土地流转具体实施办法精选(九篇)

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第1篇：土地流转具体实施办法范文

（一）基本原则

1、坚持稳定和完善家庭承包制原则。加快土地流转和推进规模经营，要在稳定农村土地家庭承包经营制度和土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和经营权分离，不得改变土地所有权性质、不得改变土地农业用途，流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期。

2、坚持“依法、自愿、有偿”原则。土地流转严格按照法律法规进行。必须尊重农民的意愿，实行有偿流转，流转收益归承包方所有，任何组织、个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

3、坚持因地制宜、分类推进原则。根据经济发展水平、非农产业发展程度、农村劳动力转移和劳动保障状况，分类指导，采取适宜的流转方式，逐步推进，不搞“一刀切”，确保土地流转健康有序。

（二）指导思想

以党的十七大、十七届三中全会精神为指针，以稳定农村土地承包关系为前提，以确保农业增效、农民增收为目标，建立健全土地流转机制，构筑土地流转保障措施，培育现代农业经营主体，提升土地集约经营水平，推进农业规模经营。

二、积极引导，加快土地流转和规模经营发展

（一）积极鼓励多种形式流转土地。要积极引导鼓励农户依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等多种方式流转承包土地。推行承包农户委托发包方或者土地流转服务组织流转其承包土地。对长期流转条件不成熟的，鼓励季节性流转。

（二）培育壮大农业规模经营主体。引导有资金、懂技术、会经营专业大户、农民专业合作社和农业企业等农业经营主体受让农户流转的土地，通过土地流转，扩大生产规模开展规模经营。

（三）发展农业社会化服务组织。在土地流转基本条件尚不具备、土地仍是农民收入主要来源的地方，要发展农民专业合作社和农业社会化服务组织，充分发挥种养大户、农民专业合作社、龙头企业和农技服务组织的作用，通过开展产前、产中、产后全程统一服务或某个作业环节的服务，实现规模经营。

三、加大政策引导，促进土地流转和规模经营发展

（一）加大扶持力度。区政府对农村土地承包经营权流转实行以奖代补，具体如下：

1、对土地集中连片流转给予适当的奖补。从2009年起对当年新增集中连片土地面积100亩以上（其中西部六乡一镇50亩以上），并统一经营、流转期限在5年以上、流转合同规范并将合同报乡村两级备案的，经有关部门审核并经公示后，一次性给予村集体和流出户每亩各50元的资金奖补。

2、扶持发展土地股份合作社。从2009年起对新建入股面积在300亩以上的土地股份合作社，并且集中经营面积80%以上，达到规范化管理，给予一次性2万元的奖补。

3、支持组建土地流转服务组织。对建立的乡镇（街道）土地服务中心，自2009年起每年新增土地流转总面积1000亩（其中西部六乡一镇500亩）以上、流转年限5年以上，并且运作规范、作用明显的土地流转服务组织，给予每家3万元的奖励。

（二）实行信贷支持和用地政策倾斜。农村合作银行等金融机构要加强对规模经营主体的信贷支持，把规模经营主体作为信贷支农的重点，每年安排一定额度的农业信贷资金，解决规模经营主体季节性、临时性所需生产经营资金不足的问题。对实力强、资信好的规模经营主体，应给予一定的信贷授信额度。对流转期限5年以上、经营面积100亩以上的专业大户、农民专业合作社和农业企业，因生产需要建造简易仓（机）库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施，允许其在流转土地范围内按流转面积3-5‰的比例占用土地。其用地不破坏耕作层，不改变土地的权属和用途，经区农业主管部门审核同意，由乡镇国土所协调用地选址，并报区国土资源管理部门备案，视作农业生产需要的临时用地。

（三）建立多层次的农村社会保障制度。进一步完善农村新型合作医疗制度、农村最低生活保障制度和农村医疗救助制度，提高政府补助（救助）标准。按照省政府《关于建立健全覆盖城乡居民的养老保障制度的意见》(浙政发[20*]36号)，积极开展建立以农民缴费为主、政府补贴为辅、村集体经济组织给予补助，有一定社会统筹性质的养老保险制度试点，逐步弱化土地的社会保障功能，解除土地流出农民的后顾之忧。

四、强化管理，确保土地承包经营权有序流转

（一）加强对土地流转的管理。土地流转必须按照规范的农村土地流转程序进行。承包方委托发包方统一流转的，要签订书面委托流转合同，土地流转合同和委托流转合同文本格式按照（黄农[20*]45号）文件操作。流转合同应报送发包方和所在乡镇、街道备案。乡镇、街道应建立土地流转情况登记册，落实专人负责土地流转情况的登记、流转资料的收集、汇总、归档和管理工作。开展农村土地承包及流转信息化管理试点工作，力争到2010年全区实行土地承包和流转信息化管理。

（二）完善土地承包和流转纠纷调处机制。建立健全协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的土地承包和流转纠纷解决制度，乡镇、街道要及时处理土地承包和流转中出现的事件。

五、加强对农村土地承包经营权流转工作的领导

（一）加强领导，完善机制。农村土地承包经营权流转工作涉及面广、政策性强，关系到广大农民群众的切身利益和农村改革发展、稳定的大局，各级政府必须高度重视，把这项工作作为当前农村工作的一项重要内容列入议事日程，切实加强领导，落实责任。农业、财政、国土资源、劳动保障、金融、工商等部门要根据各自职责，研究制订相关工作的具体实施办法，以确保土地承包经营权流转工作取得实效。

（二）规范程序，有效推进。开展土地流转项目的上报工作，各村每年5月底前根据当地实际情况将本村年内实施的项目上报至所在乡镇、街道，由乡镇、街道审核并签署意见后报区农业局审批（西部六乡一镇报区西部扶贫委审批）。项目经组织实施后，开展土地流转工作的验收，西部六乡一镇由区西部扶贫委牵头，组织有关部门进行验收，并兑现奖补资金。其他乡镇、街道由区农业局牵头，组织有关部门进行验收，对符合奖补条件的单位，由区财政划拨奖补资金。对土地集中连片流转的奖补验收，要以村为单位，在10月底前向所在乡镇、街道上报土地经营权流转项目申报表、土地流转清册、流转合同、委托书等相关资料，经乡镇、街道审核并签署意见后，将申报资料上报至区农业局（西部六乡一镇要同时报送一份至区西部扶贫委）。各乡镇、街道对所属村申报的资料要严格审核把关，及时到村实地指导、检查与核对，防止虚报、联户申报、编造虚假资料等违规行为，一旦发现虚报面积、虚报大户和截流、冒领补助资金等情况，取消补助资格，并追究相关人员的责任。

第2篇：土地流转具体实施办法范文

1、城市（镇）规划建设控制区的范畴是指各建制镇区，经济开发区和临沪经济区划定区域，具体范围授权建设规划部门公布。

2、农村居民集中居住区的范畴是将全市农村现有分散的众多自然村落（点）逐步撤并，规划建设具有江南水乡文化特色、现代气息和适合生产、人居的新型村庄、农村居民集中居住区。社区周边自然村尽可能规划到社区建设。具体范围授权建设规划部门公布。

二、实施形式

1、城市（镇）规划建设控制区内农村居民住宅被拆迁或农户申请新建翻建住宅的，一律采取预拆迁办法，通过公寓房或货币化进行安置，不再安排宅基地。公寓房建设按城市（镇）居住小区要求进行布局，符合城镇居民居住小区规划和功能建设标准，由政府组建开发公司统一建设，也可采取由政府向房产开发商回购的方式。

2、城市（镇）规划建设控制区外，因经济社会发展需要连片整村（组）被征地拆迁的失地农户，包括现有无地组农户被拆迁的、无土地承包权的非农居民的农村合法住宅动迁的，一律进入城镇（区）、社区公寓房或货币化进行安置，不再安排宅基地。

3、城市（镇）规划建设控制区外，符合使用宅基地条件的农村居民（户），包括已居住在农村居民集中居住区内的农户，需新建、翻建、改建住房的，就近安排进入农村居民集中居住区。推广建复合式或联体式住宅，鼓励放弃宅基地入住城市（镇）区公寓房。农村居民集中居住区住宅房可采用统一建设或农村居民自建办法。自建住宅的，严格执行《关于印发<市宅基地管理暂行办法>的通知》（政发[]39号）规定的标准，由建房户提出申请，村委会签署意见，镇人民政府审核，报市人民政府批准，在农村居民集中居住区内安排宅基地。房屋的建造形式必须服从所在地人民政府的统一管理。

三、政策措施

（一）提高入住公寓房失地人员的保障待遇。

1、享受对象和条件。

（1）动迁后入住公寓房（含货币化安置，下同）并放弃农村宅基地、具有享受本村（组）“土地换保障”待遇资格的失地农村居民（户），包括：<1>城市（镇）规划建设控制区内，在册的农村居民被征地且其合法住宅采取预拆迁办法给予安置后入住公寓房的农村居民。<2>城市（镇）规划建设控制区外因经济社会发展需要连片整村（组）征地拆迁的失地农户，包括现有无地组农村居民住宅搬（拆）迁的农户安置入住公寓房的。<3>具有农村土地承包权和农村合法住宅的非农人员，被征地后按动迁安置办法入住公寓房的。

（2）以户为单位，因失地已享受“土地换保障”待遇的农村居民，自愿放弃宅基地入住公寓房的。

2、优惠待遇。凡在政府规定期限内动迁和自行拆除农村原住房的可享受：

（1）农村居民户籍转为城镇居民户籍，享受城镇居民待遇。

（2）对年满男60周岁、女55周岁到龄已享受“土地换保障”待遇的人员（含撤队保养和原征地保险人员，下同），在原有“土地换保障”的基础上，增加养老金。在原“土地换保障”标准和发放渠道不变的基础上，对上述人员每人每月增发150元。

（3）对年满16周岁以上，男60周岁、女55周岁以下的因失地享受“土地换保障”人员，设置进入城镇职工基本养老保险的接轨通道，纳入城镇职工基本养老保险体系。

<1>从现在起符合本办法规定的新被征地失地农村居民安置不再实行“土地换保障”，暂按每人15000元标准增缴社会保险金后，直接进入城镇职工基本养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工养老保险待遇。

<2>对年1月以后被征地享受“土地换保障”220元/月失地人员，暂按每人15000元增缴社会保险金后，直接转入城镇职工养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工养老保险待遇。

