写字楼物业管理方案精选(九篇)

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第1篇：写字楼物业管理方案范文

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

第2篇：写字楼物业管理方案范文

撰写人：___________

日

期：___________

2021年客服部年度总结

一、日常工作目标的完成情况

（一）业主入住前期物业管理工作。

1.熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收；

2.根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。

3.配合销售部的售楼工作；为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行___小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。

4.搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作；针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住___户，写字楼已全部投入使用。

（二）房屋管理

第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了___多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。

第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。

（三）公共设施、设备的管理对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。

完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。

（四）环境卫生和绿化管理

环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期___进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。

（五）小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。

（六）其他

1.搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉___起，完成___起，完成率为___%。配合工程部做的工程维修及检查约为___余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。

2.加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。

3.认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。

二、存在的问题和教训虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。

第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；

第二，与业主的沟通不够，了解不足。

第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在__年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

三、__年工作计划（一）部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。

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___对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

（二）配合工程部做好接管验收和日常巡查工作；

配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

（三）加强制度建设，强化监督检查。

（四）建立家政服务、有偿维修，做好___和车场的经营管理，完善物业服务。

（五）搞好对外协调工作，进一步理顺各类关系，紧密与开发商配合，积极主动与派出所、城管、环卫、电信、供热等部门联系，以便顺利开展物业服务。

第3篇：写字楼物业管理方案范文

关键词：办公建筑 户式集中空调系统

1 引言 近年来，办公写字楼的市场急剧增长，众多公司、企业纷纷搬进了办公写字楼办公，使办公写字楼的物业管理业变得十分兴旺，各运行单位更加注意成本的分摊核算，不得不考虑整个建筑的运行综合成本问题。

由于高档办公写字楼内部一般按开敞式大空间设计，通常多采用大型中央空调系统，但写字楼在出租时，面积需要按照用户的使用要求重新进行分割。由于各使用单位所占用的面积不同，且相对独立，很难保证用户都能在一个单独控制的空调单元内，再加上各单位的进住时间、日常办公模式、办工时间、环境温度要求等均有所不同，集中空调系统管理控制起来十分困难。因此，必须更新传统的设计理念，打破高档办公建筑一定使用大型中央空调的观念，紧紧围绕高档办公楼的使用功能及特点，量体裁衣，定制出适合高档办公写字建筑的空调系统形式。

本文以座落在某开发园区的办公建筑群体设计为例，对使用户式集中空调系统的办公建筑进行解析，阐述户式空调系统用在办公写字建筑中的优势和在设计、施工中应注意的问题，供在今后设计户式集中空调时参考。

2 工程概况和空调系统设计方案的确定 本建筑群体座落在北京某开发园区，一、二期工程建筑面积共45万平方米，全部建筑为独栋式办公楼建筑，环境好，品位高，各建筑之间独立性好，面积划分灵活，适用性强，是非常理想的办公场所，开发商将其定位在各大公司在中国的总部基地。其中一期工程总建筑面积为20万平方米，由 83栋十层建筑组成。我们在××大厦进行设计调研过程时发现，经常发生一个客户加班需要空调，整座大厦的空调水系统、空调冷热源系统全部投入运行的情况，尽管有工作人员值班，但仅水泵电耗就可想而知。而且，经常发生用户与物业因为空调问题发生的纠纷，有时还会造成物业管理收费困难。为此，开发商想寻求一种适合独栋式办公楼建筑、可灵活地进行空调面积划分、可分区域单独控制温度和计量收费的中央空调模式。经数轮多方调研、论证、比较，最终将数码户式集中空调系统作为该项目的空调系统设计方案之一。

户式空调，又称户式中央空调，科学的名称叫“家用型集中空调”，源于美国，适合于当地三层以下的独立式别墅建筑使用，近年来被引入我国。户式空调分许多类型，最常用的是空气源热泵系统。由于该系统具有设计施工简单、控制灵活方便、计量和收费容易、档次较高等众多优点，在我国的发展速度很快，不但被用于高级住宅和别墅建筑，还有相当一部分被用于商业和办公建筑，远远超出了该空调系统的“家用”范畴，成为名副其实的“中小型集中空调”，为此，我们在本文中暂称它为“户式集中空调”。

