土地评估的市场法精选(九篇)

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第1篇：土地评估的市场法范文

[关键词]土地评估 分析 SWOT分析法

[中图分类号] F301.2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-3-340-1

0引言

土地评估的发展程度是土地市场化高低的一个重要的衡量标准，对于土地的利用以及土地市场的运行起着十分重要的作用。SWOT 是优势（Strengths）、劣势（Weaknesses） 、机会（Opportunities）和威胁（Threats）这四个单词的缩写，在战略管理中，SWOT分析法是一种比较常用的分析方法，对于决策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通过对研究对象的内部和外部的因素进行全面分析，制定相关的解决措施的过程，SWOT分析法根据研究对象的特征，可以为问题的解决提供多种解决方法。本文利用SWOT分析法针对我国土地评估行业发展进行全面分析。

1土地评估的优势分析

当前，土地评估行业中，具备一定的优势，主要有以下几个方面。第一，土地评估具有较高的科研水平。当前，我国土地评估的相关专业在教育和科研方面，是顺应土地有偿使用制度进行推进和发展的。在科研教育方面，我国的土地评估相关专业已经进入了全日制教育的阶段，当前很多学校都开设了土地评估的相关专业，与此同时，还有高效的专业教师队伍作为保障，为土地评估的科研教育提供一定的帮助和保障。在土地评估中，还建立了完善的行业组织，根据《中国土地估价师协会章程》，中国土地估价师协会的成立，为土地估价的行业组织提供了一个平台，可以协调全国的土地评估人员和组织进行自我管理和提升，引导土地评估的相关人员按照法律法规进行工作。另外，行业组织还不断完善各地的行业自律管理规章制度、组织土地估价师的资格考试和再教育等工作，为土地评估行业的发展提供了一个良好的保障。

2土地评估的劣势分析

土地评估行业的发展，具备一定的优势，但同时也存在一些问题。第一，当前的土地评估企业一般规模都比较小，当前我国从事土地评估工作的企业一部分是由原国土行政管理部门的评估所改制而成的，另外的则是社会上相关的企业构成的，由于土地评估行业的发展时间并不长，在很多方面也还有缺陷，因此对土地评估企业的发展有一定影响，导致土地评估企业的发展受到阻碍，大多规模比较小。第二，当前很多土地评估企业在竞争中存在恶性竞争的现象。据调查，当前我国从事土地评估工作的企业大约有两千多家，土地评估行业中受到土地数量的影响很大，在供求关系上一般都是供不应求的现象，加上当前对于土地评估方面的法律法规还不够完善，很多企业在市场运营的过程中为了保证自己的利益而采用各种竞争方式，存在一些恶性竞争的现象，而且这种现象还有严重的发展趋势，对我国土地评估行业的发展有十分重要的影响。第三，土地评估行业的诚信存在问题。土地评估行业的诚信问题一直都是行业发展的一个难题，诚信问题的产生有两个方面，一是行业内部的，还有一个是行业外部的。当前我国土地评估行业的法律法规体系不够健全，企业在经营的过程中会以利益为导向，导致诚信问题频出，对土地评估行业的发展带来很大影响，因此，要加强法律法规的不断完善，规范土地评估企业的操作手段和方法，提高企业的诚信度，促进土地评估行业的快速健康发展。

3土地评估的外部机会分析

外部环境对土地评估行业的发展有十分重要的影响，在当前土地评估行业中，外部机会主要有几个方面。第一，当前的市场经济体制不断完善，为土地评估行业的发展带来一定的机遇。土地评估行业是具有一定中介性质的，在推动市场经济发展的过程中占据重要地位，而且该行业是以市场为基础进行发展的，市场经济以法律为基础，所以，经济的发展会促进法律的完善，从而对土地评估企业的发展提供相应的保障。第二，当前我国的土地使用制度在不断改革。土地评估的对象就是土地，所以土地制度的不断改革，对于土地评估行业的发展也有一定影响。随着的不断深入，土地评估企业也在不断发展，经过几十年的改革，我国的土地制度已经形成，土地评估行业的发展具有稳定的外部环境基础，给土地评估行业的发展带来了更多的机会。第三，当前房地产市场的快速发展，为土地评估行业的发展奠定了基础。房地产和土地的管理，促进了我国土地评估制度的完善，尤其是近年来房地产行业的不断发展，土地的交易市场也逐渐活跃起来，这为土地评估的发展奠定了坚实的基础。

4土地评估的外部威胁分析

外部环境给土地评估的发展带来了一些机遇，但同时外部环境存在的一些威胁也会给土地评估行业的发展带来一定的挑战。土地评估的外部威胁主要有几个方面。第一，当前外部的法律法规不够健全，法律法规体系的缺失对于土地评估行业的发展而言是一个重要的难题，不健全的法律法规环境容易导致土地评估行业的无序发展，在行业中形成多头管理的局面，难以满足当前行业发展的需求。第二，当前的土地评估发展中，行政干预的现象还比较严重。土地评估企业的发展应该是独立的、客观的，但是当前很多行政部门对于土地评估行业的发展还有一定的管理和控制，虽然当前一些土地评估企业是经过改制的，但仍然有利益关系，同时地方土地行政管理部门对土地的评估报告还有一定的审核权利，因此行政的介入和干预对土地评估行业的发展带来很大影响。此外，当前土地评估行业还和其他的评估行业之间存在一定的隔阂，使得土地评估行业会与其他评估行业进行竞争，比如在市场份额和技术认定方面进行竞争，障碍不利于行业的稳定发展。

5结语

随着我国市场经济以及房地产行业的发展，土地的交易变得频繁，从而也加快了土地评估行业的发展，土地评估行业在发展的过程中，面临了一些优势和劣势，外部环境对土地评估行业的发展也有很大影响。本文利用SWOT分析法对土地评估行业的发展面临的外部环境、优势和劣势等方面进行分析。

参考文献

[1]张昊.浅析SWOT分析法在房地产开发中的应用[J].东方企业文化，2007（03）.

