农村宅基地土地法精选(九篇)

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第1篇：农村宅基地土地法范文

关键词 农村 宅基地管理 问题 建议

中图分类号：F321.2 文献标识码：A

1农村宅基地的现状及存在问题

（1）农村村庄宅基地布局混乱。长期以来，由于缺乏住房建设规划引导，绝大多数村庄建房选址随意性大，村民建房选址、座向可根据所谓的“风水”及自己的喜好，在自认的祖宗地、自留地等土地上，乱圈乱占、乱搭乱建，房屋座落不致，高矮不一，杂乱无序，影响村容村貌。

（2）村庄外延扩张，中心空置。一方面是近年来，很多农民选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧占用耕地建房，使得村庄外扩；另一方面，农民在建新房的同时，并没有拆除老房子。此外，由于一些五保户、困难户等遗弃在村中的破房因无人居住，使得村庄成为破旧的“空心村”。

（3）农村“一户一宅”制度难以落实，存在超标建房现象。由于历史遗留问题和农民思想观念的原因，很长一段时间以来，农村建房乱占、多占现象严重。政策规定农村每户宅基地面积不得超过175平方米，但实际情况是超出规定面积拥有宅基地的农户大有人在，“一户多宅”、“一户多基”现象普遍存在，大多也没有得到相应的处罚。

（4）私买私卖现象严重。农村居民对农村宅基地所有权普遍存在认识偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是私有财产，可以自由支配、买卖，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加农村集体土地管理难度。

（5）农村宅基地违法案件屡屡发生，案件查处、执行难。近年来，强占土地、强建房子、破坏耕地、私自买卖土地等违法案件在我省一些市县农村都不同程度地存在。有关土地执法部门虽然投入大量的人力物力，采取强制措施对违法用地等各种行为进行了查处，也取得了一些成绩，但在总体上，受人员、装备、技术、执法手段和执法机制等方面的限制，对土地违法现象难以做到及时发现和及时查处，对特殊违法主体，缺乏过硬手段，查处难度大，执法效果差。

2对策与建议

（1）加强领导，强化制度建设，规范农村宅基地管理。各级政府要成立农村宅基地整治管理领导小组，把农村宅基地管理工作纳入议事日程。要依据国家及省相关政策、法律法规，制定出台农村宅基地管理的指导性文件和制度。如《农村宅基地管理办法》、《农村宅基地登记条例》、《集体建设用地流转管理办法》等规章制度，逐步把农村宅基地的管理走向制度化、规范化、程序化。

（2）加大宣传力度，转变农民思想观念，切实提高农民法律意识。要针对农民群众文化特点，利用主流媒体、农村宣传栏、法制宣讲团等各种方式方法深入农村进行宣传，提高村民遵守土地法律法规的自觉性，增强依法用地意识，转变农民落后的思想观念。同时采取有效措施加强乡村干部土地法律法规培训，增强村干部依法保护、利用资源的意识，提高农村土地管理水平。

（3）创新机制，成立土地综合执法大队，加大执法力度。在各市县成立土地综合执法大队，定员定岗定编。各镇、村也相应成立土地综合执法小组，做到县、镇、村三级土地执法网络。同时要在资金和编制上加强基层国土资源管理部门执法队伍的建设。

（4）加强镇、村两级日常监管力度，规范审批程序，引导和保护农民建房。各市县的镇一级政府可与各村委会签订宅基地管理目标责任书，进一步健全土地执法动态巡查制度，规范宅基地管理规程。各村委会要结合本村实际，制定符合政策、法律法规规定的乡规民约，加强农村宅基地的管理和日常监控，规范农民用地建房行为，及时发现和制止土地违法现象。在村庄规划基础上，规范宅基地审批程序，规定村民在需要使用宅基地时，应当向村委会提出申请，由村委会公布并提交村民会议或村民代表会议讨论，经讨论同意并公布后，报镇政府批准方可使用该块宅基地。宅基地批准后，用户必须在规定时限内建房，如超过规定时间不建房，该块宅基地由村委会收回重新安排。

（5）科学规划，严格各项规划实施。各级政府应当把村庄、集镇规划作为当前农村工作的大事来抓，安排专项资金统一编制村镇规划和村庄治理试点建设，严格控制宅基地用地规模和布局。要综合镇、村和相关部门的意见，结合新农村建设规划，注重解决当前村庄整治的重点，充分考虑后续的村庄规划与管理需要，突出乡村特色和可持续发展等多个方面进行规划。有关部门可提出一个规划样板，在每个县挑选个别镇的两三个村委会中推出规划样点，然后逐年铺开。

（6）以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，开展调查清理、整治工作。要在全省对农村宅基地进行全面调查，摸清住宅用地数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地等现状，及时掌握动态信息，建立数据库，实行信息化管理。对“一户多宅”和空置住宅，鼓励农民腾退多余宅基地。对“一户多宅”和宅基地超占部分可实行有偿使用制度。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可用以村庄绿化休闲、建设村内文化室等其他用途。

3结语

总之，加强农村宅基地管理是关系到农村社会稳定、农民群众生产生活的重要工作，也是当前农村工作的热点和重点问题之一。因此，加强农村宅基地规范化管理，以适应新形势下农村宅基地管理的要求，更有利于加快社会主义新农村建设的步伐。

参考文献

第2篇：农村宅基地土地法范文

一、农村空闲宅基地不断增多的原因

（一）村民封建迷信思想严重。原有村庄因无统一规划，宅基布局乱，房屋间隔小，出路狭窄，许多农民相信“出门冲墙，心灰意凉”、“茅房对厨房，倒霉不吉祥”等封建信条，或听信风水先生“宅大招财，路宽出官”的胡言乱语，便纷纷外出寻找“风水宝地”。加之富裕起来的农民有求宽敞、讲美观、图方便的思想，就舍弃老宅破屋，在村外或公路边修建新房，以满足自己摆阔气、高人一筹或“想致富，临公路”的狭隘心理。

（二）部分地方村镇规划不完善。一些地方长期不搞村镇规划，或在规划中不讲科学，只注重新房要整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。加上建房时缺乏长远眼光，住宅设计不合理，给采光、通风、排水等留下隐患，致使房屋更新换代速度快。于是，新房越建越多，被闲置的旧宅基地自然就不断扩大。

（三）节约用地意识不强。《中华人民共和国土地法》明确规定，农村宅基地应归集体所有，农民只有使用权，任何单位和个人不得私自转让或买卖。但由于宣传贯彻不到位，造成农民对土地公有的法制观念非常淡薄，一些人片面认为土地是集体的，如能用来建房就变成了自己的，就千方百计多占宅基地，甚至将承包的责任地当成私有土地，未经许可随意侵占或调换建房。