用户选择的数码户式多联变冷媒流量的集中空调系统，是由采用了数码宽度脉冲调节控制技术的变容量涡旋压缩机的室外机与多台可单独控制的室内机组成， 室内机还可以按50％～110％的室外机容量进行灵活配备，是新一代模块化、集约化的多联机系统（简称DVM）。该空调的最大冷媒配管长度可达150米，室外机与室内机高低差可达50米，完全可以解决室外机的放置问题。室内机之间高差可以达到15米，完全可以满足较大范围内分散空间的空气调节。该空调系统既可制冷又可制热，安装维护简便、灵活性强，无任何电磁干扰，适用于多种场所特别是数码涡旋技术能让压缩机在10％至100％的容量范围下实现无级调节运行，能耗低于一般压缩机综合能源损耗40％以上，实现了整个范围内的无级调节运行，具有优秀的季节能耗比，特别适合负荷变化较大的建筑，完全符合节能设计规范中对设备的要求。

在当时，如此大面积单独使用户式中央空调系统的办公建筑群在北方地区还不多见，由于北方地区有冬季采暖及部分建筑设备保温防冻的问题，单一使用户式中央空调进行冬季采暖的设计风险较大，作为设计者，在设计之初对该方案是否可以在冬季正常供暖和设备、管道是否会冻坏的问题上也无太大把握。为保险起见，除提议建筑上加强了维护结构的保温性能外，还特别对卫生间内和管道井中的管道采取了保温防冻措施，避免冬季发生不测。

第4篇：写字楼物业管理方案范文

二、招标编号：QYZB-ZFCG-0805。

三、招标方式：公开招标。

四、招标人：北京市规划委员会。

五、招标机构：青宇（北京）国际招标有限公司。

六、资金来源：财政拨款；财政预算金额：227.2万元。

（1）市财政直接支付190.2万元，其中包括机关办公楼（东院）物业费财政预算140万元和二七剧场路办公楼（西院）物业费财政预算50.2万元。

（2）北京市财政授权北京市规划委员会用于公用经费37.66万元。（详见招标文件）

七、招标范围：（具体详见招标文件）

八、服务周期：1年。

九、投标人资格要求：

（1）在中华人民共和国依照《中华人民共和国公司法》注册，具有独立法人资格；

（2）具有政府主管部门颁发的贰级及贰级以上物业管理企业资质证书；

（3）在管项目中独立项目建筑面积4万平方米以上（含4万平方米）写字楼或政府办公楼项目；

（4）已通过ISO9001（质量）体系认证；

（5）在近3年物业管理活动中无不良记录、无负面社会影响。

十、投标报名时间及招标书发售时间：2008年12月18日至2009年1月7日，每日09：00至17：00时（节假日除外）。

十一、报名时需提供以下资料（复印件需加盖单位公章）：

（1）法定代表人授权委托书正本；

（2）企业《营业执照》副本复印件；

（3）企业《物业管理企业资质证书》副本复印件；

（4）类似在管项目的全委《物业服务合同》复印件；

(5)ISO9001（质量管理）体系认证证书副本复印件。

十二、招标文件售价：人民币贰佰元整（￥200.00元）。

十三、投标文件递交时间为2009年1月4日09时-2009年1月8日09:30时。

十四、投标文件递交截止时间暨开标时间：2009年1月8日09:30时。

十五、投标文件递交地点暨开标地点：北京市海淀区远大路1号金源时代商务中心A座7A室。

十六、现场踏勘时间及要求：踏勘时间2008年12月23日10时；踏勘要求：各投标人在2008年12月22日17时前将参加踏勘人员（不超过2人含2人）的姓名、单位、身份证号以书面形式报至招标机构。现场踏勘需携带本人身份证进入踏勘现场。

