土地征收安置细则精选(九篇)

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第1篇：土地征收安置细则范文

一、征收部门及实施单位

房屋征收部门为县土地储备发展中心，实施单位为樟城镇人民政府。

二、征收补偿对象及方式

（一）凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）的被征收人列入征收补偿对象。

（二）本地块征收补偿的方式:实行货币补偿和异地产权调换相结合的方式。

三、征收补偿原则

（一）货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

（二）产权调换：按被征收房屋货币补偿金额与产权调换房屋对接均价及层次调节系数互补差价，就近上靠标准房型进行安置。产权调换房屋面积包括公摊面积。

（三）房屋权属认定

1、被征收人持有《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的，经核实后予以认定产权。

2、被征收房屋未经确权，但有县级以上政府、国土、建设部门批准的文件或其他证明权属来源的合法材料，经核实后予以确认产权。

3、违法建筑，一律不予以认定房屋产权。

（四）建筑面积认定

1、房屋建筑面积计算标准，按照《市房屋面积计算细则》的规定执行。

2、征收人聘请有资质的测绘部门对被征收房屋进行实地丈量，绘制平面图，登记造册，并予以公示。

3、拥有合法产权的房屋，以原产权面积为基础，实地丈量面积与产权登记面积不符的，原则上按新丈量确认的面积为准。

四、签约期限

自县人民政府房屋征收决定起60天（年月日至年月日）。

五、计价补偿方式

征收房屋货币补偿金额=被征收房屋合法产权面积×（区位补偿单价2666元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）+其他项目补偿金额。

房屋建筑安装工程单价和成新率、其他项目补偿标准按樟政〔〕38号文的有关规定执行（见表一至三）。

六、安置地点、价格和建设标准

（一）安置地点和对接价格

产权调换房安置地点为城峰镇路口，对接均价为3460元/㎡，层次调节系数见表四。

（二）建设标准：安置房屋为高层带电梯建筑，房屋层高不低于2.8m，安置房户型建筑面积约为60㎡、80㎡、100㎡、120㎡四种户型。安置房符合国家和省规定的建筑技术规范和质量安全标准。

七、过渡期限

选择产权调换的实行自行过渡，过渡期为24个月（自签约搬迁之日起计算）。

八、奖励和补助办法

（一）搬迁奖励。在签约期限内签订协议搬迁的被征收人，根据确认的合法产权面积，给予搬迁奖励300元/㎡。

（二）货币补偿奖励。在签约期限内签订协议搬迁的，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法产权面积，给予货币补偿奖励500元/㎡。

（三）异地安置奖励。在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，安排在城峰镇路口异地产权调换安置，根据确认的合法产权面积，给予异地安置奖励250元/㎡。为鼓励被征收人选择货币补偿，实行货币补偿的，亦享受异地安置奖励250元/㎡。

（四）低层（一、二层）住宅征收补偿安置面积奖励。为弥补被征收房屋因层数少，采取以下办法给予补偿奖励：在签约期限内签订协议搬迁的，对被征收住宅属于单层楼房的，其房屋建筑面积按合法产权面积乘以1.5倍系数后作为补偿安置依据；对被征收住宅属于二层楼房的（含一层半），其二层房屋建筑面积不变（即不乘倍数），一层房屋建筑面积按合法产权面积乘以1.2倍系数后作为补偿安置依据；征收住宅层数超过二层以及超过签约期限搬迁的，不得享受面积补偿奖励。

（五）优惠扩购。被征收人选择产权调换的，在签约期限内签订协议搬迁的，选择安置面积就近上靠或上调标准房型超出产权调换面积部分，在合法产权面积（不含奖励面积）10%以内按成本价（840元/㎡）扩购，超出以上范围部分按市场价计算，超出签约期限的不予优惠扩购。

（六）公摊补助。在签约期限内签订协议搬迁的，安置房为高层建筑的，等面积调换（产权面积）部分公摊比例：整幢安置房20层以上的按15%计算，20层以下的按12%计算；房屋产权证登记面积按建筑设计计算。

九、搬迁补助办法

（一）选择产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按确认合法产权面积5元∕月．㎡。

（二）搬迁补助费按确认合法产权面积6元∕次．㎡。

（三）安置补助费按月到县土地储备发展中心领取，搬迁补助费一次性发放。

十、房屋空埕地补偿办法

空埕地指被拆迁房屋经确权的合法用地面积扣除房屋建筑物占地（滴水以内）面积剩余的部分面积，补偿标准为100元∕㎡。

未经确权的空埕地，根据其提供证明权属来源的合法材料，经核实后予以确认，补偿标准为45元∕㎡。

十一、无产权房屋认定补偿办法

地上房屋附属物（厕所、杂物房、畜栏、临搭等），补偿标准为80元∕㎡。

无产权房屋，根据县政府办《关于进一步加强清理整治违法建设工作力度意见的通知》（政办[]77号）精神，对年10月26日之前建设的无产权房屋，按建筑安装工程单价（见表一）结合成新予以补偿；对年10月26日至年11月24日之间建设的无产权房屋，按建筑安装工程单价结合成新予以折半补偿；对年11月24日以后建设的违法建筑一律不予补偿。

十二、超出签约期限内搬迁的处理办法

（一）征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

（二）依照本细则公布的区位房屋市场评估价，征收人与被征收人应在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期内达不成补偿协议的，报请县人民政府按相关规定作出补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的县人民政府依法向法院申请强制执行。

（三）被征收人交房后24个月内，因征收人的责任未能安置（回迁）的，征收人应自逾期之月起，双倍付给临时安置补助费，直到交房为止。

（四）故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十三、房屋搬迁程序

（一）由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

（二）被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

（三）选房顺序号并入北路（段）改造项目安置房的选房顺序号。在签约期限内签订协议搬迁的，按签定协议时间先后顺序发放选房顺序号，凭顺序号的先后依次按安置房户型选房，并张榜公布。被征收人未按时搬迁、腾空房屋、补足差价的，选房顺序号作废。

