新市民金融政策精选(九篇)

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第1篇：新市民金融政策范文

关键词：城市化；大连市；全域城市化；城市化水平

中图分类号：F291 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0051－03

引言

城市化是社会生产力发展到一定的阶段，推动生产方式变革所带来的由传统落后的乡村社会向现代先进的城市社会转变的一种社会经济现象，其本质是城乡协调发展、城乡二元结构转换[1]。城市化是一个现代化的过程，人们对城市化各方面的研究总是永不停歇。而在这个经济全球化、城市格局快速演进的时代，国内外学者对中国城市化特别是沿海地区的城市化研究尤为热情。政府近几年更是在政策上对我国城市化发展给予高度的重视。因为实践越来越证明城市化是中国经济发展的主要推动力，所以深入研究城市化的发展战略，充分发挥城市化的“引擎”作用，具有十分重要的意义。

2009年8月17日，为贯彻辽宁沿海经济带上升为国家战略，提升大连核心地位，市委十届七次全会首次提出“全域城市化”概念。2010年1月12日，大连市长李万才在市第十四届人大三次会议上所作《政府工作报告》中提出“大连全域城市化”这一发展战略。这一战略的实施，对大连的发展意义重大。改革开放以来，作为中国14个首批沿海开放城市之一的大连，经济社会取得了长足发展，城市总体状况发生了历史性的变化。面对建设国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心的目标，对于中心城区过小的大连来说，实施全域城市化就是面向一个崭新的时代。它将预示着新世纪、新时期大连发展目标的前移、视野的开阔、阶段的更新。本文就大连这一发展新框架进行深入了解，并且将结合政府实践工作，探讨如何有助于全面顺利展开“大连全域城市化”。

一、搭建全域城市化大连

（一）大连全域城市化战略概况

长久以来，我国一直在实践中追寻适合中国的创新型城市化道路。党的十七大报告提出“走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。”为了深入落实国家战略，拉开大连发展框架，实施全域城市化发展战略是振兴大连的必然选择，这也是当前调结构、扩内需，加快发展方式转变的重要途径。如何在城市化客观规律下开展这一宏伟蓝图，我们可以从《政府工作报告》中去解读一个未来崭新的大连。

大连全域城市化按照组团式、链条式的总体发展思路，沿黄渤两海、沈大和丹大两线拓展城市空间，规划建设“四大组团”。这“四大组团”是：由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区组成的主城区组团，重点发展现代服务业，打造企业总部密集的国际商务区，软件和创意产业发达的知识经济聚集区，科教先进、文化繁荣、环境优美的生态宜居城区；由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”和大窑湾港区组成的新市区组团，重点发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区；由渤海区域城市组团，重点发展石化、造船、轴承、重大装备制造、滨海旅游等产业，建设临港产业的新增长极和渤海湾畔新兴城市；由黄海区域城市组团，重点发展新材料、家具制造、食品生产、服装加工、海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地、国际旅游胜地和区域重要节点城市（见图1）。这“四大组团”的空间布局充分体现了各地区现有的经济基础和资源优势，并且根据各分组发展潜力明确了产业发展方向和城市定位，让大连加快形成各具功能特色的经济区和生态环境优美的宜居区。

（二）大连城市化现状及其具备实施全域城市化的条件

2007年6月7日，成都被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都市经过近半年的努力，完善了“全域成都”的规划，引起全国关注。那么，现在的大连是否具备实施全域城市化的条件？本文从大连城市化发展现况进行分析。

首先可以肯定的是，大连的城市化水平较高。根据2009年的《大连市国民经济和社会发展统计公报》中公布的数据，2009年，大连市总人口584.8万，非农人口占总人口的61.2％，均高于同年辽宁省60.3％和全国46.6％城市化平均水平（见表1）；从非农人口所占的百分比来看，大连是一个城镇人口较多、现阶段城市化水平较高的城市（见图2）。

