土地使用权补偿标准精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的土地使用权补偿标准主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：土地使用权补偿标准范文

2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡

法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡

本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡

现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷

法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡

土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡

地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡

《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡

构建新型补偿评估制度

针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡

第2篇：土地使用权补偿标准范文

在拆迁过程中，由于政府拆迁行为的强制性，使被拆迁人占用的国有土地必须直接进入土地二级市场，才能实现使用权转移，因此，政府应对原土地使用权人给予相应的安置政策和经济补偿。但如何确定补偿价格，是一个关系重大而又颇具探讨性的问题。

划拨国有土地使用权补偿价格的确定

划拨国有土地使用权，即“县级以上人民政府，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地使用权无偿交付给土地使用者使用”（《城市房地产管理法》第22条第1款）。

2001年以前，在拆迁过程中，人们直觉认为对国有划拨土地使用权可以无偿收回。虽然有些地方对被拆迁人的国有划拨土地使用权权益也给予一定的补偿，但由于没有具体标准，补偿只能停留在双方协商的层面上。2001年2月，国土资源部的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”依据此文件，人们对具有财产权属性的划拨土地使用权权益才有了“量”的认识，各级土地行政管理部门可以依据这个文件对划拨土地使用权权益进行量化处置。基于此规范文件内涵，人们对于国有划拨土地补偿价格也有了计算依据，即：

划拨土地使用权权益价格=土地取得费+开发费（这里的划拨土地使用权权益价格是无限年期地价）

尽管如此，目前城市建设拆迁中，各地对划拨土地使用权补偿价格的确定仍然没有一个统一的标准。有些地方在操作过程中只对划拨土地使用权人的土地取得费（购买价格）给予补偿，个别地方还就土地取得费、开发费派生的利润、利息、税费计入划拨土地使用权权益价格等，一并给予补偿。

笔者认为，合理的补偿标准应当是，在上述公式的基础上，根据城市建设实际与经济发展状况，进行必要的补充与修正。同时，在划拨土地使用权权益补偿价格分配上应遵循“谁投资、谁收益”的市场原则，将补偿价格在不同的相关主体之间进行分配。如，若地价内涵中包含基础设施配套费、公共设施建设等费用，即国家对宗地及所在区域开发进行过投入，就要在补偿过程中，将补偿价格在土地使用者与国家之间进行适当的比例分配。笔者认为，确定政府投入占开发费比例，一般为40%～60%较为适宜。

有偿取得的国有土地使用权补偿价格的确定

有偿取得的国有土地，是指以出让、租赁、作价入股及授权经营等方式取得国有土地使用权的情形。应根据不同的取得方式分别确定补偿价格。

一、出让取得的国有土地使用权补偿价格的确定

出让取得的国有土地使用权是指土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金而取得的有期限限制的国有土地使用权，性质特点为有偿和有期限。出让土地使用权使用年限届满可以申请续期。

出让取得的国有土地使用权补偿价格的确定，原则上，应按照2002年7月1日实施的《城镇土地估价规程》的规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让国有土地使用权价格”。但在实际工作中，建筑物拆迁往往都是在土地使用年期中的某个时点或时段进行的，而原土地使用者交纳的土地出让金则属于全部使用年期，这就要在补偿时考虑土地的剩余年期和相应的出让金数量，由此，笔者认为，出让土地使用权补偿价格应为：

土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余年期出让金价格

若拆迁时出让土地使用权年期刚好届满，而原土地使用者未申请续期，出让国有土地使用权补偿价格就等于划拨土地使用权价格。

如果出让土地使用权使用年限届满，原土地使用者申请续期并获批准，在重新签订土地出让合同，续交出让金后，就可再获得宗地出让土地使用权。此时，划拨土地使用权价格存续于重新获得的出让土地使用权中，划拨土地使用权价格不会因为使用年期增加发生变化，只会随市场波动（一般情况下，划拨土地使用权价格只会上涨，所以购买土地使用权，对购买者资金有“蓄水池”作用）。只有出让金权益价格随着使用年期增加而逐年减少。所以，申请续期的协议出让国有土地使用权，拆迁时同样可以适用上述价格公式。

例如：拆迁一宗出让10年年期工业用地，被拆迁人现已使用8年，土地剩余使用年期2年，那么，补偿价格就是划拨使用权价格加上剩余2年的出让金价格。假若该宗地出让使用期届满，对这宗地占用补偿价格就是国有划拨使用权价格。

对于一些地方按出让土地使用权已使用年期折旧计算补偿价格，上式的计算方法也同样适用。

在实际工作中，对于上例土地的补偿，有的地方仅考虑用剩余2年出让土地使用权价格给予少量补偿。这对于支持土地有偿制度改革，依法缴纳出让金取得出让土地的使用权人来说，显然有失公平，并会挫伤其参与土地出让的积极性，不利于我国土地有偿利用制度健康发展。

二、租赁取得国有土地使用权补偿价格的确定

租赁取得的土地使用权，是指土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地转租、转让或抵押。租期届满可以续租。租赁国有土地使用权期限一般较短，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要租赁土地可以依法提前收回并给予相应补偿。租赁国有土地使用权人大多是在取得划拨土地使用权基础上，经政府定租，签订租赁合同方式取得。也就是说，租赁国有土地使用权是在划拨国有土地使用权属性基础上而存在的。那么租赁国有土地补偿价格当中除有划拨土地使用权价格外，事实上还应有剩余使用年期租赁土地使用费。即：

租赁土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余年期租赁土地使用费

上式中的租赁土地使用费属于土地使用者的权益价格，是随着使用年期增加而逐年减少，若土地使用权人按年度交纳租赁费，属于土地使用者的权益价格就按年内剩余折算。当租赁期届满，租赁土地使用权补偿价格就等于划拨土地使用权补偿价格。

目前我国一些城市对租赁土地使用权补偿价格，仅给予租赁土地剩余年期价格补偿，这是不符合我国政策要求和实际补偿原理的。

三、作价入股及授权经营国有土地使用权补偿价格的确定

国家作价入股是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改制后的新设企业，土地管理部门应与国有持股单位签订委托持股合同，以便于将土地使用权用于投资、转让或租赁。国家以土地使用权作价入股方式处置土地资产，改制企业在不必一次性支付数额较大的土地出让金的条件下，拥有了与出让土地使用权一样的权能，所以，此种方式是国家出让国有土地使用权的一种特殊形式。

授权经营方式是国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后，授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业作价入股或租赁等方式配置土地。

事实上，作价入股及授权经营方式取得土地，均具有出让或租赁取得国有土地使用权特征，土地补偿价格的确定，也应该参照出让或租赁国有土地使用权补偿价格确定方法进行。

四、以招拍挂方式取得国有土地使用权补偿价格的确定

近年来，各地以招拍挂方式取得土地使用权数量较多，但拆迁占用此类土地现象尚不多见。若对这类土地拆迁占用，由于土地使用者取得土地价格相对较高的特点，笔者认为，其补偿价格应依据出让合同，并以确定拆迁日为评估基准时点，进行评估。评估后的宗地市场价格，区分两种情况给予土地使用权人补偿。一是对于取得土地已开发利用并有收益的，将评估的宗地市场价格扣除出让金价格使用年期折旧部分，剩余价格给予补偿。二是对于取得土地尚未开发利用的，应按评估后的宗地市场价格全额补偿，还要就土地取得费、开发费派生的利润、利息、税费进一步补偿。评估后的宗地市场价格低于出让合同取得土地价格，本着保障被拆迁人合法权益不受损失的原则，依据合同价格做计算基础，土地使用权人得到应有补偿。

不同用途的国有土地使用权补偿价格的确定

国有土地使用权用途主要分为商业、住宅、工业等。同一宗土地由于用途不同，就会有不同的标定地价；相邻宗地用途不同，地价也会有所不同。当用地条件相同时，在同一级别地价中一般是商业用途土地单位地价较高，住宅其次，工业最低。在拆迁补偿过程中，补偿价格的确定也应遵循市场规律。

一、工业用途的土地使用权补偿价格的确定

国有土地用途为工业用途，并且是以划拨方式取得土地使用权时，依据市场调查取得数据资料，计算土地补偿价格的公式应为：

划拨土地使用权价格=土地取得费+开发费

当工业用地是以出让、租赁、作价入股及授权经营方式取得时，笔者认为，土地补偿价格就为划拨土地使用权价格与土地剩余年期出让金（或剩余使用年期租赁土地使用费）之和。

需要指出，这里的划拨土地使用权价格应依据工业用途法定出让最高使用年限做年期修正。年期修正系数可依据公式K=1-1/（1+r）n 计算完成。

式中：K―年期修正系数r ―工业用途土地还原利率n―工业用地出让最高使用年限。

二、商业、住宅用途的国有土地使用权补偿价格的确定

对国有土地为商业、住宅用途补偿价格确定，时下各地争议较多，做法不一，笔者认为：

1．当国有土地用途为商业、住宅，并且是以划拨方式取得土地使用权时，应该首先对宗地的使用年期进行界定（可以认为宗地的使用年期为该用途的法定最高出让年期，使得与将进入二级市场有偿使用土地年期相对应）。然后才能确定商业、住宅划拨土地使用权补偿价格，依据公式：划拨土地使用权价格=出让国有土地使用权地价（法定最高出让年期）-出让金，计算得出补偿价格。

2．当国有土地用途为商业、住宅，并且是以出让、租赁、作价入股及授权经营方式取得国有土地使用权时，在法定最高出让年期条件下，将划拨使用权价格作为基础，然后按下两式计算：