（四）审批制度不健全。许多土地执法人员由于法律意识不强，碍于情面或迫于压力，不是依照《土地法》及有关法律法规要求办事，而是丧失原则，，随意审批，致使一些有钱大户买通国土干部挑地乱建房，头面人物仗势欺人霸地多建房，平民百姓请客送礼争地抢建房，造成对住宅管理的失控。

（五）旧宅基地纠纷多。一些农民的旧宅基地，或是祖传下来的，或是与人对调的，大都不很规则，因采光、通风、排水、出路等实际问题，很容易与左邻右舍发生矛盾，造成人际关系难以相处。翻建新房时，高了惹人闲言，遭人记恨；低了对己则不利，心里别扭。倒不如弃旧图新，在村外找处新宅基地建房，省心省事，悠闲自得。

农村空闲宅基地不断扩大，不仅浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，而且助长了无政府主义思想，给我们社会增添了不安定因素，当前已到了非治不可的地步。

二、对农村空闲宅基地进行合理开发，应从以下几个方面入手

（一）改造旧宅基地。农民在申请建房时，应将原有宅基地交由集体统一支配使用，以旧换新。对收归集体的旧宅基地，结合地形、位置、土质等实际情况，或用于批给其他农户，做宅基地建新房；或进行复耕，发展农作物。这样既体现了宅基地归集体所有、农户使用的原则，又可充分挖掘土地利用潜力，达到节约土地的目的。

（二）引导农民合理有序向中心村镇发展。有关部门在进行村镇规划时，应结合小康村建设，将农村住宅纳入规划范围，科学设计，有序建房，积极引导农民向集镇化、规模化方向发展，以避免耕地被无端浪费。同时，要帮助农民将房屋建造得更加合理、实用，防止今天建明天拆，劳民伤财。

（三）健全审批制度。国土职能部门与村委会相结合，建立健全各项用地审批制度，严格执法，按章办事，本着“先批后建”的原则，对未经审批强行占地建房者，应依法从严处理。同时，要加大对《土地法》的宣传力度，提高人们的法律意识，让农民自觉珍惜和节约每一寸土地，使有限的土地资源最大限度地造福于社会。

（四）实行有偿使用。在不违背《宪法》、《土地法》和不增加农民负担的前提下，按照每户只能有一处标准住宅的原则，对宅基地实行“有偿使用，按宅收费，以质论价，多占多交”。然后再以补偿金的形式返还给农户，让少占的人得利，多占的人吃亏，利用经济手段进行调节，以遏制农村宅基地不断扩大的趋势。

第3篇：农村宅基地土地法范文

一、农村宅基地存在问题

(一)宅基地纠纷多。宅基地纠纷是涉农案件的重中之重,也是农村稳定大局的一个重要因素。涉及宅基地纠纷的原因比较多,有出入相邻通行方便,有新建房后影响邻居采光、雨水流向、树苗迁移原始占地纠纷等问题。但在宅基地纠纷中,最多也最重要的还是权属纠纷。究其原因,主要是历史遗留问题,由于过去农村宅基地管理混乱,许多地方存着多占、乱占宅基地的现象,大多数宅基地面积超过现在国家法律法规规定的数目,四邻不清楚,对其登记发证存在着一定困难,且农村居民对宅基地所有权普遍存在私有的观念,认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来,是一种私有财产,这成为农村居民多占宅基地的强烈驱动力,从而引起权属纠纷。

(二)农村“空心村”问题严重。一方面,随着改革开放的深入,大量农村居民到城市打工,有的举家搬迁,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的现象越来越严重。另一方面,长期以来农村集体土地的无偿使用,使建房户不但想多占地,而且要占好地。于是纷纷向村外扩张,新建住宅不断向村外延伸,村庄四周新楼林立,村庄内部破破烂烂,形成“空心村”。

(三)村庄规划滞后。在政府的要求下,各乡镇也制定了一些简单的村镇规划,但这些规划大多认识不到位、观念老化、缺少整体的长远的考虑,有的不切实际,效果不明显。由于建房时缺乏统一的规划而杂乱无章,村内房屋朝向不一、坐落无序,道路不畅,影响交通和村容村貌,浪费了土地。

这些问题已经严重影响到了社会主义新农村建设,严重影响了农村的发展。

二、如何引导群众合理使用宅基地

农村宅基地规范化管理是新农村建设的一项十分重要的基础性工作。加快农村现代化建设,不仅需要国土部门的努力,更需要各级党委、政府从实际出发,本着因地制宜、科学指导的原则,着眼于城乡一体化进行总体规划,正确引导群众依法使用、合理利用宝贵的土地资源。

(一)必须加强法律法规宣传,转变宅基地权属的传统观念。采取有效措施对乡村干部进行土地法律法规培训,尤其是基层农村干部,适当的时候可由国土资源部门进行管理培训,让基层干部从根本上了解土地管理中的法律责任。要发挥乡镇级职能部门的一线作用,深入农村进行宣传;要采取多种形式,造大声势,扩大影响,形成氛围,使宅基地的“法”与“理”深入农村群众。

(二)必须采取执法手段,纠正违法侵占宅基地等问题。要采取“普查”与“点查”相结合的方法,对于批准建房之后,违法侵占集体土地的,要组织力量,采取一定的形式,逐个村庄、逐个农户进行全面清理,做到发现一户,清理一户,坚决刹住违法侵占集体土地的不良风气。

第4篇：农村宅基地土地法范文

摘要：宅基地是农村土地的重要组成部分，农村宅基地管理是土地管理的关键内容。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。文章针对农村宅基地利用现状及管理中存在的问题，提出解决措施。

关键词：土地 宅基地 管理

农村宅基地是指农村村民居住的主体建筑用地、附属建筑用地以及围墙用地，是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，是亿万农民的安身命之所，是国家赋予农民的一种社会保障福利的体现。农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡，管好用好农村宅基地意义重大。然而随着农村社会经济的发展，城市化、城镇化进程的加快，农村用地需求不断加大，农村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等问题也暴露出来，因宅基地纠纷引起的农民上访案件呈上升趋势，已成为影响农村社会安定的重要因素，规范农村宅基地管理已势在必行。

