农村土地流转法精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的农村土地流转法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：农村土地流转法范文

Abstract:How to solve the land the size of the family business and decentralized system of land-use conflicts in rural reform and development of major issues to be settled urgently. Legitimate rural land is conducive to the orderly flow of rural industrial structure adjustment, the promotion of the rural economy and rural areas, rapid and sound development of harmonious and stable society.

关键词：农业 农村土地流转 对策研究

Key words: Agriculture，Rural Land，Countermeasures

作者简介：黄金文 中国井冈山干部学院教师；熊吉陵 中国井冈山学院副教授。

【中图分类号】F3 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009-05-0020-01

一、 当前农村土地流转中存在的主要问题

（一） 土地流转的市场还不够健全。在当前农村，还没有建立专门的土地流转机构。农村土地转让信息的传递方式也很滞后，主要靠亲戚、朋友或村组干部的交流，，经常是要转的转不出去，要租的租不到，信息错位，土地流转交易缺少一个必要的平台，难以形成有效流转。同时，土地流转还涉及土地评估、谈判、签约、公证和登记等诸多环节，而这些并不是农民和村组干部就能够完成的，它还需要各类中介服务组织的参与，才能使土地的流转行为更适应市场经济的要求，目前农村这方面的中介组织几乎为空白。

（二） 土地流转的程序还不够规范。农村土地哪些可以流转，哪些不能流转，怎么流转，要办哪些手续才能合法化，目前还没有明确而统一的规定或可操作性办法。

（三） 土地流转存在违背农民意愿的现象。有的地方政府以加快城市工业化、调整农业产业化为由，动用国家机器，以远远低于市场的价格强行将农民的土地征过来，将生地变为熟地，再转手卖给开发商，用于经营，与民争利，激起民愤。对土地流转所得也没有公开透明，没有按标准补偿到位，擅自将资金滞留村级挪作它用，很多村民土地流转后就业、养老保险等问题都没有得到很好的解决。

（四） 土地流转的配套措施滞后。解放后，我国市民的医疗、劳保、丧葬、抚恤、退休金等社会保障制度已逐步建立起来，而农民的社会保障机制却远未形成。所以很多农民尽管在城市生活多年，仍然觉得根在农村，农村的承包地宁愿抛荒也不放弃或流转，这在一定程度上阻碍了农村土地的流转。

二、 农村土地流转的意义

（一）有利于增加农民收入。农村土地流转，最直接的效益就是增加了农民收入。通过入股、转让、出租等流转形式，将连片抛荒地集中由少数人来开发经营，既可以防止土地抛荒，又可以达到合理利用土地，增加农民收入的目的。

（二）有利于促进农业产业化经营。通过土地流转，使土地相对集中，部分农民可以耕种更多的土地，有利于解决土地使用权的分散化与土地规模经营的矛盾，发展适度规模经营。过去主要是一家一户分散经营，生产、产品都形不成规模，市场竞争往往处于劣势，一些有一技之长的种田能手要求扩大规模经营或经营项目，却缺乏土地。土地规模化经营，弥补了土地分散经营的缺陷，有利于大中型机械和高新技术的推广，降低农产品的单位成本，提高农业经济效益，从而促进农业结构的调整，推进农业规模化经营和集约化经营水平，有利于促进农业产业化、规模化生产。

（三）有利于解放农村剩余劳动力。土地的流转使一部分农民可以从土地上解放出来，到城镇从事第二、三产业。土地流转还将改变部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除土地对这些农民的束缚，使越来越多的农民洗脚上岸，成为彻底的工商业从业人员。

三、 规范农村土地流转的几点思考

（一）坚持正确的土地流转原则。建立健全土地承包经营权流转市场，前提是必须坚持以家庭承包经营为基础的原则，允许土地流转，不是对家庭承包经营的否定，而是对家庭承包经营的发展和完善。推进土地流转，要正确处理土地流转和家庭承包经营的关系，不能将两者对立起来。

（二）建立健全土地流转法律法规。中央已经明确允许土地流转，承认农民土地流转的主体地位，但是我国《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。”这一条款明显与《土地承包法》相悖，《土地承包法》第三十四条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，也与当前中央的精神相悖，建议对《土地管理法》进行修改，将其中有关限制土地流转的内容予以删除。

（三）培育规范的土地交易市场。通过公开、公平、公正的市场化运作，可以使土地流转由地下走向阳光，由无序走向有序，可以充分发挥市场配置资源的基础性作用，减少暗箱操作、权力寻租的空间，实现土地资源利用的最优化，从而客观真实地体现土地的实际价值。为此，一要规范流转程序。二要建立土地流转机构。三要建立土地流转中介服务体系。

（四）加快推进农村土地流转的社会保障体系建设。一是改革农村户籍制度，打破农民身份的限制，农民进入城市，只要具有稳定的收入来源和居住场所，就可以依法办理城市户口，在就业养老、保险、医疗、小孩上学等方面就享有其他市民同等的待遇。通过政策引导 ，减少农民对土地的直接依赖，鼓励农民离土离乡，进镇入城安家经商。二是加大招商引资力度，大力发展劳力密集性产业，引导农民就地就业，减少城市吸纳人口的压力。三是加快小城镇建设和农村城市化进程，着力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。四是培植农业龙头企业，加快农业产业化进程，不断提高农业规模化、集约化经营水平。五是加快建立农民个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的新型农村社会养老保险制度、新型农村医疗保险制度等社会保障体系，彻底解决农民依赖承包土地养老防病的保障功能，消除农民离土的后顾之忧。

参考文献：

第2篇：农村土地流转法范文

内容提要: 农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式，反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起的双层租赁结构。土地承包经营权的转让、互换、抵押是导致物权变动或设定的流转方式。土地承包经营权的转包行为是一种设定与永佃权相当的次级承包经营的行为。在土地承包经营权入股的运作过程中，农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司，从而获得相应的股权。

“流转”是一个来自于生活的术语，它包含了一系列法律性质与法律效果各异的由法律行为所引起的法律关系。从农村土地承包经营权人的角度来看，农村土地承包经营权流转是指农村土地承包经营权人所进行的依法处分自己的农村土地承包经营权或者在农村土地上设定物权性负担、债权性负担或者其他相关权利的行为。从目前的实践来看，农村土地承包经营权的流转包括农村土地承包经营权的转让、转包、抵押、出租、入股等。据统计，到 2008 年底，全国土地承包经营权流转面积达到1． 09 亿亩，占农户承包耕地总面积的 8． 9% ，其中通过转包占 54% ，出租占 26． 2% ，转让占 6． 2% ，互换占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：数据来自朱隽： 《农业部： 土地流转要充分尊重农民意愿》，人民日报 2009 年 8 月 2 日，参见 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后浏览日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全国土地承包经营权流转比例升至约11% ，在浙江等省份，流转比例已近 30% ，各种流转形式所占之比例基本与 2008 年底持平（注：数据来自刘凌云： 《土地流转改变中国农村》，新财富 2009 年 11 月 13 日，参见网页 http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后浏览日期 2010 年 2 月 15 日。）。在农村土地承包经营权的流转发展异常迅速的形势下，探讨实践中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互换、转让、抵押、转包以及入股等农村土地承包经营权流转形式的法律属性、法理内涵及制度完善问题，对于夯实社会主义新农村建设的土地权利基础具有重大意义。

《土地承包经营法》第 32 条以及《物权法》第 128 条集中对土地承包经营权的流转作出了规定。从其内容来看，我国将土地承包经营权区分为家庭承包方式获得承包经营权与通过非家庭承包获得承包经营权，并分别对其做出了规定。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转，但不能用来抵押，流转方式受到一定的限制； 通过非家庭承包方式取得的承包经营权的流转则几乎不受限制，可以转包、出租、互换，可以进行抵押，下面我们主要对通过家庭方式取得的土地承包经营权的流转问题进行探讨。

一、农村土地承包经营权出租、代耕、反租倒包的法理分析

从法理分析的角度，农村土地承包经营权的出租、代耕、反租倒包是三种典型的债权式流转方式。出租是产生租赁关系的土地承包经营权流转方式。《农村土地承包经营权流转管理法办法》对此解释道： “出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。”出租是一种产生租赁关系的行为，在出租人与承租人之间因承包经营权出租合同而产生债权债务关系。租赁契约的有效存在与承租人对土地的实际占有为承租人支配土地的权利依据与事实基础。承租人在占有承租土地的占有关系之长期存在进一步强化了承租人对承租地的权利，使承租人近乎享有一种基于债权关系而产生的对物的支配效力，但这并不能改变土地租赁法律关系依然是债之法律关系的基本属性。出租承包经营权合同除了需遵守农村土地承包经营权流转的原则外，可以由出租人与承租人自由协商确定。由于出租对应规范的租赁契约形态，出租这一流转方式在实践中获得普遍认同，相关纠纷也较容易按照租赁合同约定而解决。

我国农村地区还普遍存在代耕现象。“所谓代耕，是指承包人在不改变与集体的承包关系的情况下，以支付一定对价为条件，委托他人或经济组织在其承包地上进行耕种的行为。”[1]在代耕关系中土地承包经营权仍由承包方享有，土地承包经营权并不发生移转，受托人以承包方的名义在承包地上进行耕种，代耕实质上是一种创设债权债务关系的普通债权行为。在代耕法律关系中代耕人以代耕合同为基础，享有基于债权与占有事实而产生较租赁关系更为短暂的对农地的支配性权利。代耕形式在实践中的进一步发展导致了带有一定代耕特征的“托管”流转方式出现。“托管”流转模式在实践中具体的做法是由农户组建的农业生产合作社( 或称土地合作社) 为无暇或无力耕种土地的农户代为管理和耕种土地，由被代耕的农户向合作社缴纳一定的管理及生产费用。托管农地的合作社可以对委托其代耕的农地进行统一的规划、统一的管理和规模化经营，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于农户之间自发的代耕[2]。

