土地使用权价值评估方法精选(九篇)
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第1篇：土地使用权价值评估方法范文
关键词：石油土地；土地评估；土地使用权
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01
随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。
一、石油企业用地使用权的取得方式
（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。
（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。
（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。
二、石油企业用地目前的评估模式
（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。
（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。
（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。
（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。
三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题
（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。
（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。
（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。
（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。
参考文献：
[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.
第2篇：土地使用权价值评估方法范文
关键词：土地定价 NPV方法 实物期权方法
土地市场的核心是定价问题。土地应是包括份额所有权、使用权和发展权的有机体系。所有权是产权，土地使用权也是一种产权，基于现代政治经济的视角，本文评述了中国现有土地定价方法，指出了各种所谓科学土地定价方法的适用范围和局限性，以期为中国合理、科学的土地价格标准形成提供合理的经济学依据。从而实现土地资源的优化配置。
一、传统的土地估价方法
目前，在我国实施的土地流转定价方法主要沿用传统方法，例如：市场比较法、收益资本法、成本法、基准地价修正法、土地定价法、影子价格法等为主。
（一）市场比较法
所谓的土地流转定价市场分析法，主要是在相同市场条件基础上，在替代原则下根据相似土地的类型及使用的交易参考价值比例与现待评估的土地进行比较分析，其中以影响交易的相关因素（如：土地所在区域、交易时期和个别差异因素）进行适当调整，以此来获取待评估土地的基准地价的一种价格评估方法。
在我国土地流转交易中，市场比较法相对于其它方法而言比较符合市场供求关系的基本规律，具有较强的说服力及实践性，因此成为我国土地流转交易中应用最广泛及在技术体系上相对更为贴近实际的一种评估价格方法。在评估过程中，需要对影响交易的相关因素（如：交易实际情况、时期以及区域等）进行调整，比较适用土地市场体系较完整且拥有充足替代性的土地交易案例等地区。除此之外，在评估过程中还要对容积率和使用年限等进行调整，这样可能会增加实际操作的难度，因此需要评估者具备较多的市场估价实践经验。
目前，我国在涉农土地交易方面的市场机制尚不健全，虽然有少量农户流转了农用土地的承包权，但是都是采用较为隐性的交易，交易价格定价不具备科学性与合理性，不能作为土地流转交易的市场参考案例，因此笔者认为我国不适宜采用市场比较法。
（二）收益还原法
土地流转交易收益还原法还可称之为地租资本化法。收益还原法实施是以“土地收益理论、地租理论”为基本原则，通过计算土地为未来一段时间内所能够获得的效益额通过折算而获得土地流转参考价格的一种常用评估方法。
由于土地与其它商品相比具有永续性、固定性等特征，这样便可以让土地使用权限获得者在未来一定时间内获取稳定的经济效益，因此可以将土地效益作为土地交易的价格参考值。收益还原法所获取的价格参数的可信度，主要需要依靠待评估土地的还原率及纯效益，因此比较适用于潜在收益土地或者现有利益（如：工业、商业、出租等用地）土地的交易估价。
实际应用收益还原率最大的困难在于解决纯收益及还原率等问题。目前，我国经过多年的探索发展，已经可以应用成熟的C-D生产函数确定纯收益定量化方法来解决纯收益问题；而在还原率方面则主要是在综合应用市场提取法，投资复合收益率法、风险调整与安全利率法以及投资收益率与投资风险排序等基础上所获取的综合还原率方法。
（三）成本法
在土地估计中成本法主要是评估待流转土地开发过程中产生的消耗费用总和为依据，同时加入开发利润、投资利息、土地出让金及相关税收等之后获得的土地价格。该方法实施的主要思路是综合待评估土地未来的所有投资（如：获取土地使用权费用及基础开发费用）及未来产生的投资利息、相应利润，考虑国家对于土地所有权所需要获得的现实利益，最后在算上土地所有权可以活动的经济效益（土地出让金），综合上述因素而计算出待流转土地的现实价格。
土地估价中的成本法主要适用于土地交易市场不发达、交易案例较少及可利用市场资料较少的地区。但是也有学者认为，成本法在土地评估中并不是完全适用，主要是由于其对于土地的整体评估方面不具备代表性，再加之土地若要实现利益化需要较长时间，因此其的实践应用中仍然具有一定的局限性。
（四）基准地价修正法
在土地流转交易中，基准地价修正法主要是以基准低价为依据，综合分析各类用地的影响因素（如：区域因素、个别因素等），构建一个地价修正系数参考数据表格，利用地价修正系数对待评估土地进行全面评估的一种估计方法。
基准地价修正法其实就是比较法的升级版本，其通过利用基准低价评估为编制一个综合各个影响因素的修正系数量表及相关影响因素条件的说明表。当需要对流转土地的价格进行评估时，评估者只需要将土地的使用年限、市场供求关系、区域因素、使用方式及未来经济效益等进行实证分析、评估，并参照修正系数来修正基准地价参数，从而获得待流转土地的价格参考值。
我国在城市土地使用权的价值评估研究时对土地基准地价进行系统性研究，目前已经获取城市土地中不同级别土地的基准地价。那么我们在对某一块土地进行使用权价值评估时便可在参考该基准地价基础上合理调整其它影响因素，最终获取待评估土地的使用权价值。
（五）社会保障修正土地定价法
由于我国是一个传统的农业大国，因此农用土地对于农民来说不仅是重要的经济收入渠道，更是一个重要的社会保障。虽然我国的土地社会保障影响力表现还不够明显，但是其确实是实实在在存在的，这种影响对于以土地为主要生活来源的农民来说社会保障功能表现的尤为明显，其重要性在一定程度上高于其自身的生产功能。因此，对于农用土地的价格评估时不能单纯从经济价值角度考虑，而是应该充分考虑土地自身所蕴涵的社会福利价值。
温铁军（2000），姚洋（2000） 研究提出：农用土地作为农民的主要生活、养老、失业及基本医疗等保障的重要支撑，但是随时社会的不断发展，在农民总经济收入中农业经济效益所占比例在逐渐缩小，从而导致农用土地的社会保障功能将逐渐退化。因此，在农用土地流转交易中不能完全按照市场经济模式来确定价格，而是需要更多倾向土地的福利保障方面的价值评估。
（六）影子价格法
影子定价又称“计算价格”、“影子价格”、“预测价格”、“最优价格”。是荷兰经济学家詹恩·丁伯根在本世纪30年代末首次提出来的，运用线性规划的数学方式计算的，反映社会资源获得最佳配置的一种价格。他认为影子价格是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”。1954年，他将影子价格定义为"在均衡价格的意义上表示生产要素或产品内在的或真正的价格"。其本质是土地的边际效用价格。
二、现代金融学视角下的土地定价
上述这些方法可以用一个基本结论来概括，即土地价格是地租的资本化价值。主要是运用计量经济模型定量分析土地流转价格及其影响因素。对于目前我国的土地流转交易价格的解释变量，其主要涵盖土地基本特征（如：土地的形状、面积、土壤情况及距离城中心距离等）、交易双方特征、土地流转成本、土地农用收益、未来土地效益期望值及其它一系列的附加性费用等等。
从现代金融学角度来分析，土地定价可以灵活应用风险调整中的折现率来表现出土地现在及未来所产生的现金流量。这种评估方法就是所谓的NPV方法，该方法属于是静态思路方法，缺点在于缺乏对于未来进行灵活考虑。在NPV方法中其实是将农用土地作为一个固定对象，也就是说在未来几年农民的耕作成本及经济效益不会发生较大变化，因此在评估中并没有考虑未来农业生产中的不确定及波动因素，所以该方法不符合现代经济学原理及市场发展原则。在相关研究报告论述中，目前我国局部地区的土地交易中的价格因素仍然未完全体现出区域市场效率，在常规情况下农民的土地流转一般都是采用资本化地租方式。若采用资本化地租方式来评估地价，这样可能会减少农民在土地流转中应该获得的经济效益，这种方法不能完全凸显出土地的经济价值，因此这种方法不能应用于农用土地流转交易。
在现代金融研究的推动下产生出一种新型学科——实物期权，其融合了数学、管理学及金融学相关知识，目前已经被广泛应用于企业发展战略规划、房地产开发、自然资源评估以及R&D等决策之中。实物期权方法与传统评估方法相比，其在土地定价过程中可以较为简捷的反应影响地价的不确定因素，另外还可以综合分析土地开发最优策略以及最佳交易时期。该方法尤其适用于收集影响投资决策的各类弹性因素，在收集这些弹性及时机因素时主要集中在土地交易过程中，也就说在交易过程中土地所有者可独立决定是否按照目前价格交易或者等待未来更高价格时才进行交易。即现代金融学视角下的土地流转定价，土地价格等于NPV折现加上经营权溢价。如果考虑博弈的因素，还应该加上博弈的价值。这就解释了现有的土地征收标准偏低的原因，定价方法不够科学合理。政府制定的标准和真实的价格之间差距太大，再加上委托问题中的道德风险，结果造成农民不满情绪日益强烈。
实物期权定价方法可分为无套利定价法和比较定价法。无套利定价法可分为完全市场定价和非完全市场定价。其中，完全市场定价可分为复制定价法、折现因子法和鞅方法；非完全市场定价可分为e套利定价法、区间定价法、效用定价法、相关定价法。比较定价法可分为决策树方法和动态规划法。各种方法都有其优势和缺陷，我们只能根据实际情况选择合适的定价方法。
三、建立制度完善、配套措施完整的土地市场
土地经营权及使用权是在我国积极推进社会主义现代化市场经济中的必然要求。最近几年，我国制定并推广实施土地承包经营权，而随着我国社会、经济环境的不断变化，土地承包经营权也随之发生了一定的变化，在发展初级阶段是被国家明令禁止时期，之后政策初步允许土地经营权流转时期，法律规范土地经营权流转时期和政策引导支持土地经营权流转时期。
科学合理地评估土地价格应参考土地价格评估目的、评估对象及其它相关资料信息，科学、合理选用土地定价基本方法及实践评估应用方法。不同的价格评估方法在适用对象、范围方面存在一定的差异性。在交易价格评估中常用的成本法、收益法、市场比较法在实践应用中最大的难点是无法确定一个合适的参考数据。土地定价的方式也可以是多样的，比如现金、实物、债券等。实物期权方法应用的难点是选择合适的标的物价格过程。中国农村土地是集体所有制，具有等级制、社区封闭性、政府控制等特点，并承担着收入职能、社会保障职能、就业职能。农地流转价格如何才是公平合理的，这个答案最终要依靠市场来回答，当然，土地流转市场的建立需要土地产权制度进一步改革，必须得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障农民的财产权利不受侵犯，否则，历史经验告诉我们，土地流转的实现反倒可以成为权贵者掠夺农民土地的合法依据。
参考文献：
[1]邱华炳，纪益成，刘晔.土地评估[M].北京：中国财政经济出版社， 2003：357-361
[2]诸培新，曲福田.从资源环境经济学角度考察土地征用补偿价格构成[J].中国土地科学， 2003， 17（3）：10-14
[3]刘卫东，彭俊.征地费用补偿标准的合理确定[J].中国土地科学， 2006， 20（1） ： 7-11
[4]姚洋.土地、制度和农业发展[M].北京：北京大学出版社，2004
[5]Titman， Sheridan. Urban land price under uncertainty[J].American Economic Review，1985，75（4）：505-514
第3篇：土地使用权价值评估方法范文
00158资产评估
第一章 总 论
本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算
2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：
市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：
继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
10资产评估的原则
包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则
资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则
11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章 资产评估的基本方法
要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节 市场法
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：
需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；
被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
运用市场法评估资产优缺点
市场法的优缺点：
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。
第二节 成本法
成本法及其适用的前提条件
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
成本法运用的形式及其各项指标的估算：
1、基本公式可表述为：
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2、运用成本法评估资产的步骤：
①确定被评估资产，并估算重置成本；
②确定被评估资产的使用年限；
③估算被评估资产的损耗或贬值；
④计算确定被评估资产的价值。
（一）重置成本的估算
复原重置成本与更新重置成本的异同。
1、重置核算法
2、物价指数法
3、功能价值法
4、规模经济效益指数法
（1）重置核算法
是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
重置成本=直接成本+间接成本
（2）物价指数法
物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：
资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
或者为：
资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）