十七、评标方法和标准：综合评分法；商务部分25分，物业管理服务方案及相关承诺45分，投标报价30分。

第5篇：写字楼物业管理方案范文

关键词：信息化助力 物业管理 智慧运维管理

中图分类号：C931.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）10（c）-0090-02

信息化设施设备管理工作的核心内容为：通过对寿命周期费用及检修策略进行分析，最终决定项目的投资运行、检修以及资源的使用决策。但因其使用过程中，必须要有大量的数据和资料。所以，若想达到设施设备现代化管理的目的，企业信息化发展及应用起着关键作用。根据近些年来发展的现状来看，物业方面在运营维护其管理项目的设施设备过程中，逐渐重视设施设备管理的运维信息化所发挥的重要作用。因此，开始积极引进设施设备运维信息化管理的系统，不但提高了物业管理的工作效率，对其运营的效果也有了明显的提升。

1 信息化助力设施设备智慧运维管理实现方式

Easy Facilities Manager即简单的设施经理，是一种企业实现信息化设施设备智能运维管理的软件平台，它对设备的管理工作起到有效的规范作用，同时对设备的日常数据进行自动处理、存取、记录以及创建设施设备整个生命使用周期的备档数据库，及时完成设备运行和维护状态的信息传达，对生产及各项工作的开展提供信息帮助[1]。企业的资产管理工作则是对设备进行日常管理即从设备的计划初期开始，对其的制造、设计、采购、验收、安装使用、更新以及后期修理维护的整个过程的管理，该项工作是集聚了技术、业务和经济3个方面的管理工作。

1.1 智慧台账管理

智慧台账的管理模式可以对每个设施设备的生命运行周期都进行精准的管理，对于设施设备最初的设计、采购一直到报废弃用都实现了全程监测管理。同时，对设施设备的使用说明、设计图纸、维修保养报告、备件损耗以及设备参数的具体数据都做出了详细的记录。经过系统的计算，快速得出设施设备维护所消耗的经济成本，这为企业各项决策的敲定提供了准确的参考依据。

1.2 智慧运维管理

Easy Facilities Manager运行系统对设施设备管理提供了便利条件。该系统实现了在设施设备运维模块中多维度管理运维的过程，完成了对工单的策划、处理以及完结的管理运维工作[2]。在此基础上该系统对设施设备周期性作业、后期的保养维护与巡视检查均可进行追踪控制，达到全程监控的目的。工作人员通过物业客户端对日常维修与计划工单进行处理时，在现场即可快速查找设施设备的台账和检修保养记录，操作时根据需求物业客户端会为其提供详细的指导参考和作业流程，这使物业工作变得更加快捷和简便。

1.3 智慧空间管理

通过Easy Facilities Manager运行系统和BIM与CAD之间的配合使用，对于空间组合进行分析和决策，更加方便空间的优化，有效提升了空间的使用率，充分实现了空间分摊自动化的目的[3]。该系统的运用充分降低了空间的占用成本，并针对空间的合理分配和空间费用分摊这一问题进行了合理的解决，有效避免了部门之间关于经费使用的争议发生，如涉及以上问题，完全可以通过系统账单和报表完成自动化的空间分摊的计算工作。同时，针对租赁、写字楼办公空间以及广告位车位的管理模块也非常适用，智能化的系统使抽象复杂的空间管理工作变得更加简单，而且工作效率得到大幅提升[4]。

1.4 智慧租赁管理

为了实现物I管理行业的租赁更为智能化的目的，软件平台还可增设商业区域，通过对该区域进行合理划分后，再将其租给商户使用，同时物业管理相关部门可通过系统来对房间面积、承租方、租金租期、逾期提醒以及出租的历史记录等所有消息进行处理和有效的管理。

2 信息化助力设施设备智慧运维管理案例分析

2.1 以万科物业为例

在万科的物业管理中，借助于Easy Facilities Manager物业设施资产管理的平台，充分实现了信息共享，达到了商业智能管控的目的，有效提升了企业服务和管理质量的全面提升，从而形成了规范、标准的企业工作流程。当可视设备出现问题时，可及时为处理问题提供精准的参考数据，实时跟踪问题处理进度和情况，促进了运营效率和用户满意度的提升。对资产做到有效管理，降低了总体的拥有成本，为企业决策和企业规划提供了有效的数据信息和详细的计算报表。通过运用信息化后台进行管理，使得管理模式从传统的线下台账作业转变为更加合理的信息化作业，显著提升了作业效率。通过员工客户端、400呼叫中心、Easy Facilities Manager、EBA以及CRM的设备管理工作系统和资源、营账管理系统之间相结合，实现硬件、软件技术工具和系统之间的相互支持，积极构建物业远端平台的创建。同时，在物业企业中，领导也会看到企业的员工诉求，积极进行资源合理协调匹配，解决问题[5]。

