农村宅基地确权法精选(九篇)

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第1篇：农村宅基地确权法范文

关键字：RTK 技术；宅基地登记发证；测量；应用

中图分类号： P22 文献标识码： A 文章编号：

1. GPS-RTK 技术介绍

GPS是由美国陆海空三军联合研制的卫星导航系统，是以卫星为基础的无线电导航定位系统，具有全能性、全球性、全天候、连续性和实时性的导航、定位和定时功能，可以为各种需求的用户提供全天候、连续、实时、高精度的三维坐标、速度和时间信息。

RTK 定位技术是基于载波相位观测值的实时动态定位技术，它能够实时地提供测站点在指定坐标系中的三维定位结果。在RTK 作业模式下，基准站通过数据链将其观测值和测站坐标信息一起传送给流动站。流动站不仅通过数据链接收来自基准站的数据，还要采集GPS观测数据，并在系统内组成差分观测值进行实时处理，同时给出厘米级定位结果。

RTK的测量距离一般不超过10km。各等级测量要求可按4.1的测量计算某个测区的最长流动站距离。但在中小比例尺测图时，在等高距大于2米时，可将测距放宽至不大于15km。当等高距小于2米时，应不大于10公里。由于基准站电台天线发射UHF波段差分信号电波，天线的高度对RTK测量距离影响很大，天线高与作用距离服从于下列公式：

传输距离（公里）=4.24×（+）

2. RTK 技术在宅基地所有权登记发证中的应用

宅基地所有权测量主要应用GPS-RTK 的两大功能：静态功能和动态功能。静态功能是通过布设GPS 控制网，为测量工作做好前期的准备；动态功能主要是实地采集界址点及相关点的准确坐标，为内业成图及数据库建库工作提供充足的数据资料。集体土地所有权发证是以2011年全国土地利用变更调查数据库为基础，是国土资源数字化管理的进一步细化成果，由于集体土地在测量实施中都会存在工作量大，时间紧的问题，采用GPS-RTK 技术成为必然趋势。根据辖区实际地物地貌情况，我们在组织实施中按照《农村集体土地确权登记发证技术规程》进行GPS 控制网布设及细部测量。

2.1 布设GPS 控制网中的应用

控制网点的精度和密度，主要是为满足土地权属范围的特征点，即界址点服务。根据国家颁布的《农村集体土地确权登记发证技术规程》要求，地籍平面控制网可布设为二、三、四等三角网、三边网及边角网，一、二级小三角网，锁入一、二级导线网及相应等级的GPS 网，并且各等级地籍宇面控制网点，根据城镇规模均可作为首级控制。四等网中最弱相邻点的相对点位中误差及四等以下网最弱点的点位中误差不得超过5cm。利用GPS 技术进行地籍控制，没有常规三角网（锁）布设时要求近似等边及精度估算偏低时应加测对角线或增设起始边等繁锁要求，只要使用的GPS 仪器精度与等级控制精度匹配，控制点位的选取符合GPS 点位选取要求，那么所布设的GPS 网精度就完全能够满足地籍规程要求。

在GPS 观测中，基线观测向量是不受通视条件限制的，由此为GPS 网的优化设计提供了切实可行的条件。粗差、系统误差等模型误差是GPS网的主要误差源，而精度和可靠性是衡量GPS 网的坐标参数估值受观测偶然误差影响与辩识、抵制GPS 网模型误差影响能力的二个重要指标。所以，在GPS 网优化设计时，应考虑到规程要求精度、控制网的可靠性准则、预支成本费用等条件，可采用机助模拟法对GPS 网的图形结构、观测量的增减进行优化设计。优化设计后的GPS 测绘，更能显示出GPS 卫星定位技术的高精度与高效益，并在后续测量中发挥重大作用。

2.2 GPS-RTK 在集体土地所有权登记发证细部测量中的组织实施

2.2.1 基准站的选定和建立

在实践工作当中，想要顺利的进行RTK测量的关键点是安置基准站，所以笔者进过分析认为在选择站址的时候，应当注意以下三点情况：

首先，针对无线电以及高压电等地区，因为这些地方受到的干扰比较强烈，所以在选择上需要尽量的给予避免；其次，针对基准站站址以及数据链电台发射天线，在建设的时候需要有一定的高度；最后，为了能够有效的避免数据出现丢失现象，以及受到多路径效应的负面影响，所以就应当有力的保证GPS周围没有信号衍射物。

2.2.2 外业施测

由于测量任务涉及范围大，根据时间要求，我区测量任务由四个作业组同时进行，为节省人力物力，我们将全区分为两大测区，每一测区选一基准站架设仪器，两个流动站同时连接该基准站进行界址点测量。作业人员在存取界址点数据时应尽量稳住对中杆，同时画出草图，便于内业数据整理.具体测量方法如右图。在外业测量时，有很多干扰因素是我们无法在现场发现的，所以应间隔一段时间，对流动站在就近控制点上进行一次检查，这样可以及时发现外业采集的数据有没有问题，如果出现问题，可在现场提出数据，查找错误原因。

2.3 GPS-RTK 技术在应用中的缺点及应对措施

2．3．1 受大气电离层影响

距离地面一百公里以上的打起非常的稀薄，当收到太阳或者宇宙线的辐射之后，气体分子将会产生电离，从而形成电离层。打起电离层能够导致电磁波出现折射或者反射以及吸收等情况，这样对于微波通信将会产生极大的负面影响。通常情况中，如果气温较高，那么电离层相对比较活跃，RTK精度就显得比较低，因此在实践工作当中我们应当避免在高温环境中进行测量。

2．3．2 环境干扰

微波的自身特性导致其易受相关环境干扰，如磁场，同频噪音等，因此在利用RTK 技术施测时，应避免在高压线、无线电台、电视信号发射塔、移动通信基站、大型金属建筑物，强能量噪声源等附近，同时也要保证施测点位周围垂直角15 度以上天空无障碍物。

2．3．3 卫星状况限制

地平线以上任何地方任何时间都能接收到4颗GPS卫星发送出的信号，但接受卫星信号少的地方不适宜采用GPS技术。GPS技术在应用中的缺点是在高山峡谷深处、密集森林区及城市高楼密布区等，所以GPS使用时要注意地势。在信号接受不好的地方不建议使用GPS 技术测量。

【总结】：总而言之，GPRS-RTK在实践运用过程当中，其具有非常高的测量精确度，在测量技术中可称之为是一项革命性的创新，能够为项目提供更加快捷以及准确的测量方法，其在国土资源数字化管理工作中有着极其重要的作用，我们在今后的工作当中需要进一步的加以全面重视。

参考文献：

[1] 刘晓. 奏响农村集体土地发证“四部曲”――平南县农村集体土地所有权登记发证工作经验[J]. 南方国土资源. 2010(01).

[2] 杨建锟. 搞好预算以点带面巧解纠纷――凤山县农村集体土地登记发证工作的经验[J]. 南方国土资源. 2007(06).

[3] 农丰收,韦玲,肖洁萍,谢丹. 从5%到95%的突变――玉林市国土资源局农村集体土地登记发证工作略记[J]. 南方国土资源. 2008(05).

[4] 杨代雄. 农村集体土地所有权的程序建构及其限度――关于农村土地物权流转制度的前提性思考[J]. 法学论坛. 2010(01).

第2篇：农村宅基地确权法范文

【关键词】宅基地使用权；宅基地隐形市场；物权法

我国约有4亿亩农村宅基地，宅基地使用权流转问题关系着亿万农民的切身利益与社会安定。宅基地使用权流转问题一直是理论界和实务界激烈讨论的问题。《物权法》虽用了专门一章对“宅基地使用权”做出规定，但并未对已有的法律和规定做出实质性的突破，也没有对宅基地使用权流转这一热点问题做出明确规定，仅仅规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而原有的法律和规定已不能适应我国城市化和市场化进程。进行农村宅基地使用权流转的法律规制势在必行。

一、批判中继承――放宽农村宅基地使用权的流转

在理论和实务界，宅基地使用权的流转问题一直有很大争议，代表性的主要有自由流转说和限制流转说。自由流转说认为农村集体所有的土地与国有土地都是我国土地的组成部分，既然国有土地使用权可以自由流转，则限制农村集体土地使用权的流转是对农村集体土地使用权法律地位的歧视，是不公平的。宅基地使用权作为农村集体土地使用权的重要组成部分，理应与国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组织之外的主体流转。限制流转说则认为宅基地使用权具有生活保障功能，是由农民从农村集体经济组织无偿取得，农民基于各种原因迁出本集体经济组织，就不再是其成员，也就不能再享有这种具有生活保障功能的宅基地使用权，应归还其所在的集体经济组织，其原宅基地上的房屋不能转让给该组织以外的人员，可以在集体经济组织内部转让。

以上两种学说的分歧在于允许宅基地使用权流转的程度不同，都有合理的一面，也都有不足之处。对于自由流转说，宅基地使用权的自由流转“便于发挥农村闲置房屋价值，便于实现法律关系的稳定，便于顺应城乡一体趋势”。笔者认为，宅基地使用权的流转还应受到一定限制，因为我国宅基地使用权具有生活保障功能，这一功能在短时间内还无法完全抛弃。对于限制流转说，笔者认为此学说近乎绝对禁止宅基地使用权流转，是不可取的。这会造成宅基地地下交易的泛滥，日后给交易双方留下隐患，影响社会的稳定。“禁止城镇居民在农村购置宅基地，就是不许城镇居民到农村居住，这是行不通的。”所以对于宅基地使用权的流转对象不应当做出太多限制。目前，完全放开或过多地限制宅基地使用权的流转都不可取，应该放宽宅基地使用权流转，有条件地允许宅基地使用权自由流转，适度扩大农民住宅的受让群体，允许其他经济组织成员以及符合条件的城镇居民通过购买民房取得房屋的所有权和宅基地使用权。理由如下：一是放宽宅基地使用权流转符合物权法“物尽其用”的基本价值取向，提高土地利用效率，满足市场经济发展的要求，有效地防止“空心村”等浪费宅基地现象。二是放宽宅基地使用权流转有利于城乡一体化建设，加快我国城市化进程。三是放宽宅基地使用权流转有助于拓宽农民的融资渠道，加快农村产业结构调整，提高农民收入水平。

二、农村宅基地使用权流转的立法现状及缺陷

我国农村宅基地使用权流转方面的立法是立法缺位领域，2007年施行的《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”物权法虽然把“宅基地使用权”这一权利置于很高的地位，但并没有对宅基地使用权流转这一热点问题作出可行的规定，仅仅规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从以上法律可以看出我国立法对农村宅基地使用权流转采取严格限制的态度，这些立法曝露出很多缺陷，具体如下：

