土地保证金管理办法精选(九篇)

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第1篇：土地保证金管理办法范文

关键词：土地流转

1 明确产权主体积极稳妥推进农村土地流转

我国现行集体土地所有权“一权三体”形式及上下级隶属关系，导致各腐朽思想都有所有权和支配权，产权主体不明确。集体土地使用权个体分散性不能充分调动个体的积极性。要确立乡镇在宏观层面上的集体土地所有权调控地位，村社集体土地所有权的主体地位，形成乡镇村社权属明晰，主体明确的集体土地所有权结构体系。在试点基础上，逐步扩大农民土地使用权的范围，赋予农户对土地使用、收益和处分权等部分权利，保证农村土地使用权的长期化市场化，体现出市场对土地资源的优化配置作用。

2 建立完善农村土地流转相关机制，保障农村土地流转有序进行

2.1 建立健全农村土地流转法律体系，为农村土地流转提供法律保障。按照规范政策，积极引导，因地制宜，切实可行的原则，自上而下逐步建立健全有关农村土地流转的政策法规，形成由现行的《宪法》、《土地管理法》、《农业法》等法律为支撑，农村土地流转办法等专项法规为配套的农村土地法律体系。重点对农村土地流转的实施主体，流转程序，流转监管等方面加以规范，从法律上逐步实现集体土地国家土地在所有权地位上的平等性。在相关立法中清晰界定农户所具有的承包经营权、使用权、抵押权、股权和转让权等多种权利；同时，立法保障农户的土地使用权不受侵犯，集体经济组织对农民使用的土地不得随意收回，为农户对土地的使用权具有长期性提供保障。

2.2 完善相关土地管理制度，为农村土地流转提供良好的保障。

一是改革土地征收征用制度，规范土地征收征用行为，保障农民的合法权益。对现行的土地征收征用制度，要明确界定公共利益的内涵和外延，科学界定土地征收征用后的土地使用性质，在土地征收征用中坚决杜绝少征多用，征而不用等行为的发生，保证土地征收征用地规模适度，从根本上杜绝侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。

二是贯彻落实好土地用途管制制度，重点保护耕地和基本农田。逐步建立健全耕地特别是基本农田保护机制，在保证耕地特别是基本农田保护总量不减少质量不降低的前提下，对市场条件成熟的区域，贯彻耕地，特别是基本农田保护措施，保证土地用途管制制度的贯彻落实。

三是确保农村建设用地依法审批，完善农村建设用地的审批制度。当前，我国农村集体土地的审批主要在乡镇企业用地，农村居民住宅用地等方面。在农村土地流转过程中，不可避免的存在生产管理用房占地审批问题。无论是转包、转让、租赁、入股和互换等方式实行农村土地流转，农村土地规模经营所必须的生产管理用房的审批，可以通过利用现有农村宅基地、废弃地复垦转换来解决，也可以通过申请临时建设用地的方式来解决。但必须建立在不改变集体土地所有权，符合土地利用总体规划，按规定缴纳土地复垦保证金的前提下，按农村土地流转管理办法规范确定的权限逐级审核报批，既要实现耕地占补平衡，又要依法审批。

3 逐步培育完善农村土地流转市场体系，使得农村土地资源资产双重性得以实现

搞好农村土地流转，要大力培养土地流转市场，建立符合社会主义市场经济体制要求的土地流转市场机制。首先，要充分发挥市场对资源的基础性配置作用，充分实现农村土地的资源性。在不改变土地耕作条件和用途的情况下，发展多种经营，探寻多种模式，加在农业结构调整力度，谋划好农村土地流转的整体局面，实现农村土地的资源性。其次，实施农村土地使用权有偿有期限使用机制，确保土地保值增值。在建立完善农村土地使用权有偿有期限使用相关法律法规的前提下，在市场条件成熟的情况下，对需流转的合法农村土地实行招、拍、挂，促使农村土地使用的规模化、集约化，体现农村集体土地的资产性。其三，要根据市场运行机制合理的农村土地流转市场体系，培育发展完善与农村土地流转密切相关的土地流转中介服务组织，扩大土地流转市场范畴。

4 建立和完善农村土地流转运行机制，保证农村土地流转的规范性和有序性

4.1 农村土地流转包括农用地，集体建设用地流转两个层面，要区别对待，分类实施，有机结合，共同发展。首先，对农用地流转要在符合土地利用总体规划，不改变土地用途的前提下，走适度规模经营的路子。在市场操作层面上要体现公平、公正合理的一面，还要体现市场对资源的配置作用。其次，对农村集体建设用地流转要在保护耕地，基本农田的前提下，通过土地开发整理，农村宅基地，废弃地复垦等方式新增耕地来补充新占用的土地（主要是耕地）；同时对农村土地流转范围内的闲置、空闲地加以利用。在具体实施过程中做到“四统一”（统一规划，统一布局，统一实施，统一建设），保障农村土地流转基础设施用地的要求，节约利用。

4.2 对农用地、集体建设用地综合流转，既要保障农用地的农业用途不改变来解决吃饭问题，又要保障乡镇企业和农村发展的建设问题，关键还要保障“三农”问题的解决，保障土地可持续发展，实现二者的有机统一。实现规模化经营模式，建立健全产业带动机制，无论哪种模式的土地流转，根本都要实现农村信纸规模化经营，产生规模效益，带动周边区域农村经济发展，既要保持农用地的用途，可探求“城市观光农业”发展模式，也要根据实际需要适度进行城市化发展。

第2篇：土地保证金管理办法范文

为深入贯彻落实科学发展观，切实转变土地利用方式，全面提高土地集约利用水平，加快推进资源节约型、环境友好型社会建设，促进全县经济社会可持续发展，现就严格土地管理、坚持依法依规用地、推进土地节约集约利用，制定如下意见:

一、严格规划和计划管理，有效控制建设用地规模

严把用地审批关口。严格落实国务院关于严格执行建设用地审批按规划、计划进行管理的规定，把节约集约用地、保护耕地的基本国策落到实处。在建设项目可行性研究阶段，国土、发改、住建、环保等部门要相互沟通，从规划用途、用地规模、计划指标等方面严格把关。凡是不在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，没有土地利用年度计划指标，一律不予报批。凡不符合局部调整条件的一律不得调整土地利用总体规划，切实维护规划的严肃性。严格建设用地项目规划和土地管理，在没有控制性详细规划或详细蓝图的地区，除市政基础设施外，一律不得办理规划许可、出让手续或进行招商活动。

严控项目用地规模。认真执行国家、省用地控制指标，严格新建项目用地预审、审批，凡不符合建设用地集约利用控制标准的，必须核减用地。除单独选址项目外，新建项目用地原则上不得超过7公顷。扩建项目要将原用地规模与申请新增用地规模合并计算和审查，不得变相超标准用地。

二、加强土地征收，切实保障农民合法权益

进一步明确征地工作职责。由县政府统一调度，国土局、财政局、土地所在乡镇（街道）人民政府（办事处）、被征地村、勘测定界单位共同完成现场调查、清点、核实工作。各乡镇（街道）政府（办事处）负责做好群众工作，组织村集体做好现场认定、地上附着物的清理工作，并负责把土地补偿款拨付到村、组或农户，县国土局根据现场认定的信息负责制定土地补偿安置方案，并会同财政局、人社局同被征地村签订土地征收补偿安置协议，财政局负责征地相关费用的拨付工作，人社局负责失地农民社会保障费的收取和制定分配方案工作。各相关部门配合做好征地环境保障、道路、电力、通信线路修复、迁改工作。

切实维护被征地农民合法权益。各乡镇（街道）人民政府（办事处）及有关部门要采取切实措施，保证依法足额和及时支付土地补偿费，建立社保账户，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。在县城规划区内，将因征地而导致失地的农民纳入城镇就业体系，建立保障制度，有条件的可以实行留地安置制度。各乡镇（街道）人民政府（办事处）、财政、国土、人社、民政、农业等相关部门要通力协作，结合村务公开制度，探索建立征地补偿费在村组集体内部的分配管理办法，指导征地补偿费管理、分配和使用，减少由此引发的矛盾纠纷和上访等不稳定因素。

三、严格项目初期审查，规范工业用地管理

严格按照产业类别保障用地。对建设项目的供地，要严格执行国家、省产业政策，凡国家《禁止供地目录》中的禁止类项目严禁供地，《限制供地目录》中的限制类项目要符合规定的准入条件。充分发挥土地利用计划的调控作用，加大对新兴产业、低碳产业项目以及产业转型升级项目的保障力度。保障鼓励类项目用地计划，允许类项目用地原则上利用存量建设用地或租赁标准厂房，一律不予安排禁止类、淘汰类项目用地。