我国一些农村地区出现了反租倒包的经营形式。反租倒包的雏形可以追溯到改革开放初期在北京顺义地区进行试验农场规模经营，该试验农场经营的基本方式是土地承包给农民，在此基础上土地再租赁给集体或者集体中的具有机械化或者规模经营能力的大户。目前反租倒包在沿海地区发展较为迅速。反租倒包的基本做法是在坚持农民土地承包经营权的基础上，将土地反租给集体经济组织或村委会，再由集体经济组织或村委会将土地租给种田大户或者农业公司，由他们进行土地的规模经营。反租倒包后种粮大户或农业公司会雇佣农民进行农业生产，因此，反租倒包会在一定程度上提高农民的收入，也会提高农业的集约经营程度。反租倒包为主要形式的规模经营需要农民有稳定的非农收入来源来保障，并须在保障农民的承包经营权及其收益权的前提下才能实施。同时，反租倒包要求种粮大户和农业公司必须进行高附加值的农业经营以弥补农业产业自身的不足，这也制约反租倒包的发展。反租倒包模式的特点是在农村土地承包经营权的基础上建立起了双层租赁结构，即农户以租赁的方式将土地租赁给集体，集体再通过转租的形式将土地租赁给种粮大户或者公司。在反租倒包中，集体再次将土地权利流转第三方时使用了“包”的用语，但实质该次流转依然是一种土地权利的租赁。由于集体通过反租形式从出租农户那里获得的是一种以土地为标的物的债权以及依据该债权而享有的基于债权关系的支配权，所以集体在“倒包”中所能转移给种粮大户或者公司也是一种债权和基于债权关系的支配权。“返租倒包”中的包字的应用说明了现实中存在着强化租赁权保护承租人的现实需要。在反租倒包的过程中，要谨防集体经济组织或者村民委员等集体土地所有权行使主体强迫农民出租自己享有土地承包经营权的土地，导致农民难以再以土地为基础进行农业经营，形成种田大户与农业公司对农民土地的变相兼并。

二、土地承包经营权的互换、转让的法理分析

土地承包经营权的转让、互换是涉及到农村土地承包经营权变动的两种重要的农村土地承包经营权流转方式。

土地承包经营权的转让，是对农村土地承包经营权进行法律处分的最彻底方式，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的转让导致了原承包经营权人的承包经营权的消灭和受让人的土地承包经营权的产生。为了保障农地被合理用于农业经营，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》都要求“受让方须有农业经营能力”。除此之外，法律针对“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的规定。对于家庭承包，转让前提是原土地承包经营权人有稳定的非农职业收入或者有稳定的收入来源，并经发包方同意（注：《农村土地承包经营法》第 41 条规定： “承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”这实际上是继承、总结并提升了司法实践最初对土地承包经营权转让的规定。）； 对于“其他方式的承包”，农村土地承包经营权的转让并没有被设定任何的限制。在土地承包经营权的转让过程中，存在一个土地承包经营权的转让是否要经过发包方的同意的问题。《农村土地承包法》第37 条“采取转让方式流转的，应当经发包方同意”的规定并不符合法理。“考虑到农村土地承包经营权的相当所有权属性，考虑到土地承包经营权的转让对集体成员变动的积极影响，也考虑到历史上中国的土地权利是高度流转的以及宅基地使用权的转让不需要代行主体同意的状况，笔者认为未来立法应当取消农民转让土地承包经营权需经过发包方同意的限制。”[3]

土地承包经营权的互换，是土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。互换一般只限于在集体经济组织内部进行，针对这一点《农村土地承包法》第 40 条规定： “承包方之间为了方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。”互换所导致的物权法效果是两个土地承包经营权的权利人发生变动。从性质来说，互换在量上是两个土地承包经营权相互转让行为的结合； 在质上，互换是一种特殊的转让承包经营权的行为，即这种转让仅仅限于集体经济组织内部，不会引起集体共有人的变动。因此，互换这种土地承包经营权流转的方式发挥作用的范围有限。农户互相之间互换耕地，可以达到便利耕作、避免农地的过分细碎化的效果。

在农村土地承包经营权在转让与互换时，存在的问题是何时发生土地承包经营权变动的效力。《物权法》第 129 条规定： “土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记； 未经登记的不得对抗第三人。”从该条的规定来看，农村土地承包经营权的转让与互换不需要经过登记就可以实现，即农村土地承包经营权转让与互换合同发生效力则农村土地承包经营权变动，在土地承包经营权的变动中土地承包经营权的登记仅仅是发生对抗效力的要件。

将登记作为农村土地承包经营权变动的对抗要件，优点是农村土地承包经营权的变动可以较为容易的实现，缺点是其会带来纠纷并危及交易安全。由于未经登记就可以产生土地承包经营权变动的效力，土地承包经营权人客观上可以将土地承包经营权多次转让，产生一个土地承包经营权多次转让问题。理论上，承包经营权人将承包经营权第一次转让后，就不再享有土地承包经营权，但是由于未经登记原承包经营权依然存在着权利的外观，其依然存在着再次转让原承包经营权的可能性。在原承包经营权人将土地承包经营权转让给数个权利人的情况下，谁才是真正的享有土地承包经营权，谁才是真正的权利人的问题就产生了。确立“未经登记的不得对抗第三人”的规则仅仅在有限范围内解决了这一问题，它明确了登记人享有的“土地承包经营权”具有最优的效力，从而在确立了一个判定谁是真正权利人的规则。但是这一模式在理论上存在着诸多的矛盾。在理论上转让土地承包经营权的行为是一个处分行为，权利人仅能进行一次该种行为，即原土地承包经营权人在将权利转让给第一个受让人时，他就应不再享有土地承包经营权，它将不能再次进行以下的土地承包经营权转让，即按照物权变动的基本法理，在仅依转让合同就可以实现土地承包经营权转让的情况下，第一受让人将取得承包经营权。转让合同产生转让效力的逻辑结果应当是仅仅第一个受让人才能取得承包经营权，其承包经营权的绝对性应当具有排斥一切干涉的效力。第一受让人的承包经营权具有排斥任何其他的承包经营权的效力，即它的承包经营权的存在将导致其他任何土地承包经营权的设定不能。但是，问题在于由于未经登记，原承包经营权人依然享有权利的外观，依然会有第三人与之签订转让协议而受让承包经营权。严格的讲，由于原承包经营权人已经将土地承包经营权转移，其第二次转让土地承包经营权的行为就成为了无权处分，不能再直接发生权利变动的效力。在现实的生活中，很多第三人都会信赖原承包经营权人的权利外观，而与之共同进行再次转让的行为。在这种情况下，由于第三人代表了交易的秩序，保护第三人的利益就具有合理性，“未经登记的不得对抗第三人”的规则正是在这种意义上提供了一个保护第三人的合理规则。“未经登记的不得对抗第三人”的规则一个形式前提是原承包经营权人的受让人都取得了“承包经营权”，只是效力上有所不同，登记的“承包经营权”的效力强于未经登记的“承包经营权”，其贯彻的结果也正是登记的权利人的权利排斥了其他权利人。显然，“未经登记的不得对抗第三人”的规则与其前提转让合同生效时权力转移的规则相矛盾。总之，《物权法》为土地承包营权转让所设定的转让合同生效时，承包经营权转让，未经登记的不得对抗第三人的规则存在着逻辑上的混乱与矛盾，既不利于物权与债权的真正区分，也不利于交易安全的真正实现。

《物权法》确立的土地承包经营权变动的这一规则着眼于农村土地承包经营权未普遍进行登记与农村土地承包经营权很少转让的现实，带有现实主义的气息。在当前中国农村依然保存着历史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社会”情况下，这一规则还具有一定适应性。但是，现在农村人口流动的趋势已经出现，很多农民已经开始流入城市进行非农劳动，并试图在城市定居； 相对发达地区的农民也已经开始就近工业化，在当地转变为产业工人，土地承包经营权转让的需要已经出现。随着中国城市化与工业化的发展与农业人口向城市转移以及农村土地承包经营权转让的普遍化，这一模式不利于交易安全弊病必将会带来大量的农地转让纠纷，危及农地流转秩序的建立。

此外，互换与转让中展现出来的土地承包经营权变动模式偏离了《物权法》总则部分要求基于法律行为发生的不动产物权变动在登记时实现的物权形式主义立法模式。虽然这一模式是对历史经验的总结而且在土地登记机关在农村并未普遍建立的情况下，具有现实合理性。但是，由于农村土地承包经营权是中国农村中最重要的物权，它对《物权法》总则中的物权变动模式的偏离，会使农村土地物权变动模式呈现出总体上偏离《物权法》总则的危险。从各国( 地区) 立法的经验来看，各国( 地区) 不动产物权的变动模式一般都是统一的，德国、日本、韩国以及我国台湾地区的民法典均是如此。因此《物权法》应当在未来适当的时候修改农村土地承包经营权的设定与变动规则，应当在承认已经设定的农村土地承包经营权的基础上，逐步将其变更为农村土地承包经营权在登记时设立与变动的规则。在统一的不动产登记制度在农村普遍建立之后，需要逐步实现对农村土地承包经营权的普遍登记，对于历史上已经设定的农村土地承包经营权而未登记的土地承包经营权，需要限制其转让，建立起不登记不能转让的规则。对于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得承包经营权，《农村土地承包法》第 49条确立一个近似的不取得承包经营权证不能流转的原则，该原则在实践中的贯彻也取得了较好的效果，未来的农村土地立法可以吸取这一经验（《农村土地承包法》第49 条规定： “通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”对此作反面解释，则为未取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，不能流转。《农村土地承包法》第 49 条确立了一个通过其他方式取得农村土地承包经营权未获得权利证书不能变动，甚至是不能流转的原则。从实现来看，它在运作中取得了良好的效果。未来我国《物权法》的修改需要在建立完善的不动产登记制度的基础上，建立已经设立的农村土地承包经营权未经登记不得转让的规则。）。

