土地确权法律依据精选(九篇)

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第1篇：土地确权法律依据范文

1．1土地承包经营权确权登记的现状

自开展土地确权登记工作以来，多个省、县、乡镇的试点工作顺利进行，上海、浙江、江苏、安徽、四川等地在二轮承包的基础上，在个别区、县展开土地承包经营权确权工作。通过试点工作，基本上做到了明确土地产权、保护农民土地权益、化解农村土地纠纷、维护社会稳定，起到了良好的效果。但是，实际农村土地承包经营状况复杂，在土地承包经营确权登记的管理工作中还存在着一些证地不相符、档案数据不一致、土地管理不到位等问题，这些问题是亟须解决的。同时，土地承包经营权确权工作不应该只局限于试点地区，应该在全国范围内推广，并深化推进，造福全国人民。

1．2土地承包经营权确权登记的意义

1．2．1有利于保护农民土地权益

农村土地承包经营权确权工作的开展有利于维护农民的土地权益。长期以来，农民以土地为生，土地的效益与农民的生存息息相关，然而侵害农民土地权益的现象却屡屡发生。通过对土地承包经营权的确权登记，长期有效地保护农民土地权利，加强农民土地权利的稳定性，巩固农民对所有土地承包经营权利的法律效力，利于农民对土地投资，也方便土地流转等问题的解决。

1．2．2有利于有效管理农村土地

开展土地承包经营权确权工作有利于加强政府等相关部门对土地的管理。相关部门通过对土地的确权，掌握农民承包经营土地及农户的详细信息，建立材料管理档案，促进土地管理的信息化，可以更加合理有效地管理土地，从而有利于政府制定实施支农惠农的土地政策，推动农村土地经济的发展，并有利于更加有效地利用土地资源，促进农村土地市场和谐稳定发展。

1．2．3有利于促进农村经济发展

进行土地承包经营权确权工作，有利于促进农村规模经济建设，发展现代农业。确权工作的开展，使得农民土地承包经营合理化、合法化、有序化，减少和解决了土地纠纷，使农民安心、放心地种植土地，增加土地投资，积极响应政府建设现代农业政策的号召。土地确权工作是土地流转的基础，是建设土地市场、创新新农业经营体制的保障。促进农村经济的发展，必须做好土地确权工作。

1．2．4有利于减少农村土地纠纷

对土地承包经营权的确权有利于解决农村土地纠纷。农村土地纠纷长期存在，可以通过对土地承包经营权的确权，清晰明确地划分土地的范围，使农民明确自己的土地界限，了解自己的土地权利，树立土地保护法律意识，从而有利于政府妥善化解土地承包经营纠纷并减少农民之间产生的土地纠纷。

2土地承包经营权确权登记的问题分析

2．1相关法律法规的不完善增加了确权登记的难度

目前的《农村土地承包法》《物权法》对土地登记都做了明确的规定，但就农村土地登记的实际情况来看，我国在土地登记方面是存在法律缺陷的，主要有以下3个问题。

2．1．1法律法规之间的相互冲突

《农村土地承包法》规定，承包方和发包方通过制定土地承包合同获得土地的承包经营权，这是对承包方获得土地承包经营权的法律规定。而《物权法》将农村土地承包经营权规定为一种用益物权，进行土地登记后，由行政机关颁发土地确权登记证书，产生公示、公信的效应。但是在农民取得土地承包合同、获得土地承包权的过程中，并没有看到物权所要求的公示内容，所以该土地确权登记只是一种行政管理登记而非物权登记［1］。

2．1．2现有土地权利没有法律保障

从目前土地确权登记工作试点区的情况来看，存在着这样一个问题:政策制定者的侧重点是在土地确权登记后方便土地流转，从而增加农民收入，发展现代化农业。而农民关心的则是如何通过土地确权保证现有土地制度赋予农民的土地权利在现实中得到落实［2］，恰恰在如何保障这些法律赋予的权利方面，现有法律存在缺陷。由于两者关心的侧重点不同，在理解上不能达成一致，确权登记工作难免受到影响。

2．1．3土地承包权属问题成为最大问题

开展土地确权登记工作以来，工作人员遇到的最大、最头疼的问题就是土地权属问题，即因土地承包地块面积不准、四至不清等问题所引起的土地所有权或者使用权的归属问题。虽然目前已有《土地权属争议调查处理办法》来处理土地权属不清的问题，可是在实际工作中土地权属问题涉及多方法律关系，问题复杂难解，而法律规定却不能面面俱到。

2．2相关部门操作混乱制约了确权工作的开展

我国农村人口众多，在全国开展农村土地确权工作是一项艰巨的任务;同时，地理环境的不统一又给确权工作增加了难度。部分地区土地情况复杂多变、工作量大，制约了土地登记工作的开展。在工作过程中承包政策操作不规范，特别是承包经营权证管理发放不规范、地籍管理不科学、政策落实不到位、政出多门，导致工作结果不尽如人意，反而增加了农民负担，引起了更多的土地纠纷与农民不满，使得土地承包经营确权工作没有普遍展开［3］。同时，土地确权工作是一项浩大工程，需要大量资金的支持，然而实践中资金的缺乏调动不起乡镇干部及工作人员的积极性，使得土地确权工作实施困难。

2．3农民土地的种种矛盾阻碍了确权登记的进行

农民土地权益纠纷的存在，使得土地确权工作困难重重。农村土地权属问题复杂，许多情况下土地流动性大、界限模糊，土地矛盾层层叠加。如农民之间随意的土地流转、自行开垦土地、擅自调整土地界限等情况造成了较多土地纠纷。此外，随着国家农业政策的调整、农产品价格的提高、土地使用价值的提高，农民纷纷返乡争抢种植土地也引发了许多纠纷。以上这些纠纷产生的原因复杂，存在的时间较长，涉及的农户关系较多，具有明显的群体化，这些纠纷能否得当处理，直接影响土地承包关系的稳定以及后期农村土地市场的建立。

3国外土地登记制度的比较与借鉴

3．1国外土地登记制度的比较考察

3．1．1德国

德国的土地权利登记采取土地强制登记模式，实行实质性审查，土地登记具有公信力，一切土地权利的取得、变更必须登记，只有经过土地登记机关登记后才发生法律效力。登记机关对登记的申请进行实质审查，即除对申请登记的程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生权利的变更原因进行核查认定后才可登记，一经登记便有权利［4］。土地登记具有公信力，具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，但是对于善意取得土地权利的第3人仍具有法律效力，善意第3人不负返还义务。在土地登记的整个过程中，登记机关对土地交易安全起着十分重要的作用。

3．1．2法国

法国土地登记采取契约生效模式，实行形式审查，土地登记不具有公信力。法国实施的土地契约登记制度是指对于土地的权利，由当事人取得一致意见，双方订立契约即可生效。政府登记机关根据契约订立的内容，进行形式审查并不对契约内容等做实质审查，即可办理登记，经登记后，土地权利可对抗第3人［5］。对于土地利益相关者在主张其权利时，按照实体法律决定该土地权利的归属。登记的土地在法律上不具有公信力，只是一种公开登记，方便土地利益关系者查阅和了解。

3．1．3澳大利亚

澳大利亚的土地登记采取非强迫模式，实行实质审查，土地登记具有公信力并颁发土地凭证。澳大利亚实施的是托伦斯登记制度，属于不动产登记制度。当事人自行决定土地的初始登记，政府不强制要求，但经政府登记机关登记后，该土地权利的变更必须经过登记机关的登记，即国家不要求一切土地强制性登记，但一经登记，土地权益的变动必须登记才可发生效力。登记机关依据相关法律对土地登记申请材料进行实质审查，确认登记后向土地申请人颁发土地权利凭证;同时登记具有绝对公信力，一经登记的土地将受法律的保护，登记机关对土地错记、漏记及虚假登记的，负有损害赔偿责任［6］。

3．2国外土地登记制度的经验启示

通过对以上3个国家的土地登记制度的对比分析，为我国土地登记工作的完善提供了可借鉴之处。

3．2．1土地法律法规的完善

国外在土地登记方面的法律法规相当完善。德国有1897年的《土地登记条例》、1935年的《土地登记条例施行法》《土地登记设施法及施行法》、1936年的《土地登记官职责条例》等法律法规。澳大利亚各州都有一套健全的土地登记法律和规定，这些法律和规定是托伦斯土地登记系统的主要法律依据，如在新南威尔士州，土地登记主要依据《不动产法》《多层产权法》。

3．2．2土地登记公信力的确立

土地登记具备公信力，才能保证土地确权登记工作在全国全面开展起来。土地经过登记后即受到法律的保护，所产生的公信力使权益人相信其土地权利存在着权威性。经过土地登记后，能够保护土地交易，增加社会公众信任度，是完善我国土地登记体系的重要一步。

3．2．3土地登记赔偿制度的建立

国外主张土地登记赔偿制度，土地登记工作是政府的一种行政工作，因工作人员工作的失误等原因造成土地登记档案错误、缺失、失真并损害土地权益人利益的，应当进行损害赔偿，从而大大减少由土地登记带来的损失。

3．2．4土地登记资料的公开

登记机关的土地登记信息在机构内部分支和机构外部进行数据共享。其他需要土地登记信息的机关与土地登记机关建立资料链接，以简化信息来源、方便工作、互相监督。使得土地登记信息公开、透明，从而推动土地登记管理信息化、社会化，方便土地利益相关人通过网络对土地登记资料进行查询。

4土地承包经营权确权登记的法律建议

4．1完善立法，加快确权登记进度

加强土地立法的完善，是开展土地确权登记工作的重要前提。在目前的情况下，应由农业部颁布《土地承包经营权确权登记实施细则》的部门规章，填补现有法律法规的缺陷，保证土地确权登记工作的顺利开展，从而加快进度。新的法律文件应该包括以下几个方面。

4．1．1采取统一登记生效方式

土地承包经营权的登记应与一般不动产登记制度一致，保证土地承包经营权的物权效力一致。土地是以什么样的方式承包以及在承包的过程中权利的变更、转让等都应采用统一的登记生效方式［7］。一经登记，农民的土地权益受到法律的保护，土地确权登记证书是土地承包、转让的唯一凭证。土地凭证不再是土地权利存在的一种证明，而是农民土地权益保障的依据，具有法律效力。

4．1．2保障农民现有土地权利

现有的土地法律法规赋予农民的土地权利并没有得到实际的保障，许多弱势农民、穷困农民的权利在遭到侵犯，因此仅有土地凭证是不够的。一方面须要国家力量介入到基层农村中去，为农民土地承包权利的实现提供持续性的保障;另一方面，制定权利保障法律条例，将实现基层农民权利列入法律程序，实现农民权利的获得和实现均在法律的保护之下。

4．1．3推进权属处理方法法制化

目前农村权属问题的解决对土地确权登记工作至关重要。在与基层农村土地管理人员的交流沟通过程中，面对复杂的权属问题时，有这样的一个解决办法:在保持土地现状的情况下，尊重农民的双方意见，考虑土地效益的最大化，划分土地临时界限，实行临时工作界限，这是目前针对土地权属问题最行之有效的解决办法。

4．2统一机制，加强农村土地管理

统一的土地确权工作机制，是开展土地确权工作的基础，应对全国城乡土地、地籍实施统一的工作标准、规范的操作程序、科学的管理，设立专门负责土地确权工作的机关。目前，国土资源部已成立了不动产登记局，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。同时，在开展土地确权工作的过程中，须要国土、农业、法制等相关部门互相协作、各司其职、互相监督、井然有序地完成土地确权工作中相应的部分，确保土地确权工作有条不紊地开展。

4．3强化培训，规范执行人员工作

提高执行人员工作的专业化水平，是开展土地确权工作的保障。在开展土地确权工作之前，应对相关工作人员进行农村土地确权颁证相关法律、法规、政策、业务操作的专业培训。通过培训提高工作人员的技能，准确理解和把握政策界限，掌握具体的操作规范。在工作开展的过程中，定期对工作人员进行政策性指导、组织培训学习，紧密跟踪土地进展，以便解决工作过程中出现的新问题。同时倡导工作人员在面对土地纠纷时，以人民的意愿为主，保障农民的合法权益。土地确权工作的完成依赖农民群众，要加强与农民群众的合作，建立民主协商机制，不积压问题，确保确权颁证工作顺利进行［8］。

4．4筹措资金，支持确权工作开展

财政资金的支持，是开展土地确权工作的后盾。全国开展土地确权工作是一个时间长久、工作量大、耗资较多的工程，全国各乡各镇土地确权工作的进行，都离不开国家政府的资金支持，资金的充足与否，直接影响着土地确权工作的质量和进度。建议在农村土地确权初始登记时，可由政府给予一定的资金支持来实现免费登记，从而早日实现在全国全面展开土地确权工作。政府要落实这项经费的保障，避免增加农民负担，确保工作正常进行［9］。对于农村经济相对薄弱的乡镇，上级政府应给予更多的关心、更多的支持，或开展镇镇互助的形式进行合作，推动土地确权工作的进行，形成土地确权规模效应。

