土地拆迁条例精选(九篇)

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第1篇：土地拆迁条例范文

    一、公益拆迁与商业拆迁未加区分

    关于物权法第四十二条中“公共利益”的界定问题在理论界争论很大,这里只想从具体的审判实践谈公益拆迁和商业拆迁对房屋拆迁案件审理的影响。如果是公益拆迁,则根据相关法律规定得到相应的补偿。由于这种拆迁是为了公共利益,因此,其补偿一般较低,被拆迁人也容易接受。但现实情况往往是纯粹的商业开发却打着“旧城改造”、“公益事业”的旗号,对被拆迁人给予类似于公益拆迁那样较低程度的补偿。开发商赚了大钱,被拆迁人的利益却在“公共利益”的名义下大受其害。也因此,不少被拆迁人以拆迁补偿太少而起诉要求撤销已经签订的拆迁补偿协议。面对这种诉讼,法院明知被拆迁人的利益诉求是正当的,但也很难找到支持其请求的依据,因为《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)没有区分商业拆迁和公益拆迁,而物权法也没有告诉法官哪些情况属于“公共利益”。而如果有了这种区分,法官可以直接根据商业拆迁的性质判断某些拆迁补偿协议存在显失公平的情形,从而支持被拆迁人撤销拆迁补偿协议的请求,使其利益得到公正的维护。因此,关于“公共利益”的界定问题,看似一个宏观的理论问题,但实际上对房屋拆迁案件的处理起着举足轻重的作用,系亟待解决的问题。

    二、城市房屋拆迁中被拆迁房所占区域内的土地使用权的补偿缺位

    根据物权法第一百三十七条的规定,城市房屋住宅用地可以通过支付对价以出让方式获得。但实际上,在物权法之前,已经有很多城市居民实际享有其私产房占有范围内的土地使用权,其实也是国有土地的使用权,也相当于物权法意义上的建设用地使用权。这些城市居民的国有土地使用权的取得情况较为复杂,从原国家土地管理局的一个文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中指出:“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用、或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的,可以确定其国有土地使用权”,“土地公有制之前,通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者的国有土地使用权。”由此可见,这些城市居民所享有的私有房屋占用范围内的土地使用权是合法的。

    但是,《拆迁条例》并没有明确收回已经划拨、出让的土地使用权的补偿问题。根据《拆迁条例》第二十四条之规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。而以《拆迁条例》为依据制定的地方规章,也基本对土地使用权的补偿采取回避的态度。如《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定,被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价;《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十三条规定,估价机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估,评估时间以房屋拆迁许可证核发之日为准。其中,都没有涉及土地使用权的补偿问题。而从我们的生活经验判断,土地的价值远远大于地上所附房屋的价值,拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物,而是为了取得房屋及其附属物占用范围内的土地使用权,取得土地使用权并进行投资获得收益才是房屋拆迁的最主要内容。但我们的拆迁补偿制度中,恰恰没有对最有价值的土地使用权进行补偿的内容。

    三、裁判援引的法律依据存在矛盾

    根据我国立法法第八条第(六)项和物权法第四十二条之规定,对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收。但在实践中,我国的拆迁没有区分公益拆迁和商业拆迁,现实中的拆迁实际上已经等同于对非国有财产(私人房屋)的征收。目前,对这种征收行为进行规范的主要是《拆迁条例》,而该条例在我国属于行政法规。因此,法院在对房屋拆迁纠纷案件作出判决援引法律时陷入了两难的境地:如果引用《拆迁条例》,则有违立法法第八条和物权法第四十二条之精神,因为后者规定对非国有财产的征收,只能由法律规定,为了公共利益进行拆迁时必须依照法律规定的权限和程序进行征收;如果不援引《拆迁条例》,就无法在判决中指明法律依据从而很好地阐明判决的意旨。

    四、因补偿、安置问题发生争议时的处理程序混乱

    根据《拆迁条例》第十六条之规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门或政府进行行政裁决。当事人如果对行政裁决不服可以在法定期限内提起行政诉讼。而根据1996年《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》,拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。这也就意味着,拆迁人与被拆迁人仅就房屋补偿、安置等问题发生争议,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。由此可见,《拆迁条例》与该司法解释在“当事人在达成拆迁补偿协议前因房屋补偿、安置等问题发生争议时”应该如何解决存在抵牾。依据《拆迁条例》应该先申请行政裁决,如果对裁决不服,可以提起行政诉讼;而依据司法解释,则可以直接提起民事诉讼。两个规范性文件,一个是行政法规,一个是司法解释,相互之间存在着明显的矛盾。此外,《拆迁条例》对行政强制执行规定也存在明显的不足,其中比较突出的问题是适用司法强制和行政强制的规定含糊不清,这也容易导致行政强制执行权在拆迁过程中被滥用。《拆迁条例》第十五条将拆迁人和被拆迁人通过仲裁和司法解决纠纷的途径限定为“拆迁补偿安置协议订立后”,客观上造成了大量拆迁纠纷只能以行政裁决的方式来解决,并最终通过行政强制来执行,从而剥夺了被拆迁人获得司法救济的机会。

    五、拆迁房屋上的承租人保护不力

    在拆迁案件中,有一部分是拆迁房屋上的承租人因没有得到相应补偿而提起的诉讼,此种诉讼要么以被拆迁人为被告,要求与被拆迁人对拆迁补偿款进行合理分配;要么直接以拆迁人为被告要求其给予补偿。在后者,因承租人对拆迁人没有实体上的请求权,故法院一般会驳回其诉讼请求。而在前者的情况下,实践中的情形一般是拆迁补偿款都给了被拆迁人,然后由被拆迁人给承租人补偿。此时,因主动权在被拆迁人手里,法院即使判决被拆迁人对承租人进行补偿,但在具体数额的确定上也无章可循,承租人的权益很难得到保障。但客观地讲,在很多情况下,被拆迁房屋出租给承租人进行商业经营时,承租人因拆迁而遭受的损失是巨大的,其损失数额有时甚至会超过被拆迁人自己。《拆迁条例》第三十三条虽然规定了对非住宅房屋拆迁时的停产停业损失,但并没有明确这一补偿是否给承租人。因此,目前仅仅依靠从被拆迁人手中分得部分拆迁补偿款的制度设计,已经很难保障承租人的合法权益。

    六、拆迁评估中的评估方法缺乏科学性

第2篇：土地拆迁条例范文

关键词：征收补偿 征收主体 矛盾 缓解 化解

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令，以下简称《征收条例》）修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不适应的情形，对房屋征收与补偿的纠纷解决机制作出了新的规定，其中第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”

相比原《城市房屋拆迁管理条例》，《征收条例》取消了房屋拆迁的行政裁决，改由政府作出补偿决定；取消了行政强制执行，改由房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。这就意味着房屋拆迁正向着缓和拆迁引发的矛盾，进而增强社会稳定性的方向发展。

一、房屋征收补偿工作中矛盾的产生

所有矛盾的产生，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否就是矛盾引发的焦点，其成因主要有以下几点：

首先，房屋拆迁决定存在的矛盾。原《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料……市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”但根据建设部《城市房屋拆迁工作规程》第五条规定，“需要拆迁的项目，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定取得房屋拆迁许可证。对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门制定。”这就是法律制度引发的矛盾。

其次，在原《城市房屋拆迁管理条例》中，政府在房屋拆迁阶段对自身定位比较模糊。虽然在土地征收阶段形成了对拆迁土地征收的权利，却没有承担其对搬迁住户补偿的义务；在土地出让阶段政府获得了土地出让收益，却没有完成土地上的拆迁；在房屋拆迁实施阶段，却又将矛盾交由房产开发商与被拆迁住户自行解决。

