农村土地法律制度研究精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的农村土地法律制度研究主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：农村土地法律制度研究范文

关键词：土地承包经营权流转；必要性；可行性

一、必要性分析

以土地承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度。在稳定土地承包经营的基础上，允许土地承包经营权合理流转从法律层面讲是完善土地法律制度，保护承包经营权人的财产权利的需要，从经济学角度讲是市场经济条件下农业发展的客观要求。

（一）从法律角度的分析

第一,土地承包经营权流转是完善土地法律制度的需要。《土地管理法》第2条第三款规定，土地使用权依法转让，然而除城市国有土地使用权转让已形成系统的法律规则和市场运行机制外，农村集体土地使用权的流转尚未形成系统的法律法规。而我国农村的土地使用权的流转主要是土地承包经营权的流转。随着市场经济的不断发展，农村经济的不断进步，这种自发进入市场所带来的纠纷和混乱的现状需要我们建立一个相对完善的农村土地承包经营权流转的法律制度，以适应当前形势的需要。

第二，承包经营权流转是保障农村土地承包经营权人的财产权利和农业生产自的需要。物权法领域的问题研究不需要受所有制问题的约束，财产所有制中解决的是财产所有人的权利问题，财产利用解决的是财产利用人的权利问题，两者并不互相冲突，当前理论界普遍认为土地承包经营权是土地利用人利用农地进行农业生产经营活动的权利，是一种用益物权，是有交换价值的财产权利。因此土地承包经营权的流转从法理上讲，是行的通的。农民如何使用土地（在法律允许的范围内）是其自由意愿的体现，赋予承包经营人流转土地承包经营权的权利，这样才能减少实践中发包人任意干涉承包经营人的权利，损害承包经营人利益的现象。

（2）从经济学角度的分析

第一，有利于我国农村的市场化进程。是建立在较小土地规模基础上的农业，其技术进步和劳动生产率提高的进程是相当缓慢的。我国实行社会主义市场经济，市场经济的主要特征就是市场化、社会化。农业生产要素是土地。如果不实现土地资源的市场化配置，市场经济在农村的建立纯属空话。而是基于村民的成员身份而将集体土地分到一家一户，如果不允许土地承包经营权的流转，土地将被分散地凝固在一家一户，根本无法实现土地资源优化配置，客观上阻碍了使土地向种田能手集中，不利于农业生产力的提高及农村产业结构的调整和土地的适度规模经营，无法实现土地的市场化配置。

第二，流转制度的建立是解决农村劳动力的市场化，社会化的需要。在农村，由于生老病死、婚丧嫁娶、升学招工等各种因素的影响，农业人口和劳动力经常处于变动之中。人口和劳动力的变化必然引起农业人口内部比例变化。即使不考虑公平的因素，单从“效率”方面看，务农劳动力增加，生产能力提高，农户会产生扩大土地面积的愿望。反之，会产生出让土地的愿望。另外，即使农村人口大量流向城市后，农忙时必要回到农村土地上，这样使农村的剩余劳动力仍摆脱不了土地的束缚。因此要实现劳动力的市场化、社会化，就要建立土地承包经营权的流转机制。在市场经济中，土地流转是提高土地利用效益和增加土地价值的基本条件之一，在发展中国家，土地流转还是大量的农业劳动力转向非农人口的工业化、城镇化的必经之路。

二、可行性分析

（一）承包经营权流转更有利于实现土地的社会保障作用

通过对前述必要性的分析，笔者对承包经营权流转对农业效益的作用进行的论述，在此，笔者结合学界观点，认为承包经营权的流转不会引发公平问题，不会使农民失去生活保障。

在法律上是否应当允许承包经营权流转，学术界①有观点认为,土地承包经营权的流转会使许多农民丧失土地, 丧失基本的生产保障，这不利于农村和整个社会稳定。笔者认为，这种担心是没有必要的。一方面，可通过立法限制土地兼并，如限制最高土地拥有量以及农民对土地的最低拥有量来防止出现较大规模的土地兼并现象。另一方面，随着市场经济的发展和社会保障制度的健全，农民与土地的关系将越来越多样化，不再限于农产品的收入。农民可以通过多种渠道获得生活保障。中央及地方近年来制定的相关政策如农村合作医疗等这些措施的制定，为土地承包经营权流转提供了制度保障。

因此，允许土地承包经营权的流转在实现农地规模经济，更大的实现土地效益的前提下，并不会导致农民失去最终的社会保障。

（二）现行立法与实务承认承包经营权有限制的流转

首先，现行的政策、法律规定土地承包经营权可以有限制的流转。

全国性的立法《农村土地承包法》《土地法》《担保法》等相关法律及司法解释都有对土地承包经营权的流转问题的相关规定。地方性立法走在全国立法的前面，为全国范围内的立法提供了示范作用，这反映了实践对于土地流转的迫切需要。

其次，实践中有限制的流转现象大量存在并得到了认可。农民之间进行的互相转让、转包，无论是有偿的、无偿的、倒贴的，都在大量发生。很多以土地为中心的股份合作制、股份制农场等情况，实际上也属于承包经营权的流转。而且，这种转让也得到了一些地方法规的认可。因此，承包经营权的流转已经成为一种大量发生的客观现象。虽然农村承包土地要完成它的社会保障的基本职能，但在市场经济的大环境下，并在流转现象大量存在的情况下，我们不能去禁止它，而应该制定相应的法律法规去规制、完善这一现象，使其在保障农民基本生活的前提下，使农民得到更大的收益。

在城镇化的新形势下，土地承包经营权只有在法律的框架下进行流转才有利于国家土地法律政策的贯彻执行，才更有利于改善农民生活，构建和谐社会。

注释：

①孟勤国著：《公有制与中国物权立法》，载《法学》2004年第2期。

参考文献：

[1]孟勤国.物权二元结构论[M].北京:人民法院出版社,2002.

[2]魏磊.土地使用权流转若干法律制度设计[J].法学杂志，2009.10.

第2篇：农村土地法律制度研究范文

中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-076-02

一、农村土地闲置的现状和原因分析

（一）闲置土地的现状――以贵州省金沙县源村镇为例

源村镇内共辖8个行政村（社区），即：源村村、农庄村、普惠村、群星村、石板村、石刘村、岩底村、建国村。每村具体情况如下：

如上图所示：在源村镇的8个行政区中，几乎每个村的土地闲置面积都占了很大一部分，甚至有两个村落的闲置地面积已超过总耕地面积的一半。据笔者调查所知，一个行政村中的几百户人家，几乎家家都存在着土地闲置的现象，其中有的已迁出所在村民小组，且房屋已拆，还有的将房屋卖给本村农户。总的来说，每户人家荒置的土地面积从几亩到十几亩不等，大多的地方都出现了成片荒芜的状态。

（二）土地闲置的原因

从宏观的角度来讲，有政府、经济层面的原因。随着社会主义新农村建设的快速开展，调整建设规划，农村开发建设投资不合算，项目被搁置下来；在农村规模基础设施建设中，项目土地被占用，没有及时得到补偿用地，或者补偿用地不宜及时开发，从而造成土地闲置。

从微观角度讲，最主要的原因即是大量农村劳动力向城市的转移。这一现象带来了许多社会问题，如空巢老人、留守儿童，当然也包括土地闲置；另外，土地太过于偏远，种植难度大；土壤贫瘠，成本高收益少；灾害严重，种植以后还来不及收割就已经被消灭殆尽，使农户不得不放弃耕种；还有的家庭由于人员少劳动力少，也无力耕种；户口迁出也是原因之一。在这些原因当中，笔者认为最根本的一个原因就是随着我国经济快速提升和第二、第三产业的蓬勃发展，劳动力需求量大大增加，导致农村劳动力大量涌入城市，外流现象普遍。

二、农村闲置土地引发的法律问题

土地闲置的原因是多方面的，正如前面所讲到的，大量的劳动力外出，户口向小城镇小县城的迁移，这只是一个相对短暂的稳定状态，当大量的劳动力返乡，户口迁出的家庭愿意继续承包土地，而政府根据相关法律规定收回发包土地时，就会产生一系列冲突。

（一）人地分配不均，流转不予保护

我国《物权法》规定，土地承包经营权为三十年，但是大多地区相关政策措施并未跟上。就目前所发放的林权证来说，有的官员认识不到其重要性，他们只为确权而确权，只为完成任务。并未亲自调查和调整范围，使得林权证上的范围根本不正确，把别人家的划给自家，而真正属于自家的又未在证上。这对土地承包经营权证的发放也是一大警示，这也反映出土地承包经营权证的发放还存在一定的时间阻碍，并不能一蹴而就。我国法律规定土地可以依法流转，流转形式包括出租、互换、入股、转让等，但是当前农村的相关措施却并未跟上。如土地承包经营权证至今未发放，即使现在发放，已存在一定不足，因为普遍存在土地分配不均的情况。如增人未增地、减人未减地等，当然这是我国“大稳定，小调整”政策的产物。另外，法律规定在承包期内可以继承相关收益，但并未确定土地承包经营权可以继承，对于80、90后出生的人是没有划分土地的，这就是说，这一批人要想得到土地，最终还要靠政府出台政策来决定，这在农村来说，是很难让人接受的。基于以上原因荒置土地，农民闲置的土地，由谁来收回？收回后怎么样处理？在法律未规定的情形下，会导致以权谋私的情况，加剧官民矛盾。

