土地价值评估方法精选(九篇)

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第1篇：土地价值评估方法范文

【关键词】 拆迁补偿；房地合一；房地分离

一、引言

自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。

二、房屋拆迁补偿评估方法

纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。

（一）房地合一评估方法

房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格

一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。

2.住宅状况修正系数

结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。

3.设施补偿费

设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

4.城市房屋装修补偿费

装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。

（二）房地分离评估方法

在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。

1.土地评估值

评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数

2.土地使用权补偿价格标准

土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积

3.地上附着物费

地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

4.城市房屋装修费

该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。

（三）两种评估方法的比较分析

房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。

三、评估案例

（一）拆迁项目简介

2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14 575 平方米，拆迁面积26 565 平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86 444 平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001 年装修过，装修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆迁补偿评估

1.同地段同用途住宅交易价格

（1）交易实例的选择。比较实例A、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅状况修正系数

根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。

3.设施补偿费

按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。

4.装修补偿费

按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陈××拆迁补偿金额合计

拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 万元。

（三）房地分离的城市拆迁补偿评估

1.评估样本点土地使用权价值评估

根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：

（1）土地面积=14 575平方米；（2）区段均价= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数= 0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。

根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用权价值总额=4 458.19×14 575=6 497.8 万元。

2.拆迁房屋土地使用权补偿价格

根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：

（1）应缴纳土地出让金=270×86 444=2 333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26 565×270=1 075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86 444=1 210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26 565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2 333.998-1 075.88=1 258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1 210.216-557.86=652.356

万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6 497.8×0.05=324.89万元。

根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分户土地使用权补偿价值

土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格

×占地面积=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附着物价格补偿费

按照重置价格法对地上附着物进行补偿。

（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120 元/平方米，房屋补偿金额=120×65

=7 800元。

（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。

5.装修补偿费

根据前文计算结果，装修补偿为5 190元。

6.陈××拆迁补偿金额合计

拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）评估结果对比分析

上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6 497.8 万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1 258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。

【参考文献】

［1］ 陈路.城市房屋拆迁管理条例实施手册［M］. 北京： 北京科学技术文献出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆迁实务［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 杨晓铃，王建宾.房屋拆迁、征地补偿全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

第2篇：土地价值评估方法范文

[关键词] 城市房屋;拆迁补偿;价格;问题;对策

[中图分类号] F301.3 [文献标识码] B

一、拆迁评估中存在的主要问题与难点

（一）对估价方法的选择问题

《城市房屋拆迁管理条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”当用比较法估价时，通常将评估基准价作为依据，再根据同类房地产在新旧程度、楼层等方面的差异情况进行修正，得出具体被拆迁房屋的评估价格。在评估基准价时，区位、用途和装修状况等已考虑在内。但如何确定基准价和修正系数就成为需要解决的问题。

基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边的房屋交易实例进行修正获得。但在房屋的拆迁时，本质上该房屋的区位已发生变化，上述原有房屋的土地规划用途应采用新的用途，只有这样才能达到该土地的最高最佳使用，因此，对拆迁房屋的价值评估，应重点考虑土地价值变化对整体房地产价值的影响程度。

在修正系数方面，由于没有完全相同的两个房地产，所以首先存在的问题是如何确定这些修正系数才能反映房地产间的差异，其次是这些系数大多数存在区间，需要估价人员合理确定。

（二）在估价过程中存在的质疑问题

拆迁评估的客观公正事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果的咨询是正常的，但由于各种因素的影响，评估结果会出现些微误差。所以就有很多质疑并要求解答。有的被拆迁人还对评估公司和拆迁人的关系产生质疑，影响评估机构正常开展业务。

（三）对被拆迁房屋的用途认定问题

有的被拆房屋为老旧房而没有产权证，或有产权证，但缺少用途记载，故对用途的认定，成为了拆迁当事人争论的焦点。这种情况如解决不好，会产生许多问题。

（四）突击建房、突击装修问题

在拆迁评估过程中经常会碰到被拆迁人突击建房，突击装修的问题。对于新建的搭建物，没有合法的手续，入户调查难，或不给予评估，或不予登记，增大了评估难度。

（五）价值时点的问题

《房地产估价指导意见》规定“拆迁价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”。但在实际的操作过程中，经常由于各种原因导致虽然房屋拆迁的范围已经确定，可房屋拆迁许可证却还没有拿到，或者拆迁许可证虽拿到后，过很久才进行房屋拆迁。因此，以拆迁许可证颁发之日时为估价时点就显得很不合理，这样既不能保障被拆迁人的合法权益，又增加了拆迁工作的难度。

