土地征收补偿的方法精选(九篇)

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第1篇：土地征收补偿的方法范文

一、日本宪法29条3项「正当补偿之内容

日本宪法29条3项规定，「私有财产，在有正当补偿之下，可供公共所使用。根据此一宪法条文，作为有关以公共为目的所为土地征收之一般法的土地收用法在1995年被制定；该法就损失补偿设有相关规定。因公共目的有兴办事业之必要，并基于该必要性而拟征收土地之场合，成为征收对象之土地或建筑物上所存在的所有权或租借权等，将因公共利益而从己身所有土地上被剥夺。原本，在利益为社会全体所共享之场合，本即应当由社会全体平等负担之；但实际上，某特定人因特定事业而需用土地之场合，却不得不让土地所有人负担该需用土地，而将之充作公共事业之用。此虽然是现实（实际）情况，但是本来应由社会全体分担的负担，却由该土地被征收者个人所承担者，乃是不平等之负担；因此为将此不平等负担转由社会全体负担而被承认的制度，即为损失补偿制度。因此，日本宪法29条3项所规定的「正当补偿，若举土地征收的案例来说，在对照私有财产权的旨趣及平等原则之同时，因土地征收乃是个别且属偶发地剥夺土地所有权之故，对其补偿必须是完全补偿；而如此一想法正是议论学说或判例之出发奌.

二、土地征收法之程序及征收补偿等之内容

简单就土地征收法所规定的程序流程作一介绍，之后再对征收补偿等进行说明。1．土地征收法之程序（1）土地征收之当事人土地征收程序之当事人有「为公共利益兴办事业之事业主〈起业者、土收3条〉以及土地所有人或关系人。所谓关系人，是指土地所有人以外之权利人〈土收8条〉。（2）土地征收程序—事业认定及征收裁决—土地收用法所规定之征收程序的流程可以加以图示化，如图1所示；而征收程序，可大致区分为①关于事业认定阶段以及②关于征收裁决阶段。所谓事业认定，是在确认具体的起业者或事业计划，并判断是否该当土地征收要件之后，对于起业者赋与征收土地权利之行政行为。而所谓征收裁决，是由征收委员会站在第三人的立场，确定起业者的权利内容，在调整起业者和被征收人间的纷争同时，并确定权利关系，以寻求实现征收权之行政行为。事业认定是由国土交通大臣或都道府县知事所作成〈土收17条〉，而②阶段之征收裁决则是由设置在都道府县下的征收委员会为之。又、关于事业认定或征收裁决，因一旦作出认定或裁决后，则该被征收土地之利用或权利将单方地（权力的）被限制并同时被消灭；因此上述两者均被理解为行政行为，而成为抗告诉讼的对象。此外，关于后面将再讨论的土地收用法上所定补偿金额之计算时奌，现存有「事业认定公告时以及「征收裁决时此两对立见解。（3）裁决裁决程序是透过起业者之申请而开始的，基本上于征收委员会作出裁决后程序终了。裁决可区分为驳回裁决〈土收47条〉以及征收裁决；而征收裁决是由权利取得裁决和交付裁决所构成〈土收47条之2〉。是以权利取得裁决来决定被征收土地之区域、权利取得或消灭的时间奌以及有关对权利之损失补偿等事宜项；而除移转费用等应依据权利取得裁决决定之事项外，对于损失之补偿或土地之移转时间等是由交付裁决来决定〈土收49条〉。2．损失补偿（征收补偿等）之原则（特别是金钱补偿原则）及补偿之内容等（1）金钱补偿原则日本土地收用法是以金钱补偿为原则〈土收70条〉。但是在有关提供换地、作成住宅用地、替代进行建筑工程等情形下，例外地承认现物补偿〈土收82条-86条〉。唯，此情形终究是例外。（2）损失补偿的内容〈种类〉①对于土地等之补偿土地征收之补偿之核心，在于对被征收土地其本身作出补偿。因属于对权利本体的补偿，所以又被称之为权利补偿。又此一补偿必须是「完全补偿。②通损补偿〈亦称为通常所生之补偿、附随性损失之补偿〉土地收用法对于因征收所生的通常损失亦予以补偿。具体来说，例如对象移转费用之补偿、营业上的损失补偿、离作费用之补偿等〈土收77条、88条〉。虽然对于这些费用之补偿是否包括在「完全补偿里，尚有疑问；但是已包括其中的见解则已逐渐确定下来。③沟渠围丬之补偿损失补偿被认为是以因征收而直接受到土地被剥夺等不利益者为对象。因为间接性不利益并不被认为是权利遭受侵害，只不过是事实上的侵害而已。但是，作为此一想法的例外，在日本土地收用法上承认「沟渠围丬之补偿〈土收93条〉。例如，某人的土地被征收的诘果，有必要新盖沟渠或围丬的场合，则承认对其补偿。因为对于被征收人以外的第三人亦承认对其补偿，因此也可以将之归类为对第三人补偿的一种。又，依据土地收用法所受的第三人补偿只限于「沟渠围丬之补偿而已；但是依据政府的内部基准「因供公共用地所生损失补偿基准要纲〈以下称「损失补偿基准要纲〉，则对于少数残存补偿或离职者补偿等，亦有所规定。以上为损失补偿的内容，但是对于补偿的计算方法、补偿范围有无扩大到上述补偿之外等，尚有问题或课题存在；以下将针对此些问题的所在说明于后。

三、损失（征收）补偿相关问题（课题）

关于日本损失补偿的问题（课题），可整理为以下4奌：亦即①「完全补偿金额及其计算方法与基准，②土地价格的计算和客覌主义，③第三者补偿，以及④生活补偿。1．「完全补偿金额及其计算方法与基准如前所述，土地征收的补偿必须是「完全补偿。对于计算此「完全补偿金额的时间奌，有学说主张应该以事业认定时为基准，亦有学说认为应该以裁决时为基准〈另有对此些学说的修正〉。关于此些学说的对立，在此暂予省略。就计算时间奌，土地收用法于第71条有如下的规定。「对于被征收土地及有关该土地所有权以外权利之补偿金之金额，是将以考虑邻近类似土地而算出公告事业认定时之一定价格，再乘上对照至裁决时为止之物价变动的修正系数所得出之金额。基本上，系以事业认定时为基础，在此一基础上，采取纳入若干裁决时想法的形式来考虑物价变动等来计算补偿金额。此一规定在于予测征收后的事业以避免投机性地价高涨而导致影响补偿金额；但是问题并未被解决。因为地价变动在与物价变动产生明显落差时，问题才会被显现出来。而地价轿一般物价高涨时，此一部分因被认为是被征收人的予期外利益〈ごねどく〉而不予补偿；但是站在完全补偿的立场，则存有疑问。又如地价下跌的情形，则有过度补偿的问题。换言之，上述问题均是起因于固定价格一事上。关于此问题奌，依据日本法院的见解，虽然地方法院判决认为土地收用法71条违反日本国宪法29条3项的规定〈广岛地裁昭和49年5月15日判时762号22页〉，但是最高法院却作出合宪判决〈平成14年6月11日民集65卷958页〉2．土地价格之计算及客覌主义关于土地收用法第71条，根据实务专家的著作〈参考文献④参照〉，有如下之叙述：「土地价格应以客观价值来计算，因此在评定价格的时，应该统一以一般交易价格为基础。所谓一般交易价格，是指在邻近类似土地有交易价格存在的场合，就以该价格为基准；如交易价格不存在的情形，就以邻近土地或类似土地的正常价格、收益还原价格等为基准，并就该土地之位置、形状、环境等综合考虑后评价之。〈解说19页〉扼要说明此一主张的话，就是土地价格的计算，应该依据客观价值来决定，而其客观性取决于交易价格。进而导出，对于予期利益﹝逸失利益﹞〈假设该土地若未被征收，今后可必然可以得到的利益〉或精神上的痛苦，不给予补偿的诘论。然而，如此是否妥当，尚有疑问；亦即，关于予期利益应否被包括在通损补偿中处理，纵使是对于精神上的痛苦，学说上亦尝试朝向承认补偿方向解释。关于土地收用法的客观主义，有下述说服的说法。「对于人来说，如因征收而导致土地被剥夺，只要能得到财产损失的补偿的话，就没有精神上的痛苦，又，即是以能凭藉一己之力维持向来的生活此种人生观为前提的。〈参考文献①参照〉但是在此应附带一提者是，日本亦存有修正上述人生观的动向。3．第三者补偿在日本，伴随土地征收而来的损失补偿，应该以直接被征收的被征收者为实施对象，除「沟渠围丬补偿之外，原则上第三人非属损失补偿对象所及。但是，因贯彻此一原则所衍生的问题，已被提出。例如，在兴办大规模公共工程的场合，因该事业的实施导致该土地被征收人以外的第三人〈附近住民〉亦遭受损失的情况。此可说是伴随公共工程所経常发生的现象；但是对于此类所谓「事业损失的问题，该采取如何因应方式，已成为问题。对此，日本土地收用法并无相关规定；但透过为施行「损失补偿基准要纲的阁议了解，如事业损失超过一般社会通念的忍受程度，且其发生被视为当然者，则对其赔偿，已被承认〈参考文献②④228页参照〉。4．生活权补偿所谓生活权保障，是指为保障生活或生存权而被承认的补偿。举日本国宪法来说，一般是将其根据求诸于宪法25条以及14条。在过去，损失补偿是出自于保障财产权的观点，故因土地征收所生补偿的应有方式，基本上是金銭补偿。本文前述的强烈近代生活观，乃是其前提。相对于此一思考方式，在日本学说或实务上存有部分修正。具体来说，成为问题的有：①狭义的生活补偿，②生活重建措施，③少数残存者补偿，④离职者补偿。关于②和③，透过「损失补偿基准要纲，已被承认；但是①则不被承认。再者，此生活权补偿如果没有法律规定，仅是依据其为「损失补偿基准要纲所承认的关连，对于国民能否作为向行政或法院提出请求的权利，又其根据为何，均尚有议论之余地。学说虽主张可由宪法导出，但是裁判例却是呈现消亟见解〈东京高裁平成5年8月30日〉。而此一问题确可说是日本损失补偿的重要课题。

