土地收益还原法精选(九篇)

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第1篇：土地收益还原法范文

关键词：农民；土地权益；侵害；根源

中图分类号：F323.211文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）19-0077-02

近年来，农民土地权益及其保护问题受到社会各界广泛关注，从中央到地方各级政府连续出台并实施了多项保护农民土地权益的政策、法规和措施，理论界也进行了深入的研究探讨。随着《农村土地承包法》、修订后的《农业法》以及《物权法》的颁布实施，对农民土地权益保护问题的探索取得了令人瞩目的成就。

但是，由于文本上的外在制度规则在短时期内不可能完全内化为农村社区的内部制度规则，尤其是国家公共权力未能得到有效约束，许多相关配套制度尚不完善；因此，实际上，农民的土地财产权益仍然面临来自多方面的侵害。本文从法理学的视角剖析现阶段农民土地权益受到侵害的根源，并提出相关政策建议。

一、现阶段农民土地权益受到侵害的根源：法理学视角

1.农民集体土地所有权法人主体模糊

在与土地集体所有权相关的法律制度框架中，集体土地的产权主体并没有得到明晰。中国农地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《物权法》等重要法律中都有明确的规定。但是，集体到底指的是哪一级哪个组织，法律规定中却没有予以明确的指出。1998年修订的《土地管理法》指出，集体土地所有权的主体有三种形式：乡镇农民集体经济组织、村农民集体经济组织、村内农村集体经济组织，可以简称为“乡镇、村、组”三级。集体土地所有权法人地位的模糊和土地产权主体的多元，必然导致责、权、利的边界不清和不同土地所有权主体之间的冲突，集体土地所有权最终无法得到实现。由于法律上规定的土地所有者是一个虚幻的“农民集体”，它自然不可能具备法律人格，更不可能具体行使对土地的有效监督和管理，这样就事实上造成了司法意义上的农村集体土地所有权的虚置。

2.农民集体土地产权权能残缺

宪法规定“农民集体”享有农村土地所有权，但宪法修正案、《民法通则》、《土地管理法》等法律都对这种虚拟的所有权作了过分的限制，集体土地所有权的收益权能和处分权能在很大程度上被弱化或被取消。

而且，《物权法》在将土地承包经营权赋予物权效力的同时，对该项权利的转让、抵押、继承等处分权能目前仍有不同程度的限制。虽然立法安排的本意并不是为了限制而是为了保护大多数农民的利益，防止农地流转失去约束而可能导致的土地兼并以及农民失去生产生活基础而产生的社会问题；但是，这种本意良好的立法安排，虽然动机正当，但客观效果却是对农民土地处分权的限制和对物权完整性的损害。

3.中国现行土地征收（征用）法律条款存在重大缺陷

（1）中国立法一度混淆了土地征收和土地征用

中国立法曾有意或无意地混淆了土地征收和土地征用。在2004年《中华人民共和国宪法修正案》通过之前，立法条款基本上只涉及了土地征用而未涉及土地征收。直到2004年的《宪法修正案》里，才第一次提出“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

（2）公共利益界定不清，征地范围过宽

土地征收的目的是为了公共利益，但是立法至今未对公共利益的范围及判断标准作明确的规定。从实践来看，“滥用”征地权现象十分普遍，征地范围既包括了国家公益性的建设项目，也包括了经营性建设项目，从国家大型重点建设项目用地到小型企业用地，凡涉及占用集体土地、农用土地转为非农建设用地的，一律动用国家征地权，一些非国家建设的工商经营性用地尤其是房地产开发用地，也得通过征地取得。

（3）补偿标准不公平

征地补偿是土地征收制度的重要组成部分，但中国《土地管理法》确定的“按照被征用土地的原用途给予补偿”这个补偿标准不公平。可以说，这个“原用途”的规定是造成征地中的价格“剪刀差”的根本原因。因为这意

味着土地被征收后的增值收益与农民无关。这种规定实际上是在地权上对农民的歧视，显然有失公平。

二、保护农民土地权益的对策及建议

1.清晰界定集体土地所有权的主体

保障农村集体土地财产关系的稳定性，就是要确定“谁”真正拥有土地，并明确界定土地所有者的权利和义务，保证所有者能充分行使有关土地的权利。集体土地所有人应符合民事主体的要求，可考虑采用股份合作社的组织形式。在现实基础上确定哪些集体成员为社员，再由社员自愿组成合作社。而在合作社尚未建立之前，只能依据现行法律，由村民委员会作为所有者的人行使所有权；此时，一定要确保村民对村委会的民利。

