流转土地管理办法精选(九篇)

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第1篇：流转土地管理办法范文

秦希燕认为，对农村宅基地制度进行改革和调整的关键是修改《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十三条。《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律规定。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。按照《宪法》规定，农村土地属于集体所有，包括宅基地和自留地。也就是说，按照《土地管理法》的上述规定，实际上是严格限制了宅基地的流转。而《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

秦希燕认为，应该将此条修改为“宅基地使用权人依法对集体所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，其余不变；将《土地管理法》第六十三条修改为“除农村村民的宅基地外，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。通过修改《土地管理法》第六十三条，实际上使《物权法》第一百五十三条的实质内容也发生了变化。

秦希燕阐述了修法建议的理由和依据：调整宅基地的法律法规缺位，影响了法制的统一性。目前与农村宅基地相关的法律主要包括《土地管理法》、《物权法》和《城乡规划法》等，但有关宅基地的内容过于简单，缺乏体系性的规定。虽然各地对宅基地也制定了相应的管理办法，但大多数系省政府或市政府出台的规定或文件，并不是由省级人大出台的地方性法规。此外，各地的规定和管理原则也不同，加上调整宅基地的相关法律法规的缺位，这也给我国的法制统一带来不利影响。

农村宅基地的流转具有法律上的可能性。按照《民法通则》，房屋属于公民的个人合法财产，公民的合法的私有财产不受侵犯。既然农民利用宅基地建设房屋属于公民的合法财产权，自然也按照《民法通则》第七十一条的规定，依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。其中处分就包括出卖、互易、赠与等方式。《土地管理法》第六十二条第四款也仅规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。既然农村房屋原则上可以流转，按照我国“房地一体”的原则，农村宅基地的流转也具有法律上的可能性。

宅基地流转具有政策依据。在上个世纪九十年代，多个省市开展了集体建设用地使用权流转试点。2004年由国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转。”可见，农民集体所有建设用地的使用权流转具有政策依据，是我国土地制度改革的前进潮流，宅基地使用权是集体所有建设用地，允许其流转也具有政策上的依据。

对宅基地流转进行严格限制实际上阻碍了农民行使财产权利，不利于保护农民住房财产的完整性。

第2篇：流转土地管理办法范文

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：

1.建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。

2.违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。

3.流转遭遇瓶颈，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。

1.现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2.规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。

3.执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台雪但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制人手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1.健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

第3篇：流转土地管理办法范文

1.农村土地承包经营权概念的 4个要点

第一，农村土地承包经营权是存在于集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。也就是说，农村土地承包经营权的标的物，是集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，而不是其他财产。从登记角度看，农民集体所有的土地由本集体经济组织成员承包经营的，由发包人与承包人订立承包合同，约定双方的权利和义务。而农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，根据《土地管理法》第十五条第二款的规定，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

第二，农村土地承包经营权是承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。承包人对于承包土地等生产资料有权独立、使用、收益，进行生产经营活动，并排除包括集体组织在内的任何组织或个人的非法干涉。

第三，农村土地承包经营权是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地等生产资料的权利。

第四，农村土地承包经营权是有一定期限的权利。根据《土地管理法》第十四条、第十五条的规定，农民集体经济组织的成员承包本集体经济组织的土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，期限为30年。在此期限内，个别承包经营者之间对承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。《土地管理法》、《农村土地承包经营权证管理办法》规定，承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，在承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认；承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的，依照《草原法》、《渔业法》等有关规定实施确权发证。

2.农村土地承包经营权流转具有3个法律特征

第一，流转主体是依法享有承包经营权的农户。农户可以依自己的意思，对享有的农村土地承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其他方式进行流转，任何组织和个人不得强迫或者阻碍。

第二，流转客体是承包方承包权依附的承包合同或合同标的物。农村土地承包经营权的流转实际上是对地上权的具体处分，其中包括对承包合同的处分和对承包合同标的物的处分。前一种处分是指农户将与集体经济组织签订的承包合同有条件地转让给第三人，从而解除与集体经济组织的承包关系；后一种处分是指不改变原与集体经济组织的承包关系，而是将承包合同的标的物转由第三人使用、收益和控制。

第三，流转目的是为了处分收益或获得补偿。依照《土地承包法》的规定，农户流转农村土地承包经营权后可以依法取得转包金、租金、转让费等，这种流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