另外，房屋拆迁过程中补偿的不合理、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人担心自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁：还有就是部分被征收人害怕如果自己先签订协议，而后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？以上这两种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其是在项目最后期，剩下那么一、二户的时候，为了不影响工程的进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就使前期搬迁的被征收人从心理上无法接受，继而对房屋征收产生抵触情绪。

最后一点是被征收人对征收补偿的期望值过高。随着城市房屋价格的不断上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期越强，补偿的要价和附带条件也就越来越高，与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足，这就造成极少数人会漫天要价，竭力阻挠项目的开工建设。

二、对产生的矛盾进行化解

第3篇：土地拆迁条例范文

关键词：土地储备；法律；行政体制；实施技术

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

一项制度的完善，涉及法律基础、行政体制、实施技术等多个方面，是一个系统的过程。我国城市土地储备制度的完善，除了土地储备规模与成本控制问题外，还存在着其他需要改进和完善的地方，包括法律法规的健全，融资渠道的拓宽，土地供应的合理引导，以及储备各部门之间协调与沟通工作的加强等。

一、建立健全土地储备法律支撑体系

建立健全城市土地储备制度的法律支撑体系是保证城市土地储备制度有效运行的重要手段。土地储备制度作为我国深化土地使用制度改革的一项气度创新，目前国家还没有专门的法律对其进行规范，各地以地方法规的方式出台了一些相关的规范性文件，但都不够完善齐全。

我国现行的《土地管理法》第二条第一款规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。但对土地的所有权和使用权的内涵未做出明确的界定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条规定：为公共利益需要使用的土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，可以依法收回或调整使用国有土地或集体土地。收回或调整的国有土地的，对原土地使用者给予充分的补偿。

上述规定虽然为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但不尽明确和完善，覆盖范围太小，对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购以及规范土地市场操作都没有明确的规定。此外，对土地储备机构的定位，储备资金的筹集，旧城区拆迁的货币补偿、土地整理、改造成本的协调，企业土地收购，公益性用地管理和划拨等方面亦缺乏必要的立法。因此，必须建立健全相应的法律规范对土地储备进行明确，使土地储备工作有法可依。首先，应当明确土地储备的立法原则。立法原则来源于城市土地储备经营的政策目标。目前，各地土地储备的政策目标主要集中在合理利用土地、盘活国有存量土地和有效配置土地资源三个方面，从实践来看，重视经济效益轻视社会效益现象较为严重。笔者认为，我国土地储备的政策目标主要应当包括保障社会公共利益、保证政府社会经济目标的实现以及合理有效配置国土资源三个方面。其次，应当颁布适用于全国的土地储备法规。该法规中应当对城市土地储备经营的目标、含义及性质、征用与征收、储备、出让、补偿等做出明确的规定，为土地整理提供法律保障。第三，应当根据城市土地储备经营的目的对目前涉及土地储备的相关法规进行清理和调整，特别是加强对部门规章、地方性法规和规章的清理；在做好上述工作的基础上从土地价格、土地市场、土地管理、城市规划、国有资产管理监督等方面对土地储备法规进行完善，并构建法律体系。

2011年1月21日，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收补偿条例》)在经过先后两次面向全社会公开征求意见后。终于正式公布实施。新条例的实施，让实施九年多、广受争议的《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月1日正式实施)寿终正寝。因此，笔者对《征收补偿条例》进行了检读，就自己的感触与思考谈谈自己的看法。

《征收补偿条例》的颁布和实施，其确立的补偿标准市场化、征收程序透明化、公共利益明晰化、强制征收司法化等新制度、新原则，对遏制目前社会中频繁出现的暴力拆迁行为，规范国有土地上房屋征收与补偿行为，化解我国城市房屋征收中长期存在的矛盾与利益冲突，促进我国当前经济社会和谐发展，有着十分重要的意义。

（1）立法理念发生了很大转变。《征收补偿条例》的公布，首先让人们最直接感受到了政府的立法理念明显地从国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益并重保护，使私权进一步在法律上获得与公权一样应有的平等地位。

（2）房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化。相比《城市房屋拆迁管理条例》，《征收补偿条例》对房屋征收和拆迁活动进行了更有效的规范，主要表现为：第一，明确了政府征收补偿的主体地位，理顺了行政征收法律关系，规定了各级政府征收与补偿的职责与义务，克服了以往城市拆迁中政府遁形的弊端。这一明确规定有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。第二，增强了被征收人的参与性。《征收补偿条例》明确了被征收人多数决、召开听证会、被征收人选定房地产评估机构、被征收人对补偿决定不服可以申请行政复议也可以提起行政诉讼等，赋予被征收人参与权、表决权和复议诉讼的权利，这是一个很明显的进步；第三，规范了政府征收程序及确立司法救济程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序；第四，公共利益的范围界定，明确了征收前提条件。

（3）补偿制度的完善，有利于确保私人利益不受侵犯。《征收补偿条例》充分保护被征收人的合法权益，集中体现在强化被拆迁人的补偿规定。该条例最凸显的方面是体现了强化补偿，充分维护了被征收人的利益。

（4）征收补偿的程序得到进一步完善。程序是制度的保障。《征收补偿条例》也正是通过程序的完善，从而保障了征收和拆迁的有序进行，切实保护了被拆迁人的合法权益。

二、拓宽融资渠道，实现土地储备资金的良性循环

第4篇：土地拆迁条例范文

拆迁居住房屋补偿(1)征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。房屋建安重置价(房屋重置价格)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。简单说，建造同样的房屋需要多少钱再算上折旧率。被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区(县)人民政府制定并公布。(2)征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：(一)具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;(二)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。本条第一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。(3)拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。(4)拆除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。(5)征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。

拆非居住房补偿(1)拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。(2)还应当补偿被拆迁人下列费用：(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;(二)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;(三)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。(3)除了以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。(4)征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。新拆迁条例是在以往旧的拆迁条例基础上定制的，主要是针对传统的暴力拆迁，极端对抗，因拆迁索要高出实际不动产价值而暴富等一系列拆迁问题经过两三年的调查研究，征求广大民众的意见，国务院法制办会同住房城乡建设部制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日起公告宣布实施，与此同时旧的《城市房屋拆迁管理条例》正式宣布废除。新拆迁条例的正式实施宣告旧拆迁时代的结束，那些因行政干预的强拆现象在新拆迁条例中将不复存在，这也正与网络上特别火的自助拆迁模式不谋而合，追求的理念也基本相似，都是维护公众利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。

（来源：文章屋网 ）

第5篇：土地拆迁条例范文

摘 要 伴随着经济的发展、城市化进程的加剧,拆迁引起的社会问题成为大众关注的焦点。本文从城市拆迁制度的历史出发探讨我国城市拆迁制度的产生以及特点,并通过分析城市拆迁中存在被拆迁人利益保护不力的原因从法律角度出发研究我国法律中现存的缺陷,最后通过合理分析指出拆迁属于征收制度,通过完善征收制度为被拆迁人(被征收人)的权益保护提出对策。

关键词 拆迁 公共利益 征收 权益保护

一、我国城市房屋拆迁制度概述

在我国现行《物权法》中确立了国家所有权、集体所有权和私人所有权。城市的土地所有权属于国家,而城市土地使用权人是众多的建筑物所有权人①。公民可从市场上取得城市房屋的合法所有权但是因为土地的所有权仍属于国家,所有建筑物的所有权人获得的是土地的使用权,当国家因为需要收回土地的使用权时如何处理土地上的房屋等建筑物也就成为待解决的问题。从法理学的角度而言,不同的所有权发生冲突时是没有优劣之分的,因此在集体所有制土地征收制度以及国有土地使用权收回制度之外建立了拆迁制度。

