房地产计划经济精选(九篇)
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第1篇：房地产计划经济范文
关键词：园林；景观设计；方案
Abstract: with the increase of knowledge, real estate landscape will become an important part of the development of quality indispensable. In this paper the ecological attributes of landscape design and the basic requirements, focusing on the implementation of real estate development and landscape design.
Keywords: landscape; landscape design; scheme
中图分类号： P901 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
1园林景观设计的生态属性
园林景观设计是在传统园林发展理论的基础上发展起来,是具有美学、文学与建筑学等相关知识的人对自然环境所进行的有意识改造的策划过程。具体分析园林景观设计主要是指在一定的地域范畴内,采用园林艺术对地形种植植物进行特定改造,并营造建筑物等的途径与方法。园林景观的生态属性主要是从人的角度分析,通过在景观的创意、内涵、视觉方面形成独特的展现形式与特点,以满足人们的心理需求。在城市生态系统中,既要有对自然要素的概括,又要突出人工化的要素,只有园林系统可以实现。园林景观在维护城市整体生态平衡、美化城市景观方面发挥着重要作用。园林景观设计的主要目的在于为人类提供理想的生活家园,借助大自然的优势来实现自我控制与调节。近年来,园林景观在规划与设计的过程中,更多的考虑了园林的生态属性,展现了与大自然和谐共生的基本理念,形成了一种和谐稳定的立体园林群落。
2园林景观设计的基本要求
园林景观的设计要注意动静的统一,这种处理主要表现在水景上,一般水景是作为第四代建筑基本设计理念,已经得到建筑设计单位的认可,并深受居民的喜爱,因此,在居住区绿地规划与设计的过程中,要突出水景的设计,强调水质与水形,保证居住区内水流的畅通,也就是所谓的活水。这要求设计者在设计水景的过程中,对水的补充、循环、排泄与净化等问题进行综合考虑,以保证水景的生态属性最好以涌泉或者瀑布作为动力,创造水位的高差感,让水体呈现自然的循环流动,产生涓流或者跌水等动态的水景效果,也可以增加水体与沙石的接触,以提高水的含氧量。另外,在不同的水体环境中,也可以布置不同的植物和构筑物,比如,莲花、芦苇、石头、长廊、小亭子、花草树木等,以多种形式来点缀水体,加大景观的层次性与深度,凸显出水的灵性与建筑物的韵律,实现人与自然和谐共生的美感属性。
3地产园林项目设计方案的问题
3.1审视园林景观方案是否具有良好的整体布局
园林景观设计单位提交景观概念性方案或深化方案后,房地产公司有关技术部门应组织资深的专业技术人员对方案进行评审。①最为重要的是要注重园林景观方案的整体布局,注意其功能分区是否明确合理,项目布局规划是否满足市场定位和业主需。②考虑小区整体地形地貌,包括建筑物的造型及地形的高低起伏状况。③消防路线是否满足消防验收要求,景观路线是否分级处理、合理布局,并满足居民使用要求。软景植物和硬景比例是否符合景观设计任务书的要求。景点分布是否有主次之分,还是平铺直叙毫无重点。
另外,景观均好性也是地产景观设计中不容忽视的布局原则,因为客观因素的存在,会导致部分楼宇的朝向、方位和环境相对较差,如果不能在布局上做到均好性,就不利于整体布局的安排。
3.2设计是否满足经济性原则
房地产景观建设的投入一方面是为了满足未来业主的需求；另一方面是为提升楼盘的品质,提高销售价格。对于是开发商的房地产公司而言,更是注重景观给他们带来的经济效。因此,经济性原则是成为衡量园林景观方案是否合理的一个重要标准；也是控制“过度”设计的重要手段。
3.2.1充分利用当地材料。设计师应该充分挖掘该地区的优秀材料,最大限度地将本土化的材料应用于景观项目之中。本土材料既能降低成本,又尽量避免使用“泊来品”带来的“水土不服”同时,利用本土材料既能体现当地地域特色和地区风格,又是挖掘当地材料的一项举措。
3.2.2适度地使用“昂贵”材料。当然,这里说“经济性原则”指导下的园林景观设计并非一味地限制、甚至拒绝高档材料的使用。在那些高消费类别性质的项目及普通项目中的某些重要部位,适当地使用甚至是大量地使用高级材料亦是有必要的。所以,我们应把握整体的设计原则,恰当地使用特定的材料,运用如局部的搭配等手法,真正做到对材料使用的合理性把握。
3.2.3对天然石材和木材控制使用。石材、木材等天然材料是现今广泛使用的景观建筑材料。而恰恰因为“天然”,所以此类材料多为绿色环保之无污染材料,但是我们切不可忽视这样一个原则,即天然材料的资源,如石矿、森林等,由于其形成周期极长,需要的条件亦非常特殊,故而此类资源对人类说来是极其有限的,所以我们对宝贵的自然资源的使用,应采取控制使用的原则,极其小心地限制使用。另外,天然石材和木材的价格也相对比较昂贵,大量使用无疑增加景观建造的成本,同时也会降低楼盘产品的性价比。而使用一些替代材料也能达到同样的功能和视觉效果。譬如,用塑木替代天然防腐木,既节约维护成本,又符合生态规律。
3.3设计是否真正贯彻所提出的理念
设计概念的炒作,近几年已成为许多设计单位及设计师惯用的技俩, 把所谓的概念作为纯粹的哗众取宠的工具,而概念本身与设计的实际内涵毫无关系也就是说,设计和概念脱节是时有发生的事。因此,技术部门在进行方案评审时要注意这种情况的发生。
3.3.1植物配置方向。在居住区的植物景观设计中,生态概念是设计师常常提的一个概念,即所谓的生态设计。植物配置设计应充分尊重场地的自然特性,秉承生态优先的原则,避免按“如画”原则配置的高低错落的植物群落按“如画” 配置的植物群落,因为符合大众对自然的印象,所以被认为是生态的。然而,这种看起来很丰富的人工植物群落很多都不是真正的生态。自然界中植物群落的演替都有其自身的规律。特定的地区都有自己特定自然植物群落。以美学原则为主导来选择植物、来判断哪些植物应该在一起,往往容易违背自然和生态规律,随着时间的推移,其中有些植物会慢慢衰落,或者需要大量的养护成本来维护这种效果。生态主义不能停留在表面的形式和概念上应该是人为过程与自然过程相协调,起到对环境的生态保护作用。
3.3.2硬质景观方面。硬质景观一般是指园林建筑和小品等景观要素。园林建筑与小品应该是观赏与适用相结合,然而,很多设计师只注重形式上的美观。很多小品应该强调美观与功能相结合,这样才能构筑具有人性化的居住景观环境。很多设计师为追求大气、好看、气派( 如大广场、大人工湖等),只注重表面形式的美观而忽视景观小品或建筑的使用功能“地产景观”是为小区居民服务的,不能只图一时的好看、气派而忽略用户的真正需要。忽略人性化的景观不能长久,且消费者欣赏水平越来越高,更多的是强调观赏性与实用性相结合的景观。这需要设计师对市场不同人群的需要有充分的了解。星河湾没有大广场、大湖泊,虽然水景很多,但采用的是点式水景设计,分布均匀且结合各种使用功能一起设计,投入不多,但处处是景,美观且实用,充分体现人性化设计原则。地产景观与自然景观城市景观不同,它更多的是服务于小区人群,如果景观功能只是停留在观赏层面是不够的,还应该满足人群对景观空间的参与要求,即景观与人的互动。还有一种现象是景观建筑和小品过分承担文化宣传的历史责任,背离其作为一种功能性空间营造手段的基本属性。特别是小区雕塑和景墙(如浮雕景墙),这种情况也需要避免。因为地产景观环境的服务对象是该小区居民,更多的是要满足其使用要求和舒适性。
4施工图的审查
