土地经营权流转办法精选(九篇)

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第1篇：土地经营权流转办法范文

关键词 农村土地承包经营权；土地流转；现状；对策；山西临汾；尧都区

中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2013）22-0344-02

1 尧都区农村土地承包经营权流转现状

临汾市尧都区地处临汾盆地，全区17个乡镇372个行政村，总农业人口439 299人，总耕地面积3.57万hm2。近年来，随着农村经济的发展，越来越多的农村剩余劳动力逐步摆脱传统农业生产，大部分农村青壮年外出务工，村组农户之间自发或有序地进行土地流转。截至2012年底，全区土地经营权流转面积达到3 740.07 hm2，占全区土地总耕地面积的10.5%，其流转形式以转包为主，全区转包的土地面积达3 076.6 hm2，占土地流转面积的82.3%以上，出租567 hm2占流转面积的15.2%。这些流转的土地大部分向种田大户集中，也有少部分向合作社、农业企业集中[1-2]。

2 尧都区农村土地承包经营权流转趋势

2.1 由分散流转向集中流转转变

一些村民逐步改变单家独户自行流转的模式，与合作社签订了协议，将个人承包经营的部分土地委托给村委会或村级合作经济组织转包，如蔬菜专业合作社转包38户农户土地8.53 hm2，种植西红柿、莲菜等。

2.2 由小面积流转向大规模流转转变

在农业龙头企业和农村合作社的推动下，农村土地经营权已不再是零星流转，而是成块或连片流转。如段店乡下康村将105户农户耕地32.47 hm2出租给五色土种植专业合作社，建立30个日光大棚，种植大棚蔬菜，实行五统一管理，效益明显。

2.3 由村组内流转向跨村组跨区域流转转变

在集中连片土地经营权流转优势的吸引下，越来越多的农户和村组在出让土地经营承包权时，实行市场化运作，充分考虑土地流转效益的最大化。如临汾尧王台现代农业示范园，核心区在尧庙镇，辐射到贾得乡涉及45个行政村，目前工程已占地逾333.33 hm2，建立日光温室1 000栋，智能温室12栋，培育七彩椒、水果黄瓜、樱桃西红柿等13类珍稀品种，还建立北方优质水果种植区，有苹果、红枣、石榴、鲜桃等9大类22种北方优质水果。此外，还建立了农业观光旅游、温泉度假、尧乡农家乐、林下经济等，力争打造中国一流的现代农业示范区。

3 存在的问题

3.1 土地流转行为不够规范

农户之间土地流转多为自发流转，流转行为不够规范。主要包括：自行流转的多，告知备案的少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，内容规范的少。部分合同没有按照规范的合同文本，没有规范的内容约定，不能明确流转双方的权利义务及违约责任，一旦产生纠纷将很难调解和仲裁。

3.2 管理机构、队伍不能适应发展的需要

土地流转事关农民的切身利益，事关农村稳定。加强对流转土地的管理是法律赋于各级政府的职责。但目前区、乡2级农经部门力量普遍比较薄弱，特别是直接面对广大农户的乡镇农经站，其机构建设和人员素质难以适应农村经济社会发展的需要[3-4]。

3.3 部分基层干部对土地流转政策把握不够准确、全面

调查发现，部分地方基层干部对中央关于稳定农村基本经营制度、加强对土地流转管理和服务的精神领会不够准确和全面；有的乡、村干部怕麻烦，回避、拖延农民提出的通过土地互换等形式的土地流转。

3.4 农村土地地价的增加和农村社会保障制度不完善

农民对土地的依赖性比较强，还处在农忙时回家种田、农闲时出去打工的状况，不利于农村土地资源的优化配置，不利于农业产业化和农村土地规模化经营。

4 对策

4.1 广泛宣传发动，引导土地流转

利用多种方式进行宣传，坚持因地制宜，规划引导。及时总结和推广土地经营权流转好的经验和做法，切实解决土地承包经营权流转中出现的问题。

4.2 壮大农业产业，促进土地流转

鼓励多类经营主体参与土地流转。制定优惠政策，吸引社会资金[6]。积极发展“一村一品”特色产业。鼓励“公司+基地+农户”、“公司+合作社+农户”等形式发展产业化经营。鼓励各类工商企业、农业科研机构、社会能人、城镇居民等带项目、带技术、带资金到农村与农民联合兴办农业企业。

4.3 积极创造条件，鼓励土地流转

一是大力发展农村二、三产业；二是积极发展劳务输出；三是建立健全城乡统一的劳动力市场；四是加快小城镇建设；五是广泛宣传农村土地流转政策。

4.4 加大扶持力度，支持土地流转

一是对规模经营中的基础设施建设和高新技术推广进行补贴；二是安排专项资金，奖励利用流转土地开展规模经营的专业合作社、农业企业、种养大户等；三是加大对土地出让方的财政扶持力度；四是在经营主体办理农业保险时给予一定补贴[7-8]。

4.5 建立流转市场，规范土地流转

建立健全土地流转制度和工作流程，加强规范管理和服务。建立县、乡2级农村土地流转服务中心，逐步建立起村级土地流转服务站，搭建土地流转服务平台，畅通土地流转信息渠道[9]。

4.6 加强组织领导，推动土地流转

区、乡要建立健全领导机构，加强对土地流转工作的指导和管理，尽快出台符合实际的土地流转办法，加快土地流转步伐，推动土地有序流转。各级、各部门要进一步增强责任感和紧迫感，大力推进土地流转工作[10-11]。

5 参考文献

[1] 陈晓华.切实加强农村土地承包经营权流转管理和服务[J].农村经营管理，2009（1）：6-11.

[2] 朱桂香，李威，樊万选.农村土地承包经营权流转中的障碍及对策[J].中州学刊，2012（3）：63-66.

[3] 王海燕.临洮县农村土地流转的现状与思考[J].甘肃农业，2010（1）：19-21.

[4] 贾岐峰.鹿邑县农村土地流转探讨[J].现代农业科技，2010（24）：384，394.

[5] 丁关良.土地承包经营权若干问题的法律思考――以《农村土地承包法》为主要分析依据[J].浙江大学学报：人文社会科学版，2004（3）：28-35.

[6] 曾丽，李春晓，莫树乔.保护农民土地承包权利益 加快土地流转 促进农民增收[J].广西农学报，2012（1）：97-99.

[7] 徐娥，周瑞东，韩文清.巴彦淖尔市农村土地承包经营权流转和规模经营现状及改进建议[J].华北农学报，2007（S3）：138-140.

[8] 王林贺.关于我市农村土地承包经营权流转情况的调研报告[N].郑州日报，2009-03-16（3）.

[9] 田苗.济源市土地承包经营权流转问题研究[J].产业与科技论坛，2010（8）：99-101.

第2篇：土地经营权流转办法范文

（一）完善流转交易服务平台1.规范县公共资源交易服务中心建设完善县公共资源交易服务中心统一交易规则、统一交易鉴证、统一服务标准、统一交易监管、统一信息平台、统一诚信建设“六统一”管理模式，提升县公共资源交易服务中心运行效能；建立农村产权交易联席会议制度，强化县级相关部门对农村产权流转交易的并联会审制度，进一步理顺县公共资源交易服务中心与县级部门、镇（街道）的关系，建立完善业务指导机制，加快构建多级联动、整体协同、覆盖全县的农村产权交易市场服务体系，切实保护好交易双方的合法权益。2.加快一站式综合服务平台建设研究制定农村产权交易一站式综合服务平台和产权交易综合信息系统建设方案，引导农村产权登记管理、法律援助、产权评估、融资担保、金融、公证、仲裁等驻场支持。建立农村产权交易网络信息系统和农村产权流转交易信息共享机制，推动农村产权交易的电子商务化和管理服务的现代化。

（二）完善流转交易规则体系如果没有统一规范的交易规则，易造成产权交易信息不畅，土地流转口头协议居多，产权流转交易面窄量小，利益纠纷较多，农村资源闲置和利用不集约的状况。因此，要以规则来建立制度，以制度来完善规则，坚持按“三规范”运行。1.规范农村产权流转交易办法在总结农村产权流转交易经验的基础上，研究制定农村集体资产股权交易管理办法和承包土地经营权流转办法，进一步修订完善集体建设用地使用权（指标）、农村房屋所有权等各类农村产权流转管理办法，为农村产权流转交易提供政策支撑。2.规范农村产权流转交易价格机制根据经济水平、区域位置、交通条件等因素，制定完善集体建设用地使用权、农村房屋所有权和农村股权等农村产权流转片区指导价和最低保护价，构建适应市场经济发展的农村产权价格指导体系，保护流转双方合法权益。3.规范农村产权流转交易目录内容修订完善县公共资源交易服务中心农村产权交易目录，明确农村产权信息、入场交易的内容，扩大农村产权交易服务范围。

（三）探索农村产权多形式流转农村产权自由流转是实现农民财产性增收的重要途径。双流应在巩固推广农村产权流转既有成功模式的基础上，重点探索农村承包土地经营权和股权流转。1.开展农村承包土地经营权流转试点中央《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》明确提出“坚持农村土地集体所有，所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转”。为维护好农村土地集体所有权、保障好土地承包权和放活经营权，双流应试点所有权、承包权和经营权“三权分置”，在完成农村承包土地经营权确权颁证的基础上，强化农村土地承包关系长久不变，积极探索农村承包土地经营权流转，并赋予承包土地经营权抵押、担保等权能，实现由过去农村土地承包经营权流转变为农村承包土地经营权流转。2.股权流转按照自治职能和经济职能“两分离”的思路，双流县可进一步探索组建以产权为基础，具备独立法人资格、自负盈亏的新型合作经济组织。将股权托管到合作经济组织，由合作经济组织统一经营管理。积极探索农村土地股份合作“内股外转、内股内转、内股外合”模式，先行试点新型合作经济组织以集体股权与社会业主合作（股）经营和农村集体股权在本集体经济组织成员之间转让。建立股权交易纠纷调处和股权转让后维权保障机制，强化交易双方合法权益的保护。

二、推进农村金融创新，实现农村产权融资功能

农村产权制度改革必须与农村金融制度、社会保障制度等横向的配套改革整体推进，才能真正唤醒农村产权融资能力，并使之与现代金融体系有机融合。双流县需通过完善农村产权融资管理办法，健全体制机制，创新融资模式，建立中介机构，积极推动农村产权抵押融资，培育完善农村金融市场体系。

（一）制定完善农村产权抵押融资管理办法1.修订完善农村房屋所有权抵押融资管理办法重点围绕抵押权的设定、集体土地上房屋抵押合同的订立、集体土地上房屋抵押登记、抵押房屋的占用与管理、抵押房屋的处置等内容，抓紧修订完善农村房屋所有权抵押融资管理办法。2.制定完善农村土地承包经营权抵押融资管理办法结合农村土地承包经营权“长久不变”改革，修订完善农村土地承包经营权抵押融资管理办法，进一步明确抵押年限，规范抵押行为，重点研究制定农村承包土地经营权抵押管理办法，为探索承包土地经营权抵押融资提供依据。3.修订完善集体建设用地使用权抵押融资管理办法重点围绕明确抵押登记的条件和设定、抵押登记的变更与注销等内容，修订完善集体建设用地使用权抵押融资管理办法。