结语

以上为本人的报告。总之，日本的损失（征收）补偿，是以所有权（权利）及其它权利的归属者为对象所架构起来的损失补偿。而补偿金额是基于客观主义根据交易价格所确定的这种想法，乃是运用的基础；但是，对于此一运用，仍存有许多问题及课题被指摘出来，因此，对于此些问题的因应，乃是目前必须面对的课题。

注释：

徳田博人：琉球大学教授

参考文献

①芝池义一[行政救済法讲义﹝第3版﹞]〈有斐阁、2006年〉205-225页。

②室井力编[新现代行政法入门﹝2﹞]〈法律文化社、2004年〉176页以下﹝安本典夫执笔﹞.

第2篇：土地征收补偿的方法范文

关键词：土地征收；补偿

土地征收是我国农村集体土地所有权向国有土地所有权转移的唯一方式，目前我国农村社会保障制度尚未完全建立，土地不但是农民重要的生产生活资料，而且还具有重要的社会保障功能。因土地征收引发的群众上访案件近年来有增无减，影响农村乃至整个社会的稳定，因此研究完善土地征收补偿机制，充分体现并保障农村集体土地产权权益，成为目前我国关注、解决三农问题的关键。

一、现行土地征收补偿的弊端

我国现行的土地征收补偿制度是计划经济时代的产物，严重损害了我国农村集体土地的产权权益，主要表现在以下几个方面。

（一）补偿标准严重偏低

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条中明确规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征用其它土地的参照耕地进行补偿”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求各省、自治区、直辖市制订并公布各市县征地统一年产值或区片综合地价，旨在提高征地补偿标准，保护失地农民利益。但在实际操作中补偿标准严重偏低，与日益攀升的土地出让价格形成很大的落差，征地补偿费仅占土地出让价格的10%-20%。土地出让的暴利使地方政府陷入征地卖地以增加地方财政收入的怪圈，严重脱离了目前我国实行的世界上最严格的耕地保护政策。

（二）补偿费用分配不合理

根据我国《土地管理法》有关规定，土地补偿费由农村集体组织管理，主要用于发展集体经济和改善生产生活条件。安置补助费谁安置谁管理。地上附着物和青苗补偿费支付给所有者。这样的分配方式存在明显的不足，首先目前我国农村集体土地所有权主体（乡、村委会、村民小组）在法律上尚未明确，因此土地补偿费具体应该有谁管理存在争议。其次补偿费没有包括土地的生态价值补偿。

（三）货币安置存在弊端

货币安置因其简单且可操作性强而成为主要的安置方式。但货币安置存在很大弊端，由于农民普遍缺乏理财观念和再就业技能，对安置款的使用缺乏计划，一旦安置款用完之后，便又丧失了生活保障，大量的失地农民沦为“种田无地、上班无岗、低保无份”的“三无游民”。土地补偿费以货币形式发给农村集体经济组织后，用于发展集体经济、改善生产和生活条件的往往较少，而由此引发的克扣、贪污、滥用、截留却时有发生。

二、土地征收补偿的优化

（一）明确农村集体土地价值内涵，逐步实现土地征收的完全价值补偿

商品是价值和使用价值的统一，价值是凝结在商品中的一般人类劳动，价值交换以使用价值为基础，使用价值是商品能够满足人类某种需要的属性。农村集体土地作为一种特殊的商品，具有生产功能、社会功能和生态功能，因此农村集体土地价值包括经济价值、社会价值和生态价值，其中生态价值和社会价值可并称为土地资源的外部性价值，社会价值包括社会保障价值和粮食安全保障价值。

目前我国土地征收补偿属于不完全补偿，表现为补偿范围窄、标准低。从国际整体发展趋势看，对于国家合法行为所造成的损失，其补偿范围与标准呈日渐放宽提高之势，对被征用者所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿。关于征收补偿国内学者观点不同，有的主张按市场价格补偿，有的主张区分征地目的（是否为公共利益）区分补偿标准。以上观点都存在不妥之处，按市场价格补偿缺少外部性价值。以征地目的和范围不同区分补偿标准有失社会公正。合理的补偿标准应包括土地的经济价值、社会价值、生态价值损失补偿，即土地征收实施完全价值补偿，《中华人民共和国物权法》的颁布实施也是对完全价值补偿的支持。

（二）完善价值核算方法，兼顾社会价值和生态价值

产值倍数法补偿测算方法缺乏理论依据，而且倍数确定有较大主观性。解决这两个问题主要从以下两个方面着手：第一，对农村集体土地进行完全价值测算，包括经济价值和外部性价值；第二，改进具体测算方法。对于经济价值和社会保障价值的核算，参照《农用地估价规程》中的综合法进行，并对其进行优化；在此基础上采用替代成本法方法对粮食安全保障价值和生态价值进行评估；最后各部分价值相加即为农村集体土地的完全价值。

1、经济价值测算

经济价值核算采用收益还原法，收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益折现到估价期日。具体到农村集体土地是将待估土地未来各期正常年纯收益以适当的利率还原，从而估算出待估土地价格的一种方法。基本公式为：

式中：pp――农村集体土地资源的经济价值；n――收益年期；a1，a2…an――分别第一年，第二年，…，第n年的年末纯收益；r1，r2，…rn――分别为未来第一年，第二年，…第n年的还原利率

2、社会保障价值测算

社会保障价值测算采用替代市场法，替代市场法是一种基于替代品市场的评价方法。农民土地被征收意味着社会保障功能的丧失，采用某种方式又可以重新实现社会保障，实现这种方式需购买的产品即为替代品，而替代品的购买价格即为农地资源的社会保障价值。对社会保障价值计算，可以根据单位土地面积所承载的人口应缴纳的社会保障金额来代替单位土地面积的社会保障价值。具体核算方法可以根据失地农民的性别、年龄构成等，参照社会保险、商业保险的有关标准计算。在我国农村多数地区都实行了农村合作医疗保障制度，因此对社会保障价值的核算只包括养老保障价值和失业保障价值。

（1）养老保障价格

养老保障价格测算可依中国人寿保险公司个人养老保险费率计算，公式如下：

式中：Psl――养老保障价格；At――农用地总面积；Am――人均农用地面积；Ya――平均年龄为a时可保障农民基本生活水平应趸缴的保险费金额；Yam――a年龄男性公民保险费趸缴金额基数；Yaw――a年龄女性公民保险费趸缴；b――男性人口占总人口的比例；c――女性人口占总人口的比例；M1――农民基本生活费（月保险费领取标准）M0――月保险费基数。

（2）失业保障价格测算

本文以保障农民最低生活水平为出发点，采用折现的方法来计算。一般来说，男性在四十五岁以上、女性在四十岁以上再找工作就比较困难，假设其失业，男性到六十岁女性到五十五岁开始领取养老保险金，其间为十五年。也就是说失业保障的存续期间为十五年。根据当地最低生活标准，采用前文确定的收益率即可算出一人所需的失业保障金额，再用农地总面积除以人均农地面积求出要保障的人数，两者相乘即得出失业保障价格。公式如下：

式中：ps2――失业保障价格；M1――最低生活保障金额；r――还原利率；At――征收土地总面积；Am――人均土地面积

（3）粮食安全保障价格的计算

第一，固定资产投入量，假设在开发初期一次性投入，由于投入期和测算时点相距不远，所以固定资产投入部分不计资金的时间价值。

第二，农业生产平均净收益水平在土壤经济肥力形成周期内的折现值。公式为：

式中：pg――粮食安全保障价格；ay――农业生产年平均净收益；r――还原利率；n――土壤经济肥力形成周期；c――农地固定资产投入量

3、生态价值测算

土地资源的生态功能主要包括调节大气成分、涵养水源、保持生物多样性、营养物质贮存与循环、土壤肥力的更新与维持、环境净化等功能价值。由于土地生态系统具有巨大的正外部性，通常土地的生态价值不具备完备的市场评价体系。目前，国内外对生态价值的核算一般采用间接测算法，主要采用替代成本法（影子工程法）、旅行费用法、享乐价值法和条件价值法进行测算。

（三）区分对待征收征用，合理确定补偿标准

《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》均对土地征收、征用进行了区别。征收是集体土地所有权的转移，是没有期限的。而征用仅是集体土地使用权有限年期的转移，并未改变其所有权性质。土地征收补偿价格是集体土地所有权价格，土地征用补偿价格只是有限年期的集体土地使用权价格，因此土地征收价格应明显高于土地征用价格。

在农村集体土地非农流转的过程中，应严格区分土地征收和征用，分别采用不同的补偿标准，以充分保护集体经济组织和农民个人的产权利益。充分体现社会公正理论，根据“谁受益、谁投资；谁破坏、谁补偿”的原则，土地征收征用后的受益者和土地资源功能破坏者应该对受损害者相应的补偿。

三、展望

现行的土地征收补偿标准和农村集体土地的完全价值有很大差距，如何将优化后的土地征收补偿机制上升到制度层面是当务之急。随着我国经济发展和农村集体土地产权制度不断完善，土地征收将更好地体现社会的公正和公平，土地征收逐渐走向市场化，补偿费用不断提高，安置方式和途径不断拓宽，从而农村集体土地权益和农民利益得到更好的保护。

参考文献：

1、谢忠宝.农村土地征用补偿问题研究[J].东北电力大学学报,2006(10).