（3）功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：
被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量
4、规模经济效益指数法
（二）实体性贬值及其估算
是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。
（四）经济性贬值及其估算
是由于外部环境变化造成资产的贬值。
（五）成新率及其估算
三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。
第三节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二：收益法应用的前提
1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
收益额是未来预期收益。
（二）折现率和资本化率
1、无风险报酬率
2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）
无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。
（三）收益期限
四、运用收益法评估资产优缺点
（二）收益法的优缺点
1、收益法的优点
（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。
2、收益法的缺点
（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；
（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第四节 资产评估方法的比较和选择
资产评估方法选择应考虑的因素：
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2、资产评估方法必须与评估对象相适应。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
第三章
机器设备评估
历年考题中，每年都考计算题。
第三节 机器设备评估的成本法
机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
二、机器设备重置成本的估算
三种方法：
1、重置核算法：估算各项成本，然后求和
2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本
3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本
二、机器设备的实体性贬值及其估算
（一）实体性贬值与成新率的估算
1、运用使用年限法估算机器设备成新率
2、运用观测分析法估算机器设备成新率
3、运用修复费用法估算机器设备的成新率
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；
（5）保值增值趋势。
第二节 土地使用权评估的特点
土地资产的特性：
1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。
2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。
土地资产价格体系：
土地资产的价格类型：
1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。
从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
土地资产价格特点：
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
2、土地价格主要由土地的需求决定
3、土地价格具有明显的区域性
4、土地价格的上涨性
影响地产价格的因素：
（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。
土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则
第四节 土地使用权评估的方法
市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：
一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则
第五章 无形资产评估
无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。
无形资产的特点：
1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大 3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
无形资产的分类：
无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。
1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。
2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。
3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。
每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。
无形资产功能特性：
1、附着性。
2、共益性。
3、积累性。
4、替代性。
专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。
商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。
商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。
第六章 流动资产评估
第一节 流动资产评估的特点
一、流动资产的内容及其特点
流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。
流动资产的特点主要表现在以下几个方面：
第一，周转速度快。
第二，变现能力强。
各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。
第三，形态多样化。二、流动资产评估的特点
1、流动资产评估是单项评估。
2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末
3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。
4、流动资产周转速度快，变现能力强。无需考虑功能性贬值。
三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。
第三节 债权类及货币类流动资产评估
一、应收账款及预付账款的评估
一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：
应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法
二、应收票据的评估
应收票据可采取下列两种方法：
1、按本金加利息确定。计算公式为：
应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）
2、按贴现值
评估值=到期值-贴现息
三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。
第七章 长期投资及其他资产评估
长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。
债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。
上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。
非上市债券的评估：采有收益法进行。
上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价
第八章 企业价值评估
一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。
二、企业价值评估中的财务分析
（一）企业偿债能力
偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：
1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：1
2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：1
3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。
（二）企业运营能力
通常可采用如下指标考察。
1、存货周转率。
（1）存货周转次数。
（2）存货周转天数。
2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。
（三）企业盈利能力
1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有
（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。
（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。
2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。
（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。
（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。
3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。
4、每股股利
5、市盈率=每股市价/每股利润
三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。
企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。
第九章 资产评估报告
第一节 资产评估报告的作用
一、资产评估报告的类型
1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告
2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告
3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告
二、资产评估报告的作用
1、它为被委托评估的资产提供作价意见
2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。
3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
计算应用：
1、收益法的应用：
第一，企业价值评估：
例1：某企业预计未来五年收益额分别为12万，15万，13万，11万和14万，假定以后每年收益额14万，资本化率10%，确定企业评估值。
首先，现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5
=49.2777万
其中现值系数查表可得
然后将第六年的收益额折现，即14/10%=140
最后，确定评估值=49.2777+144X0.6209=136.2万
例2：某企业预计未来5年的净利润分别为13万元，14万元，11万元，12万元，15万元，从第六年开始以后每年净利润为15万元，资本化率为10%，企业各单项资产价值之和为90万元，求企业商誉评估值。
首先，采用收益法求得企业整体评估值=13X0.9091+
14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847万元
由于该企业单项资产总和为90万元，则商誉的价值=142.2847-90=52.2847万元
例3：某企业预计未来5年的收益额分别为25万元，28万元，27万元，29万元，30万元，从第六年开始以后每年收益额为30万元，资本化率为12%，国库券利率11%,风险报酬率4%，确认企业整体价值。
首先，确定企业折现率为11%+4%=15%，由此计算未来5年收益现值为：
25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643万元
计算永久性收益的资本化价值=30/12%=250万元
则企业整体价值=92.1643+
250X0.4972=216.4643万元
第二，无形资产的评估：
例1：A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：
(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；
(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；
(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；
(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。
要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。
解答：每年新增利润为：
第一年：10X90000=900000元
第二年：10X90000=900000元
第三年：10X100000=1000000元
第四年：10X100000=1000000元
折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4
=782609+680529+657516+571753=2692407
元
评估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元
例2：某企业转让注册商标，该厂使用这一商标的产品近5年每件可以获得超额利润为0.7元，该厂每年生产100万件。预计，如果生产能力足够的情况下，每年可以生产150万件，每件可以获得超额利润0.5元，持续使用时间10年，前5年保持目前水平，后5年每年可获超额利润32万元，评估商标权的价值。
首先计算前5年每年的超额利润：150X0.5=75万元
根据企业的资金成本率和相应的风险率确定折现率为10%
确定该商标权的价值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286万元
第三，土地价格评估的运用：
首先计算总收入，求取总费用，总收益，确定房屋纯收益
然后利用收益还原法公式，通过收集市场上相同或相似的土地纯收益，推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。
第四，非上市债券的评估
例：某企业拥有债券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期还本，评估时该债券已满1年，国库券利率7.5，风险报酬率1.5%，求此时债券评估值。
评估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元
