房地产评估公司管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产评估公司管理办法范文

关键词：投资性房地产；公允价值；评估

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.

第2篇：房地产评估公司管理办法范文

《刑法》第二百二十九条本身未明确虚假证明文件的含义，而《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》是对情节严重列举了几种情形，也没有对虚假证明文件的概念进行解释和说明。在理论和实务界，对什么是虚假证明文件理解有很大不同。因此，对房地产估价行业来说，从规范房地产估价行业秩序和市场经济的角度来看有必要对何为虚假的证明文件进行研究，从理论和实务的角度提出切实可行的判断标准和方法。

一、房地产估价中提供证明文件的范围

刑法第二百二十九条规定的提供虚假证明文件对房地产估价行业而言是指承担资产评估(其中包括房地产估价)职责的中介组织的人员故意出具、提供各种虚假证明文件。对房地产估价来说哪些是具有证明效力的文件呢?应当根据《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构中各自承担不同的职责范围进行深入的分析。

《房地产估价机构管理办法》第三条规定房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物等、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。人们的一般理解认为房地产估价师评估的价值就一定能在市场上实现，否则就是失误，要求赔偿。实际上，房地产估价是房地产估价人员以专家的身份提供的专业意见，而不是可实现的价格的保证。当然估价机构和人员也不能随意发表不负责任的意见。估价可以分为两种性质(根据意见的用途和作用不同)：一是咨询性估价(或称参考性估价);二是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)。估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种私人产品，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

二、虚假证明文件的定义

虚假证明文件是指虚假的证明文件，虚假也就是说不真实，关键在何为虚假?不同的文件类型对何为虚假有不同的认识。如同房地产估价行业和法学界对如何认定房地产估价活动中出具的证明文件为虚假证明文件，有不同的看法。判定房地产估价师是否承担刑事责任的关键是是否为虚假证明文件。

(一)法学界的观点

学者孙国祥等指出，所谓虚假的证明文件，从内容上看，应该指内容完全失实或主要内容虚假的证明文件;从形式上看，一般表现为书面的形式。

学者聂立泽指出，提供虚假证明文件是指提供内容与实际情况不符的资产评估报告、验资报告、财务会计报告、审计报告、法律意见书等证明文件。

学者张明楷等也认为，提供虚假证明文件，是指提供内容与实际情况不相符合的资产评估报告、验证报告、财务会计报告、审计报告、法律见证书等证明文件。

由此可知，法学界认为虚假就是内容或结论与事实(或实际情况)不符。法学界认为房地产估价证明文件必须证明结果是真实的，是客观事实的真实。

(二)房地产估价业界的观点

房地产估价业界的基本观点是只要注册房地产估价师严格按照《房地产估价规范》进行了估价，就不能认定出具了虚假证明文件。如果注册房地产估价师在形式和实质上都严格遵循了估价规范，应当免责。

由此可知，房地产估价界认为程序正义或过程的真实重要性高于结果的真实，注册房地产估价师如果严格遵守房地产估价规范，尽到了应尽的职业关注，即使最后的结果没有保证完全符合客观实际(真实)，注册房地产估价师最多也只能负执业责任，不能为其非故意为之的结果负刑事责任。

三、房地产估价中虚假证明文件的认定条件

那么到底如何判定是否为虚假证明文件?判定是否为虚假文件的条件是什么?房地产估价能不能在严格执行房地产估价规范的情况下保证内容与实际情况相符?或者对法学界要求的内容与实际情况相符在执行估价准则时是如何评价的?

其实，两者本就是一个事物的两个方面，并不矛盾。房地产估价界要求首先从程序上合理保证证明文件不存在重大错报，而法学界是从实体上或者说是从内容上考虑的。法学界强调的虚假是指证明文件的内容或者结论与事实不符，而房地产估价界认为判定估价报告(或其他鉴证报告)是否虚假的关键是注册房地产估价师在执业过程中是否恪守估价准则;从程序上讲，注册房地产估价师恪守估价准则的过程实际上是保证估价结果客观合理的过程。

所以是否为虚假文件可以从以下条件判断：

1、估价对象是否存在，如果不存在肯定是属于虚假的;

2、待评估房产面积与实际面积是否相差巨大，如果明显超过合理误差范围，显然属于虚假文件，如果还是故意为之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地产估价师是否到现场查勘。如果房地产估价师未去实地查勘出现重大漏洞应该属于虚假文件的范畴;