2、杨京平等.生态安全的系统评价[M].化学工业出版社,2002.

3、艾建国,吴群.不动产估价[M].中国农业出版社,2002.

4、霍雅勤,蔡运龙.耕地资源价值的评价与重建――以甘肃省会宁县为例[J].干旱区资源与环境,2003(5).

5、诸培新,曲福田.从资源环境经济学角度考察土地征用补偿价格构成[J].中国土地科学,2003(6).

第3篇：土地征收补偿的方法范文

关键词:土地征收;对比分析;启示

中图分类号:F301文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)16-0063-02

1 中日土地征收的概念和法律框架

1.1 征收的概念

日本土地征收,是“为特定公共事业之用,而强制性取得私人特定财产权的活动或制度”。因日本是实行私有制的资本主义国家,国有和公有的土地占不到土地总面积的百分之四十,且多为不能用于农业、工业、住宅的森林地和原野。所以政府为了进行国家的经济、文化、军事建设,为了兴办社会的公共事业,在必要时通过对私有土地有偿的强制性征收,实现对公益事业用地的最大保护和促进。

1.2 征收的法律依据

宪法作为国家的根本准则,制定了私有财产的关系基准。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的独立式,制定了《土地征收法》,它独立于土地法而单独以法律形式存在。目的是:为了全面地协调国家的公共利益与私有财产权利益之间的关系,为了使国家有限的土地能够得到最有效的合理利用。“土地征收法”对国家稳定和发展起到重要的作用,是协调国家全局性利益和个人私有财产利益的重要法典。日本的“土地征收法”颁布以后,日本还陆续颁发了一系列辅的法规,保证土地征收合法、有序进行。

我国并非日本独立式的立法形式,也非一些国家采取章节式的方法,即将土地征收的一些基本问题,作为土地法的一个章节处理。同时我国目前并没有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《宪法》为基准,以《土地管理法》、《国家建设征用土地条例》等为目前土地征收的法律依据对征收进行补充和解释。因为法律并非很完善,所以在实施过程中会出现一些仍需解决的问题,比如征收审查、征收补偿、征收纠纷裁决、强制救济等。

2 中日两国土地征收要素对比分析

2.1 对两国的“公共利益”比较分析

公共利益原则是每个国家进行土地征收的先决条件,体现在宪法等相关法中并要贯彻到征地程序的始终。日本宪法中的征收权的行使也必须是出于“公共利益”的需要,对何为“公共利益事业”的项目进行详尽的列举式,在土地征收法中罗列出35种可以征收土地的项目,并且几乎每种“公益事业”均相应有一部法律来约束,详细地囊括了国家社会生活、生产和科学研究的基本公共利益。政府没有任意行政权,不可能出现“因公之名”而为私益发动征用权的现象。所以日本对公共利益的严格界定和对公益事业的认定。

在我国,则是公共利益概念内容不明确,行政大量自由裁量权无法得到限制,导致土地征用权被滥用。我国《宪法》第10条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。但是对什么是“公共利益”还缺乏相关法律规定,可见,我国实行的也是概括式规定。这种概括式使得公共利益范围宽泛,为职能部门和主要行政领导自由裁量的权力提供了方便,在实际操作中,企业、工商业、房地产等经营性项目用地也可通过征地途径获得土地使用权。土地征收权的滥用造成了很多社会问题,因此,有必要借鉴日本立法经验,将“公共利益”的目的严格要求起来。

2.2 对两国的土地补偿方式进行对比和分析

日本的土地征收补偿原则上以相当补偿为准,但在实践中多以完全补偿标准确定土地补偿费,即当国家为了公共利益的需要必须征收土地时,国家根据被损利益的性质、范围、程度、价值等因素进行综合考虑,并给予全额补偿。日本对赔偿的类别和方式做了很详尽的列举。征用损失的补偿原则为:(1)项目人支付原则:土地的征用造成土地所有人和关系人的损失时,征用土地的项目人要赔偿土地权利人的损失。(2)分别支付原则:项目人赔偿损失时,只要能够分别进行损失评估,则要对土地所有人和关系人分别进行赔偿。(3)按正常市场交易价计价原则。(4)现金支付原则:对于损失,原则上要用现金进行赔偿。也可以通过土地征用委员会裁决,采用提供替用土地的方式进行赔偿。(5)赔偿金先付原则:赔偿金必须在土地权利人失去权利之前支付。

赔偿方式有五种:(1)征用损失赔偿。即按被征用财产经济价值的正常市价计算赔偿额,一般参考较近地区的交易价格确定。(2)通损赔偿。即对权利者因土地征收而受到的附带性损失进行赔偿。(3)少数残存者补偿。水库等大型公共事业建设,使建设地区的社会本身遭受破坏,多数人要搬迁,但少数人残存下来。对这些残存者因脱离生活共同体而造成的损失,应给予适当赔偿。可见,日本的征收补偿范围较广,补偿标准较合理。

我国宪法对土地征收之补偿原则无明确的界定,但《土地管理法》等有关法规规定,征收农民集体土地的必须向被征地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及青苗补助费等,并妥善安排好被征地单位农民的生产和生活。可见我国采用的是适当补偿法。补偿的范围比较小,仅仅限于与土地有直接联系的一部分损失,残余地损失和其他间接的损失没有列入补偿的范围,计算方法可操作性不强,并且前两项补偿费不直接发给农民,补偿内容事实上只有两项。所以,补偿范围不可以除了表现在补偿未包括因征收土地的集体组织和农民的间接损失,也忽略了土地对农民的社会保障功能。

2.3 对两国的土地征收程序进行对比和分析

日本土地征收之所以很好的落实,除了建立了合理的补偿机制外,还有一套土地征收法规体系,具体规定了土地征用的程序及征地双方的权利和义务,征地出现问题时解决的办法和程序,从而规范了各征地主体的行为,充分保障被征地所有者的权利,也为征地纠纷的解决提供了法律救济和援助。日本“土地征收法”明确规定,征收或使用土地的公益事业,必须遵循法律的条件和程序进行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申请、听取意见、审批、公告、通知、裁决等程序。程序通过各种条件对征收双方进行一定约制,达到在推动公益事业发展的同时,保护私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依据“土地征收法”规定,公益事业项目人进行土地的征收和使用时,则主要通过以下几道程序:(1)政府对公益事业项目进行资格认定;(2)项目申请人编写土地调查报告;(3)征用委员会对征收或使用土地的具体事项进行裁决。完善的法律体系保证了征收程序合法有序地进行。

我国并没有一部具体的土地征收法来规范土地征收双方的权利和义务,其土地征收的程序就以《土地管理法》为主,以行政法规和各部门规章为辅。但同时,这些立法对征地的目的、程序、补偿以及征地纠纷的解决等问题缺乏具体的规范,导致征地随意性很大,补偿安置存在极大的后遗症,土地征收过程中引发的事故也无人承担。其现有程序缺陷:一是程序种类繁多、交叉重叠;二是流程冗长、步骤繁杂;三是盖章繁多、搭车收费;四是资料量大,报件复杂。另外,按我国《土地管理法》规定:有关部门批准征地要有公告程序,在征地前给予农民知情权与参与权。但可以看到实际操作过程中缺乏透明度,并没积极听取农民意见,公告内容由政府单方面决定,带有很大的强制性与垄断性,农民只能被动的服从。

3 日本土地征收对我国的启示和借鉴

(1)严格限定以公共利益为目的的征地范围。

国家行使土地征收权是为公共利益服务,其范围应该局限在基础建设、政府机关用地及为公益事业服务的公共用地。日本通过详尽的列举式对公共利益范围加以限制,在土地征收法中列出35种公益性用途,进而严格限制征地的目的,对政府征收土地的权利形成较强约束。因而我国也应该尽可能在立法上明确界定公共利益的范围,使得公益性用地点种类得以明确。同时要将用地目的严格区分为公益性用地和经营性用地,增设公益目的的认证程序。

(2)完善补偿制度。

征地补偿是土地征收制度的核心内容,也与农民切身利益相关,因此对于这项制度的完善有着更大的意义。如上所述我国现行的征地补偿制度存在着很多问题需要改进,依照市场原则,提高土地的补偿范围和标准。例如:土地管理法规定的土地补偿费和安置补助费的标准是按被征土地前3年平均年产值的倍数计算,但这是一种与市场无关的政策性标准。以倍数计算难以体现级差地租导致补偿费用偏低。失地农民没有了土地发挥的保障功能,在货币上也难以得到合理赔付。所以就要重新确定新的符合市场交易价格为基础的补偿金。

(3)建立健全土地征收程序。

科学合理的征收程序起着重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法规体系来保障土地征收到合法进行。我国也要建立健全土地征收程序,保障农民的知情权和参与权,完善救济机制。在整个土地征收过程中,保证被征收者在征地行为过程中的参与,让他们在征收的目的性、征收的范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会。即做好事前公告,事中听证,事后救济工作。

中国土地管理法及其实施细则均没有条文规定个体土地使用者在对国家征用的命令或赔偿金额发生异议时提出申诉的权利。但征收作为政府强制取得私有财产的损益,会对使用者造成不同形式的损失,因此必须通过法律设定有效的救济途径,这是保障私有财产权的最后防线。征收的救济是公民的权利和利益因政府实施征收而受到侵害时的防卫手段和申诉途径。征收引起的纠纷,主要表现在两个方面:一是对征收行为的合法性存在质疑引起的纠纷,主要包括征收主体、征收目的以及征收程序等是否合法引起的纠纷;二是因补偿问题引起的纠纷,主要有补偿的标准、数额、方式以及补偿费的归属问题引起的纠纷等。因两者引起的纠纷,都可以采用行政复议、行政诉讼。同时在诉讼中,法院要加强宪法审查和行政审查。

参考文献

[1]汪秀莲,王静.日本韩国土地管理法律制度与土地利用规划制度及其借鉴[M].北京:中国大地出版社,2004.