（二）健全农村产权抵押融资风险防范机制1.完善农村产权风险基金管理办法制定完善农村产权抵押融资风险基金实施细则，进一步优化风险基金补偿流程，规范风险基金的筹集、使用、监督等，充分发挥农村产权风险基金作用。加大风险基金保障能力，将风险基金规模扩至1000万元，并根据农村产权抵押融资需要适时追加。2.健全风险分担机制建立由抵押权人、金融机构和担保机构共同承担农村产权抵押融资风险分担机制。对发生的不良贷款本息，按抵押约定，采取处置（流转或再流转）抵押资产等方式所得资金予以偿还。采取整体出租、挂牌转让、再流转等方式合理处置抵押资产，逐步建立起政府引导与市场化运作相结合的农村产权抵押融资不良资产处置机制。3.深入开展保险尤其是政策性农业保险业务积极创新与农村产权抵押融资紧密相关的保险产品，逐步扩大农房、养殖业、种植业、森林保险等险种的试点范围和覆盖面。加强涉农信贷和保险合作，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，引导鼓励抵押权人对融资抵押物、投资资产等投保。探索开展保单质押融资，积极发展涉农经营主体小额贷款。

（三）发展新型农村合作金融2014年中央1号文《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确指出“发展新型农村合作金融组织”，双流县在面对当前经济下行催发各种农村金融风险苗头的形势下，需要创新性建立符合农村金融发展实际的风险防范互助体系。一是建立良好金融环境。建立县级征信体系、政策性担保机制、贷款贴息机制及创新农村金融产品等，完善农村金融发展市场环境；二是建立系统风险互助救助机制。建立“联防“工作机制和“多家救一家”的应急互助机制，实现农民联保互保，同时防范和及时处置金融风险。

（四）建立农村产权抵押融资中介服务体系1.建立农村产权评估体系目前，农村产权缺乏有资质的专业评估机构和评估人员，评判标准以及公正性较为随意，实际价值难以合理确定。因此，要积极培育发展农村产权专业评估机构和评估人员，为农村产权价值评估提供服务；权属主管部门要加强对农村产权价格评估机构的行业管理，制定农村产权价格评估办法，明确评估程序、收费标准等，降低借款主体的融资成本。2.建立法律咨询、担保、公证等中介组织农村产权抵押融资政策性较强，且缺乏法律咨询、担保、公证等方面的社会化中介组织，造成金融机构对农村产权抵押融资非常谨慎，阻碍了农村产权抵押融资业务的开展。因此，建立健全中介服务体系是促进抵押融资的关键。成立成都市农村产权仲裁院双流分院，采取调解、行政裁决、仲裁、诉讼等方式，妥善处理有关农村产权抵押融资的纠纷；并在县公共资源交易服务中心设立法律咨询窗口，提供农村产权抵押融资咨询服务。引导双流农担公司等国有担保公司加大惠农支农力度，不断扩大农村产权抵押担保融资规模；积极鼓励民间资金参股或设立涉农融资担保公司，开展农村产权抵押融资担保业务。3.加强农村信用体系建设进一步扩大农户的信息采集和使用范围，积极推进农户、农民专业合作社和涉农企业电子信用档案建设，依托涉农金融机构将农户和规模经营业主的信用信息纳入中国人民银行征信系统管理，准确把握借款人的基本情况，为农村产权抵押融资提供准确、完整、及时和便捷的信用信息服务。同时，加强政银合作，共同推动信用村和信用镇街建设，为农村产权抵押融资营造良好的信用坏境。

（五）探索推进农村产权抵押融资1.扩大农村产权抵押融资范围目前，双流县现有农村产权抵押融资的抵押物范围较窄，应支持涉农金融机构开发更多适应双流实际的信贷产品和服务方式，鼓励其向农村延伸和拓展业务，扩大农村产权抵押融资范围，将农村小型水利设施（库、塘、堰）、农业生产设施、农业知识产权、地上种植（养殖）物及附属设施、农村股权等农村产权纳入抵押标的物。2.巩固推广既有抵押融资成功做法，积极试点“两权”抵押融资进一步合理确定贷款额度，适当延长贷款期限，简化农村产权抵押融资办理流程和手续，降低农村产权抵押贷款所涉权属登记、发证、评估、抵押登记等环节的收费标准，减少抵押权人费用，继续巩固推广农村土地承包经营权、林权等农村产权抵押融资。积极争取将双流县设立为“农村承包地经营权抵押融资试点县”和“农房抵押融资试点县”。

三、创新土地综合整治，开发利用集体建设用地

近年来的探索和实践，农村土地综合整治的内涵已从最初单一追求占补平衡，逐步发展成为城乡统筹配套改革的重要载体、支持灾后重建的重要保障、发展现代农业的重要手段和建设社会主义新农村的重要措施。党的十八届三中全会《决定》明确提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，为推进农村土地综合整治、推进城乡统筹、加快社会主义新农村建设和构建新型城乡形态提供了更为明确的政策依据。双流县要改变过去政府部门包揽整治项目的做法，探索农民主体、市场运作、共同推进农村土地综合整治的新模式。

（一）创新实施土地综合整治1.创新实施主体长期以来，双流县农村土地综合整治大部分由政府或政府平台公司主导实施，农民集体和农户作为农村土地物权的完整拥有者和使用者，群众主体作用发挥不充分。为真正实现群众在土地综合整治中“当家作主”，应鼓励引导参与农户以集体建设用地使用权、资金等入股组建土地股份合作社或资产管理公司，作为土地综合整治项目实施主体，全面负责拆旧区房屋及地面附着物拆除、土地复垦、安置区建设、土地权属调整、产业发展、收益分配等工作。2.创新融资方式随着土地综合整治深入推进，为解决资金瓶颈问题，充分发挥市场作用，双流县必须创新融资方式推进土地综合整治，从“社会业主投、金融机构贷、专项资金借、群众自己筹”四种方式中，任意选择一种或几种方式解决项目资金问题，从而形成以社会资本、金融机构、政府和群众共同推动农村土地综合整治的融资格局。

（二）建立零星集体建设用地整理复垦机制为变资源为资本，节约集约使用土地，在充分尊重农民意愿和确保其住有所居的前提下，探索建立零星集体建设用地（含宅基地）整理复垦机制，简化审批流程和要件，缩短审批时限和周期，鼓励城镇规划区范围外的农业生产区和生态绿隔区内有条件农户自愿有偿腾退集体建设用地（含宅基地）。零星集体建设用地整理复垦经国土部门验收合格后，产生的建设用地指标可作为规划指标使用。对腾退零星集体建设用地（含宅基地）的补偿，可采取货币化一次性终结、在场镇规划区内划定区域集中建房或购买商品房给予补助等办法，促进农民自主自愿按市场机制向城镇转移。

第3篇：土地经营权流转办法范文

一、基本情况

随着农业生产要素的不断优化，农业产业化经营水平和农机化水平的不断提高，新农村建设和城乡统筹发展进程的不断加快，现代化农业生产水平的不断提升，农民的思想意识有了很大转变，在“依法、自愿、有偿”的原则下，农村土地流转和适度规模经营面积逐年加大。截至目前，5个县（市、区）农村土地流转面积达到658.1万亩，占土地总面积的41.6 %。

二、主要流转方式

坚持“市场主导、政府扶持、农民自愿”的原则，积极引导农民专业合作社、村集体、龙头企业、专业大户等规模经营主体，采取多形式合法、合理、有效流转土地。

一是农户间自由流转。主要是在亲属朋友之间的自行流转。这种形式大部分为村民举家外出务工，将土地交由亲属朋友经营，租金一般较低，且租期较长。肇源县通过这种形式流转土地涉及27万亩，占土地流转面积的77%。肇州县通过种粮大户流转土地达到36.5万亩，占全县流转土地面积的92.5%。

二是通过合作社流转。由村委会将农民组织到一起，成立合作社，农户以自有土地作为股份加入合作社，合作社组织一少部分人员对社员的土地进行连片经营，制定《章程》规范，社员按照股份进行利润分红。肇源县通过这种形式流转土地3.0万亩，占土地流转面积的8.5%。2011年，肇州县通过这种形式流转土地面积2.95万亩，占流转总面积的7.5%。

三是通过村委会流转。由村委会牵头，把分散在农户手中的土地以“高价”连片反租到集体，再租给其他农户。这种形式流转土地5万亩，占土地流转面积的14.3%。截至目前，肇源县复兴村通过这种方式流转土地4000亩涉及农户582户，建设大棚1500栋，每栋棚室占地2亩，亩效益在1.5万元以上，是种玉米亩效益的10倍。2012年肇州县依托现代农业示范区项目建设，通过村集体流转双发乡双发村、二井镇实现村和永乐镇新路村农民承包土地1万亩，实现规模经营。

三、流转土地的经营形式

目前，农地流转后的经营形式发生了很大变化，除传统的农户之间自发流转后小规模经营之外，还出现了多种经营形式，呈现出土地流转、规模经营与农业产业化经营等相互交织的局面。比较典型的经营形式创新有六种：

一是种植大户经营。大户通过与农民或村集体签订土地流转合同，从事规模种植。2010年齐齐哈尔市22616个种植大户共经营705.8万亩耕地，占全市规模经营面积的69.7%。克山县共扶持发展4000多个大户，经营土地121.4万亩，占耕地流转面积的52.1%。泰来县大兴镇青岗村农民赵福和2010年经营耕地共计1.8万亩。

二是龙头企业直接经营。龙头企业通过租赁农民土地建设生产原料基地，并以资金、机械、科技等优势带动农户发展规模生产。如2010年齐齐哈尔市12家农业企业共经营耕地4.7万亩。博天糖业依安分公司租赁农户土地2.6万亩，采取集约化手段种植甜菜。克东县飞鹤乳业租赁农户土地1万亩，为企业两个万头奶牛牧场建设青贮饲料基地。

三是专业合作社经营。农民专业合作社整合农民土地实施规模经营。绥化市种植业专业合作社经营土地达70.7万亩。青冈县兴农海农机合作社流转土地进行玉米高产创建，经营规模达4000亩。

四是“龙头企业+合作社”经营。龙头企业推动成立合作社，合作社流转土地从事生产，企业与合作社建立稳定的购销关系。克山县昆丰农业生产资料有限公司推动建立了昆丰大豆专业合作社，与农民共同进行大豆种植。合作社向社员无息赊销良种、化肥，提供农业科技培训，无偿为社员缴纳农业保险，免费代储代销大豆，农户实行统一整地、统一品种、统一肥料、统一播种、统一管理、统一收获等“六统一”生产。目前，合作社共吸纳包括种田大户在内的农户7.3万户，占全县农户总数的76.8%，带动农民规模经营土地180万亩。

五是集体统一经营。村集体依托农机合作社等组织，将本村农户土地反包后统一经营。克山县北联镇新兴村利用国家支持的价值100万元的农机具建立农机专业合作社，2004年依托农机合作社的大机械优势，在依法、平等、自愿、有偿前提下，以每亩160元的价格把全村2.13万亩耕地流转到村集体统一经营，年均增加农民收入2000万元。2008年该村又被立项为全省12个现代农业示范区之一，并投入价值1000万元的大型农机具37套，规模化经营、标准化作业的现代农业建设又上新台阶。目前，北联镇已有4个村实现整村规模经营，耕地面积达到6.5万亩。

