房地产公司规章管理制度精选(九篇)

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第1篇：房地产公司规章管理制度范文

1．房地产企业财务管理与内部控制体系构建中存在的问题

1．1财务管理制度流于形式

从当前房地产企业的发展情况来看，很多企业并没有给予财务管理足够的重视，很多现代化财务管理的制度也没有被应用到企业的财务管理中，所以导致房地产企业在财务管理制度方面的建设和完善只是流于形式，并没有被管理层严肃对待。相关责任部门在执行的过程中也不能将内部控制体系真正的去贯彻和落实，从而使得内部控制体系在企业中的建设和完善完全失去了实践上的支撑，财务管理制度也逐渐流于形式，这与管理层及企业内部人员的意识薄弱有着密切的关系。

1．2有效的财务管理体系尚未形成

当前很多企业在财务管理和内部控制体系的建设方面并没有形成完善的系统，而且还多存在着企业建立的内部管理体系并不能很好地适应企业管理的需要。尽管当前很多房地产企业在引进内部控制体系的时候也参考了很多先进的案例和内部控制制度，但是其在对自身企业特性的方面却缺少较为细致的考量，从而缺少必要的完备性、针对性和适应性。除此之外，因为房地产企业内外部环境的变化较快，而很多企业在内部控制制度建设的过程中并没有引进相关的灵活性应变机制，根据时事和环境的变化来修订和完善企业的内部控制制度。

1．3融资渠道比较单一

房地产是一项资金密集型的产业，但就当前形势来看，房地产企业在融资渠道方面仍面临着渠道较为单一的难题。之前我国房地产市场依靠国家的支持获得了良好的发展，但也正是在这种依赖性的支持下，限制了我国房地产企业在融资渠道方面的开拓，大多企业都是通过银行贷款的渠道来获得融资。而在国家银根紧缩政策的影响下，房地产企业从银行贷款的难度增加了，仅依靠银行贷款来作为房地产开发的资金支持，已经对中小房地产企业的发展产生瓶颈。

1．4内部监管不到位

在内部控制体制建立后，必要的内部监管措施也是必须的，但大多数企业在这方面却缺乏行之有效的保障机制。首先体现在房地产企业的监督机制层次性方面，因为很多房地产企业都采取了设置属地项目公司的管理模式，在这种集团控股型管理模式下，因为很多子公司分布在各地，其在治理结构、管理组织形式、内部控制流程等方面都存在较多的缺点，往往与企业本部的财务管理存在协调或匹配上的问题。其次，房地产企业在控制体制中的监督管理方面还缺少先进的建设经验，在很多情况下都变成了事后监督，从而使得监督执行的效果大大降低了。

1．5中小房地产公司信息化管理平台不完善

中小房地产公司鉴于领导意识、资金和能力的有限，使他们在公司信息化平台的建设方面较为落后，而这却是房地产企业在财务管理和内部控制体系建设中的现代化要求。如企业在进行内部控制的过程中，通过信息化可以实现对企业的实时监控和全面管理，从而保证其深入到企业管理的各个环节和整体的过程中。但是中小房地产企业在意识和眼界上有一定的局限性，对新事物的关注度不高，也由于他们在资金和能力上的有限才使得他们在信息化建设的过程中并未建立完善的管理平台。

2．房地产企业财务管理与内部控制体系的构建策略

2．1正视现代企业管理制度建设，优化企业管理模式

首先，在意识方面房地产企业的相关管理人员和全体员工都要对这种现代财务管理的制度有一个清楚的认识，充分理解内部控制流程及其对企业管理的重要意义。然后建立一套现代化的企业管理制度，全面优化企业管理模式。为此还要制定明晰的控制流程和制度规章，从而保证企业管理人员的贯彻和落实，使得企业的财务管理和内部控制体系的建设不再只是流于形式，而要真正地发挥其应有的作用。

2．2建立全面的、完整的、现代化的财务核算和管理体系

相关的房地产企业管理人员一定要在现代化的财务管理与内部控制体系的建设上做出更多的努力，从而建立全面的、完整的、现代化的财务核算和管理体系。首先，要根据自身的实际需要和特点及时地引进先进成熟的制度建设经验，在此基础上进行改良，以建立适应性强的符合企业自身特点的财务管理制度;其次，要同时加强对实际案例的分析，吸收别人成功的管理经验，认清自身企业在管理过程中的缺点，从而优化企业自身的管理模式。但是以上这两种措施都是建立在因地制宜的基础之上的，只有这样才能提高企业制度建设的有效性和可操作性。

2．3拓展房地产企业融资渠道

较高的投资风险、较大的资金投入以及较长的建设周期是房地产企业本身的重要特点，尤其在其发展的过程中融资问题就成为了限制房地产企业发展的主要障碍，所以房地产企业要在融资渠道的拓展方面多下工夫。在当前的情况下，房地产企业需要在融资渠道方面进行改进。首先，要减少对国家政策的依赖性，积极发展自身融资能力的建设，合理地利用银行贷款这种传统融资模式在企业融资过程中发挥的作用;其次，要积极探索融资的新渠道，如房地产信托融资、充分吸收社会闲散资金的资本市场、增资扩股等融资渠道。还可利用外资银行及其证券商外资来发展房地产企业。

2．4加强企业内部控制与内部审计工作

加强企业内部审计控制是保障企业内部控制作用的重要途径，它在企业内部控制体系的建设过程中有着重要的作用，这有利于实现企业内部审计的独立性。在审计控制的过程中通过专项业务和定期审计的形式，房地产企业在运营过程中出现的问题的就很容易被发掘，并能够实现对各种漏洞和不良行为的查处。而通过企业绩效审计和内部控制审计的执行，企业将管理和控制的过程移向了事前与事中，这也是当前房地产企业内部审计工作的重点，这种在事前和事中加强对企业内部控制的管理能有效地发现企业中出现的问题，从而成为企业管理的有效工具。

