序、丰富公开内容和形式、加快政府信息公开载体建设、强化过程监督检查等方面取得了新的进展。主要开展了以下几个方面的工作：

一）抓好政府信息公开工作。一是强化领导。不时加强领导，调整空虚县政务公开工作领导小组，做到有领导分管、有工作人员负责、有场地办公，全县政务公开指定专职人员总数达273人。去年，县财政先后投入专项资金130多万元，有力保证了全县政务公开工作的正常开展。二是强化宣传，保证思想认识到位。充分利用广播、电视、网络等媒体，采取以会代训、张贴标语、政务公开栏和上街入户宣传以及发放宣传资料等多种形式，认真抓好《中华人民共和国政府信息公开条例》省行政顺序规定》和《省实施〈中华人民共和国政府信息公开条例〉方法》宣传贯彻工作。全年召开全县政务公开工作会议1次、业务培训会1次，发放各种宣传资料4万余份，受训人数5.3万人次；举办2期《省行政顺序规定》专题培训班，涉及18个乡镇和54家县直行政执法单位，培训专业人员326人次。三是强化检查，保证工作落实到位。健全监督制度，将政务公开工作纳入目标管理内容，每半年对乡镇、部门的政务公开情况进行一次检查通报。建立群众评议制度，通过聘请评议监督员、设置意见箱、发放评议表和开通热线电话（如纪委12342工商12315等，主动接受社会监督，促进了政务公开工作依法、有序、规范开展。四是强化编制，保证信息公开到位。认真抓好政府信息公开目录和指南的规范编制工作，不时对现行有效文件等政府信息进行清理、分类和登记，制定了县贯彻实施〈中华人民共和国政府信息公开条例〉宣传工作方案》出台了县政务公开工作考核细则》建立健全了政府信息登记备案、政府信息主动公开、政府信息公开责任追究等8项制度。县档案馆和县图书馆设立了政府信息公开查阅场所，县档案馆现已汇集了40个行政机关主动公开的政府信息，县图书馆公共查阅点已基本建设完毕，即将投入使用。目前，全县18个乡镇和63个县直部门都已全面完成政府信息公开目录、指南的编制和公开内容的清理工作，并都在各自的网页上公开了目录、指南，建立了依申请公开系统，或更新了政府信息。

二）抓好行政审批工作。及时成立了行政审批制度改革工作领导小组。县取消行政许可项目27项，保存246项。主要抓了三个方面的工作：一是下大力气简化行政审批顺序。审查方式上，简化内部顺序比较复杂的行政审批事项的审批环节，并在许诺的行政审批时间内，将审批结果反馈到申报单位，对涉及多个部门的审批事项，建立联合办公制度。料理方式上，扩大政务公开范围，积极主动发明有利条件，减少办事顺序，方便基层群众。二是下大力气规范审批管理方法。把取消和调整的行政审批事项落实到位。对改革中取消的审批事项，研究新的管理方法，防止变项审批和权力上收。对保管行政审批事项的运作进行规范，减少了行政审批的随意性。对保留下来的审批事项要求各单位制定管理制度，审批的内容要具体，审批的条件要可操作，审批的时限要确定，并对外公布，减少审批人的自由酌情权。充分利用行政审批改革的效果，变机关内部分散料理为集中办理，明确了工作人员自由裁量权。三是下大力气建立监管长效机制。对保留下来的行政审批事项加强日常监管，制定管理监管制度，把具体责任落实到承办审批事项的每一名工作人员，对审批工作中出现的问题，依据审批工作责任制追究当事人和主管领导的责任。

三）抓好自由裁量权规范工作。狠抓《省规范行政裁量权办法》培训工作。去年5月26日。印制相关学习资料1800份。责任单位在集中培训结束后，用不低于两天的时间，按单位组织全员进行深入学习。学习培训的基础上，认真组织制定规范行政处罚裁量权基准工作。依照上级要求，县依法应该制定行政处罚裁量权基准的行政机关或组织共39个，因机构改革暂时不能制定的有5个，因上级对应机关没有制定的有5个。当前我县实际需要制定的单位有29个，已经完成的有24个，其中：已经制定完成并发文、上传网络公开的有3个，已经行文的有7个。

