土地使用制度精选(九篇)

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第1篇：土地使用制度范文

第二条国有土地使用权分割变更登记，是指商品房开发建设者以出让方式取得的国有土地使用权，开发建设商品房出售而涉及土地使用权分割变更登记。

第三条土地使用权分割变更实行登记制度，按分割后的宗地（或分摊面积）分别发证。

第四条商品房出售国有土地使用权分割变更登记的程序。

（一）申请。商品房开发建设项目竣工后，开发建设者须向市国土资源局申请建设项目竣工用地验收，并同时申办国有土地使用权分割变更登记。申请时须提交下列资料：

**、国有土地使用权分割登记申请书；

2、国有土地使用证；

3、竣工房屋的用途、面积和分割登记方案及各分割单元的面积；

4、商品房预售许可证(复印件)。

（二）调查。市国土资源局实地对商品房开发建设项目进行用地验收，确定分摊系数和每套住宅或每个单元的国有土地使用权分摊面积。

（三）审核、批准。市国土资源局根据申请资料和调查结果进行审核，对符合规定的，向商品房开发建设者颁发《国有土地使用权分割登记证》。

（四）《国有土地使用权分割登记证》在商品房售出前由开发建设者持有，售出后由该商品房购买者持有。商品房售出后，开发建设者和购房者双方须在《国有土地使用权分割登记证》（变更登记申请书）有关栏目上确认签章。购房者凭《国有土地使用权分割登记证》（变更登记申请书）向市国土资源局申请办理国有土地使用权变更登记手续，领取《国有土地使用证》。

第2篇：土地使用制度范文

第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

第四条土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市五角至十元；

（二）中等城市四角至八元；

（三）小城市三角至六元；

（四）县城、建制镇、工矿区二角至四元；

第五条省、自治区、直辖市人民政府，应当在前条所列税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。

市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30％。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

第六条下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税五年至十年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

第七条除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。

第八条土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

（一）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；

（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

第十条土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。

第十一条土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。

第十二条土地使用税收入纳入财政预算管理。

第3篇：土地使用制度范文

第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手结，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条符合下列条件的，以市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人:

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

(四)依照《条例》和本办法规定签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第七条土地使用权出转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

第九条土使用权出租，是指土地使用者将土地使用者将土地使用权单刎或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人向其支付租金的行为。

原拥有土地使用友的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

第十条土地使用权的抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权*

作为按期清偿债务的担保的行为。

原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

第十一条转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，心须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起15日内给予回复。

第十四条市、县人民政府土地管理部门与申表人经过协商后，签订土地使用权出让合同。

第十五条土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应发依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后60日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后15日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

(一)国有土地使用证；

(二)土地使用权出让合同；

(三)土地使用权转让、租赁、抵押合同；

(四)市、县人民政府土地理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

第十八条土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十九条土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

第二十条土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十一条土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十二条土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起15日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

第二十三条土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起15日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

第二十四条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起15日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

第二十五条土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。

第二十六条土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第二十七条土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。

第二十八条土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起15日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。

第二十九条土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

第三十条土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第三十一条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。

第三十三条对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

第三十四条当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提讼。

第三十五条县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让崐、出租、抵押活动的监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。

第三十六条土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件、资料，不得阻挠。

第三十七条土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：

(一)查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；

(二)要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况；

(三)责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

第三十八条土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费，按照国家有关规定办理。

第三十九条经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照本办法办理。

第四十条以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。

第四十一条对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。

第4篇：土地使用制度范文

关键词：城市土地；土地使用权；土地使用权出让制度

中图分类号：F293.2　文献标识码：A

城市土地使用权出让制度的确立，使传统的城市土地由无偿、无限期、无流动的使用制度变为有偿、有限期、可流动的使用制度。经过十几年的改革和探索，现有的城市土地使用权出让制度具体包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。但是，这一制度在实际执行中却并不乐观。

一、城市土地使用权出让制度缺乏系统性和统一性

我国现行的土地使用权出让制度，其“内容散见于宪法、法律和行政法规之中”，而且各法律法规的“内容重复之处，不协调之处甚多”。我国有关土地使用权出让的制度都规定在《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》和《暂行条例》等法律、法规和规章中，但是土地使用权出让制度并没有因为这种“多头”调整而变得十分完善，相反，这些法律法规对土地使用权出让的规定缺乏系统性，往往是内容重复。例如，在《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》中，都是仅仅规定了土地使用权出让的几种方式，而对于其具体如何去实施，都没有涉及。这种内容的简单重复毫无意义，仅仅是徒增立法成本。

现有的关于土地使用权出让的制度规定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根据《暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。这显然不符合《物权法》中“国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定。再如，四种出让方式之一的拍卖出让，该方式实际上不符合1997年的《中华人民共和国拍卖法》。该法在第10条规定：“拍卖人是指依照本法及《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人”。由土地行政管理部门及所属的事业部门进行国有土地使用权的出让拍卖，显然与《拍卖法》相违背。

二、城市土地使用权出让方式的制度空间太大

对于一些具体问题，法律规定不够明确，较为笼统、含糊，给制度的执行者留有较大的操作空间。最典型的例子就是关于以协议方式出让国有土地使用权的规定。《城市房地产管理法》第12条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”2003年的国土资源部第21号令规定：“出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采用协议方式。”上述条例并没有对协议方式出让国有土地使用权的具体范围做出详细规定。这些条例仅仅对协议与招、拍、挂做出了区分适用，仍没有规定到底何时适用招标，何时适用拍卖，又何时适用挂牌。这样，难免在实践中产生适用混乱。还有关于“有条件”和“没有条件”这样的含糊之词，法律并未作明确规定，这都给实际操作留下过多的自由裁量权，给一些人钻制度空子提供了便利。

三、城市土地使用权出让经营制度不合理

我国现行的是土地批租制度。从我国城市土地使用制度改革的实践来看，土地批租制度为地方政府加快城镇建设，促进城镇发展发挥了重要作用，但是其弊端在实行过程中也逐渐显露出来，主要有以下两方面：第一，土地批租实现的财政收入是不可持续的。因为城市土地资源是有限的，以当前市场价格批租土地虽然一次性收取了土地使用权期限内的全部租金，却无法获得未来土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地价格信号。在土地批租制度下，未来土地出让期内土地使用权的供求关系要全部在当前的土地出让价格中体现，因为无论政府还是土地开发商都不可能在当前掌握未来土地使用权供求的全部信息，所以不论土地是否以市场方式出让，土地的初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值。