严格建设项目用地预审制度。县国土资源局要依据土地利用总体规划、年度土地利用计划及存量用地情况对项目的用地位置进行审查；依据项目投资计划，按照《省建设用地集约利用控制标准》，提出用地规模，其中属分批投资的，应按实际到帐金额分批确定用地规模。在对新增建设用地项目位置、用地规模审查的同时，还需对用地单位提出明确的用地手续办理时限。规划部门对项目的选址是否符合城市（村镇）规划进行审查；发改部门对项目是否符合产业政策提出意见；环保部门对项目是否符合环保政策提出意见；经济开发区做好对项目法人经济实力的考查论证。

实行建设项目论证制度。县政府成立县建设项目用地会办联审小组，由县长任组长，分管国土工作的副县长任副组长，开发区、国土、发改、环保、规划等单位和部门主要负责同志为成员。领导小组实行每月会办制，对国土部门综合提出的用地预审意见进行研究会办，最终确定企业的用地面积、位置；对重大或急办项目可实行专办制度。开发区、乡镇（街道）政府（办事处）依据会办意见，落实项目具体用地，规划、住建、工商、税务等部门办理相关手续。国土资源局对已通过用地预审的建设项目，如建设人或项目发生变更的，应重新进行用地预审。

提高工业用地准入门槛。进一步提高土地投资强度和土地产出效率等工业用地准入门槛，增加用地企业的注册资本要求。新供应的工业项目用地必须实行严格的预申请制度。项目落户投资协议要明确约定项目开工、竣工、投产时限、投资强度、容积率、建筑密度、亩均纳税等内容要求以及惩罚措施。在经济开发区落地的项目投资强度要达到200万元/亩。实行不饱和供地机制，结合项目投资进度安排供地，首期供地满足项目开工需求，原则上不得超过总用地面积的三分之一。当期用地达不到节约集约用地要求的，不得安排下期供地。

大力推行标准化厂房的开发建设。注重引进、培育低投入、高产出、高附加值的项目和高新技术项目，以项目建设带动标准化厂房建设、以标准化厂房建设促进项目建设。鼓励社会资金以及有实力的企业和各类开发企业多渠道投资建设多层标准化厂房，引导中小企业租赁和购买。建设多层标准化厂房的，其城市基础设施配套费第二层减半征收、三层（包括三层）以上免征。对行业无特殊要求的新建工业项目，依据控制性规划，一般应建造2层（包括2层）以上厂房，容积率一般不得低于0.8，建筑密度一般不得低于35%，不得建造单层厂房。工业用地不得规划建设成片绿地。企业内部行政办公及生活服务设施用地面积比例不高于7%。《省建设用地集约利用控制标准》中有特殊规定的从其标准。

四、大力开展用地挖潜，促进存量土地利用

完善土地储备制度。土地储备要积极参与国有建设用地收回、国有土地上房屋征收、集体土地征收，充分发挥房屋征收部门、基层政府和投融资平台等各方面力量，创新储备体制机制，拓宽融资渠道，加大储备力度。对旧城区内应当搬迁的工厂、需要整合的机关事业单位、“城中村”等按照规划需要调整用途和容积率较低的存量土地，应当优先纳入储备范围。积极主动地与人民法院沟通协调，盘活破产、抵押、偿清、查封等涉案土地纳入储备，避免涉案企业的土地使用权长期闲置。

全面落实“净地”出让政策。旧城区改建涉及经营性用地的，要统一规划，统一进行基础设施配套，处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，按“净地”分块供应，保证供应土地产权清晰，促使尽快实现有效利用，防止土地闲置浪费。

合理确定房地产开发用地的规划条件，鼓励适度开发利用地上、地下空间。房地产开发用地出让前，规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块规划设计条件，明确容积率、绿地率、建筑密度、地上地下空间、商住比例、配建设施等指标要求。在符合控制性详细规划的前提下，适当提高容积率上限标准。确需改变规划条件的，要严格执行《中华人民共和国城乡规划法》和《省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》等有关规定。调整变更土地用途和容积率缴纳土地出让价款的有关政策规定，鼓励深度开发利用地上、地下空间。地下一层的建设用地使用权出让金按照基准地价的一定比例收取，地下二层及以下的建设用地使用权出让金，按地下一层建设用地使用权出让金的50%收取。

严控划拨用地范围，促进存量国有划拨土地有偿使用。除党政机关、非营利性教育、福利救助、城市道路、广场绿地、消防环卫、水工建筑、有关住房保障等用地和特殊用地外，其他用途项目用地都应当实行有偿使用。商业服务业、工矿仓储等存量划拨用地没有改变土地登记用途并符合城市规划的，鼓励按照土地登记用途和现状容积率办理土地出让手续，土地出让金按照基准地价的40%收取；土地登记用途与城市规划不一致、需要实施规划的，应当依法纳入储备。鼓励支持存量租赁土地退城进园。机关事业单位等存量划拨用地部分改变用途的，按照地租征收管理的规定征收土地租金。

加强农村建设用地管理。稳妥有序，积极推进农村建设用地整理，科学编制农村集中居住点规划。住建部门应严格做好农村集中居住区规划编制工作，农村集中居住区规划选址必须符合村镇体系规划，并做好与土地利用总体规划的衔接。以规模大、区位优、基本设施配套较好的现有村庄进行整治、严格控制新建村庄，严禁占用基本农田新建农民集中居住区，鼓励农民进城或进镇购房。

支持集体存量建设用地流转。符合土地利用总体规划和乡镇规划、权属合法、界址清楚和已经依法登记的农村集体建设用地，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则上，允许以各种方式有偿有限期流转。

五、建立批后监管机制，加强闲置低效用地管理

严格开竣工时限要求，实行土地出让合同履约保证金制度。土地出让合同签订后1个月内必须缴清土地出让金，6个月内必须开工，2年内必须竣工。土地出让合同要明确履约保证条款，按照土地出让金的一定比例收取履约保证金，配合开竣工申报制度的实施。

加强闲置低效用地清理工作。对历史形成以及新发生的各类闲置低效用地及时依法分类处理。按照规范化、操作性强的要求，制定分工明晰的工作程序，将各类闲置低效用地清理工作纳入日常管理。经济开发区应根据本地实际，制定规范企业用地的具体意见。对供而不用、长期闲置的项目用地，必须坚决收回。超过土地出让合同约定开工期限满一年（不满两年）的，按土地出让金的20%征收闲置费依法征收土地闲置费，并限期开发利用。对虽已开工建设、但由于自身实力或市场变化而进退两难、低效利用的项目，要限期引进新项目嫁接盘活，对超过期限仍未达到合同约定条件的，要坚决予以收回。对因征地补偿未到位、规划方案未确定、通电通路等基础设施不具备等非企业原因造成闲置的，有关单位和部门要抓紧排除影响合理用地的制约因素，促使项目尽快开工。属于批而未供的，要尽快落实拆迁安置补偿，明确规划设计条件，按照供地计划有序实施。

建立闲置低效用地数据库。国土资源部门要会同有关部门积极开展存量土地调查，对城镇建设用地中批而未供、供而未用的闲置土地和未充分利用土地以及低效用地进行全面的调查评价，建立并定期更新相应的数据库，数据库要涵盖用地指标、规划建设指标、投资强度、产出效益、税收贡献等信息，为依法盘活处置提供基础依据。金融机构对闲置低效用地企业应审慎贷款和核准融资，国土部门不得为闲置低效用地的工业企业办理土地抵押贷款手续。

六、严格执法监察，落实土地管理责任

严肃查处各类违法违规案件。各乡镇（街道）人民政府（办事处）、经济开发区及有关部门要认真总结历次卫片执法检查工作的经验和教训，牢固树立科学发展、有序发展的观念。坚决纠正和制止未批先建等违法占地行为，严肃查处各类土地违法案件，做到既处理事又处理人。要落实县、乡、村三级共同监管责任，把开展违法违规用地清查整治活动与加强日常管理、健全相关制度、强化督促检查相结合，积极探索建立行之有效的长效机制，将违规违法用地消灭在萌芽状态，维护正常的土地管理秩序。

坚决查处违法用地和违规建筑。加大执法力度，严肃查处非法占地、非法转让土地和违规建筑等违法违规案件，严厉打击利用违法用地进行非法房地产开发经营的行为。对严重影响城市规划的违法用地违规建筑，县执法局要依法予以拆除，不得以罚款、补办手续取代。对土地历史遗留问题，应本着尊重历史、实事求是的原则，有计划、有步骤地依法进行处理。加强规划效能监察，对各辖区实施规划情况进行动态监测。建立执法部门责任制和责任追究制度，加快建立查处违法用地违规建筑长效机制，着重解决有法不依、执法不严、违法不究问题。实行查事与查人并重，严格责任追究，对违法行为构成犯罪的，司法机关要严肃追究刑事责任。