一、农村宅基地现状及存在的问题

（一）群众法律法规意识淡薄

由于宣传贯彻不到位，不少农民建房申请宅基地时存在误区：有的认为向村委会写了申请报告就可以开工，却不知道办理“两证一书”规划审批手续才能建房；有的认为只有在耕地上建房用地要申请审批，而在老宅基地内翻建不需要审批或因害怕在老宅基地翻建办理手续要交费而不办理审批。

（二）居民点布局混乱，土地浪费严重

虽然《土地管理法》等有关法律规定中都提到了农村住宅的建设要符合村庄和集镇规划，但在实践中，农民申请宅基地和村集体划定宅基地时，一般都不考虑村庄规划，哪里地势好就在哪里建，选址多数选择在自家的承包地、自留地或交通较为便利的道路两旁，有些城郊村见缝插针，造成农村居民点布局分散，没有形成集中布局的形势。新房旧房错综复杂，极为混乱，且占用耕地较多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的平面布局、规模、空间结构都缺少科学性，造成土地的严重浪费。

（三）宅基地违章建筑大量存在且规模越来越大

随着社会经济的快速发展，外来务工者增多，农村低价房屋租赁需求也骤增。许多农民受利益驱动，大量违章搭建用于出租。城乡结合部和工业园区周边居民违章搭建尤为突出。大量违章搭建，虽然缓解了外来务工者的居住问题。也增加了农民的收益，但已经成为影响农村环境、影响社会治安、影响安全防灾、影响推进城市化进程的消极因素。

（四）流转不规范

城乡结合部地区，非法买卖、出租房屋及炒卖地皮现象较为严重，绝大多数都是私下协议，未办理合法手续。部分农民抢占宅基地只是为了买卖。部分居民户口不在本村，显然不符合相关法律法规规定。

（五）监管不到位

一方面，农村宅基地范围广且比较分散，而基层国土资源管理部门的专业人员少，力量薄弱，执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位；另一方面，在宅基地报批上程序意识不强，具有随意性和盲目性，发现违法用地问题时处理时往往以罚代拆，导致违法者仍达到其最终目的，从而使部分群众认为只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响。

（六）宅基地管理法律缺乏系统性

虽然我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，宅基地管理还需不断规范。

二、加强农村宅基地管理的建议

（一）加强法律法规宣传教育

为了减少违法用地的发生，国土部门应加大法律法规宣传力度，不要仅限于土地日的宣传。要把宣传工作做到长久性，并把宣传方式由单一的几种增加到多样化进行。如宣传车、电视讲话、分发宣传碟等。宣传的范围要广，不要限于乡镇所在地，要深入村屯地角，让百姓知法、懂法，依法申请农村宅基地，为土地管理奠定一个良性基础。

（二）做好村镇规划

要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。

（三）实施有偿使用制度

摸清辖区内宅基地家底，对符合乡村规划，面积不超标，一户一宅的宅基地可以继续无偿使用，对虽然符合乡村规划，但面积超过法定标准的，超出部分实行有偿使用：一户多宅的，多出的宅基地实行有偿使用。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施。符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。

（四）完善农村宅基地管理的法律法规

加快宅基地立法工作，尽快出台宅基地管理的操作性规定，依法保障农户宅基地用益物权明晰宅基地产权，明确宅基地登记发证、宅基地流转、收益分配等问题，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

（五）完善农村宅基地审批制度

改革和完善宅基地审批制度，重点加强新增宅基地的行政审批。为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系，加强规划审批环节的衔接，对农村宅基地审批实行会审制，符合建房条件或因实施村庄和集镇改造需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后，由乡镇主管领导牵头，组织国土部门、乡建部门、乡包村干部等有关人员对上报的申请户进行会审，对每户的会审从申请资格，家庭状况及原有宅基地处数和面积，定点等情况以及是否存在纠纷和隐患情况进行会审，会审后村委会张榜公布。或对村民新建宅基地的个人申请，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，进行张榜公布。经审查符合条件的进行报批。对于一户多宅的建房户在审批前应与其签订“退还宅基地合同”，即新宅建成后，将旧宅退还村集体，可以尝试用收取保证金的制约机制，促使合同兑现。要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。对于由房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后腾出的宅基地应当依法收回。对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，并接受群众监督。

（六）强化监督

对一些违规建房、占用耕地建房的，一旦发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对干规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关觇定。改革现行法律法对违法占地的处规定，对违法占地由拆除为丰，改变为经济处罚为主。对农村村民追建房行为作出严格地罚款处罚规定，即对农村村民违法建房的，可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款，以增强法律的可操作性。

参考文献：

第5篇：农村宅基地土地法范文

内容摘要：改革开放以来，代表中国社会最基本结构的农村发生了巨大的变化，形成了不同利益诉求的阶层，促进了农村社会系统的重构。这对我国农村宅基地使用权制度产生了重要的影响，不同阶层对农村宅基地使用权产生了不同的利益诉求。因此，本文在分析我国当前农村阶层分化现状的基础上，以各阶层对宅基地使用权的利益诉求为切入点，提出了完善我国宅基地使用权制度的具体构想。

关键词：农村阶层分化　宅基地使用权完善

当前我国农村阶层的分化

改革开放以来，我国社会阶层出现了前所未有的大分化，代表中国社会最基本结构的农村阶层也发生了巨大的变化。

由于生产资料所有制的变革和的实行，极大的调动了农民的生产积极性，农村生产力获得了解放，随着农业劳动生产率的提高，使农业的发展速度排斥剩余劳动力，部分农民在利益目标的引导下自然地产生流动，从传统农民中转移出来。同时，随着农村土地的减少，义务教育与高等教育的发展普及，城乡户籍制度的松动、农村社会保障的逐步推进等带来了旧的乡土观念的改变，农民开始从以小农经济为基础的价值观念转变为符合现代市场经济要求的价值观念。农民的不同部分，以职业为导向。以占有资源和取得利益为动力，不断进行演化和组合，形成了不同的利益群体，不同的阶层。

现实的变化引起了学者们的广泛注意，并进行了大量的研究。如林晓呜对浙江省温岭县作了专题调查后指出：依据社会分工与生产资料的占有状况两个标准，把农业人口区分为5个不同阶层：农民、乡镇企业工人、乡村管理者、个体工商业主和私营企业主。

陆学艺等人根据农民所从事的职业类型、使用生产资料的方式和对所使用生产资料的权力3个因素，把农村社会分为10个阶层：农村干部、集体企业管理者、私营企业主、个体劳动者、智力型劳动者、乡镇企业职工、农业劳动者、雇工、外聘工人、无职业者。

