土地管理法旧法精选(九篇)

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第1篇：土地管理法旧法范文

关键词：土地档案，档案管理，开发利用

土地档案是国土资源实践活动中直接形成的具有保存价值并归档保存的文字、图表、光盘、声像、电子文件等材料。它是一种很重要的信息，是城镇和农业用地发展的真实反映。我们要想最大限度地挖掘他带来的经济效益和社会效益，必须加强土地档案的管理，同时对于它的价值进行全面的开发利用。

1 规范地开展档案管理工作

1.1 加强档案管理人员的意识

这是档案工作规范化、完善化的基础。首先，学习“三个代表”重要思想，学习国家关于档案的法律法规如《档案法》、《档案法实施办法》。档案人员对于自己的工作要持严肃认真的态度。其次，对于档案管理、档案资料的保护加大宣传工作，单位也要不断加强法制建设，提高工作人员对档案负有责任的意识。档案工作人员要自觉遵守档案职业道德规范，培养优良的工作作风。要把自己放在一个档案工作者的位置上，把档案收集和保管工作做到最好。

1.2 文书处理工作是档案工作的重点

文书处理在档案工作中有很重要的作用。大量的实践表明，文书处理与档案工作虽然任务不同，但两者之间是联系密切的一个整体。在平时工作中我们要把握文书处理的规范，用纸质量好的公文纸张，尺寸规格统一，使用横写横排的格式，在左侧装订。检查制发公文是否符合签发的规定，是否在审批权限以内，所写标题是否准确无误，主送抄送单位与要求是否一致，同时注意标明日期等。另外公文字迹一定要清晰，不要选择易褪色的材料，方便以后长久的保存。整篇行文要文种合理，格式规范，不使用简称和不规范的字。

近几年，国土资源利用方式越来越多样化，为了加强国土资源管理方法的改革，政府在土地档案建设的过程中占有十分重要的地位和作用。土地档案是确定土地归谁所有，怎样管理土地的根据。利用土地档案可以进行征用土地，对于土地纠纷、查处违法占地也要一次为凭证。土地档案是未来很长一段时间内重要的技术资源，根据它我们可以更好地管好、用好土地。

总之，土地档案汇集着各个时期的土地制度和措施，记录着每一个发展阶段的科技成果。可以用它作为一个根据来进行国土资源的保护和合理开发、有效地配置土地资源。土地档案在国土资源管理工作中是极为重要的一部分，也是国家档案的一部分。现在社会法律法规越来越完善和科学，各种新型技术也陆续出现，导致我们更要加强土地档案的综合利用率。因此，社会发展的新局势下，我们对土地档案的开发利用也要越来越全面。

2 提高土地档案利用率的有效途径

2.1 做好土地档案的收集工作

2.1.1丰富馆（室）藏量，优化馆（室）藏结构。

大量的研究表明，馆（室）藏量的大小与档案利用的效果呈现出正比例的关系。为了增大档案的收集范围，丰富馆（室）藏内容。我们要做到以各种法律法规为参考对机关文书等档案进行整理和规范。在土地占用、土地审批、建设用地补偿使用费征收及使用上我们要更加地重视。努力增加馆藏量，建设一个门类齐全，分类正确的档案体系。我们还要注重档案鉴定，及时销毁已失去保存价值的档案，做到保管的成本最低。

2.1.2规范土地档案的管理

（1）在土地档案的收集、整理上我们要下大工夫。使档案信息量形成一个充足、完整、真实的档案系统，为整个社会更好地服务。

（2）土地档案要制定成标准化的文件。使档案管理的各个阶段都有一定的标准可以进行参考。

（3）完善的土地档案检索体系的建立可以提高社会各界在土地档案信息的利用率。

（4）加大土地档案在编研工作上的培训，是档案服务更具有针对性。

2.2 加大土地档案的科学性指导

处在新时期我们就要有新的要求，我们要把科学的技术运用在在土地档案的管理工作上。这要求我们大力推进计算机在土地档案管理工作中的运用。新世纪已经到来，各行各业都要求效率的提高，所以信息化就变成我们提高效率的有效方法之一，土地档案管理工作作为土地工作中必不可少的一部分更加要求其实现信息化。我们可以将土地档案与土地信息系统两者相结合，通过分门别类的形式把各信息录入系统中，比如地籍信息，用地信息，监察信息等，同时我们对文本、影像、图表等信息载体进行统一管理，彻底提高土地档案服务的高效性。在土地档案管理工作效率提高同时，进行土地档案管理的信息化管理的目的还包括从在平时工作上杜绝工作人员在土地档案管理工作过程中随意涂改、修改等的不良习惯，尽可能在最大程度上延期档案材料的保存期限。

2.3 加强土地档案管理人员的素质的培训

档案管理人员对档案进行管理，是档案的直接接触者。档案工作的效率、质量和服务水平都与档案工作人员的素质息息相关。因此，我们必须加大档案人员素质的培训工作。正确的人生观、价值观是一个人能否保持优良工作作风的根本，我们要给档案工作人员树立正确的人生价值观；一个合格的档案工作人员要有档案相关的知识背景。这要求其不但要学习档案的相关专业知识，还要学习档案管理的现代化的知识，跟上社会发展的步伐，与其他社会、科技知识都能融会贯通。这说明一个档案工作人员一定要具备档案管理人员必须具有较全面的文化知识及熟练的专业技能才能做到将档案材料进行科学的管理和有效的开发利用。档案工作要讲究与时俱进，档案人员的服务观念，文化知识，都要及时地创新，跟上档案事业发展的步伐，做到时时在发展、时时在创新。档案工作人员要遵守爱岗敬业、求真务实、甘于奉献的职业操守，严格保守档案机密、必要时宁愿自我牺牲也不出卖国家，保护档案的信息安全。另外，我们还应合理地利用档案，从而更好地提高土地档案的利用率。

3 提高土地档案利用率的意义

改革开放让我国经济得到飞速发展，城市建设项目开展的如火如荼，土地档案工作已不满足与已有的整理、保管和利用，更多地是要进行档案的开发利用。我们加强对土地档案的管理利用，不仅可以提高机关的工作效率和工作质量，而且还可以作为凭证和依据进行土地所有权、使用权的确定。土地档案利用的越充分，其得到的社会效益和经济效益就会越大，给国民经济和社会发展就能带来越大的好处，我们要重视土地档案工作，提高土地档案工作在社会中的地位。其中土地档案利用的合理合法是充分提高档案利用率的重要途径。