4、对委托人提供估价所依据的资料进行了审慎检查，不能无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性、完整性;

5、是否有不当得利。礼下于人必有所有求，如果存在利益输送则虚假文件的可能性大大增加;

第3篇：房地产评估公司管理办法范文

1.当前我国房地产中介市场现状

随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带， 为交易双方提供有效信息， 解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。

2.当前我国房地产中介市场主要问题

2.1政府监管不力

全国除温州这样的城市出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分，主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、 工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制， 职能分配不明确， 难以形成对从业人员、 机构的有力监督。 并且，房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门，对房地产中介市场形成行业垄断，进行非法经营。

2.2法规体系不全

房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，主要仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。

2.3机构信誉不良

房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买方、卖方双边的信息，而在实际的房地产中介市场上，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。同时由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房地产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。

2.4人员素质不高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。

3.规范房地产中介市场的对策

3.1严格市场准入制度

在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

3.2严格执业资格制度

在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

3.3严格规范经营制度

规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。

3.4严格行业监管制度

政府要在立法、制度、管理规定等方面对中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体；另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。

第4篇：房地产评估公司管理办法范文

一、房地产投资信托基金的含义

房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrust，REITs），是一种房地产证券化的投资工具，一般采取公司、信托或者协会的组织形式，将不特定多数人的资金汇集到一起，公司向投资者发行收益凭证[1]。REITs 由专门投资机构中具有专门知识经验的人进行投资经验管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，有效地降低风险，并将所获得的房地产管理收益按比例分配给股东或投资者。REITs 注重长期投资形式，并且回报相当稳定，是一种风险共担、利益共享的集体投资方式。二、国际 REITs 的发展现状自 20 世纪 60 年代 REITs 在美国诞生以来，REITs 如雨后春笋般在世界各地蓬勃发展，REITs这一先进的房地产金融工具逐渐成为各国房地产业发展有力的助推器。

1.美国 REITs 的发展现状

作为世界上 REITs 的发源地，美国的 REITs研究和应用都已经相当成熟，并且仍然具有广阔的发展前景。1960 年《国内税收法案》正式批准成立房地产投资信托业务，并具体规定了 REITs 所能够享受的税收优惠政策以及申报认定为 REITs 实体所需通过的审核标准。之后，美国 REITs 的发展经历了迅猛发展。从 1968 年以后的近十年，共形成了 209种权益型 REITs 和 113 种抵押型 REITs[2]；美国的房地产投资信托基金协会是全世界 REITs 研究的权威机构，为世界各国的研究提供大量且具有权威性的数据，并且拥有很多具有实际操作经验的会员。同时，美国也发行了大量关于 REITs 的书籍，尤其是 REITs 投资的技术知识，包括 REITs 的顾问问题、规模经济问题、多样化与集中化、分红与债务政策等。美国 REITs 运行有着严格的政策管理规定。美国的 nareit 网站是专门的 REITs 网站，它不断地向人们公布美国 REITs 的发展现状、发展特点、发展进程、投资情况、投资回报率分析等，甚至公布 REITs 每年、每月、每周的发展情况。该网站同时也关注其他一些国家的 REITs 的发展状况，使人们能够较为全面地了解全球 REITs 发展的最新动态。在美国，每个上市的 REITs 都能够在纽约证劵交易所网站上找到，包含这些上市 REITs 的详细信息。美国 REITs 已经形成了一套开放的信息共享系统，有力地推动了美国 REITs 的深入研究。美国目前虽然尚未为 REITs 专项立法，但根据对 REITs 相关的税法改革的多年经验，美国的房地产投资信托法律体系是世界上最成熟，同时也是最完整的法律体系，拥有系统的、层次分明的法律框架，所以得以保障 REITs 健康、有序的发展。美国在 1933-1940 年的《证券法》、《证券交易法》和《投资公司法》完善了美国的证券法律体系。美国 1960年的《房地产投资信托法案》规定必须采用公司型模式，还必须是封闭性基金，同时对 REITs 的组织结构、资产要求、收入要求、股东人数、红利分配和资金来源等做出了规定。2001 年的《美国统一信托法》减少了法律之间的矛盾，使信托法更加完善。在美国，与 REITs 相配套的法律也相当完善，比与如 REITs 相关的税法、会计法规等。并且根据REITs 的发展进程制定了相应的税收优惠政策，以促进 REITs 的健康发展。在会计制度方面，美国有《统一受托人会计法》，在 REITs 的相关法案中，也明确地规定了折旧的方法和年限。