在确认了集体土地产权主体后，还应当在法律上明确界定所有者的权利和义务。集体土地所有者除进行土地发包以外，在国家法规政策允许的范围内，有权通过经营、出租、入股、抵押等形式实现其所有权。在两权分离、农户作为土地经营主体的体制下，集体还要加强对土地的管理和监督。更为重要的是，应当保证集体能充分行使有关土地的权利，完善农地转为非农用地制度，使这一权利得到充分保障。应严格按国家规定在所在村庄划定基本农田保护区；实行农村内部非农业建设用地有偿使用制度。

2.明确界定土地征收范围，以“社会公共利益”为目的的土地使用是征地范围界定的唯一准则

当前中国对公共利益的广义理解直接导致了征地范围扩大到所有的经济建设用地，把市场主体商业投资亦视为征地中的公共利益需要，歪曲理解了土地征收社会公共利益目的性，实际上造成了掠夺一部分人的利益来满足另一部分人的利益。借鉴其他国家（地区）的做法，中国当前对土地征收范围的界定应该采取列举式和概括式方式加以约束。

3.总结地方和基层经验，及时探索将关于集体建设用地流转的地方规定上升为国家法律，尽快开通集体非农建设用地产权市场

2003年广东省政府已经下发了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，明确提出了农村集体土地所有权与国家土地所有权“同地，同价，同权”。2005年5月，广东省出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作了具体规定，使农村集体建设用地直接入市拥有了合法地位。因此，无论是从保护农民的合法权益出发，还是从促进土地资源的集约、高效、合理利用和推进新农村建设的步伐出发，国家对农民集体建设用地使用权的流转给予积极的法律支持和制度支持，以构建与市场经济相适应的农村土地财产制度，已经成为当务之急。

4.进一步拓宽土地承包经营权的权能，强化权利的排他性和扩大其流通性

应在《物权法》明确农地承包经营权为用益物权的基础上，进一步拓宽农地承包经营权的权能，强化权力的排他性和扩大其流通性。具体讲，今后可以考虑通过司法解释进一步扩大农地承包经营权的下列权能：

（1）农地抵押权。土地承包经营权抵押，不仅条件基本成熟，而且中国农村经济发展对此也有迫切需求。因为中国农民从事农业生产经营普遍缺乏资金，通过土地承包经营权的抵押，可以为土地投入和农业经济发展融通资金，为农民增收创造条件。

（2）农地入股权。土地承包经营权的入股指承包经营主体在承包经营期限内以土地作为股份入股经营，通过将农地承包经营权量化为股份，用于出资，实行土地股份合作，从而获得收益。

（3）农地继承权。继承人或受遗赠人有权继承农地承包经营权。当然，继承人或受遗赠人在继承农地承包经营权时也就相应地承担土地使用的义务。

（4）农地发展权。农地发展权是指农用地转为商业用地、市政用地、工业用地等非农用地的过程中，获取改变土地用途或土地利用强度所带来利益的权利。从发展农民土地权益的角度来看，中国农地发展权应直接归属于土地承包经营主体的农民个体。这实质上体现的是农地转变用途后的土地增值收益向农民倾斜分配。

参考文献：

[1] 王小映.全面保护农民的土地财产权益[J].中国农村经济，2003，（10）:9-16.

[2] 洪朝辉.论中国农民土地财产权利的贫困[J].当代中国研究，2004，（1）:78-84.

第2篇：土地收益还原法范文

经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。

在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:

（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。

3还原利率的类型

照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。

4确定还原利率的原则

4.1确定还原利率应遵循的原则

4.1.1口径一致原则

同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。

4.1.2客观性原则

收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。4.1.3实用性原则

实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。

4.2确定还原利率需考虑的因素

4.2.1区域因素

所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。

4.2.2时间因素

房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。

4.2.3政策因素

一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。

4.2.4社会经济因素

社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。

5求取还原利率的方法

5.1累加法

该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

5.2市场提取法

该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。

5.3投资报酬率排序插入法

由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。

6结论

综上所述，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。

【摘要】收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一，在确定待估房地产价格时，还原利率的准确与否，极大地影响了该方法所评估出的价格。本文从分析还原利率的实质与类型入手，结合探讨了确定还原利率应进循的原则与应考虑的因素，最后提出了求取还原利率的若干方法。

【关键词】房地产估价收益还原法还原利率

参考文献:

[1]俞明轩.房地产评估.2004.85-89.

[2]倪志伟，蔡博文.房地产佑价收益法中还原利率确定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.

[3]李翼萍.房地产估价中还原利率的确定.江苏建筑，2006,（4）:34.

