房地产土地增值税征收政策精选(九篇)

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第1篇：房地产土地增值税征收政策范文

中央政府多方博弈的实质

土地增值税设置强化征管与房地产过热密不可分。

土地增值税属于地方税种，不同于对普通商品征收的增值税，归于特种税之列，实行累进税制，自1994年起开征。但该税种设置以来，并没得到真正意义的贯彻，所以并不为普通大众所熟知。

这次强化土地增值税清算，所依据的是财政部1993年出台的《土地增值税暂行条例》和在1995年出台的《土地增值税暂行条例实施细则》。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。

这一时期出台土地增值税背景有二：一是住房制度改革伊始，维护土地、房地产市场交易秩序乃大势所趋；二是1993年出现的开发区热、房地产热，土地资源开始资本化，投机现象频繁发生，遏制投机成为经济稳定所必需。

然而，就在国家税务总局紧锣密鼓准备实施政策时，市场出现疲软。为刺激经济增长，财政部出台政策，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。到2002年，伴随着宏观经济形势的好转，做好土地增值税征收又摆在了各级政府和税务部门案头，税务总局批驳了土地增值税停征的不实之辞，强调进一步完善土地增值税的预征办法，提出对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况适当调减预征率，这为各地低水平预征留出了余地。

尽管各地从2001年起陆续恢复房地产开发企业土地增值税的征收，但大部分地区仅按预(销)售商品房收入1%～3%的比例进行预征，更多地区通行1%，其额度微不足道。一些开发商采取各种拖延办法迟迟不进行清算。截至2006年，全国征收土地增值税231.3亿元，仅占当年全国总税收3.76万亿的6%。

当中央政府连续出台的一系列政策不能很好奏效时，针对土地增值税中存在的预征额比例过低、清算不及时出手，也就在情理之中。显然，土地增值税的强化征管，就是要在宏观经济较好的态势下针对房地产持久升温所采取的治本之策。

一些地方政府由于财政收入不足，在财政支出压力和地方利益诱导双重作用下，把房地产作为本地经济发展的支柱产业。中央政府力图加强土地增值税的征管，为地方政府的收入增加提供重要的、合理合法的财源，减少土地开发过程中的非正常渠道获得的收入部分，希冀地方政府与中央政府协调一致，维持房价的稳定，进而维护宏观经济的良好态势。

长期以来，房地产行业将储备大量土地作为谋取暴利的惯，通过时间的推移获取土地升值的巨大收益，不仅使稀缺的土地资源闲置浪费，而且扰乱市场秩序。高额土地增值税的存在，理论上可以使开发商在储备土地战略上重新考量，土地储备占用大量资金是否值得，这恰恰是土地增值税的严征意义所在。土地增值税不仅是力图对房地产商的“暴利”行为说“不”，压缩其非正常获利空间，而且也要对投机者进行限制，降低疯狂炒作行为，使房地产市场回归理性，以此“挤压”房地产的泡沫，从而保证房地产业的健康、持续发展。此外，中央政府通过税制的建立和税收政策的运用，也是促进社会公平的实现。

警惕分利集团的强化

去年央行连续两次提高存贷款利率，三次提高法定存款准备金比率，房地产商已经感受到资金紧张，土地增值税的严征，无异于给其本已绷紧的资金链条再加把力，一些开发商还来不及考虑利润的下降，就要筹集大量资金以应付缴纳增值税。据说，万科从2004年起就开始为土地增值税的清算提留准备金，2004～2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

以前为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。根据此次国税总局的文件，土地增值税的清算将一改以往均为整体项目结束后再清算纳税的方式，对于分期开发的项目，将按分期项目清算，同时，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，也将进行土地增值税清算。已经符合清算条件的，需要从2月份开始清算。

这无疑将会使房地产业进入大的调整，一些小开发商可能由于资金链条的断裂而被大企业吞并，房地产行业洗牌在所难免，行业垄断加剧。

可以预计，在这次洗牌重组的过程中，将大大提高房地产行业的门槛，房地产行业将从“春秋混战”步入“战国割据”，房地产商这一特殊利益集团进一步联合与强化。尽管房地产商们否认其联合，但不少政策不能有效执行，甚至改弦易辙，不能不说是与房地产商们的“努力”分不开的。有报道称，上海一些大型房地产开发商秘密会晤，准备联合起来上书，针对国税总局关于土地增值税征收的通知，要求降低土地增值税税率。这不能不说是一种联合的信号，这种能量不可小视，它往往会改变政策的走向。

就征收土地增值税的问题，开发商与上海地方政府的博弈早就有过。2002年，上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对，有地产商公开威胁，如果征收就撤资，这种博弈一直延续到2004年。地方政府对土地增值税的征收，也可能由于地方政府担心影响本地的经济发展而大打折扣。

况且，土地增值税的征管难度、征管成本都是很高的。土地增值税征收中的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部确定的其他扣除项目、旧房及建筑物的评估价格。其中，房地产的开发成本神秘莫测，前段时间有人主张开发商公布成本的要求已经被他们断然拒绝，难道征收土地增值税就能计算清楚其成本？开发商会不断提高成本而减少增值的幅度，以此规避增值税给他带来的负面影响，征税成本也由此加大，导致地方政府左右摇摆。

高房价使消费者更加“受伤”

土地增值税清算的消息一经，股市房地产板块应声下跌。面对股市、舆论与潜在购房者对于开发商将转嫁成本的讨论，国税总局在官方网站上明确表示：“通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。”

一种观点认为，由于土地增值税的税率较高，且实行累进税率，尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，开发商势必会重新考虑价格战略，采取低价行为促进销售。

