土地流转知识精选(九篇)

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第1篇：土地流转知识范文

关键词：股份公司；土地经营

 一、土地证券化

农村土地证券化实际上是土地承包权的证券化，指以农村土地收益或土地项目作为担保发行证券的过程，主要目的是为农业发展融资。它可以盘活沉淀在土地资源上的人类财富，成为农村土地资源利用的新方向。农村土地证券化的作用主要表现在它能够充分利用土地作为一种不可再生资源所具有的增值特性对土地实行证券化，广泛筹集社会资金，为我国农业生产提供资金支持；并且土地证券化使土地经营权的价值货币化,从制度上将难以流动的土地转变成流动性较强的证券资产,土地流动变成证券流动,不仅降低了土地流动成本,提高了市场效率;也扩大了土地流动范围,使土地资源在更大的范围里进行优化配置。

土地证券化借助有价证券这种虚拟资本形式将农民的土地经营权转化为土地证券这种所有权凭证，农民凭借持有的土地证券成为股份公司的股东，并按比例分享企业利润。具体来说，土地经营股份公司土地证券化主要包括经营权转化为公司股权和股份流转两个方面。

二、多元化经营

现代股份制企业，以股东利益最大化为经营目标。在激烈的市场经济中，企业要想实现盈利本就应该采取多元化的经营模式，更不用说以土地为主要资源的农村土地经营股份公司，应该尝试以多种方式利用土地及其附属资源，找出最有效的土地利用形式。

1、发包、出租 在成立了土地经营股份公司的情况下，集体所有的土地及土地上的建筑物成为股份公司的财产，公司可以将土地发包给农户个体经营，并收取承包费，也可以将产房设备出租给他人收取租金。但是公司发包和出租的对象将不再局限于本集体内部成员，其他村、镇农民或企业也可以参与承包和承租；土地承包应该签订承包协议，规定承包期限、费用、各方权利义务等，严格按照合同履行各方职责。

2、转让所有权 由于土地供应的有限性，以及城市化发展对土地的巨大需求使得土地的价格不断上涨。因此，转让土地的所有权将使企业获得高额收入。随着土地所有权的转让，与土地所有权相关的一切权利也一并转让了，也就是说企业在转让土地所有权的同时，也让渡了土地带来其他收益的机会。

3、投资 土地是一种重要的资源，土地经营股份公司可以将土地折算成等额现金入股其他企业获取红利，或者以土地资源为资本与其他投资者合作成立企业分享利润。投资给土地经营股份公司带来经常性收益，但是企业也要承受一定的风险，当投资的企业亏损时，公司也会按照出资比列承担一定的损失。

4、自主经营 自主经营是土地经营股份公司利用土地资源或其附属资源经营农业或非农业项目以获取收入。公司可以利用自有土地发展规模经济并采用先进机械技术走现代化农业道路，也可硬聘请种植能手来经营土地以获取高额的农产量；可以利用土地及其上的建筑物发展非农项目，如农家乐和其他娱乐项目；可以利用良好的自然资源发展旅游业或生态农业等等

此外，土地经营股份公司还可以采取多种经营方式，只要是能够给公司带来利润的合法经营方式，都可以被采用。

三、利润分配

作为股份制公司，土地经营企业不仅要遵循利润分配的一般原则，还应该特别注重农户利益，争取使每个农民都能参与分享土地经营的收益。因此，土地经营股份公司在进行利润分配管理时要坚持以下原则

1、依法分配原则 为保障企业利润分配的有序进行，维护企业和所有者、债权人以及职工的合法权益，促使企业增加积累、增强风险防范能力，国家有关法律和法规对利润分配的基本原则、一般次序和重大比例等都作了明确的规定，企业必须依法进行分配。

2、分配与积累并重原则 一个想要实现长期发展的企业必然会重视积累，而利润是积累的重要来源，企业利润中分配与积累的比例关系到所有者当前利益与企业发展战略。若分配的比例过重，虽然能使所有者得到丰厚的投资回报增强对企业的信心，但是低额的积累必然影响企业的长期发展使企业的某些战略的实施因缺乏资金额无法进行；若积累的比例较高，虽然能使企业在发展中放开手脚去做而不用受资金短缺的限制，但较低的分配使所有者看不到投资回报容易失去信心撤回投资，从而影响企业的发展，因此处理好分配与积累的关系，做到二者并重才是企业利润分配的原则

3、保护农户合法利益原则 由于土地经营公司的所有者以农为主，土地是他们最大的生活依靠，他们不懂经营管理，只把希望完全寄托于土地经营者，他们也不懂法律，当利益受侵害的时候不懂用法律武器来保护自己。因此企业的利润分

必须公平公开的对待所有农民投资者，保护他们的合法权益使农民真正的能够从土地经营公司这种组织形式上获得利益。

4、企业员工分享利润原则 现代企业，为激励员工更好的为企业服务，往往会实施员工参与利润分配的计划。土地经营股份公司作为农村企业，其员工主要来源于农村，让他们也参与利润的分享有利于改善农村的收入差距情况提高农民的生活水平。此外，公司的管理人员可能是外来的专业人才，他们以专业知识帮助农民发展自己的企业也应该参与到企业的利润分享中来，真正做到发展的成果被大家分享。

四、企业管理

1、管理人才专业化，权责分配制度化

传统村镇企业管理人才的安排受到地域和血缘关系限制，一般由本村镇内部村民担任，他们可能文化素质不高，缺乏专业知识，且受血缘和党政关系影响，容易滋生****。按照现代企业制度建立土地经营股份公司首先必须拥有专业化的管理队伍，这是企业管理的基础和发展的前提。通过管理人才市场聘请专业人才为企业管理服务，并通过允许管理权入股等激励制度激励管理者以所有者利益为首要目标，各部门管理者权责关系制度化，管理者收益与业绩挂钩等，只有这样才能使土地经营股份公司摆脱血缘和党政关系的束缚，为企业以后的发展创造良好的基础。

2、专业技术与经验管理相结合

一般来说管理人才市场提供的管理者拥有专业的管理技术知识，面对大而复杂的外部环境，他们往往能够搜集到准确的信息做出正确的判断，为企业做出有效的战略部署。但是，面对农村土地这样一个特殊的市场环境，农民——这样一个把土地看做自己的生命之源的群体，可能比那些从书本上获得知识的专业人才更具有发言权。因此土地经营股份公司的管理，绝对不能脱离农民，而应该利用当地农民对土地了解的优势，使专业管理与经验管理相结合。由专业人才担任上层管理者，负责制定总体方针道路作决策，农民作为下层管理者负责命令的具体执行和监督管理，这样，企业管理才能即专业又符合实际。

五、小结

土地经营股份公司通过土地证券化盘活农村土地流转市场，将令人头痛的土地流转问题转化为公司股权交易问题；以企业为组织形式必然以利益为首要目标，采取多元化的经营模式使农业资源得到最优化的使用；现代企业运行有着严格的规章制度和先进的管理技术，必然能最大限度的激发农村劳动力的潜能并实现其价值；股份制企业明确的利益分配机制使得农业发展的成果能被更多的人共享。它不仅可以解决农村土地流转问题，而且试图以最有效的方式利用每一块土地，实现其价值，最终实现农业发展的终极目标。

参考文献

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朱民等. 家庭责任之下的土地制度和土地投资.经济研究，1997,(10).

田静婷. 我国农村土地流转问题研究述评.经济纵横，2010,(3).

方文. 完善农村土地流转长效机制的个案研究-以浙江省杭州市余杭区为例.经济纵横，2010,(3).

黄小彪. 土地证券化实践与理论研究述评.特区经济，2006,(5).

第2篇：土地流转知识范文

在这样一种土地使用权流转制度之下，农村的集体土地不断被转变为国有土地，尤其在城市化的背景之下，农村的土地资源被不断地转入城市地产市场，农民一定程度上成为了城市化及土地使用权流转中的牺牲者。因此，完善农村土地使用权流转制度对于内蒙古城市化的发展有着重要的意义。

一、充分应用经济自治权，建立、完善农村土地使用权流转市场

民族自治机关应该在尊重法律的基础之上，充分应运经济自治权，建立起完善的农地使用权流转市场。必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的流转原则，形成多种形式的土地流转方式，保证农户在承包期内可依法、自愿、有偿流转土地承包经营权，完善流转办法，逐步发展适度规模经营。允许农民采取多种流转方式：转包、出租、互换、转让、入股、合作等方式，让渡土地部分使用权，强调农地流转的主体是农户而非集体组织的观念。只要是在法律允许的范围内，农户就有独立决定是否流转、选择何种方式、以何种价格以及向谁流转的权力，任何人都无权干涉。建立起完善的农村土地使用权流转市场，不仅可以使市场这只“无形的手”合理配置土地资源，同时可以使农民真正参与到土地使用权流转之中，可以获得转让土地的真实价值而非仅有的补偿费用，也可以从根本上杜绝现在大量存在的土地粗放经营或抛荒的现象，使土地资源得到有效利用。而且建立完善的农村土地使用权流转市场也可以使农民与土地使用权的关系不再凝固化，对城市化进程也将起到巨大的推动作用。