第3篇：土地收益还原法范文

【关键词】土地估价方法 实践 意见

一、 运用市场比较法需注意的意见

市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。

市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。

二、 运用收益还原法需注意的意见

收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。

此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。

确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。

目前，通常确定还原利率有三种方法：①安全利率+风险调整值法；②纯收益与价格比率法；③内插法。三种方法看似简单，但在实际运用中，如果确定一个合理的合适的还原利率是比较困难的，但确定还原利率还须慎重，因为在作业评估时，仅还原利率取值不同，估价结果就会不同，有时会相差几倍甚至几十倍。

三、 运用成本逼近法需注意的意见

成本逼近法是运用了经济学的生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。

运用此方法的关键就在于准确的确定土地开发费用和土地增值率，但在实际中土地的价格大部分取决于土地的效用或者说土地所能产生的收益，有时开发费用很多，但因土地的用途单一、位置偏远等因素影响，土地价格并不高。相反，土地开发费用少，但因土地区位好、区域发展前景好等因素的影响，土地价格也许会很高。

因此，由于此方法的局限性，在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用。比较适用于土地资产清查、土地资产处置、土地资产抵押等方面的评估。

四、 运用剩余法需注意的意见

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

此方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，也可以运用于以下情形：①待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；②仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。

运用此方法的难点是在房地产总价中剥离房产的价格，通常的做法是以房屋建安开发成本或房屋重置价×房屋成新度计算房屋的价值。个人觉得，这样计算房屋的价格没有体现房屋所带来的未来收益，与运用收益法遇到的尴尬如出一辙。

五、 运用基准地价系数修正法需注意的意见

基准地价系数修正法也是运用了经济学的替代原理，以利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

现在，大多数城镇都已普遍推行基准地价系数修正法进行土地估价。基准地价是一个特定时点的价格，是一个区域某个用途的土地平均价格，具有很强的时效性。在实践中本人感觉到，有的现行的基准地价体系不能较好地反映现有的地价水平。因为随着社会经济的发展，特别是一个区域有重点规划出台或重大工程实施后，影响土地级别高低、价格高低的因素也随之发生变化，而制定出台新的基准地价体系又需要一个相当长的过程。

六、在土地估价工作中几点体会

1.在实践中，因为估价目的的不同，估价对象的不同，所要考虑的影响因素不同，对估价结果的要求也不同，但在估价作业中，都应该遵循以下估价原则：①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③替代原则； ④预期收益原则； ⑤供需原则； ⑥报酬递增、递减原则；⑦估价时点原则；⑧多方法相比较原则。

2.土地估价是一个理论与实践结合相当紧密的工作，不仅要求估价师有全面的理论知识，还要求估价师有丰富的估价实践经验。而且土地估价是个区域性的工作，比如上海的资深估价师因对天津土地市场不熟悉，他在短时间内就不会很好的从事天津的土地估价业务，因此一个优秀的估价师应该对当地的市场行情十分熟悉，同时还要不断获取房地产市场信息、积累土地估价经验。

3.土地估价是一份科学严谨的工作，又是一种中介服务工作，估价师必须具有较高的职业道德水平，才能客观、公正、独立的从事估价工作。在实际工作中，由于估价作业方是被委托方，合同的乙方，时常处于被动地位；又因为从土地估价的方法体系、原则来看，具体的执业过程中评估方法的选择有较大空间，造成了有的评估机构为了迎合委托方要求而故意选择有利于评估对象的评估方法达到操纵评估结果的目的。希望我们的行业能够健康稳定的发展，大家应该抵制并杜绝此类现象。

4.因房地产转让、抵押等出具的《土地估价报告》经常会被应用在主管部门的登记资料中，因不同部门，甚至同市不同区的同一部门，对资料存档的要求都不同。因此，在工作实践中为了提高工作效率，满足客户需求，出具的《土地估价报告》除了满足《土地估价规程》的规范格式外，还应考虑不同部门对的《土地估价报告》的格式要求和特点。

5.中国的土地估价事业经过近二十年的发展，已经有了很大的进步，拥有了一大批估价队伍，颁布了一系列的法律法规和技术规范，取得了可喜的成绩。但是随着社会经济的不断发展，土地估价的理论和实践要求也同样在与时俱进，因此，土地估价师应该不断的加强理论学习、实践探索，才能满足社会经济发展的需要、行业发展的要求。

参考文献：

1.中华人民共和国国家标准，《城镇土地估价规程》，2002年4月第一版，中国标准出版社，GB/T18508-2001；

2.广东省土地估价师协会 估价师资讯网，《全国土地估价师资格考试法律法规新编》，ISBN7-80728-418-8/D.112；

3.胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社

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第4篇：土地收益还原法范文

【关键词】 农场土地;使用权;流转

从根本上来说家庭联产责任承包制就是“统和分”相结合的制度,这就表现出土地在农场和农民之间的尴尬处境,就是从它那里得来的利益被分掉。农场和农民谁也不去保护土地,无论谁去保护土地,它的成本都要保护它的个人或单位自己单独承担,就造成土地得不到保护,就更谈不上社会主义农业经济的发展。在我国由于特殊的历史原因土地对于农民来说那就是自己的保障,是理所应当的福利,在他们看来使用土地就应该花很少的成本甚至不花成本,这就使得土地使用权的流动性大大降低,很难达到资源的优化配置,使得农场的利益没有得到保证。