四）政务服务中心建设和管理情况。依照“单位围着窗口转。突出抓好三个方面的工作。一抓窗口建设。添置电脑、电子触摸屏、上网隔离卡等办公设备，建立行政审批和非税收入电子系统，开设网上留言栏，推行网上审批料理业务，做到受理、审批、收费、查询和公开等工作网络化、信息化。现公安窗口已推行网上申办居民身份证料理业务，实现了远程料理和办理，极大方便了外务工的广大群众。二抓规范管理。建立健全政务服务中心一系列规章管理制度，不时强化规范管理和考勤考核工作。整合内部职能，逐步推进窗口单位成建制入驻政务服务中心，做到一个窗口对外、一站式审批、一票制收费、限时办结”如非税局非税收入征管和非税票据管理、交管所运输“四证”料理及公安局户政股二代身份证操持、户籍迁移、护照料理等从单位整体移至政务服务中心操持。三抓业务培训。坚持一个季度开展一次业务培训，要求做到人人必学，人人学会。同时，每年组织一次以上业务知识考试，要求人人过关，凡不过关者只允许补考一次，补考不合格者一律退回原单位。目前，全县已有43个单位及其项目纳入县政务服务中心管理，有14项乡镇级行政审批和服务事项纳入乡镇政务服务中心集中操持；县政务服务中心常驻窗口工作人员达33人。全县18个乡镇政务服务中心自2008年运行以来共受理办件26.54万件，办结26.54万件，按时办结率100%接待群众咨询5.76万人次；完成各种补贴、救济、低保等资金发放共计5342.8万元。

五）抓好电子政务建设。一是县政府门户网站开辟了政府信息公开专栏。认真绘制职权流程图，积极构建全县统一的网上政务服务和电子监察系统。三是成立了机关效能建设领导机构，并在县政府门户网站上开设了机关行政效能投诉”专栏，接受群众监督，受理依申请公开政府信息和群众来信，并按顺序给予答复。四是先后投入110多万元对县政府门户网站进行改版，启动党政系统电子政务内网建设，提升网络管理、更新和维护能力。县政府门户网站现已开设栏目45个，如“县长信箱”机关行政效能投诉”便民服务”等。全年共向州政府门户网站提供信息246条，县政府门户网站信息418条；县长信箱”行政效能投诉”热线共收到群众留言52条、投诉件6件，答复率、办结率均达100％。

二、主动公开政府信息情况

一）公开的主要内容

截至去年年底，全县各行政机关对政府信息进行梳理和统计。本年度累计主动公开政府信息5794条。

1管理规范和发展计划

如《县人民政府办公室关于印发〈县企业统计工作规范化管理方法〉通知一是公开了各类规范性文件。

如《县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）县产业发展与布局规划纲要》等。三是公开了县城总体规划、各乡镇规划以及土地利用总体规划等方面的信息，县人民政府关于严禁非法买卖转让出租农村集体土地的通告》县人民政府办公室关于继续深入开展“平安生产年”活动的通知》土地登记方法》农药登记规定》机动车登记规定》公共机构节能条例》民用建筑节能条例》司法鉴定顺序通则》等。二是公开了经济社会发展规划、计划及其进展和完成情况等方面的信息。如《县县城总体规划》等。

2与公众密切相关的重大事项

如《县人民政府办公室关于切实加强今冬明春消防工作的通知》县人民政府办公室关于做好雪灾和降温应对准备工作的通知》县人民政府办公室关于加强植物检疫严防疫情传达的紧急通知》县人民政府办公室关于印发〈县自然灾害救助应急预案〉通知》县人民政府办公室关于印发〈县烟花爆竹突发事件应急预案县自然灾害救助应急预案〉通知》县人民政府办公室关于印发〈县非煤矿山重特大事故应急救援预案〉通知》和治安、道路交通、消防、警示信息以及有效的预防措施，公开了影响公众人身和财产安全的疫情、灾情或者突发事件的预报、发生及其处置情况等方面的信息。食品药品平安预警信息、行政处罚结果、医疗器械不良事件的监测等信息。

公开了县人民政府办公室关于转发县卫生局〈县重大妇幼公共卫生项目实施方案〉通知》以及医疗事故鉴定情况、医疗机构行政处罚情况、医疗事故争议处置、医疗收费规范等信息。公共卫生方面。

如《县人民政府办公室关于印发〈县优抚对象医疗保证实施细则〉通知》县人民政府办公室关于印发〈县城乡医疗救助实施方法〉通知》县城镇居民基本医疗平安参保缴费暂行规定》县城镇居民基本医疗平安首诊医疗机构和就医及费用结算管理暂行规定》军人抚恤优待条例》退伍义务兵安排条例低保标准调整》等。公开了扶贫、优抚方面的信息。