2．5搭建完善的财务信息化管理平台

在房地产企业信息系统的建设方面也要加强重视，从而在信息化管理平台的支持下提高企业内部控制的效率。这种企业信息化管理平台的生成可以有效地打破企业的信息孤岛，将企业经营、财务、销售、采购等多方面、各个环节的数据实现信息的整合，使信息沟通组织扁平化、多元化，这对于企业的全面控制来说是一个得力的助手，有利于企业在信息管理方面实现畅通和高效地传递，提高企业的管理效率。

3．结语

第2篇：房地产公司规章管理制度范文

关键词：房地产项目 成本管理 成本控制 优化建议

一、房地产项目成本管理内涵

（一）房地产项目成本管理要素

房地产开发项目成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。施工成本管理的任务主要包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本预测就是根据成本信息和房地产开发项目的具体情况，运用一定的专门方法，对未来的成本水平及其可能发展局势做出科学的估计。成本计划是以货币形式编制房地产开发项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。成本控制是指在施工过程中，对影响房地产开发项目成本的各种因素加强管理。成本核算是指按照规定开支范围对施工费用进行归集，计算出施工费用的实际发生额，计算出该房地产开发项目的总成本和单位成本。成本分析是在成本形成过程中，对房地产开发项目成本进行的对比评价和总结工作。成本考核是指将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定房地产开发项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩。

（二）房地产开发成本管理基本方法

目前房地产开发项目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目标成本管理的方法

目标成本管理法，就是先设定一个项目的成本目标，然后以此标准对项目各个阶段的成本情况进行考核的管理方法。目标成本的确定既保证了项目的利润，也对项目的施工工期、项目质量、项目水平有积极的影响。其计算公式可以表述为：

目标成本=目标售价一目标利润

2.责任成本管理的方法

责任成本管理是成本的管理控制任务落实到部门或者个人的一种成本管理办法。首先房地产公司根据项目的具体情况，划分责任范围，也就是划分由哪些人来负责哪些项目的成本，而且将这一责任的划分落实下去，告知各部门或者个人的成本管理控制目标，也就是其责任目标，然后经过一定的期限后，对每部门或者个人的成本落实情况，成本责任范围进行考核，然后将考核结果反馈给各责任部门或各责任人，并且考核的结果与公司员工的各项绩效考核挂钩。

除此之外还有动态成本管理的方法、全员成本管理的方法等方法。

二、房地产项目成本管理中存在问题

（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制

成本管理体系中，项目经理享有较大的权力，在成本管理及项目效益方面对房地产开发商总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。而很多房地产项目施工项目成本管理体制，在实际操作过程中，不能很好地将责权利三者结合起来，没有形成完善的成本管理体系。房地产开发商总经理负责对项目经理，项目经理对各部门在成本控制中的业绩没有进行定期检查和考评，缺乏成本、管理责任制，没有制订出一系列规章制度，更没有使成本控制的责任落实到施工管理的每一个角落和每一个人。

（二）项目管理人员经济观念不强

房地产开发项目部以及工程监理公司存在一种现象，管理人员受传统观念影响，成本管理意识不强，即在项目成本管理中，责任不明确，虽然施工单位、监理都配有预结算人员，但责任不落实，工作不到位，财务、材料、合同、计划统计等部门工作脱节，有预算无核算，大部分没有项目经济分析比较，没有具体的节超建议和措施，即使能从结算上反映项目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我国建筑工程项目的成本控制主要是会计成本核算控制，会计成本核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。由于建筑工程的生产过程具有一次性的特点，成本的管理重心应当移向事前的预控和事中的过程控制。但很多项目对成本管理缺乏事前控制和施工过程中的管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段时才对已发生的成本进行核算，联系单签了一大堆，在最后结算的时候占到了工程款大部分内容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地产开发项目虽然配有预算员，但从事的工作也只是按图、按现场指令计算工程量，作为结算的依据之一，没有将成本预算和成本结算结合起来，由于项目没有阶段成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，没有分部工程成本分解，因此对项目施工指导意义不大。加上激励机制不健全，奖罚办法不落实，成本节超与个人收入不挂钩，因此项目管理人员对成本情况并不关心，不少人根本不知道自己所负责工程部分的计划成本、预算成本和实际成本情况，只要进度跟得上，总体感觉都很良好。

三、房地产项目各阶段成本管理的优化措施

（一）项目立项论证阶段

项目立项阶段需对项目发展成本进行客观、全面、准确地估算，本阶段的成本控制重点在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。而成本的估算需充分考虑项目的不确定性；同时根据项目实际情况合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价，预测新项目初步成本。

要加强项目经理成本管理意识，围绕项目成本展开工作，通过预算资料和管理运作中所反馈的各项成本信息有效地抑制各种不合理的支出。要建立和完善项目成本核算的管理体制，没有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本计划等工作就无从谈起。为此，我们特别成立了独立的核算部门和审计部门。定岗定编了数位有经验的预算员和审计员。

（二）项目规划设计阶段

要规划设计阶段成本管理的内容及目标。房地产公司的竞争实质上是产品的竞争，而规划设计不仅仅决定成本，更决定了品质、和品牌，所以最新的成本管理思路认为规划设计阶段成本管理不仅要具有产品开发建设全过程成本管理的意识，还应具有房地产公司发展成本管理的宏观意识。

（三）项目施工阶段

成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账，按劳动定额签发施工任务书。尤其应当制定与不断完善房地产公司内部的施工定额，因为这是房地产公司加强成本管理与控制成本的基础，更是房地产公司班组成本控制与考核的标准和依据。也要加强材料费管理，做好材料成本的有效控制，从工期成本控制上提高效益，控制设计变更中可控和不可控的因素。

（四）项目营销阶段

随着市场竞争越来越激烈，营销费用在房地产公司成本支出的占比也越来越大，营销费用支出逐年上升。要进行预算管理，从支出管理到预算管理进行蜕变；进行分类管理，专款专用，精细控制项目营销费用合理预算；进行合同管理，执行预算；进行支付管理，从根本上杜绝营销费用超支。

参考文献：

[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，

11-25

[2]李兴龙.房地产开发策划阶段的成本管理[J].中国住宅设施，2009，（07）：10-13

第3篇：房地产公司规章管理制度范文

一、瑞丰·凤凰岭小区1#~6#楼主体工程分析

瑞丰·凤凰岭小区总用地1.65公顷，总建筑面积49175.83平方，以6幢高层(18+1)住宅楼组成，小区紧邻铁道部第一疗养院，背依北崮山，俯视在海一方海上公园和东部城区中心区，盘踞连云区绝佳风水宝地。