一、农场农用土地使用制度改革的目标、方法

(一)农场农用土地使用制度改革的目标

对于农场来说既然分散经营已经不适合,土地使用制度改革的目标就是进行大户式的集中经营,不再向单个自然人发包或者出租,把土地资源进行资本化改造,然后把已经资本化的农用土地以出租的方式或者把已经资本化的农用土地作为股份和其他法人合作。对于单个农工来说也不必慌,可以联合起来集体向农场承租。农场农用土地使用制度改革的目标就是使农场真正成为一个自负盈亏自主经营的实体。对于农场而言,本人认为进行股份制改革和集体承租相结合是农场走出目前制度缺陷带来的负面效应,通过对以往制度的改革应该实现以下目标:(1)对农用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保护和培育走上良性循环的轨道,使土地的地力水平不断提高,土地资源的永续使用得到进一步保障;(2)建力统一、有序的土地市场体系,其中包括明晰产权、显化地租、理顺收益、规范市场,充分发挥土地市场对土地资源配制的基础性作用;(3)土地资源利用从粗放型向集约型转变,即在土地利用中节约土地资源,提高土地利用强度和效率,乃至于国民经济的效率。

(二)农场农用土地使用制度改革的方法

农场把土地使用权作为无形资产,把与土地生产相关配套设施作为固定资产作价入股,农场下属的分农场改制成为其控股的子公司。分农场以货币资金或者其他资产作价入股,农场将股权的一部分分配给现在拥有农场土地承包权的农民用作补偿,把农场的土地集中起来,由农场下属子公司实施统一规划、管理和经营。在农场可控范围内,农民或者子公司可以将其持有的股权转让。子公司将农场入股的土地集中起来,打破原有的界限,进行统一规划整理后,以出让、出租等形式将土地推向市场,形成一级农村土地市场;土地经过一级地产市场到使用者手中后,在合同规定的期限内,使用者可以再依照法律和合同规定使土地使用权有偿流转。我们实现的目标就是实现使用权与经营生产权相分离。当然会有定期的股东大会,选出执事的董事,可以按当地农作物成熟周期来召开股东大会,这将更加促进社会主义农业经济的发展,将成为我国农场经济持久高速发展的重要因素。需要指出的是,农用土地总体上实行股份制和租赁经营相结合并不排除农场直接生产经营土地。一些资金需要量大、便于集中的项目,可由农场直接生产经营,但无论直接经营还是租赁经营都应以效益和效率为前提。

二、农场农用土地股份制改造中的估价问题

谈到股份制和租赁经营相结合势必要涉及地价,不同等级的土地其地价是不同的,确定合理地价的前提便是对农用土地进行准确的估价。目前在农用地估价时本人认为应当收益还原法进行估价,收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可得一定的利息,这个利息相当于土地的纯收益,所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。

收益还原法基本公式见公式:

A=a1+ a2+a3+…+an

B=r1+(1+r1)r2+ (1+r1)(1+r2)r3 +…+(1+r1)(1+r2)…rn

V=A/B

公式中:V为土地价格;a1…an为当年土地纯收益;r1…rn为当年土地还原率;n为使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于农用地主要通过种植或养殖产生收益,农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益,而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。农用地内部的不同用途(如耕地、果园、菜地等),会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化,这应该在估价时进行说明,即必须说明土地所在位置的土地利用方向,其土地现状用途及以后的发展趋势。土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得,土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得,在估价时,不能简单地以总收益减去生产成本,应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。

一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等,它们连同土地共同构成了不动产(多年生经济作物应包括地上青苗附着物),单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料(房屋、水井、围墙等)的收益,而其它生产资料收益的测算比较复杂,使地价测算的准确性受到怀疑,在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之,下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等,不是单纯的土地。土地上配套的建筑物、构筑物在土地评估完成后按单纯的固定资产估价,把农用地拆分成无形资产和固定资产入账。

三、农用土地租赁经营会计处理中账户的设置

1.“土地使用权”。该账户属资产类账户,借方反映国家对农场投资土地初始作价总额,贷方反映国家收回土地的初始价值。该账户依据土地的不同地理位置设置明细账。单独设置该账户的原因在于:在农场,土地这项特殊的资产不同于一般企业中“无形资产”的“土地使用权”。首先土地是农业农场赖以生存的物质基础,从这个角度来讲它是有形的;其次土地作为国家对农场的投资一般不会被收回,故不存在资产摊销问题。从某种程度上说,农场可以代表国家行使部分所有权和控制权,及时掌握与土地有关的详细数据信息是完全必要的。依据“会计主体”假设和“重要性”原则,在农场将“土地使用权”单独作为一项资产来反映和监督是可行的。

