农村综合性改革试点方案精选(九篇)
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第1篇：农村综合性改革试点方案范文
1．1高招改革对普通高校高招的影响分析。浙江省一直重视深化高校考试招生制度改革，在2014年的9月省政府正式公布了《浙江省深化高校考试招生制度综合改革试点方案》。改革的试点方案重点在于，不再分文理考试。而是在语文、数学和英语的3门基础科目考试基础上，让学生选择选考科目。而且选考科目每年安排两次进行。改革后，浙江高招按照“专业+学校”志愿，按专业平行投档;高校确定专业(类)选考科目范围和其他选拔条件，择优录取。这就改变了过去分批次进行录取的招生方式。高招改革之后，学生的第一志愿非常重要。在这种背景下，好的大学不一定就能招生到好的学生，而相对普通的大学可能因为学生志愿填报而招生到高分学生。高招改革对普通高校招生的影响主要有以下几个方面。首先，选择高级职业学院的学生，有了更多的选择，不必像往常一样花费巨大的经历准备高考，而是可以提前学习与自己兴趣或未来职业方向相关的职业技能。这给大专学历的高级职业学院带来优质的对口生源。第二，平行投档和不分批次，会导致部分二类本科的录取线提高，甚至热门专业超过一类本科。这也会造成一些高分数的学生最终落榜。本文认为，高分学生在二类本科招生后落榜，对于学生和高校招生工作来说，都是需要注意的问题。
1．2普通高校高招营销的必要性。所谓“高招营销”，就是高等院校为了保证自己有足够的生源、并争取到充分的市场份额，运用一系列市场营销策略和手段达到自身目的的营销活动。自从高校扩招以来，各大院校便都开始了招生营销工作。“酒香不怕巷子深”的道理已经过时，目前普通高校在招生方面面临着极为白热化的挑战，学生对于高校的挑选考虑因素越来越多，包括学校的师资力量、专业排名、学校环境、地理位置、宿舍条件等等。而且随着网络的发展，各大学校之间的宣传方式也更加新奇，更具时效性，促进了各学校之间招生的竞争。在高招改革的背景下，无论是一类本科甚至是985或211这类重点大学，还是二类本科或高职院校，招生营销都是必要要求。营销的核心意义，在于让学生理解本校的特点和优势，理解本校能够给学生带来哪些成长以及可能的未来。其根本需求在于，学生和家长在填报志愿的时候，存在着严重的信息不对称。因此，本文认为，高校招生的营销与简单意义的拉生意不同，更多的是解决信息不对称的需求，这是一项必要的工作。为了吸引优质生源，各个高校都打出了自己的营销招式。常见的有以下三种方式。第一，是通过高考志愿报名手册，介绍本学校的特色与专业;第二是通过对高考状元给予奖励，例如免学费，给奖学金等形式，吸引最优质的生源，并获得社会关注;第三是比较隐晦的招生营销方式，就是全面的展示自己学院的综合实力，吸引学生和家长选择。
2．浙江普通高校高招营销的现状
浙江地区的普通高校，现在越来越重视自己的招生营销工作。在传统的信息基础上，有以下新的手段加入。首先，利用学校官网和其他友情链接，通过网络推广学校招生工作。首先，现在的高校越来越重视自己的官网建设，并且把招生工作放在官网的显眼位置。这样就便于家长和学生访问学校的时候，了解学校的情况。另外，也有很多高校，将自己的友情链接放在相关行业上。例如放在招生和教育的门户类网站上，或者放在放在行业门户网站上，如计算机信息类院校，将自己官网在IT类网站植入。从而获得更多访问入口。在官网的基础上，也有越来越的普通高校建立了微信号，宣传学校的学术成就和办学能力。第二点，很多高校开始印制自己单独的宣传手册，让学生和家长能够更全面的了解学校。这是高校更加积极主动的进行营销的表现之一。但是本文也认为，浙江的普通高校在招生营销方面过于“高冷”，没有真正的从用户需求和用户服务的角度进行招生营销。这是由于高校自身高端的社会地位和过去计划经济遗留的思想造成的。具体表现在以下几点。首先，高校在进行招生营销的时候，没有进行详细的用户划分，进而提供不同的营销文案。更多的高校是一套文案走天下。但是用户是不同的，农村的学生，城市的学生，浙江本地的学生与外地的学生，所关注的问题不一样。一套文案做出的高校介绍，会让很多学生找不到自己需要的关键信息。第二点，在招生营销的时候，高校虽然会大力宣传自己的重点专业，但是语言晦涩，往往让外行家长和对专业一无所知的学生看起来云里雾里，不知道这个专业对自己的具体影响。