第2篇：土地评估的市场法范文

【关键词】土地价格；因素；评估

一、价格评估的相关理论

1、马克思地租理论。

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承，而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租，马克思将它分为级差地租I和级差地租H，他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件：在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断，使土地所有者获得持久而稳定的超额利润，这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出，由于土地私有权的存在，即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租―绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

2、土地供求理论。

在现代市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A（.Masrhal）l认为，地租的决定原则上应受土地供求的影响，而土地供给受自然条件的限制，土地的自然供给是固定不变的，并且它没有生产费用，因而也没有供给价格。因此，地租只受土地需求的影响，上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的：价格是二者相互运劝的结果；土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需求的扩大，致使价格上升，从而土地供给数量增加；而价格的进一步上升，又会导致需求减少，使价格回落，土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

①行政因素：行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

②人口因素：土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。

③社会因素：社会发展状况和安定状况对地价有很大影响，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下，由于土地的特殊性，往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地，或者是需求者实际需要多少土地，而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时，土地的潜在需求将转变为有效需求，一些投机性需求也会趁机“凑热闹”，这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清，最终土地市场价格将因土地价格预期而上升；当土地价格预期会下降时，一部分现实需求者就会转变为观望者，有效需求变为潜在需求，土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列，土地需求量减少，土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来，预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、土地供给等因素的影响。

三、不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。 但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。 评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。

综上所述：市场经济条件下，土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约，因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面，一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格，二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

参考文献：

[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.

[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.

第3篇：土地评估的市场法范文

中图分类号： F301.0 文献标识码：A 文章编号：

1、土地估价及其目的和作用

土地估价就是专业的土地估价师依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益情况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。近些年，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。土地评估在土地使用权出让、转让、税收征管、企业融资、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，已成为市场经济不可或缺的部分。实践证明，土地评估对于加强国家对土地市场的管理、保障国有土地资产安全、保护投资者权益、保障不动产交易公平、维护市场经济秩序等方面都有着重要的作用，对土地市场及

行业的健康发展起到了积极有效的促进作用。

2、我国土地评估存在的问题

（一）土地评估人员素质有待提高

一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，估价机构为了自身利益的需要，迎合委托人的无理要求，做出不符合市场情况的估价报告，高估或者低评估价对象价值，给使用当事人造成经济损失，造成国有资产流失等后果。

（二）承接超出胜任能力的估价业务

在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。（三）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强

当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。

（四）制约不力

对地价评估的技术规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

（五）竞争不当

出于没有形成市场竞争和行业的约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评价结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。

（六）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨

按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，基准地价一般二至三年调整一次，很多地方基准地价超过三年也未更新一次，基准地价无论从时效上，还是作用上都不是很适合日常的土地评估，不能反映现实的市场行情。评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。

（七）土地评估行业的发展道路过窄

近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。

3． 解决我国土地评估行业存在问题的对策和建议

通过对我国土地评估行业存在的问题以及其原因的分析，总结出以下几点对策和建议。

3.1 要完善我国相关土地评估行业的政策和制度

只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。

3.2 要建立和完善相关的行政监管机构

目前我国法律和法规对于土地评估行业的规范还不够，所以土地行政部门应该主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估行业出现违法违规现象。

评估机构应彻底脱钩改制。在这一点上，土地评估机构应按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》件的规定，在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。3.3 要加强从业人员执业素质和道德的培养

长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。相关部门应该定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正的理解到土地评估行业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。

结束语

目前我国城市化发展速度迅猛，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。

参考文献：

[1] 聂远征,王国强.土地评估行业的风险及防范[J].现代商业,2009,(32).

第4篇：土地评估的市场法范文

关键词：地价地价管理地价作用存在问题 措施

土地不仅是重要的资源，更重要的是资产。土地资源能否得到优化配置，发挥其最大效益，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制的核心作用和经济杠杆作用。1尤其是在我国加入世界贸易组织，经济向市场经济迈进，经济规则同国际接轨的条件下，正确认识地价，客观评定和反映地价，充分发挥地价作用，加强地价管理是最为基础的一项工作。

一、充分认识地价在土地市场中的重要作用

1、地价的核心作用。我国土地市场建设要做的事情很多，核心问题就是地价问题。土地管理部门支持国有企业改革，是以专业评估、显化地价为基础的；办理土地使用权出让、抵押、政府收购土地、司法处置等都必须以具有评估资质机构科学评估地价为依据；土地使用权招标、拍卖、挂牌底价也必须参照评估地价；新《土地管理法》确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价为前提的；将来，最终解决农民的补偿问题，也必须承认农民的土地财产权，走评定地价、照价征用的路子；土地市场发育和规范程度，也要以地价形成机制的状况来衡量；近几来，依法行政和的斗争，在土地管理上也集中体现在地价上。

2、地价的经济杠杆作用。地价是土地所有者权益的体现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”，又是调节土地利用方式的有力杠杆。2根据我国国情，人多地少，后备资源不足，我们必须对现有建设用地进行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。这种重新配置，必须通过市场进行，要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是地价。土地制度改革、土地的有偿使用，增加了政府的财政收入，为经济建设提供了大量资金，大大缓解了政府压力。而地价管理，正是土地有偿使用的重要保障。

3、地价的宏观调控作用。地价可以成调控手段，这在土地私有制条件下不可能实现，但在土地国有的条件下则变成了现实。地价是地租的资本化，本质上也是地租。地价是土地所有权在经济上的实现形式，是所有者凭借对土地的垄断参与社会剩余产品的分配。3在市场经济条件下，土地所有权又进一步派生集体土地使用权、国有土地使用权及一些它项权利，形成了很多独立的产权，有关权利人共同参与社会剩余产品的分配，因此地价属于社会分配关系。在现实生活中，分配关系是围绕着一个平均值波动的，地价的高低，直接影响所有者拿多拿少的问题，如果所有者拿多了，企业得不到平均利润，就会影响企业的扩大再生产。如果所有者拿少了，企业经营者就在正常利润之外获得了超额利润，有关行业也会出现投资膨胀甚至过热。可见，地价的高低有一个客观的度，所有者拿多了拿少了，都不利于经济的协调发展。在宏观的调控过程中，国家是经济和社会事务的管理者，又是国有土地的所有者，地价作为调节社会分配的工具是否运用灵活，直接影响社会经济的协调发展。因此，国家应灵活运用地价工具，针对不同需要进行调控，使社会经济又好又快发展。

