土地流转相关法律精选(九篇)

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第1篇：土地流转相关法律范文

哨冲镇多年来一直十分重视宣传工作，把《中华人民共和国农村土承包法》、《云南省农业承包合同条例》作为我镇每年普法宣传的主要宣传材料之一。在全镇8个村委会54个自然村和73个村民小组开设承包合同管理专栏，还定时不定时利用广播、电视、开群众会、悬挂横幅标语等等多渠道多形式对农业承包合同相关法律法规进行宣传。同时，结合我镇一年一度的法制宣传日（12月4日），镇农经站摆摊设点发放宣传材料，进行宣传，对过往群众提出的农民关心的各种农村土地承包经营方面的问题及纠纷提供咨询服务，真正把稳定、规范、维权、发展的立法精神和法律条文宣传贯彻到村、组、农户，让广大农民群众能拿起法律武器捍卫自身利益，使国家的政策家喻户晓，农民的权益得到保障。

二、是加强组织领导，形成一级抓一级，层层抓落实的工作局面

我镇自98年二轮承包工作以来，就十分重视农业承包合同管理工作，成立了由分管农经的副书记担任组长，从相关站所、村委会抽调人员组成成员的工作领导小组。领导小组办公室下设于镇农经站，农经站近二十年来，有专人负责农业承包合同管理工作。农经站专职人员负责处理一切日常事务，并做到上情下传，下情上报工作。

三、规范土地承包经营权流转管理，提高农村土地利用率

1.规范合同管理，强化服务意识。由于哨冲是一个贫困山区小镇，群众法律意识不高，土地流转大多采用口头协议的形式进行，给土地纠纷调解带来重重困难。因此，规范流转合同，强化服务意识迫在眉睫。从哨冲实际出发，土地流转由原来农户间大多口头协议改为登记在册，建立备案制度。

2.合同流转坚持群众民主自愿的原则。

3.适当引导流转土地向种田能手集中，从而提高农产品质量和增加农民收入。

4.镇农经站积极提供云南省统一格式的合同书帮助签订，从而避免流转双方因合同不严谨引起的相互扯皮纠纷发生。2014年全镇共流转承包地1845亩，其中：转包344亩，转让47亩，互换79亩，出租1375亩。土地流转均严格执行中央政策，坚持依法、自愿、有偿原则，不折不扣的贯彻中央对农民“多予、少取、放活”的方针。农民土地被征用的补偿费根据国家的关政策得到落实。

四、大力发展农民专业合作社，带动哨冲经济发展

哨冲共有12家农民专业合作社，其中1家养殖专业合作社，1家中药材种植专业合作社，1家林木种植专业合作社外其余的均为蔬菜专业合作社。带动农户4000多户，直接增加人均收入超过1000元。合作社的发展，促进了农民收入增加，农民安居乐业，农村社会更加和谐稳定。

五、加强农开项目管理，强固哨冲基础设施建设，大大提高了农业生产率

哨冲镇随着农开项目投入力度的不断加大，哨冲的基础设施得到全面改观，农业生产率进一步提高。目前哨冲投入使用的农开项目有水瓜冲村委会莫测甸片区农开项目，落水洞村委会农开项目，邑堵村委会农开项目，水瓜冲村委会慕善片区农开项目。多白者村委会农开项目正在筹建实施中。由于基础设施的不断完善，近十年来哨冲的经济一直在平稳发展，农民人均纯收入以每年12%左右的速度递增。

六、重视工作，做到来访热情，处理及时

哨冲镇历来十分重视农村土地承包合同的宣传工作，《农村土地承包法》、《云南省农村土地经营权流转管理条例》等等相关法律法规进行宣传，采取多渠道、多形式宣传到村到组到户，做到家喻户晓，人人皆知。同时，加强执法监督力度，及时调处土地承包合同纠纷和农户上访、案件，在工作中建立了上情下达，下情上达的信息反馈制度，牢固树立“群众利益无小事”的意识，做到“件件有回音，事事有结果”。土地承包合同纠纷产生的原因：一是互换引发的纠纷，两家人关系好时，为了耕种方便互换管理，时间一长，又是口头协议，由于利益关系，双方各执一词引发纠纷；二是由于二轮承包时由于任务重，时间紧，加之村干部把关不严，没有认真进行核实确权，当时互换耕种或临时委托管理的部份田地，被签到了现管理人的名下，原主人要求退还无果而引发的纠纷；三是嫁进来或者是招进来的女婿因配偶死亡争夺田地而引发的纠纷。土地承包合同纠纷的调处，维护了农业承包合同的严肃性，夯实了农村基层建设，提升了农民群众发展经济的积极性。

七、今后的工作方向

1.继续加大宣传力度，提高全镇群众法律意识。继续进一步贯彻和深入宣传中央、省、州、县关于农村经济的一系列政策和法规，提高我镇广大农民群众的法律意识。主要采用悬挂横幅、张贴标语、宣传专栏、召开群众会等等，使广大干部群众全面了解农村土地承包合同相关法律法规，使他们真正用法律维护自己的权益。

2.加强完善农村土地经营权流转，提高土地利用率。我镇在大量宣传贯彻《农村土地承包法》及相关法律法规的基础上，对转包转租土地流转现象认真进行依法指导，确保了我镇农村土地承包经营权的健康流转。目前我镇范围内属土地经营权流转的面积有1845亩，尚未形成规模，今后将加强此项工作，正确指导经营权流转。由于哨冲是一个贫困山区小镇，受到各种自然条件的影响，经济发展缓慢，很多家庭举家外出打工，多白者村委会邑堵莫村有人口256人，但是在家里的人口不超过80人，在家里也大多是老的小的或者是病着的，大部份土地不能正常耕种。闲置的土地如果不能得到很好的利用，不但降低了土地利用率而且减少了农民收入。因此，只有建立健全土地有偿使用制度和土地投资补偿机制，同时健全相应的监管机制，以保证土地流转的合法性，以加强土地经营权流转，提高土地利用率。

第2篇：土地流转相关法律范文

从农村产权制度的实质上来总结一下目前我国大部分农村目前在农村产权制度改革普遍存在的问题：

（一）和土地相关的部分法律尚不健全，尚未突破集体建设用地的使用权的流转问题的相关法律条文不健全，存在障碍。我国的《土地管理法》规定的土地的三种用途乡企，乡村公共设施用地和公共事业建设用地，农用住宅等乡村建设。在农村土地制度的改革期间，有一些地方擅自增大农用土地的使用范围，有的还擅自做出了提供建设用地的违法行为。因此，针对这一行为，我国国务院制定了相关法律条文《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，明确了相关的法律和政策，确切的指出“农村集体土地使用权不得出让及转让或者用于其他的不正当的非法的非农业建设”.这一法律条文虽然对于这一问题给与了很好的解决，但是这一法律条文和政策也给集体建设用地的流转产生了影响，留下了障碍。与此同时，宅地的流转问题也属于集体建设用地中的一个主要问题，对于宅地能否进行抵押也存在很大的矛盾，争议很大。我国的《物权法》中明确规定，宅基地使用权禁止进行抵押，它不属于抵押财产。有些法律条文和相关政策对于宅基地抵押权的问题给与了回避。建设宅基地的抵押权不能抵押，也就意味着集体建设用地的很大一部分将要流失，宅基地的使用权不能抵押也将意味着集体建设用地的很大一部分的使用权也将不能被抵押融资。宅基地的使用权不能抵押也将意味着农民把住房作为抵押将不再具有法律支持，也就不能进行住房抵押等一系列的操作。关于农村住房问题也有相关的规定，我国的《房屋登记办法》中明确指出“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、和相关法规规定外，房屋登记机构将不予办理。”这就限制了农用房屋的转让方向和转让方向，它只能在集体经济组织中转让。土地承包经营权的流转的抵押问题的相关法律法规条文也不健全，存在一定的障碍。我国的相关法律条文比如《物权法》、《农村土地承包法》和农业部门的《农村土地承包经营权流转管理办法》等明确限制了农村土地承包经营权流转的方式，还有一部分的法律条文并未对抵押方式做出明确的规定。