明确管理职责，严格实行问责制。按照“党委领导、政府负责、部门协调、公众参与、上下联动”的要求，各乡镇（街道）党政主要负责人是本行政区内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况的第一责任人。要将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、耕地保护责任目标考核、年度目标责任制考核的重要依据。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，将严格按照中央《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》和监察部等国家三部委《违反土地管理行为处分办法》（15号令）追究有关责任人的责任。

第3篇：土地保证金管理办法范文

荀子有言：“强本而节用，则天不能贫”。《吕氏春秋》也云：“竭泽而渔，岂不获得？而明年无鱼。焚薮而田，岂不获得？而明年无兽。”这些都充分说明，节约集约是国家的基本国策、核心战略，是__科学发展的时代命题、重大任务，是实现__可持续发展的必由之路、根本途径。

近年来，市委、市政府始终高度重视节约集约用地工作，将其作为核心工作严格考核，将土地“三项清理”由国土一家之为上升到市级中心工作强力推进，将国土资源创模活动纳入“六城同创”全市开展，要求各级党委、政府惜地如金、管地如钱，算好经济账、土地账；要求国土部门围绕“时间、空间、效益、质量”四维集约目标，加强政策供给、制度设计和抓手创造，初步形成了“1+X”节地政策体系、“1+12”节地制度体系和节地的整体合力。

置身于新常态的时代坐标，面对大招商大建设大势，面对稳增长调结构平衡，面对“三个强市”目标，作为节约集约战略的贯彻落实者、组织推动者、宣传传播者，国土部门理当观大势、谋大事、懂全局、管本行，在节约集约发展战略中全面担当、施展作为。而新一周期国土资源节约集约模范县（市）创建就是重要契机、重大抓手，必须抓紧抓好、抓出成效。

一是着力打造“万顷良田幸福工程”。“但存方寸地，留与子孙耕”。要突出“五大保护”，在土地整治中保护、规划管控中保护、统筹激励中保护、严格执法中保护、完善制度中保护。要常怀忧患居安思危，珍惜好新增耕地后备资源，管理好新增耕地指标，适应好中央“占优补优、占水田补水田”要求。要在耕地保护措施上开动脑筋积极探索，切实解决好农村宅基地管理问题，切实管理好设施农用地和临时用地，切实推广好耕作层剥离再利用，努力把耕地保护责任扛在肩上、把耕地保护职责落在群众心上，确保年均建设高标准基本农田30万亩、新增耕地1.6万亩，确保卫片执法问责比例始终控制在5%以内。

二是着力打造“绿水青山生态工程”。“既要金山银山，更要绿水青山。宁要绿水青山，不要金山银山，绿水青山就是最好的金山银山”。要突出规划管理，严格按照规划开展矿产资源勘查开发、矿山环境恢复和土地复垦等工作。要突出两权管理，实行采矿权一律公开出让、出让合同到期一律不再延续、要求扩界一律不予批准等规定，综合技术、经济、行政等手段管住两权。要突出储量管理，确保储量动态年度报告制度全覆盖，确保资源补偿费足额征收及时入库。要突出矿环管理，严格执行矿山地质环境保护与恢复治理保证金制度，严格落实“边开采边恢复”、“边开采边治理”规定，加快“三线三边”矿山环境综合治理，既要发展矿业经济，更要交出一张留住绿水青山的完美答卷。

三是着力打造“科学发展保障工程”。“发展是硬道理、是第一要务，市县两级国土部门工作必须始终做到与党委政府不谋而合、深度融合、贴近服务、跟进落实”。要突出空间保障，调整完善好土地利用总体规划，划定好永久基本农田，协调好“四规”关系，确保__市未来重大项目能落地、重点发展区域有空间。要突出用地保障，着力抓好城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用全国试点，确保继续实现“只要有项目、就能保用地”。要突出阳光地产，坚持非工项目招商不动摇，淡化居住地产单一思维多元发展，实行“产业招商、缺项招商、精准招商”，推行“以出定储、以效定储、以项定储”，针对性研究出台稳定房地产政策和产业供地政策，确保房地产业稳定健康发展，最大限度解决项目落地土地政策瓶颈问题。要突出融资保障，创新土地抵押融资，高效融资抵押服务，让更多的金融活水顺畅流向实体经济，助力“大众创业、万众创新”。

四是着力打造“五量调节示范工程”。时间集约、空间集约、效益集约、质量集约，是__市土地节约集约利用的努力方向。要强化规划管控，从严控制用地规模，从严加强园区管理，控制总量。要完善用地计划指标分配办法，提升指标配置使用效率，实行指标安排与耕地保护、供地率、卫片执法、批而未征调整等相挂钩，与增减挂钩、工矿废弃地复垦利用试点相统筹等工作机制，优化增量。要常态推进土地“三项清理”，加快存量建设用地再开发，盘活存量。要规范推进城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用试点，挖掘后备资源潜力，努力实现县域建设用地指标“自给自足”，提升流量。要研究差别化供地政策，研究促进地下空间开发利用政策，创新落实土地利用“双向约束”制度，释放土地效益，提升质量。

五是着力打造“群众权益维护工程”。尽心尽力维护群众权益，是国土资源管理的根本出发点和落脚点。要加强征迁安置政策设计完善，建立征收安置工作联席会议、社会稳定风险评估、信息公开、征地反馈、征迁考核制度，规范征地报批、批后实施、拆迁补偿安置程序，确保程序合法、行为规范、补偿到位、保障落实。要以最大限度减少人员伤亡和财产损失为目标，出台切

坡建房管理办法管控新点，推进避让搬迁和工程治理消除老点，落实地灾防治“七项制度”强化责任，深化1︰5万项目调查成果运用、国土气象水利合作、固话反拨系统运用拓展科学防灾，创建高标准“十有县”，夯实基础，强化山洪地灾防治行政首长负责制、部门行业负责制以及“谁引发、谁治理”责任制落实，构建共同责任，共同守住“零亡人”底线。

六是着力打造“国革创新工程”。“创新是引领国土发展的第一动力。抓创新就是抓国土发展，谋创新就是谋国土未来”。要着力推进供地制度改革，建立用地负面清单制度，凡纳入负面清单和不符合规定条件的建设项目，不得办理土地审批和供地手续；建立用地节地评价制度，对无标可依的建设项目，组建专家队伍，开展节地评价，依据节地评价结果办理供地手续；建立土地利用全周期管理制度，在法定最高有偿使用年期内，根据产业生命周期确定工业用地有偿使用年期，探索工业用地弹性出让、长期租赁、先租后让、租让结合等供地方式。要依托正在开展的国民经济和社会发展第十三个五年规划编制、土地利用总体规划调整完善、国家环境保护模范城市创建、大宜城发展战略规划编制、城市开发边界及永久基本农田划定工作等基础条件，着力争取“四规合一”省级试点，统筹划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线，统筹“四个规划”、“三个划定”之间关系，努力实现经济发展目标、土地使用指标、空间坐标“三标”最大程度衔接。

第4篇：土地保证金管理办法范文

7月17日，当记者见到合肥鑫隆典当有限公司总经理刘辉时，他面容憔悴，胡子拉碴，手中的烟一支接着一支点起，半晌才冒出一句话。

绝当，一个让所有典当行老板深恶痛绝却又无法不面对的专业术语。它指的是典当期限届满或续当期限届满后，当户不赎当的行为。

“处置绝当品，短则一年，长则两年，极大地耗费典当行时间和精力。”面对一笔当金400万元的绝当业务，刘辉近乎“崩溃”。他告诉记者，绝当后如果当物不能及时变现，对完全依靠自有资金、没有杠杆可以使用的典当行来说，无疑将严重阻碍后续业务的开展。

有业内人士分析，在业务扩张滞缓、净利润下滑、遭遇边缘化的行业寒冬中，绝当，将会是压死典当行的“最后一根稻草”。

400万打了水漂

事情还要从5月底刘辉接到的一通电话说起，电话那头是芜湖本土一家小型房地产开发商，“刘总，当金确实还不上了，去法院我们吧！”对方声音虽然不大，但这句话对刘辉来说无异于晴天霹雳。

开发商口中的当金是在一年多前以不动产抵押从鑫隆典当“借”走的400万元，双方约定月息2.6%，当期六个月。当时开发商在芜湖拿了一块地段不错的地皮，计划开发商住综合体，但资金周转出现一些问题，项目开工要交保证金，恰逢银行收紧贷款，小贷公司又不愿染指地产项目，就通过关系找到了鑫隆典当。

“开发商找到我们时火急火燎，离交款的最后期限没剩几天，当时我们的利息开得比较高，几乎是规定的上限了，但开发商好像并不在意，根本没有还价。”