我国现在社会主义市场经济体制越来越完善，土地档案的合理开发作为一种服务于民、服务于社会的工作，在知识经济的发展下，有越来越重要的意义。通过对档案信息资源的大力开发利用，来增强档案管理在整个社会中的生存活力，使国土资源事业发展变得越来越好，使土地档案管理工作的社会影响力越来越大，从而为社会创造更大的经济效益。

参考文献

[1]利用档案资源为规划土地事业服务兰台世界-2000（8）

[2]论地籍档案管理效能提高之我见兰台世界-2013（z2）

第2篇：土地管理法旧法范文

【关键词】土地综合整治；项目开发管理；公众参与；技术分析

土地综合整治项目开发管理的增长引导策略的表现形式可以是开发管理规划或土地使用规划的组成部分，也可以是集中于较短期限的单独的项目开发管理计划。为了达到较为理想的协调发展效果，项目开发管理规划应当与土地使用规划同期编制，并作为土地使用规划的组成部分。如加州戴维斯市2001年的总体规划就包括了土地使用和增长管理的专门章节，将永续城市的愿景、配套的增长管理目标与政策联系起来。然而，一个城镇也可以指定独立于土地使用规划的开发管理规划，对规划策略进行扩展或修正以应对经济或是增长面临的新问题，或者是采用新的管理工具。无论是哪一种情况，开发管理规划中所提出的调节、支出以及其他工具都必须根据每年度更新的行政管理计划进行协调。

1 项目开发管理内容与特征

土地综合整治的项目开发管理规划不只是对一般项目管理政策的讨论，更是对如何应用规划工具的解释说明，它主要涉及到：规划图、规划实施策略和配套的管理工具，这些内容必须与地方情况相适应，并且能够得到当地的支持。一个好的土地综合整治项目的开发管理规划和计划应当可以清楚地表明，它提出的策略和措施如何才能实现可持续发展，如何才能达到精明增长，如何才行做到宜居性。因此，项目的开发管理应当确定未来哪些地区将鼓励开发，并得到基础设施和控制标准的支持，又有哪些地区将会被用于自然保护，公共开放的空间将会被征用，允许进行开发权的转移，从而实现人与自然和谐，保护生态环境。

开发管理策略的主要特征一般都会在城乡规划中得以阐述，而实施措施的内容、细节一般见于条例、政策、改善计划等文件。比如说，蒙哥马利县的开发管理工具涉及到：总体规划、区域规划、公共设施保障规定、年度增长政策、开发权转移程序；土地供应的监测工具涉及到：管线工程计算机文件，已经批准的土地细分、建筑许可、地块以及开发权的转移等。

2 项目开发管理有效性保障

为了增加土地综合整治的项目开发管理实施的有效性，管理必须能够对开发者的行为和开发项目本身产生足够影响。从行为角度上来讲，这意味着鼓励开发商在与土地使用规划保持一致的基础上，于特定的区位获得土地然后实施开发；另外，还意味着鼓励公共部门的参与者在进行基础设施和其他公共投资决策时遵循规划政策。从开发项目的角度来看，规划不仅仅要管理宏观层面的开发特征，包括开发量、类型、区位、速度、时序，还要管理微观层面的开发特征，包括城市设计、公共空间、通道、中心、街道、路径等。这些都需要借助规划方案、激励政策、公共投资这3项管理工具的运用。

为了达到管理开发的目的，城乡可以选择基于土地用途的区划准则和基于形态的设计准则，或者将两种类型的准则相结合。在国外的历史经验上，标准的选择是采取传统的欧几里得区划法和土地细分条例，有时集成一部开发条例中。另外一种新近出现的选择则是“形态准则”，有时也被称为精明准则、设计准则、传统邻里开发准则。第三种选择是采用复合型条例，这种条例综合了区域规划和形态准则的特征，也被称为“并行准则”或“现代联合开发准则”。

3 项目开发管理参与过程

在土地综合整治中，有效的项目开发管理依赖于城乡的理解和支持，依赖于通过有计划的参与过程来实现规划师和利益相关者之间的相互沟通。首要的任务涉及到通过特别工作组、讨论会、调查、网络等方式就关键性的增长问题展开论坛和讨论，通过专家研讨、情景预测、愿景设计、电子投票等途径对可能出现的结果进行预测。这些任务之间往往是相互关联的，比如在弗罗里达州科利尔县的城镇特色风貌规划编制过程中，一个由不同利益相关者组成的“遴选委员会”与规划人员、咨询机构一同工作。举办设计专家研讨会以吸引公众参与，“城镇形象调查”中的幻灯片调查吸引了超过300人的参与，推动了土地综合整治细节的讨论。

研讨的目的是为了对城镇开发管理方案的现状进行交流与讨论，其目标在于通过技术分析提取有效议题和智能信息，接收城乡反馈意见并作出回应。这个过程一般是举办城镇社区研讨会，参与者进行讨论并得到对方的回应。比如说，人口与经济分析得出的增长率和变化速度可能比实际情况要高，现行的开发管理程序还不能够完全应对此类变化。与此同时，促进利益相关者理解这些研究发现及其影响，赢得他们对新管理策略的支持是十分必要的，诸如在线调查等网络工具可以作为面对面讨论的补充和提升。除此之外，鼓励公众思考代替性的开发管理方法以更好地解决未来需求也是非常必要的。运用情景模式来分析不同的未来情况更是如此，比如1996年北卡罗来纳州凯里市的土地使用规划采用现有发展模式情景、紧凑发展模式情景、修正紧凑发展模式情景来计算在饱和开况下未来土地需求和人口规模。

4 项目开发管理技术分析

进行扎实的技术分析是编制有效的开发管理规划的基础，它的主要任务涵盖：对现行或者实际的开发管理决策体系进行评价；探索新的方法，以影响在开发过程中主要参与者的行为与理想的方向趋于一致；定制可行的开发管理策略“工具箱”；对替代性策略的影响进行评测。

4.1 现行系统评估

第3篇：土地管理法旧法范文

关键词：土地管理法 耕地保护 节约集约用地 土地执法

1. 基本情况

鄄城县辖15个乡镇和2个街道办事处，83万人，101万亩耕地。近年来鄄城县认真贯彻实施《土地管理法》，牢固树立保护资源、保障发展、维护群众权益观念，以促进全县经济和社会发展为目标，依法行政，开拓创新，保持了全县耕地总量动态平衡，依法依规、节约集约用地意识明显增强，社会用地秩序明显好转。

