土地管理法对宅基地的规定精选(九篇)

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第1篇：土地管理法对宅基地的规定范文

一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。

在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。

对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转，包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。

我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。

而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”； 《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”； 《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：

1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；

2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。

3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。

以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。

当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。

对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。

对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。

二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。

法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。

比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。

再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。

为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。

其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。

再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。

第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。

如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。

只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：

1）中华人民共和国土地管理法

2）中华人民共和国乡镇企业法

3）中华人民共和国担保法

4）中华人民共和国商业银行法

5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）

7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕 第 11 号

9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号

10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定

第2篇：土地管理法对宅基地的规定范文

当日的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。

梅州农村金改的依据，是《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》。金改方案提出，广东将在有条件的县试点农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押工作，尽快使农村集体资产“由虚变实”。农民需要融资时，可以将宅基地使用权或土地承包经营权抵押贷款。

参与了两次相关研讨会的中山大学法学院民法学教授张民安告诉时代周报记者，早在四年前广州计划试点时，就已开始了对农村土地用益物权、担保物权的调查研究。在他看来，这次的梅州金融改革实际上对现有法律提出了挑战，“如果不从法律层面上来进行实质性的改革，那么这个改革到最后就会以失败告终。”

农村金改将面临法律障碍

时代周报：梅州这次农村金融改革中涉及到农村宅基地抵押贷款，你是如何看待这一概念的？

张民安：这次的梅州金融改革实际上是对现有法律提出了挑战，很多的改革内容都跟法律是有冲突的，如果不从法律层面上来进行实质性的改革，那么这个改革到最后就会以失败告终。

时代周报：你觉得梅州此次的金改，最大的障碍来自于哪里？

张民安：梅州的改革至少在法律层面上是有障碍的，而且这个障碍并不是一般规章制度的障碍，是国家层面大法的障碍。《物权法》对农村宅基地如何取得，如何使用，能否抵押，有明确规定。再一个就是《土地管理法》也有明确的规定，第三个就是《担保法》对哪些财产能够作为抵押都是有明确规定的。所以解决农村的宅基地问题，最大的障碍在于《物权法》、《土地管理法》、《担保法》这三个国家大法，这是属于民法的内容。

因此，一个地方政府如果要进行任何形式的改革，最底线就是无法突破国家大法，尤其是宅基地的改革，你不能突破《物权法》、《土地管理法》、《担保法》这些构成民法层面的基本大法。第一，总体上来讲，中国的民法在对待宅基地的态度上是非常保守的。就是农民宅基地的取得要通过上面所述的三个大法，申请—审批—获得这样一种严格的形式。第二，取得农民宅基地的方式也是高度管制，严格限制。一旦你取得宅基地的使用权，那宅基地只能作为住所来使用它，或者在宅基地旁边建一些附属物，例如猪圈、鸡栏等。第三，就是不允许农民的宅基地出卖、转让、抵押、担保。农民的宅基地可以转让给本村的村民，但即使是本村村民也是要取得拥有宅基地资格的。第四，农民的宅基地不能够从事生产或者经营。第五，农民的宅基地是不能抵押的。为什么现行的法律明确禁止农民把宅基地抵押给银行呢，一旦允许农民的宅基地作为抵押物，那就意味着农民的宅基地就会成为一个自由交易的财产，导致的结果可能是，农民都把宅基地拿去银行抵押贷款，资本是运转活了，但是由于村民可能会反复多次地将宅基地作为抵押物，这样使得集体土地的面积越来越小。

三大法与土地集体所有权冲突

时代周报：你觉得中国现行对农村宅基地的法律体系是否合理吗？

张民安：我国的《物权法》、《土地管理法》、《担保法》对于农村宅基地的管制是存在很大的问题，规范调整宅基地的三部大法，《物权法》《担保法》在民法性质上属于私法，私法调整私人之间的关系，政府是不能干预的，是由民事主体自己权衡利害关系来解决事情。现在最主要的问题是，农民的宅基地问题是由私法来调整还是由公法来解决，如果是民法上的问题，则一定要遵守民法上“意思自治”的原则，应当由民事主体自己来决定。既然这个土地是农民集体土地，该怎么使用，如何使用都是农民自己的事情。所以我说现在宅基地的问题实际上犯了一个严重的错误，把原本是私法上的问题公法化，管理色彩非常强，带有计划经济时代的烙印。违反了《物权法》、《担保法》这些私法性质的法律精神。

其次，对宅基地的高度管制、严格管理违反了宅基地本身的性质。按中国现行的《物权法》《土地管理法》规定，农民取得宅基地不是取得所有权，仅仅只是取得使用权，使用权是建立在集体组织享有所有权的基础之上。农民集体土地的所有权归农民，农民享有所有权就意味着他享有占有、使用、收益和处分的权利，这是民法上一个最基本的知识。占有，这些土地是我们集体成员的；使用，我使用它来种茶业，养鱼，做工厂，建厂房；收益，我可以把它出租；处分，我们可以把集体土地卖给别人。但是现在，《土地管理法》、《物权法》、《担保法》一方面认为农民对土地享有所有权，这个所有权就意味着农民可以把他的一部分分给组织成员作为宅基地，就意味着作为集体组织，他们村民可以处分这个土地，那你为什么又限制集体组织的成员来处分他的东西？

时代周报：那么是否可以认为，上述三种大法本身就与“农民集体所有权”这个制度相冲突？

张民安：确实如此，所有权不管是集体的也罢，国家的也罢，个人的也罢，所有权天生的就有处分权。但是为什么又要限制农民把他的宅基地用来抵押呢？按照现在的法律，实际上已经违反了我们《物权法》上最基本的理论，就是剥夺了农民享有宅基地的所有权，它也剥夺了农民集体土地组织成员所享有的自由决定宅基地处分的权利。直接地说，农村集体土地所有权或农村宅基地所有权变得不完整。这就导致农村集体土地所有权跟国有土地所有权是不平等的。当一个主体对一个客体丧失处分权的时候，就已经背离了所有权的性质。

宅基地应进入流通市场

第3篇：土地管理法对宅基地的规定范文

关键词：农村经济；农村闲置宅基地；有效避免

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.32.065

近年来，我国的国民经济持续健康快速的发展，与之相应，我国各地方的城镇化进程也随之加快，房屋拆迁工作更在各地如火如荼的进行，这就不可避免的催生了一种农村现象：曾经老百姓们安身立命的农村宅基地被闲置，大量的土地资源被浪费，“空村”现象随之而来。