瑞丰·凤凰岭小区于2010年3月开工至2011年5月竣工，在楼盘施工过程中整体质量、安全、进度、投资良好。淮安建设马新建项目部施工的1#、2#楼在主体验收过程中一次验收通过，甚得质检及相关单位赞扬。淮安建设胡茂怀项目部施工的3#、4#、5#、6#楼计划于2010年春节前主体全部封顶，目前正加紧施工，以确保按期完成任务。

我于2010年8月2日担任瑞丰房地产工程部现场土建工程师职务，当时现场1#、2#楼主体已基本完成，3#、4#、5#、6#楼施工进度缓慢，在现场施工管理方面任务很重，压力很大。在公司领导和王总的指导下很快进入角色，但在工程的实践过程中工程进展仍然滞后，周围的环境对工作开展很不利，就好比是中盘的对杀，后期形势不明朗很难辨清。

经过一个月的深入了解和适应和公司相关领导的大力支持，在现场施工管理过程中果断调整思路，积极探索新路线，寻求相关单位的配合和支持，终于在2010年9月份使僵持局面打破，工程正常施工顺利走上正轨。

正如总结开头我给自己打的“59+1”分，其中剩下的40分不是我的，而是公司领导和相关配合单位的，至于那“+1”分就要看年终的收官之战了，若赢了“+1”分我要，若原计划制定的任务没有落实我受之有愧。

二、瑞丰房地产公司建议

我的建议就是：“遵守、落实、执行”。

公司的规章和管理制度很完善、很细致，每个细节和符号都很严谨。这些规章和管理制度体现了当初制定者的智慧和水平我是自叹不如，故我所能做的就是不让他在墙上挂着、不让他在橱柜里藏着，而是在现实工作中遵守他、落实他、执行他!

三、2011年工作计划

2010年是幸运、收获颇丰的一年，希望2011年要比2010年更幸运、收获更丰盛。

作为一个建筑人特别是住宅建设者，工程主体施工完成只是住宅小区总工程量的三分之一，所以小区在2011年的工作量仍然很重事情也会更繁琐。

例如小区中期的内外装修工程、门窗安装工程，中后期的小区市政管网、园林绿化工程，到后期的工程竣工验收、维修、物业等，所做的工作需要细致、周密、统筹安排，故计划如下：

计划一：年前休假期间走访和调研周围成熟社区的市政建设、小区配套设施，做到心中有数以备我用。

计划二：2011年春节后小区施工前会同各协作单位做好施工前准备工作、部署施工任务、制定可行性施工方案，做到谋事在先。

计划三：进一步加强工程部在施工现场的管理力度、提高监理单位的工作积极性、增强现有的以及后进场施工单位的安全、质量意识，做到现场令行禁止、奖惩公平。

计划四：学习新知识、学习新技术。

第4篇：房地产公司规章管理制度范文

[关键词]房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

第5篇：房地产公司规章管理制度范文

关键词：房地产管理　多项目开发　管理模式

中图分类号：F270　文献标识码：A　文章编号：1007-3973(2011)006-136-02

随着市场经济的发展和我国住房制度改革的深入，房地产业正在迅速的成长壮大，已成为国民经济的支柱产业。而随着房地产市场的日趋成熟，房地产开发的市场集中度和专业化也在得以不断提高，而在新的市场政策下，房地产项目开发的成本越来越高，而利润率却越来越低，房地产开发企业要想持续、稳定的发展，就必须在项目管理和开发上下功夫，追求规模效益。多项目开发正成为许多房地产公司做发展壮大所要走的必由之路。

1　多项目开发的必要性

1.1　多项目开发管理模式是房地产企业自身发展的需要

当前，我国的房地产开发企业普遍存在资产规模小、年开发量不大、资质等级低、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配现象，整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险的能力差，缺乏有影响力的大型企业或企业集团引导整个行业的发展。

另外，房地产企业是一个涉及面较广的行业，这就要求开发企业要能够积聚各方面的专业人才，无论哪一方面的疏漏，都可能导致开发项目的失败，因而扩大企业的经营规模，才能使企业有实力将每一方面都完成好。

而且，房地产开发周期长，在这一长期过程中，市场信息瞬息万变，并掺杂着很多不确定的因素。房地产开发资金投入巨大，企业如果没有足够的财力，很容易由于融资问题而陷入困境。一旦市场出现较大波动，就可能导致公司陷入危机。

所以，房地产只有扩大企业的经营规模，进行多个项目的开发，才能提高企业的抗风险能力，整合资源，必将有利与企业的长足发展。

1.2　多项目开发管理模式是适应激烈的市场竞争的必然要求

当前，我国房地产市场已经进入到了买方市场，消费需求正在不断变化，而去适应这种变化是房地产企业的生存之本。由于房地产市场竞争的不断加剧，房地产企业开发项目的风险不断增大，这就要求开发企业有较强的抵抗风险的能力。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须投入大量人力、财力，同时进行开发和管理的创新，形成企业自身的竞争优势。但没有一定的企业规模和资金实力，是根本不可能进行新产业研究与管理创新的。

随着房地产行业的不断发展，房地产开发所要涉及的各个专业的分工更加明显。任何一个企业都无法做到在各个方面具有绝对优势，而房地产产品要想得到广大消费者的青睐，就要求其产品具有均好性。而只有具有一定规模的企业，才有实力吸引众多的专业人才充分发挥他们的优势，提高产品的市场竞争力。

而进行多个项目的开发和管理，占有了一定的市场份额，提高了市场占有率。企业就可以吸纳大量高素质人才，确定远大的发展目标，提高了管理水平，并联合各方面力量，全面提升楼盘品质。这样才能获得更多参与其他企业合作的机会。在激烈的市场竞争中有较强的抵抗风险的能力。