（四）被征收人在签订协议时，应提交产权证件、建筑许可证、土地使用证等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份。

（五）产权调换安置房的房产证、土地使用证由征收人统一办理，办证费用（等面积调换的）由征收人承担。被征收人应当积极配合，提供办理手续的相关证件。

十四、该实施细则未提及事项均按国务院及省、市的有关规定实施。

第2篇：土地征收安置细则范文

宅基地使用权征收补偿现状

我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。

此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。

宅基地使用权征收补偿存在的问题

法律法规不具体、不明确

1、《物权法》的相关规定

《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定

在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。

3、地方性规章的相关规定

各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。

当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。

补偿不明确及补偿标准偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。

1、货币安置

就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”

除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。

2、调产安置

调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。

拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。

完善宅基地使用权征收补偿制度的建议

立法原则上归于统一

基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。

合理规划，适当选择安置补偿方式

与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。

安置区的土地特殊化

将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。

第3篇：土地征收安置细则范文

关于房屋拆迁有关政策规定最新版农村房屋拆迁规则

国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，各地方政府都出出台了本地区具体实施意见、细则、办法等农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收，其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换，但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格，而是参照房屋重置价格，一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定，很少参照评估价格，即使评估也是评估房屋重置价格，集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。

农村房屋拆迁管理条例

(一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;

(二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表，以及补偿安置费用概算;

(三)拆迁补偿安置资金、安置房屋的落实情况及相关证明;

(四)对低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的被拆迁房屋的补偿安置方案;

(五)计划实施动迁的时间、步骤、措施;

(六)文明拆迁、安全拆除责任书及安全保障措施，拆迁现场防治扬尘污染及垃圾清运方案;

(七)与被拆迁房屋所在地街道办处、派出所协调配合方案;

(八)其他特殊情况的处理预案及措施。

《办法》与农村房屋拆迁相关的规定

第三条拆迁公告后，拆迁人应当依照《办法》规定就拆迁补偿方式书面征求被拆迁人或者公有住宅房屋承租人的意见。被拆迁人或者公有住宅房屋承租人没有在征求意见书规定的期限内向拆迁人反馈书面选择意见的，视为选择房屋安置。征求意见书规定的反馈意见期限不得少于七日。法律、法规另有规定的从其规定。

第四条拆迁人委托拆迁、拆除的，应当与被委托的拆迂、拆除单位签订委托合同，并支付委托费。

第五条房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等，进行协调并执行共同的标准。拆迁评估机构选定后，拆迁入应当与选定的评估机构签订拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。重新评估或者专家委员会鉴定费用按照《办法》第四十条规定执行。

第六条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。

第七条拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆人签字认可。因被拆迁入的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁入不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。

第八条拆迁人或受委托拆迁单位、评估机构凭拆迁许可或拆迁委托的有关证明查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，房产、土地、规划管理部门应当协助。评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。

第九条评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内以公告形式向拆迁当事人公示，公示期不得少于七日。公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供评估报告。拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估结果有异议的.，可以在收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核，也可以另行委托评估机构重新评估。

第十条拆迁当事人对评估结果有异议，申请重新评估的，重新评估结果与原评估结果之间的允许误差范围为3%。在允许误差范围内的，原评估结果有效。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向评估专家委员会申请技术鉴定。评估专家委员会的鉴定结论作为最终裁决结果。

第十一条拆迁行政裁决按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》办理。

第十二条拆迁入应当在房屋全部拆除完毕后三十日内将房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议等有关资料报房屋拆迁主管部门，房屋拆迁主管部门对有关资料及拆迁现场情况进行检查后，对无遗留问题、现场拆除清理完毕的，发给拆迁工程拆迁合格证明;对存在遗留问题、现场未拆除清理完毕的，责令限期整改;拒不整改的，不发给拆迁工程拆迁合格证明，依照相关法律不予办理新建工程开工手续。

第4篇：土地征收安置细则范文

【关键词】：房屋 征收 补偿 安置

1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。

一、《征收条例》的六大进步

1、明确界定公共利益的范围

《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。

2、明确征收补偿的基本原则

《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

3、征收主体及实施单位发生变化

《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体， 并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。

4、征收程序的公开透明性和监督性加强

征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。

5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高

由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。

同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。

6、行政强拆被明文取消

《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。

二、实际操作中存在的问题

1、公共利益的认定存在漏洞

征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。

2、征收补偿标准的制定存在矛盾

征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。

3、征收诉讼法律关系存在争议

《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。

三、建议意见

1、完善审查制度，严格征收项目的审批

目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案

国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。

3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航

《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。

终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。

参考文献：

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。

2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）

3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）

4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）

第5篇：土地征收安置细则范文

关键词：城市规划, 市场价补偿, 公共政策 ,试行价值

Abstract: for the government, the urban renewal is an important means and development, the compensation system in the social justice and public interests; As for the residents, the affects a family life survival; For developers, the mean new land price and the opportunity of development. This article through the Shanghai "the market price compensation" trial implementation of the policy of implementation and evaluation process, this paper mainly discusses the public policy as to handle and solve a problem of the public a continuous, constantly feedback process, and then on city planning as a public policy value and meaning.