（一）农村房屋交易纠纷频繁发生

目前我国立法严格限制宅基地使用权的流转，并没有禁止农房交易，有相当数量的农村房屋交易都会涉及到房屋产权和土地使用权交易的不同法律评价，最高人民法院对这种现象一直也没有出台司法解释，这种情况下各级法院在审理这一类案件的时侯没有统一可行性的指导性文件，类似案件在不同的法院甚至同一法院的不同法官进行审理时结果却有很大的差异，严重影响了司法的统一性，我国目前对宅基地使用权的流转相关的立法和司法实践致使农房交易主体对其行为缺乏预见性，农村房屋交易纠纷频频发生。

（二）农村出现大量“空心村”

随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，大量农民进城购房和居住，成为城市居民，他们遗留在农村的宅基地，由于受法律的限制，不能转让给本集体组织以外的成员，村集体组织又无权收回或处置，因为这些闲置不用的宅基地都是根据法律规定无偿取得的。这样年复一年，致使不用的宅基地越来越多，导致了很多农房没人居住，出现“空心村”现象。随着城市化进程的加快，越来越多的农民进入城市，“空心村”现象越来越多，宅基地闲置问题更加突出。

（三）宅基地地下交易盛行

目前的立法严格限制宅基地使用权流转，但是在现实生活中存在着非常巨大流转需求，使得农房暗中交易频频发生，宅基地地下交易盛行，愈演愈烈。发生纠纷后权益很难得到保护。这种地下交易一方面会导致房地产市场秩序混乱，不利于社会的稳定；另一方面地下交易将完全违背立法目的，严格限制宅基地使用权的流转的立法目的之一就是保障农民生活、防止农村土地流失，但是宅基地地下交易使得本属于集体所有的土地收益流入违法交易者手中。

（四）城乡统筹协调发展难以实现

现行法律严格限制农村宅基地使用权的流转，实质上是对农村集体土地的歧视。同样是房产，与城镇居民相对应的是商品房和建设用地，而与农民相对应的是宅基地和民房，根据现行法律规定商品房和建设用地使用权能够通过市场自由交易，而民房和宅基地使用权却不能够在市场交易，只能在村集体内部流转，不允许城镇居民或本集体经济组织之外的人员购买本村的民房，这就明显地体现出城乡之间的差距和城乡分割，不利于实现城乡统筹协调发展。

三、完善农村宅基地使用权流转的立法建议

我国的宅基地使用权法律制度为发挥居住保障功能为目的而建立，这种以宅基地保障功能为基础的制度曾经起到过非常重要的作用，但是随着社会的发展，现行的以居住保障为基础的宅基地使用法律制度已经不符合时代的要求。为了充分发挥农村宅基地应有的价值，必须进一步完善农村宅基地使用权法律制度，为此笔者提出如下建议：

1．完善宅基地使用权登记制度。确权是宅基地使用权流转的前提，农村宅基地确权方面还有很多问题有待解决。这些问题出现的最终原因就是农村宅基地使用权的登记制度不够完善，最新实施的《物权法》对此也缺少可行性的规定。笔者认为，应当建立并完善宅基地使用权登记制度。对闲置或浪费宅基地等行为加以规制，对一户多宅、宅基地面积超标等做出明确的规定。这样可以有效地解决宅基地闲置或浪费问题。

2．建立合理的宅基地使用权流转收益分配机制。政府、集体土地所有权人、宅基地使用权人是宅基地使用权流转收益分配的主体。平衡好三者的利益，才能使宅基地使用权流转沿着科学的轨道发展。笔者认为宅基地使用权流转中收益的初次分配是基于产权，由此而获得的收益应归集体土地所有权人；由政府因投资各类公共基础设施等产生的土地增值应当归政府所有，政府可以以土地交易税等税收形式来收取；收益再次分配应归宅基地使用权人，用于对地上房屋投资的补偿。

3．放宽对宅基地使用权流转的限制。房屋所有权属于农民的私有财产权，从理论上是可以自由处分的；同样城镇居民也可以自由购买农民所有的房屋。但就我国的目前实际而言，农村经济发展不平衡、社会保障不完善，宅基地使用权流转如果完全放开将会产生很大的社会风险。应该放宽并逐步放开对宅基地使用权流转的限制，并逐步取消宅基地使用权这种社会保障功能，使农村宅基地使用权真正成为一项独立的物权并能够自由流转。不允许农民对其宅基地使用权进行流转，使得宅基地成了“死产”，违背了市场经济自由、开放的基本原则，既严重限制了农民的投融资途径，又严重阻碍了农村经济的发展。因此，必须对农民开放其宅基地商业化利用途径和规则。

4．确立宅基地收回与补偿制度。法律应明确规定以下情况可以将宅基地收回并给予补偿：首先因集体成员资格的丧失，农村房屋所有权人因出嫁、死亡、迁出等原因离开本集体经济组织，此时农村集体可以收回其所有的房屋及相应的宅基地使用权，并对其所有的房屋给予适当补偿；其次，因公共利益需要征收，可以收回所有权人的房屋及相应的宅基地使用权并对房屋所有权人给予补偿，其补偿标准可以参照城市房屋拆迁安置标准。这种有效的农村宅基地使用权收回与补偿制度可以提高土地的利用效率，并为农村宅基地流转打下良好的基础。

参考文献

[1]梁慧星．中国物权法草案建议稿[M]．北京：社会科学文献出版社，2000：48

[2]孟勤国等．中国农村土地流转问题研究[M]．北京：法律出版社，2009：128

[3]朱金东．新农村建设视野下宅基地使用权流转的困境与出路――由画家村案引发的思考[J]．北京工业大学学报（社会科学版）．2009（1）

第3篇：农村宅基地确权法范文

包括宅基地在内的农村土地管理制度，由于受当初立法时我国经济发展水平和农村经济社会发展背景的影响，《土地管理法》第四十三条、第五十九条和第六十二条等有关农村土地管理的规定已经难以适应和满足现今农村经济社会发展的需求，在农村宅基地及农民住房管理制度、政策、程序、审批、管理规范等诸多方面都需要调整修改补充，尤其在农民住房、宅基地的法定内涵上加以一一界定。

一是准确界定宅基地物权和用益物权的内涵。在宅基地完整物权和用益物权上，尽快修改和完善有关宅基地相应的法律法规，清理有关宅基地的政策规定，与《物权法》将农民宅基地定为“物权”的法律相一致；突破法律对宅基地完整物权的限制，宅基地在集体土地所有权性质不变的情况下，将宅基地所有权、使用权、发展权“三权”相剥离，使宅基地真正体现出应有的完整物权性质。

二是准确界定宅基地“一户一宅”和住房建设的法定内涵。“一户一宅”是宅基地审批、分配、使用和管理的重要内容和前置条件，根据农村“一户”居民的要求，严格宅基地申请人的资格和条件，设定一户中的户籍人口数，一户家庭现有人均住宅面积和宅基地面积，不符合资格和条件的不得因分户而申请宅基地。宅基地申请制度与计划生育政策衔接起来，对符合条件但为超计划生育的，在申请宅基地应缴纳一定数额的宅基地使用费。从法律上赋予农民住房财产权的完整产权，尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让只限于本村的半商品化状态，真正赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整法律意义上的财产权，赋予农民占有、使用、收益、转让、抵押的完整权利。

三是适时修改《物权法》赋予农民对宅基地的收益权和转让权，允许宅基地进入市场自由流转。加快宅基地、农民住房管理和流转的单独专门立法，进行法律的专门界定，从法律层面赋予和保障农民对宅基地的完整物权，对农民住房的完整产权，使农民住房与宅基地上的农民住房名正言顺地成为农民的合法财产。

四是通过立法来规范宅基地及其住房流转的条件、范围、方式、期限、收益分配、退出以及流转后土地产权关系调整等事宜。按照《物权法》第一百五十五条规定，制订和明确宅基地登记确权转让发证的实施细则和实施条例，规范和完善宅基地的产权关系，解决宅基地抵押贷款流转方面及宅基地用益物权属性不明的问题。

五是突破和修改《担保法》《土地管理法》等法规关于农村宅基地使用权不能抵押的限制。允许宅基地使用权上设立抵押权，赋予宅基地地上房屋抵押权及宅基地使用权连带抵押的权利，允许农民通过宅基地使用权抵押等流转的方式获得其物权带来的合法权益。同时，发放统一的，并同城市国有土地上房屋一样的、有法律效力的农村宅基地使用权证和宅基地房屋产权证。

二、从产权确权来看，加快农民住房、宅基地确权赋能、产权重构

加快确权赋能，还原农村产权真实价值，把产权权能赋予农村产权，真正赋予农民宅基地完整使用权与农民房屋财产权权能。明确规范农民对宅基地拥有排他的使用权、收益权、转让权、处置权、抵押权、担保权、传承权，有原则、有条件、有范围地放开农户流转。打破宅基地使用权、农民房屋所有权的村社边界限制，改变宅基地、农民房屋的有限产权，逐步实现农民对宅基地的完整用益物权。

一是在宅基地占有权利方面，可根据宅基地使用权获得途径方法以及时间的不同，实行差别化、多样化的赋权。其一，对于历史上形成的、基于集体经济组织成员权而依法免费申请所获得的宅基地原始使用权，应依据有关政策规定，赋予其较为充分、较为完整的权能，可赋予其70年的宅基地使用权排他性控制和支配的权利。其二，对通过各种流转方式二、三手获得的宅基地继受使用权，应根据政策规定和流转次数给予其相对有限的权能，即赋予其宅基地地上房屋所有权期限内的排他性控制和支配的权利，其期限不得超过宅基地使用权最先原始获得的剩余使用期。

二是在宅基地使用权能方面，主要分两种情况：其一，对基于集体经济组织成员免费申请的宅基地最先原始使用权，按照省、市、县、规划建设容积率规定，并已相应取得城镇规划部门颁发的规划许可证和建设部门的建设开工许要证的条件下，可维护、改造、翻新宅基地上的现有旧房屋，也可旧房拆除利用原始的宅基地，重新建设住房。其二，对符合国家规定，通过二、三手流转方式所获得的宅基地继受使用权，不论其地上房屋新旧，不得像首次原始获得宅基地一样，拆迁房屋，重新利用宅基地建设房屋，但可以继续使用和维护宅基地上的现有旧房，规划、建设部门和镇（村）有关部门要严格把关。

三是在收益权方面，要确保农民住房、宅基地使用权的合法收益，既赋予农民对宅基地的收益权，又赋予农民对宅基地的转让权，在赋予农民合法获得宅基地及其住房收益权后，可以开征宅基地及其住房相应税收。主要掌握两种情况：其一，对基于农村集体经济组织成员而通过免费申请所获得的首次原始宅基地使用权，并通过农民自愿有偿流转宅基地使用权而获取收益，改革的重点在于包括宅基地在内的集体土地同城市国有土地一样，同权、同价、同市场、同等入市，按市场价值给予宅基地、农民住房财产权完整的补偿。其二，对通过流转方式二、三手所获得的宅基地继受使用权，则不能产生任何收益。