3．普通高校高校招生营销策略研究
高校负责招生宣传的工作人员，要放下身段，学习营销知识，意识到高校招生是需要营销的。然后，本文认为，经典的现代营销理论4P理论在高校招生中有很多应用空间。首先，4P营销理论，指的是围绕营销主体所具备的Product(产品)、Price(价格)、Place(地点，即分销，或曰渠道)和Promotion(促销)4个要素来系统的安排招生营销工作。
3．1高校的产品。高校的产品，包括高校的专业设置、师资力量，办学条件以及科研资源等等。那么高校要明白自己的核心优势与核心专业在哪里。即便是综合性大学，也有自己最重要的竞争力能够立足于社会。那么要把这些核心资源用大众能够读懂的语言传递出去。例如某所高校在某个专业上拥有院士级别的重量级教授，那么不能仅仅介绍到这里，要介绍目前在这个专业，本校如何领先于全国甚至国际水平。
3．2高校的价格。高校的价格，其实就是高校的学费。对于浙江本地的学生来说，首先因为浙江是经济发达地区，浙江本地生源家境较好，家长和学生更愿意选择优质学校。因此，浙江的生源不会特别关注学费的高低，而比较在乎宿舍与校园环境。但是对于外地的学生或者西部农村地区的生源来说，要合理的介绍学费构成，并重点介绍学校的助学奖学能力，例如学校对于品学兼优的贫困生有哪些补贴、奖励或者勤工俭学机会。
3．3高校招生营销的地点和渠道。除了要在高三校区进行资料发放和信息介绍外，本文认为高校应该扩大自己的营销地点。例如通过报纸、地方电视台，介绍本校的情况，让更多学生和家长了解高校。
第2篇：农村综合性改革试点方案范文
一、中国农业投融资现状分析
(二)中国农业投融资存在的主要问题。虽然经过改革开放后二十多年的发展，我国的农业获得了较大的发展，但是由于种种原因，导致农业发展银行，农业银行、农村信用合作社这三驾支农“马车”不能很好的发挥作用。在此，我们将从以下几个方面逐一进行分析。 2. 农业融资渠道单一，严重制约农业发展。中国农村金融机构建设不完善，农民贷款极其困难，资金短缺一直是农村经济发展的瓶颈。首先，我国四大国有商业银行，因其贷款成本较高，不适合小额贷款的农户；中小商业银行由于利益最大化驱使，贷款也多流向中小企业。当年扎根农村的农业银行逐渐淡出农村市场。2000年到2002年期间在百县退出和撤并的金融机构共478个，占金融机构总数的25.6％；2002年百县农业银行净增存款116.48亿元，净增贷款30.31亿元，只占前者的26.02，净增农业贷款3.37亿元，不足农业银行净增存款的3％，仅占净增贷款总额的11.11％，农村已经成为农业银行吸收资金而不是投放资金的阵地。其他的国有商业银行如工行、建行、中行等也大举撤出农村市场。2000年以来，所调查的百县中，共减少了工、建、中等国有商业银行分支机构487个，占其总数的23％，并且这些商业银行在农村的惜贷现象严重。2002年，百县三大国有银行当年净增贷款仅占净增存款的9.7％。净增农业贷款仅占净增存款的0.6％。其次，由于各商业银行基本退出农业贷款领域，农业贷款基本上来源于农村信用社。农村信用社的资金多源于吸收存款和中国人民银行的支农再贷款。而农村信用社由于本身存款规模及金融服务水平的限制，支农方面也难有作为。另外，按照有关规定，支农再贷款不得延期，不允许跨年度使用。而农业生产周期长，支农再贷款期限不合理，难以满足农民调整生产结构的资金需求。再次，农业发展银行作为唯一的政策性银行只是在粮、棉、油等商品流通过程发放贷款，且贷款对象为国有企业，在农业贷款中并没有起到太大的作用，这也就是说，农业发展银行目前只是在农产品收购力方面发挥着政策性金融组织的作用，而没有起到对整个农业，农民的政策性金融作用。因此，种种情况势必造成了农业融资渠道单一和投入资金的缺乏。
二、国外农业投融资模式
经济发达国家发展农业的经验也大致如此。经济发达国家对农业生产大都制定优惠保护政策，政府十分重视对农业的资金投入，不仅注重提高政府预算中对农业的投资，而且还不断增加支农的信贷规模。其农业投资的明显特点是财政、信贷等资金在整个农业投资来源中所占的比重越来越大，财政资金与银行贷款配套投入，分别不同的项目性质和用途进行使用与管理，确保农业综合开发资金有充足、稳定的投入和优惠的农业综合开发政策，促进了农业生产要素的优化组合，对实现农业现代化起了重要的作用。