六是股份合作经营。农户将土地承包经营权入股到合作社，由合作社进行土地经营权的出租、转包等，年终根据收益情况进行分红。五大连池市新发乡德安村德安惠民农民专业合作社由社员以土地经营权人股成立，每亩1股；农户和合作社分红以大豆130公斤单产为标准，亩产低于130公斤时合作社不参与分红，超出130公斤的部分由合作社和社员按二八分红。目前合作社经营耕地由2000亩扩大到10500亩，占全村耕地面积的97%。

四、存在的主要问题

一是农村现状影响土地流转。目前从农村现状看，还存在着人多地少问题，农村二三产业发展较慢，农业产业化水平不高，农村劳动力转移困难。基层政府对土地流转认识不一致，放任自流和过度干预两种倾向都不同程度存在，在推进土地流转过程中，有的存在畏难情绪而不能积极主动地想办法；有的对一般的号召抱有幻想而发文多、行动少；有的一味依靠行政推动甚至忽略农民意愿直接进行反租倒包。这些都不利于土地流转的正常开展。

二是土地收益的不确定性影响土地流转。由于土地收入预期的不确定性，特别是近年来国家加大对农田基础设施、农机和水利设施的投入后，土地收益预期增长幅度较大，导致一部分农民对流转心存疑虑，今年的土地出租收入是每亩地400元，五年、十年后的收入是多少，无法预计。大多数农民处于观望状态，一部分农民即使转让土地期限也较短。

三是农民靠地为生的陈旧观念影响土地流转。很多农民存在“二亩地一头牛，老婆孩子热炕头”的传统观念。过分依赖土地，视土地为命根子，小富即安。觉得自己没有一技之长，离开土地谋生成为问题，宁可赖在家里、赖在土地上，过那种“面朝黄土背朝天”的生活，也不愿把土地转让给种粮大户或合作组织。

四是流转期限短期化不利于经营者加强农业基础设施建设。目前各地土地流转期限多在五年以下，很多地方土地流转合同一年一签，根源在于转出土地农户对土地流转价格上升的预期。由于期限较短，土地经营者对修建灌溉设施、培肥地力等事关长期发展的项目不愿投入、不敢投入，加剧了当前农田基础设施建设的困境。很少有种粮大户等规模经营主体自发投入开展农田基础设施建设，农田基础设施建设局部改善、总体恶化的局面难以改变。

五、政策措施及建议

一是把握政策，加大宣传力度。通过多种形式深入宣传《农村土地承包法》及《中华人民共和国农村土地承包经营权流转办法》等法规和政策，把政策交给农民。同时要宣传土地流转对推进现代农业建设、高效农业发展，促进农民增收的重要意义，宣传好的典型，教育广大农民正确处理好稳定土地承包经营权与推进土地流转的关系，让农民正确认识权利和政策的关系，在政策保护权利的前提下，大胆流转。同时帮助转让土地农民增加再就业的机会，增加土地外的收入。

二是典型带动，加大引导力度。依托农民专业合作社和龙头企业以及种粮大户，立足区域优势发展特色农业、绿色食品和循环经济等二、三产业，发展农业产业带和产业集群，牵动农产品基地建设，创新土地规模经营方式，有序扩大土地流转规模，引导更多农户参加土地流转。研究制定农村劳动力转移优惠政策，让流转土地的农民能够就业，提高收入水平，吸引农民“依法、自愿、有偿”流转土地。

三是规范程序，加大服务力度。建议省政府出台土地流转和规模化经营管理办法，地方政府根据办法和本地实际制定实施细则。推进土地确权、登记、发证工作，解决土地权属不清问题，为土地流转创造条件。进一步规范流转程序，特别是要重点规范农户之间的自由流转行为，完善流转合同内容，指导农户流转必须签订合同，保护双方利益。鼓励有条件的地方建设土地流转服务中心，为农户提供信息、政策咨询、协调流转价格、督促合同兑现、处理流转纠纷等服务。建立健全土地承包经营权流转备案、登记和档案管理等工作制度，及时进行指导协调和鉴证，建立土地流转信息库，健全土地流转动态管理台账。

四是完善政策，加大扶持力度。各级财政部门预算中每年安排一定额度的专项资金作为土地流转奖补资金，通过担保贷款、以奖或贷款贴息的方式对土地规模经营达到一定数量市县给予奖励。同时整合现有涉农资金，重点向土地流转度高、规模经营好的项目倾斜。金融机构要加大贷款投放规模，对土地流转形成的规模经营主体给予信贷支持，把规模经营主体扶大作强，解决受让方基础设施投入能力差等问题。同时，正确引导工商资本参与土地流转，在确保农民利益不受侵害的前提下，发挥工商资本带动农业转型升级、促进农民就业增收的积极作用，提倡和引导工商资本通过“龙头企业+合作社+农户”、“龙头企业+基地+农户”等形式参与土地流转，提高农民在土地流转中的话语权和利润分配水平。

第4篇：土地经营权流转办法范文

县农村土地政策落实自查自纠工作督查情况汇报

为督促、指导、掌握我县农村土地承包政策落实自查自纠工作进展情况，我组自4月23日至5月5日安排10天时间，对全县各乡镇农村土地承包政策落实自查自纠进展状况开展了工作督查，现将有关情况简要汇报如下：

一、基本情况

1、县动员大会结束后，各乡镇党委、政府高度重视，专门成立了乡镇强农惠农政策落实情况监督检查工作领导小组，并设立了办公室，制定了实施方案，分别于4月13日至4月18日召开了乡村两级干部大会，进行了动员部署和业务培训，落实了工作责任，明确了自查自纠工作时限。

2、到目前为止，我县没有一个乡镇实现了权证、合同两个100％到户，就是单个实现100％到户的乡镇也找不出来。总的说来，全县权证、合同到户状况不容乐观，其中：权证、合同到户率达90％以上乡镇3个（其中一个乡镇合同到户率只有80％左右）；权证、合同到户率达80％左右的乡镇4个，但合同到户率均小于权证到户率，多数不足80％；权证、合同到户率在70％以下的乡镇3个，其中有一个乡镇到户率还不足20％。

二、主要经验做法

1、乡村主要领导重视是自查自纠工作落实的重要前提。督查中发现大多数乡村主要领导都高度重视农村土地承包政策落实自查自纠工作，乡村干部开展工作积极主动，针对性较强，工作效果明显。

2、有些乡镇每星期调度一次，一是汇报工作进度，二是针对查找出来的问题进行专题研究，集思广益，制定出台一些行之有效的整改纠正措施，切实加以解决，促进农村土地承包政策落实到位。

3、有的乡村针对分户登记表、承包合同、经营权证填写不规范的现象，组织村干部上户纠正，并核对落实相互之间数据、信息的一致性。

4、有的乡村针对农户承包合同因保管不善丢失较为严重的现象，组织村组干部与农户重新补签合同。

三、存在的主要问题

1、仍然有个别乡村主要领导重视不到位，认为土地政策落实不如涉农资金落实重要，开展农村土地承包政策落实自查自纠工作只为应付，查找问题大事化小，整改纠正措施不到位。

2、部分乡村农村土地承包纠纷调解处理属地管理责任落实不到位，特别是对省、市、县减负、农业部门转办的群众件调处不力，存在踢皮球的行为，意在矛盾上交。截至目前，仍然有2起省、市农经部门转办的群众件未得到妥善处理。

3、有些乡村承包合同与经营权证因种种原因（上水片乡镇大多数村组都存在3～5年重新调整承包地的做法，下水片乡镇部分村组存在前述做法，县城周边村组及部分乡镇所在地和道路沿线因土地即将被征用，部分村组因群众土地承包纠纷难以调解，少数村组因农户修路集资款项未上交，如此等等）尚未全面换发到户，这个问题有的乡村已引起高度重视，但整改纠正措施不力，或不切实际，或违背法律规定，或无从着手；有的乡村则抱着无所谓的心态，听其自然，放任自流，根本就不想纠正过来。特别是下到3～5年重新调整承包地的村组，农户问及合同、权证有什么用，一是说明群众对权证的重要性缺乏必要的认识；二是让我们不知如何回答好。

4、有的分户登记表承包面积抄写出错，或合同、权证编号漏填等。

5、经营权证填写不够规范，表现为：

（1）有的权证上共有人只填写户主一人，且共有人年龄误填成出生年月；

（2）有的权证上“农地承包权（）第号”漏填，合同编号漏填或错填；

（3）有的权证发证时间漏填或填写不全；

（4）有的权证地块四至界址漏填或填写不完整；

（5）有的权证承包期限不足30年，甚至整整少了1年；

（6）有的权证未加盖“换证”章。

6、每个乡镇都或多或少存在农村土地承包调查摸底表、分户登记表、基础数据库、承包合同、经营权证、农户实际承包情况数据、信息互不一致现象，有的乡村“六不相符”现象还比较严重。

7、大多数乡、村、组农户流转承包土地只履行口头协议，未签订流转合同，缺乏规范管理，给农村土地承包纠纷埋下隐患。

8、有的乡镇由于电脑通用，基础数据库安全性差，甚至由于人动丢失软件安装光盘等；大多数村农村土地承包档案保管不规范、不完整。

9、部分乡村干部工作马虎，责任心不强，给日后工作留下许多难吃的馊饭和带来极大的负面影响。

四、建议

1、县领导小组办公室要加大综合督查力度，给乡村主要领导施压，促进整改纠正措施落实到位。对敷衍塞责、整改不力的乡村，一定要严肃追究其主要领导的责任。

2、每3～5年重新调整承包土地的做法虽然违背法律政策规定，但有时候又比较符合农村实际情况。对于这种行为，一是要明确一个截止的时 间界限，否则，势必成为今后引发农村土地承包纠纷的隐患；二是向上建议针对小调整的对象和范围作些修订，以适合农村的实情。

3、土地流转手续不规范是当前引发农村土地承包纠纷的重点和调解工作的难点，规范和加强农村土地流转管理应该作为乡镇党政工作的一个重点抓好抓实，要积极创建农村土地流转规范化管理示范点，发挥示范带动效应，引导农村土地规范流转，维护农村和谐稳定。

4、进一步督促**镇人民政府按照法律政策规定妥善处理省、市、县减负、农业部门转办的2起久拖未决的群众土地承包纠纷案件，并在规定时间内上报处理结果。

5、加大《农村土地承包法》、《**省实施﹤农村土地承包法﹥办法》等法律政策的宣传力度，扩大影响，消除部分乡村干部在贯彻执行农村土地承包政策中的抵触情绪，增强工作的自觉性、主动性和严肃性。

五、当前工作中的难点

1、《农村土地承包法》颁布实施后，由于其贯彻执行时间不是在颁布之日（20xx年3月1日）起生效，而是在维护第一轮（1981年至1982年）农村土地承包状况的基础上以第二轮（1998年）延包态势为基准，如此一来，给我们贯彻落实《农村土地承包法》工作增加了很大难度。现实表现为：一是有部分乡村干部对“小调整”的内涵缺乏正确的理解，以为3～5年重新调整农户承包土地属于小调整范围，或者以为生老病死娶媳嫁女应该调进调出承包土地属于小调整范围等；二是为数不少的农民甚至农村基层领导干部对承包期内“增人不增地，减人不减地”的原则有意见闹情绪，认为有些人“占着茅坑不拉屎”，而新生婴儿或者刚娶的媳妇却无以为生，等着喝西北风，不符合农村实际。于是以村组协议、村组惯例为由进行一年一调或者3～5年一调的做法在不经请示或经默许的情形下风行起来，有些地方还很难压制取缔这种做法。时间一长，要回到1998年第二轮延包时的状态很不现实，甚至可能激发更为严重的农村土地承包纠纷，影响农村社会稳定。

