土地征收补偿细则精选(九篇)

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第1篇：土地征收补偿细则范文

摘要：随着社会主义市场经济的发展,大量集体土地被政府征收,进而引发了在土地征收过程中的失地农民与政府一系列矛盾。为了更有效地实现对土地征收监管,对土地主管部门系列进行改革,实行由中央政府垂直领导国土资源的执法监督,建立和完善土地征用听证制度,做好土地行政复议和行政诉讼工作，逐步建立起决策有程序、行为有规范、办事有章程、失职有追究的管理体制。当土地行政工作人员违法行政时，让农民可以通过行政诉讼使其被侵害的权利得到补救，要加大对违法批准征地人员的惩罚措施，完善对违法批准征地人员的刑事责任追究制度。

关键词：集体土地；失地农民；土地征收

本文就目前我国农村土地在征收工作中面临的问题进行了研究并提出了相关对策。

一、农村当前集体土地征收存在的主要问题

(一)“公共利益”概念模糊，土地征收范围过宽

《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”也就是说，征收土地是国家为了公共利益的需要，而不是某些经济组织利益的需要。但是，现行法律法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，造成了法律上对“公共利益”的解释模糊，导致许多个人、单位与地方政府打着“国家公共利益的名义”以低廉的价格征用土地，进行商业开发，进而创造商业利润。

(二)土地补偿费用过低

根据《土地管理法》及有关规定，我国土地征收补偿中分为四部分：一是土地补偿，二是青苗补偿，三是地上附着物，四是被征地人员的安置。土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6~10倍，安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍，征用土地的其他补偿标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿规定。显然，这种补偿方法带有计划经济的特征。以土地过去年产值作为确定补偿费用的标准，不能反映市场对土地及附着物的真实评价，尤其未考虑到农用地转为非农用地的土地价值的升值潜力，该标准明显偏低，而廉价的土地征收补偿费用难以维持失地农民原有生活水平，难以准确体现地块的区位差异及各地区不同经济发展水平等，侵害了广大农民的权益，导致农民对征地的不满，容易引起农民与政府的冲突。

(三)失地农民安置方式过于单一，缺乏合理的保障制度

我国《土地管理法》第47条第6款规定：“支付土地补偿费和安置补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。”可见，我国土地征用的补偿制度的核心并不在于保障集体土地的财产性权利，而在于保障被征地农民的生存权利。可目前在广大农村，许多地方采用一次性货币安置方式，土地征收后，一部分失地农民由农村涌入城市，但由于缺乏技能和知识，又没有政府有力的就业培训政策的支持，基本处于失业状态；另一部分实现“农转非”的失地农民，即使安置了工作，但由于他们的文化素质和劳动技能普遍偏低，也成为企业单位裁员的首选人员。他们的就业问题没有得到妥善解决，也没有被纳入城镇失业保险保障的范畴，这样就造成大量种田无地、就业无岗、社保无门的“三无”农民。

(四)征地费用分配混乱,分配没有具体细则

目前我国法律只规定了土地征用补偿费的分配原则，没有规定具体的分配标准，对农村集体经济组织的成员资格认定缺乏具有可操作性的规定，对于外嫁女、上门女婿、回迁户、空挂户、超生子女户、户口迁出的大学生、服役士兵、劳教人员、死亡人员家属等能否享有土地征收补偿费分配权、享有多大分配权都无明确的法律依据。因此对征地的补偿安置费缺乏一个分配到农户的具体细则,造成各村、组对征地补偿安置比较混乱。比如在发放的时间上有的一次性发放，有的分若干年发放；在分配对象上有的不分老少按人头发放，有的按被征地面积分配等。这样就导致没有享有分配权或没有享有完全分配权的村民引起对分配制度的不满！

(五)地方政府官员滥用权利，利用征地差价创造利润

去年在土地执法百日行动中国土资源部执法监察局相关人员透露：2000年—2006年，全国因为土地违法违规受到党纪政纪处分的是8698人，另外还有1221人被追究刑事责任。2007年1—8月，在土地违法案件的查处当中，仍有893人受党纪政纪处分，245人被追究刑事责任。由此可见，因土地而滋生的腐败现象非常严重。某些地方人民政府官员为了发展地方经济，大力招商引资，以畸低的价格征用农民集体的土地，然后转手以高价出让给建设单位，他们则从中吃差价，囊入腰包，损害百姓的利益。

二、对我国土地征收制度完善的建议及对策

(一)完善土地征收法律法规，正确确定土地征用范围

只有把为公共利益而实施的征地与一般经营性用地严格区分开，才能有效防止集体土地所有权的被侵犯。因此,建议国家立法机关对《宪法》和《土地管理法》中的“公共利益”作出司法解释，明确界定“公共利益”的相应内涵。笔者认为，可考虑逐步将土地征用限定在以下公共利益性用地范围内：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城乡基础设施用地；（3）国家重点扶持的能源、水利等基础设施用地，如煤矿、机场、大坝等；（4）特殊用地，如监狱、治安拘留所等；（5）享受特殊优惠政策用地，如经济用房建设用地、迁移户用地等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院等；（7）其他公认或法院裁定的公共利益用地。

(二)提高土地补偿标准，切实保障农民权益

由于我国特殊国情，土地在补偿的标准上，一般以市场价格作为主要参照依据。这个市场价值要通过规范的价格评估体系公平确定，由于失地农民是整个征地过程中真正的利益群体，相关专家在土地补偿标准的制定过程中应该让失地农民也介入其中，根据土地的不同地域、不同类型以不同的评估方法确定补偿标准，目的是使被征地农民的合法权益不致因政府的行为受到实质的损害。对于土地征收的补偿标准，除了按价格补偿外，还要考虑为失地农民维持今后生活提供额外的经济补偿。

(三)增加补偿渠道，完善失地农民保障体系

由于土地征用补偿标准偏低，土地补偿安置费只够农民维持几年的生活所需。这使得农民就业、养老等问题比较突出。因此为失地农民建立一个可持续发展的保障体系是解决失地农民问题的基础性工程。首先可以采用在土地转让收益中提高一定的比例，用于建立土地基金，并且把基金的增殖部分用于建立农村社会保障体系。其次，可以积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动就业技能培训，安排相应的工作岗位，为失地农民提供一个培训、求职、登记、职业介绍的一体化免费就业服务。再者，对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取利益。

(四)完善分配细则，加强分配管理

关于征地补偿费分配的问题，既涉及法律,又涉及到相关政策；既涉及集体利益，又涉及到公民权益。在制定补偿分配政策与方案时，应遵循以下原则：（1）坚持村民自治原则。征地补偿如何分配应严格按照《村民委员会组织法》规定的程序，依据重大村务民主决策程序，召开全体村民大会讨论哪些人享有征地补偿费分配权及怎样分配等事宜，分配方案拟订后要及时向全体集体成员公布，经大家讨论无异议通过后才能形成决议由村委会执行实施。（2）坚持依法公正、加强监督的原则。征地补偿费分配方案在制定过程中有关部门应加强监督管理。首先，指导村民委员会或村民小组，通过合法的程序，制定征地补偿款分配方案，而不能一味地遵守风俗习惯;其次，组织联合成立监察组，以检查各镇、村、组对被征地补偿安置费的分配和使用情况，加强征地后对监督检查工作力度。

第2篇：土地征收补偿细则范文

西部地区失地农民社会保障制度模式有一个共同的特点:以养老保险、医疗保险为主，以失业保障、住房安置为辅。这种全方位的综合社会保障制度模式基于现行的城镇职工社会保险，政府负主体责任，用地者负重点责任，失地农民自身负辅助责任。这样的保障模式存在诸多弊端，具体来说有以下几个方面的问题。

(一)征收土地的赔偿费用偏低。失地农民获得的补偿方式一般主要有货币补偿、实物补偿(一般是住房补偿)、部分就业安置。例如，贵州省铜仁市碧江地区对失地农民采取一次性货币补偿办法，分为耕地、宅地、青苗、农作物、就业补偿。具体到单个家庭，平均土地征收补偿费为50000～80000元左右，且这笔补偿费大部分被用来修建住房，而该地区购买住房的平均标准为1400元/平方米，因此失地农民最后实际得到的现金只有劳动力安置补偿费。根据相关政策规定，对失去土地的劳动力补偿18000元，18岁以下的补偿6000元，50岁以上女性、60岁以上男性补偿16000元，主要用于各项生活开支。①当前的征地补偿费中扣除失地农民自身及子女的教育费、医药费外，剩下的补偿费只够维持很短时间的生计，他们的生活保障问题尤为严重。