（二）土地法的保障性与物权性难平衡，制度基础与基本规则存矛盾

无论是我国农村宅基地使用权法律制度的产生，还是《物权法》的规定，都选择了保障性这一价值取向。实际上，这种价值取向有其特殊的国情背景，宅基地是解决农民的居住问题，而土地是农民生存与发展的根本，其保障性更应得到重视，应该充分考虑土地对农民的重要性。但是，在肯定保障性的同时，又增加了一个物权性，物权性强调的是流转，在理论上存在矛盾。

根据我国现有的土地法律制度，土地承包经营权的保障性与物权性，无论是制度基础，还是基本规则，都是相互对立的。《农村土地承包法》、《物权法》规定土地承包经营权可以流转，这是其物权性的一个体现，但是基于土地对农民的重要性，在《承包法》及其解释中又对流转做出种种限制。另外，在肯定保障性这一价值目标的同时，又做出一系列规定否定这一目标。《农村土地承包法》一方面严格按照农村土地社会保障规则实行人人有份、成员平等的分配方案，但另一方面，又规定“在承包期内，发包方不得调整承包地”，并三令五申“减人不减地”。既然立法者就连承包人转让土地都担心其失地后的生存问题，那么对庞大的新增无底农民的生存保障为什么又视而不见呢？

（三）土地继承存争议，土地增减存空白

我国《土地承包法》既然以土地的社会保障为基础建立，就应该以此确立相应的具体法律规则，但是实际上，立法者又确立了一系列与该基础完全相冲突的法律规则。《土地承包法》第31条规定承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。这里只讲到承包收益，也就是说，并没有规定土地承包经营权可以继承，当承包方的继承人不能继承，而根据“减人不减地”的规则，不是从另一个角度来说承认了土地承包经营权的可继承性吗？《物权法》第130条规定承包期内发包人不得调整承包地，《土地承包法》第27条规定承包期内，发包方不得调整承包地。但是《土地管理法》第37条的规定，可以收回土地，这不也是一种调整吗？如果成员资格丧失，按照减人不减地的原则，应继续归原农户使用，可见，《土地承包法》、《物权法》与《土地管理法》明显是矛盾的。由此可知，我国的土地法律制度无论是在立法理念、基本原则、或者具体规则方面都存在着矛盾。

三、农村闲置土地问题的解决方案

（一）加快土地公平调整，推动土地良性流转

各级政府应加快其工作步伐，特别是基层政府，应充分重视土地闲置问题，尽快摸清土地闲置的具体情况，以便进行土地调整，改变当前不合理的土地分配状况。笔者认为，当前的农村土地现状，应该是调整在前，确权在后。在赋予农民完整物权前，必须要经历一个保证按人口计算村民土地平等的调整过程，从而在土地集体物权向农民个人物权转变前，每个集体成员平等享有土地，以同样的起点开始进入另一个土地物权制度。因为就现在的土地拥有情况和闲置状况，必须要对土地进行一次调整，保证土地分配的公平性。

土地调整是当前必须要做的一项工作，调整不仅有利于公平的实现，而且还能推动我国土地政策的改革。基于以上数据可以看出，不管人们基于什么样的动机、理由，有一点是不变的，那就是要加快土地调整。土地的调整可以改变我国农村中出现的人多地少、人少地多的矛盾，可以制定更科学的土地管理制度，对“增人不增地、减人不减地”的政策也应该改变。对那些荒地也可以列入机动地的范畴，经这样的调整，对于农村土地承包经营权证的发放更加人性化，对各项政策的顺利施行也有众多好处，还可以促进农村土地流转的规范化。当土地调整工作做好以后，进一步就要进行确权工作。这需要政府建立相关的土地流转登记处，这样能更好的推动土地的良性流转，在相关的政策法规制度内，实现土地价值的提升。

（二）完善《土地管理法》，赋权农民流转地

对于《土地管理法》第37条第3款的规定，可以采取三种方式来解决，第一，将该款的“收回”改为征收一定的土地闲置金，土地承包经营权继续由农民享有，征收标准为该村民小组平均亩产经济收入，如果有其他本村以外的个人、单位来承包土地，该农户可以出租该土地，以收取一定租金，但是，土地用途只能是农业种植，不能改变其原有用途；第二，将闲置土地归入“四荒”土地中的荒地，并且在土地承包经营权时限内颁发荒地使用权证，按照荒地的政策法规规定来处理；第三，把这些荒置的土地归入到机动地的范畴，用来解决“人多地少、增人不增地”的矛盾。

土地买卖是我国宪法明确禁止的，私有化也由于其自身的缺陷而遭到大部分人的反对。但是随着经济的发展，农民的收入渠道也并非那样依赖土地，在调查中，收入来源将近一半是务工，说明完全依赖土地生存并不存在。相反，土地对农民来说，占收入很小的一部分，这就说明土地对某些农民来说也不是那么重要，当然这里并不是看轻土地的地位，只是在一些不是粮食主产区的地区，土地作为农民的一项资产，为了使其发挥其价值，增加农民的收益，应该赋予农民更多的权利。所以，在相关法律法规的制度中，让农民拥有更广泛的权利，加强土地的流转，也是一种灵活的规定。

（三）平衡土地保障性和物权性，尝试纳入市场调节机制

第3篇：农村土地法律制度研究范文

[关键词]农村土地承包；经营权流转；法律问题；措施

[中图分类号]D92 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2016）12 ― 0115 ― 02

引言

土地问题是农村三农问题的关键，而三农问题得到有效解决，对我国小康社会建设具有重要作用。自上世纪80年代以来，我国农村地区开始实施土地承包经营权流转，但由于立法建设不足，在其流转过程中相关法律制度不相符，出现了很多无法避免的问题，因此加强农村土地承包经营权流转法律问题研究，对立法建设非常重要。

1土地承包经营权流转概念及其特征

1.1概念

从广义与狭义上来划分农村土地承包经营权，其中广义上主要指坚持土地所有权不变，其他农民或经营者获得土地原承包人对所属土地的占有、使用、收益及处分等权利。只要符合农村经济发展规律与相关法律规定，可以暂不考虑承包地用途是否改变。在狭义上，其主要是在坚持其物权属性基础上，确保无敌所有权归属与农业用途不变的基础上，自愿合法原则，通过转让、出租、互换、入股及抵押等形式将土地承包经营占有、所有、收益及处分权转嫁农民或经营者，这一行为在本质上，就是对土地占有、所有、使用、收益及处分等权利的流转。

1.2特征

（1）、封闭性。在集体经济组织内，对于农村土地承包经营权现行法律规定不多，这是基于其内部安全与方便流转过程，我国土地承包经营权在集体经济组织内部进行流转，不但可以确保土地农业用途，不会为其他成员利益带来风险。但在其向外部单位或个人进行流转时，就有一定的风险，因此法律流转程序比较严格。这种不同的内外部流转形式，使得农村土地承包经营权流转封闭性比较显著。（2）、特定性。相关土地法律规定，土地承包经营权受让方要有一定的农业生产能力，土地农业用途不能改变。众所周知我国人口与用地占比不大，耕地面积对我国粮食总产量有很大影响，一旦土地农业用途改变，就会降低耕地面积，无法保障粮食生产，从而影响到和谐社会的建设。（3）、限制性。首先，土地承包经营权流转要获得发包方同意。其次，在流转中，双方不得改变土地所有权、归属权及其农业用途。在相关流转法律关系中，土地承包经营权是流转客体，属于物权性质的用益物权形式，这也说明土地所有权没有发生变化。土地农业用途与粮食产量及农村社会和谐问题紧密相连，因此在经营权流转中，双方没有权利改变土地r业用途。（4）、契约性。其经营权流转时间性是在承包期限内行使土地承包经营权，不能超出承包期限。在农村土地经营权流转中，针对双方权利与义务，要签订有效合同加以约束，以免出现不必要的责任纠纷。（5）、自愿性。《农村土地承包法》对土地承包经营权流转做了明确规定，必须要遵循自愿原则。这一自愿性，能够加快土地经营权流转，提高其流转效率，增强土地使用价值，承包方权益获得保障。

2我国农村对土地承包经营权进行流转的重要意义

2.1经营权流转促进农业实现产业化发展

家庭承包经营是我国农村土地承包的主要形式，这就使得农村土地经营规模普遍不大，一定程度上不利于农业现代与产业发展。如果土地承包经营权能够自由进入市场，开展大规模集中化的产业化经营，能够有效促进农业产业化进程。随着社会经济的快速发展，城市经济发展速度非常快，农民不断涌向城市，使得部分农村土地被弃耕抛荒。这一现象违背了土地承包经营权流转的初中，不利于现代农业的发展。根据市场经济的发展需求，所需主体可自由获得土地承包经营权，土地集中开展规模化经营，尽最大可能发挥土地使用价值，促进的有序发展，从而促进农业生产实现规模与产业化经营。