2. 实施《土地管理法》的成效

2.1 依法用地和耕地保护意识进一步增强

近年来，为做好土地管理法的贯彻落实，鄄城县不断加大宣传力度，广泛开展了多样式、多层面的学习宣传活动。一是把土地管理法的宣传作为“五五”普法的重要内容，广泛深入宣传;二是充分利用网络、电视等媒体宣传，在县电视台、政府网和鄄城国土资源网，大力宣传土地管理法，创造良好的舆论氛围。

2.2 耕地和基本农田保护补偿制度不断健全

一是为加强对耕地和基本农田的保护，县政府成立了耕地保护工作领导小组，明确任务，落实责任，严格考核奖惩。对全县基本农田地块设立保护标志，提高自觉保护基本农田的意识;二是落实耕地占补平衡，做好土地开发复垦工作。2012年重点实施了旧城镇等4个土地开发复垦项目，新增耕地288公顷。今年重点实施了临濮镇等五乡镇八村土地开发复垦项目，建设规模为115.80公顷，新增耕地111.45公顷。2013年底鄄城县耕地面积101.01万亩，基本农田面积85.76万亩，耕地保有量及基本农田保护面积均高于市政府下达的责任指标。

2.3 建设用地审批进一步规范

一是严格执行土地用途管制制度，按照土地利用总体规划，严格审查各类建设用地的使用，对不符合土地利用规划的一般项目，一律不予预审;二是统筹安排土地利用年度计划指标，优先保障民生工程、基础设施建设、高新项目;三是严格出让程序，严厉打击囤地、炒地、闲置土地行为，对未达到《土地出让合同》约定的使用土地条件、投资强度、容积率等控制指标的，依法追究土地使用者的违约责任。2012年土地纯收益3.2亿元，2013年土地纯收益 3.76亿元，有力地保障了鄄城经济社会发展和城市建设。

2.4 土地集约节约利用水平逐步提升

一是大力开展项目清理整合。自2012年以来，鄄城县成立专门工作领导小组，对工业园区内的低效闲置项目集中进行清理整合，盘活存量土地，拓宽经济发展用地空间。同时，我们不断提高招商引资质量，对招引的项目在签订合同时，明确规定每亩土地的交税标准，项目投资强度在200万元/亩以上，建设容积率在1.0以上，建设两层以上厂房，从而有效避免了多占地浪费现象。二是积极盘活存量建设用地。近年来，鄄城县对于不符合土地利用总体规划、浪费资源、污染重的12家黏土砖瓦窑场彻底进行了关停，腾出土地1166亩。依法收回原菏泽黄河纺织有限公司闲置土地91.1亩国有土地使用权。充分利用城区老味精厂、电厂、原工商局等闲置土地，优化资源配置，增加了土地使用效益，提高了节约集约用地水平。

2.5 大力实施增减挂钩及农村土地综合整治项目

近年来，鄄城县积极争取增减挂钩、土地综合整治和高标准基本农田建设项目，经省政府批准，鄄城县增减挂钩项目区涉及所有乡镇（街道），实施完成后可新增耕地面积5643亩。彭楼、闫什、郑营三乡镇土地综合整治项目涉及36个行政村，农用地整治面积3475.23公顷，项目投资9700万元，目前已全部竣工，新增耕地2110亩，开挖清淤沟渠130公里，新打机井445眼，新修桥涵878座，新修田间道137.8公里，改善了项目区的生产条件。2013年度、2014年度高标准基本农田建设项目涉及11个乡镇（街道），争取项目资金7000余万元，建设规模近15万亩，计划在今年年底前，两批项目全部竣工完成。

2.6 农村集体土地确权发证进展顺利

为保障农村集体土地确权发证任务按时完成，县政府成立了领导小组，县财政把工作经费纳入年度预算，公开招标确定了工作队。从2012年年初开始启动，截至目前，已完成集体土地所有权发证工作，宅基地及集体土地使用权确权发证工作已完成外业调查，正在进行入户权属调查，确保今年年底前完成。

2.7 土地执法力度不断加大

一是严格落实动态巡查和报告责任制。乡镇（街道）国土所在巡查中，对土地违法行为，做到“早发现、早制止、早报告”。二是扎实做好土地卫片执法检查的迎查工作。鄄城县高度重视土地卫片执法检查工作，县委书记谷瑞灵同志亲自过问，并做出安排部署。2012年鄄城县违法占地比例为3.6%，2013年降至2.8%。三是开展违法违规用地专项整治活动。从今年6月份开始，鄄城县集中开展违法违规用地专项整治活动，有力的震慑土地违法违规行为。

2.8 土地执法队伍建设上了新水平

鄄城县高度重视国土资源执法监察工作，从强化执队伍建设入手，全面提升执法人员的综合素质和执法水平。近年来，为加强基层执法能力，鄄城县不断加大对基层国土所的硬件和软件投资，全县17个国土所全部升级为规范化国土所，创建了4个省级廉政示范所，10个市级示范所，17个县级示范所。

3. 存在问题及对策

3.1 土地供需矛盾突出

每年的计划指标少，用地需求与土地供应的矛盾仍然十分突出，建设用地压力比较大。对策：一是争取追加计划指标;二是积极盘活存量;三是加快增减挂钩项目实施。

3.2 农村违法占地建房

鄄城县各村庄在“二调”时，划定围村线之外的都是耕地，有限的存量和农转用指标不能满足农村“一户一宅”的建设需要。对策：一是加大执法巡查力度;二是深入宣传土地及新农村建设政策。

3.3 土地征收难

老百姓普遍存在“惜地”心理，对策：一是严格执行“两公告、一登记”，把征地补偿款足额发放到被征地群众手中;二是进一步规范土地征收程序，确保群众的知情权，尊重群众意愿。

3.4 土地利用率不高

由于鄄城县经济基础薄弱，工业项目实力较差，土地利用率不高。对策：对各类闲置低效利用土地进行清理整合，引导企业建设多层厂房，严格控制投资强度和容积率指标。

3.5 供地率不高

受国家土地调控政策、产业政策及金融调控政策等因素影响，原计划上马项目因资金短缺终止建设。还有的用地单位搞移位建设，导致原批准地块全部或部分供应不出去。对策：对现有停产、半停产、税收少、每亩贡献率小、前景差的项目进行清理整合，同时严把项目落地关。