城市房屋拆迁是指在城市规划内的国有土地上,因城市建设需要拆除房屋及其附着物,并由拆迁人对原房屋及其附属于的所有人和使用人进行补偿和安置的行为②。严格意义上将,拆迁是指“公益拆迁”,是政府处于公共利益的目的进行的拆迁。开发商出于商业目的进行的“拆迁”不应称为“拆迁”,它是一种民事行为,称为“商业买卖”更为恰当③。

二、我国房屋拆迁中被拆迁人权益保护难的原因探究

导致我国的拆迁制度中被拆迁人权益保护难的原因主要有以下几点。

(一)拆迁行为的征收性质不明确

《物权法》中的征收和征用是两个不同的概念,由两个条款分别加以规定,二者的主要区别表现在是否转移被征收人的所有④权。拆迁本身并不是一个纯粹独立的概念,而是伴随着征收的发生而产生。《物权法》的第四十二条已经将拆迁定性为征收。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁所具有的征收属性并不明确,该条例所说的拆迁是以开发商为主导的行为,甚至在该条例中并没有涉及公共利益的规定,这显然是不符合物权法的规定的。

(二)公共利益的界定不清

目前,我国的《宪法》和《物权法》中规定,国家根据公共利益的需要可以对于公民房屋予以征收,但是都未对“公共利益”做出清晰的界定,而在对于城市房屋拆迁进行规范的《城市房屋拆迁管理条例》中更是未提出任何关于“公共利益”相关的内容。

(三)行政权力异化

在《城市房屋拆迁管理条例》条例中的规定过于偏重城市建设而对于被拆迁人的权益保护不足,甚至政府在整个拆迁活动中扮演着双重角色。一方面,房屋拆迁许可证书是由政府部门通过行政许可的方式授予的;另一方面,政府成为拆迁是否合理的裁判者。甚至个别执法人员与拆迁人恶意串通,为达到顺利拆迁的目的而粗暴拆迁,从用打、砸、抢等非法手段威胁和恐吓被拆迁人,使得被拆迁人的人身安全、财产安全受到搁浅。

三、城市房屋拆迁中被拆迁人保护的缺陷

现行的《城市房屋拆迁管理条例》中对于被拆迁人保护的缺陷主要存在以下几个方面:

(一)程序上的缺陷

被拆迁人的知情权、异议权未获得保护。拆迁本身将直接涉及到相关公民合法权益,因此必须保证在整个拆迁活动中被拆迁人对与活动的参与并能够合理的表达自己的权益主张。政府的行政行为本身就具有特殊性,行政权与公民权具有不对等性,行政权具有优益性或支配性。行政权可以设定、变更或消灭公民的权利义务,而公民却不具有同样的权利⑤。

(二)实体上的缺陷

1.条例正当性的缺失

在《城市房屋拆迁管理条例》中并未强调对于处于弱势地位的被拆迁人的利益保护,在条文中关于强制拆迁的规定也成为实际生活中频频上演的暴力拆迁的源泉。该条例已然是与宪法精神相违背的。

2.未区分商业拆迁和公益性拆迁

在《城市房屋拆迁管理条例》条例中,并未明确拆迁与公共利益要求之间的关系。商业利益则是以营利为目的,它针对的是特定主体,并非社会公众⑥。

3.补偿制度的不合理

就货币补偿而言,实际生活中补偿的费用很难在原来的地段购买同样面积和质量的房子。就房屋安置而言,通过房屋产权调换可以分为异地安置和原地安置。因为居住条件的变化会直接影响被拆迁人生活质量。

(三)救济上的缺陷

政府机关作为拆迁许可证的发放机关又作为拆迁纠纷的裁判机关,显然被拆迁人处于极为不利的地位。此外,被拆迁人将上访作为了一种解决问题的途径,但也造成了新的社会问题,不仅不利于矛盾解决,甚至会导致矛盾的激化。有的政府工作人员认为被拆迁人提出的要求过于高,甚至是无理的,手段多样近乎敲诈⑦。

四、解决被拆迁人权益保护难问题的对策

下面将结合征求意见稿中的内容来探讨被拆迁人权益的保护,以期对被拆迁人权益的保护以及社会问题的解决有所裨益。

(一)实现公共利益的界定法定化

我国的《宪法》、《物权法》中都涉及到与公共利益有关的法律规定。但是在《宪法》、《物权法》中都未对公共利益的范围予以界定。边沁则认为,国家的目的就是最大程度的促进公共利益,实现社会最大多数人的幸福⑧。公共利益本也是抽象和不确定的,任何人做出的定义都反应了特定人对于公共利益概念的不同理解,这种理解的不同中反应的根源载于其所处的社会环境的不同。因为,公共利益的概念在不同的历史时期是有着不同的范围和精神的,有必要通过法律予以细化。

(二)将拆迁纳入到城市房屋征收制度中进行规定

明确拆迁行为的征收性质。征求意见稿中对条例进行了修正,意见稿中不再以规定拆迁制度为主要内容而是回归到征收制度上来,明确了对于城市房屋征收所要涉及到的各类事项。并且,区分公益拆迁和商业开发。

(三)完善房屋征收制度的程序以保障被征收人的合法权益

合理程序可以吸收相对人对政府强制行为的不满,加强相对人对行政机关的信任,进而使得相对人和政府密切配合,减少行政过程中的障碍⑨。

1.完善房屋征收程序是实现实体公正的前提

正常的征收程序至少要做到充分的听取利害关系人的意见,接受利害关系人提出的意义,应当召开听证制度。具体的程序应当做到规划―公示―召开听证会―安置住房―政府补偿―房屋拆迁。

2.明确政府是实施房屋征收的主体

为了保障被征收人的合法权益必须保障征收是由政府主导的行为,尤其是在城市房屋拆迁中不能由开发商主导并实施,应该在方案的制定、拆迁补偿标准的落实以及实际的补偿落实应当由政府主导。

3.完善救济程序

被拆迁人可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。对于补偿安置协议的达成存在争议的也应当列入可以发起行政诉讼的范围。

4.从实体上确立补偿标准,确保被征收人的居住条件不低于征收之前

鉴于现在房地产市场以及房产在中国人生活中重要地位,中国应当建立房屋征收最低保障制度:保障被征收人的居住条件不低于被征收之前;被征收房屋的人均建筑面的低于所在地人均建筑面积的,实施产权调换,即使在原地安置,政府也应当提供不低于所在地人均建筑面积的房屋作为安置用房,被征收户无须支付产权调换差价。政府还应当为因为房屋被征收丧失就业机会或者就业成本变高的被征收人及利害关系人提供一定的便利,尤其是在被征收房屋所在地建立起的能够提供就业岗位的各类实体应优先考虑因为征收而受到影响的人。

注释:

①费安玲.私权理念与城市私房拆迁立法.政法论坛(中国政法大学学报).2004.9.

②符启林.房地产法教程.首都经济贸易大学出版社.2002:101.

③赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报.2008(5).

④王利明.《物权法》的实施与征收征用制度的完善.法学杂志.2008(4).

⑤叶必丰.行政法与行政诉讼法.中国人民大学出版社.2003:109-110.