其次，大连的城市结构比较适合实施全域城市化。大连中小城镇数量多、密度大，有中小镇87个，平均每144．5平方千米1个，全市约60％城镇集中于长大铁路沿线和黄海沿岸，形成了以大连市区为中心、长大铁路和黄海沿岸为轴线的城镇地域形态结构，再加上大连在区域发展和辽宁沿海经济带开发建设中扮演的核心龙头的角色，它的中心城市的聚集和辐射功能更强，对周边地区带动作用很大。

再次，大连第二三产业尤其是第三产业不断做强做大，第一产业的比重已经较小。在对城市化进程和经济发展指标进行相关分析中得出，第二产业和第三产业在国民经济构成中所占比例越高，则城市化水平越高（见图3）[2]。大连的传统农业已经向现代农业转变，初步形成了特色化、精品化、工厂化生产和销售体系。

另外，大连的经济总量和财政实力都已达到较高水准，有充足条件实行工业反哺农业、城市支持农村，逐步缩小城乡差距，资源配置已打破城乡壁垒，城乡一体化格局的雏形已见端倪。

二、保障大连全域城市化发展的思路和对策

在推进大连全域城市化过程中，必须从实际出发，遵循城市化发展的基本规律，科学、理性地认识大连现状和发展趋势，否则，欲速则不达。

第一，要顺利全面地实施大连全域城市化，首先不能忽视城市化的本质――城乡协调发展、城乡二元结构转换。所以，全面、深入地实施城乡统筹战略十分关键。尽快出台户籍制度改革与社会保障制度改革的综合政策，不限制城区的城市居民落户。妥善安置新城区原有居民和失地农民，确保土地城市化与人口和就业城市化同步。鼓励那些在中心城市、组团城市、中心城镇长期工作、居住或创业投资的农民转为市民。在就业、工资、医疗、教育、养老、住房等社会福利方面同步跟进，确保各区域待遇同等，促进人才、资金、社会服务设施等城市发展要素北移扩散，发挥中心城区对城区的涓流效应。进一步完善财税金融政策，加大对弱势地区的财政补贴和金融服务力度，降低民间资本参与城镇公共服务设施建设投资门槛，支持乡镇企业向主要城区集聚、乡村工业向小城镇集聚。构建新农村建设的政策体系，鼓励社会团体、工商企业和广大农户参与村庄整治工作，兴办公共事业，改善农村公共服务设施，千方百计地探索农民增收途径。

第二，要顺利全面地实施大连全域城市化，还是要以经济发展为中心。大连应加快“转变经济发展方式”，加快经济从数量型、粗放型、耗能高的发展方式向低耗能、高效益、内涵式的发展方式转变，尤其是实现渤海区域城市组团和黄海区域城市组团经济增长方式由依赖投资增长转变为依靠创新增长；加快调整产业结构、提升产业层次，重点促进第三产业的发展，坚持先进制造业与现代服务业“两轮驱动”，特别要大力实施“服务业优先”战略，确立产业高端化、特色化战略导向，加快产业发展由外延式、粗放型发展为主向集约化、生态型发展为主，由投资拉动、资源消耗为主向创新驱动、人才支撑为主的转变。其次，重视发展县域经济。要充分发挥工业园区对县域经济发展的支撑作用，积极推进主城区工业企业向涉农区市县转移；大力发展设施农业、创汇农业、生态农业、观光农业等都市型效益农业，加快农业产业由传统农业向现代农业转型。