当面对真正以“公共利益”为目的的政府征地行为时，在合理、完善的农村土地使用权流转制度下农民仍然是其中的参与者，政府征地的补偿必须是土地的市场价格，而且征用土地的后期收益也应有相当部分以税收或补贴等形式反馈于农民身上。这点可以借鉴国外的经验，如日本是土地私有制国家，综观日本土地征用制度，可以总结为以下特点：第一，日本为公共事业需要而征用土地时，必须经过管理部门审批，必须符合《土地征用法》，以确保土地的合理利用。第二，征用土地的价格是土地的经济价值，即市场价格。第三，除了支付土地的市场价格外，另外对一些直接或间接损失也必须进行赔偿。再如美国的土地征用制度有以下几个特点：1、作为土地资源较充足的国家，仍采取种种手段限制农地向非农地转化，这与他们对土地资源的珍惜是分不开的；2、美国一向认为私人财产神圣不可侵犯，所以一旦私人土地所有权在某种范围内受到限制时，被限制人就能从税收等许多方面享受着优惠，以至达到补偿的目的。因此，在土地使用权流转过程中时，尤其在政府征用土地的过程中，应该首先明确用地的目的是为公共利益服务的，其范围应该局限在基础设施、政府机关用地及为公益事业的公共用地之上。而且征地补偿必须遵循市场原则，政府在用地过程中要兼顾国家、集体、个人的利益，并且能够在政府征用土地之前、征用土地使用中及征用土地的最终使用上做到公开。

二、积极盘活存量集体用地，使农民的土地使用权同市场结合

集体土地使用权可以分为农地使用权和建设用地使用权，在保护农耕地的基础上，应该允许集体土地所有人将土地使用权以租赁、作价入股、联营等有偿方式处置后进行流转。对于集体土地使用权的非法流转以及在流转中出现的非法行为，应该明确法律责任和查处办法。如对违反“一户一宅”制有多处宅基地的农户，多出的宅基地要没收非法转让时的非法所得，并依法收回土地使用权归集体所有；对少批多占但未超过当地定额指标的宅基地，可按规定对建房后占的面积收取税费，补办用地手续。积极盘活存量集体用地要大力发展非农产业。土地流转既要有利于农村发展规模经营，又要使从土地中游离出来的农户能够在二、三产业中得到较充分的就业机会，获得稳定的收入。积极探索建立农地承包权抵押市场，探索通过招标、拍卖、公开协商等方式，获得发展资金。加强农村市场体系建设，制定市场运行规则，保证土地流转市场的健康有序发展。要建立土地流转的价格评估体系和土地流转的中介市场，培育农地流转中介组织，使之在农地流转的供需之间起媒介和桥梁作用。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益，必须按照规范的操作程序进行。土地流转关系确立后，流转双方要签订流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任和义务等。要全面建立农村土地流转登记制度，使流转管理工作正常化、规范化。

三、树立正确的城市化发展方向

“城中村”改造是城市化进程中必然面临的难题，“城中村”改造也是城市化进程中必需解决的课题，因为“城中村”的改造是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要，是改善城市环境和社会治安的需要，是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。但是“城中村”改造绝不仅仅是为了盘活城市资产，提升土地价值，创造地产市场需求群体，增加政府财政需要而进行的，“城市化”进程也绝不仅仅是“城中村”的改造。土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，在进行“城中村”改造的过程中，必须充分尊重农民的权利，切实保障农民的利益。要使农民对土地的权利在土地流转过程中得到充分体现。“城市化”的进程，“城中村”的改造根本是为了缩小城乡差距，改善广大农民的生存环境，而不是再去创造一个弱势群体的行为。

第3篇：土地流转知识范文

造成我国城市化水平远远低于工业化水平的一个重要原因是，现行农村土地制度对农民的束缚。农村劳动力无法真正摆脱农民身份，不管从事何种非农产业，农村劳动力最终都离不开土地。现有的农村土地制度为农村人口提供了一种特殊的社会保障。由于中国农村目前的现金收入水平很低，农村短时期内建立以个人付费为基础的社会保障制度是不可能的，由政府来承担全部或部分费用来实施涵盖8亿农村人口的社会保障计划也不现实，广大的中国农村几乎没有一个有效的社会保障制度，在大多数村庄，仅有的社会保障是以农村“三提五统”为基础的“五保户”制度和低效的医疗保障制度，一般农村地区都不存在养老保险，失业保险则更不用提了。

土地在某种程度上作为现金的替代品，为农村人口提供了一定的社会保障。土地的社会保障功能主要体现在以下几个方面：首先，提供给劳动者足够的食品，也就是最低生活保障；其次，集体土地收人能为失去劳动能力的老年人提供养老保障；第三，为村庄提供公共物品；第四，非常重要的是，土地能起到失业保险的作用，能够吸纳大部分的农村剩余劳动力。正是由于土地为农民提供了农民自己和国家都无力承担的社会保障功能，农民不能轻易放弃与土地的关系，只能在有限的程度上参与到非农产业中去，这就造成了中国城市化进程跟不上工业化进程的现状。如果农民能够将土地使用权有效流转，将土地保障转化为现金保障，农村土地和劳动力这两大生产要素就会得到更合理的配置，进而推动城市化进程。但是，现有农村土地产权制度制约了农村土地使用权流转。主要表现在：

(一)集体土地所有权主体不明，而土地出让、转让、股份合作等经济行为都必须首先明确产权主体，这使得农村土地使用制度改革困难重重。根据相关法律规定，农村集体土地产权主体可以有4种：村级农业集体经济组织、村民委员会、村民小组以及乡(镇)农民集体经济组织。这样，集体土地所有权的主体有了多种可能性，土地所有权处在可能的变动之中。事实上，改革初期，土地归原生产队(即后来的村民小组)所有的占99．3％(《中国统计年鉴，1981》)，到1987年农业部对1200个村进行调查时，这个比重就只占65％了。另一方面，历史上农业集体化过程中，“集体”不稳定，原有农民集体组织变动频繁，加上没有相应的土地统计、档案、发证制度，留下了大量的争论，从而增加了土地产权主体的复杂性。

(二)农村集体土地所有权的残缺使农民集体不能充分行使土地权利。正如登姆塞茨所指出的那样：“权利之所以常常会变得残缺，是因为一些者(如国家)获得了允许其他人改变所有制安排的权利(《财产权利与制度变迁》188页)。”农村集体土地所有权的残缺主要表现在国家对集体土地的征用过程中。自1982年《国家建设征用土地条例》出台起，国家就可以通过表面上非常简单的手续，支付远远低于市场价格的补偿费，使农村集体土地产权发生变化。土地产权由集体变更为国有后，这块土地就可以进入土地市场，政府便能够以超过补偿费几倍的价格出让土地使用权。巨大的经济利益驱使许多地方政府大量征用农村集体土地，仅1986年至1994年，中国就净减少耕地229.3万公顷(3440万亩)，1997年减少耕地46．23万公顷(693．5万亩)，1998年减少耕地57．04万公顷(855．6万亩)，巨大的数字后面掩藏着农民行使土地权利的受损。

(三)农民承包权的不充分，弱化了农民对土地的享用权利，减少了土地使用权流转的可能性。首先是农民土地承包权的不稳定性。对于控制集体财产使用的农村社区干部来说，如果调整和改革均田承包能够增加集体财产，他们在调整承包权和所有权关系的人为操作中，往往弱化承包权，强化所有权。为了弱化农民的土地承包权，社区干部一般不赞成稳定的承包权，而热衷于不断调整土地承包权。结果导致发包权成为社区干部进行利益扩展的手段。其次，农民承包权的不充分表现在，社区干部为了获得更多的“承包费”和掌握更多支配财产的权力，以各种形式强制推行并制定绩效并不好甚至为负的承包制改革，如强制推行“两田制”。根据1997年对全国23个省、自治区的统计，采取强制手段推进“两田制”的社区占实行“两田制”社区总数的83．3％，条件成熟的农民自愿实行的社区仅为16．7％。从这一点看来，“两田制”表面上简化了农村社区干部和农民之间的关系，降低了社区干部对政府的成本，但从长远来看，它大大增加了社区和农民的合作成本，不利于农村土地制度的健康运行。第三，农民土地承包权的不充分还表现在土地承包、经营权的内容受到限制。例如，现行的制度安排下，农民无法对自己承包的土地使用权进行抵押贷款以获得所需的资金。

(四)土地“集体提留”与土地承包费关系不清，影响了土地市场的发育。名义上“集体提留”包括土地承包使用费，但实际上“集体提留”与土地使用情况并不挂钩，提留总量并不由控制农民负担的5％决定，提留多少与土地等级、质量无关，并且提留款并没有专款专用，这就造成了土地事实上的无价、无偿使用，不利于土地使用权的流转。