2、农村税费改革之前，农民承包土地需要缴纳的正常税费任务较高，种地利益少，农民对土地的感情不是很眷恋，甚至有部分农民不想要土地，口头上要将土地送回村组，有一部分农民还真这样做了。但当时没有一个村组肯收回土地，原因是村组如果收回土地，万一发包租赁不出去（根据当时的情形，这种可能性很大），那么今后的一部分税费任务就没了着落。因此，有些农民就私下口头协商或者通过他人口头磋商，达成不收租金但划转税费任务的土地流转口头约定，时间稍长，有的农民就认为土地归我承包了。如果没有以下情况的变化，土地承包经营权归谁的矛盾也许可能没有这么快激发。随着农村税费改革的不断深入，农民承包土地应缴的税费任务逐步取消不说，反而还可享受粮食直补、良种补贴、农机具购置补贴等惠农补助款项，特别是农村征地补偿价格的提高和范围的扩大，土地增值较大，由此大大增强了农民的珍地、惜地意识，就算自己暂时不耕作也纷纷要回承包地。这样一来，农村土地承包纠纷矛盾就加速激化了，而且因为只有口头协议没有书面协议，一方站得住理，一方依据于法，争执不断，矛盾升级。如果按法律政策裁决，一个问题解决了，但类似情况多，可能引发更大范围的不稳定；如果照顾情理，另一方就不依不饶，依法上访；如果各打五十大板，双方又难以达成一致性意见。

第5篇：土地经营权流转办法范文

农村土地承包经营合同范文1简称甲方

简称乙方

甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权流转办法》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，就农村土地承包经营事宜经甲乙双方协商一致，特订立此合同。

一、承包地点：

二、面积：

三、承包期20xx年4月25日至20xx年4月25日止。

四、承包价格：每年交200元。

五、交款方式：20xx年至20xx年交1000元;20xx年至20xx年交1000元。

六、合同到期后续议。

此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

农村土地承包经营合同范文2发包人(甲方)：

承包人(乙方)： 身份证号码：

按照市政府统一工作和部署，根据《中华人民共和国物权法》第十一章有关规定，经村委会讨论通过，甲方将集体所有制农用土地经营权以公开协商方式发包。甲、乙双方就有关承包经营事宜，经平等、自愿协商，并经甲方各村村民依照“一事一议”程序议定，现依据《农村土地承包法》、《物权法》、《合同法》有关规定签订本合同以资信守：

第一条 发包标的物，承包用途：

1.甲方各村委会作为共同发包人将分别属于各村村民集体农用地 亩发包给乙方。土地四至为东至 ，西至 ，南至 ，北至 。土地交接时，甲方向乙方交接清楚。

2.标的物地上现有附着物依照土地交接时双方制作签署的交接单为准。乙方仅与甲方交接，如有村民提出异议均由甲方予以解决，解决不了对乙方造成损失的视为甲方违约。

3.乙方承包之地作为苗圃用地，乙方可根据市场需要种植其它农作物，承包经营期间不得改变为非农用土地性质。不得改变为诸如各类市场、农家乐、农业旅游用地等非农用土地性质。

4.承包期间，允许乙方在承包地上建筑少量存储生产资料、生产工具的临时建筑性质的库房，允许进行与经营规模相适应的水利、电力配套设备建设，但不得破坏或改变现有水利、电力设施，影响农民生产、生活用水用电。对在该承包土地上建设住宅、宾馆市场、物流仓储地等与苗圃经营无关的建筑物一概不允许，对苗圃经营有关的临时搭建库房、宿舍及食堂，乙方在建设建筑物前须向甲方提交书面建筑方案，写明建筑的面积、用途、预算，经甲方根据实际需要核定后，乙方方可开工建设，对因政府性征用拆迁时不予任何经济等形式的补偿。乙方所报批之建设项目只要符合本合同约定的范围，甲方应于批准。

5.本合同签订后10日内，甲方将标的物土地交付与乙方：甲方清楚交待土地四至范围，双方清点地上有价值之附着物(建筑物、林木等)登记在册。交接手续办妥后，乙方即有权进入土地行使承包经营权。

第二条 承包经营期间、承包费标准及缴纳方式

1.承包经营期间为十五年，自 年 月 日始至 年 月 日止。承包经营期届满，同等条件下乙方享有优先经营承包经营权。

2.承包费标准为1500元/亩，每年租金总计为 元。乙方需在承包期第一年即20xx年足额缴纳两年的20xx年--20xx年的土地承包费，从20xx年起每年的3月1日前一次、足额将承包费缴纳至喀什市夏马勒巴格镇人民政府农经站，由农经站统一出具收款收据并视为乙方足额缴纳承包费的凭据。乙方迟延缴纳的，须依照应缴未交额*3‰日之标准向甲方赔偿违约金。农经站收取承包费后，依照甲方各村土地面积向各村分配。

第三条 承包经营权流转

乙方采用转让方式(包含名为转包、出租实为转让)流转部分承包经营权的，不得违背本合同规定的条款，其土地农用地的性质不得改变。

第四条 土地征收、征用的处理

1.承包经营期间，若遇政府对承包地全部或部分征收，或者征用，则本合同全部或者部分立即予以解除，乙方交回被征收或征用的土地。乙方应积极配合征收、征用工作的顺利开展。甲方得知征收、征用事宜的，应提前 个月告知乙方拟征收、征用的时间、土地范围、征收、征用原因等信息，以利于乙方提前处理地上苗木减少损失。

2.征收征用的补偿解决：依照届时有效的国家法律、行政法规依法处理。对承包地上属于乙方的青苗以及经甲方许可建设的地上附着建筑物由土地征收人、征用人依法补偿直接损失，间接损失不予补偿或者赔偿;对未经甲方书面许可，乙方擅自建设的地上附着建筑物乙方无权要求补偿或者赔偿。

第五条 合同解除和终止

1.乙方未经甲方许可，擅自改变农用土地使用性质，经甲方制止，乙方拒不改正的，甲方有权解除合同并无需承担任何责任;

2.乙方迟延缴纳租金达三个月以上的，甲方无需催缴，有权解除合同并无需承担任何责任;

3.甲方人为设置障碍，导致乙方不能行使承包经营权时，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失;

4.本合同履行期限届满则自行终止，双方未新定承包经营合同的，乙方就与合同到期日将土地交还甲方，地上新增附着物全部无偿归甲方所有，地上原有甲方地上附着物完好交回，毁损的照价赔偿，因时间原因自然损害的乙方免责。乙方拒不交回的，甲方有权强制收回。

第六条 其他约定

1.甲方应予以协调解决乙方用电用水事宜，所产生的费用及电费、水费由乙方自行缴纳;

2.乙方应本着团结互助、有利生产、方便生活的原则妥善处理与周边村民相邻关系，搞好民族团结。乙方与村民发生利益冲突并无法妥当解决的，应及时通报甲方，由甲方协调解决，以避免事态扩大;

3.乙方应善意开发利用土地，保障土地增值，保护土地周边植被，不得进行掠夺式开发;

4.甲方支持乙方自主、合法经营，对乙方经营范围、方式等，只要符合本合同约定的农用土地使用性质，甲方不得干预;

5.本合同甲方盖章、乙方签名后即行生效，合同文本一式六份，甲方各执一份，乙方执一份，报喀什市夏马勒巴格镇人民政府三份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

农村土地承包经营合同范文3发包方(甲方)：

承包方(乙方)：

根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。

第一条：甲方将坐落在 ，面积 亩的土地(良田)承包给乙方从事农业生产，承包期限三年(自20xx年1月4日至20xx年11月30日)，承包金每年每亩660元整，合计人民币(大写) 元整，付款方式为每年1月10日前付清当年租金。

第二条：承包期内，乙方享有生产经营自主权，产品处置收益权的权利，并接受发包方依法管理和监督。

第三条：承包期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设;依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和不改变农田现状。

第四条：承包期内，乙方承包甲方的农田各项政策性补贴归甲方所有，乙方做好配合。

第五条：承包期最后一年，乙方不得种植午季作物，否则造成的一切损失，由乙方自己承担，甲方不予任何补偿。

第六条：承包期满，乙方应保证承包的土地达到承包时土地等级和质量。

第七条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求镇土地承包经营权流转服务中心调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁， 也可以直接向人民法院起诉。

第八条：乙方在签订合同时缴纳保证金壹万元整，保证金抵交最后一年承包款。

第九条：本合同自签订之日起生效，合同一式四份，甲乙双方各执一份，鉴证机关和镇农村土地承包经营权流转服务中心执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第6篇：土地经营权流转办法范文

土地是决定社会发展的重要资源，是民生之本、发展之基。加快农村土地流转，走适度规模经营之路是适应现代农业发展和促进城市化发展的必然要求。文章以重庆沙坪坝区为例，分析现状，剖析缺陷，提出只有建立和完善严格保护农民利益的土地流转长效机制，创造与此相适应的符合农村土地流转的法治环境，才能实现农户保障与农村经济发展的良性互动。

关键词：城镇化;土地流转;社会保障

中图分类号：C91332 文献标志码：A 文章编号：

10085831（2015）04014807

农村土地流转是城市化推进中按照产业化和现代化的要求优化配置土地资源的重要举措，是实现农业集约化、规模化经营的有效形式。农村土地能否有序流转是建设社会主义和谐新农村工作中一项具有创新意义的大事。从长远看， 农村剩余劳动力向二、三产业转移是一个必然趋势，通过农地流转实现农业规模化、集约化经营，是促进农业结构调整、提高农业规模化经营水平、提高农业增效、促进农村工作稳定的重要途径，也是深化农村改革、加快城市化进程、实现城乡一体化的重要突破口。作为中国统筹城乡综合配套改革试验区，重庆市土地流转颇有成效，为实现农业生产的适度规模经营打下了坚实基础。但是随着城市化进程的加快，存在的问题也比较突出，如政策引导操作性不理想、流转程序不规范、流转数量有限、社会保障机制有待完善。这些问题在一定程度上制约了土地流转的纵深发展。本文以重庆市沙坪坝区为例考察农村土地流转情况，剖析其缺陷，明确加快土地流转的总体思路及主要任务，建立和完善严格保护农民利益的土地流转长效机制，探求城乡统筹背景下土地流转过程中农民分享土地增值收益的路径与实现机制。

