集体土地房屋征收法精选(九篇)

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第1篇：集体土地房屋征收法范文

《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。实践中常见的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，但目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等涉及到的征收房屋工作却不涉及对房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》进行规范也不太适合。

关键词：集体土地; 房屋征收; 补偿;价值确认

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

正文：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布并实施，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，明确了公共利益范围，明确了房屋征收程序，加大了被征收人合法权益的保护，对基层房屋征收管理工作更有指导意义。但是《条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。目前，国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的。

现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有作出明确规定。实践中通行的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，而目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等工作只征收房屋却不涉及房屋所依附土地的征收，因此我们在思考如下的问题：

集体土地上房屋的征收如何实施、管理和规范？

一、国有土地上房屋征收主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条有如下规定：

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

可以看出市、县级房屋征收部门具体组织实施国有土地上房屋的征收与补偿工作，市、县级人民政府负责监督管理。

二、集体土地的征收主体

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

第五条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。

对集体土地的征收，是由县级以上地方人民政府组织，土地行政主管部门代表政府具体实施。而对于集体土地上房屋的征收主体土地法则没有提及。

三、集体土地上房屋的征收主体

《条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

本条并没有特别强调国有土地上的房屋征收与补偿工作，我们似乎可以理解为：

市、县级人民政府负责本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。

四、集体土地上房屋征收补偿

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

但是，上述法律法规均没有明确集体土地上的附属物包括房屋。

《土地法》未规定集体土地上房屋的征收，只规定涉及被征收土地上的房屋时，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。

《物权法》第四十二条第二款虽然提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但对于征收补偿也没有给出明确的程序。

五、集体土地上房屋的价值确认

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用对宅基地作如下规定：

宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

从以上条文可以看出，宅基地原则上不允许转让，即没有市场。

《条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

第2篇：集体土地房屋征收法范文

一、概况

福清市城区某片区为城区北面重要的进出门户，该片区内原有工业企业19宗、社区公产5宗、民房65户，占地面积约205亩，总建筑面积约135000平方米。由于历史原因，该片区缺乏整体规划、功能布局混乱、基础设施落后、环境污染严重、道路拥塞不堪，与该市经济社会快速发展的需求和广大群众对生活环境的更高要求，存在较大差距。为实施城市总体规划，彻底改变该片区的面貌，给周边居民创造一个舒适、整洁、优美的人居环境，2011年初，福清市委、市政府将该片区列为重点改造项目，拟通过片区改造，结合片区内城市河道和规划道路拓宽取直改造工程，全面提升片区的整体环境。

从2011年4月起，福清市启动该片区旧城改造项目。至2014年初，完成18宗总建筑面积82000平方米的工业企业用地征收、5宗总建筑面积9500平方米的社区公产征收、62户总建筑面积37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗总建筑面积976平方米的民房未达成征收协议。由于3座民房位于拟建的规划道路中间，严重影响了城市道路建设和交通通畅。为此，福清市政府决定启动强制征收这三座房屋的工作。

2014年1月，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条等有关规定，由福清市国土资源局对该片区旧城改造项目中最后3座民房（被征收人陈某某、夏某某、林某某）作出责令交出土地决定。3月，其中2户被征收人陈某某和夏某某申请行政复议。5月，经过行政复议，福清市人民政府维持责令交出土地决定。之后，被征收人陈某某又向福清市人民法院提起行政诉讼。10月，福清市人民法院一审判决驳回陈某某诉讼请求，被征收人陈某某不服，又向福州市中级人民法院提起上诉，后撤诉。2014年6月，福清市国土资源局对其中2户被征收人（夏某某、林某某）房屋申请法院强制执行，法院裁定准予强制执行。经过多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均与所在街道签订房屋征收协议。历时一年，终于完成3宗集体土地上房屋责令交出土地任务。

二、问题

在片区征收改造工作中，由于现行法律不健全、征收补偿标准低、部门职责不明确等原因，也制约了征收工作的顺利进行。

（一）现行法律尚不健全

2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅对国有土地上的房屋征收工作进行了规范，未涉及集体土地上的房屋征收。现行的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规也未对集体土地上房屋征收进行明确，只能按地上附着物相关规定开展征收，未能显化房屋的私有财产属性。

（二）征收补偿标准偏低

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。房屋属于附着物的一部分，将房屋征收补偿等同于一般的地上附着物补偿。根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十条规定，房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。该条款未考虑土地的区位价值，若实行宅基地异地安置是可行的；若实行货币补偿和产权调换两种方式安置，征收补偿标准明显偏低。

（三）部门职责尚未明确

房屋征收原属住建部门或房管部门的一项重要职责。由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》未将集体土地上房屋征收工作囊括在内，各地政府只能暂时根据《中华人民共和国土地管理法》有关条款，由国土资源部门按地上附着物实施征收。但在实际工作中，各地作法均有差异，如福州市人民政府明确由国土资源部门授权房管部门实施；厦门市国土资源与房产管理部门同属一个机构，直接由厦门市国土资源与房产管理局组织实施。

三、做法

针对集体土地上房屋征收工作中存在的诸多问题，福清市政府及相关部门也在积极探索完善征收办法及措施，寻找最佳解决途径。

（一）规范征收工作程序

为规范集体土地上房屋征收程序，福清市人民政府组织相关业务部门工作人员到福州市国土资源局、福州市房管局等处进行学习与研讨，并到福州市中级人民法院对相关房屋征收案例进行研究分析。之后，结合本地实际，福清市探索出台相关的集体土地上房屋征收与补偿办法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部门职责等），指导和规范集体土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收补偿办法

在城区内开展房屋征收时，福清市根据实际情况实行“同房同价”“同地同价”的原则，不管是集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋，均参照国有土地上的房屋补偿标准进行补偿，最大程度保障被征收人的合法权益，也推动了征迁工作的顺利开展。

（三）明确部门工作职责

借鉴各地做法，经福清市人民政府协调，由国土资源部门作为征收主体实施集体土地上房屋征收，住建部门全程配合指导房屋征收技术性工作（包括房产测绘、房地产评估、补偿方案制定等），所在镇街配合各类文书送达、做好被征收人思想工作等。通过明确各部门职责，增强责任意识，规范征迁工作。

四、启示

（一）领导重视是顺利完成征收的关键

在片区改造过程中，福清市委、市政府、征迁指挥部和所在街道领导经常深入片区改造项目征迁一线，了解征迁工作进展，及时协调解决征迁中存在的问题，落实被征收人所反映的情况。在征收工作遇到阻力时，各级领导亲自入户协调谈判，并加大工作力度，按照相关程序依法推进征收工作，确保及时完成片区征迁。