国有商、住用途土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余使用年期土地出让金

国有商、住用途土地使用权补偿价格=划拨土地使用权价格+剩余使用年期土地租赁费

上述二式中涉及划拨土地使用权价格应做年期修正，年期修正系数可依据公式K=1-1/（1+r）n 计算完成。

第3篇：土地使用权补偿标准范文

第二条本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上地方人民政府通过依法收回、收购、征收等方式，储存国有土地，以备向社会供应土地的行为。

第三条本办法适用于本省行政区域内的国有土地储备工作。

第四条县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，其所属的土地储备机构具体实施国有土地储备工作。

第五条县（市）以上地方人民政府应当加强对国有土地储备工作的领导，协调解决国有土地储备工作的重大问题。

县（市）以上地方人民政府发展改革、财政、建设、城市规划等行政主管部门按照各自职责，配合国土资源行政主管部门做好国有土地储备工作。

第六条国有土地储备应当制定年度储备计划。年度储备计划由国土资源行政主管部门会同有关部门依据土地利用总体规划、城市总体规划和当地社会经济发展的需要制定，报本级人民政府批准后实施。

第七条下列国有土地，通过无偿收回方式储备：

（一）土地使用权出让合同期届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的国有土地；

（二）依法应当收回的闲置国有土地；

（三）因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地；

（四）经核准报废的公路、铁路机场、矿场等国有土地；

（五）其他按法律、法规规定应无偿收回的国有土地。

第八条下列国有土地，通过有偿收回方式储备：

（一）因公共利益需要使用的国有土地；（二）因实施城市规划进行旧城区改造需要使用的国有土地；

（三）因企业改制、产业结构调整等原因调整出的国有划拨土地；

（四）集体土地因农转非依法转为国有的土地；

（五）其他按法律、法规规定应有偿收回的国有土地。

第九条下列国有土地，通过收购方式储备：（一）以出让方式取得土地使用权，土地使用权人申请政府收购的国有土地；

（二）申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的国有土地；

（三）其他可以依法收购的国有土地。

第十条土地利用总体规划确定的城市范围内的集体土地可以通过依法征收的方式进行储备。

第十一条以收回方式储备国有土地应当遵循下列程序：

（一）拟订方案。以收回方式储备国有土地的，土地储备机构应当拟订国有土地使用权收回方案。其中，以有偿方式收回划拨土地使用权的，应当参照当地征收土地补偿标准，确定补偿数额；以有偿方式收回出让土地使用权的，根据使用土地年限和土地开况，确定补偿数额。以有偿方式收回本办法第八条第四项规定的土地使用权的，按照征收土地补偿标准，确定补偿数额。储备国有土地收回方案涉及省属单位的，该方案应当报省人民政府国土资源行政主管部门确定。

（二）方案审核。土地储备机构应当将国有土地使用权收回方案报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门；国土资源行政主管部门收到收回方案后，应当举行听证，并根据听证会意见对收回方案予以审核。

（三）报经批准。审核同意的国有土地使用权收回方案，由县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报依法有批准权的人民政府批准。

（四）土地使用权收回通知。县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当根据有批准权的人民政府的批准决定，向土地使用权人下达土地使用权收回通知。

（五）补偿费用支付。以有偿方式收回土地使用权的，土地储备机构应当自土地使用权收回通知下达后30日内，将补偿费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议。

（六）注销登记。以无偿方式收回土地使用权的，县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当在下达土地使用权收回通知的同时，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书；以有偿方式收回土地使用权的，县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当在土地储备机构将补偿费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议后，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。

第十二条土地使用权人申请政府收购国有土地使用权的，应当遵循下列程序：（一）收购提出。土地使用权人申请政府收购的，应当持有关资料向土地储备机构提出申请。

（二）权属核查。土地储备机构对申请收购的土地权属、面积、四至范围、用途及地上建筑物和构筑物权属、面积等进行实地调查，并报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门审核。

（三）价格确定。土地储备机构与土地使用权人协商委托具有土地评估资格的评估机构对申请收购的土地使用权价格进行评估，并参照评估价格，协商确定土地使用权收购价格。

（四）方案报批。土地储备机构拟订土地收购方案，报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门批准。

（五）签订合同。收购方案批准后，土地储备机构与土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。

（六）收购费用支付。土地储备机构按照国有土地使用权收购合同约定的金额、期限和方式，向土地使用权人支付土地收购费用。

（七）注销登记。土地使用权人在收到土地收购的定金或者约定费用后15日内，应当依法申请办理土地使用权注销登记手续；逾期不申请办理的，由县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报请本级人民政府同意后，依法办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。

申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的，经县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报本级人民政府同意后，由土地储备机构按照申报价格依法予以收购，并按前款第七项的规定，办理土地使用权注销登记手续。

第十三条以征收方式储备国有土地的，储备程序按照有关土地管理法律、法规的规定办理。

第十四条下列国有土地，由省级人民政府依法予以储备：

（一）中央驻皖单位、省直单位依法使用的国有土地；

（二）跨设区的市的国有土地。

上级人民政府国土资源行政主管部门对下级人民政府未依法收回土地使用权的闲置土地，应当报本级人民政府批准后依法收回，作为本级储备土地。

第十五条储备国有土地所需的资金可以通过财政拨款、储备国有土地抵押贷款等方式筹集。

县（市）以上地方人民政府应当划出不低于土地收益20%的资金，建立土地发展资金，用于土地储备。

储备国有土地资金应当纳入财政专户管理，并接受财政、审计行政主管部门的监督。

第十六条对储备的国有土地，县（市）以上地方人民政府城市规划行政主管部门应当根据城市总体规划，及时编制控制性详细规划，并提出具体地块的规划设计要求；同级人民政府国土资源行政主管部门应当将储备的国有土地位置、面积、用途、规划设计要求以及供地方式定期向社会公告。

第十七条在土地储备期间，经城市规划行政主管部门批准，土地储备机构可以临时利用储备地块，其收益应当上缴同级财政。

土地储备机构临时利用储备地块不得影响市容环境和修建永久性建筑物、构筑物及其他设施。

第十八条土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块供地的前期准备工作。

第十九条国土资源行政主管部门应当建立国有土地储备信息统计制度。土地储备机构每季度应当将储备国有土地的面积、数量、位置、价格、基础建设情况、临时利用情况等信息报国土资源行政主管部门；国土资源行政主管部门应当及时将国有土地储备信息报上一级人民政府国土资源行政主管部门。

第二十条通过收回、收购方式储备国有土地的，土地储备机构应当依法向原土地使用权人支付补偿金或者按照约定支付收购费用；未依法支付补偿金或者未按照约定支付收购费用的，不得注销土地使用权登记，原土地使用权人有权拒绝交付土地。

第二十一条通过收回、收购方式储备国有土地，涉及地上建筑物、构筑物的，对其所有人或者使用人应当按照城市房屋拆迁有关规定依法给予补偿，但补偿数额应当扣除依法不需补偿或者已经补偿的土地使用权价款；建筑物、构筑物所有人或者使用人未获补偿的，不得收回原土地使用权。

第二十二条国土资源行政主管部门工作人员在国有土地储备工作中，、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第4篇：土地使用权补偿标准范文

关键词：城市拆迁；拆迁评估机制；拆迁补偿

中图分类号：DF3　文献标志码：A　文章编号：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。城市拆迁工作既是实施旧城改造，加快城市基础设施建设，改变城市面貌的重要手段，又是改善群众居住条件和人居环境的有效途径，具有加速城市化进程，满足重新规划发展城市的需要。优化城市生存质量，推动经济发展的重要意义。

目前，现行房屋拆迁法律规范主要是由《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)和一些相关的行政法规、地方性法规构成。由于《拆迁条例》和一些地方性法规、规章均制定于经济体制转轨的特殊时期，因此，不免处处打上计划经济的烙印。随着社会经济的不断发展，以及中国法治理念的进步，这一制度的诸多问题都已暴露出来。如拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等，因此，合理构建这一制度可以规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

一、城市拆迁制度中存在的主要法律问题

1　法律体系不完善，法律效力层级太低。根据当今各国普遍接受的民法理念，凡涉及到调整基本民事权利的制度，一定要以最高立法机关通过法律的形式加以规定。就我国现状而言，城市拆迁管理主要还是依靠行政法规和地方性法规、规章，因此，法律效力层级太低，权利体系不完善。2007年10月1日实施的《物权法》在第42条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但《物权法》仅仅是对拆迁的法律性质作了一些原则性的规定，对何为公共利益、土地补偿费的具体范围、补偿原则是给予公平补偿还是适当补偿等重要环节并没有深入进行具体规定。《物权法》的实施还必须修改与制定相关的法律、行政法规，并结合相应的法律、行政法规一起适用。

2　拆迁许可证程序设置与物权绝对性原则相冲突，物权保护制度缺位。《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因物权具有排除他人干涉的效力，在教科书上称为“物权的绝对性原则”，与契约自由原则、过错责任原则并称为现代民法的三大基本原则。出于社会公共利益的需要，可以排除物权绝对性原则，即排除物权的“排他性”效力。法律上用来排除物权绝对性原则，排除物权的排他性效力的制度，一个是公法上的搜查证制度，一个是民法上的征收和征用制度。但《物权法》中关于征收制度的规定，是将商业目的用地排除于国家征收之外，公共权力支持下的商业行为，甚至公共权力参与的商业行为，都不可以成为剥夺和限制私有财产所有权的根据。比如，政府为进行商业性开发所进行的拆迁行为，就不能形成为对私有财产所有权进行剥夺和限制的根据。这种行为应该按照购买或其他合同方式。