（二）和使用权相关的风险分担制度还不健全，尚待健全对于这一问题部分的地方已经做出了回应，允许国有的一些投资公司和一些土地流转中心介入，对于贷款人不能在限制时间内对抵押物进行处置进行操作，他们可以收购这些抵押物，收购的价格按照不够的清偿债务金额进行。这些规定的初衷是很美好的，他们充分的站在了加速农村产权制度改革的角度来考虑问题的，同时也站在了贷款人的角度来考虑问题，大大的减小了贷款人处置相关抵押物的难度。但是由于他们的思考不过够全面，因此也产生了道德风险的问题，这是完全要引起高度重视的问题。由于政府和相关机构的资金是有限的，不可能考虑到各个地方的资金融入问题，因此各个乡村和县区之间会产生发展不平衡的问题。虽然说农村的经济体制改革是以市场化为导向的，但是由于农村长期以来自身的自然风险和市场风险的存在，通过各种手段把能利用的资金融入到农村产权制度改革将成为政府及相关机构通过各种形式分担相关风险的必要。

二、金融支持农村产权制度改革中所面临的若干问题分析

（一）金融支持农村产权制度改革还需要他们之间存在竞争性现阶段在农村及乡镇农村信用社在这些地方的金融市场占主导地位，虽然农村信用社为农村的金融注入了很大的一部分资金，在农村的资金周周转中起到了很大的作用，但是这个也导致了农村信用社产生了垄断地位，他可以控制着利率，他们通过控制利率来操控农村金融市场，并通过调节提高利率来降低农业的贷款风险和成本高问题。因此我们需要更多的金融机构来参与农村的金融机构来支持农村产权制度改革。同时随着农村产权制度改革的深入进行，需要释放的金融将要更大，在农村只有农村信用社这一个金融机构的弊端也将显现出来，只有农村信用社这一个金融机构将不能满足农村产权制度改革的巨大资金融入量。因此针对上面的问题我们必须提高金融的竞争性，解决农村只有农村信用社这一单一的金融机构的问题。（二）农村的社会保障制度不健全因为农村的社会保障制度不是很健全，让农民产生了错误的想发，让农民把土地当成了他们最后的保障，当他们把土地做抵押时，会让农民为失去最后的保障而感到担忧。因此农民对通过抵押土地承包权来获取贷款产生了困惑和忧虑，大大的影响金融和农村的协调发展，同时也大大的影响了农村产权制度改革的进行，弊端太大。

（三）相关机构的机制实施还不够完善因为相关机构的机制实施还不够完善，在土地承包经营权的转让交接过程相关证件的发放不是很及时，不发的现象在农村也大有存在，从而使土地是谁的由谁来使用以及他们使用的范围年限不能明确的确定，长期以来这种现象长期存在导致了农民再次进行抵押时会产生纠纷。同时相关的来处理这一现象的机构也不存在，这就使土地承包权不能够明确，其流转和再流转也就不复存在。这就不能让土地经营权的抵押不能商业化，因此它的市场性和商品性也就不能充分的表现出来。

三、针对农村产权制度改革所面临问题的措施建议

（一）建立并完善农村土地产权制度的相关法律法规为了解决上面提到的抵押贷款和土地承包权的流转问题，建议，政府和国家应该修订和完善一下相关的法律法规《土地管理法》，《物权法》等，使农民对于土地的占有权，使用权收益权和处理权得到更好的保障。这样就准许了农民通过对土地承包权进行抵押来进行融资，这样才能更好的处理好金融制度和土地之间的关系。

（二）完善农村的社会保障体系，健全和发展医疗，教育等基础性的社会保障完善了农村社会保障体系，这样就能消除了农民对于土地使他们唯一的也是最后的社会保障的这一错误想法，从而大大的加大了他们对于通过抵押土地承包权来贷款的信心和勇气，从而能更好的发挥金融在农村产权制度改革中的作用。

（三）健全农村的金融体系，让其充分发挥它在农村产权制度改革里面的作用我们要引进更全面的金融机构来参与农村的经济活动，让这些比较全面更具代表性的金融机构主动参与到我们伟大的农村产权制度改革里面来，政府要大大的支持农村需要的金融机构参与到农村的产权制度改革里面来，降低他们的门槛，给他们一些优惠和好处，让他们看到农村经济体制中需要他们，大大解决农村金融机构单一，资金融入小的这一现象，加大农村金融的创新，深化农村产权制度改革。

（四）建立担保体系，充分针对当地的产权抵押的特点进行要想更好的控制信贷风险，就要求政府加大财政资金，建立一整套针对当地特色的风险担保体系，政府要督促银行和相关的金融机构来创新创建和当地相适应的担保机制。同时保险机构也要引入相应的保险项目，建立相应的保险制度，政府也应该对这些银行和保险机构进行适当的奖励和资金人才上的支持。

（五）建立健全农村产权制度改革和金融机构之间存在的平台为了让金融机构制定出完美的融资计划，同时也为了农村产权制度改革更好地，进行，我们有必要建立一个很全面的合作交流平台，让金融机构指定的相关政策能更好地保障农民对于土地的占有权，使用权，抵押权和收益权。同时也能为了更好地建立这个交流平台，相关的金融机构可以定期的举办一些交流会，建立专项的制度，定期开展调查。

（六）创建适合当地特色的产权金融化的创新模式在政府的引导下，可以建立相应的产权信用社，农民可以把自己手里面闲置的不用的资源打包整理好了存在产权信用社，产权信用社并支付给存者部分利息，产权信用社可以把这些闲置的资源出租或者与要准备租的人签订合同，收取高于利息的钱让相关的投资人员来进行经营。

四、结语

第3篇：土地流转相关法律范文

关键词：农村土地；土地流转；权益保障

一、引言

随着市场经济的发展，这几年农村土地流转市场也发展迅速。2014年11月，中办国办下发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号文），对农村土地流转明确了改革方向。根据中农办主任陈锡文2015年3月在全国政协十二届三次会议记者会上的讲话，我国进行了土地流转的农户将近6000万户，占承包农户总量的26%。根据农业部的统计数据，截至2015年底，我国农村家庭承包地流转4.47亿亩，占总面积的33.3%，是2008年的4.12倍。农村土地适度规模经营有利于农业现代化，但随着农村土地流转规模的增加，近几年农村土地流转纠纷开始凸显，农民的合法权益受损，农户与当地大户、农业公司、地方政府的冲突时有发生。本文依据对我国东中西部5省的部分农村地区的实地调研，了解到当地农民在土地流转中的合法权益的实现和保障情况，针对目前农村土地流转存在的问题提出了相应的解决方案，希望能从根本上保障农民土地权益。

二、文献综述

目前国内学者关于农村土地流转的研究较多，主要为流转方式和农民流转意愿，但对于农地流转过程中的农民权益保障的研究相对较少。关于农民土地权益保障的重要性，张丽（2011）指出研究如何切实可行的保障农民权益，具有重要的理论价值和实践价值，只有通过制度的调整和产权的优化来实现农民权益的保障。关于农民在土地流转中易遭侵害的原因包括以下观点：龙开胜等（2011）指出农民不仅不了解自己的合法土地权益，更谈不上在土地流转时做出自主选择，农民缺乏知情权是农民权益受损的根本原因。丁关良（2011）指出土地流转相关的法律法规不健全是导致农民权益受侵害的重要原因。士贺光（2015）指出目前我国的农村土地产权制度模糊阻碍了农村土地流转。关于保障农民土地权益的途径主要有以下观点：士贺光（2015）提出应适当放宽农村集体土地产权，赋予农民承包土地的自由转让权。仇广先（2012）提出首先要将土地承包经营权落实到户，尽快完成农村土地的确权颁证，完善土地流转运作机制和土地补偿分配政策。杨德才等（2010）指出以市场调节机制为基础的土地股份制，能很好的解决土地流转过程中存在的农民权益保障问题。衡霞等（2014）提出应完善土地托管服务模式，能较好的保护农民土地权益。尹鸿伟（2014）提出应明晰土地产权归属，确保农户在农村土地流转中的主体地位。雷伟（2012）、史卫民（2012）和廖洋（2015）等认为，要以建立健全相关法律法规为前提，以规范政府职责职能为核心，以构建土地流转市场机制为关键，以完善农民的社会保障体系为保障。总体来看，现有研究对农村土地流转中农民权益保障的研究主要在法律制度建设、经营主体权能明确、土地流转制度规范、政府角色定位上进行了相关研究。但关于农村土地流转过程中的农民权益保障的研究缺乏系统性，关于宏观制度的研究较多，定性研究偏多，定量研究偏少，关于具体措施的研究较少。