（二）部门协作是顺利完成征收的保证

征迁工作涉及方方面面，需要各部门的通力配合与协作。在征收中，所在街道作为具体房屋征收实施单位对被征收房屋权属、区位、建筑状况、产权状况等进行调查，必须经常与被征收人进行面对面的协商，掌握被征收人需求并及时上报协调。市住建局在房屋补偿方面技术力量雄厚、经验丰富，负责拟定房屋征收补偿方案、进行房产测绘、房屋评估机构选定、委托房产评估、拟定分户房屋补偿方案等。公证部门负责对房产测绘数据、征收补偿资金等进行公证。项目业主负责及时提供相关申请材料，做好被征收人临时周转房安置，安排征收补偿资金等。市国土局负责汇总相关材料，作出责令交出土地决定，申请法院强制执行等。同时，在市人民法院、市政府法制办的大力指导和协调下，在所在街道的努力下，各部门集思广益、通力协作，圆满完成该片区征收任务。

（三）依法依规是顺利完成征收的核心

1.严格履行程序，确保征收工作有条不紊

房屋征收工作涉及面广，环节复杂，政策性强，若程序出现瑕疵，就有可能造成工作被动。在片区征收中，由市政府明确各相关部门职责，要求各相关部门做到材料齐全、手续完备、程序合法、补偿合理，确保行政行为合法、公正。在国土部门作出责令交出土地决定之前，对项目业主提交的申请材料逐一进行审核。在被征收人申请行政复议和提起行政诉讼时，市国土资源局、住建局及相关街道及时提供答辩状及相关证据材料，确保依法依规。在申请人民法院强制执行前，按照《中华人民共和国行政强制法》有关要求，严格履行规定的催告程序。

2.严格送达方式，确保征收工作规范有序

送达是履行征收程序的关键。在实践中，由于送达未到位导致征收程序出现瑕疵的情况时有发生。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，送达有直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式。在现实中，直接送达和留置送达比较常见。一般被征收人或同住家属拒绝签字时，只能采取留置送达方式，将文书留在被征收人家中，并由在场的街道和社区干部作为见证人，同时尽量采取拍照或录像方式记录送达过程。各种送达的文书必须附上相应的送达回证，送达回证上的内容必须详细填写，包括受送达人、送达人、送达地点、送达文书名称及文号、送达方式、拒签理由、见证人签章等。

3.做好信息公开，确保征收工作阳光透明

根据《政府信息公开条例》有关规定，房屋征收补偿属行政机关主动公开的政府信息。在征收中，对被征收房屋面积测绘、补偿发放、安置情况等信息，应及时、主动在所在社区、被征收区域和政府网站上进行公开，避免由于信息不公开而产生的程序违法。同时，通过信息公开，实现阳光征收。

4.专业律师介入，确保征收工作合法有效

在实施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律师团队介入指导，以专业操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指导、证据资料的搜集、行政复议和行政诉讼的答辩、告知被征收人法律后果等，既能给被征收人形成强大的震摄力，又能顺利启动责令交出土地决定和申请法院强制执行，避免法院基于技术原因而拒绝受理。

（四）一视同仁是顺利完成征收的基础

在片区征收过程中，由于利益问题，所在街道与被征收人未能及时达成协议的情况多多少少都会存在。个别被征收人认为政府亟待上马项目，企图利用拖延时间来要挟政府，以达到获得更多补偿的目的。而已签订协议的被征收人也会时刻关注后续征收补偿情况，希望也能从中牟利。为此，作为一线征迁工作人员，应防止“会哭的孩子有奶喝”这种情况的发生，严格执行征迁补偿政策，“一碗水端平”，不能因为“钉子户”工作难做而随意提高补偿，这样往往会给后期的征迁扫尾工作增加麻烦。此外，后期征迁工作更应公开、公平、透明，打消“钉子户”“后征收、多得利”的念头，实现和谐征迁。

（五）统筹安置是顺利完成征收的前提

在安置工作中，应当做到“先安置后征收”，既有利于解决被征收人的后顾之忧，也易于征收工作的顺利推进。在实践工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此为借口拒绝签订协议的现象时有发生。为此，地方政府应加大安置房规划建设，提前谋划布局，或政府自建安置房，或回购商品房作为安置房。同时，明确安置房产权办理和税费缴交情况。

（六）加强培训是顺利完成征收的保障

房屋财产价值高，利益博弈大，因此征收难度高。相对土地征收来说，房屋征收程序更为严格复杂。为此，作为相关业务部门和基层一线征迁工作人员，需做到以下几点。

一要加强业务培训。片区改造项目启动前，由房屋征收业务主管部门对一线征迁工作人员开展业务培训，明确工作重点，做到实体公正、程序合法、手续完备。

二要定期进行总结。在征迁工作中，对存在的问题要立即研究分析、商讨对策，及时提出解决方案；对好的经验作法要定期进行总结、相互交流。

三要注意方式方法。征迁工作人员要设身处地地为被征收人着想，急他们之所急，想他们之所想，充分利用被征收人的社会关系网进行沟通协调，注重解决被征收人现实中的困难，取得他们的理解与支持。

参考文献：

1.王达.再论《行政诉讼法》修订对征收拆迁的影响及对策.中国房地产（综合版）.2015.4

第3篇：集体土地房屋征收法范文

摘要改革开放30年，中国经济在迅速发展的同时，土地资源日益紧缺，集体土地征收便应运而生。集体土地征收对经济发展的促进作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也对社会经济的发展产生了负面影响。全文对集体土地征收的内容、现状、缺陷进行了阐述，并在此基础上提出相应的政策建议。

关键词集体土地征收利益征地补偿

集体土地征收指国家为了社会公共利益的需要，经过法律规定的批准权限和批准程序，给予土地所有权人一定补偿后，把原来集体所有的土地转变为国家所有。土地资源紧缺是我国经济发展的瓶颈之一，而集体土地征收是解决这个问题的灵丹妙药。合理实行集体土地征收是有利于我国经济持续稳健发展的。但目前我国土地征收机制并不完善，征收和补偿标准不统一，征收程序不规范，缺乏严格的法律监管。因此，完善和规范集体土地征收制度就显得日益迫切。

一、集体土地征收现状和缺陷

（一）补偿标准较低，所有权人利益得不到完全满足

目前，集体土地征收补偿主要是按被征地“年产值倍数”法确定，以农村集体土地征收补偿为例，征地补偿主要分为土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物补偿四个部分。但是补偿标准普遍偏低，某些地区的补偿甚至不能满足农民的基本生存需要，如耕地的补偿标准为前3年平均产值的6-10倍，折算起来普通耕地能补偿1-3万元，这对于与土地相依为命的农民简直是杯水车薪。所有权人利益得不到满足,导致集体土地征收困难重重。

（二）单方面强制性，所有权人意愿得不到充分表达

由于民众的意愿得不到满足，被征地者和政府意见往往不统一，所以现阶段集体土地征收大多都是政府“一头热”。民众的积极性不能被充分调动起来，导致土地征收频频出现单方面强制征地事件，这种做法激化了社会矛盾，影响社会和谐建设，不利于社会的长期稳定和经济的持续稳健发展。