2成本法的应用：
举例：
例1：有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨／年，使用年限10年，到评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨／年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。
解：（1）重置成本
=50×（1+20%）
=60（万元）
（2）成新率
=尚可用年限／总寿命年限=（10-3）／10×100%=70%
（3）经济性贬值率=[1-]
×100%=[1-]×100%=7.1%
（4）评估值：
=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018万
例2：被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行了2次改造，分别投资3000元和2000元。2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年的价值上升率每年10%，尚可使用6年，求设备成新率。
首先，调整计算现行成本
投资日期(年)
原始投资额(元)
价格变动系数
现行成本（元）
1995
30000
2.6
78000
2000
3000
1.61
4830
2003
2000
1.21
2420
合计
35000
85250
然后计算加权更新成本
投资日期（年）
现行成本（元）
投资年限
加权更新成本（元）
1995
78000
10
780000
2000
4830
5
24150
2003
2420
2
4840
合计
85250
808990
计算加权投资年限=808990/85250=9.5年
计算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%
3、市场法举例：P124-130
有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C
三个宗地交易实例，具体情况见下表：
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
解答：比较因素修正系数表：
宗地
成交价
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
修正后地价
待估宗地
100
100
100
100
100
A
5150
100
91
100
99
95
5135
B
6700
100
118
102
100
100
6720
C
5550
98
91
100
99
95
5533
采用算术平均法得出，待估宗地平均地价为（5150+6700+5550）/3=5800元/平米
则待估宗地评估值为5800X40000=232000000元
总结：运用市场法时，首先应广泛收集资料，确定比较方案。然后进行交易情况的修正，包括交易时间，区域因素，个别因素的修正等，最后确定待估土地的价值。
名词解释
资产评估：指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
有形资产：指那些具有实体形态的资产，包括机器设备，房屋建筑物，流动资产等。
整体资产：指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。
资产转让：指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为
在用价值：指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
最大最佳效应：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。
资产评估的原则：是调节资产评估委托者，评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。
资产评估的工作原则：独立性原则，客观性原则，科学性原则，专业性原则。
客观性原则：是指评估结果应以充分的事实为依据。
替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。
贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性步骤。
资产评估业务约定书：是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的，被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。
市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法
功能性贬值：新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益期限：是指资产收益的期间，通常指收益年限。
机器设备：是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。
逐项清查:评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值
统计性鉴定:分为宏观鉴定和微观鉴定。宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。
判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。
经济寿命：是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。
技术寿命：是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间，技术寿命很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度的周期。
物理寿命：是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间
实际已使用年限：是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。
观察分析法：评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间，实际技术状况，负荷程度，制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。
房地产：是指土地，建筑物及其他地上定着物。
土地使用权：土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让，出租，转让，抵押，投资的权利。
基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。
标定地价；是在市，县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。
土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
地产出租价格：亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。
土地使用权评估中的市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地的一种评估方法。
土地使用权评估中的成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润，利息，税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。
建筑物评估中的市场法：是将待估房地产与在较近已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件，价格形成的时间，区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
无形资产：无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。
不可确指的资产：那些不可特别辩认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指的无形资产，如商誉。
普通使用权；是指卖方在合同规定的时间和地域范围内可以向多家买主转让技术，同时卖方自己也保留技术使用权和产品销售权。
排他使用权：是指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖方自己保留使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。
回馈转让权：是指卖方要求买方在使用过程中对转让的技术的改进和发展反馈给卖方的权利。
独家使用权：是指在许可证合同所规定的时间和地域范围内卖方只把技术转让给某一特定买方，买方不得卖给第二家买主。
商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册商标不受法律保护。
商标：是商品的标记，是商品生产者或者经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。
软件；是由一个人或许多人共同完成的高强度智力劳动的结晶，是建立在知识，经验和智慧基础上的具有独创性的产物。
商誉：通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。
超储积压物质：超储积压物资是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的那部分资产
低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。
坏账估计法；即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。
待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。
长期投资：是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种
债券：是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。
政府债券：是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。
股票：是股分公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明子公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。
其他资产：是指除流动资产，长期投资，固定资产，无形资产以外的资产。
长期待摊费用：是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上的各项费用，包括固定资产大修理支出，租入固定资产的改良支出等。
资产基础法：是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业，企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。
市盈率乘数法：能过市盈率作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值。
资产评估报告：是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。
现值性评估：该类形的评估，基准日与报告日期是相同的。
资产评估基本准则：是注册资产评估师执行各种资产类型，各种评估目的资产评估业务的基本规范。
资产评估程序性准则：是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务，保证评估质量的规范。
资产评估专业性准则：是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。
资产评估指南：包括对特定评估目的，特定资产类别评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。
资产评估政府管理模式：是指资产评估业务活动。
第4篇：土地使用权价值评估方法范文
本文对2008年1月至2010年12月间上市公司公告的250余项重大重组事项进行汇总，并结合资料齐备的547项企业价值评估样本，深入分析了目前上市公司并购重组企业价值评估中评估增值的原因，进而就部分案例中存在的估值虚高问题提出了监管建议。
一、评估增值率产生根源的理论分析
评估增值率产生的根源在于评估价值与账面价值的性质差异。
账面价值作为会计核算方式，是对企业资产负债表上列示的各项资产、负债及权益价值的记载。根据《企业会计准则（2006）》，账面价值的会计计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等五种，目前应用最广泛的还是历史成本属性，即大部分企业账面价值更多的是从历史成本角度反映企业价值，是一种静态的价值衡量方式。
上市公司并购重组中资产评估价值反映的主要是资产的市场价值，是资产在公平的市场交易中的价格体现。关于市场价值，《中国资产评估准则――资产评估价值类型指导意见》中的定义为自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。可见，账面价值与资产评估价值是从不同的角度度量企业价值。
现实中，由于市场行情的不断变化，必然会引起资产价格的波动。在采用历史成本计量的情况下，账面价值将很难及时地反映出这种变化。这也是国际会计准则和2006年的中国企业会计准则强调及引入公允价值概念的重要原因。资产价格的波动越大或随市场变化越大，账面价值与市场价值间的差异就越大，愈发暴露出账面价值在反映企业价值方面的缺陷，此时，资产评估的结果与账面价值的差异就越大。
此外，由于会计记账更为强调信息的可验证性，企业通过传统的会计记账方式形成的账面价值仅是已有有形和部分无形资产的累积，缺少对包括因良好的商业经营、难以复制的客户关系等带来的无形资产价值的反映。而真正意义上的现代企业价值显然不仅包括企业原有资产负债表上的各项资产，更应是考虑了各项可能对企业价值产生影响因素后的综合价值。显然，评估价值所涵盖的范围通常大于企业财务报表上的账面价值。
结合统计期间中国上市公司平均约5倍的市净率水平，可以看到账面价值在反映部分行业资产价值方面存在着一些不足。简单地以会计上的账面价值衡量资产的真实价值，对于核心资产市场价格变动较快的企业来说，必然存在对其真实价值的偏离。在全球资产价格不断变化的大背景下，应该摆脱传统的会计意义上的账面价值对于价值判断的束缚。对于高增值率的资产，有必要对增值原因进行深入剖析，验核评估增值的合理性。但是增值率的高低，通常反映的并不是评估师评估工作的有效与否，不是评估结论的科学与否，其一定意义上代表的是账面价值作为会计属性在反映资产真实价值时的有效程度，因此不宜将其单纯作为考量判定评估结论合理性的主要指标。
二、上市公司重组资产评估增值的客观原因
2008-2010年上市公司重大资产重组置入资产普遍性地表现为增值，三年重组资产评估平均增值率分别为98.86%、76.88%和148.85%。
2008-2010年上市公司重大重组置入股权类资产增值数额分布
本数据统计基于2008年1月-2010年12月期间评估报告收集齐备的200项上市公司重大重组事项中涉及456项置入上市公司的股权类交易对象。