三、对我国农业投融资机制改革的构想
从农业的可持续发展及其与之相对应资金投放与融通的要求出发，要改革农业投融资体制，转换其运行机制，首先必须突破传统思维模式，按照市场化，规范化取向来建立其架构。按照发达国家的发展农业的经验，我们在加大财政支农的力度的同时，大力推进农村金融体系的改革。此外，我们还可以建立农业投资基金，尝试为农业的发展赢取更多的资金来源。
(一)加大财政支农的力度，改善财政对农业投入的结构，大力建设农村基本设施。虽然近年来国家财政对农业的投入不断加大，但对于我国农业基础建设巨大的资金缺口，加之国家财政资金对农业投入结构的不甚合理，使得农村基本设施建设投入不足的问题日益严峻。首先，调整财政支农结构，确定支农资金的具体投向。我们尝试将支农资金具体投向分为三个层次。第一个层次是诸如农村电网，网络通信、道路、教育、医疗、卫生、生态环境保护以及科技进步等基础设施建设；第二个层次为发展地方特色的加工业、特色旅游业等建设的投入：第三个层次为为发展小城镇商业以及为城镇化而建立的各种市场进行的各项投入。我们在农业投入资金极度有限的情况下，应该依据上面提到的三个层次，由重到轻按比例分配。同时，根据农村基础设施的不同层次，明确各级政府应承担的支出范围。对于外溢性强、覆盖全国范围的基础设施，主要由中央财政承担：对于受益范围有限，与本区域内的农业、农村和农民相关的基础设施，可由地方财政以及农村社区组织、各种合作性的农村社会服务机构或农民提供。其次，稳步加大财政资金对农村基础设施的提供力度。根据农业的基础地位和弱质性特征，应明确财政支农的指导思想，转变财政支农职能，按照公共财政的原则制定财政支农政策，加大财政对农业的投入，提高财政支农比例，确保财政支农总量的稳定增长，提高农业综合生产能力，从而改善我国农业相对薄弱的状况，切实的提高农民收入。
(二)大力推进农村金融体系的改革，不仅形成农业资金的健康回流，而且要打破城乡金融界限，形成良性互动。
1. 发挥农村信用合作社支农主力军的作用。中国的农村信用合作社是在特殊制度安排下的一种特别的金融机构，国家希望它能够借鉴西方国家的合作金融制度，成为中国广大农民的互金融组织，但是，中国农村信用合作社从诞生之日起就从来没有真正实行过真正的合作制。同时，农行和信用社脱钩时遗留的不良资产、保值储蓄的贴补支出以及合作基金会带进的不良资产，使得农信社这个巨人顽疾缠身。此外，管理体制不顺、产权不明晰、历史包袱过重、地方政府过度干预，直接造成了整个系统高达86％的大面积亏损。根据国务院颁布《深化农村信用社改革试点方案》，按照“明晰产权关系，强化约束机制，增强服务功能，国家适当扶持，地方政府负责”的改革总体要求，牢牢抓住产权制度和管理体制改革两个重点，因地制宜，深化农村信用社体制改革，发挥农村信用社支农主力军作用。一是要实行有利于农村信用社发展的财政政策和货币政策，如国家给予一定政策扶持，解决保值补贴等问题，中央银行增加对农村信用社的再贷款，增强其发展后劲。地方政府要重视农村信用社历史负担，给予扶持，帮助和解决。二是农村信用社应继续完善小额信贷机制，扩大农户小额信用贷款和农户联保贷款等各种行之有效的服务方式。三是根据农民和农村经济发展需要，进一步拓宽服务领域，创新服务品种，增加服务手段，不断加大资金投放力度。
2. 充分发挥农业发展银行政策性银行的作用。要强化政策性金融职能，把农发行办成为农业和农村经济发展提供综合性融资服务的农业政策性银行。首先要优化农发行服务功能，拓展农发行信贷支农领域。以稳定或提高农业生产能力，增强农民收入为目的，开办专项农业贷款，逐步增加农田水利道路等基础设施贷款、机械化生产设施贷款、农业结构调整贷款、与环境保护有益的农业综合开发贷款，土地改良类贷款、特色农业贷款。其次强化农发行的调控功能，发放储备贷款和仓储设施建设贷款，继续支持国家粮棉油等储备体系建设。再次发挥农发行诱导功能，扩大金融支农效益。通过对投入大、风险高、收益低的农业基础设施及综合开发项目的先期信贷投入，提高商业性金融参与农村投资的力度。加强对农村金融体系的渗透，间接地促进农村经济发展。如为商业银行担保，对农村信用社控股，提供合理资金，帮助降低风险，增强流动性，以鼓励它们支农的积极性。直接办理农业政策性保险，逐步引导商业性保险办理农业保险业务。最后增强农发行的筹资功能，改善农村资金投入缺口。通过发行农业政策性金融债券，从金融市场上筹措资金，要求商业银行和非银行金融机构按各自业务量的一定比例购买。通过办理国际金融机构和国际组织转贷业务实现筹资，特别是世界银行、国际开发协会和世行对我国的农业项目贷款和扶贫开发贷款。