二、针对拆迁房屋价格评估中出现的问题提出对策

（一）重视土地价值，建立科学的修正系数指标

对于房地产的评估，关键问题就是“土地最高最佳使用”。因此建议在确定评估方法中应重视土地区位价格的评估，重视基准价的合理确定，建议基准价的确定更加明细化，突出不同区位的差异，并且不要只停留在较大的选值范围内。

关于修正系数，当前拆迁评估中用到的大量修正系数，主观随意性、经验性的确定所占成分过大。建议组建一支研究队伍，对各种修正系数和参数进行科学研究，建立合乎客观情况的标准，并结合实际情况进行修正，使这一基础工作更具科学性和实际性。

（二）加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通

工作中，评估机构应善于与拆迁人沟通，分析原因，研究对策;与同行沟通是有可能因为同类区域的不同待拆迁项目建设单位可能不同，又或者是同一拆迁项目由于多种原因导致多次核发拆迁许可证，估价机构可能不同。不同的估价机构进行现场查勘过程时，由于主观因素存在，设定价格内涵过程不一致，就造成了同区域不同项目的评估价格存在较大的差异。这就要求估价机构最好建立信息资源共享，做到整体平衡，避免出现价格矛盾。

（三）按法律规定执行拆迁房屋用途的认定

《房地产估价指导意见》第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的;应当向城市规划行政主管部门申请确认。”该种情况下双方当事人很难进行协商，当评估机构面对这样的棘手问题时，评估人员既要把政策告知当事人并努力进行说服，又要使规划部门配合尽早拿出确认的结果。从而解决拆迁当事人之间的矛盾，减少评估结果的差异。

（四）按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房

针对突击建房，要对拆迁人讲明，在进行入户调查时，要将新建的与之前建的房屋都给予详细登记，同时需要被拆迁人签字，如拒不签字，可以让与拆迁当事人没有利害关系的第三人代签，同时要对建筑物室内外状况进行录像并拍照，留存好第一手资料，然后组织由被拆迁人、拆迁人、街道办、拆迁办和评估人员参加的协调会议，首先声明拆迁前的突击建房是一种违法行为，然后商定对这部分突击建成的房屋给予建造成本的适当补偿。在这种情况下，通常适合采用成本法进行评估，测算新建房屋实际成本可以按成本比例为拆迁补偿评估的结果。

第3篇：土地价值评估方法范文

作为全美人口排名第三的州，佛罗里达州对医药的需求是相当巨大的。在佛罗里达州分布着大量的药店和药品零售商，它像神经末梢，深入到市民生活的各个街区。其中，消费者价值药店（CVS）公司是美国最大的药品零售商，在全美的36个州运营着超过5400家零售药店和专用药品店，仅在佛罗里达州有40多家分店。2012年，这40多家分店将佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估中心及相关人员诉至法庭，就房地产税基评估的公平性提起争议。

一、案例概况

2012年4月16日，佛罗里达消费者价值药店公司以及其他分店公司，将佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估师罗布特纳，佛罗里达州希尔斯伯勒县收税员道格贝尔登以及佛罗里达州税务部告上法庭。从16日至19日，控辩双方连续三天就该案件在法院进行辩论。原告质疑被告在纳税年度2006年至2009年期间，对其公司大约40家消费者价值药店从价税评估的价值评估太高。消费者价值药店公司控V说，财产评估师在四年纳税年度中，过高评估其药店的价值，使其承担了过高的税赋。对消费者价值药店公司的所有不动产过高评估的主要原因是采用了过于狭窄的药店分类、使用了不恰当的评估方法，并且指责评估机构没有遵守佛罗里达州管辖区从价税评估的法律。审讯后，法院要求当事人提交结论和判断。各方返回法院，进行充分的辩论以支持自己提出的观点和反对对方提出的判断。2012年10月8日，当事人要求法院推迟最终判决，直到非正式谈判和尝试调解达成一致。

鉴于审讯后尝试调解不成功，考虑到证词及证据、律师双方的争论、法院文件及适用的法律，法庭做出以下事实调查结果和法律结论：经法院审理查明，被告的证词高度可信。被告充分考虑了所有必要的因素和法定准则，根据佛罗里达州法律第193章“税收和财政”之第1节的一般规定，被告方充分考虑了需要得出公正价值需考虑的所有因素。此外，法院认定被告对该物业的评估，遵守了各种评估标准，符合专业公认的评估要求，因此，可以推定，在所有纳税年度中，被告的不动产涉税评估价值保持了正确性。