第4篇：土地征收补偿的方法范文

【关键词】集体土地 非住宅 补偿原则

我国城市化的加速发展使得各种大型公益项目的需求增加，在国有土地征用贫瘠的状况下，集体土地开始大量被征收。从法律层面来讲，2011年1月21日国家颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新条例），集体土地非住宅房屋征收与补偿没有一套完整的法律保障，只是暂参考2011年颁布的新条例执行，在此背景下，集体土地非住宅房屋征收实施能否顺利有效进行是个很大的疑问，据报道的征收实践工作所引起的经济纠纷甚至个别恶性案件则说明了征收补偿过程中的各利益方对此做出了不同的反应，权利与利益的平衡被打破。以最少的成本代价获取最优的利益均衡效果，使得公平补偿能够真正实现，这是思考如何制定合理的法律的重心。

经济学角度分析集体土地非住宅房屋征收补偿，实质上是征收补偿相关主体的利益相争，价值目标、利益需求及所处地位所占有资源的不同就必然引发利益方面的博弈，利益博弈过程就是相关方利益重新组合的过程，其根源在于征收补偿中利益分配失衡 ，反应在补偿价款上。

集体土地非住宅房屋征收过程中，被征收人与政府、征收实施单位之间就补偿安置方案互相磋商是正常现象。关键在于政府的偿付意愿是否能与被征收人的受偿意愿互相吻合或接近吻合，而征收实施单位作为中间人，以委托代办费为利益目标，一般起到调解和促成协议的作用。考虑到博弈过程过长会产生一定的社会资源及时间价值浪费，因此分析在不同补偿原则下集体土地非住宅房屋征收补偿的利益各方博弈效果具有非常重要的实践意义，能够有效避免征收过程中利益相关方的各种利益损失。

针对集体土地征收后大多用于公益项目的建设这一现状，加上我国特殊的双重“二元化”土地市场机制，基于公共利益层面的集体土地非住宅房屋征收是中国特有的征收补偿方式。本文从不同的补偿原则方面研究集体土地非住宅房屋的征收补偿方式，因此本文主要探讨分析三种利益主体：政府、拆迁实施单位和被拆迁人。这三种主体从自身的利益出发，占据不同的社会信息资源，代表不同的利益方，征收补偿工作中所产生的矛盾及问题实际上就是三方的利益冲突。

一 假设前提

对于征收工作中涉及的各利益方，信息掌握程度各不相同，假定征收方案完全是依据法律条文的程序制定的，则政府方在拟定征收方案之后就应该通过各种途径对外完全公开，若征收方案可信度大，则被征收人在了解了征收方案之后就会形成一个对征收对象价值的大致估算。虽然征收对象―房屋可以通过评估机构获取一份合理的房屋价值评估报告，但各种信息因素交流的不对称原因，仍然存在或多或少的房屋价值估算错位偏移。在此我们假设信息完全公开对称，以便博弈过程能够顺利进行，除了信息假设前提外，

还需要对各利益相关方行为分析进行其他方面的假设，例如他们都追求自身利益最大化、需求偏好多种多样、理性选择、机会倾向主义等，以上这些都是分析各利益相关方博弈的基本假设前提。

二 博弈要素

（1）参与人：本文所研究的是集体土地非住房房屋征收补偿方式，由于开发商角色涉及甚少，故征收工作的参与人仅由政府、征收实施单位和被征收人三方组成。

（2）行动：政府、征收实施单位和被征收人是利益相关方，政府担当机制供给者的角色，在不同的补偿原则下它可以采取不同的行动策略，进行机制创新；征收实施单位是征收工作的执行者，行动策略有三种：协商征收、谈判征收、强制征收；被征收人是被征收房屋的权利方，行动策略一般采取服从、拖延后服从、不服从或同意、不同意。

（3）信息：假设信息对流顺畅，完全公开，则每个参与人清楚其他参与人采取的行动方案，并了解其他参与人的支付值。

（4）支付：支付是博弈参与者参与博弈所得到的支付，而不是他们所付出的支付。由于参与人的支付受到诸多因素的直接或间接影响，鉴于资料的有限性，很难用具体的函数进行解析说明，在此利用逻辑分析进行假设尝试，得出有意义的博弈结论。

三 博弈分析

本文选用三种不同的补偿原则：适当补偿原则、公正补偿、完全补偿，每一个利益主体都是在一定得场合前提下对其他相关利益方采取某种行为对策做出理性的分析，并综合考虑相互之间可能产生的影响因素，以此来选择自己的行为策略，达到利益或效用最大化，通过博弈较量，博弈结论汇总如下表所示：

补偿原则 最优策略 各利益方

政府 征收实施单位 被征收人

适当补偿 服从 L-R C+D A

公正补偿 同意 L F A+B

完全补偿 同意 L F A+B+M+K

其中：L-政绩收益；R-失信损失值；C-委托代办费；D-征收实施单位的期间收益；F-获取的各种收益包括委托代办费以及征收工作中的特殊收入（C+D

从收益值角度考虑，从表中数据不难看出：选择完全补偿各利益方利益组合最优。从工作难易程度考虑，适当补偿原则下的征收条款使得征收实施单位操作方便快捷，工作效率较高；在公正补偿原则下因为有协调的因素使得谈判工作难度增大；遵循完全补偿原则时正因为搬迁奖励措施的增加，征收工作进度有了很大的推进，且征收实施单位作为独立的社会服务机构，进展工作更加透明和公正，取得被征收人的信任，间接推动征收工作进程。从社会发展角度来讲，政府在适当补偿原则下实行强制征收方案，对被征收人的切身利益考虑不够周全，强征行为引发矛盾重重，不利于社会和平发展，造成被征收人的权利义务严重不对等。公正补偿原则下在一定程度上缓解了利益矛盾，但由此造成了时间价值和社会资源的严重支出局面，且有可能增加社会动荡风险。完全补偿原则可谓是征收补偿工作的完美原则，补偿效果显著，各方矛盾进一步得到缓解甚至解决。

综上述，利益三方选用完全补偿原则，能够权衡各方利益，使其达到最优组合。随着社会法律的逐渐完善，经济实力迅速壮大，综合考虑完全补偿原则的利弊优劣，我国集体土地非住宅房屋征收补偿机制走上以完全补偿为基础的道路是势在必行的趋势。

参考文献

[1] 赵骏 范良聪 补偿博弈与第三方评估[J].法学研究，2012（3）

[2] 江怒. 房屋拆迁中政府、拆迁人、被拆迁人三方法律关系分析及对策[J ] . 商场现代化，2006 （8） ：277.

[3]谭术魁. 中国频繁暴发征地冲突的原因分析[J].中国土地科学，2008，22（6）：44-50.

[4]李红波，谭术魁. 当代中国土地冲突问题及其根源探究[J].天府新论，2006，06：60-63.

第5篇：土地征收补偿的方法范文

广州大学公法研究中心

随着土地出让金步步攀高，地方政府对于一些污染高、能耗高、纳税低的企业通过旧厂房改造征收淘汰出局。这样就难以回避旧厂房征收补偿的内容和原则，处理不好将影响社会发展和稳定。本文围绕该问题进行阐述和分析，以期对地方政府破解旧厂房改造征收补偿难题有所裨益。

国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》明确规定：“政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）的相关规定，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，这里的“公平补偿”的基本要求是按市场价格进行补偿。《条例》同时规定，对被征收房屋可以通过货币补偿和产权调换两种方式进行补偿和安置。因征收造成的停产停业损失，应该予以补偿。可见，对于企业旧厂房的征收补偿，同样应该有货币补偿和产权调换两种补偿安置方式。

根据上述规定和实际情况，对于企业旧厂房改造中的征收补偿，一般可以把它分为被征收房屋和土地的补偿、被征收机械设备的补偿、对职工损失的补偿和停产停业损失补偿四种情况。

一、被征收企业应当补偿的内容

1.被征收房屋和土地的补偿

企业的房屋土地性质一般为工业用地，通过出让或租赁的方式取得，房屋用途一般为厂房、仓库、办公用房、住宅，补偿时应当以相关房产证登记的用途和建筑面积为计算标准。因为历史原因没有或无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。根据《条例》的规定，被征收房屋和土地的价值应当委托具有相应资质的评估公司，以征收公告公布之日为时点，根据相关评估技术标准，来确定房屋、土地的实际价值，以做到“公平补偿”。