3. 调动农业银行等商业银行的支农积极性。重新考虑国有商业银行“撤离农村”的战略思想，在支持农村经济发展过程中获得自身发展。尤其是农业银行，必须兼顾支持“三农”的服务取向及其商业化的经营取向，发挥其在农村原有的优势。现在，如果让各大商业银行在重新回到农村，设立农村经营网点，显然是不现实的，也不符合商业银行的经营原则。但是商业银行在各县市均设有网点，可以考虑对该辖区内的一些大型的农业开发项目和较大的农产品企业授信。同时，可以配合农业发展银行，从其手里购买农业政策性金融债券。
第3篇：农村综合性改革试点方案范文
关键词： 房产税；商品房； 调控效果； 对策分析
收稿日期：2013—06—13
作者简介：郑俊果，女，中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副教授，主要研究方向为经济法基础理论、企业与公司法、金融法；
刘梦阳，女，北京大学法学院经济法硕士研究生，主要研究方向为。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004—1494（2013）05
一、“房产税”①调控房地产市场的性质分析
房产税政策可以根据不同地域的地理位置、环境气候、文化氛围、经济发达、人文环境等制定进行商品房市场调控的具体制度规范，避免法律公平的不合理、实现政策的合理又公平。因此，正确、合理使用房产税政策是对税法制度追求利益均衡、实质正义目标的充实与丰满，不是对税收法律制度的架空。基于我国商品房市场保障自住与投资保值的多元化功能与作用，有关房产税政策的实施与运用，不能够仅局限于眼前、暂时的个体利益分析考量，应将其归为与资本、金融市场运行调控密切相关的，未来、长远、整体利益进行系统分析。
“新国五条” ②、中〔2013〕17号文③有关房产税在调控我国商品房市场中调节投资住房需求、抑制炒房交易行为、保障自住需求功能与作用的特殊定位，房产税征收措施中的征税对象、计税依据、税率等内容的本质，与证券市场发展中证券交易印花税政策、商业银行储蓄中的储蓄存款利息税政策具有相同的税种属性，具有相同的资金流向调控与降低相关市场交易温度与交易价格的功能与作用，即基于商品房市场在我国目前的市场经济体系构成中，属于与证券市场、银行储蓄具有类似功能与作用的投资与投机或储蓄保值市场、是一种类资本金融市场，因此对房产税的含义及其在商品房市场的宏观经济调控功能与作用的认识与评价，既要注重现代市场经济发展中税收具有的优化财政税收体系、缩小人们财富差距的一般财政来源与二次分配的基本功能，同时还要关注其作为体现政府宏观经济调控功能的抑制投资与投机购房需求、稳定商品房市场价格的实践效果分析。
就重庆与上海向房屋所有人征收房产税时征税对象、计税依据、税率、房产税收减免制度等差异性来看，房产税作为商品房市场价格稳定、抑制炒房的政策性措施，不仅具有体现整体利益基础的政策性、目标的经济性，而且更具兼顾未来、长远利益内容的时空性与实施手段的综合性。其中：房产税的经济性表现为经济规律的政策化，即房产税开征的目的是实现商品房市场价格与供求的物质与精神、经济发展与社会文明利益的兼顾与均衡；房产税的政策性是指房产税的开征与具体的税收制度内容是以国家政策的形式表现出来，与法律或法规、行政规章是由相应的立法机构制定并且具有普适性与稳定性相区别；房产税的时空性是指房产税征收过程中征税对象、计税依据、税率、减免税内容的因人、因时、因地而异性；房产税的综合性主要是指房产税的本质属性、征收方式与手段的综合性。如为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。