现有农村土地产权制度的缺陷，使得土地流转非常困难。在现有的制度安排下，土地所有权的流动只有国家征用这条途径，而土地使用权的流动，只能通过两种政策方式：农民的转包和集体的调整来流动。由于农村土地的无偿使用和基本上的无偿转包以及缺乏稳定的预期，农户之间的转包十分有限，而集体组织的调整也缺乏有效的机制，难以得到农民的认可。农村土地使用权缺乏流转机制，直接影响了资源配置效率，阻碍了经济发展。

从土地资源利用来看，目前的家庭承包制使得土地应用碎化，阻碍了土地利用效率的提高，造成土地资源的浪费。由于土地按人口均分，好坏、远近相搭配，造成耕地过于零散，农民经营过于分散。根据典型调查，目前我国每个农民平均只经营0．557公顷(8．35亩)耕地，平均分成9．7块，每块不到1亩。土地经营规模如此狭小，又无法进行有效流转形成规模经营，这必然从两个方面制约我国农地配置效率的提高。一是使得先进的科技成果应用困难，阻碍了技术变革对农业生产率的提高，导致农民的生产积极性不高，土地经营粗放，甚至出现土地荒芜现象。二是现有农户家庭半自给性、小规模土地承包经营基础上的农民兼业化，使土地蜕化为“生活保险手段”，导致土地经营的目标不是追求投入产出收益最大化，而是获取稳定的“口粮”保障，从而使土地配置失去效率原则。

从人力资源角度看，土地使用权的凝固化，导致我国农村剩余劳动力转移困难。根据阿瑟·刘易斯提出的“零值农业劳动学说”，传统农业中有一部分劳动力处于隐蔽失业状态，他们形式上是就业人口，但其实际生产率为零，把这部分劳动力从农业中抽走，不会使生产减少。据估算，中国农村的隐性失业人口有一亿人，占农村实有劳动力的近1／4。由于土地使用权的流转困难，这些隐性失业人口被牢牢拴在了土地上，这种状况既阻碍了农业自身的发展，也成为推进城市化战略的一个“瓶颈”。

二、农村土地使用权流转中的权利界定

加快农村土地使用权流转，使农民与土地使用权的关系不再凝固化，对城市化进程将起到巨大的推动作用。在这个过程中，必须充分尊重农民的权利，切实保障农民的利益。

要使农民对土地的权利在土地流转过程中得到充分体现，最基本、也最重要的是：强化和稳定农户的土地承包关系，进一步明晰土地使用权的产权界定，把土地使用权流转的决策权界定给农民。所谓强化农户承包权，就是变农户单一的土地经营权为占有、使用、收益、处分“四权统一”的农户土地承包权，包括土地出租、入股、抵押等权利。这样，农户才能成为土地使用权流转的主体。从‘‘四荒”地使用权拍卖制度创新的成功经验来看，赋予承包农户明确的土地处分权，使其行使转让、出租、入股、抵押等权利，既维护了承包农户的利益，又有益于土地的合理配置。

实际上，土地承包权越稳定，承包权就越能充分实现。家庭承包责任制的意义就在于，分割所有权来使僵化的所有权“名义化”，使集体所有权异化，从而产生效率。土地承包权越稳定，土地公有就越接近“名义化”，能够保证农户在承包合同期间对土地进行转让，也允许农户通过土地使用权入股或作为抵押品取得非农产业的经营权利。要稳定农户的土地承包权，第一，要认真落实土地承包期的延长政策，这是可行和有条件的。因为绝大多数农户不希望土地频繁调整，而非农产业的发展降低了农户对土地经营的依存度，计划生育政策的成功使得新增人口对土地的生存压力逐渐减缓，土地调整的压力也得以减轻。第二，在人地矛盾突出的地方，土地承包的调整一定要在“大稳定”的前提下，进行有严格限制条件的小调整。

保护农民的权利，还有一点至关重要，那就是农村土地产权制度的法律化。从政策规定到法律界定是质的飞跃，需要一个较长时期的过程，但这又是中国农村土地产权制度建设的最终出路。土地使用权流转机制的建立，逐渐面临需要土地产权制度法制化的问题：一是土地所有权主体的模糊身份规定应有明确界定；二是对政府关于承包期延长的政策明确用法律条文规定；三是国家对耕地的征用应严格控制。出于商业目的的征地行为，必须征得土地所有权者和土地使用者同意，而且补偿金额要体现土地使用权的市场价值。由于市场经济的发展和城市化的推进，浙江、福建泉州和广东茂名等地都出现了土地流转现象。在土地流转的实际操作中，由于法律本身的不健全，农民的土地承包经营权也可能受到损害。例如，法律条例中明文规定：对个别承包经营者之间承包土地进行适当调整的，或者农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，需经村民会议2／3以上的成员或者2／3以上村民代表的同意。这样，即使有村民反对，只要有2／3多数人表决，他们依法享有的土地承包经营权就被“合法地”剥夺了，诸如此类的问题需要法律尽快解决。

三、加快农村劳动力转移

建立健全完善的土地流转制度，大力推进城市化，将使得农业在国民经济中的权重不断下降，农业劳动人口被大量释放出来，农村劳动力将进一步过剩，根据权威机构提供的数据，5年后源自于乡村的劳动力供给将进入新的高峰期，每年新增加劳动力857万人，其中800万人为剩余劳动力，他们将加入本已庞大不堪的“打工者”队伍。版权所有

大量农业人口纷纷离土又离乡，常年在城乡辗转的8000万人，青年农民就占了6000万人，而在20世纪60年代的“上山下乡”运动中，全国青年大迁徒的总规模也只有1800万人。

造成这种状况的原因，一方面是不断上升的农业剩余劳动力，一方面却是越来越困难的就业机会。无论任何国家，随着工业化的发展和工业技术、管理水平及劳动生产率的提高，劳动就业发展的趋势基本上都是从第一产业大量转入第二产业，然后转入第三产业。一些发达国家，第三产业中就业的比重一般都已达到60％-70％，甚至接近80％，不少发展中国家已占40％以上。我国因为城市化水平太低，主要依托城市发展的第三产业发展不快，第三产业中就业的比重不到30％，致使每年减少数千万个就业岗位。而为了保证城市的秩序以及下岗工人的就业，很多城市制定了护性措施，排斥甚至打击外来人口的就业，定期不定期地用行政命令的办法进行强制性清理，把已经进城甚至有相对固定场所和正当生活来源的农民，因为没有城市户口或居留证过期而被清理回乡。与此同时，乡镇企业对农村劳动力的吸纳能力减弱，20世纪80年代中期是每年1300万人，到90年代中期下降为300万人，90年代的后期则每年排斥300万人-400万人。那些年富力强、对生活充满渴望的农民青年，遭遇着“去城市无出路，回农村无退路”的尴尬境地。

第4篇：土地流转知识范文

一、祁阳县的主要做法及成效

近年来，祁阳县金融保险业以服务创新为抓手，不断改进服务手段和服务方式，积极应对农村土地流转给农村金融保险服务带来的新挑战，逐步探索出一条适合“三农”发展的金融保险服务之路。截至目前，全县土地流转总面积近30万亩，金融机构对土地流转直接发放贷款近1亿元，支持了农业结构调整和农村经济发展。其主要做法有：

一是大力推广传统金融信贷品种。积极推广小额农户信贷，县信用联社开展了以“广泛授信、扩大额度、提高效率、周转使用”为主要内容的农户小额信用贷款产品，全县农户授信率达100%，在核定的信用额度内农户可以随到随借、周转使用，极大地方便了农户办理贷款。同时，全面普及惠农卡，目前全县已发放惠农卡9万张，发放面达到全县农户数的85%，近三年累计发放贷款1.5亿元。

二是致力创新金融产品和方式。创新信贷品种，下发了《祁阳县林权抵押贷款管理试行办法》，林权正式作为抵押物可向县内各金融机构申请贷款。创新信贷模式，探索推行“政府+金融机构+龙头企业+农户”信用联合体的贷款模式，由县信用社、农业银行、邮政银行等金融机构，对种养大户发放小额担保贷款，目前全县累计发放小额担保贷款余额6357万元，财政累计贴息982万元。综合运用信贷品种，由多家银行、多品种贷款满足种养大户的资金需求。

三是着力开展农业保险。目前在全县范围内开办的农业保险险种主要有水稻、棉花、油菜、玉米、甘蔗、能繁母猪、育肥猪和森林保险。仅2013年，全县农业保险承保金额就达3000多万元，有效帮助了农民提高抗御风险的能力。

二、目前存在的主要困难和问题

从祁阳县的实践看，目前金融保险业在支持农村土地有效流转方面还存在以下四个方面的问题：

一是金融支持力度不够。当前，由于国有商业银行的集约化经营，农村经营网点大幅收缩，其资金大部分投向大中型企业，对农村和农业的信贷支持微乎其微，对土地流转经营主体的支持严重不足，全县真正能为土地流转直接提供金融服务的仅有农村信用社。而农信社由于自己经营能力和风险防范的需要，也心有余而力不足。