三、土地承包经营权转包的法理分析与次级承包经营权的创设

转包是一种产生时间最早的土地承包经营权流转方式，也是现实中农村土地承包经营权流转的最重要形式之一。转包最初发生在集体经济组织成员之间，后来也主要被界定为发生在集体经济组织成员之间的农村土地承包经营权流转方式。农业部的《农村土地承包经营权流转管理办法》( 2005 年) 将农村土地承包经营权转包定义为“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营”，转包农村土地承包经营权的农户一般被称为“转包户”，接受转包的同一集体经济组织内的农户被称为“接包方”。由于转包是来源于实践而且未经过准确定义的词汇，因此，在调研中笔者发现该词在农村土地承包经营权的流转实践中含义很不确切。转包这一词汇在实践几乎包含了集体成员之间的大部分的农村土地承包经营权流转关系，短期的、长期的、不定期的转包都存在。

从法律规定来看，转包是一种与农村土地承包经营权出租、互换、转让并列的流转方式。问题是转包与农村土地承包经营权的出租、转让之间到底存在什么样的区别? 转包到底会产生什么样的法律后果? 涉及到转包的一个最重大的法律问题就是转包的法律定性问题。从《农村土地承包经营权流转管理办法》( 以下简称《管理办法》) 第 35 条来看，该办法依据中国农村中对这一用语的现实使用状况，将转包和出租的区别主要界定为流转对象不同，前者限于集体经济组织内部，后者无限制性规定。但是这种区别显然不是本质性的，如果仅仅是流转的对象不同，但是权利属性上却完全一致，那么土地承包经营权的转包就可以完全并入到农村土地承包经营权租赁的范畴。但是，法律一直以来都是将转包作为与租赁相区别的方式，而未将其并入到租赁之中。如果转包确实是与租赁不同的农村土地承包经营权流转方式，那么就需要深刻探讨两者之间的区别。

从法理上讲，转包应当被定性为一种在农村土地承包经营权的基础上，再次设定一种与永佃权相当的新物权的法律行为。

首先，转包行为是一种包含着设定支配权意思表示的法律行为。“包”字在中国农村土地承包经营权的实践中出现了一种用来指称农地物权设定的趋势，“包”的这种含义最初起源于农村土地承包经营权的设定，在转包的实践中得到进一步应用。在大部分农民群众朴素的法律意识中，“包”和“租”字是有区别的，这种区别就是通过“包”获得的农地权利在效力上强于通过“租”获得农地权利。在农民朴素的观念中，在转包的过程中，原承包经营权人所享有的承包经营权所具有的效力( 绝对效力) 通过“包”的方式传递给了“接包方”。因此，转包所产生出来的效力高于出租。这种权利传递的结果使得“转包户”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付违约金解除承包合同为由而排斥掉接包方对接包地的权利，正如同在农村土地承包中发包方不得干涉、收回承包地一样，即一旦转包后就形成了一个直接对农地的权利，在转包合同规定的空间内既使原承包经营权人也难以排除接包人的农地权利。农民的这种朴素观念是简单的，但是其中却蕴含着物权与债权区分的深刻法理。转包后既使转包人也不得排除“接包方”的农地权利，说明“接包方”的农地权利是一种对物的支配权，是一种绝对性的权利。

其次，转包迥异于产生债权的农村土地承包经营权出租。从《流转管理办法》第 35 条来看，该办法依据中国农村中对这一用语的现实使用状况，将转包和出租的区别主要界定为流转对象不同，前者限于集体经济组织内部，后者无限制性规定。但是这种区别显然不是本质性的。在理论上，出租是一种产生租赁关系的法律行为，在出租人与承租人之间因承包经营权出租合同而产生债权债务关系。通过租赁方式设定的农地权利首先表现为承租人对出租人的权利，这种权利对出租人的约束性使得承租人可以以此为纽带而使用农地，即在租赁关系中，承租所获得的权利首先是指向出租人的，以此为基础才表现为对农地的权利。在租赁关系中，出租人负有一项将农地提供给承租人使用的义务，在他遵守契约的情况下，他可以通过自己履行契约的行为而使承租人得以使用农地。但是，他同样可以选择不履行契约义务，承担违约责任而排除承租人的权利。在转包关系中，“接包方”享有一个直接支配农地并排除包括转包人在内的所有人进行非法干涉的权利。从法理的角度来看，转包与租赁的本质区别在于转包是一种产生新物权的农村土地承包经营权流转行为，而租赁仅仅是一种产生债权性土地权利的农村土地承包经营权流转方式。

再次，转包完全不同于彻底变动农村土地承包经营权的转让。虽然政策文件与立法文件都一向将转包与转让并列，但转包与转让的区别是明显而根本的。土地承包经营权的转让，是对农村土地承包经营权最彻底的处分方式，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的转让导致了原承包经营权人之土地承包经营权的消灭和受让人的土地承包经营权的产生。在转包的情况下，原承包经营权人的承包经营权并不消灭，只是在其上又产生了一个新的物权性的农地权利。由于在同一时刻只能存在着一个直接占有与使用农地的土地权利，因此，转包的结果只能是“接包户”直接占有承包地进行经营，而原土地承包经营权人的土地承包经营权虚化为一种间接占用农村土地虚化性权利。在转包关系中，原土地承包经营权人仍可以以其土地承包经营权为基础而保持着其与集体之间的联系，并以此为基础向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配农村土地的权利为基础，占有并使用着农村土地。

在理论上，转包的法律性质应当定位为新物权———次级承包经营权的创设。实际上，转包的结果是产生了一个新的与永佃权相当物权，接包人所享有的权利基本符合承包经营权的定义，接包人享有了对农地进行占有、使用和收益的权利。但是，接包人所享有的这样的一个新的承包经营权又与原承包经营权人的承包经营权不同。接包人的承包经营权是以原承包经营权人的承包经营权为基础设定的，并事实上限制了原承包经营权人的承包经营权，使后者仅仅只能在价值形态上实现。由于接包人的承包经营权是以原承包经营权人的承包经营权为基础设定的，因此，可以将之称为次级承包经营权。由于原承包经营权人不再直接对农村土地进行直接的占有和使用，仅仅由次级承包经营权人对农地进行直接的占有和使用，因此，承包经营权与次级承包经营权是可以同时存在于农村土地之上的。承包经营权与次级承包经营权可以同时存在于农地之上的事实说明通过家庭承包经营方式取得承包经营权更接近所有权，而不能被简单的归入用益物权的行列。从大陆法系的农地权利设置状况来看，他们一般在农地所有权基础之上再设定永佃权( 农用权) 或者农地租赁权，通过永佃权( 农用权) 来实现非所有权人( 永佃权人) 对农地的稳定性的支配与利用。由于通过家庭承包方式取得承包经营权在性质上与西方国家的农地所有权最为接近，因此，我国允许在通过家庭方式取得承包经营权上设定次级农村土地承包经营权与其他国家或地区允许在农地上设置永佃权( 农用权) 是相同的。

虽然我国的农村土地承包经营权流转立法已经明确肯定了转包这种流转方式，但是并未能明确地将转包的后果界定为次级承包经营权的设定，这导致了现实转包状况的复杂与混乱。实践中，农民一方面朴素地认为转包产生的权利强于租赁产生的权利，转包合同较之于租赁合同具有更强的约束力。转包合同中一般含有特定期限内不得变动的条款，这些条款也在纠纷中为法院强制履行的判决所认可。另一方面，由于转包所产生的农地权利的物权效力没有被法律所明确确认，转包在事实上处在一个模糊的灰色区间。在通过转包设定次级农村土地承包经营权的现象在现实中已经普遍存在的情况下，《物权法》应当及时对之进行归纳和总结，明确将转包的效果界定为次级承包经营权的设定。《物权法》第 128 条着重列举了转包、互换与转让等三种流转方式，将转包与带有物权变动性质的互换与转让方式并列在了一起，说明了立法者已经意识到现实中的转包带有设定次级承包经营权的性质，只是鉴于对转包的设定次级土地承包经营权的属性认识还不够清晰，而没有明确规定。因此，笔者认为应当将现实中的带有租赁性的转包关系抽离出转包的概念，将其还归入租赁的范畴； 同时，归纳现实中转包设定次级承包经营权行为共同特定，建立起可以在通过家庭承包方式取得的承包经营权之上设立次级土地承包经营权的规则，并最终将这一规则扩展到通过其他方式设定的承包经营权之上。在理论上，将转包的效果界定为物权性次级承包经营权的设定，并构建完全不同于租赁的次级承包经营权制度，有利于实现民法体系的完整与清晰，是最优的制度选择。