中国一直以来实行的是土地公有制度(或称土地市场的政府垄断模式)，同时，也承认公民个人的私有房屋所有权和土地使用权。“房为地载”。公民、法人或其他组织享有自有房屋的所用权和土地的使用权，但与此同时国家享有房屋赖以建筑存在的土地所有权，且法律规定，房屋拆迁之前必须取得土地使用权。这两类权利在一个物上同时并存的结果，就使得被拆迁人所拥有的房屋所有权实际上成为一种脆弱的、轻易就会受到国家权力侵犯的权利。根据《土地管理法》的规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”(第2条第4款)：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”(第43条)。这样就隐含着这样一个风险：国有土地使用权的转让，让受双方是土地使用者之间的关系，土地使用权连同附属建筑物的转让一并进行。而在房屋将拆而未拆迁之前，该房屋的土地使用权已被国家转移或出卖给了他人。这样国家在签订被拆迁地块的土地使用权转让合同时，实际上就已经“侵犯”了被拆迁人的合法权益。在拆迁许可证程序的设置上，就体现了拆迁人对被拆迁人物权绝对性的侵犯。我国现行的拆迁框架中，拆迁行为取得合法性的前提是取得房屋拆迁许可证。《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”也就是说拆迁人只要取得了拆迁许可证，就享有交易的强制启动权。在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，不论是否经被拆迁人同意，交易都已启动。而且拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿，拆迁入就取得强制交易权。若双方达不成拆迁补偿安置协议，也不能停止拆迁行为，也只能申请行政管理部门强制裁决，而一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。因此，拆迁程序严重侵犯了公民的物权绝对性原则，是对人权的践踏。

3　拆迁项目未按公共利益目的进行区分，“公共利益”概念无标准可循。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第58条第1款第(1)项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。《城市房地产管理法》第19条更规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要.依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆迁立法上这一立法宗旨却悄然发生着变化。《城市拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”该条款明确地把“保障建设项目顺利进行”作为拆

迁的目的，但未对城市拆迁项目的性质做公益性拆迁和商业性拆迁区分，而公益性拆迁和商业性拆迁具有本质的不同，其补偿标准也必然有所区别。实践中，房地产开发经营项目明显带着营利性的，却同样能以“城市建设需要”进行拆迁，甚至可以借助行政强制措施作保障，补偿标准上与市政建设等公益性项目并无二样，在法理上违反了民事活动自愿公平、等价有偿的基本精神，更多地保护了拆迁入、开发商的利益，但处于弱势方的被拆迁人的合法权益却得不到保障。重庆“史上最牛钉子户”案例中，被拆迁户就提出了对拆迁行为属于商业拆迁而非公共利益的质疑。从世界各国的立法来看，各国的立法也大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。我国的《宪法》和《物权法》仅规定，土地征收的目的应为公共利益的需要，但同时又未对公共利益做出具体的界定。在我国，很多拆迁行为(包括一些明显的商业拆迁)都挂着公共利益的幌子，使公共利益制度流为拆迁人的工具，这是土地征收制度存在的重大缺陷。

4　拆迁补偿市场化原则异化，拆迁房屋评估制度不完善。《城市拆迁管理条例》第24条规定：“因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，其具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一条款明确规定了拆迁补偿的市场化原则。但《拆迁条例》第31条又规定：“搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。而根据“因地制宜”的原则，省、自治区、直辖市政府制定的拆迁“条例”或“细则”又往往再行委托下属市、县自行掌握。各地实施该国务院法规的地方性法规、政府规章甚至规范性文件，往往将该市场化补偿原则异化为行政机关的单方定价。目前，通行的作法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地补偿不同的地价，而房屋的建筑安装费用也有详细的规定，一砖一木均可在地方政府出台的拆迁补偿办法中寻求到对应的标准，因此市场评估价方式形同虚设，房屋评估机构及评估具体办法的决定权最终还是掌握在各地方政府手里，被拆迁户对此没有决定权或者法律上的请求权。在这种情况下，行政法规所设定的市场补偿方式实际上就异化为行政单方定价，根本上违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，使得被拆迁人的财产损失没有得到依法补偿。另一方面，国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有6条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。

5　拆迁补偿标准未包括对土地使用权的补偿，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺。城市私产房产权人依法享有国有土地使用权。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。”1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权”；“土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。”1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第7条规定：“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用”。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，尽管规定不很具体，但原则是明确的。1995年10月31日建设部“关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函”中明确：“拆迁城市私有房屋应当严格执行同现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。这就是说，拆迁城市房屋只对“房屋进行安置补偿”。对私有房产权人所享有的土地使用权不予补偿。2001年10月重新修订的《城市房屋拆迁管理条例》和各省市制定的实施细则中关于土地使用权在补偿问题上，大都沿用该原则，土地使用权被忽略。而《城市房地产管理法》第19条仅仅保护了一级土地出让市场之商业开发商的补偿权，对再转让后土地使用权人之保护却是空白的。我国法律明文规定，土地使用权人可以转让土城使用权，在转让房屋及地上附着物时，土地使用权一并转让。城市拆迁中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人获得房屋所有权时都对土地使用权支付了相应的对价，但在拆迁中却得不到其已支付的土地使用权的对价金补偿。特别在商业性拆迁中，拆迁地段大都商业价格较高，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给该居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润，旧房补偿价与新房市场价的不平衡，导致原居民的基本利益受损。拆迁人和被拆迁人本来是平等民事主体间的民事行为，等价有偿是双方签订拆迁补偿协议的基础，拆迁开发商却依据《拆迁条例》无偿取得土地使用权，被拆迁方凭补偿到的一点房屋重置金根本无法在商业价值极高的拆迁地段重新置业，严重违背了民事活动的基本原则，是对公民合法财产的一种侵犯。

另一方面，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺，导致拆迁过程不公开不透明。房屋拆迁实践中由于公示、公众参与机制的欠缺，导致拆迁中信息不对称，被拆迁人对拆迁人的所知仅限于拆迁公告的内容，拆迁人具体的拆迁计划、步骤、给同等情况及其他被拆迁人的补偿数额等关键信息却知之甚少，被拆迁人权益保护的预防能力弱化，在拆迁人与被拆迁人之间没有形成合理的对抗状态，产生了不能形成完善的对行政行为的监督机制等弊端。

二、城市拆迁法律问题之对策

1　城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准

首先必须明确“公共利益”的涵义。一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。在立法上，一些国家以列举的方式规定“公共利益”的范围。如日本《土地征用法》规定：“凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之，其征收程序为先由内阁认定该土地为公共利益所必

需，再由内务大臣向内阁会议提出认定案，经二次认定后，签订征收合同。”以公共利益为标准，可以将城市拆迁划分为公益性拆迁和商业性拆迁。如何区分二者呢?主要从以下几方面予以区分：一是看拆迁项目是否以盈利为目的。公益性拆迁以国家财政为基本后盾，在经济上表现为不营利或基本保本。商业性拆迁以市场经济主体的自有资产为投入，在经济上追求利润。二是看拆迁项目为何人使用受益。公益性拆迁侧重于服务大众，以公共利益为目的，重社会效益大于经济效益，具有社会福利性质，而商业性拆迁以商业利益为目的，为某个或某些法人、社会组织服务，是纯粹的经济行为，更看重经济效益。第三看行为的性质。公益性拆迁是国家行为，具体表现为政府的行政行为。商业性拆迁是经营行为，无行政色彩。

其次，根据城市拆迁项目的性质和用途，在立法中采用列举的方式规定“公共利益”的范围，明确规定凡为国防设施、文化设施、公共道路、公共教育、公共博物馆、医院、环境保护等公共建设项目、基础设施建设项目、旧城改造等带有公益性质项目的是公益性拆迁，除此之外均为商业性拆迁，可将(2004)46号文件中“能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目及重大社会发展项目、危房改造，经济适用房和廉租房项目”等列为重要的公益项目，并对二种拆迁项目区别对待，明确政府作为行政机关的权限及相关程序等，如规定对公共利益拆迁项目，政府可以有较多的发言权，可以采用行政强制和司法强制的方法来解决强拆的问题。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁，是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁，在立法中设立不同于公益性拆迁的审批程序、原则，如在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，只能采用司法强制来解决强迁问题。

2　正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁

拆迁中涉及到被拆迁人利益、社会利益、开发商利益和政府利益，而政府利益、拆迁人利益和被拆迁人利益间的利益冲突是最主要的利益冲突。现行规定下，政府往往与开发商结为利益共同体，而将被拆迁人处于行政与民事双重力量压迫下的相对方，政府以国家土地所有人的身份，不经被拆迁人的同意，单方收回其土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，再通过介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利(知情权、索偿权、救济权等等)，转而从开发商处获得土地出让金。待开发完成后再按商业用地逐年收取税费。从而政府实现了其成本收益最优化，但被拆迁人的合法权益却得不到保障。法学家梁慧星教授预言的：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词”一言将只能成为纸上预言，实现之日遥不可及。因此。必须正确定位国家这个公权力的角色，国家应退出拆迁人和被拆迁人的博弈，而不是与拆迁人分配拆迁利益，不能在拆迁活动中直接充当拆迁人的角色，既当运动员，又当裁判员。萨缪尔森说过，政府的具体经济职能是什么呢?有三个作用即效率、平等和稳定。在拆迁中政府主要扮演五种角色：第一，被拆迁人基本权利的保护者；第二，双方协商和公众参与的促进者；第三，拆迁纠纷的调停者；第四，城市拆迁的规划者；第五，公共项目的拆迁者。而目前的拆迁许可证等程序设计。把政府摆在既是否给予房屋拆迁许可的初始界定者，又是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，政府垄断经营体各环节职能不清，缺乏彼此的制约监督，严重影响了政府行政行为的公正性和被拆迁人对其行政行为的公平性的信任。因此，必须明确限定拆迁权限，促进拆迁主体责权统一化、实质化，将行政强制拆迁的范围局限于公益性拆迁项目中，“在商业性拆迁中。适用行政强制拆迁是对民法的严重违背和对民事主体私权的严重侵犯。”对商业性拆迁项目，要按照市场规律，实行意思自治，拆迁人和被拆迁人间是平等的民事主体关系，政府不能过多地干预拆迁人和被拆迁人间的补偿安置协议的谈判订立，更不能适用行政强制的手段来实施强制拆迁。拆迁许可只是为拆迁设定了一种资格，是拆迁活动启动的活动前提，拆迁活动最终能否顺利进行，关键是要看拆迁补偿安置协议能否顺利达成，政府公权力的角色及职能应当转变到督促有关当事人遵守法律规定，维护市场经济的法制环境，实现市场经济的必然要求。