四、城市土地使用权出让制度未能真正实现该制度的价值取向

我国土地使用权出让制度设计的初衷，是要体现土地的经济价值，实现土地资源的优化配置，同时要让用地者珍惜土地。但现实情况是，在已出让的土地中大部分采用协议出让的方式，协议出让是四种有偿出让方式中最缺乏竞争机制的一种方式，其主观随意性大，最容易导致和国有资产的流失。协议出让是土地资源配置市场化程度较低的出让方式。协议是政府与指定对象进行一对一谈判的方式，除政府外只有一个所谓的“市场主体”存在，缺乏公开性和透明度，土地的实际价值难以显现，长官意识和人际关系很容易对出让过程产生负面影响，土地管理部门往往只是充当办手续的角色，很难行使自己的职能，致使国有土地资产收益流入开发商手中，为土地投机提供方便，难以真正实现土地资源的优化配置。

五、城市土地使用权出让制度带有浓重的行政色彩

第5篇：土地使用制度范文

[关键词]土地使用权出让可持续发展

1992年联合国环境与发展大会通过的《里约宣言》和《21世纪议程》确认了可持续发展的四项原则：代际公平原则，即既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展；代内公平原则，即当代内所有人，不论其国籍、种族、性别、经济发展水平和文化等方面的差异，对于利用自然资源和享受清洁、良好的环境享有平等的权利；可持续利用原则，即可以持续的方式利用自然资源，以保持可再生资源在最佳再生能力前提下的利用，和不可再生资源不以使其耗尽的方式的利用；环境和发展一体化原则，即将环境保护和其他方面的发展有机地结合起来。我国政府于1994年制订的《中国21世纪议程》第14章对自然资源保护与可持续利用作出规定，指出“以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平，并保持可持续增长，是具有中国特色的可持续发展战略选择。”并对土地资源的管理和可持续利用作出具体规定。可持续发展战略与合理利用土地的基本国策相一致，已经成为我国土地法制建设必须遵循的原则。

一、香港土地使用权出让模式的局限性

（一）香港土地使用权出让制度产生的特殊历史背景

一般认为与房地产业相关的土地资源的配置方式有三种：第一种是以土地私有制为基础的市场经济模式，主要存在于美国、日本、法国等国家的房地产经济运行中；第二种是以土地公有制为主的国家控制市场的模式，主要存在于英国、英联邦国家和地区；第三种是建立在土地公有制基础上的非市场经济模式，以原苏联和传统体制下的中国最为典型。土地使用权出让制度基本上派生于第二种模式，即国家或政府垄断了土地资源的所有权或分配权，由国家或政府向私人和社会组织批给土地使用权。在英国，这种土地公有制已基本上虚拟，王室对全国土地的所有权只是一种象征，根据英国政府部门统计的数字，全国土地67％为事实上的私人所有；在香港，除新界少量土地为私人所有外，绝大部分土地资源的处分权为政府所掌握，政府通过有偿出让的方式将土地的使用权分配给使用者。香港的土地使用权出让制度对澳门地区和我国内地的土地资源分配制度有深刻影响，但其他国家和地区均不实行此种制定，在当今世界各国的土地制度中，土地使用权出让制度的适用范围是很有局限性的。

香港土地使用权出让制度与可持续发展的本质要求有相当的距离，这主要根源于这种制度的产生所具有的殖民地经济资源政策背景。与一切殖民者对待其强占的资源政策一样，早期英国殖民者对香港土地资源的总目标是掠夺、更由于中国的不可征服性，英国殖民者很难指望对香港土地拥有长久的所有权，而只能寄希望于急功近利性的攫取，谈不到其如何可持续利用。

（二）香港土地使用权出让制度中的政府利益

土地使用权出让制度下的政府利益表现为政府通过土地使用权有偿出让获得大量的批地收益。长期以来，港府卖地收入曾占财政收入的相当大比重，最高的年份（198l一1982年）高达35.6％，土地收益增加的最大的受益者是香港政府，由于政府批地与政府切身利益直接相关，因此香港政府曾屡屡人为地提高土地价格以增加批地效益。香港政府卖地的巨大收益是建立在对香港一般居民特别是低收入居民土地生存利益损害的基础上。

长期以来，香港普通劳动者住宅状况的恶劣程度举世皆知，只是在近十几年来香港经济高度发展之后。政府才增加了对解决社会下层居民住宅问题的投入，香港的房地产业走的是一条先富政府，再富商人，然后才考虑普通居民的原始积累道路。祖国后，特区政府决定增加批地收益中用于解决一般市民住宅问题的比例。

这一举措在相当意义上是对旧体制社会不公正的一种矫正，是对旧的房地产利益结构对一般居民利益欠帐的一种补偿。

（三）可持续发展战略在香港的局限性

可持续发展战略主要针对国家的自然环境与资源而言。香港作为一个地区，并非适用这一战略的直接主体。另一方面，香港的自然资源十分缺乏，与可持续发展相关的客体主要限于自然环境和土地资源，其他资源包括人们生存和发展基本需要的水资源也主要依靠内地。因此，在香港可持续发展战略无论在主体方面还是在客体方面都有很大局限性。

香港土地资源的可持续发展亦很有限。土地资源可持续发展的首要意义在于农业，即通过合理利用土地解决好当代与后代人的吃饭问题。而香港农牧业早已消失，土地基本上全部用于环境和城市房地产，土地资源可提供的产品主要依靠从内地或其他国家和地区输入；香港政府制订的土地政策主要是从当前或近期内房地产市场的需要出发，基本上不必考虑可持续发展要求的所谓代际公平即后代人的土地资源需要问题。此外，香港土地资源的紧缺主要是城市房地产用地的紧缺，但香港有能力以高昂的代价填海造地，而这种足以对可持续发展构成“抗辩”的作法，对我国内地来说是完全不可想象的。

理论上不受或基本不受可持续发展约束的香港土地使用权出让制度必然导致对土地资源的过度利用，而此种过度利用的表现形式与我国内地或其他发展中国家那种滥占耕地、过度开垦、过度放牧不同，主要表现在过度地放任土地投机及由此造成的房地产泡沫经济上。土地投机损害了真正对土地使用迫切需求者的利益，特别是贫困者的土地生存利益，造成贫富差距加深，这实际上是对可持续发展要求的“代内公平”的违背；泡沫经济则是对土地资源价值的一种“透支”，房地产经济中的泡沫成分使土地资源价格高昂，为当代的投机者带来了巨大的利益，但泡沫经济的破灭往往发生在一代人之后，或者是影响到下一代人，这实际上是对可持续发展要求的“代际公平”的违背。