对于因转包而产生的次级承包经营权的存续期期限，笔者认为立法应当斟酌现实状况酌情设定之。在日本，永佃权的存续期间为 20 年以上，50 年以下。如果设定的永佃权期间超过 50 年，将被缩短为 50 年。这一期间可以进行更新，但从更新之日起，不能超过 50 年。未以设定行为确定的永佃权的存续期间，除有特别习惯外，其期间为 30 年( 《日本民法典》第 278 条)[4]。我国旧民法则认为永佃权应当是永久性，不得约定期限，否则将被视为租赁( 第 842 条) 。我国台湾地区在长期沿用旧民法的规定后，将永佃权修改为了农用权。按照相关规定“农用权之期限不得逾20 年，逾20 年者，缩短为20年”，其立法理由是农用权的期限，如果“过于长久，将有害公益，经斟酌农业发展、经济利益等因素，并参酌‘民法’第 449 条规定而为规定”[5]。考虑到我国历史的永佃权一般都是长期的，旧民法也未设定最高期限限制，而我国现实中出现的转包其期限也长短不一，笔者认为对于因转包而生的次级承包经营权应以不设定最高期限为宜。我们可以考虑借鉴日本民法的规定，为次级承包经营权的设定，设置一个最低期限。考虑到现实中转包的期限一般都不太长以及次级承包经营权的物权性，笔者认为可以将其规定为不低于 2 年，低于 2 年的应当延长至 2 年； 2 年以上的期限可以由当事人以设定契约设定之； 对于以集体土地所有权或者农村土地承包经营权为基础而进行的农地租赁，笔者认为应当继续贯彻《合同法》中设定的农地期限的下限性规定，即农地租赁在期限上不能超过 20 年，超过 20 年的缩短为 20 年。

转贴于

四、土地承包经营权抵押的法理问题分析及制度创新

土地承包经营权抵押在本质上是一种旨在设定担保物权的法律行为。关于土地承包经营权是否可以通过抵押的方式进行流转，1995 年颁布的《担保法》第 34 条允许荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权在获得发包方同意后抵押，第 37 条第 2 款明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山这些集体所有的土地之土地使用权不能抵押。1996 年国务院办公厅的《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用权可以抵押的法律政策。原最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定： “承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此而造成损失的，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”该解释否定了在通过家庭方式承包取得的土地承包经营权进行抵押的可能性。《农村土地承包法》基本上继承了《担保法》及最高人民法院司法解释的相关规定，其第 49 条规定农民可以通过抵押方式将“四荒”土地的承包经营权流转。

在物权法制定过程中，土地承包经营权是否可以抵押问题一直都是理论界争论的一个焦点问题。反对者认为农村的社会保障尚未建立，允许土地承包经营权抵押会导致农民丧失农地，从而诱发农村社会的不稳定； 同时，土地承包经营权抵押后，执行抵押后的土地承包经营权也存在着困难。支持者认为农民有着通过土地承包经营权进行抵押从而获取贷款的巨大需求，不允许土地承包经营权进行抵押会妨碍农民的自主权，使土地承包经营权的财产权价值难以显现； 在农村金融体系还不健全，农民融资渠道不畅的情况下，禁止农民土地承包经营权的抵押会进一步造成农民从事农业资金的短缺。在农村土地承包经营权是否能够抵押的争论中，反对农地抵押的观点占据了上风。最终，《物权法》仍旧继承了《担保法》与《农村土地承包法》的相关规定，禁止了通过家庭方式的农村土地承包经营权的抵押，而认可了通过招标、拍卖、公开协商方式获得的农村土地承包经营权的抵押。《物权法》第 180条第 1 款规定“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”可以抵押； 同时，《物权法》第 184 条又规定耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权，除法律有特别规定可以抵押的外，不得抵押，否定了通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的抵押。《物权法》第 187 条规定，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权“抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。由于抵押合同的签订并不直接导致抵押权在土地承包经营权上设定，而仅仅使当事人负有进行抵押登记设定抵押权的义务，因此，抵押合同在本质上为设定义务的负担法律行为。事实上，当事人在抵押权设定意思表示推动下进行的抵押登记行为直接导致了抵押权的设定，是一种典型的处分法律行为。

总体而言，按照现行的法律规定，除招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包经营权不能抵押。但是，在现实生活中，出现了很多农民在交往中自愿签订“抵押协议”，在债务不履行或者无法履行情况下，协议将土地承包经营权抵债的情况。这种情况说明，法律禁止土地承包经营权抵押的情况下，并不能达到防止农民因债务负担等而被迫转让土地承包经营权的可能性，相反，它只会造成农民的融资渠道不畅与财产价值的低估。此外，从现实的角度来看，在法律不承认农地抵押的情况下，上述“抵押协议”并不产生农村土地承包经营权抵押的效果。但是，债务人如果在债务到期后，仍然愿意用土地承包经营权的转移来抵销债务，在没有任何公权力介入的情况下，会最终发生承包经营权“事实上”转移的实践效果。另外，在土地承包经营权转让获得法律认可的情况下，而法律却限制土地承包经营权的抵押，实有难以解释之处。既然《农村土地承包法》、《物权法》已经允许土地承包经营权在一定条件下转让，而土地抵押的最为严重的预期法律后果就是土地承包经营权的转让，因此，按照举重以明轻的原则，既然法律允许了土地承包经营权的转让就应当允许土地承包经营权的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，农民都可以对土地承包经营权进行量上的分割，对部分土地承包经营权进行抵押。在时间上，既可以将剩余的全部承包期限的承包经营权抵押，也可以抵押一段期限内的承包经营权。如果农户对土地承包经营权进行部分抵押或者一定期限内的抵押，农户仍然在一定程度上保留着土地这一基本的生活保障手段，即抵押权的实现并不必然导致原承包经营权人丧失承包经营权，农户的生活也不会因此而遭受毁灭性打击。同时，农户抵押进行融资的结果往往是从事新的生计行业，可能为承包经营权人最终提供新的生活支持。在对部分时间的土地承包经营权进行抵押时，在制度上可以考虑，一旦拍卖成功，则原土地承包经营权上设定一个次级的土地承包经营权。该次级承包经营权期限届满或者权利人放弃次级承包经营权后，原承包经营权人的权利恢复至原初对土地的支配状态。另外，我们必须注意到，随着我国的农村的非农产业的发展和非农就业的途径的增加，农民对土地依赖性已经大大降低，农民的就业渠道日益多元化，非农收入在农民收入中的比重也日益增大，土地对农民的自我保障功能日趋弱化。在东部的很多地方与中西部城镇郊区，农民已经不再以农业收入为主要生活来源，很多农民需要通过融资来转换自己的身份，从事新的产业经营。另外，农地的不能充分流转导致了西部很多地方出现了弃田抛荒现象，土地资源出现浪费，允许农民在土地上设定抵押权可以起到整合土地资源的作用。笔者认为随着农村经济的发展、农民就业渠道拓宽，以及农民生活保障的建立，农村土地承包经营权抵押的条件已经基本成熟，立法应当适时承认农村承包经营权的抵押，并在此基础上建立完善的农村土地承包经营权抵押制度。另外，考虑到农村土地承包经营权所具有的相当于所有权的性质，中国传统的土地物权具有充分流转的传统，也应当允许土地承包经营权的抵押，满足农民融资的需要。如果仅仅是担心农民彻底失去土地承包经营权，可以考虑恢复中国古代的典权制度，实现土地承包经营权的“活卖”，在制度留下农民重新获得自己的承包经营权的可能性。

与土地承包经营权抵押密切相关的一个法律问题是通过家庭承包方式获得的承包经营权可否抵押的问题。考虑到抵押权的设定和执行完全有可能导致农民土地承包经营权的丧失，我国现行立法一直采行禁止通过家庭承包方式取得的承包经营权抵押的立法规定。但从实践角度来看，2009 年前后，用于抵押贷款的林地其实已经远远超出了四荒地的范畴，此时如果严格贯彻《物权法》规定，采信严格的物权法定主义，则通过家庭承包方式取得的一切土地承包经营权———包括通过家庭承包方式取得的林地承包经营权———都不能作为抵押的客体，那么即使已经就此签订抵押合同并进行了抵押登记，也不能产生抵押权设定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包经营权之抵押贷款将转变为没有抵押权担保的贷款。这样的结果既打击了金融机构对农民发放抵押贷款的热情，也抑制了农民的现实融资需求，启迪着立法机关去重新思考农村土地承包经营权的抵押问题，突破农村发展的瓶颈。事实上，农民都可以对自己的土地承包经营权进行量上的分割，而自主决定抵押哪部分土地承包经营权，既可以将剩余的全部承包期限内的承包经营权抵押，也可以抵押一段期限内的承包经营权。当农户仅将一定时间段内的土地承包经营权抵押时———如林权的抵押多是如此，抵押权实现时其仍保留有剩余时段的承包经营权，就不会因抵押权的实现而完全丧失承包经营权。当农户将全部剩余的土地承包经营权进行抵押时，可以考虑前述在原土地承包经营权上新设定一个“次级承包经营权”的办法，抵押权实现时，该次级承包经营权转移，但当其期限届满或者权利人放弃后，原承包经营权人的权利就回复至原初对土地的支配状态。

五、农村土地承包经营权入股的法理分析

《农村土地承包法》对于土地承包经营权入股采取了一种慎重对待的态度。对于通过家庭承包方式获得承包经营权入股，《农村土地承包法》的表述是“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业生产”，对于通过其他方式获得承包经营权该法仅仅用了入股这一术语进行了表述。在政策导向上，目前国家的政策导向是鼓励农民通过入股方式组建农业专业合作社，而不鼓励农民组建农业公司。在这里，论文主要以物权法为视角对农村土地承包经营权入股中的权利转移问题进行分析。

农村土地承包经营权入股的法理分析，以对农村土地承包经营权性质的正确认识为基本入手点，即我们在理解农村土地承包经营权入股时，必须认识到农村土地承包经营权是一项对农村土地进行占有、使用与收益的物权，是一项可以由权利人对该项权利进行一定处分的物权； 通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权基本上相当于传统民法中的农地所有权，它居于农地物权体系基础性层次；以农村土地承包经营权为基础可以再在其上设定次级土地承包经营权并可进行土地权利租赁，从而形成土地物权或者土地债权叠加的不同层次。以此为基础，笔者认为大部分农地股权都是以物权为基础，以债权为基本运作形式，带有复合性权利特征的土地权利。