3　拆迁评估机制市场化，保护被拆迁人的合法权益

第一，双方共同确定拆迁估价机构，并引入公证程序以加强监督机制。建设部的《指导意见》规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、确定，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”；“拆迁估价机构确定后一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”上述规定一定程度上体现了对被拆迁人弱势群体的保护，但《指导意见》未对投票或抽签活动的组织者、组织该活动的规则作具体规定。缺乏技术上的操作性。另评估机构由拆迁人单方面委托，无法从根本上改变拆迁人操纵评估结果的局面。因此，法律应明确规定评估机构和评估价格过程中组织投票或抽签活动的责任人，规定拆迁人或拆迁管理部门作为法定组织者的法律责任。“为确保评估机构的确立过程公正，应当在拆迁机构的确立过程中引进公证程序，让公证机构对被拆迁人投票或拆迁当事人抽签进行证明，作出公证书。”评估机构确定后，应由拆迁人和被拆人双方共同委托评估机构。

第二，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。首先，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。其次，确立土地使用权价格评估体系和评估标准。评估机构评估时，应对房屋和土地使用权分别做出评估，最后确定的房地产价格应是房产和地产价格的总和，以确保被拆迁人得到充分补偿。再次，对采取非回迁方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。以“公正的赔偿”为赔偿基准和目标，使被拆迁人在拆迁安置后能达到拆迁前的经济生活条件。

第三，建立拆迁补偿安置资金监控程序，加强拆迁专项基金监管力度。首先。要事先测算资金监控数额，在发放拆迁许可证前，政府部门应对拆迁范围进行摸底调查，结合房屋产权管理部门登记的资料，确定监控资金数额，以保障被拆迁人能够按时、按标准得到补偿安置。其次，指定特定银行保管并监控该资金专款专用，其使用必须经过三方签字确认。

4　引进拆迁听证及公示制度，确保被拆迁人的知情权与参与权

外国一般从土地规划阶段就引入了公众参与机制，并将公开、民主贯穿于征用之始终。例如，英国将规划分为结构规划和地方规划，前者要由公众评议(Public Examination)；后者要由通过公众质询(Inquiry)，并在质询阶段即引入听证程序。澳大利亚、新加坡、日本《城市规划法》亦规定了进行城市规划决定时，要履行举行听证会、公告方案、提出、听取相关市、町、村的意见、提请城市规划地方审议会讨论等程序。1987年德国的《建设法典》、新加坡1962年颁布的《总体规划

条例》和1981年颁布的《开发申请条例》在这方面也有相应的规定。在拆迁申请阶段，也都规定了先期的公告与质询程序。在我国，《行政许可法》第47条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在20日内组织听证。”为此，建立听证制度，实行阳光操作，容易找到拆迁中各方当事人的利益结合点。只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。拆迁听证会，并不是仅仅具有单纯的程序上的意义，其实质意义是打造公开、公平、公正的拆迁过程，便于拆迁当事人和社会各界公开发表意见，动员社会舆论力量推动、监督拆迁工作，切实解决因拆迁引起的各类问题，维护社会和谐稳定。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证；如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。同时，细化听证程序的实施细则，规定居民代表的产生办法、居民代表在听证会的人数比例、是否许可媒体监督、居民不满听证会后政府的决定时应有什么样的救济途径。

第5篇：土地使用权补偿标准范文

关键词：实物期权土地征用征地补偿

Abstract：Thepaperconsiderstherurallandcontractedmanagementrightthatthepeasantshavereceivedcanbetreatedasakindofrealoptions.Accordingtotheprincipleofrealoptionpricing,theauthorsputforwardastandardofmonetarycompensationforexpropriationoflandandamixedcompensationmodeunderthetracingmethodofrealoptionpricing.Theseideaswillhelpdevelopnewsolutionsonthereformoftheexpropriationofland,whichcanprotecttheinterestofpeasants,increasetheefficiencyoflanduse,andpromotetheprocessofurbanization.

Keywords:realoptionstheexpropriationoflandcompensation

一、引言

城市化水平也不断提高，必然使农业用地向非农业用地的转化成为一种不可阻挡的趋势。而按照我国的法律规定，农用土地转为非农用地只有一种方式，即“征地-补偿-批租”（周其仁，2001）。这种国家垄断形式的征地方式存在诸多问题，最突出的问题有政府征地范围过宽、对失地农民的补偿标准过低、失地农民的安置难以落实、征地程序不合理，等等。对于这些问题，我们认为对失地农民补偿标准过低是核心问题。正是补偿标准过低，失地的农民安置才成为一个问题；正是补偿标准过低，使得各利益群体希望通过土地来获取利益。在他们的压力下，政府征地的范围一宽再宽，征地程序也就乱上加乱。因此，我们认为解决土地征用中存在的各种问题，关节是要解决如何向失地农民公平合理地提供补偿。可应该从怎样的标准出发来论证农民得到的补偿是不合理的，又应该用怎样的补偿办法才能既符合现有土地制度又不侵害农民的利益。对这些问题的分析构成了本文的主要内容。

在我国现有的农村土地制度安排下，农地的所有权归社区集体所有，农户以联产承包的形式享有农地的经营使用权。政府征用土地实际上是用征地补偿来和农户拥有的土地承包权做交易。在把承包权看作是农户所有的一种实物期权的基础上，可以很方便的用实物期权的性质和定价方式来讨论农地征用补偿标准问题。本文第二节叙述我国现有农地征用补偿政策；第三节引入实物期权的定价理论；第四节利用的实物期权工具给出合理的农地征用补偿标准和补偿办法。

二、我国现行的农地征用补偿

1、我国的农地补偿政策

对于征地补偿，《土地管理法》中有着明确的规定，征地补偿由三部分组成：土地补偿费、安置补偿费、青苗及地上（地下）附着物补偿费。土地补偿费是对被征地农民丧失土地使用权的补偿；安置补助费是保证被征地农民在丧失土地一段时间内维持原有生活水平的费用；青苗及地上（地下）附着物补偿费是对被征土地上的农作物和无法迁移的水利设施、房屋等建筑物等的所有者补偿。从性质上来看，这三部分补偿费用当中第一类和第三类补偿费用是对农户的权益性补偿（所有权和使用权），第二类补偿费用是对农户的保障性补偿。因为农民收入较低，不可能在短期内建立以个人付费为基础的覆盖全社会的社会保障制度（姚洋，1999），农地的社会保障功能得到强化。所以在对农民进行权益性补偿之外，还要对给予保障性补偿。

对于征地补偿标准，《土地管理法》中也有详细的规定：土地补偿费按每亩土地前三年平均产值的6—10倍（最高不超过15倍）；青苗及其附着物补偿，按成本或市场价格补偿；安置补偿按每亩土地前三年平均产值的4—6倍补偿，并且土地补偿和劳动力安置补助之和最高不得超过前三年平均产值的30倍。2004年底国土资源部颁布了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，对征地补偿办法做了修正，“土地补偿费和安置补助费合计按年产值三十倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。”

后两类补偿标准在本文中不予以详细分析，我们主要关注的是在征地过程中对农民土地使用权的补偿问题。保障性的安置补偿涉及到我国农民的社会保障问题，不在本文的讨论范围之内；青苗附着物等资产性补偿办法是简单清晰的，只要严格按照市场价格给予农户以合理补偿即可。而现行征地补偿中，我们认为给予农民土地使用权的补偿是不合理的，其补偿标准的确定也是没有理论依据的。本文通过运用实物期权工具，确定土地使用权的理论价格，并据此说明我国农地征用补偿低的现实。

2、现行农地补偿标准的不合理性

不管土地补偿费是平均产值的“六至十倍”，还是“三十倍”也好，都不能说明是合理的补偿办法。这种补偿方式实际上是把农业生产看作是稳定的，认为农户生产经营的成本和收益在几十年里都是恒定不变的，不受各种因素的影响。所以农户未来的收益就等同于征地之前三年的平均产值，征用农地的补偿就可以确定为征地前三年的该地块平均产值的一个倍数，也就是用“产值倍数法”来进行补偿。而现有法律中规定土地承包权最长是三十年，所以这个倍数又不得超过三十。这就是现行的确定征地补偿办法的基本的逻辑和原理。

事实证明，这种补偿思路是有着根本性的错误的。受到农业生产本身和各种政策变动的影响，我国的农业生产向来就不具有稳定性。据有关农业专家研究，上个世纪九年代以来，全国性粮食市场的大范围波动就至少出现了四次。1990-1991年的农业主产品卖难和农民收入连续下降，1994-1995年的抢购和粮食价格上涨，1996年粮食生产过剩和农产品全面“卖难”（温铁军，2001），2003年10月出现粮食价格全面快速上涨（张荣胜，2004），平均每四、五年就出现一次大范围的波动。而现行的补偿方式根本就没有考虑到农业生产的波动性和不确定性，用确定性的产值倍数方式来给农民拥有的土地承包使用权定价是不符和经济学原理和市场规则的。

