土地收益法评估精选(九篇)

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第1篇：土地收益法评估范文

关键词：土地价格，地价评估，基准地价

1研究背景

“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。

2城市地价分析研究

2.1土地市场的结构分析

土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。

另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。

2.2土地价格类型分析

作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。

2.3土地价格分布规律分析

从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。

由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。

3城市地价评估体系的更新

3.1城市土地定级的更新

当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场

①因素综合评价法

多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。

②级差收益测算法

级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。

③市场交易价格定级方法

市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。

3.2基准地价的更新

3.2.1基准地价更新的基本途径

①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法

即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。

②价指数调整法

地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数(即价格指数)。

③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。

④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。

3.2.2样本地价评估的方法

①收益还原法

借鉴土地市场发育完善国家土地估价的方法中，收益还原法是至为重要的一种方法。所谓收益还原法即求取不动产在将来所能产生的期待纯收益折算为现值的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得地价的一种方法，此方法通常被称为地租资本化。

用收益还原法评估地价的基础是土地预期收益原则。土地能为投资者带来预期纯收益，并且根据土地的固定性、不增性和永续性得出，土地还可以源源不断的提供收益。将预期源源不断的收益以适当的报酬率折算为现值的总额，这就是该土地的实质价值。

收益还原法以其充分的学术理论依据广泛地应用于国内外的收益房地产中，所谓收益房地产是指有收益和潜在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的综合。但是对于非收益房地产(比如学校、公园等)并不适用。

②剩余法

剩余法又称作倒推法或残余法，是香港土地估价中较为重要的一种方法，同时也是一种比较具有学术依据的评估方法。

剩余法的理论依据是采用倒推的方式计算完全由土地产生的利润，即地价。

剩余法适用于的范围较广，适用于土地开发区土地估价，拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估，旧建筑占用土地的土地估价。

③成本逼近法

成本逼近法也称作累价法，就是把土地取得和开发的各项费用累加而得到土地的价格。

成本逼近法应用的基本原理是生产费用理论。与收益还原法比较，是从两个迥然不同的角度对土地的价格所作的评估，一个是基于土地生产费用，另一个是基于土地将产生的费用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投资(包括土地取得费和基础设施开发费两大部分)作为基本成本，运用经济学中等量资金获得等量收益的投资原理，特别是当前土地实行招标、拍卖和挂牌交易形式的情况下，投资者只能得到社会平均利润，使土地的标的价可以用成本加成法来确定。

3.2.3基准地价的测算方法

基准地价和其他类型的地价具有本质上的相同性，即地价是地租的资本化。

a.按地价是地租的资本化求取地价。即

P=Ar

式中，P为土地价格，A为土地年收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年限。

b.按照地价指数法求取地价。即

P＝P0×K式(3.17)

式中，P为更新后基准地价，P0为更新前地价，K为地价指数。

地价指数可分为综合地价指数、分类地价指数和区域地价指数。综合地价指反映一个城镇地价变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内不同区域及不同类型地价的变化幅度。

地价指数计算方法有直接计算和间接推导两种。直接计算即采用抽样调查的标准样本与原基准地价或原始样本进行比较或直接依据地价动态监测服务的标准宗地体系计算地价指数；间接推导即通过影响地价变动的指标体系如物价指数、用地效益指标等建立评价模型修正推算出地价指数。

4结论

本文着重研究了两个方面的问题，通过对第一个问题的研究，本文发现了导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因。对于第二个问题的研究，本文着重解决了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系。总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

【参考文献】

[1]葛京凤.地产价格评估原理与方法.第1版.北京：中国环境科学出版社，2002.7

第2篇：土地收益法评估范文

关键词：东莞市 土地出让 评估方法

中图分类号：F205 文献标识码：A

文章编号：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出让评估的工作流程简介

东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：

1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。

2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。

二、出让评估中使用的评估方法的种类

当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。

对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。

东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：

1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。

三、评估目的的表述

出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。

四、采用市场比较法评估的要点

1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。

以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。

在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。

我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。

另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。

2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。

交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。

对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。

五、采用成本逼近法评估的要点

评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。

成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。

六、采用收益还原法评估的要点

1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。

如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。

在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。

如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。

2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。

3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。

4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。

七、采用剩余法评估的要点

1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。

2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。

八、在特殊出让评估时的一些做法

1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。

2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。

对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。

九、在出让评估中应关注的问题及建议

1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。

2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。

3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。

4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。

5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。

6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。

以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。

第3篇：土地收益法评估范文

近几年来，随着我国经济体制改革的深入，房地产市场的不断扩大，对促进国民经济发展和对外开放都产生了重要作用。但由于房地产交易市场刚刚形成，宏观调控和微观管理还很不健全，使房产价格上涨过猛，房地产交易中部分属于国家的土地收益流向了单位和个人，给国家造成了损失。为了加强房地产交易市场管理，解决城镇房地产交易中国有土地收益流失问题，促进房地产交易市场的健康发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关规定，决定暂时实行在房地产交易中国家收取部分国有土地收益的措施。现就有关事项通知如下：

一、凡未实行土地使用权有偿出让和转让的，经房地产交易市场由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房屋（不包括房地产开发公司新建的商品房）均应向出售、出租人收取一定的土地收益金。

二、征收土地收益金要有利于促进房地产交易市场的发展、合理调节国家、单位和个人的利益，使房地产交易价格保持合理水平，并为向土地有偿出让、转让过渡创造条件。

三、土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中，从超过房产评估价格以外的收益中收取，超过房产评估价格一倍以内的按不超过20％收取；二倍以内的按不超过30％收取；三倍以内的按不超过40％收取；三倍以上的按50％以上收取。对出租的房屋，参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取。具体收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。

实行收取国有土地收益金办法后，凡过去地方在房地产交易中采取的收取环境差率、超标费、罚款等措施同时废止。

四、土地收益金由当地房地产管理部门负责收取，土地收益金收取情况与其他交易资料一同放入产权产籍档案，以便与今后按照国家及各地制定的国有土地使用权转让办法再行交易时相衔接。

五、土地收益金作为财政收入上缴当地财政，按专项资金进行管理，主要用于城市建设和土地开发。

六、在房地产交易中，为了有效地解决国有土地收益流失问题，克服偷漏国家税费现象，对房地产买卖要实行先评估价格后交易，并对成交价格低于评估价格的，按评估价格计取税费。各级物价部门、房地产部门要共同做好价格评估，推行挂牌交易，对成交价格实施登记审验、进行监督检查等各项工作。物价部门所需业务费用，可从现行房地产交易管理费中提取一定比例做为补充，具体比例，由省、自治区、直辖市物价部门与房地产管理部门协商确定。