作为带队去企业做尽职调查的风控负责人，刘辉对项目安全把握十足。“还款来源很可靠，因为开发商有其他房产项目正在销售，情况也不错。”

除了对企业本身看好，刘辉的信心还来自于开发商的抵押物，开发商用于抵押的物品是位于芜湖三山区内的一片工业工地，当时的市场评估价格为700万元，“我们贷出去400万，折当率不到60%，这是一个相对安全的比例”。

刘辉口中的安全是指一旦当户出现逾期不赎当的“绝当”行为，典当行也能通过对抵押物的处置来收回本金。

在第一个当期六个月即将到期之际，开发商电话告诉刘辉，公司现有资金都投入到新项目开发中去了，能否续当一次。当时，刘辉想都没想就答应了，续当在业内乃至整个类金融行业内都十分正常，“企业资金缺口在一个当期内往往很难填补”。

可临近续当期结束时，开发商却人间蒸发了。电话不接，信息不回，甚至给开发商公司打电话，对方也推诿说不知道老板去向。刘辉心中一紧，会不会跑路了？他不敢耽误，立即启程奔赴芜湖。

在开发商位于芜湖一处高档写字楼的办公室内，刘辉看到了不愿看到的一幕，办公室被围得水泄不通，既有芜湖当地小贷、融资租赁、典当等类金融企业的老板，也有开发商口中新项目施工方，这些人出现在开发商办公室的原因只有一个，要钱！

这般阵势，不禁让刘辉倒吸了一口凉气，开发商不是说把钱投到新项目中去了，怎么连施工方的钱都拖欠？况且，开发商手中还有在售的房产项目，按理资金不会那么吃紧。

在后期与开发商的沟通中，刘辉得知，开发商的所有资金都被“优先”挪用去填补南陵县的一个项目“窟窿”，在南陵项目的拖累下，开发商在芜湖的新项目已经停工。面对债主的上门追讨，开发商提出了一个方案――所有“借款”全部“展期”，信誓旦旦地保证半年后全部连本带息偿还。

“事情发展到这种地步，已经不是我们所能左右的了，不答应也没办法，毕竟当金在当户手上。”

尽管迫于无奈答应了开发商再次续当的要求，但此时刘辉多了一个心眼，开始联系“抵押物”的下家，一旦出现绝当，立马转手处置当物。显然，他已经做好了最坏的打算。

该来的终究没有逃过，就在第二个续当期逾期后的两天，开发商那通电话彻底泼灭了刘辉心中仅存的一丝侥幸。由于南陵项目资金黑洞过大，芜湖项目销售不力，开发商账上的有限资金被强制“优先”偿还给银行了。而对于庞大的民间借贷，开发商已经无暇顾及。

“烫手山芋”无人问津

“这么好的业务怎么就绝当了呢？”

尽管“噩耗”传来已经超过一个月时间，但此时坐在记者面前的刘辉显然没有从绝当巨震中缓过神来，相对于绝当本身，绝当物品的处置则更让刘辉感到神伤。

根据现行《典当管理办法》，处置估价金额在3万元以上的绝当物品，可以根据双方事先约定由典当行委托拍卖行进行拍卖。但在实际操作过程中情况则要复杂许多，诸如房产、汽车、股权等不动产由于涉及“过户”问题，如果当户不配合，最终还是要诉诸法律程序。

据合肥市中级人民法院提供的一组数据显示，2012年至2014年，市中院受理的典当借款纠纷案件分别为13起、24起、51起，而截至2015年2月底，已经发生18起类似案件，呈明显上升态势。

“整个法律程序没有一到两年时间根本走不完。”说到这里，刘辉的情绪有些激动，也很无奈。据他统计，即便走到最后的法律拍卖环节，能够最终实现成交的不超过10%。

法院流拍后，绝当物品会被划转到典当行名下，由典当行处置。“成交率低的原因是成本太高，法院拍卖，买主得支付15%左右交易税，5%佣金，还不能贷款，必须一次性付清，傻子才愿意！”

出乎刘辉意料的是，前期对开发商抵押土地现状摸底调查的结果并不乐观，在近两年的当期内，开发商估值700万元的地皮不仅没能升值，反而还较当初有所回落。同时，由于工业用地的性质无法变更，在下行压力持续走高的经济大背景下，这块地皮俨然成了“烫手山芋”，根本无人问津。

“唉，这就好比我们拿400万‘买’下了这块地皮，做了冤大头。”

刘辉的话中略带自嘲。至于未来究竟要如何处置这块地皮，他表示，只能走一步看一步，如果有企业要买工业用地最好；如果实在没有，就只有放在那里，“我们总不可能自己去投资工业项目吧。”

据记者了解，遭遇绝当品处置尴尬的远不止鑫隆典当一家。据合肥市典当行业协会的统计数据显示，2014年全市典当业务结构中，不动产比例占到55%，财产权利比例也占到27%。与北上广等一线城市典当行名品业务开展得如火如荼相比，安徽典当市场“不好出手”的绝当品占比确实偏高。

第5篇：土地保证金管理办法范文

基金项目：国家自然科学基金项目“资源型城市产业转型研究——基于城市能力驱动的视角”（编号：70973121）；江苏省普通高校研究生科研创新计划项目“基于资源—资产—资本理论的矿山废弃地再利用管理研究”（编号：CXLX12_0971）。

① 2010年徐绍史部长在全国国土资源工作会议上要求认真研究土地、矿产的资源、资产、资本“三位一体”的新属性特点，树立新型的资源观和资源管理观。

摘要 矿山废弃地高效再利用日益引起社会关注。“资源-资产-资本”三位一体资源管理观的提出为分析与构建矿山废弃地价值实现路径、深化矿山废弃地再利用管理研究提供了崭新思路。本文以“资源-资产-资本”三位一体管理理论为基础，首先归纳了矿山废弃地属性认识、再利用特征，认为矿山废弃地具有环境问题、资源、资产、资本属性，其再利用是矿山废弃地经济社会生态环境价值再生过程；并从法律法规建设、复垦利用实践、交易市场形成等方面分析了矿山废弃地价值实现路径研究的现实基础；然后构建了“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径，并分析探讨了其资源化、资产化、资本化过程，以期建立矿山废弃地价值有效运作机制。研究结果表明现阶段下只有能达到投资者期望收益率并能预期收回投资或者在现行政策框架下可以通过创建市场实现市场化运作的矿山废弃地才能资本化，实现其市场价值。最后文章从加强复垦利用示范工程推广以显化矿山废弃地再利用价值、建立和完善矿山废弃地再利用有关的服务机构、继续加大政府政策支持力度和引导三方面提出了促进矿山废弃地价值实现的建议。

关键词 矿山废弃地；属性认识；再利用；价值实现路径；资源管理

中图分类号 F205 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2013）11-0157-07 doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2013.11.023

随着山西省国家资源型经济转型综合配套改革试验区的成立，《土地复垦条例》、《土地复垦条例实施办法》等法律法规的修订和出台，矿山废弃地的高效可持续再利用越来越受到社会的关注。2011年9月在国土资源部考察时强调要以资源可持续利用促进经济社会可持续发展，2012年3月国土资源部启动十省区工矿废弃地复垦利用试点。许多资源型城市，如徐州市、唐山市、淮南市等，相继提出了“向矿山废弃地要资源”“盘活矿山废弃地”的理念，积极进行矿山废弃地复垦利用示范工程推广。为推进矿山废弃地再利用，国内学者从矿山废弃地资产化、资本化运作的角度对提高矿山废弃地价值、实现矿山废弃地利用最佳效益等进行了一些探讨[1-4]，但还未对矿山废弃地价值实现路径进行系统研究。“资源-资产-资本”三位一体资源管理观①，是一种新的、以价值为导向的资源开发利用管理理念和方法，它的提出为构建矿山废弃地价值实现路径、深化矿山废弃地再利用管理研究提供了清晰思路。本文以“资源-资产-资本”三位一体管理理论为基础，首先归纳总结了矿山废弃地属性认识及其再利用特征，并分析了矿山废弃地价值实现路径研究的现实基础，然后构建了“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径，并对其资源化、资产化、资本化过程进行了分析探讨，以期建立矿山废弃地价值有效运作机制，为实现矿山废弃地再利用市场化，加速矿山废弃地流转提供借鉴。