1.3　多项目开发管理模式是国民经济和行业发展的迫切要求

房地产业是我国国民经济的支柱产业，为适应经济发展的需要，同时也为了实现产业的可持续发展，这就需要一批实力雄厚的大企业发挥市场的主体作用，在为市场提供有效的市场供给的同时，根据市场的变化和政府宏观调控政策，及时调整企业的行为，确保市场稳定平衡。

所以，房地产企业的规模化和集团化势在必行。实行多项目的开发管理，实现规模化经营，是房地产业发展到一定阶段的必然选择。

1.4　多项目开发管理模式是提高投资利润率的有效保证

在国家新的房产市场政策下，房地产企业如果还是实行单项目开发模式，前期必然需要大量的现金流出。在企业资金有限情况下，融资费用以及项目的成本费用等必然要增加。而在销售回款之后，就会有大量的资金流入，除了支付有限的项目资金费用外，大量的现金都只能存放在银行。但在通胀率高于存款利率的时期，这种情况就要导致资金的缩水。结果是投资利润率将远低于预期的利润率。

但如果企业进行多个项目的开发，而且在各项目开发时，某些项目的现金流出和另一些项目的现金流入安排合理，资金就可以在各项目间有序和快速地周转，企业不需要投入太多的资金就可以产生大量的利润，自有资金的使用率必将大大的提高，投资利润率也将得到有效的保证。

所以，多项目开发模式一方面是适应了新的市场政策下房地产投资模式的变化，也是房地产企业实现资本、规模快速扩张的必然选择。我国的房地产行业急待进行资源整合，通过行业的资源整合和企业的多项目开发管理，形成一批实力雄厚、具有较强市场竞争能力的大型房地产企业，为整个国民经济的发展做出应有的贡献。

2　目前房地产公司所采用的多项目管理模式

当前，国内大型房地产企业多项目管理的主要模式大致有三种：矩阵式管理型、职能管理型和项目管理型：

2.1　矩阵式管理型

矩阵式管理型指项目部是执行的主体，在管理上企业集团直接对区域公司实行监管，设计、拓展和销售等职能将由总部职能部门直接管理，具体一般性业务则由区域公司自行管理负责。而项目部由各职能部门抽调专人进行组建，项目成员一方面对部门经理负责，也要对项目经理负责。这种管理模式的优势是对外界环境的变化做出迅速的反应，避免了资源的闲置和浪费，但不足之处是人员所要受的双重领导。

2.2　职能管理型

智能管理型是完全由各职能部门根据项目不同开发阶段来介入项目的管理。集团只监控管理到区域一级，项目及具体业务则由区域级直接进行管理。包括项目的拓展、项目的设计、工程和销售等阶段。这种管理模式的优势是分工的高度集中和专业化，能把内部资源最大限度的反复利用起来，不足之处是对外界的环境变化反应速度慢，部门之间协调过多，造成决策缓慢的现象发生。

2.3　项目管理型

项目管理型是指项目公司作为项目开发的主体，项目公司则下设拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。这种管理模式的优势是能迅速的对外部环境的变化做出反应，不足之处是总部对项目的控制不到位，造成了资源闲置的现象发生。

以上这三种多项目开发管理模式，各个房地产企业应根据企业自身的特点以及战略和管理的重点需要进行灵活的选择和运用。一般情况下，仅在一个地区城市进行多项目开发的企业来说，在总部设立各职能部门，并采用矩阵式项目管理模式，是比较适合的管理模式。

而对于那些在不同地区和城市从事多项目运作的房地产开发企业来说，比较理想的管理模式，是在总部设立各职能部

门进行总体监控，在各地方子公司成立工程、销售和采购等部门进行实施控制。

3　目前房地产多项目管理模式存在的主要问题

在多项目开发模式日益兴起的今天，多项目管理模式已经成为房地产企业在激烈竞争中能否取胜的关键所在，但与单一项目开发模式相比，多项目开发所存在的问题也不可避免的暴露出来。也势必会面临许多新的管理难题，如成本的压力、资源的竞争以及市场目标快速变化等。

从具体情况调查来看，当前房地产多项目管理模式，特别是在多项目开发初级阶段，会存在一些问题，具体表现在以下几个方面：

(1)专业人才的匮乏。房地产企业在进行多项目开发和管理过程中，需要大量的专业人才对项目进行管理和支撑。但许多企业面临人才的匮乏的现象。人力资源的匮乏，既有的资源又很难实现共享。这已经成为当前制约企业项目开发与扩张的主要问题。

(2)部门沟通协调不畅。企业各部门之间工作协调难度大，运行效率较低。公司本部的支持和管理的职能不能有效的发挥，难以对项目部门实施有效考核。公司总部同下属子公司以及项目各职能部之间的决策和职能权限划分不够清晰，职权分工不明确，而且工作的接口关系不清晰，造成了工作进程拖沓的现象发生。

(3)缺乏规范的项目开发流程和产品考核的具体标准。一个房地产开发项目就是一个实际产品，当房地产项目的考核目标没有具体标准时，就很难有效的确立管理和监控的目标。而且如果没有规范的项目开发流程，那么每个开发项目就会隐藏着巨大的市场风险以及管理风险。

(4)监管和考核不清晰。在多项目开发的过程中，由于公司总部和职能部门与项目部之间的监控关系和考核关系不够明确和清晰。这样就造成了项目公司的执行力度较差，方案、计划和各指令等的执行结果常常会出现较大的偏差。

(5)项目部各职能部门受项目经理的决策影响，在项目开发管理过程中，“人治”的因素影响较大。项目部过于依赖公司总部，难以发挥其职能作用，或者不肯服从总公司管理。

4　多项目开发管理出现以上问题的原因

4.1　战略发展目标不明确

房地产开发企业的发展战略包括市场发展规划、区域发展规划以及产品发展规划等。战略发展规划是企业发展的方向标，所以在多项目开发的初期，房地产企业就应该研究并制定清晰的战略发展规划。在确定市场发展规划时，要明确发展的目标是什么，明确了目标方向后，在确定区域发展规划时，要进一步分析目标城市的商品房空置率和第三产业比重，还要确定进入的先后顺序等。在确定产品发展规划时，要明确产品的模式以及项目的规模，各档次产品的比例等。各类问题都必须在多项目开发初期予以明确。否则盲目性扩张将引发管理上的混乱。