(二)土地补偿金不能及时发放。在征地之初，失地农民往往只能依靠土地补偿金来安排各项生产、生活，所以土地补偿金的及时发放成为失地农民的唯一经济来源。通常，失地农民要3个月甚至更久的时间才能领到一部分补偿费用。在失地农民被迫转为城镇居民的同时，他们所能获得的社会保障项目较少，收入上无法达到城镇职工相当水平，致使生活根本得不到保障。土地补偿金的延迟发放，使得失地农民生活状况更加恶化。从失地农民社会保障制度的实施情况来看，被征收土地的农民一般只享有养老和医疗保险，很少抑或根本没有失业和工伤保险，其子女的教育保障更是一片空白。这些在社会保障范围内得不到解决的问题，也正是失地农民最为需要、最关心的问题。农民失去赖以生存的土地就意味着失去工作和一切收入来源，他们理应得到政府提供的相应保障。而此时，如果政府延迟发放土地征收补偿费和安置补助费，不仅损害了失地农民的切身利益，也不利于政府自身的管理和经济社会的稳定发展。

(三)没有考虑生活消费支出的过快增长。在征地后收入水平总体上升的同时，失地农民的生活消费支出也急速增加。在对贵州铜仁碧江地区的实践调查中，失地农民家庭平均总收入从2008年16000元增长到2012年的28000元，增长率达到75%，而他们的平均生活消费支出则由2008年的9500元增长到了2012年的23560元，增长率达到148%。调查数据显示，该地区失地农民的生活消费支出在2009年至2011年间增长率最快，原因在于搬入新住所后需要支出电费、饮食费、水费、小区物业费，同时土地征收后使得以往自己生产的食品消费像蔬菜、粮油等，现在都需要花钱从市场购买。这些因素的作用使得失地农民的生活消费支出增长速度远远超前于家庭年收入的增长速度，而当前的社会保障制度尚未考虑进去。

(四)失地农民的就业途径十分单一。对于西部不发达地区的失地农民来说，由于他们本身的知识、技能受经济社会发展缓慢的局限，他们的就业机会相当稀少。在这些失地农民中，有三类群体的就业最为困难。第一类是完全依靠土地生活农民。他们一旦失去土地就意味着失去唯一的工作机会，他们除了种地又没有其他的工作技能，几乎找不到合适的岗位。第二类是离城区较远的山村失地农民。他们不仅由于远离城市无法适应城市的生产生活环境，而且大都数农民还带有传统的就业观念和淡薄的就业意识，他们的就业机会和选择余地也很少。第三类是年龄较大的失地农民。他们在失去土地后能够找到的一般都是那些技能低、工作量大、收入低且不稳定的工作，如搬运工、清洁工等。总体来看，由于失地农民的主要技能和工作方式是劳动耕种，失去土地后他们的技能无法移到城市工作中去，加上其他一些年龄、体力、技能、文化等因素的限制，他们的再就业非常困难且收入很低又不稳定。

二、西部地区失地农民社会保障制度存在问题的原因分析

(一)土地征收的补偿标准不合理。目前，我国土地征收补偿标准由《中华人民共和国土地管理法》及实施细则和地方政府制定的《土地管理条例》规定。一是土地补偿费标准为该耕地年产值的6至10倍;二是安置补助费标准为该耕地被征用前3年平均年产值4至6倍，但最高不得超过15倍;三是地上附着物及青苗补偿费用标准为当季的实际产值、按有关规定或双方约定的数额。①由此可见，这种土地征收补偿标准未能体现出本地区当前的市场价格和远期的升值潜力，更是没有考虑城乡收入差距。在实际征收过程中，土地征用单位通常没有结合当地情况，而是简单套用国家的上述标准进行土地征收补偿，这样的产值补偿标准就更加不合理。再者，以前三年的平均产值作为补偿标准也有失偏颇，因为征地前的农产品价格往往远远低于征地后，这样确定的土地征用补偿标准远低于它们今后本身的产出价值。

(二)土地征收补偿程序存在不足。当前土地征收补偿程序的不足使得农民不能及时领到补偿款或者被扣留部分补偿款，严重损害了失地农民切身权益。我国《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”①可以看出土地征收程序带有强制性，征收主体有权制定和执行补偿和安置办法的所有项目。另一方面，在土地征收程序上也存在不足，建设单位申请立项—选址论证—委托设计—凭项目批文—设计书委托征地，然后是土地部门统一征收机构受理，再与征地的乡镇、村协商土地补偿、劳力安置等有关事宜，最后签订征地协议书，建设单位依此协议书办理土地报批手续的必须文件。从以上的征地程序可以看出，从立项征地到征地行为实施，最受影响和最有利益关系的农民却并没有参与这一过程。所以，农民在土地征收过程中根本无法表达自己的意见和诉求自身的利益，更加不可能参与确定土地征收的补偿标准。尽管法律规定地方人民政府应当在征地补偿安置方案确定后公告并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，但实际征地补偿费用标准通常由征地主管部门确定。即使进行征地听证，其参与对象也只有政府部门、乡镇及村集体(主要是村干部)，参加的失地农民很少或是没有。

(三)政府财政保障资金投入力度不足。社会保障制度运行的关键是其资金的充足与否，对失地农民的社会保障情况更是如此。由于我国西部地区长期以来农村和农业发展十分缓慢，农民收入水平十分低下，他们在失去土地以后的社会保障所需资金只能依靠土地征收补偿费用。通常，土地补偿费用不能及时发放，加上迅速增加的庞大生活开支，最终可用于社会保障的资金微乎其微，所以只能依靠政府来投入。另一方面，从失地农民问题的紧迫性和危害性来看，政府提供财政资金为失地农民提供社会保障不仅解决了他们的生活问题，还促进了经济社会的稳定发展。最后，从权利与义务对等的角度来分析，失地农民让出了其赖以生存的土地使用权利，政府也有义务对为他们提供最低生活保障资金。

(四)失地农民受教育程度普遍较低。在西部地区，失地农民的文化程度远远低于经济发达地区。有半数以上的失地农民文化程度在小学及以下，初中以上文凭的只有极少数，大学文凭的更是没有。文凭的高低决定了这些失地农民受教育的程度，直接影响了他们拥有的专业技能和接受新工作的能力程度。西部地区失地农民普遍文化程度低，他们失去土地以后几乎没有任何专业技能可以在城市实现就业，也没有能力接受培训找到新工作。这样一来，他们的生活保障在短期可以拮据地依靠土地征收补偿费用，而长期的生产、生活更是毫无保障。

三、完善西部地区失地农民社会保障制度的建议

(一)制定合理的土地征收补偿标准。制定合理的土地征收补偿标准，需要修改和完善《中华人民共和国土地管理法》及实施细则和地方政府制定的《土地管理条例》，重新规定土地征收补偿标准。征收土地单位不能简单套用法律规定的标准，要结合当地实际情况把市场因素和土地远期价值考虑进来，综合确定土地补偿费、安置补助费以及地上附着物及青苗补偿费，同时要考虑本地区的城乡收入差距。这样确定的土地征收补偿标准比之前的以前三年平均产值为补偿标准要合理得多，能体现征收土地的实际价值，有利于解决失地农民的生活保障问题。

(二)优化现有的土地征收补偿程序。要不断优化土地征收补偿程序，保证失地农民及时、足额领到补偿款，切实保护他们的切身权益。首先要从法律上淡化强制色彩，充分尊重失地农民本身的意愿，从立项征地到征地行为实施要努力让最受影响和最有利益关系的农民参与这一过程。其次，要让失地农民在土地征收过程中自由表达意见和诉求自身利益，参与确定土地征收的补偿标准。在实际征收过程汇总，要依据《土地管理法》规定要求地方人民政府在征地补偿安置方案确定后公告并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，逐步取消征地主管部门确定征地补偿费用标准的行为。在进行征地听证的程序时，要逐步扩大失地农民的参与比例。