2.2 以中海物业为例

中海物业也将Easy Facilities Manager软件平台配合手机客户终端引进到该企业的物业管理中，此项运营方案，有效帮助中海物业实现了战略转型的目的。该系统适用于Android与ios两大系统内的电脑的智能手机，为满足物业服务行业需求，该功能开启了工单接受、移动报事、巡查、报事以及设备维修保养等多项功能，和Easy Facilities Manager中的空间、租赁、资产、设备管理的多个模块之间相互配合。通过将平板、手机作为终端设备的方法，充分实现了物业管理信息化。

3 结语

随着楼宇住宅的智能化和网络的发展，对物业企业的管理提出了更高的要求。通过以上案例得出，信息化助力设施设备智慧运维管理在物业服务行业的运营中具有积极的推动作用。通过Easy Facilities Manager软件平台的推出，长期有效地为地产建房、办公楼宇的设备设施运维的信息化管理提供良好的服务，全面地为客户提供了以建筑整体生命周期可控性做出了有效的解决方案，极大地提高了物业服务管理行业的工作效率以及提升了客户对物业服务的满意程度。

参考文献

[1] 余立军.写字楼楼宇系统在运维中存在的问题及改进建议[J].智能建筑与城市信息，2013，5（6）：66-67.

[2] 邱春梅.楼控系统运维管理的思考[J].智能建筑与城市信息，2013，4（5）：20-23.

[3] 邓d.从物业管理走向集成运维[J].智能建筑，2013，1（3）：71-73.

第6篇：写字楼物业管理方案范文

广东利通置业投资有限公司经营执行总监李慧认为。对那些即将入驻利通广场(Leatop Plaza)的全球500强企业来说，这将是其中的一条好谈资。

国际超甲级写字楼――利通广场高303米，犹如一块晶莹剔透的冰晶体矗立在广州珠江新城中轴线北八口，成为华南CBD的一颗北斗星。一楼大堂只是其中的一个小细节，它更大的魅力是能让处在办公建筑中的人享受到工作的快乐!绿色低碳的人文智慧

一栋办公建筑如何能让身处其中的人成为乐享派?利通广场是如何做到的?

利通广场是一栋绿色低碳建筑。它采用十大环保节能科技。能更有效阻挡阳光照射，降低室内自然温度的遮阳节能系统，让企业员工在舒适环境工作的同时，大幅降低中央空调用电最。高效节能的VAV中央空调系统，更能自动控制室内二氧化碳的浓度以达到人体舒适的效果。利通置业还特别引入世界权威的美国EMSl环境管理咨询有限公司提供绿色环保方面的咨询服务，以兑现为入驻企业提供绿色人性化办公空间的承诺。目前，利通广场已申请美国LEED绿色环保的金级认证，在可持续性选址、水资源管理、能源与大气、室内环境质量、材料与资源等方面均通过国际权威认证。利通广场率先融入绿色建筑和低碳办公的发展大潮，将成为引领南中国区绿色建筑发展潮流的风向标。国际化的合作团队

利通广场是一栋人本建筑。利通广场立足于为用户提供贴身设计的理念，从每一个细节着手，满足企业为员工创造舒适办公空间的需求。15厘米架高地台，为企业的综合布线提供便捷的解决方案；而使用率高达约78％、大干12米进深、4.2米层高、无支柱的办公空间设计等帮助企业实现舒展空间的自由分隔。另外，在软件配套方面，世界知名物业顾问公司世邦魏理仕及世界500强餐饮服务机构等将在项目落成后陆续入驻，为其中办公的人们提供最健康的餐饮及专业贴心的物业管理服务，助力其成为广州顶级商务平台。