第4篇：流转土地管理办法范文

农村宅基地管理的问题与对策

农村宅基地管理是国土资源管理最基层、最前沿的工作，直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平不断提高，加上新农村建设、土地综合整治、集体土地流转等新方针政策的出台与实施，农村宅基地管理成为了国土资源管理的重点、热点和难点问题之一。

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：

1、建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。由于农民大多属单门独院选址建房，加上在宅基地供应上现行的是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，造成农村宅基地供应上的“大锅饭”，让农民有多占地、占好地的冲动，在占用土地上贪大求全，除修建房屋外，还要修建畜舍、厕所等附属设施，加上房屋四周堆占破坏影响的土地，占地面积往往会突破各地规定的标准。另外，农民图进出方便，各家各户还要独修建道路，这样占用的土地面积就更大了。

2、违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。在农民建房违法案件查处当中，法律规定只能补办手续或，而农民违法所建的房屋按照规定能补办手续的仅为少数，大部分要。但真正要拆除农民用大半辈子乃至一辈子心血盖起来的房屋，现实情况中是很难行得通的。正因为违法建房难以拆除到位，违法者形成有恃无恐的心理，造成违法建房恶性循环。

3、流转遭遇瓶劲，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。

1、现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显滞后，并且操作性不强。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2、规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。近些年来，少数经济条件好的乡镇虽然搞了规划，但大都不够成熟，有的规划不是十分科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。另外，农民建房受农村一些陋习的影响十分深远，如农民在修建房屋时，就坐向、看风水、讲龙脉相当盛行，选宅基地不是先请基层国土资源所人员察看，而是先请“风水”先生，“风水”好了就行，哪怕法律禁止也要强行修建，特别是“风水”好的地段甚至出现抢建现象。

3、执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台，但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。对农民违法建房大都采取罚款方式变通了结其违法行为，真正拆除违法建筑物、追究法律责任的寥寥可数。在监管问责上，失之过宽，究之过软，起不到应有的警示作用，在基层干部职工心中，对农民建房管理“因公违法”、“法不责众”的心理普遍存在。有些地方土地问责的地方保护主义还比较突出。在日常监管方面，存在缺位越位的现象，如有些国土资源部门处于唯钱管地的状态，出于部门利益追求和生存考虑，忽视、放松甚至“放纵”农民建房用地管理；有些乡镇政府在国土资源管理体制改革后，对农村土地管理重视不够，履责不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的双重身份，越权、越位审批；另外，涉土管理的相关部门在政策衔接和工作步调上也不是很协调有序。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地 的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

2、加强宅基地规划管理。严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，因地制宜，科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划，合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合新农村建设，加大农村基础设施建设投入，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制，严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，把农村宅基地[文秘站:]新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩，对宅基地实行总量控制。

3、规范宅基地审批管理。要加强乡、村、组三级的审核作用，基层国土资源所要全程参与农村宅基地从申请到确权登记的整个过程，真正做到“三到场”。要严格控制农村宅基地申请条件，认真贯彻“一户一宅”的法律规定，坚决贯彻各地农村宅基地面积规定标准。规范农村宅基地申请报批程序，对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地，要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，对农村宅基地登记实行动态管理，加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。

第5篇：流转土地管理办法范文

[关键词] 农村 集体土地 流转

一、农村土地流转的现状

周口市川汇共辖8个乡（办），68个行政村，462个村民组；农户数3.27万户，农业人口13.18万人，耕地面积9.84万亩，劳动力70231人；川汇区目前家庭承包耕地流转总面积15087亩，其中：转包8775亩，互换800亩，出租5462亩，其他形式50亩。流转出承包耕地的农户2643户，签订耕地流转合同共618份，签订流转合同的耕地流转面积共3462亩。家庭承包耕地的流转去向，主要有流转入农户，流转入专业合作社，流转入企业，流转入其他主体。

各项土地流转政策的推行，极大地调动了全区农业干群的积极性，土地流转已经成为‘三农’工作的重点。从种植到养殖，已经渗透各个行业，效果十分突出。家庭承包耕地的流转去向主要有：流转入农户4525亩；流转入专业合作社3526亩，其中，周口市川汇区佰利食用菌农民专业合作社，位于周口市川汇区官坡行政村，成立于2008年11月，有社员60人，成员出资总额240万元，种植户80户，技术员10人，生产基地40亩，食用菌种植是一项投资小、周期短、见效快的致富好项目。通过食用菌基地建设，进一步扩大了合作社生产规模。为农民增收、农业增效做出了的贡献。流转入企业6036亩；其中大用集团在城北办事处邵寨行政村占地120亩，建高标准大型养殖小区，年出栏300万只商品鸡，年获利500万元。流转入其他主体1000亩。其中，商水县农民卢伯林，在城北办事处后石店承包100亩，建40个大棚，每个占地2亩，年获利50万元。