分析导致并购重组较大增值的各项因素，笔者认为总体而言，有其客观合理性：
1.统计期间上市公司重大资产重组置入资产普遍的增值与宏观经济环境密切相关。
全球范围内的流动性过剩带动了资产价格的持续走高，导致诸多资产的重置价格出现了不同程度的增值。以黄金价格为例，在2008年1月-2010年12月间，已由840.75美元/盎司上升至1,413.9美元/盎司，年均增长率接近20%。而在国内，随着汇改以来人民币的稳步升值，资产价格上升的趋势和压力亦逐步显现，统计数据显示，2008年1月至2010年12月，狭义货币M1由154,870亿元增长至266,620亿元，广义货币M2由417,850亿元增长至725,850亿元，年均增长率逾20%，高于GDP增长速度与贷款需求增长速度之和。货币供应量的过度增长拉动了房地产等资产价格的上涨，导致一定程度上资产在评估时点市场价格远高于历史成本，客观上加大了高增值率形成的可能性。
2.重组资产普遍增值与上市公司通过重组提高资产质量和盈利能力的出发点相符。
上市公司通过置入具有较好价值表现和投资潜力类资产，实现公司整体价值的提升。那些预期增值潜力巨大的资产也因此成为上市公司重组所青睐的目标资产，并较容易为投资者所接受。
3.重组支付模式的变化使得评估后高增值资产的交易成为可能。
2006年以前，上市公司资产重组的主要形式为现金购买或资产置换。股权分置改革以后，以股份作为支付手段的并购重组成为主流。在前一种情况下，上市公司支付能力有限，如标的资产作价较高则难达成交易；而在股份支付的情况下，上述限制被突破，优质资产不再受交易价格限制也可实现重组进入上市公司。市场上越来越多的优质资产，包括评估价值与账面价值相比有较高增值的资产也具备了进入上市公司的可操作性，上市公司可以通过改变支付方式改善支付能力。
4.当前的会计环境、税务环境等都在一定程度上为上市公司重组资产的增值创造了有利条件。
原会计准则规定，上市公司购买资产所发生的评估增值，将在经营期间逐年摊销并计入经营减值，从而形成对评估增值的制约。2006年颁布的新会计准则及其有关解释对重组涉及若干会计问题做出重大调整，将企业合并划分为同一控制和非同一控制下的企业合并两种，并增加了反向购买、购买子公司少数股东权益等情形的规定。在同一控制及反向收购的企业合并中，注入资产仍以账面值反映，评估增值高低不再对重组后公司的经营产生影响；对于将形成商誉的企业重组，不再要求商誉在10年内摊销完毕，只需在每年进行减值测试。如江南化工2010年重组方案中形成约15亿元的商誉，在原准则下每年将降低约1.5亿元的净利润，而在新准则下公司仅需进行减值测试，如未发生减值则不影响净利润，这对上市公司经营业绩压力影响大为减弱。此外，近年来，国家相继出台了重组税收优惠政策，如2009年，财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，规定股权支付金额不低于交易支付总额的85%，即可享受税收优惠。目前重组方式主要以股份支付形式为主，因此，多数重组可享受所得税减免的优惠政策，不会因为评估增值高、交易价格高而承担由此带来的税收成本。
三、三大高增值率行业增值原因分析
2008-2010年，上市公司重大重组所涉及的置入资产三年平均增值率位于前三位的行业分别为建筑业、采掘业和房地产业，平均增值率分别达到了336.14%、322.45%和319.44%。本文选取了样本较多的房地产业、采掘业以及近年来发展迅速的信息技术业等三个较为典型的行业分别进行了分析。
(一)房地产企业高增值率分析
分析房地产行业置入资产在上市公司重大重组中的高增值率，可以发现，导致房地产企业评估的市场价值与账面价值相比较高增值率的原因主要来自于房地产企业所拥有的土地使用权和在开发房地产项目。土地使用权价格的迅速上涨，加上部分土地性质的转变等综合性因素影响，使得土地使用权评估结果与入账价值相比通常会发生大幅增值；房屋价格的快速上涨带动了开发商在开发房地产项目市场价格的大幅上扬，加之房地产开发企业普遍较高的资产负债率，使得房地产企业权益价值评估的增值率维持在了一个较高的水平。
以北京市地价和房价变化为例，2008-2010年间，北京市地价指数（居住用地）增长近50%。由此不难理解，统计期间土地使用权、房屋等会成为高增值率的资产。
上述资产的高增值率在房地产开发企业较高的资产负债率情况下得到进一步放大，最终得到房地产企业的高增值率。
从资产负债率对增值率的影响来看，在以资产基础法评估企业股权价值过程中，主要资产的高增值会在企业自身较高的资产负债率情况下得到进一步放大，最终得到较总资产评估增值率更高的净资产评估增值率。企业净资产增值率可用如下公式表示：
其中，
A：总资产原值(账面值)；
A’：总资产评估值；
L：负债账面价值(在此认为负债评估价值等于负
债账面价值)；
即为总资产增值率，为以账面价值记载的企业资产负债率。
由上述公式可以看出，在主要资产出现较高增值率的情况下，企业资产负债率越高，对资产基础法下计算出的净资产（股权）价值增值率的放大效用愈强，最终将带动企业价值增值率的大幅提升。
以本次研究样本中房地产行业增值率最高的刚泰控股（代码：600687）重大重组案例为例，置入资产评估增值率达到3446.02%。置入的总资产（调整后）账面价值为33,488万元，其中土地使用权为6,705万元；对应的评估价值是，总资产为68,830万元，其中土地使用权为42,041万元，土地使用权增值率即达526.93%；加之企业资产负债率较高因素影响，企业净资产增值率最终达到3446.02%。该企业土地使用权的高增值率主要来自于近年全国土地市场价格的大幅上涨；而企业较高的资产负债率也进一步放大了评估增值率的数字化效果。
(二)采掘业企业高增值率分析
采掘业企业评估结果发生较高增值的原因主要来自于其拥有的矿业权（采矿权、探矿权）的增值。矿业权在评估过程中增值的原因通常可以归纳为以下几方面：
首先，矿业权作为一种无形资产，其价值以可预计的、未来能够带来的权益为基础。随着矿权自身经历发现、勘探和开采等不同阶段，可获得的储量信息会有变化，相应选择的评估方法会有不同，同一矿权在不同阶段评估价值必然存在差异。对于预查及普查阶段的探矿权，通常采用勘查成本效用法、地质要素评序法等成本途径进行评估；对于详查及以上勘查阶段的探矿权以及拟建、在建、改扩建、正常生产矿山的采矿权，可以采用折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法等收益途径进行评估；对于勘查程度较低的预查及普查区的探矿权，只有对于赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床可以考虑通过收益途径（折现现金流量风险系数调整法）进行评估。上市公司重组的矿权与其初始取得时相比，储量信息进一步明确，应用不同评估方法的条件、参数发生变化，评估增值成为矿权资源价值被进一步挖掘的客观体现。
其次，近年来矿产资源价格的不断攀升是引起矿权评估增值的重要原因。从2006年开始，全球范围内主要矿产资源的价格进入了快速上升周期，虽然在2008年下半年至2009年经历了一定程度的下跌，但很快止跌回升，再次呈现上涨行情。矿产资源价格的快速上涨，直接拉升了矿权未来可带来的现金流量的增长，带动矿权市场价值不断攀升。统计期间的2008-2010年恰逢矿产资源行业景气时点，矿权价值评估增值一定程度上成为全球资源价格上涨的间接反映。以上海现货市场有色金属铜的交易价格为例，2008年底为25225元/吨，2009年底达到57865元/吨，2010年继续攀升至67950元/吨，年均增长率高达70%。
2009-2010年上海现货市场有色金属铜交易价走势
数据来源：北京中和明讯数据咨询有限责任公司整理
此外，早年矿业权较低的取得成本为近年来矿业权评估增值埋下了伏笔。矿产资源的开发管理经历着不断完善和成熟的过程，2006年以前，矿权的取得方式多为协议转让，部分矿权采取先申请先取得等原则，矿权的入账价值仅为按规定缴纳的价款。2006年后，《国务院关于全面整顿和规范矿产资源开发秩序的通知》、《关于进一步规范矿业权出让管理的通知（国土资发[2006]12号）》等一系规定的相继实施，矿权的取得和转让逐步规范，转让价格逐步市场化。
以金岭矿业（000655）2008年重组为例，上市公司股东定向发行股份购买召口矿区资产，其中采矿权账面价值5,643.83万元，为早期出让取得采矿权时所交的价款，本次评估值92,378.08万元，增值率高达1,500%。
(三)信息技术业企业高增值率分析
除房地产业和采掘业企业由于拥有稀缺性无形资产实现较高增值外，信息技术企业在上市公司并购重组过程中也实现了较高的增值。上市公司重组中所涉及的信息技术企业主要为软件公司、信息或网络技术公司等高新技术企业，该类企业的显著特点是有形的实体性资产比重通常不高，但企业拥有在行业内领先的核心技术、专利或客户网络资源等无形资产，且这部分资产价值通常在账面上并没有得到体现或体现得并不充分。在采用收益法对企业整体价值进行评估过程中，信息技术业企业拥有较多无形资产的优势得到较大程度体现，导致了相对较高增值率的出现。
在东华合创收购北京联银通科技有限公司（“联银通科技”）案例中，北京东华合创数码科技股份有限公司（股票代码：002065，主营业务为应用软件开发、计算机信息系统集成及相关服务）以发行股份为支付对价，收购联银通科技100%股权。后者注册资本1000万元，业务重心主要为软件和IT服务，业务和产品涵盖银行业应用软件开发、IT服务和系统集成，其中，银行综合前置系统、银行核心业务系统以及ATM服务收入为其主要业务产品。根据资产评估机构出具的评估报告，联银通科技在评估基准日2007年6月30日以收益现值法评估股东全部权益价值为29,910.42万元，增值率近850%。其增值主要原因为联银通科技拥有多项在账面无体现或体现不足的软件著作权等相关版权和核心技术等无形资产。
四、资产评估增值存在的问题及监管建议
第5篇：土地使用权价值评估方法范文
【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则
一、引言
我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。
二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较
第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。
《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。
三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较
目前IVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开IVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将IVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。
（一）主要相同点
1.主要依据相同
《IVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《IVS230不动产权益》，IVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，IVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以IVS233也必须遵循《IVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。
2.评估一般目的相同
在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。IVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。
3.评估方法相同
由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，IVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。IVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。IVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据IVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。
4.重要参数相同
用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。IVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。IVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。
（二）主要区别
1.表述不同
IVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成IVS233和指导意见的实质性差异。
2.定义不同
IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与IVS233的定义略有不同。
3.详略程度不同
IVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，IVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比IVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。
4.结构不同
《IVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《IVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成IVS233和指导意见的实质性差异。
5.关注内容不同
IVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，IVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。
四、比较启示与改进建议
（一）评估准则的制定与会计准则密切相关
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，IVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。IVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号 ——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。
（二）明确评估特定目的
评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。IVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。
（三）改进评估方法
在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴IVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。
而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。
【参考文献】
[1] 王志芳，闫建■.试论投资性房地产评估及其方法[J].税务研究，2010（4）.
