土地征收常见问题精选(九篇)

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第1篇：土地征收常见问题范文

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[2]范会芳.土地流转制度下我国农村社会保障体系的建构[J].郑州大学学报（哲学社会科学版），2009，（5）.

[3]贺玢，张领先.我国农业信息服务补贴政策初探[J].海南大学学报（人文社会科学版），2012，（5）.

[4]张玉东，程晓娜.我国公益征收补偿制度的不足与完善[J].法治研究，2007，（11）.

第2篇：土地征收常见问题范文

关键词：土地征收；征地补偿；村干部

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-00-01

一、在农村土地征地过程中，厘清征收和征用的概念

近来，一些文章、报道常常将“土地征收”和“土地征用”两个概念混用，主要原因是在实践中人们对此还存在模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者确有共同之处，但又存在较大区别。根据相关法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，经省级人民政府或国务院批准后依法对农村集体所有土地实施征收并给予征地补偿。土地征用是指国家在紧急状态下，基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用集体土地的行为。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。区别在于，征收涉及所有权的改变，征收后的土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的临时转移，土地所有权仍然属于农民集体，且在使用结束后国家应当返还征用的财产，并支付必要的费用。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。在厘清征收和征用概念的基础上谈征地问题，不仅有助于大家根据情况正确使用，也有利于大家在解读相关政策规定时能更加清楚自己的权利义务。

二、农村土地征收过程中的常见问题

（一）因征收土地引起的政府与村集体、政府与村民的矛盾对抗日益激烈

在土地征收过程中，政府是征收主体，村集体是被征收主体，村民是利益关联体，由于利益的驱逐，各利益主体之间的矛盾冲突愈益突显，并且呈现出多种不同类型的矛盾格局。比如渭南市西马路赢田村状告临渭区人民政府，渭南高速东入口改造工程土地征收案等等，这些矛盾由最初的利益分配纠纷，逐步演变升级成为社会矛盾，甚至对抗。

（二）征收土地补偿政策不能有效落实

1.补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重。我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法并没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村委会统一纳入集体经济组织管理范围。村委会作为群众服务组织，由于缺乏必要的监督成了政策的盲区，土地补偿中，乡（镇）、村克扣、截留补偿金的现象比比皆是，补偿金真正落实到土地权利人手中的所剩无几。乡村干部在征地补偿款的分配上有很大自，这就导致了，一方面，由于村委缺乏投资理念，将巨额土地补偿款用于民间借贷和不合理的投资，以至血本无归，使得集体资产蒙受巨大损失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆铺张浪费，白条入帐，再加上乡村干部贪污、挪用土地补偿款等腐败行为频发，土地补偿费截留现象严重。

2.征地补偿标准有失合理。《宪法》作为我国的根本大法，对征地补偿应依据何种原则并没有明确。依据《土地管理法》，我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍；安置补助费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍。这种测算办法对农民说服力较差。第一，以产值作为征地补偿标准不尽合理，被征用的土地，往往是城市周边地区，如果不考虑其所在的地理区位优势，仅以产值作为征地补偿唯一标准，将明显低估土地的价值。第二，现行征地补偿制度与市场经济规则不相适应。城市土地除划拨者外，已同其他生产要素一样，通过市场进行配置，唯独农村集体土地还实行计划经济条件下的配给制征用和补偿。农民在参与社会生产过程中，是按照市场价格购买生产资料的，但他们所拥有和使用的土地却被征地主体以较低的“计划”价格拿走，这在市场经济条件下显得不合理、不公平。

3.重公权、轻私权的传统观念影响我国土地征收补偿立法的发展。从本质上讲，土地征收补偿是政府公权力与农民私权利的一场搏弈。我国几千年来一直流行着“官本位”思想，人们重公权、轻私权的传统观念根深蒂固，私有财产权观念相对薄弱，我国对于私权主体人格的尊重和财产权的保护都不尽完备。笔者认为，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必须转变观念，权力本位的思维模式应当让位，对于财产权的尊重和保护应当置于显要的位置。

4.征地权力的滥用。一方面，我国《宪法》与《土地管理法》明确规定，国家为公共利益的需要，可依法对土地实行征用。但我国《宪法》和相关法律都未对公共利益做出明确的界定。《宪法》授予了国家土地征用的权力，却未对这种权力的行使做出具体的限制，对公共利益的解释成为职能部门和主要行政领导自由裁量的权力。另一方面，《土地管理法》规定，任何单位或个人使用土地，必须使用国有土地。即凡是不属于该集体经济组织的单位、个人，需要使用土地，都必须请求政府动用征地权，从而满足其用地需要。尤其随着土地有偿使用制度的实行，各级地方政府为快速持续增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲，进而导致了征地权的滥用。