四是在处分权能方面，确保农民处分宅基地使用权和住房的权利。一般掌握两种情况：其一，对基于农村集体经济组织成员权免费申请所获得的宅基地首次原始使用权，根据宅基地无偿取得、有偿退出的有关规定，采取自愿原则，农民个人有偿退回集体经济组织，而随宅基地使用权一并退回的地上房屋，依据当地同区域房屋市场价值给予补偿，宅基地院落的配套设施则给予适当的补偿。其二，对通过转让、流转方式所获得的宅基地继受使用权，允许随地上住房财产权一并抵押、担保、转让，但宅基地不得单独抵押、担保、转让。

三、从运行平台来看，设计建设统一规范的交易市场，使农民住房、宅基地资产有一个合法实现财产价值的平台和渠道

赋予农民的宅基地、住房财产权，必须搭建农村产权交易平台，通过公开、透明、规范的市场交易，发现和确立价格、提高农村资源配置效率，实现农村产权资源要素高效、阳光、合理、顺畅转让流转。

一是建立农村产权流转交易市场不仅是健全我国现代产权制度的重要举措。而且通过交易平台，可以有效实现赋予包括农民住房、宅基地在内的农民更多财产权利的需要；还可以通过产权交易平台，使农村农民手中的宅基地、住房资本在交易市场流转中自我实现、自我增值，并通过相关的市场制度，为农村产权流转交易提供有力保障。同时，农村集体资产进入市场公开交易，其交易平台本身所具有的公开、公正等特点，有效防止村干部寻租行为，最大限度地保障农民的合法权益。

二是全面推进做好包括宅基地、农民住房在内的各类农民产权的确权登记颁证工作，为农村产权流转交易打下坚实的权证凭证基础。按照农村不同的产权类别，加快推进、统筹规划落实各类农村产权的确权登记颁证工作，做到心中有数、统一规范、权利清晰、登记入册、颁证到户，为建立统一的农村产权交易市场奠定扎实的权证基础。

三是明确、规范政府与市场在农村产权交易市场的各自作用和职责，政府和市场都有不同的职责和作用。从政府来说，主要包括政策法律制度规章制订和咨询、产权确权审查登记、变更登记、他项登记、抵押登记，以及纠纷处理和产权仲裁等。从市场机制来说，主要包括资产评估、交易信息、交易、价格发现、金融保险服务、组织产权交易、买卖双方对接、谈判、签约、交付、执行围绕产权交易各个环节等。

随着交易市场的不断成熟，一些诸如政策法律咨询、资产评估、产权抵押质押等部分准公共服务项目，则由社会中介机构承担。而培育市场化中介服务体系作为农村产权流转交易市场建设的关键环节，又是政府公益平台之外不可或缺的服务内容，应予以重点关注培育和推进。

四、从评估体系来看，加快农村土地、房屋评估机构和体系建设

近年来，我国先后启动并完成了农用地分等评价、全国农用土地区分地价等基础性工作，但由于未能从农村土地资源资产化的角度来进行评价，而难以适应农村宅基地农民住房等农村土地房屋权能的抵押、担保、转让的要求。

一是农村宅基地等土地权能的抵押，必须在规范和完善原有的农村土地价值评价体系、评价方法、评价制度的基础上，从农村土地分层资源资产化的角度，建立一系列农村土地分层价值评估制度体系和建立全国一体化的农村土地价值监测评价体系，以满足农村土地抵押、担保、转让的新要求。从政府方面考虑，尽快建立农业产权评估的行业标准及实施细则，加强农业评估机构和人员的建设，采取优惠政策，吸收、鼓励城市评估机构和人员到农村从事农村住房、宅基地评估业务。同时，引导评估机构提升服务质量，降低评估费用，简化评估手续，降低农民住房、宅基地产权交易的成本。

二是引进担保公司，为农民住房和宅基地抵押融资主体在其抵押物不足时提供有效担保。通过引入担保公司的方式，借助担保手段和现代的担保方法、程序，向宅基地业主们放贷。具体方法，由拥有宅基地权能的农民想要获得银行贷款，由担保公司出面担保，农民则将宅基地抵押给担保公司，即宅基地使用权及其房屋不用抵押给银行，而是抵押给担保公司，一旦贷款还不上，由银行找担保公司，分担和减少风险。

三是规范担保公司的形式和内容。引入担保公司可采取三种形式：第一种，以乡（镇）、村为单位，成立担保公司，在现行法律框架内，对村集体所有的集体土地进行集中分类评估，由金融机构和乡（镇）、村评出每个农户的信用等级和信用度，采取村或村民小组为单位进行联保的方式，操作农地、农房和宅基地使用权抵押贷款；第二种，政府主导，各级财政注资，成立县级政策性担保公司，为农户宅基地抵押贷款提供全程全额担保，省财政对贷款全程全额贴息，并负责风险兜底，实现财政资金与信贷资金的有机结合，体现农民、政府、银行的多方共赢；第三种，选择社会上有担保资质、担保信用度高的机构，操作农地、宅基地使用权及房屋的抵押贷款。对到期还不上贷款的村民，可依据《土地管理法》第十四条“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准”的规定，由村级集体经济组织收回和调整村民的承包地，使银行信贷风险到最低。

五、从保障机制来看，加快建设和完善各种社保体系建设

一是审慎对待和预估农民住房、宅基地使用权抵押、担保、转让可能出现的问题和风险。加强农民住房和宅基地抵押、担保、转让的科学论证和政策法规规范，既要积极改革创新宅基地抵押、担保、转让的法律政策，又要审慎预防可能出现的风险问题；既要不断完善农民住房和宅基地抵押、担保、转让的方法规程，又要加强和健全宅基地抵押、担保、转让的规范和规划；既要做到农民住房和宅基地抵押、担保、转让的政策先行，又要制订和完善与之相关的一系列配套政策措施实施细则。

二是在充分考虑社会风险、农民家庭风险、农民个人风险的基础上，不断强化风险控制措施，正确论证政策规范和土地利用规划，并在具有相对充分的把握以后，适时慎重出台有关农民住房、宅基地抵押、担保、转让、交易的政策。同时，高度关注创新改革农民住房、宅基地抵押贷款可能产生的金融风险，通过完善监管法规，发展风险预测、衡量和控制技术，加快信息系统的建设，加强治理结构和内部控制，防止风险失控和扩散。而对村民必要的宅基地居住用房和农村“五保户”村民住房不要纳入抵押、担保、转让的范畴，在确保村民有基本生活条件的前提下，审慎进行宅基地和农民房屋抵押、担保、转让，做到村民与各方“双赢”。

第4篇：农村宅基地确权法范文

关键词：宅基地；使用权；流转；现状；弊端

本文系河北省社科联项目“河北省农村宅基地使用权流转问题调查研究”（项目编号：201303187）的阶段性成果

中图分类号：D922.3 文献标识码：A

原标题：农村宅基地使用权流转现状及存在的问题分析

收录日期：2013年9月30日

宅基地使用权制度是我国特有的一项用益物权制度，宅基地作为中国农民的社会福利保障，是农村稳定的基础支撑之一。由于宅基地使用权具有无偿性和无期限性的特点，国家规定了宅基地使用权的一户一宅制度。然而，随着城乡一体化进程的加快，外出务工农民逐渐增多，出现大量闲置住房和“空心村”，这些闲置住房催生了宅基地流转的隐形市场。但是，受我国现有法律、法规的约束，农村宅基地使用权交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。与此同时，农村宅基地占地面积逐渐增加，一户多宅、超标占地现象相当普遍，许多宅基地没有合法的确权证书，加上宅基地分配及置换过程中的违规操作，引发的矛盾日益增多。农村宅基地使用权流转的立法与现实间存在着很大的分歧，隐形市场大量的宅基地非法交易带来了种种社会隐患。

一、宅基地使用权立法现状

宅基地使用权流转制度散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等，具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少，并且大多只作原则性规定，其内容笼统模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。

首先，根据我国《宪法》规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。也就是说，根据我国宪法精神，宅基地的所有权归集体所有，农民私有住房是依附在集体所有的宅基地上，其房屋的转让必然会受到宅基地转让的制约。

其次，《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”这无疑给今后宅基地使用权制度改革预留了空间。

再次，《土地管理法》明确了“一户一宅”制度，《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，实行一户一宅，是从保护耕地、抑制土地投机的角度考量，同时也是宅基地公有制性质的体现。该法还规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。对于该规定，有学者认为，本条的本意是为了限制宅基地的买卖和出租，并非从法律上允许农民出卖出租宅基地。大部分学者认为，根据该规定农民可以出卖、出租宅基地，但是仅限于在城镇居民之外的主体间流转。在具体实践中，由于理解上的不同，各地对于宅基地出卖、出租对象的规定也是不尽相同的，有的允许针对所在乡镇范围内的农民，有的仅允许是本村村民。

此外，《担保法》第37条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，从而否定了农民对宅基地享有的抵押权。其本意是为了维护农村土地集体所有的性质，维护农民合法权益。避免农民抵押自有住房后因无力偿债而失去容身之所。然而，这在一定程度上削弱了农民的融资能力，限制了农村经济的发展。

二、宅基地使用现状

1、农村宅基地空置率较高。近年来，随着经济的不断发展，许多富裕起来的农民尤其是市郊的农民改变了世世代代务农的习惯迁居到了城市并购置了商品房，他们留在农村的宅基地，不能通过合法途径流转，集体组织也没有权力回收，因此就闲置了下来。

农村宅基地一直是村集体以户为标准无偿划拨给农村使用，农村子女长大后会分户生活，产生的新户就将分到新的宅基地，而父母去世后这些子女还可以继承父母留下的宅基地，自然形成了一户多宅、部分宅基地空置的现象。同时，由于宅基地管理混乱，审批手续不严格，造成超标占地、一户多宅。

2、存在空心村现象。随着新农村建设的不断深入，加之农民对路边房屋价值的认识增强，农村住房向村外扩张现象愈来愈严重，村民花钱在公路沿线和村庄购买了宅基地，导致村内的宅基地空置，这就形成了内空外延的用地状况，即所谓的“空心村”。一方面村庄内这些空置房长期没人居住，缺少管理、年久失修，日晒雨淋后大多变为危房，成为危机群众自身安全的一大隐患；另一方面由于新增宅基地来源多为村庄耕地，村庄内却存在大量空闲宅基地，造成了土地的双重浪费。

三、宅基地使用权流转现状

由于现有法律对农村宅基地使用权流转持限制或禁止态度，而农民又有宅基地流转的意向和需求，因此宅基地流转大多呈现地下隐形流转，暗中交易。并且农村房屋流转的形式多种多样。位于市郊或城中村的宅基地使用权流转比较活跃，以出租、买卖方式居多，在较为发达的地区，也有以自有房屋入股参与经营；有以自有房屋抵押进行融资，等等。位于远离市区的农村宅基地，以空闲空置发生转让居多。转让有的以书面合同方式，有的仅有口头合约；在证明方式上，有的通过中间人证明，有的通过村委会备案；在流转主体上，双方为熟人或者经过中间人介绍进行交易的居多。大部分农村宅基地使用权流转都处于暗箱操作状态，流转往往是私下交易，土地管理部门很难掌握具体交易底数，国家对农村房屋流转的掌控处于失位状态，由于缺乏监管，往往留下许多矛盾和后遗症，也会使大量的土地资源得不到合理利用，造成资源的流失与浪费。

