土地限制法精选(九篇)

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第1篇：土地限制法范文

第二条、本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第三条、市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

处置方案可以选择下列方式：

（一）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；

（二）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（四）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；

（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；

（六）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

第四条、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第五条、依照本办法第四条规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。

第六条、市、县人民政府土地行政主管部门应当根据本行政区域内闲置土地的状况，依据土地利用总体规划、土地利用年度计划及各项建设对土地的需求，优先使用闲置土地。

建设用地能使用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准占用农用地。对闲置土地利用未达到规定标准的地区，应当核减其下一年度农用地转用计划指标。

第七条、市、县人民政府土地行政主管部门对依法收回的闲置土地，应当重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式，并向社会公告。

收回的国有闲置土地，应当采取以下方式利用：

（一）在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内，应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途；近期无法安排建设项目，耕种条件未被破坏的，可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。

（二）规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。

第八条、收回的集体所有的闲置土地，应当采取以下方式利用：

（一）在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，应当用于本集体经济组织的其他建设项目；本集体经济组织近期无法安排建设项目的，可以由县级人民政府土地行政主管部门拟订置换方案，报上一级土地行政主管部门批准后，依法安排其他建设项目，并对原集体经济组织给予补偿。

（二）规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。

第九条、市、县人民政府土地行政主管部门应当在地籍调查和土地变更登记的基础上，查清闲置土地位置、面积等情况，建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，监督跟踪其利用情况。

第2篇：土地限制法范文

关键词：土地管理;经济发展;制度创新

一、我国开发区土地利用与管理现状

(一)开发区基本状况

从较为宽泛的涵义来说，开发区是指根据地方工业发展水平，为繁荣相关区域经济，在一定的地理空间范围内，经政府科学规划、充分论证和严格审批的实行特殊体制机制及政策的开放开发区域，通过集中配置基础设施并制定实施一系列优惠政策，吸引工业企业及相关配套产业向该地域集聚、整合的一种产业空间组织方式，它实际上是在一定地域内的相对聚合所形成的科技－工业综合体。开发区作为一种社会经济现象，是人类从事经济活动的一种区域载体，是随着商品经济和国际贸易、科学技术与国际分工的发展，逐渐形成和发展起来的，在当今世界各国普遍存在。

(二)开发区土地利用与管理特点

开发区作为现代工业的聚集地，是区域产业发展和城市化的有效方式，可以把土地、劳动力、服务等优势要素集聚在一起，形成一定规模，产生集聚辐射和带动效应，成为加速本地工业化、城镇化进程的有效途径，特别是集中体现于土地利用的集约效用，单位面积的资金集聚度和产出率大大高于其他地区。在土地管理范围上，开发区的范围应该是整个开发区的规划范围，含未征用的农业用地。开发区所进行的土地开发利用，主要是指对土地投入一定的资金和劳动力，通过一系列的工程建设等人为措施改变和增加土地使用价值，以提高土地利用的综合效益。

(三)我国开发区土地利用与管理

现状土地利用现状是现阶段人类对土地利用方式和利用程度的综合反映。当前，我国开发区土地利用与管理的总体水平还不高，土地开发模式相对滞后，一些开发区的土地管理体制尚未完全理顺，甚至缺乏统一规划，存在很多自相矛盾之处，土地供应“门槛”过低，政出多门、重复设置、各自为战等土地管理混乱现象仍然比较突出。在实际操作中，开发区建设过多考虑招商引资的功能，将土地作为一种低成本、甚至零成本的资源参与市场要素的配置，各地的开发区都期望通过土地的低成本优势，实现资金和技术的引进，以提高经济的增长速度。

二、我国开发区土地利用与管理存在的问题

(一)开发区土地管理制度宏观失调，规划与布局缺乏科学性，政策导向多元，规模效应、集聚效应未能充分体现在开发区的土地利用过程中。由于缺乏适当的产业规划和政策导向，各开发区不同程度地存在着功能定位不清、结构趋同、土地利用效率不高、财力物力分散、过于封闭而自成一体等弊端。同时，规划编制和实施管理在不同程度上存在欠缺:规划的市场适应性不够，缺少对土地效益的研究和调控缺少科学的人均用地指标和用地结构指导，对土地开发时序的调控手段不足，建筑设计市场管理不完善;开发区内部各产业主体之间关联性不强，用地结构不合理，布局缺乏科学性，规划开发面积过大许多地方政府还违法授予开发区土地审批权，开发区用地未批先用、非法占用、占而不用、违规交易等不法现象十分突出。

(二)开发区设立的相关政策和法规不健全，管理混乱，造成开发区规模过大，开发区总量失控一些开发区设立上过于超前，未将开发区的规划建设与当地的经济发展水平联系起来，缺乏充分论证，占地面积缺乏有效制约;土地管理体制不够顺畅，制度尚不完善。由于开发区种类繁多，且不同的开发区分属不同的部门管理，造成开发区管理分散、政出多门的局面，使开发区土地管理体制不顺，制度难以完善。

(三)低层次、重复性建设多，资金浪费严重，开发区整体土地利用效益有待提高。开发土地用途随意改变，一方面导致耕地等农业用地的大量被占用，影响了国家的耕地保护政策和农民的生产生活;另一方面使工业用地易受暴利驱使，往往转变成房地产开发项目。总的来看，地方政府以土地作为原始资本积累手段直接推动了开发区土地无序扩张，致使开发区供求矛盾严重。一些地方政府为加快区域经济发展，招商引资欲望强烈，建立开发区成为一种招商引资手段，使得开发区出现供过于求趋势，投资上总量不足，各开发区往往陷入过度竞争、恶性循环;土地征用范畴的模糊导致开发区存在扩张用地的原始冲动，土地收益分配机制不顺导致开发区大肆征用土地，地方政府的片面“政绩观”、“发展观”引导其过量供给土地。

三、推进土地管理制度创新，加快开发区科学发展

（一） 科学评价开发区土地资源，加强土地可持续利用。要积极开展对开发区土地资源的科学评价，通过对开发区内的工业用地、商业用地与住宅用地的集约利用状况的调查研究，建立起开发区土地集约利用的量化管理指标，实现对不同类型土地集约利用度的定量认识，挖掘存量土地利用潜力，正确发现和解决存在的问题，为制定开发区土地管理政策提供科学依据，为我国的开发区土地持续利用管理和产业结构提升以及解决农村土地城市化问题探寻科学路径。加强土地资源的可持续利用管理，凭借技术、法律和行政等各种手段，有效协调、规范开发区土地利用类型的结构、比例、空间分布与当地自然特征和经济发展之间的关系，使土地资源充分发挥其生产与环境功能，在积极承载开发区建设发展的同时，达到社会、经济和生态的最佳综合效益，保持土地的生态合理性、经济有效性和社会可接受性。

第3篇：土地限制法范文

第一条为了切实做好我县地质灾害防治工作，贯彻执行地质灾害“预防为主”的方针，避免和减轻地质灾害造成的损失，有效保障人民群众生命财产安全，促进全县经济社会可持续发展，根据《地质灾害防治条例》及《市突发性地质灾害应急预案》有关规定，结合我县实际，特制定本预案。

第二条突发性地质灾害是指由自然因素或人为活动引发山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害。

第三条地质灾害应急工作实行政府统一领导、分级管理、部门分工负责的原则。

第四条在地质灾害防治和应急工作中，对成绩突出的单位和个人，由政府给予奖励；对，导致人员伤亡和重大财产损失的，给予行政处分直至依法追究刑事责任。

第二章组织机构及职责

第五条县地质灾害应急指挥部(平时为县地质灾害防治工作领导小组)，由分管国土资源工作的县政府副县长任总指挥，政府办公室主任和国土资源部门主要负责人担任副指挥，发改、民政、交通、水务、环保、气象、卫生、城建、公安、武警、农牧、广电、电信、电力、教育、旅游、经贸等部门主要负责人为指挥部成员。指挥部下设办公室，办公室设在县国土资源局，办公室主任由分管副局长兼任，具体负责指挥部的日常工作。