5.征地程序不透明，农民参与程度低。虽然《土地管理法》明确规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。但事实上，农村集体尤其是农民在征地过程中参与的程度非常有限。在现行体制下，国家征地面对的是集体，而非农户，有权去谈补偿条件的也只是集体，农民往往不参与征地补偿谈判，而所谓的集体常常不过是两、三个乡村权力人物，能不能完成征地任务，也成了这些人是否能继续居于权力位置的决定性条件。虽然国家政策法律多次强调征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程又缺乏畅通的申诉渠道，这就使得其财产权利的保障就更成为问题。

三、作为村干部如何做好土地征收工作

村委会、党支部都是我国农村基层的服务组织，村干部也是由农民依照一定的法律自主选举出来的，最贴近农民生活，最能代表农民想法，最应该为农民办事的人，这里的干群关系应该是最为和谐的。但随着城镇化发展的进一步推进，农村工作的复杂性增强，尤其是在土地征收过程中，涉及了政府、农民、村组织、开发商等多方利益主体的博弈，利益分配的矛盾也愈加复杂，要在贯彻党和政府政策的执行与保障村民利益的最大化中间，找到一个平衡点，确实不易。笔者认为，在土地征收过程中，除了要尽职尽责做好本职工作，还必须做好以下几方面工作：

（一）熟悉土地征收相关的法律政策。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等都是国家政府在土地征收时所依照的法律依据，作为村里主持该项工作的干部，一定要熟悉和清楚相关条款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了国家的相关政策，又能对村民进行普及教育，使村民也能清楚地知道国家的有关规定，使我们能在合法的基础上统一征收大局。除此之外，法律政策还设定了很多的救济途径，要帮助大家运用法律武器来维护自己的合法权益。

（二）做好群众征地工作，构筑起化解的第一道坚固防线。多年来，因为土地征收问题造成的频频发生，因为该问题而造成的人员伤亡等恶性事件让人触目惊心，这不仅严重影响了社会秩序和稳定大局，也影响了党和政府在农民心中的形象。在征地过程中，我们首先应该认识到，土地是农民的根本，失去了土地，农民就失去了生存之本，农民因此而产生的恐慌不安、思想波动，要从感情上进行理解。其次，要深入群众，耐心听取群众反映的困难和问题，并千方百计帮助其解决。最后，要处事公道，对群众合理的要求，尽快予以满足；对一时无法解决的，要解释清楚，争取他们的理解和支持；对不合理、不合法、侵犯群众利益的规定、做法，要及时予以修正。除此之外，要做好群众的思想工作，积极引导他们按照国家政府相关政策、法律、程序办事和维权。把解决群众实际困难和做好群众思想工作结合起来，构筑起化解的第一道坚固防线。

第3篇：土地征收常见问题范文

>> 土地登记制度比较研究 浅析我国土地登记制度 规范土地登记制度的几点思考 中国古代土地制度的现代启示 集体土地上的房屋登记问题 农村房屋土地权属登记效力问题 分析集体土地内房屋的登记方法 关于集体土地上的房屋登记的思考 集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋是初始登记还是变更登记 从物权角度透视中国土地登记制度 浅谈《物权法》对土地登记制度的影响 试论土地登记制度的改革与问题 构建我国土地信托登记制度的思考 中国古代社会土地制度和赋税制度演变之我见 从新制度经济学视角看中国古代土地制度变迁 关于房屋异议登记制度的探讨 浅谈优化房屋预告登记制度 论中国古代土地所有权制度 论中国古代土地制度对私人财产权的保护 集体土地房屋登记的书证认定与采证 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 历史 > 古代土地、房屋登记制度 古代土地、房屋登记制度 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 泓景")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 民国时期，北京前门外西河沿东口商铺林立。图/FOTOE

全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼・大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书・食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口p田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。 卖屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物馆。图/ 杨兴斌/FOTOE

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律・户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

第4篇：土地征收常见问题范文

关键词: 房产测量、常见问题、分摊计算、解决方法

中图分类号： P218 文献标识码： A

房产测量的作用与重要性

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。 而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面。

管理方面

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

经济方面

房产测量提供了大量准确的图纸资料， 为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。

法律方面

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

房产测量的目的与内容

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制， 房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