(三)加大政府财政资金投入力度。前文所述，我国西部地区长期以来农村和农业发展十分缓慢，农民收入水平十分低下，他们在失去土地以后的社会保障所需资金只能依靠土地征收补偿费用。土地补偿费用不能及时发放，加上必要的生活开支迅速增加，最终可用于社会保障的资金微乎其微，所以只能依靠政府来投入。此外，加大政府财政对失地农民社会保障的投入，不仅可以解决失地农民的生活问题，还促进了经济社会的稳定发展，有利于政府自身的建设和对社会的治理。

第3篇：土地征收补偿细则范文

第一章 基本规定

第一条 适用范围

本实施细则适用于市大道（三期）A段道路建设和旧城改造规划拆迁红线范围内的集体土地以及涉及该地段被拆迁房屋安置地的拆迁补偿安置。

第二条 拆迁范围

大道（三期）A段因道路建设需要和旧城改造的集体土地及涉及该地段被拆迁房屋安置地的区域［详见市大道（三期）规划拆迁红线图及安置地规划拆迁红线图］。

第三条 拆迁人和拆迁期限

(一)拆迁人：市土地收购储备中心；

(二)拆迁实施单位：市城市建设投资开发有限公司；

(三)拆迁人委托拆迁实施单位与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《协议》），并由拆迁实施单位提供本细则规定的补偿款、安置房和周转房；

(四)拆迁期限：见拆迁通告；

(五)搬迁期限：见拆迁通告；

(六)拆除实施单位：由拆迁实施单位委托具有资质的拆除机构进行拆除。

第四条 安置地点

本片区被拆迁房屋产权调换实行异地安置。

(一)拆迁镇豆巷村区域的安置在：

1．邮电局北路、埭内自然村东侧；

2．市污水处理厂东侧。

(二)拆迁镇内楼村区域的安置在：

1．大众北路与花釉陶厂之间；

2．大众北路与市苗圃养殖场之间。

第五条 征地拆迁补偿安置资金

设立征收拆迁补偿安置专项资金，实行专款专用，接受拆迁主管部门的监督管理。

第六条 土地、房屋权属及面积的认定

(一)土地、房屋权属的认定

1．凡中华人民共和国法实施后至今，土地使用者持有各个历史时期有权机关批准的有效非农建设用地文书，均为合法权源，依照本细则补偿安置。

2．房屋所有者持有各个历史时期有权机关批准的建设文书，均为合法权属，依照本细则补偿安置。

3．年月日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前建造的房屋，被拆迁人能提供直接原始建造时间的有效证明。

(二)土地、房屋面积的计算

土地、房屋面积的认定以有效的产权登记、批准文书面积为准。

第七条 被拆迁房屋补偿价格的确定

(一)各类被拆迁房屋的补偿价格详见附表一、附表三、附表四、附表五、附表六。

(二)对本细则所列价格有异议的，可委托具有资质的同一评估机构对被拆迁房屋市场价、新建安置房市场价同时进行评估，评估价格经拆迁当事人协商认可的，按评估价进行补偿，但不享受本细则规定的所有减免优惠、奖励。拆迁当事人对评估价格仍有争议的，按有关规定处理。

第八条 房屋拆迁补偿安置方式

(一)住宅房，可选择产权调换，也可选择货币补偿；

(二)营业性用房，全部采用货币补偿；

(三)企业厂房、仓库、办公及其它配套用房、临时建筑物、附属物、构筑物一律实行货币补偿；

(四)拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、祠堂以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理；

(五)拆迁批建手续不完整及违章建筑按本细则有关规定处理。

第九条 土地、房屋权属不清的处理办法

拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，拆迁前，拆迁实施单位应就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第十条 征收土地补偿标准

(一)征收住宅房用地：在土地使用权证范围内房屋建筑占地之外的空地、天井等土地按250元/㎡的标准给予补偿。

(二)征收工业用地：在土地使用权范围内按集体土地征用标准进行补偿。

(三)征收农用地：不分土地的原具体地类，土地补偿（包括土地补偿费、安置费补助、青苗补偿费）统一按集体土地征用标准进行补偿。

第二章 房屋拆迁补偿安置办法

第十一条 住宅房拆迁补偿安置

(一)选择货币补偿的：

1．根据房屋结构和装修档次不同情况，住宅房按附表一结合附表二所列标准进行货币补偿。

2．选择货币补偿的，必须权属清楚。有下列情况之一，不予货币补偿：

(1)被拆迁人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；

(2)房屋产权人不明确，产权人下落不明的；

(3)被拆迁私有房屋的共有权人对安置方式选择达不成一致意见的；

(4)被拆迁人的房屋已设定为抵押物、典权的。

3．被拆迁住宅房面积较大、产权清楚的，可部分选择货币补偿结合部分产权调换。

(二)选择产权调换的：

产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先搬迁腾房并签订协议先选房”的原则。在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房的，由拆迁实施单位发给被拆迁人“搬迁腾房确认书”，被拆迁人凭“搬迁腾房确认书并签订协议书”后领取《选房证》。若同一时间内完成搬迁腾房并签订协议的，以抽签形式确定选房顺序号。安置时被拆迁人凭《选房证》顺序号在拆迁实施单位指定安置区内选房并按下列规定办理产权调换手续：

1．按被拆迁有效建筑面积以1:1.1的比例折算安置面积给予产权调换，选房的面积向最接近安置房套型面积的原则来选择安置房。产权调换等面积部份应计算支付补差价（补差价即新建安置房的安置价与被拆迁房屋的货币补偿价进行互补的价款）。产权调换等面积部份指以被拆迁房为基准与安置房的对等面积；若选择安置房面积小于被拆迁房面积的，则按选择的安置房面积计算补差价。新建安置房安置价为1700元／㎡。

2．因房屋建筑结构原因，选择的安置面积不足拆迁折算面积的，不足部分实行货币补偿。

3．因房屋建筑结构原因，选择的安置面积超过拆迁折算总面积的，超过部分在10㎡以内（含10㎡）的，按相应的安置房安置价结算；超过10㎡以上部分的，按市场价结算，市场价现时另行确定。

4．被拆迁人属民政部门认定的最低生活保障对象，选择产权调换的，且被拆迁人房屋的每个产权户（2人以下含2人）的建筑面积不足35m2的，又无力购买安置房的，每个产权户的安置房建筑面积按不少于35m2进行安置；被拆迁房屋的每个产权户（3人以上含3人）的不足50m2的，又无力购买安置房的，每个产权户的安置房建筑面积按不少于50m2进行安置（超出应安置部分的产权归市人民政府所有，由被拆迁人承租并支付租金），等面积部分不补差价。如果被拆迁人愿意购买的，在35m2或50m2以内，扣除被拆迁房屋建筑面积外增加的面积按安置价购买，超出35m2或50m2（含原被拆迁房屋建筑面积）的部分按市场价购买。

第十二条 营业性用房认定和面积计算及补偿安置办法

(一)营业性用房的认定：

同时具备以下条件可认定为营业性用房，

1．被拆迁区域沿街底层住宅房第一自然开间的；

2．已向土地管理部门交纳级差地租且批建手续完整的；

3．年11月30日前办理有效工商营业执照、税务登记证，能提供税费收缴凭证并持有效验收手续的；

4．办理有效工商营业执照后，有延续经营的。

(二)营业性用房面积的计算

1．以产权机关登记或城市规划部门批准的面积为准；

2．没有产权机关登记或城市规划部门批准的，营业性用房的面积认定为沿街第一自然进深按100%认定（第一自然进深不超过10米），第二自然进深按50%认定，第三自然进深按30%认定，但认定营业性用房总有效面积不超过50平方米，其余部分按住宅计算。

(三)营业性用房补偿安置办法：

被拆迁营业性用房货币补偿标准按附表三执行。

(四)营业手续不完整的营业性用房

1．在以上地段有缴纳级差地租并在年11月30日前办理有效工商营业执照，虽中途歇业的，在搬迁期限内搬迁腾房并签订协议的，可按80%营业性用房面积给予认定，超过搬迁期限的，按50%营业性用房面积给予认定。其余部分按住宅计算。