土地使用权有偿出让制度客观上使房地产投机具有更大的空间，这种制度的不完善会使房地产投机具有更严重的社会危害性。首先，土地使用权的买卖不同于土地所有权的买卖、前者可以较小的代价取得，投机的成本和风险较后者小得多；其次，土地使用权的买卖较土地所有权买卖在法律规范的严格程度上要宽松得多，流转的效率要高得多，更适合投机的要求。更重要的是，土地使用权有偿出让是与这种权利的垄断直接联系的，土地使用权的垄断加剧了土地资源的紧缺，大房地产商利用雄厚的经济实力在地产竞投中挤掉一般的竞争者，又通过在般市控制地产股保持地产的高价值，取得地产一级市场垄断者的地位，土地使用权从政府垄断转为大房地产商垄断，少数人从中得到暴利，而房地产消费者则不得不承受高楼价的重负，这是香港长期以来楼价居高不下的重要原因，也是形成香港泡沫经济的重要因素。

（四）香港土地使用权出让制度的制约机制

土地使用权有偿出让制度之所以在香港存在和发展并取得巨大的成就，一方面是由于香港市场发育的健全和法制的较完备，另一方正是近年来对这种制度的待殊而严谨的政治和法律制约机制，这使香港土地使用权出让制度在一定意义上符合了可持续发展的基本要求。经过较长期的发展完善，香港房地产业管理机构由决策、执行、保障和监督四个系统形成一个组织严密、分工明确、职责分明的体系，保证了决策的民主化、科学化和管理的集中与高效。香港房地产管理机构中的决策系统由三个决策性的委员会、两个决策科以及若干咨询机构组成，负责监察一切有关土地发展事宜，以及研究和在原则上核准有影响发展计划或土地用途的建议；执行系统由房屋署和屋宇地政署组成，负责统筹管理一切有关全港土地和建筑事务；保障系统主要由田土注册处，差饷物业估价署、土地审裁处等部门组成，其主要职能是保障政府对土地的所有权和公众使用土地的业权，维持房地产经营活动的正常秩序；监督系统包括廉政公署对整个政府机构的公务员监督和房地产管理机构内部设置的自我监督机构，以保证法律、政策、官契、规划和财政计划等的实施。这种机构上的高度完善将政府批地制度天然缺陷的危害降低到最小的程度。

香港的土地问题不仅是一个经济问题，还是一个政治问题。中英关于香港问题的联合声明和香港特别行政区基本法中部对香港土地问题作出明确规定，双方成立了专门的土地小组，其职责包括：就香港的土地问题进行磋商；监察批出土地的数量和期限，以及批出土地所得收入的分配和使用情况等。这使香港的批地置于中方政治权力的严格监管之下，主要是对土地资源的批出数量进行严格的控制，以保证今后的发展需要，包括可持续发展的需要。可以说，世界上没有哪项经济制度受到如此严格的政治监管，这种机制在内地不可能存在。事实上，在联合声明签订之后，香港地区的批地制度才更加规范和严避，中方对香港土地资源批出数量的控制是香港土地资源逐步具备可持续发展因素的重要保证。

二、我国内地土地使用权出让制度与可持续发展战略要求的差距

80年代以来，我国内地借鉴了香港的土地使用权出让制度，实行国有土地使用权的有偿转让即出让制度，这对于改革传统计划经济体制下地产制度的弊端产生了积极的促进作用。

在理论上，国有土地使用权有偿出让制度与土地私有制相比较，应当更有利于保证土地资源的可持续利用，国家的有关政策可以通过各级政府对出让土地使用权的数量和用途等方面的强有力控制得到落实。但另一方面，这种制度的本质是促进土地权利的商品化流转，它的出发点首先是获利而不是保护，在物权法缺位或不健全的情况下，土地使用权有偿出让制度在可持续发展问题上尤其显得先天不足。香港土地使用权出让制度与可持续发展不相适应的各种弊端在我国房地产业的发展过程中也都不同程度地反映出来，在某些方面甚至更为严重。

可持续发展战略包含两个原则或概念：“需要的概念，尤其是世界贫困人民的基本需要，应将此放在特别优先的地位来考虑；限制的概念，技术状况和社会组织对环境满足眼前和将来的需要的能力施加的限制”[1]曾一度严重干扰我国土地使用权制度的滥批地问题和土地投机问题，实际上是违背了可持续发展的限制原则；而目前严重困扰我国房地产业的损害房地产消费者利益及卖楼难的问题则是违背了可持续发展的需要原则。

（一）滥批地问题

在香港，虽然也出现过政府滥批地的问题，但批地权力集中在单一的主管部门，是名副其实的“一枝笔”，而且批地越来越受到严格的政治和法律制约。而在我国内地，有批地权力的县级以上主管部门数以千计，每一枝笔都是一块相对独立的利益，很难达到香港批地制度那样的严格、公开和规范程度。我国行政机构庞大，行政费用极为困难，经济转型时期对政府运用经济手段的客观要求，无不促使各级政府广开财源，而土地使用权出让是其中利益最丰厚、操作最简便的财源，虽然中央极力加以控制，但地方批地的热情难以降温，只要有市场需求，滥批地的现象就难以杜绝。在市场发育不健全、法制欠完善的情下，这种制度更容易导致滥批地的局面。

据统计。截至1994年末，全国共出让土地使用权4.4万宗，各地政府共收土地出让金1231亿元，一些城市和地区，卖地的收入相当于自身财政收入的1／4到l／2，所谓“北海模式”提出了“以土地生财，以财兴市”的口号。到1992年全国房地产投资总额732亿元，仅够开发732平方公里、而同期批地数量却高达1.5万平方公里，供大于求的批地比例不仅没有使批地者的热情降低，却形成争相杀价的局面，西南某大城市，有五六处开发区刚跟外商立下意向性协议，外商仅交付了三五万元，便圈走了一大片土地。福建省一些地方领导竟然先把农地空出来，铺上沙子，为的是表明诚意，诱惑外商前来买地，由于没人来买，只好闲置起来晒太阳，从福州到厦门全长300多公里，凡有拼地的地方，几乎都是这种荒芜的“太阳工程”。一些政府部门如此热衷于批地，达到了令人难以理解的程度。

（二）土地投机问题

商业投机有成为我国房地产业的主流之势，据报导，我国土地出让金加上市政配套费只占房价不足10％的比例，而相比之下，房地产投机的行情却持续飚升，目前北京二环以内的房地产开发权转让费已达到每建筑平方米2500元之多。这个数字完全是那些炒地皮、倒项目的投机商的获取的暴利，而与拆迁、通平及国有土地出让金等合理的开发成本没有任何关系。北京三环以内的开发项目中，所谓项目转让费即占总开发成本的30％以上，而全国房地产开发行业平均利润率只有3.7％。投机暴利与微薄的平均利润之比，造成了房地产开发商们经营心理的扭曲，大部分房地产企业把经营的目标和重点放在了项目转让的投机行为上。有关入士分析，北京700多家房地产开发企业，真正在搞开发的充其量不到30％，70％以上的企业都在倒项目[2].在房地产投机问题上，我国内地近年来房地产投机以“炒地皮”、“倒项目”形式为主。这种投机就其罪恶程度而言，远远超过了香港以合法形式进行的地产投机。