2.被征收机械设备的补偿

机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；另一类是不可搬迁设备。对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继续投入使用。因此而产生的费用是征收引起的必然损失，应当予以补偿。可搬迁设备因征收而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多而带来的损失。对于不可搬迁设备，征收会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，对设备所有人进行补偿。对于机械设备的补偿金额，可以由征收人与被征收人协商确定，协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。但由于被征收企业很难提供详细的损失资料，因而经常会出现补偿金额与实际损失差距较大的情况。政府在补偿中应当综合分析，充分考虑被征收企业的实际损失，给予妥善补偿。

3.对职工损失的补偿

征收会导致企业停产停业、员工停工，甚至出现企业解散、员工解聘的情况。因企业被征收而给员工带来的损失应当进行补偿，但如何安置补偿，在法律法规中并没有详细规定，企业根据《劳动合同法》规定，由企业和员工通过相互协商达成一致，或根据实际工资支付的有关情况测算补偿。如果导致员工解聘，应当根据企业与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

4.停产停业损失补偿

《条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在法律实践中，补偿的标准、依据一般由地方政府以政策性文件规定，因此各地补偿标准不同，计算方法也不同。本文认为，对于停产停业损失也应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保补偿的公平公正。当然具体数额也可以由当事人协商确定。

二、无法异地安置

没有合适的土地或者产业政策不允许被征收企业继续经营，只能采用货币买断、企业解散的方式进行征收。如果征收之前企业已经关闭，无需再对其进行安置。对于这类企业的旧厂房和土地按评估价格采用货币补偿的方式即可。如果企业用地是租赁的，则只对土地上面的厂房等建筑物及附属设施进行评估补偿。改革开放后，所推行的民营化和市场化改革，推进区域工业化和城市化，这种粗放型经济增长的格局不能适合社会生产力的发展。产业层次偏低、组织化程度不高、产业布局分散等生产要素支撑力不足缺点逐渐暴露。为了推进产业结构调整，优化城市功能，加快经济转型升级，国家有关部门提出企业“退二进三”的战略。之后各地纷纷响应，并出台了详细的方案措施，逐步迁出或关闭城市中心区内污染大、占地多的工业企业，将土地集约化利用。对于“退二进三”企业的补偿，各地的规定虽有不同，但大同小异。比如唐山市“退二进三”搬迁改造实施意见中规定，对以出让方式取得的企业用地，按照原土地使用权性质评估且政府确认后的价格给予补偿；以划拨方式取得的企业用地，按原用地性质基准地价标准的100%给予补偿。

而对于被征收机器设备的补偿应该按征收时企业是否正常经营而区别对待。如果在征收之前，企业已经关闭停产的，被征收企业可以自行拆除机器设备，不拆除或不能拆除的，在征收补偿过程中则不予补偿。但对于正常生产的企业，因征收而造成正常运行的机器设备的损失，应该补偿。被征收的机器设备应该结合其成新和重置价，对所有人予以补偿。即机器设备的补偿价值=设备重置价×成新率-设备可变现净值，设备重置价包括购买的市价、运杂费和安装调试费等费用。不可搬迁构筑物及设施费用补偿，由具有相应资质的中介机构进行评估，依据评估结果确定补偿金额。对因搬迁生产设备而发生的费用，依据专业评估机构的评估、测算结果并经政府确认后给予一次性补偿。

对于因企业解散而失业的职工，应当根据企业与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。对于国有企业搬迁同时改制的，解除国有企业职工劳动关系给予的一次性经济补偿金和清偿职工合理债务的费用，按相关规定执行。

企业因征收而关闭的，不存在停产停业损失的补偿问题。

三、有产权的异地安置

对被征收企业采用异地安置的补偿方式，同时土地通过出让方式，由企业所取得。土地因区位的不同，土地价值也有所不同，企业由城市中心区被安置到比较偏僻的地区，如果仅仅是等面积置换，而忽视土地价值的差异，对企业来说是不公平的。此时应该由征收人与被征收人共同委托专业的评估公司分别对被征收土地与安置土地进行双向评估，并根据评估结果结算土地差价。而企业在被安置之后，需要对厂房、库房等必要的建筑进行重建，而重建的费用也是由于征收而给企业带来的损失，所以应同时对旧厂房等建筑物按重置价评估后进行补偿，以弥补企业损失。

对被征收机器设备的补偿应区分为可搬迁设备和不可搬迁设备进行补偿。一般采用成本法对设备进行评估。不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置价×综合成新率-设备可变现净值。其中设备重置价应包括购买设备的市价、运杂费和安装调试费等费用。可搬迁设备的补偿价值=拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费。其中运杂费包括基本运费、装卸费、基本包装费、合理损耗费、运输保险费等。一般小型的设备只有极少的运杂费和安装调试费，在评估时可根据具体情况确定，也可按照设备的评估价值以一定比例计算。

因征收而造成企业的停产，给企业职工带来损失的补偿，应由企业与员工通过协商，达成一致。或者按地方相关规定，以当地最低平均工资水平发放补助。

停产停业损失的补偿标准，各地方有不同的具体规定。但总体来说，可以概括为下列几种常用方式：

1.按被征收房屋总体价值的一定比例计算

比如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》规定，被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。这样的方式避免了协商、评估的程序，按房屋价值为依据也有一定的合理性。但是这种规定的弊端是显而易见的，没有充分考虑营业性质和经营状况，其营业损失可能差别较大。

2.根据经营收入、利润等指标确定

例如《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定，征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。

3.由评估机构进行评估

比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。另外，还有按被征收面积和经营时间等方式进行计算的，但不是很普遍。

四、无产权的异地安置

无产权的异地安置，是指将被征收企业异地安置到政府统一建造的标准厂房，企业以租赁方式使用厂房，只需定期缴纳租金即可。因征收而造成企业原土地使用权的丧失，应对被征收企业原有的土地按照市场评估价格给予货币补偿，同时也应该对企业原有厂房等建筑物按重置价评估，以弥补企业因重建厂房等造成的损失。而对于机器设备、职工工资和停产停业损失的补偿与上述有产权的异地安置情况形同，不再赘述。

第6篇：土地征收补偿的方法范文

关键词：“城中村”改造；土地征收补偿

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因历史的缘故，城中村中存在的土地形式包括集体土地、承包制土地与宅基地等。尽管部分的土地与宅基地己经被城市化，然而农村的存在仍然没有改动。在城中村改造的过程中，必须将集体土地、承包制土地与宅基地等城中村的土地，转变成城市建设的用地，这样将会为城市的发展建设与提升城市化水平等目标的实现做好充足的准备工作。

2.居住环境的城市化

按照城市规划的要求和标准切实改善人居的环境质量、提高城市形象。同时，保护好历史文化和古迹等，切实做好周边环境友好型工作，与城市融为一体。

3.生存生活方式的城市化

城中村虽占据着一定有利的地理位置，但村民在本质的生活与思维方式方面发生改动变化的事例较少，导致其生活社交居住等相关方式和城市整体的基调不和谐，且城中村公共绿化、学校、医疗健康与公共服务等相关配套的基础设施也不齐全，市政配套设施不全面不完整，“脏、乱、差”的城中村的总体形象比较严峻，须将城中村进行全面改造更新，才能使得其本质的生存生活方式进行根本性的转变[1]。

4.规划发展管理的城市化

对城中村的规划和管理比较滞后或置之不管，是形成其现状的直接原因。因此，在城市化进程中，必须对城中村实行更新改造，进而促使其能真正融入进城市当中，成为城市的一员。城中村的改造须遵从相关的城市总体规划规定与相应的规划管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收补偿制度存在的问题

1.“城中村”房屋拆迁的补偿依据不明确

按照我国的现行法律规定，“城中村”改造的房屋拆迁补偿的直接法律依据是《土地管理法》第四十七条，但是《土地管理法》中规定的征收土地的补偿标准并不能完全适用于“城中村”房屋的拆迁补偿问题，并且其中规定的征收耕地的补偿与征收宅基地的补偿是不能相提并论的。[3]另外，《土地管理法》第四十七条关于补偿标准的规定，主要是针对国家重点工程建设征收集体土地，并且是为了保护农民集体的利益而不是个人利益而制定的。

2.补偿的主体不明确

从《西安市城中村改造管理办法》第三十三条、三十四条中可以看出，“城中村”改造的主体拆迁人，同时也是拆迁补偿的主体。

根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，那么国家土地管理部门应当先行收回己经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此补偿人应当是国家而不是开发商或领取拆迁许可证的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆迁的许可证是颁发给区“城中村”改造办公室的，但是在区“城中村”改造办公室并没有对被拆迁者进行补偿，而是由房地产开发商进行补偿。

三、“城中村”改造中土地征收补偿出现问题的原因分析

（一）立法上的缺失

对于土地征收补偿费用的分配，国土资源部、农业部及最高人民法院都有部门规章、司法解释进行规范和指导，但由于制定的部门不同，侧重点不同，各个条文之间存在许多不一致的情况。这导致作为最基层的农村集体经济组织不知道究竟该如何适用法律法规来进行“城中村”土地征收补偿工作。如前文所述，政府划拨的土地征收补偿费主要给农村集体经济组织，那么之后征地补偿费用能否合理地分配给失地的农民？如何才能合理地分配？这些问题，法规当中没有具体的说明，也没有任何限制性的规定。在法规政策缺失的情况下，农村集体经济组织只能按照本村的实际情况自行制定分配方案。这样农村集体经济组织就拥有了更大的自由决定权，进而容易造成补偿费用分配的混乱现象，也埋下了社会矛盾的隐患。