常见房产测量问题与解决方法

3.1 检定仪器与棱镜常数问题

房产测量精度要求一般比较高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量。对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例，其仪器常数一般不含误差，应设为零，拓普康系列棱镜的常数也为零，当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时，就必须在使用之前设置相应的常数。而且，在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点．通常将棱镜靠在房屋的角点上．这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数)，就可以直接测出房屋角点的坐标。 这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去发展测站点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。

3.2 房屋测量中的偏心测量问题

一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。

3.3 对称边与实地丈量不一致问题

在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算

3.4 共有面积分摊问题

同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。如果产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。若无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。

共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊， 按下式计算：

δSi=KSi =Si∑δSi/∑Si

K=∑δSi/∑Si

δSi =K Si

式中： K——为面积的分摊系数；

Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；

对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。

对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照"谁受益，谁分摊"的原则，逐级进行分摊。如下图：

一幢四层别墅，上、下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同,该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊：然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用．但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。

4 结语

房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，必将影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律纠纷，因此，在房产测量中要充分了解房产测量的目的，熟悉常见房产测量问题的解决方法。

参考文献

【1】中华人民共和国《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000

【2】《地籍测量》，王侬，廖元焰，测绘出版社，1996.12

第5篇：土地征收常见问题范文

>> 坦桑尼亚妇女土地所有权又见曙光 又见李约瑟 又见西江 又见冷漠 又见诗霞 又见bamboo包 又见换届病 又见文理之争 又见麻生 又见阿巴斯 楼市,又见调控 又见口罩 又见社员证 又见“间谍门” 又见9月 又见尹中 又见2000点 又见诚通 又见5500 又见克林顿 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 又见土地盛宴 又见土地盛宴 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 翁仕友 李茹君")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 截至今年 8 月底，北京、上海等城市土地出让收入已突破千亿元，土地市场旺盛需求可见一斑。

8月，北京亦庄新城的地价再创新高，每平方米突破2万元，这意味着3年-5年后，每平方米的房价将达到4万元。

以北京经济技术开发区为核心区的亦庄新城，是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一。由于位处开发相对滞后的东南五环外，对于在市中心的上班族而言，这座新城似乎并非理想的选择，但是这并不影响房地产企业拿地的热情。

8月14日，北京市国土局集中出让四宗地块，其中包括亦庄新城的两块地。十多家知名房地产企业参与竞拍，前后数十次举牌，近50%的溢价率，证明了房地产企业对亦庄新城的信心，以及对北京房价继续看涨的判断。

此次拍卖的地块均属“六通一平”的熟地，已有一定配套设施，后期开发成本相对较低。在亦庄新城Ⅱ-1街区两地块的现场竞价环节，竞拍相当激烈，最终融创与葛洲坝联合体以20.4亿元加配建8.25万平方米限价房的出价，将B01R1-1地块收入囊中，溢价率49.45%。

随后，该联合体又以20.8亿元配建9.15万平方米限价房夺得毗邻的B02R1地块，溢价率为49.1%。

卖地成为地方政府的“第二财政”，仅次于税收收入，因此，地方各级政府乐见地价的飙升。截至今年8月底，北京、上海等城市土地出让收入已突破千亿元，土地市场旺盛需求可见一斑。

8月14日，北京市国土局出让的四宗地块实现土地出让收入67.2亿元。8月27日，房山区三宗地块遭遇房地产企业哄抢，一日土地出让收入53.65亿元。截止8月底，北京市土地出让金已经过千亿元，达1036.92亿元。

2013年上半年，土地市场已不同于一年前的冷清局面。当时房地产企业拿地谨慎，观望情绪浓厚，这直接导致各地土地出让金收入锐减。但到了2012年末土地市场开始升温。

全国城市地价动态监测数据，证明了土地市场过热的结论。截至2013年二季度，全国综合地价环比增长率连续五个季度加速上升，同比增长率也连续三个季度加速上涨。

最新监测数据显示，除工业用地，各类用地价格同比增幅已超过5%。中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，如果以近十年来的地价变化曲线为参考进行判断，当前地价整体涨势再次步入了较高位运行区。

据报道，随着土地征收成本提高，近期多个地方政府酝酿上调基准地价。此举可能抬高未来土地出让底价，进而为地价乃至房价的上涨提供动力。 “双热”局面

“现在来看，‘国五条’的实施效果并未达到预期。”北京市一位不愿具名的房地产企业总经理告诉《财经》记者。

2013年2月20日国务院常务会议确定调控房地产市场的五项政策措施（即“国五条”），会议重申了坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，同时要求各地公布年度房价控制目标。北京市被认为是执行“国五条”最严格的省市，颇有讽刺意味的是，北京恰恰又是房价同比上涨最快的城市。