2.2提高农民收入

随着社会经济的快速发展，产业结构不断优化，二、三产业比重不断提高，随着产业发展劳动力需求量也不断提升，因而农村剩余劳动力涌向城市，农民工群体不断涌现，大量土地被抛荒，土地资源闲置浪费现象非常严重，农民工的土地收益逐渐消失。通过流转土地承包经营权，农民通过出租或转包等手段将土地流转给其他农民或经营者，土地资源得到优化，农民也能获得相应的土地市场价值，收入增加。

2.3加快了城镇化建设进程

随着改革开放的不断深入，农村社会经济发展成就显著，农民收入水平与生活质量不断提高。但如果不采取有效措施遏制日益加剧的城乡发展，使得城乡发展不平衡现象日益严重，影响到我国社会经济的稳定发展，不利于解决三农问题。但要打破城乡二元结构，建立城乡一体化经济发展模式，就要积极促进城镇化建设，加快转移农村剩余劳动力。通过流转土地承包经营权，农民安心进程务工并安家落户，以此促进我国城镇化建设步伐。

3我国农村土地承包经营权流转中存在的法律问题

3.1颁证流程缓慢

国家明确规定，对于土地承包经营权而言，确权颁证工作需要5年时间，但在实际工作中，确权登记比较落后。比如某市土地流转率已经达到70%，且很多地方开始土地流转，但在实际工作中，本地区还未开展土地确权颁证工作，这就增加了风险隐患。土地流转后进行整理，流转前土地承包界限不存在，这就为日寇土地确权颁证埋下了安全隐患。

3.2土地流转不够规范

土地流转制度约束不够完善，不规范的流转行为普遍存在，使得流转问题不断出现。首先，流转行为不规范，使得土地产权关系混乱。产权不明，利益分配机制发展不平衡，使得土地流转激励措施流于形式，难以顺利开展土地流转。其次，流转行为不规范削弱了农民参与土地流转的积极性。土地是农民的生计手段，没有土地就代表着其失去了生存基础，在此背景下，不规范的流转行为使得农民失去了流转信心，不愿主动分局国家或集体要求对所有土地进行流转。

3.3土地纠纷解决机制法律保障不足

权益保障，是土地流转目的实现的基础，权益保障制度不合理，就难以实现预期流转目的。在实践中土地流转矛盾纠纷比较多，目前针对这些纠纷，我国还未建立程序、规范化的解决机制，同时各地政府与法律工作者自身法律素质不高，不能及时解决矛盾纠纷，阻碍了土地流转的顺利实施。

3.4监管制度有效性不足

目前我国土地流D还处于自发阶段，针对土地流转管理，政府及相关管理部门还未颁布统一的办法，缺乏有效的土地登记规则，土地流转缺乏有效的监管，服务认可度不高，流转市场比较混乱，信息传播不够流畅，经营者切身利益得不到保障。

3.5法律属性与主体不明确

土地承包经营权，实际上属于一种复合型权力，包含身份、物及债等权利。受复合性质影响，权力行使比较混乱，法律属性不明确。要想解决这一问题，就要积极细化权力，明确权利主体。在土地承包经营权流转中，其主体是流转合同的实施与签订者，如果主体不明确，就会影响权益划分，法律保护对象不明确，保护方法不够完善。从目前来看，在我国法律规定中提出的土地承包经营权流转主体不明确，难以统一规定，出现理解误区，公信力不高。

4、我国农村土地承包经营权流转法律问题解决措施

4.1要明确立法任务与目的

在立法过程中，要以为基础，确保现有承包关系的稳定性，保护农民合法权益。同时，还要积极听取农民建议与意见，允许农民可采用不同的土地流转形式，扩大经营规模。通过明确相关法律的立法任务与目的，是为了促进土地流转更加规范化，维护与保障流转人合法权益，为农村社会经济发展奠定良好基础。

4.2明确土地流转原则与前提

在土地承包经营权流转中，要在承包关系与稳定基础上，遵循依法、自愿及平等协商与有偿等各项原则，尊重农民的主体地位，考虑农民基本诉求与意愿，在平等基础上自由协商，严防不法分子的破坏，农民在享受各项权利的同时获得相应利益，实现共赢，促进我国农业的可持续发展。

4.3明确流转主体

在土地经营权流转过程中，双方当事人是流转主体，即所说的出让与受让方。其中出让方要排除村委会主体地位，把承包户或组织、单位等作为主体。村两委会不具有法人地位，也不属于权利所有人，不能完全知晓承包经营，如果让其参与土地流转，就会出现干扰。将其主体地位排除在外，能够有效预防主体不合法性及基层干部造成的破坏，确保土地流转的公平性。

4.4增强政府服务职能

在行政与市场机制有机结合基础上，优化配置农村土地资源。从行政角度出发，在农村土地流转中，强化政府服务职能，如积极财政政策的制定、优惠税收与贷款政策等，为土地流转提供资金支持；设立离农补贴与奖金，不断完善农村社会保障机制，保障范围不断扩大从而提升保障水平；在土地流转中规范政府扶持经营、财政补贴等行为；对于土地流转与规模化经营而言，政策扶持是重要推动力，对农田水利设施、电网改造、土地整理及测土配方施肥等，加大财政支持力度。

结束语

综上所述，在农业问题中，土地问题是非常关键，其对我国农业长远发展具有非常重要的影响。随着社会经济的快速发展，只有积极有效的扩大农业经营规模，才能促进农业稳定发展，因此土地承包经营权流转备受关注。但目前，相关流转法律制度还存在一定的不足，必须要重视这些问题，明确立法任务与目的、流转原则及前提、流转主体。才能更好的做好土地经营，促进农业稳定发展，提高农民生活水平，为我国社会经济发展做出贡献。

〔参 考 文 献〕

〔1〕黄河.试论农地政策与农村土地承包经营权流转保障法律制度的构建〔J〕.河北法学，2009，09：33-39.

〔2〕王铖.农村集体土地承包经营权流转问题实证研究〔D〕.安徽大学，2012.

〔3〕熊夏子.农村土地承包经营权流转市场的法律规制研究〔D〕.安徽财经大学，2015.

第4篇：农村土地法律制度研究范文

关键词：农村土地承包经营权流转；现实问题；法律问题；立法建议

中图分类号：D912.3 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）36-0122-02

一、河北省农村土地承包经营权流转存在的现实问题

1.土地承包经营权流转市场不健全

当前，农村土地承包经营权流转市场体制并不是很健全，有些地区甚至还没有建立起有效的市场机制来规范土地承包经营权的流转，而且多为自发性的流转。自发性的流转是指农户之间自发进行的土地承包经营权的流转，这种流转往往时间短、范围狭小，流转多为口头约定，不签订合同，有些甚至是无偿的，无序、盲目流转现象比较普遍。

根据此次对河北省十个县的农村土地承包经营权流转情况的调查，农村土地承包经营权流转中，流转形式多为口头协议，占流转总量的30%，其他形式占32%，书面协议仅占26%。这说明农民进行流转大多数没有签订合同，只是口头协议，为以后维护自身权益埋下隐患。土地流转后，90%的农民选择私下交易，没有向村委会登记，这说明农民进行土地流转没有严格遵守法律的规定，带有很大的无序性和盲目性。

2.对“四荒地”设立承包经营权公开度不够

图1是不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，在被调查的市县是否可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的情况。在502人中，不能通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“四荒”地的人数是47人，不知道本地是否可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“四荒”地的人数是221。通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地承包经营权应当将承包的方法、程序、过程和结果公开，特别是向本集体经济组织的成员公开，从而避免在少数人的操作下私自承包，不知道的人和不可以的人总数是268，占到总人数502的53.39%。这说明发包方在设立该种方式的承包经营权时信息公开程度不够或者直接剥夺本集体村民的承包权，这就为以招标、拍卖和公开协商方式取得的土地承包经营权流转纠纷埋下隐患。

3.土地承包经营权流转中行政主体的不适当介入

这主要表现为土地流转违背了自愿的原则，行政力量强行介入。这种介入包括积极介入，也包括消极介入，主要是行政不作为。中央虽然支持农村土地流转，但指出土地流转是要建立在自愿、有偿的基础之上。基层的村组织只能为土地流转提供中介服务，不能越俎代庖，直接操办。当前的承包经营权流转从总体而言是良好的，但是部分地区的乡村组织，将流转看做是有利可图的事，违背农户意愿，强行推进土地流转。例如，片面强调村集体对农村土地的所有权，而忽视农户所依法享有的土地承包经营权，随意调整或更改承包合同，打击了农户的生产积极性，不利于土地流转的顺利进行。调查中。虽然只有24%的发包方存在非法变更、解除合同的行为，但这种现象还是在一定程度上存在的。

二、河北省农村土地承包经营权流转存在的法律问题

1.发包方的不确定性

根据我国宪法的规定，农村土地的所有权属于农村集体。农村集体作为农村土地流转的一级市场，属于广义的土地承包经营权流转的主体，农村集体乃是根源。但现有法律对农村集体土地所有权的主体称谓不清，有“集体”、“劳动群众集体”、“村农民集体”、“乡(镇)农民集体”、“村内各该农业集体经济组织”等等。并且，现行法律并没有明确规定农村集体土地所有权主体的构成要素和运行原则，没有明确产权代表和执行主体的界限和地位。“‘农民集体’并不是一个严格法律意义上的概念，更多的是一个政治意义上的名词。它是传统公有制理论在政治经济上的表述， 意指全体农民的集合，是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体，并不能成为法律关系的主体。”