4.2　资源配置的不合理

合理配置资源是企业发展必须具备的核心能力。房地产企业是资源密集型产业。其内部包括土地、人力、财务、技术以及品牌等资源，还包括政府、供方、客户等外部资源。无论是社会的发展还是企业的发展过程，无不是资源有效配置的过程，因此房地产企业要想实现可持续的健康发展，就必须做到各项资源的优化配置和合理利用。只有做到这一点，才能使有限的资源发挥最大的价值，这样一方面可以防止资源浪费，另一方面也减少了因某些资源的短缺，从而影响企业的长足发展。目前，一些企业在实施多项目开发过程中，不能有效地优化和配置资源，致使人力和资金等资源等过度紧张，影响了企业的发展。

4.3　规章制度不健全

健全的规章制度和完善的企业管理体系是企业发展的基本保障。在企业发展的初期，单项目开发模式下，因为管理层级和人员都较少，所以简单的管理制度就可以管理企业。但在多项目管理模式下，层级、部门和人员都众多，工作流程以及资金和信息的交流都比较复杂，如果房地产企业没有一套全面和完善有效的规章制度和管理体系，就必然会导致权利的交集或责任的真空现象发生，监管和考核不清晰，部门沟通协调不畅，这也必然会阻碍企业的发展壮大。

第6篇：房地产公司规章管理制度范文

前言：我国房地产行业经历了二十余年的发展， 目前已进入竞争激烈、优胜劣汰阶段,如何在确保品质的同时合理控制成本，降低风险，是企业能否良性持续发展的关键。只有有效的内部控制，才能使房地产企业提高信誉、创造效益和持续发展。以合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。

一、房地产企业内部控制制度存在的问题

1、内控制度不完备

我国房地产企业内部控制体系建设不完备， 主要表现在：

（1）内部控制制度尚未建立，或不成文，内部控制制度工作无据可依。

（2）部分企业虽然建立了内部控制制度，但不健全。

（3）许多房地产企业内部控制程序不科学，目标不明确、不细化。

2、风险控制体系不健全房地产行业属高投入、高风险行业，但其风险控制系统却并未健全。主要表现在：

（1）房地产企业对项目投资风险与评价不足，决定投资开发项目时仅凭借管理者经验或短暂的市场调研，经仓促估算便进入土地有形市场抢拍土地开发权，对开发过程的风险未能加以重视，以至使开发商在购入土地后再重新审视自己原有的可研报告才意识到开发风险的严重性。

（2）在产品设计策划、行销策划的市场定位上，常是高层凭经验主观决定，没有深入调查分析。以至产品完工后销售时间过长，才意识到产品不符合市场需要。

3、监督机制不到位

目前房地产企业基本都认识到了内部控制的重要性， 并完善了企业的规章制度。但其能否得到严格实施才是生产安全住房品质合规的最基本保障。因此需要内部审计部门严格监督。目前，一些房地产企业的审计与财务部门没有完全分开， 部分内部审计人员担任或兼任财务部门领导，甚至是财务总监的下级，使审计工作受到各方面利益的牵制，最终流于形式。

4、缺乏内部控制专业人才

我国房地产企业面临相关专业人才储备不足、缺乏内控相关的信息系统等挑战。而房地产行业的投资、预算、工程施工等环节都需要监督,致使该行业的内部控制专业人才更加缺乏。由于内控专业人才储备不足，很多企业依赖专业机构的协助，但专业机构对企业的认识往往有限，往往仅可以完成内部控制报告。

5、企业基层内部控制环境薄弱

企业缺乏对于员工层的内部控制教育培训， 内部控制理念没有向员工展开， 房地产公司员工普遍认为内部控制是企业高层的工作。而内部控制实质上是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。只有全体员工的共同参与，才能实现内部控制的有效性。

6、房地产经营中信息沟通不畅

房地产企业具有开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。在经营中涉及方面广泛，利益相关者众多，包含投资者、债权人、承包单位、被拆单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及各个政府审批部门、工商、税务等等。由于涉及范围较广，导致内部控制的内部与内部、内部与外部信息沟通更容易不畅，给内部控制带来了较大难度。

二、完善房地产企业内部控制的对策

1、完善企业内部流程

（1）制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册，明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况，使企业由上至下有据可依。

（2）对业务流程不断梳理完善、优化，加强各部门间协作，避免职责交叉和制度缺失等问题，避免墨守成规。

（3）不断完善流程管理信息系统，采用较先进的ERP 管理软件。

2、健全房地产风险控制机制

当前房地产行业市场走势不清晰，政策金融形势不稳定，房地产企业在取得土地经营权到最后房屋销售的过程中，必然会受到诸多外部因素的影响，仅凭企业领导者主观经验决策难免会与正确方向存在偏差。完善的风险控制机制，能为管理者提供稳固的决策环境。

企业必须强化风险意识，建立合理的风险评估体系，建立风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。房地产企业应根据风险类型和特征制定合理的风险转移方案。应用现代化的网络信息技术对企业内部风险进行预测，实行科学的事前控制手段，有效规避内部风险。充分吸收专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序，避免企业领导因个人风险偏好给企业经营带来重大损失。

3、完善有效的监督机制

（1）保证内部审计部门的独立性，其应由董事会直接领导，向董事会报告，确保其能客观的对各个部门进行审计，充分发挥其对总经理和财务部门的监督职能。

（2）设立内部举报机制，保持内部举报热线和信箱的畅通，保护举报人的安全。

（3）防止管理层舞弊，一般房地产公司管理层舞弊具有隐蔽性，当内控体制不完善时，管理层的权利有时会凌驾于规章制度之上。通常管理层舞弊有如下信号，如管理人员遭受异常压力或业绩期望；机构面临资金压力；管理层的薪酬与经营成果挂钩等。当企业出现这些信号时，内部审计部门要特别注意对财务报告真实性的确认，考察管理层是否存在粉饰财务报告的情况。