（二）法律和政策贯彻不到位

近年来，随着全国各大中小城市改造“城中村”行动的不断开展，国家对各地的土地征收管理工作日益重视。2010年至2011年间国务院陆续出台了《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范集体和国有土地的征收和补偿。与此同时，国务院法制办、住房和城乡建设部以及国土资源部也联合出台了《关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知》，要求全国各地依照中央的精神，优化相关的立法和政策，健全征地补偿工作制度。

但在现实的征地过程中，很多地方“城中村”改造的依据仍然是过去制定的法规和政策。在这种情况下，有的村民就对地方法规和政策的有效性提出了质疑，并要求政府依照现行有效法律法规的规定进行征地拆迁工作。有关部门对于这些质疑的解释是地方立法和文件的废止应当由其制定部门来做出，征地拆迁部门作为执行部门在实施拆迁补偿工作时所适用的地方立法，如果没有被废止那么在其辖区范围内就是有效的。村民对此十分不满。

四、完善我国“城中村”改造中土地征收补偿制度的对策

征地补偿原则规定了被征地者的合法权益受到侵害时是否需要做出补偿的问题。我国《物权法》第四十二条第二款虽然规定了政府征收了农村集体所有的土地后，应当依法足额支付土地征收补偿费用，维护农民的合法权益，但这并不是土地征收补偿的原则，因为各地政府制定的补偿费用的标准不一，可操作性不强。宪法作为我国的根本大法，应当对基本的问题作出规定，对土地征收补偿的原则也应进行规定。因此，在今后的宪法修改中，可以考虑借鉴国外先进的经验，在宪法中规定“公正补偿”的征地补偿原则。

第7篇：土地征收补偿的方法范文

关键词：台湾经验；征地补偿；土地增值

一、台湾地区征地补偿基本经验

（一）区分一般征收和政策性征收

我国台湾地区土地征收，分为一般征收和政策性征收两种。一般征收又称为公用征收，是出于公共利益的目的而进行的征收。政策性征收即指政府为了实施国家经济政策、或者为了达到改善土地产权分配及土地合理利用之目的而进行的“征收”。一般所称的土地征收，都应是只“公用征收”。在台湾都市更新计划中目前较为关注的是区段征收，也是对于大陆有较好借鉴意义的一种方式。区段征收实际上是为达到改善土地资源配置之目的而实施的“作为用地开发手段的土地征收”。其一般适用于为了实施国家经济政策或新设都市地域之目的，且必须为全区土地之征收。在此需要特别提出的是，在区段征收补偿时，用地者需要先和被征地者进行补偿协商，这是征地必要程序，也就是台湾地区所称的“协议价格”，只有协议不成时，才采取强制征收，并按地价委员会所评估的市场价格进行补偿。当然，区段征收虽然有很多益处，但是弊端也逐步显现，主要表现区段征收涉嫌违背台湾法律，原土地所有权者所得抵价地面积比例低于法律规定，开发商借用区段征收大肆圈地引发社会矛盾，桃园机场第三跑道征收案、大浦征地抗议案就是典型。

（二）公平合理的补偿范围

台湾地区的司法实务简介及实践都表明，在台湾地区征地补偿实际上是根据相当补偿原则而实施，可分为征地范围内补偿和征地范围外补偿。

就征地范围内补偿而言，主要有：

（1）地价补偿

《土地征收条例》部分条文修正案规定：土地征收由“公告现值”加成补偿修改为以“市价”补偿。被征收的土地补偿是以征收当期的市场价格为标准，公共设施保留地以邻近非公共设施保留地的市场均价进行补偿，价格由地价评议委员会评定。

（2）土地改良物补偿

土地改良物主要是指建筑改良物和农作改良物。对于建筑改良物，以其重建成本作为补偿；对于农作改良物，根据其距离成熟期限的长短分类补偿，凡离成熟期一年以内者，按成熟农作物评估，超过一年者，依据成本并参酌现值估定。对于那些对土地的合法改良，及土地改良费，只要是被认定为合法的，都应给予补偿。

（3）改良物迁移费补偿

改良物迁移补偿费实际上包含两个层面。其一，一般意义的迁移补偿费。征收土地时改良物与土地实行一并征收，对于改良物所有权人自愿要求迁移的，允许其迁移，并给予相当迁移费。其二，原则上，只限于被征地改良物，但由于部分征收致使改良物不得不全部迁移时，改良物所有权人可以请求给予全部的迁移费。

台湾征地补偿的另一大内容是征地范围外补偿：

（1）连接地补偿

台外地区对于外部的不经济给予了充分考虑和合理补偿。主要体现在补偿条件及限度两方面，就补偿条件而言，由于征地而影响了连接土地，导致其效用或价值降低甚至不能使用时，连接土地所有权人有权要求需用地人给予相当补偿。另一方面，并不是只要连接地价值或效用受到影响就能补偿。实际上，当连接地一方面价值受损，另一方面价值有增加，如若损益相抵，地价未变，则不需要补偿，因此，连接地最终能否受到补偿，要看其价值或效用的总量变化。

（2）残余地补偿

台湾地区对于残留地的补偿，主要是以“扩张征收请求权”的形式存在，只要残余地确实是由于征地所致，并且其利用因为征地受到了损害，主要表现在残余地面积过小规模效应消失，或者形势不整无法利用，被征地者就有权在规定的期限内请求一并征收，获得现金补偿。

（3）合法营业损失补偿及其他根据公平合理原则由征地引起且证据确凿的损失补偿。对于建筑改良物原来是用来合法营业的，由于征地而导致营业损失，应该给予补偿。对于其他由于征地而导致的损失，依据公平合理的原则证据确凿的，也应该得到合理补偿。

（三）科学的补偿方式

在台湾地区，其补偿的方式和安置模式以现金和抵价地补偿为主，配以土地债券和农业规划区，并对补偿金的发放时间及主体对象都有明文规定及要求。

其一，台湾地区在补偿方式上，对于一般征收，以一次性现金补偿为主；如果是区段征收，则被征地者可以自由选择现金补偿或者抵价地补偿。再者，还采取规划农业区的方式来保障农民继续耕作的权利。

其二，在补偿金的发放上，规定补偿金的发放时间一般以15天为准，且通常以现金全部支付，由主管机关转发。采取多种补偿方式，如抵价地，可以让被征地者与政府“合作开发”，分享到土地的增值、更为完善的公共设施及更高的生活品质等多重利益；政府则可以获得土地，用于公共设施、国宅及其他，并节省了巨大的建设费用，缓解财政压力，促进都市发展。

以现金全部支付的方式，能够有效防止政府机关对被征地者的补偿款的克扣或挪威他用。由主管机关转发，一方面能够监督用地者，另一方面，也能够很好的厘清权利终止的时间界限，保护原土地所有权人的权益。但是，实际上这些方式也隐含着诸如财政亏空风险、社会矛盾加剧等多种风险和问题。

二、台湾征地补偿对大陆的借鉴意义

（一）完善制度设计

其一，完善农村产权制度。产权问题是农村土地制度的核心问题，农民没有土地处分权，甚至在补偿方面“承包经营权”也未得到体现，因此要建立一种“准所有权”制度，一方面要探索建立城乡统一的建设用地市场，积极推动土地要素资本产权制度的改革，允许农村集体建设用地入市流转，合理利用城乡增减挂钩机制，赋予农民在征地谈判时更多的发言权和主动权，使得农民及集体有更多的机会和方式参与分配土地增值的收益。另一方面，实行“永包制”，给农民无限期的土地承包经营年限，这样有利于农业规模化经营、耕地的保护及农民的土地财产权以的实现。

其二，合理界定公共利益。首先，法律必须缩小并明确公益性用地范围，对于公益性用地，可以采用征用的方式；对于经营性用地，必须采取征收的方式。可以借鉴台湾地区的做法，对于公共利益的界定，采用列举加上保留条款方式来界定。当然，可以加以一定的保留条款，如学习台湾地区，“其他依法得征收土地之事业”，使得公共利益具有一定的弹性空间。其次，对于作为“经济人”尤其是依赖土地财政的地方政府，应该明确规定土地征收的公益性和必要性审查事项，用地单位要提供用地项目公益性及必要性的详细说明，防止地方政府借用公益性的名义盲目征地，杜绝保留条款被恶意滥用。

（二）确定补偿内容与标准

首先，完善补偿内容。我国大陆只对那些与被征客体有直接相关性的损失给予补偿，且仅限于经济方面，而对于那些间接损失及其他相关损失如精神损失，都不在补偿范围内。参考台湾补偿经验，结合目前经济、社会及管理体制的实际，征地补偿应该包括以下内容：⑴土地补偿费。⑵安置补助费。⑶青苗及附着物补偿费。⑷外部不经济损失补偿。⑸间接损失补偿。⑹发展权补偿。

其次，确定科学的补偿标准。对于补偿标准，借鉴台湾区区分公用征收和私用征收的做法，并考虑到两岸土地产权制度、经济及社会管理体制的差异性，按照经营性用地和公益性用地两条路径进行补偿。对于征用公益性用地，公益性用地可以采用征用的方式，但应该大幅度提高补偿标准，让农民享受到土地发展权带来的增值。可以借鉴台湾按照市价补偿的经验，以完全市场价补偿为改革方向，但是考虑到各地方情况不一，因此在实现路径上，应当循序渐进，结合当地实际情况，进行补偿。