（三）法律法规不健全，监管体系不完善

我国国情较为特殊，并无外国经验可借鉴，加上关于集体土地征收的法律法规不十分健全，没有一个统一固定的标准，因此土地征收程序非常不规范，对集体土地征收的监管不到位。“强拆强征”、“以租代征”、“私扣补偿”等现象屡禁不止，擅自改变土地用途的违法操作也时有发生。

二、集体土地征收的政策建议

（一）合理调整补偿标准

改变传统的单一补偿标准，根据市场定价进行补偿，即对被征地的补偿应该参照当时被征地地区的综合地价，并对被征地者生活做好安置。在确定补偿标准时政府应该注意到，在社会保障体系不健全的农村，土地是农民最后的生活保障。因此，对于农村集体土地征收要适当调高补偿标准，争取民众的理解和支持。如对农村耕地的补偿不能单纯的一次性的补偿，因为耕地的收益是持续性的，所以对于耕地的补偿应该也是持续性的。

（二）集体土地征收必须公开、民主、合理、科学

首先，集体土地征收程序必须公开、透明，让民众广泛参与，只有进行民主协商，使民众的意愿得到充分表达，争取民众的理解，征地工作才能得到民众的支持，征地工作才不会陷入被动。与此同时，更要改善集体土地征收工作方式，征地工作态度要友好，对持不同意见的民众要积极劝说和开导，严禁强拆强征，激化矛盾。最后，对集体土地征收要科学规划、合理利用，提高对土地的利用率，减少对土地资源的浪费。

（三）做好征地善后工作，改善民众生活条件

根据调查显示，现行被征收土地的农民往往只是得到一笔补偿款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遗忘。导致被征地后，民众又面临着住房、失业等问题。这不仅不利于集体土地征收工作执行的，更不利于社会的稳定。征地部门应该要想民众之所想，给民众之所求，切实考虑民众的处境，理解民众的难处。唯有如此，征地的执行才会得以顺利进行。

（四）完善法律法规，规范征地行为

加强立法是目前集体土地征收的当务之急，只有有完善的法律法规做后盾，民众才有维权的武器；只有有了完备的法律法规为依据，政府才能依法执政；只有有了健全的法律法规，执法者才能依法严厉打击征地过程中违法违规行为。

三、结语

总之，随着改革开放的深化，集体土地征收制度的作用还会越来越凸显。但是，集体土地征收制度必须要不断完善，集体土地征收的方案要科学制定，集体土地征收的方式要合理合法，集体土地征收的程序要公开透明，集体土地征收的监管要有法可依、有法必依，只有这样才能对中国目前土地资源紧缺状况有所缓解。反之，如果土地征收制度的缺点得不到改正，不仅不能缓解中国土地资源紧缺的现状，反而还会激化社会矛盾，继而影响社会的和谐。因此，政府要为集体土地征收制度的完善下狠功夫，民众也要理解和支持政府的政策，这样集体土地征收制度才能实现双赢。

参考文献：

第4篇：集体土地房屋征收法范文

集体土地入市才能缩小征地范围

《南风窗》：国土资源部称此次《土地管理法》修改的一个重点是集体土地的征收，要和《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，集体土地征收制度变更的难点在哪里？

郑振源：缩小征地范围就要开放集体土地。在上世纪80年代，集体土地已经进入了市场。家庭联产承包制改革后，解放了农村剩余劳动力，给了集体土地决策权，农民可以在自己的集体土地上办乡镇企业，但是集体乡镇企业经营几年以后，出现了问题，那就是产权不明确，所以1988年开始改制，乡镇企业独立出来，不再为集体所有，改成了私有民营或者股份合作制企业。改制之后，企业跟土地的关系就变了，变成了集体土地出租给乡镇企业，集体土地形成了一个市场，乡镇企业因此蓬勃发展。而1998年的《土地管理法》出台后，集体土地出租，都变成非法了。普遍存在的集体经济组织出让、出租建设用地使用权的行为被定性为“以租代征”的违法行为。

《南风窗》：集体土地入市的话，会不会出现大批耕地被开发为建设用地的情况？18亿亩的耕地红线应该如何坚守？

郑振源：1985年、1992~1993年经济过热，出现了两次占用耕地，刺激了政府调整土地利用战略，实施“严格保护耕地，严格控制建设用地”的战略，意图以严格保护耕地的“倒逼”机制来控制建设用地总量。我认为守住18亿亩红线没有必要，不要把保护耕地看得那么紧张，保护耕地是为了保护粮食安全，粮食总产量取决于两个因素，一个是耕地面积，一个是粮食单产。现在耕地面积是少了，但是粮食形势好了，只要总产量保持5亿吨以上就没有问题，而且未来提高单产还有很大潜力。

土地应由市场配置

《南风窗》：《土地管理法》规定了耕地占补平衡，建设用地占多少，就要补多少耕地，工业化、城市化跟保护耕地是一对必然的矛盾吗？

郑振源：在土地利用效率不高的情况下是一个矛盾，人口已经13亿了，土地资源就这么点。但是这个矛盾的解决，不能通过土地面积上分摊指标、严格控制来解决，而是要靠集约利用土地，提高土地的利用效率。工业化、城市化的过程中，建设用地必然要增加，我们现在的城市化率47%，未来要提高到70%以上，所以建设用地的增加不可避免，但是不能像现在这样粗放用地。南京农业大学曾经做过一项研究，假如实行土地市场配置而不是现在的计划配置，可以减少建设占用耕地21.7%。而如果土地由市场配置的话，用地都要到市场去找，建设用地就会节约利用。现在的房地产市场，开发商拿到地之后没有粗放利用的，楼盖得越高越好，就是因为地是花钱从市场上拿来的。

《南风窗》：国有土地和集体土地似乎形成了两个极端，在房地产市场，土地价格的高昂造成了高房价，集体土地却仍然高度计划、被严格管控，土地的价值无法得到体现。一方面是高价，一方面“卖不出去”。

郑振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保护耕地、控制建设用地。连前苏联都没有这样严格的土地制度。市场机制只能在国有土地、建设用地指标控制的范围内发挥作用。现在我们国家整个经济框架的市场配置已经定了，但是土地却还是高度计划。

《南风窗》：这种高度计划的土地配置制度带来的直接影响是什么？

郑振源：现在的土地市场只能在建设用地的指标范围内腾挪，国土部每年有个建设用地计划指标，但是工业用地和房地产用地市场由于不同的定价机制，形成了两个市场。贱卖工业用地、贵卖住宅用地。而集体市场本来运作良好，现在变成了隐形市场。3个不同的市场就是土地计划配置制度造成的，因此，要建立城乡统一的土地市场，由市场配置资源，工业、房地产用地找市场，而不是找指标。