<3>对年底前的已被征地人员，按“土地换保障”规定享受200元/月和180元/月的失地人员，在个人补缴3390元、5650元，暂按每人增缴15000元社会保险金后，直接转入城镇职工养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工养老保险待遇。

<4>对按《关于在市级开发区征用土地未安置人员实行养老保险的试行意见》（政发[]261号）参加“征用土地未安置人员养老保险”（即缴纳6600元到龄月领不足220元给予补足220元，超过220元按实计发）的人员，按自愿原则，增缴每人15000元社会保险金后，转入城镇职工养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工基本养老保险待遇，或继续享受原政策待遇。

<5>对已参加城镇职工基本养老保险的上述人员，可以选择增缴每人15000元社会保险金后，折算相应城保缴费年限和个人账户，到达退休年龄时增加其退休金标准，也可以选择享受原有政策待遇。

（4）纳入城镇企业职工医疗保险。凡可参加城镇职工基本养老保险的上述人员，按市城镇企业职工基本医疗保险的政策规定，可同时参加市城镇企业职工基本医疗保险。费用由个人承担。

（5）未纳入城镇职工基本养老保险的上述有关人员，可按《市年农村合作医疗保险工作意见》的规定，参加合作医疗保险。

（二）农村居民入住农村居民集中居住区的权益保障。

1、进入农村居民集中居住区安置的农村居民，原有的土地承包经营权不变。农户愿意流转土地，可自主流转也可委托原村民委员会对其承包土地进行流转经营，土地流转经营净收入全部归该农户所有。

2、农村居民在原村组集体经济组织享有的经济权利不因迁居而改变。在享受经济权利的同时，承担相应义务。

3、对农村居民集中居住区建设占用土地，一律按市政府规定的土地补偿标准和办法向土地所在的村组农村居民足额补偿到位。土地征用时要对农户的承包田和自留地要进行调整，无法调整的，补偿要到有关农户。

4、符合自建房条件的农村居民自建房屋必须进入规划确定的农村居民集中居住区。对进入农村居民集中居住区建造房屋的农户，两个月内原住宅必须自行拆除。先拆后建的，在建设期间可由政府按拆迁政策给予一定的过渡补偿。

（三）拆迁补偿安置标准。在城市化和经济社会发展过程中需对农村居民住宅进行拆迁的，拆迁办法和补偿安置标准，根据上级现行政策，由市建设局、市政府动迁办制定具体实施办法，各镇（区）制定相应的实施细则。

（四）税费减免。

1、入住公寓房的住户，在办理房产证、土地证中涉及的契税享受城镇居民动迁同等减免待遇。

2、农村居民集中居住区建设过程中涉及的城镇基础设施配套费、管理费、公路道口搭接费、墙改押金、散装水泥押金、房产、土地登记发证费、质监费等政府性收费项目予以全免。

四、资金统筹

1、已到龄人员每月增发150元资金，市镇两级财政各按50%承担，经济开发区、临沪经济区由区财政全额承担。

2、其他人员增缴的每人15000元社会保险金，为政府对放弃宅基地、入住公寓房的农村失地居民房屋拆迁后的特殊补贴，由动迁地政府全额承担。

3、对年底前已被征地享受“土地换保障”的失地人员，在“土地换保障”转城镇职工基本养老保险中应有市镇（区）承担的资金，市镇各按50%承担，经济开发区、临沪经济区由区财政全额承担。

五、组织实施

（一）用地报批。

1、经报批后确定的农村居民集中居住区，若不符合土地利用总体规划的，由规划、国土部门按规定申请调整。

2、城市（镇）规划区内公寓房建设用地和农村居民集中居住区公寓房用地必须办理用地有关手续。农村居民集中居住区宅基地用地通过挂钩周转指标解决，由所在地政府办理报批手续，并按规定对拥有土地使用权的村组农村居民进行补偿安置。

3、农村居民在农村居民集中居住区自建房用地，严格执行《关于印发<市宅基地管理暂行办法>的通知》（政发[]39号）规定，实行大、中、小套用地审批规定。

（二）基础设施建设。

1、农村居民集中居住区由市建设部门负责布局，村庄规划由各镇（区）政府负责，规划设计依规定报批途径批准确定。

2、农村居民集中居住区基础设施建设，应由专门机构负责，通过招投标办法实施，也可由各镇（区）组建公司组织实施。涉及的电力、广电、电信、自来水、污水、燃气等设施投入按照“谁经营，谁投入，谁负责”的原则，由行业负责，进入用户的按城镇居民负担办法由用户负担。

（三）资金保障。

1、市镇（区）财政加大投入。农村居民集中居住区基础设施建设由有关行政村负责筹措，各镇（区）财政予以支持，市级财政适当补助（经济开发区、临沪经济区除外），各相关部门积极配合，共同推进。今后对规划撤并村庄不再进行配套建设。

2、市场运作。农村居民集中居住区经营性用地按有关规定办理手续，出让所得资金用于基础设施建设。

第3篇：土地流转具体实施办法范文

一、调研项目区基本情况

从挂钩试点项目区选择村庄情况看，改造前建设用地较为粗放，户均1亩左右，大多区位较为偏僻，交通不便，地势低洼，村庄规模少，房屋较为破旧，基础、公益设施建设缺失，部分村庄属于压煤搬迁村庄或黄河滩区迁建村庄。借助城乡建设用地增减挂钩政策平台，试点村重点向示范镇或新型社区集聚，13年建成了新型农村社区或生态文明村，取得明显效果。

（一）改善了村民居住和生活条件。调研10余村全部住上了二层独院或多层楼房，实现了“三通”、“三化”，即通自来水、通下水道、通新型电网，街道、胡同硬化、亮化、美化，人口规模20005000人，新建了幼儿院、小学和医院、超市、农家书屋、文化广场、老年公寓、农机大院、社区服务中心等，单县谢集镇李村寺社区还建设了污水处理厂、垃圾中转站，鄄城县什集镇寺东社区实现了集中供暖、供天然气，东明县长兴集乡7号村新属滩区迁建社区，改造前户户高筑房台，出行极不方便，安全条件差，如今统一搬进了新型农村社区，过上了和城里人相似的生活，“女儿不外嫁，光棍娶上妻”成为一种新时尚。

（二）加快了新增耕地流转步伐。曹县砖庙镇“十三村社区”由原13个自然村整合而成，通过对旧村址及周边村头荒地、林地、坑塘等复耕，累计增加耕地2000亩，统一招标流转，每年增加集体收入120万余元，全部用于社区医疗、卫生、绿化、亮化、环卫等公共服务支出。巨野县龙镇政府与龙固煤矿联合注册成立“龙美农业开发公司”，对12000亩压煤搬迁土地综合开发，打造集有机蔬菜种植、生态养殖、湿地公园、花卉苗木基地等现代农业园区。鄄城县什集镇寺东村项目区将复耕土地200余亩结合水库库区旅游，开发建设十余种果树采摘园，预计每亩收入愈万元。

（三）促进了重点镇建设。巨野县龙镇紧紧抓住增减挂钩和压煤村村庄搬迁工作双资金注入的有利时机，按照统一规划、集中向镇驻地靠拢的原则，高起点规划，高标准建设，精心打造新型城镇化社区，目前已规划建设了一个两层楼房社区、两个多层楼房社区，镇周边16个村庄19022人入驻，节地率在65%以上。政府为每户配有太阳能热水器，建有高标准幼儿园和敬老院、生活超市、文化大院、健身广场和3200m2的便民服务中心。利用本镇增减挂钩节余指标，引进各类工业企业23家，不仅创造了7000个就业岗位，而且带动了各类三产服务业发展，实现了进镇居民安居乐业。据抽样调查，改造后村民年人均纯收入增加20003000元。

二、主要经验和启示

（一）主要经验

1、充分尊重群众意愿，做好项目筛选工作是项目顺利实施的前提。曹县砖庙镇“十三村”社区在全市村庄合并最多（原13个自然村），实施进度最快（从拆迁到完成复垦10月），郓城县南赵楼镇六和苑社区合并人口最多（超过7000人），这些项目区之所以实施顺利，其中一个重要原因就是前期工作扎实深入，群众工作细致认真，项目是否申报、安置区如何规划、拆旧补偿如何划分标准评定等级，无论是统一建设还是在统一规划配套下自行建设，都让村民自行做主，只有经过95%以上村民同意，并逐户签定拆迁安置补偿协议，依法进行了项目公示后再按程序逐级申报。几年来实践反复证明，凡是申报前期工作吃了“夹生饭”的，实施中付出双倍努力也难以弥补；凡是申报中违背群众意愿凭“长官”意志的，大都难以实施。

2、严格政策标准，多渠道筹措项目资金是项目顺利实施的关键。曹县除保证净腾地补偿10万元/亩外，凡项目区完成复垦任务的，由县政府牵头，采取“一事一议”的办法，有效整合教育、交通、农开发、电力、卫生、民政、水务等部门涉农项目资金，集中投放挂钩项目区用于基础、公益项目建设。两年来，全县共建成生态文明社区51个，建成住房1.6万户、360多万平米，入住群众6.5万人，复垦土地11839亩，荣获山东省“省级生态文明县”称号。

（二）几点启示

1、调研村的情况在全市具有可行性。一是从基础条件看，调研村腾地潜力、房屋状况、经济能力、区位条件在全市均属中等水平，压煤搬迁村庄全市共有168个，黄河滩区需迁建村庄73个。二是从群众意愿看，调研村群众普遍感受到了改造前后的巨大变化，生产条件改善了，致富门路拓广了，公共服务配套了，生活品味和整体素质也悄悄提高了，对周边村影响很大，他们由怀疑、观望到羡慕、盼望。三是从政策环境看，国家继续加大强农惠民政策力度，在示范镇建设和新型社区建设方面政策保障将更加有力。

2、城乡建设用地增减挂钩是产业要素集聚的重要平台。一是招商引资的载体，“栽下梧桐树，引来金凤凰”。我市面临国家“一区一带”发展战略和承载长三角、珠三角等产业转移机遇，拥有比较宽松的土地空间，拥有良好政务和产业发展环境，不愁引不来好项目大项目。要改变单纯依靠低土地成本招商带来的不良循环。二是城乡统筹的载体。城乡建设用地增减挂钩带来人口规模的集聚和产业布局的调整，为城市资金、技术流向现代化农业及农副产业加工业、小城镇二、三产业创造了条件。