二、争议焦点

1.财产评估师的评估是否满足正确性推定

法院认定，原告未能满足举证责任，因为原告未能通过充分的举证，拿出足够的证据来证明被告未能合理考虑严格的评估标准及其评估是随意的，也没有证据显示被告应用的评估方法与其他可比物业的评估做法不同。由于评估保持正确性的推定，消费者价值药店需要明确和令人信服的证据来证明在纳税年度2006-2008年之间，被告的评估是超过该物业公正价值的。在纳税年度2009年，原告并没有以明确和令人信服的证据证明，被告的评估是超过该物业公正价值的。

如果需要评估机构的结果是正确的推定，原告需要通过占优势的证据证明该评估值并不代表该物业的公正价值，或它们的评估是随意的，也是基于被告应用的评估做法与有着相同等级和区域的可比物业的评估做法不同。但遗憾的是，消费者价值药店并不能提供优势证据。

2.消费者价值药店最高及最佳使用是作为药店还是一般商业用途

佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估中心认为消费者价值药店的最高及最佳使用就是作为药店。评估中心把消费者价值药店分为两类，其一是消费者价值药店目前经营的独立药店，其二是在消费者价值药店入驻之前就已经在经营的独立药店。第二类药店有时候也称为“第二代”药店，这些药店主要是由之前的爱克德药店构成，由消费者价值药店收购后更名而成。消费者价值药店认为评估中心过高的评估结果主要是因为过于狭隘的药店分类。在这种分类下的评估，相对于应纳税该物业自身的物理特性是不恰当的。目前经营的药店和第二类药店两者应归类为一般商业物业，而不能视为是最高最佳使用。

控辩双方都承认物业的最高和最佳使用的决定在任何评估中都是关键的问题，在这个案件中也是最重要的。消费者价值药店认为，药店物业的最高和最佳使用是用于一般商业用途，不仅仅是零售药店。这些用途包括餐厅、家具店、写字楼、停车场和银行网点，但应该将零售药店除外。物业的出售、租赁和运营如同银行的分支、汽车零部件商店、办公大楼以及其他用途的不动产，其销售额和收入信息参照用于评估该药店价值。佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估中心认为，原告所持有的物业，其最高和最佳使用便是药店，其他行业无法替代或胜出药店的使用价值，因此，使用药店的销售和收入数据来评估该药店价值是中肯的。

关于第二类药店物业，消费者价值药店还称该物业最高和最佳使用是用于一般商业用途。被告也认同，因为法律限制、市场需求以及其他因素，第二类药店最高和最佳使用是用于一般商业用途或其他后续使用。然而，证据显示，当一家药店转换成一些其他商业用途时，该物业有法律限制，被禁止使用作为其他用途，那么，其他次级商业用途就不再是药店物业的最高和最佳使用。原告不得不承认，这些物业最大生产力是作为药店使用。

法院认为，相对于一般的商业用途，经营药店是该物业的最高及最佳使用。佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估中心所使用的药店数据和得出的评估价值不是任意的，而是专业公认评估的结果。

此外，法院认为，消费者价值药店在经济上有利于自己时，就提倡药店最高和最佳用途分类；当经济上不利于自己时，就反对这样的分类。这种选择性的辩护，削弱了原告的论点。法院的结论是目前经营药店的物业最高和最佳用途就是作为药店。至于以前的药店，最高最佳使用适当改变了，要么变成了一般零售药店，要么变成了次级商业用途，如银行分行、汽配店等，但并不影响该物业的价值。

3.采用何种评估方法评估药店最为恰当

佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估中心原始评估值采用的是混合成本法（65%）和收益法（35%）得到的。消费者价值药店所委托的评估师劳伦斯・杰伊・马歇尔的独立评估采用的是成本法。这也是导致评估结果相差甚远的主要原因。

评估中心评估第一类药店，融合了成本法和收益法。其中，成本法占65%的权重，收益法占35%的权重。

首先，在成本法中，没有扣除功能折旧或经济性折旧。在实体性贬值，被告使用了马歇尔估值折旧表。并指出，第一类药店并没有遭受功能性折旧，药店都精心设计，非常适合药店的目的。至于第二类药店，评估中心承认，存在功能性的折旧，因为这些店的后续用途通常不会最大限度地利用给物业，因此评估时进行了向下调整。关于经济性折旧，评估中心认为没有证据表明第一类药店存在经济性的折旧。