2.亚洲各国 REITs 的发展

近几十年来，在亚洲特别是新型国家的 REITs发展非常迅速[3]。日本的 REITs 发展最早也最为成熟。日本在 2000 年 11 月修改了《投资信托法》，准许投资信托资金进入房地产业，又与 2001 年 3月在东京证劵交易所建立了 REITs 上市系统。截止2006 年 3 月，日本已经有 28 家 REITs 在东京和大阪交易所上市，市值超过 180 亿美元。正是由于REITs 的高收益率，所以吸引追求低风险的投资。也因为 REITs 的高收益率和日本经济增长预测持续乐观，日本 REITs 发展前景相当看好。新加坡是亚洲国家中第二个推动 REITs 发展的国家，新加坡的房地产市场发展也得以日趋成熟。1998 年 7 月，新加坡证券交易所审核委员会提出了设立 REITs 得建议，目的是增加市场投资品种并使得房地产市场健康、快速的发展。于 1999年 5 月颁布了《新加坡房地产基金指引》，并在 2001年的《证券和期货法则》中对上市 REITS 作出相关规定，又与 2002 年颁布的《集合投资准则》中进一步细化了对 REITs 的要求[4]。新加坡于 2002年 7 月由嘉德置地发行了首只嘉茂商产信托基金，募集资金 2 亿新币。2005 年 9 月，新加坡第七个REITs-PrimeREITs 上市，届时新加坡 REITs 总市值达到了 60 亿美元。

3.欧洲各国 REITs 的发展

在全球应用 REITs 中的国家中，欧洲国家所占比例达 20%，其中以比利时、荷兰和法国发展最快。五年来，欧洲股票回报率约为-2.5%，而 REITs 的年平均报酬率达 16%。REITs 在欧洲的发展前景相当被看好，市场规模仍在继续扩大。法国于 2003 年出现了具有其本国特色的不动产投资信托投资公司。为了吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入，REITs 成为法国多数房地产公司进行结构转型的主要方向。税务当局也批准免除转型公司将来的纳税义务，只要该公司支付相当于其四年资本收益税额一半的税款。英国在 2003 年 3 月举行了房地产投资基金咨询会，商讨了房地产投资基金进入市场的可能性。英国财政部和税务局在2005年3月发表了题为《英国房地产投资信托》的咨询报告。报告显示，英国政府原则上支持地产投资税收政策的改革，同时提出了一些税收方面的挑战。为了找到满足政府目标的解决方案，英国政府需要进一步与行业代表沟通。英国政府在 2006 年财政议案中为英国 REITs立法。

三、我国房地产投资信托基金的现状及存在问题

目前我国发行的房地产信托产品主要有以下两种形式：一是贷款信托，其与商业银行的贷款业务基本相同，是我国目前房地产信托投资的主要形式；二是权益信托，信托公司从房地产公司购买房地产的全部或部分产权，依靠经营房地产获得收益。严格来讲，现阶段我国还不存在真正的 REITs产品，只是初步有了“一法二规”这样的法律文件。“一法”即 2001 年出台的《信托法》，这是我国在信托领域的基本法；“二规”指的是《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规章促进了 REITs 的启动和发展。很长一段时间，我国对于房地产投资信托基金的概念不甚清晰，所以造成相关部门颁布的法规中并不能完全适应我国房地产投资信托基金的发展。2007 年 5 月《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》的颁布才真正地启动了我国 REITs 制度的建立。总体上看，我国的房地产投资信托基金与美国还存在较大差距，具体表现在以下几个方面：相关法律制度缺失；委托机制风险较大，影响REITs 配置资金的效率；行业信息的公开性较差；相关专业人才的缺少。我们应当从实际出发，深入研究，积极建设有中国特色的社会主义 REITs 制度。

四、发展房地产投资信托基金的重大意义

1.完善我国房地产金融市场

REITs 拥有金融机构的特征，不仅对市场信用能起到一定的作用，还能补充银行的信用；房地产信托投资基金同时参与房地产一、二级市场金融活动，不仅标志着房地产金融市场的发展，也促进房地产金融二级市场的发展。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。由此得知，房地产投资信托基金的推出大大地提高房地产金融的完备性，使得房地产金融走向成熟。