如对普通住宅购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满2年则免征营业税；对购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税；对非普通住宅购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满5年则征差价的5.5%；对购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税[1]。现行房产税征收中的因人、因时、因地而异的政策、时空属性，是政府兼顾一般与特殊、物质与精神、眼前与长远、团体与个体利益的均衡，强调因人、因地、因事、因时、因势、因境、因景而异的公平与合理保护。
二、我国商品房价格攀升的原因与房产税调控的效果分析
（一）我国商品房价格攀升的原因分析
在我国公有制为基础的社会主义市场经济发展中，商品房市场具有保障人们安居乐业的基本功能，同时作为人们投资保值的重要场所，也是政府进行经济调控的必要手段。我国商品房价格攀升的根本性原因，具体存在于以下三个方面：
1.经济发展、城市化进程、城市改造拉动住房需求增加、房价上扬与自住保障功能产生冲突。市场经济发展中房地产业的基础与支柱性，决定了房地产的城市基础引领者地位。房地产开发到哪里、城市就延伸到哪里，同时房地产对其他产业、市场的带动作用意义非凡，现实中交通、教育、建材、家居等相关行业及其服装、化妆品等专业市场的发展，无不以房地产市场的发展为车轮；中国作为农业大国的城市化进程中，光进城的农民就是住房消费中非常诱人的数字，农村与城市的剪刀差决定了除非城市化进程停滞、农民才不会进城；现实中一线、二线大中城市的规划、改造，也诱使人们在大拆大建时期小房换大房、普通房换高档房的需求增加。因此城市扩大与改造中需求大于供给的客观环境因素，不仅必然导致房价的上升，而且与越来越重要的自住需求保障功能发生冲突。
2.通胀预期、地价猛增、建材价格攀升、房产保值带动需求增加、房价上涨强化了住房的投资保值功能。在信用经济、货币纸本位条件下的市场经济运行中，农产品价格屡创新高、油价滚雪球似膨胀、物价指数的走高、CPI的不断上升，必然带动房价的上扬，要控制房价就须先稳定CPI；土地资源的稀缺性、地方政府供给的垄断性、地方财政收入的来源性，不仅使地价象孙悟空翻筋斗似的加速提升、人为炒高，且央企介入房地产开发的资金充裕、政府背景，导致地王频现、推高房价，使地方政府会有明修栈道暗度陈仓的机会主义行为；同时房地产开发中钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的隐形推手；此时商品房的居住功能已经演变为理想的投资产品、保值增值功能，在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素作用下，房子成了百姓最为理想的保值增值投资产品。中国人想拥有5—10套房子的人并不多，而想拥有2—3套房的人则比比皆是。因此房子超强的增值能力像兴奋剂一样令国人振奋的主观人为原因，不仅提高了通胀预期并诱使房价上涨。
3.虚荣心强、盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控失衡助长需求增加、房价飚升，导致其与国家协调经济发展价值的目标背离。安居乐业的传统文化、相互攀比的虚荣心理，导致国人在成年后都无畏艰辛地为房而奋斗，通胀的预期心理使得很多人无视自己的支付能力而甘为房奴；加之改革开放先富起来的群体烧钱、比阔、享受意识的加强，开始换房的面积越换越大、档次越换越高，奢侈消费令世界瞠目结舌；而政界官员、公务员因掌握国家共有资源、职务便利等条件，也加入高档商品房的需求者行列；加之房价稍有波动媒体就借题发挥、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓对房地产市场的过度关心为房地产商宣传报道房价上涨的信息刺激购买，另一方面也基于自身的广告收益为房地产商进行大肆炒作、通过舆论导向为一些房地产商进行楼盘价格的“操纵”；政府面对合理的商品房市场价格波动、百姓对房价过高抱怨，仅是“头痛医头、脚痛医脚”隔三差五地的临时调控，最终把房地产从幕后拉到台前、推向风口浪尖，弄得全民不得不关注房价、讨论房价，当一万、十万、百万、千万、亿万人都在关注房价时，房价能不暴涨吗？！上述因素是助长房地产市场价格飙升的社会心理因素，不仅无视人们的能力并加剧其不合理的住房需求，而且使得政府的调控措施背离了协调经济发展的价值取向。