二、土地流转的特点和存在的主要问题

随着国家各项农村经济政策的推广，土地成为了制约规模经营的重要因素。

1.农民自发流转多，行为不规范

其产生的主要问题是流转行为不规范引发的潜在矛盾。主要表现在：

1.1农民自发流转不签订书面流转合同。调查发现，目前川汇区的自发流转的只是口头协议，书面合同的签订仅占流转总面积的2.2%。大多数的口头协议只是规定的价格和期限，对双方的权利义务不明确，容易发生纠纷且难以解决。

1.2农户自发流转不报发包方同意或备案，违反了土地承包法的规定，不利于农村土地管理部门的规范管理。

1.3部分农户为逃避应尽的义务而不签订书面流转合 同。如有的农户已全家外出务工或经商，他们只依法享受权利，却不承担农田水利基本建设等公益事业建设的义务，造成村集体成员间的不平等。

2.土地流转的管理难以规范，有部分农户瞒报或不报流转情况，给土地管理部门造成漏洞

3.土地流转范围较小，规模化经营程度不高，流转形式单一

川汇区的流转目前还没有实现土地、资金、技术和劳动力资源的最优配置，不能很好的适应加快建设现代化农业的新要求，还没有出现以土地入股建立合作社或土地生产合作社。

4.有部分劳动力外出，土地基本处于撂荒状态

劳动力的转移使土地效益降低，主要是家庭主要劳力外出无法进行机械化耕种，产出率低、效益低。

三、影响土地流转的主要因素

1.乡级土地流转机构未建立，区级主管部门无法发挥很好的作用

2.农业机械化水平不高

3.社会化服务增加、惠农政策的出台、农产品价格的上涨等多个因素使很多农民不愿意放弃土地但又不愿意加大对土地的投入

4.川汇区地处中心城区，随着务工收入等其他行业收入的增加，第一产业收入呈递减趋势

但是中国根深蒂固的传统思想仍然使农民不愿意放弃土地，即使撂荒、粗放经营也不愿进行流转。多数农民小富即安的小农意识仍然严重，满足与土地经营的现状。农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题，因此普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，对于土地流转存在顾虑。

5.土地流转机制不健全

土地流转尚处于自发阶段，缺少土地流转服务平台，流转信息不畅通，农民对土地流转对象与范围选择余地小，鼓励机制缺乏。乡、办、村组织怕承担风险，引导和服务不到位，乡、办农经管理体系不顺，职责不明，队伍不稳，疏于对土地流转的指导和管理。

四、对农村土地流转的建议

最近几年，从土地流转发展的实践来看，加快土地流转，推进农业生产规模化，是改造传统农业、转变农业增长方式、发展现代农业的重要举措。

1.坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转

土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权。只有明确了土地承包权对农民的法律意义，才能切实保障土地使用权转让的合法性。二是依法、自愿、有偿的原则。土地是农民最大的社会保障，维护农民的基本权益最重要的就是维护土地权益。农村土地流转必须严格执行国家法规政策，依法签订合同，土地流转必须坚持自愿，不论采取那种流转方式，都应尊重农民的选择和意愿。土地流转必须遵循市场规律，坚持有偿流转。三是积极稳妥的原则。农村土地流转对于促进农村经济发展和农民增收具有重要意义，因此，土地流转必须因地制宜，积极稳妥。对流转后的土地用途要给予产业发展方向上的引导，尽量符合本地农业结构调整和区域布局的要求，不得改变土地的农业用途。总之，必须使流转的土地得到综合利用和开发，促进当地经济发展和农民增收。