1 矿山废弃地属性认识及其再利用特征

1.1 矿山废弃地属性认识

梳理国内相关文献研究，矿山废弃地主要有环境问题、资源、资产及资本三种属性认识。①环境问题属性。矿山废弃地是资源浪费—环境污染的典型复合现象，是以土地资源破坏为核心的次生环境问题，并严重影响着区域生态环境景观和经济社会发展[5-7]。②资源属性。矿山废弃地是矿区复兴的潜在资源[8]。别青城[9]提出了矿山二次资源的概念，黄敬军等[10]提出了“将开山采石作为资源第一次开发，对废弃宕口的利用作为资源第二次开发”的观点。将矿山废弃地视为新的资源类型进行开发重建，成为土地开发利用的组成部分，是经济发达地区获得增量土地资源的主要途径[11-12]。③资产及资本属性。随着资源型城市经济转型，矿山废弃地成为后矿业经济发展的资本，也具有资产、资本的属性。孙乐为[1]提出了塌陷土地的资产化，以使废弃资源转变为经济优势；蒋正举等[2]从土地资源稀缺性、具有使用价值、产权可以市场化配置三方面分析了矿山废弃地资产属性，并提出了矿山废弃地资产化经营途径；孙京海等[3]、王鑫等[4]从供给稀缺性、资产性和增殖性三方面分析了采煤塌陷区土地产权的资本属性，并阐述了资本化的条件和资本运作模式。可见，矿山废弃地除了是一种环境问题外，还具有资源、资产、资本的属性。矿山废弃地资源、资产、资本属性认识及其资产化、资本化研究，为进行“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径研究奠定了前期研究基础。

1.2 矿山废弃地再利用特征

矿山废弃地一方面处于采矿活动的终点，另一方面又是新的经济活动的起点，其再利用是集环境、资源、经济发展于一体的重大复杂工程，与一般的土地资源利用与单纯的生态环境治理有区别[13-14]。首先，普通土地利用投资和效益的年际分布一般比较均匀，而矿山废弃地使用级别较低，再利用之前必须投入一定的资金进行整治，使矿山废弃地资源化。其次，矿山废弃地再利用可提高土地的级别，带来土地的增值，存在着资源的二次利用，可以获取资源效益和经济效益，这与防止水土流失等生态环境治理工程有着显著区别。矿山废弃地再利用不是单纯的投入，而是具有直接的投入-产出效应。如图1所示，对矿山废弃地进行整治投资是矿山废弃地资源化过程，其初级产品是复垦土地（以及生态环境的修复），若将复垦土地作为生产要素投入生产，可以获得产品或服务，不论是复垦土地，还是产品或服务，都会给投资者带来收益。因此，矿山废弃地再利用是其经济、社会、生态环境价值再生过程，但由于社会价值、生态环境价值的公共性以及难以量化性，导致一些矿山废弃地再利用项目效益不显著，这也促使政府要从不同的层面与角度创新矿山废弃地价值实现路径。

2 矿山废弃地价值实现路径研究现实基础

2.1 法律法规建设基础

1989年实施的《土地复垦规定》，确定了“谁破坏，谁复垦”的原则，标志着我国矿山废弃地复垦利用走上了法制化道路。2006年国土资源部、财政部与国家环境保护总局共同出台了《关于逐步建立矿山环境治理和生态环境恢复责任机制的指导意见》，以行政和法律手段为主的矿区生态环境治理责任机制逐渐建立起来。转型中国环境治理之道存在着“由政府规制的环境治理模式向市场手段的环境治理模式转变”的倾向[15]。在矿山废弃地复垦利用中我国也开始尝试逐步引入市场机制，引导民间资本进入。2009年实施的《矿山地质环境保护规定》提出要“鼓励企业、社会团体或者个人投资，对已关闭或废弃矿山的地质环境进行治理恢复”。2010年《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确提出，“鼓励、支持和引导民间资本进入土地整治等国土资源领域”。2012年6月国土资源部与全国工商联联合出台《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》，提出要“鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地；民间资本投资主体以出让方式取得的土地，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用；引导民间资本参与土地整治，鼓励民间资本参与土地复垦和矿山地质环境恢复治理”。同时，《土地管理法》中“占补平衡”耕地保护基本制度的提出以及《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的出台，为矿山废弃地复垦利用的另一种市场化运作模式提供了法律法规基础。矿山废弃地是增加耕地来源的潜在途径，其所具有的复垦指标，也是一种商品，可以通过市场进行有偿转让。2013年3月实施的《土地复垦条例实施办法》明确提出“由社会投资将历史遗留损毁土地复垦为耕地的，对属于将非耕地复垦为耕地的，可以作为本省、自治区、直辖市的补充耕地指标，市、县政府可以出资购买指标”。国家对矿山废弃地复垦利用的重视以及市场化运作引导，为矿山废弃地价值实现路径研究提供了宏观政策指导和制度保障。

2.2 复垦利用实践基础

我国矿山废弃地再利用起源于上世纪50年代，最初是土地复垦，利用方向以农业利用为主，特别是复垦为耕地。20世纪70年代，我国在东部平原煤矿塌陷复垦土地上进行建筑、种植和养殖，土地复垦内涵逐步扩展，矿山废弃地土地复垦类型在向多样化方向发展，形成了疏排式、平整式、挖深垫浅、矸石充填、粉煤灰充填等复垦模式，对复垦土地的利用因地制宜，恢复为农业用地（种植业、水产养殖业、林业用地），或改造为休养和娱乐场所，或为工业和建筑业所用，不仅注重生态效益、社会效益，而且也注重经济效益。矿山废弃地通过工程措施和生物措施大都可以复垦为耕地、林地、牧地、建设用地或水产养殖地[7]。郭利刚[16]测算出我国1987-2009年间煤、金属矿区损毁土地复垦为耕、林草、建设用地的潜力分别为627.80、72904、15076万亩，可有效缓解耕地保护、生态环境建设压力和建设用地紧张局面。这些丰富的矿山废弃地再利用实践显化了矿山废弃地再利用价值，为矿山废弃地价值实现路径研究奠定了坚实的实践基础。

2.3 交易市场初步形成

江苏省《关于加强废弃露采矿山环境整治工作意见的通知》指出“可根据废弃矿山区位、山体资源、废弃地利用方向，实行谁治理、谁投资、谁得益，通过招标拍卖等市场机制确定治理者的治理权和一定年限内的土地使用权”。在实践中，矿山废弃地再利用市场化运作已经有成功的范例。江苏省镇江市将矿山废弃地平整后，进行土地拍卖；盱眙县将北大山矿山废弃地交由民营企业开发，变矿山为公园；湖北省武汉市蔡甸区政府利用西区姚家山矿区紧邻蔡甸城区的区位优势，引进社会资金进行治理并建起了工业产业园区；浙江省桐庐县瑶琳镇沈村废弃矿山吸引个人投资者进行旅游开发；河南省沁阳市西万镇校尉营村通过公开拍卖方式将矿山地质环境恢复治理经济园区经营权承包给该村村民使用等。另一方面，在耕地保护越来越严格的情况下，结合《土地管理法》中“占补平衡”耕地保护基本制度、城乡建设用地增减挂钩机制以及《土地复垦条例实施办法》，矿山废弃地复垦为耕地指标成为一种商品，可以进行买卖。2010年12月湖南省株洲市出台了《城乡建设用地增减挂钩复垦指标有偿使用管理暂行办法》指出复垦指标必须通过公开交易有偿取得，2012年重庆市、河南省巩义市、浙江省杭州市等也出台了复垦指标有偿使用的规定。可见矿山废弃地交易市场已初步形成，而规范有序的矿山废弃地交易市场是矿山废弃地价值实现的必要条件。

3 “资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径构建

“资源、资产、资本”三位一体管理是一种新型的资源管理观，是以价值为导向的资源开发利用管理理念和方法。在“资源-资产-资本”理论中，资源、资产、资本是资源的三种属性，“资源”强调的是自然属性，是实物量；“资产”强调的是经济属性，是资源的价值，是实物量的货币化；“资本”是流动的资产，是资产价值中能够带来价值增值的价值。资源、资产、资本三者是递进关系，有转化的条件。资源资产化是指从资源的开发利用到资源的生产和再生产的全过程中，把资源作为资产，按照经济规律进行投入产出管理，并建立以产权约束为基础的管理体制，以确保资源所有者权益不受损害、资源保值增值，增加资源产权的可交易性[17-18]；资产资本化是指有明确权属的资产进入市场交换，以资本的形式流动起来并实现其价值的过程[19]，其实质是资产产权的市场化配置。资源价值核算和产权明晰是资源资产化、资产资本化的基础和先决条件。“资源-资产-资本”三位一体管理理论已被应用于矿产资源价值实现路径研究中[20]。