4．5尊重民意，健全纠纷解决机制

第2篇：土地确权法律依据范文

关键词：房屋登记；物权法；房屋登记簿

为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，建设部于2008年7月1日起实施《房屋登记办法》。这是建设部首次邀请法学专家直接参与起草的行政规章，也是迄今为止建设部所的规章中条文最多的一个。这一规章着眼于实际工作中需要解决的问题，应用了物权理论和先进的不动产登记理论，观念新颖、内容丰富、章节结构合理，具有很强的可操作性。与以往的《城市房屋权属登记管理办法》有很大的转变。

一、以房屋申请登记替代房屋确权登记

即由房屋权利人、当事人自愿向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法审核有关材料并将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而有效地保护了权利人的合法权益。登记行为原则上是一个依申请的行政行为，在法律没有特别规定的情况下，登记机构不得依职权径行办理登记。登记并非行政确权，因此登记之所以能够发生物权变动的效力，并非是行政机关确权的结果，而只能来自于当事人变动物权的意思。这就需要通过当事人的申请，将其变动物权的意思表达于登记机构，通过登记机构对相关要件确认之后，完成登记产生公示效果。

二、统一城乡房屋登记制度

登记客体范围由单一的国有土地范围的房屋登记，扩大到国有、集体土地上的建筑物、构筑物的登记，规范了国有、集体土地上的房屋登记。在房屋登记上首先突破“城乡二元论”管理模式，统一城乡房屋登记制度，切实维护农民房屋产权。《办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。

三、建立房屋登记簿和发证相结合的制度

原先的房屋登记主要是“申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”，而新《房屋登记办法》明确了房屋登记必须建立统一的登记簿，首先应把房屋情况记载于登记簿，然后才能根据登记簿记载的情况向房屋权利人发证。可见，房屋物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于房屋登记簿之后，才具有了登记力和排他力。这种登记簿制度和发证制度，有效地表明权利人就房屋所享有的权利的源证明文件，它能够清晰地展现房屋的权利变动状况，具有无可争辩的权威性和可信性。房屋产权证由原先的权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，重新界定为只是享有房屋物权的证明。这是对《物权法》的进一步补充说明。

四、限定了房屋登记审查办理时限

《房屋登记办法》明确规定，房屋登记机构应自受理房屋登记申请之日起60个、30个、10个和1个工作日，根据申请人房屋申请的不同情况作出准予登记或不予登记的决定，因特殊原因需要延长登记时限的，最长不得超过原时限的一倍。从而将登记机构办理房屋登记审查的时间透明化、制度化，同时实行持证上岗，进一步提高办事效率。

五、基本构建了科学、完备的登记制度体系

《房屋登记办法》对《物权法》所确定的预告登记、更正登记、异议登记、在建工程抵押登记、最高额抵押登记、村民住房登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定。在具体制度设计上，《办法》不仅吸收了比较法上以及地方法规中的一些先进经验，也对实践中各地的具体情况予以了充分考虑，使《物权法》相关规定更具操作性。同时也对未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，申请人不能提供合法、有效的权利证明或者申请登记的房屋权利与权利证明文件不一致的、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的等七种不予登记的情况一一加以明确规定，使房屋的各种登记更加具有可操作性。

六、防止乱收费现象发生

《房屋登记办法》规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。《办法》之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与《物权法》第二十二条呼应。

新的《房屋登记办法》办法严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。同时作为与《物权法》配套的行政规章，它的出台，为房地产登记管理工作的开展提供了更为直接的法律依据。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编房屋登记办法释义，北京：人民出版社，2008.6.

第3篇：土地确权法律依据范文

关键词：物权；车位（库）权属；业主利益；不动产登记

中图分类号：DF521 文献标识码：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2012.01.020

私人汽车逐步进入城市居民家庭，小区车位（库）便成为一种越来越重要的不动产。按照不动产物权变动的公示公信原则，权利人在取得和转让车位（库）时应该依法进行登记，这不仅是不动产物权变动的生效条件，也是其获得法律承认和保护的依据。然而，目前尚无法律法规对车位（库）登记制度作出系统明确的规定。本文在对我国车位（库）登记制度的现实障碍进行分析的基础上，提出了一些针对性的解决方案，并从理论层面对车位（库）的登记机关，登记的权利类型和条件，登记的效力等问题进行了初步探讨，期望能为建立统一完善的车位（库）登记制度提供有益的建议。

一、车位（库）登记制度的现实障碍

根据物权公示公信原则和《物权法》第9、10条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才能发生效力，同时，国家应当对不动产实行统一登记制度。就小区车位（库）登记问题来看，现实生活中虽然车位（库）权属纠纷频发，但在制度层面还没有统一的法律法规对此进行规定，相关部门规章对车位（库）是否需要登记也是语焉不详，相互矛盾。从各地的情况看，一些地方制定了适于本地的车位（库）登记条例，但是这些规范的效力层级太低，适用范围有限，而且登记的条件和效力各不相同。在没有制定规范性文件的地方，遇到有关车位（库）权属的纠纷往往只能按照合同关系来处理，这种状况不仅与车位（库）的不动产属性相违背，也不利于保护车位（库）权利人的利益。

为了减少车位（库）权属纠纷，促进对车位（库）的充分利用，必须对小区车位（库）设定统一的登记公示制度，这已经成为人们的共识。然而在现实中，车位（库）登记问题却迟迟未能得到解决，造成这一现象的原因是多方面的。

首先，对于车位（库）是否属于独立物，是否可以登记等问题尚有理论上的争议。根据民法的基本原理，只有独立的物才能成为物权的客体。车位（库）究竟是独立物还是区分所有建筑物的重要成分，是研究车位（库）登记制度首先要解决的问题。我国《物权法》第74条对此没有作出明确规定，大部分学者认为车位（库）应该是独立物，但也有人认为地上车位以及地下车库中的单个车位没有形成封闭的空间，不是独立的特定物，不能成为单独的交易客体[1]。理论上的分歧妨碍了人们对车位（库）的性质和属性形成正确的认识，需要加以澄清。

其次，关于车位（库）权属认定的法律规定不够明确。登记制度的意义在于通过客观的记载揭示物权的存在和变动状态，维护交易的安全，而明晰的权属关系则是权利登记的前提。实践中，业主和开发商之间矛盾重重，表面上看是车位（库）权属状况未能登记公示，更深层的原因却是车位（库）权属关系本身模糊不清。在《物权法》第74条的规定中，哪些车位（库）属于法定共有，哪些可以由当事人约定归属，什么叫做“首先满足业主的需要”，这些问题长期困扰着理论和实务界。车位（库）的权属分配是无法通过登记制度得到解决的，相反，只有形成清晰的确权规则，才能构建具体的登记制度。

再次，相关规定限制了车位（库）单独取得土地使用权。我国实行“房地产相一致”的原则：办理房屋登记，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权的权利主体应当一致。 这意味着，当事人欲取得房屋的所有权，必须同时取得房屋所对应的土地使用权。在住宅小区内，哪些房屋或建筑物可以取得小区的土地使用权，关键在于其是否作为建筑总面积参与了建筑容积率的计算 。从有关部门的规范性文件来看，层高2.2米（不包括2.2米）以下的房屋是不能计入建筑面积的， 因此，大量的车位（库）都将由于层高不足而不能计入建筑总面积，无法分摊土地使用费，也不能依法取得土地使用证，这些规定构成了车位（库）确权登记的制度瓶颈。

最后，地下空间使用权制度尚未建立，地下车位（库）的土地使用权类型不明确。由于土地资源的稀缺，建设地下车位（库）成为许多住宅小区的选择。对于地下车位（库），如果允许其分摊土地使用费，究竟是地面土地使用权还是地下空间使用权，各地的认识和作法不一。 《物权法》虽然原则上承认了地下空间使用权，但是地下空间使用权出让制度还没有建立起来。地下车位（库）是应该与普通商品房一起分摊土地使用费，还是应该另行支付地下空间使用费，是地下车位（库）确权登记中必须面对的问题。

二、车位（库）登记制度的难点突破

理论认识的模糊和立法规定的滞后共同构成了车位（库）登记的障碍，也使得车位（库）登记制度远远落后于现实的需要。在构建具体的登记制度之前，必须针对上述问题提出切实可行的解决方案。对此，本文认为应该从以下方面作出突破。

（一）承认车位（库）可以作为独立物进行权属登记

关于物与物的重要成分的主要理论来源于德国，在德国，重要成分的判断标准是，物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一个部分遭到毁坏、损害或丧失效用[2]24。在现实生活中，离开了车位（库），业主仍然可以对其建筑物专有部分加以利用。而且，随着社会的发展，人们对独立物的判断标准已经从形式上（物理属性）的独立性转变为观念上的独立性，某些物尽管在形式上并非独立，只要具备独立的经济效用，也不妨其作为独立物进行交易。就小区内的车位（库）而言，虽然它们可能与建筑物连为一体，但车位（库）具有停放车辆的特定用途，人们完全可以从功能上将其与建筑物的专有部分区别开来，还可以借助现代测绘技术，明确车库的四至范围，并对之进行编号，因此，车位（库）具有观念上和使用上的独立性，不能认定为区分所有建筑物的重要成分。

从立法上来看，车位（库）的独立性已经得到一些国家的确认。如德国《住宅所有权法》第3条第2项规定：“以持久性的界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间。”[3]424在我国，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，具备下列条件的车位可以构成专有部分：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。可以说，车位（库）作为独立物的法律属性是不应该再受质疑的。

车位（库）虽然是独立物，但还有观点认为车位（库）是建筑物专有部分的从物[4]32,这种说法显然值得研究。按照主物与从物的基本理论，从物是指非主物的组成部分，但是在效用上对主物发挥辅助功能的物，譬如遥控器之于电视机、球拍套之于球拍。在住宅小区之内，建筑物专有部分的功能是居住，车位（库）的用途是停车，虽然法律要求小区内规划用于停放汽车的车位（库）应该首先满足业主的需要，但这仅仅体现了主体的关联性，绝非主物与从物之间的关系，离开了建筑物专有部分，车位（库）仍然能够独立发挥泊车的功能。

（二）明确车位（库）的权属确定规则

《物权法》第74条首次对小区车（库）问题作了规定，这一条文尽管有诸多缺陷 ，但仍然是确定车位（库）权属的基本法律依据。小区车位（库）在土地使用权问题上可分为两种情况：一种是全体业主分摊车位（库）的土地使用费，共享车位（库）土地使用权；另一种是车位（库）单独承担土地使用费并取得土地使用权。依照《物权法》第74条的规定和“房地产相一致”的精神，小区车位（库）的权属状况可以分为两类：一类是法定归属业主共有的车位（库），另一类是可以约定归属的车位（库）。

法定归属业主共有的车位（库）虽然在建筑区划内，但是没有作为建筑总面积参加建筑容积率计算，也没有获得地下空间使用权，这些车位（库）所占用的土地使用权实质上是由小区业主分摊的，理应由全体业主共同享有车位（库）的所有权。

约定归属车位（库）是指在建筑区划内，已经计入建筑容积率并取得小区土地使用权，或者单独取得地下空间使用权，开发商基于建设行为可以获得原始所有权。对这些车位（库），开发商应根据法律规定，通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要，在此前提下，开发商可以保留剩余车位（库）的所有权，也可以附买回条件地转让或者附解除条件地出租给业主以外的其他主体。

（三）允许车位（库）取得土地使用权

享有土地使用权是取得建筑物所有权的前提条件，至于何种类型的建筑物可以取得土地使用权，目前主要由相关的部门规章来规定。然而，这些规章大多制定在私家车尚未普及的年代，在当时，车位（库）产权问题并不是一个普遍的社会现象，相关制度没有给予必要的关注也是情有可原的。但是，随着经济的发展和生活水平的提高，汽车已是人们日常生活的必需品，国家统计局的数据显示，2003年全国私人轿车拥有量为489万辆，而截至2009年末，全国私人轿车保有量则上升到2 605万辆[5],相应地，小区内的车位（库）不仅成为一项重要的财产，其权益配置还直接影响到人们的生活质量。正因为如此，2007年颁布的《物权法》才对小区车位（库）权属问题作出了专门的规定，而相关部门还没有认识到车位（库）在现代社会的重要意义，仍然将建筑物层高等数据作为取得土地使用权的限制条件，这样的规定已经严重脱离实际。法律制度应该根据社会的发展适时跟进和调整，而不能让现实生活迁就已经落后的制度。相关部门需要及时废止这些不合时宜的规定，为车位（库）计入建筑总面积，取得土地使用权创造制度条件。

在允许车位（库）取得土地使用权的情况下，对于地下车位（库）来说，其取得的是地面土地使用权还是地下空间使用权呢？总体来看，地下车位（库）与地面车位（库）在土地使用权类型上还是有所区别的，不过，由于目前尚未建立统一的地下空间使用权出让制度，关于地下空间使用权的认定，地下空间与地面空间的区别和界限等具体问题，还需要及时完善相关立法才能得到解决。