三、对策与建议

第4篇：土地流转具体实施办法范文

为进一步稳定粮食生产，保护粮食综合生产能力，调动种粮农民积极性，根据*市财政局等七部门《关于印发＜*市20*年对种粮农民综合直补实施意见＞的通知》精神，20*年对种粮农民在原粮食直接补贴的基础上，考虑成品油价格调整增支和化肥、农药、农膜等农业生产资料预计增支等因素实行综合直补。实施意见如下：

一、粮食综合直补的原则

（一）坚持简便易行的原则。对粮农综合直补资金分配和兑付办法既要周密规范，又要符合农村实际，尽量简化程序，力求化解和避免矛盾。

（二）坚持公开透明的原则。粮食综合直补工作各项政策、对种粮农民分配补贴的相关数据以及补贴兑付方式都要向农民公开，确保宣传到户。

（三）坚持政策稳定性的原则。本实施意见所确定的粮食综合直补资金分配依据及分配原则等相关政策，今后原则上保持相对稳定。

（四）坚持综合算帐，突出重点的原则。在充分考虑农民种粮使用柴油全年预计增支因素的基础上，适当考虑化肥、农药、农膜等其他生产资料价格变动及全年预计增支，进行综合测算，核定补贴。

（五）坚持一次性发放、直补粮农的原则。对成品油价格调整，化肥、农药、农膜等农业生产资料预计增支给予的新增补贴资金，连同粮食直补资金一次性发放到粮农手中，20*年年内不再随实际价格变动而调整。

二、粮食综合直补的对象和补贴品种

（一）补贴对象：全市范围内从事粮食作物生产的种粮农民（含农垦系统国有农场的种粮职工）。农民承包地实施流转的，原则上补贴给原承包户，承包方与流转方有约定的，从其约定。

（二）补贴品种：享受综合直补的粮食品种为玉米、水稻、小麦、高粱、杂粮。

三、粮食综合直补资金分配依据

自20*年起，以第二轮土地承包面积中每个农户当年5种粮食的实际播种面积作为粮食综合直补资金的分配依据。

在汇总全市直补范围内的粮食作物播种面积的基础上，计算出全市统一亩均补贴标准，并在补贴兑付开始前，在全市公布。

粮食综合直补标准不得低于10元/亩。

四、粮食综合直补资金的拨付和监管

（一）市财政局在市农业发展银行开设“粮食风险基金”专户，进行封闭管理，明细核算。各乡镇、街道办事处、农场要在农村信用社设立“粮食直补资金专户”，并设立综合直补资金台账，确保补贴资金的专户管理，封闭运行。

（二）财政局依据农业部门提供的直补面积和亩均补贴标准，计算出各乡镇、街道办事处、农场的粮食综合直补资金额，拨付到各乡镇、街道办事处、农场“粮食直补资金专户”。各乡镇、街道办事处、农场在粮食直补资金到达“粮食直补资金专户”后，按照粮食综合直补具体实施办法按期向种粮农民兑付。20*年粮食综合直补资金兑付工作必须在6月20日前全部结束。

（三）建立统一的直接补贴发放渠道，实现“一折通”或“一卡通”。

为避免直补资金发放过程发生截留、挪用、扣款等问题，保证资金安全，同时为逐步建立“统一格式、上下一网、资料共享、信息畅通”的农民综合直补网奠定基础，20*年对种粮农民兑付直补资金，全部实行“一折通”或“一卡通”形式，通过储蓄存折（或卡）将直补资金一次性发放到种粮农民手中。对种粮农民发放的储蓄存折（或卡），其工本费统一由农村信用联社负担，不得向种粮农民收取任何相关费用，不得扣收各种款项和债务。

（四）健全粮食综合直补公开制度。粮食综合直补资金的兑付，要做到公开、公平、公正。对农民兑现补贴继续实行村级公示制度。每个农民的补贴面积、综合直补标准、粮食直补标准、新增补贴标准、补贴金额等事项要张榜公示，接受群众的监督。

（五）兑付农民的粮食综合直补资金，要向种粮农民发放《种粮农民综合直补通知书》。通知书中必须注明：享受补贴的粮食作物播种面积、补贴标准（包括粮食直补标准和新增补贴标准）、应发放补贴金额等内容。同时要让粮农清楚对今年柴油、化肥等农业生产资料预计增支，国家一次性给予了补贴。

（六）健全粮食直补基础档案管理工作。粮食综合直补的相关资料，要分类归档，严格管理。

（七）财政部门与有关部门密切配合，切实加强对粮食综合直补资金的监管，确保补贴资金及时足额兑付。补贴资金兑付过程中，不允许抵扣任何税费和债务，坚决杜绝截留、挤占、挪用和骗取补贴资金等违纪问题的发生。

五、建立粮食综合直补工作责任制

（一）明确责任，密切配合。实行粮食综合直补，直接关系到广大农民的切身利益。由财政和农业部门牵头，宣传、农发行、农信社、物价、审计、监察等部门组成粮食综合直补工作组，共同做好直补工作。财政部门负责综合直补资金的筹集、监管；农业部门负责提供及核实粮食播种面积以及直补资金的发放；金融部门负责配合财政、农业部门做好直补资金的划拨、发放等相关工作；宣传部门做好政策宣传，确保粮食综合直补政策家喻户晓；物价、审计、监察等部门负责对直补政策执行和资金使用情况的监督检查。对违反粮食综合直补政策，截留、挪用和套取财政补贴等问题，要坚决查处，严肃处理。

第5篇：土地流转具体实施办法范文

为深入贯彻落实市委三届七次全委会精神、县委十二届八次全委会精神，做好民生工程，实现农民安居、农村宜居，现就加快推进全县农民新村建设和农村危旧房改造工程提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以改善民生、扩大内需、拉动消费、促进城乡统筹为主线，坚持“政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作”方针，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，优质安全、高效有序、快速推进全县农民新村建设和农村危旧房改造工程；节约集约用地，协同推进城区和小城镇建设、农村基础设施和环境保护建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发。大力改善农村居民住房条件和生活环境，提高农村住宅质量和安全水平，促进农村精神文明建设和社会和谐稳定。

二、目标任务

按照“政府引导、群众自愿，整合资源、统筹安排，统一规划、分类推进，政策扶持、示范带动”的原则，到2012年，建成农民新村25个，使其成为集中、宽敞、舒适、方便的农村新型社区；建设巴渝新居2500户，保障农房质量安全，彰显土家建筑风格；改造农村危旧房8000户，消除全县60%的农村危旧房，推动农民安居、康居和宜居目标的实现。在2012年年底前实现我县农村面貌大改观、特色风貌大彰显、人居质量大提升。

三、基本原则

（一）政策鼓励，农民自愿。农民是建房的投资主体、实施主体、受益主体，各级各部门在建设和改造过程中必须充分尊重农民意愿和选择，积极调动农民的积极性、主动性和创造性，大力引导农民合理用地、依法建房，保证农民在农村危旧房改造中受惠得益。

（二）规划先行，因地制宜。按照城乡统筹一体化的要求合理确定农民新村数量、布局和规模，强化土地利用总体规划和村庄建设规划对农房建设的基础性指导地位，提高规划的科学性、实用性、稳定性和经济性。坚持从实际出发，因地制宜、分类指导、典型引路、示范带动、扎实推进，切忌形式主义、盲目攀比、强迫命令、包办代替。

（三）科学实施，集约节约。坚持引导、规范和整治相结合，着力解决农民建房难、农村建房乱等问题。建立和完善农村宅基地管理机制和退出机制、流转机制，促使农民新村建设和农村危旧房改造工程的有机结合。加强农村宅基地整理复垦工作的实施，合理利用土地资源，提高土地集约节约利用水平。

（四）市场运作，多元投入。按照市场经济运行规律，鼓励、引导企业和社会等各方面力量以多种形式参与农民新村建设。拓宽融资渠道，建立多元化投融资机制体制，通过有效的市场化运作实施农民新村建设和农村危旧房改造工程。

（五）解放思想，鼓励创新。坚持与时俱进，鼓励大胆地试、大胆地闯，努力做到认识上高站位、规划上高起点、建设上高标准、管理上高水平，确保农民新村建设和农村危旧房改造工程取得新的更大的突破。 四、主要工作

（一）完成25个农民新村建设

在村规划的指导下，以推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖为抓手，建成规模达50户以上的农民新村25个，使农民新村实现“六通”、“六有”，即通道路、供电、给水、排水、广播电视和通信，有1个小广场（村民活动和健身场地）、1个便民商业网点、1个医务室、1个垃圾收运站（点）、1个农家书屋、1个幼儿园。有条件的农民新村，可结合村级公共服务中心进行建设，实现部分配套设施共建共享，并推行物业管理。

（二）完成2500户巴渝新居建设

加大巴渝新居通用图集的推广使用力度，结合农民新村建设，鼓励、引导农民建成结构安全、质量可靠、功能合理、经济适用、美观大方、风貌突出的巴渝新居，实现农民集中居住、土地集约利用，有效改变农民自建散建的局面。农房建设应汲取巴渝传统民居风格和土家民居风格，彰显屋脊瓦头、穿斗廊柱、青砖勾缝、雕花窗等建筑符号，并与周围环境和田园风光相协调。

（三）完成8000户农村危旧房改造

积极争取国家和市上农村危旧房改造试点专项补助资金，重点改造农村五保户、低保户和贫困农户危旧房。对现有分散的农村危旧房户，主要采取“主体排危、风貌改造、环境整治”的模式，在解决房屋安全的同时，注重农房巴渝民居风貌改善，做到“改危”与“改观”并举。对现有农村聚居点（集中连片的农村院落或自然村），通过改造农房风貌、整治村庄环境（“六通”、“六有”和“一池六改”，即建设沼气池，改厨、改厕、改水、改圈、改路、改庭院），改造成焕然一新的农民新村。 四、配套政策