4、培养与引进内部控制专业人才

（1）挑选财务、工程、采购等核心部门的员工组成独立的内部审计团队， 还可以在团队中外部聘用会计师事务所的专业人才对企业进行风险识别与评估、对内控环境进行建设并持续监控，发挥内部控制最大效果，并逐渐将其规范化和精细化，产生管理效益；

（2）鼓励内审团队员工参加内部审计知识培训，鼓励其取得审计师证书和国际内部审计师证书等；

（3）在内审机构创立后的前一两年必须采用专业机构展开内部审计，促使企业内审团队和外部专业机构合作，并在合作过程中向专业机构学习技术经验。

5、完善企业内部控制的人文环境

（1）在企业内部全面宣传内部控制，制作内部控制手册，分发到每一位员工。通常内部控制手册，需要具备如下信息：企业信念理念和文化方针，如诚实守信、以人为本；企业合规承诺，如遵守国家法规、符合国际标准、达到审计合格；对管理层的合规要求内容，如做合规表率，对每一位员工的合规要求内容，涵盖工程、采购、销售等；

(2)定期展开内部控制自查，制做内部控制自查确认表，针对各个部门不同业务情况制做表格，要求每年一次由各个部门对本部门是否符合内部控制要求进行自我检查确认，并且要求各个部门领导将检查事项进行部门内部教育，告知下属，每年检查后均需进行内部自我改善。

(3)不定期进行内部审计，在每一次内部审计过程中，让员工了解到内部控制是由每一个员工的工作组成，内部控制是全体员工实施的。

6、建立广泛信息与沟通平台

第7篇：房地产公司规章管理制度范文

近年来，随着银行个人消费信贷业务的兴起，消费信贷保证保险在我国获得快速发展。各保险公司纷纷开办住房和汽车消费信贷保证保险业务，一时间消费信贷保证保险市场热闹纷繁。但是，从2002年下半年开始形势急转直下。消费信贷保证保险业务经营管理中存在的问题开始暴露，保险公司面临的业务风险开始显现。如某财产保险公司从2001年开始经营汽车消费信贷保证保险业务，截止2003年5月底，累计保费收入1872万元，累计赔款459万元，赔付率24.5％。逾期贷款3296万元，占保费收入的176.1％，其中逾期3个月以上的贷款达2515万元。消费信贷保证保险市场存在的问题严重影响到保险公司的持续经营和健康发展，一些公司被迫全面收缩相关业务。人保、天安公司从2002年下半年开始清理整顿消费信贷保证保险业务。平安产险公司也在近日对部分地区的消费信贷保证保险业务亮起黄牌。

一、消费信贷保证保险业务发展面临的障碍

几年前还是人人争抢的“香饽饽”怎么忽然就变成了“鸡肋”呢？问题是多方面的：社会信用基础薄弱，企业和个人信用体系不健全；银行盲目竞争，违规发放个人消费贷款，放松对房地产公司和车行的资信调查；产品设计存在缺陷，风险责任不对称等。但笔者认为，真正的问题却是来自保险公司自身，就是对消费信贷保证保险的风险认识不足，业务管理不严格，市场运作不规范，依法合规经营意识淡薄。由于管理缺失产生的风险才是消费信贷保证保险业务面临的最主要的风险。

（一）保险公司对消费信贷保证保险业务的风险认识不足，风险管理缺乏长期观念。消费信贷保证保险属于高风险业务，而且业务周期长，短则2、3年，最长可达30年，期间的不确定性因素较多，风险具有巨大性和滞后性特征。消费信贷保证保险业务风险的特殊性，要求保险公司对业务管理和风险安排要有长期思想，业务经营要立足长远，要正确把握经济发展的基本趋势和周期性特点，要妥善处理短期利益和长期目标之间的关系。

目前，保险公司在经营消费信贷保证保险业务过程中，普遍存在重短期利益（即保费收入）、重市场拓展，轻业务管理、轻市场研究的现象，缺乏严谨、科学的经营理念，不能全面地认识和分析消费信贷保证保险业务的经营环境，为公司的稳健经营和长远发展带来潜在隐患。如一些基层公司只看到目前房地产业形势一片大好，居民购房踊跃，房价节节攀升的表面现象，而没有把房地产业纳入到整个经济发展的全局中来分析，也没有和当地的经济发展形势结合起来分析，更没有意识到房地产业出现的投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，对房地产项目不做分析、不加区分，眉毛胡子一把抓，盲目扩大住房消费信贷保证保险业务。最近，人民银行发出通知，要求加强房地产信贷业务管理，国务院也于近日提出要加强对房地产市场的宏观调控，就是对房地产业投资过热、出现泡沫现象的一种警示，应当引起保险公司的高度重视。

（二）保险公司依法合规经营意识淡薄，不正当竞争现象严重，市场秩序混乱。消费信贷保证保险业务主要依靠银行开展，业务一般占业务总量的90％以上。因此，与银行的合作就成为消费信贷保证保险业务拓展的主要环节。目前，各保险公司与银行的合作基本上都是采取“协议+条款”的方式进行。

由于保险公司依法合规经营意识不强以及对渠道的过度依赖，在消费信贷保证保险业务经营过程中违规现象严重。保险公司普遍存在不严格执行标准条款费率的情况，违规与银行签定“不平等”协议，将本应由银行承担的责任和义务部分或全部转移给保险公司自己承担，由此产生了巨大的风险。主要有以下几种表现：

1.扩大保险责任范围，将意外伤害和疾病责任扩展为履约责任。如某保险公司条款本来只将投保人因意外事故或因疾病死亡或永久丧失劳动能力，无法继续履行还款义务作为保险责任，扩展后变为只要投保人连续三个月末履行或未完全履行还款义务即为保险责任。

2.缩减责任免除，取消免赔额。在消费信贷保证保险条款中，责任免除条款是保护保险人利益、防止投保人和被保险人道德风险的重要内容。缩减责任免除就是变相扩大保险人的保险责任，减轻或降低投保人和被保险人的道德约束，增加了保险人面临的道德风险。同时，取消免赔额弱化了被保险人的风险责任意识，造成被保险人的风险责任缺位。