国家统计局最新数据显示，2013年7月北京市新建住宅价格同比上涨18.3%，涨幅居全国之首。

房价上涨并非北京一地之现象。

和去年同期相比，今年7月全国70个大中城市新建商品住宅价格上涨的有69个，下降的城市仅1个；二手住宅价格上涨的有67个，下降的城市只有3个。

“这十年房地产调控，越调控房价越高，最根本原因是方向错了，就是政府只在需求端调控。”上述房地产企业负责人介绍说，现在的房地产调控采取了很多极端做法，比如限购、限价、限开盘等，但实际上是控制不住房价的，因为不可能永远限制，一旦稍有放松房价就会反弹。

在他看来，供给端没有做好才是问题的根源。土地是政府财政收入的一大重要支柱，政府垄断了土地一级市场开发，同时限制土地供给。由此带来住宅供给没有增加，旺盛的需求特别是刚性需求得不到满足也就在所难免。

和楼市一样热的是国内土地市场。

2013年二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米。在对数据进行比较后会发现，全国综合地价环比增长率已经连续五个季度加速上升，同比增长率也连续三个季度加速上涨。

房地产企业拿地愿望强烈，直接导致了土地市场高溢价率攀升。

中国城市地价监测数据显示，截至2013年6月30日，二季度上报异常交易地块115宗，而去年同期为50宗；溢价率方面，2013年二季度上报异常交易地块平均溢价率142%，比上一季度上升了22个百分点，比去年同期下降了20个百分点。

国内经济增长不断下行，而土地市场和楼市却异常火热，这种反差成为中国经济一道特别的景色。

一位资深研究人员介绍说，今年前五个月，国内商业银行信贷增长过快，市场上流动性宽裕，这使得房地产企业有更多资金拿地。同时，今年上半年外资进入房地产领域的资金增加也是重要原因之一。

此外，业界对国家着力推行的新型城镇化战略看好，认为它将促使土地需求增加，因而提前储备土地。

赵松认为，今年三季度预计地价仍将呈向上趋势。因为经济虽有放缓，但仍处于平稳区间，而土地等不动产本身具有一定的价值稳定性、连续性，除非宏观经济环境遇强烈的变动，否则其价格走势不会即刻转向，这也是很多人把房、地等不动产看作最稳定的投资产品的原因之一。

同时，各地落实“国五条”的意愿并不强烈，导致政策与预期效果相差甚远。加上近年来，各地不断加大投入基础设施建设，区域地块地价上升在所难免。

多位受访的业内人士认为，目前中央和地方受困于10多万亿元的地方债，在财政收入减少的情况下，土地出让收益是地方偿还债务的最重要来源。因而，土地市场短期难以降温。 价格之谜

根据国土资源部安排，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，其中保障安居工程用地4.15万公顷，商品住房用地10.92万公顷。这比2012年的用地计划供应量减少了2.18万公顷，同比降幅为12.6%。用地供应量的减少在一定程度上推高了地价的上涨，进而形成了房价的上涨压力。

根据中国城市地价动态监测网数据，2013年二季度，一线城市北京、上海、广州、深圳住宅类地价平均水平分别为1.4124万元/平方米、2.5335万元/平方米、1.9661万元/平方米、2.9132万元/平方米。那么，地价占房价的比重究竟有多大？

关于地价房价比，赵松供职的机构每年开展一次基于当年销售的楼盘的具体调查。

“这几年这一数值变化不大，一直在百分之二十几左右波动，去年略有提高，因为我们调查的楼盘售价是上半年的，而去年上半年房价总体涨幅是降的，下半年才开始明显上涨，但也没达到30%。”赵松告诉《财经》记者。

基于实际成本调查测算地价房价比，由于其对应的价格时点不同，其变化原因复杂，不宜简单评论高低，且并非越低越好，比如，地价是项目取得土地时的价格，为固定不变的，但现时市场房价降了，则地价房价比会上升。

由于房产项目开发需要3年-5年，因而当期地价就成了三五年后新建商品住宅销售价的成本。

北京市一家房地产企业负责人介绍说，该公司曾在北京市中心开发一个公建项目，地价约为3.8万元/平方米，由于具有产业引导性质，因而销售价格低于同类商业开发项目水平，最后销售价格约6万元/平方米。