2．在以上地段仅能提供有效工商营业执照、税务登记证、税费收缴凭证，但未能提供缴纳级差地租凭证的，在搬迁期限内搬迁腾房并签订协议的，可按40%营业性用房面积给予认定。其余部分按住宅计算。

(五)违法、违章建筑和临时建筑，不论是否持有工商营业执照、税务登记证等，一律不按营业性用房补偿安置。

第十三条 企业厂房、仓库、办公及其它配套用房、临时建筑物、附属物的补偿办法

(一)企业的厂房、仓库、办公及其它配套用房按附表四标准给予货币补偿。

(二)临时建筑物按附表六标准给予货币补偿。

(三)附属物按附表五标准给予货币补偿。

第三章 搬迁补助 临时过渡 停产停业补偿办法

第十四条 住宅房搬迁、过渡补助

(一)选择货币补偿的，根据附表七标准发给被拆迁人一次搬迁补助费。

(二)选择产权调换的

1．搬迁过渡方式：鼓励被拆迁人自行过渡，按附表七标准按季度依次发给临时安置补助费；被拆迁人确实无法自行过渡的，由拆迁实施单位提供临时过渡周转房，但不再发给临时安置补助费。

2．搬迁补助费：根据附表七标准一次性发给被拆迁人二次搬迁补助费；

3．临时安置补助费时间计算：

选择自行过渡的，补助时间自被拆迁人完成房屋搬迁腾房并签订协议之日算起，至拆迁实施单位书面通知入户安置为止。

第十五条 营业性用房的停产、停业补偿费

选择货币补偿的不享受停产停业补偿费。

第十六条 企业厂房、仓库及其它配套用房停产、停业补偿费

拆迁造成工厂停产、停业的补偿费，按经营者上年度月平均税后利润额（以税务机关提供的有关数据为准），一次性给予3个月的停产、停业补偿费。

第四章 优惠和奖励办法

第十七条 根据拆迁范围内的实际情况，被拆迁人在搬迁期限内，完成搬迁腾房并签订房屋补偿安置协议书及符合下列条件的，给予适当优惠奖励，不符合下列条件的一律不得享受下面的优惠奖励：

(一)合法建筑

1．住宅房的优惠奖励规定

2．营业性用房

采用货币补偿的营业性用房按附表三标准给予货币补偿。在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按营业性用房货币补偿金额的25%给予奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按营业性用房货币补偿金额的15%给予奖励。

3．企业厂房、仓库、办公场所及其它配套用房的奖励

若被拆迁人在搬迁期限内搬迁腾房并签订协议的，1000㎡以内（含1000㎡）给予一次性5000元奖励金；1000㎡以上的给予一次性奖励金8000元。

(二)批建手续不完整及违法、违章建筑的奖励

批建手续不完整及违法、违章建筑的认定，以相关直接、原始有效的资料为依据。

1．住宅房

年月日后建造的，但批建手续不完整及违法、违章的，按以下三种情况给予补偿安置：

(1)年月日至年月日期间建造批建手续不完整的住宅房，有向村委会交纳申请建房费用或向镇政府交纳申请建房的村镇规划、土地补偿等有关费用的，按50%计算有效建筑面积进行补偿安置；若没有的按40%进行补偿安置。被拆迁人在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，给予增加30%的计算有效面积奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，给予增加15%计算有效面积奖励；

(2)年月日至年11月30日市人民政府的《关于市大道（三期）道路建设的通告》（392号）期间建造的住宅，属违法用地、违章建筑，不予补偿安置。若被拆迁人在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按60%计算有效面积给予奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按40%计算有效面积给予奖励；

(3)年11月30日以后建造的住宅，一律不予补偿安置。但其如能在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，经大道（三期）工程建设指挥部确认后，可以按以下的标准给予材料费补助：框架结构250元/m2，砖混结构200元/m2，砖木结构150元/m2。同时，在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，增加200元/m2的奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，增加100元/m2的奖励；

2．企业厂房、仓库、办公及其他配套用房

凡批建手续不完整及违法、违章建筑的企业厂房、仓库、办公及其他配套用房，依照本实施细则关于住宅房批建手续不完整及违法、违章建筑的打折办法计算有效面积按附表四、附表五标准进行货币补偿。

3．临时性建筑物，在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，可按建筑材料类别结合成新，按附表六的标准分别给予货币补偿。

4．提供不出批建手续或不完整及违法、违章建筑时间的直接原始有效证据的，在搬迁期限内完成搬迁腾房并签订协议的，按本条规定的年11月30日后建设规定处理。

第五章 其他规定

第十八条 被拆迁人搬迁后，必须保持原房的完整性，主体建筑及门、窗、屏、阁楼等建筑材料不得拆除。

第十九条 对拆迁范围内土地上的青苗、果树按附表八标准执行。

第二十条 安置房的水、电、电话、有线电视等配套设施与被拆迁房数量相同的，由拆迁实施单位负责办理迁移手续，并承担迁移费用。上述配套设施在拆迁前的欠费，由被拆迁人与有关单位结清并销户。

第二十一条 安置房的室内装饰标准为：(1)铝合金三槽窗、进户防盗门；(2)内墙水泥砂浆打底，地面水泥砂浆找平；(3)给排水设施完整；(4)厨房、卫生间各装普通水头一个，每个房间装有白炽灯一盏，开关一个，插座三个。

第六章 罚 则

第二十二条 被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，按照有关规定给予强制征迁，凡被实施强制拆迁的房屋，不适用本细则规定的所有减免优惠、奖励办法。

第4篇：土地征收补偿细则范文

一、对村民拆迁安置房屋是指由市新区管委会统一组织修建的安置小区的房屋，安置房屋权属为全部产权。西新街以北被拆迁人安置小区为“新家园”，西新街以南被拆迁人安置小区为“滨水花苑”。

二、拆迁补偿安置对象应符合下列条件：

1．户籍在新区一期范围内被征收土地所在村组的被拆迁房屋所有权人及其集体财产分配权的共同居住家庭成员（村组与村民另有约定的除外）。

2．征地拆迁区域中户籍暂转出的现役军人中的义务兵，在校大、中专学生，羁押人员。

三、对房屋权属、面积不明确的按下列办法处理。

1．未经依法登记的房屋权属依据有关部门的规定确认。

2．拆迁房屋面积按国家《房屋测绘规范》执行确定。

3．对拆迁房屋面积有争议的，以依法确定的房地产测绘机构按程序测绘认定的房屋面积为依据。

四、拆迁人与被拆迁人可按《办法》规定的标准协商确定补偿金额；也可由具有房地产评估资质的机构对被拆迁房屋进行评估，以拆迁评估价协商确定补偿金额。

五、对被拆迁房屋所有权人为城镇居民，其房屋使用土地为农村宅基地的，且宅基地使用权来源合法，对其房屋依据评估价格给予货币补偿。住房困难的，每户安置100平方米的住房，按综合成本价2250元/平方米（含税费）的价格结算。

六、被征收集体土地上房屋所有权人为村民，其配偶、子女为城镇居民，与房屋所有权人共同居住且无其他自有住房者，可参照村民安置标准给予人均60平方米的安置房，价格按综合成本价2250元/平方米结算。

七、被拆迁人以户为单位选择安置房屋，选择安置房屋面积就近上靠，选择安置房屋总面积超出应安置房屋总面积10平方米以内（含10平方米）的部分按综合成本价2250元/平方米（含税费）结算，超出10平方米的部分按3600元/平方米结算。

八、符合安置条件的村民对人均60平方米的应安置房屋可以选择实物安置和货币补偿相结合的方式。对选择房屋安置的，应安置房屋面积内的按每平方米900元结算；对放弃应安置房屋面积的部分按每平方米2000元给予补贴。

九、对在各项目拆迁公告规定期限内完成搬迁的，凡符合安置条件的村民，每人可以1200元/平方米的优惠价格再购买40平方米的安置房，用于养老实物补贴。超出拆迁公告规定期限完成搬迁的一律不享受。