2.“地力变值”。该账户为“土地”账户的调整账户,借方反映由于农工良性耕作、地力上升而引起的土地增值额,贷方反映不当耕种、地力下降引起的土地减值额。需要指出的是,土地增(减)值额是根据当次土地评估结果的差异确定的。也就是说,“地力变值”借方发生额合计数为土地累计增值额,贷方发生额合计数反映土地累计减值额。余额在借方为土地净增值,反之为净减值。“土地”账户期末借方余额加“地力变值”借方余额(减:贷方余额)即为土地现值。

应当说明的是,各会计主体均应照此对农用土地进行核算、监督。这样一来,土地使用价值及其增减变化以及土地租金收入等事项的情况将尽收经营者眼底。此时,对农用土地这项资产的反映和监督也即成现实。

参考文献

[1]刘治钦,杨秋林.《农用土地的会计确认和计量探讨》.《农业技术经济》.2004(4)

第5篇：土地收益还原法范文

收益法理论及其模型引入我国企业价值评估的实践中，笔者认为这不是简单添加了一种评估方法（或途径），而是一场重大变革，对资产评估行业影响深远。收益法能够弥补传统的成本法（资产基础法）对全局把握方面的不足，同时也由于市场法在企业整体价值评估实践当中举步维艰而必将备受资产评估界推崇。

严格来说，收益法也叫收益还原法。评估理论界喜欢直奔主题，就收益如何还原，收益口径和折现率匹配几种模式展开探讨，并基本上达成共识，评估界的实践人士似乎按图索骥即可，但笔者认为，评估师在套用理论和收益模型时，知其然还应知其所以然，若生搬硬套会出现偏差，会走样，评估结论也不能很好地揭示企业价值的真谛。

谈论企业价值，有必要了解现代企业基本架构，它的近乎完美的组织形式，它的精密的制度安排。现代企业首先必须是一个盈利的平台，我们不妨从这个“平台”的搭建入题，溯本追源。

一、解读收益还原的几大环节

模型和理论系经济学家的创造，我们还需作一番解读。把收益还原为企业价值时，其间的几个重要环节，我们不可割裂开来，这就是企业生产要素（或资产）配置——企业生产要素（或资产）效能发挥——创造收益——收益还原企业价值，它揭示了收益还原法内在联系和必然的逻辑关系。

1.“平台”的搭建——企业生产要素（或资产）配置。某个时点（评估基准日）企业生产要素（或资产）构成，不仅涵盖账面所列示的资产（土地、厂房、设备等），而且还应包括其品牌、渠道、企业知识产权所蕴藏的核心竞争力、人力资源等。企业行业性质不同，企业生产要素（或资产）配置也有很大差异，传统制造行业讲究其产能布局，账面所列示的资产基数大，而新兴行业有时只需一个实验室、一个研发中心或再加一个产品设计中心和市场推广部，生产和制造环节采取外包或代工厂方式，那么它账面所列示的资产基数就小，但不能对其账面未列示的隐性资产视而不见。企业生产要素（或资产）配置追求的是均衡，但这种均衡不是静态的平衡，而是在企业发展中的动态平衡。因此在一个发展中的企业，其生产要素（或资产）配置没有终点，某个时点（评估基准日）在建项目，重大的某项支出费用等等就是例证。企业生产要素（或资产）配置里最忌讳的是资产堆砌或生产要素的不协调。

2.“平台”的检验——企业生产要素（或资产）效能发挥。企业生产要素（或资产）效能发挥是在配置到位的情况下企业各生产要素尽情表演，传统制造行业开工率就是衡量企业生产要素（或资产）效能发挥的晴雨表，有时查阅企业的用电、用水、能耗等相关指标的变化，便可略知一二。企业生产要素（或资产）配置可以制约其效能的发挥，同理当企业生产要素（或资产）效能发挥存在问题时反过来对其配置提出新的要求。理论上说，企业目标追求各生产要素（或资产）效能的最佳发挥，做到人尽其才，物尽其用，但事实上，或多或少存在一些短板，这就是“木桶效应”。“木桶”理论是美国管理学家彼得提出的，是指组成木桶的木板如果长短不齐，那么木桶的盛水量不是取决于最长的那一块木板，而是取决于最短的那一块木板。换句话说企业生产要素（或资产）效能发挥往往是优劣不齐的，而劣势部分往往决定整个生产要素（或资产）效能发挥的水平。