据其介绍，6万元/平方米的价格中，拆迁成本占40%左右，政府的土地出让金和税费占30%，建安成本和银行利息占15%-16%，企业利润在12%-15%之间。

“这还不是一个市场化的项目，如果是，政府收入这块会更高。”在这位地产界人士看来，政府所收的税费收入远远超过企业所赚，政府是这个项目的最大受益人。

拥有土地一级市场开发垄断权的地方政府，集“裁判员”与“运动员”于一身，通过土地储备，按照计划和自我设定的节奏供应土地。和房地产开发企业相比，政府对地价涨跌的影响更大。

目前，各地城市基础设施建设资金主要来自征收土地的“招拍挂”，2012年全国土地出让收入2.69万亿元，净收益预计超过8000亿元。而这已成为地方政府，尤其是东部地区地方政府一个非常重要的收入渠道。

第6篇：土地征收常见问题范文

关键词:农田水利；前期规划；投资；管理机制

一、农田水利工程的特征及重要性

1、农田水利工程的特征农田水利工程是指保证农业安全生产建设的利民工程，主要服务于农田灌溉与除涝，促使农田向旱涝稳产田转变，保证了绝大多数粮食的安全生产、农业增产、农民增收以及水资源的合理管控与运用。农田水利工程里面一般包含了浇灌渠道、排水沟道、泵站、涵洞、水闸、农田桥、机电井、灌排设施等，一般都表现出占地广、工程资金投入大、总工程耗时、施工条件比较差、公益性色彩强的特征。

2、农田水利工程的重要性国民经济的第一产业是农业经济，水利又是农业基础设施的重中之重。在建设社会主义新农村、全面推行小康奋斗目标的新时代新背景下，农田水利工程建设的建设和对农田水利工程的监管迫在眉睫。

二、农田水利工程建设管理中存在的问题

1、缺乏对水利建设资金的管理农田水利工程的建设资金很大一部分来自国家的财政补贴，但是国家对资金的落实情况缺乏监管，难免出现一些地方行政单位将水利建设费用挪用的情况。除此之外，农田水利建设投资是一种偏公益性行为，资金回收耗时长，很少会有社会性资金主动注入，导致资金来源较为单一。由于缺乏足够的资金支持，很多农田水利工程项目不能按期进行，哪怕一些已开工的水利工程项目，一些时候也会面临资金短缺的问题，出现不断延后的现象，大大延缓了水利工程的进度。

2、建设前期规划缺乏合理性在规模方面，农田水利工程往往不会很大，但是涉及的角度大、范围广，与农田本身的高低程度、自身原本的水利规划等因素密切相关。很多规划设计人员对水利建设工程区域的地貌缺少充分的了解，导致最终的设计存在一些或大或小的瑕疵。在施工现场也存在较多的不定因素，影响了后期的建设管理。作为后期进行工程管理的依据，如果设计图纸就存在问题，后期施工进度就必然受到影响，也不利于控制项目成本。如果规划中占用了政府没有提前与农民沟通好的农田，会让项目进展减慢。水利工程的设计要尽量减少农田的占用，减少不必要的冲突[1]。3、施工人员管理不当农田水利工程的施工人员应该招聘一些高素质并且具有专业知识的大学生，做好上岗前的培训，提高工作人员的实际操作水平。一些工龄较长的技术人员也要加强基本教育，切实提高技术应用的水平，防止出现技术经验与新技术不匹配的情况[2]。

三、加强农田水利工程建设与管理的具体措施

1、加大农田水利建设的投资力度加强农田水利工程的建设和管理离不开资金支持，成立农田水利工程专项津贴有利于工程的推进，要不断想方法扩大专项资金的投入规模。政府在农田水利工程建设过程中起着主导性作用，各级政府加大农田水利工程的投入必不可少，要扩充农田水利建设资金，并且建立严格的管控制度，确保专款专用。合理征收地方水利建设的专项资金，可以提取一部分土地出让的获利资金投入到新的农田水利建设中。想方设法引导社会资本参与农田水利建设，提高社会企业投资的主动与积极性，推动农田水利建设往良性市场方向发展。

2、前期设计规划工作要落实到位在前期设计时，负责设计的人员要结合实际情况做合理规划，比如水资源的调度尽量多的保留原有的路线，减少或者避免占用农田的情况。要对原有灌溉路线进行优化，多考虑当地农户的需求。在水利的设计过程中，不仅要考虑农田灌溉带来的一系列问题，还要多考虑水的排放问题。

3、遵循人本原则将农民用水方面的利益追求放在首位，把提升农村水利工程抗灾性能和管理工作水平作为首要目的，提升农业的综合生产力。加大节约用水的管理力度，确保农民经济效益的增加，使生态环境与社会经济等都能得到稳步发展，使农业经济持续进步。