园林景观设计单位提交施工图后,房产公司技术部门应当组织相关专业的工程师,对施工图进行审查。施工图会审首先从成本角度审查施工图设计是否合理。笔者曾经审查很多施工图,发现很多设计单位对施工图设计存在着不合理的地方。譬如,将一般的小区人行路的路面的基层做成300厚C30标号的混凝土,这是施工图方面典型的过度设计,造成很不必要的浪费。园林景观中存在大量管线各类管线,比如,给水、消防、排污、雨水、暖气、天然气、强电、弱电等管线。审查这类问题时,主要看各种管线交叉部位是否能布置合理,各种管线是否发生冲突。设计管线找坡、建筑找坡与实际情况是否能够满足要求,管线施工完成后,对周边相应的功能区间的合理使用是否有影响、各类管线的管径都超大使用等。
5结语
景观设计需要与地产楼盘的整体规划、建筑物的基本风格,以及企业文化进行配合使用。景观设计的宗旨与目标在于实现人与自然的和谐共生,同时,也能够较好地促进生态平衡。因此,在地产园林景观方案设计的过程中,要充分突出人与自然的和谐关系,为人们营造一种绿色生态的居住空间,更好的展现出“以人为本”的绿色环保设计理念。
参考文献
[1]姬晓娜；城市生物多样性保护的景观规划途径[J]；城市问题；2006年06期
第2篇：房地产计划经济范文
关键词：房地产；园林景观工程；规划；设计
中图分类号：K928.73 文献标识码：A
前言
房地产开发，特别是商业住宅的开发，已经成为我国目前经济发展中及至今后的一大热点。商业住宅开发对于社会和人民来说，具有积极的意义。中国的住宅开发经历了几个截然不同的发展阶段，从早期的福利住房到目前的商品住房，这个经历与西方国家的住宅发展相比，具有很大的差异，真正的商业住宅区的开发，是在改革开放之后，住宅进入商品化阶段的产物，因此时间相当短暂，在发展水平上与西方国家，特别是房地产业已经发展到高度成熟阶段的美国这类国家之间存在着一定的差距。
根据对景观设计的界定，居住区景观设计可分成二种:一种在建筑设计之前直接参与居住区的景观规划设计，以景观的方式对居住区规划起到一定的限定，为之后的建筑设计，具体的景观设计起到统一协调的作用;另一种，也是当前比较普遍的一种，景观设计师进行居住区景观设计时，规划与建筑已经定稿，可改变的东西已经很少，景观设计只是在限定的空间中发挥。
1 居住区规划设计的重要技术经济指标
解读居住区规划设计一般需掌控以下几项技术经济指标:小区总规划用地面积；居住户数；居住人口；户均人口；总建筑面积:住宅建筑面积(高层、小高层、多层、排屋、别墅)、商业用房建筑面积、幼儿园建筑面积、会所、居委会及物业管理用房；住宅层数；容积率:也称建筑面积毛密度是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(/ha)或以总建筑面积(万)与居住区用地(万)的比值表示；建筑总占地面积:各类建筑的基底总面积；建筑密度:居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率；绿地面积:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地；绿地率:居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)；汽车泊位数:室内、室外；户均汽车泊位数；自行车停车位；日照间距系数:根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
2 整体景观的布局问题
园林设计的创意在房地产项目的开发过程中是至关重要的，一个好的创意能够使园林景观有持久的使用寿命和艺术寿命。因此，我们在房地产项目中做园林设计方案时，要注重园林景观整体布局，注意功能分区明确，根据项目的市场定位、业主的需求取向进行布局规划。把外部空间环境划分成不同的区域，分别有所归属。按其功用可分为社区领域空间、邻里领域空间、小组人群领域空间、家庭领域空间、个人领域空间等，由此呈现出公共的、半公共的；半私有的、私有的空间序列，形成一种由外向内、由表及里、由动到静、由公共性质向私有性质渐进的过程：其次，要考虑小区整体地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏状况，通过园林植物配置，因地制宜，以景观控制正负零，弱化通路。步道宜窄，线形宛转曲胜直，以及广场易小等，建立起一系列的户外空间，在住宅边上形成半公共的、令人倍感亲密的空间，使小区居民们能更好地享受环境带来的舒适与悠闲，不受外界的干扰，同时可以制约外界的穿越性活动，保证小区住户生活环境的安全。
3 公共建筑
3.1 居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，构成一个完善的相对独立的有机整体。方便居民生活，有利组织管理，组织与居民人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务，合理组织人流、车流，有利安全防卫，构思新颖，体现地方特色。
3.2 幼儿园及中小学校布置应保证学生就近上学，不应穿越铁路于线、厂矿生产区、城市干道和市中心，避开噪声干扰大的地方，同时减少学校本身对居民的影响。托幼一般宜独立设置在靠近绿地，环境安静，接送方便。
3.3 空间环境中建筑应体现地方风格，突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化。合理设置公共服务设施，避免烟、气(味)、尘及噪声对居民的污染和干扰，精心设置建筑小品，丰富与美化环境，注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合安排，公共活动空间的环境设计，应处理好建筑道路、广场院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。
4 园林植物景观配置问题
目前可供选择的绿化植物种类非常丰富，为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。单纯的种花种草、雕山塑石充其量只能给人视觉的愉悦，不能达到让人遐想的境界。因此，多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩，而应该凸显出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。我国园林植物品种较为丰富，其中有很多种类具有鲜明的地方特色。例如：在北方地区，以国槐、白蜡等为代表的行道树类乔木；以油松、白皮松等为代表的常绿大乔木；以合欢、泡桐为代表的大花乔木；以柿树为代表的果树类乔木；以银杏、元宝枫为代表的彩叶类乔木等。因此，在植物配置上，私以为，首先要尽量采用当地乡土树种，突出当地特有的植物景观，夏有荫、秋有果，做到意境深远，野趣天成，才能给人留下极具地方特色的深刻印象。而且利用当地树种，适应性强，便于后期管理，减少维护成本。
5 住宅景观的未来发展
人类的需求是多方面和复杂的.根据社会发展的不同水平，人类需求的重点也有所差异。在保持人与自然间的平衡中，人们开始注意周围环境的返朴归真，先前刻意追求的人工环境加重了人们生理和心理上的负担，以自然美为主要的塑造对象的园林艺术，也自然地顺应了这一潮流。这种情况造成了发达国家和发展中国家在住宅区的开发需求上的差异，根据玛斯洛需求模型，人类的需求先后层次从最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高级的自尊需求和自我需求发展，发达国家地区人口的需求已经完成了基本的需求，在住宅方面转为注重交往，自尊和自我实现层面，而大部分的发展中国家需求层次还停留在基本的生理需求、安全要求的满足上，中国作为一个经济高速发展的发展中国家，住宅规划的需求开始从发展中国家的模型开始向发达国家的模型转化。
结束语
园林的欣赏要力求给人造成轻松随意的气氛，而园林的设计则必须一丝不苟、有条有理地进行。对于住户，住宅区景观环境首先是一处可供使用的公共场所。这种公共场所既可向住户提供开放的公共活动场地，也可满足住户个人的私密空间需求。住区公共场所不仅可以通过绿化的环境、美化小品设施吸引住户走出居室，为住户提供与自然界万物的交往空问，还可以就近为住户提供面积充足、设施齐备的软质和硬质活动场地，使之加入公共活动的行列，提供住户之间人与人的交往场所，进而从精神上创造和谐融洽的社区氛围。
参考文献
[1]李征.园林设计[M].气象出版社，1999.