政府的作用只能是指导性

《南风窗》：即使是在土地完全市场化的国家，土地的用途也要经过一定的规划，并不是想干什么就干什么，政府规划和土地流转应该保持怎样的关系？

郑振源：以美国为例，它实行的是城市建设边界的办法，也就是划一个城市建设边界，划进去的地比城市建设的实际需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散乱建，城市建设集中在这个边界里面，并不是控制城市规模，还有一个考虑就是地价，如果这个圈划小了地价就要上涨。而我们的规划其实是定了一个建设用地的天花板，《全国土地利用总体规划纲要（1997~2010年）》规定城乡建设用地零增长，但是这个规划开始执行后，3年就突破了，新一轮的规划又订了一个天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是预测性和指导性的，不能作为控制指标。

美国的城市规划规定的是一个底线，除了规划禁止的项目，土地可以随便用。主要是解决土地用途之间的外部不确定因素，比如，耕地和房屋建设、工业建设跟住房用地的矛盾。如果划了工业区，里面就不能种地、盖住宅了，划了住宅区，里面就不能盖工厂，而不是确定每块土地的用途。所以，政府要千方百计促进节约利用土地，不是把面积管得死死的。在节约利用土地的情况下，耕地和建设用地的数量由市场来调节，如果建设用地多了、耕地少了，粮食产量下降，粮价就要上涨，那么农民就会选择开发土地种粮食，总之是用价格的办法使耕地和建设用地之间有个平衡点。我们现在是人为划出一个界限，用18亿亩红线分割出了两个市场。

《南风窗》：怎么评价国土部上报国务院的《土地管理法》修改稿，以征收制度为重心的《土地管理法》修改能起到多大作用？

第5篇：集体土地房屋征收法范文

一、本规定的适用区域范围为：东起迎恩门，西至公铁立交桥，南起霞西路，北至萧甬铁路（包括北海村所属大池头、官渎、宫后三个自然村）。

二、市迎恩门工程建设指挥部负责工程建设过程中涉及土地征收、房屋拆迁补偿安置等方面的协调工作，市迎恩门工程建设办公室（以下称工程办）具体负责做好有关日常工作。

三、迎恩门工程建设中，涉及国有土地上单位房屋和个人房屋的拆迁补偿安置分别由被拆迁单位的主管部门和工程办负责落实；涉及征收集体所有的土地以及集体土地上单位房屋的拆迁补偿安置分别由国土部门和工程办负责；涉及集体土地上村民房屋的拆迁补偿安置由越城区政府和镜湖新区管委会负责。

市发展改革、公安、民政、财政、国土、规划、建设、交通、文广、国资、工商、电力、水务、邮政、电信等部门和有关街道办事处、镇政府及社区、村委会，应按各自职责，配合做好迎恩门工程建设中的相关工作。

四、迎恩门工程建设过程中，涉及拆迁国有土地上的住宅房屋，按照《*市区房屋拆迁管理实施办法》执行。对涉及迎恩门工程国有土地上房屋权属认定、征收集体土地上村民住宅房屋拆迁补偿安置及征收集体土地上单位房屋拆迁补偿安置的具体办法，由市迎恩门工程建设指挥部分别制定执行。

五、拆迁产权属单位的非住宅房屋，按以下规定执行：

（一）拆迁产权属单位的非住宅房屋，以被拆迁房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积与登记用途为依据；未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，以规划、国土等部门提供的合法有效文件为依据进行调查确认。

（二）被拆迁房屋因历史原因当事人未领取房屋所有权证的，由被拆迁单位提供相关资料，规划、国土、房管等部门按各自职责，相互配合予以认定。

（三）拆迁产权属单位的非住宅房屋，原则上实行货币补偿。拆迁教育、医院、社会福利等公益性质的单位房屋（已经政府安排土地异地新建的单位除外），可按规定就近安置。拆迁国有土地上的单位房屋实行货币补偿的，可在原房屋评估补偿价（不含附属物、装修）的基础上，增加10%对其进行补贴；拆迁集体土地上的单位房屋，其货币补偿金额为重置价结合成新的基础上增加160%。

（四）拆迁单位房屋的附属物，不作产权调换，给予货币补偿。因房屋拆迁造成的生产设备、设施等损失，由评估机构对设备原值、折旧、使用年限等因素进行调查评估后一次性予以补偿。

六、拆迁范围内未经有关部门批准的建筑以及超过批准期限的临时建筑，应按规定期限自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，视情给予一定的经济补偿，不作安置。

第6篇：集体土地房屋征收法范文

【关键词】土地征收；补偿；安置

背景

几千年来，土地作为农民最重要的生产资料，土地就是他们的安身立命之根本。改革开放以来，随着各地政府片面的要求GDP的增长，完全不顾百姓的安稳，给农民带来了一定的伤害。据相关资料统计，在1987年至2001年的14年间，全国各类非农建设占用耕地超过3390万亩，70%以上是通过征地的方式取得，这就意味着超过2276万亩的耕地被国家强制从农民手中低价买走。众多被征地农民的生计成为束缚农村全面发展的障碍。

一、利辛县集体土地征收安置的概述

利辛县位于亳州市东南部，北邻涡阳，南连颍上、凤台，东靠蒙城，西接颍东区、太和县。2010年末，全县总面积约为1950平方公里，县辖26个乡镇、668个村居民委员会，7182个村民小组，耕地11.70万公顷，全县总人口134万人，全县现有耕地67万亩，人均耕地0.7亩。

（一）集体土地征收补偿安置的立法现状

1、法律法规的规定

《宪法》第10条、《物权法》第42条等规定了集体土地征收的基本原则。《土地管理法》第44、45条明确了集体土地征收的审批机关。征收集体土地，将集体土地转化为城市建设用地和工业用地等其他非农建设用地，应当经过有权机关审批。我国拥有集体土地征收审批权的机关为国务院和省级人民政府，其他各级政府无征收审批权。《土地管理法》第47条规定了具体的集体土地征收补偿安置标准。其规定征收集体土地应当给予的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。但随着市场经济的深入，这些标准都不适应现实需要。

2、安徽省的相关规定

1986年《土地管理法》颁布实施后，安徽省于1987年底即制定并实施了《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，经过多次修改后的《安徽省实施办法》，进一步完善了安徽省集体土地征收补偿安置制度。2004年，安徽省又出台了《安徽省征地补偿争议裁决办法》，对集体土地征收补偿安置争议裁决中作了明确规定为被征地农民的合法权益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛县的一些规范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的规定出台的也较早。于2008年出台了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附着物补偿标准》，详细规定了本地集体土地征收地上附着物的具体标准，为全本市集体土地征收补偿提供了参考。利辛县于2010年制定了一系列的土地征收安置办法。这些相关规定构成了利辛县集体土地征收补偿安置制度的雏形。