二、进一步明确地价管理存在的问题

1、地价体系建设仍须完善。目前，我国已初步形成了以基准地价、标定地价为核心，由基准地价、标定地价、市场交易价等不同价格类型构成的地价体系。但与市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求相比，仍不够完善。一是地价称谓、内涵不一，可比性差，所含内容不明确；二是基准地价成果管理手段落后，更新不及时；三是标定地价评定工作没有普遍开展；四是基准地价修正体系不够完善。

2、地价管理的配套政策急需进一步健全。近几年来，我国已初步形成具有中国特色的地价管理制度体系，但是地价管理配套制度建设方面仍存在一些问题。一是地价管理体系不完善。首先在建立和实施制度时，没有体现以地价管理为核心，制度之间衔接性、协同性和系统性差；其次是制度与当地地价管理现状及发展趋势脱节，不能做到有步骤、有计划、系统地实现制度目标；再次是制度的实施缺乏系统控制的监督，执行中变形走样；二是具体实施地价管理制度的环境差，影响制度效率的发挥；三是落实地价管理的具体制度不到位，缺乏明确的目标、程序及操作细则。

3、地价评估市场急需规范。目前，土地评估从封闭状态变为全面开放。在土地评估市场中出现了一些新问题。一是不具备土地评估资质的机构进行土地评估。其它评估机构他们断章取义，认为资产评估包括土地、房地产评估包括土地等等。他们评估不按土地评估规程，有的选一些因素，有的只按基准地价乘以一定常数，比较简单，不能客观、公正、合理评估地价。二是有的土地评估机构实力差。有的土地评估机构挂靠人员多，有的新考取估价师的学生多，如两个没有评估经验的学生考取土地估价师后，可想他们能否科学评估地价呢？三是同业互相竞争。土地评估市场放开后，有的看到经济收入可观，可谓土地评估机构百花齐放，有的一个地级市土地评估机构就会出现十几家甚至几十家。他们为了揽活，降低收费标准，比着收费低，互相竞争。四是评估质量差。土地评估市场放开后，评估机构可跨地区进行评估，他们不能掌握评估地区的土地价格市场状况，简单按政府公布基准地价文件进行评估，也不找当地的地价修正体系和地价图，这样评估地价随着性太大，有的评估宗地的级别都定错，地价悬殊很大，有的相差成倍。

三、强化措施，加强地价管理

1、基准地价及时更新。基准地价是地价体系建设的基础，也是政府调控土地市场和服务公众的重要工具。在有些地方，基准地价都存在着更新不及时、现势性差和不公开、不应用的现象。针对这种情况各级政府及土地管理部门必须高度重视基准地价更新工作，按时按要求，统一地价内涵，科学更新基准地价，如果地价得不到及时更新，地价体系建设就无从谈起，也就建立不起规范的土地市场，就会影响经济的发展。

2、完善地价管理配套政策制度。针对地价管理配套政策，制度不完善的问题，我们必须从加强基准地价应用入手，建立公开、公平、公正的供地模式，有效地提高地价管理水平。一是进一步建立和完善地价政策体系，即土地收购价格标准、土地征用价格标准、土地收益分配机制。二是进一步完善地价制度体系，即建立基准地价定期公布制度、宗地价格申报制度、互联网公开查询制度。三是进一步加大招标拍卖挂牌的基础制度建设。即建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度。以此为制定地价政策，进行地价调控、合理配置土地资源，提供科学的依据。

3、建立城市地价动态监测体系。城市地价动态监测体系建设是市场经济条件下加强地价管理的基础性工作。它不仅涵盖了地价监测点的设立、地价监测资料的采集，地价资料的分析以及地价监测体系的维护与更新基准地价专业特性，而且利用计算机、数据库的网络技术，将这些地价专业性通过计算机加以实现，建成基于数据库和网络之上的地价动态监测体系的应用功能和应用方向。4通过建立城市地价动态监测体系，可以及时、准确地了解和把握各城市的地价水平和地价动态变化情况，从而推算出各城镇国有土地资产量及其变化情况，为加强土地资产管理，防止国有土地资产流失提供重要的依据。

4、充分发挥协会作用，加强土地评估行业管理。土地估价师协会做为管理监督土地估价机构的单位，要搞好协会的工作，充分展示协会特点。在政府职能转变过程中，协会要担当起应负的责任。一些职能协会要担当起来，充分发挥协会作用，首先是行业指导，当好教练员，并且做好行业自律，当好裁判员；其次构筑技术壁垒，保持行业发展；第三为机构提供机会，互利互惠，提高生存力；第四要形成约束机制，树立自律的权威。总之行业管理的手段是多方面的，在市场条件下，应该探索多种“软性”手段管理会员，要一点一滴纠正行业不正之风，要从爱护帮助中介机构的立场出发规范他们，将把我国的土地评估中介服务市场推向一个新的台

各级政府及土地管理部门要充分认识加强地价管理的重要性及地价的作用，明确现阶段地价管理市场中存在的问题，积极采取措施，加强地价管理，进一步培育和规范我国土地市场，使我国的土地管理事业再上一个新台阶。

参考文献：

1、地价管理与地价管理政策解读武汉大学资源与环境科学学院 国土资源管理系 刘丽。

2、国土资源发挥地价调控作用推进土地节约集约利用。

3、马克思的地租理论。

4、“2007年城市土地价格调查与监测研讨会”综述 .