地质灾害应急指挥部的职责：

(一)在县人民政府的领导下，组织、协调有关部门采取措施，做好地质灾害防治工作；

(二)召开灾情及救灾工作应急紧急会议，听取国土、城建、防汛、水务、交通、民政等部门灾情汇报，安排部署抗灾救灾工作；

(三)迅速向上级报告灾情及救灾工作情况，派出工作组赶赴灾区指挥抢险救灾；

(四)组织县级相关部门、武警中队按本预案规定职责对灾区进行支援；

(五)组织开展救灾工作，紧急调运救灾物资、食品、药品等；

(六)按照国家有关规定，做好接收外援工作。

地质灾害应急指挥部办公室的职责：

(一)负责与市、县人民政府应急指挥部和各部门各乡镇保持联系，迅速向上级报告灾情及救灾工作情况；

(二)负责救灾物资、资金的筹集、安排和调运；

(三)负责了解、收集和汇总灾情，并向社会经审核批准的抢险救灾简报；

(四)组织、协调各专业组的工作，保障信息畅通；

(五)负责处理地质灾害应急指挥部的日常工作。

第六条发生地质灾害时，县地质灾害应急指挥部立即组织由成员部门组成各专业组。各专业组的职责：

(一)抢险避灾和灾民转移安置组的职责

抢险避灾和灾民转移安置组由民政、发展改革、经贸、财政、教育、公安、武警、农牧等部门组成，主要职责：

1、负责人员疏散避险、救助遇险人员、排除险情；

2、及时设置避难场所和救济物资供应点，调配、发放救灾物资；

3、做好救灾物资的组织、供应、调拨和管理；

4、做好灾民安抚工作，处理死难者的善后事宜。

(二)地质灾害应急调查组的职责

地质灾害应急调查组由国土、城建、水务、交通、旅游、气象、防震减灾等部门组成，主要职责：

1、对已发生的地质灾害的规模、人员伤亡、经济损失情况进行调查，确定其等级、成灾范围，尽快查明其形成条件、引发因素，对灾情进行评估，提出应急处理措施，迅速有效地减缓或防止灾情加剧；

2、对可能出现险情的隐患点，分析发生前兆特征，判断发生的可能性、灾害等级和影响范围，采取有针对性应急措施，阻止或延缓灾害的发生；

3、为地质灾害的救助做好气象预报服务；

4、编写地质灾害速报报告和应急调查报告。

(三)基础设施抢险和应急恢复组的职责

基础设施抢险和应急恢复组由发改、交通、电信、电力、水务、农牧、城建、公安等部门组成，主要职责：

1、尽快抢修恢复通信设备和线路，保障抢险救灾通信的畅通；

2、尽快抢修恢复遭受损害的公路、桥梁及有关设施，确保灾区主要干线道路畅通，保证抢险救灾人员和救灾物资的运输以及灾民的疏散；

3、尽快抢修供电、供水等基础设施，保障抢险救灾和灾民基本生活。

(四)医疗卫生防疫组的职责

医疗卫生防疫组由卫生、环保部门组成，主要职责：

1、抢救、转运和医治受伤人员；

2、及时检查、监测灾区的饮用水源、食品的安全性；

3、迅速调集、运送灾区所需药品和医疗设备。

(五)治安保卫组的职责

治安保卫组由公安、武警等部门组成，主要职责：

1、加强灾区治安管理和安全保卫工作，预防和打击违法犯罪活动；

2、维护灾区社会治安秩序。

(六)后勤生活保障组的职责

后勤生活保障组由财政、民政、灾区所在乡镇人民政府组成，主要职责：

1、负责安排、落实抢险救灾人员的食宿和后勤；

2、24小时值班，保障抢险救灾工作物资需要。

(七)宣传报道组的职责

宣传报道组由宣传、广播电视等部门组成，主要职责：

1、负责抢险救灾的宣传报道，向社会灾情和相关的信息；

2、负责灾情、抢险救灾等的录像、摄影；

3、呼吁社会各界提供援助。

第三章应急响应

第七条县应急指挥部办公室要建立24小时值班制度，指定值班电话，并向社会公布。

第八条地质灾害信息要按照分级负责、条块结合、逐级上报的要求报送，并抄送同级有关部门。

第九条地质灾害预警标准按照人员伤亡、经济损失的大小分为四个等级：

特大型：因灾死亡30人以上或者直接经济损失1000万元以上的；

大型：因灾死亡10人以上30以下或直接经济损失500万元以上1000万元以下的；

中型：因灾死亡3人以上10人以下或直接经济损失100万元以上500万元以下的；

小型：因灾死亡3人以下或者直接经济损失100万元以下的。

第十条各乡镇人民政府应由主管领导负责，参照县级机构组建相适应的应急指挥系统。

第十一条地质灾害已经发生，但尚未达到小型地质灾害预警标准时，所在乡镇人民政府要向有关部门和单位发出通知，加强监测工作；达到小型地质灾害预警标准时，当地乡镇人民政府应立即启动本级政府应急预案，并速报县人民政府及国土资源部门；达到中型及其以上地质灾害预警标准时，县人民政府立即启动本级政府应急预案，并向市政府及有关部门报告情况。

第十二条发现地质灾害险情或灾情的单位和个人，应当立即向县、乡镇人民政府或者国土资源部门报告。基层群众组织接到报告的，应当立即转报乡镇人民政府。

发生中型、大型或特大型地质灾害，所在乡镇应于6小时内迅速报告县人民政府和县、市国土资源局，以后每24小时向县人民政府和县、市国土资源局报告一次工作进展情况，直到救灾工作结束。

第四章灾后恢复与重建

第十三条地质灾害发生后，县应急指挥部应及时组织有关专家对灾害造成的损失进行评估，为灾后重建提供决策依据。

第十四条各乡镇人民政府和县直有关部门要按照条块结合、以块为主、分级负责、各尽其职的原则，领导和组织灾区的恢复重建工作。

第十五条因自然因素造成的地质灾害，确需治理的，在县人民政府的领导下，由相关部门组织治理；治理难度大，经济效益差，已无治理必要的，应统一规划，实施异地搬迁重建。

第十六条因工程建设等人为活动引发的地质灾害，由责任单位承担治理任务。

第五章救灾纪律

第十七条凡进入灾区的救灾人员、装备、物资、车辆必须到应急指挥部报到，服从指挥部的调动，未经同意，不得离开救灾现场。

第十八条灾情、抢险救灾工作情况由指挥部宣传报道组，其他任何单位和个人不得擅自对外。

第十九条进入灾区的各专业组、各单位，在受灾现场工作结束时，应向指挥部办公室提交报告或工作总结。

第二十条具备下列条件之一的单位或个人，由县、乡（镇）人民政府给予表彰奖励：

(一)及时、准确预报地质灾害，使人民群众生命财产免遭重大损失的；

（二）推广、运用先进科学技术防治地质灾害或抢险救灾成绩显著的；

第二十一条有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)隐瞒、谎报地质灾害灾情，或者擅自地质灾害预报的；

(二)在地质灾害防治应急工作中有渎职行为的。

第六章附则

第4篇：土地限制法范文

近期，人民日报、中央电视台、新华网等新闻媒体曝光了县在土地流转和土地管理使用、征用过程中出现的严重违法行为，引起社会广泛关注，造成严重不良影响。省市委、政府高度重视，5月27日专门召开了规范土地管理电视电话会议，对规范土地管理工作进行了安排部署，并就增强国土意识、依法管理土地问题提出了明确要求。根据省人民政府办公厅《关于依法依规严格农村土地管理的紧急通知》（政办传〔〕73号）和省、市规范土地管理电视电话会议精神，结合我县实际，现就有关问题紧急通知如下：