第3篇：房地产计划经济范文
其实，虚拟经济和泡沫经济这两者在市场经济条件下都是不可避免的现象。只要我们搞市场经济，虚拟经济就必然要有一定的发展，其中最典型的是股票溢价发行。溢价正常可以支持真实经济发展，保护投资人利益；溢价过高必然会导致过高的经济风险。只要出现经济结构失衡的可能性，某些部门有过高的盈利水平或者预期，在逐利的现代金融工具的支持下，资源就会过多地涌入这些部门，从而经济泡沫就有可能出现。如前些年社会资源都被房地产部门的高盈利预期所吸引，现代制造活动和服务业反而因为盈利预期过低而缺少投入的动力。
去杠杆化
破除垄断倡导实体经济竞争
为了把从房地产为主的虚拟经济中转移出来的社会资源尤其是资金，通过政策措施引导到实体经济领域，坚定地发展有市场需求的先进制造业和现代服务业，坚定地支持解决社会就业的中坚力量即“中小微”企业的发展，我们首先需要把握的是如何界定“实体经济”的内含和边界问题。
什么是实体经济？实体经济不是传统上仅仅指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动，即不完全是包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业等物质生产和服务部门（如教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门）。相对应的，虚拟经济也不是仅仅集中在人们通常理解的金融业，包括房地产业、体育经济、艺术和耐用品收藏业等在内的一切可以用于炒作的经济活动特征，虽然并不简单地表现为以钱生钱，但它们也不能完全归入实体经济范畴。即便是金融业，像直接为商品和服务生产活动提供支持的低负债的金融活动，也不能归入虚拟经济。
所谓实体经济，就是“杠杆率”（即负债与资本之比率）较低的经济活动。坚决地发展实体经济，就是要抑制那种“杠杆率”过高的经济活动，尤其是要抑制那种原本从事“杠杆率”较低的经济活动部门，如制造业企业在高利润诱惑下从事高风险虚拟经济活动的行为。在“去杠杆”的前提下，让更多的创业者和企业家专注于为人类提供有效商品和服务，以他们的勤劳和智慧，以及相应的金融支持，创造财富、吸纳就业、贡献社会。
现在很多人认为发展实业就是工业，实体经济就是制造业，因此必须反对发展无形态的服务业。其实这是严重错误的。产出的有形性还是无形性，并不能是区分实业和非实业的标准，关键是要看其产出能否或是否在较高的“杠杆率”支持下进行炒作：如果产出作为投资品在较高的“杠杆率”下进行炒作，如房地产、金融衍生产品、艺术品等，这种活动就是虚拟经济，就是非实业性质；但是如果去除了它们内含的“杠杆化”投资功能，这些产出也只是一种普通的消费品或者服务品，其本身就是具有实业性质和实体经济活动，如房地产的居住功能，金融对生产的支持功能，艺术品的欣赏功能等。就此而言，我国这一轮对房地产活动的宏观调控，不是今后不要搞房地产，而是要消除其虚拟经济功能，抑制投机和炒作，让其回归消费本性，造福普通人民的民生。
最后应该指出，发展实业和鼓励实体经济活动，并不是说我们可以无节制地发展传统低效率的制造业，更不是说可以大量投资发展市场过剩的制造业。无论是金融部门还是非金融部门，无论是发展制造业还是发展服务业，无论其先进性和现代性如何，如果这些经济活动自身脱离了市场需求，企业和机构过度负债，都会陷入泡沫经济和虚拟经济的巢穴，都会据此产生金融和经济危机。众所周知的是，1929-1933年的世界经济危机，并不是金融导致的，而是制造业生产过剩导致的；2008年的美国金融危机，直接起源于现代服务业发展中的金融过度化；而最近的欧债危机虽然具有更加复杂的社会、政治和经济背景，但是也离不开一条直接的原因，那就是整个国家借助于高“杠杆率”的金融工具，使国家陷入空前的金融风险。
因此我们需要进一步强调指出，夯实“稳中求进”的基础，就是要最大限度地抑制经济泡沫，就是要大力发展那种具有低“杠杆率”特征的实体经济。具体来说，就是要通过政策鼓励经济结构的市场化调整，通过破除垄断和提倡经济竞争，通过企业不断的进入和退出活动，均衡产业间利润水平和盈利预期。产业间大致均衡的利润水平，会引导资源在产业间适度的配置，从而避免出现经济运行风险，即膨胀的经济泡沫与不断萎缩的实体经济并存的不良现象。
抑高房价
转方式稳增长重构支柱产业
经济政策抑制以房地产为主的经济泡沫，主要是为了保证未来一个时期经济发展的“稳中求进”。因为，房地产业目前已经成为影响我国经济发展“不稳定、不协调、不可持续”的主要因素之一。可以这样说，只有坚决地发展实体经济，坚决地抑制目前以房地产为主的经济泡沫，才有可能达到“稳”的目标，即保持物价总水平基本稳定，保持经济平稳较快地发展，保持社会大局稳定；才有可能达到求“进”的目标，即在转变发展方式上取得新进展，在改善民生上取得新成就，在改革开放方面取得新突破。这是因为：
当前我国经济失衡的重要表现，是在信贷过度扩张的支持下，房地产价格过快过猛的增长。高房价引起的生活成本提高，直接和间接地向整个社会传导和蔓延，导致我国这一轮通胀的特征是供过于求的成本推动型通胀，表现为什么东西都过剩，但是什么东西都涨价。作为应对，宏观经济政策被迫采取实质上是以偏紧为内容的稳健的货币政策，不仅连续上调银行利率，而且把存款准备金率提高到了“天花板”水平。在世界经济下行风险的共同作用下，这种被迫的宏观经济政策取向直接导致了我国经济增速的下降。今后很长的一个时期中，我们都既要直面高通胀的威胁，更要防止经济运行进入下行通道，也就是说，未来经济运行将不断地面对高通胀和低增长的“滞涨”格局。
坚决地发展实体经济，坚决地抑制目前以房地产为主的经济泡沫，既是保持金融、经济和社会大局稳定的主要内容，也是在转变发展方式上取得新进展的主要举措之一。一方面，过高的房价广泛地吸收和引导了社会资源的不适当的流入，使其占据了中国广泛的社会资本、金融资本，土地资源和有着最具竞争力的人力资本。“百业兴衰皆地产”的恶果表现之一就是，原来专心做实业的许多制造企业，也开始大量地涉及房地产。例如，原为中国实业先锋的温州资本，现在已经沦为只能依靠民间借贷、炒房、炒农产品生存的“寄生者”。而在更多的地区，房地产因暴利而吞噬了应流入实业和中小企业的资金。因此，中央经济工作会议要求“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础”的表述，可能就是为了抑制制造业过快进入房地产业的趋势。另一方面，我们过去的发展方式对以房地产为主的投资驱动型经济依赖过重，来自房地产业的投资、税费及其关联效应，对现实的经济增长起着举足轻重的作用。如今国家对房地产进行最严厉的宏观调控，意味着经济发展进入了“后土地经济时代”，房地产今后再也不能成为国民经济支柱产业。这本身并不是难以判断的问题，问题是由谁来代替这个旧的经济支柱？中国经济如何既不减速又能顺利实现支柱产业转换？根据地方政府在经济发展中的主体地位，我还是认为应该通过启动中央与地方的分税制改革，鼓励地方坚决地发展实体经济，尤其是要大力发展战略性新兴产业和现代服务业。这是转变发展方式取得新进展的主要内容之一。
坚决地抑制目前以房地产为主的经济泡沫，也是保持社会大局稳定的重要举措之一。房地产的健康发展对改善民生具有举足轻重的作用，在改善民生方面取得新成就，重要的是必须抑制现今民生不可忍受的高房价。可以这样说，高价房地产是中国民生社会建设的主要障碍之一；是毁坏中国青年的创新精神的主要鸦片之一；是影响中国经济社会稳定的一颗主要的“定时炸弹”；是在屡次调控中越调越高从而导致中央政府政策信用度降低的主要因素之一。现在有人根据房地产价格下跌影响“稳增长”目标实现的理由，主张国家目前需要的不是压房价而是挺房价。这是站不住脚的。因为，高房价已扼住了中国经济的喉咙，高房价拉大了贫富差距，富人更富穷人更穷，高房价撕裂了年轻人的希望和前景。保持社会大局稳定的重要举措，就是要毫不犹豫地抑制高房价。更何况，稳增长的目标，在短期内可以通过扩大内需尤其是消费需求来实现，如中央经济工作会议所提出的改善和保障民生、发展现代服务业和提高居民收入等多种途径来实现，在中长期中则可以通过塑造制造强国和服务大国的地位来实现，不一定非要通过强化经济体系对房地产的依靠来实现。
破除“土地财政”
长周期中缓慢刺破地产泡沫