2.现行法律对农村土地承包经营权流转的不适当限制

根据《农村土地承包法》第38条的规定，无论是以家庭承包方式设立的土地承包权还是通过招标、拍卖、公开协商等方式设立的“四荒”土地承包经营权，都要求受让方具有农业经营能力；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第48条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。这些法律规定对土地承包经营权流转的不适当限制如下：

首先，对受让人主体资格的限制过多。现有法律规定“受让方须有农业经营能力”，目的在于防止无意或无能力从事农业耕作的人利用土地流转手段炒卖渔利，该立法初衷值得肯定，但仍有两点点需要追问：

一是“农业经营能力”标准何在？我国现行法律没有明确规定。有学者参考日本《农地法》后认为:“在具体设计自然人的农业经营能力评判标准时应着重从‘长期在承租土地上进行耕作经营’和‘具备利用承租土地的条件’两方面入手。”但农业经营不等于亲自耕作，受让人完全可以没有耕作经营所需的设施设备，甚至毫无农业生产知识与经验，委托或雇佣他人进行耕作，进行资金或者技术的投入而非单纯的劳力投入。

二是受让人不具有农业经营能力的法律后果如何？法律对此仍未言明。但《农村土地承包法》第33条中既有“应当”二字，当为强制性条款，又根据我国合同法的规定，违反法律强制性规定的民事行为亦当无效。如此看来，如果受让人不具有农业经营能力，那么土地承包经营权流转合同归于无效。这就会成为转包方任意主张合同无效的借口，进而不利于农村土地承包经营权的有效流转。

另外，对发包方同意权的不适当设置。《农村土地承包法》第37条规定，采取转让方式流转土地承包经营权的，应当经发包方同意。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

有学者认为农地承包权涉及农民的生存利益，其以产生的所有权主体是集体，作为具有一定公共管理职能的集体经济组织，对农地承包权的转让予以一定的限制是必要的和可行的。诚然，土地对中国农民而言的确具有生活保障利益。但是，从民法理论上来看，设置发包方的同意权，这否认了农村土地承包经营权作为物权类型之一的用益物权的绝对性和支配性。“同意权”只会为集体组织不当干预农户私权利设置冠冕堂皇的借口，“实践中如果承包方与发包方的人际关系不良，他所提出的流转申请发包方就不会同意(因为法律并未规定何种情形下应同意转让流转)，为此，土地承包经营权正常合理流转将障碍重生。”

在民法上，只有在民事行为主体行为能力欠缺的情况下，一方主体才可以干预另一方主体的民事法律行为，如无行为能力人、限制行为能力人的法定人之追认权制度。而转让土地承包经营权的集体组织成员为完全行为能力人，完全可以通过自己的“理性”作出判断，决定自己的无害公共利益的事务。“自主决定是调节经济过程中的一种高效手段。特别是在一种竞争性经济制度中，自主决定能够将劳动和资本配置到产生最大效益的地方。”立法者不应低估农民的智慧，在私人利益的选择上为其设定“法定人”。

三、对土地承包经营权流转问题的立法建议

1.改革和创新农村土地的产权制度

如上文中所分析，由于土地承包经营权流转问题的根源在于农村土地所有权制度的不完全性，有必要对农村土地所有权予以进一步明确，改革和创新农村土地的产权制度。

依照现有法律规定，我国现行集体所有制下的土地所有者主体存在三种形式：村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有及村以下农民集体经济组织的农民集体所有。所有者主体的代表机构是相应的农村集体经济组织或村民委员会。这就使得真正行使土地所有权的主体不清晰，土地产权主体呈现出多元化的特征。因此，必须对村民集体经济组织主体地位进行明确界定，有学者建议“取消乡(镇)、村以及村民小组三级所有的分化现象，明确农村土地产权的主体是村集体，确立村民委员会作为集体土地所有权主体的代表。”笔者同意这种建议。

2.扩大承包经营权流转中受让人的范围

法律对受让主体资格条件中的“受让方具备农业经营能力”欠缺现实的考虑。有学者疾呼“可有可无的限制可能使一份合理、合法利用农地资源的承包经营权流转合同自始无效！”如按此规定，农民只能选择具有农业经营能力的对象流转土地承包经营权，而对农民处分权利自由的牺牲并非公共利益――农地资源保护所必需时，归还这种自由就应被立法者考虑。笔者建议取消受让方资格的限制，仅要求“不得改变土地的农业用途”足以实现立法者保护农地资源的初衷。

3.发包方同意权应受到法律限制

笔者起初认为承包经营权作为物权的一种类型，具有支配效力，应当自由流转，才能真正发挥其资源效益，保证权利人享有的权利最终实现。但是考虑到农村土地流转市场的不成熟和我国现有社会保障体系的不完善，土地对中国农民而言的确具有生活保障的作用。土地承包经营权人在转让土地承包经营权时应取得发包方的同意，但发包方的同意权需要正当的法定理由，及受到一定的限制。这种同意权应当遵循《土地承包法》第33条规定的土地承包经营权流转原则的第1，2，3，5项，即1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

参考文献：

[1]胡君，守忠.集体土地所有权主体的反思与重构[J].行政与法，2005，(12).

[2]黄河，等.农业法视野中的土地承包经营权流转法制保障研究[M].北京:中国政法大学出版社，2007.

[3]陈小君.农村土地法律制度研究――田野调查解读[M].北京:中国政法大学出版社，2004.

[4][德]迪特尔・梅迪库斯.德国民法总论[M].邵建东，译.北京:法律出版社，2001.

第5篇：农村土地法律制度研究范文

论文关键词 新疆兵团 土地流转 法律对策

一、土地流转问题概述

（一）近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累

改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认“土地使用权可以依照法律的规定转让”。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题；以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程；辅助金融机制与信用体系构建；流转过程监管及农民利益保障；在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑；耕地保护和资源优化配置探讨；后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。

第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论著有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。

第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任；土地流转与农村人口流动的关系；农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用；经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告“积极推进农业产业化经营”的指导正相关。

第三阶段从2003年开始至今，其最显著的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究；开始出现大量外国土地制度的对比研究；土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面；较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向；作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点；也开始出现述评类的总结著述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现“关注民生”的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显；调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。

（二）土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨

其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。

二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法

（一）新疆兵团土地流转的政策现状

根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了“两费自理”、“租赁承包”等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展“回头看”为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护“一票否决制”；建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜；指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在3—5年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。

（二）新疆兵团土地流转的研究思路

首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究；其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳；此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。

三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策

兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。

第6篇：农村土地法律制度研究范文

关键词：小产权房 法律特征 标本兼治 改革与对策

一、小产权房概念之界定

对小产权房的解释主要有三种：第一种是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种诠释是基于购房人的产权由发展商的产权分割而来；第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权房，要补缴土地出让金的叫小产权房。按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产（住房）就是小产权房；第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，县级及以上人民政府房管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇人民政府颁发产权证的叫小产权房。第三类小产权房的法律属性目前仍存在较大争议，目前面临整治的，就是这一种。本文所指称的"小产权房"，属于第三种。

二、小产权房产生成因

1、政府（主要是地方政府）。政府的角色并不是单纯的"管理者"，更多的现象表明政府实际上是以"参与者"和"管理者"的双重身份介入市场关系的。当涉及政府与其他经济主体的经济关系时，政府所制定的制度、政策必然会以保护和增进政府的经济利益为目的，而将公共利益的需求置后，进而影响市场中经济主体之间的利益分配关系。

2、农民和农村集体。在现在的"小产权房"具体制度及其问题中，农民是集体土地的最终使用者和利益最容易遭受侵害的弱势群体，因此应当成为"小产权房"首先考虑的最为相关的利益主体。正是因为现有的土地征用制度将国家征收和征用的集体土地交给房地产开发商进行开发，造成作为土地原来的利益主体农民并没有分得应有的土地重新开发的增值收益，所以才有农民以集体的形式将土地交给房地产开发商进行开发的"小产权房"问题的产生。

3、房地产开发商。房地产开发商为了获得政府特许并垄断地使用土地资源进行房地产开发，会不惜一切代价进行寻租行为，并且从这种行为中获得巨大的利益。在高额利润的驱使下，房地产开发商会为了获得排他性的土地产权，实现商业利益的最大化，不顾社会成本以及社会稳定的影响。

4、购房者。自住型购房者选择小产权房的原因在于：城区的高房价和住房保障体系的不完善导致常年在城市工作和生活的农民工、外来务工者、单身族、新毕业大学生等社会群体都因为户籍的原因被排斥在住房保障体系之外，加上没有固定的正式工作或没有银行愿意提供按揭贷款，使得他们不能购买该城市的经济适用房和限价商品房，只能迫不得已地选择价格适中的小产权房。