一、提高认识，增强做好土地管理工作的责任感和使命感

各乡（镇）、有关部门要从土地使用违规案件中认真汲取教训，涉及土地问题，尤其是农用地必须严格按照国家制定的有关法规、条例办事，不得触碰“红线”，不得变相处置，违规必究。要进一步加强和规范土地管理，坚持最严格的土地管理制度、最严格的耕地保护制度，合理开发利用土地，为经济社会全面协调可持续发展提供坚强保障。要进一步增强国土意识，从深入贯彻落实科学发展观的高度，从讲政治、顾大局的高度，从立党为公、执政为民的高度，从转方式调结构、推动经济社会又好又快发展的高度，从维护群众合法权益、保障和改善民生的高度，从保持社会稳定、构建和谐的高度，充分认识土地管理工作的极端重要性，进一步增强全局意识、法治意识、责任意识和群众意识，把加强和规范土地管理摆上关系科学发展、富民强县的战略位置，切实抓紧抓实抓好。

二、依法管理土地，不折不扣地贯彻执行土地管理的各项法律法规和政策规定

（一）坚守耕地保护“红线”。严格执行土地用途管制制度和占用耕地补偿制度，坚决制止违法占地特别是违法占用耕地，严格落实耕地保护目标责任制。

（二）严格建设用地管理。各类建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、城镇和村庄规划，纳入年度土地利用计划，依法办理审批手续。

（三）规范增减挂钩试点，确保新民居建设规范、健康、有序进行。认真贯彻落实《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》(国发〔〕47号)和《省人民政府关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》(政〔〕39号)精神，坚持局部试点、封闭运行、规范管理、结果可控的原则，充分尊重农民意愿，切实维护农民权益，依法依规审批实施，规范开展增减挂钩试点和新民居建设用地工作。新民居建设腾出的土地首先要复垦为耕地，规划继续作为建设用地的，可作为农民旧房改造、新民居建设、农村基础设施和公共服务配套设施建设以及农村非农产业发展用地。涉及将节余建设用地调剂给城镇使用的，须纳入增减挂钩试点进行严格管理，挂钩周转指标要严格控制在国家下达的年度计划内，严禁突破挂钩周转指标，严禁以增减挂钩和新民居建设为名违法违规批地供地用地。要规范新民居建设周转用地使用管理，已批准的周转用地须用于拆迁安置农民的新民居建设和村庄基础设施用地，确需征收集体土地的须依法办理土地征收手续，严禁擅自改变用途用于商品房开发。

（四）严格宅基地管理。严格执行《省土地管理条例》等法律、法规和政策，做到依法、依规管理农村宅基地，严格落实农村宅基地审批制度，对乱批、乱放宅基地的，要依法追究乡镇、村和有关人员的责任。

（五）切实维护群众权益。依法做好征地补偿安置工作，确保补偿费用及时足额到位，确保被征地农民妥善安置到位。

三、坚决制止以土地流转为名违法违规进行非农业建设，切实维护农民合法权益

要严格按照《农村土地承包法》的有关规定开展土地承包经营权流转，未经依法征收不得改变土地集体所有性质，未经合法转用审批不得改变农用地用途用于非农业建设，未经农民同意不得采取强制手段和行政命令强迫流转。各乡（镇）、有关部门不得制定、实施与国家政策相违背的土地承包经营权和集体土地流转政策措施，不得损害农民土地承包权益，严禁通过土地流转违法违规占地进行非农业建设。

四、严格征地用地管理，规范征地用地行为

（一）严格征地管理。征收集体所有土地，必须要在县政府的统一组织领导下依法规范进行，按法定程序、权限报批，严格执行征地区片价，落实被征地农民社会保障费用，做好征地补偿安置工作，确保补偿费用及时足额支付到位、被征地农民妥善安置到位，严禁通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。征收前须充分征求群众意见，征地报批前妥善解决群众提出的合理要求，征地经依法批准后群众再次提出意见的，要认真做好政策宣传解释和群众思想疏导工作，争取群众的理解和支持，不得强行实施征地。

（二）严格土地供应和使用监管。征地实施后，要严格执行国家供地政策，依法做好土地供应工作，并加强土地利用的监管，防止批少用多、擅自改变用途和位置、圈而不建和撂荒耕地等问题的发生，确保依法依规供地用地。

五、认真开展清查整改工作，严肃查处土地违法违规行为

（一）认真开展清查工作。根据上级安排，我县近日将对土地管理工作进行一次清理检查，结合目前正在开展土地卫片执法检查，以土地变更调查为基础，对所有新增建设用地进行勘测，特别是要全面清查增减挂钩试点、建设用地使用管理以及土地流转中存在的问题，做到不留死角，不留盲区。

（二）扎实开展批而未用土地清理工作。对已经批准的、年度建设用地，要尽快组织征地供地工作；对已经省政府批准农用地转用和土地征收后满2年未实施项目征地的，批准文件自动失效，由国土部门将予以收回。对闲置一年以上的土地依法征收土地闲置费，对闲置两年以上的土地依法予以收回。

（三）切实加大第十一次卫片整改落实力度。对发现的违法占地，一要查处整改到位。县政府将组织国土与纪检监察、公安、法院等部门联合办案，集中时间，集中力量，切实加大案件的查处和整改力度，无论是国家、省市重点项目，还是其它违法占地，都要按照既处理事、又处理人的原则，做到“五个到位”：即行政处罚到位、移交公安到位、移送纪检监察到位、申请法院强制执行到位、追究刑事和党政纪责任到位。对于应拆除的违法占地，5月底前一律拆除复耕到位，确保全县违法占地比例不超过15%。二要尽快完善相关手续。对于已列入年用地指标的，已组卷上报的项目，要确保在6月20日前办结农用地转用手续。对于处罚到位后能补办手续的，国土、发改、住建、社保、财政等部门要密切配合，确保6月5日前完成组卷，上报省、市国土部门，6月20日前办结相关手续。三要严格责任追究。对违法比例高、整改工作不力、措施不到位、不能按计划完成整改任务的乡（镇），县委、县政府将开展先期约谈。对违纪政纪的，纪检监察机关要及时提出处分建议；对依法应当追究刑事责任的，要及时移交司法机关。各级各有关部门主要负责同志要切实负起第一责任人的责任，监察、国土、农牧等部门要加强对清查整改工作监督检查，确保土地管理工作依法、规范、有序开展。

第5篇：土地限制法范文

一、土地流转现状

近年来，随着国家一系列惠农政策的出台，山西省长治市农村产业结构调整和农业产业化也迅猛发展起来，土地流转的规模和范围也不断扩大。据统计，截至目前，长治市有3463个行政村，总耕地面积369.6万亩，已签订承包合同61.11万份，已发放土地承包经营权证书60.71万份，土地流转面积达到43.78万亩。总体看来，农户已逐渐形成流转意识，当地的土地流转有其一定的特征。具体如下：

1.流转形式以租赁为主

流转形式主要有租赁、转包、转让、互换、委托经营和股份合作等形式。其中，租赁是当地采取的最多的流转形式，出租的土地面积达到18.61万亩，占所有流转形式的42.5%，分析其原因主要是农民外出务工无法兼顾农业生产，但又不愿放弃土地承包权而不得不采用的流转方式。在所有流转形式中，转让形式所占比重最小，占所有流转形式的2.6%，这主要是由于一旦转让，就等于失去原有土地的承包权，除了极少数已经长期生活在城市里的农民外，大多数农民不愿意采取此种流转方式。

2.流转协议以口头约定为主

笔者在调研中发现，虽然长治市土地流转协议正在依照农业部统一实行的示范合同样本制定，但具体实施过程中多数仍以口头约定为主。其中签订合同面积12.56万亩，口头协议面积约达31.22万亩，占流转土地面积总数的71.3%。农户流转很多是在亲戚朋友之间的流转，在相互熟识的情况下农户更倾向于信用担保，大多数采用口头约定，即便签订书面合同，合同也不规范，其中只有少数采用标准合同，其他多采用简单的书面合同，容易造成土地纠纷，而且一旦出现土地流转纠纷却很难处理。