3.“平台”的评判——企业创造收益能力。创造收益系企业产品和服务在市场上得到认可，它保障了企业的生生不息，也是企业发展壮大的动力源泉。企业生产要素（资产）配置和发挥存在问题或隐患时，会直接影响其产品和服务的质量和信誉。企业创造收益的能力是其展现企业价值最有效的载体。企业创造收益的能力表象不一，有的企业热衷于市场占有或争夺市场控制地位，宁可放弃眼前的利润；有的企业更喜欢抢夺研发制高点，一款产品行销天下且能引领消费时尚，利润赚的“盆满钵满”，当大家都想抄袭时，新款即将推出。当然更多的企业创造收益的能力徘徊在行业平均水平上下。企业创造收益环节与外部关联度最高，例如世界经济走势和中国经济的宏观形势，行业现状及发展前景，相关上下游行业的发展趋势等，在不利的外部局面下，外部影响力对企业产品（或服务）可造成直接的冲击，如产品（或服务）滞销，库存增加，资金流转减缓或陷入困顿，公司裁员或终将破产清算。企业创造收益环节还受许多因素制约，例如产品的生命周期，企业的成长和衰老规律等。

4.最后一个环节才是收益还原。前提是资本化率或折现率与预期收益的口径必须保持一致，通过估算企业未来预期现金流，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。本文重点不再探讨收益口径和折现率匹配几种模式，因为业界对此基本形成一种共识。

阐述收益还原几个重要环节，就是让人们更清楚地认识到收益法的现实意义和实践价值。

二、解读收益还原几大环节的现实意义及其在收益预测中的应用

以下选择几个案例，并加以评述，进一步阐述了理解收益还原几大环节的现实意义。

【案例一】一家水泥企业，某个时点（评估基准日）熟料产能是一定的，水泥粉磨能力也是一定的，假使该区域水泥市场供不应求，该企业开足马力，压缩年内设备检修时间，年生产水泥也仅为200万吨，但“企业收益预测”：在现有产能布局且未来没有新上项目的情况下，其预测结果年产水泥350万吨。

对“企业收益预测”评述：这显然违背了常理，企业现有生产要素（资产）配置和效能的发挥不能支撑未来收益的实现，这是典型的“天马行空”型的预测，这里我们不去追寻企业提交这种极端预测背后的原因和动机，评估师在接受任何一家企业价值评估时，必须对其生产要素（或资产）配置及其效能发挥进行调查，对传统行业来说产能布局就是关键点。一般来说某个时点（评估基准日）企业产能在明处，水泥企业回转窑、水泥磨规格型号，支撑或制约了其产出能力。若进一步探究还会有更多发现，水泥企业原料储存、粉磨、生料均化库容积、熟料储存等只要有一处存在薄弱环节，都将影响其水泥理论产能的发挥。所以评估师在进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性之前，必须对企业生产要素（或资产）配置及其效能发挥进行调查、询问，查阅相关运行数据，而不能仅停留在财务数据上，否则就谈不上正确的分析和合理的调整。

【案例二】还是这家水泥企业，“企业收益预测”的结果是年产水泥200万吨，但其水泥平均单位价格未来预测达到550元/吨，其毛利润空间也上涨了15个百分点。

对“企业收益预测”评述：虽然这个“企业收益预测”遵照了其生产要素（或资产）配置现状及其效能发挥现有水平，但在创造收益环节“大做文章”，孰不知这完全忽视了市场规律，这个收益水平在市场上能得到认可吗？企业所处的行业是充分竞争的行业，高能耗、高消耗和低技术含量的企业凭什么可以独霸该区域市场。

“企业收益预测”在 “创造收益”这个环节，评估师也有应对之策，平时多搜集各行各业的平均利润水平，特别是毛利率平均水平，可以把委估企业与同行业的各项指标进行比较，若委估对象盈利指标历史上长期高于行业平均水平，就需要探寻其中之奥秘。一般来说，企业盈利空间着力点无非在两端，一端是产品（或服务）市场占有率及定价权，另一端则是成本控制能力，包括管理、生产、渠道等各方面具有的比较优势。企业所在的行业性质不一样，企业拓展盈利空间手段也不一样，传统产业（例如前文所讲的水泥行业）竞争产品同质化，且有行业统一标准及检测方法，这时候品牌的影响力相对减弱，所以他们更倾向于在生产规模化、渠道优化、上游资源掌控、节能增效等成本控制能力方面下大力气。而那些引领时尚或开创新的消费领域的新产品，有时则能轻而易举地主导市场，取得产品的定价权，其在盈利能力方面往往能拨得头筹。

总之，评估师在把握企业创造收益能力方面，要对其所涉及行业（或产业）、委估企业在行业中的地位等方面作一番调研，要作一些相关知识的储备，多倾听各界业内专家和相关人士的建议，才能对 “企业收益预测”做出自己的专业判断。