3.6 增减挂钩进展缓慢

前几年由于对增减挂钩政策认识不是很到位，鄄城县存在盲目申报项目区问题，部分已批准项目村，经济条件较差、村班子不强，项目难以实施。对确实不能实施的项目区进行调整，难度又很大，造成整个增减挂钩工作进展缓慢。对策：一是对不能实施的已批项目进行项目区调整。二是县政府加大财政投入，做好安置区建设和配套设施建设。三是对增减挂钩工作进度严格督导、严格奖惩。

参考文献：

第4篇：土地管理法旧法范文

关键词：低碳经济 土地利用 碳排放 管理对策

中图分类号：F301 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）02-015-02

一、引言

纵观人类发展历程，在由原始文明走向农业文明和工业文明的过程中，能源资源的重要性与日俱增。然而，随着经济的进一步发展以及人口的激增，能源资源在开发利用过程中所造成的一系列环境问题越来越困扰着我们，甚至阻碍了我们的进一步发展，这一切都值得我们反思。于是，近些年学术界有关“低碳经济”、“低碳生活方式”、“碳足迹”、“低碳社会”等一系列新概念应运而生。为了适应低碳发展的新潮流，探索如何创建低碳型社会，实现可持续发展，国土资源管理部门在2008年就设立了公益性行业科研专项项目《土地利用规划的碳减排效应与调控研究》，力图在揭示土地利用的碳排放效应机理基础上，通过创新土地利用规划技术，形成低碳排放的土地利用结构与布局（中国国土资源报，2009）。在此背景之下，本文拟从低碳经济发展的视角出发，探讨我国土地的利用和管理。

二、低碳经济与土地利用的关系

（一）低碳经济的内涵

近十年，国内外学者从不同的角度对低碳经济给出过定义。2003年2月，英国政府在其发表的《我们能源之未来：创建低碳经济（low-carbon economy）》白皮书中首次提出了低碳经济的概念：“低碳经济是通过更少的自然资源消耗和更少的环境污染获得更多的经济产出；低碳经济是创造更高生活标准和更好生活质量的途径，为发展、应用和输出先进技术创造了机会，同时创造新的商机和更多的就业机会。”刘春玲（2011）在综述国内外学者对低碳经济的界定的基础上，认为低碳经济在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等手段，尽可能地减少煤炭、石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展模式。尽管国内外对低碳经济的定义表述都不尽相同，但是所表达的基本思想是相同的。笔者在此基础上概括低碳经济的定义为：低碳经济是一种力求资源低开采高利用、废弃物低排放、环境治理全程控制的全新的集约型经济发展模式，在这种经济发展模式下最终实现资源的可持续发展。

（二）低碳经济型土地利用的内涵

低碳经济型土地利用就是兼顾“低碳”和“经济”，综合考虑土地的生态价值、经济价值以及社会价值，实现土地利用的“低排放、高效率、高效益”的土地利用（彭欢，2010）。也就是说，既要发展集约型土地利用与开发模式，又要采取各种方式追求经济利益最大化。因此，这就需要制定科学合理的土地利用规划方案，通过对土地利用类型、利用结构和方法的有效控制，更合理地利用土地资源，以打造低资源和环境成本、高经济和社会利益的双赢局面。

三、低碳经济型土地利用存在的问题

要研究低碳经济型土地利用，主要应考虑的便是碳排放问题。就目前而言，由土地利用导致的碳排放有两种：直接碳排放和间接碳排放。直接碳排放是指由于土地利用类型的转变或保持导致的碳排放，如围湖造田、草场退化、种植制度的改变等。间接碳排放是指土地利用过程中的人为源碳排放，如交通用地尾气、矿产品开采工艺排放等。由此可见，土地利用过程中的碳排放现象比比皆是，且随着经济发展速度的加快，碳排放量也与日俱增。如何管理好土地利用以减少碳排放是目前全球所面临的一大难题，尤其是对我国这样碳排放总量居全球第二的国家（王铮和朱永彬，2008），尤其需要尽快解决这个问题。

土地类型变化不当往往不利于碳蓄积，会加剧碳排放。如森林砍伐会直接导致地上生物量排除，土壤呼吸加剧；农牧林地被建设用地所占有，生物量便会被清除、土壤被掩埋和收集；草地转变为农田会加剧土壤呼吸，从而减少了碳素向土壤的分配等等。这一切都是因为土地利用类型转换不当引起的碳排放。改革开放以来，尤其是近几年在低碳经济理念倡导下，中国政府逐渐重视对土地利用的管理，力求土地利用朝着低碳和经济的方向发展，顺应自然发展规律，力求土地利用的可持续性发展。但是中国六大区域（东北、华北、华东、中南、西南和西北）仍然存在一些不利用陆地生态系统碳蓄积的问题，其中尤以东北、华北和华东三大区域的问题最为显著。

（一）东北地区过快的农业发展扰乱了自然生态系统

根据国家统计局1999年和2010年统计的数据显示，1996年东北三省耕地总面积达到21526200公顷，占全国耕地总面积的16.55%；到了2008年，东北三省耕地总面积减少到21450000公顷，占全国耕地总面积的17.63%，但实际上2008年耕地总面积只比1996年减少了0.35%。但东北三省的主要土地利用类型为林地，耕地面积增加也主要来源于森林和草地。而该地区的森林和草地富含生物碳量和土壤碳蓄积量，土地利用类型转变将对于该地区的地面生物量清除；耕作以及水土的流失将对土壤碳蓄积碳汇产生极为不利的负面影响；草地转变为耕地将加剧土壤呼吸，不利于碳积蓄。近几年，国家政府在低碳经济理念下，面对严峻的生态问题和环境污染，投资积极植树造林和退耕还林，2010年该地区林业投资完成额达到224262万元，其中国家投资额占84%，当年造林总面积为507030公顷，其中人工造林为308643公顷，而退耕还林面积却为0。这样的发展并不能使该地区土地利用低碳化，要彻底改变目前现状，必须合理配置各类土地利用类型，而并非一味增加林地面积。

（二）华北地区的牧草地出现严重的退化和荒漠化现象

由于过去20年间华北地区大量的植树造林，根据国家统计局数据统计显示，到2005年，华北地区牧草地面积比1985年减少了6888000公顷，主要转化为林地（林地面积增加1175600公顷）；还有部分转化为耕地（耕地面积增加774700公顷）。但是，就总体来看，牧草地面积下降速度依旧过快，同时过度的放牧也加速了土壤沙漠化速度，这些都不利于土壤中碳的蓄积。