（一）资金扶持

1．“地票”收益返还。用好用活城乡建设用地增减挂钩政策，为农民新村建设筹集资金。农户拆除旧房，腾出的宅基地及其房前屋后院坝等附属设施用地以“地票”形式获取的纯收益，80%补偿给农户，引导其到农民新村建（购）新房或到城镇购房，20%给村集体，主要用于农民新村基础设施及公共服务设施建设等。使用土地周转指标，按同期地票价格纯收入的80%支付农户，20%用于基础设施建设。农村闲置的工矿企业、学校和废弃道路等属于集体建设用地部分以“地票”形式获取的纯收益，至少80%用于农民新村基础设施和公共服务设施建设等。具体实施细则以县国土房管局制定的为准。 2．财政专项补助。市财政设立专项资金，对巴渝新居建设和农村危旧房改造给予每户3000元直补，对每个农民新村基础设施和公共服务设施建设给予30万元补助，同时，县财政按1：1的比例补助配套资金。 3.涉农资金整合。县发改委、县农委、县交委、县水务局、县林业局、县民宗委、县扶贫办、县畜牧局等部门，按照管理主体、资金来源及用途不变的原则，整合各类涉农专项资金，专门用于农民新村、巴渝新居建设和农村危旧房改造。

（二）用地支持

1．用地保障。各乡镇政府、县国土房管局负责统筹安排好农民新村建设、农村危旧房改造、巴渝新居建设及基础设施、公共服务设施建设用地。 2．供地方式。在城镇规划区内和撤乡并镇后的原乡镇旧址建设集中居住区的，采取市场方式运作的，实行招拍挂出让建设用地，由政府统一组织建设的，可划拨供应建设用地。具体实施细则以县国土房管局制定的为准。

（三）信贷支持

1．简化信贷审批流程。对参与农房建设与改造、资信优良的房地产开发、建筑施工企业，相关部门要简化审批流程、提高审批效率，金融机构要优先提供贷款。 2．提供农民建房购房贷款。对符合条件的农户，建房的提供小额贷款，购房的提供按揭贷款，利息不超过基准利率。 3．企业投融资支持。利用现有投融资机构或在条件具备时组建国有独资或股份制开发建设公司作为农房建设改造项目的投融资主体，以项目资产及其收益为担保和质押，向金融机构申请贷款，开展拆迁安置、土地整理和项目建设等工作，并为农户提供贷款担保。

（四）其他支持

1．行政审批。对符合土地利用总体规划和县城规划、镇规划、乡规划、村规划、达到施工条件的农房建设改造项目，各有关部门、各乡镇政府要开辟行政审批绿色通道，简化办事流程，提高行政效率。 2．技术支持。县城乡建委、县国土房管局、县交委、县规划局等有关技术支撑部门要免费提供规划、设计、施工、监理等技术服务，帮助和支持农民新村建设及农村危旧房改造。同时，各乡镇落实实力较强的当地企业进行挂钩帮扶。 五、保障措施

（一）组织领导

县政府成立县村镇建设工作领导小组（见石柱府办法〔2010〕367号），负责全县小城镇、农民新村和巴渝新居建设及农村危旧房改造的统筹指挥和重大决策。各乡镇政府是农民新村建设和农村危旧房改造的实施主体和责任单位，要切实加强组织领导，成立相应工作机构，落实专职人员，按照“谁主管，谁负责”原则，统筹规划、精心组织、妥善安排，认真贯彻落实有关政策，结合本地实际制定有效措施，积极稳妥快速推进农民新村建设、巴渝新居及农村危旧房改造工作。

（二）分工负责

建立县级领导牵头，相关部门对口挂钩帮扶各乡镇建设和改造工作制度。领导小组办公室要发挥好牵头协调作用，会同县政府有关部门编制农民新村、巴渝新居建设及农村危旧房改造的规划和实施方案，分解年度目标任务；要每季度至少组织召开一次工作联席会议，研究解决建设和改造工作中的重大问题；要全过程管理和监督各乡镇、相关部门建设和改造工作进展情况。相关部门要结合自身工作实际，从政策、资金、技术等方面予以倾斜帮扶，尤其要加大对农村基础实施和公共服务设施的投入，并为实施农民新村和巴渝新居建设及农村危旧房改造提供指导和帮助；要主动承担建设任务，做到上下联动、齐抓共管、共同推进。

（三）资源整合

农民新村建设和农村危旧房改造工程与村容村貌整治、扶贫移民、高山移民、库区移民、地灾搬迁、土地整治、以工代赈等工程有机结合，按照“统一规划、统一安排、渠道不乱、用途不变、各司其职、各负其责、各记其功、相互配套、形成合力”的原则，整合并打捆使用民政、财政、发改、建设、民宗、国土、农业、水利、扶贫、林业、广播电视、残联、电力等部门的项目资金，集中投入，形成合力，提高资金使用的整体效益。

（四）宣传引导

各乡镇、相关部门和领导小组办公室要充分利用各种媒体，采取印发宣传资料、讲解政策文件、召开动员会、院坝会等农民喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传农民新村建设、巴渝新居建设及农村危旧房改造的目的意义、建设要求、政策措施等，激发广大干部群众的积极性、创造性，引导社会各界广泛参与，捐资捐物、投工投劳，为改善农村人居条件营造良好氛围。

（五）加强监管

建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，对资金实行专账专户、专款专用。建立完善公示制度，充分尊重和保证群众的知情权、参与权和监督权。完善群众意见征集制度，满足群众的合理要求。建立档案信息管理系统，及时掌握建设和改造工程进展情况。加强质量安全监管，强化施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，提升质量安全保障能力。

第6篇：土地流转具体实施办法范文

［关键词］农村经济；财务会计；监督策略

当前我国农村经济体制改革不断创出辉煌业绩，为农村经济的发展起到重要的推动作用。目前我国对“三农”问题日益重视，在这样大好的形势下，农村集体资金的安全性保障，离不开完善的农村集体经济监督机制。只有监督机制发挥出应有的作用，才能实实在在地维护农民群众的利益，对农村经济工作的开展起到保驾护航的作用。

1农村财务会计监督体系建设的主要内容

1.1监督主体

有关会计工作规范对于会计监督都有详细的规定：在单位经济活动中，会计监督是由单位会计机构及会计人员来负责的，村集体组织也同样是这样的规范约束，但有其特殊性的一面。其一，村集体不在国家基层政权之列，只设村会计和出纳，独立会计机构则不需设立，村会计工作人员担负村内的会计监督职责；其二，我国部分条件允许的村可以在村民会计的领导下，成立审计监督委员会，对村财务和村干部进行监督，村民会议赋予审计监督委员会监督权利，审计监督委员会需向村民作工作报告；其三，对村集体的会计监督也可由有关部门来实施，如财政、税务、农经、审计等。另外，还可以委托给注册会计师。上述都是农村财务会计监督体系的监督主体。

1.2监督依据

监督主体进行监督的过程中，需要的监督依据主要有如下几类：财经法律、法规、规章；会计法律、法规和国家统一会计制度；地方各级财政和业务主管部门依据《会计法》和国家统一会计制度制定的具体实施办法或者补充规定；村集体根据《会计法》和国家统一会计制度制定的村内部会计管理制度。

1.3监督内容

农村财务会计监督体系内部会计监督工作开展时，必须遵循有关会计规定。监督内容主要有：原始凭证、会计帐薄、实物款项、财务报告人和财务收支等方面的监督，同时还要对其他经济活动进行监督。对于农村财务会计监督除去这些内容外，还有村集体组织财务明细公开、农民负担轻重、土地流转情况，及村民关心的直接与其经济利益相关的经济活动的事项进行实时监督。同时，村集体经济组织还要受到财政、审计、纪委等职能部门的监督。

2农村财务会计监督体系建设的有效策略

2.1优化发票管理，完善审批制度

优化发票管理，第一是要规范发票的管理制度，要做到发票专人负责管理，且要求发票管理人员与印鉴保管人员各司其责，不能混用，发票领用、核销要做好详细的登记；第二，开局发票的程序一定要规范，必须严格遵守如下程序：提出申请，相关领导同意签字，开具发票，开具人签字；第三，乡镇的经管站要定期检查发票开具情况；第四，要完善开假发票和虚开发票的惩治制度［1］。财务审批要发挥民主小组的职能，村级财务支出须报告村民小组并经其批准。在财务审批时，要具有正规合法规范的原始凭证，不能出具正规合法原始凭证时，要求证明人出具证明并要求签字。

2.2财务公开要正确规范

正确规范财务公开主要包括规定财务公开的形式、时间、地点、程序和内容。依据财务的实际需求，可选择2种形式公开，即定期和不定期。正常情况下，定期公开的时间在季末、年末。财务公开的形式有多种，主要有书面公开、张榜公示、广播传达等［2］。农村的财务公开形式一般是张榜公示，财务公开张榜一般张贴在比较显眼、人流较多的地点。财务公开的程序要规范合理，公布的财务需由村主任、村民主小组审核并签字盖章后才可张贴。对于财务公开的内容要求做到清晰、详细，特别是农民关心、敏感的问题必须做到一目了然。如村里的招待费用的用处、干部工资的多少、拆迁费明细等。

2.3提高外部审计监督力度

2.3.1完善农村财务审计制度。我国规定，农村的财务审计工作由乡镇财政所审计，由乡经管站对农村财务管理实施管理，使审计工作具有独立性。但是事实上，乡财政所一般会委托乡经管站来进行审计，这样审计监督工作的有效性就会受到影响。基于此，在农村财务会计审计中，乡镇的纪检监察部门也应参与进来，从而对乡经管站的权利形成一定的约束，对乡经管站及村级财务审计工作发挥出监督作用。2.3.2做好村干部的离任审计。因为村、支两委与村民之间信息不畅，导致一些农村村官自认为巧妙地利用了这一可乘之机，无视国法，损公肥私，严重影响了农村的和谐与健康。加强对村干部的离任审计，对于增强村干部的履职意识，发现农村财务会计管理中的不足具有十分重要的意义。在我国农村，村支书和村主任权力较大，而对其监督体系存在很多漏洞，大部分发生在村支书和村主任身上。对村干部的离任审计，包括村级项目投资情况的审批、土地的承包及出让情况、村集体资产如何处置、管理费用如何支出等。2.3.3引入注册会计师的审计机制。将第三方注册会计师引入到农村财务中，且定期进行财务会计审计工作，确保审计工作的效率。首先，注册会计师作为独立的第三方，保证了农村财务会计审计工作的客观与公正，克服了农村财务会计审计工作中的一些障碍；其次，注册会计师具有很高的专业技术知识，保证了农村财务会计审计工作的质量［3］。

2.4加强对农村会计人员的监督

第一，要重视推行农村会计委派制度和制度。农村财务会计要面向社会统一公开招聘会计人员，并通过考试考核后，本着公平、公正、公开的原则，择优录用；第二，被委派的会计人员要接受有关领导对其进行会计核算和监督，并要参与村中内部事务管理［4］。与此同时，在实施制度的过程中，在确保村级集体资金不变的前提下，保证其应该拥有的所有权和使用权、监督权等不变，并由村级的报账员定期将收据交由乡镇的会计服务机构进行管理，明确管理规范。

3结语

农村经济发展是关系着国计民生的重大问题，在当前形势下，强化对农村财务会计监督体系的建立是势在必行的。基于此，要不断完善优化农村财务会计监督体系，深入改革农村财务会计工作，构建一套完善的高效的财务会计监督体系，为农村经济发展发挥重要作用。

作者:李金 单位:连云港市赣榆区青口镇农村经济服务中心

参考文献

［1］石艳杰.浅析农村财务会计监督体系的建设［J］.中国经贸，2015（5）：228.