造成土地投机的第一个原因是，土地使用权出让制度中的土地一级市场政府垄断，及与之相关的政企之间难以理清的关系。一些本来就是从政府部门派生出来的行政性公司或党政军部门开办的各种公司，及受到一些权力者偏爱的各色人等，组成了一支庞大的土地一级市场垄断大军，他们以极低的价格甚至是无偿地取得土地使用权，尔后再转手将土地使用权投向地产二级市场从中牟利。第二个原因是在土地使用权有偿出让制度中，事实上又以协议批地方式为主。这更容易助长地产投机。我国法律规定的土地使用权出让方式本应以拍卖和招标方式为主，而以协议方式作为补充，然而在许多地方包括北京市，90％以上的批地均采取协议出让方式，而且此种方式早已突破了法定的限制范围，成为大部分商业用地的取得途径。所谓双方协议，实际上就是规避市场竞争，难免私下授受的黑箱作业，难免行政权力与商业利益的垄断性结合，这就为地产投机大开了方便之门。

（三）损害消费者利益

可持续发展战略中的“需要概念”在房地产业中表现为人民群众基本住房需要的利益，在法律上主要表现为消费者利益。对房地产消费者利益的保护是一个较新型的法律范畴。国际上两个著名的消费者保护法的渊源《斯特拉斯堡公约》和《产品责任指令》均明确规定产品指动产而不包括不动产。因而长期以来许多国家都不将房地产作为产品或消费品对待，亦不将其纳入消费者保护法的调整范围。此外，一般说来，消费者保护法上的消费者是指公民个人。我国国家标准局1985年的《消费品使用说明总则》国家标准规定：“消费者——为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”：“把消费者限于个体社会成员，这国际上通行的做法”[3].但现实生活中房地产这种特殊产品的消费既包括公民，也包括法人。事实上，我国大量商品房销售都是通过社会集团购买后，再由单位向其内部成员个人销售的，因而社会集体的所谓法人消费往往包括公民个人的消费。由于近年来侵害房地产消费者利益的情况日益严重，随着房地产业的发展和消费者保护法的发展，对房地产业中消费者权益的法律保护正在突破传统的消费者保护概念范畴。

房地产消费利益与土地所有者利益的关系具有利益冲突的一面。这种冲突是通过房地产市场间接发生的：地价越高房价也越高，消费者负担也就越重。此外、土地所有者对高利润房地产发展项目的追求，使一般住宅所需的土地供给得不到保证，从而损害了大多数房地产消费者的利益。

我国房地产业高速发展所付出的代价是：批地数量多，国家地产收益少；地产投机者多，真正从事投资开发经营者少；土地批出的和浪费的多，真正投资到位和建成投入使用的少；房地产利益结构中商业利益多，国家利益和消费者利益受到侵害而减少；房地产企业中热衷于炒地皮、倒项目的多，真正搞开发建设的少；房地产商业利益中投机利益多，合理的商业利润少；建成的楼宇中空置的多，售出的少；房地产经济中泡沫多，实际效益少。这种代价与《中国2l世纪议程》提出的以较低的资源代价保持可持续增长的要求差距极大，要想保持我国国民经济持续快速增长，上述问题非解决不可。

三、可持续发展战略对于完善我国土地使用权出让制度的要求

（一）加强对土地资源的物权法保护

《中国2l世纪议程》关于改革自然资源管理体系的主要目标规定，“明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的权利与义务”：“根据强化市场经济的原则，完善有关自然资源管理和保护的现行法律和管理制度”。关于实现上述目标的行动方案中规定，“建立和完善自然资源产权制度，实行资源所有权与使用权分离，以及资源的有偿使用和转让”。

总的来说，土地皮用权出让制度在对土地资源的利用特别是商品化开发方面较为积极，保护功能则相对较为次要；而物权法特别是土地所有权制度则在土地商品化问题上较为保守，对土地资源保护的功能较为强烈。

香港土地使用权出让制度局限性的一个重要原因是基于历史原因形成的土地所有权制度事实上的缺位；我国内地土地资源保护长期以来是以行政法规范为主，而民法物权法的保护不够完善，与兴旺红火的土地使用权出让制度相比，物权制度显得比较单薄，二者关系有嫌失衡。因此，尽快制订物权法，对于保证土地资源的可持续发展已成为当务之急。此外，明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的基本权利与义务，也必须以物权法为本，借此对土地使用权出让制度的行政主导因素予以必要的制约。

（二）完善土地使用权制度

《中国2l世纪议程》规定。“为更有效地管理自然资源，组织力量实施市场经济刺激手段，同时考虑社会的公平分配”：“建立一种政府与社会相结合的连续监督体系，鼓励公众参与自然资源的持续管理活动”：“建立自然资源的地区和部门开艾利用规划分配机制，尤其是中长期资源分配机制”。

完善我国土地使用权出让制度的一个重要方面是强化可持续发展战略的“限制”和“需要”原则，为此应对《土地管理法》、《房地产法》等现行法律中的有关制度进行必要的修改，引入可持续发展机制。同时要学习和借鉴香港土地使用权出让制度及《消费者保护法》中公众参与的政府与社会相结合的监督机制，将土地使用权出让制度对可持续发展可能造成的不利降至最低程度。

（三）拓展视野，更广泛地学习和借鉴世界各国的先进经验

可持续发展作为一项国际性的经济发展战略，包含了许多保护自然资源先进国家的经验，这是香港模式所无法比拟的。我国土地使用权出让制度日前仍主要囿于香港模式，可持续发展因素较受局限，因而我们在观念上应有所更新。

在所有权和利用权问题上，虽然目前国际上的总趋势是重利用权而对传统的所有权绝对性、排他性予以必要的修正，但传统所有权理论的价值并未丧失，特别是其对自然资源保护的基础性作用是其他法律制度所难以取代的。与我国现行房地产制度中土地使用权一统天下形成对照的是，许多大陆法国家和地区物权法在房地产制度中的丰富多采。实践证明，对不同的使用者赋予不同性质的土地权利（包括物权和债权）是十分必要的。一些普通法国家也意识到这一点，例如，美国虽然属于普通法系，但其唯独在土地所有权问题上与其他普通法国家不同，不仅引入了大陆法土地所有权的概念，而且在此基础上进一步实行土地发展权制度，通过国家对土地使用方向的控制，有效地保护土地资源。此外，美国政府取得的大量地产收益并非以增量开发土地资源的出让为途径，而是以税收为主要形式的存量土地资源利用为途径。在这两个方面，美国与香港模式迥然不同，却显然更有利于土地资源的可持续利用。

注释：

[1]《中国21世纪议程》。

第6篇：土地使用制度范文

第二条本办法所称国有土地使用权租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的国有土地使用权租赁合同，并支付租金的行为。