Key words: the city planning, market price compensation, public policy, try out value

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

拆迁是许多城市发展道路上的重要一环,而拆迁的补偿制度则是重中之重。随着国家的各项政策出台、土地价值的变化、大事件的影响、居民的私权意识提高等等作用，拆迁条例往往需要不断的作出调整和修订，上海就是个很好的实例：

1）2001 年6 月，国务院颁布了修订后的 《城市房屋拆迁管理办法》；

2）2001年11月，上海出台了新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（111 号令）；

3）2005年开始，上海进入了世博会规划红线范围内的拆迁工作。并提出了“阳光动迁”政策，一是公开整个拆迁过程，二是采用“数砖头+套型保底”的补偿方式；

4）2011年1月12日，《国有土地房屋征收和补偿条例》（国务院令）正式颁布；

5）2011年10月9日，《上海市国有土地上房屋征收与补偿细则》（上海市政府71号文）

在拆迁政策的反复修订中，其最大的调整主要还是围绕“如何补偿安置”这个核心问题。上海的拆迁《实施细则》从91年到01年，针对拆迁补偿有一个巨大的跨越，即补偿标准从“数人头”转为“数砖头”的市场价补偿。而在这个转变之前，2000年10月上海颁布了《上海轨道交通明珠线二期共和新路高价工程房屋拆迁试行市场价补偿安置的办法》（后文称《试行办法》）作为政策过渡。并根据试行办法的实施效果及产生的实际问题继而对“市场价补偿的标准”作出了改善与补充，在2001年的11月才颁布了《实施细则》（111 号令）。

1 市场价补偿的概念

所谓市场价补偿，即是指在对被拆房屋及其附属物的安置补偿中，拆迁人按国家有关部门规定的市场价比较法评估的价格，遵循等价交换的原则补偿安置予被拆迁人，而不再计算户口等人口数因素【1】。

2 《实施细则》对《试行办法》的回应

2.1《实施细则》的出台

随着2000年房屋商品化市场的日趋成熟，上海政府希望在新一轮的房屋拆迁中实行市场价补偿的方式。一是配合房屋的商品化发展，使拆迁补偿与房价协调衔接；二是市政建设（轨道交通等）涉及较多的单位公房甚至是新商品房的拆迁，以房屋的房地产市场单价作为拆迁补偿的基本更显合理和公平；三是缓解由“数人头”产生的拆迁户的“钻空档”现象，解决“房小人多合算，房大人少吃亏”的问题，以维持社会的公平的同时减少不必要的拆迁成本，从而提高拆迁效率。

2.2《实施细则》对《试行办法》的弥补

——对于市场估价与市场成交价不“等价”的弥补。

表2-1是在明珠线二期的拆迁实施中，19户选择市场价补偿的情况【1】。。可以看出，按市场估价的补偿款大于原先的货币安置款，这是有益于拆迁户的。但是，结合当时的商品房平均销售价格来看，二者仍有一定差距。为此，《实施细则》中追加制定了“拆迁房屋的最低补偿标准”以及相应的政府补贴来弥补。然而拆迁标准与市场成交价间的差异依然随着房地产市场价格的上涨趋势而越来越大，这在2003年公布的各区拆迁标准中可以看到。

表2-1 明珠线拆迁中的市场价补偿情况【1】

表2-2 2000-2004上海商品房平均销售价格

表2-3 2003年上海市部分区县的市场价补偿单价

黄浦区 徐汇区 静安区 卢湾区

2003均市场单价 4216 3342 3694 4350

注：数据按照2003年规定的各区分区均市场单价所计算的平均值

——对房好房差及区域间补偿差异的弥补。

拆除房屋的最低补偿单价=市场评估单价×面积。不管是“市场价”还是面积，都是有较大弹性的并且存在地区差异。政府在明珠线二期的市场价补偿试行中就发现了这种弹性，对不同区域给予不同的补偿溢价，在《实施细则》中也对不同区域给出了不同的补贴系数及最低补偿单价，并考虑了地段级差的因素，即从市中心安置到较远的地方，可以增加60%至100%的补偿。由此来保证估价的准确和公平性。

——对人本关怀的弥补

对低收入的居住困难户，包括属于孤老、残疾、孤幼等，《实施细则》追加了相应的优惠面积标准，并可以适当减免部分房价，使他们确实能得到居住条件的改善。虽然尚不足够。

3 回看城市规划的价值与意义

3.1 城市规划作为公共政策的立足点

城市土地征收和房屋拆迁可以说是任何实践性的规划必然要牵扯到的问题。从《实施细则》对《试行办法》中关于拆迁补偿的弥补中可以看出，不管是“市场价”方式、估价的公平性，还是对地段极差以及弱势群体的考虑，这些弥补的措施都是在解决利益分配的公平性并给予人本关怀。而城市规划作为一项重要的公共政策，它固然意味着城市用地更替、城市工程建设等，其立足点依然是改善市民的生活并实现公共利益的最大化。

3.2 城市规划的“试行”价值体现公共政策的灵活性

上海颁布《试行办法》的举措体现了公共政策的弹性和灵活性。公共政策从来不是铁打不动的真理，它受时间也受空间要素的影响，同时也会随着社会经济文化的发展而变化。城市规划的“试行”价值就体现在这里。

拿总体规划来说，虽然其规划的年限是二十年，但很多城市都是随着政府职务的调动五年就会调整一次规划。每次调整又会对上轮规划的实施作出评价。从这一点上说，城市规划一直是处于——“发现问题-解决问题-总结规律”这样一个试验性的循环之中，是随着城市发展和城市问题灵活调整的公共政策。

3.3 城市规划的实践性有效弥补公共政策的不足

作为明文型的拆迁条例，它往往更注重政策本身的普适性和操作性，在权衡各方利益的同时又要减少拆迁工作的实施成本。虽然在颁布《实施细则》前推行了一段时间的《试行办法》来总结问题和规律，但其对解决问题的力度仍是较有限的。而城市规划作为一项实践性更强的公共政策，虽然能难介入到拆迁安置，但不管是在前期工作还是规划过程中，一点点的调整往往可以有效地弥补拆迁条例的不足。例如：

在市场价评估方面，

虽然在《实施细则》中也对不同区域给出了不同的补贴系数及最低补偿单价，但仍无法兼顾到每块土地的差异的。而城市规划可以针对待规划区域作出价值评定的各项指标（绿地、交通可达性、人文环境、区位等），这些基本指标本身即是规划前期工作的考虑要素。在规划之后，则可通过既有项目的实施来总结量化相关指标继而完善“市场价”的估价标准，从而为条件相似的地块拆迁提供重要依据。