⑥张旭东,谢云飞.公共利益的界定及程序保障之设置.福建论坛-人文社会科学版.2008(1).

⑦陈理.拆迁安置中钉子户典型案例与法律基础分析.现代经济.2008(7).

第6篇：土地拆迁条例范文

论文关键词 农村 房屋拆迁 利益主体 

一、完善农村房屋拆迁补偿制度对私权保护的意义

（一）完善农村房屋拆迁补偿制度，使得法律体系内部统一，有利于从根本上保护公民的人身权和财产权

在农村私有房屋日益增多的现实情况之下，充分保护房屋所有权人的财产权益的意识越来越成为大家所关注的焦点问题之一。在现实拆迁中，强制拆迁所带来的对公民人身权和财产权的侵害一次次地将政府推向了审判台，将现行的法律制度推向了审判台。无论是从文本层面或是现实层面，完善房屋拆迁制度都是从法律上保护公民人身权和财产权所刻不容缓的措施。现行的《国有土地上房屋征收和补偿条例》，虽然在一定程度上保护了拆迁房屋所有者的利益，但是并没有完全解决农村房屋拆迁补偿的问题。

（二）完善农村房屋拆迁制度，有利于对政府权力进行有效规制，从而保护私权

我国长期以来一直是一个“公益政治”国家，在社会生活中公权力的干预几乎无处不在。因此，就我国极其发达的公权力而言，主要不是需要加强保障的问题，而是恰恰相反，应该对其严格进行约束与限制，防止其无限扩张肆意侵犯公民的私权利。从另一个角度来说，公权是国家机关行使的权能及其衍生出的直接托管的利益，以国家机关作为代表和实现该权力的强大后盾。在房屋拆迁领域，完善拆迁制度对于规制政府权力，保护私权显得尤为重要。

（三）完善农村房屋拆迁制度，有利于法的价值的实现，体现公平正义

在实际立法的过程中，农村房屋拆迁立法的一个重要目的实际上就是“保障农村建设的顺利进行”。从法律保护私权平等的基本原理出发来进行分析问题的时候我们就会发现：即便是资源有限，而且在有限资源的情况下想要获得自身状况变好的途径是占有他人资源，从而导致他人自身状况变坏。实现这一过程的前提是他人的自愿接受。由此可见，完善拆迁制度，从实体和程序上给予私权更多的保障，才能从根本上体现公平正义，以人为本之法律精神。

二、农村房屋拆迁立法理念的转变

拆迁实际上是一场利益冲突，拆迁各方当事人因需求的不同，彼此产生利益冲突与矛盾。法律是利益的调整器，拆迁法则的目标就是解决拆迁当事人之间利益的矛盾，平衡他们的需求，实现拆迁工作效率、拆迁成本、被拆迁人满意度的最优组合。通过考察我国的房屋拆迁法律制度，在立足我国现实国情的基础上，借鉴国外的征收以及房屋拆迁法律制度，笔者认为，应从以下方面予以完善：

（一）私权与公权的关系

私权利与公权力是一种此消彼长、相依共生的关系。私权利和公权力随着历史的发展都在现代社会获得了空前的发展壮大。“权力并非是完全独立于权利之外的东西，无论从每一社会的运行机制或是从人类社会发展的历史长河来看，二者都是相互联系并互相转化的。”

法治的首要目的在于维护、保障公民的权利。韦德曾经表达过这样的观点：“在面对法律的生活，任何政府和任何公民之间的关系是平等的。在面对普通法上任何政府不应该享有特定的权利。”在房屋拆迁中，作为弱势群体的被拆迁人权利应当受到法律的特别保护，才能彰显法律的正义与公平。

（二）公共利益与个人利益的关系

就拆迁而论，如果拆迁项目依据的是真正的公共利益，则个人利益与公共利益的关系是两个合法利益之间的博弈关系，大凡符合公益标准和正当程序的拆迁，其意在促成的公益应当被认为是具有优先性的。按照有着成熟法治经验的国家的做法，公益常常要为私权让步。

然而，从我国的相关实际情况出发，对于我国的国情，尤其是处于社会逐渐转型的关键时期，一切情况下都要公益为个人权利让步是不可能完全实现的。因此，我们在处理实际问题的过程中应该转换视角，把目光转向对公共利益合法性的严格把握上来。这就要求我们在实践的过程中，要建立公平的、严格的公共利益判断标准。在这种利益判断标准下，对公益与私益之间的关系进行科学的处理。相关政府应本着保护私权的职责，在个人利益让位公共利益的正当性、适当性与限度性的做好相关的控制与管理工作。

三、国有土地上房屋征收补偿的失当问题

（一）土地使用权补偿空位，激化公、私权矛盾

新条例明确了征收补偿的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。对于补什么的问题。新条例专章对补偿问题进行了规定，罗列了具体的补偿内容。并未提刭土地使用权问题。物权法规定建设甩地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，宪法规定，对公民私有财产实行征收应给予补偿，这就确认了土地使用权的财产性质。当前征收补偿矛盾焦点在于土地的增值部分。可是土地增值部分的收益分配。“只有20%到30%留在乡以下，其中农民的补偿款占5%到l0%；地方政府拿走土地增值的20%到30%；开发商拿走土地增值收益的大头，占40%到50%”.由此可见。土地使用权补偿空位，激化着公、私权矛盾。

（二）房屋征收补偿模式单一，缺乏公私的同一性

新条例以例举的方式规定了两种主要的房屋征收补偿模式，货币补偿或者房屋产权调换。在新条例中主要体现在，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。这两种补偿模式在实践中都或多或少的存在着各种弊端。新条例规定，对房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。实践中，被补偿人采取此种模式的，面临着购买高于其承受能力的房屋。房屋产权调换模式下。实践中，一般被调换至偏远的城乡结合部或者城市边缘，被征收人陷入交通不便、生活不便的境地。征收与搬迁亦是两难。

四、完善农村房屋拆迁补偿制度

完善补偿制度是农村房屋拆迁制度中要解决的核心问题。这直接关系到被拆迁人的根本利益，而相关的法律规定不够完善，使得完善农村房屋拆迁补偿制度显得之分重要和必要。

（一）关于补偿的原则

国家进行公益性拆迁时，必然对土地权利人的财产权利造成经济损失，而这种损失并非权利人依法所应承担的风险、支出或牺牲，因此，国家应给予公平的补偿，使其恢复或维持原有的财产状况。关于补偿的原则，各国根据本国的实际情况确立了不同的补偿原则，如美国是公平合理补偿原则，法国是公正补偿原则，日本是正当补偿原则。

无论从社会公平和正义标准出发考虑，还是从社会经济发展、人权保护、法治文明的进步考虑，都要求补偿被拆迁人遭受的全部损害，如果有可能不足以恢复与原来同等的生活状况，则还要考虑增加附带性的损失补偿。补偿全部损害所指的“全部”应当是指因房屋拆迁所给被拆迁人造成的全部的、确定的、物质的损失，当然，这一原则的落实还要有赖具体制度，特别是补偿范围等的构建。

（二）以上位法为基准，制定农村土地使用权补偿机制

房地产拆迁补偿方面。新条例中补偿是以房屋为中心而进行的补偿。上位法宪法、物权法等法德规定了土地使用权的补偿机制，明确了私权的保护方式和地位，国有土地上房屋征收与补偿条例只规定了房屋征收补偿，未对价值增值的土地使用权进行补偿。土地使用权价值未能被房屋价值完全吸纳。