2.强化制度，为农村土地流转创造条件

加强对农村土地流转的引导，建立健全农村土地流转的相关制度，推进流转的规范化，提高流转质量。一是明确管理职能。区、乡农村农村土地承包合同管理部门要切实肩负起农村土地流转管理的工作责任，及时发现和研究新情况、解决新问题，制定工作规程，使之形成配套的流转管理办法和经常性的工作制度，促进土地的顺利流转。二是完善管理办法。农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。政府要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循，尽可能避免土地流转纠纷发生。三是培育流转市场。建立完善农村土地流转价格制度，以社会、经济、生态综合效益为标准，在充分考虑土地级差、质差、地区价差的基础上，因地制宜地制定不同类型农地流转的指导性价格，成立土地流转服务中心，为农地流转提供法律咨询、政策宣传、信息、流转合同签证以及流转纠纷调解等。四是创新流转方式。用好国家赋予的政策，积极探索集体建设用地和农民宅基地的流转方式。如通过置换，建新型农村社区，把村社废弃的厂房以及农民废弃的宅基地在复耕的基础上，按同等面积置换到乡镇周边进行综合开发利用。五是创造良好环境。首先要建立多层次的社会保障体系，包括农业保险、社会救济、优抚安置、社会互助、农村社保以及农村新型合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，为土地转出者解决后顾之忧。其次大力发展非农产业，加快农村劳动力的就地转移。进一步加快乡镇的城镇化进程，大力发展中小企业、服务业等非农产业，创造更多的就业岗位，使农村劳动力能够得到合理转移，为土地流转创造条件。

3.组建农村土地流转专业合作社

指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。

第6篇：流转土地管理办法范文

（一）基础工作情况

经调研，我街道辖5个行政村，3个村有宅基地，总户数1435户，总人口4457人，宅基地总面积835亩，宅基地总宗数1519宗，其中闲置宅基地769宗、面积316亩，颁发集体土地使用权证593宗，颁发不动产权证644宗。未建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

（二）建立健全体制机制情况

在党委政府统一领导下，应建立“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制。我街现从事宅基地管理工作兼职人员一名。无其他建制。

（三）审批管理情况

未制定出台本地农村宅基地审批管理办法（或审批流程），无农村宅基地主管部门，未建立窗口对外受理，未建立多部门内部联动联审联办制度，建立了宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求，但未发生过宅基地审查审批项目，村集体经济组织未设立村级宅基地协管员。

（四）闲置宅基地及农房盘活利用情况

经排查，承德街道无关于闲置宅基地和闲置住宅盘活利用典型案例。

第7篇：流转土地管理办法范文

村集体土地流转合同范文1甲方： 身份证号码： 乙方： 身份证号码：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》和《重庆市实施中华人民共和国农村土地承包办法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等协商、自愿、有偿原则，就本宗土地承包经营权的流转事宜达成一致，订立本合同。

一、合同标的

甲方将其承包经营的 镇 村 社 亩土地(详情见下表)流转给乙方从事 生产经营。

转包土地详细情况

二、流转期限

自年月同期限不得超过 年 月 日。

三、土地流转价款的支付

1、流转价款的计算与支付：田坎计入田的面积内。

2、支付方式与时间：将此产量按当年9月20日至30日之间的______平均价折合现金于

四、双方约定的权利与义务

1、甲方在签订合同后应报土地发包方备案，并按期将合同标的物移交给乙方经营使用，转让或互换须报发包方变更原土地承包合同和承包经营权证书。

2、甲方有权按期收取流转费用，并承担作为原土地承包方应履行的相应义务。

3、乙方应按期交纳土地流转费用，并在法律和政策允许的范围内合法经营，不得擅自改变土地用途，不得荒芜土地。

4、甲乙双方不得未经对方同意将土地转租给第三方。

五、其他约定

1、在流转经营期间，如国家支持农业生产的政策性补助由甲方享受。仅限种粮直补，如遇由乙方原因取消直补，由乙方按当年标准补给甲方。

2、流转经营期间，如遇开发征地，征地补偿由甲方享受，种养殖及设施补偿由乙方享受。

3、本合同到期后，甲方如需继续流转，在同等条件下乙方有优先权。

4、本宗流转合同属(转让、转包、出租、互换、入股)合同，双方协商是(否)请乡镇农村土地管理机构进行鉴证。

5、合同到期后，土地归还及地面附着物和相关设施的处理：由双方协商是否拆除不利于耕种的设施。

六、违约责任及争议的解决

1、如违约，应由违约方支付给未违约方10000元/亩违约金，并承担相关的违约责任。

2、如双方发生争议，可请求村组干部或乡镇农村土地管理机构调解，也可向法院起诉。

七、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

八、本合同经双方签字后生效，一式三份，具有同等法律效力。甲乙双方及 各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集体土地流转合同范文2转让方(以下简称甲方)：