1 农村宅基地被闲置的原因

1.1 外出打工经济的兴起

随着经济的发展，许多老百姓从小乡村走进大城市去打工，而当少部分外出打工者“穿金戴银”回到农村老家后，会带动更多的同村村民一同外出。渐渐地，农村的田地无人耕种，农村的房屋无人居住，只剩下了因为求学在家的小孩和因为年岁过高无法外出的老人。曾经热闹的乡村、曾经拥挤的道路、曾经走亲访友的人群只有在春节或者“五一”、“十一”等小长假时才能见到。

1.2 部分地方乡镇规划不完善

一些地方政府部门在乡村规划时，未从长远的角度来做规划方案，只追求当下新建房屋整齐划一的美观性，而忽视了对旧宅基地的改造利用，导致农民建房的随意性。于是，新房越建越多，被闲置的旧宅基地自然就不断扩大。

1.3 土地管理的法律意识薄弱

我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定：中华人民共和国土地实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但一部分群众以为只要是所在村民组将这块土地交给自己使用，这块土地就变成了自己的了，可以随意动工建设，将原有的宅基地进行扩建，甚至将承包的责任地当成私有土地，未经许可随意侵占或调换建新房。

1.4 建房审批制度的不健全

我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照规定办理农用地转用手续。”但部分村委会和土地管理执法人员由于法律意识不强，碍于情面或迫于压力，未严格按照法律规定的程序对农民的建房申请进行审批，致使一些有钱大户买通国土干部挑地乱建房，部分当地“有头有脸人物”仗势欺人霸地多建房，普通老百姓请客送礼争地抢建房，造成对宅基地管理的失控。

1.5 攀比的虚荣心理和盲目的跟随心理作祟

一些人看到先期富裕起淼拇迕窀橇思覆阈÷シ亢螅就虚荣心作祟，也拿出积蓄建楼房，甚至有些人靠借债盖，别人盖三层，自己盖不起，至少也盖上两层，觉得不这样，似乎就“低人一等”。看到别人嫌老屋“风水”不好，在公路边修建新房，也纷纷效仿，舍弃老宅破屋，以满足“想致富、临公路”的狭隘心理。

农村宅基地的闲置，不仅是土地资源的严重浪费，也牵制了我国城镇化进程的发展。农村宅基地既有生活功能又有生产功能，是老百姓的基本需求，关系到社会的稳定和经济的发展，是需要我们投入精力和时间去进行科学规划和有效开发的。

2 避免农村闲置宅基地产生措施

2.1 盘活农村可利用资源，做活农村经济

村委会可以根据当地的农村特色，因地制宜，发展培育农村特色企业。同时，所在地乡镇政府可以通过招商引资，引进并激活现代生产要素，注重培育并引进家庭农场、合作社、现代农业企业等新型农业经营主体。政府也要给予自主创业的农民一定的经济和政策支持，鼓励他们按照地缘、业缘等发展农村经济发展方面的社会组织。农村经济发展起来了，农民就不需要再外出打工了，在家门口就能赚得较高的劳动收入，既能养家糊口，又能照顾老人小孩，农村也跟着恢复了“人气”。

2.2 科学合理的规划，积极引导农民有序向中心村镇发展

规划、国土等有关部门在进行村镇规划时，应切实考虑各乡村的实际建设及未来规划发展情况，合理有效的进行规划设置，科学设计，积极引导农民有序建房，同时，相关部门要帮助农民将房屋建造的更加科学、合理、实用，防止今天建明天拆，造成不必要资源的浪费。

2.3 充分发挥村委村干作为土地宣传员的作用，采取多种形式积极宣传土地管理法律知识

村委村干作为一线的土地宣传员，要切实履职到位，相关部门要对他们职责的履行加强监管。国土部门及各当地乡镇政府充分利用“4・22”世界地球日、“6・25”全国土地日、“12・4”全国法制宣传日等主题宣传活动，以老百姓喜闻乐见的形式，组织开展具有土地特色的宣传活动，在农村营造依法用地的良好氛围。

2.4 健全农民建房审批制度，加强对各运行部门的监管

国土职能部门与村委会相结合，建立健全各项用地审批制度，严格执法，依法办事，本着“先批后建”的原则，对未经审批非法占地建房的，应严格依法处理。同时，纪检审计等部门要加大对建房审批运行中各相关部门的监管，权力运行到哪里，监管就跟到哪里；资金运用到哪里，审计就跟到哪里。

2.5 实行有偿使用土地

在不触犯《宪法》、《土地管理法》等明文规定和不给农民增加负担的前提下，可以按照《土地管理法》：“农村村民一户只能拥有一宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自自治区、直辖市规定的标准”的规定，对宅基地实行“有偿使用，按宅收费，以质论价，多占多交”。然后再以补偿金的形式返还给申请建房的住房，让少占的人得利，多占的人吃亏，利用经济杠杆进行调节，一定程度上遏制农村跟风建房、盲目攀比的现象。

农村闲置宅基地的整治，是盘活农村经济的一个重要方式，是拉动农村经济发展的有力抓手，但它却又是一个长期而复杂的系统工程，不是一蹴而就的。因此，我们在处理农村闲置宅基地问题时，必须在充分尊重村民意愿的基础上，深入调查、统一部署、科学规划、分步实施，防止片面化和“一刀切”，从而有效避免农村闲置宅基地的产生，为农村经济的发展注入活力，为中国梦的铸造夯实基础。

参考文献

[1]屈吉平.农村闲置宅基地现象亟待解决[J].乡镇论坛，2010，（04）.

第4篇：土地管理法对宅基地的规定范文

设立方式。对此草案虽然没有明文规定，但字里行间透露的信息是，村民可以经本集体分配取得宅基地使用权，一户只能分配一处宅基地。也就是说，农民取得宅基地使用权是凭借其集体成员身份从土地集体所有权人处无偿取得的，是土地集体所有制在其成员身上的体现。由于宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利和社会保障的功能。但是对于村民应该在哪个层次的集体范围内取得宅基地使用权，草案没有明确答案。

有限的处分权能。草案第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里需要讨论的是，禁止城镇居民在农村购置宅基地是否意味着禁止城镇居民购置宅基地之上的房屋呢？在草案的逻辑框架内，这是个两难的问题：如果不允许农民将房屋所有权转让给城镇居民，则明显属于对私人所有权的不当限制；如果允许农民将房屋所有权转让给城镇居民，则势必连带宅基地的使用权一并转让。

登记的效力。草案在第165条明确宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记，但草案只字未提设立或取得登记的问题。重视变更登记而忽略设立环节的登记，明显不妥。