“当办公建筑都能让身处其中的人们享受工作快乐，世界会更美好!”广东利通置业投资有限公司总经理傅劲锋分析，“随着后经济危机时代到来，越来越多的大企业意识到，人才是企业最重要和最有价值的长远资产，员工满意度是企业可持续性发展的基点。企业在选择写字楼时愈来愈重视其硬件标准和软件配套的人性化。写字楼要吸引一流的企业，高品质的人性化办公空间显得格外重要。”

利通广场的背后有着一大群国际水准的专业合作伙伴，它们包括全球知名的全程资产服务及物管专家世邦魏理仕、世界500强餐饮服务机构、世界知名的遮阳产品提供商荷兰亨特集团、360度品牌管家奥美整合行销传播集团。傅劲锋说：“我们组织了国际领先水平的开发顾问团队，聚全球智慧做传世作品。利通有以全球著名建筑大师Helmut Jahn先生为首的横跨四大洲的明星设计团队，有以中国建筑第八工程局和珠江监理为首的一流的专业施工和监理团队，有以仲量联行、世邦魏理仕为代表的客户和物管领域的顾问团队，确保项目的品质牢牢处于行业领先的水平。”

第7篇：写字楼物业管理方案范文

一、项目名称：XX大厦（以下称甲公司）

二、项目分析：

1、项目的基本情况：项目位于广州市XX路XX号，地处广州天河黄金商业中心区，建筑面积约为80000O，框架结构，框架已基本完工。由于开发商各种原因导致没有进行外墙装修和配套设施的安装，形成了“烂尾楼”。

2、项目的来历：此栋楼的原业主为“广州市XX集团”（乙公司），是经过广东省委、省政府介绍的项目。

3、资金投入：乙公司按目前的市值估价，大约资金已投入3-4亿；假如乙公司转让给甲公司继续开发，转让费用大约要13亿，如果继续进行外墙装修和设备的安装、宣传等，估计还要5个亿。

4、市场定位：目前，甲公司打算收购此栋物业作为打造广州市第一栋“金融超市大厦”，将华尔街的成功模式结合中国的实际，寻求将银行业务、证券业务、保险业务、担保业务、典当业务、风险投资业务、拍卖业务等不同金融业在一栋大厦的“一站式”解决，同时吸引外国的金融机构进驻，作为广州市的对外的金融窗口。此项目现阶段已经得到了广东省委、省政府的大力支持，希望进一步得到政府的相关立项批文。

三、管理团队

甲公司，有一个经验丰富的管理团队，吸引了风险投资界大量风险投资专家的加盟，甲公司已经开展十几个部门，设有风险投资部、不动动产投资业务部、保险业务部、基金部等（含国际基金投资介绍）、（因暂不了解公司人员状况，无法罗列）。

四、资金状况

目前收购此栋大楼，乙公司已经开价人民币12.7亿，同时还有两个公司也正在和乙公司正在商谈过程，有意思购买；而甲公司目前的自有资金大约为人民币7亿左右，还无法用自有资金进行收购，还必须和向外融资10个亿以上。

五、融资方案的设计

针对以上情况，甲公司将采取以下几种方式进行融资。

（一）融资方式：

1、甲公司与乙公司进一行商谈，摸清楚乙公司的各种情况，然后甲公司制作详细的商业计划书，吸引和乙公司合作开发，甲公司作为投资方，进行合作开发，盘活此栋楼“烂尾楼”。但必须按照甲公司的原市场定位进行开发、管理，股份可以各占50％，共同销售、经营此物业。

2、如果乙公司不想再合作开发，我们可以想法了解到目前想要开发此栋楼的两个竞争对手的情况，制作可行性报告和合作意向书，与竞争对手进行谈判，在谈判的过程中要注意方法和策略，进行共同合作开发，争取压低原业的楼价，做到三方共赢的局面，但市场定位不变，股份可以各占1/3，共同开发，共同经营、管理。