4、重抓工程建设，完善管理机制在农田水利工程中，需要从多个角度多个方面入手。首先是政府部门，对农田水利工程的监管力度要加强，要提升专业性。更重要的是需要向农民宣传农田水利工程的有利意义与好处，以保证绝大部分的农民能够切实了解与体会到水利工程对农业发展的意义，使广大农民都积极主动的参与到农田水利工程建造过程当中。建立完善的农田水利工程监管体系，对农田水利工程建设实行“标准化与统一化”的管理模式。将农田水利工程建设的任务分散到每一个负责人身上，方便工程投入运行后对产生的问题能有效追踪。地方政府和管理机构要与有关工程建设施工单位间建立良好的沟通，形成了一个积极向上的协作模式，彼此之间相互监管，共同合作进步。

第7篇：土地征收常见问题范文

>> 物流地产：“馅饼”的滋味 房地产“馅饼效应” 免费的馅饼 馅饼公主的春天 珠海的“特区馅饼” “天上的馅饼” 包着天空的馅饼 索菲亚的“馅饼” 商业地产：“馅饼”还是“陷阱” 与众不同的苹果馅饼 填满馅饼后的陷阱 天上掉下的馅饼 闻香下马的东北馅饼 掉下的馅饼有陷阱 有毒的“馅饼” 半块馅饼的线索 生物投资：硌牙的甜馅饼 馅饼里的牛肉在哪里？ 馅饼的N种吃法（下） 馅饼的N种吃法（上） 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 艺术 > 物流地产:“馅饼”的滋味 物流地产:“馅饼”的滋味 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 单素敏")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 2015 年11 月13 日，贵州省龙里县快递物流园的工人在分拣快件

2012年以来，中国房地产行业，无论是住宅还是购物中心、酒店、写字楼等商业物业的发展，几乎均陷入了供应过剩、库存高企的疲软状态。物流地产却由于政策利好频出、市场需求旺盛、回报收益可观等一系列“光环”，引得各路资本趋之若鹜。

除了不断加大投资力度的专业物流地产商，电子商务企业、物流公司、快递公司也在积极布局，万科、绿地、富力等传统房地产开发商更是跨界而来，把物流地产当成企业多元化战略的重要投资方向。

物流地产被描绘成了不动产领域一块新鲜的、巨大的“馅饼”，一时间，抢食者众。但是，作为专业性很强的工业地产范畴下的一个特殊领域，这块“馅饼”并非人人可得。

新蓝海

“中国物流设施，尤其是高标准仓库的供不应求是目前各物流地产开发主体跃跃欲试的原动力。”中国物流策划研究院副院长李芏巍在接受《t望东方周刊》采访时分析称。

世邦魏理仕的《中国物流地产投资发展报告》显示，截至2015年上半年，中国通用仓储面积总计8.6亿平方米，不足美国的一半。其中在华9家主要物流开发商非自用高标准物流仓储设施存量累计仅约2000万平方米，折合人均面积不到0.015平方米。相比之下，美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米，人均面积达1.17平方米，中国不足美国的2%。

但从需求方面来看，在中国，高度依赖物流的电商增长迅猛，2014年全年全国网络零售市场交易规模占社会消费品零售总额的10.6%，远高于美国同期6.4%。2015年上半年，中国的这一比例已经达到11.4%。

戴德梁行、仲量联行等机构的各类调查报告均显示，环渤海、长三角、珠三角等经济发达地区和交通枢纽城市，已经出现物流仓储“一库难求”的局面。由于供应紧俏，全国整体优质仓储物业的平均租金也在一路攀升。

以深圳为例，仲量联行的统计数据显示，2015年二季度全市非保税仓库空置率仅2.9%、保税仓空置率为8.8%，相应的月租金分别为每平方米37.4元和39.6元。第三季度，非保税仓空置率继续下降至2.3%，保税仓空置率跌至4.7%，非保税仓租金未变，但保税仓库的租金环比上涨了2%。相似的情况，在广州、南京、上海等地的物流地产市场同样存在。

不过，最能打动投资者也最直观的数据，还是投资回报率。

世邦魏理仕2014年的一份报告显示，2008～2013年间，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3%，购物中心的投资回报率分别为5%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%，优质物流设施则达到8%以上。近两年，物流地产的收益水平和优势仍在进一步放大。

另一方面，政策支持力度也在逐步加大。

早在2012年1月，财政部、国家税务总局曾联合《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，规定自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对符合一定条件的大宗商品仓储设施用地土地使用税减半征收;2014年10月，国务院《关于印发物流业发展中长期规划（2014―2020年）的通知》（国发〔2014〕42号，以下简称《中长期发展规划》）中也明确提出，“加大土地等政策支持力度，着力降低物流成本。”