4 结语

《试行办法》的尝试与实践体现着公共政策在解决城市更新发展中的问题的“试行”价值，它对于城市规划具有重要的启示意义。城市规划的“试行”价值既体现在成文规划的反复修订中，也体现在实践性规划与条文政策之间的协调反馈过程，共同实现城市管理的有效进行。

参考文献：

【1】黄国强，陈照根.房屋拆迁市场价补偿安置探索.上海房地.2001（11）

【2】搜狐网新闻news.省略/19/54/news144385419.shtml

【3】上海统计年鉴stats-sh.省略/data/toTjnj.xhtml?y=2007

【4】《上海轨道交通明珠线二期共和新路高价工程房屋拆迁试行市场价补偿安置的办法》（沪房地资拆[2000]330号）

第6篇：土地征收安置细则范文

一、科学编制规划、引导农村村民住房建设按规划、有计划地向城镇和集中居住区集中

各区（市）县要抓紧编制完成乡（镇）级土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制建设用地总量、合理布局、节约用地、保护耕地的总原则，合理确定农民集中居住点和中心村的数量、布局、范围和用地规模。规划一经批准，即具有法律效力，必须严格执行，未经原批准机关批准，不得擅自调整。在做好土地利用总体规划编制的同时，做好城镇村建设规划。在尊重农民意愿、听取农民意见、保障农民利益的前提下，引导农村村民住房建设按规划、有计划地逐步向县城、集镇和中心村等集中居住区集中，从而提高土地、基础设施的利用率，改善农民居住条件，使农民分享城市文明成果，推进城乡一体化。

二、不同区域农民集中建房的办法

（一）县城、重点镇规划建设用地区

该区域除危房改造外，不再零星审批新建、改建、扩建农村村民住宅用地，由政府或政府组建投资公司按城市居住小区的规划条件和当地经济适用住房的建设标准，规划建设城市化居民住宅小区，妥善安置该区域的农民。

农民集中居住区建设的选址，应符合本轮土地利用总体规划和城镇规划。

农房集中建设用地可以使用已征收的国有土地，也可以采取土地整理、宅基地置换的办法使用集体土地。使用集体土地的，建设用地和实施方案经该集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，经区（市）县人民政府批准并报市国土资源局备案后，由各区（市）县国土资源局出具《农民集中建房用地意见书》。利用集体土地建成的农房全部用于农民安置，严禁房地产开发和向城镇居民出售。

农民进入集中居住小区或实行住房货币化安置后，原农房应实施拆除。对拆除的地面附着物，参照拆除时当地征地补偿安置办法的有关规定进行补偿，其中农民的居住用房按当地征地补偿安置办法规定的面积进行补偿或集中安置。已进行补偿或安置的，今后国家建设征收或征用土地时不再安置住房。

该区域农民住房集中建设，除按规定的标准建设应安置农民住房面积之外，可增加修建不超过30%的商业用房或居住用房或配套用房面积；工业集中发展区农民集中建房后，可留出工业集中发展区占用该集体经济组织30%的土地面积，用于修建标准厂房或按规划使用。上述房屋，可由农村集体经济组织经营管理，将经营收益分配给农民；也可由农民自行经营；也可由政府组织统一进行经营管理，其经营收益全部用于解决农民生产生活的补助。为保持农民有长期的收入来源，该房屋可以出租，但不得出售（转让）。

农民集中建房及其配套设施、道路、管网的用地，可由集中建房的实施单位采取征地或租地或调整土地的方式实施。对适宜采用租地方式的，以租金的形式予以适当补偿，租金可作为集中建房用地范围内农民的生活补助费，按月发放给农民，直到该土地被征收或征用，对农民实施依法补偿为止。租用土地必须签订合同，合同要载明租地的条件、租期、租金的支付办法，以及在租用土地期间，需要对该土地实施征收或征用的补偿办法等。对在租用土地期间办理征收或征用土地手续的，已支付的租金不能作为征地补偿费，应按征地政策另行给予补偿。

（二）一般集镇规划建设用地区

一般集镇规划建设用地区内，要引导农村村民住房建设按规划向集镇规划区内集中。有条件实施集中安置的，由政府或政府组建投资公司按城市居住小区的规划条件和当地经济适用住房的建设标准，规划建设城市化居民住宅小区，妥善安置该区域的农民。

农房集中建设用地采取土地整理、宅基地置换的办法使用集体土地。建设用地和实施方案经该集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，经区（市）县人民政府批准并报市国土资源局备案后，由各区（市）县国土资源局出具《农民集中建房用地意见书》。利用集体土地建成的农房全部用于农民安置，严禁房地产开发和向城镇居民出售。

农民进入集中居住小区或实行住房货币化安置后，原农房应实施拆除。对拆除的地面附着物，参照拆除时当地征地补偿安置办法的有关规定进行补偿，其中农民的居住用房按当地征地补偿安置办法规定的面积进行补偿或集中安置。已进行补偿或安置的，今后国家建设征收或征用土地时不再安置住房。

该区域农房集中建设应与区域外农村集体土地整理相结合。整理后新增的耕地，可以用于安排农房集中建设用地范围内农民耕种，涉及地力差异的，参照当地耕地综合年产值标准与该土地产值情况，在3年内给予差额补偿。

该区域农民住房集中建设，除按规定的标准建设应安置农民住房面积之外，可增加修建不超过30%的商业用房或居住用房或配套用房面积。该房屋可由农村集体经济组织经营管理，将经营收益分配给农民；也可由农民自行经营；也可由政府组织统一进行经营管理，其经营收益全部用于解决农民生产生活的补助。为保持农民有长期的收入来源，该房屋可以出租，但不得出售（转让）。