四、现行宅基地流转制度的弊端

1、因买卖拆迁私下流转产生的社会矛盾日益增多。由于宅基地使用权流转隐形市场存在，私下交易的现象时常发生，这样就出现一些突破法律底线的流转，不受法律的保护，而交易的产权不明确从而导致市场混乱；其次，由于修路、拆迁、房价快速上涨等产生的利益落差，导致交易一方对原先的交易行为产生悔意，产生背信行为，到法院要求法院确认房屋交易行为无效，而相关法律的缺失，导致矛盾不能得到有效解决，产生社会隐患。

2、阻碍城乡一体化进程。法律对农村宅基地流转的限制，无疑客观上隔绝了城乡一体化，使这种法律的约束成为城乡一体化发展的瓶颈之一。现在的农民可以进城买房，而城市人就不可以到农村买一块地建房，这无疑是与城乡一体化相违背的。另外，由于空置宅基地不能通过合法途径买卖，农民在城市另行购置房产较为困难，因此往往是城市中赚来的钱带回农村建房，这种将农民绑定在土地上的政策，阻碍了其向城市永久性迁移，使城镇化进程受阻。

3、削弱农民融资能力。随着农村经济的发展，许多农民在脱贫致富，扩大生产规模时，遇到资金短缺的问题，不得不向亲朋好友借款或向银行贷款，而贷款最有效的办法就是用不动产抵押贷款。由于法律对宅基地抵押进行了限制性规定，所以大部分金融机构不愿意设定农村住房抵押贷款，严重削弱了农民的融资能力。

4、不利于村庄整体规划。由于大量闲置和空置的宅基地不能流转和有偿使用，而这些宅基地又是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，形成空心村。村集体对这些宅基地束手无策，村庄规划的实施无法有效开展，也就不能促进农村住宅产业化，也使村庄建设丧失有利时机。由于空心村的存在，以及村民对公路沿线房屋价值意识的增强，新的宅基地不断向村庄扩张，住宅分布比较零散，宅基地与农用地杂乱分布，宅基地形成不了规模，用地浪费较多。不利于村庄的政体规划、布局。这与推进社会主义新农村建设背道而驰。

5、造成耕地的浪费。闲置宅基地以及“空心村”的大量存在，造成了土地资源的极大浪费。一方面是农民闲置住宅不能转让、集体组织也不能回收和复垦，造成土地大量闲置；另一方面由于农村子女长大后要和父母分户，分户后就会产生新的宅基地需求，宅基地需求不断增加，许多村庄出现无处建房现象，土地管理部门被迫在有限的耕地指标中切出一部分来解决缺房户的建房问题。此外，由于一些村庄宅基地无限度地向发展，没有统一规划，宅基地资源很难集约化利用，造成宅基地利用率不高。

五、结语

对宅基地使用权流转的限制性规定在一定时期内对保障农民居者有其屋、保持农村稳定、巩固农村基层政权起了不可低估的历史性作用。然而，当前农村住房及宅基地的财产功能已经远远超过其社会保障功能。农村宅基地使用权流转的隐形市场的客观存在，是我们不应当躲避的问题，与其遮遮掩掩，不如将其纳入规范化、制度化轨道，进行科学的疏导和规范，使之健康发展。

主要参考文献：

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005.4.

第5篇：农村宅基地确权法范文

（一）宅基地使用权资本化的必要性

第一，我国农村宅基地呈现出人减房增的逆向发展趋势。随着不断加强的城镇一体化建设以及提出的一系列土地整治制度，我国农村人口从2000年的80837万人下降到2012年的64222万人，农业人口占总人口的比例从63.78%下降到47.43%，减少了16.35%，但是我国农村宅基地人均拥有量随着时间的推进而在逐年增大，全国农村新增住宅面积从2000年的7.97亿平方米上涨到2012年的9.51亿平方米，新增农村宅基地面积增长了19.32%《[中国统计年鉴》（2000—2013）数据进行统计所得结果]。不难看出，从2000年到2012年的十几年期间，农民总人口数和农村住房总面积发展趋势相当不协调，宅基地总面积扩大趋势明显，资源浪费非但没有得到遏制，反而更加严重。第二，忽略农民对宅基地的利益追求。虽然我国农村居民家庭人均住房面积有每年不断上涨的趋势，从2000年的人均24.82平方米到2005年的29.68平方米再到2012的37.09平方米，但是其价格只是从2000年农村住宅全国每平方米101.64元上涨到2012年681.9元每平方米，而城市住房价格由2000年的2058元每平方米上涨到2012年的5791元每平方米[《中国统计年鉴》（2000—2013）数据进行统计所得结果]。可以看出，相比较城市而言，农村住房面积增长与住房价值增长不相契合。当然，城乡差距的不断扩大和城乡房屋所处的地理位置、交通便利、供需要求有着紧密的联系，但并不能否认农民作为所有者对提高自身财产价值的利益追求，农民同样期望在自己的财产之上创造更多财富，而现有农村宅基地恰恰达不到此种职能，迫使农民以其他“非法”方式追求价值最大化。第三，非法交易大量产生，利益纠纷剧增。法律对宅基地资本职能的不合理限制，一个直接后果就是农村宅基地自发交易、变卖、流转的非法行为屡禁不止。根据调研，北京近郊不少农村宅基地空置率约为30%—40%，甚至更高；边远山区农村宅基地空置率达到10%；全市平均约为20%[1]。另一个直接后果是全国房屋宅基地纠纷大量出现，2011年到2012年期间全国调解房屋宅基地纠纷的数量由614109件上升为626444件，仅仅一年就增加了12335件。此外，我国农民的财产收入普遍不高，原因是多方面的，而当前能够增加农民收入的方式并不多，除了农民工外出打工所带来的财产收入，其他在原有土地之上务农的农民增加财产收入的最好途径就是土地。通过现有农村土地制度改革，虽然可以发挥土地的使用价值，体现宅基地财产价值，但我国当前宅基地的利用和价值是完全不对等的，创新宅基地使用权运行机制，提高宅基地的资本属性是政策需求，也是寻求制度与法律充分结合的必要举措。

（二）宅基地使用权资本化的理论基础

从法学视角出发，那么就应当引入权利这个基本范畴，然而多数人们在追求权利的过程中，并不了解法律所确定的权利原则是正义、公平而高效的。在法律和法学文献中没有一个词比权利更加含混不清[2]。而我国宅基地使用权的现状恰恰印证了此种观点。当然，宅基地使用权的相关法律规定是否在权利追求过程中符合正义、公平和高效原则，应当结合实践及理论需求予以探讨。首先，虽然我国法律已经将宅基地使用权物权化、私权化，但我国《物权法》针对宅基地使用权规定并没有遵循平等保护的原则，且缺少一定的使用权能，如流转权等，从而导致农民的权利在行使过程中受到极大约束。其次，我国农村人口占据总人口的一半，农民的宅基地应当与城市的房屋一样，具有高度的经济价值，然而《土地管理法》等法律法规明确限定了土地的使用方式及主体范围等，这些规定都损害了宅基地使用权所应当包含的公平正义原则。从实践发展可以看出，对其使用权过大的限制是没有必要的，农村宅基地使用权资本化能使农村土地得到与城市土地相当的平等对待，这能够有效缩小城乡差距。再次，我国宅基地使用权受到主体、客体、内容和权力行使上的各种限制，使宅基地使用权不能进入市场配置，这与我国的经济体制改革中优化市场资源配置的要求是相脱离，导致宅基地远离市场，这损害了宅基地使用权的效率原则。农村宅基地使用权资本化，除了使农民理解土地价值和珍惜土地之外，还增加了权利的转让，极大地提高了农村宅基地土地利用效率。诚然，现在土地制度给与了农民最低居住生活保障，并且无偿永久享有使用权，然而过多的束缚，恰恰使得农村宅基地丧失了成为更高更优化生活保障的潜力。

二、宅基地使用权资本化困境的法学分析

我国农村宅基地制度从解放初期的农民私有发展到现在的集体所有、农民使用，其历史意义是深刻的，法律将我国宅基地的社会保障功能作为首要追求目标导致了宅基地的非资本化，但《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等法律法规关于农村宅基地的流转、抵押、开发等规定已经不能适应当前发展需求，使得宅基地制度备受诟病。我国当前宅基地制度全方位改革是极其必要的，顺应经济社会发展方向使其价值最大化应当是我国宅基地资本化发展的基本导向，而我国宅基地使用权资本化道路充满诸多困境。

（一）从实践角度看宅基地使用权资本化困境

就法律制度实践而言，《物权法》视角下的财产权应当包括占有、使用、收益和处分的权利，从而也就具有抵押、担保、转让、赠与等权能，而实际上我国现行宅基地使用权的财产权是不完整的，如《担保法》第37条、《物权法》第184条均对宅基地使用权的抵押设置了严格的约束规范，使宅基地基本丧失流动抵押的可能。我国很多地区的农村宅基地及其房屋缺少产权登记证明，其直接后果是当农民与其他主体发生财产纠纷时，缺少予以抗争的基础。又如，依据《土地管理法》的规定，我国房屋财产权流转必须在本集体经济组织成员之内，并且每户农民只能拥有一处宅基地，我国法律对宅基地使用权流动范围限制，完全约束了农村的经济发展，使得宅基地使用权资本化在法律制度上变得无法可依。就市场经济条件下的社会生活而言，市场自由是最基本的，主体的独立自主和交易的平等自愿是第一位的，宏观调控和政府规制建立在市场发挥基础性作用的基础之上。以上文数据可知，“看不见的手”主导下的市场理念并不占据主导作用，而政府的宏观调整往往解决不了实践中复杂问题，例如法律虽然规定了每户农民只能拥有一处宅基地，然而我国农村中除了存在大量闲置宅基地，一户多宅的现象也较为普遍，法律政策在实践中很难得到贯彻实施，不能解决宅基地资源配置低等问题。此外，我国现行制度没有完善的宅基地退出补偿机制，补偿标准依据法律规定而不是自由协商，使补偿标准与市场价值想脱离，导致农民对于宅基地退出缺乏基本动力，况且散布的宅基地即使收回，集体也难以得到很好的收益，导致集体对宅基地退出同样缺乏热情。最终后果是既违背了农民意愿，也使市场调节功能和政府干预功能双向失灵，这是对农民宅基地财产权的损害，也是对农民权利自由行使的侵害。