3.流转规模小，时限短，价格随意性大

调研结果显示，当地土地流转规模小，大部分土地流转在100亩以下，约占总流转的70.8%。分析其原因是其流转主体主要以农户为主，成立合作社及企业参与的不多。农户之间的流转一般只有小规模形式，外出的农民将自己的土地转给其他在家务农的农民。流转后农民的土地规模变动甚微，规模生产难以形成。农民收入提高困难。同时在流转时间方面，土地流转年限均在1～3年，这与土地流转的形式有着重要的关系，由于农民并不积极采用转让的形式，流转年限自然降低，而另一方面，采用最多的租赁形式的农户也不愿将土地长期转给他人经营，通过短期的流转在一定程度 上降低失地风险。另外，由于在全国大环境下，土地市场没有形成，市场调节机制难以在土地流转中实现，土地流转价格的制定并没有统一的标准，部分农户甚至是无偿转给亲友去经营，或是用收获的实物相抵。多数农户参考以往的经验制定，同时主要依据土地的地理位置和土质定价，此种定价方式并不科学，也没有遵循一定的市场规律，价格波动较大。

二、土地流转中面临的困难和存在的问题

长治市的土地流转总体情况还是比较正常的，但也存在一些问题，最为突出的是土地流转缺乏应有的长效机制，不能适应农业向社会化、规模化、集约化和现代化发展的客观要求，主要表现在以下三个方面：

1.宣传工作不到位，流转程序不规范

乡镇、村两级引导和服务不到位，乡镇农经机构撤并后人员较少，职责不明，兼职较多，无力对土地流转政策进行宣传，农民土地承包权和流转收益权受侵害的事情屡见不鲜。农民对有关土地流转的政策了解甚少，只知道对土地的承包经营权，不清楚对土地的流转收益权。 基层政府和村集体经济组织对农村土地流转引导和监督不足，多数土地流转是在亲戚、朋友、邻居等之间自发、盲目地进行，流转双方没有按照规定履行必要的手续，也未向当地有关机关单位进行登记。因此，土地流转多以“暗转”形式出现，口头协议的多，无偿转包的多。随着接包户种植适销对路的农产品取得明显的经济效益时，转包和接包双方矛盾就会产生。总之，这种“暗转”方式将给土地的流转埋下诸多纠纷隐患。

2.土地流转机制不健全，没有形成规范的土地流通市场

目前，农村土地流转中介服务组织尚未建立，土地流转市场还没有形成，流转信息不畅，土地评价缺乏依据，农民咨询缺少门路；鼓励土地流转的激励机制尚未形成，没有配套的政策措施；乡、村两级引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财” 的能力；乡镇农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有充分发挥；土地经营主体融资困难，没有贷款担保单位，不能将土地使用权作为贷款抵押。如此即造成一些想转出土地的外出经商户找不到市场，而想多耕种土地搞规模经营高效农业的农户和农业企业无法得到所需的土地的情况出现，很大程度上限制了农村经济的发展，急需发展一批中介组织来搞好土地流转的协调服务工作。另外，在土地流转方面还没有完善的资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地保险机构等，土地承包经营权流转就不能健康有序的进行，从而严重制约了土地交易市场的发育，需求的规范化与土地交易的零散性之间的矛盾突出，土地很难以较为合理的价格在市场中流转。

3.土地流转机制与规模经营矛盾没有得到有效的解决

土地流转的重要意义之一是调整农业结构，优化土地资源配置，促进土地向专业大户集中，推动农业的经营规模，实现农业的高效益。而目前我市土地经营大都停留在联产承包责任制基础上的“分包”这一层次，这种分散种植的格局和分散的农户利益与产业化经营的规模经济方式之间存在着比较严重的冲突，极不适应我国市场经济的发展，更难适应加入WTO后农产品市场开放的要求，造成这一矛盾的原因主要有三：第一、是我党在农村长期不变的基本政策，并已在我国《宪法》中以法律的形式加以体现，我国农民已经认可和习惯于这种“小生产”式的组织方式。第二、土地经营规模狭小，地块零散，调整频繁，土地使用权流转机制没有形成，极大地阻滞了生产要素的合理配置。另外，个体农民无力改善农业基础设施和进行农业技术改造，集体组织的弱化难于将分散的劳动集中起来，削弱了农业生产持续稳定发展的后劲，这种分散经营的结果还会导致土地低效率利用，同时也无法满足“大农业”所要求实行机械化、规模化生产的条件。第三、集体土地尚未作为生产要素的基本单元计入农产品的生产成本，农民仅仅把耕地作为最大的福利保障，耕地的无偿供给和耕地价格的无从实现，限制了耕地有偿流转。

三、推进农村土地流转健康发展的对策建议

为了切实保护农民权益，我市自农村承包土地经营权证发放以来，一方面通过出台政策意见，加大宣传力度进一步规范土地流转行为，另一方面通过制订激励政策，鼓励和引导种养大户和农业企业参与土地流转，为发展规模经营、推进农业产业化经营创造条件。

1.加大《农村土地承包法》的宣传力度，确保土地规范流转

土地承包工作政策性极强，建立规范有序的农村集体土地承包经营权流转机制，明确所有权，稳定承包权，搞活经营权，依法维护承包双方当事人的合法权益，维护农村社会稳定。因此，土地流转必须在土地延包30年不变政策前提下进行，必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风，不能下指标，要充分尊重农民的意愿，要明确土地流转主体是农民，同时土地流转要规范操作与管理。

2.强化引导与服务，促进土地高效流转

土地流转关系到农民群众的切身利益，广大干部要想农民之所想、急农民之所急，深入到农民生产、生活中去，帮助农民解决实际困难。首先要加大宏观调控力度，特别是乡镇政府，要根据政策法规，结合实际情况，对土地流转工作制定出可行性操作方案。其次是做好产前、产中、产后的服务工作。要积极扶持种植大户，在资金、税收、技术、流通等环节上给予大力支持，从而保护农民积极性，促进农民增收，并积极引导好农村剩余劳动力的转移。

第6篇：土地限制法范文

关键词：国家征收权 公共利益 公正补偿

土地征收是国家利用公权力强制性地将土地国有化，将农用地转为建设用地的一种途径。严格规范国家公权力和切实保障公民私权利，是土地征收制度具备合理性和可行性的重要标准。然而，随着市场经济的迅猛发展和城市化水平的快速提升，我国现行的土地征收制度越来越不能适应社会的发展，制度弊端日益显现，由此引发的官民纠纷频频发生。据浙江省人民检察院统计的数据，2008年至2011年间，浙江省检察机关共查办涉农村土地管理领域案件800余件，其中发生在土地征收开发环节的有316件。就全国范围而言，涉土地征收的民事案件和刑事案件多是地方政府打着“公共利益”的旗号，通过改变土地利用总体规划，将基本农田变为未利用地再转为建设预留地。土地征收的过程中，地方政府、村集体与失地农民之间的利益严重失衡，矛盾不断激化。从制度层面改进与完善现行土地征收制度是规范政府公权力的运用、保障公民私权利的行使，减少、缓解社会矛盾的重要步骤。

一、国家征收权的内涵

（一）国家征收权的含义

国家征收权在两大权威法律词典――《布莱克法律词典》和《牛津法律大辞典》――中均有界定。其中，《布莱克法律辞典》将国家征收权定义为：“国家以占有财产或主张权利的方式，或由于消灭财产或严重损害财产而实际上取得私人财产；或者在效果上等同于取得私人财产。当政府行为直接地影响或实质上滋扰财产所有人对财产的利用、占有和收益时便构成了征收。”在《牛津法律大辞典》中，国家征收权是指“为了公共的目的，在必需或至少确实需要的情况下，国家最高政权拥有以补偿方式强制取得公民财产的权利。”简而言之，国家征收权是国家为了公共目的而占用私人财产的权力”。

（二）国家征收权的特征

国家征收权的特点可以归纳为以下几个方面：

1.征收权的权力来源是国家

“是国家或者共同体所拥有的绝对且永久的权力。” 是国家的灵魂，是国家的本质属性，具有绝对性、永久性、不可侵犯性等特征。征收权是国家的具体表现之一，在具备一定条件时，国家可以凭借其对私人所有的财产限制甚至剥夺。