首先，农村土地承包经营权入股的结果是产生一个新的独立于原来的农村土地承包经营权的农地使用权。这一新的农地使用权在形态上表现为原有的农村土地承包经营权的客体结合在一起，或者依旧独立的成为一个或几个新的土地权利的支配对象，但是通常情况是以将原有土地承包经营权客体结合为一个新的土地权利的客体为常态。正是因为如此，有学者提出土地承包经营权的入股是一种土地承包经营权的聚合，即若干集体组织成员依农村土地承包经营权变更或者变动方式，以统一的行为，或使数个农村土地承包经营权所涵盖的标的农地归于一主体，或使数个农村土地承包经营权合并于一主体的流转方式[6]。入股后通常会产生一种新的农地权利( 大多数情况下是物权) ，这一新的土地权利一般都要归属于新成立的或者已经存在的合作社或者农业公司等法人机构。这些机构在人格上独立于原有的农村土地承包经营权主体，可以在入股后使用原有的农地，也说明了入股后产生了一种新的土地权利。这些法人机构以新产生的农地权利( 主要是物权) 为基础来实现对入股的农村土地的支配，这是农地股权中所包含的物权性一面。

其次，通过家庭承包方式取得的承包经营权入股与通过其他方式取得的承包经营权入股并不完全相同。通过家庭方式取得的承包经营权入股本身并不能完全消灭原有的农村土地承包经营权。家庭承包方式取得的承包经营权在很大程度上是将集体土地所有权直接针对具体地块进行个人化的结果，集体土地所有权在经过客体范围的分割并个人化后内化到了家庭承包方式取得农村土地承包经营权之中，因此，集体土地所有权弹力性与回复性也使得家庭承包经营权具有了弹力性与回复性。家庭承包方式取得承包经营权在承包经营期满后按国家规定的继续承包意味着原来的土地承包经营权仍然延续存在，即家庭承包方式取得承包经营权可以通过不断继续承包而获得新生。在这种情况下，家庭承包方式取得承包经营权入股不是一种原有土地权利的转让，而应当是一种新的次级农村土地承包经营权的产生。在实践中，农村土地承包经营权的入股一般都是将一定期限的农村土地承包经营权入股或者是将一个承包期内剩余期限的农村土地承包经营权入股。在这种情况下，可以认为承包经营权入股是一个异于原承包经营权的次级承包经营权设定并转移的过程，承包经营权人的原承包经营权在入股后依然存在，只不过是受到新的次级农村土地承包经营权限制。对于通过非家庭承包方式取得承包经营权，由于其属于带有期限的典型他物权，因而，其入股可以通过转让这种土地权利的方式来实现。

最后，入股以后，农民原来的土地承包经营权大都转变为另外的一种运作方式。首先是最基本的债权式的运作方式，即向合作社或者农业公司进行请求获得一定的利益的权利。农民将土地承包经营权入股的一个最重要目的就是要通过转让、创设一个限制原有农村土地承包经营权的物权，来实现农地权利形态的价值化，获取一定的农地收益。换言之，合作社或者农业公司获取对农地支配性的权利或者其他权利是有代价的，即是以为自己设定一项义务或者负担为代价。在农民放弃原有的农村土地承包经营权或者在农村土地承包经营权上设定新的物权( 次级农村土地承包经营权) 并将该项权利移转后，农民向合作社或者公司等请求获得利益的请求权就成为农民最为重要的权利。与此同时依据股权的特性，农民将土地权利入股的同时，也产生了一项参与合作社或者公司的管理与决策的权利。

总之，农地股权，大都属于以物权为基础、以债权为运作形式的复合性土地权利。农户在将其通过家庭承包方式取得的承包经营权入股时，一般是在该承包经营权上再设定一个低于剩余承包期限的“次级承包经营权”，并以此入股组建公司。农户入股时仍保留原承包经营权、而仅向合作社或者公司移转次级承包经营权，因此合作社或者公司破产时，受到处分的仅仅是次级承包经营权，而不会导致原承包经营权的彻底变动。

结论

农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式，在出租与代耕法律关系中，承租人与代耕人均享有基础债权关系与占有事实而产生的对农地的控制性权利。反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起了双层租赁结构，即农户以租赁的方式将土地租赁给集体，集体再通过转租的形式将土地租赁给种粮大户或者公司。转让、互换是导致物权变动的流转方式。在法律已经允许通过家庭承包方式设定的土地承包经营权转让、互换的基础上，应当逐步允许该种土地承包经营权抵押。为了保护农民的土地权利，可以允许农民在土地承包经营权上设定次级承包经营权，并将给次级承包经营权抵押。土地承包经营权的转包明显不同于土地承包经营权的转让与出租，转包行为是一种包含着设定支配权意思表示的处分法律行为，转包的后果是设定与永佃权相当的次级承包经营。在土地承包经营权入股的运作过程中，农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司，从而获得相应的股权。土地承包经营权入股后形成的农地股权是以物权为基础，以债权为基本运作形式，带有复合性权利特征的土地权利。鉴于土地承包经营权各种流转形式的法律属性与运作机制的差异性与复杂性，立法机关必须在准确把握土地承包经营权的各种流转形式的法律属性与运作机制的基础上，进行法律塑造； 司法机关也必须在准确把握各种流转形式的法律属性的前提下，进行司法裁判。

注释:

[1]孟勤国，等． 中国农村土地流转问题研究[M]． 法律出版社，2009． 81．

[2]李军波． 农村土地承包经营权流转的现状、分析及其法律思考[J]． 河北法学，2009，( 8) ．

[3]袁震． 论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调[J]． 河北法学，2010，( 9) ．

[4][日]三瀦信三． 孙芳译． 物权法提要[M]． 中国政法大学出版社，2005． 118、119．

第3篇：农村土地流转法范文

关键词：农村土地；土地流转；农业发展

土地是农民生活最基本的保障，同时也是农业生产不断发现发展的最基本生产资料。但自我国实行家庭承包责任制以来，小规模分化经营，导致我国农产品缺乏国际竞争力，不能满足农业市场的国际化要求。

1 当前土地流转的基本现状

1.1形式多样化

主要有转让，转包，出租，互换，股份合作等多种形式。其中转让性土地流转，是随着农村外出务工人员的逐渐增多，工作时间也随着增加，工作固定性越来越高，因此在农村也就空置下来了大量的土地，那些外出打工人员就把自己空置的土地以资金或者实物的方式进行转让；互换性土地流转，就是有些人员用自己的土地和一些距离自己比较近的土地进行交换，以方便种植。其它各种流转形式均是在这两种形式的基础上稍微进行一点变化。

1.2规模扩大化

回龙镇现有水田面积1533hm2，旱地面积666.7hm2，截止2011年10月，全镇土地经营权流转面积达400hm2，占耕地面积20%以上，流转时间以1～5年之间，多数以短期为主，10年以上的很少。流转的土地主要以种植水稻、甘蔗、马蹄最多，其次是烤烟、蔬菜、大豆等。

1.3取得的成效

促进农民增收，实现土地规模经营化，有几百亩，上千亩的水稻、甘蔗、马蹄连片种植，有十几亩，几十亩，上百亩的烤烟、大豆、蔬菜等连片种植。可以为农业招商引资创造条件，引进公司+基地+农户的模式，建设核心农业化基地。

2 当前土地流转过程中存在的主要问题

2.1土地流转过程中存在一定的身份限制

审议稿第55条第2款对土地承包进行了明确规定，要求只要是把本集体的转让给集体以外的单位或者个人，都要经过集体中2/3以上农民或者农民代表的同意。这一规定，导致目前土地流转也仅仅是在集体组织内部进行，对集体以外土地的承包进行了限制。这种对土地流转身份上的限制，也就导致土地不能在市场上自由进行转让，不能统一对土地资源进行合理的配置，影响了土地使用的有效性。

2.2土地流转过程中存在一定的条件限制

目前对于土地转让有一个最主要的前提条件，那就是必须要经过发包人的同意，把承包农户作为流转的主体。如果单单从土地流转来看的话，就是通过市场机制，对土地进行流转，那么流转之后的收益就应该被承包户所有，只要是遵守相关法律法规的前提下，农民也应该有土地转让的自，这样对于私法自治原则才更加符合，并且可以对农村经济不断发展的开放性产生一定的促进作用。

3 土地流转的对策与建议

3.1在土地流转中，有效的保障农民利益，严格遵循3大原则

实行土地流转的最大目的就是最大化的发挥出土地使用的有效性，但是与此同时也要保障农民的合法权益。那么，在进行土地流转过程中，就要严格遵循3大原则：（1）“稳制活田，三权分立”原则，就是指在家庭承包责任制的基础上，把土地的集体所有权、经营者使用权以及农户承包权三权分开，并对各项权利的使用进行明确，这样可以有效地提高土地转让的合法性；（2）“依法、自愿、有偿”原则，就是在进行土地转让的时候，要在家庭责任承包责任制稳定的基础上，依照相关法律进行。另外农村信用社以及农业发展银行，还要对农业信贷品种不断地创新，给予规模经营主体一定的资金支持；（3）“实事求是、积极稳妥”原则，不管是在农村，还是在城镇化地区，进行土地流转对于本地区的经济发展都具有一定的促进意义。但是一定要根据本地的实际情况进行，不能拔苗助长，不然也会具有一定的不良影响。

第4篇：农村土地流转法范文

一、农村集体土地流转是生产力发展的客观要求

30年前,滁州市凤阳县小岗村18位村民率先实行“大包干”,这种农户自发行为,迈出了中国农村改革的第一步。在农业机械化水平相对较低的时代,这种模式既符合当时的生产力水平,也符合我国基本国情,因此极大地激发了中国农民的劳动积极性,使我国粮食生产量显著提高,农民收入水平也大幅上升。