三、农民土地权益保障现状调研

本文于2016年7～8月对我国东中西部共5省10个县进行了调研，调研对象为农户，50%是在城市近郊经济发展较好的农村中，共发放问卷200份，无效问卷28份，有效问卷172份。

（一）调研对象的基本情况

本次调研的受访者主要为普通村民，且全家户口基本都在农村，男女比例基本合理，样本能较好的满足本文的研究目的。但需要注意的是，由于大部分年轻人外出打工，因此受访者的年龄主要为40岁以上，也可能因此拉低了受访者的平均文化水平，受访者的文化水平大多数为初中及以下。半数人认为农业不赚钱甚至赔钱，受访家庭中一半以上的劳动力人口在外打工或上学，因此非农家庭收入占比也达一半以上。土地对于农户最为重要的作用是提供日常生活所需食品，提供生活住所和保障感；不到三分之一的人认为土地是家庭收入主要来源。农户对于村中事务的参与了解程度非常低，几乎有六成的农户不参与也不了解村中事务。

（二）农地流转过程中的农民权益现状

1. 农地流转的基本信息

据调研，受访农户中有44.3%发生过承包地的流转行为，97%的农户为土地转出方。大部分农户的第一次土地流转行为发生在2009～2013年之间，平均流转面积为4.1亩。土地的流转期限最少为1年，最多的达到30年，大部分土地的流转期限为3～10年之间。大部分土地承包经营权流转的价格为500～1000元/年・亩左右，固定租金占57.1%，浮动租金占37.5%，其余为固定租金加分成租金的模式。关于与流转对方的关系，28.5%为亲朋好友，50%为无亲友关系，14.3%为企业，7.1%为合作社。关于承包地流转的地租收缴方式，17.4%是采取一次性支付多年租金的方式，11.2%是采取每年年前支付，71.4%是每年收获后才付租金。关于承包地流转的担保，57.2%的承包地流转无担保人，42.8%是村委会担保，基本上没有乡镇政府担保或到公证处公证。

2. 农户对于自己的权益不了解

调研中发现，城市郊区的农民受教育程度较高，比较关注农村土地流转的相关法律，能积极地参与一些村事务的决定。但远郊农村地区的农民，文化教育程度相对较低，大部分只有小学初中文化水平，他们对于土地流转方面的政策法规知之甚少，很少直接参与村里事物，导致村里决策多由村干部直接决定。关于承包地流转凭证的确定过程的参与度，只有38.5%的农户表示全程参与了，54.3%的农户表示部分参与，其余的表示未参与，只被通知结果或者完全不知情。这可能为土地流转纠纷埋下隐患，也容易导致农民在土地流转中成为利益被侵占方。更为严重的是有些地区的农民法律意识太差，甚至都不知道自己的合法权益遭到了侵害。

3. 土地流转的规范性不够

关于承包地流转行为的产生和价格，自发的、自愿流转和村集体组织或协调两种情况基本对半，前一种情况的土地流转价格由双方协商定价，自愿流转；后一种情况的土地流转价格由集体定价，集体流转；少部分情况是合作社组织自愿流转，双方协商定价，自愿流转。关于承包地流转的确立凭证，57.2%以流转合同为凭证，7.8%以字据为凭证，22.5%为口头协议，其余的为第三方证明或未确立凭证。

4. 基层政府的管理水平不够

超过3成家庭认为政府不能有效的解决土地流转矛盾，不能充分维护农民在土地流转中的合法权益。土地流转农户与政府起冲突主要表现在：政府没有起到足够的监督管理的作用，部分农民不清楚自己的土地流转后的使用情况，流转过程中存在着一些强迫性质，农民难以找到合理维护自己权益的手段等等。调查显示，过半家庭不认为村干部是可以信任的，仅仅只有25%的家庭完全信任村干部。村集体关于土地流转的决策，只有部分农民表示在村里参与过投票，多数村是由村委会领导直接决定。

5. r民流转土地的意愿

在调查中发现，近半家庭认为土地流转没有导致其家庭经济收入增加。关于农民愿意进行承包地流转的原因如下：59.1%的人认为流转带来收入更高是非常重要的原因，38.4%的人认为家里劳动力少是非常重要的原因，63.8%的人认为家里劳动力在本地从事非农工作是非常重要的原因，47.2%的人认为家里劳动力在外地打工是非常重要的原因，41.9%的人认为产品价格下降是非常重要的原因，52.8%的人认为生产资料价格上涨是非常重要的原因，只有5.5%的人认为村镇干部动员是非常重要的原因，只有7.1%的人认为周围其它农户都流出了是非常重要的原因，36.2%的人认为被迫流转是非常重要的原因。关于农民不愿意进行承包地流转的原因如下：50.4%的人认为自己只会种地是非常重要的原因，只有7.5%的人认为家里劳动力足够是非常重要的原因，63.8%的人认为家里主要收入来源于种地是非常重要的原因，35.4%的人认为土地流转收入太低是非常重要的原因，58.3%的人认为害怕收不回租金是非常重要的原因，29.1%的人认为害怕土地肥力被破坏是非常重要的原因。

四、农民土地权益容易受损的原因分析

（一）农村土地权利界定不清晰

农村土地的权利主体和权利边界仍然具有很大争议。我国农村土地制度改革较为滞后，虽然现在中央明确提出土地承包经营权三权分立，但关于经营权的三权的界定仍在讨论之中。因此，即使部分农户拥有了相关权证，但权证的边界仍未确定。部分土地转入方利用土地权利不明晰对农民的合法权益进行侵占，造成了农民土地权益受损。

（二）市场机制不健全

由于我国土地市场上的“城乡二元制度”，我国农村土地市场发育较慢，虽然部分地区的农村土地流转市场已在建设之中，但仍落后于农村土地交易的飞速增长。部分农村土地交易市场存在信息不透明、管理不规范等问题容易导致农民在土地流转交易中受骗，从而丧失自己应有的合法权益。

（三）相关法律法规不健全

目前有法可依的是2003年的《农村土地承包法》、2005年的《农村土地承包经营权流转管理办法》和2007年的《物权法》，以及2014中办发〔2014〕61号文。农村土地流转的相关法律法规建设仍显落后，显示出不适宜农村土地流转的现状，这不仅限制了农村土地流转市场的发展，也容易导致农民在土地流转过程中，无法很好的利用法律依据来维护自己的合法权益。

（四）政府监管不到位

在农村土地流转市场中，农民往往处于信息的弱势地位，不能很好的衡量自己土地的价值，相关政府部门的指导和监督不到位，容易导致农民以低于市场正常水平的价格将土地流转出去。

五、相关政策建议

其一，要加强政府监管，确保农民自愿流转土地。对于政府违背农民意愿，强制农民流转土地的行为，必须坚决查处。基层政府必须坚持依法自愿有偿流转土地，切实保障农民在土地流转中的主体地位，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者。其二，完善农村土地产权制度，加快农村土地制度改革。加快速度完成农村土地的各项权证的确立和发放，让农民有证为证。加快修法速度，明确界定农村土地各项权限。其三，逐步完善农村土地市场的交易机制，引导农村土地有序流转。继续建设各地的农村土地流转市场，做到市场透明、信息通达。其四，提高农民的法律意识，完善农民维权通道。地方政府应在农村中加大宣传力度，用简单朴实的方法，让农民切实的明白自己所拥有的合法权益。政府要建立起农民维权信息的上传通道，建立法律援助机制，通过各种途径使农民的权益得以保障。

参考文献：

[1]张丽.农地城市流转中的农民权益保护研究[D].华中科技大学，2011.