而且产值倍数法也极易造成政府在征地过程中侵占农民的利益。因为《土地管理法》只是规定了补偿上限和大概的范围，产值倍数也是浮动的，那么现实中征地时的补偿标准就带有极大的随意性。

3、土地补偿的实物期权方法

我们已经说明了土地补偿是对农民拥有土地使用权的货币补偿。在我国现行的土地产权制度安排下，农地使用权可以看作是农民获得的一种实物期权。从实物期权的角度看，农户承包土地可以看作是农民投资并收益的一个项目（标的资产）；农户以一定的代价（权利金）取得经营所分得土地的承包权，付出劳动力和农用物资投入（执行价格）进行务农，卖出农作物后获得回报（期权的回报）。土地的实物期权价格才是土地使用权的真正价值。因为期权是一种执行权，期权持有者有权根据未来资产的价格变动情况，决定是否以一定的价格买进或卖出。从实物期权的角度给农地使用权定价，是在考虑了农业生产的波动性以后，衡量农户未来有权自由决定农地使用情况的当前价格。因此我们应该以土地实物期权价格为标准来给予农民合理的土地补偿。下面我们具体阐述土地实物期权的定价方法。

三、实物期权的定价方法

实物期权脱胎于金融期权理论，尽管实物期权和金融期权存在种种不同的差异，但它们有共同的定价思想。因而我们从一般期权的定价方式出发，逐步引入实物期权的定价特点，最终用这套方法确定本文所关心的关于征地补偿标准及解决思路。

1、标准期权定价

期权定价模型建立的基础是无套利(arbitrage)原则。所谓套利是指在某项资产的交易过程中，投资者可以在期初不需要投资支出的条件下，获得一定的无风险报酬。在一个有效的市场（efficientmarket）上，如果某项资产的定价不合理，则市场上必然会出现以该资产进行套利活动的机会，市场价格因此做出相应的调整，使得套利收益不能持续存在，市场实现均衡。无套利原则的基础上，可以通过标的资产和无风险资产的组合(portfolio)，复制相应期权的收益特征，再以组合资产的期初价格来确定期权价格。

根据期权收益的特性，决定其市场价格的因素主要有：标的资产价格（P）、期权的执行价格（EX）、标的资产价格的波动性（σ）、无风险利率（r）、到期日（t）。期权上限就是标的资产价格，下限标的资产价格与期权执行价格的差（）。表1中列示出了这些因素对看涨期权价格影响的具体方式。

表1看涨期权价格的决定因素及其影响方式

变量名称资产价格执行价格资产波动性利率到期日

变量增加对期权价格的影响正向影响负向影响正向影响正向影响正向影响

期权定价的方法通常有二叉树法(binominalmethod)和不拉克—舒尔茨方法（Black-sholesmethod）。前者是在资产价格离散变化下的期权定价方法，假定在每一个间隔内价格都只有两种变化的可能，根据期末资产价格的分布以及风险中性条件下的资产价格变化概率，倒退出初始复制组合的价值。后者假定资产价格是连续的，服从几何布朗运动（GeometricBrownianmotion），通过建立自融资（self-financing）资产组合的办法追踪期权价值。使用二叉树法将时间间隔划分的无穷细密，最终价格也就会表现是为连续的，因此两种方法是等价的。本文出于连续性和可操作性的考虑，对农地的实物期权定价方法采用不拉克—舒尔茨方法。

2、实物期权定价的特点

由于实物期权的特殊性，决定了其定价的复杂性，所以在一般期权定价理论的基础上还需要考虑实物期权自身的特点。

首先，实物期权的标的物是某个项目（在土地期权中就是农民投资经营土地的项目）而不是已上市交易的金融证券。这种非交易性必然导致关于其标的资产价格和期权本身价格信息的缺乏，因而无法通过市场获得应用期权定价模型所需要的输入信息（主要是资产价格和波动率）。这时只能通过寻找一种“孪生证券”等办法来做近似的估算。但由于商品价格的可得性，实物期权的第一个应用领域就是商品生产领域，如资源和农业生产等（G.Sick，1995）。

其次，实物资产的流动性比较差，有些甚至是不可交易的资产，而且一般的实物资产都不能卖空。实物资产的这些性质使得很难实现一个无套利的环境，用等价的资产组合来模拟期权的收益特征。对于资产流动性较差的情形，可以使用资产定价模型（CAPM）和它的一些扩展方法如鞅定价理论（martingalepricingtheory）、消费资产定价模型（consumptioncapitalasset-pricingmodel）等来处理实物期权问题（G.Sick）。

再次，除影响标准期权价格的五个因素外，还存在其他可能的影响因素。例如很多实物期权是非独占的，因此其共享程度及竞争对手的策略会直接影响实物期权执行后的实际结果。实际中，很多实物期权是一连串期权复合而成的，这类期权的定价机制更加复杂。标准期权模型只能解决单个期权的定价问题，对于复合期权定价问题的研究，虽然已经取得了一定的进展，但尚未得到一般的解析解（矛宁，2000）。

尽管实物期权的定价方法还存在很多不完善之处，但是在合理的条件下我们仍可以采用标准方法对农地实物期权进行定价。这里假定土地可以自由流转，农民可以自由选择耕种，而且农产品价格能够反映农业生产的全部信息，不考虑其他可能存在的认为扭曲因素等。

四、农地征用补偿的实物期权定价

根据土地承包法，农民拥有三十年的土地承包权，受到国家保护，任何组织和个人不得侵犯。我们可以把这三十年的承包权看成是三十个持有期为一年的实物期权。因为在承包期内，农民每年在上缴国家和集体以后就自然获得了土地经营权。农民个人拥有做出关于耕种方式、投资耕种规模、投入时间等一系列选择的权利，农民还有选择土地是否流转的权利。因而农民拥有了延迟期权、扩张或收缩期权、转换期权、放弃期权等一系列实物期权。

1、农地实物期权的定价模型因素构成

（1）农地期权的资产价格（P）

资产价格也就是农民经营土地的收益，这里用每亩耕地每年的农业产值来表示。农业生产受自然条件的影响很大，自身几具有很大的不稳定性。而且农业产值还受其他产业以至整个宏观经济的影响。这都导致了农地资产价格的波动性，这种不确定性可以用几何布朗运动的变化特征来反映。假定农地资产价格满足方程

（为标准布朗运动，）

方程左端代表务农的收益率，它由两部分组成：收益率随时间变化而稳定变化的部分；表示收益率的随机波动部分(volatility)。解此随机微分方程得到农地资产价格变化的表达式为。

（2）农地期权的执行价格（EX），就是经营土地的成本，用每亩耕地的农业投资表示。

（3）资产波动性（σ），就是农业收益率的波动，假定它是常数。确定σ的常用方法是由标的资产收益率变动的历史数据进行估计，这种方法通常可以达到比较精确的结果（MarkGrinblatt,2003）。

（4）无风险利率r，用一年期整存整取利率表示。

（5）到期日T，也就是土地的承包期限。

由于土地可以自由流转，并且假定农户可以进行任意数量的贷款或存款。农户就可以通过选择任意单位的土地与无风险债券（以银行定期存款表示）追踪资产组合的办法进行自融资操作。可以用自融资的资产组合来复制农地期权的收益特征，其表达式为

（是资产组合的总价值，表示债券价格，r是无风险利率。分别表示资产组合中承包土地的数量和拥有债券的数量。）

变化仅由土地和债券价格的变化决定（自融资条件），所以有。

因为资产组合的价值只与标的资产价格和时间因素有关，所以还可以表示为。根据ito公式和自融资条件可以得到关于的偏微分方程。再根据期权的到期收益，可以得到的解析表达式，最终资产组合的初始价值即期权价格为

（正态分布的累计概率密度函数，PV表示折现值。）

2、农地征用补偿的估算

（1）货币补偿的估算

首先，把用于估算农地期权价格的各变量量化。资产价格P用每年的全国农业总产值与耕地总面积的比值表示。期权执行价格EX用单位耕地的农业支出表示，用人均农业支出与人均耕地面积的比值估计。估计农业收益率的波动性σ时，先用农业总产值计算总收益率，将其取自然对数后再求估计样本的标准差，就得到σ的估计值。这里各变量都是取的全国平均的数值，也即在平均意义上给出一个农地征用补偿的估算结果。而对某一具体地块，由于种植作物不同，地理位置不同等，决定了其各自不同的收益、投入标准，从而不同的期权价格。

假定政府决定在2004年初征用1亩土地，而且被征土地是在2003年末承包给农户的，也就是需要政府补偿剩余30年的农地期权价值。假定土地每年发包一次，也就是计算一年的土地期权价格，并将30年期权价格贴现。由各类统计数据，可以计算出农地期权决定因素如下。

表2农地实物期权各因素的计算数值

变量计算方法计算值

P0（元/亩）农业总产出/耕地总面积803

EX（元/亩）人均农业支出/人均耕地面积162

σSTDEV[LN（农业产值总收益率）]0.1286

r（%）一年期整存整取利率1.98

t（年）1

注：P0、EX为2003数据，σ为1990-2003年数据的估计值。原始数据来自《中国农村统计年鉴》、《中国统计年鉴》。

将表2中数据带入农地实物期权价格的计算公式，得到30年期的农地期权总价为14762元。这个数据可以作为确定土地补偿费的基本标准，而征地补偿还包含安置补偿、青苗补偿等，而且通常规定的安置补偿是与土地补偿费相当的较大款项。这样总的补偿费用应远大于我们这里计算的数值，至少在两万元以上。