随着中国工业化、城市化进程不断加快,城市二、三产业提供了大量就业机会,这导致我国农业人口开始向城市转移,农业就业人口的相对减少以及机械化水平的大幅提高,为中国土地集约化、现代化经营提供了必要条件。为适应现代大农业对土地连片的客观要求,实现农村土地资源收益最大化,加快农村集体土地流转已经成为必然选择。

二、农村集体土地流转与中国农业现代化的实现

通过土地有偿流转把部分农民从土地上解放出来,是扩大农业生产经营规模、催生现代农业的重要举措。解决中国农业问题根本途径就是转移人口,发展现代大农业。只有依法加快农村土地流转,通过城市化、工业化吸纳农民,才能扩大农业生产经营规模,即在耕地总量“分子”不变的情况下,大量减少种地农民这个“分母”,农业生产效益这个“商”就会大幅度提高。总之,只有依法有序推进土地流转,鼓励土地向农业企业和专业大户集中,通过集中化经营发挥农业机械化优势,降低经营成本,提高农业效益,才能有效促进中国农业现代化发展。

三、农村集体土地流转是破解中国城乡二元结构有益尝试

农民土地流转后,农民可支配收入必将快速增加,这也是有效突破城乡二元结构途径之一。农民承包土地流转后,在得到土地流转补偿和收益的同时,自身也从土地的依附关系中解脱出来,其生存能力、抗风险能力将大大加强。同时,土地流转将使农村土地经营利用规模扩大,这将带来规模效益,农民参与农业生产得到的收入就会有一定提高,城、乡间生活差距会因此缩小。从另一方面看,土地流转过程的实现必然以大量的农村剩余劳动力转移到城市,作为制度上的保障。农民到城务工时,其收益一般高于农村水平,而且可以享受城市教育、医疗等资源,农民的生存状况也会因此而得到改善。总之,随着农民收入的提高城乡差距将进一步缩小,这为中国最终突破城乡二元结构打下良好基础。

此外,在农民集体建设用地流转市场激活后,城市用地问题可望通过流转得到突破。如果能够实现体制创新,中国工业化、城市化进程必将随之加快,中、小城市的规模也将进一步扩大,更多农民会拥有非农身份,并从工业

化、城市化进程中获益,城乡二元体制也会因此得到改写。

四、依法推进农村土地流转能够有效保护农民利益

如何在土地流转过程中切实保护农民利益,已经引起中央有关部门的高度重视,国土资源部2008年开始着手制定农村集体用地流转相关办法措施,一些相应的文件正在出台。

虽然土地流转政策符合中国国情,但也应看到由于我国相关法律制度还不完善,加上规范的农村土地市场尚未形成,农村土地承包经营权流转过程中出现了一些新问题。目前,地方政府主要工作应是尽快完善农村土地承包经营权的流转体制,加强服务体系建设,通过土地经营权健康有序流转,加快农村经济社会发展。此外,土地流转除了尊重农民自身意愿以外还要尊重市场规律,特别是农村的集体建设用地流转,应该逐步做到跟城市建设用地“同地、同权、同价”。总之,土地流转是有底线的,土地流转绝对不是完全“自由”流转,农村土地不是可以随意买卖的,土地流转不能成为损害群众利益的借口,土地流转过程必须按照文件规定,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。

五、关于加快推进中国农村集体土地流转的几点建议

(一)通过典型示范作用,加快农村土地流转进程

一是抓好主体培育,拓展土地流转渠道。应当积极引导各类组织和个人参与土地流转,促进流转主体多元化,使土地流转从以前单一农户之间的流转向农业龙头企业、合作经营组织、科技人员、专业大户等多方参与流转转变,鼓励和支持农业走规模化、集约化发展道路,为农民流转土地提供更广阔的平台。二是通过农业产业化,带动土地流转。农业产业发展是土地流转的关键。要根据各地区农业的现状和发展潜力以及规模化发展的要求,抓好农业发展规划,着力优化产业区域布局,加快培育和发展一批具有核心竞争力,能带动农村千家万户的农业产业,带动更多农民参与土地流转。

(二)加强土地用途管制与利用规划,实现可持续发展

土地用途管制是为了保护土地资源和耕地,国家以管理者身份对土地采取保护性措施而行使的一项管理职能。农村集体建设用地由于点多面广,土地管理部门往往无力顾及,由此造成的多占、乱占、占而不用的现象普遍存在。一些试点地区的经验表明,严格控制新增建设用地的总量增长过快是需要解决的重要问题。土地管理部门必须加强土地利用规划,发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下,配合用途管制制度的实施,严格控制农地专用的数量和速度,确保耕地保护工作的落实。

(三)完善农村土地市场价格形成机制,保护农民合法权益

第5篇：农村土地流转法范文

全县总耕地面积1.5万hm2，农业总户数2.54万户，农业人口10.82万人，人均占有耕地1380m2，其中：川水3313.33hm2，占总耕地的22.17%；浅山3673.33hm2，占总耕地的24.57%；脑山7960hm2，占总耕地的53.26%。据调查，2013年，全县土地流转总面积是9666.67hm2，占总耕地面积的65%，流转户1.75万户，占总户数68.90%，涉及7乡2镇146个村，其中：转包3053.33hm2，占总流转面积31.59%，0.50万户，占总流转户28.57%；出租6600hm2，占总流转面积68.27%，1.24万户，占总流转户70.86%；其他方式13.33m2，占总流转面积0.14%，0.01户，占总流转户0.57%。主要从事种植胡萝卜、马铃薯、大白菜、苗木和花卉、青蒜苗、玉米、饲草、药材、油菜籽、蚕豆等。其中：胡萝卜280hm2、马铃薯106.67hm2、大白菜100hm2、苗木和花卉173.33hm2、青蒜苗53.33hm2、玉米253.33hm2、饲草7213.33hm2、药材233.33hm2、油菜籽1166.67hm2、蚕豆80hm2、其它6.67hm2。规模流转面积6733.33hm2，其中6.67～20hm2的有1366.67hm2，占规模流转面积20.3%；20～33.33hm2的有2273.33hm2，占规模流转面积33.76%；33.33～66.67hm2的有3093.33hm2，占规模流转面积45.94%。规模流转大户156户，涉流出户0.88万户。主要从事种植蚕豆、玉米、胡萝卜、马铃薯、大白菜、油菜、饲草、药材、苗木和花卉等。其中：蚕豆80hm2、玉米253.33hm2、胡萝卜173.33hm2、马铃薯53.33hm2、大白菜60hm2、苗木和花卉113.33hm2、油菜112hm2、饲草474hm2、药材133.33hm2、其它6.67hm2。

2土地流转特点

2.1土地流转呈现一定的区域性

以村社内部流转为主，也有少数村社跨区流转，其中村社内部流转面积7600hm2，占总流转面积78.65%；跨村流转面积2066.67hm2，占总流转面积21.35%。

2.2土地流转自发为主

农村土地流转多数是农民私下协商交易的，是一种互的流转，处于自发状态。农村土地流转总面积中，农户间自发流转的面积8573.33hm2，占总流转面积的88.69%，乡村组织提供信息流转的面积有1093.33hm2，占总流转面积的11.31%。

2.3以小块为主，趋向规模经营

农村土地流转大多因青壮年劳力外出务工，家中留下老人、小孩，无力耕种，亲友互相转让或者农户间转包、出租形成土地流转。由于土地家庭承包，地块碎小，大规模流转比较难，在种田能手、种植大户以及种植专业合作社的带动下，以小块地为主，连片流转，使土地流转趋向规模经营。2013年，由专业大户经营的规模流转面积1333.33hm2，占流转面积19.80%；由专业合作社经营的规模流转面积5400hm2，占流转面积80.20%。

3地流转取得实效

截止目前，全县7乡2镇全部建立了乡镇农村土地流转服务中心，1个行政村建立了服务流转组织。湟源县政府于2009年制定了《湟源县农村土地承包经营权流转管理办法》并已印发给各乡镇，进一步明确了土地流转方式、程序、条件、合同和备案、相关责任、奖励办法及纠纷处理。其中包括规模流转奖励办法，鼓励农户积极、自愿、有偿、合理、有序流转土地，带动农民增收，促进了农业特色经济发展，实现大量农村劳动力从第一产业转向二、三产业务工，带动农民增加了收入，取得了成效。2013年，因土地流转涉及农村劳动力转移的农户达1.75万户，农村劳动力转移的数量3.01万人。

4存在问题

4.1土地流转处于较低层次、流转速度不快

目前农民受传统思想观念的束缚，恋土情结比较重，土地被看成了“保命田”，即便从其他行业可以获得一定的收入，相当一部分农民仍不愿放弃承包土地的经营权。因此，土地使用权流转处于较低层次，其特点是流转的速度不快，基本上是少数觉悟农民或受客观条件约束的自发和不自觉行为；流转的范围也较窄，多限于本村之内或邻里之间；租种和出让土地使用的时间不固定，有的时间短不稳定，不利于培肥地力和农业的可持续发展，不利于稳定农业的长期投入。

4.2土地流转缺乏有效的市场机制

尽管县、乡逐级建立了土地流转服务中心，规范了土地流转合同，但是，中介组织匮乏，土地流转的供求信息不能及时有效沟通。

4.3农民就业空间狭小

农村劳动力文化素质低，转移就业能力较差，虽然目前农民的职业培训等机制在逐步健全，但大部分农民仍只能从事简单体力劳动。

5建议

5.1加强宣传，提高认识

加强专业知识宣传，利用各种形式大力宣讲农村相关政策、法律、法规，依法、有序、合理引导农户自愿、有偿流转土地。

5.2建立土地流转机制和市场中介组织

一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。积极引导扶持土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等服务。