第三条本市行政区域内以划拨方式取得国有土地使用权作为生产、经营用地的，土地使用者应当依照国家法律、法规和本办法的规定缴纳租金。

第四条下列划拨用地不缴纳租金：

（一）城市基础设施和公益事业用地；

（二）军事用地和机关、团体、事业单位非经营用地；

（三）居民住宅用地和企业的非生产经营用地；

（四）能源、交通、水利设施用地；

（五）民政部门确认的福利企业用地；

（六）国家物资储备库房、专用场地及火葬设施用地；

（七）法律、法规规定不实行有偿、有限期使用的其他用地。

第五条中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业，以划拨方式取得国有土地使用权的，可以继续向国家缴纳场地使用费，也可申请改办国有土地使用权出让、租赁、作价入股手续。

股份制企业原有划拨土地或新征土地，可以通过出让、租赁或作价入股方式取得土地使用权。

在划拨的国有土地上建成的房屋，所有权人以营利为目的出租的，应当依法将租金中所含土地收益经县级以上人民政府土地管理部门上缴同级财政。

第六条土地使用者租赁国有土地使用权，应当持下列文件与县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地使用权租赁合同：

（一）租赁国有土地使用权申请书；

（二）《国有土地使用权证》或其他有效批准文件；

（三）法定代表人证明或委托人的委托书。

第七条国有土地使用权租赁合同应当载明土地的位置、面积、用途、租用年限、租金标准、缴纳方式和租赁双方的权利义务、违约责任等。

国有土地使用权租赁合同，确因社会公共利益和其他特殊需要可作变更或提前解除。变更或提前解除给土地使用者造成损失的，应当给予适当补偿。

变更、提前解除国有土地使用权租赁合同的，必须经县级以上人民政府城市规划、土地管理部门办理变更或注销租赁手续。

第八条国有土地使用权租赁合同期满，土地使用者可与县级以上人民政府土地管理部门续订租赁合同。

申请续订国有土地使用权租赁合同，应当在原合同期满前60日内提出。

第九条国有土地使用权租金标准，由本市及各县市人民政府土地管理部门会同价格、财政和房产管理部门在评估国有土地资产价格的基础上制定，报同级人民政府批准后向社会公布。

国有土地使用权租金标准每3年调整一次。

第十条下列用地经县级以上人民政府批准，可在批准的期限内缓缴或减免租金：

（一）经科技主管部门确认的高新技术产业用地。

（二）经移民主管部门确认安置三峡工程移民达到规定比例的企业用地。

（三）经劳动部门确认的劳动服务企业和安置失业、下岗职工占从业人员30%以上的企业用地。

（四）市、县市人民政府依照国家规定确定给予扶持的企业用地。

第十一条租赁国有土地使用权的土地使用者，必须严格按照合同的规定使用土地，并在每年6月30日前向土地管理部门缴纳本年度的租金。逾期不缴纳的，

按日加收应缴租金3‰的滞纳金，或者依法收回国有土地使用权。

第十二条土地租金由土地管理部门代收，实行财政专户储存，审计部门依法监督，专项用于城镇基础设施建设和土地开发利用。

第十三条以租赁方式取得的国有土地使用权，经县级以上人民政府土地管理部门批准并办理变更手续，可以依法转让、转租、抵押、作价入股和投资。

第十四条各县市人民政府可结合本地实际，制定国有土地使用权租赁管理的具体办法。已经制定同类规定的可继续试行。

第7篇：土地使用制度范文

论文关键词 土地征用制度 征地补偿 公益目的

2000年我国城市化率为36%，到2012年我国城市化率为52.27%，年均增长率为1.36%，快速的城市化必然伴随着大量农业用地转化为非农用地。土地是农民的劳动对象，也是其基本生活保障，保护农民在征地过程中的利益是保障农民权益的一个重要方面。由于我国现行的土地征用制度依然延续计划经济时期的基本制度框架，但其制度环境早已改变，其不适用性和滞后性日益突出，由此造成了现今土地征用过程中群体性事件日益增多。土地征用问题将是未来一段时期内的重大公共问题，其制度改革是深化政治改革的客观要求。日本、韩国两国虽然社会制度和基本土地制度和我国不同，但是三国人多地少、土地资源不足的国情是十分相似的。通过研究日本和韩国的土地征收制度，借鉴外国，有利于健全我国土地征用制度。

一、日韩两国国的土地征用制度

（一）日本的土地征用制度

日本土地征用制度主要包括三个方面：（1）公共事业需要。日本《土地征用法》第3条中确定35种公益事业是属于可征用土地的范围，包括建设公园、修建公路铁路、港湾河道建设、修建学校社会福利设施等。（2）征地程序。日本的征用土地程序包括六个步骤：一是申请征地，二是登记土地以及建筑物，三是达成征购协议，四是由征用委员会进行裁定，五是让地裁定，六是征用终结。（3）土地市场价赔偿以及直接或间接经济损失赔偿。日本《土地征用法》第69条规定，“赔偿损失时，必须对土地所有人和关系人分别进行赔偿”，第70条规定，“损失要用货币进行赔偿”，“对于提供代替土地等其他的赔偿方法，不在此限”。日本土地征用补偿主要分为五种：一是征用损失补偿，即为按照因公共事业需要而被征用的私有财产的市场价格给予赔偿。二是通损补偿，即为赔偿所有者因为被征地所造成的损失，主要是对土地附属物的赔偿。三是残地补偿，指由于征用或者使用属于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成残地的价格下跌，以及其它残地的损失时，必须对其损失进行赔偿。四是离职者赔偿，如果因为土地征用而使土地权力者的雇佣人员失业，因此也应该做出相应的经济补偿；第五，事业损失赔偿。事业损失补偿指的是在建设过程中由于导致噪音、污水等而造成损失，进而进行相应的补偿。同时，日本政府为使失地农民获得适应新的工作环境和劳动技能在农村推行了一套职业训练制度，提供学习机会和相关职业技能训练。

（二）韩国土地征收制度

韩国土地征收补偿制度主要包括四个方面的内容：（1）公益事业的范围。韩国《土地征收补偿法》第4条将公益事业分为八类并详细列举了公益事业的范围，主要包括国防事务、学校、道路等。（2）补偿范围。韩国土地征收补偿范围包括四个方面。一是地价补偿，这是征地时最主要的补偿，按照《土地公概念法案》规定，统一以公示地价为征收补偿标准。二是残余补偿，其包括残余地征收补偿、残余地价格下降补偿和残余地工程费补偿。三是迁移补偿。即为公共需要而收用或使用土地，而又不是进行公益事业所必需的，则令其迁移，迁移所需费用由起业人予以补偿。四是其他补偿，韩国土地收用法规定，对于被收用人因收用或使用其土地，致使土地所有权人或关系人蒙受营业上的损失时，也应予以补偿。（3）补偿标准。对土地的补偿是以协议成立或征收裁决当时的价格为标准，即所谓时价补偿。其标准是以事业认定公告当时的公示地价为基准。对物件征收的补偿应当考虑与同种物件附近的交易价格等的合理的价格。（4）征收程序。韩国征地程序主要包括三个步骤：一是公益事业认定程序，二是协议程序，三是裁决程序，四是异议申请程序和诉讼程序。