三、车位（库）登记制度的框架建构

在理论和制度上为车位（库）登记制度扫清障碍以后，还需要有具体的登记规则才能建立现实可操作的车位（库）登记制度。由于篇幅所限，本文仅对登记机关、登记类型、登记条件、登记效力等问题进行分析。

（一）登记机关

从建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第31条和第96条的规定来看，车位（库）的登记机关应该为房屋登记机构 ，大多数地方的相关法规也采纳了这一做法。应该说，在尚未建立统一的登记制度的情况下，将车位（库）权属登记问题交给房屋登记机构办理是切实可行的，因为车位（库）与房屋同属于建筑物，车位（库）所有权人绝大多数为业主，这样可以方便他们办理手续，也便于辨认车位（库）的购买者是否是该小区的业主。但是长远来看，《物权法》第10条已经要求建立统一的登记制度，可以预见，设立统一不动产登记机关是未来的趋势。

（二）登记的类型与条件

不动产登记按照程序一般可以分为初始登记、预告登记、变更登记、异议登记、更正登记、涂销登记等。但是，在车位（库）权属问题尚不清晰的情形下，根据权利类型来研究车位（库）登记制度应该更有现实意义，因此，本文将车位（库）的登记类型分为所有权登记和他项权利登记，后者主要包括抵押权登记和租赁权登记。

关于车位（库）的所有权，前文已经将其分为法定归属业主共有的车位（库）和约定归属的车位（库）。对于业主共有的车位（库），按照建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第31条的规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。这种做法是值得肯定的，它可以有效避免部分业主随意改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营性活动，以维护小区居民的生活安定。

对于约定归属的车位（库），开发商基于建造行为取得原始所有权，但是必须符合一定的条件才可以进行独立的所有权初始登记。综合相关法规和现实需要，本文认为其应该包括以下几点：第一，该车位（库）具有构造上的独立性，能够明确区分；第二，该车位（库）具有利用上的独立性，可以排他使用；第三，申请人能够提供该车位（库）的土地（地下空间）使用证、建筑规划许可证、施工许可证、竣工验收备案书及面积测绘报告等证书。在符合上述要求的前提下，房屋登记机构可以对车位（库）进行初始登记确认权属，开发商为原始所有权人。在开发商获得初始登记以后，其他主体可以采取依法购买、接受赠与等方式继受取得所有权，并进行所有权移转登记。

车位（库）作为不动产还可以作为抵押权的客体，根据《物权法》对于抵押权的公示要求，设立在车位（库）上的抵押权也应进行登记。车位（库）抵押权登记与一般的不动产抵押权登记没有本质区别，唯一不同的是，在实现抵押权时，小区内的车位（库）应该首先满足业主的需要，也就是说，如果购买者是业主以外的主体，这种处分则是附买回条件的买卖合同。

现实中租赁车位（库）的现象也极为普遍，比如业主租赁开发商尚未售出的车位（库），个别业主租赁全体业主共有的车位（库），无车位（库）的业主租赁其他业主的专有车位（库），等等。在车位（库）租赁关系成立以后，是否需要对租赁权进行登记呢？目前尚未见到此种要求。本文认为，车位（库）租赁权应该纳入登记，原因在于：首先“买卖不破租赁”已经得到我国立法的认可 ，但从其他国家的立法例来看，只有经过登记公示的不动产租赁权才具有优先效力 ，车位（库）作为不动产要取得相应的效力也应该进行登记；其次根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主的需要，如果不进行登记，就无法查知开发商究竟是将车位（库）出租给业主还是业主以外的主体。因此，在设计车位（库）登记制度时应该给租赁权登记留下一席之地。

（三）登记的形式与效力

车位（库）登记应该采取何种形式？是另行设立登记簿还是仅在业主的房屋登记簿上附记？是否需要单独颁发产权证书？实践中各地处理这些问题的做法不一 。笔者以为，对于业主共有的车位（库），仅需在业主共有财产登记簿上进行记载即可，无需另行颁发权属证书。但是，约定归属的车位（库）则需要建立登记簿并颁发权属证书，其理由在于：车位（库）在法律上属于独立物而非建筑物专有部分的重要成分，并且《物权法》没有规定小区的车位（库）只能出售给业主，如果车位（库）的所有权人不是小区业主，他们就无法在房屋登记簿中附注车位（库）的权属状况，因此，车位（库）应该与普通商品房一样设立登记簿并颁发权属证书。但是，对于购买了车位（库）的小区业主来说，还应该在房屋登记簿和权属证书上注记车位（库）的信息，并在车位（库）登记簿和权属证书上注记房屋的信息，这样，一方面便于其他业主了解车位（库）的权属状况，另一方面在房屋转让中可以确保买方有权选择是否购买车位（库）。

关于车位（库）登记的效力，根据《物权法》第9条的规定，我国在不动产登记效力方面一般情况下实行的是登记要件主义，亦即以登记作为物权变动的生效条件，在车位（库）登记效力方面，也应该坚持这一做法。另一个相关的问题是，在同时存在登记簿和权属证书时，如果二者记载不一致，应该如何处理？实践中虽然普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，但根据《物权法》第17条的规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准会有利于维护登记的公信力。

（四）登记与业主利益保护

小区车位（库）与一般不动产最大的不同在于，车位（库）是必不可少的生活配套设施，车位（库）的归属和利用不是纯粹的经济利益问题，更涉及小区业主未来数十年居住生活的质量，因此，《物权法》要求建筑区划内规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主的需要。而现实中面临的问题是，业主根本无法得知小区车位（库）的权属和利用状况，也无从判断其是否“首先满足业主的需要”，而要确保小区业主的知情权，最可行的办法是通过登记制度予以公示。

对于法定共有的车位（库），一般情况下应该由业主共同使用，如果经业主大会或业主委员会同意出租给他人使用，则应该在登记簿上进行记载，业主凭房产证可以随时查询。

对于约定归属的车位（库），虽然已经单独建立了登记簿，但是小区内如果车位（库）众多，业主是无法逐一查询的。为了解决这一问题，较为可能的做法是借助电子信息系统，将小区内所有约定归属车位（库）的相关信息集中管理，业主如果对车位（库）的权属和使用状况有疑问，可以持房产证到登记机关进行查询，这样就能有效监督小区车位（库）是否做到了“首先满足业主的需要”。

四、结 语

小区车位（库）所涉及的法律问题比较复杂，其权利怎样配置，如何进行登记，这些问题不仅影响到小区居民的权益保护，还关系到全国范围内统一不动产市场的构建。因此，车位（库）纠纷的解决单靠程序性规定是无法完成的，还需要建立清晰的权属规则；车位（库）登记制度的构建仅靠地方性法规也是不够的，更需要制定统一的不动产登记法，为登记制度的全面建立提供法律基础。

[参考文献]

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[5] 新华网.我国私人轿车保有量达到2 605万辆[EB/OL].（2010-02-26)[2011-05-06]http:∥news.省略/auto/2010-02/26/content_13050374.htm.

On Registration System of Parking Space and Garage in Residential Districts

CHEN Ying

(School of Civil and Commercial Law,Shandong University of Political Science and Law,Jinan 250014,Shandong,China)

第4篇：土地确权法律依据范文

关键词：土地承包权；土地承包经营权；差异；分离方法

中图分类号： F301.2 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20161131068

土地承包权与土地承包经营权之间权利属性不同、权利救济不同，这为实际的土地承包、适用等工作中带来了极大地不便，承包经营权的流转也不够严谨规范，为承包人土地权益保护工作带来了较多困难，十分不利于农村地区经济的发展。基于此，中央明确提出要将二者分离开来，对于推动农村地区制度的深入，促进农村经济的发展具有重要的现实意义。

1 土地承包权与土地承包经营权之间的差异

1.1 权利属性之间的差别

1.1.1 权利的主体不同

农村土地承包法中明确规定，土地承包权的主体为本集体经济组织的成员，具有十分明显的成员权属性，农村集体经济组织内部的成员基本上都是以户为单位承包的土地，成员身份的认定与土地承包权利的得失息息相关，当前情况下，国家法律没有就成员的范围及认定方法做出明确规定，但是部分地方政府就这一问题进行了深入探索，已经取得了一定的成就。总体而言，当前司法实践中，对于集体经济组织成员的认定标准较多，比如是否以本集体经济组织的土地为主要的生活来源、是否具有本集体经济组织的户口等，从理论上来说，成员认定存在着较大争议。在土地承包经营权之中，土地承包经营权的主w采用“土地承包经营权人”概念，比“本集体经济组织成员”以及“农村承包经营户”更具包容性，已承包土地的本集体经济组织成员、不属于该集体经济组织成员的农业合作社、农业企业等都可能享有土地承包经营权，他们都属于农业生产者，土地承包经营的权利不需要受到成员身份属性的限制，而且随着农村土地制度改革的推进，土地承包经营权主体的范围可能会进一步扩大。

1.1.2 权利的内容存在差别

土地承包权并不是一种真实的财产权，只是获得承包经营权的基础，其中包含着部分所有权成分，集体成员只有拥有一部分承包地之后，才能够将自身的土地承包权转化为承包使用权，它只是一种可以期待的利益，承包权人能否取得承包经营权具体不确定性，受到一些人为因素或者客观因素的限制。承包权人主要通过向集体经济组织表意行使，其实是一种土地承包请求权。土地承包经营权则是一种真实的财产权，承包经营权的主体对于土地享有使用、收益、依法流转等权利，权利内容十分确定，任何人不得随意干涉。《物权法》中对该项权利的内容做了明确限定，这种明显法定化的内容对于稳定农村土地承包经营关系十分有利，同时也保障了土地承包经营权人的合法权益。

1.1.3 权力的性质明显不同

土地承包权的根本性质为成员权，也有学者将其定位为社员权、身份权，但无论哪个说法都表明土地承包权的基础为身份，与个人的“本集体经济组织成员”这一资格息息相关，它属于民事体系中的专属权利，不存在继承及转让，且成员的该项权利不会被任何个人或者组织剥夺，是一种自发的权利，只要个人获得集体成员这一身份就会产生该权力。土地承包权利具有过渡性，是获得承包经营权的基础。个人或者团体只有获得土地承包权才能够通过承包合同获得土地承包经营权。土地承包经营权是一种用益物权，具有财产性、让与性、期限性以及要式性。财产性上文已有论述，让与性指的是权利人能够通过一定的法律程序资源将土地承包经营权流转给其他组织或者个人。要式性指的是，个人或者组织必须通过特定的法律行为才能够取得土地承包经营权，且必须到国家相关部门进行确权登记，才能够真正行使该项权利。期限性，顾名思义，即任何权利人对于土地承包经营权都有一定的期限，比如耕地不得超过30a，草地不得超过30～50a，林地不得超过30～70a。

1.2 权利救济的差别

1.2.1 侵权的形式不同

土地承包权主要有2种侵权形式。发包方在具体的工作过程中不承认集体成员承包土地的权利，没有按照法律规定向集体成员分包承包地，这属于非法剥夺土地承包权。发包方在集体成员承包土地时存在不公平现象，额外增加一些条件，或者划分的承包地少于应分的面积，这种属于非法限制承包方土地承包权。这2种行为实际上都是发包方没有严格按照土地承包原则及程序操作引起的。土地承包经营权的侵权形式更加广泛，实际的土地使用及所有权流转过程中，任何对承包经营权的占有权、使用权、收益权、流转权有害的行为都属于侵权，比如承包期限之内，发包人强制收回承包地、强迫经营权所有人流转土地承包权等。

1.2.2 救济方式不同

土地承包权是一种具有成员权性质的权利，集体成员的该项权利受到侵害之后，集体成员可以向人民法院提出申请要求集体经济组织撤销相关决定，不需要证明他们做出的决定是否违反了相关的法定程序。《侵权责任法》和《物权法》就土地承包经营权的救济做出了明确规定，所有权人具有“物权确认请求权”、“损害赔偿请求权”、“物权请求权”等权利，一旦自身的土地承包经营权受到侵害即可要求侵权人承担相关责任。

1.2.3 责任承担的方式不同

责任承担的方式与侵权形式、救济方式息息相关，他们之间有着明确的对应关系，《物权法》之中也对侵害土地承包权的责任承担方式有明确的规定，主要来说有2种承担方式，如果集体经济组织做出的决定侵害了承包人的承包权，人民法院可以依法撤销该决定，判令集体经济组织按照相关规定分配承包地。《农村土地承包法》、《侵权责任法》规定，土地承包经营权被侵害之后，侵权责任主要的承担方式有返回原物、停止侵害、恢复原状、排除损失、消除危险等几种，具体的责任承担方式需要根据实际情况确定，可能是单独适用，也可以合并适用。

正是由于土地承包权与土地承包经营权之间存在着许多差异，导致土地承包、适用等工作中出现了许多的混乱及纷争，十分不利于农村地区经济的发展，土地承包经营权的功能出现严重的超载现象，承包经营权的流转也不够严谨规范，引起了许多混乱，不利于承包人土地权益的保护，二者必须要分离开来。

2 土地承包权与土地承包经营权分离的措施

随着农村的不断深化，土地承包权与承包经营权分离的需求越发迫切，在这样的背景之下，中央明确提出要将二者进行分离，形成土地所有权、土地承包权、土地承包经营权3权分置的新格局，下文主要就土地承包权与土地承包经营权分离的措施进行简单的探讨分析。