第5篇：土地评估的市场法范文

（浙江财经大学，杭州 310018）

【摘要】随着新农村建设和城市化步伐的加快，农村宅基地流转的趋势也日益明显，由此带动了对农村宅基地价值的评估。本文为此分析了农村宅基地流转评估的理论依据和现实意义。在分析宅基地价值评估面临的困境的基础上，提出相应的四点建议，以期取得抛砖引玉的作用。

【关键词】宅基地流转 评估 困境 建议

一、农村宅基地流转评估的理论依据

（一）土地价值理论

价值理论揭示了社会事物之间价值关系的运动与变化规律。其中，土地价值理论具体地阐述了土地的经济属性与土地利用之间的关系。农村宅基地作为土地的一种特殊利用形式，其价值表现为用益物权，即本集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，以及利用该土地建造住房及附属设施等的权利。一般来说，宅基地的价值包括使用土地面积补偿、房屋价值补偿、土地出让费与土地补偿费的差价比例等。

（二）资源配置理论

在市场经济条件下，西方经济学认为“资源是稀缺的，需要又是无限的”，所以要实现资源的优化配置。马歇尔在《现代微观经济学》一书中指出：“资源优化配置是在市场经济条件下，不是由人的主观意志而是由市场根据平等性、竞争性、法制性和开放性形成的一般规律，由市场机制通过自动调节对资源实现的配置。”土地作为人类社会生存和发展的物质基础，是社会经济可持续发展的根本保证。然而，土地资源是稀缺的。随着经济的不断发展和工业化、城市化进程的加快，土地非农化和土地生态环境恶化削弱了农业可持续发展的资源基础。实现土地资源优化配置是土地可持续利用的重要途径, 是国民经济可持续发展的重要保障，科学、合理、有效的土地利用方式是缓解资源、人口、环境问题的一个重要方面。

（三）产权理论

《牛津法律大辞典》中将产权界定为财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产相关的权利。配杰·威齐又进一步指出：“产权是因存在着稀缺物品和其特定用途而引起的人们之间的关系。”新制度经济学的鼻祖科斯认为，经济学的任务首先是分析产权，资源配置的有效性取决于产权界区的清晰度。如果产权不明确，由于外在性带来的伤害就不可避免地会发生，进而提高社会成本。因此，只有在明确产权的基础上，引入市场价格机制，才能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。

二、农村宅基地流转评估的现实意义

（一）有利于推动农村宅基地的流转

从20 世纪90 年代开始，国家对农村宅基地的流转进行了严格的限制，其原因主要有两方面：一是从农民切身利益出发，担心土地流转使得农民丧失基本的居住权利；二是从产权的角度考虑，担心流转可能威胁到农村土地集体产权，导致集体产权受损。然而，在当前的经济发展状况下，限制宅基地的流转已成为阻碍农村经济发展的原因之一。所以，宅基地的流转是必然趋势。在市场信息不对称的环境下，加强对农村宅基地流转的评估，有助于为农村宅基地在买卖、抵押、租赁等流转过程中提供科学合理的价值借鉴，并进一步推动农村宅基地流转，在一定程度上缓解城市土地用地紧张和农村宅基地闲置的矛盾。

（二）盘活农村房地产市场，为资产评估带来新机遇

在繁荣的房地产市场中，面对城市房价一直居高不下的状况，农村这片土地开始引起了人们的关注。2011年，我国城镇新建住宅面积约为9.49 亿平方米，人均住房建筑面积32.7 平方米；而农村新建住宅面积达到10.26亿平方米, 人均住房面积36.2 平方米。可见，农村的房地产市场具有较大的发展潜力，是一个新的利润增长点。为适应市场经济的发展需要，充分发挥行业优势，开辟农村宅基地评估业务是资产评估行业发展的一大机遇。同时，农村与城市人口的双向流动也为农村房地产市场的发展创造了良好的条件。

（三）减少“寻租行为”，实现资源优化配置

农村土地所有权归村集体所有，农民享有用益物权，但当政府想要征收或征用土地时，受到的限制却是很少的，只需支付部分补偿费用即可。在这种情况下，容易滋生政府的非法寻租行为，即政府凭借手中的权力，强制征用农民土地和强拆房屋，从中将原本属于农民的所得利益占为己有。通过加强对农村宅基地流转的评估，建立一个公平公开的价值评估机制，减少政府的干预，对遏制地方政府的非法寻租行为，改善农村土地被低估的现状以及实现资产保值增值具有重大意义，从而达到农村土地资源优化配置的目的。

三、农村宅基地流转评估中面临的困境

（一）缺乏公开的农村宅基地交易市场

农村宅基地按户口取得，按照一户一宅的原则，按照规定的程序向国家土地管理部门或村集体提出申请，便可以获得一处宅基地。但只有村集体内部的成员才享有这项权利，所以当农村户口变成城市户口后便不再享有获得宅基地的权利。而且宅基地的流转仅限于村集体内部，同时当出卖、出租住房后，也不得再申请宅基地。流转的受限在一定程度上制约着宅基地评估方法的选择。由于农村土地不能进行市场交易，农民在土地上盖的房子也不能随意地进行市场交易，导致评估时可参考的实例非常少，市场法难以适用。虽然存在隐形的宅基地流转市场，但流转价值很难通过正常渠道取得，而且其价值的公允性值得商榷。同时，由于农村宅基地很少具有能够确定和量化的未来获利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地价值的缺陷。

（二）评估规范不健全

我国资产评估行业起步晚，机制不健全。就目前而言，在房地产评估方面，着眼点主要放在城市, 对于农村则很少有人问津。全国多数地区没有专业的农村集体土地资产评估机构，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局评估，评估受到政府及有关部门的干预较大，缺乏独立性。然而，农村房地产由于其特殊性恰恰需要更为专业的评估人员和评估机构来评估。然而, 由于客观环境的限制，宅基地的流转尚未建立起充分活跃的资产市场，所需的相关资料残缺不全，其未来收益额的预测条件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，无法直接参照城市房地产的评估办法；且宅基地成交案例少，常用评估参数体系没有建立，评估参数难以取得，所以运用市场法和收益法的客观条件尚不完全具备。

（三）宅基地产权难以界定

我国实行的是土地国有的政策，但对于农村土地则属于村集体所有，农民只享有土地使用权和房屋的所有权。然而，这里的村集体是一个笼统的概念，对于村集体的范围以及村委会是否有权代表等问题, 国家并没有明确规定。同时，这种通过户口可以无偿获得、无限期使用宅基地制度，造成农村宅基地使用的“公地悲剧”，一些地方官员借机进行非法寻租。宅基地使用权的所有者概念模糊，导致在处理利益分配时产权纠纷纷至沓来, 使得评估人员在评估时难以界定评估对象的价值范围。