（三）日韩两国土地征用制度的特点

第一，公益性。日、韩三国都是私有制国家，土地属于私人，私有财产神圣不可侵犯。土地征用是国家权力的强制手段，私人无权征用土地。只有以公益事业为目的，且必须正当程序和合理赔偿的前提下，国家才能使用征地权。这样才能避免征用权的滥用。第二，法制性。两国法律对于土地征用的程序、补偿、条件和解决纠纷等各个方面做了严格规定。政府使用征地权，必须尊重司法，遵循既定的法律程序，采用法律手段而非行政手段解决征地过程中的纠纷。第三，市场性。征地补偿必须符合市场规律，由市场决定补偿的标准。政府给定的补偿标准需要依据市场价格制定，公民对于政府补偿价格也可提出质疑，并通过法律程序解决争议。第四，广泛性。两国法律均对征地补偿范围作出了明确规定，补偿的内容不只包括土地市场价，还包括附属物损失、所有者和利害关系人损失以及失地人员的就业培训与保障等，充分维护了土地所有者和利害相关人的利益。

二、我国土地征用制度的主要问题

城镇化的高速进展必然涉及到土地征用，土地征用制度的合理与否直接关系到数亿即将“进城”的农民的利益，对社会和经济的发展具有重要影响。目前，我国土地征用制度中存在的问题主要表现在以下几个方面：

第一，不健全的土地产权制度。我国农村土地属于集体所有，表面上产权清晰，实际上是一种“所有权缺位”。农民没有土地的所有权，只有不完整的使用权。征地的过程是集体土地转变为国有土地，再转变其他用地的过程。农民对于土地没有控制权，同时农民土地集体所有权是不能交易的，在征收过程中其利益容易受到不法侵害。

第二，土地征用制度缺乏规范性。中国现有法律体系中关于征地的相关规定存在着相互矛盾的地方。同时不管是商业用地还是公益用地都需要先将集体土地国有化再使用，这也违背了宪法中有关公益事业为目的征地的精神。政府常常为商业用地滥用征地权。在我国的土地征用过程中，被征地人没有参与权、知情权和质疑权，只能被动地接受征地实施，或者采用上访或者其他非法手段表示抗议。农村集体经济组织的参与权也流于形式。同时，政府作为征地过程中的收益者，其对于征地争议的裁决的可行性和可操作性较差，有失公平和公正。

第三，补偿标准的不公平性。《土地法》第47条规定，“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍”，“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”，“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”。现有法律规定的补偿标准可以说只是对原有土地部分使用权的补偿。对于安置补助费，大多数地方政府在征地时则会选择性的忽略，尽量只征地不拆迁。农民失去土地后也失去了基本生活保障，政府对于失地农民的就业安置和就业保障方面基本上无所作为。另外，在商业用地征用过程中，政府以较低的赔偿金额获得土地，然后以远远高于赔偿金额的价格出让给开发商。开发商的高回报率和政府的高额土地出让价格让农民感到不公平。

三、日韩两国土地征用制度对我国的启示

与日韩等发达国家比较完善的土地征用补偿制度相比，我国的土地征用补偿制度存在着许多问题，中国应积极学习和借鉴其他国家相关土地征用补偿制度，尽快改进和完善中国的土地征用制度。

第一，明确产权。要保护农民权利，要实现农民土地产权制度的法律化，包括土地所有权主体的模糊身份应有明确界定，政府关于承包期延长的政策明确用法律条文规定。只有产权明确，才能确定土地赔偿的标准，确定补偿对象，防止侵权行为的产生。

第二，规范公益事业征地和其他用途征地。应该立法确定公益事业征地的类型，政府只能为公共事业行使土地征用权。对于商业用地征用，由使用者和土地所有者之间依法协商土地使用权转让事宜，政府应该作为监督者维护农民的利益，而不是作为参与者在其中谋利。同时，为公益事业征用土地时，政府不能以大多数的利益为由让被征地人的利益受损，以应独立第三方的资产评估机构对土地价值评估报告为依据制定相关的赔偿标准。

第8篇：土地使用制度范文

关键词：土地征用；征地权；征地制度；政策建议

一、主要国家征地制度介绍

虽然各国的征地制度不尽相同，但就其核心内容而言，大多包含征地目的、征地程序、征地标准以及征地补偿费等几个方面。

（一）英国征地制度

在英国，土地征用被称为“强制购买”。英国《强制征购土地法》规定，土地征用必须符合公共利益需要，并且征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”。英国的征地主体是英国的法定机构，如政府机关以及自来水等公用设施单位，征地程序主要包含四个阶段：申请，核准，补偿的议定或裁决，让与合同的订立与补偿的给付。

关于土地征用补偿，英国作了较为详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、补偿的估价日期以及补偿支付与安置的处理等。

英国法律规定，土地征用补偿原则有五条，一是土地征用的补偿以市场价为基础；二是补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则；三是不因被征土地的特殊用途而给当事人以价格补贴；四是如果土地的使用出现违反公众利益或违法的情形时，发生的收益在征购中不予考虑；五是，在特殊情况下，土地裁判所不考虑市场的价格，而是“重置等价”；六是，考虑打搅补偿。

至于土地补偿的补偿标准，则是以被征用土地所有权人在市场上的出售价格为准。由于取得土地可能是经过通知的几个月之后，如果地价上涨，征用补偿的估价日期问题变得十分重要。英国的估价准则中规定，如果当时是统一协商确定补偿金额，那么以通知之日开始算估价日期；如果补偿争议上诉，则以土地裁判所听证的最后一日开始算作估价日期。

土地征用补偿费的内容有：其一，土地及建筑物的补偿，以公开市场土地价格为标准；其二，残余地分割或损害补偿，以市场贬值价格为标准；其三，租赁权损失补偿，指契约未到期的价值及因征用而引起的损害；其四，迁移费、经营损失等干扰的补偿；其五，其他必要费用支出的补偿，如律师或专家的费用、权利维护费用等。

（二）美国征地制度

在美国，土地征用被称为“最高土地权的行使”，很多法律对土地征用都有明确的规定，如《美国宪法》、《美国联邦土地政策管理法》等。联邦宪法规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”可见，美国对于土地征用是有比较严格的要件规定，包括正当的法律程序、有合理的补偿和必须满足公共使用。