权利期限。草案对宅基地使用权的期限未作任何规定。

应该肯定，草案限制宅基地使用权的继承、转让和抵押，禁止城镇居民在农村购置宅基地，其主旨都是为了维护农民的利益，确保农民“居者有其屋”，避免农民成为在城市中流浪的游民。笔者认为，限制宅基地使用权继承、转让和抵押的制度设计已经不合时宜，原因有三：

一是与当前的中国社会结构不适应。经过二十多年的改革，中国社会已经不再是过去封闭型的“生于斯，老于斯”的静态社会，农民的流动和迁徙是社会常态。在城乡结合部和发达乡村，由于吸引了大量外地农民，集体成员身份和户籍之间的联系被打破，实际上是村民但不具备集体成员资格的现象已经相当普遍。只有赋予宅基地使用权人向非集体成员转让宅基地的权利，才能保障那些非集体成员的村民“居者有其屋”。尤其对于那些在城市化大潮中准备向城镇迁移的农民，如果限制他们将房产（包括房屋和宅基地）向非集体成员转让，将影响他们取得进入城市安身立业的最低资本，从而阻碍人口城市化进程。同时，如果他们进城之后继续将农村的房产保留在手中，将不利于国现代农业的发展。

第5篇：土地管理法对宅基地的规定范文

第二条  加强土地管理，是各级人民政府的重要职责。县级以上人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地的统一管理工作。乡级人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。

第三条  各级人民政府应采取有效措施，宣传贯彻《土地管理法》和本办法，保护土地资源，制止乱占滥用土地的行为。鼓励合理开发和充分利用每寸土地。同时，必须保证国家建设项目，特别是重点建设项目需要的用地。

城乡建设必须节约使用土地。根据城乡建设规划，可以利用原有的空闲地、宅基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。个人建房，提倡盖楼房。

第四条  国家建设征用土地，必须按下列程序办理审批手续。

（一）建设单位持国务院主管部门或县级以上人民政府按照基本建设程序批准的计划任务书或其他批准文件，向土地所在地的省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门提出用地申请。

（二）省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门根据批准的文件和总平面布置图、地形图，以及城市规划管理等有关部门的书面意见，正式核定用地面积，并组织用地单位与被征地单位签订补偿、安置协议。

（三）用地申请按批准权限经县级以上人民政府批准后，由所在地的省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门签发土地使用证，并根据建设进度一次或分期划拨土地。

因抢险急需用地，经县级以上人民政府同意，可以先使用。需要长期使用的，应及时补办用地审批手续。

第五条  征用土地审批权限：

征用耕地（含菜地、园地、鱼池、藕田，下同）3亩以下（“以下”含本数，下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、滩地等，下同）10亩以下，由县（市、区）人民政府批准；征用耕地10亩以下，非耕地20亩以下，由省辖市、自治州人民政府或由省人民政府委托地区行署批准；征用武汉市行政区域内耕地100亩以下，非耕地200亩以下，由武汉市人民政府批准。超过上述用地面积的逐级报批。

一个建设项目需要征用跨县以上行政区域土地的，由上一级人民政府或地区行署按本办法规定的审批权限批准或报批。

省辖市、自治州、县（市、区）人民政府和地区行署批准征用土地的文件，须抄报省人民政府土地管理部门备案。

第六条  国家建设征用土地，由用地单位按下列标准支付征地费。除国家另有规定外，任何单位和个人，未经省人民政府批准，不得擅自提高或降抵标准，也不得以任何借口收取本办法规定以外的费用或附加其他条件。

（一）土地补偿费和地面附着物补偿费。

1、征用省辖市郊区耕地的，按其年产值的五到六倍补偿；征用县级市和县辖镇郊区耕地的，按其年产值的四到五倍补偿；征用其他地方耕地的，按其年产值的三到四倍补偿。年产值的计算：国家牌价和市场价的平均数，乘以同类土地前三年平均年产量（下同）。

2、征用有收益的非耕地，按其年产值的二到三倍补偿。

3、征用宅基地，按邻近土地的补偿标准补偿。

4、被征土地上的青苗、树木，能计算产值的，按产值补偿；不能计算产值的，合理计价补偿。征地协议签订后抢种的作物、树木，不予补偿。

5、被征土地上的建（构）筑物等的补偿标准，由省辖市或县（市、区）人民政府规定。违章建筑，不予补偿。

（二）安置补助费。

1、征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为被征用耕地每亩年产值的二至三倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用耕地年产值的十倍。需要安置的农业人口数，按《土地管理法》第二十八条规定的方法计算。

2、征用有收益的非耕地的安置补助费，按其年产值的二至三倍支付。

3、征用无收益的土地，不付安置补助费。

（三）上述土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征地年产值的二十倍。

（四）征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

收费标准为：武汉市每亩7000至1万元；其他省辖市每亩5000至7000元；县级市每亩3000至5000元。

第七条  土地补偿费和安置补助费，除被征土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，其余的按《土地管理法》第三十条规定的用途，由被征地单位拟订使用计划，经省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门审查同意后，由用地单位支付给被征地单位，在土地部门的监督下按计划使用。

新菜地开发建设基金由土地管理部门收取，交同级财政专项储存，专款专用，任何单位不得挪用。此项经费用于开发新菜地和改造老菜地。使用计划由土地管理部门会同农业和蔬菜生产主管部门及商业部门提出，经省辖市或县（市、区）人民政府批准后实施。

第八条  因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由当地土地管理部门和乡（镇）人民政府及被征地单位、用地单位共同协商，予以安置。其中安置到集体所有制单位和全民所有制单位就业人员的条件，由省人民政府另定。

第九条  对村（组）的集体土地一般不得全部征用，确因国家建设需要全部征用的，必须经省人民政府批准，其原有的农业户口经审查核定后，可以转为非农业户口。

第十条  计税土地被征后，其农业税、特产税的减免，按农业税减免程序办理。减免以前，由用地单位负担。

第十一条  国家建设使用国家荒山、荒地、荒滩，按本办法第五条规定的审批权限，经批准后无偿划拨。划拨国营农、林、牧、渔场和科研、教育单位附设场、站使用的国有土地，按本办法第六条规定的补偿标准的下限，补给原使用单位。

第十二条  国家机关、团体、企事业单位和农、林、牧、渔场，在国家批准用于农业生产、科研或本场范围内的土地上进行非农业建设的，按本办法规定的征地程序，报县级以上人民政府批准。

第十三条  乡（镇）村兴办企业，应首先利用现有设施和场地，严格控制占用土地。确需使用土地的，必须持县级以上主管部门批准的计划任务书或其他批准文件，向省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门提出申请，按本办法规定的审批权限办理用地审批手续。使用非本集体所有土地的，还应按本办法规定的各项补偿标准的下限支付补偿费，并妥善安置农民的生产和生活。