2.拓展房地产市场资金来源

我国老百姓手里握着巨大的资本，但是没有换取高报酬的投资渠道，房地产投资信托基金的出现使得投资者购买房地产投资信托基金股票，从而得以分享房地产市场发展的收益，分享本国宏观经济增长带来的收益。再者房地产投资信托基金股票每股只需要 10-25 美元，股本金低。同时 REITs 对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者投资 REITs 得到了参与商业性房地产权益投资的机会。3.提高房地产金融安全REITs 所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，该公司的管理人员都是经验相当丰富的房地产专业人员，他们进行股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，有效降低投资风险。REITs 通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险。

4.抑制房地产市场投机行为

REITs 作为先进的房地产金融工具，由于其控制的房地产资产产权的流动是通过 REITs 股票的交易实现的，因此对于具体房地产资产来说，其产权是稳定的，不会频繁的被买卖。同时，房地产资产价值的升值或降低表现为 REITs 股价的涨跌。基于这两个原因，REITs 抑制了房地产的投机性买卖，因此而稳定了房地产价格，对市场起到了调节作用。

五、完善我国房地产投资信托基金的政策建议

1.设计合理的 REITs 税收制度

作为新兴的房地产融资工具，REITs 对推动我国房地产业的持续发展，甚至对整个国民经济的运行都起着十分重要的积极作用。因此，国家有必要对 REITs 实行税收政策上的优惠，鼓励其健康成长。

2.加快 REITs 组织机构的建设

REITs 必须具备严密的组织机构，才能够顺利运转。吸收各国先进经验，结合我国实际，我国应建立多元化的投资机构体系，由金融机构承担具体操作任务，有保险公司负责信用保证，健全房地产评估机构，完善 REITs 监督机构。

3.培养专业化的人才

我国 REITs 研究起步晚，专业化人才普遍紧缺。必须加强对 REITs 的理论研究和实践应用，培养专业化人才，尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场管理的复合型人才队伍[5]。

第5篇：房地产评估公司管理办法范文

一、中介服务内容

区中介服务内容主要包括财务审计、土地评估、资产评估、房地产评估、拆迁评估（含房产、土地及设备等）、拆旧评估、工程审计、工程监理、招标、工程设计、专项设计、工程勘察、工程检测、资产拍卖和可行性研究、环评报告等方面。

二、管理基本原则

（一）引入竞争机制。中介机构实行准入制，按照“信誉优良、收费合理、服务规范、工作高效”的原则，择优确定入围名单，统一计费标准，提高资金效益。

（二）择优选定中介。中介业务委托时，主管部门应在区中介机构备案准入名单范围内，依据执业能力、执业经验和执业质量，公平合理选择中介机构。

（三）严格费用标准。各主管部门与选定的中介机构谈判时，要在确保服务质量、服务期限的前提下，尽可能压降各类中介业务费用支出，节约财政资金。

（四）规范操作程序。中介业务开展时，必须遵循“先签订合同、后开展工作”的原则，在业务开展前必须先签订合同，合同应明确服务要求、履行期限、计费标准等主要内容。

三、备案准入办法

（一）申请入围。愿意接受区中介服务管理和计费标准的中介机构，向区提供有效的营业执照、税务登记、资质（资信）证明及年度财务审计报告等证明材料（复印件）和承诺书。

（二）审核确定。区纪工委、财政部门会同有关方面负责对中介机构提供的证明材料和承诺书进行审核，择优确定入围中介机构，并根据服务质量等情况定期调整备案准入名单。

（三）其他情形。按规定必须通过公开招投标方式确定的中介服务，按招投标管理办法执行；如遇特殊类型的中介服务，则根据实际情况商定。

四、中介服务计费

根据市政府《关于进一步做好减轻企业负担工作的意见》等文件精神，结合区实际，现明确中介服务计费标准如下：

（一）财务审计：区的财务审计（包括年报审计）计费，以不超过市国资办《关于委托中介机构从事国资业务若干意见》规定标准的25%进行商谈确定（详见附件一）；如遇特殊情况的，实行“一事一议”。

（二）土地评估：区的土地评估（含抵押贷款评估，不包括拆迁评估）计费，以不超过原国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）规定标准的25%进行计算（详见附件二）。