如果说，地方政府之间的竞争或竞赛是中国经济增长的动力机制，地方政府间的竞争形成了“中国经济奇迹”，那么我们可以十分准确地说，这种发展和奇迹很大一部分归结于我们对房地产这一财政支柱的积极利用，地方政府基于“土地财政”对地区基础设施进行了大量的投资，对区域内社会、经济、文化和环境的发展支出了大量的资源。进入后土地经济时代，在坚定不移地抑制高房价的同时，我们应该指出的是，对房地产这根事实上的国民经济支柱，不能猛然推倒，而需要运用智慧去逐步实现，否则我们在对房地产支柱进行更换的过程中，经济运行将陷入动力不足的猛烈下跌险境。
我们可以比照过去的国有企业改革方式来更换经济运行的动力系统和支柱体系：这就是，我们可以在房地产支柱边上重新建立一个新支柱，让其逐步成为地方政府的新的财政的主要来源，最后再逐步推倒房地产支柱。这根新支柱就是战略性新兴产业和现代服务业。因此，大力发展战略性新兴产业和现代服务业，不仅是立足当前经济危机渡难关的短期选择，而且是着眼长远提升发展水平、转换发展方式的重大战略选择；不仅是对过去以投资驱动型经济中高投入、高消耗和高排放发展方式的否定，而且是为了更换经济发展的动力机制，解除房地产业对中国经济的“绑架”；不仅是为了应对世界经济危机选择其为走向全面复苏所做的积极准备，而且是为了应对在即将来临的后全球经济危机时代，全球竞争平台重塑的新的竞争格局变化。
第4篇：房地产计划经济范文
关键词：房地产；园林；绿化；造景；施工；管理
1 房地产园林绿化工程的造景设计
1.1 要在统一当中寻求变化
在房地产园林绿化造景设计的时候，在树形、色彩、线条以及比例等等方面都应该要存在一定的差异以及变化，来把植物配置的韵律感体现出来；在进行植物的栽植的时候，要做到疏密有致，尽可能的让人产生一种动感，但是，在存在一些差异及变化的前提下，要变化有度，切不可盲目设计，而导致视觉效果的杂乱无章。
1.2 要体现观赏性和实用性的有机结合
在对景观设计和规划的时候，要遵守保持现有的地质环境的原则，充分利用地貌特征的同时，要尽可能的体现人工环境与自然环境的有机结合，从而形成极富个性的特色景观。此外，景观的设计不仅要求体现美感，还强调体现它的功能性和参与性，言简意赅，就是力求园林绿化的多功能：即观赏与游玩两不误，从而把园林的人性化展现的淋漓尽致。
1.3 要体现绿化和建筑物的和谐统一
对于小区来讲，它主要是由两个部分组成的，也就是建筑和景观，这两者之间是不能够分开来的，必须要做到两者之间的协调统一，在规划的时候要把两者作为一个整体来进行。
1.4 要体现出经济合理性
在绿化方面，要把绿化的季节性变化进行充分的考虑；在水景设计方面，要对水泵的运行以及关闭这两种状态之下所产生的不一样的视觉效果予以充分的考虑；在水景以及雕塑等等的设计方面，要遵循精而少的原则。
2 强化房地产园林绿化工程施工管理的措施
2.1 加强对管理人员的培训，提升管理素质
那么，首先，就是要把企业管理人员的专业知识培训力度予以强化，可以再管理人员当中开展实践经验交流活动，让每一个管理人员在这一活动当中把自己的管理经验和其他管理者进行交流和分享，从而来把其素质提高。其次，就是要把对管理人员的绿化养护技术培训予以加强，这一措施的主要目的就是要把园林植物的成活率、利用来以及观赏价值得到最大限度的提升，要把专业人员自身的一个审美观念提升，从而来保证园林景观以及园林植物之间形成合理的色彩艺术效果。第三，就是要在景观设计师和施工管理人员之间形成密切配合的关系，我们都知道，对于一个优秀的景观作品来讲，它定然是离不开设计和施工的紧密配合，所以，和现场施工管理人员进行密切的配合，是景观设计师不能忽略的一点。只有这样才能够深入现场，指导园林绿化工程的树种配置，为优质园林景观的形成提供有力的保障。
2.2 严把苗木质量规格关，保证苗木质量和规范要求相符合
相关人员要严格把好苗木的规格管理、苗木的栽植管理以及苗木的养护管理质量关，那么，把好这一关，就需要对施工进行严格的规范，切不可随便对苗木的规格数量进行增减，切不可用不好的苗木来充当好的苗木，切不可把景观设计的立体感以及密度感破坏掉。尽可能的把这一关把好，从而来避免景观设计的效果不理想，进而损坏工程的形象这样的现象产生。
2.3 地方政府要及时制定出园林绿化的地方标准
不断高速发展的园林事业，对园林绿化实行一个统一的专业标准成为发展的必然趋势，那么，在这种趋势之下，地方政府要及时制定出可行性把标准，通过这一标准，使得园林的施工、监理以及验收工作有据可依；通过这一标准，对设计师、项目经理以及施工队伍这三者之间的关系加以明确，并明确这三者之间的职责和分工。只有把这三者之间的关系协调好，才能够使园林绿化项目更好的得到完成，才能够使园林景观的效果得到提升，才能够使得后期的维护难度得到降低。
2.4 提升开发商对园林绿化工程的认识
在园林绿化工程当中，开发商必须要能够有一个清晰的认识，在园林绿化工程前期进行具体的方案设计以及招投标等等的工作中，必须要配备专业的技术人员来介入进来，并有这一专业的技术人员来对施工单位的一个真实的情况进行详细的摸底，让其对自己平时所掌握有的一些施工单位的资质以及实力等等的情况进行一个详细的了解。另外，要认真的贯彻和落实《工程建设项目施工招投标办法》，从而来确保选择具有很强实力的施工单位，且具有高素质的施工人员。还要求专业技术人员能制定出一些如考勤制度以及奖罚条款的现场管理的方法，来确保施工取得更好的效益。
3 结语
总之，在进行房地产园林路变化工程造景设计的时候，必须要把开发商、设计公司以及施工单位等等的意见进行充分的融合，集集体的智慧来创造出完美的作品；在进行施工管理的时候，充分认识自身存在的不足以外，还应在此基础上不断的改进和完善，从而把房地产园林绿化工程造景设计以及施工管理工作做到井然有序。
参考文献
第5篇：房地产计划经济范文
关键词:经营预算 财务预算 预算编制 房地产企业
一、房地产企业投资经营预算管理特点
房地产是特殊行业，与政策和经济形势有非常密切的关系。在投资经营预算的整个管理过程中，必须准确把握这些特征，才能做出正确的管理决策。
(一)投资经营预算是房地产企业持久发展的保障
房地产开发企业的每一个项目投入的资金都比较多, 利益关系复杂，影响较大，甚至关系国计民生。而且建设周期长, 必然承担更多的市场风险。所以在做房地产企业的投资经营预算时考虑的东西更全面，不仅涉及传统预算内容，更重要的是涉及项目预算，对各个开发项目进行科学的分析与市场定位，按照投资与成本费用进行准确估算,保证项目预算的前瞻性，密切关注行业政策动向等宏观经济影响，充分考虑即将制定的投资经营预算方案对公司当前和未来产生的微观影响，从而为企业筹集建设资金提供科学合理的依据，也为企业规避市场经营风险和财务风险，为企业的长期发展保驾护航。
(二)投资经营预算管理难度大
房地产企业在规划投资经营预算时，不仅考虑的因素比一般企业多，项目工程复杂，而且出现的问题也比较棘手。最典型的就是两大矛盾和差异的处理。一是工程项目刚性支出与软性收入的矛盾。与工业企业“以销定产”和商业企业“根据市场组织货源”的经营策略不同，房地产企业在经营过程中无法实现收入与支出的同步与协调。因为工程项目工期长、资金规模大，一旦合作多方确定开发项目后，按照合同一般必须随工程进度支付工程款，以保证工程项目的顺利进行，支出呈现出明显的刚性。但经营收入却不能保证，分期付款、长期借贷是房地产经营项目收款的主要方式。因此收入的软性特征与支出的刚性就会出现很多矛盾，在成本费用与收入的匹配上也存在很多特殊问题需要处理，能否既保证企业定期收到经营收入，又可以保证前期工程项目的开发支出是投资经营预算必须考虑的重要方面。二是利润表体现的经营利润与企业实际控制的现金流之间存在矛盾与差异。为顺利实现销售业务，一般房地产企业采取预售方式，与购买者达成双方互利的协议。之后房地产企业再根据收入确认原则，待开发产品竣工验收并与客户办理移交手续后，可确认该部分房产的销售收入。但问题是，因为房地产开发周期长，会计核算期间与项目开发周期一般都无法达到一致，这样当期利润表体现的利润与企业实际现金流量就会有差异，虽然这属于可以解决的时间性差异，但是利润表与现金流量表所反应的不同的企业经营现状，将不利于经营管理者做出正确的经营决策，也无法明确的显示企业当前的实力，增加了管理难度。
二、房地产企业在规划投资经营预算时存在的问题
当前我国很多房地产企业都将精力集中于项目开发与后期的销售，对除开发与销售之外的管理支撑工作关注不多。对与企业经营成效关系密切的投资经营预算更采取的态度是可有可无，导致很多企业都时刻面临预算缺失带来的经营风险危机。
(一)对投资经营预算管理的重要性认识不足