从目前的实际情况上看，新条例中存在一定的不能融合现象，而这一不能融合现象实际上是指对土地使用权补偿方面采取的撤清方式与上位法的融合。这在很大程度上导致了新条例在具体实践应用过程中的公信力遭到了弱化。对于征收矛盾的解决能力也大大降低了，最终导致了相关“问题拆迁事故”的频频发生。

（三）房屋所有权的补偿

鉴于房屋及其附属物的补偿在立法和实践中都有所依据，笔者这里主要探讨的是预期收益和无形利益的损失。

第7篇：土地拆迁条例范文

关键词：房屋土地；征收；承租人；权利保障

中图分类号：F721.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-02

随着房屋征收制度的完整建立，房屋征收时代全面到来。面临着国有土地上的征收人、房屋所有权人、承租人、使用人等主体，房屋征收各主体也展开各种权利和利益的博弈。现行房屋征收制度中对于房屋征收补偿主体规定为房屋所有权人，但是对于其他主体利益的平衡将突显矛盾。

房屋征收中“承租人”这类群体，在房屋征收制度中不再作为补偿合同主体，这种情况将对房屋征收行为带来一定影响，也使出租人与承租人这间的权利义务变得复杂和不稳定。承租人作为房屋使用人其在房屋征收中的地位决定其权利保障，在现今的房屋征收规定中承租人与征收人、出租人之间的法律关系处理得当与否将成为征地补偿中一个不可忽视的问题。所以，笔者也旨在从房屋征收条例施行前后的一起案例入手来研究一下承租人主体的各种特征，也对现实提出一些浅知拙见。

一、案例和分析

1.案例

某制造厂(承租人)租赁一片厂区(出租人)，签订有租赁协议书。租赁期限内承租人对该厂区厂房进行扩建，并对原破旧厂区进行装修和修缮。承租人在此出租人的厂区经营具有工商营业执照。在《征收条例》施行前，该棚改项目取得房屋拆迁许可证，但在《征收条例》进行征地，2012年棚改办与该厂区出租人即房屋所有权单位签订了拆迁补偿协议书。之后，承租人得知拆迁补偿协议已签订，拆迁补偿款已经支付60%，但是未向承租人进行补偿。承租人拒不搬走要求取得相应补偿，双方僵持不下，影响房屋征收中棚改项目进度，给社会带来不安定因素。

2.案例分析

拆迁补偿协议书承租人是否应该作为协议主体和补偿主体是本案例的关键，此问题也是本文研究的意义。

第一，本案例中承租人应为拆行补偿合同主体。

《征收条例》于2011年1月21日公布，该征收条例在公布之日起施行。《征收条例》附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定，所以不按现今条例操作。依照当年(即2001年公布)的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“《拆迁条例》”)和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定承租人为协议主体。而现今《征收条例》规定不需要承租人作为协议主体和补偿主体。

第二，拆迁补偿主体的确定。

(1)部分装修修缮扩建的投入评估作价应属于承租人抑或出租人取决于事实证实，以及合同约定。

(2)停产、停业损失应给予承租人。理由是按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》之规定，因拆迁房屋造成停产、停业的，对无论实行货币补偿或产权调换的被拆迁人或者房屋承租人都应该给予损失补助。

(3)搬迁补助费应给予承租人。因为根据事实判断搬迁的设备和设施均属于承租人，应当补偿给承租人。

本案在法律更替时期具有其特殊性和针对性，但是此问题如果出现在完整的房屋征收时代又该出现怎样的处理，下文中将进行分析和提出操作建议。

二、承租人在房屋征收与补偿中的地位

在城市房屋拆迁征收中，对被征收房屋承租人地位的确定一直是理论界争论的焦点，也是拆迁征收工作的难点之一。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。有法律学者认为适用我国《物权法》理论，房屋租赁权利是所有权派生的物权，为“他物权”。承租人作为他物权人虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。我国《物权法》第121条规定，用益物权人当然享有与房屋所有权人一样取得征收补偿的权利。这也是理论界能够找到对于房屋承租人或使用人在法律层面的唯一保障渊源。

1.承租人现实成因和影响

第一，形成租赁关系的原因比较复杂，有公房租赁关系，有私房租赁关系；有因政策原因形成的，如公房租赁关系就区分有直管公房和自管公房；在因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。

第二，拆迁出租房屋涉及到拆迁征收人、被征收人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。房屋出租人与承租人合同权利义务约定的内容，约定的期限等均对各方利益产生或多或少的影响，这种影响不是完全能够用协商达成一致的。

第三，以非住宅为例补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被征收人，哪些补偿项目属于承租人，容易产生争议。

2.承租人在征收中的重要性

显而易见，虽然房屋征收补偿规定被征收人是房屋所有权人，但是实践中忽视承租人的存在显然不适合。现实中承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产生活，给其带来损失。正因为此，对其法律关系如何处理关乎征收工作能否顺利进行。

3.房屋征收补偿协议主体的立法现状

第一，《拆迁条例》与《征收补偿条例》关于承租人作为协议主体的不同规定。

无论是《拆迁条例》还是《征收条例》都未将房屋承租人列为补偿主体，但是作为承租人在房屋征收的整个过程对于然带来的利益影响不多赘述。但是，逐渐退出历史舞台的《城市房屋拆迁管理条例》却规定了，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；同时还规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。这说明已被同时废止的《拆迁条例》对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为补偿合同主体也能够保障其权益。

但是，按照法律溯及力的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行，原城市房屋拆迁管理条例同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，只不过政府不得责成有关部门强制拆迁。

这说明在2011年1月21日《征收条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋是需要按照原有的条例进行拆迁协议签订的，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。所以本文案例中虽然补偿协议是《征收条例》施行后签订的，但是应该沿用原有政策，将承租人列入补偿协议中。

第二，《征收条例》将房屋承租人排除在协议之外之立法现状和权利保护不足。

《征收条例》开宗明义对于补偿协议签订主体规定是房屋征收部门和被征收人，被征收人为被征收房屋所有权人，同时第二条规定对被征收房屋所有权人(即被征收人)给予公平补偿。这样于承租人而言对装修、装璜乃至停产停业损失，却不能在《征收条例》中得到明确的保护。假设承租人如果没能与出租人通过租赁合同约定加以明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，则会导致承租人因征收形成财产损失，这种损失不能不说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献。当然对承租人是不公平的。

《征收条例》作为国务院公布的行政法规，属于位居于《宪法》和《物权法》之下位法。按照《宪法》第13条规定国家为了公共利益需要，对公民私有财产征收应该给予补偿。如前所述《物权法》中对于用益物权的也有同等征收补偿的权利。所以在房屋征收活动中一旦在房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，进而形成大量的纠纷。因此，房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，不考虑被征收房屋所承载的住房权保障属性，仍然存在权利保护范围狭窄的重大缺失。

4.房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力

第一，行政行为之理由。

对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从、让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。

第二，对于承租人的约束力或救济途径空白。

民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。

当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。

三、房屋征收补偿中承租人权利保障

1.作为房屋居住人之权利保障现状

我国现行法律并无居住权的法律明确规定，2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。

某种意义上是一种进步，也是一种权利保障缺失。

进步在于征收制度本意是对于房屋所有权人的征收制度，调整的是房屋征收法律关系，已不完全是拆迁意义，当然在《征收条例》中再出现居住人、承租人的概念；另外，《征收条例》是行政法规，相对于《物权法》而言是下位法，上位法没有出现居住理论，下位法不可能存在这种权利保障。