乡（镇）村兴办企业，其用地面积，不得超过国家关于同行业和相同经营规模的国营或集体企业的用地定额。

第十四条  乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的，经乡（镇）人民政府审核，按本办法规定的审批权限办理用地审批手续，对使用非本集体所有土地的，由主办单位给被用地单位调整土地或给予适当补偿。

第十五条  农村个人或个人合伙兴办企业，应首先利用自有的房屋庭院。确需使用集体土地的，须提出申请，并与土地所有单位签订有偿使用土地的协议，使用非耕地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民政府审查，报省辖市或县（市、区）人民政府批准。上述个人经批准使用的土地，仍归原集体所有。停止使用后，交还集体，并负责恢复耕种条件。地面附着物可作价交集体或自行拆除，不准把生产、营业用地作为宅基地。

第十六条  农民建房用地，由本人申请，经村民委员会同意，使用非耕地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民政府审查，报省辖市或县（市、区）人民政府批准，并按被占耕地年产值的二到四倍支付土地补偿费。

农民新建、改建房屋的宅基地（含一切附属设施）总面积，使用耕地的每户不得超过140平方米，使用非耕地的每户不得超过200平方米。具体用地面积，由省辖市或县（市、区）人民政府在上述限额内，根据当地人均耕地等情况确定。

出卖、出租房屋的，不得再在当地申请宅基地。农民迁居和拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回，统一安排使用。

第十七条  城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体土地的，由本人申请，所在单位或居民委员会同意，报省辖市或县（市、区）人民政府批准。并参照国家建设征用土地补偿标准，支付土地补偿费和安置补助费。

居民建住宅每户宅基地面积：大中城市内不得超过80平方米，其他城镇内不得超过100平方米。具体用地面积由省辖市或县（市、区）人民政府根据当地实际情况，在上述规定限额内确定。

第十八条  用地单位或个人经批准征用、划拨的耕地、园地和其它有收益的土地，未经原批准机关同意，从征地批准划拨之日起满一年未使用的，由县（市、区）土地管理部门收取荒芜费。满两年还未使用的，依法收回。

荒芜费按同类土地年产值一到二倍收取，交同级财政，作为土地开发建设基金。

第十九条  依据《土地管理法》第十九条规定，收回的国有土地，县级以上人民政府可在本办法规定的审批权限内，按本办法规定的补偿标准有偿划拨给其他符合用地条件的单位使用，用地单位支付的各项费用交同级财政。收回的国有土地也可以暂借给农业集体经济组织耕种，但不得在土地上兴建永久性建筑物或种植多年生植物，国家建设需要时，予以收回，只支付青苗补偿费。

第二十条  对违反《土地管理法》和本办法，除按《土地管理法》的有关规定处理外，对并处罚款的，按以下标准执行：

（一）买卖、出租或以其他形式非法转让土地的当事人，根据情节轻重，按其非法收入的10％至20％处以罚款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年产值的一至三倍罚款；非法占用其他地方土地的，按照被占土地或邻近土地年产值的一至二倍罚款。

（三）批准的临时用地期满不归还，以及拒不交出依法应收回使用权的土地的，按本条第二项规定标准处以罚款。

（四）非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，按被占用金额的5％至10％罚款。

第二十一条  以上罚款由县级以上人民政府的土地管理部门决定，被处罚的单位或个人，对处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起30日内，向人民法院起诉，期满不起诉又不履行的，由作出处罚的机关申请人民法院强制执行。

第二十二条  本办法具体应用问题由省人民政府土地管理部门负责解释。

第6篇：土地管理法对宅基地的规定范文

关键字：宅基地农村惠民县

中国分类号：TU982文献标识码：A 文章标号：2095-2104（2012）03-0001-02

一、农村宅基地管理现状

惠民县土地总面积204.3万亩，现有村庄1217个，农户152442户，农业人口数为56.4万，有宅基177453宗，宅基地总面积6251.25万平方米，人均宅基地面积110.88平方米，户均宅基地面积为410.07平方米。近年来，结合全县新农村建设，惠民县国土资源局积极探索加强农村宅基地管理的有效措施，使宅基地管理秩序明显好转。但由于历史遗留原因及法规政策的不健全，致使在农村宅基地占用中，仍然不同程度地存在乱占乱建、低效利用和管理粗放等问题，严重影响了村庄规划的实施和土地法规政策的有效落实，甚至引发了大量的土地纠纷、土地等不稳定因素，主要表现以下三方面：

一户多宅。据初步统计，全县现有有宅基177453宗，一户多宅13277户，不符合宅基审批条件的多余宅基地占法定宅基地总数的比例为8.1%。按每宗宅基地平均面积410平方米/宗计算，全县一户多宅面积累计高达5443570平方米。

批少占多。当前法定宅基地审批面积为264平米/宗，实际宅基占地为300—500平方米/宗，据调查统计，全县宅基地超标准面积为16503129平方米。

（三）闲散宅基地、空心村。据初步统计，全县闲散宅基地8872处，闲散宅基地3167536平方米，再加上村内其它设施占地，全县空心村面积累计达6121亩。由于我县财政紧张，土地开发整理及农户补偿资金短缺，全县空心村治理工作迟迟未予开展，但开发潜力比较大。

二、存在的主要问题

（一）规划滞后，落实规划难。我县有1217个村庄，落实执行规划的仅有528个，占村庄总数的43.3%,而且现行的村庄规划仍为1984年的村庄规划，部分规划过了规划期，再加上落实规划难度大，村班子基础薄弱，村干部履职不到位，导致有的规划落空，村民建房乱搭乱建问题严重。 （二）批少占多现象十分普遍。颁布实施《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》以来，虽然法定宅基地审批面积为264平方米，但大多数村庄划定的宅基地面积超264平方米，一般在300—500平方米不等。主要原因为：一是由于农村宅基地是无偿使用，形成多占便宜，抢圈大院，超标用地；二是村委划定的宅基地面积较大，认为法定面积不符合平原农村农户的实际情况。

（三）一户多宅问题严重，且难以拆除。农业生产责任制后，农村生活水平大幅提高，由住原来的土坯房到新建砖瓦房，村里划了新宅基建房，但旧房未能及时拆除，村集体没能及时收回宅基地使用权，建新拆旧政策和措施难以落实到位，致使一户多宅现象较多，户主多种理由拒不退出，严重影响村庄规划的落实，甚至引发宅基纠纷。