第三，要顺利全面地实施大连全域城市化，就要重视城市生态环境发展。大连是我国北方重要的港口城市，以其干净、舒适、优美的城市环境著称，是中国唯一入选“世界城市环境500佳”的城市。但经历了几十年快速城市化发展后，城市主城区的发展已经受到地形和用水条件的严格限制，给原本就受到水土资源巨大压力的城市生态环境带来了更大的挑战。城市生态环境主要面临的问题有三类：一是严重的环境污染，包括水、空气、噪声和固体废弃物污染等；二是自然资源的耗竭与短缺，对于大连来说主要是淡水和耕地的过度利用和石化燃料的短缺；三是城市人口增加导致的大量社会问题，如住房紧张、交通拥挤、绿地减少、教育和卫生发展滞后等[3]。因此，在努力建设大连全域城市化的过程中，不能忽视城市生态环境，不然生态环境问题必将阻碍我们的城市化进程。首先，应改变城市空间结构，使城市中心人口不至过密，而且要改善人居生活环境；其次，加强城市基础设施建设，改善投资环境，搞好大连对内、对外交通建设，形成多形式但互为有机联系、通畅、快速的交通网络；再次，要进一步扩大绿化、美化、净化城市的成果，有效保护山海资源，加大对环境污染的整治力度；最后，不可忽视城市软环境，要重视文化动力，实施科教兴市战略，促进人口素质提高，尤其是农民文化意识、思想观念和劳动技能的提高，吸纳、保护人才，注意问题、解决问题，让人们自觉地节约资源和保护环境，其实就是把握城市化与生态环境互进、和谐的共同发展。

第四，要顺利全面地实施大连全域城市化，政府的推动作用是必不可少的。政府是全域城市化发展的制度保障，可以通过制度创新营造城市化发展良好外部环境；可以通过制度安排影响交易成本来促进城市化发展，等等。但是政府只能做有限扶持和有度推动。有专家认为，政府应当适当干预控制其负面影响，引导社会经济的正确方向和最优化的资源配置[4]。因为城市化作为社会发展的重要形式，也是一个“自然历史过程”，市场机制发挥着主要的作用，政府只能是在遵循城市化客观规律的基础上，起到引导和推进的作用。所以，大连政府的扶持工作必得恰如其分。其中，可以从四个职能做好扶持推动工作，分别是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。这只“有形的手”要从实际出发，立足国情、省情，根据“无形的手”的客观规律做好科学合理地编制城镇规划、确立重点扶持对象、改进制约城市化发展水平的政策、强化城镇管理等。

总之，大连全域城市化建设，不能以牺牲农业和农民利益为代价而冒进推行，不能靠行政手段拔苗助长，应充分调动经济动力，以经济发展带动城市化，以城市化促进社会经济的发展。

全域城市化是一个动态的社会发展和改造过程，既要积极推进，又不能操之过急。本文在详细分析了大连城市化现状及其实施全域城市化条件的基础上，结合城市化发展的基本规律，提出了保障大连全域城市化发展的思路和对策。希望本文的归纳和探讨可以给大连全域城市化的发展提供一定的参考。

据统计，2009年大连市全社会固定资产投资完成3 273.5亿元，同比增长30.2%。投资对于城市GDP增长的贡献率达到89.4%，拉动GDP增长13.4个百分点；消费对GDP增长的贡献率为23.8%，拉动GDP增长3.6个百分点。以上两个方面因素的共同影响，抵消了金融危机导致部分领域负增长的不利影响，使全市GDP实现了15%的增长，保证了就业、税收和社会稳定，对贯彻落实中央“保增长、保民生、保稳定”的战略部署起到了决定性的作用。从一连串的数字中可以看出，调整布局后的大连正以空前的发展激情立足新的起点。全域城市化概念的提出，也正在迅速成为全市经济增长的新动力。

参考文献：

[1] 杨小文.城市化动因与建设“大大连”[J].内江师范学院学报，2006，21（3）：157-160.

[2] 李雪铭，鲍文玉.大连城市化与三大产业发展关系初步探讨[J].国土与自然资源研究，2005，（1）：9-10.

[3] 李静，李雪铭.大连市城市化与城市生态环境发展协调性评价与分析[J].现代城市研究.，2008，（2）：29-35.

[4] 谢永阳.城市化进程中的地方政府责任定位[D].福州：福建师范大学，2009.

Full-area urbanization ： The new fulcrum of Dalian facing the future

ZHOU Jia

(City and environment college,Liaoning normal university,Dalian 116029,China)

第2篇：新市民金融政策范文

[关键字]XX花园 项目投资 开发经营

目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案；

2、亿房网站

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、XX市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表

2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6

商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1

其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9

占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2．市场特点分析

2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。

2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3．3分类物业特点

据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）

(三)有利投资经济形势成因分析

（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数