十、对符合补偿安置对象条件的村民，自房屋腾空之日起至安置房交付后三个月止享受每人2000元/年的生活补贴，不满一年的按月计算。

十一、村民安置房建设用地面积不再预留5%的集体预留地。

十二、在办理房屋所有权权属证时，被拆迁村民实际安置房屋价格超过应安置房屋价格的差额部分，应依法缴纳契税。

十三、安置房屋应按规定交纳房屋维修基金，房屋维修基金由个人、村组共同承担，具体承担比例由村民大会决定，村组承担部分从土地收益中支付。

第5篇：土地征收补偿细则范文

【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法

1.政策背景和相关政策体系

从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。

中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。

图1.1 屋征收补偿政策体系

2.房屋征收评估的特殊性

通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。

之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。

3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨

从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。

始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。

笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。

从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。

根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。

因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。

4.集体土地房屋征收评估的实际情况

目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。

北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。

房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。

5.结论

通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。

参考文献

[1]《城市房屋拆迁管理条例》

[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》

[4]《中华人民共和国土地管理法》

[5]《中国人民共和国房地产管理法》

[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

[8]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》

第6篇：土地征收补偿细则范文

第一条为了加强对集体所有土地征收及房屋拆迁补偿安置管理，保障征迁工作顺利进行，保护被征土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条市城市规划区范围内征地拆迁补偿安置，适用本办法。法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。

第三条本办法所称集体土地征收及房屋拆迁补偿安置，是指因依法征收集体所有的土地及拆迁地上建(构)筑物，按照本办法规定对被征迁的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为。

第四条市国土资源行政主管部门负责征迁土地的组织协调、审查报批和监督管理工作。其从事征迁事务工作机构，承担统一征迁土地的事务性工作。

市房地产管理部门负责房屋拆迁的监督管理工作。其房屋拆迁管理机构负责房屋拆迁监督管理具体事务。

各区人民政府负责本辖区内征迁土地的协调配合工作。

第二章征地拆迁工作的组织实施

第五条征地方案经依法批准后，由市人民政府将批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地拆迁补偿标准、农业人员安置办法和办理征地拆迁补偿的期限等，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告。具体工作由国土资源行政主管部门负责实施。

第六条被征土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地拆迁补偿登记。被征土地上有建(构)筑物的，还应提供有关建(构)筑物的合法证件。国土资源行政主管部门或会同有关部门组织拆迁工作人员到现场调查核实。

自征地公告公布之日起，被征土地所有权人、使用权人不得在征地拆迁范围内种植树木，兴建建(构)筑物。

第七条国土资源行政主管部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、拆迁安置方案，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告或组织听证，听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见。征地拆迁补偿安置方案经批准后，由国土资源行政主管部门组织实施。

第八条被征土地的所有权人、使用权人对征地拆迁补偿安置标准有争议的，按国家和省有关规定处理。征地拆迁补偿、安置争议不影响征迁方案的实施。

被征土地的所有权人、使用权人对土地及房屋补偿标准有异议的，可以按照有关规定申请具备相应资质的法定评估机构进行评估。

第九条征地拆迁的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物(含建、构筑物)补偿费。

第十条征收土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。征地拆迁的各项费用，应在规定时间内全额支付。

第十一条被征土地的所有权人、使用权人，应在征地拆迁安置补偿方案公告的期限内领取补偿费，让出土地。无法定事由拒不让出的，依法申请人民法院强制执行。

第三章土地、青苗补偿与劳力安置

第十二条征收土地的，按下列标准支付土地补偿费：

(一)征收耕地的，按该耕地被征前3年平均年产值的6至10倍补偿；

(二)征收林地的，按该林地被征前3年平均年产值的8倍补偿；

(三)征收果、茶、桑等园地的，按该园地被征前3年平均年产值的7倍补偿；未曾收获的，按同类土地前3年平均年产值的6倍补偿；

(四)征收鱼塘、藕塘、苇塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年产值的6倍补偿；

(五)征收集体所有的建设用地的，按其所在村(组)旱耕地前3年平均年产值的4至5倍补偿；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年产值的2至3倍补偿。

土地补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府、林业、渔业等部门制定，报市人民政府批准。

第十三条征收土地的，按下列规定支付安置补助费：

(一)征收耕地的，按照需要安置的农业人口计算，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。

(二)征收耕地以外的农用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其前3年平均年产值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的农民集体所有的建设用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其所在村(组)耕地前3年平均年产值的2至3倍。

(四)征收无收益土地的，不支付安置补助费。

需要安置的农业人口数，按照被征土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有土地的数量计算。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人，其中符合参加社会保险条件的，征得被安置人员同意后，安置补助费可以用于支付被安置人员的社会保险费用。国家和省有新规定的，从其规定。

安置补助费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府及有关部门制定，报市人民政府批准。

第十四条按本办法第十二条、第十三条规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，报经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不应超过土地被征前3年平均年产值的30倍。土地补偿费、安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，按照国家有关规定执行。

第十五条被征土地上的青苗，按下列标准支付青苗补偿费：

(一)被征耕地上的青苗，按照当季作物的产值补偿；多年生作物，按其年产值补偿；无青苗的，不予补偿。

(二)鱼苗放养2年以上的，不予补偿；不足2年的，按照放养鱼苗费的3至4倍补偿。

(三)用材林、防护林、特种用途林主干平均胸径大于20厘米的，按照其实有材积价值的10%至20%补偿；主干平均胸径5至20厘米的，按照其实有材积价值的60%至80%补偿。

(四)苗圃苗木、经济林、薪炭林按照其被征前3年平均年产值2倍补偿；尚无产值的，按实际造林投资2倍补偿。幼龄林、新造林按实际投资2倍补偿。青苗补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同林业、渔业等主管部门制定，报市人民政府批准。

第四章房屋拆迁补偿安置

第十六条被征土地上的房屋及附属物的补偿标准，由市物价主管部门会同有关县、区政府、市国土资源、房地产管理部门制定，经市人民政府批准后，报省人民政府备案。

被征土地上的房屋及附属物补偿标准，应当根据本市经济发展水平，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新等因素确定。

第十七条拆迁住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置，也可选择以房屋产权调换方式补偿安置。对产权调换补偿安置面积，可按该户常住人口人均不超过30平方米建筑面积控制，超过部分实行货币补偿。

拆迁非住宅房屋，以货币补偿为主，也可采取产权调换方式补偿安置。

拆迁房屋附属物，实行货币补偿。

第十八条实行货币化补偿安置的，拆迁人应当按照规定的补偿标准，向被拆迁人支付补偿款。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按前款规定，确定拆迁补偿款，并与安置房屋结算差价。

第十九条对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。

第二十条拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；经合法批准但尚未取得土地使用证的，以批准的用地面积为依据。

拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，不得超过建设工程规划许可证或其他法定批准文件规定的建房面积；已合法领取房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的面积为依据。

第二十一条拆迁住宅房屋，给予每户搬家费300元。过渡费按18个月计算，具体标准由市物价主管部门会同市房地产管理等部门制定。

拆迁非住宅房屋，还应当按实际情况对被拆迁人补偿下列费用：

(一)需要搬迁设备的，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安置费用；

(二)因拆迁设备无法恢复使用的，按重置价结合成新结算的费用；

(三)因拆迁造成停产、停业的，对停产、停业期间的直接经济损失，给予适当补偿。

第二十二条有下列情形之一的，不予补偿：

(一)在城市规划区内集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定办理批准手续；

(二)在城市规划区外集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定办理批准手续；

(三)在征地公告后抢建的建筑物、构筑物，抢栽的树木；

(四)其它违法建筑物、构筑物。

第二十三条拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十四条拆除经依法批准的尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余期限给予适当补偿。

第五章罚则

第二十五条有下列情形之一的，按照土地管理等法律法规规章，由有关部门给予处罚：

(一)买卖或者以其他形式非法转让土地的；

(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的；

(三)违法占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的；

(四)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；

(五)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；

(六)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法定程序批准占用、征收土地的；

(七)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。第二十六条国土资源等管理部门依照土地管理等有关法律法规的规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第二十七条侵占、挪用被征迁单位及个人的征迁补偿费用和其他有关费用的，由监察、审计部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，一方或双方可以请求市房地产管理部门进行协调；同时，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九条国土资源、房地产等管理部门及其他有关部门的工作人员，、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章附则