（二）利辛县集体土地征收基本情况

1、利辛县集体土地征收数量调查

截止2011年底，利辛县城区建成区面积23平方公里，随着利辛的不断发展，城区不断向周边扩张，总面积达43.3平方公里。但利辛老城区改造、新区建设，几乎耗尽了利辛储存的国有建设用地；2007年-2011年，利辛经济、社会的发展对土地的需求不断增加，全县共征收土地面积达9082亩，其中100%为集体土地，建设用地需求几乎完全通过征收集体土地来满足。

2、利辛县集体土地征收覆盖调查

2007年，利辛县集体土地征收涉及4个行政村，覆盖范围较小；自2008年始，利辛县集体土地征收涉及范围逐渐变大，涉及10个行政村，2009年涉及4个行政村，2010年达到15个行政村，2011年为12个行政村。从数据的变化可以看出，随着利辛的发展，全县集体土地征收覆盖的范围也越来越广，原因可能在于利辛县城区国有建设用地储备不足，城市发展只有向周边扩张。

（三）利辛县集体土地征收补偿安置具体情况

本文对利辛县集体土地征收的情况进行了调查。

1、利辛县集体土地征收补偿安置方式调查

利辛县集体土地征收补偿安置模式有货币补偿、产权调换等，其中未利用地、农用地完全适用货币补偿模式，宅基地完全适用产权调换模式，工矿用地约40%适用货币补偿模式、60%适用产权调换模式，其他建设用地完全适用货币补偿模式。可见，利辛县集体土地征收补偿安置模式相对单一。

2、利辛县集体土地征收地上附作物和青苗补偿标准调查

利辛县集体土地上附着物补偿标准依据地上附着物的类别和质量而定，具体补偿总额由实际测算确定。

3、利辛县被征地农民生活水平调查

本调研报告选取具有代表性的城关镇进行实地调研。利辛县城关镇，位于利辛县城东郊，辖31个村民组和一个街道，总人口4580人。2009年全村土地面积316.8公顷，约4752亩，耕地约1600亩。2009年-2012年，全村被征地面积近1985亩，占全村总面积的41.8%，被征地主要用于道路修建、工业建设等。

土地被大量征收，对当地村民的生活造成了重大影响，征收前的4230元降到现在的3200元；恩格尔系数由征地前的47%上升到现在49%；耕地保有量也大面积缩水，人均耕地占有量由征地前的2亩/人到现在的不足0.3亩/人，远低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线，耕地形势严峻；人均住房面积由征地前的55㎡/人到现在30㎡/人。

4、利辛县集体土地征收补偿安置引发的纠纷及解决途径调查

从利辛县局调查的数据来看，有关利辛县集体土地征收补偿安置引发的纠纷下面进行简单的介绍。2007年以来，利辛县局接访的各类纠纷案件总量先升后减，社会向和谐、稳定有序发展；全县因征地引发纠纷案件基本维持在18件左右；随着被征地农民维权意识的加强，因集体土地征收引发纠纷案件总量占全年纠纷案件总量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趋势明显，征地矛盾业已成为利辛县社会矛盾的主要来源之一。集体土地征收补偿安置已成为社会工作不可忽视的重要部分，妥善解决这个问题已成为当前经济社会发展中的一项突出任务。

二、集体土地征收安置存在的问题及原因

（一）存在的问题

近年来，利辛县在集体土地征收补偿安置方面取得了很大的成就，城市化进程也稳步推进，但是不可否认的是利辛县在这方面的工作还是存在较多的困难和问题。本文通过调查认为，利辛县在集体土地征收补偿安置方面的问题概括以下几个方面：

1、集体土地征收补偿安置标准不够合理

如前文所述，目前安徽省实行征地统一年产值和片区综合定价标准，这在克服集体土地征收过程中普遍存在的补偿标准偏低、补偿信息不公开透明、被征收集体土地同地不同价等突出弊端上取得了显著成效，但是在实现被征地农民“生活水平不下降、长远生计有保障”的长远目标上还有很大差距。

2、集体土地征收补偿安置模式单一

安置模式是集体土地征收过程中被征地农民非常关心的重要变量，直接关系着被征地农民失去土地后的生活水平。但利辛县集体土地征收补偿安置模式相对比较单一，主要为货币补偿和产权调换。

3、权利救济体系不健全

依据当前法律法规，被征地农民对征地补偿方案有争议的，只能通过先向行政机关申请处理，而不能直接向人民法院提讼，这就直接剥夺了被征地农民的诉权。

（二）原因分析

1、立法滞后

近年来，学界关于集体土地征收的立法呼声越来越高，中央也多次召开会议讨论大幅提高集体土地征收补偿标准，但始终不见相关法律、法规及政策出台。

2、政府主导

在我国，土地市场是由政府垄断的，土地征收环节也是由政府主导的。在集体土地征收的补偿标准制定上都是由政府主导定价，并不能有效地保证被征地农民的切身利益。

三、完善集体土地征收补偿安置制度的建议

从对利辛县集体土地征收补偿安置制度的介绍，可以看出问题有很多，本文从以下几个方面给出建设性意见。

（一）完善集体土地征收补偿安置标准

正如前文所述，补偿安置是集体土地征收的核心环节，补偿安置标准是被征地集体经济组织、被征地农民及其他利害关系人最关心的问题。因此，完善集体土地征收补偿安置标准显得尤为重要。

（二）建立参与型集体土地征收补偿安置程序

农村集体土地征收补偿安置与被征地农民的切身利益紧密相关，补偿安置程序设置的好坏则直接影响到被征地农民能否得到公平补偿。

（三）健全集体土地征收补偿安置救济体系

当前集体土地征收补偿安置纠纷越来越多，但是权利救济体系却相当不完善，被征地农民合法权利难以保障。本文认为，集体土地征收补偿安置救济体系应当坚持便民的原则设置。

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第7篇：集体土地房屋征收法范文

关键词：小产权房；法律地位；探析

中图分类号：DF0-052 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）31-0073-02

价格较低的小产权房，在产生、交易方面均属违法行为，既要保证经济的快速发展，又要遵循法律制度，小产权房已成为我国在城市化建设过程中急需解决的问题。

一、小产权房的界定

（一）小产权房的概念

小产权房是相对于大产权房而言的，是一种特殊权属状态下的房屋。孙宪忠认为，小产权自古就有，它泛指一切没有获得完整所有权的房屋。在我国当前的形势下，小产权房主要是指在农村集体所有土地上建设，并向组织成员外居民销售的房屋。小产权房无法在城市房屋管理主管部门登记并取得产权证书。