3.降低费率，一般在标准费率基础上下浮30％左右。

4.降低首付款比例甚至零首付。设定一定比例的首付款是消费信贷保证保险业务风险管理的一项重要内容，也是风险控制的一种有效手段。对不同信用度的人群和不同风险度的业务，保险公司通过提高或降低首付款比例进行调节，可以有效地控制风险。降低首付款比例甚至取消首付款要求，直接增加了保险公司的业务风险、加大了风险管理难度。

5.高额手续费，以及由此产生的退保风险。保险公司在办理住房和汽车消费信贷保证保险业务时，一般一并承保房屋保险和机动车辆保险且一次性收取保费，按协议支付商手续费。据了解，消费信贷保证保险业务手续费为10％—15％左右，房屋保险和机动车辆保险业务手续费为20％～30％，一般以现金形式坐扣。如果投保人提前偿还银行贷款后提前办理相关保证保险的退保，或者投保人在获得银行贷款后提前办理房屋保险或机动车辆保险的退保，保险公司将面临直接的经济损失。如果这种情况集中发生，保险公司该业务项下当期的保费收入甚至不足以支付退保费，出现“红字”保费。巨大的支付压力将给公司的正常经营带来困难，并可能由此造成巨额亏损。

（三）保险公司对消费信贷保证保险业务管理不严格、控制能力不强、措施落实不到位。消费信贷保证保险业务风险的产生是多方面的，要求保险公司必须具备较强的风险管理能力。目前，各公司对消费信贷保证保险业务均建立了相应的管理制度，规范了业务操作流程，加大了业务培训力度，采取授权经营、集中管理等措施，取得了一定的效果。但从掌握的情况看，一些基层公司风险意识不强、管理粗放，没有把风险管理容人业务管理的各个环节，有关规章制度不健全且不能得到很好的落实。如对商的管理，迁就的多、制约的少，没有建立起相应的管理制度。不仅没有很好地研究环节的风险控制，反而通过协议将银行应承担的责任和义务转移给保险公司自己承担，造成在消费信贷保证保险业务经营过程中银行的风险责任缺位，从而进一步弱化了银行的责任意识。对投保人的资信调查是消费信贷保证保险业务风险控制的重要环节。一方面，目前我国社会信用的基础十分薄弱，经济活动中信用缺失现象严重，企业和个人的信用体系尚未建立，为保险公司开展信用资信调查工作带来很多困难；另一方面，一些公司有制度不执行或执行不坚决，工作不够扎实、细致，相关制度不能得到很好地落实，调查程序流于形式。如一些房地产开发公司通过员工、亲属以个人购房名义或通过虚增楼房面积、虚增楼层骗取银行个人住房消费贷款用于房地产项目开发。一些犯罪分子勾结不法车行，利用假身份证骗取银行个人汽车消费贷款等。这些情况时有发生，说明保险公司在资信调查环节仍然存在较大漏洞。

二、加强管理，促进消费信贷保证保险业务发展

（一）要提高对消费信贷保证保险重要性的认识。消费信贷保证保险业务在我国还处于起步阶段，在业务总量中占的比例较低，未引起有关方面足够的关注；消费信贷保证保险业务所具有的促进消费、拉动经济增长的作用未得到充分的发挥；消费信贷保证保险风险的巨大性和滞后性也未得到应有的重视。保险界应加强对消费信贷保证保险业务的研究和分析，要站在经济全局的高度，认识消费信贷保证保险业务在促进经济增长、提高人民生活水平、防范和化解金融风险等方面发挥的作用；要站在保险业发展的高度，分析消费信贷保证保险业务自身的发展前景以及对保险业发展的带动作用；要站在防范保险业风险、促进保险业健康发展的高度，提高依法合规经营意识，加强和改善业务管理，规范市场经营行为，增强做好消费信贷保证保险业务的责任感。

（二）要强化保险公司的内部管理。目前，消费信贷保证保险业务存在的主要问题是在管理环节产生的，消费信贷保证保险业务的主要风险是管理风险。因此，加强消费信贷保证保险业务的管理，是防范和化解风险的重要环节和有效手段。

1.健全管理制度，规范操作流程。消费信贷保证保险业务的风险点多，业务环节多，操作程序复杂。完善的管理制度和规范的操作流程是业务健康发展的基础和保证。保险公司要充分认识消费信贷保证保险业务风险的多样性，在商的选择、投保人的资信调查、逾期贷款的跟踪管理和追偿等各个环节都要健全管理制度，加强业务人员的培训，落实责任制，彻底改变制度不健全、管理粗放、责任不到位的状况。

2.授权经营、集中管理。消费信贷保证保险属于高风险业务，要求具备较高的风险管理能力。授权经营、集中管理是一种有效控制风险的经营模式选择。分级授权经营，由上级公司按照统一标准对下级公司经营该业务的资质情况进行考核验收，允许具备条件的公司开办此业务；业务管理则集中到省级分公司，应开发专门的业务管理系统、设立专门的业务部门负责核保、核赔、债权追偿等具体管理工作。

3.加强对商和销售商的管理，认真做好资信调查工作。要加强对商和销售商的业务宣导，提高其对消费信贷保证保险作用的认识，端正经营思想和行为。消费信贷保证保险是商、销售商扩大经营规模，增加销售收入的重要手段，也是商、销售商防范经营风险的重要措施。保险公司和商、销售商之间是平等互利的合作伙伴关系，应相互尊重共同发展。资信调查工作是消费信贷保证保险业务管理的重要环节，也是风险控制的重要节点。要充分利用社会上公开的企业和个人信用资信平台开展资信调查，尽可能地扩大对投保人信息的采集范围，确保信用评级的科学性、客观性。同时，应加强各保险公司之间的信息交流与合作，实现信息资源共享。

4.加强市场研究，及时总结经验，调整经营策略。消费信贷保证保险属于新兴业务，保险公司业务数据积累不够充分、管理经验不足。加强对银行消费信贷业务和消费信贷保证保险市场的研究，及时发现和总结业务经营过程中出现的问题，调整公司经营理念和经营行为，可以有效地防止风险的扩大。例如通过对发生赔案的业务进行分析发现，法人类、营运类、工程机械类业务的出险率高，保险公司可以采取细分客户群、提高首付款比例和担保条件、限制抵押物用途等方式来预防和降低可能由此产生的风险。