其次，被告也考虑了市场比较法因素。至于可比销售类型，被告主要采用消费者价值药店第一类药店的销售和第二类药店的销售。被告指出，采用这种可比销售类型的优点是与评估药店有物理相似性，缺点是销售价格可能受到租赁影响。消费者价值药店认为销售不是真正的销售，实际上是销售/售后回租融资安排。但这一条马上被评估中心（被告）反驳，根据具体的租赁情况，事实表明他们不是一种融资安排。评估中心还提供了证据，该评估办公室派出的销售核实调查问卷，药店的买家核实事实上的销售情况，以确定销售数据是否可以在市场比较法中适当使用。结果所有受访者的问卷调查，证实了销售价格的真实性，销售情况代表了不动产的市场价值。

再次，被告也使用了收益法。评估中心对于消费者价值药店经营的20多家药店以及众多沃尔格林药店租赁的收入和支出进行调查，他们的合同租金被用来推断该物业的市场租金。评估中心指出，由于消费者价值药店有很多新的租约，多年来，租金继续增加。评估中心提供的图表显示，2009年希尔斯伯勒县市场租金是由被告评估的，是消费者价值药店实际合同租金的约50%。法院认为，成本法适用于目前经营的药店。如上所述，物业遭受较小的磨损，以物理性、功能性或经济性折旧的方式表现。因此，成本法为主要候选方法：该方法特别有说服力的，当土地价值被很好的保持以及土地上配套有适当的改进时增值，而物业遭受轻微的磨损时进行折旧，都是比较容易估值和量化的。此外，原告专家也作证说，成本是消费者价值药店会考虑的一个重要因素。成本法完全避免了消费者价值药店首要考虑的现有租约对于销售的影响。

最后，法院的判决是评估中心（被告）充分考虑了所有必要的评估因素和法律准则以保持在每一纳税年度房地产税基评估结果的正确性。评估中心采用融合成本法和收益法评估方法是适当的，也完全符合佛罗里达州法律的相关标准，是专业、公正的评估方法。依法驳回消费者价值药店（原告）的各种诉求。

三、争议启示

1.评估人员成为被告

在本案例中，纳税人将评估人员告上法庭。佛罗里达消费者价值药店公司，以及相关的制药、纽约分店和其他分店公司，将佛罗里达州希尔斯伯勒县财产评估师罗布特纳，佛罗里达州希尔斯伯勒县收税员道格贝尔登以及佛罗里达州税务部告上法庭。常见的涉税诉讼是把评估机构或税务局告上法庭，但在这个案例中，纳税人把评估人员、税收人员均列为被告，这是比较罕见的。原告的依据是怀疑评估人员没有正确遵守佛罗里达州的评估准则，也没有采用正确的评估方法。那么，在我国房地产税收的环节中，必然涉及评估人员和税收征纳人员，将来也是有可能出现同类情况的。

第4篇：土地价值评估方法范文

关键词：印尼；财产税改革；收入目标；税收管理

中图分类号：F813.42 文献标识码：A

文章编号：1007—7685（2013）09—0072—06

财产税是最古老的税种之一，但其制度及结构却是随着现代工业化、城市化的发展而逐步成熟和完善的。也是由于这个原因，发达国家很早就建立了财产税制度，并使之成为地方政府最重要的收入来源。二战以来，随着发展中国家经济发展速度的加快，工业化、城市化也从两个方面促使发展中国家进行财产税改革，试图将其作为潜在的收入来源：一方面，不断增加的城市人口及以工业化为主的经济增长使人们对城市基础设施和公共服务的需求越来越强烈，地方政府预算面临巨大压力；另一方面，城市及工业的发展也使高价值住宅、工业财产等新财富形式大量涌现，政府有可能从这些财富形式中获得新的收入来源。20世纪80年代兴起的分权化浪潮也加快了发展中国家财产税改革的步伐。尽管发展中国家已经认识到财产税对地方政府财力和地方自治的重要性，并着手进行了财产税改革，但许多国家的改革效果并不理想。在发展中国家的改革实践中，1986年印度尼西亚进行的财产税改革被公认为是发展中国家进行的最成功的改革范例。这次改革简化了税制，创新了管理流程，并最终为印尼地方政府提供了长期可持续的收入来源。