三、小产权房存在的问题

第一，"小产权房 "开发过程中，占用大量农村集体土地，导致国家耕地面积锐减，威胁到粮食安全。当前反对将"小产权房"合法化的最正当也最为有力的理由就是其可能导致耕地面积锐减，威胁到国家的粮食安全。

第二，"小产权房"的产权存在瑕疵，难以得到法律的保护和救济。由于"小产权房"的产权证是由乡级政府或村民委员会颁发，按照《房地产管理法》的规定，只有县级以上政府房管部门才有权颁发，因此，小产权房并不具有当然的法律效力。此外，购房者也不能用"小产权房"进行抵押贷款和财产证明，若遇到拆迁还会因为不受法律保护而无法主张自身的权益。

第三，"小产权房"的质量让人担忧且容易与城市的总体规划发生冲突。一旦建在不适宜建筑的地块上，将给消费者的安全带来巨大的隐患，可能酿成城市突发安全事件。此外，"小产权房"的开发因未纳入城市建设规划，容易与总体规划产生各种冲突。因此，现实中"小产权房"和城市规划发生冲突的概率极高，严重影响了城市的总体发展和面貌。

四、解决小产权房问题的路径选择

（一）治标方面

1、现有小产权房除占用农村宅基地这部分之外，还不同程度地存在着占用耕地，甚至基本农田的情况。对耕地和基本农田的保护是国家的基本国策，也是《宪法》、《土地管理法》所确认的基本原则，拆除这一类小产权房是唯一的方法。

2、在依法批准的宅基地上建造的小产权房，如果农民想收回房屋或城市购房者不想继续居住，则农民应将购房款返还给购房者；如果双方有意继续，则可以签订租赁合同，将购房者的购房款转为租赁费。超出租赁费的购房款应返还给购房者。

3、对于符合城市规划的小产权房，宜分类处理：（1）建筑设计和施工符合相关标准的。在政府付给村委会和农民征收补偿款、开发单位补办相关手续和补交土地出让金与相关税费、购房者补交交易税费后，解决其房屋屋登记和产权证问题。（2）不符合相关标准的。对于经过整改后符合标准的小产权房，可按上述符合标准的小产权房处理，房屋修整费由建设单位支付。对于难以补救的小产权房，必须坚决拆除，拆除费用由开发单位承担，村委会或开发商应将已收入的购房款退还给城市购房者。（3）不符合城市规划的。对于此类房，应当拆除，拆除费用由开发单位承担，村委会或开发商应将已收入的购房款退还给城市购房者。

（二）根本措施

1、建立、健全农村宅基地使用权流转制度。农村宅基地使用权作为一种用益物权，应当被加以利用，使之进入流通领域，发挥其使用和收益的功效。农村宅基地使用权流转，是大势所趋，人心所向。

2、完善土地征收法律制度。明确公共利益的内容，提高土地征收的补偿标准与范围等方面是政府的首要考虑。

3、优化社会保障性住房体系。住房制度改革之初所设计的城镇居民住房供应体制是：高收入家庭购买商品房，中、低收入家庭购买经济适用房，最低收入家庭租住政府或单位提供的廉租房。但实际执行过程中，由于种种原因，我国住房供应的结构是商品住房占大头，经济适用住房不经济，廉租房僧多粥少，从而将广大的中低收入家庭推向购买高价商品房的行列。

4、改革城乡二元户籍制度。第一、近期目标。先由各省市根据本地区实际情况，制定户籍改革措施，容许符合一定条件的农村居民转为城镇居民。该措施实施目的在于循序渐进地吸收部分农村人口，稳定社会秩序，为下一步目标做好准备。第二、远期目标。按照居住地登记户口的原则，建立城乡统一的户口登记制度，并立法赋予公民的迁徙、居住的权利。

结 语

小产权房作为中国特有的一种现象，是受我国城市房价居高不下，城镇化进程和新农村建设加快、小产权房利益群体驱动、社会保障性住房不足、土地监察执法不力等现实因素，以及我国不健全的城乡二元土地法律制度交织而成。面对这样一个处于灰色地带的事物，我们应该对现有小产权房给予分类处理，修正我国农村土地法律制度，完善社会保障性住房、农村社会保障、户籍管理等相关配套制度，以实现小产权房的合法化。

参考文献：

[1]孟勤国：《中国农村土地流转问题研究》，北京：法律出版社，2009 年版.

[2]潘善斌：《农地征收法律制度研究》，北京：民族出版社，2008 年版.

第7篇：农村土地法律制度研究范文

关键词：农村土地流转；模式创新；统筹城乡

作者简介：李文洁（1984-），女，汉族，四川成都人，成都学院经济管理学院讲师，博士，研究方向：区域经济与产业组织。

中图分类号：F321.1 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.03.39 文章编号：1672-3309（2013）03-94-03

一、引言

社会主义市场经济的跨越式发展，使农村土地的流转问题变成了我国农业发展的重大问题。我国农村土地流转呈现良好态势，创新了流转的模式，但是在稳步发展中仍然存在很多问题如农村村干部领导监督能力弱、法律合同手续不健全、宣传力度弱等，阻碍了城乡经济一体化的发展，所以加快农村土地流转速度，提高农村土地流转的质量和水平，实现农村土地流转大步跨越，是发展现代化农业的重中之重。稳步发展现代农业，有利于逐步改变农民生活观念，提高农民生活水平，促进农村经济发展。

二、辽宁省东港市农村土地流转现状

1、农村土地粗放的经营模式得到改善。随着改革开放和社会主义市场经济的不断发展，农民生活水平不断的提高，传统的观念有所改变，农村土地承包经营额在不断的上升，流转面积在几十年内得到了迅速的扩大。流转面积的不断扩大，东港市在农村土地流转中出现了土地出租、土地承包、土地股份的流转模式，农村经济发展模式多元化。

2、农村土地出现多种土地流转的形式，流转形式不断创新。不断探索农村土地规模经营的新模式，比如：出现了入股集体公社，让公社来耕种农民自家的土地，得到公社返还的相对应的报酬。还有，农民之间的土地出租，而且农民也可以将部分的土地以一定的时间期限出租给大户或企业，或者承包出去以后，签订法律合同，承包户从事农业生产经营，比如东港市特色农业草莓，新型养鸡农业等创新型模式促进现代农业发展。

3、政府的扶持力度增大，补助资金增多。村政府给予优惠的政策支持，使农民愿意将土地承包出去，比自身种植田地的收益高，减轻生活负担，而且农民可以出去打工，也有利于政府推进农业产业化经营，形成“双赢”局面。

三、东港市农村土地流转存在的问题

（一）经济因素

农民对土地的预期收入较高。因为在社会主义市场经济的初期阶段，物价水平较低，农民单纯的依靠土地，可以满足日常生活的需要。1978年以后，工人工资收入大幅增长，生活消费支出随之增加。据统计局对50户城镇居民家庭调查，人均月生活消费支出1985年83.41元，1991年286.63元。2012年，一线城市如北京、上海等人均月收入达到8000元生活才可安心，二线城市成都、大连等月收入4500元才可以满足日常生活的需要。在社会主义市场经济腾飞的时期，物价水平飞涨，教育经费、医疗费用等不断增加，农民工面临着看不起病、孩子上不起学的状况，以农民现有的经济情况，仅仅依靠土地种植，难以增收，根本不能满足农民对现有物质及精神文化的需求，因此对土地的预期收入会升高。

农民工没有接受过高等教育或专业技术培训。农民工知识水平较低，无法进入高新高技能产业，只能处于社会底层工作，外出打工的收入甚微，随时面临失业，只能依靠土地解决基本生活需要，使土地流转数量大幅度降低，减少土地流转供给。

土地浪费严重，造成长期搁置。土地流转面积大量减少，土地供给不足。而一些发达城市和重点地区土地流转有良好发展态势的城市，如重庆市土地流转33.85 万公顷，占总面积的25.3%；成都市土地流转15.71 万公顷，占总面积的21.5%。而东港市目前总体平均土地流转率不足15%，各区县（市）中最好的是大东镇35%，其他区县在8%左右。从长远打算来说，农民仍将提高收入的来源放在所拥有的土地上，而现今的各种土地流转使农民的获益较少，实际中土地的租金收入与预期没有成正相关，所以农民宁愿将土地搁置，外出打工，也不愿将土地租出去。比如东港市下岗村大量劳动力流失，使得13%的土地搁置，造成土地供给不足。

（二） 政治因素

农民耕种收入低，成本高，利润低。虽然国家从2006年1月1日起停征农业税，但是国家没有出台相应的鼓励农民的有效政策，到现今为止农村地区普遍存在一种现象：农民每种一亩地，除去种子、农药、化肥等各项成本后，一般都要有所亏损，导致农忙时外出打工的农民也不愿意回来耕种土地，或者更有甚者，直接将农田荒废，或者为了避免是粮田荒废，在粮田上种植被，导致粮食总产量下降。国家对农村土地流转的法律机制不健全。国家没有明文制定出相应的机制，只是地方政府根据地方的实际情况制定了相关的规定，如四川成都农村用耕保基金缴纳农民养老保险，并没有在全国大范围推广，所以没有彻底保障农民的实际权益。