【案例三】一家中型医药企业，由于其原有产品陆续进入了成熟期，在市场上拥有一定的知名度和终端消费者群体，近年来，业绩和利润趋于平稳。假若对上述这家医药企业采用收益法评估，委托方或相关当事方提交的“企业收益预测”，是其预测未来原有产品业绩和利润维持现状且略有增长，而对其新品进行大胆预测，甚至对评估基准日还处在临床研制阶段的产品，预测其在未来将大放异彩，收入规模和利润水平不可等闲视之。

对“企业收益预测”评述：这份“企业收益预测”评估师恐难照单全收，理由是未来预测可靠性的证据不足，未来新药（含临床阶段研制产品）成功的概率较小。业内人士都清楚，新药未必一定超越已有药物，且副作用需要深入评估。近期闹的沸沸扬扬“重庆啤酒（股票代码：600132）”乙肝疫苗事件就让不少投资者大跌眼镜。

评估师面对委托方或相关当事方提交的“企业收益预测”，不能总是被动地接受，对这家医药企业，可以花些功夫，取得公司所有产品从研发、投产、市场推广和历年各品种的经营业绩，这样就不难发现，该企业十几年来陆续开发和投放市场的几十个产品，到现在，行销于市场的不到十个，还能保持较好盈利状态且市场上风头正劲的不到五个品种，由此可知：（1）产品定位非常重要，每个新产品开发都存在较大的不确定风险；（2）产品是有生命周期的，那些借助铺天盖地的广告攻势，而本身较平庸的产品其生命周期非常短暂，很多甚至是昙花一现；（3）即使某个时间响当当、或被认为完美无暇的知名产品，都有疲态显现的一天，这是因为随着时间流逝，产品当然也会被更新换代或直接被取而代之。这就是产品的生命周期规律，延伸一下也就是企业的成长和衰老的规律。

第6篇：土地收益还原法范文

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

第7篇：土地收益还原法范文

关键词：土地储备制度；问题；对策 

 

一、我国城市土地储备制度的建立 

 

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。 

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。 

 

二、我国城市土地储备制度存在的问题 

 

1　土地储备运作主体界定不清。 

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2　土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3　土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1　建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。

第8篇：土地收益还原法范文

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。

第9篇：土地收益还原法范文

城市河道生态整治工程建设，一般是为了提高城镇及周边区域防洪保安标准，同时结合城市建设和环境改善需要，使城市河道成为集防洪、交通、绿化、美化和休闲娱乐为一体的城市风景线。堤防等工程建设可以置换出一定土地供城市建设和工业开发，也会带动周边一定范围内土地升值和开发，甚至带动整个城镇土地升值、开发和经济发展。过去由于对环境不够重视，再加上资金短缺，尤其在计划经济时期，土地使用权靠政府划拨，不允许进行土地商业开发，城镇政府没有土地出让收入，根本没有河道生态整治资金。因而，多数城镇河道防洪标准低，甚至没有堤防。山区河道形成游荡型河床，遇两岸山体河床缩窄；平缓地带河道扩散、游荡，宽窄不一；汛期洪水漫滩,平时基本没有下泄流量；河道干涸或成为污水沟，植被稀少，河滩成为风沙源。此外，企业单位向河道排放矿浆、矿渣、垃圾，洪灾、风沙、恶臭、污秽、脏乱，严重影响河道周边环境质量，对居民生活影响很大，也严重影响了城市开发和招商引资。城市河道本来是城市的母亲河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航运及渔业资源生存和发展壮大，只是近几十年，由于经济发展和城市规模迅速扩大，需水量急剧增加，加上污染和上游来水逐渐减少，北方城市多数河道出现断流、干涸，不得不靠大量开采地下水维持城市发展，城市河流逐步失去了原有经济和环境功能。城市河道本来是重要环境因子，却成为环境脏、乱、差的集中地带。因此，为了经济发展、提高居民生活质量、建设环境友好型社会，越来越多的城市进行河道生态整治，这也是经济发展客观要求。