（四）宅基地的无形资产价值难体现

宅基地作为一种自然资源，其主要功能是为农民的生存提供物质保障。宅基地具有居住的社会保障功能，它可以保障农民的基本生活，维护农村乃至全社会的稳定。只是对于不同的农民群体而言，其侧重点不同而已。对于欠发达地区的农民来说，宅基地是一种生存保障；对于外出务工、经商等非农化的农民来说，宅基地提供了一种失业保障；对于农村老人来说，宅基地又提供了一种养老保障。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施, 对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥着重要作用。由于社会保障功能的存在，赋予了宅基地更多的无形价值，而这种价值常常被忽略，在评估时只关注有形存在的部分，导致宅基地的价值被低估。

四、关于农村宅基地流转评估的几点建议

（一）积极推动农村宅基地使用权的流转

宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。随着市场经济的发展，现行户籍制度对农村土地流转的制约日益突出。打破城乡二元结构的户籍制度，不仅是实现城市化、城镇化的需要，也是加强农村宅基地评估的前提条件。改革宅基地流转制度，允许土地使用权的对外流转，放开农村土地市场，使其从“隐性市场”中解脱出来，促进土地流转的公开化、透明化，为评估建立一个良好的市场环境。

（二）提高宅基地评估意识，健全评估机制

我国作为一个农业大国，农村资产是一笔丰厚的财产，但由于评估机制的缺失与不足导致财富的流失，资源的浪费。建立一个良好的农村资产评估机制，将农村宅基地的评估作为评估重点对于城市化的健康发展和新农村的有序建设是十分必要的。针对农村宅基地评估比较复杂的情况，应当设置专业的评估机构，培养专业的评估人员。同时，评估机构应作为独立的第三方中介机构，打破政府干预定价的局面。在评估方法的选择上，应该遵循因地制宜的原则。对城乡发展较为均衡的地区可选择市场法，参照城市土地的交易价格进行；对用于出租的宅基地，可以考虑采用收益法。而对不能采用以上两种方法的情况，可以利用基准地价法或其他合理的方法进行调整。

（三）界定宅基地的产权权属

明确评估对象的产权权属是确定资产价值的重要前提，而农村宅基地权属混乱的现状给评估带来了很大的困难，因此，须加强农村宅基地的管理，落实使用权的登记发证工作，杜绝改变地类、化整为零、越权审批等违法行为的发生。我国法律明确规定宅基地属于村集体所有，但对于村集体的具体范围并没有明确规定，致使实际中将自然村与行政村混为一谈。自然村是在历史条件下形成的，具有较大的不确定性。所以，我们所说的村集体应该是行政村。其中，行政村的村民委员会能否代表农民集体行使其所有权，应由该农民集体授权。同时，地方政府是不享有宅基地所有权的。如果须征用土地，应在公平合理的基础上进行交易。

（四）充分考虑宅基地的社会保障价值

由于农村宅基地具有社会保障功能，农民在流转时就有所顾忌，不利于宅基地的流转。一些专家学者为此提出要用“以土地换社保”，即农民出让土地后，享有与城市居民同等的社会保障，但实际中由于各种原因，使得农民享有这种权利具有一定难度。为此，笔者认为，可考虑将社保因素直接纳入宅基地流转的评估价值中。在基于当前的经济状况下，同时考虑未来可能发生变化的一些因素，合理评估宅基地社保价值，给农民一个公平、公正的议价，维护农民在宅基地流转中的利益。

（作者范文敏为硕士研究生; 厉国威为副教授）

参考文献

[1] 陈静, 丁静. 土地价值理论初探[J]. 会计之友，2011(25).

[2] 曹天. 论宅基地使用权流转的理论基础[J]. 法学杂志，2012(6).

第6篇：土地评估的市场法范文

销售价格评估法（SPAR）是新西兰自上世纪60年代开始广泛使用的一种方法。Bourassaetal（.2006）认为，SPAR方法可以作为测量房地产价格指数的一种有效方法。和重复销售方法类似，SPAR方法基于匹配样本，但不同的是它利用的是观测期间的所有可获得的价格数据。由于观测期间大部分房屋并没有销售，因此他们的交易价格并不存在。因此，利用政府机构对这些房屋的产权评估来估计基准期的交易价格则成为了一种替代的方法。

2现阶段中国主要城市建筑土地市场与房地产价格指数估算

2.1主要城市建筑土地市场价格指数

从常理来讲，以上四种衡量房地产价格指数的方法都可以用于土地市场价格指数的测算。但实际上，建筑土地市场又不同于房地产市场的特征，其交易案例较少，而重复交易的土地更少。因此，有学者建议可以用同一区域相似土地的交易价格来代替。目前我国国内主要城市建筑土地市场价格编制，主要由国土资源部完成。国土资源部每个季度季度的全国主要城市地价，分综合、商服、住宅、工业四个部分，并编制重点城市定基地价指数，也区分为综合、商服、住宅、工业地价指数，其计算方法为直接使用价格指数法，而非通常采用的重复销售法和特征价格法。事实上，也可以根据国泰安公司调查收集并开发的“中国房地产行业研究数据库”，利用特征价格法关我国主要城市建筑土地市场价格指数。“中国房地产行业研究数据库”包括2001年1月以来全国25个大城市土地挂牌交易的相关信息，如地块名称、坐落位置、土地面积、规划用途、供地状况、建筑密度、出让年限、出让形式、起报价、成交日期、成交价、受让单位、交易地点等信息。但由于工作量较大，仅有基于特征价格法对个别城市的土地价格指数进行估算。

2.2主要城市房地产市场价格指数

相对于我国主要城市土地价格指数的测算与估计，我国主要城市房地产价格指数的发展相对成熟，较权威的指数包括中房指数、全国70个大中城市价格指数、伟业指数、中原城市指数、西安40指数等（表1）。