（二）房产税调控商品房市场的效果分析
我国政府在商品房市场有限的供给、无限的需求，飙升的房价、经济稳定等问题面前，以支持自住需求、抑制投资性购房、保持房价基本稳定为基本原则，制定的一系列房地产市场调控措施中，第二套商品房购买与交易中提高首付与贷款利率、开征“房产税”等政策措施的实践效果，有利有弊，主要表现为以下三个方面：
1.抑制炒房、诱导需求、稳定商品房价格。按财政部财政科学研究所所长贾康的观点，房产税理论上按照首套房不征、二套房低税率征收的原则，不仅可以保障人们基本的住房、换房需求，调节高端收入者的商品房投资需求，而且还可以将对房主炒房行为的抑制结果转化为增加出租房房源、缓解市场上房屋租赁供需的紧张关系。加之房产税属于地方性税收，随着营改增的推进和配套建设完备后征税成本的降低，地方或许将越来越倾向开征房产税、不排除将适当存量房纳入试点的可能。而且上海率先试点房产税的积极效用之一是，上海房产税方案中的差别税率，很好地引导了新买主出手买房的选择。大量的商品房购买力从浦西被转移到浦东及其他周边区域、房价没有明显下降而呈现运行平稳，这在一定程度上说明房产税对高端房成交量产生了一定的抑制、诱导作用，减少了商品房价虚增的泡沫[2]。
2.配套措施不落地、诱发商品房价格上涨。由于“新国五条”推广房产税试行范围地域经济发达水平不同，各地方政府对商品房市场的投资与投机行为认知不同，如杭州作为浙江省民有经济较发达、民间借贷盛行、民营金融历史较长与的城市，市民普遍将商品房市场认同为与证券市场并行的资本投融资市场，导致房产税开征的“新国五条”配套细则迟迟不能落地。为规避即将开征的房产税赋导致房地产市场的价格波动加剧，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少开发商加速推盘。4月中旬的一个周末就有20多个楼盘集中开盘；五一小长假前一周有10多个楼盘开；更有3个楼盘在4月26日前夜连夜开盘。2013年4月以来北京房价不仅因为2012年商品住宅用地供应不足而涨价，而且二手房交易开征房产税使得新房需求量剧增导致供需不平衡，使北五环以内的福熙大道成为仅存的改善性住宅大盘项目，商品房价格进一步攀升。
3.增加不诚信的沉淀成本、造成过度需求心理。二套商品房购买提高首付与贷款利率、交易中按差价开征20%个税的政策，不仅使得一些多套房产的卖房人为规避房产税，通过协议离婚使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人，为骗取二套房首付优惠假离婚的现象增多，导致了家庭变故的沉淀成本。而且商品房购买价格难以确定、卖房人的装修费等难以确定，诱使一些高端楼盘为分担房价、减少房产交易税，做出将精装标准定在房价的50%以上的不诚信行为。而且政府对商品房市场不当的干预行为，不仅使市场经济发展中人们合理、适度的二级分化心理承受能力减弱，诱使人们产生了无视自己经济能力的住房需求欲望，同时对与经济条件优越者盲目攀比、怨声载道者的不合理回应，助长了其依赖政府提升自己居住条件的不合理需求。
三、“房产税”调控商品房市场制度的完善
我国市场经济发展中土地的公有制、商品房市场功能作用的多元化，决定了我国商品房市场调控措施既要承载满足自住需求的保障功能，又要兼顾合理的住房与投资保值功能。针对前述房产税政策在商品房价格调控中出现的推高房价、诱发不诚信、助长不合理住房需求的社会负效应，房产税政策的实施与运用应从以下三个方面进行完善：
（一）注重房产税内容制定的时空性