权利保障缺失在于现实中面临的实际居住人问题非常普遍，在我国房地产政策持续调整的背景下承租人越来越多，这一群体的利益将是“人权”的基本保障。承租人与出租人而言，不单纯是一种契约关系，不是只受市场交易调整。法律意识虽然有所进步，但是诚实依旧缺失、对于所处利益以及契约达成时所处地位之不完全平等，承租人利益有时无法完整保障。如出现不可抗力承租人必须搬出房屋等契约规定、承租人对于房产约定的装修填附补偿契约双方达不成一致时。这种情况下让承租人与出租人之间通过协商或者法律诉讼途径，必然导致对承租人或出租人带来不必要的麻烦，影响征收进程。这种现实问题也是案例中双方僵持不下的根本原因。

2.“适足居住权”人权理论之运用

我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》规定了“适足住房权”的人权属性，《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象，包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区，包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种，所有人都应有一定程序的使用保障，以保证得到法律保护，免遭强迫驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国则应立即采取措施，与受影响的个人和群体进行真诚的磋商，以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”这既是全社会进步的理想，也是我国加入相关国际人权公约后承担的当然义务。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同时，必须同时保障被征收人的适足住房权。 这说明对于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋还具有住房权利属性，即住房保障意义。所以说，现今《征收条例》乃至《物权法》是否保护范围过于狭窄，值得商榷。

3.被征收补偿主体、出租人、承租人现实法律关系

法学理论界曾称，承租人与出租人之间的法律关系可以适用《物权法》用益物权理论调整，即虽然《征收条例》未予规定，但是适用《物权法》仍然可以找到保障的法律依据。物权法调整理论如前所述，此处不再赘述。但是《合同法》等法律规定调整无可厚非。

在合同法中租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也同样对于双方的纠纷做以必要解释。现实中，与承租人利益挂钩的主要是租赁期是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除合同，还有租赁期内进行的装修、填附等权利或补偿问题。这种矛盾在征收非住宅房屋时最为突出。根据上述规定，以及合同法之规定，对于经过出租人同意的情况下装修的，在解除合同时可以要求赔偿损失，对于未经过出租人同意的情况下装修的不得要求赔偿损失，而且出租人可以要求恢复原状。

可见，承租人在与出租人形成租赁合同关系时有必要通过合同约束角度维护自身的权益，以避免在房屋征收时权益落空。

所以，笔者认为在现行法律条件下《征收条例》未对承租人规定补偿，也亦非征收补偿协议主体，可谓立法之憾事。在现实中广泛存在的居住权、承租权地位和保障问题探讨仍然继续，笔者此文仅为抛砖引玉，旨在提升房屋征收中承租权被忽略的地位。

参考文献：

[1]王才亮,等,著.房屋征收条例操作实务[M].法律出版社,2011,3(1).

第8篇：土地拆迁条例范文

关键词：《国有土地上房屋征收与补偿条例》；补偿方式；公共利益

前言：

我国公民拥有财产权，它是公民权利系统中的关键部分。财产权并不是绝对不能侵犯的，在公民利益与国家利益相冲突时，国家利益高于公民利益，国家有权征收公民的私有财产，国家给予公民一定的补偿，换句话讲就是，行政征用权必须是满足公共利益的需要才能行使。

城市在建设或改造过程中，必然会出现征收公民的房屋的行为，而房屋的征收有利于加快城市的建设与环境的改造，有助于提升居民的居住条件。然而在对公民房屋征收时，常常会出现各种社会问题，例如暴力拆迁、违法拆迁，引发社会矛盾，这种情况不利于社会的发展与城市建设。随着我国各地区城市建设的不断开展，由拆迁所带来的问题与矛盾也越来越突出，引起了政府与公民的密切关注，怎样处理好房屋征收过程中出现的问题，已经变成全社会注意的热点问题。在这个大背景下，政府于2011年颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并得到了进一步的实行。以下将对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响与方面影响进行分析。

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响

1.扩大了被拆迁人的补偿选择权

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十一条中指出，被征收人可以自行选择补偿的形式，具体的补偿方式有两种，分别是房屋产权调换、货币补偿。此外，对于在城市旧城改造过程中，选取房屋产权调换方式的，政府部门必须给被征收人提供与之相近的地段或者是改建地段以选择。在该条例中所明确的补偿形式多种多样，被征收人具有充分选择的权利，这表明了政府尊重被征收人。在该条例内指出城市旧城改造的征收，同时对房屋的实际情况进行了分析，由于居住在这些地方的居民多是老人，对房屋及其附近的居住环境有一定的依赖和感情，这导致很多的居民不愿搬离。而增设选择权能够充分体现百姓民意，满足不同对象的需要，进而有利于征收工作的顺利、有效、快速开展。

2.增设了补偿的听证程序

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十一条指出，很多居民对于政府的征收补偿办法不满意，政府部门应该开展相关的听证会，且根据听证会的结果对补偿办法进行调整。相关负责人指出，在开展征收建议初期，部分居民认为应该提高公民参与力度，实现征收补偿程序的透明化与公开化。所以，听证会就此产生，且要求政府部门根据听证会的结果对补偿办法进行调整。增设征收程序能够有效的对征收行为进行规范化管理，保证被征收人利益不受侵害。征收程序的公平、公开、公正可以改进政府的征收工作，为人们提供更好、更优质的服务，让人们深切体会到征收程序的公平、公开、公正，让人们放心，从而避免在房屋征收过程中矛盾与冲突的出现。另外，在该条例在房屋征收中增设了民众参与以及公开透明等项目。政府部门在对居民房屋进行征收之前，会评估社会风险，保证征收工作的顺利进行。

3.对公共利益进行界定

在《宪法修正案》中明确指出，为了避免公民私有财产受到损害，在对房屋进行征收过程中，必须在“公共利益”的要求且依据有关法律程序的条件下才能进行。然而对“公共利益”怎么界定，在《宪法》还未加以说明。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第八条通过列举的形式，对“公共利益”进行了详细说明。该类列举法将抽象的公共利益具体化，明确化，从而为公共利益的界定给出了法律上的依据，使其具备可行性与可操作性。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，针对商业拆迁与公共利益征收进行了明确的划分，这有效的抑制了之前利用公共利益的名头进行商业拆迁的现象，有效地保护了公民的合法利益。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的负面影响

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，对于我国的房屋征收具有极大的积极作用，有效的保障了被征收人的财产，然而在一些方面还存在一定的问题，在今后的工作中还应该加以完善。

1.公共利益界定不够完善

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第八条中指出，国家由于公共利益所需，征收国有土地上的居民房屋，且指出了几种公共利益的实际情况。由此发现我国公共利益的界定方式是通过立法界定形式下的列举办法实现的。然而它还不够全面，无法将全部的情况都包含进去，公民对“公共利益”还存在疑惑。此外，对于公共利益的界定程序，《国有土地上房屋征收与补偿条例》还不够完善，没有进行界定前后的审核监督。

2.征收补偿力度有限

在我国房屋的征收过程中，各种冲突与矛盾出现的主要原因不是公共利益这一方面，而是不满意征收补偿的价格。由于征收补偿价格的高低直接影响着被征收人的利益。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，虽然对征收补偿价格进行了一定的调整，保证了居民的合法利益不受损害，然而相较于其他先进国家，我国在征收补偿方面还不够完善，表现在：首先，征收补偿中托底保障措施制定不够，针对弱势人群的保护问题，还不够全面，力度还不够。其次，对于一些能够预见的损失或者是干扰性事业，没有明确列入应当补偿的范围。最后，对于土地使用权，补偿范围和措施标准还不够明确、不够全面。此外，尽管从征收范围、实施程序到补偿标准已经比较充分体现了房屋征收补偿工作的公平、公正和公开，但仍无法避免部分被征收人对补偿标准不满，存在少量“钉子户”漫天要价，阻碍公益性项目正常建设的现象，因此如何在补偿标准和工作程序到位的情况下，保证政策标准的执行前后一致，确保绝大部分人的合法利益得到保障，杜绝“先搬吃亏，后搬便宜”现象的产生。

