土地储备管理办法实施细则精选(九篇)

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第1篇：土地储备管理办法实施细则范文

一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策

（一）现行国有土地收储涉及税种

现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。

1.营业税

原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。

2.土地增值税

这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。

3.企业所得税

这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。

4.印花税

这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

（二）现行税收减免政策

1.营业税减免政策

据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2.土地增值税减免政策

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。

3.企业所得税减免政策

企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

4.印花税减免政策

据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。

二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境

（一）将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据

营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。

为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。

（二）将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义

土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。

（三）将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明

针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。

三、国有土地收储的制度性思考

现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到2007年《土地储备管理办法》的，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。

一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。

二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。

因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。

（一）法律法规层面

现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。

第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。

第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。

（二）行政管理层面

在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。

第2篇：土地储备管理办法实施细则范文

随着城市化进程的不断加快和城市空间的不断拓展，呼和浩特市发展模式正由原来的逐渐外溢式向跨越式多核心模式转变，城市规划区范围的扩大使该区域内的“城中村”成为了城市的一部分，而其农村的行政组织形式已越来越不适应城市发展，“城中村”现象严重破坏城市的环境，制约着城市的拓展，加快和推进“城中村”改造已是迫在眉睫的问题。2013年呼和浩特市将周边23个“城中村”列为改造对象，南店村为其中之一。

一、南店村基本情况

南店村位于呼市政府以东、机场路以北、成吉思汗大街以南，住户集中在铁路南北两侧，村东距机场2公里，交通便利、地理位置优越。全村总面积7平方公里，拥有农用地125万平方米，集体建设用地50万平方米，涉及拆迁面积276万平方米。全村住户2300户，总人口9200人，95%以上的村民从事农业生产，少数村民兼搞副业，如养殖、运输、修理等工作。早在2005年时南店村因其地理位置的特殊性，已列为全市首批“城中村”改造对象，经过近8年的改造建设，南店村基本改造完毕，原来的村庄已完全消失，村民已搬进了安置小区，拆迁出的大片空地也由政府统一规划，成为开发建设新城区的储备用地。而南店村改造模式也成为了全市“城中村”改造的典范，其中许多经验值得思考和借鉴。

二、主要经验和做法

为使改造工作能够稳步有序的开展，新城区政府首先组织成立了由区长挂帅，分管区长具体负责，城建、土地、拆迁、市容、环保等相关部门负责人为成员的城中村改造指挥部，工作人员从各部门抽调。指挥部以政府为主导、村委会为主体、各部门相互协作为机制，通过召开定期不定期办公会议，解决改造中出现的各种问题。

（一）制定“城中村”改造实施方案

千头万绪，总要提纲挈领才能有条不紊。为此，指挥部组织并协助村委会，依据《呼和浩特市城中村改造管理办法》和《呼和浩特市城中村改造办法实施细则》的要求，结合南店村实际情况，制定南店村改造实施方案，重点提出改造的指导思想和目标及主要任务。指导思想，即按照科学发展观的要求，坚持“统一规划、合理布局、整体改造、分期实施、综合开发、配套建设”的原则，将“城中村”建设成为现代化城市居民社区，实现城市经济社会的全面协调可持续发展。通过十年分期分步完成整村改造，首先完成土地整理，把集体土地变为国有土地；其次完成村民安置，包括住房、就业、养老等各项村民安置工作；最后完成改造区域内项目建设及市政基础设施建设，上述三个方面同时开展，但进度不同，最终达到“南店村改造成为城市功能完善，生活服务体系健全，居住环境优美的东河新区”的目标。

主要任务是全面加快南店村城市化进程，实现“五个转变”。一是行政体制形式转变，撤销原村委会建制，建立新的社区居委会；二是经济体制转变，以股份合作为主要形式，在全面清产核资的基础上处置、分配村级集体财产，组建新的股份经济组织，使农民变为股民，集体经济转变为城市混合经济或股份经济；三是身份转变，将“城中村”村民的农业户口全部转为非农业户口，农民转变为居民；四是土地性质转变，原集体土地依法转变为国有土地；五是生活方式转变，按照现代城市住宅小区的标准，对“城中村”进行拆迁改造，建设现代化文明社区，“城中村”转变为现代化文明社区。