如杭州作为第二批房产税试点城市，计划开始征收的房产税具体细则基本以上海模式进行翻版：人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最终的结果是因房产税在多大范围征收？如何征收？政府、学界、企业、市民等各方争议难决，导致杭州版房产税试点方案推后暂缓[3]。这说明在房产税的具体开征过程中，一定要正视杭州与上海经济发展水平、地域文化、投资理念、商品房市场的差异等经济法时空性，避免盲目照抄相关制度导致立法资源浪费及其不能尽快合理实施，进而又推高房价的社会负效应。杭州作为浙江省民有经济发达、特殊民间借贷文化盛行的省会城市，其民众对商品房的民生保障功能与增值保值功能理念，是杭州房产税确定开征范围、征收办法的决定性因素，一定要予以认真对待才能正真发挥房产税的保障与调控双重功能。
（二）注重房产税实施的经济性
就房产税征收对象是否包括存量房的交易行为，这不仅关系到房产税在各地具体实施中的交易价格评估、装修成本核定等实施成本问题，更是对各地方政府人员既得利益及其早期对带动商品房地产市场发展有功者既得利益的冒犯与挑战。笔者认为，本着房产税对商品房市场双重功能的兼顾与调控作用的有限性、效率性，不应对存量房交易开征房产税；就房产税针对二套房交易征收中诱发的社会综合治理成本加大的现象来看，基于中国百姓特殊的安居乐业心理与投资保值渠道的有限性，为减少既有制度诱发的离婚率上升、规避法律的社会不诚信行为而增加的社会公共秩序治理成本，房产税应该针对真正的豪华商品房与拥有第三套以上商品房出卖人进行征收，现实中如果基于孝敬老人而又为免于兄弟姐妹争遗产的纠纷，以自己名义给父母买的商品房在未来出售时还要被界定为属于不合理住房需求的行为而被征税，那社会诚信、尊老爱幼的美德何以彰显？！
（三）强调商品房价格调控措施的综合性
针对商品房市场价格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投资保值需求原则不变的前提下，一方面是制定积极支持商品房自住需求的政策措施，通过增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导企业理性定价、加强市场监管、严格执行商品住房限购措施、充分发挥税收政策的调节作用、以经济与行政手段对投机行为进行遏制，另一方面是要帮助民众树立商品房价格合理性上涨的心理预期、冷静看待通胀预期与房产保值带动房价上涨的主观人为原因、主动反省盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控助长房价飚升等精神心理因素导致的不当需求及其行为，从根本上形成我国商品房市场的理性供给关系。同时还要注重运用系统思维设计包括短期效应与长期目标的调控制度体系，避免把短期房价的稳定作为调控的主要目标或唯一目标，帮助人们形成合理的房价市场涨落预期、商品房供求的市场调节制度框架，通过综合性措施、以最小的成本、实现我国商品房市场的调控目标。
注释：
①房产税是以房屋的交易、租赁所得为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。我国2013年“新国五条”中欲扩增的房产税是指对特殊区域、特殊住宅房屋购买与交易时，向房屋所有人按照一定的征税对象、计税依据、税率征收，在特殊情形下可以减免税种，具有营业税与个人所得税的混合属性。
②“新国五条”是指，2013年2月20日国务院常务会议确定的，为认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署取得积极成效，有效抑制投机投资性购房，使房地产市场形势逐步平稳的五项加强房地产市场调控的政策措施。五项政策措施是：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。
③〔2013〕17号文是指，2013年2月26日“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”中有关：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等政策调控措施。
参考文献：
[1]“重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法”、