（三）华东地区耕地面积急剧下降，建设用地扩张过快

华东地区是经济发达的平原地区，理应是耕地面积最大的地区，但是根据国家统计局2010年数据显示，2008年耕地面积只占了全国耕地总面积的19.98%。与此同时，从表1中可以看出，2008年增加耕地面积仅为95006公顷，但是减少耕地面积却达到了99695公顷，超过了增加的耕地面积达4689公顷，可见耕地面积减少的数量超过了增加的数量，年末耕地总面积呈下降趋势。在耕地面积减少的总量中，有85%用于建设用地，占全国耕地改造的建设用地总面积的44%，可见华东地区建设用地改造的面积之大，华东地区土地利用类型的迅速变化（耕地逐年递减、建设用地快速扩张）导致生物量清除、土壤被掩埋和收集，加速了碳排放，将不利于低碳经济型土地利用的发展。

那么为什么华东地区会出现这样大量耕地转变为建设用地的现象呢？这一方面是华东地区地处平原，耕地面积大，矿产资源匮乏，因此自古以来该地区经济发展主要是依靠耕地和进出口贸易。随着对外贸易的发展以及领海这一得天独厚的地理位置，该地区经济发展较内陆地区快，各地纷纷建居民楼、厂房、写字楼，加速了该地区建设用地的需求。另一方面，耕地种植所带来的经济效益远远不及贸易所带来的利润，人们纷纷闲置耕地或者转卖土地成为城镇居民，进厂打工或者自己成立工厂进行加工、贸易。近几年，随着新农村建设的发展，这种势头更为猛烈。江浙一带很多原有的耕地都被低价转卖给政府用于建设用地。农民搬进了政府新建的农民安居房，农民成了没有土地的农民。这种现象已经违背了作为新农村建设的初衷，同时也恶化了土地利用类型的合理调整，不利于低碳经济型土地的利用，值得政府部门深思。

四、低碳经济型土地利用管理的对策

低碳经济型土地利用需要协调好生态发展和经济利益之间的矛盾，顺应自然发展规律，有节制地开发利用土地，有效地管理保护好土地的生态系统。因此，转变土地利用的方式，重视土地利用过程中的“减源”、“增汇”，这是降低土地利用的碳排放和提高土地生态效益、经济效益、社会效益的必然手段（彭欢，2010）。只有这样才能打造出一个优质、可持续发展的低碳土地利用。

因此，我们首先应该加强土地利用的管理力度，通过法制化的方式进行土地利用类型的管理，通过增加耕地转化审批环节，严格控制耕地流向建设用地。对破坏耕地、任意改造为建设用地者进行严厉打击，应处于高额罚金，并要求其限期对土地进行复垦，恢复其原有生态系统。同时，提高林地面积规模，控制耕地、牧草地、沼泽和滩地面积减少速度，促进其他未利用地面积向林地、牧草地和耕地转换，设立提高土地的碳吸纳能力。

其次，我们应该利用经济杠杆，促使土地利用合理化。可以提高城市建设用地取得和保有的成本，提高土地价格，以此用经济杠杆自动调节土地利用类型，使得基础设施和公共设施用地的节约集约利用。

最后，我们应该建立健全的碳交易市场。尽管低碳经济、碳汇等词汇已经耳熟能详，但是碳积蓄后到底用于哪里或者说能否带来经济效益，这没有一个明确的答案。这主要是碳交易市场不健全导致的。碳交易其实质就是“合同的一方通过支付另一方获得温室气体减排额，买方可以将购得的减排额用于减缓温室效应从而实现其减排的目标，实际上就是碳排放权利的交易。碳交易把气候变化这一科学问题、减少碳排放这一技术问题与可持续发展这个经济问题紧密地结合起来，以市场机制来解决这个科学、技术、经济综合问题”（彭欢，2010）。我们应该应用市场化的手段，制定好合理的碳交易体系，并处理好各个相对量的指标，建立全国的统一标准。只有这样才能使得碳交易朝着健康的方向发展，碳排放才能从经济的角度得到实质性的遏制。

总之，目前低碳经济下我国土地利用还存在着很多问题，这就需要利用政治、经济、法律和社会道德等各种手段进行管理。重要的一点是让低碳经济观念深入人心，政府部门应该从本质出发，倡导低碳经济型土地利用。同时，利用经济手段，让低碳和土地利用自动协调发展，这对于现今这个经济高速发展的社会而言，是最行之有效的手段，让经济成为土地利用管理的有力杠杆。当然，健全的法律也是必然的管理途径，法制的强制力手段将能使土地利用管理变得井然有序。

参考文献：

1.Department of Trade and Industry. Our energy future： creating a low carbon economy[R]. ENERGY WHITE PAPER， 2003.

2.刘春玲.低碳经济的定义、内涵及相关概念辨析[J].商业时代，2011（21）

3.彭欢.低碳经济视角下我国城市土地利用研究[D].湖南大学，2010

4.王铮，朱永彬.我国各省区碳排放量状况及减排对策研究[J].战略与决策研究，2008，23（2）

5.中华人民共和国国土资源部.低碳排放：土地利用调控新课题[EB/OL].中国国土资源报，2009.12.25

第5篇：土地管理法旧法范文

问：为什么制定该条例？

答：土地调查是摸清我国土地家底的国情国力调查，也是进一步加强和改善土地管理的基础工作。改革开放以来，随着我国经济社会的可持续发展和工业化、城镇化步伐加快，全国土地资源利用状况有了很大变化，但仍存在着土地分类标准不统一、土地信息不健全等问题。因此，通过土地调查，全面查清全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，尤为重要：一是，为科学制订发展战略和规划、促进可持续发展提供依据。随着经济的发展，我国人多地少的矛盾日益冲突。为保障可持续发展，必须统筹考虑吃饭和建设的问题。搞好土地调查，摸清全国土地利用状况，是合理利用和有效保护土地资源的基础。二是，为严格土地管理、加强土地调控提供依据。掌握真实可靠的土地数据，既是当前落实最严格土地管理制度的需要，也是促进耕地和基本农田保护的需要，还是把好土地闸门、加强宏观调控的需要。三是，为合理使用土地、优化空间布局提供依据。通过土地调查，查清各类土地使用情况，既可以为节约集约用地打下基础，也能掌握土地利用程度和承载能力，为合理划分主体功能区划提供依据。四是，为完善市场经济体制、理顺土地权属关系提供依据。土地市场是要素市场的重要组成部分。通过土地调查，弄清农村和城市土地所有权、使用权的归属，有利于规范和发展现代土地市场，提高土地资源的配置效率。为了科学、有效地组织实施土地调查，保证土地调查数据的准确性和及时性，国务院制定了《土地调查条例》。