（二）从理论角度看宅基地使用权资本化困境

法律政策作为调整社会生活的规范体系，从终极的意义上来说，它的存在本身并不是目的，而是实现一定价值的手段，因而需要对我国的现行宅基地制度的非资本化规定进行价值分析。法学视角下的价值分析需从价值认知和价值评价两个方面出发。从价值认知层面而言，一项权利的关键不光在于是否拥有该种权利，而更重要的是在于是否可以行使，宅基地使用权作为法律明文规定的权利，是历史的必然产物，其内容设定包括两项：社会保障价值和资本价值。任何土地资源都具有社会保障价值和资本价值，宅基地也不例外，现行宅基地使用权制度强调土地的社会保障价值的同时，而抹灭了它的资本价值，而实践需求表明，对于土地基本价值应当根据土地的资源需求来予以配置。一项土地资产所体现的土地权利只有自由行使才能体现价值，离开了权利的自由处分，就丧失了对权利的实际拥有，法律的价值追求就属于空谈。一项财产只有经过交易及其自由竞争才能显现市场价值，受到严重束缚的宅基地使用权已经不符合当前阶层利益分配标准和价值观念。就价值评价层面而言，就要从一定的利益和需求出发，按照一定的价值标准、价值准则对现有宅基地制度进行判断。在经济社会转型中，土地资产的增值动力始终是农村经济社会发展的原动力，其财产功能的现代特征日益彰显。农村改革如火如荼促进了农民工的大量产生，现有宅基地制度与城市的高集中化高现代化之间的矛盾彰显，是宅基地资本化的困境之一。家庭承包为基础，统分结合的双层经营体制难以实现土地的规模化经营，导致整个农业生产力低下，宅基地作为重要一环，理应成为农业规模化的一部分。城市化的深入也改变了农民的土地资本观念，农民不再仅仅只想拥有宅基地，而且期望宅基地的利益升值。广东省调研的308户农户（占总数的73.68%）愿意流转自家多余的宅基地，其中出租意愿最高，占28.71%；抵押意愿其次，占14.59%；出售意愿占13.64；置换意愿占8.85%。据统计广东省73.68%的农户愿意宅基地使用权流转。以上数据表明，农民对宅基地的价值观念发生了重大转变，农民对宅基地使用权有了更多利益追求，但法律的非资本化规定却使得农民在追求权利价值最大化的过程中丧失了无数机会。法的价值的好坏、有无都是不以人的意志为转移的，这就是法的价值的客观性。土地与财富息息相关，不切客观实际的规定，剥夺了农民权利的财产属性，损害了农民利益。提高市场效率要求在权利、义务及制度构建过程中，付出最低而收效最大，如果在等量利益状态的情况下，多方利益参与人都能够自愿投入，那么为实现权利的花费将是最小的，基于此，宅基地使用权资本化应当以农民自愿，政府指导，农民与需求方平等协商，收益均衡，才能够很好的实现宅基地资本化运作。

三、实现资本化运行机制的制度构建

第6篇：农村宅基地确权法范文

关键词：贷款难;农村三权抵押贷款;林权;农村宅基地使用权;农村土地承包经营权

中图分类号：F830.91 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2015）02-0077-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.02.18

长期以来，农民贷款难、贷款贵一直是困扰农村金融与经济发展的瓶颈问题。难就难在农民手中没有银行认可、方便流转的抵押物，贵是银行需要提高利率弥补因发放信用贷款或信用担保贷款导致的风险和损失，关键还是抵押物缺失问题。为了破解这一难题，需要赋予农民更多财产权，把农民手中拥有的林地、承包地、宅基地和房屋等资源变成可抵押可流转的资产，使其能向银行申请贷款，为农业增产、农民增收和农村经济发展提供资金支持。党的十八届三中全会也明确提出“赋予农民更多财产权利”，作为农民手中最大财富的林地、承包地、宅基地和房屋将真正发挥融资抵押物的作用。国内浙江、重庆、辽宁、江西、陕西等地已就农村“三权”抵押贷款①先行开展试点，为解决“三农”资金需求进行了有益探索，有许多经验可供借鉴[1]。

一、浙江丽水及重庆永川开展农村“三权”抵押贷款情况

（一）发展概况

1.浙江丽水农村“三权”抵押贷款发展情况。丽水早于上世纪90年代便探索开办农房抵押贷款业务，2006年和2013年分别开始开展林权抵押贷款和农村土地流转经营权抵押贷款。截至2014年第一季度末，丽水农村“三权”抵押贷款余额合计为45.5亿元，不良率为0.2%。其中，累计发放林权抵押贷款11.24万笔、94.3亿元，剩余3.31万笔、36.2亿元，不良率为0.15%;累计发放农房抵押贷款1.21万笔、26.2亿元，剩余2499笔、9.2亿元，不良率为0.4%;农村土地流转经营权抵押贷款是2013年末刚发放的，目前仅有7笔，金额及余额均为1298万元，没有发生不良。

2.重庆永川农村“三权”抵押贷款发展情况。根据重庆市政府的工作部署，永川区于2011年制订具体实施方案，开始在辖区组织开展农村“三权”抵押贷款工作。截至2014年4月30日，永川农村“三权”抵押贷款余额合计为9.4亿元，不良率为0.3%。其中，累计发放林权抵押贷款23笔、10.6亿元，剩余18笔、7.1亿元，不良率为0.1%;累计发放农房抵押贷款873笔、3.1亿元，剩余408笔、1.5亿元，不良率为1%;累计发放农村土地承包经营权抵押贷款121笔、3.4亿元，剩余121笔、8570万元，不良率为1%。

（二）好的经验及做法

1.政府强力推动。一是以市政府名义出台“三权”抵押贷款管理办法及实施意见，明确确权登记部门，规范了抵押、登记、转让、处置等程序。二是成立由市政府主要领导任组长，金融办、农业、林业、国土、住建、人行、银监等相关单位主要负责人任成员的工作领导小组，并建立定期联席会议制度，负责推动农村“三权”抵押贷款工作。三是对工作目标进行量化分解落实，相关工作纳入政府目标考核，并指定牵头单位负责农村“三权”抵押贷款工作的督促、检查及考核工作。四是出台奖惩激励措施。比如丽水将考核情况与村两委的工资报酬挂钩，对成效显著的单位和个人给予表彰奖励。丽水财政还按每年抵押贷款新增额的2‰用于奖励银行或担保机构。重庆市直接下达行政命令分配任务，永川区每年表彰农村“三权”融资工作先进单位，按贷款发生额奖励相关部门1‰的工作经费，镇街1%的工作经费;而对工作任务完成不好的则给予通报。

2.引入担保、保险、财政扶持等风险分担和补偿机制。一是积极发挥担保机构的作用。丽水及永川均重视发挥担保机构对于缓释风险的作用，有助于打消银行方面的顾虑，帮助农户顺利获取贷款资金。重庆市政府全额出资30亿元成立了兴农融资担保公司，专门为“三权”抵押贷款提供担保。永川区政府也成立自己的中小企业担保有限公司，近6成“三权”抵押贷款均由担保公司负责担保，再由农户向担保公司提供反担保。丽水也在大力发展各种形式的担保机构，包括加快发展政府财政出资控股或参股设立的政策性信用担保机构，商业性信用担保机构、中小企业担保公司、互会员制信用担保机构以及再担保机构等。二是引入保险保障。丽水不仅实现了水稻、油菜、森林、农房、自然灾害公众责任险全覆盖，还开展了食用菌保险、小额贷款信用保证保险等险种的试点工作，首创“政银保”扶持低收入农户发展的贷款模式，在保险创新和服务民生方面走在全国前列。三是出台财政补偿政策。重庆市、区县两级财政出资7亿元，设立风险补偿专项资金，对金融机构产生的损失进行补偿。补偿比例为35%，其中市级承担20%、区县承担15%。除此之外，永川区财政还另外投入1500万元设立“三权”抵押贷款风险补偿金，把对金融机构的补偿比例由全市的35%提高到50%。丽水财政则按贷款余额5‰的比例建立贷款风险补偿基金，用于银行或担保机构在抵押资产追偿后仍形成本金损失的部分进行一定补偿。

3.加强宣传引导工作。丽水在全市范围设立了2114个农村金融服务站，为村民提供小额取现、理财咨询、金融知识宣传、协办农户贷款等服务，并将贷款的品种、条件、流程等相关内容在宣传栏上，方便村民在家门口查阅相关知识，获取金融服务。永川通过各种渠道广泛宣传农村“三权”抵押贷款：一是在《永川日报》和手机短信上通过“答记者问”的形式宣传开展“三权”抵押贷款的重要意义、主要工作内容和具体办理流程;二是每天12次在永川电视台四个频道滚动播放宣传“三权”抵押贷款及咨询电话;三是通过各镇街广播站每日播放“三权”抵押贷款办理流程;四是印制近10万份通俗易懂的宣传单分发至各镇街;五是会同区农委、国房局、林业局、区财政局组织区内各涉农金融机构与农业产业化龙头企业、农民专业合作社、种养殖大户进行贷款对接，现场讲解贷款政策，解答业务办理疑问;六是结合“送金融知识下乡”宣讲活动，深入镇街、村社、企业，大力宣传农村“三权”抵押贷款政策及办理流程。

（三）存在的难点

1.法律限制。我国现行的《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》等法律法规并未明确规定农村“三权”可以进行抵押或是通过抵押方式进行流转，更多的是隐含的限制。《担保法》第37条、《物权法》第184条规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不允许抵押。尽管各地为开展农村“三权”抵押贷款制订了一些地方法规，提供了一定的司法支持，但其效力低于国家法律。如果农村“三权”抵押贷款业务发生纠纷并诉诸法律，可能面临法律风险，因此银行及担保机构在开展业务过程中存在不少顾虑和担忧[2]。

2.价值评估难。农村“三权”由于长期没有进行有效流转及买卖，其价值评估缺少经验及标准。加之农业生产面临自然和市场两个风险，对评估人员的专业性、全面性要求较高，导致这方面的评估人才较为缺乏。比如林权评估，相同树种不同年龄价值不等，相同年龄不同树种价值也不同，人工林和原始林价值差异也很大。评估人员不仅要懂得林木价值评估知识，也要熟知土地评估知识。目前，各地尚未对农村“三权”建立统一的资产价值评估标准以及操作程序，银行认可的专业评估机构数量少，评估费用高且存在道德风险，可能损害农户利益。比如重庆有一客户申请林权抵押贷款100万元，光是评估费就得2万元。重庆永川部分业主甚至由于无法承受高额的评估费用而放弃申请贷款。

3.流转处置难。这是农村“三权”抵押贷款业务面临的最大难题。尤其是农村宅基地（房屋）使用权和农村土地承包经营权抵押贷款，一旦形成不良，资产处置变现将遭遇诸多难题。一是现行法律规定农村土地承包经营权、农村土地房屋转让原则上只能在同一集体经济组织之内进行，限制了抵押物流转与处置变现。比如重庆市原计划出台农村“三权”不良资产处置办法，但将近4年过去了还一直搁置着，足见其面临的法律障碍实难逾越。二是目前各地尚未建立起全面、完善的农村资产流转体系及交易平台。比如丽水和重庆均设有林权交易中心，但其余的农村产权交易平台至今尚未建立，直接影响农村“三权”抵押物的流转和银行债权的实现。三是处置农村产权还面临人情世故的问题。主要原因是集体土地只能在本村的农民中流转，但同村人一般碍于面子没人愿意接手，因此这些房产在处置时一般难以实现，对银行而言存在较大的风险。