（三）资产评估：区的资产评估计费，以不超过市国资办《关于中介机构从事国资评估业务收费的补充意见》。

（四）房地产评估：区的房地产价格评估计费，以不超过省物价局、建设厅《关于印发〈省房地产中介服务收费管理办法〉的通知》规定标准下限的25%进行计算（详见附件四）。

（五）拆迁评估：

1、个人住宅：区的个人住宅（含装潢、附着物等）拆迁评估计费，按房屋面积12元/平方米（含考核奖金）进行计算。

2、工业企业：区拆迁企业（小作坊）的房产（含装潢、附着物等）评估计费，按企业房屋建筑面积10元/平方米进行计算。

3、拆迁土地：区拆迁企业的土地评估计费，按原国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）规定标准的35%进行计算（详见附件二）。

4、机械设备：区的拆迁企业机械设备评估计费，按市国资办《关于中介机构从事国资评估业务收费的补充意见》（澄国资发〔2011〕34号）规定标准的70%进行计算（详见附件三）。

5、其他方面：根据实际情况，拆迁中的其他中介业务计费，以不超过相应规定标准的70%进行商定。

（六）拆旧评估：区的拆旧评估计费，按照市国资办《关于中介机构从事国资评估业务收费的补充意见》（澄国资发〔2011〕34号）规定标准进行计算（详见附件三）。

（七）工程审计：对于建设项目的工程审计和造价咨询，按以下标准进行计算：

1、预算审计：按照核减额的2%进行计算。

2、预算包干审计：按照核减额的4%进行计算。

3、标底审计：按照送审工程造价的0.05%进行计算。

4、结算审计：初审按照核减额的4%进行计算，复审按照核减额的6%进行计算。

5、工程跟踪审计：区的一般工程跟踪审计计费，按省物价局、建设厅《关于印发〈省建设工程造价咨询服务收费管理办法〉的通知》（苏价服〔2004〕483号）规定标准的30%进行计算；区的安置房跟踪审计计费，按规定标准的50%进行计算（详见附件五）。

6、造价咨询服务收费在600元以下时，按600元进行计算。

7、其他的工程造价咨询服务计费，按上级规定标准的30%进行计算。

（八）工程监理：

1、计费金额在30万元以下的工程监理，按国家发改委、建设部《关于印发〈建设工程监理与相关服务收费管理规定〉的通知》（发改价格〔2007〕670号）规定标准的56%或工程投资总额的1.5~2.0%（视工程量大小）进行计算（详见附件六）。

2、计费金额在30万元以上的工程监理，按政府采购公开招标的金额确定。

（九）招标：

1、区的工程招标计费，工程造价在5000万元以下的工程项目，按省物价局《关于转发国家计委关于印发〈招标服务收费管理暂行办法〉的通知》（苏价服〔2003〕4号）规定标准的70%进行计算；工程造价在5000万元至1亿元的工程项目，按规定标准的60%进行计算；工程造价在1亿元以上的项目，按规定标准的50%进行计算（详见附件七）。

2、区的服务、货物招标计费，造价在200万元以下的项目，按省物价局《关于转发国家计委关于印发〈招标服务收费管理暂行办法〉的通知》（苏价服〔2003〕4号）规定标准进行计算；造价在200万元以上的项目，按规定标准的70%进行计算。

3、工程、服务和货物招标中介服务，按上述计算标准计费金额在30万元以上的，按照政府采购公开招标的金额确定。

4、区的编制工程量清单和工程标底服务计费，工程造价在500万元以下的项目，按省物价局、建设厅《关于印发〈省建设工程造价咨询服务收费管理办法〉的通知》（苏价服〔2004〕483号）规定标准进行计算；工程造价在500万元以上的项目，按规定标准的70%进行计算（详见附件八）。

（十）工程设计：区的工程设计计费，以不超过原国家计委、建设部《关于〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格〔2002〕10号）规定标准的70%进行计算（详见附件九）。

（十一）专项设计：区的景观、绿化和管线等专项设计计费，根据不同情况会商确定。

（十二）工程勘察：区的工程勘察计费，以不超过原国家计委、建设部《关于〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格〔2002〕10号）规定标准的50%进行计算。

（十三）工程检测：区的建设工程质量检测和建筑材料试验计费，以不超过省物价局、建设厅《关于核定〈省建设工程质量检测和建筑材料试验收费标准〉的通知》（苏价服〔2001〕113号）规定标准的80%进行计算；第三方检测按规定标准进行计算。