问：土地调查的内容是什么？

答：条例规定，土地调查的内容包括以下三项：（一）土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；（二）土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；（三）土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。

同时，为了加强对基本农田的保护管理，条例还规定，进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况，以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。

问：土地调查采用什么方法？

答：条例规定，土地调查采用全面调查的方法，综合运用实地调查统计、遥感监测等手段。为实现全面查清土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，满足经济社会发展及国土资源管理需要的目标，土地调查需要采用全面调查的方法。同时，《第二次全国土地调查总体方案》中明确，充分应用航空、航天遥感技术手段，及时获取客观现势的地面影像作为调查的主要信息源。在此基础上，农村土地调查要实现对每一块土地的地类、权属等情况进行外业调查，城镇土地调查要开展大比例尺权属调查及地籍测量。

问：土地调查采用的地类标准是什么？

答：为了科学划分土地利用类型，明确土地利用各类型含义，统一土地调查、统计分类标准，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2007年8月10日了《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）国家标准。为了建立权威的土地调查数据规范体系，保证土地调查质量，条例规定，土地调查采用《土地利用现状分类》国家标准、统一的技术规程和按照国家统一标准制作的调查基础图件。

问：条例对土地调查的组织实施作了哪些规定？

答：为了保证土地调查工作的顺利进行，条例对土地调查的组织实施作了如下规定：

一是，明确调查的组织保障。条例规定，县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门进行土地调查；同时，为了加强领导和协调，条例还规定，县级以上人民政府可以按照全国土地调查总体方案和地方土地调查实施方案成立土地调查领导小组，组织和领导土地调查工作。在第二次全国土地调查工作中，依据《第二次全国土地调查总体方案》，国务院成立了第二次全国土地调查领导小组，领导小组办公室设在国土资源部。

二是，明确调查的专业队伍要求。条例规定，需要面向社会选择专业调查队伍承担的土地调查任务，应当通过招标投标方式组织实施；承担土地调查任务的单位应当符合具有法人资格、有与土地调查相关的资质和工作业绩、有完备的技术和质量管理制度、有经过培训且考核合格的专业技术人员等四项条件。

三是，明确调查的人员要求。条例规定，土地调查人员应当具有执行调查任务所需要的专业知识，并接受业务培训，经考核合格领取全国统一的土地调查员工作证。

四是，明确接受调查单位和个人的义务。条例规定，接受调查的有关单位和个人应当如实回答土地调查人员的询问，履行现场指界义务，按照要求提供相关资料，不得转移、隐匿、篡改、毁弃原始记录和土地登记簿等相关资料。

问：条例对土地调查成果处理和质量控制作了哪些规定？

答：土地调查成果的处理和质量控制，关系到调查数据的准确性和调查工作的质量，条例对此作了如下规定：

一是，规范调查成果的汇交、统计。条例规定，土地调查成果实行逐级汇交、汇总统计制度；土地调查数据的处理和上报应当按照全国土地调查总体方案和有关标准进行。

二是，建立调查成果质量控制岗位责任制。条例规定，县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门对调查的各个环节实行质量控制，建立土地调查成果质量控制岗位责任制，切实保证调查的数据、图件和被调查土地实际状况三者一致。

三是，建立调查成果抽查制度。条例规定，国务院国土资源主管部门会同国务院有关部门统一组织土地调查成果质量的抽查工作；抽查结果作为评价土地调查成果质量的重要依据。

四是，建立调查成果检查验收制度。条例规定，土地调查成果实行分阶段、分级检查验收制度；前一阶段土地调查成果经检查验收合格后，方可开展下一阶段的调查工作。

问：条例对土地调查成果公布和应用作了哪些规定？

答：为了规范土地调查成果公布和应用，条例作了如下规定：

一是，规范调查成果的公布。条例规定，全国土地调查成果，报国务院批准后公布；地方土地调查成果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布；全国土地调查成果公布后，县级以上地方人民政府方可逐级依次公布本行政区域的土地调查成果。

二是，规范调查成果的保存管理。条例规定，县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门做好土地调查成果的保存、管理、开发等工作。

三是，明确调查成果的应用。条例规定，土地调查成果是编制国民经济和社会发展规划以及从事国土资源规划、管理、保护和利用的重要依据；同时，条例还规定，土地调查成果不作为依照其他法律、行政法规对调查对象实施行政处罚的依据，不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。

问：违反条例规定要承担怎样的法律责任？

答：设定严格的法律责任是确保土地调查数据真实性、杜绝弄虚作假的重要手段，条例对此作了如下规定：

一是，明确有关领导的责任。条例规定，地方、部门、单位的负责人擅自修改调查资料、数据，或者强令、授意土地调查人员篡改调查资料、数据或者编造虚假数据，或者对拒绝、抵制篡改调查资料、数据或者编造虚假数据的土地调查人员打击报复的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第6篇：土地管理法旧法范文

关键词：安阳市；征地拆迁；问题；对策

当前，用地问题已成为推进“三化”发展进程中的突出矛盾，工业化发展需要用地，农业现代化发展也需要用地，城镇化发展本身就是城市用地不断拓展的过程。解决土地短缺和用地需求不断增大这一矛盾，征地拆迁不可避免。从总的情况看，我市征地拆迁工作是在依法的前提下，保持健康、和谐、持续的态势，但也存在不容忽视的问题，务必尽快研究解决。

1 当前我市征地拆迁工作现状

1.1 征地难、拆迁难已成社会现实

目前安阳市征地拆迁工作整体进展顺利，但征地难、拆迁难是客观现实，征地拆迁涉及面广、环节多、利益问题复杂，由此引发的社会问题不容忽视。征地拆迁工作经常受阻，进程缓慢，把土地征收过来以后，一些群众的思想情绪仍然波动很大，群体和个人控告的事件时有发生，多数纠纷因涉及多方切身利益，解决起来耗时长、难度大，若问题长期得不到解决或者被征地拆迁方对结果不满，容易引发新的矛盾，甚至出现，给社会稳定和社会和谐造成不利影响。