（四）空心村违规私建现象较为普遍。空心村是“外面象个村，进村不是村，老屋无人住，破院柴草堆”。形成空心村的原因主要有两方面：一是“线形”扩张。农民建新房沿乡村公路两侧建设，乡村道路通到哪里，新房就建在哪里，出现马路经济；二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄延伸，而位于村庄中心的房屋则“人去房空”形成空心村。 （五）宅基地的非法流转现象时有发生。随着市场经济的不断发展，农民宅基地房屋流转已大量出现，形成了宅基地隐形市场，特别是在无村庄规划、村班子基础较弱的村庄，村民私自买卖房屋或变相买卖宅基地，引发土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

（六）宅基地拍卖问题不容忽视。据调查，我县个别村庄以筹集村公路建设资金、竟选好位置、开辟村集体收入新来源等原因，采用叫价的方式拍卖宅基地，致使经济不宽裕的农户望而却步，需要宅基地的农户不一定得到，不需要宅基的农户因经济势力较强而多占宅基地，出现新的分配不公，侵犯了群众应有权益。

（七）现行法规制度不完善，管理难度大。《土地管理法》及《省实施办法》在农村宅基管理方面规定的太笼统，一户一宅概念模糊，对超法定面积的处罚无具体措施。2001年山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定超标准面积部分可收取1—5元宅基地有偿使用费，因超法定面积是普遍现象，又与当前减轻农民经济负担让利与民的政策相驳，所以不宜实施。

（八）城中村密度大，环境差。城中村违章建筑多，建筑密度大，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”，五颜六色，七高八低，风景独特，居民采光条件差、居住环境差。

三、相关建议

（一）科学制订并严格实施好村庄规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和新农村建设，县乡（镇）政府应加快推进村庄建设规划的制定，并严格按照村庄规划安排宅基地位置，严格按条件规划宅基地，任何单位和个人不得随意调整和变更村庄规划。

（二）严格落实建新拆旧要求。建新房前，建房户要与村委签订建新拆旧的协议并交纳一定数额的押金，或先拆后建，从源头上防止出现新的一户多宅情况。

（三）加快完善宅基地管理法规。 现行的《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》对农村宅基地中的闲置宅基地、多占宅基地、一户多院等问题没有做出相应的处罚规定，致使以上违法建房问题存在一定的法律盲区。因此，省级以上人民政府应加快宅基地立法工作，明确宅基地流转、收益分配方式，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

（四）坚持一户一宅审批原则。要坚持“一户一宅”的原则，严格农村宅基地审批，除子孙三代同住一宅，且第三代年满20周岁、在本村落户的农村村民可再申请一处宅基地外，其他人员原则上应按子女与父母同住一宅安排宅基地。并且新安排宅基地面积应符合法定面积标准。

第7篇：土地管理法对宅基地的规定范文

关键词：宅基地 使用权 流转

一、农村宅基地使用权概述

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，是指集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造住宅及其他与居住和生活相关设施的权利。《物权法》第152条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。其具有以下特征：（1）主体特定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这表明该法将宅基地的使用权人限定为农村村民，其他任何组织和个人不能成为该权利的主体。（2）客体唯一。现行法律明确规定宅基地使用权客体为农村集体土地，不得在国有性质的土地上设定该权利。（3）内容特殊。从《物权法》第152条可以看出在宅基地上只能建造住宅及其附属设施。这里的“住宅”是指村民所建住房及与住房的居住生活有关的其它建筑物和设施，如厕所、猪圈、车库等。（4）权利取得的无偿性和长期性。集体作为社会主义公有制形式的本质决定了集体经济组织成员取得宅基地使用权的无偿性，我国法律法规也没有对宅基地使用权的期限作出具体规定，一般来说，农村居民在取得宅基地使用权后依法可长期享用。

二、我国宅基地使用权流转现状

1.法律法规方面

《物权法》明确了宅基地使用权的用益物权地位，还对农民享有宅基地的权益、原始取得方式、变更、消灭和登记分别进行了规定，但是没有对宅基地使用权是否可以流转等问题作明确界定。《土地管理法》确立了一户一宅原则，也没有对村民出租、买卖房屋的情况作禁止性规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》仅对农村宅基地的用途作了限制，规定集体建设用地不得流转作商业性房地产开发，还有国土部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁农村宅基地使用权流转给城镇居民。

2.宅基地利用率低

改革开放的深入在提高农民收入的同时也转变了他们的经济意识，经济宽裕的村民会在地理位置优越的交通要道建造新房，集住宅和小商铺为一体，而旧宅又不愿拆除，造成一户多宅现象。另外，随着城乡一体化发展，大量农村人口在城市定居，而宅基地上存在的现实利益使这些尚具有集体经济组织成员身份的村民不愿无偿退回宅基地，导致部分宅基地闲置。这些也是近年我国农村人口减少宅基地总量却增加的原因，也在一定程度上导致我国耕地面积不断减少。

3. 存在宅基地使用权的隐性流转

实际生活中存在大量私下交易宅基地使用权的行为，在城乡结合部和经济较发达的农村尤为突出。随着农村居民生活水平的普遍提高，一部分农村居民的生活已经不再局限于农村，大量农村人口涌入城市。这部分人大多面临就业机会少，收入水平低的困难，为了减少居住成本会选择到城乡结合部的农村租赁或购买房屋。受经济利益的驱使，农民个人（ 甚至村集体） 往往以出租、出卖等形式将宅基地私下流转。这种隐性流转因存在交易风险可能引发诸多法律纠纷。

三、完善我国农村宅基地使用权流转的建议

1.立法确认农村宅基地使用权自由流转

目前我国《物权法》对宅基地使用权的规定比较原则，宅基地使用权的转让主要适用《土地管理法》等法律和国家有关规定，但这些法律法规位阶较低，并且与其他法律法规之间存在相互矛盾之处，如“一户一宅”与财产继承之间的冲突等。所以应该修改物权法，确认农村宅基地使用权自由流转的原则，使上位法统一下位法。

2.明确农村宅基地使用权流转主体

法律确定宅基地使用权“一户一宅”，对“户”的内涵并没有明确解释。宅基地具有社会保障功能，作为宅基地使用权主体的“户”应该是具有家庭婚姻血缘关系，需要共同生活和居住的家庭成员。基于事业发展产生建房需求的，应通过其他途径获取土地使用权。此外，应限定宅基地使用权流转的对象范围，因为在当前社会发展背景下有城镇居民迁入农村的可能，农民会因追逐利益出卖宅基地，出现农民流离失所的现象，进而拉大城乡贫富差距。