很多房地产企业财务预算管理定位都不准确，忙于市场开拓和营销，将预算管理的考核结果直接与开发成本费用的节约或超支挂钩，任何奖惩与该指标结合，虽然做到了缩小开支、节约资金，但是目光短浅、缺乏科学的价值管理和系统的财务管理观念。无法为企业持久发展提供前瞻性的建议与策略。在机构设置和人员安排上，也未显示出投资经营预算管理的重要性，仅安排财务部门负责该部分管理工作，其它销售、研发等相关部门很少直接参与预算编制工作，缺乏信息共享与统筹全局思路指导下的预算往往缺乏可操作性，对企业的经营与发展没有实质性的积极作用。
(二)投资预算管理缺乏战略性眼光
很多房地产企业也意识到应该借助投资经营预算提高经营决策的科学性和企业的市场竞争力，但是制定的投资经营预算与企业的战略目标严重脱节。尤其是投资预算，仓促地确定开发项目后就急于筹措资金已满足项目开发需求。预算管理不够系统和全面，漏洞较多。而且偏向于重年度预算，轻项目预算。当工程开展后，对市场条件变化引起的宏微观影响可能仅由决策层做出直接的调整计划，而未结合企业的预算方案进行修订，视野比较狭窄，而且方案的实效性也将丧失。在年度决算时，当初制定的预算方案已经与实际经营情况严重脱离。长此以往，给企业带来错误的管理思想导向，越来越放弃投资经营预算的编制，对整个企业的发展是极不利的。
(三)缺乏完善的预算管理机制，预算方案编制不科学
房地产行业有极其特殊的行业性，出于成本-利益匹配的考虑，其项目工程一般会采用出包方式经营。在此需要由承包单位出具项目预算。这种项目预算涉及的企业主体较多，属于典型的跨企业预算编制，在信息汇总整合、预算编制、预算执行与考核方面存在诸多不便。而且很多实行出包方式经营项目的企业自身的预算管理就是不规范的，整个操作流程缺乏系统的规范文件，编制的方法也比较落后，未充分收集到预算数据之后就急于估计下期财务数据，预算方案的科学性不足。在处理跨企业项目预算时更是松散型的，上出包方与承包方之间缺乏紧密的联系和实质性信息数据交流，预算编制更多的是按比例推算和主观估计，证据较匮乏，编制出的预算方案很难充分发挥预算管理的作用。
(四)预算管理执行缺乏有效的监督与激励机制
有些企业做到了对预算编制的高度重视，成立了专职的预算职能部门进行预算编制。但同时给予预算方案过多的权威性，不允许中途有任何的经营背离，而且一旦制定只允许调整企业经营策略而不是根据实际情况的改变调整预算方案，这种本末倒置的管理思路同样无法发挥预算管理的作用。此外，很多房地产开发企业存在的普遍问题是未建立预算执行的监督与激励机制。预算方案的执行没有及时地进行考核与评价，无论是预算方案中值得进一步继承的效率环节还是有待继续修正的缺陷都不能及时发现，预算方案没有灵活性与适应性，效果大减。
三、房地产企业投资经营预算编制的具体操作
(一)树立正确的投资经营预算管理理念
房地产企业的管理者首先应形成正确的认识，领悟投资经营预算管理的重要性，确定预算管理的目标导向，提升自己的领导能力带领企业进行科学的预算管理。其次，在组织机构的建设上，必须保证分配有胜任能力的员工在该预算管理岗位上，并建立房地产企业全面预算管理三级组织机构，借助董事会的权威性提高预算管理的严肃性，由全面预算管理委员会下达具体的管理要求和预算标准，预算管理办公室则负责执行与考核。保证预算管理的实质性开展。
(二)建立完整的投资经营预算程序，采用科学的编制方法
房地产企业应该借鉴和学习其他企业在投资经营预算中的先进管理经验，结合企业自身的发展战略要求和项目特点制定恰当的投资经营预算管理流程。从预算方案编制的前期的市场调研与数据收集，到项目开发过程中的实行监控、立项销售的绩效考核都是需要规范的重点环节。而且房地产企业也应该选择适合企业特点和需要的预算管理模式。投资预算需要以投资为起点，重点是现金流预算管理，相关的考虑因素就应该结合与现金流有关的数据来源。而经营预算则是以销售为起点，需要以目标利润的实现为宗旨，控制成本等各项影响因素。所以企业需要对症下药，选择恰当的编制方法编制科学的预算方案。可以采取滚动预算的测算方法，设计和建立多层次的表格体系，用于满足不同开发项目、不同层次预算编制要求。并保持投资经营预算的连续性和动态性，根据预算执行的考核及时反映资本市场的变动，不断地调整和更新预算方案，帮助管理者对未来的生产经营活动做出周详的计划，赢得市场竞争优势。
(三)健全房地产全面预算考核体系，强化预算管理
在房地产企业管理中，鉴于开发项目的特殊性，无论是投资还是经营，决策的正确性与政策执行力度都直接影响企业的利润。所以企业不能止步于投资经营预算方案的编制与规划，对预算执行的监督与考核同样是必须的管理工作。本文认为在考核预算指标执行情况时，可以采用关键业绩指标等方法，针对不同的管理和运营部门制定不同的指标权重体系，客观、恰当地评价各部门工作，以期对后期的工作给予正确的修正意见，保证企业的投资经营目标顺利实现。
参考文献:
[1]邵伟.关于施工企业实行全面预算管理问题的探讨——三航宁波分公司全面预算管理的实践.管理观察,2008
第6篇：房地产计划经济范文
二、 房地产企业多元化投资的风险
1.规模风险
房地产企业投资规模多元化投资规模大小直接影响到房地产企业的预期收益，投资规模越大，收益越高，同时伴随而来的还有投资风险。多元化投资意味着把资金投入到不同领域里，对新领域的可行性研究本身就具有风险性，投入资金过大，严重影响房地产企业资金周转，不能提高投资效率，若是投资太少，不利于新项目的开展，在市场竞争中处于劣势，最终影响投资收益。
2.市场风险
商品市场变化莫测，产品的供给量受需求量的影响，供不应求产品市场前景好，投资回报大，供过于求，产品滞销，价格的变动也是市场风险中直接影响投资回报的关键因素。房地产企业多元化投资必然面临市场变动带来的风险。
3.外部环境风险
房地产企业多元化投资受到经济环境，国家宏观调控政策等外部因素的制约，外部环境的动态变化直接影响多元化投资的成败，风险随之而来。
4.资金、管理、技术风险
房地产企业多元化投资在经营过程中的每个环节都有相应的风险存在，管理不到位直接影响企业有效运营，技术水平低影响产品质量和价格，资金运转异常直接影响企业的日常发展，这些都是在多元化投资过程中必然存在的风险。
三、 房地产企业多元化投资风险的成因
1.市场因素
市场是客观存在的伴随着物品交易而产生的，市场交易受供求关系的影响，在日益激烈的市场竞争中供求关系变化多端，市场环境变化莫测，房地产企业多元化投资势必受市场因素的制约，市场风险是首要面对的风险。
2.内外环境因素
国家宏观调控，企业内部管理层的决策都是影响房地产企业多元化投资的因素。国家政策的变动，企业高层管理的投资决策相互制约着多元化投资能否顺利进行，对应的风险也是存在的。
四、 房地产企业投资多元化策略
1. 量力而行，规避风险
房地产企业多元化经营多是出于利用闲置资金，获得更大的投资回报，提高企业效益。一个企业发展到一定规模后资金充足，闲置的资金就成了企业向多元化发展的一个合理动机，但是同时也为过度投资提供了机会，过度的多元化投资并不能提高企业的效益，反而增大了企业的经营风险。过多的占用闲置资金，会影响企业的资金流转，影响企业的正常运转，房地产企业是资金密集型企业，没有足够的资金支撑会带来毁灭性的打击。因此房地产企业应该根据自身的能力和资产实力来进行多元化发展，不可盲目投资。
市场经济本身就具有风险的特性，投资行为就是在风险中进行，一个企业在经营活动中有一项活动内容可能出现多种结果，风险性随之加大，反之风险减小。风险的不确定性和多变性给投资行为带来了大的变数，变数越大，风险越大，因此房地产企业多元化投资应该做到控制风险，风险的客观存在决定了对风险评估的重要性。鉴于本文对房地产企业多元化投资风险的分析，房地产企业应当建立完善的内控体系，尤其是跨行业的投资，由于跨行业受制于合作方的技术和资源优势，在合作过程中难免被别人牵着鼻子走，所以跨行业投资应充分考虑投资的风险因素以及自身企业承受风险的能力，而不能一味被利润吸引盲目投資。内控体系在多元化投资的整个过程中都应做到监督、及时反馈的工作，为房地产企业规避风险提供依据。
2.多元化投资谨慎选择投资领域和行业
房地产企业多元化投资在领域选择中应当谨慎选择，无关联跨领域行业投资风险大，虽然可以分散风险，但是由于缺乏对行业信息的了解和经验投资风险很大，在跨领域投资中一定注意不可过度投资，顾此失彼，既牵绊了主业的发展又分散了跨领域行业的投资精力，投资过度时欲重操旧业时机丧失，所以房地产企不可盲目投资多元化，在投资领域选择上慎之又慎，以下是几点建议。
（1）选择竞争少的垄断行业投资
在多元化投资选择上应当充分考虑市场的竞争风险，如果投资的领域市场饱和度高，竞争对手多市场占有率高时投资风险很大，应当考虑放弃比行业的投资，反之选择技术含量高专利型产业投资，此行业在市场因技术优势涉足企业少，市场竞争小，具有市场垄断性是个不错的投资选择。