第三十条被征土地上的房屋拆迁管理实施细则，由市房地产管理部门、国土资源行政主管部门依照有关法律、法规和本办法规定另行制定。本市过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准；本办法施行前已经批准的征收集体土地房屋拆迁，仍按原有关规定执行。

第7篇：土地征收补偿细则范文

一、征收集体土地是否符合“公共利益”目的难以界定

集体土地征收是对原土地所有权人土地所有权的剥夺，因此，必须在符合法律明确规定的情况下才可以实施。《宪法》第十条明确规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收。《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。可见，国家只能为了公共利益需要，才能进行土地征收。但与此同时，《土地管理法》第四十三条却又作出如下规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《城市房地产管理法》第八条规定“集体所有的土地经依法征收转为国有土地后，该国有土地使用权方可有偿出让”，前两项法律对于土地征收是否符合公共利益需要并未作出明确，与宪法、物权法的有关规定不统一，出现了矛盾。在实践中，个人、私营单位这些非公共利益主体使用集体土地的，也可以通过土地征收，即集体土地的国有化来实现。将集体土地转化为国有土地后，就可以进而获得国有土地使用权，这种方式显然与土地征收目的必须符合公共利益的法律规定不符。

进行土地征收，应当符合公共利益。但现行的土地征收方面的法律法规却没有对公共利益的定义和确切的范围进行具体界定。修建军事基地、修建高铁、地铁、医院、学校等行为的公益性好判断，但是旧城改造、农村小城镇建设中哪些符合“公共利益”，哪些不符合“公共利益”，却没有具体规定，这为不合法的集体土地征收进入征地机制敞开了方便之门。一些地方政府动则以“公共利益”为名，行土地开发之实，只要在项目上冠上公共利益的名义，就增强了强行进行土地征收的底气，被征地者就必要服从。其后果，集体土地所有权流转及带来的收益被政府（主要是地方政府）所掌握和控制，被征地农民处于相当被动的地位，往往被迫接受不合理的补偿安置方案。即使对补偿标准有异议，维护自己合法权益也存在困难。可见，征地必须符合公共利益为目的的规定，立法目的是规范政府征收行为，但在客观上造成被征地农民的土地权益难以市场化，大量集体土地征收后，被征地农民没有通过平等交换的市场经济原则获得充分的补偿和救济。

二、集体土地所有权主体多类别，造成土地补偿利益分配参与主体多元化，影响了土地的合理化补偿

根据法律规定，农村土地归农村集体成员共同所有。但“集体”是什么，有关的法律法规并没有作明确规定，更多的表现为政策性的概念。党的以前，农村土地所有权模式是“三级所有，生产队为基础”，即“、管理大队、生产队三级所有，生产队是最基层的集体农业生产单位，也是土地的实际占有和管理使用者。以后，推行农村经济体制改革，改为行政建制乡（镇），改管理大队为村民自治组织“村”，改生产小队为村民自治基层单位“村民小组”。关于农村集体土地所有权权属，立法也进行了界定。《土地管理法》第十条规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡（镇）农村集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。”这样的规定只是明确了“集体”是集体土地的权属主体，但是，并没有对于何为“集体”作出明确的解释。根据这条规定，集体土地所有权主体有多级、多个，村民委员会、集体经济组织、集体内农民都是权属主体，这种不确定规定，反而造成了集体土地所有权主体的存在更多是形式意义上的，而不是实体意义上的，集体土地对于集体内的农民，名义上人人所有，实质上人人无权。现行农村经济制度是在改变原有的农民公社集体所有集体劳动模式上，以为基础，实行统分相结合的双层经营体制，传统意义上的农村集体经济组织多数消失了，重新建立起来的新的经营模式，其制度基础是土地承包制，将集体土地分给各村民小组的农民以家庭承包的方式经营，加之分配土地的时候没有建立正规、完善的权属登记制度，登记手续大多不健全，大量的土地存在权属不清问题。在土地作为农用地正常使用的时候，权属不清问题产生的矛盾一般不大，乡、村、村民小组作为集体与个体之间矛盾不多，农民个体之间的矛盾，也多表现为地界纠纷，也多数可以通过村干部、农村中长辈调处解决。但是当面临土地征收，计算补偿费用的时候，这种权属不清带来的补偿主体不明问题就经常会出现，乡（镇）、村、村民小组、被征地的农民工等多个主体参与争取土地补偿金。有些地方，集体土地被征收后，乡（镇）、村、村民小组（负责人）截留、想方设法扣减农民补偿金的现象屡见不鲜，补偿金落到农民手中往往所剩无几，甚至造成农民集体上访、闹访、堵路等过激行为发生。农民对于集体土地征收不满意，往往不是对征与不征不满意，绝大多数是对补偿费用标准过低不满意。

三、集体土地征收补偿原则显失公平性，难以保证合理性

目前，我国并形成一个集国有土地征收和集体土地征收为一体的完善的、法典化的土地征收法。国有土地和集体土地征收补偿的标准不统一。政府在对土地进行征收并相应予以补偿和安置时，往往按照土地被征收之前的用途进行补偿。根据《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，国有土地征收补偿和安置属于相当性补偿，土地补偿金是补偿性的。而根据《农业法》等集体土地征收方面的法律法规的规定，集体土地征收补偿属于适当性补偿，土地补偿金是补的，不是市场化的足额补偿，甚至还不如城市国有土地征收上的相当补偿。依据权利和义务对待的法律原则，土地征收补偿和安置是为了补偿被征收人的财产损失，否则就会有失公允。而集体土地被征收后，基本上是转为开发用地，甚至是开发商建成居民小区，高价获利。而作为集体土地所有者的农民，只是获得象征性的补助，用低的可怜的补助款去购买在自己土地上建成的商品房是无法想象的，这种补的补偿模式实质上是一种极不公平，也不合法、不合理的补偿模式。

显然，集体土地补偿原则不符合市场经济原则。在社会主义市场经济体制下，资源配置及物资交换以等价有偿为基本规则，而现行的集体土地征收补偿实质上并不是一种等价性补偿，而是一种补补偿。在原有的以集体所有、集体劳动为特征的农村集体经济体制下，是适用的，农民也认为土地是国家的，为国家建设作贡献是应当的，甚至不需要补偿，无偿使用也不会遭到反对，也为社会广泛接受。但随着社会主义市场经济体制的建立，这种以无偿或者象征性的补偿标准为特征的补偿就不能继续沿用了。由于城市国有土地及其它生产要素已引入市场机制实行资源配置，按对等原则进入市场进行交换，而农村集体土地还在实行计划经济条件下的配给制征收和补偿就违背了市场经济体制的原则。同时，农民在生产、生活中，是通过市场进行资源配置的，购买商品房这些物资也不因为其农民身份而获得任何优惠，而其拥有所有权的土地被交换出去却不实行市场价格，也同样不符合市场经济体制原则。

集体土地的价值，特别是增值没有在征收补偿中得到体现。土地是不可再生资源，具有很高的经济价值和社会价值。在市场经济环境中，进行乡村城镇化，扩大城市规模和城市人口，是国家一体化建设的必由之路。但在这一进程中，作为集体土地所有者，农民不应该是牺牲者，而应该是获利者。农民，往往是世世代代居住在所在的农村，土地是他们唯一能够世代相传的财产，也应该是他们摆脱贫困的重要财富。现有的集体土地补偿标准，虽然因为所处的地域、省份及经济发展水平不同而有地区差异，但以现金形式补偿的，也基本上在每亩土地补偿金标准，少则几千元，多的也就1～2万元。特别是在人均耕地面积少的地区，一户被征地农民，往往只能得到10万元的补偿，并至此永远失去了土地，不要说进入城市生活，就是在原有的乡镇生活，也难以满足基本生活需要。在目前农村社会保障不到位的情况下，这些失地农民的生活处境无疑会十分困难，这甚至会成为影响社会稳定的因素。