由于矿山废弃地与矿产资源、一般土地资源不同，不仅具有资源、资产、资本属性，其初始状态还是环境问题，资源价值很低或者理解为负值（主要是对周围环境有不良影响），因此它首先需要经过资源化，将矿山废弃地转化为有利用价值的资源。当矿山废弃地再利用预期能给投资者带来收益且产权明晰时，矿山废弃地资源可以成为资产。当矿山废弃地资产产权可以在市场中流转，实现市场化配置时，矿山废弃地资产就成为资本。矿山废弃地由于可以带来收益、土地具有稀缺性且产权可以明晰因而具有资产特征，如果存在矿山废弃地产权交易市场可以使其参与流转并增值的话，就可以实现矿山废弃地资本化。矿山废弃地经过资源化成为矿山废弃地资源，经过资产化成为矿山废弃地资产，再经过资本化形成矿山废弃地资本，矿山废弃地经过这三个过程，实现价值，将潜在资源转化为现实资源，将资源价值转化为经济价值，将资源效益转化为经济效益。图2构建了“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径，描述了矿山废弃地属性转换、价值实现路径及其价值转化。“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径研究就是建立矿山废弃地价值有效运作机制，实现矿山废弃地再利用市场化，加速矿山废弃地流转。

4 “资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径分析

4.1 资源化过程

矿山废弃地资源化是使受到采矿破坏的土地，经过治理，能作为合格的自然资源再度具有资源价值的过程。从上世纪五十年代开始的土地复垦发展到今天，矿山废弃地资源化方向日益多样化，由最初恢复为农业用地，到现在的矿山公园，矿山废弃地再利用实践丰富。在矿山废弃地资源化过程中，一是要因地制宜，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益，进行矿山废弃地资源化方向选择，将矿山废弃地转化为农业用地（包括耕地、林地、草地、渔业用地）、旅游用地以及建筑用地等，提高其资源价值。二是进行矿山废弃地资源化管理。资源化管理主要是以行政手段和技术手段为主，把矿山废弃地仅仅作为一种资源物质，从物质形态上进行管理，它包括矿山废弃地的权属管理，存量管理，增量管理等。在资源化责任主体管理上，我国逐渐形成了矿山生态环境恢复责任机制，建立了矿山生态环境治理保证金制度，以确保资源化责任主体能按时保质的完成矿山废弃地复垦任务。土地复垦、生态恢复、景观规划、生态环境补偿等理论可以为矿山废弃地资源化提供理论支撑。

4.2 资产化过程

矿山废弃地资产化意味着将矿山废弃地作为一种资产，根据矿山废弃地再利用实际，按照经济规律进行投入产出管理，并建立以产权约束为基础的管理体制。在这一过程中，矿山废弃地从物质形态上的管理转化为以价值形态的管理。矿山废弃地资源转化为资产需要满足一定的条件，即稀缺性、具有使用价值和产权明晰[21]。随着建设用地需求持续增加以及耕地保护越来越严格，矿山废弃地复垦土地的稀缺性也日益凸显。

4.2.1 价值分析与核算

大量矿山废弃地再利用实践表明矿山废弃地具有价值。矿山废弃地作为经济发达地区增量建设用地主要来源，具有巨大的经济价值[12]；作为高效农业、生态农业、观光农业用地以及发展水产养殖水面，也具有显著的经济价值[22-23]。随着生态修复、景观规划设计思想等的引入，矿山废弃地成为一种特殊景观类型，是矿业文明和人类技术发展历程的承载，其所蕴含的巨大生态价值、历史文化价值、美学价值等逐渐被社会探索与发现，以矿山废弃地为载体发展起来的生态湿地公园、休闲娱乐公园、矿山公园、地质公园等成为资源型城市发展旅游业的重要依托，成为城市新的经济增长点[24-25]。在实际运作中，还要对矿山废弃地资产进行经济价值核算，并根据资产盈利情况将矿山废弃地资产划分为公益性、半盈利性与盈利性三种类型，针对不同资产类型采用不同的融资机制和经营管理策略，为选择矿山废弃地资本化方式奠定基础。

4.2.2 产权明晰

产权明晰是进行矿山废弃地资产化的必然要求。矿山废弃地产权明晰有两层内涵：一是治理权明晰，二是使用权及其它产权的明晰。①治理权明晰。治理权明晰是矿山废弃地顺利实现资源化的前提，也是矿山废弃地成为资产的前提。为了高效的实现矿山废弃地复垦利用，要按照矿山生态环境恢复责任机制确定矿山废弃地治理权主体，明确其所具有的义务和权利，保证矿山废弃地资源化顺畅。②使用权及其它产权（如矿山废弃地发展权）的明晰。由于矿山废弃地形成的时间不同、矿业用地取得方式不一样，矿山废弃地治理权的安排不同，以及资源化方向不同，导致矿山废弃地使用权也没有统一的安排。清楚地界定矿山废弃地治理权、使用权及其它产权，明确矿山废弃地产权拥有者所拥有的权利和义务，这样才能确保资产在转化为资本的过程中做到归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅。

4.3 资本化过程

矿山废弃地资本化是指矿山废弃地资产产权拥有者将矿山废弃地资产用来出让、转让、出租、置换或者作为股份进行投资的过程，其实质是矿山废弃地资产产权的市场化配置，主要有利用市场和创建市场两种方式。

4.3.1 利用市场

利用市场是指在市场经济条件下，矿山废弃地产权能遵循价值规律和市场经济规律自发的实现流转，进行市场化配置，社会资本能自发地被吸引到矿山废弃地再利用项目中，主要是指出让、转让、出租土地使用权或者作为股份进行投资等。当矿山废弃地再利用的收益能达到投资者期望的收益率并能预期收回投资时，主要是盈利性的矿山废弃地资产以及在政府支持下的半盈利性的矿山废弃地资产，矿山废弃地资产能自发进行流转，进行矿山废弃地产权的市场化配置，实现价值。利用市场自发地实现矿山废弃地产权的市场化配置是实现矿山废弃地价值最理想的方式。但由于矿山废弃地的环境问题属性，在一些情况下现存的市场机制失灵，因此还需要借助政府权力创建市场。

4.3.2 创建市场

创建市场是指政府通过一系列政策构造的市场，使矿山废弃地从不同的视角和层面进入经济系统，形成一定的经济产出或者经济收入，引导投资者再利用矿山废弃地，主要是针对一些再利用经济效益低、无法自发形成交易市场的矿山废弃地。现阶段下有两种创建市场机制可以参考。一是在“占补平衡”耕地保护制度和“城乡建设用地增减挂钩”制度下形成的土地置换机制和复垦土地指标有偿交易机制。在建设用地指标越来越少、耕地保护越来越严格的情况下，复垦土地指标将成为一种商品，明确矿山废弃地复垦为耕地的指标权利，建立区域内和跨区域的土地复垦指标交易制度，激活矿山废弃地产权交易的市场机制，实现矿山废弃地价值。二是区域性矿山废弃地生态修复资产打包资本化。将能够强烈受益于区域性矿山废弃地生态修复资产而增值的相关资产（如房地产、旅游等）和具有强烈外部性的矿山废弃地生态修复资产组成一个整体进行市场化经营运作[26]，首先将该资产整体通过市场机制流转给特许经营商，特许经营商在约定的经营范围内，可再次通过市场竞标机制选择专业经营公司（如生态修复、旅游等）进行二级发包承包，从而通过市场机制实现矿山废弃地价值。

4.4 资源化、资产化、资本化之间的关系

通过以上分析可知，矿山废弃地价值实现经历了资源化、资产化、资本化三个过程，但这里需要说明几点。首先，这三个过程只是表明了矿山废弃地属性和价值的转化过程，并不表明它们在时间上具有先后顺序，如具有良好区位的、无治理权责任人的矿山废弃地，可以直接将土地治理权和土地使用权一同出售，资源化、资产化、资本化过程安排可在同一时间完成；而对于那些由矿山企业负责复垦、然后交还给农民、农民再流转土地使用权的矿山废弃地，矿山废弃地资源化、资产化、资本化过程存在时间上的先后顺序。其次，矿山废弃地资源化、资产化、资本化这三个过程，不是孤立的，而是密切联系的。矿山废弃地资源化是矿山废弃地资产化、资本化的物质基础，资源化效益高的矿山废弃地比较容易实现资产化和资本化；矿山废弃地资本化是矿山废弃地价值实现的过程，也是矿山废弃地再利用融资实现过程，矿山废弃地资本化为矿山废弃地资源化提供资金，矿山废弃地资本化程度影响着资源化的深度和广度。最后，现阶段下并不是所有的矿山废弃地都能实现资本化，只有能达到投资者期望收益率并能预期收回投资或者在现行政策框架下可以通过创建市场进行市场化运作的矿山废弃地才能资本化，实现其市场价值。