2.1 土地承包权设置

《农村土地承包法》中就土地承包权问题明确了立法规则，但现阶段《农村土地承包法》还不是土地承包权权利确认及保护的基本法律，促进土地承包权与土地承包经营权的分离需要修改《农村土地承包法》，重新对其定位。具体的修改过程中，明确土地承包权平等享有的原则，为土地承包权提供保障；对于土地承包权的取得、丧失、保护等内容应进行清晰的设定，同时还要保证各项法律条款实际的可操作性，考虑村民自治的同时为集体经济组织的管理留下一定的空g。土地承包权与农民集体所有权之间的关联较大，因此，国家相关的立法机构需要就《物权法》中土地承包权的内容、保护方法等内容适当修改。另外需要注意的是，土地承包权相关的内容不能够占据太多的农民集体所有权制度的立法空间。

2.2 完善土地承包经营权

土地承包经营权的完善对于促进土地承包权与土地承包经营权的分离有着重要的意义。具体的实践过程中需要处理的就是土地承包权分置后该权利名称的取舍问题，二者分离之后，最好还是沿用“土地承包经营权”这一用益物权名称，主要是因为当前情况下，“土地承包权”的概念已经约定俗称，这一个专业术语已经得到立法确认，如果采用“经营权”这一概念必须要修改现行的《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》等多部法律，工作量较大，十分复杂，不仅会阻碍土地承包权与土地承包经营权分离工作的开展，同时也会影响新的法律法规的贯彻落实。且目前来说，我国的各项立法中都没有对经营权进行单独的规定，“经营权”这一概念并没有完善的法律依据。

土地承包权与土地承包经营权的权力性质明显不同，二者分离之后，土地承包经营权不再具有“成员权”性质，需要对其进行“去身份”性处理，使其真正回复原有的“用益物权”性质，具体的实践过程中就需要国家立法机构就《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》等法律法规中对于土地承包经营权有关的条款法规进行修改或者删除，并按照用益物权的相关属性概念重新定义。

土地承包经营权的性质重新定义之后还需要考虑用益物权的性质、属性重新构建相关制度，真正发挥用益物权的作用，实际的制度重构工作中需要考虑具体的工作效率问题，就土地经营权的流转方式进行详细的界定，确保耕地、林地、草地等土地流转工作的有序性，切实保证农民的合法权益；土地承包经营权的抵押、入股等问题增设相关的条例款项；关于土地承包经营权流转存在着一些不必要的限制，可以将它们进行删除。

3 结束语

将土地承包权与土地承包经营权分离开来，对于推动农村土地制度改革，保障农民的权益都有着重要的意义，国家相关部门及组织机构需要重视土地承包权与土地承包经营权分离问题，构建权利分置制度，为土地承包权与土地承包经营权分离奠定基础，本文简单就土地承包权与土地承包经营权之间的差别进行了归纳分析，从完善土地承包权、土地承包经营权2个方面就二者的分离提出了几点建议，仅为国家相关部门及单位的工作提供简单的参考。

参考文献

[1]丁文.论土地承包权与土地承包经营权的分离[J].中国法学，2015（06）.

第5篇：土地确权法律依据范文

关键词：土地承包经营权流转；抵押；法经济学

中国农村发展过程中有许多的障碍，土地问题属于比较关键的一个。在当下整个土地制度中，最基本的是解决农业市场化与小生产方式的冲突。各地的土地流转试点经验给出了解决这一问题的方法：完善农村土地流转制度。根据人类经济发展经验，对经济增长起决定性作用的是制度性因素而非技术性因素。所以在建设法治中国进程中，解决三农问题的核心是实现制度创新，也即法律创新。在农村市场经济发展进步的今天，用法经济学去理解和解决土地流转法律制度问题应该是一个比较好的视角。放松国家对土地流转的管制，发展土地市场和完善土地交易，进行土地流转等，积极发挥市场在土地制度建设中的作用，是适应市场化要求的现代农业生产体系的必然。本文主要从法律与经济的一般辩证关系分析，从市场经济的制度基础角度分析，从微观经济学角度分析我国土地流转制度，主要是对土地承包经营权的抵押流转的背景、现状、意义等进行分析。研究方法采用效率和效用的最大化来衡量、分析。

一、土地承包经营权抵押流转的背景

土地是财富之母，是一切生产和一切存在的基础。我国现行的土地制度是以来确立的家庭土地承包责任制。然而在现行土地制度下我国农业的发展出现了一些亟需解决的问题主要是土地制度运行成本偏高以及土地制度效率低等问题。首先是经营承包土地的农民收益偏低的问题。集中表现为农户户均耕地少、经营土地分散，机械化利用程度、集中作业率偏低，这使得我国农民经营土地的收益偏低；其次是土地抛荒、粗放经营问题，由于农村人口进城务工以及二三产业的发展，导致较大范围、地区出现土地抛荒、粗放经营等问题，致使土地资源巨大浪费，导致土地流转制度中土地交易成本增大。最后是与市场经济不相适应，导致农业竞争力偏低的问题。特别是加入WTO以后。中国是农业大国，农地经营规模过小、农业竞争力不高，使得农产品国际竞争力上降。不能满足现代化的需要。虽然我国土地承包经营权有一定的流动性保证其灵活性，但是，现行法律和政策对于土地承包经营权流转的限制，使得其不能适应农村发展的需要。主要变现在农村土地承包经营权流转的方式受限、权利期限限制、流转用途和对象等方面。在法经济学领域，这样一种情况可以理解为法律制度供求之间的矛盾。即由于现存法律制度的约束、法律意识较低层次等因素的影响使得现存土地承包经营权流转制度无法满足于实践中的需要。

首先，从法律与经济的一般辩证关系分析当下土地承包经营权抵押流转出现的背景。马克思关于经济决定法律的理论是对法律进行经济分析的基本理论前提。法律要最大限度地反映我国的社会经济状况，反映经济基础的客观要求，我们必须充分认识到法律从制度到实施需要怎样的的经济条件，产生怎样的效益，进而为较好地立法、执法提供基础。随着我国城镇化和工业化程度的提高，大量农民由农业转向非农产业，继续经营农业的农民在经营原有土地的基础上，希望土地使用权加快流转，实现扩大经营规模，提高自己的经营效益。

正是由于现行土地承包经营权制度下的生产方式与市场化不相适应，所以我们需要改革现行的土地承包经营权流转制度。

其次，从市场经济的制度基础角度分析当下土地承包经营权抵押流转出现的背景。法律的更新与发展与经济领域的改革是相互依赖的。市场经济的建立需要一个全新的法律制度的建立来保障。没有法律的更新与发展，经济改革不可能成功地实现。十八届三中全会的经济领域改革主旋律是进一步实现市场化的资源配置，使得各主体及各项资源的活力的以激发。在农村市场经济发展过程中，始终需要面对的就是土地效益的问题。土地作为当下农村经济发展基础与最大资源，如何实现土地承包经营权这一用益物权的最大效用发挥，实现这一权利最大效用为农民谋利、为农村发展提供动力。抵押流转的实践证明了这一流转方式可以弥补当下流转制度中的不足，较大效用的实现土地承包经营权这一物权的内在价值。

最后，从微观经济学角度分析当下土地承包经营权抵押流转出现的背景。

法律的经济分析以人们在追求最大效率动机下而行动作为其理论前提。在理性指引下，人的行动都是经过选择、比较之后才进行的。这里的比较具体是指效用的比较。在实现了事物之间量化比较之后，人就会以一定的理性方式选择最优且收益最佳的。从微观经济学角度分析，法律不仅仅是一种规则体系，更是社会的一种理性制度设计。由于我国国家掌握着权利分配的垄断权，所以面对整个农村经济的发展形势，可以把国家看做一个理性的经济人，他在选择土地制度流转制度的改革与设计时会追求是土地承包经营权最大效率的发挥他本身的功能，面对着当前农地流转制度设计较高运行成本的现状，改革是应有之义。

土地在我国不仅具有重要的经济意义，同时还具有重要的政治意义。在市场化进程日益加快的今天，人们生活水平越来越高，收入渠道逐渐增多。土地更多的具有经济意义。在经济学意义上分析土地承包经营流转的制度时，我们可以将国家和农民作为法律市场中的经纪人，他们都在寻求自身利益的最大化。土地承包经营权的抵押流转则是二者实现双方需求的最大化博弈。通过广泛实行土地承包经营权抵押流转这一制度和法律的创新可以得到因创新而产生的潜在利润。

二、土地承包经营权抵押流转

在我国，抵押权作为一种担保物权，既可以发挥其使用价值，也可以由所有人继续使用并发挥它的使用价值，取得的收益亦可以清偿债务，这样就使债权人的权益得到最充分的保障。土地承包经营权作为一种用益物权，较好处理了在农村土地问题上的所有权与使用权之间的关系。当下农村社会最基本的制度性冲突：农业市场化与小生产方式的冲突，农业已经市场化（社会化）而生产方式是细碎化的承包制。各地的土地流转试点经验给出了解决这一问题的方法：完善农村土地流转制度。核心与关键是要提高农地利用效率的提高、农业部门在国家经济建设中的地位。

我国的农村承包土地的抵押流转制度由《中华人民共和国宪法》、《担保法》《土地管理法》、《农村土地承包经营法》《物权法》等法律中规定。现行法律中规定农村土地承包经营权可以抵押流转的只在担保法的条文中有些涉及，并且只规定了四荒土地承包经营权的抵押，对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。比如说：（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；①乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。②中国目前采用“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。③”这样一种比较开放性的规定。使得抵押这样一种流转方式虽不像在实践中那样广泛明确存在于法律文本之间，但也有了一定的法律依据。关于土地承包经营权的抵押的明确规定只体现于物权法“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。④十八届三中全会《决定》取消对农村土地承包经营权抵押的不合理限制，允许其抵押，不仅可以健全城乡发展一体化体制机制，破除现有法律体系中对农村财产的歧视性规定，更赋予且保障了农民享有更多财产权利。

三、土地承包经营权抵押流转的意义

中国的土地所有权根本制度不会改变，改革的可能只是具体制度中的某一个部分。改革采用是以一种渐进的方式调试原有制度中与当下及未来经济发展不相适应的部分。如何理解当下的土地承包经营权的抵押流转是预测我国土地承包经营权和未来农村发展的一个基础。允许土地承包经营权进行抵押流转在节约交易成本⑤、提高土地利用效率⑥、实现土地最大化的均衡等方面实现突破，有着极为重要的意义。

首先，允许土地承包经营权进行抵押流转可以节约交易成本。市场的运行是有成本的，通过制定一种经济制度来分配资源，目的就是要节约在市场中的运行成本。土地流转的经济制度存在根据就是其能节约土地在市场中的交易成本。在市场经济中，土地流转制度的选择就是法律制度的选择，选择土地流转经济制度就意味着选择了设定了相关的土地流转法律制度。根据科斯定理，交易成本为零时，法律权利的界定对经济制度运行效率不会产生影响，社会资源的的配置总是有效率的，社会财富总会增值。在交易成本不为零时，人们则要选择对某一权利的初始界定，充分考虑市场经济中的效率原则，让那些最具生产性使用权利并有动力的人获得权利。在法治国家建设中，应该通过法律来清楚确认和维持这种权利分配机制。土地承包经营权抵押流转的第一步也即当下正在全国范围内进行的土地确权，正是为了更好的节约抵押流转的交易成本，保证农村土地承包经营权顺利实现抵押流转。

其次，土地承包经营权抵押流转这一方式可以提高土地利用效率。效率原则在法律设计中有两个作用是需要特别注意的。首先，国家应当根据效率原则决定是否运用法律手段干预社会生活。其次，应当依据效率原则来确定权利的保护方法。我国的法律分配权由国家垄断，大部分信息也由国家掌握和控制。在了解市场化与农业生产分散经营的弊端，学习国外经验以及结合自身的土地制度基础上，实行土地承包经营权的抵押流转一方面可以提高土地利用效率，为集约型农业发展开辟道路；另一方面可以将农民手中的资金盘活进行投资，并且解决了其发展中资金不足、融资困难的问题，为实现资金利用效率的提高提供条件。

最后，实行土地承包经营权抵押流转可以保障土地的均衡。随着市场经济的发展以及城镇化进程的进一步发展，我国现行的分散家庭承包经营方式凸显了其自身效率低下、以及造成土地资源浪费等弊端。当下农村经济发展过程中存在着资金不足，融资困难的问题，允许土地承包经营权流转为理性的个体追求利益最大化、进而增进社会的公共利益提供了法律和制度保障。这一改变将信息成本和对策成本考虑在影响理性选择的因素中，使得理性选择的适用范围得以扩大，突破了信息完全和市场充分竞争的假设，综合考虑了个人理性与集体理性之间的均衡。实现了市场经济发展需要和农民经济利益提高的双赢。（作者单位：上海政法学院）