（2）选择房地产上下游产业链投资，排斥反应小
跨领域多元化投资选择上下游产业投资可以减少跨领域行业业务不熟练带来的风险，房地产企业上下游业务有很多，上游的建材供应，建筑行业，下游的物业，装修行业都是不错的选择，并且房地产企业与这些企业的业务往来频道，对业务熟悉，行业隔阂小，在这些领域投资可以形成一条完整的产业链，保证房地产企业的质量和服务水准，提高品牌效应。其次这些上下游产业与房产企业联系紧密，企业文化相近，投资合作排斥反应小，能很快融入新行业，投资效益回报时间缩短。
3.避免盲目扩大业务数量
多元化发展不是越多越收益高，即便是投资效益高的行业也不可投资过度，根据企业自身的能力来投资，不能被高收益冲昏头脑，盲目过大过度投资。可以尝试性投资，获得预期收益后逐渐加大投资力度，循序进行，这样才能确保房地产企业多元化投资的顺利进行，顺利收回资金取得回报。
其次房地产企业多元化投资可以采取短期投资，快速收回资金和利润。在一个新兴行业的初期，物以稀为贵市场需求大，可以适当做投资，待行业发展到一定规模后撤回投资，可以获得较高的回报。或者在一个行业的黄金发展期缺乏资金的时候注入资金，会获得不错的收益和现金流，当然这些投资风险性大，稍有疏忽投资血本无归，应当充分考虑到风险，评估风险与收益的比例，若收益明显大于投资风险时可以入注资金，若风险明显大于收益时，暂时收紧投资。
4.实行财务弹性制度
房地产企业多元化投资可以为房地产企业经营防范风险，对企业的可持续发展提供机会，多元化投资在财务管理上实行弹性制度可以有效减少投资风险。弹性财务制度可以为企业保留一定的周转资金来应对企业的日常运作和资金需求，房产企业的每个部门都设立弹性财务目标，经过财务人员的分析敲定最终需求，可以达到资金的合理分配，对房地产企业多元化投资可持续发展有很重要作用。
第7篇：房地产计划经济范文
[关键词]房地产经纪实务 改革 目标 内容
[中图分类号] G710 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2013）012-0062-02
一、房地产经纪实务课程改革背景
（一）行业背景
中国房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分之一。2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化，房地产经纪行业进入调整发展时期，面对政策的调控、市场的变化，经纪机构也进入洗牌阶段，能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模，很大程度有赖于员工的专业性与稳定性。为给市场输送专业化经纪人才，在传统知识灌输基础上进行课程改革，以岗位工作流程为主线进行培养，提高准员工技能水平。
（二）专业背景
房地产经营与估价专业是以市场为导向，主要培养适应现代化建设服务需要，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域，企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。调研发现房地产经纪人岗位为主要需求岗位，为提高学生专业技能水平和就业能力，进行房地产经纪实务课程改革。
三、房地产经纪实务课程改革目标
房地产经纪实务课程改革通过知识讲授让学生了解房地产经纪行业三大业务：咨询、和居间；通过案例分析让学生掌握开发房源、寻找客户、接待客户、经纪洽谈、带客看房、房屋推介、处理异议、组织谈判、客户跟踪、促成交易、售后服务等业务流程及技巧，基本上做到在房地产经纪人的指导下完成房地产经纪工作。具体实现目标如下：
（一）知识目标
1.掌握房地产经纪三大业务内容；2.掌握房地产经纪业务的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客户接待礼仪；5.掌握房地产经纪业务促成的流程和技巧；6.熟悉房地产经纪业务中涉及的合同内容。
（二）能力目标
1.能够通过网络、媒体、实地查看等途径收集房源和寻找客源；2.能够设计路线并带客看房，进行房屋推介与异议处理；3.能够邀约买卖双方谈判并控制谈判进度与气氛；4.能够进行业务洽谈，并促成交易实现；5.能够向客户进行合同解释，并签订合同；6.能够针对不同交易类型解释税费缴纳及税费计算。
（三）职业素质目标
1.培养热情、乐观和沉着的职业素养；2.培养耐心细致、积极主动的工作态度；3.培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。
四、房地产经纪实务课程改革内容
（一）教学设计改革
为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，课程设计时以经纪工作过程为主线。房地产经纪实务课程改革将整个工作流程分解为3个项目、18项任务，编排依据是该职业所特有的工作任务和逻辑关系，使工作任务具体化。在具体设计中，以杭州市在售二手房为经纪对象，让学生进行房源客源开发、模拟客户接待，设计看房路线并模拟带客看房、业务磋商、促成交易并售后服务，锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中，用真实的材料学习房地产经纪工作流程及技巧。
（二）教学内容改革
以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革，主要安排3个项目，分别是咨询、和居间，在3个项目基础上以业务量多少划分主次，分解出18项任务，分别是咨询中的二手房售价咨询、个人住房贷款咨询、税费咨询和置业投资咨询，中的新建商品房、二手房买卖，居间中的开发房源、寻找客户、接待客户、经纪洽谈、带客看房、房屋推介、处理异议、组织谈判、客户跟踪、促成交易和售后服务。在具体任务学习过程中，以流程、技巧、问题处理为主要学习内容，例如带客看房，能够在房源客源匹配基础上，为了提高交易保障性，说服客户签订看房协议书，掌握预约客户看房技巧，设计看房路线，提高带看成功率。
（三）教学方式改革
为实现学生“学了能用”的目标，在理实一体化课程改革中，按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。每堂课开始时，教师会下发准备好的该堂课对应的实训单，然后以任务为出发点提出教学目标，并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题，在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授，教师通过案例示范知识的应用，学生通过学习和观察掌握知识与技能，依据任务不同个人或小组练习并汇报成果，教师对学生成果进行评价，学生反思并总结，完成实训单。
（四）考核方案改革
房地产经纪实务课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为三个部分：课堂表现、个人作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；个人作业以每堂课下发的实训单为检查依据；小组展示主要有二手房买卖流程展示、客户接待展示、房屋推介展示、组织谈判展示和跟踪回访展示。期末考核以知识点考核为主，考核房地产经纪三大业务内容、房地产经纪业务流程、房地产交易合同内容和房地产经纪人职业道德与素养。具体考核标准见表1。
四、结语
为实现高端技能型房地产经纪人才培养，通过理实一体化改革，房地产经纪实务教学以经纪业务流程为主线，以促成经纪业务各工作任务为载体实施项目教学。在具体教学中，以工作任务为教学内容，以工作目标为考核目标，以真实在售房源为学习对象，校内教师与企业专家合作授课。校内教师负责各具体流程内容及技巧讲解部分，企业专家负责利用12课时用真实案例进行总体经纪技巧总结和风险控制总结，让学生整体把握经纪业务促成注意事项，避免学生在校学习与企业工作脱节的问题出现，实现上岗即能胜任岗位工作的培养目标。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 应佐萍.探索人才培养与市场需求的无缝接轨――房地产专业“工学结合、校企合作”的研究与实践[J].现代科学与技术，2009，（4）.