二、海南省三亚市农村“三权”抵押贷款工作现状

迄今为止，海南省三亚市尚未开办农村“三权”抵押贷款业务，但相关准备工作譬如确权工作已先期开展，其中林权抵押贷款工作有望率先开始实施。

（一）林权抵押贷款情况

2013年7月，银监会及国家林业局联合出台了《关于林权抵押贷款的实施意见》（银监发〔2013〕32号）;2014年3月21日，海南省三亚市出台了《三亚市森林资源资产抵押登记管理办法》（三府〔2014〕52号），从国家到地方层面的法规准备已基本到位。目前海南省三亚市也已经完成全市20万亩林权的确权工作，除了市林业局尚未配置专门机构及人员负责该项工作外，海南省三亚市已初步具备开展林权抵押贷款业务的条件。

（二）农村宅基地（房屋）使用权抵押贷款情况

根据海南省三亚市住建局反馈的情况，海南省三亚市农村宅基地（房屋）确权工作已于2012年12月基本完成，共确权42753户，面积361万平方米。但目前我市并未在完成确权工作的基础上研究出台农村宅基地（房屋）抵押贷款的相关登记、管理、处置等办法。

（三）农村土地承包经营权抵押贷款情况

海南省三亚市农业局正在组织开展农村土地承包经营权确权工作。目前已完成所有约20万亩承包地的测量工作，颁发了新的农村土地承包经营权证2.2万本，占应确权总量的50%，预计2014年末将完成海南省三亚市所有农村土地承包经营权的确权颁证工作。与农村宅基地（房屋）使用权抵押贷款工作情况相似，海南省三亚市农村土地承包经营权抵押贷款的相关登记、管理、处置等办法仍未出台，开展农村土地承包经营权抵押贷款工作仍任重而道远。

三、在海南省三亚开展农村“三权”抵押贷款业务的建议

（一）加强组织领导，完善组织架构

一是成立由市政府主要领导任组长，其他相关单位主要负责人任成员的工作领导小组，负责推动农村“三权”抵押贷款工作。二是要制定工作计划及目标，明确职责分工，确保各项措施及时执行到位。三是完善牵头协作机制，指定牵头单位统一协调各部门分工，统一负责督促、检查及考核工作，杜绝职责不清、推诿扯皮现象的发生。四是加强政府、银行及法院的协调配合，充分发挥各方力量，确保“银行愿贷款、农户能融资、处置有保障”，推动农村“三权”抵押贷款业务顺利开展。

（二）整章建制，出台登记、处置、财政扶持、风险补偿等系列政策

国内一些地区先行开展农村“三权”抵押贷款业务已有数年，在制度建设与实践方面积累了许多宝贵经验及做法。我们应整合参照浙江、重庆等地的制度，以市政府名义出台实施意见，各职能部门相应出台实施细则，对确权登记、业务办理、担保评估、流转处置、税费减免、财政扶持等政策进行统一规定，并结合发展趋势大胆创新，确保农村“三权”抵押贷款业务有法可依、有章可循，做好制度保障工作。

（三）集中力量完成“三权”确权颁证工作

根据有关部门的反馈，林权及农村宅基地（房屋）使用权的确权颁证工作已基本完成，农村土地承包经营权确权颁证工作预计今年完成。为了及时满足农民资金需求，在制度、组织架构等相关配套措施保障下，可以对需要办理抵押贷款业务的农村“三权”进行优先确权颁证。

（四）建立产权交易市场、评估机构及资产管理公司

参照丽水“三中心一机构”①的模式搭建农村资源流转平台，把农村“三权”均纳入该平台，实现机构编制、人员、资金三到位，把登记、交易、评估、处置各环节统一规范起来。由于是政府成立的评估机构，不仅可以降低评估费用减轻农户负担，而且评估的权威性也容易被银行认可，有利于农村“三权”抵押贷款业务顺利开展。

（五）引入担保、保险及高管激励机制，提高银行业金融机构开展业务的积极性

为了提高银行业金融机构开展农村“三权”抵押贷款业务的主动性和积极性，需要引入担保、保险、财政扶持及高管激励等风险分担和补偿机制，使之吃上“定心丸”。一是注重发挥担保机构的作用。从浙江丽水及重庆永川的经验看，由财政出资设立的担保机构承担着行业标杆的作用，为打消银行顾虑，确保农户顺利获得贷款起到了关键作用。目前我市由财政出资设立的中小企业信用担保投资有限公司注册资本金1亿元，对外担保额可达10亿元，已越过各大型银行对于“银担合作”的门槛，可指定为我市农村“三权”抵押贷款业务提供担保服务。二是探索发展涉农保险。由于海南省三亚市农业生产风险高，涉农保险项目迟迟未能发展，只能由易及难，先从风险较小的农房和林权抵押贷款保证保险做起，逐渐健全涉农保险体系。三是实施高管激励，通过管好人来做好事。对于开展农村“三权”抵押贷款业务成效显著的机构高管，可由政府出面对其给予表彰奖励。另外银监部门在高管持续履职评价中相应给予好评，并将根据其具体表现，在其职务调动、晋升等方面给予积极支持。

（六）加强宣传引导及教育培训工作

一是综合利用电视、广播、报刊、互联网、宣传册、宣传栏、手机短信等多种手段，引导各部门、银行及广大农民群众正确认识农村“三权”抵押贷款业务的意义，了解贷款条件和业务流程，使该业务得到广泛认知及迅速推广。二是加强对相关工作人员的业务培训，切实提高服务效率。三是坚持实事求是原则，防止盲目设定目标，防止金融风险聚集，促进农村“三权”抵押贷款工作可持续健康发展。

参考文献：

第7篇：农村宅基地确权法范文

[关键词]产权；宅基地使用权；流转；规制

[中图分类号]F321.1

[文献标识码]A

[文章编号]1002-736X（2012）06-0082-04

我国人口众多且集中在农村，致使农村宅基地占地量并非少数，加之现行法律对其流转施加严格限制，随之而来的是违法审批和占用耕地的膨胀，如此种种因素导致农村宅基地占地数量惊人。由于宅基地已经审批确定便具有永久性，很难随外迁居住、生老病死等情景变化进行及时的效用性调整，使许多宅基地处于闲置状态。随着土地资源的日益稀缺，宅基地的处分利用可在一定程度上缓解人多地少的矛盾，化解经济发展对土地需求的危机。如何使现有宅基地资源被充分利用，涉及许多政策和措施，其中深化农村宅基地使用权之流转不失为当前行之有效之举。

一、农村宅基地使用权流转实践之探索及放宽流转之功用考察

随着对现有土地资源的珍视，受实现其价值的强烈愿望所驱使，尽管没有国家的统一号召，但各地纷纷展开了宅基地使用权流转的实践探索，出现众多不同模式。如2008年浙江嘉兴市委、市政府结合实际，以打造城乡一体化先行地为目标，启动展开了以“宅基地与承包地分开、搬迁地与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、土地承包经营权指挥社会保障”为主要内容的“两分两换”试点工作。其他宅基地流转模式为天津的“宅基地换房模式”、重庆“双换模式”以及其他地区适用的“填实插建”、“部分搬迁”、“整体搬迁”等模式。另外，根据2009年对全国4省（贵州、湖北、山东、黑龙江）480户农民的调查表明，把宅基地转让给城镇居民的比例为13，8%，赞成转让的受访农民在2009年的调查中所占比例为32，9%，把宅基地转作他用的情况也较为普遍，受访农民认为宅基地可以专门用作住房以外的经营性用途的占38，02%。这些实践探索和调查资料表明：市场经济的深入发展已产生巨大动力，并促使各项制度规定必须适应现实需要，否则，这些制度就会在一定程度上阻碍实践发展，而且实践也会突破这些规定，创设新的发展模式。同时，这些宅基地使用权流转时间也折射出放宽农村宅基地使用权流转具有盘活土地资源存量，发挥资源合理配置之功用，具体表现为以下三点。

（一）实现土地用益物权之功用

物权的收益之功用实现需要物权主体充分行使其所享之权，使用方式表现为转让、出租、抵押等。宅基地使用权作为一种用益物权要实现其收益功用，也需采用这些流转方式和途径，而流转的自由程度对宅基地使用权的实现具有很强的关联性。原因在于：一方面，使宅基地使用权的相关主体获得很大解放，引发社会进步之动力，这些主体的主动性、创造性大大增强；另一方面，由于宅基地使用权之流转，不仅可实现土地资源之收益，还可发挥土地所附之物之效益，使客体物的价值在流转中得以展现。

（二）使国家所有权和集体所有权趋向平等

我国土地所有权分为国家所有权和集体土地所有权。当今，国家土地所有权可在法定范围内采用抵押、出租等较为自由的方式流转，而集体土地所有权的流转相对受限，如家庭土地承包经营权不准抵押、农村宅基地使用权禁止转让给本集体组织之外成员。这些法律规定使国有土地所有权和集体土地所有权的实现方式差异很大，由此导致集体土地所有权的价值无法实现。另外，这些流转差异之规定并没有阻止市场经济背景下集体土地使用权的违规交易，加之管制不够规范，致使集体土地所有权在私下交易中滥用权利、侵权现象不时发生，不仅浪费了部分土地资源，同时损害了相关集体和农民的合法权益。

（三）保护耕地，实现土地资源的充分利用

随着城市化发展步伐的加快，对土地资源的需求相对增加，现有农村建设用地量难以适应经济发展要求，许多耕地被侵占，甚至一些地方连基本农田都被破坏。另外，由于农村人口增加，致使农村居民住宅建设大幅度增加，且仅仅利用地面空间。此种情势下，许多耕地被违法批为宅基地使用。同时，一些农民进城购置楼房之后，原有的宅基地就处于闲置状态，其数量巨大，导致土地资源的浪费，这一现象在一定程度上可归因于宅基地使用权不能自由流转所至。若农村宅基地使用权能像国有土地那样自由流转，一方面，可大大减少新宅基地之审批，减少对耕地的侵占；另一方面，现有宅基地经过不同方式流转后可腾出更多土地，以补偿农村建设用地和耕地之用。