5.3技能培训，培养新型农民

通过对农民工的技能培训，拓展就业空间，依靠政府组织，实现更多农村劳动力从第一产业走出去，到大中城市务工，增加农民收入。

5.4政策扶持，规模经营

第6篇：农村土地流转法范文

1.土地流转机制不完善。土地流转与土地市场二者相辅相成、互相促进，土地流转可以促成土地市场的发育和完善，健全的土地市场能为土地流转提供规范的交易场所，使土地流转更趋合理化。但当前农村土地流转市场化动作机制还没有完全建立起来，更未形成统一规范的土地流转市场，严重制约农村土地流转的有序进行。土地流转对象与范围选择余地小，往往出现农户有转让土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到出让者的现象，即使实现了土地流转，也往往局限于村内甚至是组内或亲朋之间，使土地效益得不到最大限度地发挥，在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益，限制了土地流转的区域范围。土地流转监管机构不健全，乡镇农经机构管理体制不顺，职责不明，队伍不稳，无力对土地流转合同进行指导和管理，一些乡镇没有专人负责土地承包管理工作，对土地流转放任自流，流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，农民的合法权益受到损害。

2.土地流转条件不成熟。在农村土地流转过程中，受让方往往要求地块相对集中、面积足够大，有流转愿望的农户所承包的土地往往面积少、地块小，"插花田"多，要实现土地的集中连片，有赖于承包土地的农户一致同意，而农户间的情况千差万别，有的愿转出，有的不愿转出；有的愿长期转出，有的只愿短期转出，意见很难统一，这些客观因素使那些有流转愿望的农户难以实现其土地的流转。

3.土地流转进展不平衡。由于各乡镇地经济发展水平、自然条件差异较大，土地流转工作进展不平衡。经济发展较快的地方，土地流转的比重高于经济较落后地方，城郊区土地流转比边远乡村多；集中连片，具有发展农业产业化、规模化的条件，土地流转率相对较高；而地势复杂、人均耕地数量不多、零星分散的地方，流转率则低。

二、完善农村土地流转的具体方法

土地既是农业的基本生产资料，又是农民的基本生活保障。农村土地流转的目的是发挥土地最大限度的效益，为广大农民增收创造条件。推进农村土地流转必须在"依法自愿有偿"的原则下，始终把农民利益放在首位，既不可强迫命令也不可无所作为，应针对土地流转中存在的问题及未来发展趋势，实事求是地依据各地实际情况循序渐进。

1.鼓励创新。建立符合市场经济要求的农村土地流转机制，没有固定的模式，应鼓励各地从实际出发不断创新。要建立和健全土地交易市场，推进土地经营权市场化，允许农村土地在一定范围内流转，并通过市场机制形成合理的土地流转价格。要建立健全土地流转服务体系，培育和发展为土地流转服务的各类中介组织，开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等服务工作，采用多种形式为双方牵线搭桥。乡镇一级设立土地信托服务中转站，村一级由村委会具体接受农民土地信托服务，突破土地流转仅在有限区域内进行的制约，实行三级联网，形成统一的土地流能市场。要建立健全土地流转管理机制，由农业主管部门加强对农村土地流转的监管，协调处理各方关系，积极引导和规范土地流转。要鼓励创新农村土地流转形式，乡镇结合自己的实际，既可以采取转包、转让、互换、出租和入股等多种形式进行土地流转，也可以采取其他现行法律法规没有明确禁止的形式进行流转。

2.强化监管。为保障农村土地依法自愿有序流转，各级政府应强化对土地流转的监管，加大对借土地流转之名侵害农民利益行为的督查力度，通过对土地流转进行定期或不定期的查检和监督，消除土地流转中损害农民权益的现象，保证土地流转合同的顺利履行。要建立农村土地流转纠纷仲裁委员会，给予一定工作经费，赋予一定的行政执法权力，并尽快程序开展工作，将土地流转纠纷消除在萌芽状态，保障土地流转依法有序的进行，维护农村社会稳定。

第7篇：农村土地流转法范文

一、安阳县土地流转现状

安阳县下辖20个乡镇，550个行政村，2964个村民小组，农村人口78．9万人，农业户数22．2万户，耕地总面积73．7万亩，农村劳动力43．3万人。2006年以来，县委、县政府坚持把推进土地流转发展现代农业作为促进农民增收的重要举措，严格按照国家法律法规，在农民自愿的前提下，采取出租、转包、互换、转让、入股等多种形式，强化措施，全力推进。截至20]2年5月底，全县土地流转面积已达32．1万亩，占耕地面积的30％；流转土地经营权农户达4．2万户，占农户总数的19％。其中耕地流转面积22．5万亩，占流转总面积的69％；四荒、林地等流转面积9．6万亩，占流转总面积的31％。流转耕地中用于种植粮食生产的面积13．7万亩，用于高效农业的面积8万亩。全县建成了吕村、辛村、北郭等12个高标准乡级土地流转服务大厅，建立健全了各项工作制度，形成了县有中心、乡有大厅、村有信息员的土地流转信息管理体制，使土地流转日常管理工作走向制度化、规范化，全县土地流转涌现出龙头企业带动型、规模经营推动型、农业设施支撑型等形式多样、主体多元、秩序规范、效益提高的土地流转大户。

二、取得成效

1　调整了农业生产关系、组织形态，适应了现代农业发展的需要

随着土地流转的逐步推进，土地适度集中到有资金、懂技术、会经营、善管理的种田能手和农业企业手中，使得资金、技术、劳动力、土地等农村生产要素得到优化组合，提高了农业综合生产能力。同时，催生了一批农村专业合作组织，进一步提高了农民进入市场的专业化、组织化程度，加速了农业产业化的发展，增强了农业生产的竞争力。

2　提高了农业效益，拓展了农民增收空间

土地规模经营户凭借规模经营的优势，通过选用优良品种、机械化耕作、科学管理，积极调整农业生产结构，延长产业链条，提高了农产品的产量和质量，农业的产出效益大大提高。要想使农业增效、农民增收，必须加大产业结构调整，并通过土地流转等方式发展适度规模经营，走产业化发展、企业化经营的路子，把农民从土地上解放出来，提高土地的产出效益，最终使农民增收。”

3　转变了农民的生产观念，提升了农民素质

土地规模经营企业和农户用工业的理念经营企业，他们先进的生产经营理念、生产技术和市场意识对农民起到了很大的激发作用，促进了农民传统生产观念的转变。

4　促进了农村劳动力转移，加快了城镇化进程

土地流转使一部分农民从土地上解放出来，使许多农民能够安心外出务工，改变了“侯鸟”式的外出务工模式，推动了农村劳动力向非农产业转移，到城镇化进驻。

三、采取的主要措施

1　坚持“三项原则”，推进土地稳定有序流转

一是坚持依法的原则。要求土地流转必须严格按照《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关规定，不准改变土地所有权的性质和土地的农业用途，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。二是坚持群众自愿的原则。土地是否流转，以何种形式流转由农户自己作主，任何组织和个人不得干涉，更不准强迫或阻挠。三是坚持有偿流转的原则。土地的流转租金，由农户与承接方根据地力和当地经济条件商定，禁止任何组织和个人截留、扣压农户土地流转收益。

2　严格把好“三关”，确保流转的土地效益

一是严把规模和时间关。要求土地流转承接方集中连片发展，生产规模要达到50亩以上，经营年限在5年以上，否则不予奖励。二是严把经营关。要求土地流转承接方采用新技术，推广新品种，开发附加值高、利润空间大的农产品，努力打造“百亩园”、“千亩方”等高效农业示范园区和标准化农业生产基地。三是严把审查关。对申报的土地规模经营面积逐一进行丈量核查，确保土地流转切实有利于提高农业效益。

3　制定优惠政策，引导土地快速健康流转

一是资金奖励。对新建申报的土地规模经营达到标准并经验收合格的，给予资金奖励，2006年至20]0年县政府累计拿出奖励资金千余万元。二是帮助参保。对享受政府补贴的大棚，按政府、个人7：3的比例全部参加农业保险，每亩保金170元，其中县财政120元，个人50元，降低了规模经营户的经营风险。

4　建立风险预警机制，确保农村土地健康有序流转

为认真搞好土地流转工作，将土地流转的各种风险因素降到最低，安阳县在认真总结土地流转经验的基础上，在全县建立完善了土地流转风险预警制度，有效防范了土地流转风险，确保了土地流转工作健康有序开展。

四、制约土地流转的因素

1　意愿不尽统一，增加了流转难度

由于就业不充分、非农收入不稳定、社会保障缺失，一些农民对土地是“守着不甘心，丢下不放心”，怕丢掉承包权，失去生活保障，担心承包者破坏土地，不能兑付租金；有的不顾实际，在流转中漫天要价。特别是一些年龄较大的农民恋土情结较重，视土地为保命田，虽无力种地，也不肯流转。流转中往往因为一户或几户不能谈妥，难以形成规模，影响了土地流转。

2　贷款门槛过高，制约了业主发展

规模经营大户在前期投资、基础建设、提前支付承包费用等方面资金需求很大，小额贷款杯水车薪，难以满足他们的需求。而银行超过5万的大额贷款，均要求有抵押或者担保，农民手中的房产、土地、农机具不能作为抵押物，担保又必须是具有公职的国家公务员、人民教师等，一人担保贷款额度有限，多人担保人难找，政府担保中心又只对中小企业等法人实体，不对自然人。规模经营大户贷款困难重重，有的只好采取民间高利借贷无奈之举。