受让方(以下简称乙方)：

见证方：

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

一、转让标的

甲方将其承包经营的位于 乡(镇) 村 组的 亩(具体面积以现场测量为准)土地的承包经营权转让给乙方依法占有、使用、收益、处分。

转让土地状况：

地块名称及坐落：

四至界限：东至南至西至北至具体转让包括的承包农户情况及各自土地、转让金清单及签认详见附后清单。

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。期满后，若国家法律和政策没有明文禁止延长承包期限的，则转让期满自动无条件无偿延长至下轮承包期限届满，甲方及村组集体协助办妥相关手续。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为总计人民币 元。(具体转让包括的承包农户土地、转让金清单及签认详见附后清单)。

四、支付方式和时间

1、本协议签订后日内乙方支付元作为定金;

2、甲方收到定金后向乙方移交土地并着手办理农村土地流转的手续，移交完成及手续办妥后，乙方按双方约定分期支付给甲方转让金。

3、分期分红付款办法：乙方承诺甲方每五年进行一次分红

第一次250/亩(5年期) 年 月 日至 年 月

第二次400/亩(5年期) 年 月 日至 年 月

第三次600/亩(5年期) 年 月 日至 年 月

第四次800/亩(5年期) 年 月 日至 年 月

剩余合同时间按1000/亩计算，每5年分红一次。

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式：甲方应于 年日前将转让土地交付乙方。交付方式为：甲方腾空地上一切附着物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款约定时间交付的，双方约定乙方可以单方面直接自行占有接收土地及并自行处置地上一切附着物，甲方不得干预。甲方应因此承担违约责任。

六、承包经营权转让和使用的特别约定：

1、甲方转让土地承包经营权须办理转让认可手续，在合同生效后各农户终止与发包方(甲方)的承包关系。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后即与发包方甲方确立新的承包关系，办理有关手续。附件清单内农户直接适用本合同约定，不再另签合同。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应承担违约责任，向守约一方赔偿经济损失的同时，合同继续履行。违约经济损失的计算方法：

①乙方对土地未作任何投入之前，按照本合同总价款的10倍计算;

②乙方对土地进行任何形式的投入之后，则按照乙方委托评估的投资市场价值的10倍计算。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第3种方式解决：

1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;

2、提请 仲裁委员会仲裁;

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方在本合同上签字或者盖章，各承包经营农户在附后清单上签字捺印后生效，按规定报经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府备案。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式多份，由甲乙双方、发包方等各执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集体土地流转合同范文3发包方： (以下简称甲方) 承包方： (以下简称乙方)

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。

一、土地的面积、位置 甲方将中梁村茶山依法流转给乙方使用。

土地范围：东至 ，西至 ，南至 ，北至 。

二、土地用途及流转形式

1.土地用途为种植业和养殖业。

2.流转形式：承包经营。承包范围内现有茶园等附着物一并移交乙方使用、维护。

三、土地的流转经营期限

该地流转经营期限为 30年，自20xx年 月 日起至2045年 月 日止。

四、土地的流转费标准及金额

该宗土地流转费每年每亩14.44元，共计300亩合计每年流转费金额4333.3元，30年共计金额 13 万元。

五、土地流转费支付方式及时间

乙方负责将土地流转费一次付给甲方，于合同签定时一次性付清流转费13万元。

五、特别约定

1、乙方如果需要修建道路必须从中梁村修建，不得从其他地点修建，若遇乙方从其他村修建公路甲方有权制止并解除合同。

2、甲乙双方在签订合同后三年以内若没有开发利用，甲方视为乙方自动放弃承包权，甲方有权无偿收回土地。

3、在修建公路过程中甲方应协助乙方解决问题。

六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。

2.有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。

3.按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。

4.维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

6.甲方按合同签订时的现有状态交付乙方。

7.经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面化解。

8.乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予配合乙方相应的政府政策性扶持。

(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。

2.享有流转土地上的收益及对公共设施的使用权。

3.乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。

4.不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、养殖业，决不允许用于搞工业厂房修建、办企业用地。

5.乙方不得用流转土地抵押贷款。

6.乙方不得用流转土地抵偿债务。

七、合同的转包

1.在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。

2.转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。

3.本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。

4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先权，双方应于本合同期满前续签流转合同。

九、违约责任

1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定一次性支付土地承包费，则甲方有权解除本合同。

2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，请黑谭乡人民政府调解;调解不成的，向南江县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向南江县人民法院提起诉讼。