果真这样，自然皆大欢喜。可实际上，这只是善良者的一相情愿。政府无论对企业征收何种税，企业都有实现税负转嫁的意愿，只不过转嫁的幅度由商品的需求价格弹性决定，需求价格弹性越小，企业越有可能把税负转嫁给消费者，反之，则由企业自身所承担。

因此，土地增值税清算后，房价上涨是毋庸置疑的，那种认为不会影响房价变化的言论是自欺欺人。关键是上涨的幅度，或者说税负转嫁程度的多少，这要受到房地产需求的影响。假如说，一旦需求大幅度减少，即使没有土地增值税的征收，也会造成房价的下跌。而实际上，住房的需求具有刚性，改善居住条件的需求、新增城市人口的需求、投资与投机的需求将长期存在，尤其是区域发展不平衡导致局部地区的住房需求持续升温。

一些人乐观地认为2008年以后房价要跌，但有研究认为，中国人口年龄结构的变化，将有助于维持房地产市场的旺盛需求。在过去的几十年中，中国曾经出现了三次人口生育高峰，目前60年代和70年代的第二次生育高峰和80年代末期的第三次生育高峰，都将陆续进入成年年龄段，其中2006～2010年，受第二次婴儿潮的影响，35～45岁的群体占人口总数的比重会有所上升，其总量大概在2.6亿左右，这就决定了在2010年前，这部分群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展；而到2010～2020年的时候，受第三次婴儿潮的影响，25～35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右，这些婚龄人口对住房刚性需求将会进一步增加。

如果这种预测是准确的，那也意味着房地产企业有条件转嫁税负负担给消费者来承担――当然，正常情况下，开发商也会加重一些税负，使成本加大，利润降低，但这并不能阻止房价的上涨，让消费者来买单，单纯从房价看，消费者并不是这项政策的受益者。

第2篇：房地产土地增值税征收政策范文

所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产土地取得的净增值额征收的税种。土地增值税是以累进的方式计税，根据增值幅度不同，房地产土地增值税的税率在30―60％之间。早在1993年，国务院已规定了这一税种。不过，由于当时房地产市场刚发展以及实施细则的长期缺失，各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1―2％的比例进行预征。由于这种预征比例过低，因此，对房地产市场的影响不大。

而这次《通知》对土地增值税征收做了十分细化的规定。比如《通知》不仅对在什么情形下的项目要征收增值税，而且对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题做出明确规定。

可以说，《通知》的出台主要表现为以下几方面的市场意义。

一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。

二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争之事实。而房地产开发企业利润最大的部分就是土地的增值。土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商的影响不可低估。原因很简单，如果土地流转过多，土地的增值过高，那么其征收的税收也就越高。因为土地增值税是条件累进制。即在土地增值低于20％的情况下，就不征收土地增值税；如果土地增值超过了20％，那么增值税率就按30―60％征收。这样，即使一些开发企业希望囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样，就可能通过土地增值税来挤出房地产开发企业的高利润。

如果能够通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于房地产开发企业的利润空间的压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。这就可以分散与降低房地产市场的风险。

三是《通知》具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”。这样，一方面表明了有利土地增值税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，2007年，针对国内房地产市场情况，政府对房地产市场宏观调控能够使用的工具与手段仍然游刃有余。关键是针对国内房地产的实际，应该在什么时候出台什么政策，从而让过高的房价得到调整，让国内房地产市场能够持续稳定发展。因此，由于目前国内房地产市场开发投资不减、房价过高、房地产市场与绝大多数民众的利益冲突过大，2007年政府同样有好的政策工具对房地产市场做一些调整。也就是说，《通知》为什么会在这个时候出台，其意义何在？它其实就是向房地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。

早些时候有人就说，2006年房地产市场的宏观调整政策过多了，因此，2007年国内的房地产市场宏观调控政策不会出台了，2007年只不过是对2006年出台的政策落实的一年。但就房地产市场增值税出台的情况来看，上述的想法只是一厢情愿。可以预测，2007年政府对房地产市场出台什么政策，并不会在乎谁的想象，最为重要的是国内房地产市场是如何发展。这种发展是否能够保证国内房地产市场持续稳定地发展。特别是当目前的房地产市场逐渐地由一个经济问题转化为社会问题时，中央政府更是密切关注这种市场发展产生的变化、更是有能力出台相关的政策来对国内房地产市场进行调整。

四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是一个投资市场，如果房地产市场的价格仍然是上涨预期，那么房地产开发企业就可能把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是因为土地增值税的征收是采取累进制的方式，是对已经销售及完成的项目征收，所以房地产开发商要想把这种税收转移给消费者或投资者不是那样容易。更为重要的是，由于房地产土地增值税是采取累进制的方式，如果房地产开发商要把其税收转移到消费者身上，他们就面临着增加征税比例的风险。在这方面，我想房地产开发商一定会反复计算而不会贸然行事。

还有，房地产市场的房价已经快速飙升多年，特别是在国内的一些特大城市，如北京、上海、广州、深圳等，其房价快速飙升早就让这些城市的房地产市场处于过高的风险之中。在这种情况下，如果房地产开发商又要把土地增值税的税收成本加到房价上，那么，房地产市场的投资者就可能会由于房价快速升高而看到市场的潜在风险加大而逐渐退出房地产市场。对房地产市场的消费者来说，本来过高的房价就已经把绝大多数人赶出房地产市场，因此，房价进一步上升会导致进入房地产市场的消费者越来越少，从而使得国内房地产市场的风险进一步放大。如果国内房地产市场的价格出现根本性逆转，那么房地产开发要想把其增值税增加的成本转移到投资者或消费者身上就根本不可能了。因为，很简单，在房价下跌时，本来过高的房价就无法找到下棒的接手，如果还要由于土地增值税把房价提高，那么其产品销售更是会面临着找不到市场的结果。因此，当房地产市场的价格出现逆转时，房地产开发企业想把这种成本转移到消费者或投资者身上就不可能了。