由于美国是一个以土地私有为核心的国家，因此其土地征用实际上是一种买地行为。美国征地制度的主体除了政府外，从事公益事业建设和经营的法人组织也可以根据其目的征用一定的土地。美国联邦法律规定，政府拥有的土地只能用于政府办公用房、公立大学、公办实验农场、公园、道路、车站、军用设施等。如果政府要进行经济建设和公益事业发展时，只要理由证据充分是可以强制收买私有土地的，土地价格按当时市场价格计算。

美国征地程序为：首先，由具有资格的正式审核员审查，审核员在征得土地所有者同意后，实地调查、汇总，向负责征地的机构提交审核报告；其次，高级审核员进一步研究能否同意审核员提交的审核报告中的补偿价格；最后，由征地机构向土地所有者报价若价格不合则进行谈判，直至采取强制征用。

美国土地征用补偿是赔偿土地所有者的公平市场价格，这种补偿制度充分考虑了土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且补偿了其可能预期的未来价值，同时对由于征地给邻近土地造成的损失也进行了补偿。

（三）日本征地制度

日本《土地征用法》第3条中确定35种公益事业是属于可征用土地的范围，包括建设公园、修建公路铁路、港湾河道建设、修建学校社会福利设施等。公共利益界定十分具体、明确。

日本征地程序一般包括六个环节：申请征地，登记土地以及建筑物，达成征购协议，由征用委员会进行裁定，让地裁定，六是征用终结。日本的土地征用补偿主要分为五种：第一，征用损失补偿，即为按照因公共事业需要而被征用的私有财产的市场价格给予赔偿；第二，即为赔偿所有者因为被征地所造成的损失，主要是对土地附属物的赔偿；第三，残地补偿，指由于征用或者使用属于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成残地的价格下跌，以及其它残地的损失时，必须对其损失进行赔偿；第四，离职者赔偿，即对土地权利者的雇佣人员因土地被征用而造成失业时发生的损失进行经济补偿；第五，事业损失赔偿，即是对在建设过程中由于导致噪音、污水等而造成的损失，进行相应的补偿。此外，日本政府为使失地农民获得适应新的工作环境和劳动技能在农村推行了一套职业训练制度，提供学习机会和相关职业技能训练。

二、国外征地制度的主要特点

以上所选几个国家对我国来说极具代表性，很值得借鉴。欧洲的英国以及北美的美国是当今西方发达国家的主要代表，这两个国家的土地征用制度经过多年的发展和完善，已基本趋于成熟；日本国则与我国同属于亚洲国家，因此，日本的土地征用制度对我国来说具有重要的借鉴意义。从以上对这些国家征地制度的简要介绍中，可以粗略的认识国外征地制度在保护被征地方权益方面的一些主要特点。

（一）清晰的土地产权

西方大多数发达国家都以土地私有制为主，土地属于个人所有，土地产权安排清晰，征地主体及客体都比较明确，同时国家的法律也强调对个人财产权的保护，例如法国的《人权宣言》指出，“财产权是不可侵犯的神圣权利”；美国联邦宪法也规定，“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产”，在征用土地的时候，政府必须要尊重个人的财产权。明晰的产权是市场交易的基础，在清晰的产权安排下，一方面政府可以运用市场规律较为顺利的实施土地征用，另一方面也使得被征地主体有了维护自身利益的基础。

（二）明确的征地范围

各国的征地制度在界定征地范围时，不约而同的提到了只有为了公共利益才可以征用土地。从以上几个国家的经验来看，公共利益的界定大体可分为三种方式：其一，列举兼概括式，代表性国家有日本等。这一方式严格限定“公共利益”的范围，公共利益的界定十分具体、明确；其二，严格论证式，代表性国家有美国、英国。例如英国，在征地前要确认征用的土地是否适用《强制征购土地法》，而确认适用该法的门槛很高，征地方必须证明该项目是一个令人信服的符合公众利益的案例；其三，概括式列举，代表性国家有德国和法国。这一方式虽然没有象第一种方式那样详细规定了“公共利益”的范围，但通过其他方面的规定来保证土地征用公共利益的实现。

西方发达国家在界定征地范围时，对于“公共利益”的范围作了极为严格的限制，这是防止征地权滥用、行政权力侵犯个人权利的有效保证。

（三）科学合理的补偿标准

土地征用制度是一种强制性的制度，它给原土地所有人造成了事实上的损害，这是公权对私权的侵害，必须进行补偿，任何国家都规定了补偿制度。而能否科学合理地确定征地补偿标准问题，是一个国家或地区征地制度发展完善与否的重要体现。

西方发达国家在制定征地补偿标准时大多按公平市场价格定价，即是以被征土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为计算依据，它可使买卖双方都愿意接受。在认定征地补偿内容时，或遵循完全补偿原则，或遵循不完全补偿原则，或遵循相当补偿原则。一般情况下，本着法律对财产权和平等原则的保障，对特别的财产征用侵害给予完全补偿，对特殊情况可以准许给予不完全补偿。从各国的发展趋势来看，土地征用补偿范围与标准均呈现日渐放宽之势，往往对被征用主体所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿，而这种合理、充分、完全的补偿是保护被征地主体利益的关键。

（四）完善公开的征地程序

总体来看，国外较为完善的征地程序一般包括了征地申请、审查、批准、征地公告等环节，被征地人参与征地过程的程序、发生争议时申诉和仲裁的程序，以及如何进行征地补偿的程序。尽管各国征地程序的侧重点不同，但都强调整个征地程序的公众参与、过程公开。由于有一整套完善的征地程序，同时在这一过程中强调公众参与、过程公开，因此在公众的监督下，土地征用的公共目的以及被征地主体的利益得到了较为有效的维护。

三、对中国征地制度的政策建议

通过对欧洲的英国、北美洲的美国、亚洲的日本的土地征用制度进行比较分析，可以发现：土地产权的明晰性，土地征用目的的公共利益性，征地标准的市场定价和补偿范围的较为宽泛，体现公正、公平、公开的征地程序以及完善的申诉程序，是这些国家土地征用制度得以成功的关键因素。这种征地制度安排背后的深层指导思想在于对个人财产权的充分尊重。这样的征地制度安排既有效地保护了被征地主体土地权益，又保证了土地征用的权威性和公平性。而我国现行的土地征用制度存在土地产权不明、征用目的界定不清、征地范围过大、征地补偿范围小标准低、征地过程缺乏公开透明等缺陷，并产生极大的社会矛盾。我们可以从这几个方面来逐步改善我国的土地征用制度。