［2］陈慧芝.我省农村财务会计管理环节中存在的问题与对策［J］.福建农业，2015（6）：24.

第7篇：土地流转具体实施办法范文

一、我国双层经营体制实践的基本状况

(一)双层经营体制的基本涵义

所谓双层经营，是指家庭分散经营和集体统一经营相结合的一种经营模式。它是一种适合中国农村改革之需，推动中国农村经济大发展的经营体制。这种经营体制是在打破了原来的集体所有、集体集中统一经营的体制之后而建立的。是一种新型的经营体制。之所以说它是新型经营体制，就在于它是双层经营。这一体制是以家庭分散经营为基础的，仍然是集体集中统一经营条件下的一种经营体制。双层经营体制就是家庭分散经营层次和集体统一经营层次的有机结合。缺少了任何一方，都不能构成双层经营。否定了家庭分散经营层次只会是向旧体制的回归；而否定了集体统一经营层次。只能是小生产的再现，也会阻碍家庭分散经营的发展。因此，实行，一开始就没有否定集体统一经营层次，而是要同时充分发挥农户承包经营的积极性和集体统一经营的优越性。

(二)双层经营体制在我国实践中存在的问题

自我国20世纪80年代初农村经济体制改革以来，双层经营体制已有20多年的历史，也表现出了一系列问题。如：家庭分散经营的不稳定，分得过了头，统一经营层次薄弱，不该统的统得过了头。这些问题产生的原因是多方面的。从表层来看，主要表现在：第一，大部分地区承包土地基本上是以人口或主要按人口平均承包。土地经营规模偏小，既使土地难以得到高度。合理的利用，又在一定条件下影响了生产技术的提高。第二，部分农民将土地经营权的回归看成是土地的个人所有，以致出现撂荒，随意挖地改造，乱建房和建企业等。第三，部分地区在平分土地时将已经形成生产力的生产资料都分掉了，基础设施不同程度地遭到损坏。第四，大包干虽是“交够国家的、留足集体的、剩下都是自己的”，但实际上部分村级集体组织由于组织涣散，以致村集体经济组织没有提留，集体成了一个“空壳”，无力扩大再生产，为家庭分散经营提供社会化服务。第五，农民长期缺少“合”的意识，而高度集中统一的又给农民留下了痛苦的阴影，因此。很大部分地区不仅“分”得彻底，而且在统一经营的环节和项目上又没有及时地组织，社会化服务滞后，基础设施老化，不适应农业和农村经济发展的需要，严重影响了农业和农村经济的发展。第六，农村改革之初人们曾一度对农业的发展过于乐观，加上农村发展的好形势的确掩盖了发展中的深层次矛盾，导致国家投资相对减少，有些改革和发展的政策没有真正落实，加上非农产业效益较高，农民经营农业的积极性下降，这势必影响到农业发展的后劲。第七。工农业产品价格剪刀差扩大。农民收入增长缓慢、停滞甚至在趋于下降，使不少素质高的农业劳动力外流，导致从事农业的劳动力素质下降。第八，由于国有企业特别是国有大中型企业效益不高，城市经济发展波动太大，从更深的层次上影响了农业和农村经济的发展，如限制农村剩余劳动力向城市转移，影响了以工制农和以工建农。影响了农村市场的发育等。

二、现行双层经营体制给社会主义新农村建设带来的障碍

(一)集体所有权的不完整和所有权对经营权的不断侵蚀，造成农民承包权的不稳定和经营权的不充分，从而阻碍了农业生产的进一步可持续发展

我国的地权关系不仅涉及集体和农户，还涉及国家。国家对农地收入的定额征收、对农地的征用、对农产品规定的一些限制性政策使得许多农户认为土地不是集体的而是国家的，类似于土地产权三级所有。国家权力的延伸使集体产权排他弱化，造成国家对集体所有权的侵蚀。农村根据其所有权对其内部土地的分配、调整、土地用途的转换及土地负担的调整享有决定权，这些权利在法律上没有明确的界定，受各地不同的资源禀赋条件和社区社会经济状况的影响显得十分复杂。存在着较大的伸缩弹性。另外。虽然中央政府一再强调稳定农民的土地承包权，但土地集体所有赋予村内部每个合法成员平等的拥有村属土地权利，引起一些地区的分配随人口的变化而频繁调整与变动。“社员权”和稳定承包权之间存在一定程度的矛盾。同时。由于级差地租的存在，土地承包费用的度量也比较困难。土地承包权、承包期限、承包费用的变化和对农户经营方面的一些限制，使农民的经营权不断受到侵蚀。这样对稳定农业生产持续发展是很不利的。

(二)产权结构所固有的缺陷引发了利益分配结构的不合理

这种分配的不合理极大地阻碍了农村经济的持续发展，也极大地影响到农民生产水平的提高。特别是在村级民主管理问题上起到了极大的反作用。

双层经营体制要求农民必须“交够国家的、留足集体的”，因此。在土地分配中首先保证了国家利益的实现，具体实施办法是根据农户分得土地的多少和级差地租的大小来分摊原来由集体承担的粮食征购任务。使国家利益得到保障。但集体应该留多少。留了干什么。从一开始就没有很清楚的界定。在组织结构、组织职能和客权安排构造上，农村基层组织被赋予行使对土地的所有权职能，对村的管理职能和社区社会经济发展的服务职能，并直接受乡政府的管辖，这就使乡村两级组织向农民征收费用具有合法性，使集体利益得到了来自权利的保障，却没有受到收益边界的约束。加之集体的服务功能同样缺乏根本保障，所以在劳动生产率本来就偏低的农村。农民所获“剩余”极少。很多地区甚至出现了负收益，而农产品较低的收入需求强性、农业生产本身的不稳定性以及较高的自然和市场风险，则再度降低了农民利益的保障，致使农民增收越来越困难。民主管理由于产权结构的缺陷而名不符实。所有这一切都是对社会主义新农村建设布局下的层层障碍。

(三)由于农业产品剪刀差的拉大，城乡差异越来越大，致使农村强劳动力大量流向城市，从而引发现有农业生产更加无力，新农村建设的主体缺位

社会主义新农村建设的主体应该是农民，特别需要大量素质较高又是强劳动力的农民，如果离开农民的参与，社会主义新农村建设也只能是一句空话。然而近年来，由于工农产品剪刀差的不断扩大，城乡之间的差别越来越大。致使大量的农民。特别是具有较高素质的强劳动力大量涌向城市，弱化了农村劳动力的势力。加之村级组织涣散，扩大再生产的愿望几乎是零。因此，也程度不同地直接影响到农村的发展。这与社会主义新农村建设的目标要求是格格不入的。

三、完善我国现行双层经营体制，为社会主义新农村建设扫清障碍

(一)完善我国现行双层经营体剥首先

要完善

1，实行农村集体土地按类分级所有，明确所有权代表，强化所有权职能

目前，我国土地集体所有制存在的主要问题是所有权代表和执行的界限和地位还不明确，所有权职能没能很好地发挥作用。因此。必须把农村集体土地所有权进行具体划分，交给特定的所有权代表执行。具体作法如下：

(1)乡镇政府所在地的小城镇建设用地归乡镇人民(包括居民和农民)集体所有。由乡镇政府代表所有者行使土地所有权。

(2)乡镇政府所在地以外的其他农村集体土地，包括农地、宅基地和“四荒”土地，归行政村或村民小组全体人民集体所有，由村民委员会或村民小组代表所有者解放土地所有权。

2，在明确村民委员会(或村民小组)所有权的基础上，完善联产承包责任制，促进农地使用权流转和集中

(1)严格承包合同管理，强化所有权约束，消除农户的土地产权幻觉。目前农村出现的浪费耕地。粗放经营等现象主要是因为缺乏所有权对承包者的有效约束，农户按照承包合同耕种责任田，特别是完成产量意识强，而且还形成了一种产权幻觉，似乎承包土地会演化为私有土地，因而即使不继续从事农村生产，也不肯放弃。所以，承包合同要进一步明确承包者的责任，规定产量指标，对不能完成承包合同的，要依法终止，收回土地使用权。不愿继续承包经营的，也可随时将土地退还所有者。这样。就可在承包环节形成农地使用权流转和集中的机制。

(2)鼓励承包者对土地进行长期投资，允许承包者出租土地使用权。造成目前农业后劲不足的一个主要原因是农业生产者缺乏对土地收益的长期预期，不愿进行农田基本建设等长期投资。为此，应当在适当延长和稳定承包关系的基础上，允许承包者出租农地使用权，以便获得土地投资的报酬。这样就可以在使用环节中形成农地使用权流转和集中的机制。

(3)逐步改变社区内分配承包制，推行社会化竞争承包制。家庭联产承包制的一项重要功能是保障农户就业和基本生活资料来源，因此必须以按入口和劳动力平均分配的方式把土地承包到户。现在要将土地作为就业和生活保障的功能逐步弱化，应在全社会范围内引入户。现在要将土地作为就业和生活保障的功能逐步弱化，应在全社会范围内引入竞争机制，根据承包者的经营能竞争机制，根据承包者的经营能力和规模利用要求，采取招标方式选择承包者，尽量使土地集中连片，促进适度规模经营。允许农民跨地区承包，鼓励工商企业投资和经营农业，这是促进农业企业化、产业化的重要手段。