3述评与总结

结合上述几种价格指数的优劣点，我们从以下几个方面对现阶段我国主要城市建筑土地市场价格指数和房地产价格指数进行简要述评。

3.1数据资料

目前我国主要城市建筑土地市场价格指数和房地产价格指数的编制，数据主要来源于市场调研、国家统计局数据这两大类。市场调研数据会存在样本选择偏颇问题；而官方统计数据则由房地产开发商填写相关报表后进行上报，导致房地产交易相关数据的准确性和客观性受到一定的质疑。对于国内城市土地市场价格指数，其数据则由国土资源部（与地方国土局）根据土地招投标价格等进行估算，数据相对准确。

3.2编制方法

目前，我国主要城市房地产价格指数的编制逐渐与国外接轨，更多的采用重复销售法和特征价格法进行房地产价格指数的编制。但对土地价格指数而言，采用的是简单加权的拉氏或帕氏价格指数。当土地交易市场结构有很大的变动时，反映即期市场结构的权重则会与现期市场结构严重不符，导致估算偏误问题。而对于销售价格评估法，目前在我国不论是城市建筑土地市场价格指数还是房地产价格指数，都没有采用这种方法。事实上，我国已有不动产估价师协会的估价数据、抵押贷款机构的抵押贷款交易数据，鉴于销售价格评估法的诸多优点，我们完全可以利用销售价格评估法或混合模型法来对这两类指数进行估算。

3.3样本选择

从理论上来讲，城市建筑土地市场价格指数与房地产价格指数都要求样本的代表性较强、覆盖面广，并且其应用价值的时效性也决定了样本数据必须具有很强的时效性。而目前我国国内的这两类指标的估算与编制中，在样本选取合理性与数据时效性方面都存在较多的问题。

3.4指标用途

第7篇：土地评估的市场法范文

摘要：在土地抵押评估中经常会存在土地抵押评估目的不明确或者土地抵押估价时点不确定等问题，在很大程度上危害了土地当事人的合法权益。本文主要探讨了土地抵押评估存在的主要问题，并且提出了相关的建议，以供有关人士参考。

关键词：土地抵押 评估 问题 建议

随着我国经济的飞速发展以及我国城市化水平的不断提高，我国城市开发以及土地交易等规模急剧扩大，但是由于土地资源具有稀缺性、永续性、增值性与不可替代性等一系列特性。同时土地自身的价格并不是由生产成本来决定的，而是与土地市场的需求量有着十分明显的关系，具有比较明显的上涨趋势以及区域性，因此这在很大程度上使土地抵押评估成为了一项涵盖比较广、内容十分复杂、系统性强、综合性也比较高的工作，同时对土地抵押评估的科学化、规范化与专业化的要求越来越高。但是实际中土地抵押评估却存在着土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突、评估对象界定不清楚或者土地资产再抵押评估问题，或者是评估机构和银行缺乏评估上的衔接等一些列问题，在很大程度上损害了土地合法所有者的合法权益。因此，市场上的评估机构必须要时刻掌握土地价格的形成因素，尽可能避免出现土地抵押评估问题，遵循土地抵押评估原则，只有这样才能得出比较客观土地抵押评估报告，进一步保护双方的利益。

1、土地抵押评估概述

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国的很多银行都在向着商业银行转变着，同时抵押贷款也渐渐替代了绝大多数的信用贷款，而土地抵押贷款在抵押贷款中是比较常见的一种，但是在土地抵押评估中必须要明确土地抵押评估的目的、土地抵押评估对象以及土地抵押评估原则等问题，只有这样才能避免土地评估中出现的重复评估或者漏评估等问题，才能得出最客观的土地抵押评估报告。

1.1土地抵押评估特点

虽然土地是一种比较良好的提供债务履行担保的物质，但是在土地抵押之前必须要进行评估，同时由于土地自身的特性也致使土地抵押评估也具有不同于其他资产评估的特点。首先就是未满足抵押土地要求的土地不能进行抵押评估，也就是说要进行抵押评估的土地必须要有完整的产权，并且所抵押土地的用途应符合城市规划的要求。同时土地抵押评估容易受到评估时点、短期强制处分或者是法定优先受偿权等因素的影响，因此在进行抵押土地评估中应该根据土地抵押评估特点灵活应变。

1.2土地抵押评估目的

土地抵押的最主要的目的就是为了保证债务人按时履行债务而向债权人提交的一种物质担保，是债权人降低自身风险的手段之一，而对抵押土地进行评估的目的就是为发生抵押行为的双方提供双方都能接受的被抵押土地使用权的抵押担保价格，但是这里要明确的一点就是担保价格并不是土地使用权的本身价格，只是抵押双方协商好的一个价格，同时也是债权人向债务人发放贷款主要依据。

1.3土地抵押评估对象

在发生的土地抵押过程中必须要明确土地抵押的是土地的使用权而不是土地的所有权，这一点在我国颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有着比较详细的规定。但是我国的《国资企函发（1994）36号》文件规定了土地抵押权实现和土地抵押权的设定应该分别进行土地评估，也就是说在土地抵押权实现时土地抵押评估的对象为土地使用权的清算价格，而在土地抵押权设定时，土地抵押评估的对象为土地使用权的抵押权价格。

1.4土地抵押评估原则

土地抵押评估不同于其他类的资产评估，为了保证土地抵押评估的客观性与科学性，土地抵押评估除了要根据土地自身的特性以外还必须要遵循一定的原则。首先土地抵押评估要遵循真实性原则，在评估过程中要务必核实抵押人产权的真实性，同时还要详细计算所抵押土地的面积，严谨土地抵押评估中出现虚假评估。

2、土地抵押评估中存在的问题

正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押评估自身的特点而导致在评估中经常存在一些问题，评估人员必须要积极探究这些问题，然后在工作中尽可能的去避免，保证土地抵押评估的客观性。

2.1土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突

这是土地抵押评估工作中经常存在的一个问题，因为很多银行类的金融机构在对债务人所抵押的土地进行抵押评估时所使用的评估方法基本与房地产评估方法相同，国家并没有出台相关的政策规定。而商业银行等金融机构在发放贷款时仍然按照以前的折扣率进行发放，但是其中的折扣率却存在着很多重复之处，进而致使债务人所抵押的土地价值比市场价值低的多，直接损害了土地所有者的合法权益。