由此我们可大致与实际的征地补偿费用加以对照。1998年以来，各类征地给农民的补偿平均为每亩1.4万元。从西部来看，征地补偿的最高标准只有1.8万元／人。陕西省2004年确定的西柞高速征地补偿标准为，菜地每亩9000元，旱地每亩7000元，旱坡地每亩5500元，林地每亩3400元。襄荆高速公路征用一亩地给的实际补偿，甚至“还不够买一头牛”。类似的事例数不胜数。可见现实中给予农民的征地补偿金额偏低，尤其是在经济落后的地区，农民只能得到极少的一点点补偿，而且还常常出现克扣、拖欠补偿款等现象，这都严重的侵害了农民的利益。

（2）其他形式的征地补偿

在农地实物期权的定价模型中，核心思想就是建立一个有自融资性质的资产组合（承包的土地数量和持有的债券数量）来复制实物期权的收益特征。由此我们可以推倒出一个更有意义的结论，就是在给予被征地农民补偿时，除了按照上面给出的期权定价给予农民货币补偿外，还可以复制其他具有相同收益特征的资产组合来交换农民所拥有的土地实物期权。这样既是公平合理的征用土地，不侵害农民的利益，还为农民带来了未来收益的现金流，解决了农民的后顾忧。

资产组合的形式是可以多样化的，比如将农地征用改为非农性用地后，可吸收农民加入经营，用一定数量的股份或带来预期收益的工作职位来给予农民补偿，我们把这种补偿方式称为经营收益补偿。还可以采用货币补偿和经营收益补偿相结合的混合补偿办法（这在现实中更为普遍）。当然补偿的股权数量或承诺农民的职位情况需要按照未来非农项目的经营风险与农户经营农业的风险相对照来确定。而且在实际操作中，经营收益的补偿方式不可能使相交换的两种资产的风险、收益特征完全相同，因为未来的经营风险和收益（农业与非农业）都是建立在预期的基础上的。但只要征地方和农民都是在自愿的情况下达成协议，那征地的交易就应该是公平的，而且这种办法对征地双方都是有益的。

对农民来说，混合补偿不仅意味着给他们一笔现金收入，而且还帮助他们找到了就业渠道，避免了被征地后不能从事生产的厄运。这个过程也使农民从农业转移到了非农业，有利于增加农民收入，提高农业的生产效率，有利于推进城市化的发展，从而彻底解决“三农”问题。对征地方来说，如果确实按照征地标准给予农民货币补偿的话，那么补偿资金将会是一笔不小的支出。采用混合补偿的方式，就可以在项目建设初期减少这方面的投入，一定程度上缓解其资金困难等问题，有助于建设项目顺利进行。这样农民的收入也更加有保障。可见混合征地的办法对双方都是互惠互利的，农民不会再因为被征地而失去生存能力，成为社会不稳定的因素。所以只要按照公正合理的原则，尊重农民自愿选择的基础上进行征用农村土地，就可以解决普遍存在的严重的征地问题。

第6篇：土地使用权补偿标准范文

在城市群发展过程中，农村集体土地的用地政策对于促进农村人口向城市转移，加快城市化进程有着极其重要的作用。如何正确统筹城乡一体化发展，就必须重视农村集体土地使用权流转政策，在不减少农村的基本农田、耕地和农用地的情况下，保护农民的根本利益，在农民的家庭联产责任承包制的基础上，提高农民的收入，这对于加快城市群的发展有着重要的作用。

应该说，农村集体土地使用权的流转，目前在许多城市的郊区农村都已普遍展开。追溯历史，城市化进程比较快的地区如上海等地在20世纪80年代就已经开始了。农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，也就是说，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途。

概括起来，土地流转的方式主要有五种类型，一是土地转包，即承包农户将部分或全部土地的使用权，以一定条件自发转让给第三方经营，一般从事种植业生产。二是土地转让，即承包农户将部分或全部土地使用权转让给发包方或本集体经济组织其他成员经营，已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，养殖业一般也通过这种方式获取土地。三是土地置换，即各农户为方便耕种相互调剂承包的地块。四是土地入股，即承包农户将土地使用权折成股权，农户凭股权入股组成合作社或股份公司，农民按股分红，园艺场或大棚蔬菜种植的设施大都通过这种方式获得土地。五是土地租赁，即承包户将部分或全部土地的使用权出租给本集体经济组织以外的法人或个人经营农业，承租人向承包方缴纳租金。

从目前长三角一些城市土地流转的补偿情况来看，农用地之间流转的补偿方式主要有两种形式：一是以粮食等实物形式给予补偿，如农用地之间土地流转采取土地转包方式，一般给予每位劳动力每年几百斤稻谷补贴；二是以货币形式给予补贴，通常从事粮油作物种植的土地一般每年每亩补贴300-600元，种植蔬菜等经济作物为400-800元，农业园区租赁土地为600-800元。同时也有部分郊区对放弃耕种的承包地采取回收方式，不予补偿。版权所有

第7篇：土地使用权补偿标准范文

一、农民的土地私有财产权—模糊残缺的私有产权

按照现行的法律规定，农民的土地私有财产权就是农民的土地使用权。土地使用权是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织或个人依照法律规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原进行占有、使用、收益的权利。纵观现行土地使用权制度，可以按使用目的的不同划分为以下几类:城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原的使用权，承包使用权，宅基地使用权等U1。所以，作为农民的土地私有财产权的土地使用权主要包括承包经营权和宅基地使用权。

承包经营权是指农民对农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的承包经营权。2003年月1日生效配拟中华人民共和国农村土地承包法))，赋予了农民长期而有保障的土地承包经营权力。该法案第一次从法律上界定了农民在长达30-70年的承包期内，拥有承包土地的使用权、经营权、收益权、收益处置权和使用权的转让权或流转权等。依照该法，农民实质上已经拥有了对承包土地的私有财产权。

宅基地使用权是使用权人占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地使用权实际上也是一种私有财产权。宅基地使用权人享有对宅基地的占有与使用权、出租权、实施附属行为权、取得地上建筑物或其他附着物的征用补偿权，同时也实际上享有宅基地使用权的转让权、抵押权。因为虽然法律禁止宅基地使用权的单独转让、抵押，但是并没有禁止或限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让或抵押等。申请农村宅基地使用权，需要特殊身份，但是依合法方式转让宅基地使用权，法律并未明确规定受让人的身份条件。通过买卖、交换、赠与、继承等方式转让宅基地上的房屋或其他建筑物的所有权，也将不可分割地一并转让宅基地使用权。因此，农民的土地使用权是一种清楚完整的私有财产权，体现了农民是土地的真正主人的立法意图。然而在现实中，这种私有财产权却是模糊残缺的，农民对土地私有财产没有取得真正的处分权。

首先，基础权利的模糊。土地使用权的基础是土地所有权，土地使用权是从所有权派生出来的权利，土地所有权是非常模糊的。首先，权属不具体。现行的农村土地所有制结构是在196?年实行的“三级所有、队为基础”制度上确定的。“三级”即“乡(镇)、村、组”。从法律上看界线十分清楚。但具体到每一块土地，所有制形式和所有权归属则比较模糊，具体属于哪个集体所有，是乡(镇)是村还是组?不明确。同时乡(镇)、村、组是行政单元，并不都是经济学概念上的“经济集体”，也不是法律概念上的“经济法人”。其次，主体不明确。目前无论是乡(镇)、是村、还是组，对土地所有权的产权均无具体的土地产权证书予以界定和确认，无产权证就无土地产权的法律依据，这样在一个乡(镇)范围内，其土地所有权可以说成是乡(镇)所有，也可以是村、组所有，法律界定不清晰，随意性大。第三，权能不清楚。在赋予了农民的土地使用权的具体的权能之后，集体所有权的权能有哪些?由谁实现?怎样实现?都是一片空白。第四，农民作为土地的真正所有者。他们作为具体个体的所有者权利如何得到保证?怎样实现农民对乡(镇)、村、组等集体“所有代表”的监督?这些也缺乏制度规定。最后，集体所有权与土地使用权的关系也不清楚。表面看来集体所有权与土地使用权可以并行不悖，实则关系并不清楚。一是因为集体所有权的模糊，二是当两种权利发生冲突时，也没有相关的处理依据。

其次、公益征用权的模糊。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。这是土地私有财产权在实际运行中常常遭遇到的公权，这种权利同样模糊。其一，何谓“公共利益”，确认者、确认标准、确认程序等目前都不明。其二，“依照法律规定”，这里的法律是指哪些?是不是任何法律法规都可以?指向同样不明。其三，征收或征用以及相应的补偿，除了土地管理法第四十七条对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确，有具体的计算标准外，其余的都缺乏具体的程序和标准。

土地所有权的模糊，使得农民没有真正掌握土地，结果是“基层政权及乡(镇)、村干部掌握了绝大部分的土地处置权—农民失去了土地所有者的权利。农民与土地的关系仅只有法律意义上的承租关系。}(2]作为私有财产权的土地使用权就成了残缺的私有产权。而公益征用权的模糊，使得农民的“土地私有财产权”也成了模糊的私有产权。这些是造成农民的“土地私有财产”不能得到有效的保护的根本原因。

农民的土地私有财产—脆弱的私二产财有农民的“土地私有财产权”是模糊残缺的财产权。一些人就利用这种模糊与残缺，“合理合法”地侵犯农民的土地私有财产权和侵占农民的“土地私有财产”。