（三）县城、重点镇、一般集镇规划建设用地区外的农村地区

广大农村地区的农房建设应按照方便农民生产生活的原则，宜集中则集中，宜分散则分散，要鼓励集中，推动集中。

该区域农房集中建设，应与土地整理相结合。有条件开展大规模土地整理的范围内，可通过土地整理按规划实施农房集中建设。没有条件开展土地整理的区域，要引导农村村民住房建设按规划向中心村、集中居住区集中。确需分散建房的，要尽量使用原有宅基地、村内空闲地和未利用地，并执行一户一宅的法律规定，按照占新退旧的原则管理。经批准占用耕地的，旧宅必须复垦还耕。



三、宅基地置换和土地整理置换的办法

（一）、宅基地置换。宅基地置换是指规划建设用地区内，对农民原有宅基地实施拆院并院、集中建房后腾出的土地的置换，由各区（市）县国土资源局组织实施。原有宅基地腾出的土地面积扣除集中建房用地后的剩余部分，在符合规划的前提下，可置换集中安排使用；原址符合规划的，可在原址作为建设用地使用。

宅基地置换涉及拆除农民原有住房和地面附着物的，可参照当地征地补偿安置办法的有关规定进行补偿。

（二）、土地整理置换。土地整理是指规划建设用地区外，由国家、省、市或区（市）县及乡镇投资的土地整理。规划建设用地区外，原则上不搞零星宅基地整理，宜采用田水路林村综合整治的方法进行，按项目进行管理，报经有批准权的国土资源管理部门立项并验收。土地整理应与农民向城镇集中、工业向集中发展区集中、土地向规模经营集中有机地结合起来。在农民向城镇集中过程中，当地政府应当完善基础设施和公建配套。

土地整理中属于宅基地、集体建设用地等整理后腾出的土地面积，扣除集中建房用地后的剩余部分，经市国土资源局审查批准，可等量置换到规划建设用地区使用，原址必须复耕；原址规划为建设用地的，也可在原址作为建设用地使用；同时，还可视作集镇建设年度计划指标。

土地整理需要拆除农民原有住房的，要适当提高住房补助标准，具体办法由各区（市）县制订。制订补助标准要有利于农民居住条件的改善，有利于推动集中，并充分考虑农民新建住房的经济承受能力。用于农民住房补助的费用，计入土地整理成本。

四、加强农民集中建房工作的领导

市国土资源局成立由局长刘仆任组长，副局长曾敏、助理巡视员黄晓兰为副组长，政策法规处、规划处、耕保处、利用处、执法监察处为成员的农民集中建房工作领导小组，负责农民集中建房工作有关重要事项的研究与协调。日常工作由曾敏、黄晓兰同志负责，有关业务工作由对口处（室）承办。各区（市）县国土资源局也应成立相应的领导小组，加强农民集中建房工作的领导，加快推进城乡一体化。

五、用地审批办法

（一）、各区（市）县根据实际需要，按批次向市国土资源局报送农民集中建房方案，经备案后，按项目实施。

（二）、县城、重点镇、一般集镇由政府组织实施的安置房集中建设，按照《成都市中心城区改善农民居住条件实施“新居工程"的意见》（成建委发〔2004〕673号）规定的程序和本意见的附件办理用地手续。

（三）、县城、重点镇、一般集镇规划区外广大的农村地区农民自建住房，按照国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的程序办理用地手续。

中心城区以外的区（市）县可结合本地实际，按照本《意见》的规定，制订具体实施细则，有组织、有计划地开展农民集中建房工作。

第7篇：土地征收安置细则范文

浙江省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法全文第一条为了维护被征地农民的合法权益，规范征地补偿工作，保障被征地农民的基本生活，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的征地补偿适用本办法。征收农民集体所有的土地的，应当依照法律、法规及本办法规定建立被征地农民基本生活保障制度。

法律、法规、规章对征收土地的补偿另有规定的，从其规定。

第三条征收农民集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用(以下统称征地补偿费)，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的基本生活，维护被征地农民的合法权益。

第四条市、县人民政府应当按照本办法建立和实施征地补偿和被征地农民基本生活保障制度，统一负责征地补偿和被征地农民基本生活保障工作，切实保障被征地农民的合法权益。

市、县国土资源部门具体负责征地补偿方案的拟定和组织实施。

市、县人力资源和社会保障部门具体负责被征地农民基本生活保障资金的测算、参保业务办理和就业促进工作。

市、县财政部门具体负责征地补偿资金和被征地农民基本生活保障资金的收支管理。

市、县农业部门具体负责征地补偿费使用、分配情况的监督和有关纠纷的处理。

县级以上人民政府林业、民政、监察、公安、审计等部门应当按照各自职责，共同做好相关工作。

乡(镇)人民政府、街道办事处应当配合做好征地补偿和被征地农民基本生活保障相关工作。

第五条省国土资源、人力资源和社会保障、财政、农业等部门应当制定相关细则或者实施意见，加强对征地补偿和被征地农民基本生活保障工作的监督、协调和指导。

第六条省人民政府综合各地经济社会发展情况，研究制定并公布全省征地补偿最低标准。

市、县人民政府应当根据国家和本省有关规定，制定公布本行政区域征地的区片综合补偿标准或者统一年产值标准(以下统称征地补偿标准)，并报省人民政府备案。市、县征地补偿标准不得低于全省征地补偿最低标准。

市、县人民政府在制定征地补偿标准时应当进行综合评估，采取听证、座谈等方式，充分听取意见。区片综合补偿标准的确定，应当综合考虑经济发展水平和人均占有土地量、区位、地类、产值以及相邻地区之间的平衡等因素。

市、县征地补偿标准和全省征地补偿最低标准应当每23年调整一次;确实不需要调整的，也应当重新公布。

第七条被征地农民按照本办法规定参加基本生活保障的，其基本生活保障金标准应当不低于当地城市居民最低生活保障标准。

第八条被征地农民的基本生活保障资金主要由政府、被征地农村集体经济组织和参加被征地农民基本生活保障的个人三方出资构成，包括下列部分：

(一)被征地农村集体经济组织和农民个人应当缴纳的基本生活保障费及其增值收入;

(二)市、县人民政府从土地总收益等财政性资金中安排的不低于三方出资总额30%的资金及其增值收入;