一、农村土地流转情况概况――以重庆市沙坪坝区为例

重庆市沙坪坝区作为一个文化大区，教育科技优势明显，自然资源富集。辖区面积396平方公里，其中农村集体所有的农用地总面积23.3万亩，常用耕地面积12.96万亩，家庭承包经营的耕地面积11.9万亩。现设24个街道园区，其中8个镇4个街道涉及农业农村工作，辖86个行政村，1 294个村民小组，农村人口13.8万，家庭承包经营的农户43 000户。沙坪坝区政府深入贯彻落实国家各项惠农政策，大力加强对农村土地承包经营权流转配套扶持政策，每年投入“三农”资金数亿元，积极探索符合当地实际的土地流转模式，按照“政府引导，产业化开发”的思路，相继制定了一些扶持土地流转的政策和服务办法，大力发展都市农业，推广农业科技，提升农业生产机械化水平，完善农业社会化服务体系。随着全域城市化的推进，农业结构调整不断深化，农业产业化进程明显加快，土地流转趋势加快。2012年全区新增土地流转面积3 600亩，比上年同期增长3%，规模化经营率达38%;2013全区新增土地流转面积2 900亩，规模化经营率达40%，施行适度规模经营的耕地面积5.07万亩，规模经营率达到了39.11%。30多家农业龙头企业、合作经济组织、城市有实力的公司先后参与土地流转，实现年产值约11亿元的规模化经营市场，大多数流转双方都实现了共赢，农民获得了较多的非农就业机会，职业多样化趋势明显，同时农用地的使用也呈现出向规模经营集中、向现代农业规模化方向发展的良好态势。

（一）现状与特点

第一，流转主体多元化。土地使用权流转已不局限于最初的农户之间进行转包和租赁，农户和企业之间的流转也较为普遍。通过对沙坪坝区100户农户农地流转意愿进行的调查发现，其中81.12%的农户愿意参加流转，在愿意流转土地的农户中，20.79%的农户愿意流入土地，农户的土地承包经营权供给与需求之间呈良性互动趋势，而且随着土地流转市场日益成熟，加之信息渠道畅通，土地流转逐渐由零散性向规模化转变，一些社会工商企业、农业龙头加工企业、合作组织、种植大户等参与了农村土地流转，按照标准化集中连片开发，打造特色规模经营，如生态养殖、绿色蔬菜、农产品开发等项目。重庆西部新城农业生态园已初步建成了2 000余亩农业综合开发项目工程，成立了组培和工厂化育苗中心、容器苗标准化生产区、水生植物生产区，各种项目齐头发展。通过这些生态化基地的规模化集约化经营，全区农业呈现出生产发展、收入增加、生态改善三大效益同步提高的可喜局面，朝着特色化、产业化方向迅速发展。

第二，集体调整用途，鼓励开展土地集中成片流转，倡导开展土地规模经营。区农业水利局牵头，建立了土地流转网络信息平台，畅通各种渠道，多方聚集资金，统筹安排进行规划。通过资源整合及时进行沟通，农户、承包者和政府的收益得以稳定，实现互惠互利，为开展综合整治、规模化经营提供了保障。针对土地抛荒、撂荒现象，制定土地流转代管政策，外出打工农户可以通过村集体经济组织或流转服务合作社托管承包土地，由其代为统一经营，对托管的承包土地，托管组织可以按制度代为对外流转。在开展流转工作中，首先保证土地流转市场价格反映土地的真实性，价格合情合理。同时规范流转合同，统一要求使用土地流转合同书。土地流转后，绝大部分流转土地仍保持了农业生产，种植业和养殖业分别占到76.09%和16.17%，如白市驿镇1 000多亩流转土地，主要用于生态农业开发建设，发展优质经济作物、反季节作物等粮油、蔬菜及果品种植业等高附加值农业。部分村将农民承包的田地用于养鱼、种植蔬菜，然后再发包给农民经营。土地承包经营权流转的数量与区域经济的发展成正比，入驻企业带动农户增收。土地集中流转极大地推动了土地成片开发，带动了农业产业升级，实现了效益的最大化，规模化经营初显良好态势。

第三，流转机制灵活，鼓励企业实行“工业反哺农业”，积极参与农村土地流转，走产业化与规模化经营之路，通过土地流转实施地企共建，进行农业综合开发。沙坪坝区曾家农业园区引进高地实业公司、国泰实业公司和荣达集团入驻，企业实行公司、基地、农户相结合的复合模式，有效带动了农户发展产业化经营，形成了一条完整的产业链条。3家企业进驻后在曾家白林、农安、虎峰3村租地9 000余亩，仅2008年就向这3个村、20个社、1 160户农民支付当年土地租金513万元。其中国泰实业公司租地3 000余亩，每亩按900斤黄谷计价，年付租金120多万元。荣达集团实施农业综合开发，租地1 800多亩，按照田900元/亩、土600元/亩、荒山200元/亩，每年支付租金130多万元，原租地的青苗补助也全部兑现，且安排农民到企业务工，解决其土地流转的后顾之忧。龙头企业、种养殖大户和专业合作社等多种形式的联合与合作转变，带动上万农户增收，年产值已达数亿元，实现

了一定的规模效益，同时二、三产业也得到了快速发展，形成了村企共建、互利共赢的局面。

第四，加强机构建设，规范流转程序。沙坪坝区设立专门的确权颁证领导小组办公室，切实开展农村土地确权、登记和颁证工作，及时收集土地流转信息，搭建土地流转服务平台。根据各镇上报备案土地，加强土地流转业主的实力审核，通过对相关农镇街确权颁证工作的督导检查，及时监督解决镇街的工作经费落实问题，及时解决工作中出现的新问题，及时进行相关的政策指导，规范协调土地流转行为，有序推进农村土地承包经营权确权工作。

第五，成效明显，农业规模效益提升。近年来，一些企业包括外商以及个体大户把农业作为新的经营领域，在沙坪坝区投资兴办农业企业，并开展农业基础设施建设，进行能源开发。加大对公路、河道沟渠等基础建设的投资力度，改善了农业生产环境，建成了独具特色的重庆西部新城农业生态园，在空间上形成了集体建设用地的重新布局和流转。鉴于土地流转前抛荒现象比较严重的情况，荣达集团租用了几百亩荒山，种植名贵苗木900多亩，修建5 000平方米的温室大棚。通过土地流转及第二、三产业的发展，地尽其用，带动了农业转型升级，同时农户还有机会选择在就近企业或在流转土地的公司实现就业，农村剩余劳动力得到安置，并有较为可观的经济效益。以曾家一农户为例，土地流转前2亩多地年收入3 000多元。土地流转后每年可获得土地转让费3 000多元，夫妻两人就近打工1年能收入4万多元，经济收入明显得到改善。歌乐山镇天池村1亩土地的流转价格已达到1年3 000元，比农民自己耕种收入高出一倍多，农业规模效益的提高使农村社会更加稳定。

（二）存在的问题

从目前情况看，沙坪坝区土地流转总体健康、有序。土地流转在切实维护农民土地承包经营权的基础上，更多的农民不再被束缚在现有土地上， 土地增效、农民增收，现代农业发展呈现良好的态势。但仍存在一些问题，如宣传工作还需加强，流转规模较小，流转比较分散，规模化经营程度低，与城乡统筹发展的新形势、现代农业的新发展等仍有一定的差距。

第一，土地承包经营权流转宣传还需加强。目前沙坪坝区在土地流转方面做了大量宣传工作，如加强业务培训和宣传，对镇街分管领导和从业人员开展土地承包和流转方面的法律、法规和政策培训，从思想上高度重视土地流转。但从效果看，宣传工作还需加强。特别是随着粮食定购、提留统筹、农业税的取消、粮价持续上涨，承载于土地上的各种负担消除;生产资料优惠、城市支持乡村、工业反哺农业等各种惠农政策的实施，农民保留土地承包经营权负担减弱，其土地价值明显提高;加上农民本身对土地根深蒂固的依赖情结，如果宣传工作不加强，农民对相关的土地政策不了解，对土地流转的方式、流转合同的签订解除、流转纠纷的解决途径等缺乏认识，搞不清土地经营权流转与其他社会保障权利的深层次关系，势必会对土地流转心存顾虑，担心政策不稳，土地转包之后会丧失土地承包经营权，或对土地流转的期望值很高，即便土地荒芜、土地比较效益较低，也不愿意放弃土地承包经营权轻易同意流转，对土地流转的积极性不高，从而影响土地流转相关政策的实施。

第二，政策引导操作性不理想。虽然相关部门出台了鼓励流转的文件，但没有出台具体政策，相关的扶持配套政策相对滞后，相应的激励政策配套相对缺乏，难以调动生产大户规模经营的积极性，阻碍了土地流转工作的推进。由于缺乏集体土地流转的奖励政策和鼓励政策，一些农民觉得流转收益不高，不愿流转土地发展规模经营，或担心流转之后，土地的权益无法得到有力保障。一些受让方没有中长期规划盲目地参与，市场化运作意识较弱，过分依赖当地政府的扶持政策，不充分考虑市场风险、自然灾害、技术风险、资金投入、流转收益等因素。另一种情况是为了取得较高的经济效益，必须增加对使用土地的资金和技术投入，而增加投入提高回报，又必须要有一定的使用年限作保证。短期内回报低、见效慢、风险高，很多受让方不愿短期流转，大大影响了该区土地流转规模和流转效益。

第三，流转程序不规范。土地经营权流转过程中出现的诸如不规范的机制、简单的流转方法、缺乏约束的随意流转、滞后的配套服务等问题，都会直接损害农民的切身权益。流转过程中相关部门没有及时审查、备案，一些农户法律意识淡薄，自我保护意识差，缺乏市场交易规则意识，不遵循一定的程序和履行必要的手续，不按照标准合同签约来规范双方的权利义务，很多仅仅采用口头协议或私下协商的方式，即便签订书面合同，往往也存在内容不完善、标的物不明确、权责关系混乱、未约定土地用途和流转期限、违约责任划分不清等问题，造成了大量纠纷与矛盾，而且因为合同不规范，随时中断合同的现象也屡有发生。如农户意识到土地增值，借合同不规范便想索回土地经营权，而业主已经投入了较多资金，退出亏损很大，不愿退回土地，由此引发矛盾。据资料显示，土地流转过程中经过规范的申报、登记、签证、备案等程序的土地流转所占比例不到25%。虽然沙坪坝区目前已统一要求使用土地流转合同书，但书面合同很少经过有关部门公证，加上农地在农户间自由流转时，大多还是口头协议，保障力度弱。流转程序的不规范必然阻碍土地流转。

第四，社会保障机制不甚完善。土地是农民安身立命之本，土地转出后就意味着生活保障的丧失。以沙坪坝区为例，失地农民的就业、养老、医疗等保障问题，依然是影响农村的瓶颈。失地农民社会保障缺位，失去了长远生计的社会基础;农村社会保障范围窄、标准低，农民无法享受养老保险以及医疗保险，而目前的货币安置或补偿也仅能满足最低的生活需求，不能有效解决养老、医疗保险等保障问题;就业保障制度不够完善，土地流转后缺乏信息引导、技能培训、法律扶持等方面的帮助;失业保险保障缺位。截至2012年11月沙坪坝区新增土地流转面积3 600亩，比上年同期增长3%。2013年全区新增土地流转面积2 900亩，呈下降趋势。究其原因，与流转机制不健全、土地流转工作的各项政策措施难以落到实处和经费难以到位等因素有较大关系。

二、农村土地流转的发展方向与建议

法律以保障权利实现为己任，土地流转过程中暴露出来的问题，制约了农村经济发展及社会稳定，如何有效兼顾公益与私益、公权与私权，保证农民依法享受土地带来的合法收益，是稳妥推进农村土地流转制度改革的关键。基于实证和理论分析，笔者从健全农地流转相关法律法规、健全农地流转市场机制、完善农村社会保障体系、发展农村土地流转服务等方面提出完善和创新的路径。