2.征收权的实施目的是公共利益

征收权是国家的权力，只能由国家行使。然而，这一权力的行使是建立在侵犯公民私人利益的基础上的，因此，国家行使这一权力必须要限制在严格的条件范围之内，征收权的行使必须要有正当性。公共利益是征收权行使的唯一正当理由。个人权利实现的前提是社会公共利益的维护，当公共利益与个人利益发生冲突时，个人利益应当让位于社会公共利益。因此，只有基于公共利益的需要，国家才有权力行使征收权限制甚至剥夺公民的私人权利。

3.征收权的行使前提是公正补偿

征收权行使的后果是限制或剥夺公民的私人权利，实质上是以牺牲公民的个人利益为代价维护社会公共利益。全体社会成员有义务通过分担个别公民的利益牺牲缓解被征收公民的损失，以达到公共利益与个人利益之间的相对平衡。可以说，补偿与征收是唇齿相依的关系，无补偿即无征收。

二、土地征收制度的立法现状及其存在的问题

（一）土地征收制度的立法现状

美国、日本、台湾地区等土地征收制度较为完善的国家或地区都是采用集中立法的方式规范土地征收制度，即制定统一的土地征收法。我国至今还没有一部统一的土地征收法，土地征收制度散见于《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律及地方法规等之中。我国《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征收并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。”《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

另外，各省市自治区在法律规定的框架内，结合本地区的实际情况都会制定相关的土地征收规范。如浙江省《浙江省土地管理实施办法》出台之后，省内各市还会制定相关的土地征收条例等规范。

（二）现行土地征收制度的立法缺陷

1.基本法对土地征收的规范缺乏可操作性

公共利益是一个很抽象的概念，解释不当很容易造成国家征收权行使的异化。在立法技术上，多数国家采用明确列举的方式界定公共利益。如日本的《土地征收法》第三条以列举的方式列出了三种可以进行征收或者征收的土地房屋的项目，只有符合这三项的事项才被认为具有高度公共性的项目，否则无法通过征收取得土地或房屋。在我国，《宪法》、《土地管理法》等对土地征收的规定只是从基本法的层面肯定了国家享有土地征收权；虽然提到了“公共利益”，但是并没有对公共利益进行具体界定。过于原则性的规定不利于约束行政机关严格依法实施土地征收，导致大量的超出“公共利益”范畴的侵权征收出现。

2.立法对地方政府职能定位不当导致政府在土地征收中权力过分扩张

我国实行市场经济，土地作为重要的生产要素，应当靠市场配置。然而，我国土地的供应自1998年开始行政手段完全代替了市场配置，土地供应行政化产生了政府垄断土地一级市场的局面。根据《土地管理法》的规定，在土地征收过程中，被征收土地的农民的补偿费直接由政府支付，可见，政府此时充当交易一方主体的角色。基本法对土地征收具体事项规范的过于原则性，使得地方政府承担制定本地区土地征收管理办法、实施细则等具体操作规范的工作，因此，地方政府此时充当了立法者的角色。地方政府集立法者、执行者、交易者与一身，权力的异化与过分扩张使得土地征收过程成为腐败的重灾区。

3.立法规定的被征收人权益补偿标准过低补偿范围过窄

《土地管理法》中虽有规定征收耕地和其他土地的土地补偿费、安置补偿费以及附着物和青苗补偿费的标准，但在实际操作的过程中，上述相关补偿费的具体标准仍要由各省、自治区、直辖市规定。实际上，各地区规定的征收补偿标准，既未考虑土地使用权出让市场价格上涨的因素，又未考虑人民群众实际生活水平不断提高的因素，标准过低过于死板，并不能使被征收土地的农民保持原有的生活水平。

我国现行法律将土地征收补偿的范围严格限定在土地补偿、安置补偿及地上附着物和青苗的补偿三个方面。显然，这种土地征收补偿范围是严格限定在征收产生的直接经济损失范围内，征收所带来的间接联系以及延伸的附带损失均未列入补偿范围。而日本土地征收法将征收经济损失补偿、少数残存地补偿、离职者补偿、事业损失补偿及延伸的附带损失补偿均纳入到补偿范围；另外，德国和台湾地区也是将直接损失、间接损失及附带损失都纳入到补偿范围之内。对比之下，我国的补偿范围明显过窄，这对失地农民的合法权益的保障极为不利。

三、土地征收的立法完善

一套健全的土地征收制度需要多方面配套制度的协调和配合，如土地规划制度、土地流转制度、土地交易制度、社会保障制度等等。然而，土地征收自身的立法完善无疑是建立健全我国土地征收制度的最重要的环节。

（一）采用列举的方式明确界定“公共利益”的法律内涵

公共利益是政府行使土地征收权的唯一正当理由，也是国家公权力侵犯公民私人财产权的正当性来源。我国对“公共利益”的现有规定属于概括式规范，较为原则，过于笼统，政府行使征收权的具体事项基本无法可依，难免导致征收权行使的异化。事实上，在我国，正是因为“公共利益”的法律界定模糊，不具有操作可行性，地方政府滥用“公共利益”，任意征收土地，肆意侵犯农民土地权益，导致良田变成荒地，农民被迫离开家园的现象频频发生。因此，我国立法应当在现有概括规定的前提下，具体列举出属于“公共利益”的事项，将政府的征收行为严格限制在法定范围之内，从法律层面切断征收权力滥用、异化的源头。

（二）明确土地补偿事宜的立法规定

土地补偿是土地征收制度的核心环节，合理规定土地补偿的各项事宜既能最大限度的安抚失地农民，减少征收的阻力，也能为失地农民将来的生活提供保障。对于我国而言，应当从立法的角度，加大土地补偿的力度。第一，提高土地补偿标准，使得农民能够维持原有的生活水平；第二，扩大土地补偿的范围，将间接损失和延伸出的附带损失一并纳入到补偿范围之内；第三，明确补偿的收益主体，改变将补偿费用发放给村集体组织，再由村集体组织分配给农民的做法，将补偿费用的收益主体明确为失地农民。减少中间环节，更有利于保障农民的合法权益。第四，明确土地征收的司法救济制度，政府在土地征收过程中处于明显的强势地位，农民属于较为弱势的群体，引入司法救济制度，能够有效制约和纠正违法的土地征收行为，保障农民的合法权益。

（三）采用集中立法的模式建立统一的土地征收法

国际上通行的土地征收法的立法模式有两种：分散式立法与集中式立法。其中，集中式立法更具优越性，也更符合我国的基本国情。

第一，集中式立法模式有利于统一和明确立法目的；第二，有利于减少甚至避免不同位阶规范之间的法律冲突和矛盾，维护法律的权威和严肃性；第三，我国现行的土地所有制是国家所有和集体所有的公有制形式，在集体土地所有权自身不完善、中央政府与地方政府之间的土地博弈日益激烈的背景下，土地征收呈现出异常的复杂性，集中式立法更有利于应对这种复杂的局面。

参考文献：

[1]张千帆.公共利益的困境与出路――美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示[J].北京，中国法学，2005（5）

[2]丁文.土地征收立法缺陷之管窥[J].武汉，武汉大学学报（哲学社会科学版），2007（6）

[3]薛刚凌，王霁霞.土地征收补偿制度研究[J].北京，政法论坛，2005（2）

[4]帅海香.我国农村土地征收补偿法律制度的问题与对策[J].法学杂志，2011（10）

第7篇：土地限制法范文

为强化闲置土地管理，盘活存量土地，促进土地资源的合理利用和配置，防止新的土地闲置，国土资源部最近了《闲置土地处置办法》（国土资源部〔1999〕第5号令，以下简称《办法》）。为保证该《办法》得到有效的贯彻实施，现将《办法》转发给你们，并结合广东省人民政府《关于加强非农业建设闲置土地管理的通知》（粤府〔1998〕72号）精神及我市实际情况，就有关问题通知如下：