注释：

① 《中华人民共和国担保法》第三十四条第（五）项

② 《中华人民共和国担保法》第三十六条第三款

③ 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条《物权法》一百二十八条

④ 《中华人民共和国物权法》第一百三十三条

⑤ 一个较为流行的定义是交易成本包括事前发生的成本和事后发生的为达成一项合同而发生的成本和事后为监督贯彻该合同而发生的成本。钱弘道《法律的经济分析》清华大学出版社

⑥ 效率或最优指的是这样一种状态，当任何偏离该状态的方案都不可能使一部分人受益而其他人不受损，这就是帕累托原则。钱弘道《法律的经济分析》清华大学出版社

参考文献：

[1] 钱弘道.法律的经济分析，清华大学出版社，2006/01/01

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[6] 李晓明、茆志英.中国农村土地承包制度的新制度经济学思考，乡镇经济1/2006

[7] 李哲.中国农村土地产权制度的法律经济分析，华章2013年第二期

[8] 管新春，改革开放以来农村土地制度的变迁及其发展趋势[J].中国经验研究人民论坛

第6篇：土地确权法律依据范文

原告：某小区开发商

被告小区业委会和物业公司

案由：小区内车库车位产权不清，开发商与业委会发生产权之争。

开庭时间：2007年5月10日

审判结果：择日宣判

今年4月中旬，某小区业委会及其聘请的“管家”某物业公司突然收到法院传票，双双被开发商告上法庭，他们的“罪名”是“侵权”。

去年12月，在没有通知业委会的情况下，开发商进入小区张贴公告，出售、出租许多业主正在使用的地下车库。开发商的这一行为立即遭到小区业委会阻拦。并且小区业委会和物业公司在小区内张贴公告，再三提醒业主“为保护自身合法权益不受损害，不要将停车费用交给他人，更不要购买产权不明的车位。”

一时间，早已习惯按时向物业公司缴纳停车费的业主非常困惑：为什么要向开发商缴纳费用？一个车位，竟然出现开发商和业委会(业委会委托物业公司代收停车费)两个卖家，这样的混乱场面让业主陷入了云里雾里。一段时间后，有人为避免麻烦，把地下车库使用费交给开发商，但更多人坚持只认业委会，继续把钱交给业委会。开发商出租出售地下车库车位的计划被迫搁置。

于是，开发商将业委会及其聘请的物业公司告上法庭。原告认为，由于两个被告多次张贴公告，致使许多业主对购买原告正在销售或租赁的地下车位心存疑惑，导致销售和租赁业绩很差，原告希望被告能尽快消除这种影响，同时，原告声称，该小区3万多平方米地下车库车位所有权归原告所有．如何处置与两个被告无关。

收到传票，业委会和物业公司并不感到惊讶，他们认为，正是因为开发商在小区开发过程中，没有将车库车位的产权分割清晰，才导致小区地下车库车位权属问题一直悬而未决。对此，早在2005年6月，由小区业委会、开发商和物业公司共同召开了一次会议，当天的“会议纪要”记录中有这样的约定：车库车位产权争议搁置，由业委会统一管理，业委会委托物业公司对小区所有车库车位代收代缴停车费；即使在产权明晰之后，本小区的一切管理事务也必须按程序由业委会授权物业公司进行，不允许出现第三方擅自介入的情况。

由于受到业委会和物业公司的阻拦，开发商迅速想出对策，在小区不断打电话、上门向业主推销地下车库车位，并在车位上安装地锁。部分已付该车位租赁费给物业公司的业主因此无法停车。

业委会和物业公司得知情况后，继续张贴公告，提醒业主不要向开发商缴纳车库车费使用费，并多次找开发商交涉，但均无结果。之前，小区停车一向井然有序，业主的车位费一直交给物业公司。今年2月10日入驻的物业公司证实，公司被业委会聘用后就一直延续着2005年“会议纪要”的约定和做法。

矛盾在小区愈演愈烈，造成地下车库车位管理混乱。正在业委会和物业公司寻求对策之际，不意开发商将他们推上了公堂。

5月10日，在法庭上，自认为被扰乱了生活和工作秩序的业委会、物业公司以及坚持自己是在合法经营的开发商，大家各执一词、争执不下。由于案情复杂，法庭表示将择日宣判结果。

主要法律关系

开发商：原告，主张自己享有小区车库车位的产权。

业委会及物业公司：被告，坚持与开发商之间的“会议纪要”，认为小区车库车位权属不清，具有对车库车位的管理权，开发商无权过问。

业主：已缴纳停车费，由于车库车位产权不明，自身权益可能受侵害。

矛盾焦点：矛盾焦点是车库所有权归属问题，也可以说是车库是否属于房屋共有建筑面积。

律师说案

开发商被告“侵权”不妥

开发商告二被告“侵权”不妥有两个重要原因：第一，如果车位属于房屋共有建筑面积，则车库的所有权归全体业主，业委会行使管理权是有法律依据的，不存在违法行为，侵权行为无法认定。如果说开发商在销售房屋时，没有把地下车库列入房屋共有建筑面积，没有向业主分摊建筑面积，地下车库产权应是归开发商。因此，开发商欲主张自己的权利正确，就必须向法庭举证，证明地下车库没有列入房屋共有建筑面积。对这事实，开发商光凭当初的房屋测量报告很难向业主说清楚。

第二，2005年6月，由业委会召集开发商，物业公司三方召开的协调会，其最大成果就是达成了一个先由业委会统一管理，业委会委托物业公司对小区所有车库车位代收代缴停车费的会议纪要，这也足以证明，业主委是与开发商对地下车库有过事实协议，是取得了开发商的同意后进行的管理，而物业公司也是通过与业委会的委托合同进行的日常管理，双方并不存在违法行为，主观上也没有过错，很难认定是一种侵权行为，从这个角度看，业委会及物业公司也不构成侵权。

车库车位产权如何确定

原告开发商声称，该小区3万多平方米地下车库车位所有权归原告所有，如何处置与两个被告无关。

但是该小区在2005年6月，曾由业主委召集开发商，物业公司三方开过一次协调会，对地下车库车位的权属问题是搁置另议，形成了一个历史遗留问题。按照《物权法》第33条规定：对权属不清的，应该是当事人向人民法院请求确权，待法院经过审理查明后，对有争议的地下车库或车位做出所有权归属判决。

按照《物权法》第74条规定，取得土地使用权的单位，建造的建筑物，构筑物或其他设施除了相反的证据以外，归土地使用权人所有，据此可以推定车库车位产权归开发商所有。

其次，也靠看车库车位是什么时候建的，如果是业主购买物业之前建成的，按照上述原则，产权还是归开发商。如果是业主购买物业以后建的，可以推定为车库产权归全体业主。

第三，如果开发商对在建筑区划内停放汽车的车位、车库，通过出售、附赠或出租等方式转让给业主，这些地下车位就不属于开发商了，产权则归业主所有。

《物权法》实施之前，按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等规范性文件规定，地下室是列入房屋共有建筑面积部分，由业主分摊了公摊面积，交付了费用，是共有共同部分，其所有权是全体业主。只有作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚才不计入公用建筑面积，业主没有分摊公摊面积，没有付钱，其所有权才属于开发商。

因此，这些地下车位所有权争议的关键点是小区地下室是否列入了公用建筑面积，这需要看业主与开发商间的商品房买卖合同及房屋测量报告书中，对此是否有明确规定。显然，正是因为小区车库车位产权不清，才发生了开发商诉业主委员会、物业公司侵权的案件。

业主是最大的受害者

从本案看，开发商与业委会关于车库车位之争，已经触及到了小区每个业主的自身利益。

随着开发商委托的经纪公司在小区不断打电话、上门向业主推销等活动频繁地出现，打破了整个小区的宁静，影响了业主的日常生活。同时也会给业主带来一笔车位费付两家的局面，或者面临因没有找到适合的债权主体，被真正的债权主体的风险。如果业主要扭转这种局面，业主委就应主动站出来，代表全体业主向法院，请求对这些地下车库确权，弄清楚地下室是不是公用建筑面积。

开发商与业委会车库车位之争，可以说是立法的滞后或不完善造成的，也可以说是开发商与业主在签订商品房买卖合同时约定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都给我们留下了思考、遗憾。这些问题，即将实施的《物权法》明确了对车位车库的立法宗旨，增加了政府规划主管部门审批把关，预防纠纷，让消费者购买放心房。

第7篇：土地确权法律依据范文

关键词：建筑物区分所有权;共有权;停车位;法律性质

一、问题的提出

随着经济社会持续快速发展，群众购车刚性需求旺盛，我国汽车保有量继续呈快速增长趋势。截至2014年底，我国小型载客汽车达1.17亿辆，其中私家车达1.05亿辆，占90.16%，与2013年相比增长19.89%。全国平均每百户家庭拥有25辆私家车，其中北京每百户家庭拥有63辆，广州、成都等大城市每百户家庭拥有超过40辆。但是汽车给我们的生活带来很大方便的同时，产生的困扰也随之而来。买了新车回家，却没有地方停，很多有车的业主碰到过此类问题。“停车难、难停车、车难停”问题不断显现并随之衍生出各种社会矛盾和问题。房地产开发企业、小区业主、物业管理公司之间关于停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿等的纠纷日益凸显，各方当事人为自身的利益各执一端，众说纷纭。“车位之争”甚至已成社会关注的热点问题之一，因此，对住宅小区停车位性质及权利归属等相关法律问题进行研究已成为紧迫需要。

二、停车位的法律性质

（一）停车位属于法律关系客体之一种――物（或物的一部分）

物，是指除人身体之外能满足人类社会生活需要而又能为人力所支配的有体物和自然力。民法上的物具有如下几个特点：（1）物独立于人体之外;（2）物能给人带来经济利益;（3）物是人力所能支配的;（4）物具有特定性。根据民法的理论，停车位完全可以归类于民法中的物的范围。

（二）停车位属于不动产的范围，不是土地，而属于建筑物或土地定着物之一种

动产与不动产，是近现代民法对物的最重要的区分。所谓不动产，其区别在于物能否从一个地方移到另一个地方且不损害其经济价值，能移动之物为动产，不能移动之物为不动产。毫无疑问，停车位属于不动产，而且是建筑物或土地定着物的一种。

（三）停车位不是从物，而有独立的功能和构造，具备区分所有建筑物的专有部分属性，是可以特定化的，可以独立交易的

依物的相互关系为标准，物可以分为主物和从物，从物是指辅助主物产生作用的独立物，而主物则被从物所辅助进而发挥其效力。我们应当以发展变化的眼光看待构造上的独立性，将外观有形隔离设施的范围由遮蔽性隔离设施向外延展，即所谓的明确界限不应局限于墙壁、隔断等传统有形隔离设施，所以说，只要建筑区划内的停车位，如果具有明确界限予以区分，就可以被视为专有部分。

三、我国停车位权属的主要学说

（一）约定归属说

该说主张，停车位的权属认定应采用约定的方式来进行。其法律依据在于《物权法》第74条第二款的规定。该说反映了民法上的意思自治原则，体现了市场经济的要求，有利于各方利益的最大化，使开发商有动力来建造更多的停车位，很大程度上缓解了停车位的紧张。但是其不足之处在于，未反应业主法定共有部分的停车位归属，《物权法》第74条第三款规定显然不适用约定规则。

（二）业主所有说

该说认为，停车位应属于区分建筑物的共有部分，业主对住宅小区停车位享有共有权，这是基于住宅小区停车位的共有部分属性，但是停车位并不绝对的属于共有部分，其还存在成为专有部分的情形，该说过于片面。

（三）开发商所有说

该说主要针对地下停车位而言，从法理上说，因合法建造的事实行为形成物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，无人质疑停车位的初始所有权人为开发商。随着房屋的出售，土地使用权转移于业主，业主共有部分也随之产生，但土地使用权是地表范围上的权利，而地下停车库的所有权是基于空间权而设立的，故不随房屋出售而转移于业主，仍归开发商所有。我们认为其存在一定的合理性，但是也存在局限，因为目前法律上并不承认空间权为一项独立的权利，所以，开发商利用地下的空间建造车位，仅仅是对地下空间的利用行为而已，不等于开发商对地下空间享有利用权。

（四）国家所有说

该说主要针对地下人防工程;有人将地下人防工程与地下停车位划等号，认为地下人防工程属于国家所有，因此地下停车位的所有权也归于国家所有。这是不准确的，首先，地下人防工程的建设是多元化的，并非所有的都是有国家投资所建，《人民防空法》第五条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可见，国家对个人、企事业单位组织和社会团体投资建设人防工程的立场和态度是鼓励和支持的，但未对其权属作出规定，仅仅明确了投资人对人防工程享有管理和收益的权利，所以我们不能想当然认为所有权就属于国家所有，而应该推定为属于投资者所有，这样更有利于保护人民的财产利益和投资热情;其次，人防工程也不能等同于地下停车位，将地下人防工程作为停车位，仅仅是地下人防工程的一种使用形式而已。

（五）登记凭证确权说

该说认为，停车位所有权的归属依权属证书确定，权属证书上登记是谁，谁即是所有权人。但是目前我国停车位权属登记制度尚未完善，几乎无法进行登记，现实生活中大多数车位是没有权属登记的。所以说，这种学说的适用，至少要在不动产登记制度健全以后才能有适用的余地。