国家对农村的补助力度弱。没有鼓励就没有动力，农民将土地承包出去以后，就失去了赖以生存的土地，生活和收入得不到保障，国家还没有推出更好的收入保障、就业保障、生活保障等机制来免除农民的后顾之忧。可以实施如四川崇州市实行耕保基金，鼓励土地流转。

农村村干部的领导监督不严，能力缺失。对农村土地流转的主体认识不清，虽然已经在大学生中选村官，但是这仍需要一个过程，一些政府官员凭借自己村干部的权利，不尊重农民的意愿，以行政方式强行推动土地流转，损害了农民的利益，在一定程度上，使农民减少了参与土地流转的积极性。

（三）文化因素

受传统小农观念制约。传统的土地文化深入人心，认为土地就是农民的命根子，它可以减弱农民生存风险，使收入更加稳定。而且农民缺少市场竞争意识及社会主义市场经济观念。

农民法律意思淡薄。农民不愿意通过法律程序将土地承包给大企业，但是这使得农民无法从传统的经营模式中走出来，没有实现集约化、规模化经营的分散式经营模式，效率低下，而且有的农民“不想种，又不得不种”，明知种粮的成本高出收入，还亏本种下去。

农民对农村土地流转的关注程度低。农民很少关注国家出台的有关农民土地流转的相关政策，对市场没有准确的定位，供给与需求不相对应，形成错位，有效的供给不能满足有效的需求，造成了土地的闲置浪费，使土地利用效率低下。

四、东港市农村土地流转的对策建议

（一） 经济方面的对策

对于土地预期收入过高的问题。政府推进农村医疗卫生体制改革，加大基础医疗设施投入。推进医疗改革和新型农村合作医疗事业的发展，解决了80%农民“看病难与看病贵”的问题，原来农民人均每年看病所需费用达到700元，现在人均已达到1300元，推进医疗改革，使农民看病成本降低，改善生活收入支配结构，从而对作为生活唯一来源的土地的预期收入降低。另一方面，政府加大新型农村医疗合作社的报销力度，使农民体验到“看小病不花钱，看大病少花钱”的政策扶持。

对于提高农民工技术水平的问题。重点建设农村技术培训基地，提高农民工技术水平。从根本上弥补农民受教育程度低的缺陷，解决“农民工技术能力普遍偏低，岗位分布以低端体力劳动为主”的问题，以防农民工因技术低而失业，如2008年的金融危机中，使大部分劳动密集型产业停产或破产，从而使农民工的失业率大幅度上升。提高农民技术，使农民自身价值得到体现，从事的行业面扩大，真正从土地中走出来，增大土地流转数量。

对于土地长期搁置的问题。加大农村土地流转的宣传力度，宣传可以使农民意识到农村土地流转好处，主观意识上能积极主动参与农村土地流转。宣传方式可以有如下几种：首先，村干部召开村民大会，传达上级精神“国家鼓励农民积极投身土地流转中，并且有相应的法律作为保障，物质作为支撑”。使农民深刻了解土地流转的内涵、新型土地流转的形式、推进城乡一体化的意义。其次，可以采用新型媒介手段，如网络、电视等。政府对积极参与土地流转并取得较高收益的农民进行表彰，记录该过程并制作成宣传手册下发给农民来鼓励更多的农民参与土地流转。

（二）政治方面的对策

对于农民耕种收入低，成本高的问题。政府为提高农产品收入，引进先进的设备，培养高技术人员，提高农产品产量，如山西严村先行先试，依靠科技谋求农村新发展，提高蔬菜大棚种植技术，提高种植大棚的质量，调整农业产业结构和种植结构，走科技兴农、产业富民之路，依靠技术进步，改善生产条件，实现农业增效，农民增收。

对于农民社会保障机制不健全的问题。健全农民的社会保障机制，加快农村土地法律制度建设。国家完善法律政策及相关规定。如《中华人民共和国合同保护法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》来鼓励农民更多地参与土地流转，保护农民合法权利，改变法律配套不健全的局面。

对于国家对农村的补助力度弱的问题。国家应该建立并完善农民群体就业保障机制。免除农民将土地承包出去后，没有就业保障、生活保障的后顾之忧，对农民进行免费职业指导和职业介绍。并提高贫困农民的最低生活保障，使农民降低对土地的依赖，为农村土地流转奠定市场基础。

对于农村村干部的领导监督不严、能力缺失的问题。加强对政府的监督管理，强化监督机制。基层村干部权力过于集中，能力缺失，不按民主程序议事，导致了土地流转主体不明确，掠夺式经营，随意改变了土地的用途，所以要提高政府行政执法的效率和能力，杜绝农地的行政性调整，使政府廉政建设取得实效，提高监督能力，保障农民利益，从而使农民参与土地流转的积极性提高。

（三）文化方面的对策

对于传统文化的影响问题。政府招商引资，促进工商业发展。不断扩大就业机会，使农民就业实现新转型，不再单纯的依靠农业，多元化就业相对于单一的依靠农业而言减弱了农民生存的风险，使收入更加稳定，不但保障农民的就业，而且拉动了当地经济的发展。

对于农民不愿意通过法律程序将土地承包给大企业的问题。鼓励农民将土地承包给企业，实行多种土地经营模式，创新土地流转模式，根据东港市土地流转的现状，实现一场自上而下的改革，彻底改变传统的流转模式。可以借鉴如重庆的农地入股形式，农民不再只收取土地租金，而是以农村土地承包经营权出资入股，设立专业合作社，挖掘潜在资金，实现“统筹城乡”发展。

对于文化传播媒介对农村土地流转的关注程度低的问题。可以采用新型媒介手段，如网络、电视等。政府对积极参与土地流转并取得较高收益的农民进行表彰，记录该过程并制作成宣传手册下发给农民来鼓励更多的农民参与土地流转。其次还可以加大农村土地流转的宣传力度。宣传可以使农民意识到农村土地流转的好处，主观意识上能积极主动地参与农村土地流转。宣传方式可以有如下几种：首先，村干部召开村民大会，传达上级精神“国家鼓励农民积极投身土地流转中，并且有相应的法律作为保障，物质作为支撑”。使农民深刻了解土地流转的内涵、新型土地流转的形式、推进城乡一体化的意义。

参考文献：

[1] 郭静.沈阳市农村土地流转情况调查分析[J].农业经济，2012，（04）.

[2] 王慧、何卓明.我国农村土地流转问题及对策探讨[J].中国集体经济，2012，（15）.

[3] 何欣欣.农村土地流转问题研究[J].经营管理者，2012，（02）.

第8篇：农村土地法律制度研究范文

关键词：农村坟地；坟地征收；困境；司法路径

中图分类号：D90-052 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2016）09-0116-03

“生养死葬”、“入土为安”、是中国千百年来广为流传的传统观念，如今土葬习俗在农村仍旧盛行。当下，由于传统习俗的阻力和历史遗留，公墓殡葬在农村并未得到有效实施甚至形同虚设。观念的保守对坟地征收的阻塞和经济发展对土地大量需求，两者难以在实践中找到利益平衡点，这就不可避免了在国家土地政策和地方政府“三位一体”的发展模式双重约束下，配合经济发展的现行的国家政策和坟地历史遗留问题的激烈的碰撞和矛盾激化，多方利益难以达到动态平衡。

一、农村坟地征收的困境现状

（一）现实困境

我国是一个民族众多的国家，多民族呈现大杂居小聚居态势，城市化的发展促进了民族融合，潜移默化的淡化了民族多样化的习俗，在殡葬等方面也逐步的同化从而达到统一有序的管理，但是在各少数民族在其长期的历史传统背景下，尤其是在农村和偏远地区，相应不同的丧葬习俗还部分或完整的被世代传承和保留。

一方面，丧葬问题在农村和偏远地区普遍呈放逐消极态势，管理措施松懈，坟地的选择往往是民众们依据自身当地习俗，遵从风水原则，自主安排。有的葬在山林中，有的在自留山自留地里，甚至有的安葬在自家田或者通过协商葬在别人家的田里。具体情况形形，林林总总，多样而复杂，难以统一和调和。而另一方面，自农村土地实行集体所有制和家庭联产承包制以来，经济发展，城建扩大，土地资源逐渐紧缺，同时随着农村人口的增多，人均土地耕种面积锐减，各地的山地荒地逐步被农民开发耕种，可供葬坟的山地越来越少，但是安葬亡灵对于普罗大众而言又是势在必行不能回避的问题，因此祖坟山、坟地的祭祀、葬坟用途和经济用途之间的矛盾愈演愈烈，农村坟地问题的整合规划和征收也迫在眉睫。在此矛盾上，当下很难找到利益平衡点，以至于每每坟地征收运动都会受到百姓强烈地阻挠和抵触，以至于双方长期僵持，拖延公共工程进度等。为此，就会出现有些地方强征坟地的状况，采用激进手段，以“平坟复耕”的名义制定相关政策，同时征地通知，强行迁走田间地头的坟墓。