5 结论与建议

本文研究分析表明，矿山废弃地具有环境问题、资源、资产、资本属性，其再利用是矿山废弃地经济社会生态环境价值再生过程；国家法律法规政策对矿山废弃地市场化运作的引导、矿山废弃地复垦利用实践对其价值的显化以及交易市场的初步形成为进行矿山废弃地价值实现路径研究奠定了现实基础；“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现经历了资源化、资产化、资本化三个过程，现阶段下并不是所有的矿山废弃地都能实现资本化，只有能达到投资者期望收益率并能预期收回投资或者在现行政策框架下可以通过创建市场实现市场化运作的矿山废弃地才能资本化，实现其市场价值。随着我国市场经济体制改革不断深入，国家对生态文明建设的日益重视，矿山废弃地再利用已成为社会关注的焦点，从“资源-资产-资本”角度深入探索矿山废弃地价值实现路径，深化矿山废弃地再利用管理是可行与必要的。结合本文所构建的“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现路径，为顺利实现矿山废弃地价值，本文提出以下建议。

5.1 加强矿山废弃地复垦利用示范工程推广，显化矿山废弃地再利用价值

矿山废弃地属于潜在资源，积极探索矿山废弃地再利用价值，将潜在价值显化，是推进“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现的前提条件。要显化矿山废弃地再利用价值，其开发利用方式至关重要。如果只是将矿山废弃地恢复生态环境，则矿山废弃地资源价值较低；如果能利用矿山废弃地独特的人文景观发展会展、商务、旅游，则可以显著提高矿山废弃地再利用价值。虽然我国矿山废弃地资源化技术研究比较成熟，再利用方式也呈现多元化，但矿山废弃地再利用的集约化、高附加值化还有待提高。通过矿山废弃地复垦利用工程的示范推广，逐渐提高矿山废弃地开发利用程度和经营方式，充分显现矿山废弃地再利用价值。

5.2 建立和完善矿山废弃地价值实现有关的服务机构

产权明晰与价值评估是“资源-资产-资本”视角下矿山废弃地价值实现的核心。将矿山废弃地当作资产或资本来管理，就要评估其资产价值，同时在资本化过程中，矿山废弃地产权的交易还需要交易机构。因此，要完善矿山废弃地价值实现相关的服务机构，顺畅资产化、资本化过程。一是依法制定相应的标准，对矿山废弃地流转中涉及的产权确认、价值计量、凭证登记备案等工作进行规范；二是建立矿山废弃地流转管理机构，加强对矿山废弃地流转的监督和管理，妥善处理矿山废弃地流转纠纷；三是建立健全矿山废弃地流转中介服务体系，依法成立或委托相关服务中介，为矿山废弃地出让、转让、出租、入股、置换等多种资本化方式提供便捷有效的服务。

5.3 继续加大政府政策支持力度和引导

一是政府要依靠法律手段和行政手段发挥其在矿山环境治理中的作用，科学地界定矿山废弃地资源化责任主体的权利和义务，制定相关的法律法规，规范生态补偿的形式与标准，顺畅资源化过程；二是对于半盈利性的矿山废弃地再利用项目，政府要通过经费补贴、政策优惠等加大政策支持力度，使其能吸引投资者进行开发利用；三是在现行政策框架下可以通过创建市场进行运作的矿山废弃地再利用项目，政府要采用强制和引导的管理手段创造对这项工作的需求，形成市场，使矿山废弃地从不同的视角和层面进入经济系统，实现价值，促进矿山废弃地再利用。

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第6篇：土地保证金管理办法范文

关键词： 高校职工；住房档案；信息化管理

中图分类号：G271 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）24-0235-02

0 引言

高校职工住房档案是高等学校的房管部门对教职工住房和公寓以及与之相关一系列事务进行管理的工作过程中，在房产权属登记、调查、测绘、产权转移、房屋变更等房产权属管理工作和住房补贴发放管理过程中直接形成的有保存价值的历史记录，是高校职工住房管理工作的真实记载和重要依据，是高校档案管理工作的重要组成部分。

1 高校职工住房档案的主要内容

高校职工住房档案除少部分是在其形成过程和前期运动阶段中就采用了数字化记录形式以外，绝大部分档案是纸质档案。包括有房屋土地证、不同时期与教职工签订的各种类型的承租住房合同、住房调配凭证单、公寓延长租住协议、教职工填写的住房补贴申请表、领导批示、职工与配偶个人信息、个人住房凭证，相关单位开具的住房证明材料、住房补贴发放的审核确认表、签订的借款协议等数以万计的文字材料。另外还有关于公寓和住宅的信息包括房屋坐落、平面图、建筑面积、使用面积、物业、包烧费、房租、住户基本信息等各类档案材料。

2 住房档案信息化建设

2.1 住房档案信息化建设的意义 在深化城镇住房制度改革的大背景下，高等学校职工的住房形式呈现出复杂多样性。如全面推行了住房公积金制度；原有的公有住房按照房改政策出售给教职工；由实物型住房分配转变为货币化分配。伴随而来的是产生了大量的纸质文档。如何进行有效、方便快捷的查询管理，对其进行统计分析，为决策提供有力的事实依据，是摆在高校房产部门面前的迫切需要解决的问题。

2.2 住房档案信息化建设的涵义 住房档案信息化建设是指运用信息技术提高高校住房档案工作的现代化水平，重新思考职工住房档案管理的新情况、新原则与新理论，确立网络环境中职工住房档案管理与应用的基本框架与基本方法，实现高校职工住房档案管理更好地适应住房制度改革和快速发展的教育事业。

2.3 住房档案信息化的技术

2.3.1 办公自动化OA技术 办公自动化技术分为三个不同的层次：第一个层次是事务型办公自动化系统，只限于单机或简单的小型局域网上。第二个层次是信息管理型，是把事务型办公系统和数据库紧密结合的一种一体化的办公信息处理系统。第三个层次是决策支持型。它建立在信息管理级的基础上。它使用由综合数据库系统所提供的信息，针对所需要做出决策的课题，构造或选用决策数字模型，结合有关内部和外部的条件，由计算机执行决策程序，作出相应的决策。住房档案电子文件信息的生成、传输、加工处理都离不开办公自动化技术。

2.3.2 数字化技术 数字化技术也是档案信息化的基础技术。住房档案信息数字化即将纸质文件等传统介质的文件和已归档保存的电子形式的档案，利用数据库技术、数据压缩技术、高速扫描技术等现代信息技术手段进行加工处理，将其转变为数字形式的电子媒体并制成住房档案信息数据库，拓展档案信息资源开发利用，为实现网络环境下的住房档案信息资源共享奠定基础。

2.4 数字化档案与纸质档案的关系

2.4.1 纸质档案是数字档案形成的基础 除了部分档案信息资源是由其形成者直接以数字形式形成外，相当部分的档案还必须依靠管理人员去进行收集、加工整理，然后转换成数字形式才能上网提供利用。数字档案信息的原生性、真实性和可靠性必须以纸质档案作为保障。

2.4.2 数字化档案为纸质档案提供了新的管理和服务机制 纸质档案管理，其核心是拥有纸质档案文件实体，并进行收集、整理、鉴定、保管、统计及利用等业务工作。而数字化档案则打破了纸质档案的物理界限，引入逻辑的、动态的档案信息资源和信息管理系统，能够灵活方便地搜寻、选择、联结档案信息资源。正是这种动态搜寻联结机制，极大地延伸纸质档案的信息服务能力，从而提高档案管理利用水平。

3 高校住房档案信息化的实现

3.1 档案信息化理论体系建设 当前哈尔滨工程大学的住房档案信息数字化分为两个层次：一是住房档案目录信息的数字化。规范住房档案信息的著录标引，按照楼号和工号建立档案目录数据库。系统将档案划分为住房档案、人员档案、补贴档案三大类，即互相独立，又密切关联，档案管理人员可以进行灵活的查询和联结分析；二是职工住房档案全文信息的数字化。采用扫描录入方式将档案全文按原貌逐页存储为图片格式。并为其编制目录索引，或是经OCR识别后采用文本格式存储档案内容，辅之以全文检索数据库两种不同方式。利用数据库软件，进行系统分析与设计，实现数据的查询、维护、统计、计算分析、预警提示等功能。住房档案的信息化，实践着一种新型管理模式，迅速、多方位地检索到档案资料，提升了高校职工住房管理的水平和效率。

3.2 档案信息系统标准化建设 住房档案信息化建设的焦点与核心问题集中表现在实现档案信息系统标准化问题上。针对电子文件与电子档案的管理标准化，国家档案局、建设部、国家科委、国家质量技术监督局等部门先后了4个有关CAD电子文件的管理标准及《电子文件归档及管理规范》，对电子文件的形成、积累、鉴定、归档等作了指导性规定。与此相关，还制定了《档案著录规则》等近十个国家级行业标准，但还存在标准和政策配套建设上的缺陷，仍需加强制定档案信息管理制度标准。