十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式四份，甲乙双方和见证人各执一份，黑潭乡政府存档一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第8篇：流转土地管理办法范文

一、工作开展情况

(一)农村土地流转

1、基本情况

近年来，我市各地在稳定家庭承包经营制度的基础上，遵循“依法、自愿、有偿”的原则，对农村土地承包经营权流转进行了大胆实践。统计显示，我市土地流转逐步推进，流转规模日趋扩大。截止20*年12月底，全市共签订家庭承包土地流转合同49938份，比20*年的34760份增加15178份;土地流转面积2415*亩，比20*年的2*6*亩增加34901亩，占耕地总面积的10.25%比20*年的8.51%增加1.75个百分点。在全市农村土地流转中，嵩明县流转61627亩,比20*年的43814亩增加17813亩，增幅达7.96个百分点，其次为寻甸增4.02个百分点，东川区增2.57个百分点，安宁增2.48个百分点，宜良增2.18个百分点。部份县区由于城市化进程的加快，土地流转比例呈现下降的情况，呈贡县下降了2.03个百分点。

2、工作开展情况

加快推进农村土地承包经营权的流转，是发展现代农业的客观要求，是实现农业规模化，促进农业增效、农民增收的有效途径，也是适应加快农村劳动力转移，因“市”因“势”利导，着力引进民间资本、工商资本、外商资本开发农业，推进社会主义新农村建设和构建社会主义和谐社会的必然选择。近年来，在各级党委、政府的重视和各有关部门的共同努力下，我市农村土地承包经营权流转工作取得了一定的成效，但与农业产业化和现代农业的发展要求还不相适应。一些地方对农村土地承包经营权流转尚未引起足够的重视，土地承包经营权流转进展较慢，规模较小，流转行为不够规范，流转纠纷时有发生，土地的分散经营与产业化、市场化之间的矛盾比较突出。为认真贯彻现代农业“六抓”工程的总体要求，进一步把思想统一到党的十七届三中全会和市委九届四次全会精神上来，根据市委、市政府的安排，我局于年初成立了土地流转工作领导小组,并于20*年12月组织市县和部分乡镇农经站长到中国农大学习农村土地经营权流转的相关法律法规和理论，回来后迅速开展了大量的调研工作,20*年3月完成了“《*市农村土地经营权流转情况的调查报告》”，初步摸清了*市土地流转情况和存在的问题,针对调研发现的问题，我局依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》、《*省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》等有关法律和政策的相关规定。

按照依法、自愿、有偿的原则，于4月初代市政府拟定了《关于推进全市农村土地承包经营权流转的实施意见》。在起草过程中，广泛征求基层和市级相关部门的意见，根据我市实际，并借鉴了江苏、济南、郑州、成都等外地经验，形成了《实施意见(送审稿)》，党的“十七届三中全会”后，我们又根据党的“十七届三中全会”精神和仇和书记、李副市长的指示,参照“长沙等地扶持农村土地承包经营权流转”的经验进一步完善《实施意见》，形成了(送审稿)，《实施意见(送审稿)》于20*年11月20日上市政府第1*次常务会议研究，经常务会议研究认为，鉴于目前的经济形势，返乡的外出务工人员增多，《实施意见》暂缓实施，今年3月初市政协组织政协委员对我市农村土地承包经营权流转情况进行了为期5天的调研，充分肯定了我市农村土地承包经营权流转工作。目前针对农民工返乡的情况，我们对《实施意见》又进行了补充和完善，最近我们又再次向市政府上报，根据市政府的要求，再次向有关单位进行征求意见，争取今年内通过政府审定并实施。

(二)农村集体资产与财务管理。

1、建立内部控制制度，主要包括：货币资金内部控制制度、销售和收款业务内部控制制度、采购和付款业务内部控制制度、存货内部控制制度、对外技资业务内部控制制度、固定资产内部控制制度、借款业务内部控制制度等。同时建立财产清查制度。规范农村财务管理的行为、加强村级财务人员培训、强化农村集体经济组织审计、积极推进农村会计委托服务和会计核算电算化、努力提高农村财务管理民主化程度。特别是经过近三年的努力《*市农村集体资产管理办法》经市政府112次常务会审议通过，于09年2月1日施行。