第8篇：房地产公司规章管理制度范文

不久前，广西南宁市中级法院对一起贪污公款798万元的特大案件进行了一审判决，判处犯罪嫌疑人蓬杰死刑，缓期二年执行。这起大案的侦破和宣判，也暴露出了当前金融领域管理上存在的一些漏洞。 

复杂的案情 

2001年9月，广西南宁市城北区检察院的检察官在办理中国包装进出口广西公司贸易发展部经理黄显和贪污大案中，发现了两张金额分别为11万元和23万元的不属于业务往来的特种转账票据。这两笔公款是通过该发展部设在A银行开设的保证金账户上转到南宁某房地产公司的，经手人叫蓬杰，时间为1995年3月23日。按规定，保证金账户里的款项只能用来做进出口生意，为何会转入房地产公司？经过追查发现，该款最终被用于购买商品房，购房者正是蓬杰。 

这个蓬杰，现年38岁，是南宁A银行国际结算处进口科副科长，负责监管外贸企业保证金账户，具有近20年的银行工作经验。随后，蓬杰被立案侦查。 

“我没有贪污。”一连两个月，蓬杰拒不交代问题。就在快要陷入僵局的时候，一份扣押的函件使案件峰回路转：1996年，广西B公司决定将打赢官司所得的765万元，偿还A银行的债务。转款通过法院执行。A银行在2001年4月20日却通过“报告”形式要求法院将765万元做了如下“分配”：138．9万元转入南宁G律师事务所；200万元转入深圳合力系统科技有限公司；427万元转入A银行保证金账户。 

765万元本应全部转入A银行，可A银行为什么要将其中338．9万元转入另外两个单位？G律师事务所只留下有关费用17万元，余下的121．9万元按蓬杰的要求也转到深圳合力系统科技有限公司了。更蹊跷的是，这个深圳合力公司早在1998年11月就已被吊销营业执照。 

公司已不存在，这300多万元资金究竟被转到了何处？检察官找到了蓬杰在南宁银行私自设立的“深圳合力系统科技有限公司”账户，从而查清了蓬杰采用瞒天过海之术侵吞公款的全过程。 

原来，1996年，B公司决定将765万元偿还给A银行，但到了2000年底，款项都没有转入。于是，拥有多年银行工作经验的蓬杰认为有机可乘，便开始实施他的侵吞计划——2001年初，蓬杰私刻“深圳合力系统科技有限公司”公章和有关印鉴，开设了“合力公司”账户。接着，他以A银行名义给法院写了一份《关于请求法院协助转款报告》，要求把B公司还A银行的765万元款分别转到“深圳合力公司”、G律师事务所和A银行保证金账户上。 

办案中，检察官发现A银行保证金账户上的427万元巨款也“蒸发”了。经查，在转入A银行的保证金账户不久，这427万元又被转入D公司。D公司除把100万元转入“合力公司”外，其余的按蓬杰要求再次转到其他单位账户供其支配使用。 

就是在这令人眼花缭乱的转账过程中，798万元最终成为了蓬杰的“囊中之物”。 

沉重的思考 

纵观这起颇有些“天方夜谭”式的贪污案，蓬杰的作案手法无非是简单的伪造和欺骗手法。如果有全方位的监督，他的罪行就会暴露。然而蓬杰却轻易得逞了，其中的教训是沉痛而深刻的。 

首先，对保证金账户缺乏严格有效的管理制度是蓬杰犯罪得逞的原因之一。如果银行实行严格的核查、清账制度，蓬杰恐怕就不会有可乘之机。 

其次，监管保证金账户人员的权力过大，缺乏制约。该账户仅由蓬杰一人监管，公款便成为蓬杰随意支配的自家“取款机”。 

第9篇：房地产公司规章管理制度范文

关键词:商业银行;房地产融资;风险管理;控制策略

一、房地产融资风险分析

(一)房地产融资风险类型

第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。

第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。

第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。

第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。

(二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析

第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。

第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚,资金来源少,资本金严重不足,且不到位,而又盲目扩充业务,而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。

第三,房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同时,忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为:缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,纯粹是为了发展而发展,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理,对银行信贷业务较精通,而对房地产业的专业知识了解较少,缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验,制约着房地产融资业务的发展。

第四,房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门,需要彼此的配合和支持,而目前的现状是:涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长,环节多;评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年,一般为1年,动产为1年,超过有效期须重新评估;由于目前的房地产评估机构好坏不一,管理较混乱,评估费用依据评估资产标的收取,评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值,增加了环节和成本。

二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略

第一,提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前,应收集有关借款人的资料;贷后,应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时,主要评估对象是房地产商的抵押资产,一旦无力归还贷款,银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产,但这种评估方式只是消极的补救措施。所以,要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点,严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务,杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会,要加强对房地产市场的认识,不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革,加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法,建立责权合一的激励和约束机制。

第二,把准宏观经济脉搏、提前预测,合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍,组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的,组织结构不必层层设置,可考虑两级构架:总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级(如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等)。总行主攻全球及全国经济形势,区域主攻区域经济,使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主,内部人员为辅,使信息来源更具广泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用,具体表现在:一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开况,确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,加强市场风险预报,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第四,配备建筑工程估价专业人员,从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险,国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来,大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的,所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价,对于业务量大的银行,可以设置建筑工程估价岗位,配备专门的估价人员,实行持证上岗;对于业务量较小的银行,可以设置建筑工程估价岗位,也可以聘请外部的专业人员来做这项工作,但必须与其签订合同,明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。

第五,加强对评估机构的管理,防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件,如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单,并与评估机构签订合作协议,规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前,客户经理要注意采用合理的方式,说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程,银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价,内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等,然后根据评价结果对名单进行调整。

三、结束语

我国房地产融资风险控制,目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场,本身存在太多矛盾性的问题。当然,房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施,都是为该项金融业务保驾护航,确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严,门槛过高,也会在一定程度上减缓发展速度,影响长远发展。所有的经营都存在风险,而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此,商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控,如何处理好银行业务发展与风险的关系,这将是房地产金融发展中的重要课题。

参考文献:

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