3.缺乏完善的配套法律制度

对于征收民众建议、被征收人决定评估机构以及房屋征收听证会召开等各项制度，选取怎样的评估机构与住房保障等问题，考虑到各地实际情况和以往做法的不同，《国有土地上房屋征收与补偿条例》都有给出相关对策措施并授权地方政府予以细化。所以后，在地方政府还没有颁布相关配套政策措施的条件下，新条例在具体施行中必须面对一个问题，即与之相配套的制度还不够完善。

第9篇：土地拆迁条例范文

关键词：房屋拆迁；滥用；预防；公共利益；行政救济

1998年6月，河南省郑州市发生的一起住户状告市政府拆迁纠纷案，就是针对拆迁行为的合法性引发的。为了阐述对房屋拆迁权滥用与预防研究的现实意义，我们简略介绍一下此案案情。

1998年3月，《河南商报》登载了郑州市将兴建裕达文化广场，并将拆除郑州市裕达国贸大厦旁边的五幢楼房的消息。水利部水工金属材料结构质量检测中心（以下称水工检测中心）所购买的裕达花园17号、18号商品楼名列其中。裕达文化广场采取政府和港资合作的方式兴建，政府出资1000万元，港资河南裕达置业有限公司出资5000万元。此两幢楼的住户（水工检测中心职工）向拆迁人"郑州市裕达广场工程建设指挥部"（以下称指挥部）提出了数个问题，均未获答复。随后，指挥部张贴了《城市房屋拆迁公告》，正式开始拆迁。住户认为，裕达广场虽名为公益事业，实质上更多是裕达公司借用政府行政手段，为改善其所有的裕达国贸大厦周边环境从而促使其销售和升值而进行的商业运作。住户进而认为，政府规划、拆迁房屋的行政行为的合法性存在问题，遂向河南省高级人民法院提起行政诉讼，状告郑州市人民政府、郑州市城市规划管理局、郑州市拆迁办等单位，要求撤销其对17号、18号商品楼的拆迁决定。而市政府方面认为，裕达广场的建设是为了改善城市投资环境、创建卫生城市和园林城市而实施的城市建设的一部分，城市规划法赋予了市政府权力，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划作出的调整用地的决定〔1〕。

显然，房屋拆迁权是否被滥用是本案争执的焦点。其中，政府的拆迁行为程序是否合法以及是否为了公共利益的需要，是两个关键问题。

上述案例，突出表现在如何评定拆迁行为在实体上和程序上都具有合法性上，即拆迁行为实体上应符合什么标准才是合法（而不是看是否有合法的审批机关的正式批文），并应同时履行什么样的法律程序（不应拘泥于现有规定程序）才能有效。这是一个重大理论问题，是解决拆迁权本身合法性的切入点。

一、 拆迁权实体合法的唯一标准——社会公共利益

房屋拆迁权的核心在于它的强制力，它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，因此，防止该项权力的滥用，便成为判定拆迁权行使合法性的关键。而为了判定拆迁权是否被滥用，应当首先在法律上设置一个标准，用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"社会公共利益".因此，"社会公共利益"又成了评判房屋拆迁权是否合宪以及是否被滥用的唯一标准，而且在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中，也成为了十分有效的"平衡剂".

1.关于"公共利益"的涵义

尽管"社会公共利益"对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，"社会公共利益"的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。这是导致房屋拆迁权被滥用的客观因素。与"社会公共利益"相似的一个概念是"公共性目的".关于"公共性目的"涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将"公共性目的"解释为"公共的使用"，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用"公共利益"的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，"公共利益"应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。

在立法上，一些国家和地区以列举的方式规定"公共利益"的范围。如香港，其《收回官地条例》和《土地征用条例》同时规定，官地收回和征用土地须以"公共用途"为目的，并规定以下几种情况的"收回"和"征用"属于"公共用途"：（1）为使物业欠佳的卫生情况得以改善，或重新修建经改善了卫生情况的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或连接其他建筑物，严重干扰空气流通或建筑物的状况不适合人居住；（3）与军队有关部门的任何用途；（4）总督会同行政局决定为公共用途的任何类别用途而作的收回或征用〔3〕。前面已经论述过，房屋拆迁产生的法律后果之一是导致土地权利流转给拆迁人，这也是房屋拆迁的唯一目的。因此，房屋拆迁权的合法性应适用土地征用的合法性理论。在我国，"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用".其次是《土地管理法》。该法第二条第二款规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用"，并同时在第58条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆迁立法上，这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》（已于2001年11月1日生效实施）第二条规定："在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例".事实上，该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定。相比而言，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二条"凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的，使用本条例"的规定，将房屋拆迁的合法性界定为"城市建设需要"，却更为明确。《城市私有房屋管理条例》第四条规定："城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……".这里的"国家建设"与前述"城市建设"不是同一个概念。何谓"国家建设"，我们力图从现有立法中去寻找一个诠释它的依据。

1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地"，在第21条中对"国家建设" 作了这样的限定，"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业"，并在第22条中进一步诠释：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目，只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。因此，我们可以得出"并不是所有城市建设都是国家建设"的结论。对此，国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第16条规定："本办法所称建设用地，包括国家、乡（镇）村集体建设和农村个人建房的新建、扩建、技改项目用地以及采掘、建材等行业的生产用地".该条进一步解释"国家建设用地"，"是指全民所有制和城镇集体所有制单位以及上述单位同农村集体经济组织共同投资兴办的联合企业，需要的各项建设用地".根据"公共利益"的含义进行理解，国家建设行为总是以社会整体利益作为出发点的，社会整体利益本身就是"社会公共利益"，故国家建设本身就具有"公共利益"的性质。因此，现行拆迁立法本身就存在不统一的问题，在拆迁合法性规定上，宜采用"社会公共利益需要"或者"国家建设需要"的提法，而不宜不作任何规定。这样既可以与土地征用、土地收回实体合法性要件一致，又可避免行政法规的立法与宪法、法律不一致。无论如何，拆迁立法的违宪都是不允许或应予纠正的。 前述案例中的建设项目，显然属于"城市建设需要"，应为"国家建设用地"范畴，具有"公共利益"性质。

2.公共利益的层次性

不同性质国家建设拆迁，其所代表的社会公共利益的层次性是不同的，这产生了公共利益的层次性问题。按建设项目本身计划审批的效力分类，可将拆迁的公共利益分为三个层次：

其一，最高层次的公共利益。它是用国家预算内基本建设拨款进行固定资产投资的项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为国家重点建设工程用地，如大型机场、铁路等工程用地。

其二，中间层次的公共利益。它是地方用国家预算内各项机动财力安排的基本建设固定资产投资项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为地方各级安排的地方重点建设项目，这类用地为数不少。

其三，最低层次的公共利益。它是各地企事业单位用预算外资金、自筹资金和银行贷款安排的基本建设项目拆迁用地具有的利益层次。通常表现为企事业单位利用自有资金安排生产和非生产性建设项目用地，以及人民政府批准或城市规划统一安排的城市居民住宅建设用地。