通过学者的研究及我国农村的实际情况可以看出，伴随着农业产业化、农村工业化和城镇化的发展，农民阶层构成发生了很大变化。传统的农民阶层已经分化出具有较高文化素质、能够掌握农业科学技术、具有市场意识的农业劳动者，分化出具有较高素质和职业技能、享有充分的自由流动的权力、具有强烈的合作与团队精神、熟悉生产工艺流程、逐步成为产业工人的农民工；分化出一些高素质的具有开放的全球眼光、丰富的市场运作经验、较高的经营管理才能、具有一定的资本与财富积累的私营企业主阶层；分化出具有专门的技艺或经营能力、生产资料归劳动者个人所有、以个体劳动和个体经营为基础、劳动成果归劳动者个人占有或支配、从事某项专业劳动和自主经营小笔的工业、建筑业、运输业、商业、饮食业、修理业、服务业等的群个体工商户和个体劳动者阶层；分化出具有较高的管理能力和思想觉悟、熟悉农村法律法规和政策、懂得农村民主运作方式、善于经营管理、能够带领全村发展提高的农村基层管理者等阶层。这些阶层的出现，打破了我国农村传统的社会结构，形成了不同利益诉求的群体，群体的多样性带来了农村社会活力的提升，从而促进了农村社会系统的重构，这也对我国为农村集体经济组织成员的基本生活需求提供的一种物质帮助――农村宅基地使用权制度产生了重要的影响。

各阶层对宅基地使用权的利益诉求与现行制度的冲突

随着农村阶层的分化，以不同阶层为基础的不同利益群体也在逐渐形成，不同阶层和不同利益群体的人们在进行市场经济活动的过程中主体意识、独立意识、自主意识明显增强，诉求表达的愿望日渐强烈，不同阶层和不同利益群体的人们出于维护本阶层、本群体利益的需要，开始用各种方式表达自己的意见和建议，表达自己的利益诉求，这就导致了基于本群体利益的各种诉求明显增多。不同的阶层对农村宅基地使用权产生了不同的利益诉求。

对于能够掌握农业科学技术知识，具有市场意识的农业劳动者阶层来说，宅基地是全家生活的保障，土地是其赖以生存的基础，他们需要更多的土地进行规模化耕作。但随着工业化、城市化进程的加快，致使农地非农化加快，农地被占，土地减少。据有关材料统计，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，空心村内老宅基地闲置面积占10％15％，宅基地的闲置使大量的可耕土地被白白浪费。这一阶层对闲置的宅基地有强烈的利益诉求，即作为扩大农业生产、进行规模化耕作的土地。但我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规并没有明确规定那些主体在什么事由下可收回宅基地使用权。同时，这一阶层在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金短缺这一问题，他们大部分惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地，但《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等法律法规却禁止农村宅基地使用权的抵押。因此，他们对自己的宅基地使用权也有了利益诉求。

从国家统计局的数据来看，从1990年开始，我国每年大约有1％的人口转化为城市人口；除此之外，每年还有1.4亿人口在城市和农村之间像候鸟一样迁徙，等待进入城市定居的机会。大规模的城市化进程，己经是不争的事实。对于这些逐步成长为产业工人的农民工来说，他们有的在城里谋得稳定职业不愿再回农村，然而他们大多缺乏在城市定居、发展的资金，他们可以通过处分其闲置在农村的房屋及宅基地使用权来换取在城市定居所需要的资金。但我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律、法规、规章将农村宅基地使用权的转让限定于本集体经济组织内部。转让价格无法体现市场价值，这将使这一阶层无法分享其农村房屋及宅基地使用权转让所获得的利益。他们对宅基地使用权产生了利益诉求。

私营企业主阶层他们有的曾在村里生活但长年在外经商已与本集体经济组织基本断绝了联系。他们在外做起了大大小小的买卖，与宅基地基本上没有太多的关系，导致宅基地闲置。虽然他们的经济状况比较好，但作为经济人，他们有处分自己的房屋与宅基地使用权从而获得收益的诉求。有的在本村兴办乡镇企业，他们需要土地扩大生产规模，而《土地管理法》规定只能使用农村建设用地，但大量闲置的宅基地占去了很多的农村建设用地，导致农村建设用地有限，他们对这些闲置宅基地有利益的诉求，即将其变为自己扩大生产的土地。同样，这一阶层也有通过将自己的房屋及宅基地使用权融资的利益诉求。对于未脱离本村的个体工商企业主来说，他们有利用其融资的利益诉求。对于脱离本村的个体工商企业主来说，他们对自己的宅基地使用权有处分及融资的诉求。同时，他们有些在其他镇、村集体从事个体工商业，想在住所地安家落户，购置房产，但现行法律与他们的诉求相冲突。

农村管理者阶层是受聘于乡镇、村、组的基层干部。他们既是政府政策的执行者，

又是农民利益的集中代表者，在各阶层中处于最有利的地位。他们可以带领全村发展提高。其对本集体的闲置宅基地也有利益诉求，即利用闲置的宅基地扩大耕地面积，进行规模化生产，利用闲置的宅基地兴办企业，但现行法律并没有赋予他们在什么事由下基于什么程序收回闲置的宅基地。

完善宅基地使用权制度

(一)建立农村宅基地使用权的流转制度

我国农村宅基地使用权承载着社会保障的功能，这种社会福利属性贯穿于农村宅基地使用权的始终，正是基于社会福利的人身依附性，农村宅基地使用权不得自由流转，阻碍了农村宅基地的使用价值和交换价值的完全实现，削弱了农村宅基地使用权的物权效能。但随着债权在市场经济中优越地位的确立，物权的债权化趋势日益明显。物权作为交易的出发点和交易对象，进入财产流转领域，打破了传统的、静态的归属关系，转变为动态移转关系的联结点。物权的交换价值得到了充分地实现。农村宅基地使用权作为物权的一种形式，在农村阶层日益分化的条件下，应遵循物尽其用的原则，从静态的财产归属关系向动态的财产流转关系转变，实现资源的最优配置，满足各阶层的利益诉求。