一、印尼财产税改革的成效

1986年，印尼对财产税进行了改革，颁布了《土地与房产税法》。该税法规定，以所有土地及建筑物的资本市场价值为税基；所有财产适用0.5%的单一税率。这种不再根据财产所属行业、位置及规模使用差别税率，单一税率及单一评估率减少了税收管理的随意性。在税收减免及优惠方面规定，非营利性的宗教、社会、卫生、教育及国民文化组织的财产，用于森林、墓地、国家公园、外交代表和国际组织的财产，市场价值在350万印尼盾（1899美元）以下的建筑物，可获得税收减免或优惠。另外，财政部长有在自然灾害及纳税人面临严重经济困难时授予税收减免的自由裁量权。这样做使税收减免受到严格控制，中央、地方政府财产也要课税，财政官员减免税自由裁量权的使用受到限制，扩大了税基，对低价值财产的税收减免增加了财产税制度的累进性。在财产评估方面规定，按财产的资本市场价值进行评估，评估率不低于财产资本市场价值的20%；财政部每三年对各区域内的财产价值重新评估，而在快速发展的区域内则每年重估；除特别高价值财产外，所有城市和农村财产都通过一个简单的大规模评估系统估价。每三年一次的价值重估使财产税基具有伴随经济增长的浮动性。财产价值评估经由大规模评估系统进行，大大减少了财产税管理成本。在财产税征收方面要求，财产税官员向纳税人下发《税收测评通知单》后，纳税人有6个月的支付时限。若纳税人未能及时交税，则会被征收最长24个月、每月2%的罚款。若仍未能完全支付则会收到税收催缴单，税收催缴单发出一个月后，会采取更严厉的征收措施，如没收并拍卖资产以清偿纳税人纳税义务。在财产税的征收过程中，引入了支付点系统，银行成为财产税的指定支付点，提升了对纳税人的服务水平，增进了税收遵从度。同时，便利了税收的强制执行，提高了征收率。财政部下设财产税的主管部门，由他们制定相关法律法规，并由中央政府统一管理。这样保持了税收政策的统一、简明，使税收带来的经济扭曲效应最小化。

总体看，印尼财产税改革取得较好的成效。根据罗斯加德、凯里、罗伊斯等（Rosengard，Kelly，B.D.Lewis）提出的衡量发展中国家财产税改革绩效的标准，本文对印尼财产税改革绩效的衡量主要采用收入指标和管理指标。收入指标主要指财产税收入的年均增长率是否与经济增长率保持同步增长甚至超过经济增长。如果财产税收入增长低于经济增长，就意味着财产税在地方政府收入中的地位下降。反之，则意味着地方政府对财产税的依赖逐步上升，财产税将逐渐成为地方政府的主要收入来源。管理指标包括征收率、覆盖率等指标，用以衡量财产税征管当局的管理绩效。征收率（collection ratio）是实际征收的财产税收人与财产税法定纳税义务之比。该指标用于衡量征收效率，如果税收当局对纳税人拖欠税收、逃避税收等违法行为采取没收、拍卖其财产以清偿纳税义务等强制征收措施，那么财产税征收率就会上升；如果税收当局迫于政治压力（一般来说，财产税的逃税大户是当地具有重要政治、经济影响力的纳税人）而无法强制征收，那么征收率就会下降，而财产税的公平性也会被削弱。覆盖率（cover—age ratio）是可征税财产市场价值与全部财产市场价值之比。这既反映了税基中减免和优惠条款的影响，也反映了政府识别新财产并将其纳入税收清单的能力。覆盖率越高，财产税基越大，从而财产税收入也相对更高。印尼的财产税收入自20世纪80年代中期改革以来，增长速度很快。1986年以来财产税的名义年均增长速度超过23%，而实际增长也超过了10%，远高于同时期4.5%的GDP实际增长率。同时，印尼财产税的管理指标也出现大幅改进（见表1）。城市和农村财产税的综合征收率和覆盖率在20世纪90年代中期达到80%以上，这表明印尼的税务部门的税收征管能力、政府强制执行能力、税收征收的技术手段等都得到显著增强。Public Administration and Development.23，227—239（2003）。

从横向比较看，印尼财产税改革的绩效也非常突出。表2所列国家是与印尼差不多同时期改革财产税的发展中国家。可以看出，在进行财产税改革的这些发展中国家中，1980—1990年间牙买加的实际财产税收入平均每年下降5.5%，而同期印尼的财产税收入却年均增长10.2%。将财产税收入与一般经济绩效相比较，印尼的财产税表现仍然最佳。这十年间，印尼财产税名义收入年均增长19.3%，高于GDP增长速度（15.6%）；牙买加的财产税名义收入年均增长10.5%，只是GDP年均增长率（17.9%）的一半多一点。就征收效率而言，印尼由于高度重视税收征收的强制性，进行了税收管理方面的相应变革，所以在表2所列的发展中国家中表现最为突出，征收率达80%。而菲律宾和牙买加对财产税征管活动的忽视，使其征收率不尽如人意，都只在60%左右波动。