一、对虽已发建设用地方案图，但逾期不签订土地出让合同的用地，所发建设用地方案图一律废止。

二、已签订土地出让合同，但未按期开发建设的闲置土地，从确认闲置之日起，每年按地价款的10％征收土地闲置费。

三、对至今闲置未用的行政划拨土地，必须最迟于1999年12月31日之前向市规划国土局或其派出机构申请补办土地出让手续。凡逾期不申报的，市规划国土局将依法收回用地单位的土地使用权。

四、已列入收地范围的闲置土地，市规划国土局要严格按有关法定程序依法收回。未列入收地范围的闲置土地，自本通知下发之日起，一律征收土地闲置费，并督促其在规定的时间内开发建设。超过规定时间仍然闲置的，将依法收回用地单位的土地使用权。

第8篇：土地限制法范文

关键词:房地产信托;融资渠道;制约因素;对策

房地产投资信托(REITs)是兼跨房地产市场和资本市场的金融衍生工具,在我国已越来越受到人们的关注。近几年由于国内房地产业长足发展,房地产信托业务大力发展也成为现实可能。早在2003年6月,中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121号文件,就有针对性地从房地产企业的银行融资、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面控制了房地产企业的银行融资,这就为房地产信托业务的发展提供了契机。正是在这种背景下。房地产信托业务快速发展起来,但快速发展的同时也碰到了一些阻碍因素,如果不能有效解决制约因素,那么房地产投资信托――这一国外较为成功的地产投资方式,在我国将得不到充足发展,也将必然制约着我国地产经济的发展。

一、房地产信托(REITs)的概念与特征

(一)房地产信托的概念

房地产投资信托REITs(Real Estate Investment Trusts),是指信托公司通过制订信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证或股票,受托投资者资金,然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资,并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式,一般以股份公司或封闭式契约型信托的形式出现。

房地产投资信托起源于美国,1965年首只房地产投资信托基金在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展,房地产投资信托基金在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个房地产投资信托基金在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,其中近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

(二)房地产信托的特征

1、股本低,投资回报高。与一般的公司股票相比,房地产信托具有股本金低、持股灵活、免税优惠以及投资回报率高的特点。房地产信托发起时向社会公开募集,对持股数量有所限制,个人投资者持有的股份通常不得超过15%,房地产信托的回报要大大高于一般公司股票及基础设施类股票的收益,有利于保护中小投资者的利益。

2、股利支付比例高。由于房地产信托必须要把90%的应税收人作为股利分配,因此,房地产信托的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看,房地产信托的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。房地产信托的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自房地产信托所持有房地产的定期租金收入,因此它的股利较为稳定,波动性小。相对固定收益证券而言,房地产信托股票具有抗通货膨胀的保值功能。

3、房地产信托是标准化可流通的金融产品。房地产信托一般从上市或非上市公司收购房地产资产包,主要是商业地产、工业地产、写字楼等,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收人、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是受合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益则视信托计划的方案设置而定,目前尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。

二、制约我国房地产信托(REITs)发展的因素

(一)房地产信托方面法律构建不够完善

房地产信托的运行需健全的法律制度。现在我国民间资金相对较为充裕,民间非正式金融也比较普遍。在目前投资工具有限和房地产开发热潮的形势下,也有部分资金流入房地产业,这意味着房地产信托还是有很大的发展空间。但要把民间资金引入到房地产信托渠道,必须利用法律法规进行引导、规范。国内信托行业的立法依据只有2001年颁布的《中华人民共和国信托法》以及2007年1月由中国银行业监督管理委员会修订并颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。即所谓的“一法二规”。新法规突破了过去种种对信托资金筹集的限制,在风险控制方面加入了更多的条款,但仍然存在投资门槛比较高的问题。如尚不允许公开宣传,使得房地产信托投资很难成为大众普遍接受的投资工具。

另外,在房地产信托业务中碰到的种种细节的问题还缺乏明确的规定,例如,房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移及变更登记等问题等等。在发达国家都有专门的房地产信托法律对该行业进行规制。总之,无论是房地产信托资金规模的扩大,还是房地产信托业务的规范运作、健康发展,都需要完善的法律法规进行引导和规制。

(二)房地产信托行业缺乏专业的管理人才

没有专业化的房地产投资信托管理队伍,就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。从房地产信托运作的本质上讲,信托公司的优势在于理财,在于擅长房地产资产的管理与运作。在国内现行的政策条件下,对于某些自有资金不足、项目进度未达到银行贷款条件的房地产项目,通过信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入,需要专门的信托方面高端人才才能有效实现。另外,当项目启动并达到银行贷款的条件,开发商就会改用银行贷款进行项目的建设。由此也必然衍生出信托公司将与商业银行在同一舞台上展开角逐,但由于人才方面的缺乏,信托公司的胜算将微乎其微。因此,培育专业的理财管理机构、培养专业的管理人才,才是房地产信托业发展的长远之计,也是房地产信托的优势所在。

(三)房地产信托的治理结构不够完善

根据目前国内房地产信托的法律框架,房地产信托采取的是契约型的房地产信托架构,信托投资公司作为受托人负责保护投资者的权利,但是由于信托投资公司同时又承担了房地产信托管理人的职能,因此,在房地产信托实务中,信托投资公司承担了受托人和管理人的双重职责。房地产信托的治理结构中只包含了投资者和信托投资公司两方,其权利义务是由房地产信托的信托文件确立的与国际上普遍通用的三方治理结构不一致。国际上的房地产信托治理结构中,委托人、受托人和管理者一般是相互独立的。国内的这种房地产治理结构理论上可能带来效率的提升,降低治理成本。但也往往会使得信托公司处于一权独大、无人监管的境地,不利于保护投资者的利益,也为道德风险的发生创造了肥沃的土壤。显然。这种房地产信托的治理结构不利于房地产信托的健康、长远的发展。

另外,房地产信托作为一种全新的金融产品,虽然其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者,但是房地产信托产品在流动性安排方面仍不尽如人意。按照现有的转让模式,加入资金信托计划的投资者要转让手中的信托合同,必须由投资者自己寻找买方,双方谈妥后,再到所购买信托产品的信托投资公司营业大厅办理过户手续。房地产信托产品这种流动性安排与其他金融产品形成了鲜明的对比,可以说流通市场发展的滞后已制约了房地产信托产品的进一步发展。房地产信托产品不像有价证券可以随时转让,因此不能进入流通的领域,缺少转让平台,这样就限制房地产信托产品的活跃程度,这直接导致房地产信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄,使得寻找转让交易对象的成本极高。这些均限制了信托流通市场的形成由于缺乏有效的二级市场,绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日,房地产信托产品流动性差直接影响投资者的购买意愿,进而制约信托产品的资金募集。

三、完善我国房地产信托(REITs)发展的对策

为了促进我国房地产信托从目前这种低水平状态,逐步发展为较完善的房地产信托基金,我们可以在借鉴美国等发达国家经验的基础上,结合我国目前房地产及信托业的发展状况,从以下几个方面采取措施,为我国房地产信托的发展创造一个良好的环境。

(一)加快房地产信托的立法工作

尽快出台房地产投资信托法规或条例,完善房地产信托的法律环境。美国房地产信托基金的蓬勃发展和有效运转,取决于一整套完善的法律法规体系。美国监管当局专门建立了一套针对房地产信托的监管制度,严格限制信托控制权过于集中,资金来源、资金投向和收益分配,依靠市场机制和监管制度的设计防范风险。完善而严格的法律体系使美国的房地产投资信托基金的运行真正实现了资本大众化、产权证券化、经营专业化。

(二)培养房地产信托专业人才队伍

房地产信托是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式,它涉及金融、证券、法律、房地产、信托等多专业领域,需要一大批复合型的人才。然而目前我国许多房地产信托从业人员只掌握金融、信托方面的知识,缺乏房地产开发和管理方面的经验。同时,房地产信托的发展需要房地产中介行业提供专业较高水平的服务,如房地产评估等。因此,要加快相关专业人才的培养和管理技术的引进力度,大力发展相关中介机构,以保证其运作方式能与国际惯例接轨。

(三)建立和完善房地产信托产品的二级市场

建立和完善房地产信托产品的二级市场对房地产信托的发展有着非常重要的作用。美国目前大约有300多个房地产投资信托,总资产超过3000亿美元,其中大约有2/3在股票交易所上市。而目前我国对信托产品却有一条规定,即不能通过公共媒体进行营销宣传,从而导致信托产品的公众认知程度比银行储藏、国债、证券投资基金都要差很多,如果一旦需要进行转让,成本会非常高。因此我国可以调整对房地产投资信托的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场。

(四)完善房地产投资信托基金的税收优惠政策

为了促进我国房地产信托的发展,我们可以借鉴国外的经验,对房地产信托给予某些税收上的优惠,同时也对房地产信托采取限制性的条件。美国法律对房地产信托规定:首先,房地产信托必须拥有至少100名以上的受益凭证持有人;其次,保持至少75%以上的资产投资于房地产、房地产担保债权以及政府公债等低风险债券;再次,盈利的75%以上必须来自于房地产有关的投资;最后,每年盈利的95%以上必须派发给房地产信托股份持有人。在满足这些条件的情况下,房地产信托可以免征公司利润税,避免了双重征税。我国可以根据具体国情需要,对这些条款加以变动修改和借鉴。

(五)保持房地产市场健康和稳定发展

目前我国房地产市场发展较快,主要大城市的房地产需求大于供给,再加上房地产投机者的炒作,我国的房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫,一旦房地产信托出现,在房地产市场不太稳定的状态下,保证投资者的回报将成为一个问题,并且也将助推房地产市场的虚假繁荣。因此,保持一个健康、稳定的房地产市场也是实行房地产投资信托基金的重要前提。国家可以出台更加稳健的房地产政策,保持房地产市场的稳健发展。

虽然我国的房地产信托投资还较稚嫩,信托产品普遍规模小,盈利模式和信托产品还需要进一步创新,但另一方面房地产信托投资又有广阔的发展前景。随着中国金融市场的逐步成熟,信托业的成长壮大与房地产业的规范,我国房地产信托必将迎来广阔的发展前景,具有中国特色的房地产信托基金终成为房地产融资的主渠道之一。

参考文献:

1、曹建元.信托投资学[M].上海财经大学出版社,2004.

2、李健飞.美国房地产信托基金研究及对我围的启示[J].国际金融研究,2005(1).

3、孙飞,孙立.中国房地产信托市场回顾与展望[J].河南金融管理干部学院学报,2006(2).

4、汪建新.房地产信托投资基金理论研究进展及借鉴[J].商业时代,2006(3).

第9篇：土地限制法范文

    第一章  总  则

    第二章  土地的所有权和使用权

    第三章  土地的开发、利用和保护

    第四章  建设用地管理

    第五章  奖励与处罚

    第六章  附  则

    第一章  总  则

    第一条  为加强土地管理，合理开发、利用和保护土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省土地管理条例》和《丰宁满族自治县自治条例》，结合本县实际，制定本《条例》。

    第二条  开发土地资源，必须从实际出发，坚持开发与保护并重的原则，兼顾近期利益和长远利益、经济效益和社会效益，维持生态平衡。

    一切单位和个人都有珍惜土地资源、合理利用土地的义务，并有权对破坏土地资源、滥用土地的行为，予以检举、控告。

    第三条  国有土地的使用权可依法出让、转让。出让、转让的具体办法，由县人民政府根据国务院和省人民政府的有关规定制定。

    任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法出让、转让土地。

    第四条  为发展本地经济，引进资金和技术，需要使用、开发土地的，依照国家有关规定给予优惠。

    第五条  县人民政府土地管理部门主管全县的土地管理工作。

    乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地管理工作，并设置土地管理所，配备专职人员，负责土地管理的具体工作。

    第六条  土地管理部门的主要职责是：

    （一）贯彻执行有关土地管理法律、法规、规章和国家政策。

    （二）会同有关部门编制土地开发、利用总体规划，拟定土地复垦、开发、利用和保护计划。

    （三）负责土地的调查、统计、评价和登记发证工作，建立土地管理档案。

    （四）参与建设项目的选址和设计会审工作。

    （五）负责建设用地的征用、划拨、出让、转让的审查和报批工作。

    （六）监督检查土地的开发、利用情况。

    （七）查处违法占地案件，办理奖惩事宜。

    （八）会同有关部门解决土地纠纷。

    第七条  县人民政府计划、建设、水利和农业等有关行政主管部门，依照有关法律、法规、规章和本条例的规定，并根据各自的职责，协助同级土地管理部门实施土地的管理工作。

    第二章  土地的所有权和使用权

    第八条  土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

    第九条  县人民政府土地管理部门负责办理土地权属的登记手续，核发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地建设用地使用证》，确认土地的所有权和使用权。

    第十条  土地的所有权和使用权发生变更时，土地的使用者和所有者必须按期到县人民政府土地管理部门申请办理变更登记手续。

    第十一条  建设项目竣工验收后，土地的使用者必须在三十日内，到县人民政府土地管理部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。

    第十二条  依法通过出让、转让方式取得国有土地使用权的，应当持出让、转让合同和有关批准文件，申请办理土地登记手续，领取土地使用证。

    第十三条  因赠与、继承或者买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的，必须自地上附着物的权属变更之日起三十日内，到县人民政府土地管理部门申请办理变更登记手续，更换土地使用证。

    第十四条  全民所有制单位之间、集体所有制单位之间、全民所有制单位与集体所有制单位之间的土地所有权和使用权的争议，由县人民政府处理。

    个人之间、个人与全民所有制单位或者集体所有制单位之间的土地使用权的争议，由乡（镇）人民政府或者县人民政府处理。

    在土地所有权和使用权的争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的附着物。

    第三章  土地的开发、利用和保护

    第十五条  开发、利用土地资源，必须经过科学考察和论证，实行统一规划，并有计划、有步骤地进行。

    第十六条  本县的土地利用总体规划，由县人民政府土地管理部门会同有关部门拟定，经同级计划行政主管部门综合平衡和县人民政府审查同意后，报市人民政府批准执行。

    乡（镇）的土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，报县人民政府批准执行。

    第十七条  鼓励单位和个人承包国家和集体所有的荒山、荒滩、荒地、荒坡等荒废土地进行开发、治理，并维护承包者的合法权益。

    第十八条  属于国家所有的荒废土地，可以依法由全民和集体所有制单位或者个人开发、利用；属于集体所有的荒废土地，可以依法由农村集体经济组织、联户或者个人开发、利用。

    第十九条  单位和个人承包的荒山、荒滩、荒地和荒坡，在不违反承包合同的情况下，允许其转让承包经营权；承包人死亡后，其继承人可以继承承包经营权。

    第二十条  按照规划开发荒废土地的单位和个人，应当向县人民政府土地管理部门提出申请，经县人民政府批准后，领取《土地开发许可证》和《开发土地使用证》。

    第二十一条  经批准新开发的耕地，三年内减征或者免征农业税。

    第二十二条  开发荒废土地达到合同规定的规模和效益的，由县人民政府给予奖励。奖励办法由县人民政府制定。

    第二十三条  开发、利用禁垦坡度以下、五度以上的荒坡地和不行洪的河滩、河道的，必须向县人民政府水利行政管理主管部门提交水土保持方案。工程的竣工验收，必须有水利行政主管部门参加。水土保持设施经验收不合格的，不得使用土地。