（一）明晰土地产权界定

中国可以借鉴英国、美国、日本的经验，一方面减少土地产权的层级和中间环节，进一步明确集体土地的产权归属；另一方面，可以在将要被征收的土地范围内整合土地产权，进行适度的土地私有化改革，强化农民的承包经营权，进一步将其物权化，明确土地征用中农民的土地产权主体地位，充分尊重农民的土地产权权益，在土地产权制度安排上为农民有效保护自己的土地权益提供制度保障。这不仅不影响中国土地集体所有的主体结构，还能有效地解决因为产权不明造成的征地纠纷，更好地保护农民利益和维护社会稳定。

（二）合理界定“公共利益”的范围

一方面，我们可以从立法的角度加强对“公共利益”的界定。在我国的《宪法》和《土地管理法》中都规定了“国家对公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并予以补偿”。但是法律却没有对于哪些建设项目用地是为了“公共利益”加以明确界定，因此对我国的土地征用立法应进行完善我们可以借鉴日本、韩国的经验，对“公共利益”运用列举兼概括方法进行法律界定，明确哪些项目是符合“公共利益”的要求。

另一方面，规范征地补偿程序。法律应保护被征地者的知情权、参与权以及上诉权等。对于知情权，只有为公益事业的目的，政府才有权征用土地，且必须公开声明和通知被征地人及利益相关人员。对于参与权，征地过程中，对于地价评估由独立第三方资产评估机构评估，或者由相关法律规定按征地时市场价计算，对于评估价不满的被征地人也可以提交自己的评估报告，由法院进行裁决，政府按照法院裁决依法征地。这是为了形成良性的公众参与机制，提高土地征用过程中农民的决策参与度，从根本上约束政府可能的扩张征地范围的冲动。

（三）征地补偿标准市场化改革

目前施行的征地补偿标准是与市场无关的政策性补偿标准，不仅完全偏离了土地的经济价值和农民预期，也造成了人为的不公平和不稳定因素。这就需要我们借鉴发达国家比较完善的征地补偿制度，进行土地补偿标准的市场化改革。

另外，我们还应要区分公益性用地和经营性用地，对于为了公共目的的公益性用地应该站在被征地农民的立场给予市价补偿，并且扩大征地补偿范围，最大限度的保证农民失地后生活水平不会下降，这是关系到社会公平的一个问题；对于经营性用地可以直接从市场取得，不再纳入征地范围，这是遵从了土地征用的公共利益使用原则，另外还可以有效地遏制征地权滥用的现象，压缩了地方政府“土地财政”现象的空间，既保证了农民利益，又维护了社会稳定。

（四）建立独立、专业的土地仲裁纠纷机构

针对补偿纠纷问题，世界上许多国家和地区，除了土地政策、咨询、执行机构设立意外，还会专门设立仲裁机构来裁决征地主体与土地所有权人之间的争议问题。但是在我国的《土地管理法实施条例》中，如果对补偿标准有争议的，由县级以上的地方政府进行协调，协调不成则由批准征用土地的政府进行裁决。同时征地补偿、安置争议不对征用土地方案的实施有任何影响。可见，我国政府既是土地征用的主体，也是土地征用补偿纠纷的裁判员，缺少一个裁决争议、矫正双方行为的专门机构。因此，我国也应将解决土地纠纷纳入法律程序，并且建立独立、专业的仲裁机构解决土地纠纷争议。（作者单位：四川大学经济学院）

参考文献：

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[10]张富刚，张潆文，陈秧分.关于我国征地制度改革的思考[J].国土资源情报，2012（2）：25-29.

第9篇：土地使用制度范文

(一)《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范　《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法，一是作为固定资产核算，二是作为无形资产核算，作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先，两者核算的对象都是国有土地，集体土地不属其核算对象；其次两者核算的都是土地使用权，因为不论是划拨土地或是出让土地，其所有权皆属国家，企业拥有的只是使用权。两者的区别，则可按以下原则厘清：一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权(以下简称划拨土地)，土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”，在单独估价入账时应作为固定资产核算，明细科目称为“土地”，按照其估价进行初始确认和后续计量，为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本，不计入土地价值；划拨土地无使用年限限制，核算时不计提折旧；划拨土地如果需要转让财产权(使用权)，应先按规定向国家交纳土地出让金；划拨土地在按规定补交土地出让金之前，除国家另有专门规定外，都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权，或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权(以下统称出让土地)，土地使用证“使用权类型”注明为“出让”；出让土地应作为无形资产核算，明细科目称为“土地使用权”，按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量；出让土地取得时应由国土部门核定使用权的截止日，企业应在取得日至截止日的核定年限或剩余年限内，计提土地使用权摊销(转为房地产开发企业存货成本的除外，下同)；出让土地可以在原核定用途的范围内直接进入市场，自由转让。

(二)《企业会计制度》等对土地出让的核算规范　《企业会计制度》和《小企业会计制度》都规定取得土地使用权时计入无形资产，待土地开发利用即建造地上建筑物时再分摊计入在建工程成本。这样，土地使用权的价值最终将转入固定资产购置成本并计提折旧，开始这一规范曾因地上建筑物折旧年限与土地使用权规定使用年限有较大差异而难于操作，为此财政部专门规定在预计建筑物净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于地上建筑物的预计使用年限的因素，作为净残值预留。但随后2002年《企业会计准则――固定资产》中规定，固定资产的各组成部分，如果各自具有不同的使用寿命，从而适用不同的折旧率时，应当单独确认为固定资产。地上建筑物与其占用的土地适用不同的折旧率，应分别确认为单项固定资产，各自按照其可使用年限计提折旧。因此，执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的单位，出让或受让的土地使用权，应当在固定资产的相关建筑物中单设明细项目核算。

二、新准则下土地使用权的核算

(一)新准则下土地使用权基本规范　《企业会计准则第4号一固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》，仍沿袭以往规定将划拨土地作为固定资产核算，将出让土地作为无形资产核算的规定。无形资产准则没有直接提到土地使用权核算，但该准则应用指南中对其规范如下：(1)企业取得土地使用权通常应确认为无形资产，但改变其用途、用于出租或增值目的时，应当将其转为投资性房地产。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应分别进行摊销和提取折旧，但土地用于房地产开发时，其价值应计入所建造房屋的建筑成本。企业外购的房屋等支付的价款，应当在建筑物与土地使用权之间进行分摊；难以分配的，应当全部作为固定资产核算。

从上述规定可知：(1)企业有偿取得的土地使用权(出让土地)，正常情况应确认为无形资产，只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的时，才应从“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物，土地使用权价值无须分摊到地上建造物的工程成本中，应仍作为无形资产核算，并与地上建筑物分别计提摊销和折旧。(3)房地产开发企业相关的土地使用权价值，应当计入建造房屋建筑物的成本。(4)企业外购房屋建筑物，将地上建筑物与土地使用权合并作价的，应当将总价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；只有在难于分配的情况下，才能全部作为固定资产核算。