第3篇：房地产土地增值税征收政策范文

关键词：土地增值税 征税对象 增值收入 纳税筹划

一、引言

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收土地增值税首先要发生国有土地使用权的转让行为，非国有土地（如集体土地）的转让以及国有土地的出让行为都不征收土地增值税。增值性收入包括货币收入、实物收入以及其他收入，对于不产生增值收入的房地产赠与行为不征收土地增值税。

二、土地增值税概述

国家推行土地增值税的主要目的是抑制房地产投机，限制滥用耕地行为，同时调节收入分配，缩小贫富差距，保障人民的根本利益。土地增值税采用超额累进税率，增值收入多的多缴纳，增值收入少的少缴纳。超额累进税率要求：土地及地上附着物增值额小于等于相关扣除项目百分之五十的部分，按照百分之三十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的税率缴纳税金；增值额大于百分之二百的部分，按照百分之六十的税率缴纳税金。

另外，国家针对房地产企业还颁布了一条特别规定：房地产企业建造普通标准住宅对外出售，增值额不超过扣除项目金额合计数的百分之二十的部分免征土地增值税。鉴于此，房地产企业应当合理控制土地及地上附着物的增值率，详细计算扣除项目，找出项目增值临界点，为企业的合理避税做出相应筹划。税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》有效的弥补了过去税法中对于房地产行业的税收漏洞，但也为房地产税收筹划提供了新的利用空间。对于土地增值税，我们认为还有很大的避税空间可以利用，其经济效益还是较为可观的。

三、土地增值税的核算与纳税筹划

（一）利用税收优惠政策进行纳税筹划

根据我国《税法》的相关规定，作为纳税人的房地产企业建造普通住宅用于出售时，倘若房屋增值额在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，那么无需征收土地增值税；倘若大于百分之二十，则应就其全部增值额征收土地增值税。对此，作为纳税人的房地产企业应充分利用该税收优惠政策，在建造普通标准住宅时，应首先测定盈亏平衡点，以保证预期盈利为前提，以遵循市场规律为原则，合理设置房产的销售价格，争取将房屋增值额控制在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，以获得免征土地增值税的优惠待遇。

（二）采取多元化房产处置方式进行纳税筹划

此处的“多元化”方式主要是指，对所开发的房产以出租、销售、租售并存（先出租后销售，售后返租）、产权转让、投资入股、转作经营性资产（自用自营）等。

根据我国《税法》规定，倘若房地产企业将所开发的房产用于出租或自用，只要产权并未发生转移，则不予征收土地增值税。并且所收受的款项和付出的支出在清算时不列入收入和成本。根据此条规定，房地产企业所附属的物业开发商无需缴纳土地增值税。对此，房地产企业可以结合自身实际情况，并在不违背未来发展战略的情况下适当选择自行管理物业。既可以降低企业所需承担的税务成本，也可延迟土地增值税的纳税时间。 而延迟土地增值税的纳税时间需要与所获得的资金时间价值和资金风险因素等共同考虑，以及兼顾衡量房产随市场而产生的增值。

由于将开发产品改为自用自营所有权并不发生转移而无需缴纳土地增值税。因此，除物业之外，房地产企业可以在房产市场前景较佳时选择适当留取部分房产自持，不仅可以不缴纳土地增值税，还可以坐享房产升值。而此项选择的前提，需要首先服从于企业的实际情况与未来发展要求；其次，房地产企业需要对此进行充分调研，研究此项举措的实际可行性。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

根据我国《税法》的目的和要求，为了充分调动纳税人的纳税积极性并在一定程度上减轻其纳税成本，允许在房产所有权转让时从其收入中扣除部分项目和金额。从征税对象上可以大致划分为以下几类：土地使用权的取得成本；房地产开发成本；房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）；房产转让的相关税金（房产转让时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税等）；旧房转让时的评估价格等。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。

首先，房地产企业可以在房产开发时适当采取合理方式增加收入中的可扣除项目和金额。比如，在房地产开发成本中可以适当增设土地征用及拆迁补偿费、公共配套费、建筑安装费、前期工程费、开发间接费用、基础设施费等，通过增设扣除项目和相应扣除金额以降低土地增值额，从而减少土地增值税的纳税成本。

其次，房地产企业所开发的房产可能不仅涉及普通住宅，还会有其他类型用房。这种情况下，房地产企业需要对可扣除成本进行分摊。通常的分摊方法有两种，即“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”。究竟选择哪种方式，房地产企业还需根据自身实际状况，进行合理选择。根据调查显示，目前我国非住宅房屋增值额较大、毛利较高，企业税负较重。对此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地产企业应在分配可扣除项目和成本时，尽量使车库、店面等非住宅部分（多分摊一些，以减少其增值额，从而降低土地增值税纳税成本。

（四）利用加计扣除政策进行纳税筹划

在我国《土地增值税实施细则》中明确规定，作为纳税人的房地产企业，可以在允许扣除土地使用权的取得成本和房产开发成本的基础上加计百分之二十予以扣除。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。在房地产开发成本中，开发间接费是房地产企业纳税筹划的一个重点。该费用主要是指房产开发项目所发生的一系列直接费用支出，比如房屋修理费、累计折旧、工资及福利费、水电费、办公费、劳动保护费等。前文已述，房地产开发成本是土地增值税计税基础的可扣除项目之一，因此在计算土地增值税时可以将其扣除。除此之外，根据《土地增值税实施细则》，该部分费用还能再享受百分之二十的加计扣除。

对这部分房产开发费用，企业在账务处理时很容易将其与管理费用或销售费用相混淆。而根据《土地增值税实施细则》，只有当管理费用与销售费用不超过土地使用权的取得成本与开发成本合计数的百分之五，方可扣除。倘若房地产企业在账务处理时误将房产开发间接费用计入了管理费用或销售费用，一旦超过百分之五的限额规定，就无法享受全额扣除，需要多交土地增值税。反之，倘若房产开发间接费用被正确归集计入房地产开发成本，那么不仅能够获得全额扣除，还能再行享受百分之二十的加计扣除。因此，作为纳税人的房地产企业应对此严加把握，争取降低土地增值税纳税成本。

（五）利用借款利息扣除进行纳税筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产企业借款利息的扣除可以通过两种方式来计算：

（1）第一种方式要求纳税人能够将借款利息支出清晰的分摊到各房产项目中，并且可以提供银行的贷款证明，那么在计算房地产开发费用时，可以扣除的费用为：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%

（2）第二种方式是纳税人在无法满足第一种方式所要求的条件时，房地产开发费用可以扣除的费用为：

可扣除部分**=（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%

两种方式之间的差额=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%=借款利息-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%

所以，当借款利息大于（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%时，企业应该采用第一种方式进行扣除；反之则应该采用第二种方式。

四、结束语

综上所述，关于土地增值税，房地产企业可以采取多种方式进行合理的纳税筹划。至于究竟选择哪一种方法，企业则应当根据自身特点和未来发展战略灵活选择。有效的纳税筹划并非等价于偷税漏税，而是一种在不违背我国税法要求的基础上的合理筹措。选择最合宜的土地增值税纳税筹划方式，降低房地产企业的纳税成本，从而争取尽可能多的经济利益，是我们坚持不懈的方向和目标。

参考文献：

[1]杜丽娜.土地增值税对房地产市场的经济效应分析[J].北方经济. 2011（16）

[2]元一帆.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起[J].财政监督. 2010（15）

[3]何红.土地增值税清算政策及效果的分析[J].黑龙江对外经贸. 2012（10）

[4]王晶杰.浅谈土地增值税对房地产市场的经济效应[J].中小企业管理与科技（上半月）. 2008（02）

第4篇：房地产土地增值税征收政策范文

关键词：土地增值税；优化；问题；建议

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。土地增值税的政策目标主要是为了调节房地产业的过度投机行为。它在抑制房地产市场的过度投机行为、保障我国房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但现行的土地增值税在实施过程中也出现了一些问题，较为普遍的观点是土地增值税与当前的宏观经济走向和房地产市场状况不相符。因此，优化土地增值税已成为地方税改革的一个重要议题。

一、我国现行土地增值税存在的主要问题

1.纳税管理体制存在的缺陷。土地增值税由税务部门征收，这会存在地籍、房籍资料不全或不真实，登记制度不健全、交易记录不及时或不易得到等问题而致使实际课税非常困难。也有将土地增值税委托给地政、房政部门代征的。这种委托一关系由于缺乏科学的激励监督机制，已经造成了新的寻租腐败、导致课税效果更差。

2.对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为，房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值，物价上涨导致的增值，以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。

3.与土地有关的税种之间协调能力差。我国专门用来调节土地占用和收益的税种主要有三个，即耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税，土地增值税适用税率是4级超率累进税率，最低税率是30％，最高税率是6％。耕地占用税和城镇土地使用税适用的是定额税率，最低税额是每平方米0.2元，最高税额是每平方米10元。城镇土地使用税税额偏低，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

二、优化我国现行土地增值税的对策

1.加强各部门对土地增值税的控管责任，做好部门间的协作。土地增值税的征收涉及土地、房屋管理部门及评估机构等房产相关部门，做好土增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。一是加强与完善土地、房产部门的登记制度，可在房产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易，二是建立健全源头控管网络体系，即利用现代化信息技术，在土地、房管和税务部门之间联网，建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据，三是指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格，因此，需要规范估价行业，提高评估水平。最后，政府要做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确，公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。

第5篇：房地产土地增值税征收政策范文

关键词：土地增值税；政策；清算；帐务处理

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

近年来关于土地增值税的征收和清算问题引起了人们广泛的关注，特别是今年北京律师李劲松质疑29家上市公司拖欠土地增值税640亿元引起市场哗然。土地增值税总额为何有如此高的欠交数。通过下列分析和探讨让大家来认识一下该税种。

一、什么是土地增值税？它的征收范围如何规定？

根据国税函（1995）110号文件，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日了《中华人民共各国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从199年1月1日起在全国开征。

根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

二、土地增值税的计算方法

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。

计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*税率

三、土地增值税清算时增值额计算的关键（以房地产开发公司新建造房屋为例）

“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

（一）纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。房地产转让销售收入金额的确定，有以下几点值得特别关注：

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他经济利益，应当确订为收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

根据国税发（2009）31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

关于地下车位或车库的收入确认原则：各地税务机关的处理方法有所不同。国家税务总局答复无产权的车库，其收入是属于租赁收入，不交增值税，同时其成本也不得扣除。江苏省关于地下车位的规定分三种：1）是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，扣除发生的成本费用；2）无产权的地下车位，不确认收入，也不扣除相关成本费用；3）有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车位，清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

售后返租确认收入：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年，其实质是优先取得了购房者的不动产的使用权，即取得了其它经济利益。税务机关可按“一定期限内房地产企业实际取得的使用收益，如对外转租取得的租金等来测算或者按照同一区位相似楼盘的其它房产销售价格确认销售价格，如果还不能确定销售价格应按相关税收政策规定执行，判断房地产转让价格偏低又无正当理由，应采用评估或其它合理的方法确定转让收入。

对于转让价格明显偏低又无正当理由时（根据苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告：纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的）税务机关可按照下列原则处理：

采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格，如不存在当月，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格，如不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或近似地段其它企业销售日当月或前后3个月内的同类房地产销售价格。

委托有资质的房地产评估机构评定交易价，按房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

（二）扣除项目金额包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。扣除项目金额的的确定需关注以下几点

公共配套设施成本费用的扣除：房地产开发建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不得扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，其相关成本、费用不予扣除。根据财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

修装饰费用的扣除：以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

售楼处的装修装饰费分三种情况：第一种情况，售楼处使用的是房开公司自行开发的产品，则装修装饰费可以列入开发成本；第二种情况是售楼处是临时建筑，则装修装饰费应计入房地产开发费用，不得计入开发成本；第三种情况售楼处是租赁房屋，则装修装饰费作为营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

房开企业未支付的质量保证金扣除：根据国税函（2010）220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

开发间接费用的扣除：根据国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用在开发项目初期开始归集，以便于后期土地增值税的清算。

土地使用权所支付费用的扣除：苏地税规（2012）1号规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付的土地出让金减去因受让该宗土地，政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。房地产开发企业支付的土地闲置费也不得扣除。

政府性基金和行政事业性收费的扣除：根据苏地税规（2012）1号规定企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

在土地增值税清算中，所有扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生才能扣除。如预提费用在土地增值税清算中就不得扣除。

四、土地增值税帐务处理

根据财会字（1995）15号文件，对于房地产开发企业交纳土地增值税有关的会计处理如下：

一）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

二）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。

三）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

四）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。

预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。

五）为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。

参考文献：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 国务院 1993

《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》财政部 1995

财税字（1995）61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》。

国税函发（1995）110号 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知。

财会字（1995）15号 财政部《关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》

国税发（2006）187号 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

国税函（2010）220号 国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》

第6篇：房地产土地增值税征收政策范文

伴随着国家房地产调控政策的出台和实施，房地产企业利润空间呈现萎缩趋势，开展纳税筹划降低税负意义重大。鉴于土地增值税是房地产开发企业经营过程中仅次于开发成本的第二大资金支付压力的客观实际，本文在概要描述土地增值税重要法规政策的基础上，分析了房地产企业设法增加允许扣除项目金额以降低土地增值率进而降低税率档次，最终实现减轻税负的技术原理，并专门列举实例分析了该方法实践应用的具体操作。

关键词：

扣除项目；房地产企业；土地增值税

地产企业属于资金密集型企业，开发建设项目工期时间长，一次投入资金量巨大，而资金回收时间漫长，资金链一旦断裂会对房地产企业带来灭顶之灾。税负对房地产企业的资金占着很大的比重，每年缴纳的税费可以占到营业收入的30%—40%。自房地产宏观调控政策实施以来，房价上涨的空间受到限制，与此同时，房地产企业还要承受较高的税负，房地产企业的利润空间进一步被压缩，纳税筹划迫在眉睫。

一、土地增值税的计算方法与优惠政策

（一）土地增值税计算方法土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为所征收的一种税。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税采用4级超率累进税率的方法征收：增值率未超过50%的部分，税率为30%；增值率50%未超过100%的部分，税率为40%；增值率100%未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分，税率为60%。其中，增值额=销售收入-扣除项目金额。对房地产开发企业来说，扣除项目金额包括5大项，分别是：（1）取得土地使用权支付的价款；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）房地产转让过程中的相关税金；（5）根据（1）（2）合计数的20%加计扣除。

（二）土地增值税相关优惠政策1.不征收土地增值税的范围。房地产的继承；房地产的赠与（限直系亲属及直接赡养人）；房地产的出租；抵押期间内的房地产；房地产的代建行为；房地产的评估增值。2.免征或暂免征收土地增值税的范围。个人之间互换自由住房；合作建房中一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用；以房地产进行投资联营，其中投资方和被投资方均不是房地产企业；企业兼并中房地产转移；国家建设需要被依法征回的房地产；国家需要搬迁，居民个人自行转让房地产；普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的房地产；企事业单位、社会团体和其他组织转让旧房或公租房，增值额未超过扣除项目金额20%的房地产。

二、房地产企业土地增值税筹划思路

房地产企业纳税筹划的思路很明确，充分利用国家现行的土地增值税税收优惠政策，并结合土地增值税的计算方法来进行。

（一）选择恰当的会计核算方式土地增值税计算方法来看，房地产企业进行纳税筹划可操作的空间比较大，而关键是控制决定土地增值税税负的增值率。一般来说，房产销售额相对固定，所以影响增值率的主导因素便是扣除项目。土地增值税的增值率=（营业收入-扣除项目金额）÷扣除项目金额×100%实践中，房地产企业通常在同一年度内既建造豪华住宅与建筑面积超过140㎡的住宅和别墅，又开发建设普通标准住宅即建筑面积不超过140㎡的中小户型住宅。通常情况下，会计对企业销售两类住宅可以合并进行统一核算收入、成本费用和税金，也可以分别两类住宅进行单独核算，从而为开展纳税筹划提供了空间。例：河北省安居房地产有限公司2014年出售商品房取得销售收入10000万元，其中普通标准住宅销售6000万元，别墅销售额为4000万元。当年发生总扣除项目金额为6400万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为4400万元，豪华住宅的扣除项目金额为2000万元。从会计核算角度开展筹划步骤如下：1.普通住宅与别墅销售统一核算纳税：销售税金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（万元）全部可扣除项目金额=6400+550=6950（万元）增值额=10000-6950=3050（万元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，适用税率30%，则：应缴土地增值税税额=3050×30%=915（万元）2.普通住宅与别墅销售分开核算纳税。（1）销售普通住宅：销售税金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（万元），全部可扣除项目金额=4400+330=4730（万元），增值额=6000-4730=1270（万元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，适用税率30%，则：应缴土地增值税额=1270×30%=381（万元）。（2）销售别墅：销售税金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（万元），全部可扣除项目金额=2000+220=2220（万元），增值额=4000-2220=1780（万元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，适用税率40%，速算扣除率5%，则：应缴土地增值税税额=1780×40%-2220×5%=601（万元）。（3）两项销售共缴土地增值税额：381+601=982（万元）。3.两种纳税方案进行比较。不分开核算需纳土地增值税915万元，分开核算应缴纳982万元，两者差额为67万元。即企业财务将普通住宅与豪华别墅分开核算比不分开核算多支出67万元土地增值税款。因此，从会计核算角度分析，应选择各种类型住宅统一核算纳税。

（二）适当扩大扣除项目范围和金额依照土地增值税法规定，允许扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定按土地价格和房地产开发成本加计20%扣除金额；开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、配套工程费、建筑安装工程费和开发间接费等；开发费用（管理、销售和财务等三项费用）允许扣除额为建造成本的10%。加计扣除20%的基数也是建造成本。因此计算公式可表示为：土地增值税的增值率=[营业收入-（1.3×建造成本+税金）］/（1.3×建造成本+税金）如果企业加大建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大，从而使增值率的变动呈现乘数效应。为此，如何加大扣除项目金额就成为房地产开发业财务操作的关键点。1.成本扩张法。房地产企业可以在综合考虑促销功能、购买力水平等条件下，适当加大基础性建设和公共配套设施投入，力图在美化园区、净化环境等方面下功夫，既能提高小区档次，增加房产卖点，树立品牌竞争优势，又能使成本投入通过社会乐于接受的较高价得到补偿，更重要的是使可扣除项目金额增幅达到建造成本增幅的1.3倍，从而又拉动了增值率的降低。2.费用位移法。从制度层面看，房地产企业发生的“三项费用”———管理费用、营业费用和财务费用形同工程建设项目中的“开发间接费”。而税法对开发间接费用的税前扣除标准笼统规定为10%，这也为纳税筹划提供了一定空间。例如，企业在人力资源安排上可适当向开发项目倾斜，尽量将能划归开发项目的人员划入工程建设项目之中，把本应由三项费用开支的费用计入开发间接费，从而加大建造总成本口出份额，并借此降低土地增值率和税率档次。3.利息扣除法。按照规定，房地产企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，并能出具从金融机构取得证明文件属于成本对象完工前发生的，应配比计入相关成本对象。也就是可以将借款费用直接计入开发成本。这样做就以1.3∶1的倍数加大了扣除项目金额，降低了增值额和增值率。而财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过同期商业银行贷款利息计算的金额；其他房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的5%比例计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和10%比例计算扣除。在会计实务中，应计算比较两种方法计算的利息支出数额，选择对企业有利的扣除方法。

第7篇：房地产土地增值税征收政策范文

    主管税务机关认为：同一立项中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，应当分别计算增值额、增值率，并分别计算缴纳土地增值税。其理由是：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)明确规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第十七条还特别提醒，土地增值税清算时应审查不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。并且《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》(鄂地税发[2008]211号)明确规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税；住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税；其他开发产品类中的商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税；为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。由此，主管税务机关认为：同一立项在同一时间开发的，除了经济适用房可以合并计算增值额外，其余均应当区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额、增值率，分别计算缴纳土地增值税，并且对分别核算增值额出现的负增值不得相互抵减。十堰宏城房地产开发公司“东方明珠”项目按照土地增值税分别计算的结果，应缴纳土地增值税1200万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应补缴土地增值税1070万元。

    十堰宏城房地产开发公司认为：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”“东方明珠”项目属于在同一时期开发的项目，所以，土地增值税清算应当是以“东方明珠”为一个清算单位，而不论该开发项目中是开发的普通住房，还是非普通住房，还是非住房，只要是同属于一个立项，且在同一时间开发的，就应当以该项目实现的增值部分计算缴纳土地增值税。并且《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十三条规定：“对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。”本公司主动放弃享受普通住房的土地增值税优惠政策，实行合并计算土地增值税应当合情、合理、合法。与企业所得税规定一样，既然企业所得税是以一个年度实现的应纳税所得额为计税依据，税务机关绝不可以因纳税人一个年度中的某一月份实现的所得计算征收企业所得税，而对同一年度其他月份的亏损，就不能从同一年度的其他月份中抵减。由此，十堰宏城房地产开发公司认为，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应当可以选择合并计算土地增值税，即便是分别核算，分别核算后出现的负增值应当允许从正增值中抵减，以抵减后的余额为增值额计算缴纳土地增值税。“东方明珠”项目合并计算的结果应缴纳土地增值税67万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应退土地增值税63万元。

    从征纳双方各自对土地增值税计算来看，同一清算单位，是分别计算还是合并计算土地增值税，其结果是截然不同：合并计算应当退税63万元；分别计算，应当补缴土地增值税1070万元。期间产生如此之大差异的主要原因是，该项目的住房基本上是在2009年以前销售，当时的商品房市场比较低迷，住房销售价格普遍比较低，而商铺等非住房的销售价格远远高于住房。按照土地增值税政策的规定，住房与非住房的开发成本的扣除是均衡的，这样一来，住房与非住房的单位面积扣除成本是一致的。虽然住房销售价格并未低于开发成本价，但考虑到房地产企业还应当征收一道企业所得税，所以，土地增值税政策规定，从事房地产开发的企业不仅可以全额扣除开发成本，并且还可以按开发成本加计扣除20%。该项目住房在享受加计扣除之后就出现了负增值；而商铺等非住房价格高，相应非住房增值额就大，土地增值税实行的是超率累进税率，分别核算后，大大提高了非住房的适用税率，在住房的负增值又不能抵减非住房的正增值的情况下，土地增值税的计算结果必然走向两个极端。十堰宏城房地产开发公司之所以主动放弃普通住房的土地增值税优惠而选择合并计算，其真正的目的也就在于：将住房的负增值通过合并计算，以抵减非住房的增值部分，从而最终降低土地增值税的税负。同一立项中的普通住房、非普通住房、非住房是否必须分别计算土地增值税？分别核算之后出现的负增值是否可以相互抵减？笔者结合有关土地增值税政策谈谈个人的观点。

    一、土地增值税的计税依据

    土地增值税是以增值额作为计税依据，而确定土地增值税清算单位是土地增值税计税依据的基础。在土地增值税清算单位的确认上，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为单位计算。该规定在具体实践中显然难以操作，因为以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为清算单位，完全依赖于纳税人的会计核算，而会计核算并非完全是按照立项来确定成本核算对象，以纳税人确定的会计核算对象，不仅土地增值税清算单位的口径难以统一，同时很容易被企业借此规避土地增值税。为了统一土地增值税政策，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)明确规定， 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目作为清算单位，但对于同一开发项目实行分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。该清算单位确认的政策一直沿用至今。也就是说，土地增值税应当是对一个清算单位是否有增值来计算缴纳土地增值税。而并非是就一个清算单位中的某一部分是否有增值来计算缴纳土地增值税。

    二、普通标准住宅与其他房地产分别核算的政策来源及其立法意图

    《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。而在实践中，纳税人在一个开发项目中难免会出现既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的情况。为此，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十三条明确规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。规定“应分别核算增值额”，并未规定分别计算土地增值税。并且财税[1995]48号文件同时还特别强调，纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。这也是税收优惠政策的一种惯例，比如企业所得税法规定，企业同时从事适用不同企业所得税待遇项目的，其优惠项目应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。所以，出台该文件的目的，是为了解决实践中纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发如何落实普通住房优惠政策的问题。而并非是要将普通标准住宅和其他房地产单独拿出来计算缴纳土地增值税。税收优惠政策是作为纳税人的一个选项，是否选择享受这一税收优惠是纳税人的一种权利，而并非是税务机关强制纳税人必须享受这一税收优惠。况且在本案例中，纳税人在分别核算之后，不仅不能达到享受普通住房的税收优惠目的，相反将土地增值税政策规定的本来应当允许扣除的项目不能得到充分的扣除。

    就该个案来说，就彰显出该优惠政策并不是一项税收优惠，相反成为对纳税人的一种惩罚，这显然不是立法的初衷。虽然国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件中均规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算，但不分别核算或不能准确核算增值额的怎么办？确没有了下文。但国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件的政策依据应当是来自于同一文件：财税[1995]48号文。虽然“后法”在表述时省略了“先法”的后半句“不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定”，但并非意味着“后法”将财税[1995]48号中的后半句的规定予以否定，并且也无文件明确将财税[1995]48号予以废止。既然没有废止，就应当合法有效。

    三、同一立项的非住房是否应当单独计算土地增值税

    鄂地税发([2008]211号)规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，应按普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额，并按分别核算后的增值额与规定的适用税率计算缴纳土地增值税。从该规定来看，由于分别核算在具体的计算方法上，与单独的土地增值税清算单位一样，是按照收入扣除允许扣除项目后的余额计算缴纳土地增值税。所以，按照湖北省的规定，不论是理论上、形式上、实质上，还是从计算过程来看，不折不扣的将非住房单独作为一个清算单位对待，完全违背了国税发[2006]187号“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”的规定。一个简单的数学道理：1-1应当是等于零，而不可能等于1。就开发的商住一体楼来说，上面的住房部分以收入扣除允许扣除项目后负增值额1000万，而下面的商铺等非住房以收入扣除允许扣除项目后正增值额1000万，难道能说这个项目的房地产开发商赚了1000万吗？显然不符合情理。土地增值税是对增值部分征收，没有增值相应就不应当征收土地增值税。并且国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件以及相关土地增值税清算表述，也仅是将土地增值lunwenshop.com 北京写作税清算区分“普通标准住宅”与“其他商品房”两类，而“其他商品房”包含了非普通标准住宅与非住房。其中并没有要求要将“其他商品房”中的非住房再独立出来单独计算土地增值税，土地增值税是以立项为清算单位，一个清算单位中的非住房并不是土地增值税的清算单位。

第8篇：房地产土地增值税征收政策范文

关键词：房地产开发企业；土地增值税；清算

房地产开发是国内经济发展过程中兴起的一个重要产业，其对拉动内需和促进其他企业发展均有重要作用。按照相关法律法规，房地产开发企业需要在满足相关条件后将土地增值税相关资料和手续向国家税务部门上交，并在准确计算需上缴税额后办理土地增值税清税的相关手续。随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业的土地增值税清算也出现了新的局面，财务人员也面临着一些新问题[1]。

一、房地产开发企业土地增值税清算的发展阶段

从上个世纪九十年代开始，我国南方一些城市开始大规模兴起房地产企业。房地产行业的持续迅速发展状态，也出现了各种显著的问题，其中各种炒买炒卖的问题尤为显著，使得房地产开发企业的土地增值收益受损，社会的正常经济发展受到影响[2]。国家为了改善这样的情况，制定了相关的政策。我国房地产开发企业的土地增值税清算规范也随着房地产行业的发展一再调整。早期为初期减免税政策，该阶段国家刚刚开始对房地产行业进行宏观调控，征收土地增值税也处于起步阶段，面临着各种阻力，因此最初未进行清算处理。随着国家政策的改变，房地产行业的迅速发展，国家的优惠政策也在2000年结束。优惠政策结束后国内首次进行了土地增值税的清算。随着国内经济政策的不断调整和完善，经济水平的发展，房地产行业有了较为有利的发展环境[3]。房地产企业在该方面的投资额度增加，为了改善房价的不政策情况，税务总局出台了相关的文件，使得清算开始。到第三个时期，则是再次遭遇困难的时期。尽管开展了清算以后，有所改善，但房价依然难以控制到一个合理的水平。政府在土地增值税清算过程中态度也缺乏坚决性。上述诸多问题共同导致土地增值税的清算受到极大阻碍，使得房地产开发企业的清算难以有效、顺利的实施。

二、房地产开发企业土地增值税清算的几点问题

我国在土地增值税清算方面的工作已经逐步引起了相关部门的重视，其在促进房地产开发企业发展中的积极作用主要表现为：通过进行税务清算，有效规范了房地产市场秩序，对促进房地产企业的健康成长具有重要意义。土地增值税的清算，能够在一定程度上对房价产生影响[4]。短期来看，对于房价，是有一定的抑制作用。从长远来看，则推动了房价的上涨。具体概况如下。

首先，房地产开发企业需要明确土地增值税的意义，按照相关规定进行登记。但事实却是其并未进行项目的区别和分期备案，而在实际建设过程中，却进行了分期建设。那么，进行土地的清算该按照哪种情况进行，是整体清算还是分期清算，需要考虑[5]。按照规定上述自行分期建设行为不被承认，不能够进行单独的清算，同一个房地产企业的不同类别的商品房，也不能够进行单独的清算。

其次，土地增值税的缴纳。房地产开发的尾房，其根据土地增值情况，对相关税务进行清算后，如果该开发商的尾房并未销售完毕，那么久不可以在转让过程中实施单独清算。相关文件已规定，对于在进行土地增值税清算的时候，没有转让的房地产，需要继续销售，在销售当月进行清算。

第三，房地产企业代收费用是否需要缴纳土地增值税，算不算开发成本。房地产企业也会有公维、契税等费用代收的形式的收费，虽然将该部分费用计入扣除项目并在清算时进行扣除，但其实并未减少计算的基数。相关文件规定，如果在销售的时候，上述费用纳入房价中后，则将该部分费用作为收入所得而进行进行计税[6]。

第四，建筑安装成本的扣除情况。在进行清算的时候，建筑安装成本要如何处理，质量保证金如何扣除。相关文件规定，房地产开发企业根据自己的建筑安装发票开具的项目所在地进行税费的缴纳，只有均保持一致的情况下，才能够进行税前扣除。

第五，房屋转让部分的土地面积如何清算。如果按照转让部分的土地面积进行计算，则往往支付金额偏少。在实际计算中，应该根据房地产企业实际转让的土地面积进行计算。根据相关的文件，按照不同的方式进行计算，

三、房地产开发企业对于土地增值税清算的应对措施

土地增值税是国家宏观调控房地产市场的一种工具。作为房地产开发企业，要遵守国家政策，遵循相关的法律、法规[7]。房地产企业的综合税负水平高于土地增值税预征情况下的税负水平，项目增值额越大，房地产企业的综合税负水平的差别就越大。企业自身是追求利益最大化的，要在符合相关法律法规的情况下，争取利润的最大化。因此，为了应对土地增值税清算对房地产的影响，采取集团内部转移定价和缩短项目周期的方式，争取利润的最大化。

目前，对已经具备施工能力的集团公司，由于工程施工由自身完成，因此建议采取内部转移定价的方式达到提高该项目施工的定价，以达到降低增值税的目的，从而少缴纳土地增值税。另外，将项目建设的周期缩短、建设速度加快也是一个有效的办法。该方法实现了资本的流动，在短期资本快速流动过程中实现增值，且流动速度、周期与增值的幅度呈正比。目前的现状是，未实施土地增值税清算前，通过土地与房产的增值房地产企业获得资本的增值，因此缩短项目周期并不会产生明显效果；而实施土地增值税清算后，土地与房产的增值在很大程度上被国家以税收的形式收走。为了加快企业的开发建设，缩短项目周期的益处就十分明显了。

房地产开发企业在土地增值税清算方面，根据自身的实际情况，选择合适的应对措施，争取获得最大的利润，促进房地产开发企业的长远发展。

四、结语

房地产开发企业在土地增值税清算方面，需要弄清楚清算程度，清算单位，清算条件，注意事项等，提供齐全的清算资料，了解清算标准等一系列问题。只有将这些问题均了解清楚，才能够正确的进行土地增值税清算。虽然目前土地增值税的清算形势不佳，存在一些问题，也有了新的税务风险和法律风险。但相信随着文件的不断健全，房地产开发企业在土地增值税清算方面，将会越来越健全。

参考文献：

[1]王晓艳.房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨[J].企业改革与管理，2014， 8（2）： 145-146.

[2]夏Z华，朱文国，程春艳，等.土地增值税清算中存在问题之管见[J].天津经济， 2014，4（8）： 59-62.

[3]王晓艳.房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨[J].企业改革与管理，2014， 9（2）：145-146.

[4]勒枫林，李文，袁素娟，等.土地增值税清算审核研究[J].统计与管理，2014，12（11）： 44-45.

[5]高秋丰，高丽丽，赵成涛，等.关于对天津市土地增值税扣除项目核定标准的测算研究[J].天津经济，2012，11（3）： 54-59+62.

[6]吴晓玲，姚莹颖.房地产开发企业土地增值税筹划探析[J].财会通讯，2013，8（23）： 103-106.

第9篇：房地产土地增值税征收政策范文

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

二、分散收入法

在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

三、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。