首先，应兼顾农村宅基地的财产性与福利性，尊重农民集体土地所有者的地位，有限度地引进市场机制，对现行农村宅基地法律制度进行完善。当务之急是修改《土地管理法》，废除限制农村宅基地使用权流转的规定。其次，我国农村首先开放宅基地使用权的租赁市场，本集体组织内外的人可承租，弥补不能自由流转的弊端。这样可以为外出打工以后又返乡的农民工、私营企业主、个体工商户带来一定的经济收益，以满足他们对宅基地的利益诉求。再次，在保留集体土地所有权的前提下，适当放开宅基地使用权的转让市场。宅基地所有权属于集体组织，转让的结果会导致宅基地的使用权归属于受让人，所以处分宅基地的使用权应由集体组织的成员决定。这样，可以为外出打工准备在城市安家落户的农民工带来在城市定居所需要的资金。减轻他们在城市生活的压力，也可以为不准备返乡的私营企业主、个体工商户带来一定的经济收益，可以帮助他们扩大生产经营。第四，修改《担保法》等相关法律、法规，允许宅基地使用权可以抵押。这样，可以扩大农业劳动者、私营企业主、个体工商户等各阶层的生产资金融通渠道，有利于农村产业结构的调整。农民收入的提高。另一方面，可以为金融机构在农村扩大业务。

(二)建立农村宅基地有期限使用制度

《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地及充分利用土地资源。而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。参照城市国有土地使用权期限，也将宅基地使用权的期限确定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，期限届满的，自动续期。同时在保留现行土地法规定的宅基地使用权消灭事由的基础上，进一步规定在满足一定的条件下，赋予农村集体经济组织可以收回宅基地使用权。如规定农村村民因搬迁、死亡其继承人有宅基地的，农村集体经济组织有权收回宅基地使用权等。这样，一方面避免了宅基地的闲置，另一方面可以满足各阶层对宅基地的利益诉求。农业劳动者可以将收回的宅基地作为耕地扩大农业生产，私营企业主可以将其作为兴办乡镇企业的建设用地。

(三)明确宅基地使用权人应负的义务

虽然在制度的设计上，应按各阶层的利益诉求允许宅基地使用权人流转宅基地使用权，但应规定其承担相应的义务。首先，宅基地使用权人应遵守国家基于宏观调控权对土地的总量、用途规划的法律及政策，遵守一户只能有一处宅基地的政策，宅基地面积不得超过国家规定的标准，对超过规定标准的部分宅基地应被收回而不能进行流转。其次，宅基地使用权人要流转其宅基地使用权，应尽依法办理宅基地使用权登记的义务，有合法的土地权属证书，流转须向集体经济组织备案。再次。在流转的对象上，宅基地使用权人应容忍本集体经济组织成员享有优先购买权。因买卖、出租、赠与等流转宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。第四，在流转获得的收益分配上，宅基地使用权人应首先缴纳相应的土地出让金，还应兼顾本集体经济组织的利益，在其获得相应收益的基础上，剩余部分归本集体所有。第五，宅基地使用权人应接受国家基于社会管理权宅基地使用权的征收，如国家基于公共利益的需要征用宅基地使用权，村镇按照建设规划确实因公共设施的需要及公益事业的需要，集体组织依法定的程序，收回宅基地使用权的，宅基地使用权人未按照批准用途使用宅基地时，宅基地使用权人应负有消极的容忍义务，此时，不能主张其收益权。

参考文献：

1　段华明.中国不发达地区农村社会的阶层结构[J]甘肃理论学刊，1990(5)

2　陆学艺，农民的分化、问题及其对策[J]农业经济问题，1990(i)

第6篇：农村宅基地土地法范文

关键词：农村宅基地；现状；存在问题；对策

中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：

随着社会经济的发展，农民的收入逐步提高，加上人口增长的需要，群众要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，建设新型农村社区，统筹城乡发展，构筑一体化格局是农村建设发展的必然方向，是发挥土地资源集约效益，加快现代农业发展的重要途径，也是彻底改善农民居住条件、提升农村公共服务水平的重要途径。当前，就我县农村住房建设的现状、存在的问题进行了深入调查，并根据各地实际提出几点建议。

一、农村宅基地使用现状

平邑县位于鲁南，沂蒙山区西南部，丘陵多，平原少，总人口接近100万，其中66.11万在农村，通过对全县农村宅基地进行摸底调查，截至2007年，全县农村居民点总规模为12625.9公顷，人均用地面积180平方米，严重超出了山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十三条规定。按照目前相关法律法规规定，农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造、农村危房改造与上楼工程、城乡建设用地增减挂钩等，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为：城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166m2；平原地区的村庄，每户面积不得超过 200 m2 。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264 m2 ；山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积132m2；坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过264 m2。

二、存在的主要问题

1、村庄规划滞后和缺乏。长期以来，农村住宅建设缺乏统一的村镇规划农村建房随意性大。加上土地利用粗放，法制观念淡薄等，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜，村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，使村庄布局杂乱无章、零散分布。建新房的同时，老房子又没有拆除，以致农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

2、村民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱。当前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的现象。房子高、房子大就是地位的象征，没有好房子就找不到对象等讲排场、比阔气的错误思想观念，造成农民建房越建越高，越建越大；为了获得如意的宅基地，采取各种各样的手段，导致大量空置宅基地、空闲宅基地的产生，也给那些不法分子创造了违法机会。

3、未批先建、宅基地超标、宅基不均现象严重，主要表现为部分村民未经国土资源管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口、新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。于此相反，还有许多农民没有宅基地，一家几代人居住在一起，致使几户只有一处住宅，容易引发各种矛盾。

4、村级管理职能弱化，主管机关监督滞后。当前村级组织自治职能弱化，缺乏调控能力，一户多宅的农户不退多余的宅基地，没有宅基地的农户家得不到宅基地，同时又存在着越权批地现象出现。乡镇国土、房建等监督管理部门因受权限、政策的影响，不能安排农房建设占地指标，只能起引导作用，对农户的需求也素手无策。

5、法规不完善。法定程序繁琐，土地违法处理难。《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力只是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，强制执法也容易造成资源浪费。所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，只能采取行政、经济和法律手段综合处理，最终也没从根本上解决问题。

三、建议及对策

1、完善村镇规划。统筹合理安排建房用地，编制好村庄规划设计。加强村庄建设规划，农村村民建房应当与旧村改造、新村规划相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，严格控制占用耕地建房。可由村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排使用，积极引导农村村民住宅建设按规划、有计划的逐步向小城镇和中心村集中。鼓励在农村大力开展田、水、路、林、村综合整治，通过农民住房拆旧建新、实施城乡建设用地增减挂钩，在增加耕地数量、提高耕地质量的同时，改善农村生产生活条件，促进新农村建设和城乡统筹发展。由建设、国土部门和镇（街道）、村共同规划定点，以保证村庄规划的顺利实施。

2、加大土地法规政策宣传力度。宣传《土地管理法》及相关法规，增强群众的法制意识、土地政策意识和土地忧患意识，贯彻落实“农村村民一户只能拥有一处不超过标准的住宅”，牢固树立宅基地、自留地、承包地属于集体所有，个人只拥有使用权，没有处置权的意识，破除宅基地属于私有的观念，增强村民节约土地、依法用地的法律意识。