二、印尼财严税改革的做法

印尼在颁布1986年《土地与房产税法》（PBB）进行财产税改革前，国内已存在7种与财产相关的税法，这些法律的税基大致相同，但税率差异大，并由不同的机构和不同层级的政府管理。财产税的征收率低于60%，财产的评估值大大低于真实市场价值，评估价值约是市场价值的四分之一，而有效税率的变动幅度则为市场价值的0.01%～0.4%。可见，这一时期印尼的财产税制度问题严重，难以成为地方政府的收入来源。在这种情况下，印尼政府将财产税作为中央政府综合税改的一部分，启动了财产税改革进程。印尼财产税改革的成功之处不仅在于其设计了适合本国国情的税收制度，也在于政府在实施这一制度的过程中对改革战略、步骤的合理把握。

（一）财产税制度的设计符合本国区域经济发展严重不平衡和管理能力有限的国情

印尼财产税制度由中央政府统一制定，并规定了对所有地区和各类财产一致的法定税率和评估率，这与其国土面积广阔但区域差异大、人口和工业高度集中、社会经济发展严重不均衡的特点相适应。印尼是一个有着190.5万平方公里面积的群岛国家，1989年城市人口占全部人口的30%，而全部城市人口的80%都集中于爪哇——巴厘地区的城市走廊。爪哇岛只占国土面积的7%，却集中了印尼全国人口的60%（1990年）。同时，制造业也高度集中，1985年爪哇岛集中了印尼全部工业就业机会的70%。这意味着如果印尼由中央政府实施差别税率、差别评估率或赋予其地方政府在税率、评估率、税收减免方面的自，可能会加剧地区间经济发展的差距，并扭曲资源配置。而中央政府规定单一税率和评估率则简化了税收管理及其对经济的扭曲。

除区域经济差异方面的原因外，印尼在实施财产税改革时，管理上（财产信息系统、财产评估员资质等方面）的不完善及对管理成本的考虑，也使单一税率、评估率等简单的税制结构更加适合。复杂的税制结构需要密集、准确的财产数据及更多的评估人员，还要应对纳税人可能提出的更多的评估申诉，这将大为提升财产税的管理成本。而财产价值评估中本来就存在的一定的主观性与发展中国家管理不完善及税制的复杂性相结合，可能会进一步加剧财产税管理的随意性，给纳税人与官员合谋的逃脱、欠税行为留下巨大空间。这不仅会侵蚀税基、减少财产税收入，也会造成严重的不公平问题。因此，为更有效地利用财产税、增进公平，印尼采用了简化的税制设计和单一税率结构。

（二）定期重估制度确保了财产税收入的稳定增长

财产评估的制度设计中除对特别的高价值财产外，对所有城市和农村财产都采用了大规模评估系统进行估价。这种评估方法不需要收集每一宗应税财产的特征信息，只需要确定财产所在地价区和面积就可据此计算出财产的市场价值，简化了管理流程，减少了财产评估成本。同时，在税法中规定每三年重估一次财产价值，在快速发展的区域内则每年重估，确保了财产税基能随着印尼的经济增长和土地、房产价值的攀升而逐步增长，从而确保了税收标准的动态性。1989年印尼在全国进行了《土地与房产税法》颁布后的首次财产重估，这次重估使土地单位价格平均增加了15倍，而建筑物的单位价值大多数翻了一番。

（三）加强了“征收导向”的改革战略与创新的管理系统的结合

印尼财产税改革之初也曾将大量资源用于改进财产评估，并在1987年实行了《土地与房产税法》改良项目（PBBIP），将世界银行贷款和大量国内资源用于改进财产的数据信息和评估准确度。但印尼的财产分布高度集中：2/3城市财产的税收评估价低于5000印尼盾，它们构成了城市总评估价值的7%；与之相反，0.3%的城市财产的税收评估价高于50万印尼盾，构成了城市总评估价值的47%。这就意味着占财产数量较大比重的低价值财产所能产生的收入远低于所花费的数据和评估成本，这使在财产税数据及评估方面进行大量投资不太可取。因此，在PBBIP实施第一阶段后的评估中，印尼政府认识到尽管财产税数据收集、处理及评估方面问题重重，但影响财产税收入增长及公平目标实现的主要原因是征收环节不理想，所以将改革战略从改善评估转向了“征收导向”。