(一)农民土地被大量侵占，土地私有财产权成空中楼阁

土地所有权模糊、权属不清。土地实际的处分权落在了基层干部即县、乡、村干部的手上。于是，这些基层干部就常常以“合理合法”的“、集体所有“的名义，随意处分土地，随意侵犯农民的土地所有权。·生于斯，长于斯”的农民不能真正获得所有者权利，也不懂得珍惜这些权利，更没有能力去与强势集团抗争来保护土地所有者权利。于是，在““集体所有，，的名义下，包括县、乡、村在内的地方政府在上地问题上，事实上形成了‘、利益共同体”，形成了一种默契。其结果是，实施了几年的“.严厉的土地保护政策”，丝毫未能遏制住滥占土地的势头。相反，就在国土资源部发出《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度》的通知后，东部几个城市还加大了土地出让的步伐。以至于《农村土地承包法》在一些地方成为一纸空文，三次由“‘开发区”热引发的’.圈地热”，圈走了220多万hm。而在一些传统农区，由于集体经济薄弱，村干部工资常常不能按时发放。为了筹措经费，“卖地”成为首选的筹资方式(4]。据统计，7年来全国有近6700多万公顷耕地被征用，有4000多万农民成为“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”川。农民失去了土地，“皮之不存，毛将焉附”，农民的“土地私有财产权”也成了空中阁楼。

(二)农民的承包经营权受侵犯

尽管农民有《农村土地承包法》，但实际上掌握了土地所有权的乡(镇)、村、组干部的强势集团也有“集体所有”、“发包方”的强大武器。因此，强势集团就借“集体所有”之名干涉农民的自主经营权，无偿收回或非法转让、出租农民承包的土地，违背农民意愿强行进行土地流转等，也借“集体所有”之名随意调整土地承包期。国家规定土地的承包使用期在延长15年的基础上再延长30年不变。而在现实生活中，农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调，五年一大调”。频繁的调整，使土地经营周期人为缩短，不利于对土地保护，不利于农民投资和经营，却有利于强势集团利用土地、以权寻租，从中渔利。因为承包期越短，对所有者越有利。有资料显示，通过“圈地热”的土地转移用途产生的级差收益有3万亿元之巨。这些本来应当与农民共享的“级差收益“，由于现行法律语焉不详，而成为强势集团的“囊中之物一囚。值得注意的是，侵犯农民土地承包权益的案件，随着经济形势的起伏而呈现出周期性变化的规律。于是，农民单访或群体上访案件居高不下，成为时下影响社会稳定与发展的重大难题。

(三)农民的宅基地使用权连及房屋等私产也易受侵害

我国宪法规定了保护私有财产和征用补偿的基本原则，但是国家立法机关至今尚未制定关于农村征用补偿的专门法律，以调整征用补偿法律关系。土地管理法第四十七条涉及征用补偿问题，对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确，有具体的计算标准。但对宅基地使用权连及以房屋为主的农民私有财产权则采取忽略或放任态度，甚至根本就没有独立的宅基地及房屋概念，它们仅被包含在“附着物”之中，根本没有作出具体补偿标准。在现行处理农民这些私产中除了极为少量的法律涉及此问题外，主要是参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门的行政规章及文件来干预和处分在征用过程中涉及的农民私产。由于制定征用补偿标准的权力层层下放，各自为政，导致补偿标准高低无据，随意性极大。而且各级政府在征用补偿法律关系中，集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身。农民的公平受偿权利至少从法律及程序上就受到不当限制。由于缺乏法律对农民私产的征用补偿法律关系的界定和规制，有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中不仅处分了农民的土地承包使用权、宅基地使用权，而且“打包”顺带处分了农民的房屋、树木、青苗等私产[6]。

有恒产者有恒心。农民的土地私有财产是农民主要的恒产，但这种“私产”却还如此脆弱，还远没有成为“恒产”，这对农村、农业、农民的发展及至中国的现代化发展都是不利的。

三、完善农民的土地私有财产权，加强对农民的土地私有财产的保护

(1)改革土地出让方式，推行依法行政，保护土地私有财产权的根本—土地。实践业已证明，由行政审批制度决定的土地出让方式，难于达到“严格保护耕地”的目的。因为，地方政府有追求GDP的冲动，为达目的会千方百计游说、“攻关‘’审批机关，其手法可以说是五花八门;而掌握着土地生杀大权的行政审批部门，则借机实现其寻租行为。强势组织共同防范的‘对象”是拥有土地““残缺产权”的农民，蒙骗的对象则是中央政府。现代经济学家用、‘寻租理论‘’证明‘“政权有自动扩大权力来妨碍产权的可能“。“当特权存在时，有特权的人总是想方设法来维护特权并寻求更多的特权，没有特权的人或受到特权所害的人总是想办法来消除不利于自己的特权，并寻求有利于自己的特权，由此带来了权力的博弈·.(1。这段有关、‘现代产权制度”的话语，成功地揭开了在‘·土地产权”主体混沌不清的情况下，地方政府与农民就土地问题的争议为何愈演愈烈，而滥占耕地、侵害农民的土地财产权的行为几乎无法遏制的谜底。

(2)明确农民的“土地私有财产权利”。要进一步明确农民的土地私有财产权利，须制定具体的制度。具体的制度可以从两方面考虑:第一是明确所有权的角度;第二是强化土地使用权的角度。明确所有权，是这项制度建设工作的重点。明确所有权，就是清晰化所有权，要将集体所有权的各项内容都用立法加以明确规定;明确所有权，不是强化所有权，而是淡化所有权，要特别强调不能以“集体‘、少数服从多数”等名义，侵犯个体合法的土地使用等私有财产权。有专家建议取消土地的集体所有制，实行土地私有制，但“实证的数据并不支持我国目前从根本上改变土地政策或实行土地私有化。作为农业大国，我国农村目前基本上没有社会保障体系，土地的公有制可以保证每位农民都有一份土地，外出打工的农民一旦没有了工作，还有一份土地可以养活自己，不至于完全失去依靠，这对社会的稳定和经济发展都非常重要。;}sl而且，实行土地私有制还将面临政治意识形态等障碍。所以，目前我国还不宜实行土地私有制。强化土地使用权，则重在贯彻现有的《农村土地承包法》等法律，加强土地的确权工作，确认农民的土地产权的主体地位。

(3)完善对土地私有财产的征收、征用和补偿制度。首先，要明确规定征用补偿的基本原则。基本原则有两个:第一，政府行为必须受到法律严格限制的原则。对农民的土地私有财产进行征用，是行政法律关系，性质上是公权对私权的干预限制，最基本的原则是政府行为必须受到严格的法律限制，非法律明文规定的授权事项不可为，包括权力的范围和行使权力的方式。农民的私有财产应当只接受法定的公共利益的限制。第二，公平合理的补偿原则。征用后的一补偿”关系是民事法律关系。政府负有公平合理补偿农民财产损失的职责和义务;农民有权要求政府给予公平合理的补偿。补偿标准和金额的确定应遵循平等合理、弥补实际损害的基本原则，不能以行政手段限制和剥夺农民的财产主体地位及求偿权。

其次、明确界定公共利益的具体事项。公共利益是政府在公权限制私权过程中的行为边界，也是公民接受限制的行为边界。法律要以例举或排除的方法对公共利益作出严格具体界定，防止假公共利益之名，播越法律，进行商业开发等违法行为。

再次，规定严格的法律程序。政府对农民上地私有财产的征收必须借助严格的法律程序完成。具体包括:第一，征用程序。如:财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序。第二，救济程序。如:行政裁决程序、仲裁程序、诉讼程序。这些程序都必须明确而完善，特别要避免地方政府同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色。

最后，制定统一的补偿计算标准及安置原则。除了土地管理法第四十七条外，对其他土地私有财产的征用补偿也应确定计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益;也能防止被征方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事情发生。

第8篇：土地使用权补偿标准范文

为强化**城市规划区（以下简称**城区）土地统一管理，切实解决多家管地、多头供地、违法用地的突出问题，加快城市建设和发展，根据国家、省有关土地管理的法律、法规和政策，现就加强**城区土地管理工作的有关事项通知如下：

一、实行土地统一征收

**城区（包括开发区、工业园区）所有的建设用地于2007年1月1日起全部收归市国土资源局集中统一管理，统一向社会供地。严禁其他任何单位和个人（包括各开发区、工业园区、工程指挥部、政府投资建设项目开发经营单位）以任何方式非法出让土地使用权。

城区范围内各类建设需要征收农民集体所有土地的，由市国土资源局制定征地方案按程序组织征收。严格执行省政府批复的征地补偿标准，严禁擅自提高和降低征地补偿标准。征地补偿费用全额支付后，被征地的农村集体经济组织或农户拒不领取征地补偿费用、拒不腾地的，由市国土资源局依法责令其限期腾地；逾期不腾地的，申请人民法院强制执行。被征地的农村集体经济组织或农户不得强揽工程或以其他名义阻挠施工建设。其他任何单位和个人不得直接征地和签订购买农村集体土地的协议，不得“以租代征”将农村集体土地转为建设用地。

二、坚持土地计划供应

根据省政府批准的年度用地计划和**城区储量的土地情况，由市国土资源局会同市发展改革、规划、财政、房产、建设等部门编制**城区年度土地供应计划。**城区年土地供应计划报市政府批准后由市国土资源局组织实施。年度土地供应计划应优先保证工业用地和城市基础设施建设用地，房地产用地比例应严格控制。未纳入年度土地供应计划的土地，不得供应。根据年度土地供应计划，市国土资源局会同有关部门制定**城区年度土地出让计划。年度土地出让计划报市政府审批后向社会公布。对于未取得市国土资源局出具的土地供应计划指标的项目，相关部门不得办理项目建设审批手续。

三、完善土地储备制度

成立市土地储备委员会，负责决策、协调、监控有关土地储备和出让事宜。市土地储备委员会由市政府主要领导任主任委员，市发展改革、财政、国土资源、建设、规划、房产等职能部门为成员单位。以下土地由市土地储备中心收购储备：（一）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划而依法征收的土地；（二）已列入旧城改造项目计划或危旧房改造计划的土地；（三）因单位搬迁、解散、撤销、改制、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地；（四）依法收回的闲置土地；（五）政府依法收购和整理的国有土地；（六）土地使用权期限已满、政府依法收回的土地；（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；（八）土地使用者要求政府收回的土地；（九）未确定使用者的土地；（十）原划拨土地需要转让的土地；（十一）其他依据法律、法规可以收回的国有土地。