(三)其他可用于被征地农民基本生活保障的资金及其增值收入。

第九条本办法第八条第(二)项规定的出资低于该条第(一)项规定的出资的,市、县人民政府应当按其差额从土地总收益等财政性收入中提取资金，充实社会保障风险准备金。

第十条市、县人民政府应当根据年度用地计划、征地规模、征地补偿标准和被征地农民基本生活保障标准等，将征地补偿费、政府安排的被征地农民基本生活保障资金及应当提取的社会保障风险准备金等所需费用纳入年度财政预算。

交通、能源、水利等单独选址的建设项目，征地补偿费及被征地农民的相关社会保障费用应当足额列入工程概算。

各项补偿费用和保障资金及应当提取的社会保障风险准备金应当及时足额到位。保障资金及应当提取的社会保障风险准备金不落实的，不得批准征地。

征地补偿费按规定足额到位后，农村集体经济组织和农民应当按期交付土地。

第十一条被征地农民基本生活保障资金实行财政专户管理，专款专用。

市、县人民政府财政部门应当在核准人力资源和社会保障部门提供的被征地农民基本生活保障用款计划后，定期将被征地农民基本生活保障资金划入被征地农民基本生活保障支出户，确保被征地农民基本生活保障资金及时、足额发放。

第十二条被征地农民基本生活保障资金主要用于下列范围：

(一)支付第十六条规定的基本生活保障金;

(二)支付第十九条规定的生活补助费;

(三)省人民政府及有关部门规定的与被征地农民社会保障有关的其他支出。

第十三条社会保障风险准备金用于弥补社会保障基金的不足。

被征地农民基本生活保障资金支付能力不足2个月的，由本级人民政府通过社会保障风险准备金支付等方式及时予以补充，确保被征地农民基本生活保障资金的及时足额发放。

第十四条被征地农民基本生活保障资金由个人账户、社会统筹账户组成。本办法第八条第(一)项规定的资金进入个人账户，第(二)、(三)项规定的资金进入社会统筹账户。

第十五条农民集体所有的土地被征收的，按照被征收土地的数量和对应的人员，确定参加基本生活保障的对象。

参加基本生活保障对象的名单，由被征地的农村集体经济组织依法确定，并经乡(镇)人民政府、街道办事处审查、公示、确认后，报当地人力资源和社会保障、国土资源部门。

未满16周岁的被征地农民一次性发给其应得的土地补偿费和安置补助费，不纳入基本生活保障。

第十六条参加基本生活保障的被征地农民，自女性满55周岁、男性满60周岁的次月起，按月领取基本生活保障金。

第十七条基本生活保障金由个人账户和社会统筹账户按照筹资比例分别支付。

参加基本生活保障的人员死亡的，其个人账户中本息余额可以依法继承。

第十八条县级以上人民政府及有关部门应当加强对被征地农民的就业培训和指导，创造就业条件，拓宽就业渠道，促进被征地农民的就业。

第十九条参加基本生活保障的被征地农民，经就业培训后仍未能就业，生活确有困难的，其所在地市、县人民政府应当给予一定的生活补助费。生活补助费的标准、发放期限以及具体发放办法，由市、县人民政府制定。

第二十条市、县人民政府应当按照国家和省有关规定，将符合条件的被征地农民纳入职工基本养老保险。

已参加基本生活保障的被征地农民参加职工基本养老保险或者其他社会保险的，其个人账户资金及其享有的社会统筹部分权益应当按照相关规定进行衔接和折算。

符合当地最低生活保障条件的被征地农民家庭，可以按规定享受最低生活保障;未纳入城镇社会保障体系的被征地农民，可以参加新型农村合作医疗等农村社会保障。

第二十一条农村集体经济组织分配、发放征地补偿费应当进行公示，并接受监督。

留存农村集体经济组织的征地补偿费，应当纳入公积金管理，用于村民社会保障、公益性事业和农村集体经济组织发展生产，不得挪作他用。

第二十二条农村集体经济组织和被征地农民对相关征地补偿标准有争议的，可以申请协调、裁决。协调、裁决争议的具体程序按省人民政府有关规定执行。

第二十三条被征地农村集体经济组织弄虚作假，冒领或者截留、挪用征地补偿费的，由有关机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条在征地补偿和被征地农民基本生活保障工作中，有关人民政府、主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由上级人民政府、有关主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)不按照本办法建立和实施征地补偿和被征地农民基本生活保障制度的;

(二)不依法履行职责，造成基本生活保障资金未能及时足额到位、发放的;

(三)未按规定落实社会保障费用而批准征地的;

(四)侵占、截留、挪用征地补偿费的;

(五)其他依法应当给予行政处分的行为。

第二十五条市、县人民政府应当根据本办法规定，结合本地被征地农民基本生活保障的实际情况，制定具体实施细则。

第二十六条本办法自20xx年1月1日起施行。

征地补偿的费用计算(一)土地补偿费的计算标准

土地补偿费=前三年平均年产值补偿倍数(6补偿倍数10)

(二)安置补助费的计算标准

(1)(被征用地块需安置人数补偿倍数)15时

总安置费=该被征地块前三年平均年产值15

(2)(被征用地块需安置人数补偿倍数)15时

第8篇：土地征收安置细则范文

【关键词】征地；拆迁；审核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

随着城市建设的迅猛推进，拆迁范围也伴随建设项目规模的扩展而越来越大，巨大的征地拆迁补偿费用已成为领导关心、百姓关注的重点、难点和热点问题，这些资金的测算、发放和管理直接影响到人民群众的切身利益，关系到地区社会经济的和谐发展。征地拆迁是工程建设的第一道工序，在具体实施过程中，由于拆迁实施程序不够规范、工作经费支出没有统一的标准，加之拆迁人员在实施过程中不注重资料的收集、手续的完善，经常给征地拆迁费用审核工作带来比较大的难度，征地拆迁费用资金审核至今还没有形成比较成熟的具有现实指导性的实施方法和方案。因此，加强征地拆迁业务知识的学习，提高征地拆迁费用审核工作质量，已势在必行。