上述最高层次和中间层次的公共利益建设用地拆迁，属前述"国家建设用地"拆迁范畴，具有一般意义上的公共利益性，不会引起歧义，且得到了社会的普遍认同。而在最低层次的公共利益的建设用地拆迁中，显然建设单位已经多元化，已从计划经济体制下纯国有企业的单一主体，演变成了有集体企业、私营企业甚至外资企业参与的多个主体。国家通过这为数众多的不同经济形式主体实现着国家的经济建设目的。换言之，不管是国有企业，还是集体企业、私营企业和外资企业，只要其拆迁用地一旦被纳入了国家用地计划，便成为了社会主义经济建设的组成部分。并且，商品经济体制本身也将各类所有制的企业置于了独立核算、自主经营和自负盈亏的生产者和经营者的法人地位。因此，不管是国有企业参与的建设项目，还是其他私营、外资企业等参与的经济建设项目，都是以自身利益为其出发点的（在本质上已没有区别），并反过来以提高人民物质文化生活水平、服务于整个社会为最终归宿。即使是城市居民住宅建设，也以此为己任。因此，最低层次的公共利益是间接的，在以生产资料公有制为主体的多种经济成分并存的社会主义初级阶段是存在的。

3.公共利益的层次对房屋拆迁权的影响

我国房屋拆迁的公共利益的层次性，最终影响着房屋拆迁权行使的基本规则，概括起来有以下三项：

其一，低层次的"公共利益"的房屋拆迁，应当满足并服务于高层次的公共利益的拆迁。国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第三条在编制用地计划应遵循的原则的第三项规定，"对各项建设用地实行统筹规划，综合平衡、保证重点、兼顾一般".原国家国土局《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》第四条规定："建设项目用地实行计划指标控制，首先保证国家重点建设项目……".此两规定揭示了一个共同原则，即高层次公共利益的建设项目拆迁优先于低层次的公共利益的建设用地拆迁高层次的公共利益建设项目拆迁用地计划制约低层次的公共利益建设项目拆迁用地计划。

其二，相同层次的"公共利益"的房屋拆迁计划，无抵销对方的效力。即同一层次的公共利益的建设需要拆迁同一处房屋时，应以向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请的时间先后顺序为准。为什么要确立这样一项规则呢？首先，是反不正当竞争所需。如果不以这条规则作为处理应将拆迁许可证核发给哪一个申请人的依据，将会导致拆迁行为本身的不公平，也易滋生腐败。其次，房屋拆迁主管部门是拆迁审批机关，计划、规划以及国土部门是从其他方面对建设项目进行管理的，其对建设项目的立项审批、规划许可以及用地批文并不能代替拆迁决定。以提交拆迁申请的先后顺序作为核发拆迁许可证的事实依据，是符合房屋拆迁权的分配原则的。当然，所谓拆迁申请，还应当包括国家规定的建设项目批准文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用权相对稳定，否则，就会造成同一目的层次的用地单位申请对对方进行拆迁，这对保护土地使用权和房屋所有权是非常不利的。

其三，公共利益的层次越低，房屋拆迁权的强制力就越弱。据此，第一类和第二类拆迁具有最完整、最强大的强制力，第三类拆迁的强制力则较弱。实践中，第三类拆迁比第一类拆迁权更易滥用，在拆迁立法时应制定更为严密的方法予以预防，包括制订对被拆迁人更为有利的补偿办法和公平、透明的拆迁决定程序，以防止拆迁人借政府之力、打公益之名、行私利之实，并监督拆迁主管部门公平依法行政。

二、 房屋拆迁权合法的程序要件——行政救济

程序法与实体法一样具有"独立的价值".因而，在确立拆迁权本身应当具有的实体要件后，还有必要对拆迁权行使的方式、手续等程序进行探究。

作为拆迁立法的法治化要求，法治原则理论和人权原则理论成为拆迁行政救济的理论基础。作为依法拆迁的方略，行政救济的核心是依法办事，并且，作为保护公民人身财产权的立法，必须以人权作为理论基础。同时，我国《宪法》第五条规定："一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究"，"任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权".第三十三条规定："中华人民共和国公民在法律上一律平等".上述规定为我国拆迁行政救济的设立奠定了宪法基础。学者认为，房屋拆迁行政救济的途径，是指行政相对人的合法权益受到违法或不正当具体行政行为侵犯时，法律所提供的补救渠道和途径。

1. 房屋拆迁行政救济的具体措施

行政复议和行政诉讼的对象是具体行政行为，对拆迁主管部门在房屋拆迁过程中拆迁权性质的认定，直接关系着行政复议和行政诉讼范围的确定。将拆迁行为列为行政救济的范围，首先是基于房屋拆迁权的行使是具体行政行为的认识。理由主要有：其一，从职权上看，房屋拆迁权是一种由政府房屋拆迁主管部门依法行使的行政权力，具有不平等性和强制性，与拆迁主管部门依照法律法规的授权制订规范性文件的抽象行政行为相区分。其二，房屋拆迁权是单方意思行为，不需管理相对人的合意，从而也将其与房屋拆迁立法这一抽象行政行为中的立法合意区分。第三，从结果来看，拆迁决定在外部表现形式上以决定、许可证等非规范性法律文件为存在方式，与抽象行政行为中的规范性文件相区分；从调整的对象来看，拆迁决定针对被拆迁人和拆迁人，可以反复适用，以区别于抽象行政行为中针对不特定人和事；从效力上看，拆迁决定针对现实存在的对象，以区别于抽象行政行为针对未来可能发生的不特定对象而生效。因此，按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》对"具体行政行为"的解释，房屋拆迁决定显然应当属于具体行政行为的范畴。

其次是基于房屋拆迁权的行使行为是外部行政行为的认识。所谓外部行政行为，是指拆迁主管部门对拆迁行政事务进行管理，与拆迁人和被拆迁人之间产生的一种行政管理行为。与外部行政行为对应的一个概念是内部行政行为，它是拆迁主管部门队对内部行政事务进行管理，与内部管理相对人产生的行政隶属关系行为，如拆迁主管部门对内部违法违纪行为的政纪处分。

《行政复议条例》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益可以依照本条例向行政机关申请复议".而该条例第九条规定的行政复议案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".《行政诉讼法》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼".该法第11条规定的行政案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".因此，我们有理由认为，如果拆迁申请人依法向拆迁主管部门申请颁发拆迁许可证而拆迁主管部门拒绝颁发，或者被拆迁人认为拆迁许可证的颁布不合法从而侵犯其合法财产权的，都可以申请行政复议或提起行政诉讼。

2. 听证程序

"听证"一般是指在国家机关作出决定之前，给有利害关系人提供发表意见的机会，对特定事项进行置证和辩驳的程序。"听证"是行政机关行政决定的一个阶段，属于行政程序的组成部分，不是行政程序的全过程。

我国在颁布的《行政处罚法》中引进了听证程序，确立了听证在行政程序中的法律地位。尽管听证程序只局限于行政处罚决定中，但它所确立的原则无疑为我们提供了一个保护拆迁行政相对人合法权益，监督拆迁主管部门在"社会公共利益"的实体前提下作出拆迁决定，以及规范拆迁当事人及其他人有关行为的有效方法。

按照《行政处罚法》的规定，听证程序在下列情况下进行："行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证".显然，听证程序有三个特征：一是阶段性，即听证只是行政处罚的一个阶段，而不是处罚的全过程。二是局部性，即并不是所有行政处罚都要举行听证，只有对当事人的权益有较大影响的行政处罚才进行听证。三是选择性，即听证不是必经程序，主动权在于当事人。