2.2银行与有关评价机构缺乏评估上的沟通

这也是在土地抵押评估过程中比较常见的一个问题，因为在银行机构与专业的评估机构都比较缺乏既懂得评估理论与银行业务的综合型人才，再加上银行与评价机构的沟通上的不足造成了银行无法了解土地抵押评估结构提交的评估报告是否符合本银行的有关规程，同时银行也无法正确的理解土地抵押评估结构为银行提交的土地抵押评估报告，这在很大程度上增大了土地抵押评估的风险。

2.3对债务人提供的抵押土地描述不全面

每一个金融机构都希望专业的评估机构为其提供一份比较详细的、全面的抵押土地评估报告，但是在实际评估工作中经常会出现这样的现象，有关土地抵押评估机构并没有对评估对象进行实地查勘，实际用途以及区位、实物、权益状况等进行详细全面的描述，同时也没有对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明，这就会在很大程度上会造成土地抵押的重复评估。

2.4空头抵押风险

有些债务人在其房地产被拆迁之后并没有及时收回产权证，这样如果土地抵押评估工作者粗心一些就会在很大程度上造成土地空抵押现象。在另外一个方面，很多企业在建设期内都领取临时土地使用证，但是土地抵押期限一旦超过临时土地使用期限，而评估人员也没有及时进行纠正也会在很大程度上造成空头抵押。

3、改善土地抵押评估的建议

3.1严格遵守土地抵押评估原则

只有严格遵守土地抵押评估原则，按照评估程序，才能在综合分析影响土地价格因素基础上， 对土地客观合理价格的估计、推测与判断。因此评估人员必须要遵循土地抵押评估合法原则与公平原则，因为土地抵押评估必须在法律规定的土地使用条件下进行，同时土地抵押评估的目的之一是要获得一个公平合理的价格。

3.2加强评估结构与金融机构之间的沟通

只有加强土地抵押评估机构与金融之间的双向沟通，才能使土地抵押评估机构按照金融机构的有关规程提供土地抵押评估报告，同时也能够使金融机构真正了解评估机构提交的评估报告。因此金融机构与专业的评估机构都要建立相关的沟通部部门，加强有关土地抵押评估的信息在金融机构与评估机构之间的流通。

3.3采用灵活多变的土地抵押评估方法

由于土地价格受各种因素的影响而不断变动，因此在土地抵押评估工作红应该根据土地的性质以及市场状况选择比较合适的评估方法。例如在那些待开发的土地评估中可以采用以预测为基础的剩余价值法，它能够在计算评估值时考虑货币时间价值；当土地市场不景气时，如果仍旧采用收益还原法去评估土地价值就会在一定程度上使土地抵押评估价格偏低，这时应该采用市场比较法进行土地抵押评估，只有这样才能保证土地抵押评估的客观性。

3.4进一步规范土地抵押评估市场

首先各个评估机构必须要进一步完善相关的制度，提高提高从业人员素质，严格估价工作行为，严禁评估工作中现象的发生，同时评估结构还要积极开展土地估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电。然后国家应该积极完善法律法规体系，进一步规范土地估价行业，严格准入条件，控制新增土地评估中介机构，进而使土地抵押评估工作走向法律化、规范化。

参考文献：

[1]陈日英.浅谈土地抵押评估中常见问题及其改进建议[J].世界华商经济年鉴，2013， （3）

第8篇：土地评估的市场法范文

【关键词】集体经营性建设用地；土地使用权；用地评估

一、农村集体经营性建设用地使用权概述

就当前来说，农村的集体建设用地主要分为三大类：宅基地、集团建设经营性用地以及公益性公共设施用地。所谓农村集体经营性建设用地，就是指农村那些具有生产经营性质的建设用地，其中包括各个农村集体经济组织使用本地区的土地利用总规划兴办各种企业、或者进行各种商业活动等。

“三农”问题一直是国家关注的重点问题之一，如何促进农业生产的进一步开展、促进农民增收、加强社会主义新农村建设也是当前各地政府面临的重要任务之一。近几年，为了充分实现此目标，我国相关部门出台相关政策，允许农村集体的经营性建设用地进入市场，以促进农民增收。而关于农村经营性建设用地的政策，我们要从以下三个方面来理解：第一，该政策指的是农村的集体经营性的建设用地，而不是指所有的建设用地。那些公益性的建设用地及宅基地等并不在此行列之内。第二，农村集体经营性建设用地的使用必须符合相应的发展规划。要取得土地的使用权，也要按照规定的流程进行。第三，要做好用途管制工作，也即是说，这些建设用地必须符合相应的制度规范，才能进行后续的出让、租赁、入股等活动。

二、农村集体经营性建设用地使用权的现状

自从政策实施以来，我国农村集体的经营性建设用地的使用范围愈来愈广，确实提高了一些地区民众的生活水平及生活质量等。但纵观我国农村集体经营性建设用地的使用权规定及相关规范等，笔者发现还存在很多不足之处。

1.法律规定严重滞后

我国土地管理法中有明确规定，农村集体建设用地的使用权一般不允许在市场中进行流转，除非原先的土地使用权破产、关闭等。同时，任何个人在使用建设用地时必须申请使用国有土地，而在使用集体土地之前也要先征为国有。做出这项规定的根本目的就是严格控制我国的集体土地流入土地市场。但是，随着我国社会主义市场经济的不断发展，土地市场也在发生着翻天覆地的变化，而过去的这种土地管理规定也已经不适应社会发展的需求。由于我国农村集体经营性建设用地缺乏相应的法律规范来作为基础保障，其使用及流转过程中必然会出现各种问题。

2.产权界定不清晰

明确的产权是土地市场运行的前提条件，但就当前实际情况来看，我国的农村集体经营性建设用地的产权不明晰，严重影响了人们对农村土地资源的投资，因此其对土地保护及管理工作的积极性也不高。我国农村土地所有权产权界定不明确，主要表现在以下方面：第一，土地所有权的主体界限不明确，交叉拥有土地所有权；第二，部分土地主体未知；第三，法律虽然规定农民或者农民集体拥有集体土地的所有权，但对于农民是否能够进行土地的租赁、买卖等也没有规定。