（二）小产权房的特征

1.小产权房的土地使用权具有不合法性。我国土地实行公有制，分国家所有和集体所有。城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除属国家所有部分外，均属农村集体经济所有。我国对农村土地实行严格的用途管制政策，对于非农业建设，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租，任何单位和个人在各项土地进行建设使用前，必须依法申请使用国有土地，小产权房一般建设在集体土地之上，根据我国房地一体主义的立法原则，实行房随地走和地随房走，如果将建设在集体土地上的房屋出售给本集体经济组织成员意外的其他居民，则导致土地使用权的转移，这将严重违反我国现行法律的规定。

2.小产权房的房屋产权具有无序性和不完整性。小产权房的兴建没有经过集体规划，施工队伍和房地产开发商没有经过监督和审查，用途也没有通过国家的审核，无法从国家获得相应的房产证。因此买卖双方无需签订合同，达成口头上的一致便可完成交易，这是导致即使国家禁止小产权房的交易，但其交易依旧活跃在整个房地产交易之中的原因。

3.价格水平低廉，具有经济性。小产权房所用材料较劣质，无需经过程序的审核，减少了一部分成本与手续费，房价比一些大产权房低很多，甚至缴纳的费用和大产权房的首付等同。许多居民为了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小产权房没有国家法律的保障，得不到法律的保护，也冒险去购买小产权房。

二、小产权房产生的原因及其法律地位分析

（一）小产权房屡禁不止，大量产生的原因

1.经济原因。随我国城市化进程飞速发展而涌向城市的务工人员，增大了房地产的刚性需求。进城务工人员和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他们无力承担高额的房价，但为满足住房要求，不得已将目光转移到城郊结合地带价格相对低廉的小产权房，所以小产权房和商品房价格的悬殊推动了小产权房的产生。

2.制度原因。农村的土地属农村集体经济组织成员集体所有，农村土地直接入市存在着法律上的障碍，农村土地要想成为建设用地必须通过国家征收的方式实行土地的所有权由农村集体所有转变为国家所有才能实现，为了保护和充分利用有限的土地资源，我国实行严格的农村土地用途管制，国家对农村集体土地的征收必须是为了公共利益的需要，仅仅以居住为目的征收农村集体土地，很难说是为了公共利益的需要。所以，农村集体土地上建设的小产权房在我国现行的法律制度框架之内上市交易困难重重，这正是小产权房就是小产权房的原因。

（二）小产权房的法律地位分析

1.小产权房的社会效应。（1）积极影响。第一，在商品房的价格压力和供需矛盾的作用下小产权房应运而生。小产权房价格低廉且交易简单，能够更好地平抑房价，对促使我国房地产市场回归理性有一定的影响。第二，小产房能够吸引更多的城市居民到城乡结合部的农村，改变我国长期以来农村劳动力和人才不断外流的状况，对于提高了城乡结合地区的农村劳动力的结构和整体素质有积极影响，小产权房的建设有利于新农村建设，为农村带来新的发展机遇，加快农村的城镇化步伐和新农村建设的步伐。（2）消极影响。第一，小产权房大规模的增长会对有限的土地资源的保护和利用带来冲击。由于集体土地价格低廉，小产权房开发商在赚钱动机的驱使下，往往在利用集体土地时修建大量的豪华别墅、高尔夫球场等休闲设施等方法攫取更大的利润，这必将造成土地资源的巨大浪费，给我国严守18亿亩耕地红线造成了巨大的压力，也必将威胁到我国的粮食安全。第二，对现有房地产市场秩序造成冲击。相对于拥有完全产权的商品房来说，价格低廉的小产权房大量出现，势必会对房地产市场的正常交易秩序造成干扰。在大量的已建成的商品房卖不出去，空置的商品房存量不断增加的情况下，房地产开发企业在资金回笼方面可能就会出现问题，导致其资金链断裂，从而出现房地产开发企业倒闭等现象。这无疑会影响到我国的经济的健康发展。第三，不利于小产权房购房者权益的保护。根据我国物权法相关规定，不动产产权的享有以等级为公示方式权利，房屋登记管理部门不动产登记簿上面登记的权利人是不动产的权利人，登记为何种权利，该权利人就享有什么权利。由于小产权房由于自身不具备相关登记条件，不可能在房屋登记管理部门登记注册，这会导致购买者得不到法律的有效保护。

2.小产权房的法律地位分析。第一，我国现行法律规范不承认小产权房的合法性。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定表明，集体土地只能由集体组织成员来使用，集体组织以外的成员必须申请使用国有土地，限制了集体土地只能用作乡（镇）村公共设施和公益事业建设的非农业建设。第六十三条明确禁止农民把集体土地转让给城市居民，限制了土地所有权的转让。小产权房是建设在集体土地之上的，法律限制了集体土地只能用于集体成员，本集体经济组织之外的成员无法使用。这些法律都足以充分说明小产权房的不合法性。第二，国家政策不承认小产权房的合法性。2010年国务院责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。第三，从法理上讲，小产权房是一个关系吃饭和居住条件改善的问题，其出现本身就是居住条件的改善，但是大量产生势必挤占农业用地，如不加以限制，将会导致农业用地大量流失，不承认小产权房的合法性体现了立法者在“吃饭”问题和“改善居住条件”问题上的价值选择。

三、小产权房的处理对策

（一）严格禁止新开发建设小产权房

小产权房是在我国住房改革过程中出现的，虽有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出台新的政策与法律条文前，必须对新小产权房的开工建设进行严格禁止，土地管理部门等执法部门应当严格执法，以确保现行法律的有效落实，坚决遏制小产权房的泛滥的势头。

（二）针对现存的小产权房，可以采取区分购买者的情况，分类审视，核发不同的产权证书的办法解决

第一，购房者若符合国家关于经济适用房或限价房相关购买规定条件，相关部门才可核实并发放经济适用房或限价房的所有权证书。相应的，该类房屋以后的出租、转让等活动也需按照国家相关规定进行。

第二，若购房者补缴了土地出让金及相关税费，相关部门便可核实并发放一般的房屋所有权证书。该房屋也随之转为普通商品房。购房者的居住、出租、转让等活动便可自有合法，同时房屋在通过市场流通转让时也不会再受到任何限制。

第三，若该小产权房屋既不符合国家相关规定，购买者也未补缴土地出让金及相关税费，发证机关只能核发特殊房屋所有权证。持证人只能自己居住，但在未来变更房屋所有人时，应补缴这部分费用。

（三）拆除严重违法的小产权房屋

若小产权房屋已非法侵占了基本农田，使耕地遭受到破坏的，应责令拆除并恢复耕地原状。对于影响到防洪泄洪、对国防安全构成危害或对生态环境造成严重破坏的小产权房屋，也应一并拆除。

总之，小产权房是我国住房改革的特定环境及历史条件下的产物，为维护社会稳定，小产权房问题必须被积极、妥善、稳步的解决。短期可缓解城市住房压力，长期可改革我国现行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我们要相信，随着不断的探索，法治化进程的完善，必将圆满解决小产权房问题。

参考文献：

[1]张忠野，曾大鹏.房地产法学[M].上海：格致出版社，2010.