2、于09年4月17日下发了“*市农业局关于进一步加强村级财务公开工作的意见”，进一步强调做好财务公开工作的重要意义和增强做好村级财务公开工作的自觉性，明确财务公开的基本原理与目标要求，

3、于09年5月19日与财政局、审计局联合下发了“*市村级会计委托服务指导性意见的通知”，要求各县市区于今年底前实现100%的村级会计委托代管。

第9篇：流转土地管理办法范文

关键词: 农村宅基地；现状；问题；管理

1农村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。

1.1集体所有我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

1.2使用主体特定即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。

1.3 一户一宅根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

1.4不可流转性特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

2我国农村宅基地的现状

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

2.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

2.3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。

2.4居民点布局混乱，村容较差个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。

2.5用地行为违法多选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。

3农村宅基地管理中存在的主要问题

3.1相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，部分地方虽然为了自身管理的需要，制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方的管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地的管理效果差异很大。法律法规的不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成了很大的困难。

3.2农村宅基地的市场流转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制制约。但因为经济利益驱动，农民与市民需求互补，农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖，出租，抵押等形式流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。隐形交易的存在反映了市场经济的内在要求，反映了城市化、工业化和经济发展的要求。但由于流转长期处于隐蔽状态，交易大多属于暗箱操作，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

3.3“空心村”、空置住宅依旧存在从全国范围来看，农村闲置宅基地，村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格，闲置宅基地数量较少；积极实施旧村改造，多数地方基本消灭“空心村”；申请宅基地审批条件更为严格，要求在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，不得批转扩大村庄规模，大面积村内空闲地数量较少。但对一些零星的边角空闲地消化利用难度较大。随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象较为普遍。其主要原因在于村庄规划不合理，城镇化进程加快，人口老龄化及宅基地流转政策存在障碍等。

4如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端

4．1加强宅基地法律、法规体系的建设和完善针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。鉴于宅基地的市场流转面临的体制，我们必须建立农民宅基地使用权流转制度，调整农村宅基地的产权设置。建立健康有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。但土地流转制度建设的关键环节是合理的土地流转收益分配机制。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者利益关系，必须正确处理。即绝对地租应归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府收益，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。

4．2建立规范、有序的农村宅基地市场体系随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

4．3农村宅基地超占部分实行有偿使用首先，通过对农用地的分等定级和农用地价格的评估，将农民实际使用的宅基地对号入座，确定其应向集体土地所有者交纳的租金数额。这样既消除了群众心中的不平，又增加了集体收入。其次, 建立“宅田挂钩”管理机制，其实质就是不交宅就交钱。这主要是针对采取行政手段强行收回大量的超占宅基地执行难，容易引起矛盾冲突而采取的一种经济手段。对超过省、自治区、直辖市规定的宅基地使用面积标准的，一律交纳超占费。具体标准应按各地人大制定的《农民宅基地使用权登记条例》规定的标准执行。通过运用上述经济手段，宏观调控农民建房，尽量利用村内空闲地和山坡荒地，不用、少用耕地，尽量使用劣等地，不用、少用优等地。这既有利于规范农民建房用地, 又能达到保护集体和国家利益的目的。

4．4 引进市场竞争机制，多渠道筹措资金在村庄建设用地上，充分引进市场竞争机制，用经济杠杆来调节土地供给，促进村庄建设用地向高效、集约方向发展。宅基地整理资金可以是农民自筹，也可是通过向村民拍卖村内建设用地使用权所得收益；移民建镇等大规模的宅基地整理还可争取政府的财政支持和有关部门与企业的资助，对土地整理资金实行专款专用。宅基地整理除按规定由用地农民和单位负担外，还可通过建立激励机制，积极鼓励有意参与的个人和单位投入到宅基地整理中来，让农村宅基地整理成为全民性活动。

4．5对农村宅基地进行整理规划农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。

在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。同时，还要注意处理好与原有建筑物的关系，特别是一些竣工时间不长的建筑，可以保留的尽量予以保留。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。

参考文献

[1] 沐兰琼.农村宅基地使用权之法律研究[J].广西政法管理干部学院学报2006，（1）

[2] 李满枝.物权法下宅基地使用权的转让[J].. 广西政法管理干部学院学报2006，（1）

[3] 杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊[N].检察日报,2005-07.

[4] 农村宅基地使用权能否转让是个两难选题[EB/OL].(2005-08)中国人大网