3，全面推行各类乡村非农建设用地和“四荒”土地有偿使用制度，培育集体土地使用权市场

(1)参照城市国有土地有偿使用制度，实行乡镇集体土地有偿使用制度。根据现行体制，农村集体土地使用权不能进入市场，国家对乡镇非农建设用地实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的“五统一”改革。笔者认为，这“五统一”是完全必要的，但没有理由必须由国家去执行，乡镇政府最有资格和能力完成小城镇用地的“五统一”管理。事实表明，当地政府才是土地所有权的执行主体。因此，对乡镇集体的非农建设用地，应允许乡镇政府作为所有权代表出让土地使用权，并允许集体土地使用权进入市场流转，

(2)农民宅基地实行长期租赁使用制度，每年按占地面积收取宅基地使用费。推行宅基地有偿使用制度，可体现集体土地所有权，形成一定的经济约束机制，与现有行政控制机制相配合，更有利于控制乡村居住用地膨胀。收取的宅基地使用费要求专款专用，用于村庄改造和基础设施建设，为乡村居民点现代化积累资金。

(3)农村“四荒”土地使用权实行有偿使用制度，农户、联户或其他单位均可依法取得“四荒”土地使用权，在使用期限内可以继承和转让，使用期满后可续期使用。

4，加强农村土地管理，规范国家对农村集体土地产权的约束和限制。

在现阶段，着重解决好以下几个方面的问题：(1)约束征用权。要严格土地征用管理，坚决制止地方政府在经济利益驱动下多征多占的倾向。(2)强化规划权。各级土地利用规划要科学合理，并以法律手段加以执行，不得随意更改。(3)尊重土地使用权。对于符合土地利用规划和有关法规要求的土地经营使用权，不得行政干预。要制止乡村政府违背土地使用者意愿按土地非农化或占有耕地建设各种基地。(4)严格控制土地“农转非”，要控制小城镇建设用地、乡镇企业用地和农村宅基地的规模。(5)控制地价和地租，对农村集体土地在征用、发包、出租、出让和转让等环节中表现出的地价和地租要进行规制和管制，特别要控制征地价格和农地承包费的过快上涨。

(二)进一步健全农村社会化服务体系

在社会主义新农村建设过程中，双层经营体制还需要进一步完善，这包括家庭联产承包经营和集体统一经营两个层次的完善。然而，积极发展社会化服务体系。是强化、充实集体统一经营的重要方面。是深化农村改革的重要任务，是促进农村经济发展的一项战略措施。因此，必须强调以下几点：

1．统一经营的核心是牢固树立社会化服务

众所周知，双层经营指的是集体统一经营和家庭分散经营。它是以集体所有制为依据，家庭分散经营为基础，提高经济效益、发展农业生产力为目标的新的经营体制。其基本特征就是家庭分散经营是在集体统一经营的前提下进行的，集体统一经营是以家庭分散经营为基础的，两者取长补短。互相依存，互相促进。但是，随着农村生产力的发展，农民家庭作为从事商品生产的实体。开始面向市场。根据市场的需求进行经营目标决策。资源开发利用、生产和销售。这就迫切要求建立一个比较完善的生产服务体系，帮助解决单家独户在发展商品生产过程中所遇到的各种困难。因此，集体经济组织必须适应农村产品生产发展的需要，把集体统一经营的重点转移到为广大农户提供社会化服务的轨道上来。促进农村商品生产的发展。

2．要促进农村社会化服务体系首先要观念更新

这里所说的观念更新，包括服务者和被服务者两个方面。对服务者而言。首先是政府管理部门要观念更新，只有政府管理部门观念更新了，其政府管理部门的职能才能发生根本转变；对被服务者来说，主要充分认识到农民及其家庭所得到的服务。其中观念服务最重要。

集体经济的统一经营，过去是忽视了，现在必须明确经营什么，怎样经营。这其中就是一种观念的不断更新。我们一定要通过服务。把分散的家庭经营从产、供、销的服务体系上纳入社会化大生产的轨道上来，纳入到整个国民经济的运行体系中去。只有这样，农民才能安心生产，响应党的各项方针和政策，从而最大限度地调动和保护农民家庭经营的积极性，并充分发挥各种合法经营的积极性。实现规模经营，提高规模效益。

历史经验表明，大规模地自上而下强行地去建立任何一种合作经济组织都是

难以成功的，相反还会加深农民的反感情绪和恐慌心理。若政府各级管理部门的职能发生根本转变。能想农民所想。做农民所做，真正服务于农民，农民还是很欢迎的。这就要求各级政府要从大局出发，审时度势，因势利导创建社会化服务组织。引导农民走向市场，树立市场观念。以市场为导向，搞好农业商品化生产。

3．在社会化服务的内容上要求实现系列化目标

社会化服务是一个复杂的系统工程，不是追求单方面的服务，而是一个系列化服务，系列化服务的是建立主要根据服务范围、按服务项目、环节进行分类排列。以确保服务的连续性。不断提高服务水平。

系列化服务主要包括：(1)服务客体系列化，包括农、林、牧、渔、乡镇企业、家庭经营、个体经营和雇工经营等。(2)服务主体系列化，这包括政府各级管理部门和组织。如：农村供销化、农业植保部门、农村信贷部门、科技服务部门等。(3)服务项目系列化，包括提供信息、物资、技术、良种、资金融通、农产品加工、产品销售和管理咨询等。(4)服务过程系列化，包括产前、产中和产后服务全过程。通过各种服务纵横交错，形成一个系列化的服务体系。

4．在农村社会化服务的组织上要实现网络化

健全农村社会化服务体系，没有相应的社会化服务的组织，是难以得到服务保障的。因此。要求建立起多层次、多功能的社会化服务组织。

(1)在组织建立的类别上。大体分两种类别建立：一是由原来政府机构的有关经济技术部门退同政府序列，演化为农村社会化服务的经济实体，或者由政府出面建立服务组织：二是农民自己组织起来的专业经济合作组织。这两种类别是建立农村社会化服务组织的两种最佳方式。

(2)在组织建立的层次上，县级社会化服务组织是农村社会化服务的中枢，是城乡的结合部、客观和微观的结合部、条条块块的结合部，就社会化服务而言。它对基层服务组织起到客观指导和示范作用。通过它把国家的方针、政策传达给乡、村。并结合本地的条件，创造性地执行；相对于乡、村。它拥有现代商品经营的管理人才和科学技术人才。拥有生产、物资、仓储、信息和销售等条件，凭借科技和经济实力。指导基础组织的服务。或直接以试点的形式服务于家庭经营。乡、村服务组织的建立和社会化服务体系的健全是重点。强化乡、村服务组织的职能，既是完善统分结合的双层经营体制的主要环节，也是发展农村商品经济的迫切需要。

(3)在建立服务组织的形式上，坚持灵活多样的专业化服务，不断拓宽服务范围。要根据农户的经济状况及生产经营项目等实际需要，采取分类指导的原则，如有些服务是农民的共同要求，有些服务项目是部分农户的共同要求，有些服务项目是特定经营农户的要求，必须因户制宜，分类服务。

(4)在建立服务组织的利益关系上。要树立服务组织的根本宗旨是服务，是为了农村经济的发展，为了社会主义新农村建设的目标实现。所以应切实做好服务主体与被服务主体之间的利益协调关系。当然，提倡有偿服务是必要的。但是在利益分配上一定要协调统一，要切实树立“农业发展我发展，我与农民共兴衰”的思想。要知道“让利都得利，争利都没利”的历史经验的总结。

第8篇：土地流转具体实施办法范文

迄今为止，我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度，但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样，对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状，是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权，不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障，而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市扩张成本就越低，招商引资越便利，政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控，其宗旨是约束地方政府行为。但是，土地调控的闸门在中央，而土地闸门的把手还在地方，加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变，地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动，进而使中央政府的土地调控效果大打折扣，对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。

本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性，提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则，并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，设计了相应的土地政策。

二、推进形成主体功能区土地政策的基本思路

（一）以进行主体功能区规划为契机，开展国土规划

在我国经济发展的规划中，有以经济发展为主导的五年计划，有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划，有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中，各自为政，相互冲突，导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导，决定一个地方在一个阶段的经济面貌，也决定地方领导的政绩，因此，往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应，而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力，加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段，在城市建设规划方面，出现2-3年各地就进行一次规划修编，也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下，对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划，但是，由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期，另一方面，由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的，带有明显的计划经济色彩，对经济发展预期明显过低，造成土地利用总体规划大大滞后，越来越失去其权威性，甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划，是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础，以国民经济和社会发展规划为依据，以城市规划和土地规划为支撑，逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机，把国土规划提上议事日程，从可持续发展和区域协调发展的角度，对国土进行全面规划，实行科学的国土开发和保护，对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局，以《国土规划法》的形式予以明确，提高规划的科学性，减少行政干预，减少下位法之间的冲突和矛盾。

（二）有利于空间合理布局，形成区域梯度发展

改革二十多年来，区域之间的调整，土地政策起到了很重要的作用，20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面，区域朝着均衡方向发展，而乡镇企业之所以能全国遍地开花，在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业，解决农民的就业和收入问题。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比邻港澳的便利外，也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法，据调查，这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地，这就大大降低了企业创办的门槛，为招商引资创造了大大便利。90年代末以后，长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理，但这一区域80年代乡镇企业大发展时，留下了大量存量集体建设用地，为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。

随着珠三角和长三角的高度工业化，土地稀缺性大大提高，产业转移势在必然，中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一，土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区，由于土地稀缺性十分高，如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路，不仅导致土地的不集约、节约利用，而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展；重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色，土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验，避免建设用地完全通过征用的倾向，给集体建设用地进入市场开辟一个通道，将对优化开发区的发展具有重要战略意义；限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主，土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主，通过补偿和转移支付，缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此，在推进形成主体功能区建设中，根据不同区域的功能定位，形成区域性的土地政策，将有利于区域发挥比较优势，形成区域之间协调发展。