对于经营性用地，征收应当是其唯一合法的方式和途径。政府应当逐步退出对经营性征地项目的推动，在严格限定公共利益的前提下，逐步缩小公益性用地范围，通过市场机制解决非公益性用地。学习台湾区段征收的模式，让用地者自己和农民谈判，以市场化的“协议征购”价格获取土地，让农民分享土地增值收益。最后，合理的分配比例。

当前对于征地补偿的研究，都集中在政府与被征地者收益分配方面，却忽视了土地补偿金内部分配的问题。在集体和农民个人分配上，应该合理确定比例，集体组织只应该占有小部分的征地补偿费，而失地农民作为土地的承包经营者，应该享有绝大部分。补偿金额的一部分，应该专用于农村及农业发展，尤其是农村集体土地因征收而减少。对于补偿金额的发放，属于村集体组织的，应该直接发给集体账户，属于农民个人的，应当由土地管理部门在规定的期限内，一次性划入被征地农民按户设立的银行账户，并通知被征地者，以免补偿款不到位或截留。

（三）创新补偿模式

第一，留用地补偿模式。当前很多地区在货币补偿为主导的补偿模式下，已经出现了土地换社保等创新性补偿模式，但是却还是没有摆脱政府主导、标准较低、不可持续的传统模式，失地农民未来利益缺乏保障，因此，可以参照台湾地区在区段征收和市地重划中抵价地补偿的做法，采用留用地补偿模式作为征地补偿模式的新路径。留用地补偿模式最大的优点是使失地农民可以分享城市化的成果以及土地增值的收益，可以让它成为征地货币补偿模式的重要补充。

第二，规划农业区。可以借鉴台湾地区规划专用农业区的做法，对那些失去土地但愿意或者只能从事农业活动的农民在提供基本社会保障的同时，可以通过受聘于合作社或者村内土地流转继续获得土地使用权，保障原土地所有权人继续耕作的权益。

第三，土地债券。考虑到当前地方政府尤其是经济欠发达地区财政现状，因此可以在货币及其他补偿为主导的补偿模式下，搭配发放一些土地债券，缓解财政压力，同时也能让土地不动产债券化，让失地者分享土地预期收益，使其成为征地补偿的一种补充模式。但是需要注意的是，土地债券应该采取自愿的方式，绝不能强行发放，要充分尊重被征地者的权益。

三、结论

在未来中国发展中尤其是现代化和城镇化的推进中，农地的征收及专用起着关键性作用，而其中，征地补偿是核心。台湾征地问题，大致也经历了大陆类似的阶段，就其目前最为推广的区段征收，也不乏各种问题及矛盾，比如财政空洞，社会矛盾加剧等。因此，我们在学习台湾征地补偿经验时，不能一味的“拿来主义”，要用辩证的态度和方法，使其经验本土化，符合我国社会主义现代化和城镇化建设的要求。（作者单位：四川大学经济学院）

参考文献：

[1]杨松龄.区段征收公益审查之探讨[R].高雄：高雄市区段征收研讨会，2014.

[2]陈文兴，陈娟梅.海峡两岸土地征收补偿制度的比较[J].福建农林大学学报（哲学社会科学版），2010，13（1）：28-32.

[3]鲍海君，吴次芳.关于征地补偿问题的探讨[J].价格理论与实践，2006，（6）：28-30.

[4]杨继瑞，汪锐.征地制度的来龙去脉及其变革路劲找寻[J].改革，2013，（4）：66-72.

第8篇：土地征收补偿的方法范文

关键词：土地征收；失地农民权益；公共利益；土地征收补偿

近年来，随着中国工业化、城市化进程加快，大量农民集体用地经由征用转为国家建设用地，由此产生了大批失地农民。据国土资源部统计，1987-2001年，全国非农建设占用耕地226.44万公顷（3395万亩），其中通过行政手段征地160万公顷（2400万亩）[1]。按人均0.8亩计算，那么在此期间我国失地农民人数高达4000万至5000万人。

1 失地农民合法权益的构成

农民享有合法权益，这本不应该成为问题，我国宪法规定的公民权利，农民都应该享有。结合非农建设征地实际，失地农民的合法权益主要包括交易自主、取得赔偿、劳动就业、社会保障四个方面[3]。

2 土地征收制度不完善损害农民权益的分析

2.1 土地征用目的和征用范围的模糊性损害了农民的权益

（1） “公共利益”目的和范围规定不明确

（2）现行法律对公共利益目的的规定存在矛盾

（3）缺乏土地征收目的合法性审查机制

2.2征用补偿及补偿分配损害了农民的权益

（1）补偿范围窄。

（2）补偿标准过低。

（3）补偿分配不合理。

（4）补偿纠纷的解决机制缺乏。

（5）补偿方式单一，安置责任不明确。

3 完善土地征收制度，维护失地农民权益的措施

3.1 严格区分公益性和经营性用地，维护失地农民权益

3.1.1 严格而清晰地界定“公共利益”

防止征地权的过度使用，是保护私权的重要手段，是防止公共利益泛化和虚化的必要手段，是我国进行民主化、法制化建设的体现，是保障失地农民权益的根本[7]。

3.1.2 消除法律规定之间的冲突

应修改或废除《土地管理法》第43条的规定，消除法律规定之间的冲突。对于非为公共利益而需要使用农村集体土地的，不再纳入土地征收的范畴，而是推行市场交易制度。具体可以遵循我国的土地用途管制法律制度，严格限定其相应用途后，通过规范的农村集体土地市场交易手段，经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，由农村集体经济组织代表农民集体依市场规则与买受方进行交易。但是，对于其中涉及农用地转为建设用地的，仍要先履行相应行政审批手续后才可交易，这是保护耕地的公共利益所必需的。而对于乡（镇）土地利用总体规划中的农村建设用地则不必经审批，只要进行变更登记后即可直接出让。通过此种方式将公益用地与非公益用地明确区分开，从而更好地规范我国的土地征收制度，防止权力的过度扩张，保护农民的利益。

3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性审查机制

对是否符合公益，除了政府官员的意见外，还要广泛征求有关专家和农民的意见，尤其是该土地的所有人和使用人的意见，让他们享有参与权和发表自己意见的权利。即可在人大常委会下建立土地征收审查委员会，其成员可以包括土地行政部门、规划部门、律师、学者、村民代表等，由他们组织听证会。在听证会上，土地征收审查委员会在综合征地双方的意见、证据以及自己的调查结果后，做出是否属于公共利益征收的裁定。由于听证程序在我国已不是一个新鲜的东西，将听证程序引入到征地过程中，让土地所有人和他权利人参与其中，既有利于加强土地征收过程的监督，让土地征收制度真正成为阳光下的制度，又有利于提高农民的法律意识和维权意识。这种以客观形式所决定的主观公益，或许更符合民主的要求。

3.2 完善征地补偿制度，维护失地农民权益

3.2.1 扩大补偿范围

（1）土地承包经营权损失。2003年实施的《农村土地承包法》第9条明确规定，国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。2007年10月1日实施的《物权法》第132条规定：承包地被征收后，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。这是法律严格控制下的征收在土地承包经营权制度上的反映。土地承包权已成为一种独立的物权，农民通过行使该项权利，实现对集体所有土地的占有、使用、收益。土地承包经营权本身也可以处分，从而实现其交换价值。由于土地征收导致土地承包经营权的消灭，农民造成直接经济利益损失，因此，应将其纳入补偿范围。

（2）残余地损失。这是由于土地征收而给被征收地块之外的残留地所造成的直接损失，是易被忽视的一项重要补偿内容。土地征收给残留地造成损害极为常见，征收导致土地分割，形成不经济的土地规模，造成土地利用效率的损失。另外，被征收土地的新用途也可能降低残留土地的生产力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飞扬的尘土等都可能降低农作物的产量，额外增加农地投入成本等。对征收导致的残留地损失给予补偿，是保护残留地权利人利益的需要。

（3）营业损失补偿。即对被征地上进行的经营性活动造成的损失的补偿。

（4）搬迁费。这是指不被征收的地上物、原有的生产设备、水产、畜产等必须予以迁移，因此应向被征地农民补偿搬迁费。

（5）安置费和福利费。这是以转业培训或安置所需费用为准，加上最低的社会福利保障费用（可以参照城市人口最低生活费用标准）给付。

（6）其他必要费用支出的补偿，如：律师或专家的费用、权利维护费用以临时租房费用等。

3.2.2 确立以市场定价为主的补偿标准

我国学者对征地补偿标准的观点主要有三种：第一种观点是主张先维持平均年产值标准，将法定最高倍数30倍提高到40倍[8]；第二种观点是主张区分所征土地的经营性与非经营性，对经营性用途的征地采用市场价格进行“征购”，对非经营性用途的征地仍采用现有补偿标准[9]；第三种观点也是大多数学者赞成的观点，即采用市场价格进行补偿。但对市场价格如何确定又有不同意见。有人主张区位级差补偿法，即主要根据土地区位条件确定补偿标准，以离城市中心的远近来决定补偿标准的大小[10]。笔者认为，第一种观点不能反映所征土地的自身价值，属于治标不治本；第二种观点主张对农村土地公益性的征收实行不完全补偿的方法也是计划经济时代牺牲农民利益的做法，因此不能被采用。笔者同意第三种观点，改变征地补偿费按“产值倍数法”计算的“一刀切”作法，而是确立以市场定价为主的补偿标准。可以在征地中逐步推行土地“片区综合价”政策坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，按地段、地类等将城镇土地划分成若干区片，每一片区确定一个相对合理的基准地价，同时结合城镇基准地价对现存的农用地按地段、实际种植作物等因素进行农用地分等定级，作为农地转用的市场补偿价值，进行定期公布，在统一征地时实行统一的补偿标准。