1.2 保红线、谋发展矛盾凸显

“三化协调”发展离不开土地的使用，如何既要保持较高的城镇化率，又不能导致大量农地减少是我市面临的难题。随着我市城建三年计划大力实施，随着固定资产投资进程的加快，对土地的需求量不断攀升，各种基础设施项目对建设用地的需求越来越迫切。由于安阳的土地开发历史比较悠久，现在供开发的后备资源是越来越少。目前的现实情况是，既要保红线、又要谋发展，用地指标有限，可供盘活挖掘的存量用地不多，土地供需矛盾日益突出，更多的、大量的新增用地需要靠征地拆迁来取得。

1.3 个别被征地拆迁户要求过高已成最大阻力

个别被征地拆迁户对政策不理解，想方设法提出一些不合理的条件，要求提高补偿价格或给予额外补偿。比如有的被拆迁户房屋不具备商业用房补偿条件，却提出要按商业用房的价格给予补偿等；有些群众未经建设规划部门批准，突击盖房，突击栽树等，为的是能向政府多要一些补偿金。内黄县浩创领秀城项目开发时，被征土地上种植的树木迟迟不让砍伐，开发企业急于工程进度，迫于无奈“放水开闸”提高标准。结果就使征地拆迁工作进入一个“谁拖到最后谁占便宜，谁先答应谁吃亏”的怪圈。有的甚至私下聚会商定攻守同盟，并屡屡以上访、群访的形式向政府和有关单位施加压力。遇到这种情况时，公检法又不得直接介入征地拆迁，显得行政手段乏力，也严重阻碍了拆迁进度。

2 我市征地拆迁工作存在问题的原因分析

2.1 征地拆迁制度不尽完善

一是征地拆迁法律制度不健全。土地征收、房屋拆迁的相关法律制度不完备，特别是物权法实施以来，行政征收征用和集体土地征收等配套制度阙如。出现有法难依（物权法只规定原则，缺乏操作程序）、无法可依（没有配套法规）、旧法袭用的尴尬情况。新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，国有、集体土地不能同价同权。城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。二是公共利益界定不明晰。我国宪法规定：“城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有”，“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征用”。而《土地管理法》在没有对“公共利益”作任何界定的情况下，规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，征地范围实际未受到限制。这种对“公共利益需要”的泛化和土地用途的变更，土地使用者在土地经营上有了巨大利益空间。

2.2 补偿机制存在缺位

一是现行征地拆迁补偿标准与现实情况存在差距。我国现行的征地补偿制度是一种纯粹的补偿关系，对农民集体所有土地的补偿，是根据土地原产值确定的，其主要依据是土地在作为农业用地时的价值，认为土地被征用后产生的巨大级差与农民无关，导致补偿标准偏低。农民无法享受到土地增值部分收益，而农民离开土地后便失去赖以生存的物质基础，长远的生计问题无从保障。农民的补偿期望与实际补偿款有较大差距，被征地农民在心理上会产生“相对剥夺感”。二是补偿标准不统一。通常按区域划定相应的补偿标准，实行不同的区片地价，但区域相邻处的补偿标准相差过大，会出现不公平现象，引起部分被征地拆迁户心理不平衡，产生抵触情绪。三是补偿标准弹性空间大。按照现行的《土地管理法》规定，征地补偿费分为土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。其中征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征前三年平均产值的6至10倍；每个需安置农业人口的安置补偿费，按该耕地被征前三年平均年产值的4至6倍计算。这两大项的总和不得超过被征收土地前三年平均年产值的30倍。这意味着基本补偿费存在着很大的可操作空间，具体标准不好确定。四是补偿标准不易衡量。土地的预期收益很难准确估算，弹性空间较大，也增加了征地补偿的难度。在内黄森润工艺品项目开发时，有群众称自己地里种着金蝉，每亩收益在万元以上，这就很不好衡量。

2.3 现实利益冲突易引发矛盾

一是被征地拆迁群众博弈个人利益最大化。我国目前对失地农民的社会保障制度还很不完善，使一些农民对土地征用后的生活预期下降，导致群众将情绪全部集中到政府或征地拆迁主体身上，提出不切实际的后期补偿。甚至个别拆迁户存在靠拆迁致富的不切实际心理。其眼前利益受损得不到期望补偿，其要求得不到满足时，就会阻挠施工，集体上访、诉讼。对维权手段存在“不闹不解决、小闹小解决、大闹大解决”的不正常思想，集访、群访、重复上访和故意阻工事件时有发生，而因此付出巨大代价的是行政机关疲于应诉和投入大量的拆迁宣传、动员、说服等行政成本。二是利益妥协的激励。违法建设、抢耕抢种之所以屡禁不止，主要原因是有部分投机者得到额外补偿，导致其他被征地拆迁群众认为有利可图，从而跟风抢建、抢种，形成“违建赔偿，越赔越建”的怪圈，进一步引发新的矛盾。

2.4 安置保障配套方案滞后

一是现行补偿安置方式单一。目前我市大多采用货币的单一方式进行安置，对于农民来说，虽然短期内有了一定的生活保障，但离开土地后便失去赖以生存的物质基础，长远的生计问题无从保障。二是安置工作滞后。安置房建设滞后，安置房的选址、设计和供给数量不足等问题，容易引起村（居）民的不满，造成被拆迁人不愿意搬迁。征地拆迁、返迁安置困难，安置房用地同样需要腾地拆迁，短时间内完成征地拆迁和安置房建设确实难以做到。三是失地农民社会保障问题突出。由于面向失地农民的社会保障体系的缺损，导致失地农民既丧失了土地所带来的社会保障权利，又无法享受与城市居民同等的社会保障权利。失地农民文化素质偏低，就业难问题比较突出。许多农民转产后，主要从事一些技术要求不高的体力劳动。随着经济的发展，劳动力市场逐步由单纯的体力型向专业型、技能型转变，低素质的失地农民就业难度加大。农民失地后由于社会保障制度和就业制度的缺位，导致部分农民失地失业，成为“上班无岗、种地无田、低保无份”的三无人员。