“此外，国家支持电子商务、促进消费升级、一带一路等政策出台，所有与之相关的基础设施建设需求几乎都指向了物流地产。”园区中国联合创始人宋振庆向《t望东方周刊》分析指出。

“综合各方面因素考量，中国物流地产市场是无可争议的蓝海。”宋振庆认为。

谁领跑

面对近两三年来蜂拥而至的竞争者，嘉民集团中国区运营总经理黄炜却显得颇为淡定。

“外资企业的先发优势不是那么容易被打破的，至少在两三年内，新进入者还不足以与老玩家形成正面竞争的关系。”他在接受《t望东方周刊》采访时说。

这样的判断在物流地产行业内已有共识。

从2003年美国物流地产开发商普洛斯第一次将“物流地产”的概念带入中国之后，12年来，国内物流地产市场就一直处于“八国联军”垄断的格局。

截至目前，来自美国的普洛斯、安博置业有限公司、盖世理集团，来自澳大利亚的嘉民集团，新加坡丰树集团，意大利维龙投资公司等少数几家外资企业，占据了中国物流地产80%以上的市场份额，其中普洛斯一家的市场占有率就达到了60%。

“新兴电子商务企业和物流企业对现代化物流仓储需求和消费的增加，一定会形成物流地产的巨大市场，这个发展过程发达国家提前经历过。所以，外资抓住了中国加入WTO之后放开物流领域的机会，成为最早一批行业掘金者。”黄炜对本刊记者分析。

在普洛斯撬开中国物流地产市场大门之后，本土企业没能及时跟进，除了战略眼光方面的局限，更主要的原因还在于资金方面的限制。

“国内融资渠道一直以来是不通畅的，对于很多中资企业来说，找不到便宜的资金来支持物流地产开发，没有办法迅速形成规模。”戴德梁行工业与物流地产部主管苏智渊告诉《t望东方周刊》。 2015年9月23日，商户在河北省高碑店市新发地农产品物流园招商展示中心参观

绿野资本的一份公开资料透露，物流地产项目通常是在10万平方米左右的规模，标准国际化单层仓库建设成本每平方米达1800元，双层库成本为2400～2500元。

“开发投入高、回报周期长，要在激烈的竞争中实现快速扩张，必须有低成本的长线资金支持。”李芏巍分析称。

“在国外，很多企业愿意为这种回报比较长、比较稳定的物流地产进行投资，比如嘉民80%以上的资金是来源于养老金，这是我们进军中国的保障和基础。”黄炜说。

而宋振庆对本刊记者介绍，“这些海外资金成本极低，像普洛斯背后动辄5～7年的养老基金和社保基金，只要求2%～3%的利率就可以。但是反观国内，你发一个信托基金，没有10%以上的回报率，谁给你啊？”

搜狐财经2014年7月的一份关于“国内各融资渠道资金成本比较”的数据也显示，加上各种费用和其他隐性成本，银行贷款年利率为8%～12%、信托公司为13%～20%、股市委托贷款为15%、私募基金高达24%。因此，如果指望银行、股市、信托基金，国内物流地产商可能连利息都赚不出来。

怎么玩

2015年以来，《公司债券发行与交易管理办法》颁布、不动产资产证券化步伐加快、降息降准等一系列政策相继出台，国内企业融资难的问题正在得到缓解。

“很多海外资本经历了住宅、商业地产投资过热的阶段，开始转向物流地产或者工业地产，他们很愿意跟国内的一些物流地产开发商合作。”苏智渊说。近两年来，越来越多的中资企业受到海外资金的青睐，物流地产成为产业与资本对接最顺畅的领域之一。

例如，万科2015年6月成立物流地产公司，与全球最大的另类资产管理机构之一的美国黑石集团共同开发物流地产项目;民营物流地产开发商上海易商，2014年5月获得了荷兰最大的养老基金资产管理公司6.5亿美元资金;2003年就进入工业及物流地产行业的上海宇培集团，2013年、2014年则先后获得美国凯雷集团与汤森集团2亿美元，RRJ资本及新加坡狮诚控股国际管理的投资机构2.5亿美元的融资。

“融资渠道一旦被打通，国内物流地产商的发展速度就会加倍。”苏智渊判断。实际上，中国物流地产领路人普洛斯的飞速扩张，主要靠的就是高效的资金杠杆运作。

据宋振庆对本刊记者介绍，“普洛斯物流地产项目的基本运作流程是，地产开发部门先选址、拿地、开发，项目建成后将其转交给物业管理部门。当出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态，其基金管理部门会把这个成熟物业装入物流地产基金，然后通过海外资金出售变现，再把现金流投入国内、开发新产品。”