这一“征收导向”战略始于引进支付点系统（SISTEP）。支付点系统在1989年进行了首次实地试点，随后于1992年在印尼全国推广。SISTEP的采用对印尼财产税改革的成功起到较大作用，它从以下方面改进了纳税人服务，简化了管理流程，提高了征收效率：首先，银行承担了财产税的出纳和会计职能。作为一个顾客导向的商业网络，银行具有很强的动力去谨慎且诚实地管理PBB账户。其次，SISTEP对纳税人也提供了很强的税收遵从激励。由于广泛利用网络，加之印尼银行业系统的商业效率，纳税人服务得到极大改进；SISTEP能自动产生可信的欠税清单，税收部门根据该清单采取后续的强制征税措施，这也是对纳税人欠税行为的威慑。可见，SISTEP的长期目标不仅是增加纳税人的自愿遵从度，也是为了减轻税收征缴人员在出纳、会计方面的负担，从而能将更多的资源和人力用于改进税收数据及财产评估的质量。

（四）改革分阶段逐步推进

印尼的财产税改革存在两种阶段性：地理区域上的阶段性和征税环节上的阶段性。印尼的财产税改革不是一开始就推向全国，而是首先选择拥有大量高价值财产的人口密集区域进行试点（比如雅加达西部的当格浪市），在试点中严密监测税收的征收、覆盖率、评估准确度、欠税情况及各利益相关方的反应，在对这些数据做出评估并相应调整后才逐步推广到全国。财产税的征税环节主要包括：可征税财产的确认（identification）、财产评估（assessment）、征收（collection）、强制执行（enforcement），每一环节的执行都需要花费大量的财政资源。印尼政府在对实施财产税所花费的成本和所能取得的收益进行评估后，将征收和强制执行环节作为工作的重点，这对提高财产税征收率和增加财产税收收入起到重要作用。直到后期SISTEP在全国逐步推广、征收率得到改善后，印尼政府才逐渐将重心转向财产数据收集和评估环节。

（五）对财产税改革各利益相关方的行为激励降低了改革的阻力和成本

印尼在财产税改革过程中充分实施了对改革中最活跃的因素——人的行为激励，极大地增加了纳税人的自愿税收遵从度，提升了税收管理效率。对纳税人主要的行为激励是提高对纳税人的服务水平。印尼将财产税管理机构“财产税检查办公室”改为“财产税服务办公室”，以突出对纳税人的重视。同时，通过SISTEP系统，广泛利用银行的出纳功能、覆盖全国的网络及顾客导向的服务。中央政府通过两项政策增加地方政府的行为激励：财政部将分配给自己的财产税收入直接返还给农村或城市社区，使最低层次的地方政府拥有的可自由裁量的收入大大增加；内政部也重新分配财产税征收费用，将更大的份额分配给最低层级的地方政府，以补偿他们承担的过重的管理成本。由于得到财产税参与各方的积极配合，印尼财产税改革也就更容易获得成功。

（六）重视公共信息宣传，增强了民众对改革的理解与支持

印尼政府投入大量的人力和物力进行财产税改革的多媒体公共信息宣传。印尼的总统和副总统都高调让其私有住宅接受财产税调查员的检查，以表明他们对财产税改革的支持；地方政府官员也通过印制的卡通画和地方方言的电台剧来鼓励民众的合作。

三、启示

作为同印尼一样的发展中国家，我国经济的高速增长、城市化水平的提高、不断增加的财富也产生了对财产税的需求，但在具体制度设计中能否将财产税真正转变为可靠的财政收入工具，就需要结合本国国情，并借鉴他国经验来实现。我国目前也有多种与财产相关的税种：房产税、城镇土地使用税、土地增值税等，这些税种的计税依据各不相同（如财产面积、租金价值、市场价值等），税率差异也较大，税种设置存在冲突和不合理之处。印尼在整合各项财产税、推行财产税改革中有很多经验值得我国借鉴。