[2] 郑晓俐.高职房地产经纪人才培养途径研究与实践[J]，江苏建筑职业技术学院学报，2012，（2）.
[3] 郑晓俐.房地产经纪行业从业人员稳定性提高对策浅析[J].生产力研究，2012，（8）.
第8篇：房地产计划经济范文
——御景花园项目为例
魏圣尧 西安建筑科技大学
摘要：近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要推动力量。由于我国房地产市场的发展时间还比较短，房地产
市场尚未成熟，我国学界和商界对房地产商品及其市场的仍有待加分析深。本文以洛阳市区域房地产为例系统的分析了房地产商品价
格决定机制、影响因素，旨在为房地产项目的评估提供分析模型，为政府的宏观调控，银行的项目决策提供参考。
关键词：房地产商品；形成机制；影响因素；评估；研究分析
1.研究的目的意义
近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要
推动力量。然而我们房地产项目的经济分析和评估缺乏经验指
导，并且由于缺少对市场变化的追踪，致使我们在决策方面缺乏
还没有形成科学的决策机制，而这种现状必然会影响商业银行的
信贷投放行为。因此，政府开发企业无论是还是商业银行在决策
之前都需要参考差别化的专门研究。本文通过收集整理分析国内
外相关资料，从理论上分析了影响房地产商品价格的因素、房地
产价格形成机制以及国内外对房地产商品及市场的研究现状。并
以洛阳市区域房地产市场为中心，以御景花园项目的贷款评估为
例，在系统分析的分析了房地产价格形成机制，探索了商业银行
房地产项目评估的分析框架及评估方法，这既为商业银行房地产
项目评估提供经济分析思路和研究模型，又为房地产企业项目决
策提供依据， 同时， 某种程度上可以为政府的宏观调控提供参考。
具有比较重要的理论和实际意义。
2.房地产行业影响因素的研究
（1）洛阳市房地产市场供求分析及价格形成机制
对于洛阳房地产市场来说市场供给基本上是平衡，房地产市
场供给的主要是住宅、办公楼以及商业用房，其中住宅市场在房
地产市场中所占的比重最大，但是由于市场需求的高速增长，市
场上商业用房存在较为严重的供求矛盾。自 20 世纪 90 年代以来，
个人消费以成为市场的主体，但是由于房地产价格与居民的收入
相比价格偏高，房地产控制总量还比较大。
关于房地产价格的形成机制，存在两种理论，一种是生产价
格机制理论，认为，房地产的开发成本和开发商利润房组成了地
产价格，另一种市场供求价格机制理论则认为，房地产的市场价
格是在房地产供、求双方相互影响的过程中形成的。
（2）房地产行业影响因素的研究
关于房地产行业的影响因素已经有了深入研究。多数研究认
为，供求关系是房地产行业主要影响因素。但由于土地供应对房
价的影响的复杂性，研究对象不同可能造成的影响力和作用机制
的不同。至今为止关于地价与房价两者之间关系结论尚未统一。
另有一些学者也通过采各种方法从不同角度对房地产行业的影
响因素研究和分析认为地价与房价高度是相关的。
（3）房地产项目价格形成机制分析
生产价格机制理论与供求价格机制理论在研究房地产价格
形成机制上是最主要的两个理论，它们在不同的角度上对房地产
价格的运动过程进行了解释。生产价格机制理论是房地产价格形
成机制的基本因素是价格决定，而市场供求机制理论是决定价格
的变动的决定因素。由于供求的变化及决定供求的因素是不断变
化的，所以从短期来看房地产价格是可以偏离生产价格的。但是
对于我国国情来说用生产价格机制论来解释房地产价格的形成，
而供求价格机制理论可以比较好的解释我国房地产市场的现状，
因此供求价格机制理论在我国得到了广泛应用。
3.洛阳银行评估房地产项目的模型构建
（1）评估框架分析
银行对房地产项目的评估是银行贷款项目决定的直接参考，
不论是对银行房地产项目的决策还是对项目贷款的续管理管理
都十分重要。并且在我国由于信誉制度不完善，及房地产项目对
银行的高度依赖，银行对房地产投资信贷活动势必会存在一定的
风险，因此对房地产项目的评价是至关重要的。
洛阳银行对房地产项目的评价主要有以下几个方面：
第一，借款人的相关的资料信息、贷款方式；
第二，房地产项目的概况；
第三，项目的市场情况；
第四，投资估算、财务效益、投资的综合效益；
第五，投资的风险。
（2）指标体系的构建
近年来，关于风险防范的研究一直是银行工作的重点。但是
虽然银行对项目的评估已经比较全面但是由于房地产市场的复
杂性，房地产商品本身的特殊性，银行对房地产项目的评估缺乏
整体性，致使房地产项目风险等级及评价指标体系尚未形成。
（3）主成份分析
在我国宏观政策的调控、政府政策的频繁出台，给银行对房
地产项目的投贷带来了很大的风险，因此，对项目风险的评估是
银行对房地产项目的评估主要工作。信贷活动的风险度是指：银
行在信贷业务中，承担风险的愿望和能力。对项目风险的分析有
广义和狭义两方面，狭义上讲，是指在识别项目风险的基础上描
述并量化风险变量的概率分布及其影响程度。广义的分析则是在
狭义分析基础之上进行风险规划，风险辨别，并制定相应的风险
管理方案。
4.御景花园实证研究
（1）御景花园项目概况
在附近区域与御景花园的竞争对手较少御景花园的定位属
中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大项目拥
有较好的周边环境，项目所处地块的发展前景较好。
（2）宏观经济与区域市场分析
国民经济的较好发展，住房制度改革的深入以及政府对开发
本项目的大力支持，为御景花园项目提供了一个较好的投资环境
与机遇。
市场分析：
①房地产开发投资仍在继续增长，增幅小幅回落；
②房地产开发资金平稳增长；
③房屋建设增长平稳；
④销售面积及销售额增幅在持续增长。
（3）项目成本分析及成本导向定价
项目成本主要集中在土地成本，建设费用，以及其他费用，
其中不可见费用约占项目的 1.2%左右。
（4）项目综合经济分析
御景花园项目是小面积、小规模开发项目。开发过程中资金
周转量小、周转周期比较短，因此，只要在实施的全过程进行科
学决策控制，应该可以获得稳定的收益。
5.结论与对策建议
综上可知，房地产具有经济泡沫性。因此，政府要宏观调控
房地产产业并且要出台相关法律针对性地进行政策干预与调控。
但是由于我国以住宅为主的房地产市场起步比较晚，我们对房地
产商品价格影响因素及形成机制认识还不够深刻，在政策决策上
缺乏科学的决策机制。这就要求我们不断深入对房地商品的研
究，不断对市场变化的进行追踪，通过研究分析，逐渐形成统一
科学的决策机制。
参考文献：
[1]檀景顺.房地产开发与住房信贷[M].甘肃人民出版社， 1993.
[2]李限.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[D].厦
门大学硕士学位论文，2006.