3 征地拆迁工作与“三化”协调发展的对策探究

3.1 完善立法与制度改革相结合，规范征地拆迁源头

一是完善征地拆迁的相关法律法规。建议国家立法机关对有关征地拆迁的行政法规进行一次全面审查和完善，确保相关法规与基本的民事、行政、诉讼等法律相一致。二是改革土地产权制度。重构农村土地产权关系，全面保障农村的土地财产权益。事实表明，完整的产权将具有较高的经济效率，使农村土地的占有权，使用权，收益权、处置权都逐步有法可依、有规可循，减少土地产权运行过程中的不确定性和随意性。三是准确界定公共利益。与工业化、城市化的快速发展相伴的，必然是大量农业用地转变为建设用地，如果所有建设用地全部采用征用方式转变为国有，也就意味着由政府承担全部失地农民的生活保障，其复杂性和后果难以估量。因此缩小政府征地范围，减少失地农民数量，是解决工业化、城市化过程中土地利用各种复杂矛盾的上策。凡涉及公益性的公共设施和公用事业用地，采取征地形式供地，其余经营性建设用地可采用集体土地流转的形式供地，由土地所有者――农民集体经济组织与使用土地的公司、企业、房地产经营者直接交易，让农民带着权利参与工业化、城镇化，保障土地非农化后对土地收益的分享。

3.2 市场经济与保障民生相结合，着力完善补偿机制

寻找政府、征用地主体、被征地拆迁人之间最佳的利益结合点，建立利益分享机制，是解决问题的关键。一是提高征地补偿标准。征地补偿要充分考虑农村经济发展和农民收入增长的实际，实现动态化调整，要根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2-3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。同时，政府要通过垄断一级市场，适当降低税、费，调整土地出让收益分配比例，提高征地补偿标准。二是逐步推行统一价。坚持市场化导向，根据城市发展总体规划，按地段、地类等将城市划分成若干片区，每个片区确定一个相对合理的基准地价，在统一征地时实行区片综合地价，按照统一标准进行补偿。三是征地补偿市场化。允许集体经济组织代表农民同征地主体平等协商谈判，让农民在所征土地的增值收益中分享利益，避免土地被“买断式”征占。

3.3 妥善安置与改善民生相结合，切实解决后顾之忧

一是先安置后拆迁。在实施拆迁前，采取多种方式妥善安排好被拆迁户的居住问题，包括建好安置房或是制定出切实可行的安置方案并征得被拆迁户同意，防止拆迁后群众居住无着落，影响生产生活。二是建立医疗、养老社会保障机制。失地农民所享受的低保标准应等同城镇居民，因地制宜、循序渐进，随着经济发展水平提高而逐步提高。建立失地农民养老保险和医疗保险制度。资金应由国家、集体、个人及征地主体共同筹措，各类征地主体要在土地收益中留一块作为农民失地后的社会保障资金并专户存储。三是做好失地农民再就业工作。加强以现代市场经济、职业技术和就业技能为重点的就业培训，建立农民职业技术培训专项资金、以各类学校和培训机构为载体建立农民培训基地。把失地农民的培训工作纳入城镇下岗人员再就业培训体系，力争把城乡统筹就业纳入政府经济社会发展规划之中，通盘考虑，解决失地农民的就业问题。

3.4 超前性与统一性相结合，完善监督管理机制

一是政策制定的超前性。在征地拆迁工作开始前，应组织开展调查摸底工作，充分听取各方面的意见，尽量把拆迁过程中可能出现的情况想复杂，并进行深入论证。在制定政策时必须把日后各种可能出现的问题最大限度地考虑周全，并制定具体的适应本地实际的实施办法和补偿标准，做到“有据可依”。使群众真正理解政策、接受政策。二是政策执行的统一性。征地拆迁工作领导机构应自始至终掌握统一的尺度，严格按照既定的政策进行拆迁和补偿，做到一个政策执行到底。保证“先拆后拆一个样”，“闹与不闹一个样”，保证政策的延续性和公平性，维护政策的严肃性。三是完善监督管理机制。制定严格的拆迁工作程序，确保征地拆迁的透明度和程序公正、公开，充分保障被拆迁人的知情权、参与权、决策权，通过设立专门的监督机构，认真履行监督管理职责。

参考文献：

[1] 法律出版社法规中心.征地、拆迁与补偿纠纷处理依据与解读[M].法律出版社,2011.

第7篇：土地管理法旧法范文

一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析

（一）物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定及简要评析

物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面：

（1）完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。

（2）健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点：

1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统一。执行中，对侵害当事人不动产物权的违法行为要依法予以处理。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助或推诿的，要依据民事诉讼法的有关规定依法予以民事制裁；对于行政机关不依法履行职责或者错误登记损害当事人合法权益的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，或要求其承担行政赔偿责任。当然，执行人员违法执行侵害当事人的合法权益的，人民法院要承担行政赔偿责任。

2、执行人员要调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。执行人员要调整执行思路，不能简单地以不动产登记确定权属，还要看该不动产是否存在共有关系，是否存在抵押登记、异议登记等情况；也不能以涉案不动产没有登记而一推了之，要根据申请人的申请和提供的执行线索，认真调查并准确界定不动产的权属状况，针对不动产的不同权属情况采取不同的执行方式，在法律许可的范围内灵活处理，准确采取执行措施予以执行。

3、执行人员要注意新旧法的衔接问题，正确适用物权法。物权法是调整物权法律关系的基本法，执行中判断因物的归属和利用而产生的民事关系的性质、作用以及对执行的影响，要依据物权法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。这是执行中适用物权法应遵循的一般原则。另外，执行中还要注意物权法对以前民事法律规范有关不动产物权的规定的补充和修改，正确理解新旧法律对不动产物权的不同规定，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，正确适用物权法，搞好涉及不动产案件的执行。 三、民事执行程序中适用不动产登记制度应注意的几个问题

1、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致的处理问题

执行实践中，不动产登记名义人与实际权利人往往不一致，主要存在以下几种情形：①申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却为被执行人占有、使用。对此人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济：向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；提起撤销权诉讼，撤销第三人的虚假登记行为；通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记后，人民法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。②被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。③登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则，对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的，从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑，人民法院对该异议应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

2、关于对不动产的预查封问题

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院 国土资源部 建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[20__]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施，人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，否则，该处分行为无效，有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。

3、关于同一不动产上的数个抵押权的实现顺序问题

同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时，执行中各抵押权的实现顺序如何确定？依据《物权法》第199条、《担保法》第54条第（1）项、《担保法解释》第58条的规定，这种情形下不动产抵押权的实现顺序应当是这样的：登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，因为依据《物权法》第187条的规定，未登记的不动产抵押权根本未生效，乃普通债权，根据物权优先于债权的物权法原理，登记的抵押权当然应优先受偿；不在同一天登记的，以登记的先后为序，登记在先的抵押权优先受偿；同一天在不同部门登记的，同一顺序，各抵押权人就不动产平均受偿，债权人各自的剩余债权转为一般债权，由抵押人分别偿还。

4、关于不动产上的异议登记或预告登记的处理问题