（三）建立和健全补偿机制，缩小区域差距，实现区域共同发展

我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展，一个很重要的原因是，一个地方不抓经济，该地区与其他地区的差距就会不断拉大，地方政府收入也上不来。

地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定，而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高，居民购买力越强，房地产业越活跃，土地市场也越发展，政府土地收入也越高。反之，一个地区的工业化、城市化程度越低，居民购买力越低，房地产业不发展，土地市场也无法发展，政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。

尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡，但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距，一个地方的产业不发展，尤其是地方可支配的收入上不来，光靠财政转移支付，无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。

解决的办法是，根据主体功能区的区域划分原则，对于能发展的区域（优化开发区域和重点开发区域）在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松，支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程；对于限制开发区域和禁止开发区域，除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外，在财政上专辟生态和环境保护基金，给予补偿；除了中央财政渠道外，还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制，即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿，办法包括建设用地指标可交易，建立政策性移民专区等等，让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果，让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境，形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。

（四）充分发挥市场机制的作用，实现稀缺土地资源的集约、节约利用

我国上一轮经济发展中，政府通过垄断土地供应主导经济发展进程，这种增长模式，虽然保证了工业化和城市化的高速度，但也带来政府经营土地和金融的高风险，农民权益受损，土地的粗放利用，形象工程林立，环境恶化，土地腐败。

我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色，但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是，要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断，发挥市场在土地配置中的基础性作用，通过价格机制反映土地资源的稀缺性，引导土地的更集约、更节约及更有价值利用；将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置，让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果，促进社会和谐和政治稳定。

具体而言，在优化开发区，土地政策的重点是，强化市场机制的作用，政府逐步退出对土地征用和供应的垄断，诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置，将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法，并形成地方规章，对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段，一定要吸取优化开发区的经验教训，改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路，真正发挥市场在配置土地资源中的作用，既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用，又通过健全市场和农民土地产权保护，降低企业创办门槛，实现农民土地权利对土地级差收益的分享，为实现城乡统筹和共融提供制度空间。

三、主体功能区的土地政策设计

（一）优化开发区的土地政策

1.优化建设用地供应结构，促进城市化和工业化协调发展。（1）改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高，城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下，城市用地与工业用地的比重关系，提高土地的集约度和利用效率，推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变，促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商业和房地产用地的市场供应量，促进房地产市场的健康发展。具体途径是，将建议（2）中提到的减少的行政性划拨用地，转用于通过市场方式供应于经营性用地，以及将建议（4）中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。

2.强化市场在建设用地配置中的作用，探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。（1）严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛，占地过多，既浪费土地，又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定，清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定，尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。（2）着手制定“公共利益征地否定式目录”，明确规定以盈利性为目的的用地不得征用，土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要，可以对土地实行征收和征用”的原则，改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决“公共利益”在法律上难以准确界定的情况，建议出台政策明确规定，只要是以盈利为目的的用地，即可判定为非公共利益，这类用地不得通过征用获得，并列出不属于公共利益用地的名录，作为将来国土部门监察的重要内容。（3）限定政府储备土地为存量土地，严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围，明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。

3.严格控制建设用地增量，把盘活存量作为土地政策的着力点。（1）出台政策统一处理历史遗留问题，在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机，以盘活闲置土地为目的，由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定，对闲置用地的界限、类型、范围、期限，金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时，加强土地利用制度改革，加大土地腐败的处罚力度，进行土地保有环节的税收征收试点，提高房地产商持有土地的成本，防止土地投机。（2）对存量集体建设用地的确权进行分类处理，在政策上既要给出路，又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费，由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁，应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。（3）尊重农民土地财产权利，构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益，土地价值升值的绝大部分应留给农民集体；在物业改造中，尊重农民意愿，尽可能保持土地的集体所有；对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目，要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体，让农民集体长期享有物业出租的收入。4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地；（3）城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。

5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在优化开发区，既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占，又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例，土地严管前，浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里，启动开发面积484平方公里，仅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建设用地的按计划指标控制与管理，再过5到10年，浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年，全省建设用地平均年使用量约50万亩，最高年份达70万亩。土地严管后，2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩，加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩，大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整，以适应地方经济发展和城市化进程。（2）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（3）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡，这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展，这种做法将越来越普遍，甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

6.进行土地财产税改革试点，培植地方政府可永续利用的地方税源。（1）启动土地财产税改革，让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验，土地财产税一般作为地方政府主要税种，可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难，合并税种，统一征收，分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收；将现行的各种土地税费合并为三个税种，即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税，将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收，体现保护耕地的目的；土地保有税是对持有建设用地者的征税，基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况，可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格，税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税；土地交易税是对建设用地的交易行为征税，既让地方政府可以获得稳定的税源，也有利于土地转向最有价值的使用。（2）在土地财产税改革探索阶段，尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法，并明确土地出让金由地方使用，中央不参与其利益分配。中央可明确规定，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，有利于这笔资金的规范有效使用。但是，在操作上要注意以下两点：一是，预算资金管理是年初进行预算，年终审核，而土地出让金是政府出让土地所得，它是一种政府垄断下的市场行为，当年计划出让多少土地可以由有关机构控制，但出让金多少则受市场左右，土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是，中央在土地出让金预算管理的规定中，应规范和提高土地出让金的使用效率，决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。

7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场，让农民分享工业化、城市化成果。（1）尝试政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场，这样，一方面可以减轻政府的财政压力，另一方面有利于农民分享土地级差收益，使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法，值得推广。（2）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（3）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。

（二）重点开发区的土地政策

1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用，警惕和防范政府经营土地风险。（1）改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区，政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓，对经济发展的负面影响大。在一些省份，2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市，不利于区域协调发展，应该予以改变。（2）在重点开发区，地方政府也借鉴优化开发区的做法，实行政府土地储备和独家经营土地，但是，由于经济发展尤其是房地产市场发育不足，土地出让收益不理想，政府经营土地并非一本万利，应减少政府独家供应土地的局面，禁止政府将增量土地放入土地储备。（3）在重点开发区，基础设施用地比重过高，带来供地结构的不合理，也影响土地收益，应当予以改变。

2.尝试工业用地直接进入市场，维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响，让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台，可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为，但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段，农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移，都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明，在符合规划和用途管制的前提下，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既大大降低了企业的用地成本，又保证了农民可以长期分享土地增值收益，地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法，有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户，促进制造业向重点开发区域的转移，继续保持我国制造业在全球的竞争优势。

3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。（1）城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下，要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律，一切用地以规划为蓝本，不能突破规划，也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新，变相大面积圈占农地。（2）在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存，有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是，由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局，建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权，而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。（3）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（4）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。

4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律，结束集体建设用地大量非法流转的局面。（1）应在符合规划的前提下，集体土地应与国有土地一样，可以出租，出让，转让，抵押；可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》；农民可以获得土地流转的绝大部分收益；集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得。（2）所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划，农用地转非农建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，依法进行土地登记，办理转用手续，取得转用证书。（3）要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查，制定出补办转用手续的最后期限和罚则，使所有非农建设用地必须依法取得，禁止私下流转的土地黑市；建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易，这一过程不改变集体土地所有权性质，任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则，与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理，确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上，严格界定集体经济组织和农民在土地权利，在流转收益分配上的关系，要加强对集体经济组织土地收益资金的管理，将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障，以保障农民的长远生计。

5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地。（3）城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。

6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（2）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡。（3）随着经济发展，跨省耕地动态总量平衡将不可避免，建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

（三）限制开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。（1）国家财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。（2）继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止，但是对于限制开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。（3）国家出台政策，建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。

2.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的“公地悲剧”问题，解决草场界定中的技术和产权问题。

3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程，带来当地人口致富，应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上，改变完全集中于大中城市的格局，对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。

（四）禁止开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区，资源的保护具有国家公共品的特性，因此，必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口，因此，必须由中央财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。

2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策，对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用，考虑到这些地区的生态正处于修复期，当地农民还没有经济能力承担后续功能，继续10-15年的中央财政支持相当关键，因此，这一政策对于禁止开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此，在实施主体功能区以后，由于禁止开发区主要承担生态功能，中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。

第9篇：土地流转具体实施办法范文

一、进一步抓好《全面推进依法行政实施纲要》的贯彻实施

一是深入开展社会主义法治理念教育，在解放思想、更新观念，进一步增强全面推进依法行政、建设法治政府的责任感、使命感上取得新进展。从进一步推进科学执政、依法执政、民主执政，提高执政能力和水平，构建社会主义和谐社会的高度，充分认识全面推进依法行政的重大意义，牢固确立合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责统一的观念，切实把建设法治政府作为建设法治*的关键环节，把依法行政作为政府工作的基本准则，放在重要位置抓紧抓好，抓出实效。二是服务党委政府科学发展、构建和谐社会的工作大局，在工作创新，加快建设法治政府重点工作上取得新进展。认真落实市委市政府《关于全力实施改革攻坚七项重点工作的决定》和《关于进一步推进和深化改革攻坚重点工作的实施意见》，突出市场、人本、效能三大取向，进一步推进行政管理体制改革，深化行政审批制度改革，建立重大项目审批绿色通道，加快推行并联式审批，深化行业组织和市场中介机构的改革发展，进一步加快投融资体制改革，推进收缴管理制度改革，完善非税收入管理体制，加快推进政府购买公共服务改革；进一步深化农村各项改革，完善农村“三大合作”制度，扶持发展新型乡镇企业，完善农村社保体系。各相关部门法制机构要积极参与，为改革提供坚实的法制保障，确保改革在一些重点领域和关键环节取得新的突破。三是开展“规范执法合格机关”创建活动，在制度创新，进一步健全依法行政工作机制上取得新进展。建立健全依法行政党委领导机制和公民有序参与机制，形成党委统一领导、政府组织实施、部门各司其职、各方协调配合、公民广泛参与的依法行政工作格局。全面展开“规范执法合格机关”创建活动，量化考评指标，规范考评程序，探索建立教育、预防、监督、奖惩并重的行政执法工作机制，推进依法行政工作取得新突破。