[3]黄忠华，杜雪君，吴次芳.房价与宏观经济研究综述[J].中
国土地科学，2009
第9篇：房地产计划经济范文
《有机化学》课程是一门以基础知识为起步，涉及有机化学操作技术的实用型课程。《有机化学》课程研究的内容包括有机化合物的来源、制备、结构、性质、应用以及相关理论和方法学问题等。
随着科学技术的发展，社会对专业管理和技术人员的要求越来越高。培养能够满足生产、建设、服务与管理一线需要的高端技能型人才，为地方经济发展服务是高等职业教育的历史使命。为此，课程组结合《有机化学》课程建设，对课程如何进行产学研合作，服务区域经济发展进行了探索与实践。通过贯彻“产学结合，优化教学模式；学研结合，培养学生能力；产研结合，促进企业发展”的“三赢思想”，以课程改革为抓手，以师资队伍培养为依托，以促进地方经济发展为目标，全面优化了《有机化学》课程内容，建立了企业技术服务机制，为社会培养了学以致用的实用人才，促进了区域经济发展，取得了良好的效果。
1、产学结合，优化教学模式
高等职业教育培养的是面向生产、建设、管理、服务第一线的高端技能型人才，因此高职课程的基点应该是实际生产中的工作任务和工作岗位。课程组依据企业生产需要，确定教学内容；模拟企业生产，进行一体化教学；进行工学结合，锻炼学生实践能力。通过（生）产（教）学结合，优化了课程的教学模式，为企业培养了实用的技能型人才，服务了区域经济的发展。
1.1依据企业生产实际，确定课程内容
在不同类型的化工企业就业，对于《有机化学》课程学习内容的侧重点也就不同，为了改善《有机化学》课程的教学现状，课题组将《有机化学》课程的教学内容分为基础模块和拓展模块，基础模块学内容，拓展模块则根据在相关化工企业调研的结果，针对专业方向、就业倾向的不同，对教学内容进行不同的选择性组合，以适应不同的工作岗位任务要求。
1.2模拟企业生产，进行一体化教学
课程组在课程建设顾问的指导下，按照企业实际生产过程开发《有机化学》课程体系，以知识应用为中心，将理论与实践相互贯穿，将课程内容设计成融“教、学、做”为一体的教学项目，模拟企业实际生产进行一体化教学，探索学校学习与企业生产的一致性，课堂与车间的一致性，体现高等职业教育的特色。
1.3坚持工学结合，理论联系实际
在教学过程中，课程组很重视工学结合，理论联系实际，通过在企业参加实践，将学到的知识应用于工业生产，锻炼学生的实践能力。学生以化工企业真实生产场景为学习氛围，以真实产品生产过程为学习内容，由学校指导教师、外聘企业教师共同进行指导。在企业实习期间，学生以新员工身份参与企业生产全过程，企业把学生当员工来管理，实现课堂与车间、学校与企业的零距离对接。
2、学研结合，培养学生能力
与本科院校学生相比，高职院校学生的创新研究能力在很多方面还存在着不足，高职院校必须采取有效措施，利用多种途径，培养适合经济和社会发展需要的创新型高端技能型人才。课程组通过在教学内容中渗透科技前沿知识，将研究型实验引入实践教学，培养学生的研究性学习能力等方面积极进行学（习）研（究）结合探索，锻炼学生的实践能力。
2.1在教学内容中渗透科技前沿知识
高等教育的任务是培养具有创新精神和实践能力的高级专门人才。近年来，无论是政府，还是高校，都十分重视培养大学生的自主创新意识和创新能力，并取得了显著的成效。课程组将与教学内容有关的、适应区域经济发展需要的科技前沿知识渗透进日常教学，让学生真正认识到“科学技术是第一生产力”，企业只有不断依靠科技进步、进行技术革新，才能在经济发展的大潮中，立于不败之地。
2.2将研究型实验引入实践教学
通过减少演示性、验证性实验，增加设计性、工艺性、探索性实验，培养学生独立思考、独立操作、独立分析的能力。特别是将教师主持的科研项目转化为学生实验，这种近距离对接，不仅有效锻炼了学生的实践能力，更从科研精神方面对学生产生了积极的影响。通过开放有机化学实验室，让学生在自主创新中体验成功的喜悦，为社会培养勇于探索、不畏失败、追求真理的实践型人才。
2.3培养学生的研究性学习能力
通过鼓励学生参与由教师负责的企业技术革新项目，申报国家专利；鼓励学生参与由教师主持的科学研究项目，；鼓励学生结合生活生产实际，自主创新完成小发明、小创造，锻炼学生的创新素质，为社会经济发展培养具有创新精神和实践能力的高级专门人才。
3、产研结合，促进企业发展
科学研究和社会服务是高校基本职能，高校教师的科技研发可以有力的促进企业生产技术提升和地方产业经济发展。课程组响应学校号召，与区域化工企业开展技术对接，进行（生）产（科）研结合，服务区域经济发展。
3.1将企业生产难题转化为教师科研项目
与地方小型化工企业相比，化工行业特色鲜明的职业技术院校在智力资源、科研条件方面有明显优势。为地方小型化工企业提供智力支持和技术服务，可以实现校企合作，互惠互利。对小型企业来说，依靠自身能力无法独立完成的技术改造项目，可以委托为高职院校教师的横向科研项目，借助高职院校教师联合攻关来完成。同时高职院校教师还可以为企业提供技术咨询、文献查找、样品分析测试、专利申报、技术资料撰写等服务。
3.2利用教师研究成果提升企业生产能力
来自企业实际需求的横向课题，通过教师攻关研发，获得研究成果，进而又应用于企业生产，可以有效提升企业的技术水平，促进企业发展。对学校来说，通过教师承担企业委托的横向科研项目，扩大了学校影响，锻炼了教师的技术开发能力，有效的培养了教师的双师素质。
4、产学研合作取得的成效
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通过产、学、研结合，课程组在《有机化学》课程建设方面取得了优异的成绩。学生的培养质量显著提高，师资队伍实力不断增强，科技服务企业机制得到完善，实现了产学研结合的良性循环。
4.1学生的培养质量显著提高
课程建设促进了学生培养质量的显著提高。渭南海泰新型电子材料有限公司总经理王小伟高级工程师这样评价，近年来，我公司每年暑假都接收来自陕西国防工业职业技术学院化学工程系的生产实习学生45-90人，并且每年都留下部分优秀实习学生在我公司就业。这些学生动手能力强，来公司后很快就能承担起有机合成操作等岗位工作，说明了学校教学和就业岗位的对接良好。一部分优秀毕业生已经成为公司的业务骨干或班组长，正在发挥着骨干带头作用。《有机化学》课程组老师教学经验丰富，经常深入企业调研，在保证理论知识必需、够用的基础上，很重视学生操作技能训练和理论联系实际能力的培养。
4.2教师队伍的实力不断增强
课程组教师在圆满完成教学任务的同时，积极申报教研、科研课题，进行学术研究，参加企业技术改造，进行产学研结合。近年来，主持省级、校级教学科研项目8项，完成西安凯洁精细化工制造有限公司、延长油田集团有限责任公司子北采油厂横向委托技术改造项目2项，发表教学、科研论文50余篇，申请国家专利8项，获得授权6项，获陕西省科学技术成果登记1项。研究制作的部分教学模型、仪器产品投入教学使用，提高了教学效果，推广至附近学校，取得了良好的社会效益。孙宾宾老师的部分科研成果被收录在科学出版社出版的《有机化学中的螺共轭效应和异头效应》一书中，转化为教学资料。孙宾宾老师为西安凯洁精细化工制造有限公司横向开发的部分技术成果被企业采用，为企业创造了经济效益。
4.3产学研结合实现良性循环
如何能够与企业建立稳定、深层次的合作关系，实现互惠互利，是高职院校面临的一个大问题。在众多合作企业中，课程组与西安凯洁精细化工制造有限责任公司建立了深度产学研合作关系。该公司距离我校2公里左右，是一家地方小型精细化工生产企业，主要从事各种精细有机化学产品的生产。2007年初课程组和该企业合作开始，目前合作关系进一步深化。课程组为企业提供无偿技术咨询、无偿方案设计、有偿产品研发服务；企业为学生提供无偿短期见习、无偿生产实习等服务。双方通过为对方提供服务，产学研合作的积极性不断增强。