3.规范农村宅基地使用权流转程序

首先，完善宅基地使用权取得方式。针对现行农村宅基地使用权长期无偿使用所暴露出来的弊端，我们可以参照城市国有土地有偿使用制度，建立宅基地有偿或有期限的使用制度。对通过继承、遗赠方式取得宅基地使用权的，可以设置有偿使用；对抵押、买卖取得使用权的，可以设置使用期限。还应该规定一个合理的闲置期限，如若达到这个期限，则需要向所有权主体缴纳一定数额的宅基地闲置费，当缴纳土地闲置费的时间达到一定期限时，所有权主体有权无偿收回该宅基地。其次，明晰的产权界定有利于物的流转的实现，可以对宅基地使用权实行登记制度。对宅基地的权属、用途、位置、权利人等相关信息登记，并随宅基地的流转而更新，这样有利于政府规划管制，约束宅基地的非法流转使用。

突破宅基地使用权流转的限制，保障农民财产权利的实现，是宅基地使用权作为用益物权的应有之义。作为一项具有中国特色的地权制度，宅基地使用权制度应当与我国经济社会发展的客观实际相适应，我们应当在现有法律和实践的基础上，逐步完善宅基地使用权流转法律制度。

参考文献：

[1]王利明，著.民法学[M].复旦大学出版社，2004.

[2]陈晓筠，周洪亮.从“一户一宅”的视角探讨农村宅基地使用权取得[N].中国农业大学学报，2007（1）.

[3]邱道持.论农村土地流转[M].重庆西南师范大学出版社，2009.

[4]吴洪峰.宅基地使用权流转困境与突围[M].中国土地，2012（1）.

[5]王艳萍.农村宅基地使用权流转法律问题探析[N].沈阳农业大学学报，2012（4）.

第8篇：土地管理法对宅基地的规定范文

关键词：宅基地使用权；宅基地流转；宅基地使用权改革

作者简介：生青杰，河南城建学院副教授，武汉大学博士研究生（河南 平顶山 467044）

我国现行宅基地使用权制度已经很难适应当今经济社会发展的要求，加快完善宅基地使用权制度已经迫在眉睫。目前，我国各地都在积极探索宅基地管理机制的改革。科学的理论是正确行动的先导，本文以宅基地使用权制度为视角，试图从理论上厘清现行宅基地使用权制度的内涵及存在的问题，并进一步探求改革与完善我国农村宅基地使用权的路径。

一、我国农村宅基地使用权的内涵辨析

按照当前的理论通说，所谓农村宅基地使用权，是指村民依法占有、使用集体所有的土地，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。透视目前农村宅基地使用权，从资源形态视角来看，其明显体现了国家合理利用土地，切实保护耕地，保持粮食安全和维护社会稳定的意志，表现在国家对宅基地使用权的规制；农村宅基地使用权从集体福利的视角看，体现了农村集体实现其成员“居有其屋”的社会保障权；从农村宅基地使用权的财产性质角度来看，农村宅基地使用权又具有物权的特性。即农村宅基地使用权具有多种属性。

1. 农村宅基地使用权具有显著的资源性

长期以来，我国对于耕地保护的基本国策体现为十二字，即“十分珍惜”、“合理利用”、“切实保护”。实行严格的用途管制制度，严格控制农用地转为建设用地，同时严格控制建设用地的供应总量，从而实现对耕地的特殊保护，其目的是为了更好地实现社会的公共利益。从实现公共利益这一角度来看，国家也必须对宅基地使用权进行相应的规制。从现行的规制方法来看，主要有以下三种方式：一是为了控制建设用地总量，实行建设用地的总量规制。1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该条规定针对农村村民，以户为单位，从总量上限制农村宅基地的数量。二是为了严格限制农用地转变为建设用地，严格审批管理。农村居民必须履行法律规定的申报手续，并经有关部门批准后方可取得宅基地的使用权。《中华人民共和国土地管理法》第62条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”该条明确规定了农村村民申报获取宅基地的严格程序和批准的主体。三是为了集约节约与合理利用土地，实行严格地规划规制制度。建设用地应当严格按照村庄和集镇规划进行合理布局，综合开发，配套建设。《中华人民共和国土地管理法》第62条第二款规定，“农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”该条进一步明晰了农村宅基地节约与合理利用的具体操作思路与方式。

2. 农村宅基地使用权具有浓厚的保障属性

作为最基本的生活资料，对于广大农村的广大农民而言，宅基地具有居住的最基本的社会保障功能，即宅基地可以保障农民的基本生活。当然，对于不同地域的不同农民群体而言，宅基地所具有的社会保障功能的侧重点不同。对于欠发达地区的广大农民而言，宅基地是一种最基本的生存保障；而对于外出务工以及从事经商活动等非农化的农民而言，宅基地为他们提供了一种基本的失业保障；而对于农村的老人们来说，宅基地又是一种特殊的养老保障。当然，宅基地的社会保障功能不仅表现在实物保障，有时还表现为心理保障 [1 ]。这种保障具有明显的社会福利性质。

上述农村宅基地的社会保障性体现以下显著的特征：其一，具有浓厚的身份性特征。宅基地使用权是一种基于身份的权利，按照目前我们国家的相关法律规定，集体经济组织的成员才有申请宅基地的权利和资格，而该农村集体经济组织以外的成员则不具有申请宅基地的权利和资格，同时也不能通过买卖等形式取得宅基地使用权。其二，农村宅基地的取得具有无偿性特征。根据现有的法律规定，集体经济组织的成员取得农村宅基地无须支付地款或者使用费，这是农村村民享有的最低限度的保障。其三，宅基地取得的目的以及宅基地的流转具有限定性。农村村民取得宅基地使用权的目的是为了建造自用住宅，且宅基地已经取得，即限制再流动。2004年10月，国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”基于此规定，宅基地使用权的流转就被仅仅限定在农村集体经济组织内部这样一个非常有限的范围内，从而阻断了城市与农村之间对于宅基地使用权的流转。除此之外，《中华人民共和国担保法》中还规定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体组织所有的土地不得抵押。其四，农村宅基地使用权具有无期限性，即宅基地使用权没有期限的限制。根据我国1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》以及其他相关法律法规的规定，农村村民建造自用的住宅所需要宅基地应当由其所属的农村集体经济组织统一分配，但是法律并没有明确规定农村宅基地使用权的期限。当该农村村民死亡后，法律规定其所属的房屋可以继承，根据我国一贯采用的房地一体原则，宅基地使用权当然也可以继承。综合理解上述规定，不难得出，我国农村宅基地使用权实际上没有期限的限制。