3、开展“空心村”、一户多宅整治。加大对“空心村”、空闲土地、空置住房、一户多宅的调查清理工作，指定改造、利用、规划计划。加大盘活存量建设用地的力度，农村村民新建、改建、扩建住宅要先行安排使用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地和未利用地，一律不得批准占用耕地。对一户多宅和空置住宅，要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退旧宅基地的，要采取签定合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。依据法律规定，可以处理不按规定使用宅基地的农户。一是对超标准使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面积缴纳土地超占费，土地超占费的标准可参照集体土地流转费的标准收取，收取年限以5年为1个基期。二是一户多宅的，按照加权递增的办法征收超占费，这个标准要远远高于前者，让多宅户感到无利可图，直至退出多余的宅基地。三是对继承取得或非集体经济组织成员通过买卖、赠与等渠道取得，现不属于集体经济组织成员而使用宅基地的，同样参照流转办法，缴纳土地使用费。集体经济组织收取的使用费应用于集体公共设施建设。

4、加强宅基地法律、法规体系的建设和完善。彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等。建立土地流转收益分配机制，绝对地租归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值收益归政府，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。

第7篇：农村宅基地土地法范文

争议产生的原因在于：《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据《土地法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。

对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。《土地法》明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。

通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。

如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

第8篇：农村宅基地土地法范文

[关键词] 农村；土地闲置；原因；危害；对策

土地是民生之本、发展之基、财富之母，关系国计民生，支撑千家万户，影响千秋万代。作为一个农业大国，土地对于经济的发展有着重要作用，但由于受到人口的影响，使得我国的人均耕地面积较少，与此同时，土地闲置现象却广泛存在，土地却被任意浪费，严重影响了我国经济社会的发展。

一、闲置土地的定义

农村土地闲置是多种原因综合导致的一种抛荒、弃耕或未充分利用的状态。闲置土地也可称为抛荒，指的是空闲搁置、没有得到利用的土地，或者是土地的使用者依法取得土地的使用权后，没有经过政府的同意，超过一定的期限而未进行开发、建设的用地。闲置土地又分成非农建设闲置与农业闲置土地两种，通常判断农用地是否为闲置，主要根据农作物生长的周期作为参考的，当农田超过半年处于抛荒的，可称此农田是闲置的土地。

二、土地闲置的危害

1.土地闲置影响粮食产量

大量农用耕地的闲置使本来人均耕地少的矛盾日益加剧，加上农民种粮的积极性不高、农业生产长期粗放式经营，粮食的种植面积也受到严重的影响。土地闲置多的地区，农民的基本口粮得不到保障，这在很大程度上对我国粮食安全造成极大的威胁。土地闲置使农产品收入减少，土地闲置多的村，基本口粮都得不到保障，农村社会的安定团结也受到潜在的威胁。

2.土地闲置影响农产品价格

由于农村人口向城镇转移，农村大量的耕地出现闲置现象。留守农村的农民大多是老弱病残或者是妇孺，耕种能力有限，土地闲置严重，然而，随着我国经济的快速发展，对农产品的需求量却是有增无减，因此导致农产品价格上涨加剧了农产品供需矛盾。

3.土地闲置导致农业生态环境恶化

农业土地长期闲置会导致耕地质量逐渐下降，长期发展将导致水土有机质的流失，出现土壤沙化或者是呈向碱酸化趋势发展，使土地的生产能力下降，影响农作物的种植。与此同时，还对周边非闲置土地造成严重影响，破坏生态环境，引起耕地质量下降，加快土地质量的恶化。也给农业生产带来极大的危害。

三、农村土地闲置的主要原因

1.农村宅基地闲置

市场经济条件下，农村人口向城市流动已经成为一种不可逆转的趋势，很多农民虽然进入了城镇生活，成为事实上的城镇居民，但是还不具有城镇居民身份，因此，他们仍希望在老家有房产，保留生活退路。这种情况造成了进城农民“城乡两栖”现象，由此造成了大量的农村宅基地闲置。

2.耕地闲置

当前我国农村的生产方式比较落后，分散经营，规模化生产程度低，大多是以家庭为单位进行生产，农业生产效率与收入较低，使得农业的发展处于缓慢的发展阶段。与此同时，社会经济的发展，使得城乡贫富差距逐渐扩大，城市经济的发展急需大批的劳动力满足发展的需要，农村地区剩余劳动力充足，为了更好的生存，农村大批劳动力向城市转移。部分农民搬迁至城镇，也导致农村的用地常年闲置，造成土地资源的严重浪费。

四、解决农村土地闲置及有效利用农村闲置土地的对策

1.清理农村闲置宅基地

农村闲置宅基地的存在，造成了土地资源的巨大浪费，不利于农村的可持续发展，它一方面造成了原有空闲宅基地的长期闲置和撂荒，另一方面造成人为侵占耕地。鉴于这种情况，相关部门应加大《土地法》在广大农村的宣传力度，让广大农民了解和熟悉有关土地的法律法规，特别是农村宅基地方面的法律法规，使广大农民了解自己对于土地的权利和义务，特别强调耕地不容侵占；同时要加强对旧村庄的规划、改造，清理村内闲置宅基地以及空闲地，经查确属长期闲置的，要依法收回其使用权；最后还要健全审批制度。土地管理部门与乡镇政府相配合，本着“先批后建”的原则，严格执法，对未经审批强行占地的建房者依法严惩。

2.建立耕地保护社会监督机制，保证耕地面积

一方面，建立群众参与监督机制，加强群众对耕地保护工作的监督。农民是耕地保护的直接受益人，也最了解耕地保护状况，通过宣传车、悬挂标语等形式宣传耕地保护政策，提高农民的耕地保护意识，调动广大农民保护耕地的主动性和积极性。另一方面，加强舆论监督，通过舆论监督，推进舆论监督的制度化，促使有关部门依法保护耕地。

3.调整优化农业产业结构

调整和优化农业的产业结构，重点是要调整农业种植结构，在提高土地产出率的基础上，调动农民对农业生产的积极性。一是加大农村信息网络的建设和品牌的宣传力度，让农民及时准确掌握农产品市场信息，拓展农产品销售渠道；二是加强政府对农产品的扶植力度，加大农业科技投入，培育优良品种，增强农产品在国内外市场上的竞争力；三是加强农村基础设施的建设，尤其是农田水利设施的建设；四是加大政府对部分农产品的补贴力度，如在国际市场上受冲击比较大且农户又必须种植的农产品，增强农民种植的积极性。