[2]士贺光.农地承包经营权流转中农民权益保障研究[D].兰州大学，2015.

[3]廖洋.农地经营权流转中农民权益保障研究[D].四川农业大学，2015.

[4]衡霞，程世云.农地流转中的农民权益保障研究――以土地托管组织为例[J].农村经济，2014（02）.

[5]龙开胜，陈利根.基于农民土地处置意愿的农村土地配置机制分析[J].南京农业大学学报（社会科学版），2011（04）.

[6]丁关良.土地承包经营权流转制度法律问题研究[J].农业经济问题，2011（03）.

第4篇：土地流转相关法律范文

1农村土地流转的前提条件

农村土地流转是一个渐进的过程，不能冒进，更不能不考虑中国实际盲目推进，急于求成，应在进一步完善政策法规，坚守基本条件的前提下，逐步实施。

1.1保证土地的使用效率

农村土地流转的出发点是要合理配置土地资源，确保土地的使用效率，实现土地适度规模经营。从目前农村土地利用情况看，“”，经营规模过小，增加了农业生产的管理成本，从而难以形成规模经济效益，难以形成有效竞争，也不利于农业科技水平的提高1。这阻碍了土地利用效率的提高，造成土地资源的浪费。因此，今后必须改变这种状况，一方面，加大先进科技成果的应用推广，提高农业生产率，调动农民生产的积极性，通过规范土地合理流转，实现土地适度规模经营，防止出现土地抛荒现象。另一方面，改变现有农户家庭半自给性、小规模土地承包经营基础上的农民兼业化，追求土地经营目标投入产出收益的最大化，提高土地配置效率。

1.2把保护农民土地财产权放在首位

一旦农村土地流转放活之后，城市资本允许进入农村土地，掌握大量资本的城市居民可以拥有几千亩、甚至上万亩的土地，他自己不耕作，雇佣原地居民耕作，这样就可能出现农民将大量土地卖给城市居民的现象，当然这只是一种假设。如果政府不采取措施强制规定，就会有一些地方政府为了推行所谓的“规模经营”，通过各级政府的权力，很有可能将大片土地转让到城市居民手中，导致出现城里的所谓“大地主”。而这不是我省推进农业“适度规模经营”的初衷。因此，有必要采取一定措施，对相关法律法规进行修订完善。此外，鉴于现阶段农村土地的社会保障功能，如果不把保护农民土地财产权放在首位，对个人最高农地拥有量进行限制，则很有可能出现一边超大规模的“地主”，一边无地农民的情况，导致农村两级分化，影响社会稳定。

2农村土地流转后的合理使用

2.1加大土地流转宣传力度

加大土地流转的宣传，提高农民“土地是财富之母”的意识，特别要让农民了解土地流转的前提条件和农村土地流转应遵循的基本原则，熟悉土地流转的相关政策法规；同时，还应让农民知道，土地不仅仅是就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用这一资产、增加要素收入的有效途径，因此，一定要规范土地流转，确保土地性质和用途不变。此外，还可通过板报、村民广播等载体，让农民了解到除国家建设依法征用集体土地外，村集体无权在承包期内单方面不签合同、不发证书、解除承包合同、强行收回和调整农民承包地，进一步规范农村土地流转，确保土地合理使用。

2.2严格按照相关政策法规进行土地流转，确保土地农业用途不变

当前，我省仍是一个农业大省，而且土地资源十分有限，耕地数量更是有限，无论从土地作为农民的社会保障角度来讲，还是从粮食安全角度考虑，严禁借用土地流转之际随意改变土地农业用途就显得格外重要。因此，有必要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，不断完善农村土地管理制度，坚持最严格的耕地保护制度，规范农村土地流转及流转后的使用。

2.3加强土地流转监管，规范土地农业用途

当前，各级国土资源部门一定要加强流转土地用途的监管，坚决禁止以土地流转为名改变农用地用途特别是基本农田用途的违法行为。同时，要建立健全全省各地农村土地流转市场体系，培育土地流转主体，加强农村土地流转的管理和服务，鼓励引导专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业等主体，发展多种形式的适度规模经营，鼓励引导农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，防止出现土地撂荒和粗放经营等现象。此外，应全面规范农村土地流转合同，使用统一规范的合同文本，并指导土地流转双方签订合同，及时办理土地流转当事人提出的签证申请，纠正土地流转双方违反有关土地管理法律、法规和政策方面的约定，确保流转后的土地农业用途不变。

3农村土地流转的产权主体

当前，我省农村土地流转存在由于土地权属不明而导致的流转混乱、效率低下等问题，相关法律法规对土地所有权主体的经济地位、法律地位、财产地位及其职能范围、行为方式等没有明确规定，这不利于农村土地流转的有序健康进行。

3.1健全农村土地流转的相关法规政策，明晰农村土地产权制度

土地是农民的基本生产资料，农民对土地的依赖性很强。因此，有关部门应重视对《农村土地承包法》的修订和完善，切实解决当前土地流转过程中的产权主体不清的问题。同时，还应进一步建立和完善土地流转的其他政策法规，尤其是土地分配政策，应适当体现均衡原则，即实现农村土地经营权的动态监管和分配。区分情况收回符合条件成员的承包权并再流转或承包给新增人员。具体做法建议将其写入相关规定中，制定成《农村土地承包细则》，使其具有很强的可操作性。

第5篇：土地流转相关法律范文

关键词：农村土地流转；档案管理；信息化管理；制度化

随着社会经济的发展，农村生产结构也在逐渐发生变化，土地作为生产资料在遵循家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的情况下也随之发生自由承包或流转以解放生产力优化资源配置。因此，农村土地流转合同档案管理务必以《中华人民共和国档案法》（以下简称《档案法》）及《档案法实施办法》为基础和指导，根据当地的实际情况寻找一种合法、合情的档案管理办法。

一、农村土地流转合同档案管理亟须规范化

土地是我国农村重要的生产资料，随着经济结构的变化，农村土地流转现象越来越多，城乡建设频繁征占用农户承包地，农户土地承包状况时常发生变动，这就使得相关合同和档案管理工作规范化显得尤为重要，一方面关系到切实维护农民的正当权益，另一方面有助于促进党的农村土地承包政策的落实与贯彻，事关农民土地承包权益的维护保障。

调查显示，由于种种原因，当前许多地方农村土地流转档案的管理不够规范化，保护措施疲软，诸如：有的地方不能对相关合同和档案材料及时立宗归档，可能导致信息遗失；还有工作人员变动时对档案资料交接不到位，也容易造成信息遗漏和档案损失；再者就是传统的书面办公中存在的材料填写不规范、笔迹潦草等等。诸如此类显现出当前许多地方的土地流转合同管理没有跟上社会经济的发展步伐，不符合《档案法》的规定，更与农村土地承包管理规范化和制度化的精神相悖，甚至带来实际的消极影响，给维护农民土地承包权益工作带来重大影响。

二、如何完善农村土地流转档案管理工作

各级单位要充分认识到农村土地流转合同规范管理的紧迫性，在国家相关法律法规的基础上探索契合当地实情的管理方式，加强责任意识和忧患防范意识，以期确保档案的完整与安全，为妥善解决农村土地流转和经营中的纠纷、依法维护农民土地流转权益奠定基础。

1.普及档案管理法制知识，提升管理能力

档案管理必须全面依循国家的档案管理法制，要注意宣传法制知识。首先，要进行分级培训。对档案管理法制知识的了解要从基本知识到重点知识和案例进行全面化的分级培训，加深大家对《档案法》《档案法实施办法》《档案管理条例》以及土地流转相关法律法规的理解和认识，促进各单位依法开展档案工作。其次，要保证档案员能够持证上岗。也就是说要在学习法制内容后进行全面的考核，考核合格后领取《法制培训合格证》，然后才能参加档案管理工作，这样一来就可以将法律学习培训纳入全员岗位培训内容，在综合培训中加强法律知识的培训，以增强全员的法律意识。