四、低水平的征收补偿对于失地农民的保障缺乏充分性

除少数经济发达地区外，目前全国各地集体土地征收补偿费普遍偏低，失地农民难以维持长远生计。据中国土地勘测研究院统计，在2002 年，使用权出让的收入全国平均即达到 12.97 万元/亩，使用权转让流转的收入平均为 23.47 万元/亩，招标拍卖的收入平均为 35.67 万元/亩 。发展到现在，土地出让费成倍上涨。在东部沿海发达地区，几百万、甚至上千万一亩的“楼王”此起彼复。即使是西部一些二线城市，50万一亩的地价也很常见。与此形成鲜明对比的是，被征地农民通过让出土地获得的经济补偿却低的可怜。根据现行的集体土地补偿标准，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的 10到16 倍，最多不超过 30 倍。从西部地区一些城市的情况看，根据征地补偿安置办法，土地补偿和安置补助费最高标准为 1.8 万元/人（不含青苗和地上附着物补偿），仅相当于当地城镇居民可支配的一年收入。按目前农村居民人均生活消费支出一般标准，只能维持五年左右的生活；按目前城镇居民人均消费支出一般标准，仅能维持二年左右的生活。如果将 1.8 万元全部作为农民社会保险金交纳，按失地农民平均年龄 50 岁、预期寿命 72.6 岁测算，每月只能领到 60 多元的养老金，远远低于现行各地最低生活保障费 180 元和城市中档养老金 500 元的水平 。

同时，集体土地征收补偿标准的测算方法缺乏科学性和合理性。根据《土地管理法》，集体土地征地补偿金的计算方法采用“产值倍数法”，土地补偿费的计算，以该土地征收前 3 年平均年产值的 6至10 倍为标准计算；安置补助费，以该土地被征收前 3 年平均年产值的 4至6 倍计算。这种测算方法没有科学依据，而且也不合理。首先，以土地征收前年平均产值作为征地补偿标准不合理。在集体土地征收中，目前基本上征收部门是套用国家标准进行征地补偿，且大都就低不就高，执行的是较低的标准；同时，一般按传统的粮食作物，如水稻、小麦、棉花等普通农作物为测算对象来测定前 3 年的产值，而不是按照或者较少考虑到现在具有高附加值的生态农业、精品农业和休闲观光农业等现代农业的产值为测算对象。在现代农业条件下，土地的产出价值根本与普通的粮食或蔬菜产值具有可比性，要高出几倍甚至几十倍。因此，这样形成的土地征收补偿标准当然不能真实反映被征收土地的产出价值，必定是较低甚至是差距多倍的价格。其次，征地补偿标准目前并不包含土地的增值部分。集体土地经征收后，除了少数是公益用途之外，大多数土地都是用于房产开发或者生产建设使用，所征地地价绝大多数情况下会出现增值甚至大幅度增值。但是，在设定征收补偿标准时，却并没有考虑土地增值这个重要因素。再次，目前的征收补偿标准没有充分考虑地域、地区经济发展水平差异。一个地域、一个地区的基础地价，根本上是由区域经济条件决定的，东部沿海发达地区的基础地价必然高于中、西部欠发达地区的基础地价，任何土地交易价格的形成均不可避免会受到区域经济条件的影响，甚至决定。由于根据目前以农作物产出为标准来计算农地的产值，而基本的几类粮食、蔬菜等普通农产品价格在全国各地差别并不大，以此为基础测算的征地补偿标准自然就难以反映不同地域、不同地区的地价差异。

五、集体土地征收补偿费分配缺乏规范，做法不一，比较混乱

目前就征地补偿款的分配问题，法律只是规定可分配的有多少，至于何时分配、怎么分配等问题，尚未规定统一、明确的标准。实践中。被征地的农村往往是根据当地的村规民约、乡规民约来分配。有的是以是否有承包地为标准，有地就能参加分配，无地则无权参加分配；有的以农户的户口为标准，入户口的就参加分配，没有入户口的就不能参加分配。第二、对征收补偿费的发放缺乏明确的分配细则，实际分配中比较混乱。在发放数额上，有的全额发放，有的部分发放，集体组织还提留一部分。在提留中，提留比例各地也不相同、不统一。少的10%，多的达到40～50%。在发放时间上，有的是一次性发放，有的分批发放，长的甚至没有明确期限。在分配对象上，也是做法不一。有的是按照农户家庭中的人口数量发放，有的是部分按人口、部分按被征收的土地面积分配发放。有的地方，征谁家的地，征地补偿费费归谁所有，没征地的不参与分配；而有的地方，不管征谁家的地，征地补偿费归集体所有，所有家庭都有份。在此种分配方式下，有的地方是平均分配，有的地方是被征地家庭适当多分，余下的其他农户平均分配。有的地方，即使按常住人口分配也要考虑有田无户口、有户口无田、无田也无户口、有自留地的迁出人口、农嫁女等诸因素来制订分配方案，可以说是五花八门。第三、在实际分配中，土地补偿费和安置补助费的分配上矛盾最大。据有关部门统计，在有的地方如果以集体土地转为国有土地后的投标出让成本价为 100%，则农民只能获得其中5%～10%，集体经济组织获得其中25%～30%，60%～70%被县、乡（镇）各级地方政府所得。调查发现，征地补偿费在分配中，乡村截留多，农民实得少。征地部门为了方便工作，减少直接矛盾，一般都不把补偿款直接发给农民个人，而是先支付给村、乡两级政府，由乡政府再发放给村委会，最后由村委会分户发给农户。资金拨付一般也是先到乡财政账户，个别的直接到村委会账户。政府、村委会以及集体经济组织处于利益考虑，经常是直接以土地所有权主体身份参与分配，或者通过各种各样的名义截留、提扣甚至挪用征地补偿款，有些地方还发生过村干部，随意分配甚至贪污征地补偿款，导致失地农民作为真正的土地所有权主体没有享受应该享有的利益 。其次、在安置补助费的分配上也经常产生矛盾和纠纷。安置补助费，主要是用于安置土地被征收后原土地上的剩余劳动力之用。安置补助费一般由负责安置的单位所有。但在实践中，安置费用往往在农民还没有妥善就业安置的时候，就以货币形式发给了农民个人所有，很快就被农民消费完毕，且消费完毕后农民还是没有找到工作。在一些地方，还出现过征收部门并未按照国家规定足额发放安置费用，同样被层层截留的问题。另外，不少地方村级集体提留土地补偿款的管理和使用上也没有相应的制度规范，有些村没有建立规范的村务公开制度，财务不透明、不公开，村民难知情、难监督。怎么使用、只能用于哪些用途，没有相应制度性规定，也难以实施有效的监督，导致一些失地农民利益受到集体经济组织及其负责人的损害。有的村级集体经济组织用征地补偿款支付日常行政开支、用于村干部工资、福利、奖金的发放，甚至用于接待吃请、旅游等。少数村干部甚至贪污、挪用土地补偿款。实际上，村民对于村留下部分补偿款用于修路建桥、兴修水利或者发展集体经济，投资建厂多数情况下不会有意见。但对于上述这些违规做法肯定会有强烈反映、不满甚至反抗。

六、征地程序缺乏公开性和透明性，失地农民缺乏知情权

现实中，征地往往是政府内部决策，并不事先征求意见。被征地农民，也不能在事前参与征地决策的合法性、合理性论证过程，往往只是征地公告贴到自家墙上，或者被村委会通知参加动员会时，才知道自己的地要被国家征收了，处于十分被动的地位。社会公众与新闻舆论机构也只能从政府信息网站了解到有限的征地信息，即使认为征地不合法、不合理，也难以主动参与，难以行使监督的权利，难以约束政府滥用征地权力。

被征地农民除了获取征地信息被动之外，即使是看到的征地信息，内容也十分有限，往往不会包括有关规划、背景、征收合法性论证、合理性审查、征地的监督和救济方式等方面的信息。这种“信息公开”，实际上无异于行政命令，通知被征地者配合征地，做个顺民、良民。至于土地利用规划的编制、征地项目的审批、征地补偿和安置标准的制定等重要的信息则往往不会出现，作为被征地对象的农民本身维权能力就不强，加上缺乏对这些重要信息的知晓，更加维以有效保护自己权益。作为征地主体的政府，利用其在征地中的主动和主导地位，实施信息垄断，确保征收顺利进行，而被征地农民处于劣势地位，从而实现自身利益的最大化。同时，也为“”提供了便利，为侵占征地补偿款等违法行为的发生创造了方便。