农村坟地纠纷，涉及的主体也很是广泛，前文所提到，因为农村的丧葬普遍依照自身风俗，据调查了解，除去风俗之外，人们更遵从风水，因此坟地的选择并不集中且呈现多样复杂性。是以，在坟地征收的过程中，若葬在自留山自留地等，主体仅涉及国家和公民双方，若是葬在他人的田地中，就会涉及多方主体，矛盾的调和难度也会加大。农村坟地纠纷案件频频发生，在全国范围内屡见不鲜，处理难度的加大，有时不及时化解，更有可能引发群体性械斗事件，影响当地社会稳定。而同时涉及到的农村坟地纠纷损害赔偿，现行法律制度既无法直接明确规定原告的主体资格认定，也无法支持其精神损害赔偿诉求，使纠纷进入两难境地。

（二）立法困境

目前，我国土地的所有权皆为国有或集体所有，但公民土地的使用权等相关权利仍然是值得尊重与保护的。政府为推进农村城市化发展，征收农民土地，那么农村坟地该何去何从，有没有一个合理的安置方式与补偿方式，这是我们不容小觑的一个社会问题。在殡葬方面，虽然国家出台了相关法律法规，例如《殡葬管理条例》，但是对于民俗多样、思想保守且情况复杂的的农村丧葬现状来说，并非是一朝一夕可以推行实施以迅速改变的。为了因地制宜，尽管地方相关为调节坟地征收的矛盾也出台了相应的政策和地方法规，例如：云南省在2014年5月修订出的《云南省十五个州（市）征地补偿标准》，但据了解，多数标准只包括征地补偿费和安置补助费，而在青苗物补偿费、地上附着物补偿费、被征地农民社会保障金等费用上的规定少之又少甚至没有规定。由此可见，相关规定在农村坟地征收的调整上过于笼统和空泛，规定的情形有时也和司法实践有很大的脱节，这些都是导致农村坟地丧葬乱象一直没有得到有效的治理和改善的原因，矛盾并未得到普遍缓和，一切都在博弈。

同时，对于政府“平坟征地”行为，其合法性与合理性有待重新审视。从立法目的看，2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条首次列举了符合“公共利益”的六种情形，但是，该《条例》只规定对国有土地上房屋征收的补偿，没有规定土地使用权的补偿。因此《条例》不适用于农村土地的征收，更不适用于农村坟地的征收。另一方面，土地征收补偿原则是对土地所有权人因为公共利益所受损失的一种弥补，这种弥补受制于特定的规则，完全补偿理念不仅是合理的补偿原则，也是可具操作性的，并且一定程度上与“公正补偿”原则是意义相通的。但是地方征地行为和其行为所依托的标准，并非面面俱到照顾多方利益，有失公平也时有发生，这就有悖于我国土地征收补偿的原则，因此必须受到重视和进一步的商榷。

农村坟地和殡葬在管理制度也多为空白，若想调和矛盾，进行有效的管理，必须有相对应的有实行力的管理制度相配合。农村坟地登记管理制度缺失，使已有的坟地性质无法确定，使用年限无从计算，导致《殡葬管理条例》中第八条和第十一条的规定无法落到实处；另一方面，很多坟墓属于祖坟，年代久远，根据法无溯及既往原则，所出台的有关于年限登记法律法规也只能对现状进行调整，不能以其年代超出法定而强行进行迁坟。然而，现有的坟地征收政策普遍呈现笼统抽象且滞后空白的形态，很多规定和实际状况脱节，形同虚设，在现实司法实践中很难被应用解决各类纠纷。

综上所述，民族地方丧葬习俗与国家法律法规相关政策之间无法找到一个平衡点，官法与民俗之间的冲突亟须协调。

笔者认为，判定补偿的原则不应当极端化，不能一刀切地统一全国标准，同时在具体案件的判断标准上应当以实际损失为基础，地方制度的建立和法规政策的颁布，需要国家宏观调控微观自主，不能全部下放。因此，对于标准的制定，应从两方面入手：一方面地方因地制宜因时制宜，结合风俗，标准个体具象化，微观自主自制来确定实体标准，适应情况发杂多样化；另一方面国家应在地方如何制定以及制定标准范围、程序、方式等进行框架式程序立法规制，用程序公平促进实体公平，宏观调控，两相促进，达到官民利益动态平衡。

此外，在补偿方面，应该注重精神损害赔偿。坟墓本身不同于一般的物，死者的近亲属对坟墓存在一定的精神利益。自然人死亡后，其人格要素对其活着的一定范围内的近亲属仍会发生影响。对死者人格的侵害，实际上是对其活着的近亲属精神利益和人格尊严的直接侵害，在侵权类型上，属于以违反公序良俗的方式致人损害，损害后果表现为使死者近亲属蒙受感情创伤、精神痛苦或人格贬损。坟墓寄托了死者近亲属的个人感情、对死者的怀念、死者和生者的尊严，对坟墓的侵犯，也就是对死者近亲属精神利益的侵犯。因此，国家出台法律应该在精神损害赔偿上有具体规制。

（三）结语

农村坟地是死者的灵魂所在地，寄托着生者对逝者的哀思，是农村宗教生活“慎终追远”行为的场所，同样也是维系农民本体性价值的重要社会空间；再者，农村坟地也是维系乡村“文化网络”的重要手段，是维持集体社会团结的重要载体，它更是宗族传统观念的延续和集体成员当前最重要的一种“隐性”社会福利和社会保障。对于坟地征收的法律规制建设，可以借鉴国外法律，完善国内立法，将征坟行为纳入法治轨道。

参考文献：

〔1〕宋刚.我国坟地不动产权利的确立[J].法学，2013（11）.

〔2〕王泽鉴.民法物权（1）：通则.所有权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.162.

〔3〕张凤荣，朱凤凯.基于功能分析的农村坟地集约利用与建设模式探析[J].地域研究与开发，2012（3）.

〔4〕贺雪峰.论土地性质与土地征收[J].南京农业大学学报（社会科学版），2012（04）.

〔5〕陈小君.我国农村土地法律制度变革的思路与框架――十八届三中全会《决定》相关内容解读[J].法学研究，2014（05）.

〔6〕冯海发.对十八届三中全会〈决定〉有关农村改革几个重大问题的理解[N].农民日报，2013-11.

〔7〕何小平.清代习惯法：坟地所有权研究[M].北京：人民出版社，2012.7.

〔8〕肖泽晟.坟地上的宪法权利[J].法学，2011（7）.

第9篇：农村土地法律制度研究范文

关键词：小产权房；城乡二元土地制度；房价；利益

一、小产权房问题的现状

小产权房产生于20世纪90年代初，到了90年代中后期，由于价格比较低，越来越受到人们的关注，购买的人群逐年增多，久而久之，全国许多城市的“小产权房”已经颇具规模。

针对“小产权房”问题，从1999至2008年，国务院、国土资源部对于其的态度是十分明确的，强调对于处理“小产权房”问题，要求各地坚决制止，依法严肃查处。但是，小产权房的发展势头依旧迅猛，目前的小产权房规模是如此庞大，存在着很多问题：一是无法取得国家颁发的合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地、拆迁等情况，购房者的权益从根本上无法得到保障；二是开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，配套设施和公用设施不健全，甚至房屋质量得不到保障；三是物业管理混乱，多数小产权房项目物业管理并非由专业物业公司承担，因此缺乏专业的管理，服务质量差，违法收费和治理混乱等严重问题。而且在我国现行的法律制度下，“小产权房”尚处于法律的灰色地带，根据相关法律规定，“小产权房”的开发建设、市场销售没有法律依据。面对全国大量存在、屡禁不止的“小产权房”，如何解决这个问题，不仅关乎民权民生，也是社会经济稳定发展的关键之所在。

二、小产权房问题成因分析

（一）制度成因分析

我国现行土地制度受“城乡二元制”经济结构的深刻影响，土地所有制分为国家所有制和集体所有制。从我国现行法律规定看，集体土地的所有权和使用权是不完整的。在农村，无论农村集体组织还是农民个人，根据目前土地法律、法规、政策规定，农村集体土地限制性流转，不允许集体土地自发进入市场，只有依法征为国有出让的土地，给有资质的房地产开发企业才能进行房地产开发建设，而集体经济组织只能获得少量的征地补偿费，从政策上就剥夺了集体经济组织获取更大的利润空间的权利。这不仅导致农村土地分配关系不稳定，也影响到农民对未来土地收入预期的稳定性，妨碍了农民对土地的长期投入，从一定程度上损害了农民的利益，因此，为从自己的土地上获取更大的经济收入，集体经济组织在利益驱动下而铤而走险开发“小产权房”。

（二）利益成因分析

目前房地产仍旧是最赚钱的行业之一，正是因为高利润回报，许多产能过剩的央企，凭着自身拥有较多的政府资源，在融资方面成本也较低，而且可以拿到较好的地块和项目的优势，大肆进军房地产业。集体土地所有者在懂得了政府通过土地储备低价征收农民集体土地大力发展城市建设，赚取土地出让金等第二财政收益，而大小开发商进军房地产业赚取高额利润之后，集体土地所有者也开始复制这种赚钱的模式，利用自有的土地资本获得利益，而且还满足了本村旧房改造。