（一）以实现财产税收入作为改革的主要目标

财产税的改革必然面临较大阻力，即使是在美国这样一个财产税制度十分健全和完善的国家，公众对财产税的反感程度也相当强烈。在这种情况下，政府必须在保持自身政治合法性与运用财产税达到一系列社会、经济目标之间保持平衡。这种脆弱的平衡使在发展中国家的财产税改革很难达到刺激私人投资、促进收入分配公平等目标。首先，发展中国家地区间经济发展极不均衡，落后地区工业和商业的投资决策更多取决于基础设施的状况、与供应商和主要市场的距离、要素投入的可获得性和成本等，财产税在这些地区所能提供的激励在投资者的成本——收益分析中是微不足道的，只会减少地方政府最重要的收入来源。其次，发展中国家虽然有各种与财产相关的税种，但要开征以市场价值为基础的统一的财产税，在财产的信息收集和处理、价值评估等方面的经验都严重不足，这种管理上的困难使得如果要通过财产税的制度设计达成调整收入分配的目标，可能会因为数据的虚报及操纵而落空。

可见，由于经济发展水平和管理技术的限制，发展中国家如果要运用财产税达成除收入以外的其他目标，可能会适得其反。反观印尼的财产税改革，取得成功的关键在于其尊重本国国情，确立了正确的改革目标。正是在收入目标的指导下，印尼确定了简化的税制结构和“征收导向”的改革战略。就我国而言，将收入目标作为财产税改革的主要目标具有更重要的意义。目前，除分税制下能获得的各项税收收入和转移支付外，地方政府主要通过土地财政和非预算收入为其不断增长的公共支出融资，这成为新时期我国经济风险的主要来源以及地方政府行为不规范、政府职能难以转变的重要原因。可见，要规范政府行为、转变政府职能，首先必须为地方政府构建一个充足的、合乎制度规范的收入来源，解决地方政府长期存在的收支矛盾。在此情况下，只有强化财产税的收入目标，地方政府的收入能够通过财产税得到充分保障并加以制度化，才能从根本上优化政府职能，同时也为财政制度向公共财政转轨奠定基础。因此，如果我国要开征统一的财产税，最好先将目标定于为地方政府筹集可持续且充足的收入，尽量保持税制的简明。随着经济的发展和技术管理手段的进步，再逐步实现其他政策目标。

（二）通过强调税收征管、简化税制来实现财产税的效率与公平

这里的效率既指管理效率又指经济效率。管理效率指在财产税征收过程中产生的信息收集、财产评估、强制执行等各种管理成本的最小化。当然，这种最小化不是绝对意义上的最小化，而是相对于所产生收入的管理成本的最小化。与印尼一样，我国也是一个收入分配不均衡的国家。在这种情况下，要提高财产税征收的管理效率，最主要的做法是将有限的财政资源主要用于城市的高价值财产的信息收集、评估及征收，而不是花费大量资源去统计分散的农村财产和低价值的城市财产，这部分财产所能产生的收入可能远远低于征收所产生的管理成本。

经济效率指财产税对经济的影响应是中性的，家庭和企业应根据经济的内在优势做出投资决策，而不是受到财产税的引导做出对整个社会而言无效或低效的决策。要实现财产税的经济效率，可借鉴印尼的经验，尽可能扩大税基并降低税率，这样就会减少纳税人逃税的动机，并将资源用于生产性投资而非向政府寻租。目前，我国财税理论界和实践操作中存在一种运用财产税达成公平收入分配目标的改革导向。有学者认为，财产税是从“财富存量”角度调节收入分配最有效的工具，我国开征财产税的理由就是要缩小贫富差距，构建和谐社会。实践中，重庆房产税细则针对不同类型、价格的房产实施的差别税率，很大程度上就是为了实现调节收入分配的公平目标。因此，我国财产税改革的第一阶段应以效率为先，在现行的管理能力下设置财产税，从而为下一阶段以公平为导向的改革奠定制度基础。改革第一阶段的公平问题则主要通过采取简单的税率设置，并通过加强税收的征管加以解决。

（三）确定合理的税基，以确保收入的增长

我国可通过定期的税基重估或指数化税基的方式，来建立一个简单、适度、可预测的价格调整机制。这对充分利用快速增长的土地价值的收入潜力非常重要，而且可以抵消高通货膨胀率对实际财产税收入的侵蚀。

（四）财产税改革必须考虑现有制度所能动员的资源

在具体设计财产税制度时，必须在理论上使最理想的制度和一国实际的制度与管理资源间寻求合适的平衡。我国要考虑改革后的新制度与现有财产税各税种、税收部门征收管理能力、财产信息系统、税收从业人员素质等各方面的兼容程度，只有最大限度地利用已有的资源，才能更好地推进财产税改革，否则只会增加不必要的改革成本、周期和风险。