[2]金丽馥.中国农民失地问题的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

第8篇：集体土地房屋征收法范文

[关键词]小产权房 土地管理制度 房产利益

一、小产权房的概念

时展到21世纪，对于农村土地，最热的争议点莫过于小产权房的问题。其实小产权房并非法学术语，现行法律法规也未曾正式使用，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于小产权房，目前通行的概念主要有三种。第一种：小产权是针对开发商所拥有的初始产权而言。商品房在建成之后售出之前，开发商享有的商品房产权叫大产权，购房人购买商品房之后取得的产权是从这种大产权中分离出来的，故称为小产权。第二种：产权大小是按照房屋再转让时是否要缴纳土地出让金来区分的。不再缴纳土地出让金的叫大产权，还需要补交土地出让金的叫小产权。这样，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种：产权大小按照产权证的颁发机关来区分。国家房管部门发放产权证的商品房是大产权，乡镇政府颁发产权证的房屋是小产权ⅰ。从我国目前的法律法规来看，第一和第二两种情形下的小产权房都是合法的。而第三种情形的小产权房合法与否是目前争论的焦点问题，本论文所说的小产权房均指第三种小产权房。因此本论文中的小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋产权属证书的房屋。这种房屋产权证书没有国家房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，故称为小产权。这里的“小”是指产权不完整或者说产权有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦东新区龚路镇龚丰村农民杨某，将自己的两层私房以12万元的价格卖给本市市民陈某。2006年，杨某向法院要求法院解除房屋买卖合同，愿意如数返还陈某的购房款。但是法院依据诚实信用原则认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿、公平、等价有偿基础上所为的真实意思表示，认为房屋买卖合同有效。2008年重审时仍然维持初判。

案例2：画家李某2002年在北京通州宋庄镇辛村店村以4.5万元的价格买下了当地农民马某的房屋及院落。2006年底，马某诉请法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判决该房屋买卖协议无效，马某可以收回房屋，但向李某支付18万多元的房屋补偿款。

以上案例中的房屋买卖事实一样，但产生的法律效力却截然不同。这就是当今的热点问题——最具有争议性的小产权房。

二、小产权房的现状

小产权房的出现和存在从10多年前就开始了。从卖房者的视角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售为改善生活条件”。但实际情况随着社会经济大潮的推动，这部分自建房的性质开始发生了变化。比如在1994年，香堂村就开始公开出售200平米左右的村建别墅，售价当时仅为5万元一套。当时一些明星，艺术家们为了休闲或养老就到郊区县购买别墅或农家院，由于他们当时购买大多不是作为第一家居使用，所以也并没有引起相关部门的注意和重视。然而时间到了2003年左右，由于城市房价普遍偏高，众多工薪阶层也加入购买小产权房的行列，而且他们购买的小产权房大多是作为第一家居甚至永久家居的。受利益驱使，目前加入小产权房开发的房地产商以及楼盘也为数不少。据资料统计，在全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。由此可见小产权房在全国之整体发展态势，其深远影响不得不引起政府及社会各层的高度重视和关注。

三、小产权房形成原因

小产权房目前是社会热点问题，其形成原因是多方面的，其折射的社会矛盾是深层次的、制度性的。

1.小产权房产生的根源是我国长期以来实行的土地资源城乡二元化管理体制。我国法律对城市土地和农村土地实行不同的管理体制，适用不同的法律规定，即通常所说的二元化管理体制。我法律规定城市土地可以通过市场直接进入流通，而农村土地属于集体所有，只有在政府或国家通过征用的方式才能进入流通。这看起来似乎是对农村土地的特别保护，但实际上是对农村土地自由流转的一种特别限制。目前农村的这种土地流转制度不是在我国市场经济中自发形成的，而是国家在城市化和工业化进程中，为了实现社会资源的集中而构建的一项特殊制度安排。这项制度是以牺牲农村的利益来维持和促进城市的发展的。我国自建国初就确立了农村为城市服务的策略。改革开放30年之后，中国农村和城市之间收入差距越来越大，“三农”问题逐渐成为了我国经济发展中不得不正视的一个问题。造成这个问题的原因是农村在改革开放经济建设中没有自己的市场主体地位，农村和农民仍然服务于城市经济发展。仅就土地制度而言，为防止农村地产市场对城市地产市场的冲击，为了维护城市和国家在地产市场的巨大利润，国家继续通过严格的土地管制制度将农村集体土地固定在农村，日后通过合法途径征收后转变为国家所有，继续城市和国家对农村永远的剥夺。如今，城市化进程已经可以安排更多的农业人口就业，到了工业回馈农业，城市回馈乡村的时候了。小产权房合法化以后，许多以传统农业为谋生手段的农民就可以转化为城市居民，减少对农村土地的继续使用，也对我国新农村的建设提供了条件，真正实现城乡统筹发展。

2.小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果。农村小产权房之所以被我国法律认定为非法，最主要的原因是因为这些住房在兴建时并未缴纳土地出让金，而这笔高昂的土地出让金正是城市土地在建商品房时必须缴纳的。农村小产权房之所以价格低也正是因为没有缴纳这一笔高昂的土地出让金，所以小产权房无法获得国家房产部门的房产证的最终原因也在于此。小产权房不交纳土地出让金，也逃避了各种土地税费，这样房价仅仅是由建设成本加出售利润；另一方面，小产权房在建设中没有了权利寻租的土壤和条件，腐败成分减少，相比城市房屋，售价可以降低40%以上。集体土地被征用的价格和土地建成城市商品房的价格之间巨大的差异，使得集体土地所有者受巨大利益的驱动，甘愿冒风险，以超出法律的形式主动进入市场以获取利益最大化，实现土地增值最大化。所以说，小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果ⅳ。

3.小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房禁而不止折射的正是社会各利益团体对农村将近10万亿的土地财富分配格局的博弈和重塑过程。

我国法律规定，农村土地不能直接进入市场而只能由政府或国家通过征收来实现的。村集体是集体土地的所有者，但却不是市场主体，没有处分所有物的权利。通过国家征收的模式，使得国家不仅成了国有土地的所有者，也成了集体土地所有土地的实际处分者。农村集体成员实际上被剥夺了集体土地所有权中最关键的处分权。我国《宪法》和《土地管理法》等确认了农村集体土地所有权属于农村集体所有。根据所有权的一般理论，所有权具有四项权能：占有、使用、收益和处分。其中处分权是所有权的核心。所有者对自己财产的处分是最终实现其所有权价值的重要途径。《物权法》第39条也规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利。但我国集体所有制下的农民却失去了对自己所有物的最终财产处分权。