四、我国停车位权属归属的判断标准

（一）容积率标准

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。该观点认为，开发商出售房屋的同时，与房屋建筑面积相对应的土地使用权也随之转让，当开发商将小区的房屋单元全部售出之后，不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主，归全体业主所有。换句话说，这种观点认为土地使用权的分摊规则与停车位的权属认定密切相关，判断停车位是否占用业主共有的其他场地，关键在于其是否计入容积率。如果计入，则可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权，并不当然归属业主所有，反之，则伴随着分摊了土地使用权的房屋出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的停车位的所有权亦应归业主共有。但是这对于地下停车库的判断有所不当，因为政府为了鼓励建地下停车库，往往不把地下停车库计入容积率的基数内，这样，再以容积率标准来判断就会导致失真。地下停车位的权属确定不以是否计入容积率为标准，只有有合法的土地使用权存在，地下停车位也能成为专有权的标的。而且，容积率本身起到的作用是行政主管机关对建设单位的拘束作用，限定的并非是停车位的多少，其所限定的是允许开发商建造商品房的数量，停车位是否有独立的产权，并不与容积率挂钩。

（二）公摊面积标准

公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。该观点认为，如果停车位的建筑面积分摊计入商品房的公摊面积中，则停车位属于业主共有，否则视停车位为专有部分，初始产权属于开发商所有。但《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定了应当记入公用面积的内容和不应计入公用面积的内容：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。这里没有对住宅小区停车位的建筑面积是否列入公摊面积作出规定，所以说，停车位的所有权可以依据意思自治的原则加以确定。当然，只有可以依法计算建筑面积的停车位，才能将停车位建筑面积计入公摊面积并由业主分摊，可见，这一标准虽具有合理性，但不能涵盖所有的车位类型，因为这一标准主要针对的是地下停车库而言，但是对于地面车库，则难以适用。此外，如果开发商在销售合同中将停车位、车库进行公摊，那相当于一种捆绑销售，对于不需要停车位的业主来说，无疑是替别人购买了车位，这是有失公平的。

（三）成本标准

该标准认为，开发商在销售房屋时，如果售价中包括了停车位的价款，那么购房者理所当然拥有停车位的所有权，开发商无权再行销售。但是在购房合同中，消费者处于弱势地位，其合法权益难以得到保护。而且我国实行物权法定原则，成本与所有权并无直接关系，价格仅仅作为购房者取得所有权的前提和对价，并非所有权取得的依据;而且业主几乎不可能去核定开发商的开发成本，坚持成本标准无异于确立了开发商的优势地位和话语权。

综上所述，作者认为，以上标准有其合理性，但也有其不足。在此，作者提出了自己的一种标准来判断停车位的权属问题。

（一）规划范围的停车位的权属归属

建筑区划内，规划用于专门停放汽车的车位的初始权属归开发商所有，开发商可以通过赠与、出售等方式把所有权转移给业主。在开发商进行房地产开发时，有一部分地是专门用于供业主停放汽车的，即一开始就是作为停车位而规划适用的，不是由共有部分转换而来的，具体包括专门用于停放汽车的地面停车场、地下停车场、首层架空停车位、屋顶平台停车场。但有一点要说明，规划用于停车的车位，如地下停车位，如果具备供业主分摊建筑面积的条件，则应视不同情况予以不同处理：如果停车位建筑面积已经分摊计入公摊面积中，则此时车位初始所有权虽然归开发商，但在业主购房时，其如同住宅内的走廊、楼道，应属于全体业主所有，否则，开发商和业主就可以约定其归属。

（二）规划范围外的停车位的权属归属

对于规划范围之外的的停车位，就是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这部分车位，属于法定共有，即属于区分建筑物所有权下的共有权范围，包括规划范围内停车位不够时占用共有部分增设的地面停车场、首层架空停车位、屋顶平台停车场，以及没有专门规划停车位时直接占用共有部分建设的停车位，但是地下停车场不会占用业主共有的道路或者其他场地，所以此处不会包括地下停车场。对于法定共有的停车位，业主也可以约定其使用规则，将其由物业公司管理出租，获得的收益归全体业主所有。在此须说明一点，这部分车位是不能出售给个别业主的，因为这部分本来就是归业主共有的，而且若出售的话，会激化业主之间的矛盾，法理和常理上都说不通。

五、我国立法上的展望

（一）完善住宅小区停车位权属登记制度

虽然我国以立法的形式明文规定了权属登记制度，但是在目前的司法实践中，关于住宅小区停车位的权属登记制度，还存在许多漏洞和缺陷。业主在购买房屋时，只是根据与开发商所签订的《商品房买卖契约》到房产登记管理机关和土地登记管理机关分别领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》。业主所持有的两证，主要是登记其房屋专有部分的建筑面积和分摊面积，即只针对房屋，也就是说还不存在专门针对车位这一不动产的登记制度。依照不动产物权登记生效的原则，业主购买车位，无法取得相应的权属证书，则其对车位的权利得不到法律的认可和保护，这便在社会交易过程中，增加了诸多不安定因素。因此有必要对目前的不动产属登记制度进一步完善，来消除“销售使用权”等一系列现状所带来的隐患。

（二）细化法律条文，提高法律条文表述的具体性、确定性和可操作性

细化法律条文，是避免条文过于原则表述的笼统、提升条文可操作性的重要方法。目前我国关于住宅小区停车位权属的相关规定并不够具体，许多化解纠纷的关键问题仍存在法律上的空白。例如可以明确规定规划用于停放汽车的停车位为建筑物区分所有中的专有部分，车位所有权人可以依法自由的行使权利。再如住宅小区停车位的专有所有权人可以将停车位出售给小区业主以外的人。

（三）在重视成文法的同时，应充分发挥司法解释的效用

面对复杂多变的社会现象，成文的法律规范的先天缺陷难以避免。成文法虽具有权威性、稳定性和普遍性的特点。但这些特点往往也意味着僵化封闭，与复杂多变的现实生活难相适应。司法解释往往具有针对性、时代性、灵活性等特点，科学的理解运用司法解释有利于弥补成文法律规范的缺陷。同时，对于小区停车位权属制度，多应采用个案认定的方式。

（四）赋予法官一定的自由裁量权

法官自由裁量制度对法律条文自身的局限性起到了很好的补充作用。再完善的法律法规也难以穷尽一切社会现象。伴随社会的飞速发展，住宅小区停车位权属争议的具体情形也变得形形。如果仅仅强调依据现有的法律法规解决复杂多变的停车位权属纠纷，而忽视了法官的自由裁量权，势必会导致问题的处理出现僵化的情况，进而使住宅小区停车位的权属制度无法得到充分而有效的运用，不利于对权利主体利益的保护。因此，在解决住宅小区停车位权属纠纷的裁判过程中，应适度赋予法官一定的自由裁量权，使成文法的规定和法官的裁判智慧有机的结合起来，共同促进住宅小区停车位法律规制的健康发展。（作者单位：中南财经政法大学法学院）

参考文献：

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[11] 王荣珍：《对<物权法>车位权属规则的检视与完善》，《当代法学》2011年第1期。

第8篇：土地确权法律依据范文

随着我国城市化进程的不断推进和经济发展水平不断提高，我国城市住宅小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区停车位供求的矛盾日益尖锐。早在2006年的一项相关调查中显示全国供轿车停车的停车位缺口在400万个以上，其中北京市缺口29万个、每年新增的轿车在20万辆以上，上海市停车位缺口85万个、每年新增轿车10万辆，广州市停车位缺口42万个，深圳市停车位缺口40万个，南京市停车位缺口30万个，杭州市停车位缺口12万，然而这个数据在当今已成倍的增长。伴随着开发商与小区业主对于停车位的权属纠纷不断，全国却尚未出台统一的法律法规来对停车位所有权进行确权和规范。本文试图从现有的规定出发，参考国外相关的立法情况，借助物权理论研究的成果，来分析商品住宅小区区停车场的产权归属与使用问题，并根据存在的问题提出完善建议，希望能引起重视，使商品住宅区停车场的产权归属与使用制度不断发展、完善。

2.我国住宅小区停车场（位）权属现状

2.1住宅小区停车场（位）的含义

停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所，由若干个停车位组成。停车位和停车场存在着必然联系，停车位是构成停车场的最基本的元素，“也就是说，停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”{3}。与停车位、停车场相关的概念还有停车库，停车库是指设置于建筑物内部的独立的专用于停放车辆的场地。其与停车位不同的是，停车库是具有封闭特征的设施，而停车位是只在其边界设定示意的区分标示。本文所涉及的停车位，不包括独立密闭的停车库，仅指设置于地上或地下各种开放式空间形式的停车位。

在现实生活中，由于停车场的种类繁多，如果单独只讨论停车场的权属关系必定会有所疏漏，所以只要明晰停车位的性质，其他关于停车场的权属问题也会不攻自破，这也是本文从停车位的角度出发进行研究的基本原因。

2.2住宅小区停车场（位）的分类

（一）不能销售的公共配套设施

开发商依照政府的法律法规修建停车场，具有强制性的法律义务，是为小区生活的业主提供便利，并不是以牟取利益作为根本出发点。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”

（二）可以销售的公共配套设施

尽管开发商会依据政府的法律法规修建停车场，但法律并没有明确要求开发商无偿将停车位交给业主使用，因此只要具备相关的条件，开发商仍然有权销售停车场中的车位。地下停车位与房屋的关系不同于消防设施和高层建筑、水电管线和普通房屋的关系，即地下停车场并不是房屋的必备设施，它与房屋并不是主物与从物的关系，而是相对独立的建筑物。因此，在商品房买卖合同中若没有特别约定，不需要从物随主物一并买卖转让。开发商如果没有在购房协议及商品房买卖合同中承诺为小区业主免费提供停车位，且地下停车场也没有计入小区的公摊面积内，业主便无法要求开发商为其无偿提供停车位使用。

（三）非住宅区的配套设施

此类停车场的修建只要合乎法律法规的审批条件，当由开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。而对于开发商能否拥有这类停车位的所有权有赖于国家出台相关的法律法规予以确定。目前我国已有一些城市出台了相应政策，如在杭州可以为地下停车位颁发土地使用权证。2003年1月1日起北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》中规定：“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。”在不久的将来，我国一定会有更多的城市出台政策来界定停车位产权的问题，当停车位具有独立的所有权，其也可以具备不动产的属性，实现抵押、转让的权利。

（四）利用人防工程改造的地下停车场

我国1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间的立法。此类停车场就是利用人防工程改造的停车场，根据《中华人民共和国人民防空法》第18条规定：“人民防空工程是指为保障战时人员有物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”因此，它也具有军民两用的性质。由于人防工程是国家的人防战备设施，在《中华人民共和国人民防空法》第五条中“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”界定了“谁投资，谁收益”的原则。

2.3停车场（位）权属有明确规定地区的做法

（一）北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》

北京市于2003年1月1日期开始执行《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，其中在第五条中明确规定：“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。”这也就对于北京市停车位的权属进行了确认，但这仅限于室内停车位（包括首层架空层停车位和地下停车位），对其他停车位（露天停车位等）并未做出交代，这个疏漏势必未来对非室内停车位的权属纠纷埋下隐患。同时，在该《通知》的第五条中指出停车位的所有权证除了可以单独发也可以随商品房合并发，这就没有指明日后该商品房再交易时，停车位是否随房产一并转移。

此外，在北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》中没有限制停车位的购买者是否为小区业主，这样虽然可以实现停车位交易价值的最大化，但却削弱了为小区业主生活提供便利的功能。因此，北京市的此通知留有很多隐患，未来因停车位引发的纠纷仍不可避免。

（二）武汉市《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》

在武汉市2003年颁布的《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》中规定了停车位在办理所有权证时应符合以下的条件：必须符合房屋建筑面积认定的基本条件；必须具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致；在已审批的规划设计中有明确用途（泊车、商用等）的认定。在此规定中要求所有停车位都必须进行所有权属登记，但对于不符合以上条件的停车位应该如何确定性质及处置在该意见中都没有确定。

（三）南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》

在南京市2004年开始实施的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》中，首次区分开业主专用停车位和业主共用停车位，并详细列出了产权由全体小区业主共用的类型，在该规定的第四条中指出：“属于全体业主共有的商品房附属房屋，可由业主委员会申请登记，房产、土地部门不颁发房地产权属证书”。

从这一规定中，可以明显的看出以保障本小区业主停车权利的最大化为目标，在第六条中指出：“露天停车位和相当于配建总量15%的室内机动车停车位为业主共用停车位，其余停车位开发商可售予业主作为专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。”而在第八条中也明示对于公用停车位和专用停车位的位置和权属，开发商有公示的义务。此外，对于专用停车位的买卖、租赁也限定于小区内业主之间进行，并随着商品房转让时专用停车位须一并转让，且在商品房销售前，应当以出售一套房屋随售一个专用机动车停车位为限。此条规定虽然最大限度的保障了本小区业主停车的便利，但其中指出停车位出租和出售的对象必须是同小区业主实际上并没有法律依据，与物权法定原则相悖。