3. 农村宅基地使用权的财产性质具有残缺性特征

财产属性的核心是具有可流转性。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出卖自己住房或出租自己住房后，如果再申请新宅基地的，不予准许。农村村民有权出卖或出租自己所有的住房，同时对出卖的或出租对象也没有明确的限制性规定。同时，《土地管理法实施条例》规定，如果按照法律规定转让地上物、建筑物等附着物而转移土地使用权的，应当向不动产所在地的县级以上人民政府土地主管部门申请变更土地，由原先的土地登记机关变更土地所有权、使用权。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起发生法律效力。这些规定进一步表明，农村宅基地不能够单独流转，但是可以根据房地一体原则而随房流转。

国土资源部2004年11月颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”即该规定也重申了农村宅基地使用权仅限于在集体经济组织内部成员之间的转让，不能向城市居民转让。

二、现行宅基地使用权制度没有实现宅基地的合理配置

1. 宅基地管理缺位与越位并存，致使宅基地资源利用不合理

一方面，国家从资源管理，实现公共利益角度，越位干预集体土地所有权与农民的权利。目前我国宅基地使用权的审批制度目的在于控制宅基地的用地规模，保护耕地。但是由于国家直接而且过度地干预了农民集体组织对集体土地的所有权，造成集体土地所有者主体地位的实际弱化，而国家对农村宅基地使用权的监督管理难度较大，使得农村村民对于宅基地的占有出现许多乱象，比如未批先建、不批而占、乱批乱占、少批多占等。另外，农村居民中经常出现建了新房但也拒不交出因此而闲置的老宅基地，甚至有些农村集体组织成员占有多处宅基地。同时，在农村，因为农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，经常会导致一户多宅和超标占地等现象，也是造成土地浪费严重的一个重要原因。因为从现有法律制度规定来看，宅基地使用权并没有被真正作为一项物权受到法律的相应保护，从而使得集体组织和农民的利益受到频频侵犯。因此，完善、改革现行宅基地使用权制度，需要适度淡化农村宅基地使用权的公法色彩，真正凸显农村宅基地使用权的用益物权的本性。

从另外一个方面来看，国家对农村宅基地的管理存在规划缺位现象。由于缺乏合理规划和有效的监管，新建住宅并没有严格按照《中华人民共和国土地管理法》中规定的原则去利用原有的宅基地和村内空闲地，而是普遍存在着向村庄外不断扩展的趋势，经常看到村庄周围新房林立，而村庄的内部却破破烂烂，而且存在大量闲置宅基地。另外，私建、乱占、乱圈的问题也十分严重，挤占道路建房，扩建院墙等现象比较普遍。总的来说，目前我国农村县级以及基层政府和村民自治组织等，对于农村宅基地规划的引导和控制力度都不够，对于农村居民点的数量、布局和用地规模不能够给予合理的确定，甚至对于农村宅基地也缺乏必要的规划，各种因素交织使宅基地用地规模严重失控。

2. 宅基地自身承载过多的社会保障，导致宅基地闲置与浪费严重

宅基地当作一种社会福利，农村宅基地使用权的取得是基于集体经济组织成员资格，无偿取得，长期使用，这激起了农民尽可能多占宅基地的欲望。农村集体经济组织成员在建房的时候，往往都想占好地、多占地。于是就出现了集体经济组织成员在原有宅基地的基础上不断向外扩张，从而造成耕地资源的大量浪费。

当前，我国大量农民涌入城市，城市化进程明显加快，有相当一部分农民在城市已有自己稳定的工作和稳定的收入，同时也间接地造成农村人口的实际减少，而按照目前的相关法律规定，农村经济组织成员原有的宅基地禁止流转，这就导致众多宅基地实际上处于长期的闲置状态，甚至在不少地方还出现了所谓的“空心村”。据相关材料统计显示，当前我国的村庄建设用地有约2.4亿亩，而其中空心村内老宅基地闲置面积就占到了10%～15%，农村宅基地的闲置使得大量的可耕土地被白白浪费 [2 ]。

3. 宅基地财产功能虚弱，成为“三农问题”的症结之一

在当前城乡统筹的大背景下，农村集体组织成员对于城乡各种要素也越来越要求其能够自由流动，对于宅基地的使用权也不例外，即农村集体组织成员对于宅基地已经不仅仅限于居住的要求，扩大宅基地的财产功能，通过买卖、出租、抵押等方式实现农民利益的最大化，已经成为广大农民日益凸显的诉求。

目前我国法律关于宅基地制度设计，注重农民农村房屋的静态保有，但却忽视了农村房屋应有的财产属性，妨碍了农村房屋资产的资本化，这在一定程度上影响了农民财产性收入的增加。近年来，我国城乡居民收入差距不断扩大，农民的财产少、财产性收入严重偏低也是主要原因之一。另外，现有的法律规定禁止将农村宅基地作为抵押物向金融机构申请贷款。这不仅大大减少了农民生产融资的渠道，也严重制约了金融机构在农村范围内业务的扩大和发展 [3 ]。

三、平衡资源规制、社会保障与财产功能，积极推动宅基地使用权制度创新

从现实需求看，我国宅基地使用权制度确有必要进行进一步的改革。改革的主要方向是要适度发挥宅基地使用权制度的财产功能，也就是要适当开禁宅基地使用权的流转。笔者以为，规范宅基地使用权自由流转，同时兼顾宅基地使用权的资源规制功能和社会保障功能，因此，应当从宅基地使用权的上述三种功能的平衡角度，来改革和完善我国农村宅基地使用权制度。

1. 改革公法规制，加大规划规制，改革宅基地使用权审批制

宅基地的利用必须符合公共利益的要求，国家需要对宅基地利用做出合理地限制，其首要的重点在于完善宅基地的规划规制，宅基地的利用必须符合乡镇土地利用总体规划和土地利用详细规划，国家应当制定专门的农村宅基地规划，限定宅基地用地的具体可操作标准、界定宅基地的使用范围等。改革宅基地用地标准管理，确立最高控制标准，鼓励节约土地。

要大力改革宅基地使用权取得的审批制度。国家对宅基地使用权的限制应当只是对宅基地利用是否符合法定条件的审查，而不应该是对宅基地权利设定的批准，放松对集体所有权的规制，一定程度上恢复集体土地所有权的完整性，避免政府公权力对其“侵蚀”。设立宅基地使用权是农村集体组织以及其成员的民事权利，国家不应该过度干涉，应改革国家对宅基地使用权取得的审批权即审批制度。

通过上述改革，可完善集体土地的所有权人在法律规定的范围内依据法律的规定，通过设定行为而赋予集体组织成员获得农村宅基地使用权，行政审批程序应该退出宅基地使用权的设定程序，从而恢复宅基地使用权设定的私法性质，为宅基地市场化配置奠定了基础，也使宅基地使用权有偿取得、自由流转具备了前提 [4 ]。制定统一的强制登记制度，强化对宅基地的监管。确立此过程中诸如“超标准占用宅基地”登记、“一户多宅”登记等问题的解决方案，这样既理顺了公权力和私权利的关系，也加强了有效监管。