（二）确定改造资金

南店村改造资金包括两个方面，一是土地整理资金，二是建设资金，建设资金主要用于改造区内基础设施和配套设施的建设。土地整理资金主要由政府投入，政府通过整理土地进行市场化运作方式来筹集建设资金，即由市土地储备中心对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。而土地整理工作是基础，整个南店村约需资金30亿元，其中来自政府投入约20亿元，项目投入10亿元。

（三）做好拆迁工作

拆迁工作是城中村改造实施的重点，也直接关系到村民和被拆迁人的切身利益，往往成为矛盾的激化点，需要认真细致地开展工作，同时出台合理的拆迁补偿方案，既维护被拆迁人的利益，也给政府节约资金。为此，区政府专门成立拆迁领导小组，由区长任组长主抓、分管区长任副组长具体抓，建立拆迁组长会议制度、拆迁动员岗位制度、宣传制度、制度，分工明确，责任到人。“上下联动，重点突破”，短短两年完成拆除各类建筑260万平方米，为改造顺利开展打下坚实的基础。

（四）妥善安置村民

1．村民房屋安置。南店村采取整体回迁安置，自建村民还迁小区。南店村委会成立房地产开发公司，以村民集资、村委会征地款为资金实施村民回迁小区（滨河新村）的建设。村民回迁小区以多层为主,沿街建有高层，配套建设有医疗卫生站、老年人活动站、警务室等生活服务设施，幼儿园、商业步行街、社区服务店等商业服务设施。

2．村民就业安置。主要是通过三方面解决：一是政府大力支持，开展就业服务和培训，多渠道解决村民就业。二是村委会积极主动开拓就业途径，想方设法解决村民就业问题，确保每个家庭至少一人就业。三是南店村改造过程中增加的就业岗位，优先安排村民。其中村委会集体经济成为解决失地村民就业的主要途径。村委会依托区位经济优势，通过自建、入股、联合开发等方式大力发展集体经济，先后成立了供热公司、物业服务公司、商贸公司、劳动服务公司等，为村民提供方便服务的同时，也提供了数百个就业岗位。

第3篇：土地储备管理办法实施细则范文

一、我国房地产金融发展现状

目前我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心，以及住房储蓄银行等。中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷部是抵押贷款的主要供给者，房地产保险、房地产典当等只能起到辅助作用。近年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，很大程度上是银行信贷及优惠税收政策推动的，特别2009年至2010年更是明显。从图1中我们可以看出，2008年中到年末，增速从近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又达到了高点18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房价过快上涨势头有所遏制，房地产贷款增速持续回落。截至2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。全年贷款投向中，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；房地产贷款全年新增1.26万亿元，同比少增7704亿元。全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点；地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。由于个人住房贷款、房地产开发贷款过快增长，及其在银行贷款中所占的比例迅速上升，给银行的房地产信贷资金安全带来很大挑战。一旦个人购房者或房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性很大。因此，商业银行应加强自身征信系统建设，以防范信贷风险。

二、制约房地产金融发展的因素

（一）房地产金融法规不完善

我国尚未有一部住宅法或住房保障法等相应住房法律，以及相应的房地产金融法律。由于没有真正意义的房地产金融制度，房地产金融业务和产品创新没有法律依据可循。另外，我国尚未建立起一整套系列的住房金融政策和财政支持系统。在房地产资金来源、政府信用担保、减轻贷款还本付息负担和个人征信体系等方面，还没形成全国统一的程序化的实施细则和办法。

（二）房地产金融体系不健全，产品创新不足

我国相关部门经过多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应我国房地产行业快速发展的趋势，资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为业内最受关注的问题。完备的房地产金融体系应该是由银行信用和市场信用组成资金的一级供应市场。由于我国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的途径直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。

（三）房地产金融风险过于集中

房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全部过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等一些项目。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

三、发展我国房地产金融的对策

（一）完善相关法律法规，规范房地产融资渠道

目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善，法律体系不健全，规定不具体，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展，因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等，明确规定房地产企业的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（二）建立房地产金融产品创新体系

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。金融产品创新可以在一定程度上降低企业的融资成本，提高融资的效率。如推行融资租赁方式：融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。