二、进一步提高政府立法质量

一要坚持质量第一，力求出“精品”。要严把立项关，按照“群众关切、领导关注、现实急需”的要求，精选立法项目，制定立法计划；要严把起草关，按照“坚持以人为本、实现科学发展、促进社会和谐、维护公众权益”的要求，精心组织起草，充分进行调研论证；要严把审核关，按照“不抵触、有特色、便于具体操作、解决实际问题”的要求，精心审核，充分反映民意，广泛集中民智，切实维护民利。今年要重点抓好列入地方性法规和政府规章制定计划项目的调研、起草、论证、审核工作，力争出台一批有影响的精品。二要围绕中心，重点加快促进科学发展与社会和谐的立法。进一步加强促进经济、社会事业协调发展的制度建设，制定集体土地使用权流转管理、科技进步奖励方面的规定；进一步加强营造公平竞争、诚实守信的市场环境制度建设，制定粮油安全监督检查方面的规定，进一步完善市场管理体系，规范市场秩序；进一步加强维护公共安全，构建和谐社会的制度建设，制定《*企业职工养老保险规定》实施办法、犬类管理、精神卫生、加强人民防空建设方面的规定；进一步加强城市建设、资源环境保护方面的制度建设，制定城市容貌标准、城市绿线管理、惠山青龙山森林公园管理、停车场建设和管理、住宅区交接管理方面的规定，加强环境保护，保障公民健康；进一步加强规范政府权力与责任的制度建设，制定政府信息公开、行政执法责任制考评细则、档案资料利用方面的规定，推进依法行政，转变政府职能。三要健全民主参与、科学论证制度。认真落实《关于进一步规范立法征求意见工作的规定》、《*市规章（草案）听证办法》，创新征求意见工作机制，畅通向社会公众征求意见的渠道，凡涉及公民切身利益的重要政府规章草案都要举行听证或者公开征求意见。积极探索建立政府立法采纳公众意见的情况说明制度，保护和调动公众参与的积极性，使政府立法成为了解民情、集中民智、弘扬法治的重要平台。积极探索建立政府规章实施周年报告、评估制度，对实施一段时间的政府规章的合法性、必要性、可行性试行评估，实现科学立法、民主立法和立法的规范化。

三、进一步推进行政执法责任制的落实

行政执法责任制是规范和监督行政机关行政执法活动的一项重要制度，也是当前全面推进依法行政、建设法治政府的一个关键环节。要继续按照《市政府关于全面推进行政执法责任制的实施意见》的部署和要求，全面抓好落实。一是要依法界定和分解落实行政执法职责。具有行政执法主体资格的部门要在公示行政执法依据、执法权限的基础上，根据职权分类的要求，科学合理地分解执法职责，明确执法程序、标准、时限和责任，落实到具体执法机构和执法岗位，确保每一个行政执法机关、每一个行政执法岗位、每一个行政执法人员都有明确的执法依据，遵循严密有序的执法程序，承担相对应的执法责任。二是严格落实行政执法责任。切实强化上级政府对所属工作部门和下级政府，上级行政机关对下级行政机关的行政执法责任追究；进一步明确机构编制部门、监察机关和政府法制机构在具体实施本级政府对所属工作部门和下级政府行政执法责任追究中的职责权限；高度重视执法违法问题的责任追究；进一步完善行政执法机关、监察机关、司法机关案件移送办理制度。落实责任追究要有“铁石心肠”、铁的规矩，决不能流于形式，姑息迁就。同时要注意积极探索利用现代信息技术手段简化行政执法责任流程管理，强化上下之间、部门之间、部门内部的协调配合，提高行政执法责任制的效率和水平。三是要建立和完善行政执法评议考核机制。抓紧修订完善有关行政执法评议考核制度，进一步完善评议考核标准，细化评议考核内容，量化评议考核指标，规范评议考核程序，健全行政执法奖惩机制。进一步完善人大代表、政协委员参与评议制度，进一步拓宽人民群众参加评议的渠道和方式，确保考评工作全面、公正、准确。同时要注意实际可操作性，形成良好的导向。四是要加强对实施行政执法责任制情况的交流指导和督促检查。及时发现典型总结经验，认真研究解决问题，推动提升工作水平。

四、进一步加强行政执法和政府法制监督

一是深入开展重点领域的专项整治活动。要继续围绕群众关心、社会关注的热点问题，积极开展专项整治，实行集中治理，使人民群众感受到法治建设的实在效果。今年要重点突出加强城市管理、拆除违章建筑、治理企业排污等三个问题，加大行政执法力度，着力解决行政执法不作为、不到位的问题。对重点领域的整治工作，市有关部门要认真研究制定具体的实施方案，确保整治工作取得实效。二是深化城市管理行政执法体制改革。认真落实市城市管理现场会精神，学习借鉴江阴市经验做法，加快体制创新，完善“以块为主、权责配套”的体制框架，坚持规划决策监督考核权重心上移，具体执行权、审批权重心下移，行政执法管理权上移、社会管理服务权重心下移的原则，强化各区以块为主的管理职能。在权责配套的基础上，注重调动基层组织的积极性，强化基层组织建设，增强街镇和社区管理服务功能。三是完善行政执法程序。今年要在公开执法上加大推进力度。行政机关执法办事，凡依法必须公开的、凡是能够公开的，都要予以公开。对人民群众利益密切相关的事项，要扩大公开的程度，明确公开的时效，规范公开的程序，告知监督的方式，坚决杜绝各类暗箱操作，使行政执法行为全面接受社会各界特别是当事人的监督。要大力推行电子政务、网上审批办案和实时监控，使执法权的行使置于社会公众的监督之下，真正让权力在阳光下运行，使公开真正成为各级执法机关的工作理念和施政方式。四是强化对行政行为的监督。进一步加强规范性文件备案审查工作，认真执行《*市人民政府制定规章办法》、《*市规范性文件备案规定》，落实政府规章和规范性文件备案审查制度。政府法制机构要认真做好备案审查工作，做到有件必备、有备必审、有错必纠。建立及时反馈审查意见的机制，积极探索社会公众对规范性文件进行监督的启动机制。进一步落实行政执法投诉制度，及时受理人民群众的投诉，依法查处违法行政行为。进一步规范行政执法自由裁量权，各地各部门要积极探索，对自由裁量的标准和条件进行细化，确保行政执法的合理公正。健全行政执法案卷评查制度，政府法制机构要加强对行政处罚、行政许可、行政强制等执法案卷的评查工作，通过对行政执法的有关监督检查记录、证据材料、执法文书评查，及时发现解决行政执法中的突出问题，不断强化行政执法监督。五是严格行政执法的资格管理。及时清理、确认并向社会公告行政执法主体，保证行政执法由行政机关在其法定职权范围内实施，非行政机关的组织未经法律法规授权或行政机关合法委托，不得行使行政执法权。严格实施行政执法人员资格考试制度，提高行政执法人员的整体素质，切实做到严格执法、公正执法、文明执法。六是加强对法律法规和规范性文件实施情况的监督检查。各地各部门要根据各自的实际和工作重点制定年度行政执法检查计划，加强对重点实施的和新实施的有关法律法规的执行情况进行专项监督检查，确保落到实处。

五、进一步做好行政复议和行政应诉工作

要认真贯彻中办《关于预防和化解行政争议健全行政争议解决机制的意见》，落实全国和全省行政复议工作会议精神，坚持“以人为本、复议为民”，紧紧围绕群众最关心、最直接、最现实的利益问题，加强和改进行政复议工作，力争把大部分行政争议化解在基层、化解在初发阶段、化解在行政系统内部。一是依法受理行政复议申请，及时化解矛盾纠纷。按照切实维护公民行政复议权的要求，疏通进口，敞开大门，积极主动地受理行政复议案件。凡符合法律规定应当受理的，行政复议机关都必须依法受理，绝不允许以任何理由或借口拒绝受理。对无正当理由不予受理，经人民法院审理责令受理的，市里将定期通报，督促纠正；上级行政机关或者人民法院责令后仍不受理造成严重后果的，要依法严肃追究有关人员的责任；年内没有受理行政复议案件的市（县）、区人民政府，应当在年终向市政府作出书面报告，说明理由。二是着力提高行政复议的办案质量，维护行政复议的公信力和权威性。要坚持以事实为依据，以法律为准绳，对侵害公民合法权益的行政行为，该撤销的要坚决撤销，该变更的要坚决变更，该确认违法的要坚决确认违法，该赔偿的要坚决赔偿，绝不搞官官相护。要把依法有效解决行政争议，化解矛盾，作为衡量行政复议办案质量的重要尺度，坚持合法性审查与适当性审查并重、实体性审查与程序性审查并重，努力把每一个案件都办成“精品”，办成“铁案”，做到“定纷止争、案结事了”，实现法律效果与社会效果的统一。三是着力创新行政复议方式，提高解决行政争议的效率。要积极探索创新办理行政复议案件的方式方法，充分发挥行政复议便捷、高效解决问题的优势。对事实清楚、争议不大的案件，可以书面审理为主；对事实不清、争议较大的案件，要认真核实情况，充分听取专家和有关各方的意见；对案情复杂、社会关注的重要案件应采取当面审理、公开听证等方式，充分运用和解、调解等多种手段，化解矛盾，平衡利益，促进当事人与行政机关的相互理解和信任。四是着力完善行政复议制度和机制，进一步加强和规范行政复议工作。要抓紧建立健全行政复议机关履行行政复议职责的责任制，并纳入各级政府的考核体系，把行政复议渠道是否畅通、行政复议质量是否过硬、行政复议机构设置是否与工作相适应作为重要考核内容；要积极探索建立行政复议听证制度、调查制度、和解制度、重大案件备案制度和重大事项报告制度，抓紧建立行政复议机构考核评价制度、责任追究制度等，进一步规范行政复议行为；进一步完善与检察机关、审判机关的工作联系制度，做好行政复议案件移送和行政复议决定与行政强制、行政诉讼执行的协调工作，共同研究解决行政复议和行政诉讼在法律适用上的突出问题；进一步加强与行政诉讼、及行政监察等工作的衔接，及时沟通情况，密切协调配合，共同解决行政争议；进一步加强行政复议法律制度的宣传工作，努力营造依法解决行政争议的良好社会氛围。五是着力加强行政复议机构建设，改善工作条件。各级政府和政府工作部门要根据行政复议机构所承担的工作任务，选调政治思想好、业务能力强、有较高法律素养的干部充实行政复议机构，保证一般案件有2人承办、重大复杂案件有3人承办。切实保障行政复议的正常办案经费，落实必要的办案条件，保证行政复议机构依法履行职责。