3、在前面的基础上，甲公司还必须制订详细的商业计划书，争取获得政府的支持，获得立项，然后在外面寻找合作伙伴，例如开发商、风司，进行项目商谈。

4、在装修阶段，可以把装修工程往外承包，让工程队带资进行装修；还可以委托给专业的销售公司销售，派出销售经理去接触各个金融公司，例如：银行、保险、证券、基金、投资、担保、拍卖行、典当行等相关行业领头企业，做好宣传和销售工作，吸引他们趁早购买物业，回笼资金。

（二）融资期限和成本

融资期限为中长期的融资，大约5-8年，融资金额大约为人民币10亿，融资的成本大约融资的5-8%。

（三）利润分析

经过市场调研和比较，此地段的甲级写字楼的售价大约在每平方25000元—35000元间，如果出售全部面积的80%，大约可以收回25个亿以上。利润可以达到8个亿，时间大约在2-3年。还有20%的物业可以用于出租，目前此地段的甲级写字楼的租价每平方是80—150元不等，是一个可观的收入。还有物业经营收入、广告收入等，总的利润是可观的，是值的投资的。（还没有深入调研，只是设想）

（四）风险分析

此栋楼如果能够联合开发，风险在于1、政府支持的力度大小；2、各个金融机构的接受和认可的程度；3、项目宣传的影响力；4、市场的变化等因素。要克服这些风险，最主要取得政府的大力支持，让政府介入争取立项，作为政府的一个形象工程来进行。

（五）退出机制

甲公司可以和投资公司签好退出条件，例如当5年后，投资公司可以选择收取多少回报后，连本带息退出，也可以选择继续合作经营，或是融资成功，取得房产证后，把产权抵押给银行，归还投资公司的本息和应取得的利润。

六、从“XX大厦”的定位、销售和管理阶段

1、“XX大厦”从前期客户群的定位，功能厅的规划设计都要吸引外国的一些成功的经验，将华尔街的成功模式结合中国的实际，作出详细的规划、定位。

2、在销售阶段，要委托有销售商业写字楼的公司进行促销和宣传，快速回笼资金。

第8篇：写字楼物业管理方案范文

关键词：BPO；专业群；战略规划

中图分类号：TP311 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）018-000-01

一、专业群建设的目标

以商务管理专业为龙头的商务管理专业及商务流程外包专业群带动专业群内各专业基于现代服务业全球化背景下探索政校行企多元协同的办学体制机制改革，抢抓国家级的苏州工业园区产业转型升级的契机，深化工学结合的人才培养模式改革，带动的的专业群师资队伍建设，培养一批具有国际视野的专业带头人或项目骨干教师，打造高度职业化专兼结合的“双师”结构教学团队；建成一批国际标准的实训认证中心，实现师资、课程、实训设施和教学资源的共建共享，提高专业群的办学水平，培育新的优势专业。

提升专业群内教学条件质量建设的同时，根据区域产业转型升级要求注重实现师资、课程、实训设施和教学资源的规模效应，形成专兼结合的专业教学团队，专业教师中双师型比例达到80%以上。同时打造省内先进、适合工学结合的实训基地，每年可完成1000名左右的专业学生的实训教学任务；每年可以鉴定和培训600多人；毕业生双证书获得率达100%。对外项目服务将更加深入，教学和实践的结合将更加紧密，为创新人才培养模式和专业教学改革提供良好的环境和条件。另外，本专业群建设项目的完成还将有利于各专业依托校内资源，深入开展“工学结合”人才培养模式探索，校企合作、工学结合有明显进展；有利于专业教学改革的进一步深入，专业核心课程质量有较大提高，可持续发展能力得到极大的增强，从根本上为提高职业教育水平奠定基础。

二、专业群课程建设

苏州工业园区服务外包职业学院商务管理及其商务流程外包专业群面向服务外包的BPO领域，以BPO管理为核心，融合了商务管理、金融管理与实务专业、会计与审计专业、采购供应管理、物业管理专业、资产评估与管理。围绕BPO（Business Process Outsourcing） 服务外包行业的人才需求，拓宽、拓展学生的业务流程管理外包知识与技能。围绕人力资源外包、业务数据分析与处理、采购供应链外包、企业行政事务外包、营销客服与呼叫中心所需技能进行课程体系设置。