四、规范土地出让方式

对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地一律实行招标、拍卖、挂牌方式公开出让。工业用地不允许划地招商、零地价招商，必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。**市工业用地出让最低价格标准，由市国土资源局会同相关部门制定，报市政府批准后实施。其他用地，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

五、规范土地交易行为

严格执行《湖南省土地市场管理办法》（省政府195号令）。**城区土地使用权交易（包括土地出让和转让）都必须进入**市土地矿业权交易市场公开运作，实行招标、拍卖、挂牌出让，禁止场外交易。凡土地使用权出让、土地使用者申请改变土地用途或者申请改为出让土地使用权、划拨土地使用权单独或者连同地上建筑物和附着物转让、国有企事业单位或者国有控股企业土地使用权转让以及因土地抵押而引起的土地使用权转让、法院判决用于债务清偿的土地使用权转让等都必须进入市土地矿业权交易市场公开交易。任何单位和个人不得以任何理由自行招标、拍卖或者变相招标、拍卖土地使用权。

禁止任何单位和个人以集资、合资、联营、联建、抵押、出租等形式处置或使用划拨土地，禁止利用划拨土地从事房地产开发。未经批准，任何单位和个人不得转让、出租、抵押划拨土地使用权，不得以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他设施抵债、与他方易房、易物；任何单位不得以裁定、决定或者他形式将非法取得的土地用于清偿债务。企业改制涉及划拨土地使用权处置的，必须拟定土地资产处置方案，报市政府批准，由市国土资源局组织实施。以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物进行经营性活动的，土地使用者应当按规定报经批准后按标准缴纳土地收益金。任何单位和个人因非农业建设使用土地的，必须依法向市国土资源局申请登记。土地使用权未经依法登记的不受法律保护，房产管理部门不得为其办理房屋产权登记手续；将未取得房屋产权证书的房地产转让、出租抵押的，市国土资源不得为其办理房屋土地权属变更登记手续。土地出让受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金和缴纳有关税费后，市国土资源局方可为其办理土地登记，发放国有土地使用权证书。对未缴清土地出让金及有关税费的，不得发放土地使用权证书。

六、加强城区农村集体土地管理

农村村民一户只能拥有一处宅基地，原有宅基地面积达到限额标准的不能再申请新的宅基地；确需另行使用宅基地的，原宅基地必须退出。宅基地限额面积按《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条规定执行。农民旧宅基地面积超过省规定限额标准的，超出宅基地限额标准的面积在拆迁或改建时予以收回。一户村民占有多处宅基地的，只能认定其一处有效，其他宅基地按违法用地查处，宅基地上建筑物按法律、法规规定予以；市政建设需要征收其违法使用的宅基地时，只对土地进行补偿，不对违法建筑进行补偿。严禁城镇居民购买农村村民宅基地。严禁出让、转让或者出租农村集体土地用于非农业建设。因城市建设对城区村民房屋进行拆迁安置的，一律实行统一规划，集中安置。

七、规范土地出让收支管理

国有土地使用权出让总价款，一律全额缴入市财政设立的土地收益专户，实行“收支两条线”管理，主要用于城市基础设施建设、偿还土地质押贷款和国有建设用地开发整理，任何单位和个人均不得截留、挤占和挪用。任何单位和个人不得减免、挤占或挪用出让金等土地收益。对于低价出让土地，随意减免地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。

第9篇：土地使用权补偿标准范文

关键词： 农村土地征用 问题 对策

改革开放34年以来，中国的经济始终保持比较快速的发展，取得了举世瞩目的成绩，成功应对金融危机，人民生活水平日益提高。在经济快速发展的同时，城市在不断扩张，大量的农村集体土地被征用，许多依靠土地为生的农民失去土地，被迫进入城市成为没有经济来源的城市人口。征地问题涉及被征地人的利益，这个问题如解决不好，就必然会引起老百姓强烈的反响，影响社会稳定的大局，对促进经济社会发展和新农村建设都会产生十分重要的现实意义和深远的历史意义。当前，农村集体土地的征用是比较敏感，也是农民反映比较强烈、矛盾比较突出的问题，需要我们认真地思考和探究。

一、农村土地征用中存在的问题

1.土地使用形式转变过程中产生的巨大土地收益与征地农民利益之间的矛盾。主要表现为征地补偿标准偏低，农民所获补偿与被征土地进入市场的价格“剪刀差”过大。据中国土地勘测研究院统计，仅2002年，全国由土地使用权有偿出让获得的土地收入为2419.79亿元。土地使用权有偿出让面积12.423万公顷，占总征地面积的58.52%。其中招标拍卖挂牌的为1.81万公顷，收入968.55亿元，其余主要是协议出让。2002年，使用权出让的收入全国平均为12.97万元/亩，使用权转让流转的收入平均为23.47万元/亩，招标拍卖的收入平均为35.67万元/亩。

与如此巨大的土地收益相比，被征用土地农民的利益又如何呢？根据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10—16倍，最多不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万—3.5万元。在人均耕地面积处于联合国建议的0.5亩危险线以下的地区，一个被征地的农民有时每亩只能得到7000元左右的补偿，并从此割断了与土地的联系，面临新的生计、基本生活保障等问题。

土地征用是指国家为了社会公共利益的[1]需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。从土地征用的含义中，我们可以看到在我国，农民只拥有土地的使用权，所有权在国家手中，土地征用具有强制性，农民不能以商品的形式私自买卖土地，农民所获得的补偿款其实只是对收益的一种象征性的补偿。

2.土地被征用后闲置的现象比较多。这种现象多数存在于开发商征地中。很多开发商为了获得更加丰厚的利润，会把征用的土地囤积，等到行情更好的时候再出售出去或进行进一步的开发。土地长期闲置，农民和土地分离，土地不能发挥它的作用；而且这种现象长期大量存在，也给现有的土地增加了压力。土地有但不是农民的，不能根种，有土地的农民就需要增加亩产解决中国人自己的吃饭问题，这就人为使得供需矛盾加剧，给农业的发展提出了更大的考验。

3.土地被征用后，各方面的原因导致农民手中并没有充裕的钱，医疗、养老仍然没有保障。农民因为受教育的程度有限，本身理财能力弱、投资理念差，失去土地的农牧民大部分人拿到补偿款后用于建房、子女婚嫁等费用，留作自己养老和投资的占少数，短时间内就消费光了，如政府不给予积极的指导和建立社会保障机制，会使失地农牧民今后生活没有出路，给政府增加“包袱”，也会增加社会不安定的因素。同时，随着中国社会发展，土地不断被征用的现象逐渐增多，还出现了以下几种情况：一种情况是有一部分人就盯上打农民的补偿款，在当地掀起“黄赌毒”风潮，使得很短时间补偿款就聚集到这部分人手中，农民可能因此变得更穷；第二种情况是拿到补偿款的农民不把钱当回事，大量购置高档消费品，而且农民之间还相互攀比，导致大量的钱都被消费。

4.农民土地上附着物补偿标准不确定，给征地工作增加难度。征地过程中，土地补偿费和安置补助费按法定补偿，但地上附着物没有具体的补偿标准，农民漫天要价，使拆迁工作难以正常进行，给征地工作带来了一定难度。

二、针对以上问题的建议

1.土地征用应面向市场，进行市场化操作，增加农民被征地后的收入，减少农民所获补偿与被征土地进入市场的价格差。

按土地征用后的性质加以区分，被征用的土地可以分为公益性建设用地和非公益性建设用地，对于二者需要区别性对待。真正的公益性建设用地，在征用前后出现征地补偿与所获收益之间的差别不明显。因为公益事业即使有效益，一般也是用于成本的回收和公益建设项目的日常维护，营利并非公益事业的目的。对公益性建设项目的征地补偿应遵循及时、充分、适当的原则，补偿费用可以按照现行的做法实行。但非公益性建设用地是进行商业化收益的，可能获得的收益是成几百倍和几千倍增加的，这种性质的征地补偿则应按照市场价值规律进行。

因此，法律在严格界定“公共利益”范围的前提下，还应明确规定，非公益性建设项目用地不能列入征用范围，而应纳入市场，由市场决定土地价格及各利益主体的分配比例。要坚持遵循平等自愿、协商一致的原则。为了切实保护农民利益，也为了建立完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。

2.征地补偿标准应该随着市场经济的发展呈现动态的变化，不能保持常年不变。

由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是生活保障资料。土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的来源和保障。因此，在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民。

3.在农民被征地后政府应建立比较完善的社会保障体制，使其“老有所养、幼有所依”，医疗、教育、交通各个方面都有所保障；村委会应引导农民合理消费、正确理财，使得失去土地的农民们能真正获得切实的利益。

农民在获得有限的补偿款之后，失去了原有的生产资料，有的被迫进入城市，生活方式、生活压力等都发生了变化。这种情况就需要政府和村民委员会加以引导，引导农民建立良好的投资理念，树立正确的消费观念，自觉抵制“黄赌毒”不正之风。

4.各级地方政府及相关部门应提高对“土地是民生之本”的认识，在依法行政中牢固树立“以民为本”的理念，加强管理，逐步完善有关法律法规，进一步规范农村土地征用行为；各地政府及有关部门要从严把好征地关，严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，慎用征地权力，切实控制征地规模，进一步发挥市场配置土地资源的基础性作用。

5.从我国国情出发，实行最严格的耕地保护制度，尤其是要重点保护基本农田，同时还要做好土地占补平衡工作，充分挖掘土地资源潜力，以促进土地资源可持续利用，保障国家粮食安全。