（十四）资产拍卖：区的公有资产拍卖佣金，以不超过委托拍卖资产成交总额的1%进行计算（拍租业务佣金总额最高10万元/标的，拍卖业务佣金总额最高30万元/笔）；特殊情况的，按照《拍卖法》规定及实际情况进行谈判确定。

（十五）其他方面：区的工程可行性研究、环评报告书编制和其他中介服务的计费，一方面本着节约节俭的原则，通过竞争性谈判方式确定；另一方面也可按实事求是、节约节俭的原则进行商定。

五、操作管理程序

（一）签订合同。由主管部门按照上述计费办法与准入名单范围内的中介机构进行商谈计费、服务等主要事项，公平合理确定后报付款单位（财政局或投资公司等），由委托方、主管部门与中介服务机构签订合同（签订方式可以为一年一签或一事一签）。

（二）开展工作。中介业务开展时必须遵循合同中所明确的服务项目、履行期限、计费标准等要求，不得擅自变更或调整合同内容。

（三）申请付款。中介服务行为全部完成后，由主管部门根据验收考核情况和合同填制付款申请单，报付款单位。

（四）审核支付。经付款单位审核后，根据资金情况按规定程序审批后办理拨付。

六、其他工作要求

（一）高效服务。各中介服务机构应严格执行行业规定的管理办法、操作程序和服务标准，并按照本意见确定的计费标准和签订的合同要求，保质保量做好相应中介服务；如发生服务质量等问题的，则取消准入资格。

（二）加强考核。各主管部门要根据各类中介服务的特点，制定相应考核办法，引导中介机构规范程序、保证质量、高效服务；如违反操作管理办法、行业管理规定或发生未签订合同、超标准计费等情形的，一律不予办理资金结算。

第6篇：房地产评估公司管理办法范文

[关键词] 房地产金融体系 比较分析

一、房地产金融体系结构

1.房地产金融体系的组织机构体系

房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。

2.房地产金融体系的金融工具体系

在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。

3.房地产金融体系的配套设施体系

在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。

二、国内外房地产金融体系的现状

1.我国房地产的金融组织机构体系

从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。

2.房地产金融体系的金融工具体系

我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。

3.房地产金融体系的配套设施体系

就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。

三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较

1.国内外房地产融资渠道比较

(1)开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异，但一般都是以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险为辅的方式开展房地产信贷业务的。

在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。

而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。

(2)消费性融资渠道比较。在我国，消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外，新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说，相比较新加坡、日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏低，住房公积金制度没有得到充分发挥。

2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较

(1)房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业发展进行宏观调控。但在我国，中介配套机构的不完备，以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配套运作。

(2)风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险管理制度，政府有效的参与、管理和支持等。

严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大，因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控，一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料，可以随时监控借款人的财务变动状况。在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查，信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天～2天内，便可完成有关调查，银行再根据调查结果决定是否贷款，是否给予部分优惠，是否需要密切关注，乃至采取何种防范措施的评判依据。

为了切实规范和控制住房贷款风险，西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度，采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中，就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。

法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。

我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度，没有个人或开发商信用劣迹的记录，贷款银行无从判断借款人的资信程度。

同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。

四、规范发展我国房地产金融的几点意见

1.着力发展房地产信托基金

发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险，这决定了银行对风险的跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配。

2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用

一是应加强对房地产市场的监测和调控，抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。

3.建设完备的社会信用体系

目前，我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上，按照“政府推动、市场运作”的原则，遵循“联合征集、权威、社会共享”的工作思路，加快社会信用体系建设，推动信用立法，严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法，采用现代化监管手段，利用信息网络资源，实现信息共享，倡导企业和个人树立信用观念。

4.加快金融创新

首先，应当建立住宅储蓄信贷制度，以形成稳定的住房信贷资金来源。其次，从产品创新来看，我们可以借鉴国外品种众多的金融产品，引进或者开发新的信贷品种，创造出新的利润增长点。最后，我国还要继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。

参考文献:

[1]卢立宇:中美房地产融资比较研究[D].重庆大学，2006

第7篇：房地产评估公司管理办法范文

为规范保险资金的用途,确保资金的安全性,国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了严格的限制。1995年,我国第一部《保险法》颁布实施,该法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订,修订后仍未提及保险资金可投资不动产,事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院批准,保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目,但对投资范围做了明确界定,主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目,有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域,这是对保险资金运用领域的一次扩展,这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个方面:一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围,保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权;创业期的风险投资基金,高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及,并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业;三是规范了投资方式,既可以直接投资也可以间接投资;可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的限制,从2006允许间接投资基础设施项目,到2012年允许间接投资不动产,六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大,尤其是在不动>文秘站:

二、保险资金运用发展

保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元,同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位,并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家,保险公司143家,保险资产管理公司18家,其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长,2007年到2013年,我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长,从27000亿增长到76900亿,增长2.85倍,这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长,投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面,保险资金的投资渠道逐步被放宽,政策也不断完善,在这之后收益率随之走高。2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益,资金运用收益率率达到6.3%,是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主要来源,并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低,发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上,而我国仅为30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等;而我国保险资金运用限制多,法定投资渠道窄,这些都限制了保险资金运用发展。

三、保险资金进入不动产

目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润,而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场,发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响,并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%,英国的比例较高,在4%至8%的范围;亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关,美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的限制,要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松,并没有明确规定投资的范围和比例。此外,保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说,房地产行业快速发展期,各国保险资金都会加大不动产的配置;而在萧条期,则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体,房地产市场发展前景较为广阔,近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入,保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资,起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后,投资规模增长迅速,2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元,占投资总额的比例为0.59%;2013年增长为689亿元,占比为0.90%。

四、我国四大险企投资房地产情况

我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元,较2013年微降3%。虽然投资额有所下降,但是涉房子公司数量却翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额,但涉房子公司数大幅增加,可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额,但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是,2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》,要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产,以2014年3月31日账面余额为基准,不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认,使得账面上用于房地产投资的金额减少。

五、建议

第8篇：房地产评估公司管理办法范文

一、我国住房抵押贷款保险现状

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。

第9篇：房地产评估公司管理办法范文

关键词：商品房预售；房屋产权登记；房产面积预测

根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预销售实施许可备案制度。开发商申请办理预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料中必须要有商品房预售方案，预售方案应当包括预售房屋套数、面积预测及分摊情况等，并附商品房分层平面图。按照我国现行的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，商品房预售一般按预测的建筑面积计价，如果按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房预售合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。所以预测算面积准确与否，直接关系到买房者与开发商的利益，对受委托的测绘公司而言，有很大的法律风险和社会责任。笔者结合实际工作，介绍了在商品房房产面积预测中的工作方法和经验。

1 商品房房产面积预测算的基本过程

1.1 资料的收集与存档

由于商品房预测算面积是签订商品房买卖合同和网上备案的重要依据，因此开发商提供给测绘机构的资料必须是合法有效的。为了规避风险，减少矛盾，测绘机构应收集和存档如下资料：1）房屋面积预测任务委托书；2）建设工程规划许可证；3）国有土地使用证；4）核准备案的总体规划平面图和单幢建筑施工平面图等全套建筑设计图纸一套（含匹配的电子图及文档），如有变更，还需提供变更通知单原件和变更后的设计原图（含电子档）。以上图纸必须是加盖设计单位出图专用章的正式纸质建筑图；5）房屋的分摊协议和其他合法分摊文件或约定；6）户籍管理部门批准的门牌和房号证明文件；7）人防办批文。

1.2 图纸的初审与预测算方案的确定

测绘公司接到相关资料后，依据国家测绘局的GB/T 17986-2000《房产测量规范》和各省市房屋面积测算技术规程等规范文件，结合项目的实际情况，由项目负责人会同作业人员进行图纸初审。首先打印出项目的平面总图、地下室及各幢的分层平面图，对照设计原图进行分析；确定各幢的范围和组成功能区，用不同颜色的彩笔勾画出不同功能区、不同套房屋之间的权属线，标识好每个部位的名称和专业术语，如果对设计图某个部位的定义有疑惑或不清楚，要通过咨询设计人员来确定其功能和定义其名称，初审后应该初步确定好房屋的自有面积和共有面积的范围，哪些是全算、半算及不算建筑面积的部位，哪些共有面积是要参与分摊还是不参与分摊，要参与分摊的共有面积是整幢共有、功能区间共有、功能区内共有还是层共有。然后项目负责人进行情况汇总，对有争议的和现有规范中没有明确的面积计算内容要结合相关资料进行情况说明和给出解决方案，以确认函的方式及时反馈给房产开发公司确认，并在以后的预测算报告中备注该情况。最后制定出一套完整详细的面积预测算方案。