七、集体土地征收补偿权利救济机制不健全，失地农民的利益容易受到不法侵害

按照有关法律规定，集体土地征收补偿要建立公开听证等程序，但实践中政府对此规定往往阳奉阴违，有的直接就没有建立公开听证程序，有的即使有这个程序，也是找一些指定的，投赞成票的代表参加，过过形式。 被征地的农民、对被征地有利害关系的人、对政府征地行为有监督意识的公众等，都难以实际参与到听证程序。按照目前听证方面的规定，对被征地农民提出的意见，只在确需修改的情况下才改动补偿方案。实际上，是否“确需修改”，仍由原作出征收补偿决策的政府部门判断。同时，征地公告内容，不是就征收是否符合公共利益、补偿标准是否符合合理性进行征收意见，性质上更多是一种告知、通知，政府的强势地位，决定了这种征收意见多是一种形式，基本上没有改变的可能。失地农民对征地目的的合法性、补偿标准的合理性等涉及自身根本利益的关键事项没有发言权，程序上也没有参与的机会，对行政决策结果也无权提出异议，这就造成很难进行有效的听政申诉，行使异议权的机会。

征地程序中行政救济机制缺失。根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定，对征地范围、补偿安置标准等有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征地的人民政府裁决。这样就使得政府的角色具有双重性，既是征地争议中的一方当事人，又是争议裁决者，这种“既是运动员、又是裁判员”的裁决机制设计，先天存在不公正的因素，难以发挥维权作用。

第8篇：土地征收补偿细则范文

一、目前拆迁管理主要问题

1．政策操作性不强。

当前执行的法律政策主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》、《固原市城市房屋拆迁管理暂行办法》。这些法律法规，对规范拆迁行为起到积极作用。但由于法律法规原则性强，客观上较难按市场实际去相机抉择。尤其是涉及到集体土地上的房屋拆迁，无法可依。

2．拆迁补偿标准滞后。

目前我市作为拆迁补偿价的依据主要是《固原市人民政府关于房屋拆迁补偿基准价格及临时安置补助标准细化执行办法的批复》（固政函〔2003〕42号）。由于自2003年以来，房地产价格逐年快速上涨，客观上造成“基准价”与市场价差距较大，同时也导致被拆迁户的期望值趋高，拆迁矛盾突出。

3．拆迁补偿费拖欠严重。

由于地方财力的紧缺，市政工程拆迁拖欠拆迁补偿费现象严重，客观上造成了不稳定因素。

4． 从业人员素质有待提高。

市政工程房屋拆迁工作作为城市化进程的重要体现，它无疑是一种系统的社会行为，涉及到各种利益主体的相互博弈。目前我市市政工程拆迁管理人员总体素质较好，确保了拆迁工作有序稳定推进。但仍存在如下问题。

一是人员素质良莠不齐。目前我国对拆迁管理尚未作为一门“管理”学来进行理论研究和教育。拆迁管理主要靠个人经验摸索，不少从业人员不是内行，达不到“五会”要求：会掌握政策、会制定计划、会谈判协调、会组织拆迁、会办理结案。对重点、难点、热点问题解决方法不多，沟通协调能力不强。

二是重专业培训轻政治素质。这几年，对拆迁从业人员进行征地拆迁政策、拆迁裁决等基础知识培训方面得到明显加强，但对党的政策、社会心理、谈判艺术、工作方法等综合素质培养还不够重视。少数从业人员大局意识薄弱、工作方式简单粗暴、对突况反应迟钝，往往容易导致或扩大社会矛盾，这些都应当引起高度重视。

二、拆迁管理对策思路

（一）从宏观管理上制定合理政策。

按照《物权法》“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件”，及国务院就房屋征收与补偿条例二次征求民意的思路，我市建设行政主管部门也在加紧研究调整拆迁补偿标准。这些宏观背景，将有利于拆迁工作朝着符合市场和居民生活实际的方向发展。我们建议乘这股东风，由市建设行政主管部门主管部门在《固原市城市房屋拆迁管理暂行办法》基础上制定报批具体管理细则，落实以市场评估价为基础的定价原则，明确各种地段、各种性质房屋的补偿标准，并对该标准每23年进行适当调整；同时由市土地行政主管部门主管部门制定报批集体土地上房屋拆迁补偿安置办法，使我市在集体土地上房屋拆迁补偿安置有法可依。

（二）明确市政工程拆迁管理机制。

市政工程拆迁管理涉及到千家万户切身利益，关系到社会和谐稳定，因此我们主张仍然以政府主导拆迁工作。

一是建立较高层协调机制。建议由市国土资源局牵头、市住建局、市城管局、市监察局、市审计局、市财政局参加，成立较高层次的政策协调小组，定期召开会议专门研究和拍板解决征地和拆迁个案，及时解决热点难点问题，弥补政策上的不完善。

二是落实职能部门责任。考虑到市政工程建设拆迁的实际，按照责任分工，明确各相关单位的职责，相互协调，各司其职。

三是落实通报和责任追究制度。市政工程建设拆迁，由牵头实施单位定期向协调小组通报情况，真正落实责任追究。

四是完善监控机制。要进一步解决拆迁过程中“裁判”和“运动员”角色模糊问题，理顺拆迁监管部门、业主、拆迁单位、被拆迁户四者关系，确保资金到位，防止虚报冒报，化解拆迁风险。

第9篇：土地征收补偿细则范文

一、适用范围

本《办法》中涉及的临时用地特指用于采矿工程（包括矿产地质勘探、开采、选矿工程，以及相关土地复垦和开发利用工程等）需临时占用的土地，以及因采矿工程建设而必须使用的堆料场、停车场、运输通道和其它临时设施等占用的土地和取弃土用地。

二、临时用地合同

根据《省临时用地管理办法》，临时使用集体土地的，由临时用地者与集体土地所有者签订临时用地合同。

三、临时用地期限

根据《省临时用地管理办法》有关规定，临时用地的期限一般不超过2年，国家和省重点建设项目期限一般不超过3年，复垦工程期限一般为1年。若有权威部门设计的复垦方案，则以主管部门审批期限为准。

四、临时用地批准权限

按照《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十条的规定执行。

五、临时用地补偿原则

采矿工程临时用地致使原土地所有者或使用者遭受损失，由县土地行政主管部门向临时用地者收取临时用地补偿费。土地行政主管部门在收取临时用地补偿费前，根据相关政策以及所占用土地类别、面积、期限等，按照实际损失（依现阶段土地实际年产值计算），制定临时用地补偿方案和合同。

根据采矿工程、复垦和环境保护的相关要求，临时用地前一次性补偿相关损失费用，此后不再额外支付其它补偿费。

六、临时用地补偿标准和依据

（一）临时用地补偿标准

按照省人民政府《关于公布省征地补偿标准的通知》（政发[]43号）和县人民政府《关于公布<县征地补偿区片划分>的通知》（政发[]5号），确定临时用地补偿标准（见下表）为：

（二）青苗和地上附着物补偿标准

1、青苗和地上附着物补偿标准按照县人民政府《关于印发<县征地拆迁补偿安置实施细则>的通知》（政发[]6号）执行。

2、房屋拆迁补偿标准按照永州市人民政府《关于印发<永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法>的通知》（永政发[]9号）执行。

七、临时用地数量控制及复垦

根据国务院《土地复垦规定》和省财政厅、省物价局、省国土测绘管理局联合下发的《省耕地开垦费土地复垦费征收使用管理办法》，按照“谁破坏，谁复垦”和“土地复垦费用应当根据土地被破坏程度、复垦标准和复垦工程量合理确定”的原则,确定临时用地数量控制及复垦标准：（一）单项采矿工程控制临时用地数量，鼓励大型采矿工程实施滚动式发展与用地模式；（二）森林植被恢复费与土地复垦费合为复垦保证金，由县林业主管部门和县土地主管部门收取，报县人民政府批准后方可使用，资金实行专户管理，专款专用；（三）各用地单位的复垦保证金总额具体标准由县物价、财政、国土部门根据土地损坏程度、复垦工作量确定。

土地复垦费由县土地行政主管部门收取，县国土部门办理临时用地审批手续，并负责管理、监督、验收土地复垦工作。施工单位负责临时用地复垦工作，复垦要与改良土地、造地、改渠、挖塘和生态保护等结合起来。