金融管理与实务专业以培养金融行业（银行、证券、保险等）服务业务技能为目标，围绕金融服务接包方业务如金融销售与呼叫中心、银行经营与开发、证券投资服务、保险等业务技能进行课程体系设置。

会计与审计专业以培养财会外包业务技能为目标，围绕财务共享中心、会计事务所、企业财务数据处理外包等业务进行课程体系设置。

采购供应管理专业以培养供应链管理外包业务技能为目标，围绕四方供应链管理中心处理外包等业务进行课程体系设置。

物业管理专业以培养企业、入住写字楼等公司后勤外包业务技能为目标，围绕后勤服务内容（如银行的自动取款业务外包、点钞业务、货币押运、前台管理、写字楼运营与管理、企业会务、会展等业务交给物业管理公司完成）、物业设置设备外包维护、物业客户服务等业务进行课程体系设置。

随着电子商务的发展，商务管理知识范畴如营销、物流、客户服务与金融领域、财务领域紧紧结合，公司财务的支付与银行、证券、保险等金融业务内容进行了交融，而物业的后勤服务又为公司业务内容的完成提供支持与保障，同时物业后勤服务的外包，使物业管理的业务范畴也在不断向商务管理专业领域、金融专业领域拓展。所以专业群的建设，有助于公司业务的综合，并为公司商务与后勤服务外包提供技能保障。

三、专业群共享实训基地

构建商务管理及其商务流程外包专业群实训基地。苏州工业园区服务外包职业学院已经获批江苏省服务外包人才培训基地和苏州市服务外包人才培养实训中心，已经具有服务外包实训的基础与经验。商务管理及其商务流程外包专业群有充足的合作企业实训资源，现在已经建成微肯呼叫中心实训基地、易康萌思电子商务实训基地，物业管理专业的开设从一开始就以企业订单培养模式开展，设立物业管理东吴定向班和物业管理保利定向班，企业给定向班学生提供奖学金与助学金，并直接在企业资源平台上提供实训，实训项目由学院教师与企业工程师联合指导等。在此基础上，继续开创新途径，创建辐射商务与金融服务外包专业群各专业领域的实训基地，构建人力资源外包实训平台、供应链实训基地、创新金融实训室、银行柜台实训室、信贷服务实训室、中小企业财务共享实训中心、客户服务数据分析实训平台、ERP实训平台、智能楼宇实训中心等，通过“模块化”和“项目化”的形式，开展实训教学内容的系列化建设，形成满足专业群共性需求与专门化（或个性化）需求的、校内校外相结合的实训体系，实现优质资源的充分利用与高校共享。

专业群将规划建设的共享实训中心包括12个功能齐全的校内实训室，改善专业群的实践教学条件。专业群共享实训室：共享实训室，海峡两岸汽车营销实训室3，赛富-SAP供应链金融实训室3，强生-信达区域后勤实训室3.

第9篇：写字楼物业管理方案范文

关键词：危机管理；风险防范；防范措施

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-0000-02

上世纪八十年代初，随着我国住房制度改革，物业管理开始进入中国，从最如只是负责房屋管理逐步发展为专业化，信息化，标准化的物业管理模式。由于物业管理涉及的责任主体有业主、开发商、政府等，所牵涉的关系错综复杂，使其在日常运作的风险无处不在。业主维权意识的滥用、服务过程中突发事件或重大事故频繁出现，导致企业面临强大舆论压力，处理不当，会造成企业形象遭受损失，严重的会导致企业倒闭。为此，危机管理应该成为企业日常运营管理不容忽视的重要环节，学习危机管理，提高风险防范能力刻不容缓。