    第二十四条  二十五度以上荒坡不得开垦为耕地，已经开垦的，应当逐步退耕还林或者种草，恢复植被。退耕确有困难的，应当限期修建梯田或者采取其他水土保持措施。

    坝上地区严禁在河滩、草滩挖取草坯或者将草地改为耕地。

    第二十五条  县人民政府应当以乡（镇）为单位划定基本农田保护区，对基本农田实行重点保护。

    非农业基本建设一般不得占用基本农田，确需占用的，必须严格控制占用面积。除国家和省的重点建设项目外，不得占用一级基本农田。

    第二十六条  占用基本农田从事非农业基本建设的，除依法缴纳有关税费外，还应当依照下列规定缴纳基本农田占用补偿费。

    （一）三级基本农田，缴纳征占土地实际价格的百分之三十到百分之六十。

    （二）二级基本农田，缴纳征占土地实际价格的百分之六十到百分之八十。

    （三）一级基本农田，缴纳征占土地实际价格的百分之八十到百分之百。

    基本农田占用补偿费由县人民政府土地管理部门收缴，用于本县基本农田的建设，不得挪用。

    第二十七条  任何单位和个人未经批准不得在基本农田、自留地、自留山以及承包的土地上建房、建窑、葬坟、挖砂、取土、采矿、采石、堆放固体废弃物。

    不准利用挖坑、打场等手段变耕地为非耕地。

    第二十八条  建设单位办理用地审批手续后满一年不按批准的项目开工建设，以及承包经营国家或者集体所有的耕地和自留地连续两年不耕种的，按荒芜土地处罚。

    第二十九条  砖瓦窑用地按国家和省有关规定及国家建设用地的审批权限审批。人均耕地一亩五分以下的村庄，不得占用耕地新建砖瓦窑。

    因进行砖瓦窑生产占用土地，以及在可以恢复耕种的土地上建设砂、石、土场或者进行采矿，必须报经县人民政府土地管理部门批准，并按每亩五百元到一千元的标准，缴纳土地复垦押金。占用的土地复垦为耕地并经土地管理部门验收合格后，返还全部土地复垦押金；不能复垦为耕地或者违反复垦规划的，土地复垦押金不予返还，用于复垦土地。

    第四章  建设用地管理

    第三十条  国家机关、企事业单位和其他组织因进行建设需要征用集体所有的土地的，应当向县人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门统一征地。

    禁止用地单位和被征地单位私自协商占地。

    建设用地经批准后，任何单位和个人不得阻挠或者妨碍建设单位依法使用土地。

    第三十一条  建设单位需要使用国有土地（包括已有使用单位的国有土地）的，由县人民政府土地管理部门依法办理出让、转让或者划拨手续。

    第三十二条  征用、划拨土地的审批权限：

    征用、划拨耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县人民政府批准，并逐级报省人民政府土地管理部门备案。

    征用、划拨耕地十亩以下，其他土地二十亩以下的，报市人民政府批准，并向省人民政府土地管理部门备案。

    超过上述限额的，逐级报省人民政府审批。

    第三十三条  国家建设征用集体所有的土地的补偿安置办法，依照《河北省土地管理条例》第四十一条和第四十二条的规定执行。

    乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业占地补偿标准，可以低于国家建设征地的补偿标准。

    经批准占用耕地建设住宅的农村居民，应当按年产值的二至三倍向村集体经济组织缴纳一次性土地使用费。土地使用费属于村集体经济组织所有，由乡（镇）人民政府统一管理，以村为单位设立帐户，实行村有乡管，并专项用于本村的土地开发、保护，不得挪用。

    征用菜田，除依法缴纳土地补偿费、安置补助费外，还应当按每亩三千元的标准，向县人民政府土地管理部门缴纳新菜田开发建设基金，用于新菜田的开发建设。

    第三十四条  对已规划为建设用地的耕地，应当调整为机动地，在未批准建设之前，由村集体经济组织统一发包耕种。

    第三十五条  农村个体户或者合伙兴办的企业，应当首先利用自有的房屋庭院。确需占用集体所有的土地的，应当向村民委员会提出申请，经村民委员会同意，签订土地使用合同，报乡（镇）人民政府审查，按征地的审批权限报批。停止使用后，必须将土地退还集体，地上附着物可以作价交集体使用或者自行拆除，恢复地貌。农村个体户或者合伙兴办企业需要占用国有土地的，应当按国有土地使用权出让、转让的规定办理。

    第三十六条  农村村民使用集体所有的土地建设住宅的，经本人申请，村民讨论和村民委员会同意，使用原有宅基地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地和其他土地的，经乡（镇）人民政府审查，报县人民政府批准。

    建制镇居民在规划区范围内申请建房（包括在原批准使用范围内接房、建小房），经镇人民政府审查，报县人民政府批准。

    第三十七条  城镇非农业户口居民无房居住需要建设住宅的，由县人民政府审批。其中，使用集体所有的土地的，由县人民政府土地管理部门负责统一征地后，按国有土地出让、转让的规定，出让给建设住宅户使用；使用国有土地的，按国有土地出让、转让的规定办理用地手续。其住房的占地标准，不得超过当地居民的标准。

    第三十八条  农村村民建设住宅，每处宅基地的占地标准为：

    （一）大滩镇、鱼儿山镇、万胜永乡、四岔口乡、草原乡和外沟门乡控制在七分以内。

    （二）其他乡（镇）控制在四分以内。

    第三十九条  符合下列情况之一的，允许申请宅基地：

    （一）农村村民户除身边留一子女外，其他子女男到女方或者女到男方落户，无房居住确需另立门户的；

    （二）农村村民户人口超过本村村民户均人口平均数一倍，确属缺少宅基地的；

    （三）因遭受自然灾害等正当理由需要搬迁的；

    （四）回乡落户的离休、退休、退职和退伍的干部、职工、军人，以及回乡定居的华侨和港澳台同胞无房居住的。

    第四十条  农村村民户有下列情形之一的，不划给宅基地：

    （一）年未满十八周岁的；

    （二）男到女方或者女到男方落户，一方已立门户并有房居住的；

    （三）原有宅基地能够解决子女另立门户需要的；

    （四）出卖、出租房屋或者宅基地的；

    （五）计划外生育未处理的；

    （六）违反村庄和乡（镇）建设规划，侵占、超占和抢占土地未作处理的。

    第四十一条  因自然条件恶化或者遭受自然灾害造成生产、生活困难需要搬迁的，由本人申请，按宅基地的审批程序报批。新批宅基地的用地标准，一律按本条例规定的标准执行。

    第四十二条  建设住宅申请经依法批准后，由乡（镇）人民政府组织现场勘验定位，发放《用地许可证》。

    住房峻工后，建设住房户应在三十日内向乡（镇）人民政府申请验收，经验收合格，由县人民政府发放《集体土地建设用地使用证》或者《国有土地使用证》，取得土地使用权。

    第四十三条  宅基地经批准后超过两年未建设住宅的，批准手续自行作废，再建设住宅时必须重新办理审批手续。否则，按非法占地处理。

    第四十四条  因进行建设需要临时占地的，应当与被占地单位签订合同，并报县人民政府批准。

    临时占地的期限一般不得超过二年，期满后应当退还土地。确需延长的，必须按征地的审批权限报批。

    临时占用集体所有的土地，应当依法向被占地单位缴纳土地补偿费；临时占用国有土地，应当向县人民政府土地管理部门缴纳土地使用费。

    第五章  奖励与处罚

    第四十五条  有下列情形之一的单位和个人，由县人民政府给予表彰、奖励：

    （一）贯彻执行土地管理法律、法规成绩显著的；

    （二）合理开发、利用土地资源，取得显著的经济、社会和生态效益的；

    （三）在土地资源的开发、利用、保护和管理的科学研究、技术推广方面取得重要成果的；

    （四）在土地资源的保护工作中作出突出贡献的。

    第四十六条  有下列行为之一的，按下列规定处罚：

    （一）违反本条例第三条第二款和第三十条第二款规定的，其协议或者合同无效，没收非法所得，责令限期拆除或者没收在非法占用、转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并对双方各处以每亩一千元至二千元的罚款。

    （二）违反本条例第二十三条和第二十四条规定的，责令停止开发，恢复植被，并按开发面积，处以每亩一百元至一千元的罚款。