1.费用审核内容

征地拆迁安置费用审核包括对征地费用补偿、地上附着物费用补偿、拆迁费用补偿、安置房或定销商品房购买（建设）费用、复垦费用、各种规费、管理工作经费等费用的审核，重点审查其真实性、合法性和合理性。审核依据于国家、省市有关拆迁方面的法律、法规、规章制度以及项目的拆迁安置实施细则、会议纪要等，并注意政策的时效性。

1.1 征地费用重点审查征地是否符合程序、征地补偿是否按规定标准，征地补偿费和安置补助费是否按群众基本生活保障试行办法缴纳专户或进行分配，评估价格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定被征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2007年修正）中明确规定，被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法。

1.2 拆迁费用重点审查房产权属、面积是否真实，房屋性质认定是否合规，确权手续是否完整，签订协议是否经过充分协商，内容是否详实可信。如在城市拆迁中经常遇到直管公房非住宅承租户的问题，按照相关的规定，拆迁人按房屋评估价价值的50%给予货币补偿；而私有的营业用房，拆迁户得到的赔偿是评估价格的100%。又比如非住宅类房屋审核时，仓库、办公用房、营业用房的拆迁评估价，要结合土地使用性质调节。行政划拨土地的非住宅房屋拆迁评估时，调节系数为－0.05到－0.25，一般情况下取－0.2。改制时保留行政划拨、土地转为租赁和土地使用权剥离的非住宅，调节系数为－0.4。

1.3 安置费用重点审查安置房及定销商品房的应收房款是否正确，是否有欠收或多收现象，过渡费是否按实结算，安置房源能否按期交付，安置房的购买费用是否正确等。在审核建设项目配套的新建拆迁安置房，通常拆迁安置房需重新单独立项，由此该安置房费用是否应列入本项目概算中是争议的焦点。在实际操作中，由于考虑两个项目之间会计的借贷平衡原则，一般建议列入项目概算。

1.4 征地拆迁规费主要包括按规定办理征地手续支付给国土资源等部门的管理费、手续费以及办理征地拆迁需要交纳的其他费用，重点审查收费是否符合规定。征地拆迁管理工作经费主要是各级征地拆迁工作机构开支的经费，包括评估服务费、拆迁服务费、项目推进奖励费、招标费等，重点审查是否符合开支范围、标准和审批权限。

1.5 当地各自出台的政策引起的增加费用，如住改非补助、小于46平米（浙江省规定是36平米）补助等。我市规定当被拆迁房屋小于46平米时，为保障低收入家庭的权益，政策规定需补助至46平方米。被拆迁房屋面积至46平米建筑面积之间的部分，如果拆迁用房属于本市唯一住房的，按评估价格减去安置房屋重置价。

2.审核思路及要点

征地拆迁费用审核工作主要分为两类：一类是项目立项前期投资估算阶段审核。此阶段征迁单位除能大致提供征用土地规模和拆迁安置户户数外，基本上都不能详细说明征用地块基本情况，如地块地上基础设施等附着物数量、拆迁安置户房屋规模、装修标准和安置方式等等，各类费用计费基础数据不实，也无条件加以准确核实，地块征迁经费审核工作准确性不高；另一类是征地拆迁工作基本结束阶段审核。此阶段征迁工作已基本完成，征迁单位与被征迁人的相关补偿协议也已基本签订完毕，各类数据基本完全，但协议中不合规、不合理条款难以调整，给审核数据的最终确定带来一定困难。从我们的工作实践中，认为征地拆迁费用审核工作重点，应注意以下几个关键点：

2.1 全面了解征地拆迁相关政策

在农村集体土地征地拆迁过程中，与群众利益最紧密、矛盾最突出、难度最大的是房屋拆迁补偿以及安置补偿费用标准问题。因此，为了做好这项被称为“天下第一难”拆迁工作，作为经费审核工作人员必须全面了解、熟悉征地拆迁相关政策，坚持按政策办事，以理服人，才能确保在不损害国家、集体利益基础上，兼顾被城镇居民、征地农民既得利益，同时也不助长漫天要价的不法行为，合理确定征地拆迁费用。

2.2 深入拆迁现场获取第一手资料

房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审核人员要不断加强相关业务学习，并深入拆迁现场，走访群众，要详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准，认真做好取证材料，记好工作底稿，有必要时还可采用摄像的方式，记录一些图象资料。

2.3 认真核实地上基础设施等附着物数量

被征用土地地上基础设施等附着物赔偿费用是征地拆迁经费重要组成部分，也是经费审核工作一个难点。一方面地上附着物赔偿政策依据和赔付标准尚没有明确的标准，另一方面地上附着物纸质基础资料少，附着物品种、规格多且不统一，成新率难以确认，大部分都需现场丈量和清点，工程量核实难度较大。为此，在审核工作中需踏实做好现场核实工作，尽量保证工程量准确性。

2.4 灵活处理基层地方政府出台的激励政策

为加快征地拆迁工作进度，各区县基层地方政府往往出台相关激励政策，如拆迁安置协议签证奖励费、按时征地和交地工作奖励费等，此类激励政策一般与省、市政府出台征地拆迁政策有一定重复和冲突，而政策涉及的奖励经费未明确来源，而实际执行中都由征地单位承担。因此，在经费审核中我们应灵活处理，关键是把握此类政策执行效果。如通常情况下，被征地村、镇集体以发展其集体经济为由，往往提出要求带征一定数量农户房屋拆迁安置，该项费用一般金额较大，也不符合相关征地拆迁政策规定，原则上不宜计取。