如《县人民政府关于县第二小学及统征用地等项目建设征地的通告》以及招生考试、教育收费、高校毕业生就业等信息。公开了教育方面的信息。

公开了土地征用和房屋拆迁的批准文件、弥补规范、安排方案等方面信息。

主要包括企业基本情况，公开了其它与社会公众及企业密切相关的信息方面。国有企业财务管理，国有资产产权登记，质量技监许可项目、顺序、结果，质量技监抽查结果等。

3公共资金使用和监督

公开了重大乡村基础建设项目的公开招标、中标情况及工程进度情况方面的信息。

如《县卫生监督所卫生监督执法服装推销中标公告》县四大家机关大院数字视频监控系统推销公告》县人民政府第六次人口普查领导小组办公室所需物质推销中标公告》县城市管理行政执法局执法服装推销公告》等。公开了政府集中推销项目目录、推销结果及其监督情况方面的信息。

如《县2009年预算执行情况和去年预算草案的演讲》公开了政府财政预算、决算和实际支出以及审计情况方面的信息。

4政府机构和人事

包括政府机关管理职能、内设机构和直属单位、负责人简历、人事任免以及公务员招考和录用以及选任干部的条件、顺序、结果等信息。公开了政府机关的管理职能及其调整、变化情况方面的信息。

二）公开形式

1互联网

可向各行政机关提出政府信息公开申请，通过“中国”门户网站的政府信息公开”子栏目可查阅县级机关、乡镇政府主动公开的政府信息；通过“依申请公开”栏目。并查阅政府信息公开申请处置的状态，去年通过各政府机关政府信息公开专栏查阅政府信息的达30万人次，网上咨询310人次，电话咨询人数580人次。

2政府公报

公布政府规范性文件23件。全年编制《县人民政府公报》4期。

3新闻会

全年召开新闻会2次。

4县电视台

全年编发政务信息1460条。

5．公共查阅点

纸质目录1000余条、纸质全文1000余件；电子目录29条、电子全文29件。去年县档案馆共接待公众查阅政府公开信息4000余人次。县档案馆已汇集了40个行政机关主动公开的政府信息。

三、依申请公开政府信息情况

由于我县不断加大了政府信息公开工作力度，近年来。扩大了公开的范围，拓宽了公开的渠道，申请人需要的相关信息均能从县政府网站、部门网站了解到加之此项工作是项全新的领域，广大群众尚未解脱保守的索取信息习惯，因此去年未受理过依申请公开事项。

四、政府信息公开收费及减免情况

此情况去年没有呈现。

五、因政府信息公开申请行政复议、提请行政诉讼情况

全年没有出现一起因政府信息公开申请行政复议或提请行政诉讼的事项。

六、主要问题和改进措施

全县政府信息公开工作虽取得了一定成果，去年。但行政机关主动公开政府信息内容与公众的需求还存在一些差距，公开形式便民性需要进一步提高。结合工作中存在问题和不足，考虑从以下三个方面进一步改进：

一）继续重点推进与社会发展和人民群众生活密切相关的政务公开。并探索相应的工作机制。进一步督促各公共企事业单位抓好政务公开工作，建立健全公示、听证、投诉、处置以及社会评议、责任追究等制度。全面清理行政职权，认真编制行政职权目录和行政职权流程图，并在网上。认真编制《县人民政府公报》及时公布县政府及部门规范性文件。进一步规范完善政务服务中心运行制度和管理机制，建立健全村级代办制度和体系，开展村级示范点建设，促进政务公开向村级延伸。继续抓好镇、麻栗场镇等州、县政务公开示范点建设，建立健全示范点考核评估机制，设立奖惩方法。以县政府网站为中心，乡镇、部门政务公开子网为结点，建立信息、文件查询、投诉受理等多种服务为一体的政务公开网络体系，以政务公开带动办事公开，以办事公开带动便民服务，进一步推动政务公开与网上办事和电子政务工作相结合。

二）进一步加强对《条例》宣传力度。各乡镇和部门举行政务公开知识问答考试，开展政务公开宣传周活动，汇编惠民政策并向群众发放。县政府门户网站上增加信息报送、线咨询、群众问答、建议栏等特色版块，加强与网民群众的互动，及时了解群众的呼声。对于干部群众关心的敏感问题，利用公告公示、社会听证、网上等多种形式进行公开。建立完善新闻会制度，对群众反映多的敏感问题和重大事项，通过召开新闻会的方式进行公开答复。