1.3 数据采集

由于房屋预测算和房屋竣工实测不同，它主要依据施工图纸、有关房产测量规范、规程对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，一旦疏忽，就会预测算错误，造成的影响和损失将是巨大的。房屋面积预测的数据采集应根据“建设工程规划许可证”及依法核准备案的正式纸质建设工程施工图和匹配的电子图结合起来进行。

在数据采集过程中要重点校核正式纸质图纸的标注尺寸和用AutoCAD量算电子版图形的尺寸是否一致，如有不符应返回设计单位进行修正；从纸质图上采集房屋边长数据时，应对分段边长标注之和与总长度标注进行校核，并与电子版量算尺寸对照，校核不符时，应返回设计单位进行修正；若遇特殊情况时，需在计算成果的附记中记录或作详细说明。仔细校核后，可以利用AutoCAD打开设计图纸，按照初审的面积预测算方案框画出套房屋之间、套房屋和共有面积之间的权属墙中线，除此之外，单体每层还应框画出每层的墙中线，然后对各个部位的线段进行多段线的合并和闭合。

由于房屋预测算的是一个虚体，因此除了审阅建筑平面图外，更要充分查看外立面图、剖面图、钢筋基础图、大样图等，详细阅读建筑设计图纸的施工总说明，这样才能把这个虚体的每个细节考虑进去。例如：通过楼层剖面图判定层高是否足2.2米高；通过飘窗的大样图判断飘窗的高度和投影线；通过钢筋基础图判断柱子是结构柱还是装饰柱。

建筑工程规划许可证上的报建面积是依据《建筑工程建筑面积计算规范》测算的，一般说来，依据《房产测量规范》预测算出来的房产面积是不能超建筑工程规划许可证上的报建面积的。如果超出，应及时与房地产开发企业进行沟通，分析是因为计算规则不同引起的，还是确实有超出报建部分。确实超出报建部分的面积，如果开发企业没有进行补报建，就不应计算面积。

1.4 面积测算

面积测算可以采用AutoCAD和Excel软件相结合的办法进行，南方数码公司开发的房测之友BMF软件以AutoCAD为平台，关联SQL数据库，可以实现日常管理，操作起来更加便捷可靠，这里简单介绍BMF的操作过程：1）在测绘信息里新建和编辑项目信息、幢信息、楼层户室信息，打开经数据采集框画的权属墙中线图。2）提取公用和非公用的面积线，产生外墙体。3）功能区和共有区划分。4）指定分摊关系和分摊计算。5）分摊检查和面积检核。6）生成幢报表和分层分户图。

2 预测算面积变更

依据《商品房销售管理办法》，商品房预售后，开发商不得擅自变更规划、设计。预测算面积的变更，测绘公司要引起足够的重视；有的房地产开发企业为了更好的销售，甚至是为了风水、门牌的吉利号码，擅自变更规划、设计，在这种情况下，受托的测绘机构不能一味迎合，应在审批手续和书面材料齐备的情况下，才能根据变更通知单进行变更预测。

3 成果资料的检查和验收

房产预测测成果也实行二级检查一级验收制。检查的内容应包括：检查采用的标准应保持有效性与合法性；检查房屋建筑面积的计算方法是否正确；检查共有共用面积的测算和分摊计算是否合理、正确；检查提供的分摊协议和其他分割文件或约定是否合法有效。各级检查中发现的问题，必须做好记录并提出处理意见，并及时反馈作业人员进行修改。成果报告提交给开发商后，开发商应对其用途、结构、层次、建成年份、阳台封闭情况与分层分户图上标定的共有面积部位及分摊状况等内容进行验收。

4 结语

商品房房产面积预测算的从业人员既要掌握房产测量规范和规程，也必须熟悉有关房地产的法规、条例，秉承“公正、公平、公开”的原则，担当好购房者与开发商之间的天平作用，保障购房者的合法权益。随着房地产市场的不断发展，样式多、综合程度高的房地产项目不断涌现，因此房产测绘机构应在工作中不断总结经验、才能适应新形势下对房产测绘工作的要求。

参考文献

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.《城市房地产开发经营管理条例》[Z]，中国建筑工业出版社，1998

[2]国务院法制办公室.《城市商品房预售管理办法》[Z]，中国法制出版社，2004

[3]GB/T 17986-2000.《房产测量规范》[S]