（四）广州市《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》

广州市在2008年颁布的《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》中提出停车位和车库应当首先满足业主的需要，且不得进行预售。这就避免了近年来一些城市哄炒车位的现象，最大化的保障了小区业主的基本停车权益。广州市在此规定第六条中首次提出了商品房预售时“必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”（g4c.laho.省略）网站公示。”这就让停车位的规划设计和未来的销售情况透明化阳光化，更进一步减少某些因信息不对称等因素造成的投机行为。

在广州市这一规定中，对于房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，制定了“一房一位”的原则，即房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位，这不仅保护了购房人的利益，也房屋承租人的需求。此规定对于停车位的产权证办理也做出了要求，在第九条中指出“应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。”

除了在规定中制定要求，广州市还首次提出了对于未执行本规定的房地产开发企业和一些违规行为的处罚，即“要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光；违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报。”这就减少了降低了一些为牟取利益的违规开发商铤而走险的机会成本，让此规定更有效率的贯彻实施。

然而尽管广州市《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》跟以往一些城市的法规相比有了不少完善和进步，但仍存在一些缺陷和偏差。在广州市制定的这一规定中制定的“一房一位”政策虽然有利于保障后期购置车位的业主的权益，但如果出现下列情况：业主在刚购房的相当长一段时间内没有车位需求，空置的车位该如何处置；车位在前期闲置率较高却存在其他业主一户多车的情况该如何处理等。因此，在广州市《房地产开发项目车位和车库租售管理规定》有效期满后期待更加完善。

（五）总结分析

截至目前为止，我国尚未出台全国性的统一的有关于停车位权属方面的法律法规，部分地方城市颁布的停车位销售和权属规定在内容上都未能全面涵盖所有停车位的类型，存在片面性，在实际操作中难以有效的贯彻实施。部分地方法规甚至创新法律概念和权利类型，明显与物权法定的要求不相符，即使出发点良好却难以普及推广。

停车位的权属涉及的利益广大，全国、地方立法和学界目前都没有统一定论，也没有权威的标准作为参考。本文后续的论述将在借鉴国外相关的立法例的基础上，结合我国的实际情况，将理论分析与我国目前房地产开发商和业主的做法和产生的矛盾的现实相结合，提出停车场产权规定的建议。在开发商层面如何才能事前做好争取到开发项目配套停车场（位）的所有权，或者对于小区业主来说，如何才能实现取得停车场的所有权的研究极为具有现实的研究价值，探索最有利于解决矛盾的办法。

3.停车场（位）所有权未明确地区的所有权争议

在《物权法》第73条中对小区业主所有权的范围进行了界定：“小区内的道路、绿地等公共场所、设施和物业用房属于业主共有，除了城镇拥有所有权和明示属于个人的除外。”在第74条中对于小区的停车位也有规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这两条规定虽然对保护小区业主的停车位所有权提供了法律依据，但其也存在一些疏漏和缺陷。

在第73条中所指的“小区内道路、绿地等公共场所”实际上是对地表空间使用权或者地上空间使用权的规定，但是对于实际生活中主要引发纠纷的地下停车位并没有界定。再如“建筑区划内的其它公共场所、公共设施”“其它场地”如何界定?“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”中如何判断该建筑区划内符合“首先满足业主需要”的标准都急需出台相关司法解释予以完善。

除了北京、南京、广州等城市出台了相应法规对小区停车位所有权做出规定，全国其他没有颁布相关法规的地区对停车位所有权的归属仍然存在很多争议，主要有以下几种观点：

3.1业主所有说

小区内停车场、停车位的所有权归全体业主所有这一观点主要认为：停车位主要是为了给业主生活提供便利，满足业主生活居住的需要，小区停车位从法律性质来说作为房屋建筑物（主物）的从物(也有称之为配套设施、附属设施){4}。业主在购买房屋的同时根据从物随主物一并转移的原则，同时也购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，小区停车位应伴随整栋建筑物一并转移给业主共有。

但是关于小区停车位是否为小区房屋从物的问题，在前面的论述中已表明停车位是相对独立的建筑物，离开建筑物而单独存在并不影响其作为物的效用之发挥，即其使用价值并不受影响。因此将车位定位为建筑物的从物从而车位随从商品房所有权的转移而转移的观点是有失偏颇的。

小区停车位业主所有说的另一种观点是根据我国现行制度中“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”论产生的。这种观点认为：房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权亦随同转让{5}，即在全体业主购买了房屋并分担了小区内的全部土地使用权出让费之后，业主便拥有小区土地的使用权，所以依附于土地使用权的地上、地下停车位也转移至小区业主名下。但是，如果小区车位的建造成本没有计入商品房成本中，按照“房地一体”理论硬性地推定小区车位归全体业主共有显然会损害到开发商的利益，将大大减少开发商建造停车位的积极性，这也会严重影响土地的利用价值。因此，由“房地一体”推导出“车位随房走”并不合理。

3.2开发商所有说

小区停车位所有权归属于开发商所有这一观点是根据《中华人民共和国人民防空法》第五条中“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的“谁投资，谁收益”原则，即停车位由开发商出资建设，理所应当为开发商所有。倘若让以获得经济利益为目的的开发商建造的停车位全部归业主所有，势必会削弱开发商的积极性，最终损害的还是业主的利益。

现实生活中，很多开发商在开发建设房屋时，已把停车位的工程造价计入商品房价格成本中或开发商在计算共摊面积时已把地下停车场的建筑面积计算在内，此时业主在购买房屋时已承担了停车位的建设费用，停车位的使用、管理、收益的权利随购买房屋时缴纳的房价转移到业主身上，因此小区停车位的真正投资人应该是小区业主而不是开发商。这样根据“谁投资，谁受益”原则而判定小区停车位所有权归开发商所有说就不成立了。

3.3约定归属说

该种观点认为，停车位的权属问题应当通过约定来确定其归属。我国《物权法》第74条第三款采纳了此种观点，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式”。即停车位权属应由房地产开发商与商品房买受人通过《商品房买卖合同》进行约定，依该约定确定停车位权属{6}。这种通过开发商和业主的约定来确定停车位的权属实际上体现了“私法自治”的原则，认为在是涉及财产的归属和利用问题上，在不违反法律法规和公共利益的前提下，通过自治能协调好各方的利益，实现利益的最大化。

虽然我国《物权法》许可了了约定归属说，但在实际操作中由于业主处于弱势地位，其购买的专有部分在开发商销售面积中很小的份额，买受人容易受到开发商霸王条款的欺压，很难真正公平的保护买受人即小区业主的利益。

4.台港澳地区停车场（位）所有权的归属

4.1台湾

在我国台湾地区1995年颁布的《公寓大厦管理条例》中规定:“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将公用部分，包括法定空间、法定停车空间及法定防空避难设备，让售予特定人或为区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有人权益之行为。”由此可见，台湾的停车位视为公用部分。

在实际生活中，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种{7}。法定停车位是按有关法令强制设置的停车位，面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定，其性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分。自由增设停车位是开发商在区分所有的建筑物内自行增设符合法律规定的停车位，其并不是法定必设的停车位，一旦增设即归属于全体业主或部分业主所共有，如果具备构造上的独立性和使用上的独立性，则可以取得所有权证书，可以自由买卖。奖励增设停车位是主管机关为供公众停车使用，鼓励开发商在进行商品房开发时，依法按鼓励系数或一定的公式计算，另行增设的停车位，它主要做公共停车场，向社会开放。

对于地下停车场，1991年4月10日，台湾地区内政部营建署命令指出:“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难事件停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。”台湾地区最高法院2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属于公寓大厦的共同使用部分，仅仅属于建筑商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。

4.2澳门

《澳门民法典》13条规定:“分层建筑物中之车位，如其所占之空间被适当定界，且可直接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可以为独立单位，即使该等车位之间井非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围，当中标明本身之编号或名称。”从该法典中可以看出，在我国澳门地区，如果停车位由明确的标界以确定其范围，则可以独立确定权属，因为没有禁止性规定，所以小区停车位的所有权人可以转让他人。

4.3香港

香港是一个地狭人稠的地区，香港对于商品房问题的相关规定有部分沿袭了英国的一些做法，但也有适当的调整。在《香港规划标准与准则》第七章《泊车位准则》中规定：购买商品房的小区业主对于小区内的停车位共同享有，根据其住宅面积的大小按其比例享受相应的权益，而且这种权益是不限定特定区域的。但这并不是说，只要购买了商品房就可以在任意一个停车位停放车辆。

在现实生活中，小区业主可以通过出让的方式出让自己对停车位所享有的份额，再由物业管理公司与相关业主确定停车位的使用，并允许取得特定停车位的业主将该停车位通过租赁方式许可小区内的业主或者小区业主之外的人使用，但不得转让其所有权。

4.4对于完善我国停车场（位）规定的建议

（一）从开发商角度

目前我国住宅小区的停车位主要为小区的公共配套设施和地下人防工程两种形式，而当下在小区业主和开发商对于住宅小区停车位的所有权纠纷案例中，法院的判断依据主要是以下四条之一：开发商在计算公摊面积时是否把停车场的建筑面积计算在内；开发商是否把建造停车场的成本计入在该房地产开发成本之内；开发商在出售房屋时是否承诺提供停车位给业主无偿使用；是否有国家相关法律法规或当地政府的法规规定无偿把停车位交付给业主使用。

在《商品房销售管理办法》第18条第2款规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”因此，只要开发商在建设商品房时不把停车场的建筑面积计算在整个小区的公摊面积之内；开发商不把建造停车场的成本计入在该小区的开发成本之内；开发商在出售房屋时没有承诺把停车位交付给业主无偿使用；国家尚未颁布统一的法律条规或当地政府没有出台相应的法规规定停车位的权属；那么住宅小区的停车位在小区建造之时根据“谁投资，谁收益”的原则就归开发商所有，开发商享有权利对商品住宅小区的停车位进行处置，当然也包括单独出售。《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据这一条款，也肯定了开发商可以将小区停车位的所有权通过出售、附赠或出租的方式转移给业主。

(二）从小区业主角度

随着我国城市化进程的不断推进和经济发展水平不断提高，我国城市住宅小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区停车位基本上处于供不应求的状态。《物权法》中对于商品房住宅小区停车位的规定提出“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，为了保障小区业主的权益，为了实现小区业主对停车位所有权的取得，应当着重体现对业主的“首先满足”。

在此，“首先满足”的规定可以作如下解释：第一，开发商在建造房屋时应该同时建设相应配比的停车位，如果业主在购房时需要同时购买停车位，开发商就应当出售或者附赠，双方通过这种约定确定产权归属。第二，在房屋销售完后一个月内或者开盘后半年内，如果仍有停车位没有出售的，开发商应当有“首先满足”期限(可以一个月为限)的通知，业主选择购买或者租赁。第三，该优先满足期限届满后，如无业主需要，为了保障开发商建造停车位的基本利益和积极性，可以向业主以外的主体出租，但不能出售。为了保障满足业主变化的新需要，租赁期限一般不得超过两年。第四，两年期限届满前两个月，开发商还得就租期届满的停车位第二轮有“首先满足"期限(仍以一个月为限)的通知。按此循环，直到停车位出售完毕为止。第五，对于已购买停车位的业主如果需要出售停车位，只能出售给小区的其他业主。如无其他业主购买，也只能出租。第六，当小区业主以外的其他人以承租期限届满后享有优先承租权来抗辩小区业主承租的优先权时，小区业主的承租权优先。

结语

停车位目前已成为居家生活中不可或缺的一部分，停车位的产权归属也进一步引发了人们的关注。同时由于实际生活中停车位的类型多样，以及我国相关的国情和法律规定，规定停车位权属的标准要结合具体的停车位进行具体的分析。我国关于小区停车场所有权方面的立法滞后于市场经济的发展，地方法规也不能对此问题做出全面而统一的规定。面对日益发展的房地产开发的社会需求和日趋激烈的小区停车位产权之争，一个行之有效的全面规制小区停车场所有权的法律体系亟待建立。

参考文献：

[1]梁慧星，陈华彬．物权法[M]．北京：法律出版社，2005．

[2]高富平，黄武双．房地产法学[M]．北京：高等教育出版社，2003．

[3]周树基．美国物业产权制度与物业管理[M]．北京：北京大学出版社，2005．

[4]史尚宽．物权法论[M]．北京：中国政法大学出版社，2000．

[5]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社,1995．

[6]王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题[J]．现代法学，2008，（5）：63-65

[7]邓光达，钟声．论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[J]．西南民族大学学报，2005，（4）：72-73

第9篇：土地确权法律依据范文

当天，这次诉讼风波中第一个宣判的李玉兰案，在北京市第二中级人民法院开庭二审。由于双方分歧较大，上诉人、画家李玉兰拒绝调解，而主审法官表示此案将在合议后宣判。这让关注这场风波的人们，不得不再度等待。

北京宋庄艺术家购买农宅纠纷，之所以引起了社会的广泛关注，不仅在于这一事件关系到200多位艺术家的切身利益，关系到宋庄“文化造镇”的产业发展战略，更在于这一事件是多年来严格限定的农村宅基地转让规定与城乡发展现实之间碰撞的一个爆发点。

面对着这样一个棘手的问题，法院与当地政府都在犯难:如果判决支持李玉兰等艺术家的买房行为，一则与现行的规定政策不符，二则是否会引发大面积农宅交易行为也不得而知；如果最终认定宋庄艺术家交易行为无效，这是否又在意味着以法律的名义支持不诚信行为，造成诚信缺失和道德失范，冲击良好社会的风气?这一结果是否又经得住社会道德的审判?