二是有效金融供给不足。贷款额度偏小，规定用于购买基本农资的额度不高于5万元。贷款期限太短，现有的小额农户信用贷款、农户联保贷款等贷款品种均为一年内的短期贷款，无法满足土地流转后农业产业化发展的长期资金需求。缺少有效抵押，农村土地承包权、集体土地使用权、宅基地等相关土地权益及其附着物不能抵押，致使金融机构以土地经营权质押的债权变现障碍难以逾越，堵塞了农民专业合作社、涉农企业用土地经营权抵押贷款的路子。

三是土地流转信贷风险高。从农业自身看，按照现行法律规定，农村土地流转后其用途仍为农业用地，而农业本身是弱势产业，受资源条件、自然环境、生产周期、市场环境等客观因素影响较大，规模化种植、养殖风险高。对金融机构而言，由于小额农户信用贷款的不良占比远高于金融机构不良贷款占比的平均值，导致金融机构对信用贷款失去信心。

四是农业保险体系不健全。祁阳县尽管从2007年开始就开展了政策性农业保险，但农民的参保意识不强，对自然灾害的危害认识不足。自然灾害定损难，不同区域的农业损害程度不一，定损难度较大。农业保险开展的品种不多，保险部门对油茶、蔬菜大棚、花生等尚未开展保险业务。

三、促进金融保险业支持农村土地流转的建议

一是建立形式多样的农村金融体系。要加快农村信用社改革组建农村商业银行的进程，使之成为农村金融服务的主力军。要鼓励国有商业银行加快农村网点建设，积极投入到农村基本建设中去。要鼓励村镇银行和小额贷款公司，加大对农村土地流转的资金支持力度。

二是支持土地流转经营主体。金融机构要重点培育、支持农用土地股份合作社、家庭农场、农业龙头企业和种养大户等规模经营主体，进行扩大再生产或帮助解决季节性、临时性生产资金不足的问题。如对以村为单位成立农用土地股份合作社，且规范化运行，当年流转农户土地面积100亩以上、流转期限3年以上的，给予2万元以上无抵押信用贷款。

三是创新金融产品和方式。相关职能部门应研究出台农村土地承包经营权纳入可抵押范围的政策措施，尽快解决土地流转抵押物残缺的障碍。金融机构应将金融风险控制与农村传统信用资源对接起来，把农民专业合作社纳入信用评定范围，多方构建农民专业合作社自愿参加、政府监督指导、金融机构提供贷款的授信管理模式，将信用贷款和联保贷款机制引入土地流转信贷业务范围。同时，适度扩大贷款额度，延长贷款期限，多方面满足农村土地流转的正常金融需求。

四是建立完善的农业保险体系。建立、完善以政策性保险为主的农业保险体系，将大规模种植业等纳入强制性保险范畴，并对参加种养保险的农户、专业合作社、涉农中小企业给予一定的保险补贴；对商业性保险公司提供的农业保险业务给予政策优惠，通过商业性保险公司来开展农险业务，降低农业生产的风险。同时，引导保险公司根据农业的特点和农户保险要求，加大农村保险产品的开发力度，为农业产前、产中、产后提供全程保险，提高农业的抗灾和补偿能力。

第5篇：土地流转知识范文

关键词：农村土地使用权流转；制约因素；路径选择

作者简介：王承武（1975－），男，湖北麻城人，新疆农业大学经济与管理学院讲师，硕士，研究方向：资源经济与管理。

蒲春玲（1961－），女，陕西省霍州市人，新疆农业大学经济与管理学院教授，管理学博士，博士生导师，研究方向：土地经济理论与政策、区域经济等。

中图分类号：F331.11文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）09-0008-04

农地作为一种重要的资产和农业生产要素，以商品的形式进入要素市场并在不同主体之间流动是必然的趋势。土地和任何其他要素一样，自由流转总能提高资源配置效率，并反过来促进劳动力要素的流动和农业生产效率的提高；而对土地交易权的限制则降低要素配置效率和减少农户对土地的长期投入，对土地产出率具有负面影响。因此，应允许并鼓励农民进行土地使用权的有偿转让，实现农地资源配置效率的帕累托改进。当前，我国农村土地使用权流转还处于刚刚起步阶段，在实践中还存在诸多问题，主要表现在流转的速度慢，流转的规模小，流转的区域差异大，流转的行为不规范，流转层次低，流转的交易价格扭曲，流转工作滞后等。造成问题的原因是多层面、多维度的，但在很大程度上与现行农地制度本身的缺陷有关。如何积极推动和规范农村土地使用权流转，实现土地适度规模经营和集约化经营，促进农业产业结构调整，加快农村经济发展，增加农民收入具有重要意义。

一、农村土地使用权流转的制约因素

1．现行农地制度的缺陷制约了土地使用权的流转

（1）分散承包机制制约了农地规模流转

现行的以为核心内容的农村土地制度在相当程度上制约了农村土地资源流转。以均田为特征的农地承包制度导致农村土地资源均分与零碎化现象的存在，其既不利于先进技术及其设备在农业生产中的使用，也不利于土地规模效益的提高，不利于大量外界资本进入农业生产领域来进行规模化的生产与经营运作。土地零散、不成片，这意味着，如果承包地的受让人或承租人想从事规模经营，就需要面临多个谈判或签约对象，交易成本显然太高，这给大规模的土地流转带来极大不便。

（2）土地产权关系模糊，行为主体缺乏农地流动的足够动力

产权关系明晰是市场经济的客观要求，也是农地流动的前提和基础。但我国目前的农地产权制度中，不仅所有权主体及其法人代表模糊不清，而且土地的占有权、使用权、转让权也都缺乏明确的内涵，农户还不是真正意义上的土地使用权主体，无法依据自身条件来合理地选择与配置土地资源。我国规定农村土地属于集体所有，集体包括村集体、集体经济组织和乡(镇)集体。然而，到底哪个组织是集体土地所有权的代表，有关法规却没有明文规定。土地产权“权利束”中的多种权能如占有权、使用权、转让权等也都缺乏明晰的内涵，更未形成规范。产权关系规定模糊不清已成为农村土地市场发育的重要制度障碍。

2．农地流转制度的不完善影响了农地流转的进行

（1）缺乏规范运作的政策法规

尽管我国现有的法律制度也规定了农村的土地使用权可以依法转让，然而，对于转让的具体范围、形式、程序、价格、管理等，都缺乏专门的法律法规约束。现行的相关法律如《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农村土地承包法》中的诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确，缺乏可操作性。例如，现有相关农业的法律政策规定，农户要进行土地流转时，必须要经“发包方同意”，这表明农户在农村土地产权体系架构中处于弱势地位，土地被随时调整的可能性较大，农户在土地流转中的主体地位没有得到体现。土地流转规模和速度缓慢，无法适应社会经济的发展和现实的要求，土地纠纷、侵权行为普遍存在，而处理这些问题的司法机关及有关部门无法可依。现行农村土地流转制度的不完善以及实际操作中的不规范性，既影响了农村土地流转的进行，也严重制约了农户进行土地流转的积极性。

（2）宏观政策不配套

由于集体土地所有权缺乏法律保障，国家可以根据需要随时强制征用土地；对土地占用和买卖中的垄断行为缺乏管理；对种田大户缺乏优惠政策支持，对转出土地的农民进入二、三产业和城市就业的也没有制度保障措施。从流转机制看，绝大部分地方尚未建立农用地有偿流转制度和土地投资补偿制度，流转程序不规范，土地流转的自发性、随意性、盲目性大。农户间自行协商，自行流转，流转关系人之间的矛盾诸多，造成投资者经营成本增加。这些问题都严重地影响了土地流转的速度、规模和效益。

3．农村土地使用权流转市场发展滞后，导致农地难以流转

（1）农地流转的市场机制不完善

现有的农地流转基本处于自发、无序的状态，数量也有限，还没有规范的农地产权交易市场，农地流转的市场机制、价格体系还没有形成，农地流转的市场规则、中介组织还没有建立起来。国家对农地产权流转还缺乏必要的监督和管理，农地流转机制还需要进一步完善。虽然政府通过了“增人不增地，减人不减地”的政策，但大多数地区都进行了不同程度的调整，承包期内频繁的土地调整强化了农民对土地行政性调整机制的认同感，土地行政性调整成为正式制度安排，使市场流转机制难以发挥作用。

（2）土地使用权流转的中介组织匮乏

目前，我国农地流转缺乏完整的土地测量评级、土地评估等中介组织以及土地信用、土地融资和土地保险等服务机构，土地交易和土地合同管理等制度体系不健全，农村的一切服务工作都由集体经济组织包办，表面看来集体经济组织作为中介机构，在交易中易于操作，但是集体经济组织既当“裁判员”又当“运动员”，既是所有权主体，又是中介服务组织，免不了干涉一般交易主体的活动，在土地转让、买卖与抵押过程中难免出现一系列不规范现象甚至是侵农现象，从而使这种中介组织失去应有的效率和媒介功能。加之，当前广大农村还没有开展定级估价工作，缺乏科学合理的农地价格体系，这样，农地价格的形成和确定就有很大的主观性和随意性。由于市场中介组织匮乏、流转机制不完善，导致土地不易流转。