二、现行法律对宅基地使用权流转之限制所导致的冲突

对比现行法律规定和实践需求，现行宅基地使用权流转之规定具有以下缺陷。一是国家法律与地方性法规的冲突。为指导现实的宅基地使用权流转实践，一些地方政府颁布了突破现行法律规定的地方性法规。如2005年10月，广东省政府了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，其中规定：集体建设用地使用权与国有土地使用权同权、同价，可以进入土地一级市场流转。这是全国首个在全省进行集体建设用地流转规范化管理的省份。2010年7月，重庆市颁布了《重庆市统筹城乡户籍制度改革意见》，确立农民工转户进城、宅基地可换城镇住房的宅基地使用权流转模式。地方性法规的突破性规定反映了市场实践的需求和广大农民的心愿。二是宅基地继承与一户一宅的冲突。现行法律制度承认房屋的所有权转移和地随房走之做法，故而出现已经拥有一处宅基地使用权的人，会因房屋买卖、继承而获得两处以上宅基地使用权。这与我国现行《土地管理法》第62条第l款规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准”相矛盾。三是宅基地使用权有限流转与用益物权性质的不相符。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（[1999]39号）中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。另外，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》都规定：严禁城镇居民在农村购买宅基地。这种制度造成农村宅基地使用权只能在本集体组织内部而不能跨区和在城乡之间流转，影响了土地使用价值的发挥。另外，我国的《担保法》和《物权法》明确规定宅基地不能用于抵押。这些规定与宅基地使用权作为用益物权的性质存在冲突。用益物权是指对他人所有的财产依法所享有的占有、使用和收益的权利。宅基地使用权是集体组织成员在本集体土地所有权上继受取得的用益物权，本应享有占有、使用和收益三项权能，但由于宅基地使用权流转的限制，致使其通过转让而获得收益权能缺乏真正的意义。

三、现行宅基地使用权流转制度所引发的现实问题

（一）严重浪费土地资源

随着科技的发展，农业生产日益现代化，农村劳动力出现大量剩余，纷纷涌向城市发展，一些发展好的务工人员在城市购置了房产，因而使其在农村的宅基地和房屋闲置。再者，国家30年土地承包期不变的政策，除部分村委自行调整土地承包之外，导致许多农户人口增加或减少，而承包地的数量却没有变化，使得许多农村集体组织的村民拥有的土地出现严重不均，有的家庭人均几亩之多，而有的家庭人均不足1亩；也导致部分村民因进城上班或务工离开原集体之后却还拥有承包地之现象。这种现象致使一些土地不能得到很好耕种，一定程度上出现土地资源的浪费，难以实现物尽其用的功能。

（二）引发私下宅基地使用权流转

现代社会的竞争发展机制引发了人们对发展资源的格外重视，其中包括土地资源。国家基于保障农民利益的考虑做出了禁止宅基地自由流转的规定，使得宅基地使用权具有鲜明的社会福利和社会保障性质。这阻碍了部分农民欲实现其多余土地资源效益的愿望。一旦具有发展动力和土地资源效益愿望的双方产生契合，他们就会规避国家的监管，私下进行土地使用权交易，或者变相进行交易。这种私下混易现象不仅不利于集体，也不利于农民利益，同时造成国家法律制度的破坏。

（三）不利于农民融资发展

改革开放和市场经济政策给农民提供了广阔的自由发展空间，造成发展方式和收益方式多样化。同时，预防和减少风险的心理促使他们采取合伙、合资等融资发展模式。作为资金来源渠道较少的农民迫切想利用有限的部分土地资源。在国家法律明确禁止抵押的情况下，农民利用土地使用权进行融资发展的愿望受到遏制。

（四）减缓城乡一体化发展的步伐

农村宅基地使用权流转受限与城市土地交易自由化形成了鲜明对比，造成农民不能利用土地资源获得最大收益，压制了农村发展的部分动力，这在很大程度上造成城市发展快，而农村发展慢，城乡分化严重，使本来发展不平衡之现象更加严重。而且，这种制度形成城乡居民迁徙之障碍，影响城乡一体化的发展。

四、农村宅基地使用权流转应坚持的基本原则和具体的完善建议

快速发展的社会现实对现行农村宅基地使用权流转制度提出拷问和严峻的挑战，许多地方根据党的十七大关于深化的精神，在宅基地使用权流转方面进行了积极探索。总结有益经验，完善现行立法进一步规范土地流转实践、保护农民利益是当务之急。

（一）农村宅基地使用权流转应坚持的原则

1 以农民利用为出发点，兼顾集体利益。在我国十多亿人口中，八亿农民切除了一些承包地之外无更多财产。因此，宅基地使用权流转制度应更多反映农民的愿望和要求。同时，对作为土地所有权主体的集体应给予考虑，以维护体所有制的基础。在处理宅基地使用权流转的利益分配关系时，应优先保护农民的利益。同时，对作为土地所有者的集体也应予以兼顾。对实际占用土地面积超过标准的部分的流转收益应全部上缴，以保护集体利益，从而防止个别农民利用宅基地使用权流转损害集体利益。

2 土地使用权制度改革应遵循相应法理和实践要求。土地使用权作为一种用益物权，应充分体现他物权的原理。因此，土地使用权制度的改革应重点放在与土地他物权相关联的产权交易上，充分实现个人权利最大自由化，以促进土地使用权制度与其他物权制度的深度结合，探索和发展土地公有制条件下的多种实现形式。另外，部分地方政府和农民个人根据本地实际情况推行的宅基地使用权流转创新实践对现行法律规定提出严峻挑战，要求立法做出回应，以便宅基地使用权流转的规范运行。

3 根据农村社会保障完善程度确定宅基地使用权的流转自由度。农村社会保障体系不健全时，依据身份分配的宅基地具有一定社会保障功能。然而，目前这种保障方式却限制了宅基地使用权的流转，影响到其使用价值的充分实现，造成部分宅基地闲置、私下流转和农民融资困难等弊病。宅基地使用权流转受限与现代物权制度的发展趋势不相协调。基于此，我国的现行宅基地使用权流转制度应随着农村社会保障体系的完善状况作相应调整，适度放宽以发挥土地资源的效益。

（二）农村宅基地使用权流转的完善设想

1 宅基地使用权流转主体应扩大。现行法律将宅基地使用权的流转主体限制在本集体组织成员之间，既不利于宅基地使用权的流转，有时也会造成宅基地主体身份的冲突。为此。宅基地使用权流转受让人的主体资格不应以本集体成员为限，应作放宽处理，可包括本集体组织以外的人，既包括其他集体组织的成员，也包括城镇居民。至于宅基地使用权的流转是否必须征得集体所有权人的同意，学界有不同建议。我们认为，若未来法律规定集体组织有权从宅基地使用权的流转中获得利益时，应取得宅基地所有权人的同意，但不应干涉过多，以集体组织和其成员的利益不受损害为限。

2 宅基地使用权流转方式应多样化。根据物权及其流转法理，宅基地使用权属于他物权，理应允许采取租赁、抵押等多种流转方式。但同时应体现宅基地使用权的特殊性，其流转方式的多样化不应造成土地使用权的滥用和乱转。无论是宅基地使用权单独转让或是宅基地使用权随同房屋一起转让，转让宅基地农民不允许再分配宅基地。

3 实行宅基地使用权有偿和有期制度。按现行法律规定，宅基地使用权实行的是无偿、无期限制度。这种制度保障了农民的利益，但在土地利用方式多元化的今天，日益暴露出很多弊端，如一户多宅、耕地大量被占等。这不利于总体上维护集体组织的利益。因此，为保证宅基地的合理利用，宅基地使用权应实行有偿和限定期限制度。此种制度的实行可带来相应好处：一方面，可提高土地使用效率，避免宅基地多占滥用；另一方面，可发挥土地的市场价值，盘活农民的房产价值。0这符合他物权有期限限制的法理。借鉴城市住宅用地使用权为70年的规定，可规定宅基地使用权的有效期为70年，期间届满是否可以续期及续期次数应根据其他国家的通常做法明确做出法律规定。

五、促进宅基地使用权流转之配套制度建设

（一）强化宅基地使用权及房屋产权的登记制度

根据物权的基本原理，产权明晰是进行规范流转的前提。由于过去行政干预和法制不健全，宅基地使用权和房屋的产权登记工作很不到位，基本适应了过去宅基地使用权流转较少流转的状况。当今，各地已出现更多土地流转现象，物权法也对不动产的变更登记提出严格要求，如我国《物权法》第10条、第14条、第155条对不动产的设立、变更、转让和消灭事项做出了明确规定。同时，现行不动产交易的复杂性也对宅基地使用权和房屋产权变更登记工作提出了更为严格的要求。为此，为使宅基地使用权交易中少出风险和差错以及便于纠纷出现后快速、公平地处理，就必须强化宅基地使用权及房屋产权的登记制度的实施。

（二）规范宅基地使用权收回制度

对于出卖、出租住房后，再申请宅基地的农民，坚决不予审批；审批后，查证确实存在损害集体利益之情况时，应坚决予以收回。对因继承引起的一户多宅现象，可由集体组织决定收回统一安排使用。对其宅基地上所附物，应给予适当补偿。对宅基地超过标准面积的部分应实行有偿使用。宅基地收回后应及时注销。另外，对举家迁出本集体组织超过一定年限的（可考虑10年期限），住宅没有被继承的和房屋坍塌、拆除两年以上仍闲置的宅基地也可实行收回制度。通过这种制度的实行以促进宅基地使用权流转的深入发展。

（三）着力培育宅基地交易市场

相对完善的土地交易市场体系可为宅基地使用权交易提供及时的便利条件，引导土地使用权流转向纵深发展，并保证公平、合理。基于当前土地流转的需要，许多地方自发形成的一些不太规范的市场，难以保证土地流转的有序合理发展。为此，应对土地流转效果反映良好的一些地方做法及时总结经验，详加研究，让其扩大推广。如成都市农村产权交易所建成后，以市场为导向，采取“确权、流转、收益、挂钩置换、耕地保护”的方案，通过“还权赋能”的手段，为农村产权流转和农业产业化项目投融资提供服务。

第8篇：农村宅基地确权法范文

开展农村集体土地确权和登记发证工作是贯彻落实党的十七届三中全会精神，依法保护农村集体土地权利人合法权益的重要措施，是加强农村集体土地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展农村集体土地确权和登记发证工作，可以明晰农村集体土地产权的状况，维护农村社会的和谐与稳定；可以有效规范农村建设用地管理，防止乱占滥用耕地。

全面开展农村集体土地确权和登记发证工作是贯彻落实科学发展观、切实保护广大农民群众合法权益的需要，必须充分认识其重要意义，要把这项工作作为惠及农民千家万户的一项民生工程来实施，采取多种形式，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，集中力量，克服困难，确保中心城区集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权登记发证工作分别在**年底、**年上半年和**年底前基本完成。

二、成立组织

市中心城区成立农村集体土地确权和登记发证工作领导组，下设办公室（具体名单附后）。领导组的主要任务是协调各部门的工作关系，解决土地登记中遇到的重大土地权属纠纷和政策问题，统一组织指挥协调；办公室的主要任务是负责集体土地确权和登记发证工作的宣传、培训、权属审核、登记注册等工作。

**区各镇政府要成立相应的集体土地确权和登记发证工作领导小组，主要负责资料收集、地籍调查、权属调解、权属审核、宅基地审查和组织各村权属界线的指界等工作。各行政村或村民小组指定专人负责集体土地确权和登记发证工作，协助开展宣传、资料收集、审核等工作。