（一）健全农地流转相关法律法规，以制度作保障

农民自身权利保护意识的觉醒是其权利得到保障的前提，制度的完善是其利益得到保障的重要条件。只有通过完善农村土地流转配套规定，修订土地管理法与农村土地承包法等法律冲突的部分，健全农村土地承包经营权流转办法，才能真正维护双方的合法权益，化解各种矛盾。

第一，明确集体土地所有权主体。确认现有的农村土地产权并落实分户到个人，对集体土地的使用年限、用地性质、权利转让与继承收益分配等予以配套性规章和政策细化[1]。将目前村、村民小组和乡镇三种农民集体所有改为村民委员会范围内的全体农民共同所有，明确农民集体组织为农村土地的产权主体，明确限定农地的产权边界，加强并完善土地确权工作，完善民主监督机制，坚持重大事项集体研究决定，土地流转之前农民有权利被告知，在制定流转价格的具体方案时有权利参与，有机会参加听证会，有权利表达意见及合理的诉求，保障农民享有谈判权、参与权，杜绝暗箱操作。

第二，健全农民承包经营权权能。忽视农民主体利益、过度行使政府行为会导致农民权利遭受剥夺的风险[2]。在现有制度的限制下，具有强制性质的农地征收与农地使用权长期转让，是农民土地权益流失的主要过程与方式[3]。必须理顺土地所有权和土地经营使用权之间的关系，政府只能充当监管者和服务者的角色，应赋予农民土地流转的主体地位。在充分尊重农民意愿的基础上，以自愿、有偿为原则，妥善组织和实施农村土地流转，保障农民的土地使用权、收益权、处分权。

第三，完善法律保护制度。一是从物权的角度对流转双方主体的权利给予充分的保护，对返还原物、恢复原状、赔偿损失等民事责任和相应的侵权责任以及相应的救济手段作出明确规定，完善土地保护制度，避免社会冲突的发生或激化;二是建立公平高效的法律援助机制，健全失地农民保障的法律、法规。从长远看，为了效率和正义，政府必须简化这些相互依赖的法律关系。成功与否取决于政府能否降低流转成本。例如，有时只要支付相应的费用，政府就会给其合法的土地所有权。然而，当流转成本过高也会使双方的利益受损。假设1块土地在5年中被非法转让了5次，最后外国买家终于买下并建了大楼，而这个建筑由大量的银行贷款担保，因为存在很多资金问题，政府需要收回这块土地，鉴于当事人众多、法律关系复杂，如果没收是否能做到效率与公平？怎样处理[4]？面对这样的纠纷，只有建立公平高效的法律保护制度，平衡私人利益和公共利益之间的关系，才能切实维护社会整体利益。

（二）建立健全农地流转市场机制

第一，利用有利政策引进各方力量投入农业综合开发。为贯彻落实十八届三中全会精神，推进农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点工作，2013年，重庆市出台了《农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点工作方案》，鼓励引进农业综合开发、农业高新技术、推动现代农业发展和促进农民增收。在保障家庭经营主体地位的基础上，采取多种方式优化农村土地资源配置，加快家庭经营向采用先进科技和生产手段方向转变，统一经营向发展农户联合与合作，分散经营优势与统一经营和服务优势相结合。应重视改善农户的非农就业能力，增加农户收入的非农性来源，避免土地均分导致的小规模经营降低农户的禀赋效应，推动农地的流转与集中[5]。近年来国家出台了一系列支农惠农政策，如提高粮食最低收购价格、增加农民种粮补贴、增加农业机械购置补贴等。应充分利用当前国家的政策来扶持吸引企业对流转农地进行规模化经营。可以借鉴美国将一些企业聚集在一起而设立“企业区”，作为促进经济发展的工具，专门帮扶、振兴缺乏投资或收益较低的地区[6]。各方力量投入农业综合开发以推动土地流转。资金筹集之后必须合理运营，加强监管，防止挪用，实行收支两条线和财政专户管理，单独建账，专款专用，规范各种补贴的发放制度，切实保证各种农业补贴真正用于农业的综合开发。

第二，培育和发展流转中介组织和服务机构。在建立土地承包经营权流转交易平台的基础之上，通过市场与国家立法和政府行政干预相结合的方式，由政府牵头在土地管理部门指导下建立或鼓励民间组织建立农地流转市场服务中心、农村土地流转合作社等中介服务部门，为流转双方及时提供土地流转情况、相关法律法规，指导双方签订合同，及时处理矛盾纠纷，协调各方利益关系[7]。同时通过出台农地流转中介组织管理条例，明确界定农地流转中介组织的职责、执业人员标准以及职能，规范土地流转程序和形式，明确双方权利和义务、违约责任，以中介服务促进土地合理流转，引导农地流转的方向和发展农地经营规模。目前较为普遍的服务机构包括土地流转服务中心、土地银行等。以美国为例，土地银行的主要资金来源是利息、罚金、违约金、不动产税、销售等费用，以及来自联邦社区稳定委员会（NSP）、环境保护机构（EPA）的资助。其权力包括：（1）采购、接收、转让、持有、管理和租赁不动产;（2）从事执法和公害治理（包括拆除）;（3）收购管理未被利用的财产和被没收的土地;（4）采购拖欠物业税留置权证书;（5）发行债券，申请拨款、贷款和借款。以Cuyahoga县土地银行为例，其提供了许多创新的政策和项目：提供社区花园的空地;与国际中心合作为移民提供修复的房屋;为受伤的伊拉克战争的退伍军人提供修复的房屋;为一个被监禁的父亲提供一个重新工作前的培训计划 [8]。

第三，加大扶持力度，实现规模化、集约化经营， 提高农地使用效率。土地流转的目的是扩大土地规模经营，进而推动经济发展、农业技术进步、劳动力流动，以此带动城市化发展。制定财政、税收、保险、户籍、教育和社会保障等系列扶持政策来激发政策推动和市场拉动的双重效应。一方面，政府出台相关政策鼓励和支持外出务工的农民带技术、带资金回乡创业，同时加大专项资金、补贴的投入。通过建立“土地银行”和债券或股权补偿、保险补偿，将土地集中起来流转给种植、规模经营大户以增强土地的融资能力，进而盘活资金;建立农业保险制度，分散企业面临的市场和自然风险。同时充分发挥财政资金的导向和杠杆作用，在用足用活国家、省市关于农村土地流转的各项优惠政策之上，进一步争取政府对资金的支持投入，加快农地流转的速度和广度。

第四，合理分担流转风险。流转双方可以直接通过共享协议分担由资本或设备带来的费用。在一个新的农场运营过程中这样的投资经营会降低成本的潜在损失风险，以及与操作相关的财政负担输入。税收优惠项目也可以提供额外的刺激吸引土地所有者参与风险分担结构。采用降低或分层次的条款可以给接收方提供一个巨大的优势，减轻接收方的风险负担，尤其是当他们的业务仍处于早期阶段时间降低资金压力[9]。风险的防控离不开市场机制的保障，应建立农地流转入市的市场定价机制，逐步形成灵活的土地使用权流转市场，使流转成本得以降低，保证生产要素的优化配置。

第五，建立规范的管理实施细则，强化监督管理。政府应在管理、宣传、评估、谈判和监督等方面发挥积极的作用，通过建立土地流转监控体系、公告登记查询制度、责任追究机制、流转程序等规章制度，进一步完善土地流转法规，建立规范化、法制化的农村土地流转市场。具体而言，一是加强农村土地监察制度，健全群众举报查处机制，监督土地流转的行为是否是农民意思自治的表示，监督土地的使用是否合理合法，对违规改变土地用途进行商业开发且严重破坏土地的违法行为给以严厉制裁。引入公开、透明的竞价、招标方式，确保土地流转行为的合法合理和土地流转价格的公平公正，培育良好的土地流转环境;二是建立流转项目档案，规范土地流转行为。实施村、乡镇、区县（ 市） 实名制登记造册并及时掌握流转土地数量结构、流转土地实际用途、农户就业意向、农户生活现状、流转资金分配去向等基本情况，构建全方位、多元化的流转主体利益沟通和诉求渠道;三是完善合同签订的相关程序，通过签订规范的土地流转书面合同，办理报批、备案等手续来明确土地流转的形式、数量、期限、条件以及双方的权利、义务和责任;四是加强流转收益监管，资金管理规范到位。定期或不定期地对财务进行审计，着力监管政策扶持涉农资金的使用;五是建立完善土地流转纠纷解决机制，采取协商、申诉、调解、仲裁、诉讼等多种途径，建立健全农村土地承包纠纷的调解体系[10]，保障土地所有者、承包者和经营者多方的合法权益。

（三）建立健全农村社会保障体系，有效推动农地承包经营权流转

农地流转后如何保障农民可持续生计的问题是土地流转工作的重中之重。随着城市化进程的加快，城市人口增加、耕地面积减少，由此形成的诸如就业压力、环境污染、收入分配等矛盾将更加凸显，必须正视这些问题给经济全面、协调和可持续发展提出的严峻挑战[11]。在城乡二元分割的局面下，社会保障体系突显城乡分割的状态，农民和城镇居民在身份上的差异造成其权益无法均等化。因此，应加快促进城市一体化社会保障体系的建设，开拓农村劳动力就业新渠道和农村内部增收的新空间。

第一，协调农村土地流转收益与风险之间的关系，将土地保障与城市的社会保障制度相衔接，加快农村剩余劳动力向工业、服务业等非农领域转移。切实保证农民因为土地流转而失去土地承包经营权后，在自身没有新的就业渠道和其他生活资料来源的情况发生时， 社会保障机制能发挥应有的作用。

第二，完善最低生活保障。参照本地城市最低生活保障水平，适当提高生活补助费和养老金标准，并逐步建立正常增长机制，让农民感受到实实在在的利益。重视农民的住房权，运用补偿安置价格评估机制，因地制宜地实行货币安置或还房安置;针对不同情况，实行有差别的保障制度。在安排基本生活保障时，按照年龄特征、要求结合实际情况予以考虑。已处于劳动年龄段以上的人员可直接实行养老保障并建立个人账户与社会统筹相结合的制度;未达到劳动年龄段的人员可按征地补偿规定一次性发给征地安置补助费。对征地时处于劳动年龄段的人员按当地测算标准予以缴纳或不分年龄实行统一的缴费标准，也可按年龄分档缴纳基本生活保障费为个人账户筹资。

第三，建立养老保险、医疗保障制度。相比城市，农村地区的老龄化程度、贫困人口以及养老保险的形势更加严峻，只有解决了农村养老的后顾之忧，才能有效解决中国区域经济发展不平衡和城乡二元经济结构所形成的发展差异[12]。可采取“个人缴费，集体补助，政府补贴”的原则，多方筹集资金，完善管理、运作模式，逐步实现城乡养老保险、医疗保障制度并轨。

第四，建立长效的就业服务制度，提升农户维持可持续生计的能力。土地流转之后，农民特别是适龄的农民客观上需要从农业转向其他行业，为其提供受教育和培训的机会是解决其生活来源、加快其生产生活方式转变的重要保障。必须建立失业保险和救助制度，适当取消就业政策中不合理的限制性规定， 让失地农民享有和城市居民平等的就业机会。此外，还可以开设一些专项支持项目，如建立农村企业家培育项目，鼓励农民工返乡创业;在粮食直补政策中开设专项资金，设立种粮耕地流转专项支持项目，维护国家粮食安全;设立撂荒耕地流转专项支持项目，防止土地撂荒[13]。

土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能有效改善土地资源配置效率，促进农村经济平稳较快发展，制度的健全能够逐步改变现有农地承担农户全部社会保障功能的状况，解除农民后顾之忧。由于受经济发展水平、社会保障制度、农地流转收益预期等因素的限制，在中国现有条件下，土地流转不能大规模推进[14]。在适度集中农地，实现农地资源优化配置的同时，必须健全失地农民的权利保障体系，才能有效推动农地承包经营权的流转，从而促进农村经济发展、维护农村社会稳定和引导

农民增收致富。

参考文献：

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[11]北京天则经济研究所“中国土地问题”课题组.土地流转与农业现代化[J].管理世界，2010（7）：66-85，97.