3.2.3 合理分配土地补偿费

集体是由若干个体组成的，从本质上讲，农民才是农村集体土地所有权最真实的主体，农民具有农村集体土地所有权的成员权。叶剑平认为：所谓成员权，即由于土地集体所有制的存在，使得村庄内部所有合法成员平等地拥有村属土地的权利[11]。另一方面，由于我国实行的是土地公有制，包括国家所有和集体所有，农村集体土地所有权是不可分割的，任何个人都不可能拥有土地的所有权。当务之急，就是以法律的形式，赋予被征地农民（也可以被视作为一个集体，即被征地农民集体）分享土地补偿费的成员权利，并且规定土地补偿费在农民、乡镇、村的公平合理的分配比例。被征地农民在土地补偿费分配上应该占有一定地位，乡镇的比例应该有所下降，而村集体的比例也应该有所上升，因为村集体直接承担着农村社会经济建设的重负。

假设土地补偿费为10，安置补助费为a，青苗补偿费为b，a远小于10，b更小，重构后乡镇的20%转移到农民手中（如表4.1所示）：

3.2.4 完善补偿方式

（l）分期和终身货币补偿。将一次性的货币补偿分期、终身发放，可以给予农民长期保障。如江苏省昆山市出台政策规定：改一次性的补偿为分期和终身补偿，对被征地农户实行按年分期补偿的办法，每年落实发放到户，并根据物价上涨指数，三年左右上调一次[12]。

（2）土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营性企业中。这种方式是指在农村金融或基金信用较好的地区，在农民个人和集体同意的前提下，可采用发行土地债券的办法进行安置[13]。此外，对于重点能源、交通、水利等基础设施建设，基于其综合效益周期长、收益稳定的特点，也可发放一定数量的土地债券作为征地补偿费，一定年限期满后，农民可以凭借土地债券获得相应的本息。

（3）征地补偿费入股安置方式。此种方式一般仅适用于公益经营类项目而征收土地的情形。在农村集体经济组织和农民个人愿意的前提下，将部分或者全部征地补偿费入股，农村集体经济组织和农民个人作为股东参与用地单位的生产经营，享受经营利润并承担经营风险，其收入按股份合作制企业分配办法分配。这种安置方式能保护农民的长期利益，但存在一定的风险，因此，必须强调农村集体经济组织成员集体民主决议和农民个人自愿的前提条件。

4 结语

中国实现小康社会的最大障碍，不在城市，而在农村。只有维护好失地农民的权益，才能使土地利益在各个社会阶层中均衡分配，才能保障各个社会阶层的权益；才能理顺弱势群体和强势群体之间的关系，理顺农民和政府之间的关系，理顺农民与用地单位的关系，才能保障各种社会关系的和谐。

参考文献：

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[2]刘田.征地问题沉思录[J].中国土地，2002（8）：13-16.

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[12]陈挺.“新土地”开盘[N].21世纪经济报道，2003-3-19.

[13]梁志红.界定“公共利益”完善征地程序[N].中国国土资源报，2003-10-20.

第9篇：土地征收补偿的方法范文

【关键词】企业用地；收储；补偿探讨

随着城市建设发展，旧城区改造工作的不断推进，各地对企业收购储备工作不断研究探索，一些地区陆续出台了地方土地储备实施办法、房屋征收实施办法，对企业收购方式、补偿标准做了相应具体规定，一定程度上规范了土地市场，但收购过程中收购方式、补偿价标准等各种问题凸显出来，影响着城市旧城区搬迁改造。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，以期对实际工作提出探讨意见。

1、概况

阜新市位于辽宁西部，土地储备交易中心隶属于阜新市国土资源局，成立于2001年12月，现为正局级事业单位，下设土地储备，融资、工程等6个科室，承担着全市国有土地的收购储备、招标拍卖挂牌出让等工作。

为科学有序开展土地收储工作，严格了土地收储审查程序，国土、住建委、房产、财政部门联合发文《旧城区拆迁改造用地收储工作程序》等三个工作程序；成立了由国土、房产、审计、财政等部门专业技术管理人员组成的《阜新市土地收回收购审核专家组》及市长为主任、分管市长为副主任、相关部门（国土、房产、审计、财政、国资委监察）负责人为成员的《阜新市土地储备及价格审查委员会》，批准了国土部门提出的《规范国有建设用地出让和储备管理的建议》。

建议中明确了国有建设用实行统一收回、收购及收储出让方案经市政府审定，土地收购补偿方式为土地置换、货币补偿两种，其中，货币补偿采取了现值补偿和土地收益分成补偿方式。货币补偿政策：划拨土地使用权按评估价60%补偿，出让土地使用权按剩余年限补偿，建筑物按评估价补偿；收益分成补偿按新规划用途出让底价去掉整理费的65%、55%补偿，其中原用地为出让土地的按65%补偿、划拨土地按55%补偿。

同时，因地制宜实施了土地收储，旧城区住宅用地由区政府征收房屋后收储，企业用地货币补偿采取了收购成本加经济补偿的方式，即房地产价值加上搬迁安置补偿费等为收购企业的成，其余不足部由政府其他渠道解决。货币补偿方式表现形式：

第一种做法：以企业负债做为补偿价。旧城区中老的国有集体企业，部分经过市场经济的洗礼，停产多年处于破产关闭边缘，其房地产补偿已不能解决应由企业或社会必须承担的责任，采取了核算负债的方法。负债核算包括拖欠职工债务、拖欠银行债务、拖欠其他企业债务及预留和不可预见费等，由企业组织核实债务债权并经行业主管部门初审，同时国土部门测算收购成本，报财政审计部门审核后经市政府审定。

第二种做法：以企业整体搬迁损失价做为补偿价。对旧城区中位置较优、规模较大，承担社会责任较大，但技术产能落后需要技术改造的企业，采取了以企业整体搬迁损失价做为补偿价。由政府和企业共同委托资产评估事务所评估，对其房屋建筑物拆迁损失、机械设备搬迁损失、停工停产损失及土地评估，同时国土部门测算收购成本，报政府财政审计部门审定。

第三种做法：以房产、土地评估价格为补偿价。一般由房地产评估公司按现值评估，评估结果经国土财政审计房产等部门专家论证组审查后，报政府审定即为土地收购成本。

第四种做法：以收益分成价为补偿价。按新规划用途挂牌出让底价扣除整理费出让土地65%、划拨土地55%价格补偿。

2、企业收购补偿引用的法律政策

（1）国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》，企业征收补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

《中华人民共和国土地管理法》、为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、对划拨土地使用权，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。

《土地储备管理办法》、土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。

（2）《国有土地上房屋征收评估办法》、房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

（3）地方政府制定的收购补偿政策。

3、企业用地及地上建筑物使用的评估方法

（1）依据建筑装饰工程预算定额、建设工程取费标准及被评估行业相关定额规定，采用成本重置成本法进行评估（评估价值=重置价×成新率）。一般资产评估机构使用该方法较多。

（2）依据国家《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》评估，评估结果是公开市场价值标准为原则确定的价格。一般房地产评估机构使用该方法较多。

（3）依据《城镇土地估价规程》及各类用地基准地价标准评估，一般土地评估机构采用基准地价修正法结合成本法等其他方法评估。

4、收购补偿价格分析

目前，各地对于市场比较活跃的住宅改造用地收储补偿，基本是以房屋征收形式，按市场价格或略高于市场价格制定补偿标准，各地做法基本相同，争议不大。但企业收购尤其工业企业收购补偿，各地做法不尽相同，同一地区补偿做法也不尽相同，评估机构采取的评估方法也不尽相同，导致评估价差距很大。如何做到公平、公正合理补偿，即保证国家利益不受损害，也保证企业个人权益不受损害，是各地区需要认真研究对待的问题。

通过收购成本加经济补偿方式，符合现阶段旧城区的企业现状情况，可以盘活企业资产，解决了职工后顾之忧，促进了城市建设和发展，同时对企业收购成本内涵统一标准界定，有利于企业收购政策上规范化。但评估方法的选择、评估内涵的界定，有待规范统一。

5、对策和建议

（1）成立地区土地收储及价格审查决策机构

企业收购工作是一项复杂涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会方方面面，成立以市长为主任、分管市长为副主任、国土、财政、审计、房产、监察等部门参加的决策机构，对规范土地市场有着重要意义。

（2）完善土地收购补偿制度

结合国家的法律法规、制定旧城区改造、企业收购储备及土地收购补偿办法，合理确定补偿方式、补偿标准，保证国家和企业个人的利益不受损害，从法律法规政策上完善土地收购补偿制度。

（3）制定技术规范指导性意见

各省市制定的区片地价、基准地价标准，一定程度上规范了土地市场，但具体操作过程技术规范上还需要进一步完善，对各类评估机构提出规范性指导意见，保证评估结果科学合理。土地补偿价格过高和过低，都是不可取的办法。