“物流地产的投资回报周期一般在10年左右，通过物流基金运作，可以提前兑现物业销售收入和开发利润，将回报周期缩短到2～3年。”宋振庆说。

这种教科书式的运营模式，让普洛斯收获了大批追随者，国内企业无论是专注物流地产的易商、宇培，还是新杀进来的万科，都以普洛斯为学习范本。

但也有不愿具名的业内人士对《t望东方周刊》指出，很多国内的企业只看到了普洛斯花最小的力气赚最多的钱，却并不知道背后的原因。“它之所以能够吸引大把优质的国际基金投资，是因为其拥有很好的资产包，即它的物流地产项目能够带来稳定的收益。”

而这样的项目，靠的是企业独到的选址眼光、优质的客户和优秀的运营团队。

据黄炜介绍，嘉民进入中国10年，如今已形成全国接近200万平方米的物流设施网络，每年还有70万平方米在开发，持续合作的国内客户也已经达到约60个。“如果没有日积月累的资产和品牌，没有基金会理你。”黄炜说。

难在哪

“直接决定物流地产的因素有三个核心内容，除了融资渠道，还有土地和运营能力。”苏智渊告诉本刊记者。融资的门槛在下降，但新进入者们面对的最大难题是人才欠缺及专业运营能力不足。

物流地产项目的运作，从产业定位、工程建设到后期招商、客户管理等各个环节，都需要专业团队来操作。而中国的物流地产行业发展了12年，相关人才基本上集中在几个外资企业。

“房地产企业在物流地产领域最大的优势在于，其住宅项目遍布全国，每个地方的团队都跟政府有现成关系，拿地相对容易。”苏智渊说。

“万科在长沙因为盘活了一个烂尾很久的项目，当地政府很高兴，给了他一块物流用地。”宋振庆透露。

不过，随着地方政府收紧土地出让条件，土地资源已经开始成为制约物流地产企业发展的重要因素。

据了解，由于中国物流用地视同工业用地，政府希望以相对便宜的地价吸引实体企业投资贡献税收，但物流地产项目主要收入来源是租金，对GDP的贡献只有5%的营业税。2012年开始地方政府开始全面收紧物流类的土地供给，很多地方已经基本不供物流用地，即便是供地，条件也极为苛刻。

“地方政府与企业签署投资协议的时候，会要求企业承诺贡献一定的税收。如果投产之后达不到，需要以现金的形式补上。”苏智渊介绍，“如今在有些三四线城市，地方政府甚至都要求物流地产用地每年每亩的税收在20万元以上，但实际上能做到10万元就不错了。所以在这种条件下，很多物流项目因为风险太高，完全没办法拿地。”

挖掘存量市场已经成为政府与物流地产开发商们努力的方向。

“实际上从总量来看，中国物流仓储面积不算太少，但其中很大部分是不符合规范、不能满足现代物流需求的低端仓、农民仓，对这些仓库进行改造也可以补充大量的市场供给。”黄炜说。

然而，这并不容易。据苏智渊介绍，“大部分低端仓库掌握在一些非活跃性客户手中，包括大量传统国营企业、蔬菜公司、建材公司等等，基本都是政府划拨，不容易动。”

怎么解

解决物流供地难题，政府已经作了一系列探索。《物流业中长期发展规划》中明确提出，积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或者提供物流服务，涉及原划拨土地使用权转让或者租赁的，应按规定办理土地有偿使用手续。

企业则更早关注到了存量市场。

据本刊记者了解，一些外资物流地产企业的做法是，收购一些破产的厂房资产、并购物业，既解决政府没钱收购的难题，也扩充企业的资产。

土地正在变得稀缺，如普洛斯这样的外资巨头为解决土地资源限制，也采用与拥有土地储备的国有企业合作实现“曲线救国”。而随着城镇化进程的加速，一些在热点区域如上海周边的昆山、北京周边的廊坊等地拿到土地资源的企业，在宋振庆看来，不乏等待土地变性、坐收增值收益的“二道贩子”。

李芏巍也认为，“变现土地是最低端的物流地产运营模式，但现实中有很多物流仓储设施甚至未开建就直接卖地，这在一定程度上造成了物流地产的混乱。”

不过“混乱”似乎是任何一个迅速“爆红”的行业常态，也是行业洗牌、竞争过程中的必经阶段。