[2] 王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（1）.
[3] 刘颖.以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用[J].会计之友，2010（8）.
第6篇：土地使用权价值评估方法范文
关键词：财务分析；银行信贷；风险管理
一、财务分析在银行信贷风险管理中的重要性
企业财务分析是信贷风险管理中贷款决策的重要依据，主要体现在：
1 贷款风险决策管理是以风险度为核心开展的贷款决策活动。贷款风险度等于企业信用等级系数乘以贷款方式系数再乘以100％。其中，企业信用等级由企业经营者素质、企业经济实力、企业资金结构、经营效益、信誉状况和企业发展前景等六类评价指标进行综合评定。借款人的信用状况决定银行贷款方式的选择，对企业资信状态的评价，必须以真实的财务信息和准确的财务分析为前提，否则企业信用等级评估有误，贷款方式选择上产生偏差，以贷款风险度为重要依据的贷款决策将会产生失误。
2 在贷款投向管理上，通过优化贷款增量，调整信贷结构，有效控制贷款风险。对信用等级在AAA级(含)以上企业，简化贷款程序，并在服务手段上给予全方位满足；对AA级企业贷款需求，有条件投入，严格实行贷款担保；对A+级以下企业，以压缩贷款存量和清收原有贷款为主。如果不以真实的财务信息和准确的财务分析为前提，企业信贷等级评估有误，将使贷款投向出现偏差。
3 企业财务分析是贷款操作程序中不可缺少的重要环节。信贷风险管理将统一的贷款操作程序分为贷前调查、贷时审查和贷后检查三个环节。贷前调查要求严格调查企业是否符合贷款条件及考察各项财务比率等，贷时审查要求严格审查借款企业和担保单位的资信等，贷后检查要求严格检查企业的生产、销售情况和财务能力等。在贷款操作程序中，每一环节都包含有进行企业财务分析的重要内容。
4 企业财务分析是防范和控制信贷风险的重要预警信号。银行在信贷风险管理中，建立了一套预警指标体系和预测方式，包括预测企业偿债能力、盈利能力等指标体系，资产负债表、损益表等有关项目迅速变化的早期财务报警信号、经营状况变化的早期报警信号和银企关系变化的早期报警信号。其目的就是在企业经营状况恶化之前发现问题，使银行及早做出决策。
二、企业财务状况分析与银行信贷风险管理
1 财务报表分析
任何风险的管理基本上离不开财务报表，无论怎样的进行报表粉饰，从其内部理性的构成规律中都能深入挖出人工的因素和虚假的程度。系统从报表人手，进行两方面挖掘：
2 企业虚假成分剔出
假设企业的财务报表存在粉饰想象，首先我们需要对其进行报表验证，从报表科目的内部规律出发，以重要性、谨慎性原则入手，对于报表的可疑科目、重大科目和模糊科目进行分析验证，提取出虚假成分，还原财务报表原有的面貌。信贷企业提供的虚假财报多数从虚增利润、虚减成本出发，以减值准备、非经常性损益等项目进行操作。系统从报表的这些科目出发，环环相扣，挤出虚假水分。
3 企业整体财务状况分析
对于真实财务报表，我们需要对于进行深入的分析，找出企业的财务规律。包括企业的各项财务指标分析，综合财务分析和关键指标分析，让企业的经营状况一览无遗，同时对于风险关键因素及时反映，给予银行最早的提示和预警。
4 现金流量分析
企业的财务报表分析只是基于企业历史的分析，而对于银行来说，分析目的是未来还贷风险度量。这关乎企业未来的现金流情况。现金流的充足是企业未来偿债的物质基础保证。因此要保证对企业的未来现金流进行准确预估。将现金流的未来分布和数额大小进行时间预测，可以提供银行贷款金额和年限的决策依据。
5 偿债能力分析
进行企业现金流预估显示了未来还款的实力，但是现金流只是还款的基础，能否如期如数还款，还需要知道企业的偿债能力。偿债能力依靠企业的现金缺口。只有现金流的足够保证到期债务才有可能实现还款行为。
6 经营能力分析
除了财务信息外，企业的非财务状况更决定企业的信贷风险。首先，企业的经营战略直接决定企业的未来方向，如果方向不对，财务危机则会在一夜之间降临。其次，企业的经营管理模式左右企业的发展前景。
7 市场环境分析。
完整的分析企业之后需要进行，需要进行市场环境分析。没有企业能够不受市场这一看不见的手的摆布，市场环境分析对于企业的未来经营发展有着促进或者阻碍的外部作用。而且市场环境风险很可能迅速转化为企业经营和财务风险暴露出来。
8 授信额度分析
对企业内部风险、外部风险逐一分析之后，要进行授信额度的分析。这个分析要从全局出发，对于企业不同银行的授信、不同时间的授信以及授信的额度与不同时段的风险值进行比较分析，最后给出授信决策。
9 严格贷款审查
贷款审查是银行风险控制的关键环节，通过贷款审查可以在贷款发放之前发现贷款已经存在和可能存在的风险因素，对于风险程度较低以及风险可控的，银行可以向其提供信贷支持，对于风险程度较高以及风险难以控制的，可以及时终止与客户的进一步合作。贷款审查是银行掌握主动权、将风险因素有效控制的重要关口。
三、银行信贷资产风险管理体系的建立
信贷资产是国有商业银行获取盈利的主导产品，信贷资产风险管理既是加强银行持续性监管的一项重要内容，又是中国加入WTO后迫切需要加以强化以求进一步提高核心竞争力的重要课题。如何防范信贷资产风险，是国有商业银行业务发展进程中必须考虑的长远课题。
商业银行信贷业务流程由贷前调查审批、贷中风险管理和贷后检查收回三个阶段组成，它的每个阶段都由风险识别和评估、风险预警和控制、风险转移和处置三个风险管理环节所组成。同时，信贷风险管理业务又具有管理的全程性、风险暴露的复杂性和风险损失的突发性等特性。鉴于目前国有商业银行实行一级法人、授信授权和审贷分离所形成的内控制度现状，应当更多地从制度设计、模型计量和人本管理上对其三个风险管理环节加以改进和创新，从而达到有效防范信贷增量风险和盘活存量风险，逐步下降不良占比的目的。
1 完善客户资产和偿债能力价值评估方法
银行信贷资金进入客户中后，由于市场供求变化和行业周期性而必然发生资产价值的波动和风险。因此，对客户资产和偿还能力进行有预见性的风险价值评估成为风险识别的基本前提。目前，国有商业银行风险评估主要有企业信用等级评估制度、授信制度、四级或五级分类制度和不良贷款考核制度，这些制度的建立基本涵盖了信贷业务的主要服务对象，已基本符合当代世界银行发展的方向，但是在建立数量化风险价值评估方面存在明显不足。
(1)风险价值评估缺乏良好的信用环境和统计基础。由于企业逃废债、财务统计数据失实和中介评估机构虚构企业资产现象普遍存在，严重影响了价值评估的真实性，一些看似AA级企业却没有将隐藏的大量或有负债和亏损的风险进行真实披露。
(2)风险价值的评估尚未纳入宏观经济、区域和行业经济特点量化分析和判断预测之中。目前定量化的信贷风险监测还未全面纳入经营行资产负债管理委员会进行定期研究决策，单纯以不良贷款占比和余额作为依据。
2 完善目前风险价值评估体系的指标测定
(1)从贷前审查角度分析，应设立以企业现在或未来现金流量为主要依据的负债清偿能力比率。它等于净利润加折旧和非现金支出除以到期的长期负债(含或有长期负债)，这一比例显示了银行客户用来偿还长期负债的资金在该企业的净利润和非现金支出中所占的比例。这一比例能够比较可靠地显示出企业的未来经营业绩。这一比率越低，表明企业的安全程度越低。这一指标还可用于预测未来几年的偿还能力，弥补单纯以时点分析资产负债率和速动比率来分析偿债能力的不足。
(2)从贷中风险监测角度分析，应设立以企业可以变现的以现金流量为主要依据的企业偿债能力比率。企业偿债能力是指企业通过经营、投资、资产处置等活动创造的现金流量用来清偿债务的潜在能力。企业负债包括硬负债和软负债，硬负债包括国家税金、欠职工工资、福利费、保险金和集资款，软负债包括企业系统内部负债、欠股东款、欠财政银行借款等。企业偿债能力比率等于企业可偿还债务的有效资产价值除以企业有效负债，其中：企业可偿债的有效资产价值等于企业有效资产总量－已设定的抵押权的有效资产总额－企业的硬负债，企业有效负债等于经审计调整后的负债总额+经审计核实后或有负债中可能负担的部分－经审计调整后的设定抵押权的债权－经审计调整后的硬性负债－应扣除的企业软负债。银行通过开展企业偿债能力评估可以全面掌握债务人和保证人以应收款、存货、房地产、机器设备、对外投资偿债情况，为资产保全和风险预警提供科学的依据。
第7篇：土地使用权价值评估方法范文
内容摘要：目前，房地产税制改革的呼声高涨，物业税已进入试点阶段，当前，物业税税基的确定是物业税开征前亟待解决的问题。作为在房地产保有环节征收的物业税，其税基确定的主要依据是其资产的评估价值。我国现有的房地产估价体系主要以交易或产权转让为主要评估目的，与以纳税为目的的评估有很大不同。因此本文研究了评估主客体、评估模式、评估周期、评估标准、评估技术、申诉机制等方面，建立了一套相对独立、可操作性强的物业税税基评估体系，为物业税顺利实施提供了保障。
关键词：物业税 税基评估 批量评估 体系构建
目前物业税的开征在即，准确地评估房地产计税价值是确定物业税税基、决定物业税应纳税额的基础，也是物业税能否成功施行的关键。对房地产计税价值的评估是资产评估领域的重要组成部分，目前我国已有一些房地产方面的评估规范，如《房地产估价规范》（GB_T50291-1999）等。但这些规范主要以交易或产权转让为主要评估目的，与以纳税为目的的评估有很大不同，因此，物业税税基的评估不能完全依靠当前的房地产价值评估体系。因此，当务之急是根据物业税税基评估的特点，建立起一套相对独立、可操作性强的物业税税基评估体系。
评估主体和客体
（一）评税主体
评估主体是指对物业税税基实施评估活动的组织机构或人员。
从评估主体的属性看，物业税税基评估可分为三种模式：政府模式、准政府模式和独立的社会中介机构模式。政府模式是由政府设立专门的机构来负责物业税税基评估工作，可以是设在税务部门的专门机构，也可以是设立的独立于征税部门的机构。后者的形式可以使征税环节和评估环节相对独立，两个部门相互监督，确保了结果的公正性。准政府模式为设立隶属于政府，但不以盈利为目的的事业单位负责税基评估工作，这种模式吸收社会上具有丰富经验的执业评估师，充分利用中介机构的丰富资源，但并不增加政府的人员编制，减少了财政支出。独立的社会中介机构模式是指政府将物业税税基评估工作委托给技术力量、信誉均良好的中介机构，这种模式可以充分利用社会资源。
结合国外的经验，我国的物业税税基评估的机构应由国家税务局负责，首先是因为在房产税的试点中，国家税务总局在人才、技术等方面积累了大量经验；其次由税务总局负责还有利于申诉制度的建立，提高处理申诉的效率。具体可由税务总局下设一个准政府性质的独立的税基评估机构承担。
（二）评税客体
物业税税基的评估客体是税基评估活动的标的物，实质上也就是物业税的课税对象。具体而言，评估客体主要有以下3种：
一是单独的土地或房屋；二是房屋和土地，即房+地；三是土地、房屋和有关建筑物、机器设备以及其他固定资产的综合。
在评税客体问题即课税对象的选择上，我国与国外的一个明显不同之处在于：国外土地私有，而我国为公有。因此有的学者认为，物业税作为财产税，对非居民所有的土地征税不合适，建议将土地和房屋分离征收。实践中土地和房屋分开征税和评估不具备可操作性。房依地建、地为房载，土地和房屋从实物到价值都密不可分，单独评税将会给评估工作带来很大难度；而且物业税作为新开税种，将房地统一征税，有利于简化税制，降低征税成本，减小课税程序，便于新税种的顺利推行，因此比较适合我国国情的选择是应将土地和房屋作为课税对象，也即评估的客体。2007年我国颁布实施的《物权法》规定：“国家所有或国家所有由集体使用的自然资源，单位、个人可以依法占有、使用和收益”。从法律层面上也为房地产合并征税扫清了障碍。
评估模式
目前，国际上应用较广的主要有以下四种模式：
第一种是市场价值的模式，即税基以房地产的市场价值为参考标准。典型的代表国家有美国、加拿大和日本。
第二种是基于面积评估的模式，即固定单位面积的纳税额，物业税的课税额取决于面积的大小。采用此模式的国家有俄罗斯、乌克兰。
第三种是基于位置价值的模式，即按照地理位置的不同将城市进行分区，每个不同的区域按照面积进行课税，不同区域间则依据其均价的差异，设置不同的单位面积征税额。
第四种是基于租金价值的模式，即依据预期原理，将未来的租金资本化到征税时点。典型的国家和地区有澳大利亚和我国的香港。
对比这四种模式，从实施操作的便利性讲，基于面积、位置的模式便于测算，易于量化，而且记录稳定。从税收的公平性来分析，房地产价值的影响因素众多：产权性质、位置、房屋类型、折旧年限、朝向、交通、建筑结构等，采用不同的模式计算出来的税基差别会很大。如仅考虑面积、位置因素评估税基，会造成征税额的不公平，而以市场价值和租金价值为税基，因为考虑的因素较全面，利于资源的优化配置，可以很好地解决税收公平性的问题。目前，世界上大多数国家也都采用了这两种模式，具体采用哪种模式要依据数据的可获得性。
目前，我国现有的房地产税收的税基，有基于面积的模式，也有基于市场价值和租金价值的模式，这些都为我国实施物业税税基评估奠定了一定的基础。面积、位置模式由于税收公平性难以保证，不适于我国。在租金模式和市场价值模式的选择上应区分房地产用途来考虑，我国的土地所有制是公有制 ，使用权人拥有的是使用权，而非所有权，具体采取的是有偿有限期的批租制度，有别于很多国家的土地私有制和无限期，我国《物权法》规定：商业用地期满后要补交土地使用权出让金，住宅用地自动续期。可以推测，对于商业用地，如果采用市场价值模式评估税基，评估价值会随着土地使用权剩余年限的减少而减少，税基的减少导致税收的减少，造成地方税收的不稳定，这不符合开征物业税的初衷，所以可以考虑采用租金价值模式；对于住宅，由于租金信息不充分、不透明，市场价值评估模式是适合我国的现实选择，而且这种模式被世界上大多数国家采用，有较多的经验可以借鉴。
评估周期
税基是影响税收收入的主要因素。在持有期间，房地产的价值会不断发生变化，为了使房地产的计税依据能更加逼近其市场价值，保证税收的公正、准确，必须要定期更新房地产的评估价值。国际估税官协会《不动产批量评估准则》（2002）把税基评估周期定义为，税基评估周期—法律规定的所评估的资产的重估时间间隔，一般在1到10年之间。和基于其他目的的评估不同，物业税的税基评估在评估周期内重复进行。一般来说，基于市场价值的物业税税基评估值与房地产的市场价值存在差异，这个差异和税基评估的周期相关，评估周期越长，差异就越大。造成差异的主要原因是通货膨胀和市场环境变化造成的房地产价值的变化。在确定评估周期时，主要应考虑与市场有关的变量和进行重估的成本两个因素。与市场有关的变量是指市场价值变化的频率、幅度等因素。市场因素变化莫测难以预计，所以，制定评估周期时，应主要考虑重估的成本。目前，国际上通用的评估周期可分为三种类型：一是全周期评估，即在整个评估周期内，物业税的税基保持不变；二是部分评估，即每年对其中的一部分房地产进行重估，但在一个评估周期内，要完成全部房地产的重估；三是年度评估，即每年都要根据市场因素的变化对全部的房地产进行重估。
目前，我国正处城市化进程中，经济上处于转型和发展时期，房地产价值波动较大，评估周期不宜过长。而且，鉴于我国经济发展不平衡、房地产市场发展不均衡的状况，评估周期应考虑这些差异，因地制宜。鉴于市场和成本因素的综合考虑，笔者认为应该区分不同地区市场发育的程度，采用不同的评估周期。一般而言，房地产经济发达地区的评估周期一般在2年为宜，经济不发达地区的评估周期在3-4年为宜。同时还要考虑同一地区不同用途的房地产，如商业类房地产交易频繁，价格变化较大，评估周期应短于市场价格趋于稳定的居住物业。
评估标准
在税基评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评估的价值差别很大，这将会造成纳税额的不稳定和评估效率的低下，甚至会造成评估主体的权利寻租。因此，在评估体系中建立一个操作性强，能为税收各方普遍接受的税基评估技术标准是非常有必要的。设立税基评估技术标准的目的是保持评税工作的客观、独立和公正。目前，世界各国在税基评估方面都制定了相应的法律、法规和技术标准。国际评估标准委员会制定了在世界范围内被普遍接受的《不动产批量评估标准》，对批量评估的程序、方法等进行了详细介绍。
目前，我国缺乏税基评估的技术标准。与此相关的规定是房地产评估的技术标准，及国家标准《房地产估价规范》，但受税法规定和征管实践的影响，《房地产估价规范》未能对税基价值评估的标准做详细描述，因此，要在《房地产估价规范》的基础上，完善税基评估标准，至少应在以下6个方面加以明确：要明确税基评估的方法和各自的适用范围；要规范税基评估方法的应用技术路线；要构建具有弹性的批量评估模型；要明确税基评估结果的折扣标准；对评估结果的检验标准要予以量化；与税基评估的批量评估一样，要明确单宗评估技术的标准和程序。
设立评税标准时，要考虑全国的普适性，更要考虑我国幅员辽阔、地区差异大的国情，保持相应的灵活性。在国家层面上不要做过于细致的规定，将标准细化的权利下放到省级政府，在省级以下政府的层面上减少灵活性，防止其随意变动税赋，不利于资源的配置。
评估技术
目前，国际上物业税的评估技术有三种：一是自行评估；二是单宗评估；三是批量评估。
物业税税基评估量大面广、评估时点要求一致性，评估时必须要考虑时间和成本，所以，物业税税基评估要引入批量评估技术。目前，以市场价值为计税依据的国家，如美国、英国、德国、芬兰等国家普遍采用批量评估技术来评估物业税税基。但对于无法通过建立批量评估模型评估的房地产或者特殊用途的房地产，仍然要采用单宗评估。
控制房地产税征税成本非常重要，与单宗评估相比，批量评估具有低成本、高效率、全面公平、可解释性强等优势。因此，在物业税税基评估体系构建中，我国应建立以批量评估为主，单宗评估为辅的评税方法体系。通过完善计算机辅助系统，将单宗评估和批量评估有机结合是今后评估技术体系发展的方向。
争议解决机制
可以预见，一旦我国的物业税开始实施，将会存在大量的税基评估争议问题，因此，行之有效的救济程序是建立税基评估体系必不可少的配套机制。目前，在我国现行的税法中，已经建立了相当成熟的救济制度。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，纳税人不服税务机关的征税决定，必须实行两个前置后才能向人民法院提请诉讼，这两个前置一是清税前置，即必须首先按照税务机关的决定缴清税款和滞纳金或提供相应的纳税担保后，才能申请行政复议；二是复议前置，即必须要经过行政复议，对复议决定不服的，才能向人民法院。目前我国税收救济制度包括的这两个层次，是物业税税基评估争议发生后可以直接获得救济的基础，但与国外成熟的税基评估救济制度相比，我国目前的税收争议处理机制中还却缺少一个技术性制度（仲裁）。因此，在构建税基评估争议的处理机制时，要循序渐进地设立相类似的争议调处机构。
参考文献
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4.李琼.关于建立我国物业税税基批量评估系统的构思[D].江西财经大学，2010
第8篇：土地使用权价值评估方法范文
关键词：国企土地；土地资产；土地管理；国有资产；产权关系 文献标识码：A
中图分类号：F301 文章编号：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.25.001
1 概述
土地是人类开展各种活动的基础，是国家的根本财产，是企业的固定资产。我国制定了若干法律来加强土地资产管理，随着我国经济建设的发展，随着市场化体系建设的发展，由于历史原因，国企土地资产管理的头绪一直比较繁杂，始终未能落实有效的管理，时至今日，国企土地资产管理对于国企的发展并没有起到积极的促进作用。应该如何摆脱这种窘境，值得国企管理人员思考研究。
2 国企土地资产管理中的若干问题
由于不同的企业对土地资产的态度各不相同，因此，目前国企土地资产管理存在着若干问题，具体表
现为：
2.1 企业的土地产权关系不明确
受计划经济体制与市场经济体制的双重影响，在转型比较彻底的企业，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。在转型不彻底的企业，土地依然属于国家行政机关控制，企业虽然没有支付土地使用费用，但是却在比较自由地使用着土地；国家没有从土地资产中获得合法合理的收益，企业不能通过出租、抵押、转让等方式增加自身的资产，结果造成土地闲置、资源浪费的
结果。
2.2 企业的土地资产价值失真
由国家控制的国企土地被无偿划拨给国企使用，因此，在企业的资产负债表上，土地资产价值不显化，由此产生的问题是企业资产数据不实，同时，作为投资主体的国家，其责权利职能得不到全面体现。企业在经营管理的过程中，土地资产不能被作为固定资产反映在企业账目上，只能以无形资产做处理。这样必然会导致企业生产成本、产值、利润等一系列财务数据出现偏差，对于国企进一步深化改革没有益处。
2.3 企业的土地资产利用效率低下
18亿亩基本农田的红线是一条硬标准，在经济不断发展的今天，国企要想发展，就必须考虑工业用地的获取，提高土地利用率是唯一的解决途径。但是，国企无偿使用土地的管理模式，致使许多国企几乎没有土地的成本意识，不能高效利用土地资源；有土地成本意识，却不能有效发挥土地的经济效益。这些都导致了企业的土地资产利用效率低下。
2.4 土地资产收益分配不合理
受国企土地资产责权不清的影响，由此所产生的土地收益在分配方面必然会出现多种问题，土地税制、税收调控等政策未能得到贯彻，违规经营、贪污腐化等问题由此滋生，更是加剧了对国企土地的有效控制与合法利用。
3 强化国企土地资产管理的措施
改革开放的深入必将使市场经济体系建设更加完善，为了尽早适应这种变化，国企所有者与管理者应该保持清醒的认识，及早认识到强化国企土地资产管理的重要性。
3.1 明确国企土地的产权关系
明确国企土地的产权关系，其目的不是为了占有土地，而是正视土地资源管理，优化配置土地资源，实现国企的可持续发展。这就需要做到：（1）依法确定企业拥有的土地产权，在遵守土地的最终处置权归国家所有的前提下，弄清楚行政划拨方式、出让方式等不同的获得方式，并确定清楚国企对土地的使用权和收益权；（2）完善土地产权登记制度，明确企业所占有土地的时空特征，使之从法律上得到保证；（3）规范土地交易，强化土地交易管理，建立完整的市场档案，实行跟踪管理，保证土地交易管理的合法性与系统性。
3.2 显化国企的土地资产价值
企业存在的目的就是为了盈利，实现盈利的有效保证是落实科学化的经营管理，为了消除国企土地资产账目不明确性的消极影响，必须依据科学方法，按照合理的程序评估、核定、显化国企的土地资产价值。
土地资产价值评估的方法有市场同期比较法、经营成本法、剩余价值法、土地收益法、基准地价系数修正法等。在实际应用中，要根据具体情况，综合运用各种评估方法，方能更准确地获取土地的资产价值。在评估中要注意三个问题：（1）完善评估体系，建立科学的操作规范，重点突显土地的供需关系、预期收益、地块最佳用途等要素，在静态估价的基础上进行动态预测，把国企自身条件与宏观环境相结合，听取多方意见，运用各种评估方法打破评估的局限性，防止国有资产流失；（2）协调政府、企业、地方等各个部门的关系，做好评估的组织管理工作，制定统一的评估结果认定制度，严格遵照评估程序开展工作，保证评估结果的客观性与公正性；（3）正确认识土地价值的表现形式，规范土地资产的财务核算，对用于生产经营的土地，应该计入固定资产，以折旧的方式计入生产成本，将附加在其上的经营开销计入管理费用。对于没有使用的闲置土地，可以依旧计入国企的无形资产，在规定期限内摊销管理费用。对于使用性质发生变化的土地，要依据法律法规，及时进行财务划账处理。
3.3 盘活企业土地资产
在经营活动中，企业土地资产经营始终存在，土地入股、土地抵押贷款、土地租赁等与土地有关的经济活动早就存在，作为一种特殊的企业资产，土地资产具有明确的使用期限，土地产权权能具有可分性，土地的经营内容具有多重性，比如可以在抵押的同时出租
牟利。
正是这些特殊性，决定了在设计土地资产经营方案的时候，必须细分土地产权权能，使土地的各个权能可以得到充分的发挥，实现土地价值的最大化。在实际应用中，常见的经营手段有土地资产置换、土地资产转让、土地租赁、企业兼并、企业收购等。在规范化的土地交易市场体系之下，可以对土地进行优化配置，选择灵活的经营模式，既可以充分发挥土地资产的利用率，又可以使企业获得比较好的收益。
3.4 合理分配土地资产收益
我国法律明确规定：我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。基于这个法律规定，国家有收取合理的土地使用费的权利。随着国家税制改革的推进，如何在保证国家土地收益的同时，实现国有土地资产的保值与增值，实现国家与企业土地收益的合理分配，就需要进一步完善和健全土地市场体系。在这个过程中，有三个管理要点：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的乱收费，以统一的地租收取制度规范土地的使用权。在实际应用中，对于企业已有的土地，采取每年收缴一次的方式收取地租；对于土地流转、土地新增等情况，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）随着我国基础建设、城镇化建设的快速发展，根据我国经济发展变化情况的需要，及时调整与革新相应的土地税种和税率，用房产税代替营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目，对于提高土地利用率、促进小微企业发展、抑制房产炒作、打击腐败等都具有经济上的引导作用；（3）坚持土地有偿使用制度，清理、取消各种不合理的收费，落实费改税的管理制度，树立法律的权威性，促进国家法制建设，有效保护企业的合法权益。
4 结语
总之，国企土地资产管理必须在遵守国家相关法律的基础之上，在服从国家宏观调控的前提之下，规范土地管理制度，建立符合国家经济建设发展需要的市场机制，明确土地的产权关系，准确反映企业的土地资产，细化土地的资产价值，充分盘活土地资源，提高土地的利用率，协调好企业与国家的关系，实现国企经济效益的健康增长。
参考文献
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第9篇：土地使用权价值评估方法范文
高新技术企业是指在《国家重点支持的高新技术领域》内,持续进行研究开发与技术成果转化,形成企业核心自主知识产权,并以此为基础开展经营活动,在中国境内(不包括港、澳、台地区)注册一年以上的居民企业。它具有资金需求量大、投资风险高，后期形成有形资产少，无形资产多等特点。据统计，截止2011 年上半年，全国实有企业1191.16 万户（含分支机构），其中高新技术企业28262户，预计本年度全国高新技术企业将达3万户，而高新技术企业中，98%是中小型高新技术企业[1]。随着后金融危机时期对我国经济的持续影响，企业融资难问题再次成为社会关注的焦点，而中小型高新技术企业由于可用于担保的有形资产少，其发展资金匮乏现象十分普通。中小型高进技术企业拥有较多的无形资产却因目前投融资体系的不完善，难以以此作为抵押或担保的标的进行有效融资。从目前来看，我国无形资产融资尚处于起步阶段，仅占银行信贷规模的不到5%[2]。因此积极面对和探索如何利用无形资产进行有效融资、创新融资手段和方法是摆在中小型高新技术企业以及金融机构面前的重要现实问题之一。
二、中小型高新技术企业无形资产融资实务
根据财政部企业会计准则第6号《无形资产准则》的规定，企业的无形资产一般包括土地使用权、专利权、商标、非专利技术、著作权、特许权等，而中小型高新技术企业更多的是拥有专利权、商标、非专利技术。如何在实践中让中小型高新技术企业利用本身拥有的无形资产进行融资，下面笔者提供实践中的几种思路，供大家参考。
（一）利用无形资产进行质押贷款
用于质押的无形资产必须具备两个要件，一是该标的为所有权之外的财产权，具有财产属性是无形资产用于质押的首要条件。二是该无形资产具有可转让性。无形资产通常符合这两个条件，才具备充当担保标的的能力。中小型高新技术企业拥有的专利权和商标通常具备这种特性。
1.理论依据。超额收益性和财产属性是无形资产可质押的价值基础。从法理学的角度讲，任何可成为担保标的的物或权利都应具备一定价值并具有财产权的性质。专利权和商标能够借助产品等实物载体，对企业的生产经营长期持续发挥作用，并能带来超额预期收益，使用专利和知名品牌的产品与同类普通产品的价值是不可同日而语的。可见专利权和商标能为投资者创造收益，并且能带来比一般企业盈利水平高的超额收益。正因如此，专利权和商标与生俱来的超额收益性使其具有了财产的属性，其专用权属财产权，拥有专利权和商标即享有其收益权，所有人享有对它们行使占有、使用、收益和处分的权利，也就具备了其用于质押向金融机构进行融资的价值基础。另一方面，合法拥有和登记的专利权和商标也可进行转让，其可让与性确保了其质押的可行性。为确保债权的实现，充当担保标的的物或权利，必须具有可转让性，以保证债务人不履行债务时，债权人可以将担保标的拍卖或变卖，以变现的价金优先受偿。我国担保法明确规定只有依法可以转让的权利才能设定担保。专利、商标等多数无形资产，除了法律或协议有规定的特殊情况外，均可转让或交易。 因此，利用专利权和商标进行质押融资有充分的理论依据。
也许有人担心，专利权和商品质押后，其所有人还能继续使用，获取超额收益吗？答案是肯定的。基于无形资产的特殊性，我国立法时借鉴知识产权的概念，认为商标、专利权等无形资产能充当担保标的的，只是其专用权中依法可转让的财产权，并将其归为权利质押。质押权具有优先受偿性。动产质押必须转移动产的占有，但权利质押是否转移占有不能一概而论。出质人将专利、商标等有关权利质押后，其生产经营仍必须依赖有关质押专利和使用商标专用权，只有继续使用这些资产才能获得收益。如果交付占有，无形资产不具有实物形态，质权人很难实施占有。而且无形资产专用权交给质权人，不允许出质人继续使用，无形资产将发挥不了任何作用，甚至会失去其价值。实际上，作为无形资产的出质人，他仅以无形资产的财产权来出质，在法律上仍是该权利的主体，因而仍有利用该权利的资格。而质权人仅取得以该权利的交换价值来担保的权利，并非为该权利的主体，因而无利用该权利的资格。因此，无形资产出质后，出质人仍有继续使用权，不能因设质而丧失其使用权。
2.实施步骤
（1）对持有的专利权和商标价值进行合理计价与评估。用无形资产质押，首先必须准确计量其价值。目前我国还没形成被普遍接受的无形资产计量方法，现行会计制度采用历史成本计量基础，不能全面准确地反映其价值。中小型高新技术企业可以与合作的融资机构商议，由融资机构内部有资质的专业人员采用国际通行的评估方法如市场法、收益现值法、重置成本法、剩余价值法、实物期权法等专业评估方法对用于质押的无形资产进行价值评估，以得出一个融资机构认可的无形资产价值。另一方面，企业也可以聘请规模大、信誉高，经国家财政部批准的经济鉴证类无形资产评估公司进行专业评估，出具无形资产价值评估报告。这种由独立第三发签署的价值评估报告比较客观，融资机构一般都容易接受。
（2）签订质押合同。在对无形资产进行价值评估后，企业和融资机构就可以无形资产价值评估报告为基础，签订融资质押合同。通过订立书面合同，限制出质人对权利的处分，实现权利质权的保全。因此。无形资产作为一种权利出质后，并不在于是否将该资产交给债权人，关键是对双方权利的限制。通过限制出质人的某些权利，赋予质权人一定的权利来维护双方的利益。如出质人未经质权人同意，不得转让或许可他人使用质押权利。质权人取得质权后，拥有优先受偿的权利，但也不能对该项权利任意转让或许可他人使用。
（3）质押合同登记。为防止无形资产质押出现“一女二嫁”现象，避免潜在的纠纷，保证质权人的权益，目前国家对专利权和商标的登记管理做了专门规定，公众也可以通过国家相关的登记机关查阅具体企业无形资产质押情况。
（4）充分利用风险分散和补偿机制。无形资产价值不稳定和不确定性的特点，使其价值实现存在较大风险。为减少融资机构的风险，企业需要充分利用风险分散和补偿机制。如浙江杭州银行与市政府共同发起成立的无形资产担保贷款补偿基金，政府对银行贷款给予风险补偿，以此合理分散银行的信贷风险。除了杭州银行，还有中国银行浙江省分行、北京银行、浙商银行城西支行、浙商银行西湖支行、光大银行、华夏银行、杭州联合银行与中新力合担保有限公司联合推出了不少针对无形资产的融资产品[3]。再比如浙江杭州市余杭区政府要求区内金融机构要积极开展和推广不动产余值抵押、动产质押、应收账款融资、存货质押、股权质押、商标、专利权等知识产权、无形资产质押、“网络银行”等信贷产品和信贷服务创新；积极探索担保机构作为“类金融机构”办理多种形式的担保业务[4]。因此企业要充分关注当地的融资环境和政府的相关扶持政策，利用风险分散和补偿机制，实现融资需求，并降低融资成本。
（二）利用无形资产证化融资
除上述能够进行登记和注册的专利权和商标外，中小型高新技术企业还有一类无形资产无法进行质押融资，就是非专利技术。由于该类无形资产未登记，不受法律保护，一般无法转让，但却可以为企业带来长期的超额收益。因此如何盘活该类无形资产，发挥其融资功能，是中小型高新技术企业要思考的另一重要问题。笔者认为该类无形资产可以实施证化，进行融资。
1.确定证化资产并组建资产池。中小型高新技术企业可以将非专利技术作为证化资产，同时将使用非专利技术并且获利高的产品作为拟证化资产的载体，以收入的一定比例作为证化资产，使资产池中既有持续流入的现金，又有一次性将非专利技术转让流入的现金，降低证化资产池的风险。
2.设立独立的资产管理公司。资产管理公司一方面收购发起人的非专利技术，实现发起人和被证化资产的“风险隔离”；另一方面将资产池中的资产证化，同时管理流入公司的现金资产，安排向投资者按时足额偿还本息。
3.对拟发行的证进行信用增级和评级。为降低融资成本，并吸引投资者，资产管理公司可对拟发行证进行信用增级，以提高所发行证的信用级别。信用增级可以使证在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好的满足投资者的需要[5]。资产管理公司可以与规模大、信誉好的金融担保公司进行合作，由金融担保公司对拟证化资产进行资信评级和担保，以提高信用等级，之后再由另外的信用评级机构对拟证化的资产进行信用评级。
4.发售证融资。信用评级结果公布后，资产管理公司以经过信用增级后的资产为担保，向银行发行无形资产专门收益券，或将经过信用评级的证交给投资银行去承销，销售时既可采用公募也可采用私募，以此满足发起人的融资需求
5.清偿证。在证偿付日，资产管理公司按发行时的预先约定，按时足额向投资者还本付息。证全部清偿之后，若资产池的现金流还有剩余，将剩余资金返还给发行人，到此无形资产证化交易随之结束。
参考文献：
[1]国家工商总局.《2011年上半年全国市场总体发展总体情况》.第1页.
[2]况玉清.《北京商报》.2011.9.22.
[3]张哲.《每日商报》.2011.10.17.