为便于集体土地确权和登记发证工作的开展，分别在**区三个国土资源管理所设立屯光、阳湖、黎阳3个农村集体土地登记站，登记站负责受理农村集体土地登记的申请资料，进行初步审核、地籍调查、政府批准后颁发证书等日常事务工作。

地籍测绘委托具有地籍测绘资质的测绘部门承担。

三、严格把握政策界限，依法办理登记

（一）集体土地所有权和集体建设用地使用权

集体土地所有权确权登记，依据《土地管理法》、《物权法》、《土地管理实施条例》以及《确定土地所有权和使用权若干规定》等规定执行。属于村民小组所有的集体土地在土地证书所有者一栏填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明分别由各村民组农民集体所有。采取“组有村管”的方式将集体土地所有权证（复印件）发放到村，由村委会代管，待条件成熟时，再分发到各村民小组。证书原件由乡镇国土资源管理所代为保管。

对于村改居后的社区，人均农用地低于0.3亩的，该社区暂不发放集体土地所有权证。

集体建设用地使用权由经依法批准的乡镇村企业或农村集体经济组织、农村集体经济组织依法设立的公益性组织和集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业等集体建设用地使用权人申请办理集体建设用地使用证。

（二）宅基地使用权

宅基地是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的集体建设用地。城镇居民不得在农村购买宅基地和违法建设住宅。宅基地在数量、面积以及转让等方面受法律法规的限制。

1．对1999年前原有的登记资料进行认真整理和核实，凡原登记的内容未发生变化的，原登记发证结果继续有效；凡原登记内容部分发生变化的，要办理变更登记手续；凡原登记内容全部发生变化或登记客体灭失的，应申请重新登记或按规定进行注销登记。1999年以前依法取得宅基地使用权未进行土地登记的按照本方案申请初始登记。

2．1999年以后拆旧建新的或使用村内空闲地和其他建设用地的，既符合土地利用总体规划和城乡规划又符合建房条件的，经所在村民小组、村委会、镇政府、所辖国土所审查后，报**区城建办审核。经审核，对符合登记条件的，以村民小组为单位予以公示，公示期满无异议的，由市政府授权**区政府审批。占用耕地或基本农田建房的，不予登记。

3．对于因城市建设的需要，农民原有住房拆迁后，政府统一安置到安置区（集体土地）的住户，以宅基地形式安置的，经依法批准后，农村村民凭相关的拆迁安置协议等资料申请办理宅基地使用权登记，予以登记发证。

4．严格落实城镇居民不能在农村购买和违法建设住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。农村非本集体经济组织成员购买宅基地建房的，不予受理。

5．凡拥有宅基地的以户为单元，每宗地填报一份农村宅基地使用权申请登记表，并提供宅基地合法的权属证据、证明、户口簿。一处宅基地中有几户共用，且难以划分使用范围，可作为共有土地使用权宗地处理。各户可先自行协议分摊面积，无法分摊的按共同共有处理。

6．严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。户口以公安部门的户籍证明为依据。凡将原有住房出卖、出租、改变使用性质或者赠与他人的，或在拆迁和原住宅依法征用时，已实行市场价补偿的，不得再申请建住宅或申请农民安置区内住房。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

7．中心城区以下区域已列入近期城市建设范围，暂缓登记：

（1）黎阳老街拆迁改造区域

（2）奕棋**机场扩建区域

（3）新潭经济开发区建设区域、齐云大道以南、新潭村小溪以东区域

（4）屯光江北片：污水处理厂以西皖赣铁路以南区域；江南片：新安江以南尤留公路以北区域

（5）徽杭高速公路（阳湖段）以北区域

8．严格执行宅基地面积标准。《**省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的农村村民宅基地面积标准是：山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。对原有宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行登记。

四、登记的有关费用

严格执行**省农村集体宅基地使用权登记发证收费标准，即每宗土地只收取工本费5元，集体土地所有权和其它建设用地按有关规定执行。不得通过农村土地确权和登记发证收费增加农民的经济负担，所需经费全部列入财政预算，必要时可从收取的土地收益中列支。

**市中心城区农村集体土地确权和登记发证工作领导组成员和办公室人员名单

领导组：

组长：市委常委、市政府副市长

副组长：市国土资源局局长

成员：市农业委员会主任

市建设委员会主任

市财政局局长

市民政局局长

市司法局局长

市林业局局长

市城市规划局局长

市房地产管理局局长

市公安局副局长

**区政府副区长

领导组下设办公室：

主任市国土资源局局长

副主任：**区副区长

市国土资源局副局长

办公室成员：**区公安分局局长

**区民政局局长

**区财政局局长

**区司法局局长

**区农业委员会主任

**区林业局局长

第9篇：农村宅基地确权法范文

【关键词】小产权房； 原因； 现状； 解决。

1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。经人推荐，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以 45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。但是李某立即回绝了此人。见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。

于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。2007 年 7 月一审法院判决如下： 李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。

我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。在此种情况下价格相对低廉的小产权房变得炙手可热。然而现阶段我国的小产权房还存在诸多问题亟待解决。

一、小产权房概述。

（ 一） 小产权房的概念。

所谓小产权房（ 又叫乡产权房） ，是指在农民集体所有的土地上开发建设用于销售的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发而不是由国家房管部门颁发。小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓。

（ 二） 小产权房的分类。

第一种小产权房： 在政府出让或划拨的土地上，未按原先规划的用途开发或利用，且将限制销售的房屋直接在市场上销售，有潜在产权纠纷可能的房屋。

第二种小产权房： 在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发和买卖，销售个军人以外的其他地方居民的房屋。

第三种小产权房： 占用集体土地或耕地违法建设在农民集体土地上用于商品住宅销售的或由村集体或农民自行组织建造销售给集体以外其他人的房屋。

（ 三） 小产权房的现状和国家的相关政策。

我国各地都存在小产权房，在建的已建的不计其数。根据相关机构调查显示，北京、上海和一些珠三角地区城市的小产权房所占比例惊人。其中深圳的小产权房面积占城市住房总面积高达 40% － 50%，而广州的小产权房出租则占了其房屋出租面积的 50%以上。

国家相关部门近些年相继了有关小产权房的各项政策，但各地小产权房仍有难以遏制之势。2007 年，国家相继严禁违规开发小产权房和购买小产权房的“风险提示”； 2008 年，国土资源部发出的通知中明确表明不允许任何机关为小产权房办理任何产权证明； 2009年，国土资源部下发的通知中仍然重申坚决叫停各种小产权房； 2012年，国土部表示将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括重点处理小产权房问题。2012 年 9 月，北京市开始试点清理小产权房。

二、小产权房兴起的原因。

（ 一） 城乡二元土地制度的影响。

我国对城市国有土地和农村集体土地采取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。

（ 二） 居高不下的商品房价格。

近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的 40% － 60%。一时间小产权房热销起来。

（ 三） 相关法律规定的欠缺和漏洞。

我国法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但法律对于农民在旧宅基地上再建楼房，把空置的部分卖给集体以外人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。根据现行的法律原理，法无明文规定即为不禁止。所以人们也就钻了法律的漏洞。新出台的《物权法》并没有限制农村集体土地使用权的流转，也没有规定禁止小产权房。

（ 四） 小产权房的出现有利于抑制商品房房价和保障住房需要。

小产权房价格低，它的大量存在会一定程度上起到抑制商品房价格的作用，促使开发商调整相关政策。目前市面上小产权房数量很大，对缓解紧张的城市住房问题、保障住房需要，缓解了政府为居民提供住房的压力。这就让小产权房有了其存在的价值。

三、购买风险。

（ 一） 小产权房没有国家房管部门颁发的房产证。

因为小产权房是在集体土地上建设的，而我国法律规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，不允许用于销售。所以小产权房的买卖是不受法律保护的，这种买卖行为基本上是无效的。而且正因为它不能确权发证，在交易时相比其他合法商品房交易要付出许多额外的交易费用，这期间可能会引发各种纠纷。将来出售或者遗赠给子女时也会有很大麻烦。

（ 二） 安全没有保证、配套设施不全面。

由于小产权房主要是集体组织或村民自行建造或者由一些开发商投资建造出售的，建成的房屋没有相关部门检验和监督，大多会因偷工减料或技术不佳、材料质量低劣而不合格甚至存在很大的安全隐患，住房安全得不到保障。加上其价格低廉，相关配套设施比如车库、天然气和物业管理都基本没有。虽然人们买房是为了有个遮风挡雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆迁补偿。

小产权房本身就是不合法的建筑，其买卖过程是违法的无效的，其买卖行为是不受法律保护的，在拆迁时也会被当作政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很可能会被强制拆除，而其买主也得不到拆迁补偿费。

四、小产权房的解决建议。

（ 一） 解决城乡二元土地制度和农村集体土地使用权流转制度。

城乡二元土地制度是小产权房产生的主要原因之一，虽然现状是我国法律限制或禁止农村集体土地用于非农建设用地，但是眼下随着城市化和新农村建设的进行，城市国有土地已经满足不了建设和住房需要了。所以近年来国家大量征收集体土地转化为国有土地之后再出让或划拨给地产开发商进行建设。但是这种做法使国家耗费了大量财力物力，使得土地流转的过程更加复杂，而农民的切身利益和征收补偿也没有很好的落实。在解决好集体土地使用流转的基础上，继续探寻统一城乡土地制度的路子，让农村集体土地和城市国有土地统一市场，同地同价，解决小产权房与商品房的价格差异。

（ 二） 完善相关立法和集体土地登记管理制度。

首先应该出台一些整治和规范小产权房的专门性法律法规，具体规定小产权房的概念和范围，说明其是否存在不合法之处和买卖行为是否有效、不受法律保护等，同事也要表明国家对小产权房的治理态度和政策。其次应该修改相关法律。虽然规定农村集体土地不能用于非农建设，农民对集体土地有宅基地使用权和土地承包经营权，享有占有、使用、收益的权利，但是没有处分权，只能在集体组织成员内部流通，这样使得集体土地上建设的房屋不能充分流通无法实现土地资源价值、房屋价值和农民利益的最大化。因此，相关法律可以修订为： 对在集体土地上建设的房屋销售转让时，将该房屋下的土地使用权一并转让，这样就有利于保障房屋的产权。最后，加强对集体土地的登记管理，在集体土地上建造房屋的，向集体组织缴纳一定的集体土地使用金。

（ 三） 针对不同情况，具体问题具体分析。

在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关政策确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开发商或买房人补交土地出让金或相关土地价款，完成征地过程后可发给相关产权证。

五、结语。

面对我国小产权房的现状，要全面分析其利与弊，慎重权衡各方利益，找出正确的解决方向和方法。

参考文献：

［1］梁慧星。 民法总论［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［2］梁慧星，陈华彬。 物权法［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［3］王泽鉴。 民法物权（ 通则 － 所有权） ［M］。 北京： 中国政法大学出版社，2001.

［4］梁慧星主编。 民商法论丛（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.