多米诺骨牌该倒向哪边，人们都在猜测，都在等待。

交易一审被判无效，难说谁对谁错

宋庄镇位于北京正东，距天安门24公里，属通州区。因地处潮白河畔，“安静开阔的乡村，有利于艺术创作，同时交通也较便利”，自上个世纪90年代以来，一批来自圆明园的画家开始在这个区域聚集并开始购买农宅。但是，随着宋庄地区经济的发展和区位价值的提升，自2004年以来，200位购买了农宅的艺术家先后有13人被原房主推上了被告席。

据第一个成为被告的艺术家王立则介绍，当地卖房农民想要回房的理由是“当初不懂法，现在懂法了，知道国家不允许这样的交易，要守法”。

2007年7月10日，在宋庄镇辛店村购买农宅的艺术家李玉兰最先拿到了法院判决。这份判决认为，李玉兰是城市居民，不得购买农村住房；李玉兰与宋庄镇辛店村村民马某签订的房屋买卖协议无效，判令马某向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。这让其他购买了农宅的艺术家开始担心，多米诺骨牌会不会由此倒下，自己会不会是下一个被责令“退房”的人?

一个愿买一个愿卖，当初的公平交易怎么能说推倒就推倒呢?市场经济自愿、公平交易的原则为什么在农宅买卖上遇到了障碍?这并不奇怪，因为农宅转让自然避不开房子下面的土地，而国家对农村宅基地的使用及流转有着严格的规定。

朱克非(北京当代律师事务所律师):

《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地，属于农民集体所有。”第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”这些规定，即是禁止村民向本集体经济组织以外的人转让房屋所有权或宅基地使用权的法律依据。1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年国务院28号文件更是明确规定:“禁止城镇居民到农村购宅基地。”

关于宅基地使用权的最新规定，是于2007年10月1日实施的《物权法》。尽管删除了第六次审议稿中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的字样，但该法还是明确规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。也就是说，在《土地管理法》和相关政策性文件没有修改调整之前，宅基地使用权的流转仍然是限定在本集体经济组织以内。

现行法律政策的规定特别是《物权法》最终没如人们所愿为宅基地流转放开口子，其基本的考虑，可能还是在于我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地对于农民来说具有社会保障功能，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。政策制定的出发点并没有任何问题，但是有一部分人开始质疑，这种规定是否反映了当前我国农村的真实情况呢?

胡介报(北京市通州区宋庄镇党委书记):

宋庄的农民是在什么情况下卖掉房子的?大量的农村人口涌入城市工作，到城市置办自己的产业；老人去世之后，子女继承，夫妻两个人有可能有三套房子。我手里有个数字，宋庄地区现在闲置农宅占到了总量的30%到40%。事实上宋庄的状况，也是北京市农村的状况。

宋庄农宅转让纠纷一案，引起争议的问题很多，比如，现行对宅基地流转限定性的法律政策规定是否违背了《宪法》及《民法通则》的精神?国务院的政策性文件是否能对抗《合同法》成为判定双方交易合同无效的依据?判决是否意味着在以法律的名义支持鼓励不诚信行为?等等。如果去掉这些技术性的细节，宋庄农宅转让纠纷的背后还掩藏着更深层次的社会问题。

今年以来，围绕着小产权房、宅基地上市、城乡统筹改革实验区等一个又一个的社会热点，背后最关键的内容是农村集体土地的流转问题，是如何打破城乡二元制结构、实现城乡统筹发展的问题。集体土地流转的路该怎么走?农民在城市化进程及社会经济的高速发展中该享受到什么样的权利?这是已经超出了现有法律政策规定的思考。

武建东(黄河研究会常务理事):

伴随着农村工业化、城镇化，农村建设用地的使用已超出中国目前运转的国家地政管理行政系统的监管和约束，它正在成为农村资本积累的重要来源。目前的土地法律管理制度框架内，农村集体土地权利设定简单，与初步形成体系的国有土地使用权体系相比还比较落后；在实行市场经济的中国，农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地流转受到重重限制，它本身不是一个完整的物权，权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经略模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

26万亿，谁来激活这笔巨大的资产

王立则告诉记者，虽然多年来国家政策对农宅的转让严格限定，但这种交易从来没有停止过。他拿自己举了例子:“十多年前我在海南一家报社当总编辑，单位分房，要交十几万。为了筹这笔钱，我回西安老家把继承的祖宅卖了，那也是农宅。前几年到了宋庄，想到这里定居，又把海南的房子卖了，钱如今都投到了这里。”

记者调查中发现，购买农宅的许多艺术家，尽管也有不少人知道国家政策对这一交易行为的限制，但你买我买大家买，使得大家心存侥幸。还有一点很重要，基本上每宗交易，都有村委会做中或是签字同意。这或许让交易的人感觉到，宅基地不是村集体的吗，村委会都同意了，还能有什么不妥。

事实上，这种情况不仅存在于宋庄，已经成为全国经济较发达的农村地区的普遍现象。这种处于灰色地带的交易，只要行政管理部门不追究(几乎没听说过有追究的)，交易双方没有谁闹到法院，就可以安然存在。宋庄农民与艺术家的争议在于双方都违法在先，交易固然可以宣布无效以保护农民的权利，艺术家最终是只能吃个哑巴亏。不过细想一下，农户为何要收回房子呢?显然是这个地区房地产的升值。如果严格按照法律政策规定，农户即使把房子收回去了，流转仍只能限于本集体经济组织里，那他能够实现这预期的升值收益吗?要知道，集体经济组织成员可无偿获批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能体现在外来人甚至是其他没买房的艺术家身上，也就是说，农宅有可能被再次违法转让。这就出现了一个司法维护公平正义的最大悖论:以法律的名义支持了下一个不合法的交易。当一条禁止性规定为大家都很心知肚明却又可以被轻易地踩在脚下，当守法与不守法、道德与不道德在这件事中已经没有难以辨清的界限，就让人困惑了。

方竹兰(中国人民大学经济学院教授):

法律是上层建筑，一定要跟随经济的发展来建设，不应该是拿着条条框框作根本，而应拿生活做根本。就说宋庄的这起纠纷，究竟是判农民输还是画家输，不能单纯地从法律条文来看，要看什么结果更能增加社会的收益，促进社会经济的发展。保护宋庄画家村也是符合当地农民利益的，如果画家撤出画家村，对农民来说是一种损失，对当地经济的发展也是一种损失。依法治国不是简单的照过去的法律判决现在的新生事物，是不断地完善过去的法律规定的一个过程。有人曾说过，只有心中有法，才能真正把握法律的实质。宋庄问题是对现有法律制度的挑战，也是要法律有所创造。

由于建设部尚未公布最新的村镇统计公报，但根据《2005年村镇建设统计公报》可以推算出至2006年底，我国村镇住宅总量大约为260亿平方米。以平均1000元/平方米的市场价计算，农宅的市场价值当为26万亿元人民币。然而，受限于宅基地使用权流转政策，农民手中这笔巨大的资产相当于死产。有专家已经开始注意到，如果当前宅基地使用权流转政策出现突破，将有助农宅实现完全的商品化，将为城乡统筹发展提供强劲的资本保障，也是对我国农民核心财产权的最大确权和最高的肯定。

武建东:

应该加速立法解禁有条件地区的城镇消费者直接购买农宅的简单交易方式，而且更应该支持城镇消费者个别或集体与拥有农村建设用地，包括宅基地的农户、农民联合体进行房屋的联合新建、翻建、扩建等更高级形态的合作，以期使农村建设用地，包括宅基地得到更大限度、更高层次的资源利用。改革的实质就是以我国农民拥有的土地物权，解决农村的社会保障、居住保障、土地财富利益分配，分区域有期限地实现农村市场经济的转型。

宋庄的发展，正是城乡互动的活例

11月8日，将是宋庄第三届文化艺术节开幕的日子。虽然还有两个月的时间，但遍布各处的艺术馆却早已提前进入了备战状态，每天都有特色画展免费对市民开放。谁能想到，在上世纪90年代初，宋庄还是北京一个默默无闻、以农业为主的郊区小镇。

王小映(中国社会科学院农村发展研究所):

当初城乡的二元制设计，对工业发展的资本积累及社会的稳定都起到了重要作用。在这种制度安排下，有了城镇居民与农村村民之分，有了国有企业和乡镇企业之分，有了国有土地和集体土地之分。这种二元制的存在，尽管曾在一段时期是以农村支援城市为代价的，但事实上，农村也在一定程度上享受了这个制度所带来的优惠。比如，农民居住用地可以免费申请，乡镇企业使用土地，只要符合相关条件即可使用集体建设用地，并不用缴纳如城市建设用地的相关费用等。

但是，随着社会主义市场经济的建立与发展，二元制逐渐成为城乡互动的一个障碍。表现在房地产市场上，就如宋庄画家村的官司，农村村民可以到城市买房，城市居民却因为政策的限制不能购卖农宅。这种制度造成的人为分割，形成了农村的封闭，已经不符合社会发展实际，需要有所改变了。

据王立则介绍，十几年前，宋庄当地农宅空置率在50%以上，艺术家的聚集首先推动了这一份死产的盘活和升值。大家根据实际情况或租或买，现在小堡村买房画家近百户，定居画家已超过500人。农院三四间房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5万元左右。

“他们现在想把房子要回去，是因为宋庄地区文化产业兴旺，房价提升。还有就是听说这里最近在做规划，要修路，有可能会拆迁。按照现在的情况，如果拆迁，单是房屋的补偿就有30多万。”交谈中，李玉兰难掩心中的气愤:“但世上哪有卖了的东西又要回去的道理。”

方竹兰：

宋庄的农民反悔了，是因为当前这个地区房地产的价值提升了。按照经济学的理论，是聚集到这里的艺术家投入他们的财富、能力、知识，与当地政府共同建设的成果。当初交易的价格和当前的价格出现了很大的差别，可以在法律允许的前提下，给农民一些补偿，但是不能否定农民和画家交易行为。如今农民的反悔，正说明了农民对房屋交易知识的缺乏，不能看到房屋升值的预期。这种自由交易行为其实造成了对农民利益的损害，所以当地政府应该为农民提供相关的服务，比如对其房产进行评估，帮助农民提升其对房屋价值的认知度，政府提供的良性干预可能会减少纠纷的发生。

记者了解到，自从艺术家聚集以来，宋庄镇党委、政府以敏锐的眼光提出了“文化造镇”战略发展规划。2006年，北京市把宋庄确定为首批十大文化创意产业集聚区之一，将为宋庄地区的发展提供了更大的空间和机会。2005年9月，宋庄镇政府支持成立了宋庄艺术促进会，举办了首届宋庄艺术节，第三届艺术节开幕在即。

“短短几年，不但宋庄艺术家群落的国际名望空前提升，而且文化搭台、经济唱戏、商贾云集、百业兴旺，宋庄镇进入了历史上最好的发展时期。”王立则说。

据宋庄文化艺术促进会会长洪峰介绍，原来小堡村没有一家饭馆，现在大大小小已经有了46家饭馆；原来没有路灯，现在小堡的文化一条街灯火通明。在宋庄，现在已有11家画廊，全是民营投资，有的完全就是当地农民直接投入，经营画材的商店也出现了。“文化造镇”的发展思路，已经切切实实地为农民带来了实惠。

在王立则提供的宋庄130名艺术家联名信中，有这样一组数字:“根据统计，2006年宋庄镇实现总投资20多亿元，其中文化产业方面投资达3.2亿，达18%。由此实现全年利税3.5亿。集聚了近500名艺术家的小堡村，人口仅1300人，但2006年经济总产值达3.5亿，上缴利税1816万，人均纯收入1.2万元。仅小堡村艺术家作品公开拍卖一项，成交额近2亿元。”

“任何地方的发展都会遇到矛盾，只是没料到宋庄的问题会出在农宅的交易上。”王立则的言语间不无遗憾。

胡星斗(北京理工大学经济学教授):

长期以来中国的现代化，仅仅是城市的现代化。所以有人说中国的城市像欧洲，农村像非洲，这不无道理。城乡二元结构形成了城乡互动的障碍，农村人到城市来受歧视，要办暂住证，城里人到农村去创业，要解决工作场所及居住问题就有可能遭遇宋庄艺术家的困境。目前我国城乡缺乏一体化，缺乏均衡、协调的发展。如果将来制度或政策安排上有了突破，允许城里人到农村居住、创业，形成城乡发展的互动，最终将带动农村经济及面貌的改变。

胡介报: