国有土地房屋评估方法精选(九篇)

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第1篇：国有土地房屋评估方法范文

【关键词】集体房地产抵押；价值评估；

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言：

随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题，因此本文就关于集体房地产及其上房屋抵押价值评估中的抵押权实现过程中集体房地产权属转移方式、估价方法的选择、合法性原则的把握、估价时点的确定等各方面进行初步的分析和探讨。

一．抵押集体房地产权属转移实现时的两种方式

依据《担保法》第55条中规定,如果是以乡(镇)村企业的厂房等建筑物所占用的土地范围作为使用权抵押的,在其实现抵押权之后,规定没有经过法定程序的不得独自改变土地用途以及土地集体所有。该法定程序包含了关于列入出让计划、征地计划都必须要取得相关规划许可等。1997年3月19日，我国国土局下达了就土地使用权抵押登记等相关问题的通知（下文简称通知)中第二条有着明确规定:关于乡(镇)村企业厂房等建筑物的抵押一旦涉及集体土地使用抵押的情况,抵押人需要委托具有土地估价资格的相关责任机构进行专业地价评估,然后经由土地管理部门确认,而且还需要明确实现抵押权的方式,如果需要将其转为国有土地,就必须同时核定出土地使用权的出让金数额。其次,由抵押权人与抵押人共同签订抵押合同。依据通知中第四条明文规定,凡在办理土地使用权登记过程中,处分抵押财产时涉及集体土地所有权转为国有的情况时,通常按照土地管理的有关规定为准则进行办理。从中可以看出在实现集体房地产的抵押权过程中, 在特殊情况下，经由法定程序下集体土地所有权是可以转为国有的。

为此,房地产权属的转移在集体房地产抵押权实现时可以分为以下有两种方式:第一种是在不改变土地所有权性质的前提下,依然属于集体所有,即房屋所有权和土地使用权发生转移；第二种是在改变土地所有权性质的情况下,将集体所有转变为国有, 房屋所有权和土地使用权发生转移。

抵押权实现过程中不同房地产权属的转移方式会造成抵押房地产的处分价格有所不同,使得处分的难易程度受到影响。因此在作估价报告中应该对转移方式进行详细的说明,从而方便抵押权人对抵押物的具体情况有一个全面的了解。

关于第一种转移方式,处分的时候买受方所支付的价格称作集体房地产的价格，也就是获取集体土地使用权与其房屋所有权所需支付的价格；关于第二种转移方式,买受方所支付的价格就称作国有房地产的价格,就是获取国有土地使用权所需出让的价格土地征用费以及房屋所有权的价格和土地出让金。当前许多评估人员都没有注意到这一问题严重性,从而在集体房地产估价报告中关于这方面所作出作的说明不够明确,严重影响了抵押权人对关于未来房地产价格变化趋势的把握程度。与此同时，也使得抵押权人对抵押权实现过程中处分前景的预测受到影响。

二．估价方法的选择

关于国有房地产的评估，市场中常用的四种基本评估方法分别为收益法、比较法、假设开发法、成本法。然而这些方法是否能够都适用于集体房地产的抵押价值评估?

依据房地产抵押价值评估规范第6.4.2条中明确规定,房地产抵押价值评估应当采取公开市场价格的标准,可以通过参照设定抵押权时的相关类似房地产的市场正常价格进行评估。集体房地产抵押价值的评估其实就是集体土地使用权以及其房屋所有权所连在一起的整体价值的评估,为此也应当以设定抵押权时的相关房地产的市场正常价格为标准进行评估。然而，在方法的选择上应该通过分析其特殊性来选择。

第一,按照现行的明文规定,集体房地产除了兼并、非因破产或抵押等情况所导致发生权属的转移之外,一般情形下没有正常的、公开的市场交易发生,往往在评估过程中难以收集到可比成交的案例,因此往往都难以直接采取市场比较法来评估。

第二,集体房地产抵押大部分企都属于企业厂房的抵押,也就是工业用途上的房地产,按理论上讲可以通过采用收益还原法。但是在收益还原法实际运用过程中,通常需要收集集体土地等类似企业的收入以及运营费用等相关资料,以便计算出客观收益。但是往往会因为同一个供需圈内部类似的房地产不多,导致资料很少，因此也很难直接采用。

第三,国有土地所使用权价格的评估方法通常为成本，然而能否直接应用到集体土地使用权价值评估？首先，国有土地使用权的价值评估必须经过法律法规的确认,例如一级市场的内资出让金、外资出让金、土地使用费等都需要经由相关部门的确认才可以通过；其次就是二级市场交易活跃,存在着单纯的土地使用权转让价问题。评估人员可以通过从成本的角度、按照转让价或出让价以此来确定国有土地的使用权及取得费用。由于集体土地使用权受法律规定不得有相关类似于正常的市场转让、国有土地等的出让等行为发生,因此很难直接估计集体土地使用权的取得费用。为此,成本法也很难直接用于对集体土地使用权价格上的评估工作,但是适用于对集体房屋的所有权价格评估中。

第四,假设开发法通常适用于拥有开发或者再开发潜力并且能够即将开发或者再开发的房地产,这一方法是按照规划中的开发条件作为前提假设的,是估价过程中最实用的估价使用原则的生动体现。所以,假设开发法对于没有明确再开发计划或者以担保为目的集体房地产的抵押评估相对而言是较不合适的。

总之，市场房地产价值评估的方法应结合实际情况，各取所长。相对而言较为结合成本法的基本思想是:先将委估房地产的土地假设为国有土地,然后用市场比较法去求出其使用权的相应价格。其次，通过减扣集体土地依法将其转换为国有土地的费用(也就是征地费),这样就得到了集体土地使用权的价格；最后再用成本法求出建筑物的价格之后,将两者相加，两者之和就被称作委估集体房地产的抵押价格。

三．估价报告中须作的两项说明

作为评估人员，在做集体房地产抵押价值评估报告的时候,需要在限制条件以及估价规范规定的价值评估假设这一栏中,作出如下两项明确说明,从而以便抵押当事人作为参考,尤其是让抵押权人了解抵押物所能担保的债务数目时提供必要参考。具体两项说明如下:

（一）估价结果的内涵

尽管抵押当事人希望可以了解到的是当抵押权人依法以提供担保的房地产处分或抵押人不履行债务(变卖该房地产、折价或者拍卖) 时，该房地产所能够实现的客观合理评估价格折算到假设抵押权时的价值，然而因为处分时点的不确定性，致使很难准确的把握这种预期价值，依据估价规范的明确规定，实际的抵押价值评估价格就是假定的抵押权过程中的集体房地产价值。作为抵押权人应该考虑抵押权从假定时点到处分时点这一期间内的房地产市场抵押物处分的费用、变化的风险等，然后再按照估价结果中的某一比例来确定抵押房地产可用于担保的债务数额。

（二）转移方式对房地产处分的影响

当抵押权人采用报告的估价结果当作抵押贷款参考的时候,应该要注意到评估的结果是按照抵押房地产处分期间土地所有权并不转为国有为前提条件的,因此如果在处分期间买受人并不是委估对象所属的集体经济个人或组织单位,依据规定的要求需要转为国有土地并且买受人必须交纳应支付的土地出让金以及土地征用费，而这样就会在一定程度上增加了对委估对象的处分难度。

结束语：

总而言之，集体房地产的价值评估的首要原则是要合法,然后依据相关法则法规来进行专业评估。选取正确使用的估价方法，才能更好的对集体房地产抵押价值进行评估。

参考文献：

赵建,贾岐岭. 论房地产抵押的处置权[J]. 商业文化,2010,(04) .