3　投资主体不足，影响了流转进程

近年来，国家取消了农业税，对农民实行了种粮补贴、农机具补贴、良种补贴等优惠政策，农民的种粮效益较过去有明显提高。但与二、三产业相比，还是弱质低效产业，加上农业面临市场和自然的双重风险，业主对投资农业开发极为慎重，有实力的民营企业多选择二、三产业，参与土地流转的较少，土地流转市场支撑不强，后劲不足。

4　配套政策缺失，影响了流转活力

在农业大户用水、基础设施占地、农民实物抵押、农业合作组织法律界定、合同终止设施产权归属和补偿、国有农场土地流转后国家补贴的归属等问题上，没有明确的说法和规定，使基层在处理土地流转中的矛盾和问题时无据可依。

五、对策与措施

1　拓宽就业渠道，完善社会保障

坚持以转移农民、减少农民来促进农村土地流转。大力发展新兴服务业、家庭加工业和劳动密集型产业，吸纳更多的农村劳动力转移就业；认真落实全民创业计划，培养造就更多的农民企业家和个体工商户，使更多的农民进入城市，进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系，实现与城镇社保的对接。

2　创新金融服务，提高融资能力

除鼓励各类金融机构大力发展小额信贷服务外，应借鉴山东寿光将大棚、土地使用权、收益权及住房作为抵押物，以及没有抵押物也能贷款的做法，尝试对农民依法取得的各类土地经营权、使用权实行抵押贷款，并出台和完善与抵押相配套的登记、风险评估、抵押实现等制度，充分发挥农村土地的生产要素作用，使流转的土地就能够真正成为流动的资本，从而增强农村经济实力，促进土地流转。

第8篇：农村土地流转法范文

随着改革开放的不断深入和工业化、城镇化建设的稳步推进，这对农村土地流转提出了新要求。如何引导农村土地承包经营权流转，促进土地适度规模经营，发展现代农业，增加农民收入，推动农村建设又好又快发展，这是一个新兴的、值得探讨的问题。

所谓农村土地流转，是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地使用权（经营权）从承包经营权中分离出来，转移给其它农户或经营者，其实质就是农村土地使用权的流转。土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益。土地承包经营权的自由流转使承包经营权真正作为一项稳定的财产进入市场产生应有的交换价值，农民也能够从中获得其应有的经济利益，提高收入水平。这是农业从低效率的劳动模式向现代化大农业发展的必经之路。

一、当前农村流转存在的困境及问题

近年来，结合我国工业化、城镇化视野下的三农现状来看，我国农村土地流转工作目前存在土地流转方式趋于多元化、土地流转过程趋于市场化、土地流转工作趋于规范化、土地流转价格趋于合理化等特点，同时农村土地流转存在以下几个方面困境及问题：

1、虚化的土地流转利益主体难以适应现代农业市场化的要求。我国农村的土地产权主体或其人模糊不清，使得土地流转的利益主体被虚化，进而难以适应现代农业市场化的发展要求。首先，农村土地的权属边界比较模糊。法律规定，目前农村的土地归“集体”所有，农村村民按户承包土地，土地的经营权可以自由流转。其中，土地归“集体”所有的主体对象或其人往往不太明确，现实情况是社区经济合作组织、居民自治组织、党支部等都有可能成为土地的所有权主体，这就容易造成土地权属边界的模糊，从而产生权利的纷争。其次，即使认为土地归“集体”所有的表述对于土地权属边界的规定是明确的，土地的权益边界也会由于地方政府、社区集体组织、村民小组甚至是地方家族势力等方面的影响而变得模糊，而土地权属边界的模糊往往又成为各方主体争夺利益的借口。

2、分散的土地流转形式难以适应现代农业规模化发展的要求。农业的规模化经营是进行土地流转的主要目的，也是实现现代农业发展的重要途径。尽管当前的土地流转方式已经呈现出了多元化的特点，但是调查显示，80％以上的土地流转都发生在小规模分散经营的农户之间，他们往往由于土地经营效益低、家庭劳动力不足、太辛苦以及长期在外工作等被动的原因，自发地将土地流转给还未面临相同问题的亲戚、朋友或邻居。目前流入土地户主要以散户为主。这种“散户一散户”的自发性土地流转速度慢、规模小，不同于以规模生产经营为主要目的、将大量分散的土地集中流转给大户的流转方式。很显然，散户间的自发性土地流转在适应农业规模化的发展要求方面并不具备优势。

3、无序的土地流转中介组织难以适应现代农业信息化的要求。土地流转供求信息的高效与准确提供不仅对推进土地流转意义十分重要，而且本身也是农业信息化的内在要求。正如前文所述，散户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率地聚集，需要寻求“散户—大户”的土地流转路径。由于散户和大户之间在生产经营规模、效益和理念等方面存在很大差异，因此两者的土地需求与供给信息很容易出现不对称，由此会引发较高的土地流转交易成本，使得“散户—大户”的土地流转路径很难有效形成。一方面，分散经营的农户不可能为了出租或转让几亩土地而主动寻找需要土地的陌生的大户。另一方面，大户对土地的需求数量通常比较大且要求连接成片，因此他们也不可能主动与每个农户进行谈判。现实的情况是，不少地方政府虽然在土地流转中介服务组织方面做了许多探索，但是其运作过程往往缺乏秩序，成效也不太显著。土地流转主体之间的信息不对称、无序的土地流转中介服务组织是导致土地供求双方信息流动受阻的重要原因。

4、落后社会保障体系难以满足激发流转主体的积极性的要求。我国的社会保障体系还未能覆盖所有的农村地区，无法为那些将土地流转出去的散户提供充分的社会保障。因此，当土地流转的费用（租金）低于农户的预期时，深受“土地是养老保障”这一传统观念影响的农户，尤其是普通的小规模经营散户，就有可能放弃土地流转的计划。这种情况在经济欠发达的村庄更容易发生，这些地区的农民通常以纯农户居多，他们的非农收入比重比较低，非农就业机会很少，因而对于流出土地后可能出现的基本生活保障问题的担心会更多。

二、抓住关键环节，促进农村土地流转

任何物品只有进入流通领域进行交易，才能实现其交换价值。土地承包经营权成为一项物权之后，农民作为物权人，可以自由处分其权利，这无疑使农民的收益多少与土地的利用程度紧密地联系起来，从而大大提高了农民的积极性，促使他们更好地经营利用土地。面对农村土地流转存在的困境及问题，必须狠抓关键环节，促进农村土地流转。

第9篇：农村土地流转法范文

一、农村土地流转的现状

1.土地流转的主要形式

农村土地承包经营权流转的主要形式有：一是转包。目前农村土地承包经营权流转的现状看，转包是农村土地承包经营权流转的主要形式，转包的农户大多是离土不离乡，多半是以搞短途贩运、餐饮服务、外出打工的农户为主，属于暂时性的土地流转。二是转让。通过转让流转的面积占流转面积；三是出租。通过出租流转的面积占流转面积；四是入股。通过入股形式共流转土地占流转土地；五是互换。通过互换流转的面积。

2.土地流转呈现的主要特点

农村土地承包经营权流转呈现出以下特点：一是流转主体趋于多元化。土地由户与户之间流转逐步向种植大户、农民专业合作社、龙头企业和股份公司等多元主体流转，这些市场主体也正在成为土地长期稳定流转和规模经营的重要载体；二是流转形式趋于多样化。流转形式由初期的转包、互换形式向出租、转让、入股等多种形式转变。三是土地经营趋于规模化。土地由分散零散流转逐渐向集中连片规模经营转变。其中：通过转包、出租、互换、转让等形式进行土地承包经营权流转。四是规模效益初步显现。从实际情况看，通过流转土地，实现规模经营，达到了转让户和经营户“双赢”的目标。转让土地的农户，不仅有转让金收入，大多数地方还有惠农补贴收入，同时还摆脱土地的羁绊，免除了失地的担忧，能够放心地从事其他行业，获得更多的打工收入。此外，一些规模经营户还吸纳转让土地的农民打工，进一步扩大了转让户的收入来源。

3.农地流转促进了土地的规模化经营

近几年来，随着国家加大对农业的投入和对产业化、规模化经营的政策扶持，不少业主和企业积极投身农村经济建设大潮，大规模的土地流转逐步增加。农地流转推动了农地的规模经营，在一些乡镇已形成了一批专业化、规模化的现代农业园。

二、存在的问题

1.缺乏有效规范的法律法规来保障土地流转的顺利进行。虽然我国不少法律政策都对农村土地流转作了一些规定，但是对农村土地承包经营权和使用权，在流转手续、流转程序等方面规定得过于原则和笼统，因而造成了不少农户用“口头协议”、私下自发流转的局面，这样一种流转交易没有规定流转双方的权利与义务，因而在现实中造成了不少的纠纷。

2.缺乏有序运行的土地流转中介组织。这主要体现在三个方面：（1）缺乏土地承包经营权交易的组织机构；（2）缺乏相应的土地评价机构；（3）土地流转市场的缺乏”。在广大农村，散户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率的聚集，需要寻求“散户一大户”的土地流转途径。但是在现实上，由于散户和大户在经营方式、经营理念等方面存在这巨大的差异，因此，很容易造成“有卖找不到买，有买找不到卖”的信息不对称局面，而缺乏有序运行的土地流转中介组织，这种情况还将在一定程度上继续存在。

三、农村土地流转的对策

1.有效发挥政府和村集体的职能

市场的发展有其自身的盲目性、自发性、滞后性的特点，尤其是我国农村的土地市场还很落后。因此，一是政府要对土地流转有宏观上的调控。建立调节机制，防止土地使用权过于集中，以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。农村土地市场的发育，可加强土地转让的公平性和竞争性，实现有序管理。二要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三要加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。土地是农民的命根子，群众是土地流转的主体。因此，要抓好土地流转，必须“以人为本”，千方百计调动广大群众的积极性。