第4篇：土地收益法评估范文

乡村地区距离城市较远，保持了其自然的生态环境，具有较高的社会和生态效益，具备了发展旅游业的条件，能够为目的地带来经济利益。近年来，城市居民对近郊旅游市场的需求日益增多，乡村旅游也就在这一基础上逐渐发展起来。与非农建设用地相比，农业用地由于受到自然因素的影响，往往具有较低的经济效益，人们仅通过从事简单的农业生产活动，难以实现收入的较高增长。在市场经济条件下，正是由于受到这种经济利益的驱动，农业用地有转化为非农建设用地的冲动[1]。当地政府意识到这一市场机会时，就会采取行动将本地的农业用地集中进行规划，转化为旅游用地。目前，很多乡村地区，将发展旅游业作为本地摆脱贫困状态、改善农民生活水平的一种有效手段，作为新农村建设的有效途径。郭清霞举了六个例子说明湖北省几个较贫困的乡镇通过发展旅游业，使本地农民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安图县红旗村通过朝鲜族民俗村的建立，使本地走出了一条脱贫致富的新路[3]。正是基于这种发展乡村经济的考虑，具有一定区位优势的乡村地区，正不断地将农业用地转化成旅游用地。发展乡村旅游，从农民本身来讲，他们还是比较欢迎的。由于农业生产受到耕种土地质量、气候、作物品种、市场等不确定的自然和社会因素的影响很大，为了规避风险，当政府承诺补偿给农民一定的收益时，大部分农民都会将自己的土地交给政府进行统一的规划与建设。同时，由于从事农业生产活动，获得的收入相对较少，因此，本地很多年轻人到外地打工，自己的土地则留给老人或租给别人耕种，使农业生产的压力加大。将有条件的农业用地转化为旅游用地也会缓解本地人从事农业生产的压力，吸引年轻人回流农村就业。再则，农业用地的转化也是农地发展权的一个体现。农地发展权包括的三个层次中，其中一个就是变更为集体建设用地的权利，在集体所有权不变的条件下，其用途可作为农村宅基地、农村公共设施、公益事业用地以及企业建设用地[4]。转化为旅游用地，正是农地发展权的一个体现。因此，发展乡村旅游，将近郊农业用地转化为旅游用地是农地发展权的一个体现，也是新农村建设的有效途径之一，将近郊农业用地转用为旅游用地成为可能。然而，目前乡村旅游走出了一家一户自发经营的时期，通常由地方政府主导，将农民的土地集中起来统一规划，吸引外来资金进行规模化开发和经营，提高了土地整体的增值效益。随之而来的问题是，农民参与旅游活动的机会受到限制，外来企业可以不雇佣或低价雇佣当地农民，当然，强行要求企业雇佣当地农民，也与市场经济的要求相背。因此，农民的收益主要来源于土地补偿，农民的收入如何随着乡村旅游的发展而增加，这就涉及到投资者与农民怎样分享乡村旅游带来的土地增值收益。

二、旅游用地的估价方法及其补偿内容

将农业用地转化为旅游用地的关键问题是对农用地价值的评估。土地既是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活来源，因此，在农用地转用过程中，必须是有偿的，需要以土地价格为基础，支付给农民一定的土地征用费用。这一征用费用也正是农用地价值的综合体现，它包含农用地的价格，也体现了对农民失地后损失的补偿。目前没有专门的农用地转用为旅游用地的评估方法，现行的对土地的估价有多种方法，主要的评估方法有：根据《土地管理法》执行的补偿办法；通过收益还原法对农地进行的估价；影子地价法[5]；实物期权法[6-7]；基于产出模型的耕地价格评估方法[8]；以及其他一些经过改进的方法。其中除按《土地管理法》执行的办法，其他一些方法都在一定程度上不断加以完善，进而弥补《土地管理法》在执行时出现的问题。尽管出现了多种评估方法，但是目前按《土地管理法》执行的补偿办法仍是采用较多的补偿方式，另外一种采用较多的方法是收益还原法。

（一）《土地管理法》的执行标准及缺陷

1998年修订的《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。”2004年又对征地补偿办法做了修订[6]：“土地补偿费和安置补助费合计按年产值30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴”。《土地管理法》在补偿内容上肯定了土地本身的价值要补偿，失去土地后的农民应得到安置补偿。按《土地管理法》执行的征用价格有一个明显的特点，就是它是由政府制定的，具有行政刚性，易于执行，因此，很多地方愿意采用这种方法。然而随着社会经济的不断发展和农民生活水平的不断提高，这种补偿已不能从根本上保障农民的利益，并且逐渐表现出其存在的不合理性。

1．对于土地的补偿标准偏低

征地具有强制性，但其实质是一种权益交易。耕地或农用地在我国的权属性质上属于农民集体所有，征地的结果往往是农民永久性地失去了被征地的所有权[9]。而这种方法只规定补偿前3年平均产值的6至10倍（2004年修正后改为30倍），相当于补偿给农民6年至15年，最多是30年的使用费用。但是土地作为农民基本的生产生活资料，如果不被征用，30年后仍享用着土地为他们带来的生存与发展的权利。这种补偿办法明显是没有考虑到农民今后发展的需要。另外，简单的采取前3年平均产值的标准，则忽略了农业生产的波动性和不确定性，难以反映被征用土地的本质特性。如果受气候影响，前3年正好处于荒年，那么对农民的补偿，则会低于正常水平，低估对农民的补偿。如果前3年社会上出现了卖粮难的现象，也会降低平均年产值。因此，采用这种估计方法极易造成政府在征地过程中侵占农民利益的问题。另外，按传统的粮经作物比测定前3年的农业产值，没有或极少顾及到现在的城郊农村，农业已不是传统意义上的农业，而是集生态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体的现代都市型农业。土地产出已不是普通的粮食或蔬菜价值可比的[10]。因此，按这一标准形成的土地征用价格不能真正反映被占耕地本身的产出价值，是偏低的价格。

2．没有全面考虑土地对农民的社会保障价值

现行《土地管理法》的规定只提出了一个安置补助费。但是缺乏对失地农民的择业成本、从事新职业的就业风险等间接损失的考虑。由于农民本身就是一个文化水平较低的群体，失去土地后，只能从事一些简单的体力劳动，而通过这种方式取得的收入或许远低于他们凭借土地生产获得的收入。土地作为农民赖以生存的物质基础，在人均耕地面积一定的前提下，耕地的生产力水平越高，农民的收入水平和生活水平越高，单位面积耕地对农民的社会保障作用也就越大[11]。因此，出于对农民社会保障权利的考虑，应该在《土地管理法》中对农地的社会保障作用给出明确的规定。

（二）收益还原法的优劣

收益还原法又称收益资本化法或地租资本化法，它是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即在一定贴现利率下土地未来纯收益的总和[12]。这种方法是以生产要素分配理论为基础的，土地作为最基本的要素，其贡献就是总收益扣除劳动工资、资本利息及管理报酬之后的收益剩余，也就是利用土地的纯收益。将这部分纯收益折算成现值，就成了土地的价值，并且作为对当地农民的补偿。收益还原法的优势在于，其以纯收益和还原利率为基础确定土地价格。采用这种方法，正常情况下，农民的纯收益较易估计出来，还原利率给定后，便能够比较方便地计算出应给予当地农民补偿的具体额度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在现阶段，收益还原法比较适宜目前我国的农用地价格评估。并且指出以地租理论与土地收益理论为依据的收益还原法的应用条件：待估地产未来年收益可以用货币计量；土地收益的产生是连续的；纯收益在数量上必须稳定；还原利率可以确定；土地收益过程中的风险可以估量。收益还原法虽然是目前对于土地价格评估采用较多的方法之一，但是由于其本身应用条件的限制，也使其在应用方面出现了一些问题。郭爱请等[14]指出我国一般采用总收入减去总成本的差额来测算农地纯收益，这就会出现用实际纯收益代替预期纯收益的问题。

同时，在生产费用的测算方面也存在不合理之处。农用地转用将带来更多的预期收益（如果不是这样，那么就没有必要将农用地转化为其他非农建设用地），这一预期收益并非来自农业生产用途，而来自于其他非农用途，因此，用实际纯收益代替预期纯收益往往会产生对农用地价格低估的问题。同时，采用收益还原法时，还要对还原利率加以确定，还原利率的取值是否科学关系到土地收益价格是否客观、合理。目前我国城市地产估价工作中所采用的还原利率至少有8种，但现存著作及文献中，有关农业用地宗地价格评估的资料还不多见，涉及农业用地还原利率选择的论述就更少，有的农地价格评估时直接借用城镇地产评估中所用的还原利率进行计算[15]。因而，对收益还原利率的确定仍存在一定的争议。虽然收益还原法存在着上述一些问题，但由于农用地的用途管制，使其长期限于农业领域，并不断产生收益。因此，现阶段，比较适宜采用收益还原法对农用地进行估价。影子地价法是从土地资源有限性出发，认为土地资源总是有限的，需要合理分配使用，这样在一定配置资源约束条件下，以使每增加一个单位土地资源，得到最大经济利益[5]。其考虑的是土地资源得到最优利用的价格，即以农用地最佳替代用途的贡献来估价。而实物期权法是从实物期权角度，将农户承包土地看作是农民投资并收益的一个项目，农户以一定的代价取得经营所分得土地的承包权，付出劳动力和农用物资投入进行务农，卖出农作物后获得回报[6]。这种方法反应了在不确定的市场条件下，进行土地开发的决策分析，并且考虑了农业生产的波动性，认为农民未来有权自由决定农地使用情况的当前价格。基于产出模型的耕地价格评估方法，则强化了因耕地资源质量的差别而导致的资源增值现象，并且采用维持耕地资源总产出所需追加的投入替代了耕地资源本身产出的净效益。这几种方法对于纯收益的获取有了进一步的思考，但其仍多是基于土地本身的质量价格而加以考虑，对农用地的社会保障价值则没有给予较多的论述。另外，对于土地价值的测算多是根据土地原有用途加以分析，给予农民一定的补偿，而农民则没有参与分享当地由于土地用途改变而带来的增值收益，也就是说，农用土地的市场价值没有得到体现。因此，对农用地转化为旅游用地的非农用途的补偿还需要考虑农用地转用后带来的收益增加值。

农用地转用后的价格评估几乎没有具体涉及到对农用地转化为旅游用地3的价格评估问题。据笔者对成都市农用地转化为旅游用地情况的了解，其补偿办法大部分是依据《土地管理法》执行，只对土地作为农用时的价值进行了补偿，而且多半采取的是一次性买断土地使用权的方式。在农用地转化为旅游用地的实例中，成都市三圣乡红砂村采取的租金加红利的方式，在某种程度上保障了农民的利益。红砂村的土地由村政府统一经营，采取集体入股的方式入股花卉公司发展旅游业。每亩土地为1股，年底按股分红。土地租金的收益每年每亩大约1000-1200元，加上年底分红100-300元，农民每年出租土地的收益为1500元左右[16]。这种补偿方式保障了农民的长期利益，使其能够长期地获得较为稳定的收益。但是这种稳定的收益仍存在一些问题。花卉公司的经营是不断发展的，而农民获得的利益保持不变，当花卉公司发展到一定阶段时，当地农民和花卉公司经营者之间，就会产生利益分配上的矛盾，激发农民的不满情绪，因此不利于当地旅游业的发展。另外，每年出租土地获得1500元左右的收益也明显偏低。据朱华[16]的分析，红砂村的土地按最长的土地承包期30年计算，每亩土地的总租金共计4.5万元。即使租金每年以10%的比例增长，每亩土地30年的租金总额也不到15万元。目前成都市三圣乡的土地使用权拍卖价每亩已超过100万元，据此计算，农民的土地出租金最多仅是目前土地使用权市场价值的1/22。由此可以看出，当地农民并没有真正享受到农用地转为旅游用地后为他们带来的增值收益。作为当地农民唯一投资工具的土地，为他们带来的收益明显偏低。通过上述分析可以看出，各估价方法对农民的补偿都或多或少存在一些问题，主要集中在三个方面：一是用农用土地的原用途价值作为测算标准，低估了农用土地价值的评估；二是很少考虑土地对农民的社会保障价值；三是没有考虑土地利用方式转变后为当地农民带来的增值收益，即农民缺乏土地增值价值的分享。也就是说，依据《土地管理法》的规定，给予农民一定的土地价值和社会保障补偿后，还要使其能够参与到土地转用后增值收益的分享，才能使农民的利益得到有效保障。因为农用地转为旅游用地后，土地经营的收益是按市场价格获取，而《土地管理法》的补偿标准没有包含土地用途转变后的增值价值。如果没有对土地价值增值的预期，农用土地就没有转变用途的必要，土地增值收益的分享是农民改变土地使用方式的动力，也是发展乡村旅游实现农民增收，农业生产方式转变的途径。

三、旅游用地价值增值补偿途径

（一）农用地增值补偿的合理性

农用地转化为旅游用地，对农民的补偿除了土地价值和社会保障外，关键是随着乡村旅游的发展，农民如何合理分享土地增值收益的问题。傅青山等[13]指出土地用途改变，增值收益评估既不能在农用地地价体系中评估，也不能在建设用地地价体系中评估，需要另行建立有效的评估技术路线。并且提出了以征地区片价为指导，根据被征用宗地本身实际情况评估宗地土地用途改变的增值收益。乡村旅游的发展带来乡村旅游住宿、娱乐设施租赁价格的不断提高和设施使用率的增长，后者带来的收益增加是投资者经营管理能力强弱的直接结果，而前者增长的收益，一方面与投资者的经营策略有关，另一方面来源于农用土地转化为旅游用地的市场升值收益。投资者以非市场价格取得农用土地使用权，土地升值收益几乎全部为其所有，这部分收益分配存在不合理现象，即投资者不仅获得了投资资金带来的效益，而且还侵占了农民的土地升值收益。将土地的升值收益补偿给农民，是提供土地要素的农民，与提供资金要素的投资者平等享有乡村旅游发展利益的权利。目前，在乡村旅游发展中，失去了土地未获得土地增值补偿的农民，他们有两种选择。由于缺乏必要的知识与技术，旅游投资者只能为一部分农民提供一份简单的工作，使其参与到当地的旅游发展之中，并获得数量不多的稳定收入；而另一部分不愿意参与或者投资者不希望其参与旅游企业生产的农民，则是自己想办法，利用当地发展旅游这一条件参与旅游经济活动，实质属于一种搭便车的行为。这两种行为，在某种程度上说，解决了农民依赖土地获得发展的问题，并且在付出了劳动后，获得的收入也会有所增加。然而，前一种可能拉大农民与投资经营者的收入差距，带来新的矛盾冲突；后一种，其最终结果是扰乱乡村旅游发展的秩序。所以，乡村旅游要获得健康的发展必须考虑农民对土地增值价值的分享，在市场机制的框架下建立农民对土地增值收益的分享制度。农用土地转化为乡村旅游用地之初，由于不能进入土地市场交易，土地的市场价值无法衡量，加之，紧邻土地均为农业用地，农用土地转化为旅游用地的市场增值价值在开发之初的确无法估计。但随着乡村旅游的发展，游客人数不断增加，愿意经营乡村酒店、餐馆的人增多。因此，乡村酒店、餐馆、旅游纪念品门市等旅游设施的租售价格不断上升，土地的增值价值才逐渐表现出来。在农用土地不能进入市场交易，在发展之初不能给予农民合理的市场价格补偿的情况下，根据乡村旅游发展进程让农民分阶段地分享土地获得的增值收益是符合乡村旅游发展实际的，也是可行的。

（二）农用土地增值补偿的措施

乡村旅游是一个市场化的过程，也有市场艰难的开拓期，快速发展期，在发展过程中还存在因种种原因不成功而失败。农用土地转化为旅游用地的增值效益也有一个从无到有的过程，也还存在不确定性。借用企业生命周期理论，让农民充分了解企业经营的不同阶段，在获得了《土地管理法》规定的一些基本补偿后，在政府主导下，参与分配土地不同阶段产生的增值收益，既保证了农民土地转化后的增值收益，又考虑了投资者市场经营的风险因素，有利于农民收入的增加和投资企业的健康发展。企业的生命周期大致可以分为四个阶段：创业阶段、成长阶段、成熟阶段和衰退/再生阶段，不同阶段企业的获利状况是不同的。根据旅游企业经营的不同阶段，将农民土地增值价值的补偿也分为几个相应的阶段，如初创阶段由于农业用地刚刚转化为旅游用地，乡村旅游处于尝试阶段，游客不多，愿意租买投资者旅游设施进行经营的企业也不多，投资者的租售价格便宜，收益低。因此，补偿给当地农民的土地增值收益应少。随着乡村旅游业的不断发展，游客人数增加，投资者的收益快速增长，旅游业进入成长与成熟期，这就吸引了许多经营者参加到乡村旅游中来，各种旅游设施的租售价格上升，土地增值明显。这时，应提高农民的土地增值收益，使之随着旅游的发展而增加。因此，将农民土地的增值收益与投资者的经营活动结合起来，根据乡村旅游设施租售价格的变化，来分阶段地给予农民土地增值补偿，是农用土地转化为旅游用地后增值价值补偿的有效措施。然而，进行土地增值补偿的难度在于，旅游设施租售价格的增长与投资者经营策略相关。投资者品牌打造得好，该地乡村旅游发展快，饭店、餐馆等设施租售价格就高。如何从旅游设施的价格中来区分哪是旅游经济自然增长带来的土地价值增值，哪是投资者的经营策略创造的价值，也就是说，用什么标准来分割旅游设施租售价格中投资者与农民的利益。由于乡村旅游的区位条件和面临的市场环境差异，以及投资者投入的不同，统一的分割标准难以形成。因此，需要发挥政府的主导和监督作用，依靠政府的行政权利来协调农民与投资者对土地增值收益的分享。政府应根据乡村旅游设施租售价格的变化来确定投资企业所处的生命周期，并按照一定的比例及时调整农民土地增值收益的大小，确保农民土地增值收益的实现。“一定的比例”就是合理地分割旅游设施租售价格增长幅度与补偿给农民的土地增值额的比例。目前，一些地区将土地的增值收益分为固定收益和风险收益，如成都三圣乡村民土地集中经营后获得的租金加红利的补偿方式。租金就是农民土地增值的固定收益，红利即投资者经营活动的风险收益，这是一种将农民的土地折为一定的股份参与企业经营分配的补偿方式，它较好地体现了农民土地要素在乡村旅游中产生的价值。由于农民风险承受力弱，因此，投资者将红利分为两部分，一是固定红利，以租金表现；另一部分为风险红利，与企业的经营效益相联系。低风险获得低报酬，所以，投资者承诺的固定收益部分往往比较低。风险红利与企业的盈亏相联，由于不能像上市公司那样财务公开，乡村旅游经营的增值价值的实际情况，作为“股东”的农民难以知晓，事实上风险红利部分的增长幅度也很小。农民土地以股份形式分享增值收益，在实际操作中获取的利益还是不够的。政府作为第三方，根据市场租售信号来提高农民土地的增值收益，对确保农民增收和乡村旅游发展是十分必要的。

第5篇：土地收益法评估范文

【关键词】收益法，房地产，价值评估

一、收益法的基本原理

收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。

二、收益年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期间。房地产的收益年限一般较长，一般都有几十年。因此，在评估实务中估价人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准确性。在理论中还存在收益年限为无限年的情况，现实的房地产一般不存在。收益为无限年的情况下，房地产评估出的估价对象的价值一般会较高，在实务中可用它来验证其他年限评估出的房地产价值是否偏高。

三、预期收益的预测与确定

房地产预期收益应该是净收益，是房地产预期收入扣除预期相关费用后的净额。预测净收益要收集各种房地产市场现状、国家政治经济形势、政策规定等内外部环境信息。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益是指在现状下被评估房地产实际取得的净收益。实际净收益由于受多种因素的影响，通常不能直接用于评估。因为在评估时点被评估对象的实际净收益是由多种因素共同作用的结果，这些因素有些是一次性的、偶然的，若不给予扣除就容易引起收益预测失真。例如，一个交通不便利、环境不太好的宾馆，因为有特殊的关系而将一些会议活动在该宾馆举行，获得了较高的收益。但这些特殊关系可能不能随之转移。这些因素不复存在后，若仍不把房地产的评估时点的收益加以调整而直接作为预期收益的基础就会引起预测的收益不准确。所以，预测房地产净收益的基础是实际净收益中扣除属于特殊的、偶然的因素后的一般的正常净收益，即客观净收益。

在确定房地产净收益时，不同收益类型的房地产可能应考虑其收益的特性。例如，出租性房地产在测算其收入租金时，要注意到租约条款的影响。租约条款中如租赁期限、递增的租赁费用、额外的补偿费用和关于租约更新的规定等都将影响该房地产的预期收入。租金有可能是纯粹的，由承租人负责纳税、保险费以及支付维修费用等各项费用。对于租约中规定采用固定租金的房地产，一般在其租赁期内采用租约租金，其余受益年限的租金收入则可按以上介绍的思路进行测算。对于租约中规定采用浮动租金的，整个收益期的收入测算均适用以上方法。对于商业经营性房地产和生产性房地产应扣除其正常的经营利润，房地产净收益中不应包括房地产以外其他投资应分配的净收益。

四、还原利率的确定

还原利率对评估结果仍比较敏感，还原利率在评估实务中调整为一个恒值后，较易操作。还原利率的实质是一种投资的收益率，它应等同于获取估价对象房地产具有相同风险的资本的收益率。还原利率的影响因素有很多，如房地产市场风险的高低、银行存贷款利率、投资者的风险承受能力等，在确定还原利率时都应加以考虑。

参考文献：

[1]韦群.房地产收益法评估计算公式运用应注意问题[J]财会月刊.2012（14）

第6篇：土地收益法评估范文

关键词：土地地价；评估方法；分析

1 几种主要评估方法的地价内涵分析

评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。

1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。

基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。

1.2 收益还原法（简称“收益法”）。

收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。

1.3 假设开发法（或剩余法）。

假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.4 市场比较法。

市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。

2 各种类型地价的差异

从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？

2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。

“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。

2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。

从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。

2.3 “长线投资型”地价适中。

相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。

从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。

3 不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。

但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。

评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。

4 结束语

从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。

参考文献：

[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.

[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.

[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.

[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.

第7篇：土地收益法评估范文

[关键词] 房地产 估价 资本化率

一、引言

房地产估价业作为评判房地产价值的行业,在我国是一个新兴行业,起步较晚,但发展很快。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市,以及资本市场发展过程中,房地产价格评估中介都发挥了重要作用。

二、资本化率的内涵

资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。资本化率的求取是应用收益法估价的一大难点。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资,这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此,资本化率实质上是一种资本投资收益率。

三、确定资本化率的基本依据

由于资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响,所以资本化率的确定要遵循一定的规律。一般认为,资本化率的确定可以从以下几个方面来考虑:

1.地方的一般利率、习惯利率和土地利率

资本化率也称为资本化利率,原则上以估价当时地方的一般利率为确定依据。因为资本化的本质和目的是基于房地产的连续收益,根据地方情况可以参照投入的货币资本利息再考虑一定的风险性确定。这样,产生收益的房地产可以视为一种风险性投资。而且,正常的地方利率,其大小是众所周知的,因而政府、企业、个人和估价人员容易从日常交易中估算出地方的平均利率。资本化率和市场利率都应该按照地方惯例,这是因为房地产的价格毕竟是以地方特色为基础,其价格受到周围环境的影响,这些都可以通过地方的习惯利率来体现。所以在房地产评估时所采用的资本化率也应当依据地方的经济情况来决定。

房地产评估中土地评估所采用的资本化率有其自身的特点。一般认为土地是不容易灭失的,并且随着社会经济和文化的发展,土地是不断增值的,所以投资于土地的风险要比其他投资的风险小。因此,土地的资本化,不用一般利率,而应该采用地方上通行的土地利率。

2.普通一般利率

在房地产的估价中曾经使用普通一般利率作为资本化率。但对于普通一般利率的概念存在着分歧,有人认为可以以最可靠的国库券利率为标准;而反对者认为,这种随时可以资金化(兑现)的国库券投资,与难以资金化(兑现)的房地产投资之间存在着差异,其风险是不同的,因而不能采用国库券利率作为房地产资本化率。但是可以用国库券利率作为房地产资本化率调整的基础依据。

3.长期投资收益率

作为依据的长期投资收益率是有条件的。在此,要求该长期投资对象与估价对象房地产之间具有同一性质,而且,收益率与资本化率之间也需要具有同一性质。对于作为估价对象的房地产,这种同一性质是很难达到的。因此该依据从理论上来说是可行的,但在实际操作中很难使用。

4.安全利率和风险补偿的复合利率

安全利息是由现在物产与将来物产评价之间存在差额而产生的。风险补偿则是因为所评价的预期收益的获取存在不确定性,由此产生对将来物产的评价减少。实际上各种利率有差异,是由于加上了不同的风险补偿所导致的。在决定安全利率时必须尽量选择无风险的投资,通常采用第一流的银行支票贴现率,在实际操作中则一般是采用银行同期贷款利率或国库券利率。至于风险利率的补偿,可以以评估时其他相似房地产年纯收益与买卖价格的比值,得出其资本化系数,再扣除安全利率,然后计算风险补偿系数;或者,选取已知的同一性质或类似投资的风险补偿系数,通过比较这些投资对象与待评估对象房地产之间未来的风险差异情况,将这些投资的风险补偿系数修正到待评估对象的情况,然后在加上安全利率即得到资本化率。

5.综合考察利率

该方法以最具有一般性的投资利润率为标准,同时比较考察投资对象相关房地产的个别性,即就投资对象的危险性、流动性、管理难易性作为房地产的安全性加以综合比较考察,以求得资本化率。在实际的估价中,应该根据对象房地产所能产生纯收益的安全性、所在地区的交易习惯和利息情况,以及种类差异,而就房地产的交易利润率、债券利率、金融机构的放款利率等做比较考察,以求取待估对象的资本化率。

四、房地产估价中资本化率分析

购买房地产可以看成是一种投资,这种投资所需投入的资本是房地产价格,即用现在支付的货币购买该房地产未来纯收益的代价。这一价格和房地产本身的建造成本没有直接关系,通常将这一价格称之为收益价格,因此资本化率实质上是一种资本投资的收益率。由于收益法估价是以预期未来各期的纯收益求取估价时点投资的相当额,应考虑货币的时间价值。因此确切地说资本化率是一种将未来的纯收益转换成现值的折现率。

有人简单地把资本化率定义为纯收益与价格的比率,这种观点是不正确的。从形式上看来,我们知道在纯收益每年不变,年期无限的情形下,收益价格的计算为;但在年期时,而年期无限碑纯收益以s的比率递增时。上述三种情况当中,r就是我们所说的资本化率。

显然,资本化率不一定是纯收益和价格的比率。在分析资本化率时,我们要认识到它和纯收益的变化及年限有一定的关系。从更深层次来看,资本化率实际上为投资利润与投资额的比值。而房地产纯收益中既包括利润又包括本金,很显然用纯收益与房地产价格的比率求出的并不是资本化率。

从我国当前的房地产市场看,比较适用的房地产估价中资本化率分析法有以下几种:

1.市场提取法

国内许多房地产估价著作都将其作为一种简单实用的求取资本化率的方法。这种方法的思路是利用收益法公式,通过收集市场上相同或相似的房地产纯收益、价格等资料,反求出资本化率。

假定纯收益每年不变,则收益法有两个基本公式,即及 。一般介绍的市场提取法是用,就是通过来求取资本化率。但是,适用于市场提取法的限制条件很少有人提及,本文将其归纳为三种情况:

(1)年期无限

由于是在年期无限条件下推导出来的,因此适用于年期无限的估价对象的资本化率的求取。当然,从市场上获得的可比实例房地产也应符合这一条件。但是,我国实行的是土地有限期使用权制度,建筑物的经济寿命也不过为30年～60年,所以这种情况现实生活中很少遇到。

(2)年期有限

可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限相同,年期 即。换一个角度来看RO=M×RM+(1-M)×RE。就是说,房地产价格与年纯收益的比值是一个乘数,用年纯收益乘以该乘数即可求出房地产价格,该乘数实质上就是购买年。注意将购买年作为可产生收益的年期的观点是错误的。,它与可产生收益的年期n有关,同时还受资本化率的影响。对于类似房地产,其资本化率应是相同的,如果可产生收益年期也相同,则它们的购买年相同;否则不同。因此同类房地产如果可产生收益年期相同,我们可以将其作为可比实例,从而确定购买年,利用下式计算房地产收益价格:

V=a×Y

这种方法是一种简捷但很粗糙的估价方法,其可信度取决于纯收益与购买年的准确程度。

(3)年期有限

可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限不同。同类房地产的资本化率是相同的,如果剩余使用年期不同,则:的结果也是不相同的,或者说购买年不同。在这种情况下就不能通过价格与纯收益之间的关系确定购买年。是一个高次方程,求解r较复杂、繁琐,因此不宜采用市场资料提取法。需要指出的是,这种方法虽然以替代原则为依据,有一定的说服力,但是并没有反映出资本化率的实质,资本化率实质是投资利润与投资额的比值。而纯收益既包含投资利润又包含本金部分,显然由纯收益与价格之间的比率确定的不是真正的资本化率,而是一个系数或购买年。

2.安全利率加风险调整值

许多估价师在进行估价时都采用一年期的银行存款利率作为资本化率,这样确定的资本化率值偏低,投资房地产风险显然大于银行存款,我们应用收益法时应考虑风险预期的因素。未来收益会产生价值,而未来的收益损失则会使价值减损,要想获得高收益,必须接受高风险,这是房地产投资的基本规律。人们通常认为所有投资都是基于能够得到一个既反映资金时间价值,又对可承受风险适当调整的资本化率。正确的确定方法是在安全利率的基础上加上风险调整值,即:资本化率=安全利率+风险调整值。

3.投资复合收益率法

投资房地产的资金来源通常为两个渠道:其一是银行抵押贷款;其二是自由资金。贷款方必须预测得到一个与投资风险相当的利息率,否则他不会提供贷款;自由资本也是如此,否则将会投向其他方面。这时的资本化率应能满足投资各方对市场回报的要求,它是购买房地产抵押贷款利息率与自由资本的收益率的加权平均数,即:

R0=M×RM+(1-M)×RE

式中:RO为资本化率,RM为抵押贷款利息率,RE为自由资金收益率,M为抵押贷款占全部投资的比率。

例:投资某房地产可获得75%的抵押贷款,利息率为15%,根据市场状况,投资者确定的自由资金收益率为12%。则其综合资本化率为:

RO=75%×15%+(1-75%)×12%=14.25%

在房地产经济和房地产金融发达的情况下,同一房地产的投资可以分别向不同的金融机构申请抵押贷款,根据贷款额度称为第一顺位、第二顺位抵押贷款。假如某房地产可获得如下融资,第一顺位抵押贷款占投资总额的50%,利率为6%。第二顺位抵押贷款占总投资的15%,利率为8%,自由资金的报酬率为12%,则其综合资本化率为:

RO=50%×6%+15%×8%+35%×12%=8.4%

五、结论

总之,运用科学的方法,采用科学的程序,是实现房地产价格研究科学化和消除估价中主观性带来偏差的重要保证,因此,本文的研究对于房地产评估工作很有益处。

参考文献:

[1]李淑颖:谈房地产评估收益法.合作经济与科技,2008,11

[2]聂水斌:确定资本化率准确评估房地产价格.北京房地产,2007,08

第8篇：土地收益法评估范文

关键词：划拨土地使用权评估方法

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：

一．划拨土地使用权的内涵及特征

划拨土地使用权， 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的一个问题。

划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。

与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。 从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。因而划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。1992年3月8 日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”

划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。

国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础，2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和《诚征国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以回收，并依法处置，依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权联通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

二．划拨土地使用权的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采用成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等。

1.成本法：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。通常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后再通过对区域平均价格的修正来确定宗地的价格。

成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，有时会与市场价格存在较大差异。

2. 收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原率还原成现实活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为活剥土地使用权评估的参数。

3.市场比较法：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修正确定估价对象的价格。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。

4.剩余法：在以土地作为合作条件，土地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设估价对象具有完整的所有权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其他市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市场比较法求得估价对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情况扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为估价对象在划拨土地使用权条件下的价格。

5. 基准地价系数修正法：基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金，二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数。

不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：

1.以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地任然属于划拨性质，土地评估值中不应包括土地使用出让金

2.经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。

3.以抵押价值为评估母的的，活剥土地评估值中不应包括土地使用权出让金。

4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金做为土地价值的一个内容并予以必要的说明。

参考文献：

[ 1 ] 房地产估价相关法规中国房地产估价师与房地产经纪人学会编 2008年3月

[ 2 ] 房地产估价理论与方法 中国房地产估价师学会编 中国物价出版社2003年.