4.完善农村土地承包制度

目前，一些地区农村联产承包责任制已经在某种程度上制约了农村经济发展。在一些农村欠发达地区，很多年轻劳动力外出务工，“空心村”及土地闲置现象严重。因此，政府应根据各地实际情况，在不改变土地用途的前提下，建立健全农村土地流转机制。在充分尊重农民意愿和生产经营自的前提下，按照“自愿、有偿、规范、有序”的原则，进行土地的承包、转让抵押等，使得各种原因造成土地暂时闲置的土地转移到其他经营者手中，优化耕地资源的配置。

5.提高土地整理水平，促进耕地可持续利用

第9篇：农村宅基地土地法范文

农村集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人进行各项非农业建设所使用的土地。根据宪法、土地管理法和物权法的规定，集体建设用地所有权归村民集体所有，农民享有使用权，没有使用期限的限制。集体建设用地一般分为三类：乡镇企业用地、农村宅基地、公共设施和公益事业用地。因公共设施和公益事业建设用地所占比例较小，集体建设用地主要指宅基地和乡镇企业建设用地。《土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有的土地的以外，所有建设都要使用国有土地，集体土地用于非农业建设必须经过国家征收转化为国有土地方能使用。该法第63条规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，除因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移外，集体建设用地的使用权不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，法律将集体建设用地用于建设保留在极其狭小的范围内。随着新型城镇化的推行，大量的集体建设用地成为解决城镇建设用地紧缺的必然选择。政府在遵循两公告一登记制度后，给以农民一定的补偿，即可将集体土地征收为国有土地，永久地脱离农民集体。虽然2008年十七届三中全会中央就提出要严格界定公益性和经营性建设用地，缩小征地范围，改革征地补偿机制，按照同地同价的原则给集体经济组织和农民以合理的补偿，但实践中并没有严格执行。国土部为解决城乡建设用地双扩张的局面，也推出城乡建设用地增减挂钩政策，意图通过土地的综合整治，将整理的土地复垦后等量置换新增建设用地指标，确保城乡建设用地总量不增加，实现保护耕地和保障城镇建设用地供给的目标，但在执行中背离了初衷，侵犯了农民利益而处于清理阶段。目前低价征收仍是集体建设用地利用的主要方式。

二、农村集体建设用地利用中存在的问题

（一）集体建设用地流转受到严格限制，集体建设用地产权不完整

集体建设用地使用权的流转被政府所掌控，忽略农民集体作为农村土地所有权主体对其产权的收益与处置权利。

1.以征收为主的利用方式，忽视农民的土地财产权。

首先，法律未对公共利益作出明确界定《土地管理法》第43条又模糊了土地征收的公益性，为政府扩大征收权提供了法律上的支持，政府可以合法的滥用土地征收权，任意扩大征地范围，为城镇化发展提供建设用地，以致强征强拆等违法、违规现象层出不穷，侵害失地农民的合法权益。其次，集体土地所有权主体虚位，集体建设用地产权不完整，弱化了农民集体处分和流转土地的权利，集体土地的经营管理权基本集中在村委会，村长和村委会成员成为实际的所有者，致使土地征收中职务犯罪频发，侵占、挪用、截留征地补偿款的现象时有发生，农民无法抵制这些侵害。最后，土地征收补偿机制不完善，征地程序缺乏透明度和协商机制，政府按照被征收土地的原用途对失地农民采取一次性的货币形式补偿，农民没有话语权。政府通过低征高卖所得的增值收益基本与农民无关，农民群体所得的征地补偿费仅相当于土地征收之后增值收益的1/50，集体土地所有者的权利被否定，土地的社会保障功能丧失。政府成为土地征收的最大受益者，不仅催生了土地财政，透支了未来的土地收益，更为严重的是农民集体基本被排除在土地增值的受益群体之外，忽视了农民的土地权利，导致政府、开发商和农民群体三方利益分享严重失衡，与农民的预期收益发生冲突，在利益诉求缺少救济途径的情形下，征地过程中的矛盾不断激化。今年10月13日和14日发生于河南驻马和昆明富有村的暴力冲突事件都源于征地拆迁事件，特别是富有村冲突出现致8人死亡的严重后果，社会影响极坏。

2.城乡建设用地增减挂钩，违背了农民的意愿。

为克服集体土地征收的固有顽疾，创新集体建设用地的利用方式，推行城乡建设用地增减挂钩政策，提高了集体建设用地的使用效率，改善了农村面貌，一定程度上缓解了城镇建设用地供需矛盾。但在增减挂钩过程中为了获得更多的城镇建设用地指标，擅自扩大试点范围和挂钩周转指标规模，大规模开展拆村并居，强制村民搬迁，增减挂钩变成了让农民“上楼”的行动。实践中对安置楼房的标准、楼层、楼间距等问题都没规定，安置房的建设并没有考虑农民生活的实际状况，引起部分农民的不满。农民宅基地转化为城镇建设用地的增值收益的绝大部分都归属于政府，跟农民无关。增减挂钩并没有突破城乡二元化的土地格局，未从根本上解决我国土地二元制所带来的矛盾，农民的话语权有限，缺乏表达自己意见的意愿和机会，仍处于弱势地位。2010年底国务院发文要求对增减挂钩进行清理。农民集体在土地使用权流转中享有的权益难以得到保障，现行集体建设用地制度牺牲了农村和农民的利益。

（二）缺乏科学的建设用地规划，土地利用效率低

在城镇化过程中，由于法律对集体土地流转的限制，加之相关制度的缺失，出现城镇和农村建设用地同时扩张，耕地面枳不断减少，导致建设用地紧张与浪费并存的局面。

1.规划的缺失，使集体建设用地利用粗放。

农村集体建设用地没有规划或者对规划执行不力，导致农房建设无序，布局分散零乱，农村居民点呈条状分布且以庭院式结构为主。缺乏必要的监督和指导，乱圈乱占宅基地的现象时有发生，一户多宅现象普遍存在，难以治理。农村建设用地基本处于自发状态、缺乏有效的约束与管理机制，布局散、用地乱、环境差是当前农村建设用地的显著特点。规划、土地、城管等部门在对农村集体建设用地进行管理中工作有交叉，政出多门，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”现象。大部分农村地区的集体建设用地规划建设实际上处于放任自流的状态，造成无序管理的局面。