2.明确管理责任，严格依法归档

各级单位对土地流转合同档案管理有不同的针对对象和责任，明确管理权限和责任是规范管理的基础，只有这样才能落实依法归档，才能保证档案材料不至混乱、遗失及其责任的相互推诿。比如，签订五年或五年以上土地流转合同的，必须一式五份，县、乡、村、当事人各存一份，还有一份由乡镇管理机构集中向当地综合档案馆移交备份实行一体化管理。另外，土地流转过程中生成的其他档案资料可以由形成单位依法保管，不得遗失。

一般来说，目前土地流转相关归档中的土地承包经营权登记申请书、农村承包土地调整方案批件、土地承包经营权登记簿、土地承包情况汇总清册、土地承包经营权权属证明文件、现场勘界确认材料、公告材料、登记核准文件、登记台账、权属变更登记材料、登记发证原始材料、登记管理信息系统备份等交由县级人民政府农村土地承包管理部门归档保存；土地承包工作小组名单、承包土地调整方案、土地承包方案、土地流转委托书等档案材料，由村民委员会归档保存……唯有如此才能对号入座，责任由归，防止管理上越俎代庖造成混乱，杜绝责任追究中李代桃僵等不规范的事情发生。

3.严审档案质量，规范收集整理

传统的档案大多是手写体，其中不乏字迹潦草给工作带来困难者。所以在档案规范管理中，土地流转相关合同务必经过严审确保材料真实有效，要求数据准确、字迹工整、图谱易读，落款、日期及公章签字等清晰明确，具有可标识性和合法性；纸质合同档案要使用不易褪色或消失的中性笔用工整的楷体填写，纸张及装订要严格按照档案保护的要求，不易损坏和失散。

及时收集整理归档才能确保合同档案的准确不失。这就要求我们一定要建立健全档案管理制度，责任到人，及时将合同信息及相关材料进行收集整理，完成归档。任何单位及个人不得私自处理抑或拒纳归档。为了便于检索和查询，合同整理归档后，应编制目录以备查询。

4.注意安全保管，完善信息管理

合同和档案的原始材料一般都是纸质媒介，如果遇到潮湿、水浸、燃烧等就会完全损坏，所以档案管理要切实做好安全工作，具体做法如下：（1）土地流转档案管理设置专橱，分专人负责，防止人为损坏、遗失；（2）做好各种防范措施，切实做好防虫、防火、防水、防化学药品、防污染等工作，防止非人为的破坏和损失；（3）不具有保管权限的档案盒材料应及时交由相关法定部门进行保管，不具备保管条件的单位，应及时完善条件或暂交由上级部门协助保管。比如，县、乡（镇）两级档案须依法在保管一定期限后及时、完整地向县级国家综合档案馆移交。

以上是笔者对农村土地流转合同档案规范化管理必要性的认识及策略要点。笔者认为档案管理除了科学、合法的管理制度以外，我们还要建立健全监督检查机制，尤其要加大对乡（镇）和村级档案工作的指导督查力度，防止土地承包档案损毁和丢失。对档案管理不善和违规反纪行为要依法追究民事或刑事责任。

参考文献：

[1]南京市档案局.加强土地承包经营权流转合同档案管理[J].兰台世界，2010（09）.

[2]房山区经管站.“农村土地承包管理工作座谈会”典型材料之一：房山区认真落实《农村土地承包法》加强承包合同规范化管理[N].中国农业信息网，2012-02-01.

第6篇：土地流转相关法律范文

【摘要】随着当今社会经济的迅猛发展、农业生产结构的快速调整和农业生产力的提高，同时也随着农业产业化、规模化发展需求的日益明显，曾经极大促进农村生产发展的农村土地承包经营权，现今反而成为了农村发展的束缚。因此，学术界与实务界都将如何完善农村土地承包经营权的流转制度作为最重要的课题之一。本文将具体就农村土地承包经营权流转的法律问题进行研究。

【关键词】经营权流转；流转类型；流转现状；法律对策

一、农村土地承包经营权

目前，理论界对农村土地承包经营权流转的概念在理解和界定上不尽一致，有人认为“农村土地使用权流转” 就是指在保持集体土地所有权主体不变并且确保家庭承包经营制度长期稳定的前提下。土地使用权在不同市场主体之间的转移与交易。也有人认为“农村土地使用权流转”的主动流转是指土地承包经营权在市场机制的作用下，在集体组织内部承包经营户之间，非同一集体组织承包户之间以及承包经营户与非承包经营户的组织个人之间所产生的，以转让、赠与为主要方式的积极作为的土地承包经营权财产权发生转移的行为。

农村土地承包经营权流转的法律特征可以概括为（1）农村土地承包经营权流转必须要以物权性质的土地承包经营权的有效存在为前提；（2）不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化；不改变承包地之农业用途；经营权流转的自愿性；流转的期限性即流转的期限不得超过承包期的剩余期限等。

二、农村土地承包经营权流转类型

我国土地承包经营权流转主要有信托、转让、抵押等类型。

所谓土地承包经营权信托，是指农村土地承包方基于对受托人的信任，将其土地承包经营权委托给受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名义，为承包方的利益进行管理或处分的行为。这种近年来起源于浙江绍兴的土地承包经营权流转形式是我国法律之中所没有规定的，但在私法领域，法律没有明文禁止既为允许，信托这种流转形式是完全可以归入到“其他流转方式的范围里的。而土地承包经营权作为一项法定的用益物权，其物权性质就决定了其可以进行转让。而土地承包经营权的承包方在经过土地承包经营权的发包方同意之后，将自己所享有的一部分或者是全部出让与其他的农户以从事相关的农业生产。受让方受让土地承包经营权之后，其就转变为土地承包经营权合同的履行一方，承担原转让方的相关义务以及享有相关权利。按照我国《物权法》第133条的规定，在一定条件下，土地承包经营权是可以进行抵押的。可见，土地承包经营权的抵押仅仅适用于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒地等农村土地”，且根据《中华人民共和国担保法》第34条、第37条关于“耕地、自留地、自留山等集体所有的土地权不得抵押”的规定，通过家庭联产承包而取得的承包经营权并不能进行抵押。

三、农村土地承包经营权流转的现状与困境

（一）初具规模但体制不成熟

从全国范围看，农村土地承包经营权流转已有一定的规模。2008年，全国通过各种方式流转土地面积占全部家庭承包经营面积的 7%左右，比2001年的 5%左右有所提高。随着各地流转政策的进一步开放，近几年各地土地流转规模也在进一步扩大。据调查“全市农村土地流转面积达到116.4万亩，占家庭承包经营耕地总面积的 15.2%，流转出土地农户数为21.12万户。”目前尽管全国老百姓对于土地流转的热情度很高，但是由于缺乏政府的监管、引导和中介组织的相应功能不健全，所以流转的总体效果不乐观：流转主体仅介于村集体经济组织之间、流转的各环节被地方政府控制等问题依然存在。总而言之，我国的土地流转还处于盲目自发的阶段，流转的规模、体制和状态还不成熟。

（二）地区间不平衡

农地经营权流转政策实施以来全国各地都在有条不紊的进行，但出现了流转的市场发育程度地区间不平衡的局面。总体差异表现在：1.东南沿海地区和农业机械化水平较高的东北地区流动的面积较大，而西部地区流动的规模总体上还比较有限。比如，黑龙江和广东省土地流转面积已经到了 15%左右。而华北地区和西北地区的流动比例还没有超过5%。2.经济发达的地区土地流转比例较高。据统计，上海农村家庭以各种形式的流转比例已经突破了一半。经济发展较好的浙江省的这一比例达到了四分之一以上。

四、农村土地承包经营权流转的法律对策

（一）加强相关法律法规的立法完善工作

清查现在国家相关法律法规之中对土地承包经营权流转的规定，并将其进行完善。虽然现在国家对于土地承包经营权的流转已经做了大量的规定，但是往往粗枝大叶、糙而不全。比如，采取家庭承包方式的土地承包经营权在创设时，《物权法》第127条采取意思主x，也就是说只要合同成立，土地承包经营权即告设立。而在129条又表明，采取家庭承包方式的土地承包经营权在转让时，公示的效力表现出登记对抗要件的特征。从这些规定可以看出《物权法》对于采取家庭承包方式的土地承包经营权的创设与变动分别采取典型意思主义和公示对抗要件主义。