一、危机管理的意义

危机事件的突发性、不可预测性、严重危害性、舆论关注性等，无不给企业带来巨大的压力和挑战。随着我国市场经济体制的逐步规范，媒体的舆论监督作用越来越强，信息的透明化和经济的全球化使企业发生危机的几率也越来越高，特别是物业服务行业，与广大民众的工作、生活息息相关，其服务质量的高低大家都能感同身受，因此，物业服务一旦出现问题，很容易遭受到业户的投诉，并有可能迅速转化为“危机事件”。危机的出现，可能鸡毛蒜皮般小事，如不重视，可能会由微风细雨逐渐转变为滂沱大雨，到最后，可能会是狂风暴雨，无办法控制。而提前介入进行危机管理，就有可能从中发现机会，从而力挽狂澜，甚至化解危机，在变暴雨前，驱散乌云变成晴空万里。

二、危机管理原则

1.预防为主

企业危机产生的形式是多种多样的，而每一种危机不论大小、形式，都会对企业产生威胁。在面对危机时如何从容应对，化“危”为“机”是每一个企业都在一直思考的问题，如果说危机管理、危机公关是出现问题后才进行危机处理，那做好日常预防工作，建立起危机防范预警机制，将危机发生的概率降到最低。或者在出现征兆时，尽快确认危机的种类，按事先制订的危机应变方案从容面对，掌握主动权。每一个物业管理项目，它的管理过程都不可能一帆风顺，从承接查验、交楼入驻、二次装修、设备管理维护、常规物业服务提供，都需要我们进行识别，对可能发生的问题制定应急预案，“跑水”、“停电”、“电梯困人”等是写字楼物业服务过程中最常见的突发事件，从发现、响应、处理、善后等环节都要制定详细的操作流程，有了应急预案就能从容地应对，将影响降低。

2.高度重视

企业不论大小，都应该真诚、平等对待每一位业户，当业户抱怨我们所提供的服务时，物业管家应及时与业户进行沟通，了解问题所在。如果不是这样，可能会从抱怨发展到对抗，影响到管理费的收缴，严重的会被业主赶走，丧失管理服务权，势必影响企业声誉和形象，企业的发展也受到严重影响。物业管理服务经过这么多年的发展，业户对物业服务的期望值越来越高，这意味着业户对物业服务的要求和标准不会像以前那样，仅仅提供管理服务就可，一旦出现业户抱怨、投诉，而企业又不重视处理整改，就有可能发生危机。因此，在处理可能会引起危机的事件时，既要着眼于事件本身的处理，又要从中寻求企业形象塑造机遇，注重后效。不能头疼医头，脚疼医脚。

3.临危不乱

潜伏性和意外性是危机的重要特点 危机的产生不排除偶然性的原因，但多数危机的产生是一个变化的过程。当企业面对突如其来的危机，应做到冷静应对、临危不乱，乱只能看危机表象，无法看清危机实质，无法进行全盘考虑处理方案，将危机引入到可控状态。

4.快速反应

当危机发生后，不及时处理，极有可能在业户中产生负面的企业形象和评价。危机消息一出现，就要在第一时间内准备好一整套的应对方案，抢在业户发出质疑前，消除业户的各种猜测和疑虑。将危机引入到可控状态，尽量消除影响，化危为机。

5.行胜于言

当危机降临时，行动胜于言语，再华丽的言语也没有行动来的实际，如仅依靠口头承诺，而没有实际行动，只能招来业户的怀疑和谴责，影响辛苦建立起的公司声誉。

6.与媒体的积极沟通，把握主动权

媒体总是危机消息传播的先锋，它即是危机信息的传递着，也是危机处理的监督者。在危机公关过程，要站在事件的整体角度进行全面缜密的媒划，利用媒体广泛覆盖受众，实时事件的最新发展，内容要言简意赅，公众没有兴趣去听长篇大论言语。通过媒体，维持与公众之间的有效沟通，才能保证危机公关的有效性。

7.以诚相待

大多数业户对物业企业运作的细节不了解，认同感产生差异。无论发生何种类型的危机，始终保持坦诚的态度，只有开诚布公地说明原委，不逃避，敢于承担责任，才能淡化矛盾、转化危机，取得受众的信任和谅解。

8.控制影响

危机所造成的影响，对企业的形象、声誉甚至生存都会产生的重大深远的影响。一次成功的危机公关，应将危机消除在萌芽阶段，或者减少曝光，化敌为友，消除不利影响。

三、物业服务风险防范