3.市场体系不健全

农村集体经营性建设用地使用权的转移，必须依靠一定的市场经济秩序来规范。但是，我国农村集体经营性用地的市场机制并不完善。首先，国家对农村集体建设用地进行了严格的规范，这也限制了集体土地的各种交易及土地价格等，导致私自交易形式的出现。其次，土地使用权流转的中介单位较少，土地融资、服务、评估机构相对稀缺。这也导致土地价格没有统一的评估标准，土地价格评估带有较大的主观性与随意性。

三、完善农村集体经营性建设用地使用权的相关建议

1.完善建设用地评估的相关政策

为了进一步提升我国农村土地的利用率，国家相关部门应该建立集体经营性建设用地使用权入市的相关法律制度及配套措施，完善相关制度，推进制度改革。要建立和完善基础地价体系、流转交易平台等建设用地入市体系，完善相应的税收制度；要完善建设用地评估体系，建立统一的评估标准，明确土地交易的市场价格等。另外，国家相关部门还应该对原有的涉及到土地管理工作的相关制度进行修订，例如《宪法》《土地管理法》《担保法》《物权法》等。

2.合理界定建设用地的使用权

只有明确产权主体，农村集体的经营性建设用地才能顺利进入市场。首先，相关工作人员要做好实地勘察工作，对所有的集体经营性用地进行“摸底”，然后明确土地的权属、界限，在材料齐全、各方同意的基础上明确土地的所有权及使用权等。其次，要完善农村集体经营性土地的登记制度，理清村、村民小组及农民之间的产权关系。总之，必须建立完善的、产权明确、分配合理的农村集体经营性土地的产权制度。

3.优化提升市场体系

优化和提升市场交易体系，是完善我国农村集体经营性建设用地协调机制的重要基础。而要提升交易体系，首先要做的就是建立统一的土地交易市场和社会服务体系，并逐步完善土地市场管理规定和交易的具体规则，并为农村集体经营性建设用地使用权的流转提供各种信息咨询、地价评估等服务。同时，还要不断完善包括土地租赁、抵押等在内的二级市场，优化农村经营性建设用地价格形成机制，积极促进农村建设经营性用地入市。

推进我国农村集体经营性建设用地使用权的转移，实行市场化的策略，有利于提高农民的财产性收入，对于缩小城乡差距，建设社会主义新农村和社会主义和谐社会有一定的积极意义。

参考文献：

第9篇：土地评估的市场法范文

关键词：“三权”；抵押贷款；基层银行

“三权”（指林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权和宅基地使用权）抵押贷款是盘活农村资源的关键性举措，也是创新农村金融服务方式的有益探索，对于解决农村贷款瓶颈具有重要的意义。

一、基本情况

红河州银行业金融机构按照改善农村金融环境的新要求，把农村金融产品和服务方式创新作为解决“三农”抵押难、融资难、融资贵等问题的切入点和突破口，根据地方农村经济发展对金融服务的需求，在信贷产品创新上进行了积极的探索，为“三农”和小微企业发展“量身定做”服务产品，推出了一系列具有本土特色的信贷服务产品。特别是在农村金融改革中，大胆突破、积极探索，开创了农村产权抵质押融资，大力推进“三权”抵押贷款工作，创新金融产品，有效破解农村融资主体担保难问题，促进农村“死”资源变“活”资产，有效解决了“三农”和小微企业发展的资金需求，促进了地方经济的发展。截至2014年9月末，红河州银行业金融机构共发放“三权”抵押贷款余额20.64亿元，共8976笔。

二、存在的困难和问题

（一）“三权”抵押贷款缺少法律制度支持

农村“三权”是寄生在集体土地上的产物，现行法律对农村“三权”的流转有限制性规定，对银行来说风险较难撑控。如：我国《担保法》第37条、《物权法》184条2款均规定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《土地法》规定：农村宅基地属于农民集体所有，其法律意义上是农民只有使用权而无处置权。农村土地承包经营权的抵押只限制于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，经发包方同意，并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的，才可以设立抵押，并没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可以抵押。《物权法》则明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。

（二）农村土地价值评估机制和市场交易平台不健全

由于农村土地长期归集体所有，没有进行有效的流转和买卖，对土地价值的评估还缺少经验和评判标准，还没有形成成熟的评估机制。同时，我州目前也无专门的农村土地价值评估机构和专业资质评估人员，评估机构的合法性和专业性都具有一定局限性，导致农村土地价值还无法得到有效的评估。

（三）农业市场风险较大影响信贷安全

农产品易受气候、温度等自然因素的影响，加之保险市场不健全，以及贷款期限设置与农作物生长周期错配，贷款利率市场化发育程度不足等因素，影响到“三权”抵押贷款市场的发展。特别是设施农业前期投入大、周期长、见效慢，一旦出现自然灾害，农户没有足够的资金迅速恢复生产，迫切需要保险市场弥补损失，缓释银行信贷风险，影响银行业金融机构通过“三权”抵押担保方式发放贷款的积极性。

（四）“三农”保险产品单一、覆盖面低

目前辖内银行业金融机构开办的“三权”抵押贷款业务中，保险公司只针对林权抵押贷款开办了火灾保险业务，而未开办冰雹、雪霜等自然灾害保险业务。“三农”保险产品的单一、覆盖面低，未充分发挥保险的保障功能，不能有效满足“三权”抵押融资业务发展的需求。

三、对策建议

（一）修改完善相关法律法规

针对“三权”抵押贷款推行过程中遇到的实际困难和问题，建议早日对《物权法》、《土地管理法》和《担保法》等相关法律法规进行修改完善，为农村“三权”抵押贷款提供法律支持和政策保障。

（二）建立有效的土地评估机构和交易平台

设立专业的评估机构，为农村“三权”抵押融资提供便捷权威的评估服务。同时，建立有效的农村土地市场交易平台，使农村产权真正进入市场进行流转。