2.集体建设用地利用率低，闲置或低效利用问题突出。

随着城镇化的推进，大量农村人口转移到城市，原宅基地被闲置或废弃。另有大量两栖居民的存在，因宅基地无偿取得且缺失监督和制约，回村又重选址建房，原有的宅基地闲置，出现一户多宅的现象，同时在城镇也挤占建设用地，出现了城市和农村两头挤占耕地的现象，导致农村建设用地的增加和耕地的减少，农村空闲住宅达到10%至15%。法律禁止宅基地使用权的自由转让、抵押和出租，宅基地的交换价值不能实现，大量闲置宅基地不能盘活利用，降低了农村土地的利用效率。虽有一户一宅的规定，但没有相应的配套措施。重新选址和进城的村民都保留宅基地，由于缺乏积极的土地回收、复垦机制，宅基地退出机制不健全，各地农村均存在人均建设用地超标、空心村、用地粗放的问题。农村人口在减少，但农村居民点面积却有增无减，出现大量的闲置用地，闲置规模相当于现有城镇用地的1/4到1/3，进城人口占用的宅基地并没有退出。既增加了城市建设用地的紧张状态，又在农村形成事实上的耕地紧缺与宅基地浪费并存的局面。

（三）集体建设用地自发流转无序，冲击了国家土地制度和土地交易市场

法律限制集体土地使用权的流转，集体土地的价值难以体现，随着城镇建设用地的需求越来越大，集体建设用地的价值逐渐凸显，为集体建设用地交易提供了机会。由于集体建设用地的管理空白和流转成本低，潜在收益导致集体建设用地隐形交易市场大量存在。集体建设用地突破了原有的使用范围，通过私下交易进行自发流转，从自建自用转变为出租、抵押、转让、入股等方式进行流转。农民个人非法占用集体土地建小产权房和私下转让宅基地，导致不受法律保护的小产权房大量地存在，并且蓬勃发展，屡禁不止，如北京的“画家村”、深圳的“城中村”等；农村集体将集体土地使用权进入地下交易市场，通过联营、股份制、出售、出租等各种形式变相转让土地使用权；而政府也鼓励利用集体建设用地兴办工业园区，大力招商引资以加快经济的发展，这与现行的法律法规相背离。但在利益的驱使下人们大肆进行“灰色”交易，集体建设用地使用权频繁地进入“黑市”流转，给土地法律制度带来重大挑战，导致集体建设用地隐形市场活跃，冲击了土地利用总体规划的有效实施和国有土地交易市场，造成土地利用混乱和交易秩序混乱。缺少法律的保护和制约，易引发纠纷，给流转双方交易安全带来隐患，也不利于保证交易安全。但法律限制了集体土地的流转，禁止集体土地入市，集体建设用地的使用权能和处置权能得不到有效保障，阻塞了农村集体建设用地流转渠道。

三、完善农村集体建设用地利用的对策

弱化农村集体土地所有权制度，实现集体建设用地所有权与使用权相分离的制度，允许集体建设用地入市，通过统一的土地市场实现对集体建设用地资源配置的优化。

（一）科学制定并严格执行土地利用规划，促进农村建设用地合理布局

1.完善土地利用规划，坚持以规划控制为前提。

加强土地规划用途管制，编制乡镇土地利用总体规划、村镇建设规划、村级土地利用规划和村庄整治规划，发挥土地利用规划的调控功能。按照控制总量、合理布局、节约用地的要求，加大对农村宅基地的管理，严格划定农村居民点，合理确定宅基地数量、布局和用地规模，引导农村居民点由零乱分散变为集中有序、促进自然村落适度撤并，稳步推进居住点向小城镇、中心村集中，禁止散点建房，确保农民新建住宅按照规划、计划使用土地。重新开发和利用废弃、闲置的土地，推行占一补一工程，拆除废弃房屋，杜绝一户多宅情况的发生，逐步清理空心村。统筹生产生活设施、公共服务设施，加强基础设施建设，改造村庄环境的整治，整治村容村貌，突出乡村特色，实现农村居民点建设用地的有效整合与规范，保证土地利用总体规划和村镇建设规划的实施。目前农村建设用地有2.84亿亩，承载着7.4亿人，而城镇建成区面积只有5700万亩，却承载着5.7亿人，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集体建设用地的潜力，对集体建设用地进行规划和整合，可以避免农村集体建设用地无序和混乱流转，实行土地利用规划法制化，节约大量的集体建设用地。

2.严格执行宅基地使用权面积标准，建立宅基地有偿使用制度。

可效仿海口市《农村宅基地管理办法》，建立宅基地使用权收回、退回和置换机制，采取经济措施对退出宅基地的农户给予补偿和奖励，引导和规范农村闲置宅基地的合理流转，对地上农房依法给予合理的经济补偿，对积极复垦宅基地的农户给以土地复垦、整理补助费，以解决一户多宅、超标准占地等问题。推进村镇规划的实施和空闲宅基地的盘活和复垦，提高农村宅基地的利用效率。严格执行宅基地使用权面积标准，引导农民依法按程序申请和使用宅基地，在面积标准范围内，农民无偿使用，对超出标准的部分实行有偿使用，其有偿使用价格由市场的供求关系决定。坚持一户一宅和面积限制的原则，赋予农民对宅基地享有占有、使用、收益等完整的权能，允许出租、抵押、转让、置换、继承等方式流转宅基地，促进宅基地的商品化。农民一旦将宅基地流转，不能再无偿从集体取得宅基地，只能依转让、出租的方式取得宅基地，对于一户多宅和面积超标的农民住宅，征收宅基地使用费，每年向集体经济组织缴纳多宅或超标部分的宅基地使用费。弱化宅基地的社会保障功能，将农民的社会保障与宅基地分离，实现城乡一体化的社会保障体系，减少农民对土地的依赖。赋予宅基地使用权人继承人合法的继承权，给予不符合条件的继承人适当的经济补偿，将宅基地使用权收回。

（二）允许集体建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场

1.对集体建设用地确权登记。

赋予集体建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能，修改土地管理法、担保法、物权法等法律法规，推进相关法律法规的修改和完善。建立农村集体建设用地、宅基地和农村房屋的确权登记发证制度。成立专门的登记机构，开展集体所有权和使用权确权登记，在确权的基础上，颁发具有法律效力的集体土地使用权证、宅基地使用权证及房屋所有权证，享有与国有土地同等的权利。通过产权制度保障集体土地同权参与城市开发。集体建设用地确权、登记、发证工作是集体土地流转管理的基础，为集体建设用地流转提供条件，切实保障农民长期分享土地增值收益。

2.允许集体建设用地入市，打破政府对建设用地市场的垄断。