第9篇：土地收益法评估范文

关键词：地票制度；地票价格；耕地价格；耕地征收转用；耕地经济价值；耕地社会价值；耕地生态价值；土地增值收益；权益价格；粮食安全保障

中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：16748131（2013）03000705一、引言

2008年12月1日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票是其交易的最主要产品之一。经过四年多的发展，地票在优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值等方面的功能日益显现，但从目前的地票交易运行情况的来看，地票制度还存在诸多问题，其中地票定价问题是核心问题之一。根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127），地票的基准交易价格是在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费（以下简称“两费”）等因素的基础上制定的。从2008年到2012年年底重庆农村土地交易所共进行了25场地票交易。2008年底第1场地票价格均价为8.16万元/亩，是根据当时“两费”的价格来定的；2009年至2012年底的地票价格基本上是综合考虑农民的补偿价格、复垦成本和前几场交易的市场均价等方面的因素来确定的。可以看出，目前的地票定价除了力求农民不受损失外，并没有真正可以让人信服的理论依据。

由于地票交易模式尚处于摸索阶段，有很多值得研究的问题，国内学者也对地票问题进行了大量研究，如地票制度设计、运作模式以及可持续性等，其中“地票”收益分配问题受到高度重视。大多数学者认为，地票收益分配必须充分保障农民的利益，地票定价的前提也必须是力求农民不受损失。但对地票价格的相关研究成果（张泽梅，2012，郝利花，2011；严伟涛，2012）较少，对地票的内涵、价格构成、影响因素以及测算方法等缺乏系统的理论研究。因此，本文试图通过分析地票交易过程揭示地票本质，并从地票价值构成的角度构建地票价格测算体系，以期能为重庆市农村土地交易所的地票交易定价提供理论基础和操作依据。

李南洁：地票价格探析：基于耕地价格的思考二、地票价格的内涵

1.地票的形成及交易过程

目前，地票的交易过程一般包括4个步骤：第一步，由拟生产地票的农村集体经济组织或农户向区县国土部门提出立项申请，获准后将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦。第二步，农村土地权利主体向区县国土部门提出复垦耕地质量验收申请，区县国土部门对复垦的耕地进行质量验收。验收合格后，由市土地行政主管部门向土地使用权人发放相应面积的地票。第三步，将复垦农地验收合格置换出来的票据化的农村建设用地指标，在重庆农村土地交易所进行交易。最后，通过竞标购得地票的地票持有者，根据相关规划及其对地票落地对应地块的预期，参与政府组织的“招、拍、挂”竞标：如果竞标成功，地票的价格计入招拍挂价格之中；如果没有中标，则政府从拍卖价中扣除地票价格，本金返给地票拥有者。

简单来说，地票的形成和交易过程是建设用地指标从与宅基地分离到再与城市建设用地相结合的过程。地票的形成和交易涉及一份指标（建设用地指标）、两块土地（远郊A地块和近效B地块）、四种用途（文臣，2011），地票的形成和交易过程可以用图1表示：

图1地票的形成和交易过程分析从地票的交易过程来看，对于B地块来说，地票是城乡建设用地挂钩指标，指标不与具体的地块挂钩，只是通过复垦与A地块分离，通过征收转用与B地块结合。在我国现有的严格土地管理制度下，地票使B地块产生土地增值收益成为可能，地票的价值是客观存在的，并通过B地块的征收转用后实现。因此，探讨地票的价格必须从B地块征收转用前后的价格入手。

2.征收转用前的耕地价格

关于耕地价值的内涵目前比较公认的是：耕地的价值即包括其资源价值和资产价值，具体包括经济价值、社会价值和生态价值（周建春，2005）。其中，经济价值主要表现为农民以土地为生产资料生产农产品的价值；社会价值表现为其作为农业生产载体和劳动对象可以为人们提供就业机会、生活保障以及国家粮食安全保障等功能，即包括农民的社会保障价值①和国家粮食安全保障价值；生态环境价值则首先表现为土壤作为生命有机体的价值，其次表现为其具有的美化环境、净化空气、涵养水源、保持水土、提供生物生存空间等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地块征收转用前的耕地价格用公式表示为：

PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）

其中，PB为B地块的耕地价格；P1为B地块耕地的经济价格；P2为B地块耕地的社会价格，P（1）为B地块耕地的农民社会保障价格，P（2）为B地块耕地的国家粮食安全保障价格；P3为B地块耕地的生态价格；社会价格和生态价格也可称之为耕地的正外部性价格。在耕地的征收转用过程中，经济价格的损失可以通过经济方式补偿给土地所有者和土地使用者（集体和农民），农民的社会保障价格的损失也可以用经济方式补偿给农民或者通过建立完善的农村社会保障体系进行补偿；而国家粮食安全保障价格和生态价格只有通过增加等面积耕地来补偿。

3.征收转用后的建设用地价格

B地块征收转用后由耕地转变为建设用地，其价格构成也发生了根本变化。为了与转用前的耕地价格进行比较，下面采用成本逼近法对建设用地的价格构成进行分析。成本逼近法是建设用地土地

① 当然，随着社会经济的发展和农村的社会保障机制的完善，耕地对于农民的社会保障价值将逐渐弱化甚至消失。价格评估比较成熟的几种方法之一，适用于新开发的土地评估，其理论依据是生产费用价值论。成本逼近法的基本思路是把对土地所有投资（包括土地取得费用和土地开发费用两大部分）作为“生产成本”（包括税费），根据投资原理，求得“生产成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时加上国家对土地所有权在经济上的实现（土地增值收益）（卢新海 等，2010）。因此，征收转用后的B地块的建设用地价格可以表示为：

VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）

其中，VB为B地块的建设用地价格；V1为土地取得费（即土地征收补偿费用）；V2为相关税费，V2（1）为两费之和，V2（2）为除两费之处的其他税费；V3为土地开发费，V4为投资利息，V5为投资利润，均指正常合理的开支和利润；V6为土地增值收益。

4.地票价格的内涵

在没有实施地票政策之前，我国城市建设用地价格中的土地取得费即为耕地转用补偿费用，其项目仅包括耕地经济价格（在土地补偿费用中体现）和农民社会保障价格（体现在安置补偿费和社会保障费用中）。至于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格，采用“先占后补”的方式进行补偿，其价值相当于新增建设用地有偿使用费和耕地占用税之和V2（1）。