2. 改革通过宅基地提供社会保障办法，建立可转换的货币化社会保障机制

在我国当前的二元经济和城乡二元社会结构的大背景下，公民的生存和发展模式是通过城乡两种不同的社会保障制度体系来实现的。两种保障制度的最大区别在于，针对城镇居民实施以货币支付为主要方式的社会保障制度，而在农村则长期实行传统农业社会的原始意义的土地保障制度，农村土地，当然包括农村的宅基地承载着保障农民基本生活的特殊功能，具有极强的社会保障属性。只有在全国范围内实现从农村土地保障向社会保障的转化，才不会出现失去土地后就没有生存保障。农村宅基地使用权物权重构，一个不能回避的问题就是用新的农村社会保障制度体系来替代现行的农村土地保障制度。而建立农村社会保障体系的关键是如何解决资金来源问题。我认为，通过宅基地流转来建立农民社会保障资金是必须的，也是可行的。

通过实行宅基地的有偿使用，既可以杜绝农民超标占有土地、大量使用耕地以及无偿多占宅基地等现象的发生，又可以适当解决社会保障资金的来源问题。有偿使用可以试点，可以让农村集体决定，可以考虑分年度缴纳。

3. 明晰产权，推动流转，重塑宅基地使用权

明晰产权，完善宅基地使用权的用益物权特性，尊重其可流转性，是促进宅基地使用权流转的前提。

目前的集体土地所有权，剥夺了农民参与决定的权利基础，这种权利既违背了制度建设的本意，又造成很多社会问题。集体应当是具有社会团人的性质。但是，社会团法人的意志来源于社员，社员享有选举、议事、分红等权利。但这方面的规则、制度却不很完善，应当进一步明晰集体土地所有权的主体制度，赋予农民个人更多的土地权利 [5 ] （88）。

重构宅基地使用权。首先宅基地使用权是一种用益物权，对实现农村土地财产功能具有积极的意义。《中华人民共和国物权法》专设了宅基地使用权，表明了立法的充分尊重与肯定，但仍需要积极探索。应当探索将现有的设立宅基地使用权的审批制改革为登记备案制，只要集体和村民之间能够达成一致，集体和集体组织成员就可以签订宅基地使用合同，就可以在集体土地上设定宅基地使用权，集体组织成员就可以合法取得宅基地使用权，但仍然需要依法办理登记，如果违反有关规定，政府可以拒绝登记。其次明确农民对宅基地中集体收益的共同共有权。农民对于集体土地产生的收益应由集体成员平等享有、平等分配，特别是社会保障资金这一新兴的集体财产必须彻底贯彻平等原则。最后建立宅基地管理的表决权。《农村土地承包法》关于“其他方式承包”的规定具有借鉴价值，如果宅基地或者宅基地上的房屋转让或抵押给本集体组织以外的单位和个人的，应当经本集体组织的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，由乡（镇）人民政府审批。当然，本集体组织的成员在同等条件下享有优先权。转让后宅基地的使用权转移为受让人，而宅基地的所有权归属集体组织，故从尊重集体组织的宅基地所有权角度，应由集体组织的成员决定宅基地的使用权的主体。

我国现阶段的宅基地使用权制度突出资源规制功能，兼顾社会保障功能，忽略或者说是牺牲了物权功能。未来，改革与完善我国的宅基地使用权制度，应改革政府对宅基地使用权的不当干预，逐步完善其物权功能，强化政府对宅基地的合理规制功能；同时逐步从宅基地社会保障转移到货币化社会保障；积极稳妥探索宅基地流转问题，应该先行确定改革试点，再考虑在全国范围内推广。

参考文献：

[1] 陈希勇.农村土地社会保障功能：困境及其对策分析[J].农村经济，2008，（8）：86-86.

[2] 董 红.我国农村宅基地使用权市场化流转机制研究[J].求索，2011，（3）：159.

[3] 郑丽洁.液态存在的“田野”――对实证主义田野工作方法论的反思[J].湖南师范大学教育科学学报，2011，（2）：32.

[4] 高圣平，刘守英.宅基地使用权初始取得制度研究[J].中国土地科学，2007，（2）：31-37.

第9篇：土地管理法对宅基地的规定范文

近年来，郴州市汝城县农村经济快速发展，农民生活水平大幅度提高，农民对居住环境特别是住房要求也不断提高，新建住房或翻修住房大规模增加。与住房建设大幅增加形成鲜明对比的是农村土地资源逐年降低，农村村民建房用地供需矛盾突出。

宅基地使用乱象丛生

目前，农村宅基地存在问题主要有以下三个方面：

农村建房布局散乱，土地浪费严重。由于大多数农村发展缺乏统一规划，规划意识薄弱，大多数农户建房在选址和建筑规模上存在很大随意性。

违法占地屡禁不止。一些村民在未取得任何审批手续的情况下擅自建房，破坏了耕地甚致基本农田。此外，一些村民没有按照实际批地面积建房，少批多占，甚至出现很多一户多宅的现象。

此外，对农村宅基地的监督管理也存在许多困难。农村宅基地管理面对广大农村，一般一个国土资源中心所只配备了3-4人，但要管理几个乡镇、2000-3000户的土地违法检查等工作，职能无法得到充分发挥，上级的各项政策也难以全面落实。

多项措施规范使用

针对农村存在的宅基地问题，汝城县国土资源局从多方面入手，对这些乱象进行有效规范。

该县根据村庄的不同情况，对每一个村庄的建设用地进行合理划定。此外，在村庄建设规划的编制过程中，充分听取了群众意见，在尊重当地农民的风俗人情、传统文化的基础上，尽可能考虑了当前农民建房实际需求。

针对废弃老宅、“一户多宅”的现象，该县采取了相应的扶持优惠政策，对利用老宅基地建房的给予奖励或补贴，提高农民拆旧建新积极性。同时要大力倡导“一户一宅”制度，对新建住宅且面积达到省政府规定标准的，要自行拆除老房子，退还老宅基地。或者连房带地无偿交由本集体经济组织进行统筹安排，在进行旧村改造过程中不再给予补偿，降低旧村改造成本。

全面加强土地管理法律法规宣传。如对农村个人建房审批程序，汝城县国土资源局加大宣传力度，使村民充分了解建房审批的一系列程序。另外，充分利用各乡镇每年2次集中执法查处土地违法典型案件的机会，使村民了解违法占地要承担法律责任。通过乡镇和村组干部向群众宣传和解释土地管理法律法规及政策，增强守土有责意识。