[12]中国社会科学院世界社保研究中心.中国养老金发展报告2012[EB/OL]. [2012-12-17]. http：///cj/z/pension.

第7篇：土地经营权流转办法范文

一、简析当前农村集体土地流转的法律规定及其存在的问题

当前，虽说我国涉及农村集体土地的性质与使用权流转有关的法律主要有《宪法》、《民法》、《村民委员会组织法》以及一部专门的《土地管理法》，但是这些有关农村集体土地流转的法律规定仍存在很多问题。

1.1农村集体土地性质的有关规定。1999年修订的《宪法》第10条和1986年的《土地管理法》第6条都明确规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国有的以外，属集体所有；宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。”至于哪一级和哪一个组织机构代表农村集体拥有土地的所有权，《土地管理法》第10条则继续规定“已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，由乡镇农民集体经济组织经营、管理。”同时，我国的《民法通则》第74条也有类似的规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业合作社等农村集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”。根据有关的调研（国土资源部，2001）指出，乡镇、村民小组农民集体拥有的土地多数在实地均有明确的界限和范围，而且其面积比例一般为1∶9∶90.似乎农村集体土地的性质与所有权主体并不存在所谓“模糊”之类的问题。但是，在实际进行农村土地流转的许多案例中，土地产权归属的纠纷的确严重。例如上海郊区某乡兴办私营开发区，占用一个村500亩地。当时乡镇政府与该村委会商定，每亩每年补贴800元，补贴时间为8年。现在补贴期满，乡政府停止补贴。但这500亩原属村集体所有的土地现在的权属应该归谁？如果按“既成事实”，“已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”，那么，显然是乡镇政府使用行政权侵占土地所有权，随意上收村级或下级的土地所有权，即使乡镇政府已对村委会支付了一定补贴。如果承认现在土地的所有权属于村委会，应该如何确定村对土地的收益权？当然，产生纠纷的原因可能更为复杂，当初乡镇政府与村委会的协商是否经过大多数村民的同意？从而该协商是否具有法律效力？该协商是否规定了8年政府补贴之后土地所有权的处置等问题？类似的问题还有乡镇政府兴办乡镇企业需占用集体所有的土地，经依法批准后，占用某个村民小组的土地，该村民小组的土地使用权已转移到新兴办的乡镇企业。那么，该村民小组的土地所有权是否也同时转移到新兴办的乡镇企业呢（刘汉裔，2001）？上述二则案例说明当农村集体土地发生转移时，土地集体所有权属与使用权在法律上的确没有得到明确的规定和保障，从而产生一系列的问题也就显得十分棘手、难于管理。

1.2农村集体土地流转的有关规定。我国法律对农村集体土地流转的有关规定一直是十分谨慎和有保留的。1982年的《宪法》第10条严格规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。直到1980年代末，对土地流转的法律控制才开始松动。

1988年修改的《宪法》规定“土地使用权可以依照法律规定转让”，而同年修改的《土地管理法》第2条也规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权的转让办法，由国务院另行规定”。当然，此后随着国有土地流转办法的出台，国有土地市场在全国各地取得快速有序的发展，对城市国有土地资源的配置发挥了重要的作用。但是，有关农村集体非农建设用地的流转办法和法规一直没有出台。我国新修订的《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织土地办企业或建住房除外”。同时，该法第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划，并依法取得建设土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，我国目前的法律对农村非农建设用地的流转限制是比较严格的。事实上，集体经济组织内部成员虽可以使用本集体土地兴办企业或建住房，却不允许出让、转让或出租，这意味着农村非农业建设用地在法律上是禁止流转的。至于因破产、兼并等情形致使土地使用权流转虽被法律许可，但也由于缺乏具有可操作性的具体规定，如对于流转的方式与程序、流转期限与对象以及流转后土地产权关系的调整等均缺乏明确规定，实际上或者无法公开正常进行、或者以违法私自转让等方式交易。结果，自发、私下的农村非农建设用地的流转，直接造成土地利用的混乱，对土地利用总体规划和城市规划的实施都产生了较大的冲击，使得城乡建设用地总量难以有效控制。

二、简析现有法律约束下农民行使土地控制权的有限行为能力的影响

以上，我们分析了我国现有法律对农村土地产权性质的界定与约束，包括对土地使用权或农村集体建设用地流转的规定，表明农民对土地的产权是严格受法律制约的，这是农民对土地产权的有限行为能力的法律根源。但是，除了法律约束之外，农村土地产权的集体所有制本身就造成农民对土地控制权的有限行为能力。原因主要有三方面：

2.1农民对现有承包土地要随全村人口的变化而发生动态调整，任何单个农户都不能确保对某块具体的土地拥有长期稳定的权利，这种不确定性是不以某单个农户的意志为转移的农村土地产权的集体所有制规定了农民享有对所承包土地的使用权，而农民经营土地的最终所有权归属于社区集体经济组织。为了保证土地产权分配（界定）的公平性，从初始的按人（劳）均分土地使用权，到一次又一次地因人口变化而重划土地经营权，使追求产权界定公平的调整水无休止。这种制度安排的运作与实施费用无疑是高昂的：土地的经常性调整，使农户无法形成对与土地相关的固定资产投资的长期预期；既然每个成员对集体土地权利是均等的，这就意味着他们在土地数量、质量及土地负担的分摊上是均等的，因而，土地远近好坏的统一搭配，使农户承包的地块不仅分散而零碎，也造成了严重的规模不经济；为了做到地权的平均分配，每次调整都需要重新核查人口、土地的面积数量与地块数量及其质量，产权的界定费用高昂（温思美，1994）。

2.2农村集体建设用地的流转（假设这里流转的土地是属于村民小组集体所有的）原则上需要由村民小组内的全体相关农民集体决策根据自愿的原则，至少需要绝大多数（三分之二以上）农民的同意。在不可能或很难做到全体一致同意的情况下，少数不同意流转的农民其利益就可能得不到保障，而处于不利的地位，甚至丧失对其承包土地的控制权（能力）。在实际操作中，问题可能更严重。集体建设用地的流转一般是由乡镇特别是由村来具体操作，而不是由作为土地所有权的村民小组集体经济组织实施的。由于村民小组的集体经济组织与村、乡两级集体经济组织是不同的利益主体，在利益关系不一致时，处于劣势的集体经济组织，在村、乡一级代为行使其土地产权的情况下，其利益实在难以得到保障（国土资源部，2001）。而且，由于信息不对称以及村、乡干部同企业之间可能的合谋关系就更损害了村民小组一级农民对土地的控制权行为能力及其收益状况。所以，在（农村集体建设）土地流转决策相关的合同条款设计、谈判方面，作为所有权主体的村民小组以及拥有土地承包权的农民都只有很有限的控制权行为能力。

2.3农村集体（村民小组一级）建设土地一旦流转出去以后，如果没有被征为国有的话，由于村民小组集体经济组织不仅法律地位不够明确，而且内部组织结构也不完善，村民小组以及其内部的农民在很大程度上就失去了对其流转出去的土地的所有权或承包权这是农民对农村土地产权（承包权）的有限行为能力最显著的特征之一。在此情况下，有些地方为了解决土地产权主体不明确、权属不清或界限不明等问题，以方便组织管理和登记发证，或为了城市建设用地统一规划和利用，或干脆以“既成事实”为名，地方政府或农村集体经济组织就将下级村民小组集体所有权上收，确定为村级或乡级集体经济组织所有。有的地方直接将“城中村”或城乡结合部的集体土地“宣布”为国有土地（国土资源部，2001）。村民小组和农民对土地所有权（承包权）的有限行为能力对农村非农建设用地的流转容易产生严重的经济后果，即一方面纵容了地方政府为了招商引资，加快经济发展，以制造政绩而任意以行政权侵占土地所有权，随意上收村级或村民小组的土地所有权；另一方面助长了企业同乡或村委会之间的合谋勾结，私下转让出租农村土地，甚至从事房地产开发，或用以规避上缴新增建设用地有偿使用费等。

三、加强农民和集体经济组织对土地产权的行为能力

农村集体建设用地流转过程中涉及的法律问题与农地产权制度息息相关。我国现有的法律对农村集体土地所有权代表以及农村土地（使用权）流转规定的不够明确具体，尤其缺乏操作性，而这又内在地影响了农民对土地产权的行为能力，造成农村建设用地流转过程出现了一系列的问题。因此，要有效地解决当前农村建设用地流转过程出现的问题，关键在于从法律制度以及管理上强化农民和集体经济组织对农村土地产权的行为能力。

3.1应继续寻求、推动现有法律对农村集体土地所有权主体、所有权代表和相应的权利、义务的明确规定，赋予并保护农民的集体建设用地的财产权同时，在强化规划控制的前提下，允许并鼓励集体建设用地使用权的合法流转。作为地方政府，也应积极研究并制定适合本地实际的农村集体建设用地流转办法，以使相关法律具有可操作性。

第8篇：土地经营权流转办法范文

一、考核对象

各镇农经站，市开发区社会事业局。

二、考核内容

重点考核统筹城乡发展、农业产业化经营、农民负担管理和一事一议财政奖补项目实施、农村土地承包管理和改革、村级集体经济发展、政策性农业保险、扶贫帮困、服务农民增收、农村调研信息、农经等十项工作指标。

三、考核目标及分值

实现双百分制考核，总分200分。

1、统筹城乡发展（25分）。（1）配合镇（区）完成统筹城乡发展任务得8分，按市考核镇（区）完成任务得分折算计分。（2）支持统筹城乡发展试点村完成工作任务得8分，按市统一考核的两个试点村得分平均分折算本项得分。（3）配合完成统筹城乡发展项目建设用地涉及农民土地承包的各项工作任务，依法维护农民合法权益得3分；因工作不力，不能完成相关工作的，每起扣1分；因工作失职，出现侵害农民合法权益的，每起扣1分。（4）开展统筹城乡发展相关专题调研，积极破解土地、资金等制约因素得3分，市外公开发表调研文章每篇得1分，市内使用每篇得0.5分。（5）及时报送统筹城乡发展工作情况和信息得3分，缺报一次扣1分，迟报一次扣0.5分。

2、农业产业化经营（40分）。(1)完成市下达的引进“三资”开发农业任务得6分，投资额增减按比例加减分。(2)完成市下达的兴办规模以上农业龙头企业任务得8分，每超额完成1个加2分；引进世界500强企业、大型央企、国家级重点龙头企业投资的项目和投资超亿元的龙头企业分别加4分；兴办食品加工企业加1分。(3)完成市下达的规模农业龙头企业加工产值任务得7分，超额完成加工产值按比例加分。(4)完成市下达的新发展农民专业合作社和新增入社成员任务各得2分；超额完成新增入社成员数按比例加分。完成市下达的使用财务管理软件的合作社任务数得4分，每增加1个加1分；完成市下达的新增市级以上“五好”示范社任务得2分，超额完成按比例加减分。(5)完成市下达的一村一品专业镇建设任务得3分；完成市下达的一村一品专业村建设任务得3分，每超额完成一个专业村加0.5分。(6)完成市下达的新增年投资额100万元以上农产品加工流通和规模种养大户任务得3分。