4．土地使用权流转管理不规范，影响了农地流转的效益

（1）土地流转随意性大，流转行为不规范

目前大多数农户之间的土地流转行为是私下进行的，只有口头约定，没有书面合同，一般也未征得发包方的同意，未进行备案，很容易出现纠纷和问题。一些地方在转包合同的签订中，由于缺乏经验，签订合同时存在条款不全、内容含混的现象，有的甚至还与有关法律、法规和政策相抵触。正是由于监督功能弱化，土地承包权主体的利益经常受侵蚀，不能为主体提供稳定的收入预期，这就阻碍了交易组织的进一步发育。土地流转没有规范的手续，也没有通过流转合同或者契约来规范流转双方的权利义务关系，土地流转带有明显的自发性、盲目性和随意性，造成土地流转行为无序、混乱。

（2）土地流转带有一定的强制性，农户的利益没有得到足够重视

有些地方在土地流转过程中违背农民意愿，随意变更原土地承包关系，依靠行政命令，强制进行土地流转，严重侵犯了农民的承包经营权。有的地方为了减低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民低价出让土地经营权。有的是先有合作者，回头再做农民的工作，这样就否定了农户的市场经济主体地位，使土地家庭经营变成了集体和政府经营。

（3）土地流转缺乏透明度，存在着种种“暗箱操作”行为

一些地方的集体经济组织在推进土地流转的过程中，既没有按照规定实行公开招标，也没有按照规范的合同文本签订流转协议，特别是对转包给非集体经济组织成员生产经营的，也没有按照《土地管理法》的规定报乡(镇)人民政府批准，而是由村干部私下与承租者达成交易，有的甚至与承租者事先串通搞假招标，蒙骗群众。还有少数地方对收取的土地流转费及其支出情况，不严格按照村务公开的要求，及时准确地向农民公开，致使流转出土地的农户吃亏，从而严重破坏了土地流转的正常交易秩序。

5．农村社会保障机制不健全，制约了农地的流转

土地对于广大农民来说，是衣食之源，生存之本，土地具有社会保障和就业功能。当前，在我国农村社会保障机制尚未形成，非农就业的岗位和收入尚不稳定的情况下，绝大多数农民仍把土地视为“活命田”、“保险田”，认为有了土地，生活就有退路，即使外出打工赚不到钱还可以回来种田，心里踏实。土地本身所具有的承载功能、养育功能和资源功能，已转化为农民的就业保障、生活福利和伤病养老保险的可靠手段，即使在农业生产性直接收益下降时宁可粗放经营甚至撂荒也不愿轻易转让和放弃土地。由于我国农村社会保障缺失，使得土地承载着一部分社会保障功能，使农民将土地视为最后的生活安全保障，难以按照市场经济规则流动。另一方面，离农进城的农民由于被排除在城市社会保障之外，而又缺乏农村社会保障机制，这些人仍将把土地作为最后的保障，也不愿意转出承包地。可见，没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。

6．农业劳动力进入城市的诸多障碍和非农收入的不稳定影响了农地流转

长期以来的城乡二元经济社会结构在城市居民与农民之间划出了一道鸿沟。进城居住高昂的生活费用和较高的消费水平使大多数农民只能望而却步；城市的房价与农村住房相比更是不可同日而语；城市公用设施收费、子女上学的教育支出也是大多数农民的收入水平难以承受的。此外，城市社会保障制度也没有向进城农民开放，进城农民不能享受到最基本的社会保障。城市生活的不稳定性和风险性使进城农民不得不保有土地作为基本的社会保障手段和最后的退路。

农民的文化素质和非农劳动技能缺乏，要实现在城市长期稳定的就业具有一定的困难。加之各种显性和隐性壁垒的制约，农民工的职业选择具有随机性和不稳定性。绝大多数农民工从事简单劳动和体力劳动，非农收入特别是打工收入存在较大的不稳定性。另外，农民工不能拥有与城市居民同等的权利，增加了收入的不确定性。此外，乡镇企业带动就业的能力大幅下降，城市又面临大量职工下岗的压力，非农就业机会大量减少，加大了非农收入的不稳定性，使农民无法形成稳定的收入预期。

农民无法与城市居民拥有平等的就业机会，兼业农民非农产业收入的不稳定性使农民难以彻底离开土地，广大农民在没有寻找到稳定、安全的生存替代来源之前，他们决不可能轻易放弃土地的使用权。

二、促进农村土地使用权流转的路径选择

1．深化农村土地产权制度改革

明晰规范的土地产权关系是农村土地有效流转的基本前提。首先，要科学合理界定国家、集体与农户三者之间的产权关系，进一步明确农民承包土地的权能，真正把土地的所有权同其占有、使用、收益、处分的权能分开。在确保农村土地所有权归农民集体所有的前提下，赋予农民对承包经营的土地更多的权益，如抵押、转让、租赁等。只有农民的土地承包经营权成为一种完整的产权，农户的主体地位才能真正确立起来。其次，进一步明晰土地使用权的产权界定，把土地使用权流转的决策权界定给农民，这样农户才能成为土地使用权流转的主体，拥有土地的长期使用权。

2．完善土地使用权流转的法律法规

制定有关农村土地流转的法律法规，使农村土地流转纳入法制化轨道。进一步明确集体土地所有权主体、承包经营权主体、经营管理者以及他们之间的关系。明确规定集体土地使用权流转的原则、范围、条件、形式以及管理措施和操作程序，明确土地使用权流转的主体和客体，明确地方政府在集体土地流转中的地位、职责和作用。

进一步完善《农村土地承包法》，尽快制定和出台土地承包法的实施细则，明确界定农民土地承包权的内容和性质，明确承包土地的财产权，赋予土地承包经营权物权法律地位，将政策和有关规章认可的农民通过承包获得的土地实际占有、利用、收益和包括在承包期的继承、抵押、转让等处分权在内的使用权上升为法律，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权。我国法律已确认，土地所有权与使用权可以分离，土地使用权可依法转让，这有助于农村土地的流转。但实际上农村土地并没有得以有效、有序合理的流动，其中一个重要原因就是对农民承包土地的性质认识不清。强化承包经营权物权属性，才能有利于农村土地流转和农民权益的保护。农户长期且稳定的土地承包权是实现农村土地有序流转的基础。只有把承包关系稳定下来，把农户土地的使用权明确下来，土地流转才能有更多空间与机会来增加农民投资土地的积极性和农业的比较利益，也才能阻止土地撂荒，实现农业生产的规模化经营。

3．健全土地使用权流转的管理与监管机制

农村土地使用权具有不同于一般商品的特殊性，对土地使用权的流转必须加以管理和控制。首先，严格承包合同管理，进一步明确承包者的责任，明确合同双方当事人的权利、义务。加强合同纠纷的调解工作，维护土地所有者、承包者和经营者的合法权益，维护承包合同的约束性，增强农民对土地收益的长期预期。其次，要加强检查监督和事后管理。通过对流转土地的定期或不定期的检查和监督，以保证土地流转合同中权利及义务的顺利履行，防止用地者破坏耕地资源的行为，杜绝改变土地使用性质等土地违法利用、违法经营的现象。政府要对农地使用权流转进行规范和引导，在产权设置、流转程序、流转方式和流转的检查监督等方面进行合理规范和管理，不断促进农村土地市场体系的建立和完善。

政府在土地流转中要找准自己的位置，要尊重农民的意愿和主体地位，搞好涉及土地流转的资格审查、合同签证、档案管理和动态监测等工作，为土地流转提供信息、中介、组织、协调等服务，制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，改善农田基础设施建设，为土地流转创造良好的环境。

4．建立土地使用权流转市场，培育土地使用权流转的中介机构

（1）建立健全农村土地流转市场体系

规范的农村土地市场是土地健康流转的前提。目前，我国各地农村土地流转市场的发育严重滞后于土地流转的需要，农地流转还未形成一种规范的制度，地区之间存在着很大的差异。东部地区农用地流转相对活跃，西部地区交易较少且不规范。为了促进农地使用权的流转，优化农地资源配置，必须在政府的引导下，建立一个开放、公平、规范的农地使用权流转市场，通过市场机制及时实现农村土地使用权的流转。积极探索建立农用地使用权流转市场的运行机制，包括农用地使用权的价格机制、农用地流转约束机制、农用地使用权交易的中介机制、农地收益的分配机制。

（2）积极培育土地流转中介机构，促进土地市场的完善发育

土地交易与普通商品交易有很大的区别，其运作程序相对复杂，涉及到多个产权主体的经济利益。这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、法律咨询机构、土地融资机构和土地保险机构等。要实现土地高效率、低成本、有秩序流转，需要培育和完善土地流转的市场化服务体系，开展土地评定和评估工作，客观、公正地评估出土地等级和市场价格，为农用地市场流转双方的公平交易和政府加强土地管理提供科学依据，减少价格确定的随意性和不合理性，避免市场交易主体利益受到侵犯。中介组织应建立农村土地流转交易信息网络，通过各种渠道调查、搜集土地流转的供需和市场价格等信息资料，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，并加以统计、分析和预测，定期公开，对外公布，接受供求双方咨询，沟通土地资源市场供需双方的相互联系，以提高土地流转的成功率。

5．建立完善农村社会保障制度，弱化农地的社会保障功能

土地保障只是我国农村社会保障制度建立过程中的一个过渡形式，土地不应承担起农民的全部社会保障功能。由于目前土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的唯一依靠，所以，进行土地流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度，建立起从最低生活保障到农村养老、医疗、生育、伤残的农村社会保障体系，使农民与市民一样平等地拥有权利和享受社会经济发展的成果。只要有了良好的社会保障制度，农民对土地的依赖性就会降低，土地流转就会加快。

参考文献：

［1］ 朱文．新农村建设中农村集体土地流转制度改革与创新[J]．农业经济，2007，（09）:17～19．

［2］ 覃美英、程启智．农村土地使用权市场困境的成因探析[J]．农业经济，2007，（07）:19～22．

［3］ 程传兴．农村土地使用权流转存在的问题与对策[J]．经济经纬，2005，（01）:114～116．

［4］ 郑景骥．中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究[M]．西南财经大学出版社，2004．

第6篇：土地流转知识范文

论文摘要:土地流转与征用仍然是 农村 经济发展的焦点问题和主要矛盾，然而，土地流转与征用是经济 社会 发展到一定阶段的必然产物。解决问题主要是土地转移制度的改革，建立统一的土地所有制形态，逐步改变生产关系和土地所有关系，创新土地制度，建立与市场经济相适应的农用土地流转与征用制度。 

随着家庭承包责任制在全国范围内的全面推行，农村生产力迅速恢复，土地征用的需求随之增加。同时，农用地转化、互换、租赁、股份合作制等多种流转形式也随之产生。目前，土地的征用虽然国家采取了一系列的措施，但是实施过程中仍沿袭了许多计划经济时期的做法，远远不能适应形势的发展要求。因此，通过探索市场经济条件下的土地转移与征用的适应性、保障机制，推进农用土地合理使用，实现土地资源的高效利用是现实国情的必然选择。

一、建立土地流转新机制

虽然近十年中，农用土地流转也取得了一定成效和经验，各地区根据自身的特点摸索出一些经验，如转让、互换、租赁、反租倒包以及用土地入股合作等多种流转形式。但从整体而言，各地方受经济发展缓慢情况的不同而不同。黑龙江省大多数地区土地合理流转情况差异较大，流转交易面小、范围窄、问题较多。目前，国家还没有形成可操作性的土地流转长效机制。因此，建立农用土地合理流转规范 管理 机制，有利于农村经济客观发展的需求。是对我国农村土地制度的必要补充和完善。对待农村土地流转问题，因循守旧只会错失发展的良机。应该是一切从实际出发，根除固有的与实际不相符的思想意识，与时俱进，转变观念，大胆探索，创造条件，在时机适宜的情况下积极推进农村土地流转健康发展。

探索建立通过市场调节土地流转的长效机制。针对目前黑龙江省土地流转的实际情况，迫切需要建立土地流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动。这样既有利于土地承包关系的长期稳定，要有利于推动土地流转进入市场。一是建立开放的按照市场经济规律运作的土 流转机制，鼓励土地进入市场，通过市场机制形成合理的土地转让价格。同时引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织，稳步发展民间中介组织。三是借鉴先进地区的经验，允许有条件的地方开展农村土地入股试点工作，及时 总结 经验，相关部门适时出台有关农地入股的文件，规范农地入股行为，保障农户的合法权益。

二、建立市场经济相适应的农地征用制度

目前，我国对农用土地的征用从 法律 上还不完善，而且在 社会主义 市场经济条件下的土地使用原则、补偿安置等也存在着一定的缺陷。因此，建立完善的市场经济适应的土地征用制度，既能满足农村土地进入市场的内在需求，还能适应我国保护 农业 用地的需要。

（一）以市场经济原则建立征地补偿机制，征地补偿应遵循市场原则，土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径

只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。对于被征收的土地，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的利益。征地补偿费的计算应体现市场经济规律，应对农地先行评估，以评估的农地所有权、使用权价格为依据进行补偿。农地所有权、使用权价格评估，主要根据我省农地的生产力、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。

（二）为失地农民创造良好的 社会 环境

建立适应 市场 经济 体制要求的新的失地农民安置机制，做好失地农民的就业安置工作，确实保障失地农民的切身利益。一是做好农民的继续 教育 和专业技术培训，增强其劳动技能，提高就业能力。二是搭建就业平台，安置当地失地 农村 劳动力。三是鼓励失地农民自主创业，为失地农民提供减免 税收 等优惠政策。

（三）完善征地工作机制，改进征地工作方法

建立与市场经济相适应的征地工作机制，是征地工作的基础，严格土地征用 管理 制度和征地审批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保证。同时，建立合理的征地纠纷调解机制，保护失地农民的合法权益。

（四）建立农村失地农民的社会保障制度

尽快建立有效的农村社会保障制度，做好失地农民的就业安置工作的同时要改善农民的生活环境和医疗条件。重要的是建立被征地农民的养老 保险 制度，从根本上解决失地农民的生活问题。

三、土地制度改革的思考

土地问题的关键在于我国的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我国土地所有制结构不合理。在土地所有制结构改革方面，我们面临的最大问题是，土地资源的稀缺性和农村 人口 的不断增加之间存在着深刻的矛盾。虽然土地承包制最大限度地满足农民对土地所有权的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集体所有制处在一个极不稳定的状态。改变这种现状，可行的办法就是打破土地的二元所有制结构，统一实行土地的国家所有，然后再由国家根据社会收入分配，以转移支付的方式给农民以必要的补助。

在生产关系方面，建立统一的土地所有制形态，改变基于不同土地所有制关系而产生的不合理分配关系。在户籍管理制度不断改革，劳动人口频繁流动的今天，这样的改革更有现实意义。因为，在农村的劳动人口不断增加，而土资源十分有限的情况下，按照既有的土地承包制度设计，总有一天会出现人口的增加导致农村土地无法承载的情况。

土地的所有关系，确实是我国目前农村改革无办法的办法问题。但是，解决这个问题，农村土地的国有化应当是我们未来改革的方向。其实，在现代社会，“民享”比“民有”更加重要，在土地国有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解决农民的社会保障问题，农村的贫困问题可能也就迎刃而解了。

还有，在未来解决农村土地问题，要改变以下观念：

第一，要改变农村土地集体所有有利于保护农民利益的观念，将虚拟的农村集体土地所有制改为国家所有制，建立统一的土地所有和土地管理制度。第二，要正视人口不断增加与土地资源稀缺之间的紧张关系，从动态的角度进行土地制度的科学设计。第三，在改变二元户籍制度之后，允许现在的农民自愿选择与国家建立新型的土地使用关系，打破许多地区单一的土地承包 法律 关系。第四，在土地的流转过程中，国家应当考虑征收土地税或者设立土地基金，服务于建立社会保障制度。第五，在改变土地所有制关系之后，国家应当根据不同地区生产力发展情况加大政府的 财政 转移支付力度。

在过去的20多年里，农村改革已经取得了很大的成效。但是，现在看来，从上个世纪的90年代到现在，农村改革缺乏制度创新，土地承包制度30年不变，固然为稳定农村的土地生产关系创造了条件，但由于土地承包制度无法应对农村经济不断变化的情况，因而在一些地区已严重变形，导致农民仅依靠土地生活普遍相对贫困的境地。

第7篇：土地流转知识范文

论文关键词：帕累托改进；农村土地承包；经营权流转；社会保障

十七届三中全会提出在保证土地承包经营权长久不变的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，探索土地承包经营权的流转。政策允许农民承包经营权的流转，其目的在于引导农业逐步向规模化、集约化发展，提高农业效率，推动农业的现代化进程。

1土地承包经营权流转的帕累托改进效应及经营权流转的前提条件

帕累托改进是建立在帕累托最优的基础上的概念，帕累托最优是指在一个完全竞争的、一般均衡的市场体系中，资源配置的任何改变都不可能使一个人的境况变好而不使别人的境况变坏，即在不损害一方福利的情况下，就不能增进其任何他人的福利。帕累托最优是现代福利经济学判断一个社会的资源配置是否达到最优状态和社会福利最大化的标准之一。

过多的劳动投入与过少的资本和技术投入的均衡是传统农业资源配置的特点，这显然是农业发展的低阶均衡，农业的高阶均衡应该是资本、技术的投入与农业产出的均衡。传统的农业要发展起来必须打破低阶均衡，使剩余劳动力流出农业部门，而资本与技术等要素流人农业部门。要想逐步改进我国农业的低阶均衡的状况，进行土地规模化经营是一个可行之路，规模化经营必然要求资本与技术的大力投人。

实现土地规模化经营涉及到完善土地流转制度问题。美国和日本分别采取租用别人土地、出台促进流转土地的法律和政策及采取措施扩大农场规模。我国可以模仿美国和日本通过土地租赁实现规模经营扩大的经营模式，这对于我国实现农业现代化所需要的规模要求是适用的，这就需要流转土地承包经营权。

土地承包经营权可以进行流转的一个重要的前提条件就是土地的产权是清晰的，在保证土地所有权归农村集体所有外，土地的使用权、经营权是归农民个人自由支配的(但不能改变土地的农用耕地用途)。

市场是配置资源的基本形式，任何有限经济资源的利用，如果不通过市场机制进行配置将缺乏效率，土地作为一种重要的经济资源更不能例外。而清晰的产权是市场发挥作用的前提，产权的清晰界定和自由转让，以及制度的完善，可以降低交易成本，提高经济效率(coase，1937，1960；north，1990；张五常，2002)，可见，制度约束对于农地市场的作用和经济的效率具有显著影响。只要产权是排他性的和可转让的，不同的合约安排就意味着不同的资源配置效率(张五常，1996)。我国目前的产权具有不完全的排他性，所以不同的合约安排(包括形式和时间)都影响着资源的配置效率。

2我国农村土地承包经营权流转的现状、存在问题及其改进

以来，实现了我国农村土地所有权和经营权的分离，农村逐步确立了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。这是对农村土地制度的重大创新，极大的解放了农村生产力，推动了农村经济的快速发展，可以说是我国农业改革发展的第一次飞跃。

2．1农村土地承包经营现状及存在问题

随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，的局限性也逐渐暴露出来，影响和制约着农民增收和农业、农村的进一步发展。农村土地制度需要进行新的改革，实现我国农业改革与发展的第二次飞跃，客观上要求农村土地必须走规模经营、集约发展的道路。政策允许农民土地承包经营权流转，无疑将有助于促进我国土地生产要素市场的发育和建立，加快农业生产要素市场化配置的进程，为实现土地适度规模经营、提高农业综合生产能力奠定坚实的基础。

农村土地承包经营权的流转，即在保持农村土地集体所有权不变、不改变土地用途和不损害农民承包权益的前提下，拥有土地承包经营权的农户按照依法自愿有偿的原则，通过转包、出租、互换、转让和股份合作等形式流转土地承包经营权，实现土地承包经营权在不同市场主体之间的转移和流动。现阶段土地流转的主要方式是转包式流转，指土地承包方自愿将一定期限内的承包权转包给他人，实现土地承包经营权的流转，转包的期限和转包金额及其支付方式由双方自行约定。

这项制度尚处于初期的探索发展阶段，存在一些问题也是在所难免的，重要的是要正确的认识问题之所在，积极探索其解决之道。

农村土地经营权流转过程中，比较普遍的问题是流转中的“五多”和“五少”。所谓“五多”，即农民自发流转的多，零星流转的多，口头协议的多，债权不清的多，隐性问题的多；所谓“五少”，即有流转服务的少，有秩序流转的少，有操作规程的少，有规范合同的少，有档案管理的少。

另外，流转机制的不健全导致土地承包经营权流转混乱。多数地方没有土地承包经营权流转、租赁的市场，有些地方客观存在土地承包经营权流转市场，但市场往往具有隐蔽性、无序性、地域性强、市场狭小的特点。各地虽然均存在土地承包经营权流转的现象，但是没有形成统一规范的土地承包经营权流转市场，影响了土地承包经营权流转的公平。因此，中国的农村土地流转市场仍然只是具有雏形，尚处于非常初级的阶段，且发育缓慢，需要政府的引导和相应的政策措施的支持。在我国农村非政府组织或者说是民间组织不是很发达的情况下，政府的官方认证、支持和引导就显得至关重要了。

2．2完善农村土地承包经营机制

针对这些问题，政府应在这几方面着手：一是清理和完善农村土地承包手续，保证土地产权的界定清晰。按照十七届三中全会《决定》的要求，搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。二是完善法制体系，制定或完善相关法律法规，细化原则性的条款规定。《农村土地承包法》有许多是原则性的条款，应将其进一步的细化，以便在实际的操作中有可依的具体规定，减少在执行过程中自由裁量过大而带来的不良影响。三是提高农民素质，加大对农民教育和培训的投入。土地承包经营权流转的主体是农民，农民素质的提高有利于土地流转市场的形成和完善，同时，也对资本技术投入增加后所实施的规模经营提供人力资源的支持。

3农村土地承包经营权流转与农村社会保障制度的建设与完善

土地是传统农业社会中最重要的生产资料，是农民赖以生存的物质基础。在当前中国农村，社会保障体系尚未建立和健全，土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的唯一依靠，是农民的基本的社会保障，对于大多数参与土地流转的农民来说，失去土地，投身于城市化、工业化进程将面临很大的风险。所以，推进土地承包经营权的流转，要建立在积极而稳定地推进农村社会保障制度改革的基础上，逐步将农村的社会保障由依靠土地转为依靠社会和制度，包括养老、医疗、生育等保障。解决好农民自身的保障问题，解除他们的后顾之忧，降低农民对土地的依赖程度，土地的流转自然就会加快。地方政府在开展土地流转工作的过程中，应积极推进失地农民的社会保障体系建设，可以采取地方政府、失地农民和土地受让方各拿一点的方式，为失地农民建立起最基本的社会保障，既可解决失地农民的后顾之忧，也可为我国社会稳定打下坚实的基础。

3．1农村社会保障制度建设与完善

3．1．1建立和健全农村最低生活保障制度，为农民提供最低生活保障

财政部财政科学研究所“农村低保制度研究”课题组(2007)认为，在市场化、工业化和城市化背景下，构建新型农村社会保障体系应该是一个正确的发展方向。农村低保是农村社会保障体系的“基石”，健全和完善农村社会保障体系应该是也必须是从这里起步。而且，建立农村低保制度，也是对传统的社会救济制度的改革和完善。建立规范化、科学化和法制化的农村低保制度来丰富和完善农村社会救助体系，是健全农村社会保障体系的迫切需要。

最低生活保障制度是对公民生存权的保障。是“最后的安全网”。作为一种制度，农村最低生活保障制度的建立是具有重要意义的，它不是以前那种随意性的临时救济，不是一种施舍性的行为，是人们保证自己生存权的一种应有的权利。基层政府应当重视农村低保工作，为农民的生存提供基本的保障，具体的低保政策由各地政府根据当地经济发展的情况来制定，要保证其有可行性。目前，在我国农村，因病致贫、因教育致贫等现象是比较严重的，如果没有低保来兜底农民的基本生存，后果不堪设想。贫困是动荡的主要诱因，贫困特别是大面积人群的贫困具有明显的负的外部效应，纠正这种负的外部效应，避免动荡，维护社会稳定是政府的应尽职责。

3．1．2健全农民合作医疗体系，保证其病有所医

新型农村合作医疗制度是由政府组织、引导、支持，农民自愿参加，个人、集体和政府多方筹资，以大病统筹为主的农民医疗互助共济制度。自2003年新型农村合作医疗制度(简称新农合)试点推广以来，全国各地已经取得了较多制度建设和基金扩面成效。截至2007年9月底，全国已开展新农合的县(市、区)有2448个，占全国总县(市、区)的85．53％；参加新农合人口达到7‘26亿，参合率达到了85．96％，已有9．2亿人次享受到新农合补偿，共补偿资金591亿元。

新型农村合作医疗制度应进一步的完善，政府财政尤其是中央财政对这部分的投入支出要加大，保证这项制度的健康运行有稳定持续的资金支持。2009年，全国财政收入61316．9亿元，比2008年增加9995．12亿元，增长19．5％，这说明，我国现在的财政收入是完全可以支撑新农合所需资金的。

3．1．3养老保障可借鉴日本的农民年金制度

在农民达到一定年龄后，规定他们必须对土地的承包经营权进行转让，政府给予这部分农民足以保障其生活的补贴，这种做法相当于给了农民退休金，采用农民年金制度会促进整个社会的福利水平的提高。这样就使农民的晚年生活有了保障，同时也极大减轻土地的社会保障负担，促进土地承包经营权的流转。在农民养老方面，也要发挥原有的家庭养老的作用，多给老人们精神上的慰藉，让社会养老和家庭养老能很好的结合起来，让农民也能安享幸福的晚年。

3．2农村土地承包经营权流转与城乡社会保障体系一体化建设

从另外的一个角度来看，不仅仅是农村社会保障的建立和完善有助于土地承包经营权的流转，促进农业的集约化和适度规模经营，同时，农村土地承包经营权的流转也为我国向城乡一体化的社会保障体系迈进，提供了一个很好的契机。

我国现阶段的城乡二元体制是由我国的二元经济模式导致的，从西方发达国家来看，二元经济模式并不是经济发展中必须要经历的阶段。但是，现阶段的发展中国家基本上都存在着二元经济结构，发展中国家的二元经济结构与其所处的经济大环境及采取的经济政策是密切相关的。在和平发展的世界环境中，发展中国家要推动本国的经济发展就要积极地进行工业化，而工业化所需的原始资本积累已显然不能像西方发达围家那样通过殖民掠夺来实现，由此，发展中国家只能在本国范围内进行，硬性的、人为的划分农村和城市，通过政府的政治强制权力来保障城市工业发展所需的资源、资本等，在这其中最典型的应属前苏联的斯大林模式。

斯大林模式的根本特征就是大规模的全国公有制与高度中央集权的计划经济。全国公有制的本质，是国家掌控资源；高度中央集权的计划经济本质，是国家配置资源。其目标指向，是加速苏联的工业化进程，并倾斜于重工业化与军工化。计划经济条件下，政府掌控经济的发展，为了给社会主义工业化进行原始积累，政府利用行政手段切断农民与市场的自然、自发联系，剥夺其自由进出市场并依据市场价格信号决定自己经济行为的权利，人为压低农产品的价格，以低价收购或强制征收的方式，通过“剪刀差”来获取工业发展所需的资金。政府以自己规定的远低于市场价的价格强制收购农副产品的途径，来为国家进行工业化积累巨额资金。

第8篇：土地流转知识范文

关键词：农村土地流转；档案管理；信息化管理；制度化

随着社会经济的发展，农村生产结构也在逐渐发生变化，土地作为生产资料在遵循家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的情况下也随之发生自由承包或流转以解放生产力优化资源配置。因此，农村土地流转合同档案管理务必以《中华人民共和国档案法》（以下简称《档案法》）及《档案法实施办法》为基础和指导，根据当地的实际情况寻找一种合法、合情的档案管理办法。

一、农村土地流转合同档案管理亟须规范化

土地是我国农村重要的生产资料，随着经济结构的变化，农村土地流转现象越来越多，城乡建设频繁征占用农户承包地，农户土地承包状况时常发生变动，这就使得相关合同和档案管理工作规范化显得尤为重要，一方面关系到切实维护农民的正当权益，另一方面有助于促进党的农村土地承包政策的落实与贯彻，事关农民土地承包权益的维护保障。

调查显示，由于种种原因，当前许多地方农村土地流转档案的管理不够规范化，保护措施疲软，诸如：有的地方不能对相关合同和档案材料及时立宗归档，可能导致信息遗失；还有工作人员变动时对档案资料交接不到位，也容易造成信息遗漏和档案损失；再者就是传统的书面办公中存在的材料填写不规范、笔迹潦草等等。诸如此类显现出当前许多地方的土地流转合同管理没有跟上社会经济的发展步伐，不符合《档案法》的规定，更与农村土地承包管理规范化和制度化的精神相悖，甚至带来实际的消极影响，给维护农民土地承包权益工作带来重大影响。

二、如何完善农村土地流转档案管理工作

各级单位要充分认识到农村土地流转合同规范管理的紧迫性，在国家相关法律法规的基础上探索契合当地实情的管理方式，加强责任意识和忧患防范意识，以期确保档案的完整与安全，为妥善解决农村土地流转和经营中的纠纷、依法维护农民土地流转权益奠定基础。

1.普及档案管理法制知识，提升管理能力

档案管理必须全面依循国家的档案管理法制，要注意宣传法制知识。首先，要进行分级培训。对档案管理法制知识的了解要从基本知识到重点知识和案例进行全面化的分级培训，加深大家对《档案法》《档案法实施办法》《档案管理条例》以及土地流转相关法律法规的理解和认识，促进各单位依法开展档案工作。其次，要保证档案员能够持证上岗。也就是说要在学习法制内容后进行全面的考核，考核合格后领取《法制培训合格证》，然后才能参加档案管理工作，这样一来就可以将法律学习培训纳入全员岗位培训内容，在综合培训中加强法律知识的培训，以增强全员的法律意识。

2.明确管理责任，严格依法归档

各级单位对土地流转合同档案管理有不同的针对对象和责任，明确管理权限和责任是规范管理的基础，只有这样才能落实依法归档，才能保证档案材料不至混乱、遗失及其责任的相互推诿。比如，签订五年或五年以上土地流转合同的，必须一式五份，县、乡、村、当事人各存一份，还有一份由乡镇管理机构集中向当地综合档案馆移交备份实行一体化管理。另外，土地流转过程中生成的其他档案资料可以由形成单位依法保管，不得遗失。

一般来说，目前土地流转相关归档中的土地承包经营权登记申请书、农村承包土地调整方案批件、土地承包经营权登记簿、土地承包情况汇总清册、土地承包经营权权属证明文件、现场勘界确认材料、公告材料、登记核准文件、登记台账、权属变更登记材料、登记发证原始材料、登记管理信息系统备份等交由县级人民政府农村土地承包管理部门归档保存；土地承包工作小组名单、承包土地调整方案、土地承包方案、土地流转委托书等档案材料，由村民委员会归档保存……唯有如此才能对号入座，责任由归，防止管理上越俎代庖造成混乱，杜绝责任追究中李代桃僵等不规范的事情发生。

3.严审档案质量，规范收集整理

传统的档案大多是手写体，其中不乏字迹潦草给工作带来困难者。所以在档案规范管理中，土地流转相关合同务必经过严审确保材料真实有效，要求数据准确、字迹工整、图谱易读，落款、日期及公章签字等清晰明确，具有可标识性和合法性；纸质合同档案要使用不易褪色或消失的中性笔用工整的楷体填写，纸张及装订要严格按照档案保护的要求，不易损坏和失散。

及时收集整理归档才能确保合同档案的准确不失。这就要求我们一定要建立健全档案管理制度，责任到人，及时将合同信息及相关材料进行收集整理，完成归档。任何单位及个人不得私自处理抑或拒纳归档。为了便于检索和查询，合同整理归档后，应编制目录以备查询。

4.注意安全保管，完善信息管理

合同和档案的原始材料一般都是纸质媒介，如果遇到潮湿、水浸、燃烧等就会完全损坏，所以档案管理要切实做好安全工作，具体做法如下：（1）土地流转档案管理设置专橱，分专人负责，防止人为损坏、遗失；（2）做好各种防范措施，切实做好防虫、防火、防水、防化学药品、防污染等工作，防止非人为的破坏和损失；（3）不具有保管权限的档案盒材料应及时交由相关法定部门进行保管，不具备保管条件的单位，应及时完善条件或暂交由上级部门协助保管。比如，县、乡（镇）两级档案须依法在保管一定期限后及时、完整地向县级国家综合档案馆移交。

以上是笔者对农村土地流转合同档案规范化管理必要性的认识及策略要点。笔者认为档案管理除了科学、合法的管理制度以外，我们还要建立健全监督检查机制，尤其要加大对乡（镇）和村级档案工作的指导督查力度，防止土地承包档案损毁和丢失。对档案管理不善和违规反纪行为要依法追究民事或刑事责任。

参考文献：

[1]南京市档案局.加强土地承包经营权流转合同档案管理[J].兰台世界，2010（09）.

[2]房山区经管站.“农村土地承包管理工作座谈会”典型材料之一：房山区认真落实《农村土地承包法》加强承包合同规范化管理[N].中国农业信息网，2012-02-01.

第9篇：土地流转知识范文

这种做法对维持农业生产的稳定起到了一定的积极作用，但是在审判实践中，存在土地流转操作程序不规范、对承包经营权流转管理缺位以及种植行为受经济利益驱动等诸多问题，导致土地承包经营权流转纠纷不断增加，且不少纠纷棘手难处，需引起关注。

引发土地承包经营权流转纠纷的主要原因

1.土地流转协议对所种植的农作物约定不明。比如，原本双方合同中约定种植的是水稻，但随着经济产业结构的调整，承包方改种水蜜桃、葡萄等其他经济作物，由此产生不同的经济收益，引发纠纷。

2.土地第一次流转后未经发包方同意而转包。许多农民认为土地承包下来后自己就可以随意处分，根本不经过发包方同意就转包，导致土地多次流转，中间环节复杂，参与者甚多，极易产生纠纷。

3.要求终止未到期合同。许多农民只注重眼前利益，认为种地没“钱途”时就随意处置土地，但当看到国家政策变化，发现种地有利可图时，又强拿硬要，即使合同未到期也想尽办法要回土地。

4.要求提高土地租金。随着各项生产生活的成本不断上涨，农民以各种理由提高租金，承包方一旦不按照要求提高租金，发包方就不出租土地，承包方只能依靠诉讼来维护自身权利。有的地方有的干部容易陷入两种工作误区。一是一心想抬高租金标准，美其名曰是维护流出方农民利益。另一种是一心压低租金标准，美其名曰是便于招商以促进土地流转。其实这两种心态都不可取。我们的地方领导一定要客观公正地正确评估当地土地收益，让流转双方在真实客观的前提下，自愿签订土地流转合同。

5.合同到期后土地复耕问题约定不明。在签订协议时仅仅约定到期时间，很少考虑到期返还土地后的复耕责任问题，到底由谁来承担土地恢复到可利用状态大多未予明确，导致纠纷频发。

规范和加强土地承包经营权流转的对策建议

1.加强土地流转的规范管理。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、承包者等多方面的利益，流转必须按规范的操作进行。流转双方要签订流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要经过有关部门的鉴证，确保合同的规范性和有效性。相关职能部门应进一步建立健全农村土地流转登记制度，使流转管理工作正常化、规范化。村委会要根据各自区域的实际流转情况进一步梳理，对已流转的农田情况做一次全面清查，并将流转情况进行登记、备案，进行有序管理。