2.5 认真复核拆迁房屋的评估报告

根据现有征地拆迁补偿政策的规定，被拆迁房屋的赔偿费标准一般以具有相应资质房屋评估中介机构的房屋评估价为准。但是，由于缺乏有效监督和行业自律，目前评估的客观性、公正性和真实性都无法保证。因此，我们在复核拆迁房屋的评估报告时，应重点关注拆迁建筑是否按产权性质列入拆迁赔偿评估范围和房屋装修费用赔偿费用计价依据合规性两个方面。

3.分析评论

众所周知，征地拆迁是工程建设的第一步，俗称天下第一难，它涉及各级地方政府、集体到千家万户的切身利益和社会稳定问题，因此，征地拆迁费用的审核工作也是审核工作的难题。在充分了解征地拆迁相关政策和仔细核对、分析已签订的各项补偿和安置协议基础上，把征地拆迁费用分成征地费用、地上基础设施等附着物拆迁补偿费、被拆迁房屋拆迁安置费用和征地拆迁过程中相关服务费四大块。由于土地征用采用统一征地方式，即由所在地土地管理部门负责统一征地工作，征地费用也是按照现有相关政策收缴，该项费用只需按照相关政策进行核对方可。征地拆迁过程中相关服务费其费用总额相对较少，工作经费支出没有统一的标准，主要根据各有关单位在拆迁工作中所占的工作量大致比例进行分配，各类中介服务费都有相应收费政策标准。我们需要关注的是地方政府为了加快征地拆迁工作而出台的各种激励机制经费，如工作经费、加班费等是否转嫁到征地拆迁费用中即可。审核过程中，应本着合法、合规、合情的原则，在政策规定范围内，重点关注各项补偿内容、工程量、补偿标准的真实性、准确性和合理性，最终确定总补偿费用。

参考文献

［1］ 胡信彪.土地征收与房屋拆迁.北京：中国民主法制出版社，2006.12

［2］ 郑耀.财政项目支出案例审核.浙江省财政项目预算审核中心. 内部资料2010.8

［3］ 浙江省城市房屋拆迁管理条例 （2007年修正）

第9篇：土地征收安置细则范文

［关键词］转制；税收优惠；物业管理企业

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得税

符合条件的物业管理公司,可向主管税务机关申请享受国家现行的企业所得税的优惠政策,审批备案后即可享受。

11税率的优惠

服务业中,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元,为小型微利企业。《企业所得税法》第二十八条规定,符合条件的小型微利企业,减按20％的税率征收企业所得税。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税［2011］117号)规定,为了进一步支持小型微利企业发展,自2012年1月1日至2015年12月31日,对年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

12税额的减免

招用下岗失业人员企业所得税减免：①现有服务型企业(广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧除外)和现有商贸企业(从事批发、批零兼营以及其他非零售业务的商贸企业除外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%)的,并签订1年(含)以上劳动合同,经劳动保障部门认定,可在3年内对年度应缴的企业所得税额减征30%。②劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体及从事商品零售兼营批发业务的商业零售企业,凡安置下岗失业人员并签订1年(含)以上劳动合同的,经劳动保障部门认定,每吸纳1名下岗失业人员,每年可享受企业所得税4000元,定额税收扣减优惠可上下浮动20%,由各省人力资源社会保障厅确定具体定额标准。

招用残疾人员的企业所得税减免：企业月平均实际安置的残疾人占单位在职职工总数的比例高于25％(含25％),实际安置的残疾人人数多于10人(含10人),并且提供“服务业”税目(广告业除外)取得的收入占增值税业务和营业税业务收入之和达到50％的,按实际安置残疾人的人数予以每人每年减征营业税。

2契税

转制的物业管理公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税或减半征收契税。

财政部、国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税［2012］4号)规定符合以下条件的：企业公司制改造；公司股权(股份)转让；公司合并；公司分立；企业出售；企业破产；债权转股权；资产划转；事业单位改制。土地、房屋权属的划转,免征契税或减半征收契税。

3房产税

单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税、营业税。

《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税［2000］125号)规定：“自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税”。

4土地增值税和土地使用税

41土地增值税

单位后勤部门转制的物业管理公司在办理土地、房屋权属的划转不征收土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税”,第五条“纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入”。转制企业为划转形式,没有取得收入,所以不缴纳土地增值税。

42土地使用税

应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续,可免征城镇土地使用税,对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。

5营业税

(1)《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国税发［2011］51号)纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。

(2)对于房屋维修基金,不计征营业税。根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发［2004］69号)规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。

(3)对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用,可按差额征收营业税；对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税［2003］16号)《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发［1998］217号)

(4)物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的,以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额,征收营业税。

(5)医疗劳务、卫生服务：非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入,自取得执业登记之日起,3年内免征营业税。

(6)垃圾处置费不征收营业税。国家税务总局《关于垃圾处置费征收营业税问题的批复》(国税函［2005］1128号)中明确规定,单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务,对其处置垃圾取得的垃圾处置费,不征收营业税。处置垃圾不征收营业税的范围包括垃圾的收集、中转运输、焚烧、填埋等。

6印花税

(1)在税目税率表中,没有列举与物业费相关的服务项目,因此物业费不属于印花税征税范围。

(2)业主与物管公司签订的委托租赁房屋合同,不属于应税凭证,不贴印花。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发［1991］155号)第十四条：“单位与委托单位之间签订的委托合同,凡仅明确事项、权限和责任的,不属于应税凭证,不贴印花。”

7增值税

改制企业的自产暖气向本企业职工供暖,属于《增值税暂行条例实施细则》第四条规定的应视同销售情形中的“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”,那么该视同销售收入是否可以免征增值税呢？根据财税［2009］11号文件规定,免征增值税的采暖费收入包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。笔者认为,在这部分暖气视同销售的情况下,应视同向职工收取了采暖费,予以免征增值税,但是需要与当地的税务部门认真沟通。

以上是笔者个人在工作中归纳的税收优惠政策,仅供参考。各省市针对本地实际情况还会有一些补充政策,符合减免税条件的物业管理公司,应及时向主管税务机关办理减免税相关手续,享受税收优惠。

参考文献：