小产权房的利益既得者除了开发商，当然还有当地乡村政府和村民。小产权房的销售明显的增加了村民的收入，也为乡政府带来了巨大的财政收益。在利益的驱使下，开发商、当地政府和农民就为了共同的不断追求利益的目的，建造了没有合法产权的小产权房。

（三）房价成因分析

小产权房之所以热销主要在于它非常便宜，其价格一般只有同等商品房价格的40～60%，这样的价格对买不起商品房的普通市民而言，具有极大的吸引力。而商品房价格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地价格是其非常重要的原因。国务院发展研究中心的一份报告显示，2000年到2004年间土地价格超过50%的上涨是造成房价上涨的主要动因。由于商品房价格不断上涨，而土地价格又在房地产开发成本中占有较大比重，开发商为降低成本，获取高额的利润，便逐渐将住宅开发项目延伸到农村集体所有的土地上。而城市居民也正因为在城市中心区买不起商品房，才去买没有法律保障的小产权房。这些也正是目前小产权房越来越多的最直接的原因。同时，政府经济适用房、廉租房的建设始终无法满足市场需求，才使得越来越多的人仍然坚持购买小产权房。

（四）立法成因分析

我国《土地管理法》对国有土地和集体土地的利用和管理都作出了相关规定。然而对于两种土地上所建造的房产，却并没有比较明确的规定。近年来，国家相继颁布了《城市房地产管理法》以及配套的相关规章来规范城市房地产市场，但其中的规定对于在农村集体土地上开发的房地产是不适用的，也就造成农村房屋开发建设规范的空白。而对于农村集体土地上的房产如何认定和管理到现在也没有确切的法律依据。2008年l月1日起新实行的《中华人民共和国城乡规划法》是指导农民宅基地规划的专门法，其虽将城乡纳入一体规划，但却因集体土地法规体系的缺失而使该法的实施为集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题的产生提供了巨大的灰色运转空间。也正是由于我国目前对小产权房的处理和解决方法，在相关法律规范中无法明确找到，才使得小产权房普遍存在时大众处于一种迷茫的态度，因此，我国对于此问题在立法上的缺失极大助长了购买和有意购买小产权房的人“法不责众”的态度，进而造成了小产权房屡禁不止的现象。

三、小产权房问题解决途径之探讨

（一）完善我国城乡二元土地制度

由于小产权房出现的根源是我国现行的城乡二元化土地制度，而我国现行的政策制度已严重不能满足时代的发展，农民无法自由处分自己财产，政府对农地转用进行严格的限制，也就出现了违法的小产权房问题，所以，解决此问题的根本途径可以是，一方面深入进行土地产权变革，赋予农村土地完整的产权。当然产权变革不能一蹴而就，现阶段还需要政府加强农村土地管理制度，首先，粮食安全关系到国家根基，严格禁止占用耕地搞住宅开发建设，对使用耕地进行交易行为应进行严惩；相反，对那些符合土地规划的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后可以适当考虑给予正式产权。比如，可以考虑改变这部分土地的性质，由国家和集体组织进行协商，保留这部分房屋，然后由这部分小产权的屋主交纳相应的入地出让金从而获得房屋的所有权。另一方面，建立以市场和产权为主导的土地制度，这样不但可以改变因土地征用而低价获取土地造成土地资源浪费的情况，增加了城市扩张和土地使用的成本，还间接对耕地起了一定的保护作用。党的十七届三中全会特别提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，允许农民通过多种方式依法参与开发经营农村集体土地并保障农民合法权益，为农民合理融资提供有效途径。此决定无疑对解决小产权房问题提供强有力的政策支持。而小产权房问题解决的关键就是小产权房的开发建设能否得到有关部门的批准。

（二）区分治理小产权房

1、区分集体建设用地和农用地上的小产权房

对于在集体建设用地上开发建设的小产权房，由于并没有改变建设用地的用途，而且为了避免社会资源的浪费和维护社会的稳定性，我认为在治理这类的小产权房时应当考虑效率原则，尽量减少对此类小产权房的拆除比例以达到其效用最大化。

对于己经建成等待出售的，不符合土地利用总体规划和村镇建设规划的小产权房，在对其实施且不会导致更大损失的情况下，应当予以无条件拆除。

对于已经建成等待出售的，符合土地利用总体规划和村镇建设规划的小产权房，可以将其所占用的农村集体建设用地划归该农村集体组织作为该集体组织预先申请和预先使用的宅基地，即如果在一定年限内该集体组织申请增加宅基地，就首先用这部分小产权房的用地折抵。而对于一些无法利用宅基地折抵的占地规模过大的小产权房，对于符合设计、施工相关标准又不宜完全拆除的，可以转为经济适用房、廉租房等保障性住房；对于不符合设计、施工相关标准的则应当无条件拆除。对于正在筹备或正在进行开发建设中的小产权房，如果无条件拆除不会导致更大的损失，应当无条件拆除。对于己经出售且符合土地利用总体规划的小产权房，若购买者属于高收入群体且购买小产权房出于投资目的，则应当要求其以一定的条件转让；如果属于自住型小产权房，且购买者属于中低收入群体，则可以考虑在补办手续、补交相关费用后将其转化为经济适用房、廉租房等保障性住房。

我国人口众多，粮食需求量大，我国的粮食问题更是日益凸显，耕地保护政策已经上升我国的基本国策。因此，基本农田无论如何都不能改变其用途，建设在耕地和基本农田上的小产权房应当一律予以无条件拆除。

2、区分治理不同建设阶段的小产权房

对已经开发而尚未建成的小产权房，由于其还没有真正开始建设，还未产生较大的社会成本，对于这种情形可以直接确认违法，严格要求停工停建，恢复土地的本来用途。

对于已经建成但尚未出售的小产权房，如果存在严重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隐患的，或者完全不符合土地利用规划的，应当直接确认为违法，直接拆除，恢复土地的本来用途。对于符合土地利用规划、城镇规划，在这种情况下国家可以对这片土行依法征收，将其转化为国有土地，继续进行房屋建设，对于已建成的房屋作为保障性住房，如廉租房、经济适用房使用，满足城市中低收入群体的购房需求。建成的房屋性质也应当定性为合法的房屋，由国家房屋管理部门颁发相应的产权证书。

对于已经建成并已经出售的小产权房，就需要考虑到城市中低收入群体的生存利益，应当尽量予以性质转化是比较合理的。但是如果己经建成的小产权房质量上存在严重的瑕疵或完全不符合土地利用规划，应当直接确认为违法，直接拆除，恢复土地的本来用途。房屋质量达标符合土地利用规划、城镇规划，在这种情况下国家可以对这片土地进行依法征收，将其转化为国有土地，对于己建成的房屋可以作为保障性住房，如廉租房、经济适用房使用。建成的房屋性质也应当定性为合法房屋，由国家房屋管理部门颁发相应的产权证书，但是要求购房者是属于城市中低收入阶层。如果房主不是属于中低收入阶层的，应当要求其在一定时间内按照廉租房、经济适用房的价格转让给中低收入阶层符合购买保障性住房条件的购买者。

（三）完善相关的配套设施制度

就目前来说，要想从根本上小产权房问题是很难完成的，这涉及到方方面面的关系和利益的平衡，因此在根本解决我国小产权房问题之前就需要一些过渡性的或者保障性的措施来这些实际居住和使用小产权房的人及其他因现在的高房价也想购买小产权房的人的利益。其中完善相关的配套设施是很重要的措施。

政府要加强对农村社会保障和公共服务的投入，进一步扩大农村医疗、养老等基本保险的实施范围和深度，逐步实现农村社会保障和城市社会保障的制度对接，逐步缩小城乡保障的差别，将农民从单一的土地保险中解脱出来，扩大其争取其自身的方式，使之真正成为能在市场竞争中充分发挥作用的劳动力资源要素。同时政府要进一步深化住房保障制度的执行，扩大保障制度的实施面，真正为住房困难的低收入群体解决涉及民生的实际问题。

（四）相关立法的完善

我国目前的法律规定了集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但对于违规建造、交易农村小产权房行为有怎样的法律定性及承担怎样的法律责任仍然没有明确的规定。因此当前最紧要的是健全房地产相关的立法，明确小产权房是违法行为并且在法律中规定建造、交易小产权房的违法性，明确违规操作双方主体的法律责任形式，根据危害程度的不同分别给予让违法者承担不同的责任。从立法监督的环节上铲断小产权房的交易可能。

应当加快房地产市场监管立法，对房地产市场的市场准入、信息公开、金融风险等实施严格的监管，增强相关处罚规则的强制力和约束力。通过市场监管严格查处房地产市场上相关违法违规和权钱交易的违法行为，推进房地产市场诚信体系建设，通过推行诚信激励制度和不良信息披露制度，充分发挥法律的评价、激励和惩戒作用，进一步完善政务公开，促进权力规范透明运行。

四、结语

综上所述，我国小产权房的现状存在着很多问题，从制度到立法方面都还不完善，本文从若干方面提出了一些解决对策，但是还有许多问题亟待讨论和解决。

参考文献：

（1）朱伟明，于志欣：《小产权房问题成因及解决研究》，中国住宅设施，2011年第7期。

（2）运文静：《“小产权房”法律政策问题研究》，商业文化，2011年4月。