如果政府限制农村集体土地所有者行使所有权的范围和方式，让集体土地只能用于农业耕作，那么就应该取消现在的政府惯用的土地征收、征用制度，严格禁止政府将农村征收来的集体土地转包给开发商用于商品房开发，除非这种征地是出于国防、抗洪、抢险救灾之类的重大险情需要；而且在征地费用的分配上也极为不合理。地方政府为什么乐于把成片成片的农村地区给征出去呢？因为地方政府打着为改善村民生活条件的旗号，实际上他们自己获得了颇丰的征地补偿款，占20%～30%；最可怜的农民最终获得的补偿款仅占5%～10%。任何一个有良知的人都不得不为我国农民卑微又悲惨的处境叹息。

由于城市建设用地的日益紧缺，农村集体土地作为稀缺性资源，逐渐突出其独特的经济价值和社会价值。所以说，集体土地进入城市房地产谋取市场高额利润成为不可避免的趋势。虽然国家政策对农村土地用途有着严格限制，但村集体毕竟也对本集体土地享有独立的，排他的所有权，而且现在村集体土地上也存在越来越多的乡镇企业建设用地及宅基地，这也为农村集体土地进入城市房地产市场留下了一个灵活的缺口。

4.城市自然发展催生了小产权房的出现。我国从1998年开始全面停止实物分房，实行住房货币化。目前我国城市居民解决住房问题主要是通过地方政府主导模式，即地方政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应，因为政府只向开发商提供建设土地，所有人必须向开发商购买房屋。这种双重垄断的典型的刺激投机行为，是导致城市房价一直居高不下的最根本原因。这种失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求无法得到满足，另一方面也为城市周边农村廉价的小产权房的产生和发展提供了机遇，成为催生小产权房迅速发展的首要因素。

城市的飞速发展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者对廉价住房的需求外，我国老龄化社会的到来也加剧了老年人对退休养老住房的需求。现在的大城市已经不再是老年人养老的最佳场所了，这些老年人也就希望在郊区附近购买一套廉价小产权房养老；还有些商人，由于生意需要办公地点，他们就购买乡镇小产权房作为公司办事处或办公地点，有些甚至还把直接购买小产权房卖给员工，一并解决了他们工作和居住的问题，也利于公司的长远发展。更有一些高收入者想在乡镇购买别墅或建度假村之类的，远离城市的喧嚣，满足了高收入者对宁静生活的需求。

现在由于农村仅仅依靠农业生产已经难以维持日益发展的社会生活了，农村还有很大一批漂流一族在城市打工。劳动力已经外出务工，农村大量的房屋都在闲置中，闲置的房屋由于多年无人居住，维护，极容易毁损。很多农村人其实都希望出售老房屋。但由于国家政策不允许这些小产权房合法出售，这些房屋就只好闲置，并任其毁损。另一方面，这些外出务工的农村人即使手头有了些积蓄，基于全国小产权房政策的限制，他们也不能在他乡的当地购买住房安居乐业。这样就变成了那边不能卖，这边不能买，变成了永远的蜗居一族，租房一族，无法实现“我想有个家”的愿望。另一方面，城里就业形势严峻，有些大学生就下乡找工作了。这些大学生持有城市户口，不像农村居民，在农村还有自己的一块宅基地可以建房居住，他们只能在城里购买商品房才能实现“居者有其屋”的愿望，他们没有办法在农村就地买房甚至结婚安家。这种人为阻断农村和城市交互发展的做法是社会发展规律相矛盾的。

参考文献：

[1]李力.小产权房[EB/OL].，2008-07-09

[2]傅成刚，汪发元.小产权房的法律属性及合法化途径探讨——产业与科技论坛，2009年第8卷第12期

[3]王瑛.小产权房合法化探析---以完善集体建设用地使用权流转制度为思路[D].厦门大学硕士学位论文，2009年

第9篇：集体土地房屋征收法范文

【关键词】 集体土地房屋登记村镇居民 住宅

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记

一、集体土地上房屋登记具有其特殊性

1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。

为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。所以集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则，集体土地范围内的房屋交易过户先进行宅基地使用权变更登记，实际上将宅基地使用权的转移登记作为房屋转移登记的前置，借此将村镇房屋流转限制在农村集体经济组织的成员之间。为了使集体土地上房屋登记能明显区别于国有土地上房屋登记，《房屋登记办法》第八十九条规定，房屋登记结构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明：“集体土地”字样。

2、宅基地使用权是村民安身立命的非常重要的社会保障

宅基地使用权对于依赖其生存的村民而言，既是“财产权”，也是“身份权”，还是“生存权”。农民一旦失去宅基地和住房，在农民社会保障制度还不成熟、不健全的情况下，将会失去最基本的生存条件，甚至会严重影响社会稳定。所以根据《物权法》184条之规定，现阶段还不允许办理村民住宅的抵押登记。我们房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。二、目前房屋登记的基本情况及存在的问题

1、房屋登记的基本情况

在《房屋登记办法》出台之前，我们自1988年已开展了集体土地上的房屋登记工作，在多个乡镇进行了试点发证，取得了社会认可和当地农民群众的支持。在农村，许多农民要求办理房屋登记的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是随着法律意识的增强，村民觉得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有权证的话，面对政府拆迁征收将有更多话语权。二是经济的快速发展，使农村村民有较强的融资需求。广大农民要求发展经济、脱贫致富奔小康的愿望迫切。宅基地是他们最贵重的财产，应该让这些不动产充分发挥其增值创收的效用。三是村民房屋流转意愿较为强烈，宅基地上的房屋私下交易频繁。

但是，目前，农村集体土地上房屋登记工作进展缓慢，原因是多方面的。其一，农村房屋建设管理跟不上，违法建筑面广量大，少批多建、未批先建现象突出，再加上宅基地和集体建设用地登记发证滞后登记发证工作推进困难。其二，因国家土地管理制度导致集体土地上房屋流转、抵押受限，农民对房屋登记的内在需求受到抑制。其三，许多集体经济组织在自己经济组织土地上建设村民安置住宅楼，向非本集体经济组织成员出售，存在大量的所谓“小产权”房，集体土地上房屋登记的试点，也引起了对农村“小产权”房将逐步转正的猜测，再加上个别新闻媒体不负责任的报道，也为基层政府带来了解决“小产权”房问题的压力。

2、房屋登记中遇到的问题

有三类主体不具备集体经济组织成员资格，但在获得房屋时并未违反法律规定。即因子女上学导致户口迁出集体经济组织的原农村户口人员，因婚姻关系导致村镇房屋共有的非农村户口人员，因继承获得村镇房屋的非农村户口人员。这三类主体在实际获得村镇房屋时并未违反法律的强制性规定，如果为其办理房屋登记，但因其不具备集体经济组织成员资格，土地管理部门往往不为其办理土地登记，从而陷入光有房屋所有权证没有土地使用权的尴尬境地。