2项目经济评价特点

城市河道生态整治工程项目，虽有一定公益性，资本金以政府投资为主。但是，由于政府资金有限，一般政府只能筹集少量资本金，其余大量建设资金要靠银行贷款或社会融资。因此，无论政府决策、银行贷款，还是其他社会融资，都需要进行完整可信的经济评价。该类项目不同于一般的水利项目，其经济评价是一个新课题，尤其是财务效益和经济效益计算，包括效益种类、定量计算标准和方法等。如果没有一套合理的计算方法和可信的结论，不仅影响城市政府决策，还会影响银行贷款和社会融资。城市河道生态整治工程项目主要有以下特点：（1）此类工程虽然带有一定的公益性，由于资金来源主要靠社会融资，需要还本付息。同时，城镇政府可获得大量土地出让收入，财务效益明显，实际上与经营性项目无异。（2）工程效益与一般防洪项目有区别，一般防洪项目没有直接财务收入，仅有防洪经济效益，或附带一些交通改善效益，而城市河道生态整治项目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置换可以促进土地快速开发，政府很快获得土地出让收入，反过来为城市河道生态整治工程提供充足的建设资金和还贷资金来源。（3）项目业主或管理单位不同于一般项目。一般项目业主很明确，是项目筹资和收益的主体，而城市河道生态整治项目，虽然名义上也有业主，但业主只负责项目建设、管理等事务，土地的征用和出让则由市县政府(土地储备中心)负责，即土地出让权归政府，其收入纳入市县财政，建设资金和运行费用由财政拨款。也就是项目收入和支出的主体既分离，又统一，可以将二者捆在一起作为一个整体进行经济评价。（4）由于土地出让不是一般的商品或服务出售，出售土地的是政府不是企事业单位，土地出让金属政府预算外财政收入，所以土地出让金不需要缴纳销售税金和所得税。项目财务收入应该是项目带来的土地出让净收入，即土地出让金扣除土地征收等相关费用等。因此，财务评价时财务报表就有别于一般经营性项目，可以不编制损益表、财务计划现金流量表和资产负债表，直接根据投资、贷款和预测的年运行费、土地出让净收入编制借款还本付息计算表、项目财务现金流量表，计算财务盈利能力指标和贷款偿还期等指标，以供政府和金融机构决策参考。

3项目效益计算

根据项目建设的目的和功能分析，城市河道生态整治工程财务效益包括土地出让收入、旅游收入、运行费财政补贴等。经济效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促进招商引资和城市发展等间接效益。其中土地出让财务效益和土地升值经济效益有别于一般防洪工程，而且是工程财务和经济效益的主要部分，其他效益已有成熟的计算方法，故本文着重分析财务效益中的土地出让净收入和经济评价中的土地升值效益。土地出让净收入与土地升值效益虽然概念上和用途有所不同，但两者具有不可分割的内在联系，实质上都是因为城市河道生态整治工程建设改善周边环境带来的土地升值，只是评价所站的角度不同。土地出让净收入是站在业主和当地政府的角度，是项目带动一定时期内可开发的周边土地所能获得的直接土地出让收入，是财务评价指标；而土地升值效益则是站在国家或全社会的角度，预测项目周边土地可能的升值，无论是否付诸实际开发。项目效益计算，应该遵循“有无对比”原则，计算有本项目比无项目收益的差值，也就是项目周边土地出让净收入和土地升值效益计算的核心是都应该预测项目周边土地可能的升值，包括升值范围和升值幅度。考虑周边土地开发实际，具体评价时财务效益和经济效益可采用同一标准，但财务效益应按计算期内实际可能开发面积计算。此外，经济评价时应根据工程建设实际情况区分两类土地计算财务和经济效益。一类是由于修建或改建河堤使原有部分河漫滩变为堤外建设用地，属于新增建设用地，这部分土地应该按照土地实际出让净收入计算效益。第二类是现有建设用地，由于环境改善和防洪标准提高而导致的土地升值。土地升值范围和升值幅度与项目性质、建设内容、建设规模、城镇规模、经济发展水平有直接关系。一般项目环境建设内容越多，建设规模越大，城镇规模越大，经济发展水平越高，其土地升值范围和升值幅度就越大。土地升值范围与升值幅度紧密相关，即土地升值范围大的项目周边土地升值幅度也大，反之就较小。一般城市河道生态整治工程项目所带来的土地升值范围为河道两侧一定距离以内，升值幅度由河岸边向两侧逐渐递减，离河道越远，升值幅度越小。具体升值范围和幅度，应根据实地调查结果预测确定。按照土地价格评估理论，土地价格评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地成交价格作适当修正，以此评价待估土地客观合理价格。收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的还原利率还原，以此估算待估土地价格。成本逼近法是以开发土地的所耗费各种客观费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴税金和土地增值收益，来确定土地价格。剩余法，又称假设开发法，是在预计开发完成后，不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税金等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。对于城市河道生态整治工程项目经济评价，从不同土地价格估价方法适用范围、计算工作量、可操作性以及经济评价计算精度要求等方面分析，城市河道生态整治工程应该选用市场比较法计算土地价格。评价人员应对同一城市或相邻城市类似环境的土地价格进行详细调查研究，以保证土地价格和增值预测结果的客观和正确性。同时应注意，新增建设用地应该按照土地实际出让净收入计算效益，现有建设用地应按照土地升值计算效益。就目前来讲，河北省一些城镇河道两侧土地升值范围一般在500～2000m，升值幅度已达每亩30～50万元，不同城市、不同工程、不同时期升值幅度差别很大，必须通过实地调查，客观评估。

4关于土地出让金