（二）加强相关中介机构的建立和完善

针对当前中介机构缺乏的现状，主要的是要对中介结构的数量进行加强。在明确其职责的前提之下，加大对土地承包经营权流转中介机构的设置数量。并且，在加强中介机构建设的同时，也要加强相关配套机构的建设，如土地承包经营权的估计机构等。以此，来完善土地承包经营权的市场建设，提高土地承包经营权的市场化水平，提高农民收入。为准。这显然和《物权法》的物权变动模式是不协调的。

参考文献：

[1]杨玉熹.论物权法定主义[J].民商法学，2002（4）

[2]梁慧星，陈华彬.物权法[M].法律出版社，1997

第7篇：土地流转相关法律范文

关键词：城乡统筹；农村；土地流转

中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）27-0044-02

城乡统筹发展是科学发展观的主要内容，也是全面建设小康社会的重要决策。土地是农业发展中至关重要的因素，土地流转是发展现代农业、实现土地规模化、调整农村产业结构、增加农民收入的有效途径。目前，集中居住和集约经营成为农村农业发展的大趋势，城乡统筹发展必然带来农村住房环境建设和土地流转的重新建构，必然要求农村土地的加速流转。

一、城乡统筹与农村土地流转

1.城乡统筹。城乡统筹就是城乡互动发展，以实行城乡发展双赢为目的发展格局。城乡统筹是在中国特定的工业化和城镇化进程中，统一规划城市与乡村经济社会的发展，特别是针对城乡关系失调的领域，通过制度创新和一系列的政策，理顺城乡融通的渠道，填补发展中的薄弱环节，为城乡协调发展创造条件。城乡统筹发展的目标是实现城乡一体化。统筹城乡发展包含两个方面的内容：一是城市与乡村无障碍的经济社会联系，二是农村地区本身的发展。2003 年党的十六届三中全会提出了“坚持以人为本、全面协调、可持续发展的科学发展观，五大统筹——统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人和自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”。2004 年，国家又明确提出了“两个趋向”，即在工业化初始阶段，农业支持工业，为工业提供积累是带有普遍性的趋向；但在工业化达到相当程度以后，工业反哺农业、城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展，也是带有普遍性的趋向。

2.土地流转与城乡统筹发展的关联。城乡统筹发展首先要求通过体制改革和政策调整削弱并逐步清除城乡之间的障碍，把解决好农业、农村和农民问题放在优先位置，加大对农业的支持和保护。农村的发展是以农村产业的发展为依托的，中国农村土地的分散性影响其产业的发展。农村土地流转问题不仅成为中国解决三农问题的一个重要方面，也成为推动统筹城乡发展的重要途径和关键环节。中国的三农问题多年来迟迟未能得到实质性解决，症结在于一直未能实质性地解决土地权益以及与之相关的土地战略流转问题。而进一步规范与创新土地流转制度，无疑会极大地促进农村经济的发展，最终实现城乡协调，加快城乡统筹发展。

3.农村土地流转的界定。中国农村的土地属于农民集体所有。中国宪法第10条规定: 城市的法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。从土地用途上看，农村集体土地可以划分为建设用地（包括农村集体建设用地和宅基地）、农用地和未利用地。从土地形式上看，集体土地产权是一种使用权与所有权相分离的制度。因此，土地流转是一个内容较广的概念，主要包括土地归属关系的流转和土地利用关系的流转。本文中所称的土地流转指农村集体土地使用权的流转，主要包括土地承包经营权流转和宅基地流转。

二、影响土地流转与集中的制约因素分析

1.制度因素。农地流转和集中过程是农业资源的重新配置和组合优化过程。当前，由于产权的不完整，导致土地流转受到约束。首先表现在土地承包经营权流转问题上。1978年中国农村开始推行，2003年中国开始施行《农村土地承包法》。是一种小农式的家庭经营模式，其特点是农户拥有小面积的土地，耕作的方式是劳动密集型。也就是说稀缺的耕地，在现行的下，农地被“细碎分割”。农业的小规模经营，在一个户均几亩地的经营方式上不可能建立起高效发达的现代化农业。而农业发展不足，则农业现代化进程缓慢、农业效率损失。这一土地制度安排随着农村经济体制改革的深化和市场经济发展的要求，不能与农业现代化、产业化、规模化相适应，出现了不同程度的制度障碍。其次表现在宅基地流转问题上。按照中国《土地法》的规定，宅基地是在农村范围内分配给村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。城镇居民禁止购买宅基地使用权房产。现行的宅基地管理制度一方面限制了宅基地向本集体经济组织以外成员流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，难以适应中国当前城市化快速推进、农村人口向城镇大规模迁移及促进土地高效集约利用的新形势。

2.农民自身因素。农民是土地流转的主体。只有让农民从土地中解放出来，土地才能流动起来。但由于种种原因，制约了农民转让出土地。一是农民的社会保障问题。在中国，土地是农民的命根子。这凸显了土地的社会保障功能，而弱化了其本该显示的经济功能。目前，中国农村的社会保障体系还不健全，承包地和宅基地部分地承担着农民“有所养”和“有所居”的社会保障功能，这也决定了农民不太可能轻易地将土地转让出去。二是农民的认识问题。由于农民的文化素质低，对事物的认识不够深刻。承包地的流转主要局限于本集体经济组织内部，多是农户之间的流转，甚至很多是亲朋好友之间的流转。另外，随着农村人口的大量流出，农村劳动力越来越多地“离土不离乡”，许多地区都不同程度存在“空心村”、“一户多宅”、“土地抛荒”的现象，土地资源浪费严重。农村普遍存在农户之间通过口头协议私下流转土地的情况。三是城市生活成本因素。脱离农村到城市生活，成为“城市人”是大多数农民的愿望，这也是城乡统筹以及社会经济发展的目标之一。农民进城后，其土地必然流转。但城镇化进程中农民获得不了进入城市生活的资金。高额房价、衣食住行的成本以及生活习惯等的差异，造成农民进城成本较高，制约了农民流转土地。

第8篇：土地流转相关法律范文

长期以来，我国农村土地大面积荒置或低效利用，其根源在于农村土地无法有效流转。十八届三中全会作出了深化农村土地制度改革的决定，力图提高农村土地的配置效率。

目前，制约我国农村土地流转的因素主要来自于两方面，一是农村土地权属不明晰，二是农村土地权利受限，无法实现标准化、凭证化。第一，我国农村土地相应权利的权属关系不明晰。如我国《宪法》、《土地管理法》等法律规定“农村土地归农民集体所有”。但是“集体”如何界定，集体与农民之间的关系如何，法律规定却并不明确。大部分农民集体经济组织已经解体，农民和集体之间关系模糊，农村土地产权主体形同虚设。第二，农村土地权利受限，无法实现标准化、凭证化。目前，农民主要享有农村土地的占有权、使用权和承包经营权，农村土地除了用于耕作、居住和简单的经营外，农民无法通过市场将附着于农村土地的权益变现，从而限制了农民通过农村土地的流转实现更多形式的收益。

要实现农村土地流转，关键是要破除这两大因素的制约，土地资本化是一个重要方向。农村土地资本化，就是通过利用资本市场的产权、契约等制度安排，明晰农村土地的权属关系，利用标准化、证券化等方式，将农村土地所附有的权利转化为可以流通、交易的资本凭证。通过农村土地资本化，明确农民对农村土地的权利，让农民取得土地权利的相关凭证，农民不仅仅可以通过农村土地的耕作、居住和承包经营获得收益，还可以通过农村土地权益凭证抵押、入股、信托等方式入市流转，获得贷款资金、股利分红等收益，由此对农民形成有效激励，促使农民将闲置的土地流转入市，让农村土地从低效使用者向高效使用者流转。

农村土地资本化对于农民来说，土地不再只是仅能用于耕作、居住和简单承包经营的“死”的财富，而是拥有契约保护、可以流转交易的“活”的资本，让农民通过土地资本凭证的流转实现其相应权利，变现其财富，激励农民有效利用土地，促使农村土地有效流转。

二、目前农村土地资本化的几种模式

通过资本化实现农村土地的流转，不少地区已经进行了有益尝试，目前形成以下几种模式。

1.武汉模式――以土地合作社为主导的股份化模式

武汉对农村土地进行了确权登记，成立了土地合作社，农民可以以确权后的土地入股土地合作社，由合作社对入社土地进行规划、统筹和运营。合作社通过农村土地入股、抵押等方式，为农民实现了股利分红等收益、获得了经营发展贷款，从而实现了农村土地权利人的相应权益，促进了农村土地流转。

2007年，武汉市农村土地蔡甸区齐联村揭开了农村土地权利资本化改革的序幕，此后，齐联村的经验在武汉全面推广。在探索农村土地权利资本化的过程中，逐渐形成了武汉模式。首先，通过查阅公安部门登记资料、实地调查、村会评议等方式核实了本村村民的身份及其所承包、居住的农村土地，并颁发了相应权益凭证，持证人在权利期限内，可以依法占有、使用、经营、流转土地，也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保，并建立了农村土地权利综合数据库对农村土地进行统一分类、登记、编号。然后，成立了土地合作社，将村集体的土地权属凭证进行集约整合，通过农村土地权利资本化实现农村土地相应权利人的权益。合作社可以以权属凭证向金融部门抵押贷款获得农业规模经营发展的资金，也可以以权属凭证入股企业的方式，在引入专业化、现代化的规模经营企业、促进当地农业规模化、专业化发展的同时，让农民以股息分红的方式实现其权益。以此实现了农村土地权利享有人的相应权益，促进了农村土地流转。

2.益阳模式――以政府信托主导的信托化模式

与武汉模式不同，湖南省益阳市主要通过政府信托的方式完成分散农村土地资源的集约化，将农村土地所享有的权利转化为信托份额，实现农村土地权利的资本化。一方面，农民可以通过信托份额获得相应收益，以此激励其将闲置土地进行流转。另一方面，政府信托公司对农村土地进行统筹、规划和运营，将农村土地流转给农业公司或种植大户等农村土地的高效使用者，从而促进了农村土地的有效流转。

益阳市土地信托流转的具体做法是，由政府全资注册成立信托公司，负责土地信息收集和，在做好产业规划，接受农民土地权利委托，并与农民签订信托流转合同后，筛选农业经营公司，向其发包土地，并对其经营进行监管，同时整合涉农资金，实施相关项目。在这个过程中，农民首先与信托公司签订意向性协议，信托公司在三个月内寻找合适的受让企业（大户）。在规定期限内，如果信托公司找到合适的受让方，则与其就租金达成相关协议，企业（大户）一次性付清一年租金，信托公司再在每年的相应月份分次交付给农民。此外，企业（大户）还需向信托公司缴纳农村土地押金和相应的管理费。如信托公司逾时未找到合适对象，或农民对对象有疑虑，土地将返还农民手中。

益阳模式与传统流转有三方面的不同：第一，是通过“三角形”关系形成了更为稳定的土地流转契约关系，农民把承包经营权信托给政府后，在随意退出方面受到制约，而且这种信托关系还可以继承，具有稳定和长期的特性；第二，政府作为“中间人”，积极发挥整合项目、提高土地资源利用效益等功能；第三，可以兼顾多方面利益特别是保障农民的利益，政府在土地流转中起到了“稳定器”作用。

3.宿州模式――以金融机构主导的信托化模式

与益阳政府主导的信托模式不同，宿州通过与金融机构合作，建立了市场化的信托计划，实现农村土地的资本化，促进农村土地的流转。

2013年10月10日，中信信托与安徽省宿州市桥区政府合作，成立了国内第一支土地流转信托计划――“中信・农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。益阳通过金融机构的信托计划，在不改变土地所有权的前提下，通过信托模式，实现土地所有权、使用权和收益权等权利的相互分离，构建“土地看护人”机制；以金融服务农村，通过注入现代科技和金融服务的要素，促进农村土地的集约化经营，盘活农村土地资源，使农村土地权利人以可持续的方式，分享土地增值收益和土地市场化成果，推进农村产业结构的调整以及新型城镇化发展。

虽然武汉、益阳、宿州三地在农村土地流转方面采取了不同的模式，但本质上是一样的，都是通过土地权利资本化实现农村土地的确权，进而将其凭证化、标准化、证券化，让农民通过土地资本凭证获得土地流转的收益，以此对农民形成有效的激励，从而推动农村土地的流转。

三、我国农村土地资本化的问题及建议

各地农村土地流转虽然取得一定进展，但目前我国农村土地资本化仍停留在尝试性的初级阶段，缺乏统一、规范、有效的制度安排，这主要表现在以下几方面。第一，缺乏产权、契约制度保护的确权方式。土地权利资本化，首先要明晰农村土地的权属关系，确权涉及到农村土地权利的划分，谁应该获得相关权利、获得多少、标准如何，这必须在完善的产权、契约制度的保障下进行，才能实现确权的公平性和合理性。而目前各地的确权工作受人为因素影响较大，如村委会评议等方式，虽然简单易操作，但缺乏相应的法律依据，其公平性、合理性大打折扣。第二，没有健全、有效的农村土地产权交易平台。农村土地流转，涉及到权属关系的变动，具有其复杂性，必须依托于健全、有效的交易平台，这样才能为流转提供保障、效率以及流动性。而目前的流转多依托于某一单位组织进行，如武汉的土地合作社、益阳的政府信托公司、宿州的中信信托公司。因此，受限于该类组织的规模大小、运作效率、安全程度，大大降低了农村土地流转的效率、保障程度以及流动性。第三，土地权利资本化的方式有待拓展和创新。目前，农村土地权利资本化仅通过股份化、信托化等单一的、传统的权利资本化方式完成，不能根据不同权益人的实际情况，有效利用权益类、固定收益类、衍生类等多种金融工具进行组合和创新，以最大化农村土地权利人的收益，从而最大化农村土地流转的激励效果。激励的降低，无疑会降低农村土地流转的有效性。第四，缺乏相应的法律、制度、市场等环境保障。目前我国的《宪法》、《土地管理法》等相关法律制度不完善，如相关法律并未明确农村土地的主体，农村集体土地与国有土地权利不平等；我国多层次资本市场建设缓慢，场外市场、区域性权证类产品交易市场缺失，大量资本化证券如信托凭证、股权凭证不能交易，不健全的资本制度和市场环境极大地限制了农村土地有效流转的实现。

为此，推动农村土地流转，实施农村土地资本化。第一，要探索产权、契约制度保护的确权方式。依托于资本市场的产权、契约制度安排，根据各地实际情况建立公平、合理的农村土地确权登记程序，并建立资源数据库对农村土地权属关系进行统一的分类、编号和管理。第二，完善农村土地产权交易平台的建设。综合建立产权交易所的信息中心、评估中心、托管中心以及结算中心，从信息披露、合理估值、交易安全保障上提高平台的有效性，从而为农村土地流转提供便利。第三，拓展和创新权利资本化的方式。根据不同权益人的实际情况，有效地对权益类、固定收益类、衍生类等多种金融工具进行组合和创新，以最大化农村土地权利人的收益，从而最大化流转的激励。第四，进一步建立和完善农村土地流转的相关法律、法规，建立多层次的资本市场，为农村土地权利资本化提供环境保障。

第9篇：土地流转相关法律范文

1．1低效及违法利用长期存在为提高土地收益，农民和集体经济组织往往对未征收的集体土地进行利用，在此过程中也产生了很多问题：①对集体土地的利用大都是以低端租赁为主的“瓦片经济”［3］，土地利用效率低下，且房屋、设施往往存在很多安全隐患，管理难度较大，容易发生各种事故；②集体土地违法利用时有发生，其中一部分是符合国家土地规划和用途管制，仅因为二元结构导致集体建设用地不能直接用于非农建设的“非法”利用，而另一部分则是违反国家土地规划和用途管制、权利瑕疵无法得到弥补的“非法”利用［4］；③容易产生矛盾纠纷，集体土地违法利用一旦出现纠纷，现行法律将依据合同违法不予保护的规定，将土地使用恢复到使用前的状态，土地使用人仅能取得支付的价款，其他财产损失无法得到有效弥补，权利无法得到完全保障，容易产生矛盾纠纷。

1．2集体土地征收利用新问题十八届三中全会明确提出了农村土地制度改革的方向和目标：建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。在现行制度下，这一改革目标的提出就引发了规划区范围内集体土地征收利用的新问题：即规划区范围内集体土地是否与规划区范围外集体土地适用同样的规则。如果完全适用，允许规划区范围内经营性集体建设用地的流转，那么必将在城镇内形成集体土地与国有土地长期、甚至永续并存的局面，这与《宪法》第10条“城市的土地属于国家所有”的规定相违背。如果不适用，即仍然禁止规划区范围内经营性集体建设用地的流转，则即使征收标准有所提高，也会形成规划区范围内外新的同地不同权、同地不同价的现象，规划区范围内农民与集体经济组织的利益得不到有效保护，相应的征收工作将很难推进。

2原因分析

规划区范围内集体土地征收利用问题的根源之一就是我国的集体土地制度本身，特别是农民与土地身份联系的制度设计。同时，城市化的推进与土地制度变革也是引发一系列问题的重要原因。

2．1农民与土地的身份绑定《宪法》《土地管理法》等相关法律法规确立我国农村实行土地的集体所有制，这种所有制是以“土地所有权属于集体和国家、而使用权属于农民为特征”［6］。这一制度设计的影响主要体现在两个方面：①集体土地的所有权主体只能是集体经济组织，农民仅拥有生产经营权，从而在农民、集体经济组织和集体土地之间建立起了身份联系；②土地利用者只能是农民和集体经济组织，不能实现社会化流转，使得土地的权能受到了极大的限制，土地的价值难以充分实现。随着城市化进程的不断推进，“双转换”不同步造成了居民身份与集体土地的割裂，使得集体土地与所有权主体均处于尴尬地位，同时集体土地流转权能受到限制，经济利益不能得到很好发挥，加之农民和集体经济组织受到自身素质限制，土地的低效、违法利用问题就在所难免。

2．2土地收益分配制度不合理造成我国土地收益分配不合理的主要原因是集体土地流转制度与征收补偿制度的不合理，而更深层次的原因是既得利益集团的不让步。根据我国《土地管理法》等相关法律规定，集体土地尤其是集体建设用地不能进行市场化流转，使得农民和集体不能直接获得产权收益。在征收过程中，土地收益在农民、集体经济组织和政府三者间进行分配，规划区范围内外的集体土地征收补偿适用同样的规则：即政府获得土地增值收益，“而农民集体和农民未能分享土地征收过程中产生的发展性利益，只能被动地接受国家法律规定的补偿标准和已经定好的补偿条件”［7］。出于自身利益或部门权力考虑，城市利益集团、地方政府甚至相关主管部门等既得利益集团不愿意做出改变，使得土地补偿标准过低的局面难以扭转，致使农民、集体和政府间极其不合理的土地收益分配格局长期存在［8］。从法律上讲，集体经济组织是集体土地所有权人，农民是土地使用权人，两者按照一定比例分配土地收益是形成目前农民和集体间分配格局的基础。对规划区范围内的集体经济组织而言，随着农民身份和土地性质的转换，其代表农民集体的基础逐渐丧失，公益性角色逐渐退化，使得其占有大量土地收益的合理性日益脆弱。然而实际操作中，不仅没有对既定的分配格局及时加以调整以体现这一变化，反而由于集体经济组织处于相对强势的地位，使得其在土地收益分配中所占比例有扩大之势。

2．3土地制度改革的必然中国的经济体制改革基本上沿袭先试点、后推广、再到全面普及和稳步推进这一模式，土地制度的改革也是如此。实践表明，农地承包经营权流转已经取得成功，流转的规模、范围不断扩大，农业效率不断提高。自2000年湖州市集体建设用地流转试点实施以来，各地通过试点对集体建设用地流转的探索不断深入，而2009年以来实行的农村土地确权工作更为土地制度变革打下了坚实的基础［9］，应当说，农村集体建设用地使用权的改革时机已经成熟。十八届三中全会顺应时事，提出了建立城乡统一建设用地市场的改革目标，同时试点探索农村宅基地的流转，开启了新一轮的土地制度改革。规划区范围内集体土地作为一种特殊的农村集体土地，全新的改革目标与相对滞后的制度安排相结合，必然引发其流转、征收过程中的新问题。

3相关建议

法律与制度是市场良性、有序运转的基础。完善规划区范围内土地制度，是建立城乡统一的建设用地市场、完善土地制度的应有之意，而完善规划区范围内集体土地的主体资格、征收、分配和流转等几方面的制度安排即是重中之重。

3．1明确延续所有权主体资格中国的城市化将是一个漫长而持续的历史进程，身份与土地转换不同步现象也将长期存在，法律应当适应现实的需要进行相应的修改完善。土地的国家所有制和集体所有制是我国现行土地制度的根基，在国家和农村集体经济之外确立第三类所有权人或者确立第三类土地，都将动摇我国的基本土地制度和公有制的根基，与基本国情和立法精神不符。同时，考虑到仅是因为身份绑定的制度设计导致理论上农民和集体经济组织主体资格的丧失以及土地处于无主状态，而事实上这些主体都依然存在，并且实践中也是这样认定和操作的。因此，建议修改《土地管理法》等相关法律规定，将规划区范围内已完成身份转换的农民和集体经济组织作为原主体的延续在法律上进行明确，完善集体土地所有权的主体资格规定，修复法律漏洞。

3．2分类设计土地转换途径对于规划区范围内集体土地，应当坚持城市土地属于国家的基本原则，将其最终转换为国有土地。同时，为了提高其转换成效，还应以上述目标为指引不断完善其转换途径，具体如下：①对于规划用途为经营性用地的，建议适用市场化的征收途径，土地并入现有的平台进行招拍挂或协议出让，由集体经济组织、国家和受让方签订三方合同，集体经济组织出让所有权，获得土地出让金；国家取得所有权，将其转换为国有土地；受让方支付土地出让金，获得国有土地使用权，一次性解决土地性质转换问题和同地同权同价问题；②对于规划用途为公益性用地的，建议根据公共利益原则仍然采用传统的征收方式进行转换，但需要严格征地范围、提高补偿标准，防止地方政府在通过这种方式完成征地后，转换土地性质，以获取高额利益，为此可以规定由于规划调整确实需要转换土地性质的，其差额收益部分仍然归原集体经济组织和农民所有。

3．3合理调整利益分配格局政府是土地市场的管理者和服务者，若由其完全占有土地增值收益，成为土地征收的最大受益者，必将侵害农民的权益，混淆角色定位，造成土地市场秩序的混乱［10］。实践中，由土地征收所引发的纠纷屡有发生以及地方政府的土地出让金收入越来越高已经充分说明了这一点。同时，也要考虑到土地价值的攀升往往得益于政府对配套设施的完善以及在行政管理中付出的成本，按照受益原则和成本补偿原则，政府应当参与流转收益分配。建议政府恢复土地市场管理者、服务者的角色，按照“初次分配基于产权、二次分配基于税制”的原则，通过土地交易税、土地使用税、契税等间接方式参与分配，使农民和集体经济组织直接获得大部分的产权收益。这一建议主要针对集体土地市场化征收方式下的利益分配。而在农民和集体经济组织间的分配中，应加大对农民利益的保护，由农民分得土地收益的绝大部分。考虑到虽然集体经济组织的公益性角色大大退化，但仍部分承担了维护农民生存发展权、吸纳农民就业的职能，因此也应当获得一定数额的分配，但其份额应减少，并且其所获份额以实物资产为宜。