3.3 住房档案电子文件的管理原则 ①全程管理原则。职工住房档案的电子文件从产生到永久保存或销毁的整个生命周期要进行全程管理。电子文件的形成是前端，处理、鉴定、整理、编目等具体管理活动是中端，永久保存或销毁是末端。②原生态保存原则。电子文件的内容、结构和背景信息要与形成时的原始状况一致。只有将原始文件格式的电子文件保存在其原始生成信息系统中，才能100%地确保其“原始性”，从而最大限度地确保电子文件的真实性。这就是电子文件原生态保存策略。③完整性原则。要求生成电子文件的职能活动、电子档案文件的内容、结构、作用、办理过程、结果、上下文关系、对其产生影响的历史环境等信息以及数据属性无缺损。例如：教工周转公寓分配档案就要包括会议纪要、“教职工公寓管理办法”文件、教职工公寓申请表、人事部门审核凭证、职工与配偶个人信息、打分排队表、个人选房凭证、保证金交款协议书、与教职工签订的公寓租住合同、领导批示、公寓延长租住协议、退房记录、房屋平面图、使用面积、物业、包烧费、房租、住户租住情况等完整信息内容。④多种载体、多套保存原则。具有永久保存价值的住房档案电子文件，按照多种载体保存原则，应同时保存文件的电子版本和纸质版本，并且一式三套：一套封存保管；一套供查阅使用；一套异地保存。⑤安全保管原则。是指保存电子文件的载体和电子文件的信息要安全。要依靠电子文档保护技术来维护电子文件的载体安全，以确保存储系统的可靠性、载体的完好性和兼容性；要依靠信息安全技术来维护电子文件信息安全，以确保电子文件信息内容完整、不被篡改、不泄密。

高校职工住房档案信息化工作是一件涉及面广、复杂性高、长期的、系统性工程，需要必要的组织协调与科学合理分工。

参考文献：

[1]GB/T 18894―2002，电子文件归档与管理规范[S].

第7篇：土地保证金管理办法范文

一是《行政许可法》对依法行政已作出了具体规定，

二是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对切实维护被征地农民权益，提出了更严、更高、更具体的要求，三是北京等地已经制定了省级征地房屋拆迁管理条例，杭州、宁波也有两个地方性法规，这些地方的经验，可以吸收，工作中的教训，可以吸取。作为个人想法，制定了省级征地房屋拆迁管理条例，可以有粗有细。细，是指应当全省统一的事项，应当有具体规定，如：管理部门的职责和工作程序；拆迁人、被拆迁人的权利和义务；拆迁补偿的范围（哪些应当补偿、哪些不可以补偿）；安置的方式（宅基地安置、住房安置、货币安置）；安置人口计算（哪些计入安置人口、哪些不计入安置人口）；拆迁服务工作的原则；拆迁争议的受理范围、调处原则和程序、要求；法律责任等。粗，是鉴于全省各市、县经济和社会发展不一的实际，对一些事项在省作出控制性规定的同时，允许各市、县根据本地实际作出具体规定，如：拆迁补偿价格，由省规定价格下限，允许各市、县提高；宅基地安置面积，不得超过省规定的农村私人建房标准，要求各市、县从严；住房安置面积，允许各市、县在省定下限以上具体细化；确定动迁与评估相分离，房屋拆迁价格评估工作向社会开放的原则，要求各市、县作出具体规定，等等。

以上个人意见，并附《浙江省征地房屋拆迁管理条例》（草稿），供领导参考。浙江省征地房屋拆迁管理条例（草稿）第一章总则(1-6条)

第一条(立法目的和依据)为规范征地房屋拆迁行为，保障城市和乡（镇）村建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条(适用范围)在本省范围内，因城市和乡（镇）村建设需要征收、征用、使用、整理、整治集体所有土地涉及房屋及附属物拆迁的（以下简称征地房屋拆迁），均应遵守本条例。

第三条(主管部门)市、县（市）人民政府土地行政主管部门(简称征地拆迁主管部门)主管本级行政区域内的征地房屋拆迁管理工作。市人民政府可以根据本地实际，确定征地拆迁主管部门。市辖各区人民政府征地拆迁管理部门在征地房屋拆迁管理中的工作职责，由市人民政府决定。

第四条(相关部门及职责)市、县（市）、区人民政府应当加强征地房屋拆迁管理工作，计划、建设、规划、房管、农业、公安、司法、工商行政、劳动等行政主管部门，应当依据各自职责，配合、支持征地拆迁主管部门做好拆迁管理工作。计划、规划部门在审核建设用地的计划立项、规划定点时，对拆迁范围内的住宅用地和确需搬迁的企业用地以及乡（镇）村市政公用设施、公益事业设施建设用地，应按城市规划和村镇规划的要求，同时统筹安排。被拆迁房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处、村民委员会（村集体经济组织）、社区委员会，应当配合征地房屋拆迁工作。征地房屋拆迁必须遵守文物保护法律、法规的有关规定，有效地保护历史文化遗产。

第五条(拆迁当事人)本条例所称拆迁当事人的含义如下：

（一）拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

（二）被拆迁人是指被拆迁房屋的合法所有权人。拆迁私有住宅用房，被拆迁人是指被拆迁房屋的合法所有权人及其家庭中依照本条例规定应当得到安置措施的成员。合法所有权人以被拆迁房屋有效权属权源文件记载为准。第六条(基本要求)征地房屋拆迁，拆迁人必须按本条例的规定对被拆迁人进行补偿，并按本条例的规定向被拆迁人提供安置措施。被拆迁人必须服从建设需要，如实提供被拆迁房屋的有效权属权源文件等资料，配合现场查勘、评估等工作，并在规定的搬迁期限内搬迁交房。被拆迁人服从建设需要，在搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议并搬迁交房的，可给予奖励。奖励费由拆迁人在拆迁资金中列支。

第二章拆迁管理(7-16条)第七条(冻结)征地拆迁主管部门在受理建设用地申请，核定建设用地范围后，应依法征地拆迁冻结通告。征地拆迁冻结通告应当在拆迁所在地张贴，或者在报刊上刊登。征地拆迁冻结通告公布后，冻结范围内的单位、个人不得改变农业结构改种其他作物，不得新建、扩建、改建、装修房屋，不得改变房屋和土地的用途，不得买卖、赠与、交换、租赁、抵押房屋。违反本款规定进行的活动属无效行为，不作为增加拆迁补偿和安置的依据。各职能部门应当停止办理冻结范围内的前述审批手续。征地拆迁主管部门应将征地拆迁冻结通告送达有关部门。冻结范围内的住户在征地拆迁冻结通告公布后迁入户口或者分户的，不作为增加拆迁补偿和安置的依据，但本条例另有规定的，从其规定。建设用地单位在取得《建设用地批准书》后6个月内不申请征地房屋拆迁许可证（以下简称房屋拆迁许可证）的，征地拆迁冻结通告自行失效，征地拆迁主管部门应以公告或书面形式通知有关部门恢复办理停止事项的审批手续。第八条(申请)因征地需要拆迁房屋的，应当提出书面申请，取得征地拆迁主管部门核发的房屋拆迁许可证后，方可实施具体拆迁行为。申请房屋拆迁许可证，应提供下述资料：

（一）建设项目固定资产投资立项计划批文；

（二）用地规划文件及用地规划图；（三）用地批准文件或用地批准表达文件；

（四）房屋拆迁动迁服务委托协议、房屋拆迁价格评估委托协议；

（五）拆迁方案；

（六）建设用地勘测定界资料；

（七）征地拆迁主管部门要求提供的其他资料。

拆迁方案应载明下述内容：

（一）房屋拆迁的地点和四至范围；

（二）拆迁补偿的政策依据；

（三）拆迁安置的方式、地点、面积、期限和政策依据；

（四）搬家补贴费和临时过渡费的标准和政策依据；

（五）搬迁期限和过渡期限；

（六）拆迁实施步骤；

（七）征地拆迁主管部门要求载明的其他内容。用地批准是指农用地转用和征地经有权一级人民政府批准，整理、整治集体所有土地，是指整理、整治用地批准。第九条（发证及条件）征地拆迁主管部门审查申请资料符合第八条第二款、第三款、第四款条件的，应当在15个工作日内核发房屋拆迁许可证。第十条(拆迁公告及诉权)征地拆迁主管部门应当在核发房屋拆迁许可证后5日内征地房屋拆迁公告（以下简称房屋拆迁公告）。

房屋拆迁公告必须载明下述内容：

（一）核发房屋拆迁许可证的机关名称和许可证编号；

（二）拆迁人的名称和建设项目名称；

（三）拆迁范围；

（四）搬迁期限和过渡期限；

（五）登记事项；