实行地票政策后，B地块的农业经济价格和农民社会保障价格补偿项目和标准不变，但B地块的国家粮食安全保障价格和生态价格通过复垦而在A地块中得以补偿。有的学者认为，通过A地块的复垦可以实现B地块耕地的所有外部性价格补偿，即包括农民的社会保障价格、国家粮食安全保障价格和生态价格。本文不同意此种观点，原因有二：一是在B地块的征收过程中的农民社会保障价格只能补偿给B地块的土地使用者，而不能通过复垦增加A地块的农民社会保障价格来补偿；二是复垦后的A地块不存在农民的社会保障价格，因为A地块耕地是通过复垦宅基地形成的，A地块的使用者本身有自己的耕地，因此，其农民的社会保障价值不通过复垦宅基地来体现。从以上征收转用前后耕地价值和建设用地价值的对比分析可以看出，地票的价格构成应为耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格补偿，相当于P（2）+P3。

总之，从地票的形成和交易过程中可以看出，地票的交易实际上是建设用地指标的交易，其指标并不与具体的地块挂钩，只是使得城市近郊征收转用土地得以可能，即通过远郊宅基地的复垦产生建设用地指标，该建设用地指标与远郊地块分离，通过地票交易与近郊地块结合，使得新的地块产生增值收益成为可能。因此，地票的价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格，该权益价格不是土地增值收益，而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。

三、地票价格的特点

1.地票的价格与土地增值收益此消彼长

根据规定，地票在落地竞标时计入招拍挂价格之中，从整体上看，开发商购买的土地使用权的成本除了从购得地票到拍到地块期间的地票利息之外（因为对地价没有太大的影响，这里忽略不计），并没有增加。这也是国家稳定地价，防止开发商将地票价格成本转嫁于消费者身上，避免地票政策失去意义采取的有效措施。因此，实施地票政策后，B地块的建设用地价格可以表示为：

VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）

其中，V0为地票价格，其他同公式（2）。农民的征收补偿费用V1、其它相关税费V2 （2） 、土地开发费V3、投资利息V4和投资利润V5都是刚性费用，因此，如果建设用地价格VB保持不变，地票价格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票价格与土地增值收益此消彼长。因此，地票的交易过程也可以看作是国家利用土地增值收益向远郊地块购买耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的过程。

2.地票的价格不依成本定价，但必须制定最低保护价

对供票地而言，地票的成本价格（V0）应该依次由复垦补偿（S1）、村集体经济组织补偿（S2）、复垦成本（C1）、耕地保护和农村基础设施建设专项资金（C2）（弥补指标落地政府新增建设用地土地有偿使用费）、交易成本（C3）等部分构成（郝利花 等，2011），即：

V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）

由于农民对其宅基地具有使用权，可以选择自住、空置、复垦为耕地、出让、转让或者出租于农业生产等，因此，只有通过地票交易获得的复垦补偿（S1）和复垦后的耕地农用经济价值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）时，农民才会选择地票交易（谭新龙，2010）。因此，地票的价格虽不依成本定价，但为了保护A地块农民合法权益，必须制定最低保护价（V0 min），即：

V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）

3.地票价格呈上涨趋势，但上涨有限

由于土地自然供给不变，所以土地的价格主要由需求决定，但地票价格是由需求和供应共同决定。随着社会经济的发展，建设用地需求不断增长（地票本身就是建设用地需求增长的产物），地票需求必然呈现增长的趋势；地票的终极供给是农村废弃宅基地，其面积有限，并随着地票交易和农村建设用地的流转，地票会越来越少。需求的增长和供给的减少，均会导致地票价格的上涨。因此，地票价格整体上会呈上涨趋势。但是，地票的价格与B地块征收转用过程中的土地增值收益是此消彼长的。当地票的价格上涨到一定程度，即耕地国家粮食安全保障价值和生态价值（粮食安全和生态隐患越来越严重时）超过土地增值收益时，也就是说耕地价值和建设用地价值相当，甚至超过建设用地时，耕地的征收转用失去意义，所谓的地票也就失去了存在的价值。

四、地票的价格评估

由以上分析可知，地票的价值构成为耕地国家粮食安全保障价值和生态价值。因此，其价格评估可以借鉴耕地的社会稳定价格和生态价格，再进行加和。

1.耕地的国家粮食安全保障价格评估

关于耕地的国家粮食安全保障价格评估方法，孔祥斌等（2002）在农用地估价方法中提出用耕地开垦费用加上土壤经济肥力形成周期内资金投入及相应的投资收益损失之和作为农用地社会稳定价格的量化值。考虑到实际操作的难度，王仕菊等（2008）提出的耕地的国家粮食安全保障价格包括耕地占用税（Ot）、新增建设用地有偿使用费（Pc）、耕地开垦费（Rc）和新菜地开发基金（Vf）等，即：

P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf

2.耕地的生态价格评估

关于耕地的生态价格测算还没有形成完整体系，也还没成熟的定价方法，目前采用比较多的是Costanza（1997）在《自然》上发表的《全球生态系统服务价值和自然资本》中提出的生态系统服务价值估算原理及方法，但Costanza提出的生态服务价值化评估方法是否适合在中国直接运用还值得商榷。因此，本文借鉴谢高地等（2008）建立的生态系统服务评估单价体系中的农田生态系统单位面积服务价值来测算，并根据不同年份物价指数进行修正，不同地区的耕地生态价值再通过耕地生态系统潜在经济产量进行修正，即：

P3=uFV×b1B×11r

其中，μ是修正系数（用物价指数进行修正），FV是2007年全国耕地平均生态服务价值，b是被征收地区耕地生态系统的潜在经济产量，B是全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，r是土地还原利率。

3.地票的价格评估

地票的价格为国家粮食安全保障价值价格与生态价值的加和，即：

V0=P（2）+P3

五、讨论与展望

目前，我国针对地票制度及收益分配讨论的比较多，关于地票价格及其评估的研究相对较少，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》针对地票的交易价格也只有一个指导价，没有形成比较完善的地票价格定价体系，地票的交易定价随意性比较大，难以说服公众。本研究基于耕地价格的思考，提出地票的价格构成包括耕地国家粮食安全保障价格和生态价格，并借鉴前人研究的耕地国家粮食安全保障价格评估和生态价格评估方法，通过两者的加和来评估地票的价格。在目前还没有其他更让人信服的评估方法的情况下，可以采用该方法对地票价格进行评估，为重庆市农村土地交易所的地票定价提供理论依据。

但是，由于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格本身的评估目前也没有形成完整合理的体系，本文的研究只是局限于理论层面，在实践中的应用还有待于有关理论的完善与实践的改进。按照本文所提出的方法来评估地票价格，必须进一步明确耕地的完全价值（经济价值、社会价值和生态价值），改变目前耕地的价格评估体系，使耕地价格不仅体现其资源价值，还包括其作为资产的价值，进而使地票价格体系在正确评估耕地价格的基础上得到进一步的完善。

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