3、农民负担管理和一事一议奖补项目实施（25分）。(1)按一事一议筹资筹劳政策规定的标准、方法、程序进行筹集、使用和管理（15分）。农民负担监督卡发放率低于95%或不使用省监制专用票据的扣6分。未按政策规定的标准、方法、程序筹资筹劳的扣4分；违反政策摊派收费的扣5分。(2)按照市项目建设相关制度和有关要求实施一事一议财政奖补项目（10分）。经村民议事，项目公示，群众满意得4分；在规定时间内完工并验收合格得4分；档案资料收集整理完善、落实管护责任得2分。

4、农村土地承包管理和改革（25分）。（1）积极推进土地股份合作制改革，完成市下达农地股份合作社组建任务并依法登记得3分。（2）积极培植家庭农场并依法登记，完成市下达任务得6分，按市考核任务完成情况折算本项得分。（3）大力鼓励、扶持和引导土地有序流转，完成市下达新增土地流转任务得3分。按市考核任务完成情况折算本项得分。（4）完成市下达新增适度规模经营面积任务得3分，按市考核任务完成情况折算本项得分。（5）土地流转和适度规模经营台账、流转合同等承包管理档案建立健全得3分，承包管理档案未建立健全的扣0.5分，土地流转和适度规模经营报表不按时报送，一次扣0.5分，报表数据不到村或数据不完整，一次扣0.5分。（6）完成农村土地承包经营权登记试点任务得7分，未按时完成根据情况按比例扣分。全镇完成试点任务加5分。（7）土地承包实现扣分，因处理不力，造成土地承包纠纷到市上访的每件扣1分，到市级以上越级上访的每件扣2分，造成重大的扣4分，转办交办件在规定时间内未查处结案的每件扣2分。

5、村级集体经济发展（40分）。（1）指导村级集体经济发展，全面消除5万元以下的村、15万元以上的村数新增40%，得10分。（2）村级实质性债务比年初净下降40%，消除债务20万元的村，得25分。（3）加强村集体财务收支计划管理，当年收支结余的村数占70%，得5分。

6、政策性农业保险（10分）。按照专项百分考核得分折算，考核内容包括组织推进、参保率、查勘理赔、赔付率、基础管理等五个方面，具体考核办法按照市农业保险工作考核细则执行。

7、扶贫帮困工程（25分）。（1）完成低收入农户重新公示，帮扶联系卡发放、更新，低收入农户登记表更新，扶贫档案资料建立等扶贫开发各项基础工作得5分；（2）上报各类帮扶信息、按时保质上报各类报表、工作总结得5分；（3）数据库数据及时更新，及时保质完成年终低收入农户脱贫调查、电脑录入、数据上报得10分；（4）完成市下达的扶贫帮困任务得5分。

8、服务农民增收（5分）。（1）党委政府高度重视，建立相应的领导机构得0.5分。（2）有年度农民增收推进计划或工作意见得0.5分。（3）农林牧渔增加值完成市下达任务得0.5分，按市考核任务完成情况折算计分。（4）农户参加农民专业合作组织比重达90%以上得0.5分，按市考核任务完成情况折算计分。（5）村级收入比上年增长15%以上得0.5分，按市考核任务完成情况折算计分。（6）低收入农户家庭人均纯收入增幅高于全市平均水平3个百分点得0.5分，按市考核任务完成情况折算计分。（7）建好农民收入台账，做好农民收入调查和统计汇总工作得1分。（8）完成市下达农民人均纯收入任务得1分，按市考核任务完成情况折算计分。

9、农村调研信息工作（5分）。及时做好信息报送工作，各镇（区）每月上报市办信息3条以上;切实做好调查研究工作,各镇（区）每年完成2篇以上有份量的调研文章，并力争在省、市以上刊物上发表，具体考核办法按东委农[2012]20号文件执行。

积极做好涉及农村政策等农民工作，确保不发生集访和越级上访。对发生赴市集访和越级上访的酌情扣分。

四、考核办法

第9篇：土地经营权流转办法范文

4年的时间内，全镇累计办理农村土地使用产权交易面积34089亩，成立以土地为纽带的土地合作社15家，颁发产权证4417本，使用产权大证12本，通过产权登记交易后以土地使用产权为抵押办理抵押贷款570万元。徐庄镇土地产权制度改革的实践证明：土地流转是农业产业化的基础，只有建立健全土地流转制度，将向农业经济规模化、市场化方向运作，才能使不同类型的土地得以更好的利用，宜农则农、宜林则林、宜工则工，提高土地规模经营效益，优化农业产业结构，促进农村剩余劳动力转移，增加农民收入，在带动农村经济社会发展的同时全面推进了社会主义新农村建设。

徐庄镇经管站站长高崇銮谈起这几年土地合作社的运作，自豪又自信的说：“当年三个全国第一让我们这里的老百姓逐渐富裕起来，今后围绕深化流转土地使用权统筹城乡发展，建设我们自己的新农村。”

“新”创下三个“全国第一”

徐庄镇经管站站长高崇銮是徐庄“新”发起者，2008年，做了22年农村工作的他发现随着大量农村劳动力进城，很多农民自己的土地都没人耕种，有人私下转包还经常引发纠纷。如果把这些缺乏劳动力家庭的耕地由一个专门合作社承包下来统一分配，既可以有效利用了耕地，又能解决外出务工人员的后顾之忧，岂不是双方都受益？有了这个想法，他和土山村会计张凯华一起系统地学习了《土地承包法》、《土地流转办法》、《物权法》等法律法规，费时一个多月起草了土地流转合作社章程，提出了一个“新”概念：村集体拥有土地所有权，农民拥有土地承包权，合作社拥有土地经营权。

2008年5月1日，按照章程，全崮山农村土地流转合作社成立了，位于全崮山下的土山、柿行、湖沟和前徐4 个村280 户以土地入股加入了合作社，入社耕地将近 3000 亩。7月15日，全国首家经工商注册的土地流转合作社成立。

在合作社发展过程中，出现了一些土地使用权无序流转现象，要解决这个问题，集中社员土地进行规模生产是关键，由于农户集资较少，缺少资金成了制约土地使用权流转瓶颈。为有效解决土地合作社融资难的问题，山亭区政府探索实施了农村土地使用产权制度改革，由政府向社员颁发了《农村土地使用产权证》，持证人产权期内，按照规定用途可依法使用、经营、流转，也可作价、折股为资本从事股份经营、合作经营或者抵押担保，赋予农村土地使用产权以转让权、收益权和抵押权的造血式改革实现了土地使用权的资本化运作。同年9月，徐庄土地合作社以334亩土地使用产权、评估价 102.5 万元为抵押从山亭区农村信用社贷款 30 万元，购买了化肥、麦种、农机等。至今，全镇土地累计抵押贷款达570万元。

为了提供更完善的服务，山亭区建立了全国首家农村土地使用产权交易服务中心，徐庄镇建立了农村土地使用产权交易服务所，农民拿着土地使用产权证可到服务所进行咨询，服务所委托具有专业资质的评估公司对土地进行等级评估，提供参考价格，促进公平交易。

高崇銮说：“向农民颁发《农村土地使用产权证》，用这个证抵押贷款使土地由无形资产变成了有形资产，这解决了规模经营中的土地面积小、地块零星问题，进而出现了一批粮食种植大户，种粮面积稳步增长，粮食安全也有了保证。”土地使用产权的改革尝试在市场环境下的流转带活了区域经济，促进了土地资源的合理配置，徐庄人探索出一条适合农村发展的土地使用产权合作之路。

“新”在实践中成熟

好的开始是成功的一半。在“新”中探索前进的徐庄人没有因为创下了三个全国第一沾沾自喜而放慢了自己的脚步，在以土地使用产权流转为中心的系统工程中，他们为实现现代农业的目标继续创新工作思路，探索新的工作方法，完善了经营管理体制、成功组建了多个专业的农产品合作社以及对流转之后的土地进行生产指导的做法，实现了农业规模化生产的目标，带动转移了农村剩余劳动力，让百姓的日子逐渐富裕起来。

土地是老百姓的命根子。百姓拿自己的土地使用权进行交易难免会产生心理上的顾虑和交易过程中的纠纷，针对这些现实问题，合作社和服务所在实际的工作中总结经验，探索出一套有效的风险规避、利益分配和矛盾调解机制，从根本上保障了老百姓的利益。为防范农民失地的风险，合作社规定农民土地使用产权只能入股合作社不能入股其他企业，合作社成员农民不得低于80%，实行一人一票表决制，保证农民对土地的绝对控制权，有效规避了农民土地用途“变质”的风险，同时为预防经营风险，土地合作社用于抵押贷款的土地使用产权证最多不能超过1/3，最长期限不能超过3年，确保合作社能拥有绝大部分的土地使用权。在收益分配方面，农户以土地入股合作社，签订协议约定每年度保底利润，以不低于80%的比例二次分配给入股社员，仅这一项，入社农户比社外农户每亩每年增收500元以上。此外，区级土地合作社还专门设立了农村土地承包经营纠纷调解庭来专门调解土地使用产权流转过程中出现的问题，合作组织内部也设立了矛盾纠纷调处委员会，及时处理农民纠纷，让农民安安心心的进行土地使用权交易流转。

在完善保障机制的前提下，土地产权合作社和土地使用产权交易服务所还通过专业的评估机构对土地进行评估，按照土地的质量和地面附属物进行等级分类和价格评估，一些农户家的土地集中起来进行产权交易，这样就为发展规模化农业提供了便利的条件。在政府的引导下，一大批依据当地优势资源的专业农业合作社如雨后春笋般蓬勃发展，板栗专业合作社、金银花专业合作社和核桃专业合作社等合作社的出现将徐庄镇农业资源的优势放大，集中大规模的生产使传统分散的农业种植走向了产业化道路。同时，农产品专业合作社的成立也妥善解决了合作社社员没有土地后的就业问题，各合作社根据用工需求优先安排社员上岗。其中，桑村民生蔬菜种植合作社就吸纳了200多名社员就业，社员在领取入股底金的同时还能挣取工资，年收入达1.9万元。

针对土地流转到种植大户后依旧延续粗放式的耕种方法，并没有将土地集中生产的效益优势发挥出来的问题，服务所的同志了解到情况后很是着急，经管站站长高崇銮说：“新不光是做土地流转的中间人，我们有义务让土地产金生银发挥最大生产作用。”对此，服务所牵头组织了多次农业技术指导，邀请了人民大学等多个高校的教授专家对农业土地利用和农业技术进行指导。

“新”带动城乡统筹发展

“新”带来了群众收入的大幅提升，富裕起来的农民对生活质量的要求也随之提高。围绕徐庄镇的“新”的一系列措施，顺应建设社会主义新农村建设的时代要求，山亭区探索出适合自己的社会主义新农村建设道路，以土地使用产权流转为契机规划出适合自己的发展蓝图：土地入社、农民进楼、企业进园。