第2篇：国有土地房屋评估方法范文

城市房屋征收的焦点问题之一就是征收安置补偿价格问题，而安置补偿价格则以具有估价资质的房地产估价机构出具的房屋征收评估价格作为基础。为更好地和市场实际情况相符合，更好地维护征收当事人的利益，住建部于2011年新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用市场法进行评估。由于一个项目的征收评估一般涉及的房屋数量众多，位于同一区域，且大多数具有同质性。因此，房屋征收估价机构在项目评估前，一般都会选择具有代表性的一户样本房屋通过市场法或成本法等进行评估，征收评估房屋内的其他房屋则以该样本房屋为基准，通过楼层、朝向、面积等因素进行修正，得到最终的评估价格。

由此可见，确定样本房屋基准价格是确定房屋征收评估价格的基础。由于征收评估一般涉及的房屋众多，且关系到征收当事人的切身利益以及城市建设的推进，影响重大，因此样本房屋基准价格的确定是否符合《房地产估价技术规范》等有关规定要求，是否客观合理，就显得尤为重要。为避免样本房屋基准价格评估有误，我市引入样本房屋基准价格评估专家论证制度，有效解决了该问题。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，征收当事人对估价结果有异议的，可以向当地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。对征收评估的样本房屋基准价格进行事前论证，能有效避免事后鉴定中因评估公司工作失误或技术水平等原因而带来的风险，因为如果申请技术鉴定的评估报告的估价依据即样本房屋基准价格评估报告是错误的，会给整个征收工作带来负面影响。

二、房屋征收评估基准价格论证的程序

在2011年国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，国内拆迁依据的法规主要是2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，与之配套的评估文件是住建部于2003年制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》。该意见未明确对拆迁项目（主要是住宅房屋）是否必须采用市场法评估，因此，国内的拆迁评估工作主要有两种方法，一种是区位价修正法，另一种是市场法评估。为使被拆迁房屋的评估价格更贴近市场实际，我市自2005年开始对住宅房屋拆迁采用市场评估方法，并实行专家论证制度。

为保证房屋拆迁基准价格论证工作的顺利开展，我市成立了市房地产价格评估专家委员会，主要负责房地产拆迁项目基准价格论证、房地产估价技术规范修订及在拆迁评估过程中产生疑义的技术鉴定工作。为规范估价专家委员会的日常工作，先后研究制定了《无锡市房地产价格评估专家委员会工作规则》和《无锡市房地产价格评估专家委员会房屋拆迁基准价格评估报告论证工作规程》等规章制度。专家委员会实行政府组织下的专家负责制，在全市范围内选聘了31名专家组成专家库。在拆迁评估之前，先有评估公司出具该项目的样本房屋估价报告，由征收人提请无锡市房地产价格评估专家委员会进行论证，无锡市房地产价格评估专家委员会受理论证申请后，组织5名专家对提交的评估报告从样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面进行研究讨论，认为估价报告无技术问题、估价结果符合市场实际的，出具论证报告，并以此作为整个项目征收评估的基础和依据；如果认为估价报告存在问题，则要求评估公司进行修改重新提请论证。

5年多时间我市共组织了200余个城市重点工程建设、危旧房改造等涉及征收房屋的评估基准价格论证工作。在做基准价格论证过程中，能够坚持站在独立、客观、公正的立场上，对所出具的每1份论证报告都组织5名专家认真研究、集中讨论，并由轮值主席进行现场监督，充分发挥评估专家的作用，所出具论证报告全部得到认同。无一例被征收当事人否决或提请上级重新鉴定，缓解了政府的压力和征收当事人的矛盾，为我市房屋征收工作的顺利开展履行了应尽的职责。

三、房屋征收评估基准价格论证需关注的几个问题

由于基准价格论证是我市拆迁评估的创新性工作，国家及省层面没有明确的法律法规和操作规程，很多工作也是在摸索，因此必然存在一些问题。

1.被征收房屋的市场评估价和被征收者心理期望价之间差距过大的问题

国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、国家标准《房地产估价技术规范》等明确被征收房屋的市场评估价是指参照被征收房屋周边类似房屋的市场交易价格、结合被征收房屋的成新等因素确定房屋的价值。被征收房屋一般来说环境、配套、结构较差，房龄较老，这类房屋的市场交易价和市场评估价值都比较低，而大多数被征收户的心理价位通常是同地段周边新售高档商品房的价格，两者之间的落差比较大，从而增加了征收工作的难度，实际征收过程中，双方达成一致意见的安置补偿价格（在评估价格的基础上加上室内装修、政府奖励及各种补助）远超过被征收房屋的真实评估价格。

2.征收跨度时间过长的问题

一些规模较大的征收项目，涉及户数多、征收时限长，周边房地产市场价格变化快，导致了当前市场价格和估价时点时评估的基准价格差异过大。如我市某危旧房改造项目，其拆迁许可证的估价时点是2009年5月7日，由于受2008年下半年金融危机的影响，房地产市场价格普遍不高，因此这个项目在拆迁估价时点时的评估价格为6072元/平方米（非成套5532元/平方米，该项目大多数房屋都是非成套）。但2009年下半年受国家积极房地产调控政策影响，房价涨得比较快，同时，该项目周边陆续新开发了一些高档楼盘，使得该区域的房价拉升很快，增加了后续房屋拆迁的难度。

第3篇：国有土地房屋评估方法范文

关键词：东莞市 土地出让 评估方法

中图分类号：F205 文献标识码：A

文章编号：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出让评估的工作流程简介

东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：

1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。

2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。

二、出让评估中使用的评估方法的种类

当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。

对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。

东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：

1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。

三、评估目的的表述

出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。

四、采用市场比较法评估的要点

1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。

以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。

在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。

我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。

另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。

2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。

交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。

对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。

五、采用成本逼近法评估的要点

评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。

成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。

六、采用收益还原法评估的要点

1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。

如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。

在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。

如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。

2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。

3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。

4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。

七、采用剩余法评估的要点

1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。

2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。

八、在特殊出让评估时的一些做法

1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。

2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。

对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。

九、在出让评估中应关注的问题及建议

1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。

2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。

3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。

4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。

5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。

6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。

以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。

第4篇：国有土地房屋评估方法范文

【关键词】 房屋拆迁 现代制度经济学 产权 交易成本 国有土地使用权产权

一、引言

新制度经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力，已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。盛洪（1993）用两个词概括了其理论核心，一个是“产权”，即受制度保护的利益，产权制度既涉及对产权的界定，有涉及对产权的保护；另一个是“交易费用”，即指达成契约和保证契约执行费用。

众所周知，房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着举足轻重的意义。然而拆迁工作又直接关系到人民群众的切身利益，对于被拆迁者的国有土地使用权产权的不明晰界定，导致了拆迁补偿标准的确定机制不完善，进而降低了拆迁工作效率，严重增加了拆迁工作的交易成本，甚至引发了大量拆迁双方的矛盾纠纷，对社会稳定造成不利影响。因此，在此基础上提出切合实际的建议措施，以图为建立健全房屋拆迁的法律法规，处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系提供借鉴。

二、实施拆迁行为的必要性分析

对于问题交互性质的认识将有利于人们更理性地判断某一行为的潜在收益和损失。科斯（1960）在分析涉及对他人产生有害影响的工商行为时深刻指明损害问题具有交互性质，即外部侵害不仅起因于侵害者的行为，也起因于被侵害者的存在，避免对受损害方的损害将会使实施损害的一方遭受损失，关键在于避免较严重的损害。因此，在分析拆迁行为给房屋所有权人带来损失的同时，更应考察不实施拆迁行为给社会净收益带来的损失，唯有权衡两者轻重，才能更好地理解实施拆迁行为增加社会总价值的战略意义。

实施拆迁行为给被拆迁者带来的损失方面，暂不考察拆迁者（损害方）对于被拆迁者（受损害方）是否补偿及补偿是否合理，需考虑的是由于城市居民的房屋往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西，当拆迁方实施拆迁行为时，大多数被拆迁者将只能选择放弃原来市中心便利的生活设施和交通条件，到城市边远地区购买一套住房，这使得居民蒙受了原有物业和物业区域内土地使用权丧失，以及因搬迁而造成的生活、工作、学习成本增加等损失。

此外考察不实施拆迁行为带来的损失，亦即实施拆迁行为带来的收益。由于拆迁制度的实施，我国许多城市实现了住房资金的良性循环，加快解决了住房困难，大部分危房、棚户、简屋得到了改造，居民的居住环境得到了较大的改善。因此，拆迁行为是我国进行旧城改造和城市更新的重要手段。另外，拆迁制度也使中国城市住房的所有制结构发生了天翻地覆的变化，城镇住房以公有制逐渐转化为非国有为主，为房屋的市场交易奠定了基础。因此，比较实施与不实施拆迁行为的各自损失，我们可以发现，虽然目前拆迁制度受到了一定的诟病，但是放弃拆迁制度而将城市更新重新放归私法领域也是不现实的。

为了更好地分析实施拆迁行为的必要意义，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”这一概念，即有些行为即使对别人造成了损害，只要该行为的当事人采用了适宜的技术降低了侵害，受到侵害的人也只能承认这些行为的合法性，即他们只能忍受。这是法律根据对整个社会的成本与收益的考虑，作出的对私有产权适当削弱的调整。于是，从提高社会净收益的角度出发，受侵害一方应当允许并接受“合法的妨害”，即人民群众应当对城市房屋拆迁行为报以支持和配合的态度。另外，由于相对于实力较弱的、分散的居民，拆迁方及地方人民政府显然具有谈判优势，这使得拥有“合法的妨害”权利的当事人，会降低技术的适宜水平，从而使侵害的程度提高。对于国有土地使用权产权的不予以承认及不明晰界定导致被拆迁者损失加重的现象，便是拆迁方提高侵害程度行为的具体表现。

三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼・阿尔奇安（1965）指出：“在任何社会里，资源的个人使用权（即产权）都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐（1972）认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”（R.Matthews，1986）。樊纲（1992）对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失（包括房屋所有权和土地使用权）负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义

明确的产权界定，提供了人们进行一切交易活动的基础，它能有效减少和节约交易成本。进而，不同的产权界定所带来的资源配置效率也是不同的，换句话说，一种界定可能比另一种更有效率或更无效率，并且存在着最佳产权界定。盛洪（1992）认为，“谁的行动给他人的既定经济利益带来损失，谁就要负赔偿责任，这便是达到最佳产权界定的简化了的经济学规则”。

对于房屋拆迁问题而言，要达到最佳土地使用权产权界定，应当要从遭受利益损失的使用者的产权角度去考察，由于拆迁方的行为改变了既定的利益格局，为了使社会资源配置效率不受影响，必须负完全赔偿责任。即政府及有关部门应脱离房屋所有权、土地使用权分离的思路，土地所有权公有化，并不意味着土地使用权产权的公有化，应当按照出让土地使用权的完全市场价格，将其基本或完全界定为居民的独立产权。唯有如此，才能以最有利于社会资源配置为目的的土地使用权产权界定方式，有效减少拆迁过程中因土地使用权产权不明晰所造成的有形和无形交易成本，使拆迁交易活动更容易、更顺利、更高效率地进行。

同时，不能执行的法律，只是一纸空文；不能有效地加以贯彻和保护的产权，只是“口头”的产权。因此，为使界定产权不流于形式，还必须有效地保护产权，即能对破坏产权的行为进行有效的制裁。既然产权的概念本身是一个社会概念，是在人与人之间才能划定的社会关系，那么也就需要以国家机器为物质基础的社会契约方式加以界定和保护，而产权制度便是这样一种社会法律契约形式。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐（1972）指出：“产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系”。产权制度的价值，就是它所能避免的为争夺产权而付出的代价和因产权未定带来的资源配置的机会损失。因此，产权制度较之没有产权制度是优越的，有关拆迁立法和监督执行部门要在行政法规、地方规章和具体行动中真正明晰界定以及保护居民土地使用权和房屋所有权，加快建立起将土地房屋共同界为私人独立产权的公民产权制度，推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。

五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考

1、以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订

国家应当尽快出台《房屋拆迁管理法》，确保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时，能够依照法律的规定进行，而不是依据现行的行政法规。修订法规的核心任务是明确城市房屋拆迁安置属民事范畴，应遵循“有偿”、“公平”、“平等”的原则，充分保护被拆迁人依法享有的土地使用权产权，改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿征收的不合理状况。

2、逐步完善土地使用权补偿制度

应当在《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》中增加对土地使用权剩余年限补偿以及区位变动补偿的具体规定，这既是尊重和保护私人财产的体现，也是市场经济中土地资源市场化发展的必然要求。同时，通过设定较为科学完善的价格评估程序，合理确定被拆迁房屋及依附土地的货币补偿金额，充分保护被拆迁人的合法权益。由于作价补偿时，必须考虑土地的价值因素，置换地段区位，应以合理的土地评估价，给予被拆迁人公正合理的拆迁补偿。因此，要全面推行市场化评估，拆迁房屋所依附土地的市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求，紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的评估，要参照同区位的房地产市场交易价格，采用同一的市场化评估方法，充分体现公平、公正原则。最后，具体费用的计算标准和方法应该通过制定新的《行政征收法》以及相应的实施细则来加以规定和明确。

3、政府应合理定位并履行好自身职责

在土地管理过程中，政府扮演着双重角色，即土地所有者和行政管理者。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系，若要有效推进土地所有权与使用权分离、土地使用权产权有偿转让制度，政府必须正确行使土地所有权和行政管理权职责。拆迁是平等主体之间土地使用权的转让，拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外，政府应保持中立。当然，由于土地的国有性，国家作为土地所有权人和土地使用权人存在管理服从的行政关系。但是如果政府能够严格区分其作为土地管理者与土地所有者的角色，做到“有所为、有所不为”，才不至于在实践中出现政府职能“越位、缺位、错位” 的情况。具体到拆迁补偿问题上，政府应谨守其财产所有人的中立角色，尊重土地使用权人的私人独立产权，做到“行政的归行政，市场的归市场”，让拆迁人与被拆迁人自主谈判，无法达成协议的依法裁决；同时作为管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作，做到不从拆迁中牟利，不充当市场竞争的主体，不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系，不搞暗箱操作，做到公开、公平、公正。因此，政府唯有成为超脱的居中管理者并努力践行上述职责，才能使其重新树立群众公信力，更好地推动城市房屋拆迁安置工作。

4、推行被拆迁人参与机制：对拟建项目的社会评价制度

城市发展项目是引致城市拆迁的动因所在，因此，必须要做好项目评价工作，把好城市项目审批关。然而现有的城市建设拆迁制度似乎在引导公众参与、协商、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺，在城市开发项目的规划和建设过程中，缺乏对拟建项目进行必要的社会评价，难以识别开发中存在的社会问题。通过对拟定项目进行社会评价可以在拆迁户与拆迁人之间建立一种协商机制，赋予拆迁户协商权、发言权，把拆迁户的意见体现在拆迁协议中，确保他们的利益不受侵犯，达到城市发展以城市居民为本的目的。

【参考文献】

[1] 盛洪：现代制度经济学（上下卷）[M]．北京大学出版社，2003．

[2] R.H.Coase.“The Problem of Social Cost”[J]．Law & Economics，1960．

[3] Armen Alchian.“Some Economics of Property Rights”[J]． Politico，1965（30）．

[4] 樊纲：有关交易成本的几个理论问题 [J]．经济学动态，1992（5）.

[5] 杨卫国、程承坪：所有权、财产权及产权新辩――兼论马克思所有制理论与现代产权理论的异同[J]．经济财政，2007（1）.

第5篇：国有土地房屋评估方法范文

关键词：建设用地使用权；续期；土地出让金；建议

中图分类号：D922.33 文献标识码：A

原标题：中国建设用地使用权续期制度的现状和优化对策研究

收录日期：2016年6月7日

一、引言

改革开放之后，在社会主义公有制体制下，城市土地归国家所有的基础上，我国充分借鉴香港地区的土地批租制度，将土地所有权与使用权分离，使用权可以有期限的转让、上市流通，但却给土地使用权到期问题留下了隐患。于1990年，我国出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其明确规定了土地使用权出让的最高年限――70年，而且立场为有偿续期，对于不能续期土地，国家将会无偿取得土地使用权以及地上建筑物。由于《暂行条例》规定的地上建筑物也由国家无偿取得引起争议较大，在1995年《城市房地产管理法》中作出了一定的修改，明确规定只有因公共利益需要，才可不予批准土地续期的申请。但是对于土地使用权到期未申请续期的问题，继续保留了土地使用权由国家无偿收回的规定，而对于地上建筑物和附着物却未曾提及。由于2000年之后，陆续有建设用地使用权到期问题的出现，民众对此问题越来越关心，最终2007年《物权法》出台。《物权法》对民众普遍关心的住宅用地给予了答复，规定住宅建设用地使用权到期自动续期。

不可否认，上述法律法规的出台具有积极意义，建设用地使用权续期问题似乎得到了解决。然而仔细分析就会发现，现有的规定太笼统，根本不具有可执行性。比如说《物权法》规定住宅建设用地期满“自动续期”，何为自动？是手续上的自动还是连土地出让金都无需缴纳。这些根本性的问题《物权法》均未提及，这也导致了建设用地使用权续期问题成为社会持续关注的焦点。

二、我国建设用地使用权续期现状及问题

（一）现状。深圳市一块商业用地是我国最早一批土地使用权到期的案例，该使用年限为20年的土地于2001年底到期。然而在历时3年之后，续期问题才算得到解决，即深圳市出台了《深圳到期房产续期若干规定》。续期的基本原则是土地有偿续期，续期期限为该用途房产法定最高使用年限减去已使用年限，续期费用为续期时基准地价的35%，一次性支付。

此后，青岛市的住宅小区也出现了住宅用地使用权到期的现象。虽然有业主主动向相关部门提出了续期申请，主管人员却以无法律依据可解决，暂时将问题搁置，以至于时至今日仍没有提出解决办法。

2016年1月底新疆克拉玛依市的园丁小区某商铺土地使用权到期。政府规定续期的原则是土地出让金按最新公布的该地区的基准地价收取；在准予业主续期前，会征询土地规划局的意见，只有该片区土地暂无规划的前提下，才准予续期，同时着手委托独立的第三方基于该市基准地价进行评估。

2016年3月16号，温州市鹿城区内600多套住宅用地使用权到期或即将到期。温州市国土局规定在国家没有具体实施细则的情况下，目前只能参照国有土地出让的做法，根据第三方评估机构评估出的单位地价或折算出的楼面地价，算出总的土地出让金。然而，基于这种方法评估出的数宗土地使用权续期交易，即将要缴纳的土地出让金竟然占到房价的1/3或有甚者达一半左右，业主们普遍表示不能接受如此昂贵的续期费用。

（二）问题。从我国目前试点地区建设用地使用权到期的案例来看，地方政府采用的均为有偿续期，但是综合分析各个地区政策，存在着以下三个方面的问题：

1、续期费用标准。从温州和深圳市的土地使用权到期案例的对比中可以发现：建设用地使用权到期后，续期问题的关键已经不在于是否有偿，而在于如何有偿，即有偿之后怎样才能做到不给社会公众增加较大的负担。深圳市制定的续期费用标准较低，以基准低价为依据，下浮一定比例缴纳土地出让金，属于公众可以接受的范围内，而温州市制定的续期费用标准以房价为依据，公众普遍觉得不能接受。因此，到底是按照续期时点该地区同类基准地价还是按照初始缴纳土地出让金时点该地区同类基准地价，是按照续期时点该地区同类基准地价下浮一定比例缴纳还是按照续期时点该地区同类地块的市场价格缴纳续期费用，法律没有做出明确的规定，采取了回避的态度。

2、续期期限。建设用地使用权期满后，是按照法律规定的最高使用年限续期，还是另外规定一个其他年限续期，亦或是以地上房屋的剩余使用寿命为期限续期，《物权法》对此并没有做出明文规定，因此我们无从得知具体续期的期限。《深圳到期房产续期若干规定》中载明续期期限不得长于国家规定的该用途房产法定最高使用年期减去已使用年期，然而该规定是否合理有待商榷。

3、续期次数。可以看出，上述案例均未提及到续期次数。毫无疑问，续期的主要目的就是为了解决建设用地使用权和地上建筑所有权之间的矛盾。若允许的续期期限较长，则可能一次续期就能解决此矛盾；反之，则可能要数次续期才能解决，最终达到土地所有权人与建设用地使用权人的利益平衡。因此，续期次数与续期期限息息相关。同样，相关法规对于续期次数也没有做出具体规定。

三、我国建设用地使用权续期问题原因分析

我国当前建设用地使用权续期出现的问题有多种原因导致，但究其根本，主要是政府与业主的利益平衡、房地产本身的性质以及法律顶层设计方面的缺陷与不足造成的。

（一）政府与业主的利益平衡。之所以会出现上述问题，原因就在于政府与业主存在着不同的利益诉求。地方政府希望能够多收土地出让金，满足财政支出；而业主则出于自身的利益考虑，希望少缴纳土地出让金。具体来说：若使用权到期后要收回，政府必然希望无偿收回，相反业主则希望补偿金越高越好。若使用权到期后准予续期，业主必然希望续期期限越长越好，而政府则更愿意适当缩短期限；同时业主肯定希望续期费用从低为好，而政府则更愿意足额收取。所以，改进建设用地使用权续期制度真正要克服的困难是，如何在政府与广大业主的利益博弈中，找到一种合适的续期措施，实现主体双方之间的利益平衡和社会公共利益的最大化。

（二）房地产本身的性质。房地产估价时，其价格等于建筑物的价格加上一定期限土地使用权的价格。具体评估中，又有三种评估方法可选：采用市场法时，选取比较案例要考虑到其剩余土地使用期限与待估案例的房地产相同；采用成本法时，剩余土地使用期限的不同会影响到建筑物的折旧年限；采用收益法时，剩余土地使用期限会影响到未来计算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限对房地产价格有巨大影响。当前我国整体经济不容乐观，正处于阵痛转型期。2015年的GDP增速仅为6.9%。而房地产业又在国民经济中起到支柱作用，房地产业的兴衰将会直接拖累我国GDP的增长。是故当下任何有关于土地使用权政策的出台都将导致房屋价格的波动，继而影响整个房地产市场。因此，考虑到房地产本身特殊的性质，为了维护目前经济环境的稳定，《物权法》决定对建设用地使用权续期问题采用模糊的回避态度。模糊就代表着不确定，那么公众就有可能预期土地使用期限不会受到影响，继而也不会波及房地产市场。实际上政府确实达到了目的，青岛市黄岛开发区阿里山小区到期土地使用权至今未有解决方案，然而小区居民生活如常，目前小区内房子的交易和抵押都没有问题，可以像其他正常房屋一样买卖。

（三）法律顶层设计。关于建设用地使用权期满以后如何处理的问题，我国的法律规定主要集中在《物权法》、《城市房地产管理法》（以下简称《管理法》）以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中，其中《管理法》和《暂行条例》赋予了建设用地使用权人的续期请求权，同时也赋予了政府由于公共利益可以收回的权利。然而对于公共利益的范围，法律却没有给出严格限定。而《物权法》仅针对住宅建设用地使用权续期问题做出了修改，即使用权期限届满的可以自动续期。虽然为住宅建设用地到期续期时省去了手续上的麻烦，但对是否有偿以及续期期限、费用等，上述法律均未做出规定，不具有可操作性。

四、对我国建设用地使用权续期问题的建议

（一）减少地方财政对土地收入的依赖。在许多城市，地方财政收入中有相当一部分收入来自于土地出让收入。毋庸置疑，建设用地使用权有偿续期后，房价相应会有一定程度的下降，随之而来的连锁反应是开发商对土地价格的预期降低，最终导致政府出让土地的出让金收入减少。政府为了弥补初始出让金的减少损失，有动机提高建设用地使用权的续期费用。因此，要想解决政府与众多业主之间的利益诉求冲突，就必须减少地方财政对土地收入的依赖，土地资源是有限的，靠土地收入来维持财政收入不是长远之计。政府应该本着民生民主的原则，为民让利，为出让金收入的减少提前做好准备。

（二）及早制定相关法律法规。由于目前关于建设用地使用权续期的法律均未对续期期限做出明确规定，从而使得剩余土地使用年限处于一种不确定的状态。短期来看这种模糊化的处理似乎可以在一定程度上缓和房地产市场的波动，然而随着时间的推移，将会涌现出大批到期的土地使用权，到时这种不确定的剩余使用年限必将对房地产的价格造成巨大的冲击。人们之所以愿意以高价购买商品房，最重要的原因就是他们认为可以永久持有包括土地在内的房屋。一旦他们被明确告知土地使用权到期后是要续期缴费的，便会产生巨大的心理落差。法律明确的距离土地使用权到期日愈近，他们愈会感到措手不及。因此，我国应该及早制定并出台相关的法律法规，只有这样人民才能提前做好充分准备，政府相关部门才可以在处理建设用地使用权续期问题上有法可依、依法办事，我国的房地产市场才可以健康蓬勃的发展。

（三）合理规划续期费用。从目前到期续期现状来看，业主们还是愿意缴纳土地出让金的，关键是费用高低问题。笔者建议在规划续期费用时，要考虑以下四个问题：

一是要照顾好只拥有一套住房（120平方米及以下）刚性需求的业主。建议对只拥有一套普通住房（120平方米及以下）的业主免征土地出让金；而对于拥有一套120平方米以上的普通住房业主，对超过部分征收土地出让金；第二套房、商业性住房均征收土地出让金。

二是要确定缴费标准。目前理论界大多数赞同以基准地价为缴费标准，而基准地价中包含了土地资源价格、征地费用和配套费三部分，业主续期时政府无需再投入征地费及配套设施费，因此笔者认为以基准地价作为缴费标准不合适，应该以土地资源价格作为续期标准。由于征地费和配套设施费在实际工作中难以准确获得，所以在具体实施时也可以以基准地价的一定比例缴纳土地出让金。

三是要确定每户业主应分摊的土地面积。正确划分归属于业主自身专有和共享部分的比例，正确计算其实际所占有的土地面积，最终准确得出每个业主对应的较为合理的续期费用。

四是要考虑续期年限。笔者认为应以房屋的剩余使用寿命作为续期期限的上线，实际的续期期限由业主和政府协商确定。即使是拥有一套普通住房（120平方米及以下）的业主也不可能永久免费使用土地使用权。倘若如此，土地实质上转变成了私有，违背了我国宪法土地国有的规定，而以房屋的剩余使用寿命作为续期期限的同时也达到了政府要保护公众私有财产以及刚性需求的目的。该方法的最大困境就是由谁确定建筑物的剩余使用寿命，笔者认为应由政府委托独立的第三方定期对土地使用权即将到期的房屋进行评估确定。此时便显现出该方法的弊端，即评估的成本问题。然而，换个角度来看评估实际上又是一举两得的事，不仅有助于续期年限的解决，而且降低了业主的安全隐患。同时，位于同一小区的房屋其剩余使用寿命基本相仿，所以无需对所有房屋进行评估，因此定期确定房屋的剩余使用寿命是有可行性的。

建设用地使用权续期不仅是一个简单的与土地交易和房地产相关的法律问题，其顺利解决与否，更切实关乎着人民的安居乐业和社会的和谐稳定。国家应及时制定相关法律法规，本着保障民主民生、资源有效利用、有效控制成本的原则，从而达到促进社会和谐、经济发展的目的。

主要参考文献：

[1]安体富，窦欣.我国土地出让金：现状、问题及政策建议[J].南京大学学报，2011.1.

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[3]杨继业.我国建设用地使用权期限制度的完善[D].华中科技大学硕士论文，2013.

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[5]张舟，唐健，谭荣.到期管理：多目标下的平衡――国有建设用地使用权到期管理制度的完善与改进[J].中国土地，2014.4.

[6]沈博.自动续期对住宅房地产估价的影响与思考[J].中国房地产估价与经纪，2008.1.

第6篇：国有土地房屋评估方法范文

【关键字】房地产问题 评估理论 企业管理 发展趋势

中图分类号：G449.7文献标识码： A

伴随社会经济的发展，房地产评估行业经过10多年的发展，逐步建立了比较规范的评估管理制度和体系，建立了一只评估专业队伍，初步走上政府监管、行业自律、自主发展的道路。随着市场经济的不断发展和不动产评估行业竞争的加剧,不动产评估机构管理已经越来越重要。本文主要探讨不动产评估机构管理理念等问题。

一、目前我国房地产估价方法的现状

目前我国的现代房地产估价活动进行的较晚，估价理论体系基本上是从西方引进的，随着中国加入WTO，距国外房地产估价机构进入我国的估价市场日益逼近，在我国，房地产估价有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义中国房地产估价市场日益稳妥，

二、房地产评估对象

在房地产行业，评估对象主要是指具体要估价项目中需要估价的房地产，估价对象主要有土地、建筑物、建筑物与土地合一等。除了要对估价对象的分类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行基本的了解，若是土地，则需要了解是没有开发过的还是新开发地还是附有影响地价的附属建筑物的土地；但只是单纯的建筑物估价，则要真正的明确建筑物的含义，若要是为了写字楼估价需了解是否包括其中配备的设备，为酒楼估价需了解是否包括其中的桌椅设备等；如果是建筑物与土地合一的估价对象，需了解建筑物是仍然保存，还是将被拆迁等

房地产的评估方法其中基本方法主要有市场比较法，收益法和成本法等基本的方法，其中市场比较法和收益法在市场经济中运行比较广泛，收益法和市场调查法能真正的了解市场的行情，对地产及时的进行掌握，更好的保障用户的利润，下面我们用收益法对某某商场的房产做一个评估分析

建筑面积26800平方米

1.年租金收入

根基委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似的租赁房的了解，确定月租金80元/平方米,空置率5%，则年租金收入;

80*26800*12*（1-5%）=2444.16（万元）

2.年费用

（1）维修费

估价放高层钢构，房屋重置价值1000元/平方米，年限60年，残值率0，维修折旧费80%

1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（万元）

(2）年管理费用

按年租金收入的3%计算

2444.16×3%=73.32（万元）

（3）房产税

按年租金收入的12%计算

2444.16×12%=293.30（万元）

（4）保险费

取房屋重置价格的2‰

1000×2‰×26800=5.36（万元）

3、资本化率的确定

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%

4、尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元）

6、应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。

7、估价对象收益价格

24579.47－321.60=24257.87（万元）

三、房地产估价目的及必要性

房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格。目前房地产估价主要有以下几种目的: (1) 各类房地产的买卖、租赁、出让、转让、交换等交易中的估价(2) 房地产抵押典当、保险(3拆迁补偿等;(4) 企业合资、合作、租赁经营企业改制。不同的估价目的是有所差异的这就会影响估价结果，房地产估价的目的是指为何种需要而评估房地产，不同的估价目的，来源于对估价的不同需要。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也会出现相应的差异。

四、房地产企业管理发展新趋势

随着科学技术的迅速发展，世界经济一体化程度不断提高，企业经营管理方面也出现一些新的趋势。房地产估价方法可以反映人们对房地产价格形成的认识，无论是理论上还是实际的操作中，房地产的估价都十分重要，所以房地产估价的方法也应该科学严谨，不能单纯依靠经验进行主观判断。从国内外的情况来看，房地产估价的方法很多，有的是基于实践产生的，而一部分则是基于理论形成的

1.企业重建和不断优化的创新型管理

企业重建是从根本上重新设计的根据原有基本信念和业务流程，以其全面优化绩效考核。其技术基础是信息网络对企业内部的全面实施。通过网络可以很大的节省数据流转时间，提高工作效率。创新型管理则体现在四个方面：一是根据环境变化及时更新管理和经营理念，调整优化发展战略；二是推进管理制度创新、组织结构创新和市场拓展创新，把创新深入到经营管理的各个环节；三是人力资源和企业文化创新。要求所有员工在各自领域内成为创新者，形成创新型的企业文化；四是业务创新。不断创新业务范围和业务深度，创造出与众不同的产品和独具特色的经营方式。

2. 建立人本管理为核心的刚柔结合管理体系

人的管理就是以人为核心，是企业管理的最高境界。实践证明，凡是重视人本管理的企业，基本都充满生机和活力。人本管理主要表现在三个方面。一是按照大部分发达国家和地区的经验，主要是对中介机构人员而不是简单的就机构进行管理。主要包括人员资质、人员继续教育、人员诚信、人员惩处等。二是对从业人员的素质要求都比较高，不仅仅是享有好的薪酬更多的希望有好的学习知识的环境、能担任富于挑战性的工作、有表达意见及参与的机会三是人本管理还要不断提高个人素质，努力培养团队精神、协调能力、凝聚能力，处理好制度与人的关系，不断优化制度不断进步。

3.企业道德管理核心，注重对人的培养

现代企业制胜的关键，已不再仅仅取决于先进的设备等有形资产，更多的是依靠知识产权、品牌、商誉等无形资产。企业竞争归根到底就是人才的竞争。人力资源是企业最重要的无形资产。高素质的员工和具有专业知识的人才将是一种战略资源。企业管理的核心就是强调以人为本，把企业管理中心建立在充分调动并保护员工的自觉性、积极性、主动性、创新性上，注重启迪员工自己管理自己的主体性和自觉性。

4.国际化趋势，注重全球战略，

在经济全球化已经成为支配世界经济发展的新趋势。在世界范围内各国、各地区的经济相互融合，形成了“全球统一市场”。同时在世界范围内建立了规范经济行为的国际经贸规则体系，包括WTO的多边经贸规则体系等。生产要素在世界范围内自由流动和优化配置。对房产的评估的发展也要全面的走向全球化的于世界接轨。随着全球市场逐步开放，势必推动商品信息、技术及生产要素跨境流动的不断增加，各国经济之间的相互依赖日益加深，市场配置资源的基础性作用从国家内部扩展延伸到全球，形成了全球经济一体化的必然趋势。这也就要求评估的这个行业不断的发展和创新。

在社会的不断发展的进程中，社会对房地产的评估的能力和准确程度有很大的要求，这也就需要这样的人才不断的学习，企业对人才的培养也越来越注重了，这需要的不仅仅是他们的基本技能还需要有一定的经验，对房产的面积，房价，对房内的设备和设备的新旧程度能作出一定的判断，在对市场的现状，行情等进行分析，对顾客有一定的耐心，保证顾客的的对产业的有一定的判断，尽量保证顾客的获得做大的利润，这样既可以保证顾客的对评估行业的信任，同时也可以保证评估这个行业的发展前景，更好，更快的发展，在促进各方获得效益的同时，为社会的发展效益也提供一定的经济发展。

【参考文献】

[1] 王家庭. 房地产价格[M].沈阳：东北财经大学出版社,2004

[2] 俞明轩. 地产评估方法与管理[M]. 北京：经济出版社,2003

[3] 周淑芸. 房地产价格评估[M].北京：中国建筑工业出版社,2003

[4] 中国房地产估价师学会. 房地产估价理论与方法[M]. 北京: 中国物价出版社,2004

第7篇：国有土地房屋评估方法范文

近日，国家税务总局文件，明令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。文件界定了“所得”：个人所得税以实际成交价为转让收入。并明确了对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房等五类房产的原值。对于不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其所缴纳的个税可全部或部分退还；个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。同时，纳税起征点前置到以购房合同为准。

税务总局官员详解税改策略

中国国家税务总局的官员近日再次在公开场合表示将加快内外资企业所得税的合并，并给出了三个具体的策略安排。第一个策略安排是合理安排改革内容，增值税转型改革和企业所得税的统一可以分别实施。为减轻压力，可以采取循序渐进的方式，逐步实施到位；第二个安排是，配套推出一些其他税种改革，为实现有增有减的结构性安排，可以配套提出一些对财政收入具有增收作用的改革措施；第三个安排，在财政资源配置中统筹考虑税制改革成本，通过合理预算安排，消化税制改革对财政收支的影响。

开发商须先定房价再拿地

上月，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1日起实施。这两部新《规范》直接在土地出让环节稳定房价。新《规范》要求，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。目前，土地拍卖主要遵循“价高者得”原则，市场上因此一直有观点认为：因土地价格在拍卖中节节高升，才推升房价，而开发商的利润率却不受土地成本上涨影响，仍持续上扬。根据2005年房地产企业的财务数据，万科等上市房地产企业近两年利润率普遍在30%左右，并没受土地价格上涨因素影响。

可再生能源蕴藏8000亿商机

中国国家能源领导小组办公室副主任徐锭明在7月29日的东亚投资论坛上表示，我国将提高可再生能源在能源结构中的比例，到2010年达到10%，到2020年达到16%左右，这将带来巨大商机，到2020年需要投资8000亿左右。目前国家发改委正在修改完善国家能源领导小组编制的《可再生能源发展规划》，一旦国务院批准就将对外公布，并将成为我国解决新农村建设的重要方面。为达到“2010年基本实现以国内制造为主的装备能力，2020年形成以自有知识产权为主的可再生能源装备能力”，中央财政还将设立可再生能源发展专项资金，支持可再生能源技术研发、产业建设等，并予以适当的企业所得税优惠。

《上市公司收购管理办法》9月1日实施

8月1日，中国证监会《上市公司收购管理办法》，9月1日正式实施。《办法》主要体现了以下几个重要特点：对上市公司收购制度做出了重大调整，将强制性全面要约收购方式调整为由收购人选择的要约收购方式，赋予收购人更多的自主空间，降低了收购成本，充分体现了鼓励上市公司收购的价值取向和立法精神；通过强制性信息公开披露、程序公平、公平对待股东、规范收购人主体资格、加大对控股股东和实际控制人的监管力度等多方面的措施，将间接收购和实际控制人的变化一并纳入上市公司收购的统一监管体系，维护市场公平，切实保护中小股东的合法权益；转变监管方式，简化审核程序，监管部门由过去的事前审批转变为适当的事前监管与事后监管相结合，加大持续监管的力度等。

医疗机构医药价格将全面公开

卫生部近日《关于全面推行医院院务公开的指导意见》，计划于2008年底前，全国各级各类医疗机构基本实现医院院务公开。医院的法定医疗范围，医务人员是否有执业资格，医疗服务、药品和各项医疗耗材的价格，都将上网或通过院内电子屏幕、触摸屏、就医手册等逐一向患者公布。医院向社会公开的院务内容应包括：医院依法执业登记、医疗业务范围、职能科室设置；医务人员依法执业注册情况及相关资质信息；重大医疗技术准入及大型医用设备的配置许可；医疗服务价格（包括项目编码、名称、内涵、收费依据、计价单位和实际执行价格等）、常用药品和主要医用耗材的价格；医疗服务投诉信箱和投诉咨询电话。

上半年单位GDP能耗升0.8%

《2006年上半年全国单位GDP能耗公报》近日公布。上半年，全国煤炭行业单位增加值能耗上升5.5%，石油石化行业上升8.7%，有色金属行业上升0.4%，电力行业上升0.8%；钢铁行业单位增加值能耗下降1.2%，建材行业下降4.5%，化工行业下降5.0%，纺织行业下降5.5%。国家统计局有关负责人表示，总的来看，当前各地区、各主要行业节能降耗形势仍不容乐观，完成今年节能降耗目标任务仍十分艰巨。根据“十一五”规划《纲要》，“十一五”期间我国要实现单位GDP能耗下降20%左右的目标，其中，今年的目标是下降4%左右。

发改委严控投资过快增长

国家发改委近日表示，今年以来，我国经济运行总体比较平稳，保持了良好的发展态势。固定资产投资在经济增长中发挥了重要作用，但也出现了投资增长过快等值得高度关注的问题。发改委表示，解决投资领域存在的突出问题，在保持宏观经济政策连续性和稳定性的前提下，坚持突出重点、区别对待、有保有压、适度微调，切实解决当前投资增长过快、新开工项目过多、结构性矛盾突出等问题。从严控制新开工项目。加强对已开工项目的合规性审查，凡是不符合国家产业政策、行业准入标准、项目审核程序、土地使用和环境保护等方面法律法规和政策规定的，要认真进行整改，该停止建设的要坚决停止建设。

两公里内禁设俩大超市

近日，为了遏制零售业过密开店，商务部市场建设司正式对外了《零售业同业损害评估方法》并公开征集意见。在《方法》编制说明中，记者看到商务部设立了两种评价体系，其中A表是对超市、便利店等业态的商圈半径的规定，其中规定超市的商业半径2公里左右、仓储型会员店为5公里等。而B表则是顾客流失、销售额下降、经营环境恶化等同业损害评估标准。而编制说明也指出，结合这两个标准，当满足经营性损害和经营环境性损害的两种同业损害条件，并产生了诸如客户流失等情况时就可以认定同业损害成立。

第8篇：国有土地房屋评估方法范文

【关键词】：城中村；拆迁；补偿；速度

中国分类号：C915 文献标志码：A

1982年11月至1985年12月的37个月期间，中国大陆涌现出一个广为流传的词汇――“深圳速度”。深圳速度，改革开放中国建设发展的象征，创下了三天盖一层楼的速度，建设速度之快在当时的中国绝无仅有。过去的几年里，庄里人也目睹了“三年大变样”给石家庄带来的巨大变化，见证了所谓的“石家庄速度”。

随着城镇化的加速发展，城中村成为城市现代化的严重制约。为聚集产业和人气，提升城市综合竞争力，加快城镇化建设，石家庄市委市政府决定三年内进一步优化石家庄城市布局。石家庄这座“火车拉来的城市”城中村分布数量多，范围广，主城改造，新区开发成为“三年大变样”中重要一环。“三年大变样”强调正确把握加快城市建设步伐与维护群众利益的关系，既要坚定不移地推进“三年大变样”的各项任务，又要注意维护群众的合法权益，妥善解决好群众的实际困难和问题，“三年大变样”拆迁方面的速度和取得的巨大成效的确不容否定。

城中村拆迁改造难，有人把拆迁形容为“天下第一难”，目前国内外很多地方在拆迁方面进行尝试和探索。

房屋拆迁评估标准存在一定混乱，拆迁补偿存在较大差异。有不少村民表示村干部中存在在拆迁改造中非法获利的问题，与历届村干部选举相比，城中村大力改造期间拉选票、贿选情况出现更多，村干部候选人挨家挨户送礼，更甚者声称一票几百、几千。据村民反映，其所在村子在拆迁改造中获利多的大部分是村干部及其关系户，据某村拆迁公开信息显示，不少村干部及其关系户一家两本（宅基证）甚至一家多本，而一本背后是三百平米回迁房的补偿。相当一部分村民具有较强的维权意识，积极向有关部门反映拆迁改造中存在的不公平等问题，相关部门着手调查并采取了相应解决措施。

拆迁计划性薄弱，拆迁通常是由投资商的投资计划所决定的，而投资商的投资热情往往具有一定的盲目性，常常出现开发商投资拿下了一块地，而这块地因某种原因长时间内得不到开发，导致土地资源的浪费[2]。另外，五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》）不齐全导致停工，回迁房建设迟迟无法继续。此外，拆迁安置方面不尽合理，所谓的钉子户屡见不鲜，村子被拆得乱七八糟，回迁房迟迟无法兑现，多数村民走上租房之路。

如何避免城中村改造产生不和谐因素？建立适应社会主义市场经济发展要求的城市住房拆迁补偿制度和利益分配机制，是当前亟待解决的现实问题。对此，国家可以制订统一的房屋征收补偿标准和补偿办法，以法律形式规划房屋拆迁补偿体系，建立明确的评估方法和公平公正的补偿程序[3]。制定拆迁方案充分听取社会各界及被拆迁人意见和建议，做到补偿合理，分配公平，公开透明，把各个环节置于公众监督之下，让拆迁拆得公道，拆得明白，从而化难为易，得到公众认可。

以山东省德州经济开发区八里庄社区为例，补偿标准都是依据国家有关政策，并综合民意制定出来的，而整个经济开发区的政策基本一致，旧房子开始全面拆除之前，新的安置楼就会提前完工，各环节公开透明，因而得到老百姓的认可。

城市拆迁改造很大程度上影响城市经济发展和社会稳定，关系到社会的安定和国家的长治久安，需要切实维护广大人民群众利益，保证人民群众安居乐业，不要让这原本惠民的工程伤了民众的心。无论“石家庄速度”还是“深圳速度”都是这个时代快速发展的符号。今后城市发展绝不可一味强调“快”，首先应做到“好”，高速度的同时要保证高质量。有质量的速度才是有效益的，走可持续发展之路。“三年大变样”渐行渐远，并非意味着城市发展的终结，今后这座幸福感指数最高之城定会为我国为世界带来新的发展奇迹。

参考文献/References：

[1]尚馥娟，陈伟，韩晓虎等.河北三年大变样中城中村改造成效与经验[J].《合作经济与科技》，2010，24.

SHANG Fujuan， CHEN Wei， HAN Xiaohu etc. Hebei three years changed out village in midtown， achievements and experience [J]. The cooperation in economy and technology， 2010， 24.

[2]申红敏，张亚洲.论拆迁“变法”所反映的中国法制演进[J].《法制与社会》，2011，09（下）.

SHEN Hongmin ZHANG Yazhou. Chinese legal system concerning demolition "political reform" is a reflection of the evolution [J]. Journal of "rule of law and society"， 2011，09 （below）.

[3]许娟娟.行政法视野中拆迁问题研究[J].《现代商贸工业》，2012，17：158-159.

第9篇：国有土地房屋评估方法范文

00158资产评估

第一章　总　论

本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算

2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：

市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。

在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：

继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

10资产评估的原则

包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则

11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章　资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节　市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：

需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

运用市场法评估资产优缺点

市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。

第二节　成本法

成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

成本法运用的形式及其各项指标的估算：

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

复原重置成本与更新重置成本的异同。

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

4、规模经济效益指数法

（二）实体性贬值及其估算

是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法

（三）功能性贬值及估算

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

（四）经济性贬值及其估算

是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算

三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

第三节　收益法

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二：收益法应用的前提

1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产

2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

三、收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益额是未来预期收益。

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率

2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。

（三）收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点

（二）收益法的优缺点

1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节　资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素：

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

第三章

机器设备评估

历年考题中，每年都考计算题。

第三节　机器设备评估的成本法

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、机器设备重置成本的估算

三种方法：

1、重置核算法：估算各项成本，然后求和

2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本

3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本

二、机器设备的实体性贬值及其估算

（一）实体性贬值与成新率的估算

1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四章　房地产评估

第一节　房地产评估概述

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；

（5）保值增值趋势。

第二节　土地使用权评估的特点

土地资产的特性：

1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。

土地资产价格体系：

土地资产的价格类型：

1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地资产价格特点：

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

2、土地价格主要由土地的需求决定

3、土地价格具有明显的区域性

4、土地价格的上涨性

影响地产价格的因素：

（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。

土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则

第四节　土地使用权评估的方法

市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

第五章　无形资产评估

无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。

无形资产的特点：

1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大　3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

无形资产的分类：

无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。

1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。

2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。

3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。

每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。

无形资产功能特性：

1、附着性。

2、共益性。

3、积累性。

4、替代性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。

商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。

第六章　流动资产评估

第一节　流动资产评估的特点

一、流动资产的内容及其特点

流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。

流动资产的特点主要表现在以下几个方面：

第一，周转速度快。

第二，变现能力强。

各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。

第三，形态多样化。二、流动资产评估的特点

1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末

3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。

4、流动资产周转速度快，变现能力强。无需考虑功能性贬值。

三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节　债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估

一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法

二、应收票据的评估

应收票据可采取下列两种方法：

1、按本金加利息确定。计算公式为：

应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）

2、按贴现值

评估值=到期值-贴现息

三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

第七章　长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。

非上市债券的评估：采有收益法进行。

上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

第八章　企业价值评估

一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。

二、企业价值评估中的财务分析

（一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：1

2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：1

3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。

（二）企业运营能力

通常可采用如下指标考察。

1、存货周转率。

（1）存货周转次数。

（2）存货周转天数。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有

（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。

（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。

2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市价/每股利润

三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

第九章　资产评估报告

第一节　资产评估报告的作用

一、资产评估报告的类型

1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告

2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告

3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告

二、资产评估报告的作用

1、它为被委托评估的资产提供作价意见

2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

计算应用：

1、收益法的应用：

第一，企业价值评估：

例1：某企业预计未来五年收益额分别为12万，15万，13万，11万和14万，假定以后每年收益额14万，资本化率10%，确定企业评估值。

首先，现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777万

其中现值系数查表可得

然后将第六年的收益额折现，即14/10%=140

最后，确定评估值=49.2777+144X0.6209=136.2万

例2：某企业预计未来5年的净利润分别为13万元，14万元，11万元，12万元，15万元，从第六年开始以后每年净利润为15万元，资本化率为10%，企业各单项资产价值之和为90万元，求企业商誉评估值。

首先，采用收益法求得企业整体评估值=13X0.9091+

14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847万元

由于该企业单项资产总和为90万元，则商誉的价值=142.2847-90=52.2847万元

例3：某企业预计未来5年的收益额分别为25万元，28万元，27万元，29万元，30万元，从第六年开始以后每年收益额为30万元，资本化率为12%，国库券利率11%,风险报酬率4%，确认企业整体价值。

首先，确定企业折现率为11%+4%=15%，由此计算未来5年收益现值为：

25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643万元

计算永久性收益的资本化价值=30/12%=250万元

则企业整体价值=92.1643+

250X0.4972=216.4643万元

第二，无形资产的评估：

例1：A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：

(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；

(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；

(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；

(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。

要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。

解答：每年新增利润为：

第一年：10X90000=900000元

第二年：10X90000=900000元

第三年：10X100000=1000000元

第四年：10X100000=1000000元

折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407

元

评估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元

例2：某企业转让注册商标，该厂使用这一商标的产品近5年每件可以获得超额利润为0.7元，该厂每年生产100万件。预计，如果生产能力足够的情况下，每年可以生产150万件，每件可以获得超额利润0.5元，持续使用时间10年，前5年保持目前水平，后5年每年可获超额利润32万元，评估商标权的价值。

首先计算前5年每年的超额利润：150X0.5=75万元

根据企业的资金成本率和相应的风险率确定折现率为10%

确定该商标权的价值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286万元

第三，土地价格评估的运用：

首先计算总收入，求取总费用，总收益，确定房屋纯收益

然后利用收益还原法公式，通过收集市场上相同或相似的土地纯收益，推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。

第四，非上市债券的评估

例：某企业拥有债券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期还本，评估时该债券已满1年，国库券利率7.5，风险报酬率1.5%，求此时债券评估值。

评估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元

2成本法的应用：

举例：

例1：有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨／年，使用年限10年，到评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨／年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。

解：（1）重置成本

=50×（1+20%）

=60（万元）

（2）成新率

=尚可用年限／总寿命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）经济性贬值率=[1-]

×100%=[1-]×100%=7.1%

（4）评估值：

=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018万

例2：被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行了2次改造，分别投资3000元和2000元。2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年的价值上升率每年10%，尚可使用6年，求设备成新率。

首先，调整计算现行成本

投资日期(年)

原始投资额(元)

价格变动系数

现行成本（元）

1995

30000

2.6

78000

2000

3000

1.61

4830

2003

2000

1.21

2420

合计

35000

85250

然后计算加权更新成本

投资日期（年）

现行成本（元）

投资年限

加权更新成本（元）

1995

78000

10

780000

2000

4830

5

24150

2003

2420

2

4840

合计

85250

808990

计算加权投资年限=808990/85250=9.5年

计算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%

3、市场法举例：P124-130

有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C

三个宗地交易实例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

解答：比较因素修正系数表：

宗地

成交价

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

修正后地价

待估宗地

100

100

100

100

100

A

5150

100

91

100

99

95

5135

B

6700

100

118

102

100

100

6720

C

5550

98

91

100

99

95

5533

采用算术平均法得出，待估宗地平均地价为（5150+6700+5550）/3=5800元/平米

则待估宗地评估值为5800X40000=232000000元

总结：运用市场法时，首先应广泛收集资料，确定比较方案。然后进行交易情况的修正，包括交易时间，区域因素，个别因素的修正等，最后确定待估土地的价值。

名词解释

资产评估：指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

有形资产：指那些具有实体形态的资产，包括机器设备，房屋建筑物，流动资产等。

整体资产：指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。

资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。

资产转让：指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为

在用价值：指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

最大最佳效应：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。

资产评估的原则：是调节资产评估委托者，评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。

资产评估的工作原则：独立性原则，客观性原则，科学性原则，专业性原则。

客观性原则：是指评估结果应以充分的事实为依据。

替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。

预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。

贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性步骤。

资产评估业务约定书：是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的，被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。

市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

功能性贬值：新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益期限：是指资产收益的期间，通常指收益年限。

机器设备：是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

逐项清查:评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值

统计性鉴定:分为宏观鉴定和微观鉴定。宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。

判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。

经济寿命：是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

技术寿命：是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间，技术寿命很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度的周期。

物理寿命：是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间

实际已使用年限：是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。

观察分析法：评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间，实际技术状况，负荷程度，制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

房地产：是指土地，建筑物及其他地上定着物。

土地使用权：土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让，出租，转让，抵押，投资的权利。

基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。

标定地价；是在市，县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。

土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

地产出租价格：亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

土地使用权评估中的市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地的一种评估方法。

土地使用权评估中的成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润，利息，税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。

建筑物评估中的市场法：是将待估房地产与在较近已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件，价格形成的时间，区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

无形资产：无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。

不可确指的资产：那些不可特别辩认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指的无形资产，如商誉。

普通使用权；是指卖方在合同规定的时间和地域范围内可以向多家买主转让技术，同时卖方自己也保留技术使用权和产品销售权。

排他使用权：是指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖方自己保留使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。

回馈转让权：是指卖方要求买方在使用过程中对转让的技术的改进和发展反馈给卖方的权利。

独家使用权：是指在许可证合同所规定的时间和地域范围内卖方只把技术转让给某一特定买方，买方不得卖给第二家买主。

商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册商标不受法律保护。

商标：是商品的标记，是商品生产者或者经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。

软件；是由一个人或许多人共同完成的高强度智力劳动的结晶，是建立在知识，经验和智慧基础上的具有独创性的产物。

商誉：通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

超储积压物质：超储积压物资是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的那部分资产

低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。

坏账估计法；即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。

待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

长期投资：是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种

债券：是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

政府债券：是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。

股票：是股分公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明子公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。

其他资产：是指除流动资产，长期投资，固定资产，无形资产以外的资产。

长期待摊费用：是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上的各项费用，包括固定资产大修理支出，租入固定资产的改良支出等。

资产基础法：是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业，企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

市盈率乘数法：能过市盈率作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值。

资产评估报告：是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

现值性评估：该类形的评估，基准日与报告日期是相同的。

资产评估基本准则：是注册资产评估师执行各种资产类型，各种评估目的资产评估业务的基本规范。

资产评估程序性准则：是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务，保证评估质量的规范。

资产评估专业性准则：是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。

资产评估指南：包括对特定评估目的，特定资产类别评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

资产评估政府管理模式：是指资产评估业务活动。