房地产金融政策精选(九篇)

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第1篇：房地产金融政策范文

【关键词】 房地产金融政策 风险防范 经验 启示

一、美国的房地产金融政策与风险防范体系

1、房地产金融政策

（1）罗斯福和杜鲁门时代。1932年，是经济大萧条之后的罗斯福时代，美国出现了住房建设和金融危机，政府通过设立“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），并批准《住宅抵押贷款法》，成立了“房地产贷款公司”，形成了长久性的分期付款式抵押贷款市场。1934年，《国家住房法》通过并成立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款保险公司”（FSLIC），组建“互助组织”，负责对个人的抵押贷款保险。为解决低收入人群的住房问题，1937年，通过了《公共住宅法案》，设立“联邦平民房屋建设总处（USHA）”，为平民提供低租金住房。1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目标，通过兴建公共住宅单位解决大多数人的住房问题。

（2）肯尼迪与约翰逊时代。1961年，肯尼迪政府发表国情咨文《住房和城镇发展计划》，提出三个目标：更新和规划城市、给全国人民体面住房、鼓励发展建筑业。并通过提供“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构向市场提供贷款。1965年，约翰逊政府的“租金增补”计划，将低收入家庭住房支出的比例进行限制。1968年，出台了新住房贷款计划，鼓励私人开发商低利率贷款，联邦政府给予贴息。《住房与城市发展法》颁布后，住房与城市发展部（HUD）正式成立。

（3）尼克松与福特时代。1969年，尼克松政府先后实施了“自置居所计划”和“租赁住宅计划”，但收效甚微。1970年，国会通过“紧急住宅融资法案”，成立“联邦住宅贷款抵押公司”开辟二级市场。后来，福特政府提出“社区发展补助计划”，将住房建设、都市重建和其他住房资助计划合并，重新分配资金。

（4）里根与布什时代。里根为了减少政府财政压力，提高租客承担租金的能力，降低政府确定的“公平市场租金”标准。于1987年推行税制改革和“低收入阶层住房税金信用计划”，对给低收入人士提供住房的项目提供税收优惠。1990年，布什政府出台“国民可承担住宅”法案，通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，并加强地方政府和非营利性社区在住宅开发中的作用。

（5）克林顿与小布什、奥巴马时代。1997年正式出台了“多成员家庭资住房改革及承受能力法案”，新增45亿美元资金用于保障住宅单位和个人利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。克林顿时代，改革住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交给各州和地方政府。同时，提高各州所得的税金信用人均标准，从1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地产税收入比例。针对房屋购买和出售的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。

2、房地产金融机构与运作体制

20世纪60年代以来，随着美国住房抵押贷款机制和房地产证券化机制的应用，一级市场和二级市场逐步完善，推动了美国房地产市场的迅速发展。一级市场就是直接发放贷款的市场，机构主体包括储蓄贷款协会、商业银行、互助银行、人寿保险公司等。不同金融机构的主体职能又存在区别。储蓄贷款协会（SLs）是以吸收储蓄存款、发放抵押贷款为主的专业性金融机构。商业银行是美国范围最广的金融中介，主要提供短期信用和商业贷款。互助银行是存款人共同所有和经营的互助组织，主要是提供抵押贷款。人寿保险公司的保费较为稳定，逐渐成为抵押贷款的主要资金来源。二级市场是出售抵押贷款的市场。由于有一级市场的长期稳定的资金来源，二级市场运作更加顺畅。目前美国房地产金融二级机构主要有联邦国民抵押协会（FNMA）、政府国民抵押协会（GNMA）和联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加强抵押贷款的保证、收购抵押贷款组群、授权机构发行抵押债券或自己发行抵押债券、支付贷款利息等。美国房地产的一级市场、二级市场、房地产市场管理机构共同构成完整而统一的市场体制。

除此之外，美国房地产金融管理机构也发挥着重要作用，主要包括通货监理处和联邦存款保险公司，其职责是对银行体系和货币政策进行监管。同时，为了鼓励购买自有住宅，还创立了联邦住房贷款银行系统、联邦储蓄贷款保险公司和联邦住宅管理局，对个人住房贷款进行担保。

3、风险防范体系

第2篇：房地产金融政策范文

关键词　房地产　贴现率　信贷总量　信贷结构　权益融资

房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训，很值得我们借鉴。

1　日本催生房地产泡沫的三大金融因素

1.1　贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头

在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD）的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10%，特别是1987年1月达到12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。

1.2　信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元， 1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。

1．3　信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%，而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。

从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加，而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓，1987～1989年3年间，竟出现了负增长。

2　日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施

1986～1990年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象，日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。

对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导，积极配合大藏省的行动。1989年7～9月后，连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始，要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30％。

大藏省和日本银行的干预很快奏效，1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7％，这是10年以来的首次减少。

由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强，因此其执行期间都不是很长，随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整，金融政策从1991年7月开始转为缓和，当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整，同年底还取消了对不动产融资的总量控制。

3　总量控制失效的原因分析

3.1　政策漏洞，资金仍通过间接融资方式流入房地产业

日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此，在泡沫期间，有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出，以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源，主要依靠银行贷款生存。1984年末，全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元，1985～1991年间，累计增加了25万亿日元，长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查，1989年3月～1990年3月的1年间，这些非银行金融机构的融资额增加了47%，而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资，成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。

3.2　企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因

在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间，企业设备总投资额在5兆日元水平上，而且由于此时日本的经济增长速度不够，实业投资利润不大，而房地产市场趋升。因此，通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场，以期获得投机利润。

4　对中国的启示

4.1　制定金融政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响

尤其是在整个社会利润率低下，新的高利润行业有待开发，社会游资增加的情况下，更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系，并且是投机资金较好的选择，很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下：社会中其他行业利润率低———长期投资减少，游资增加———因为房地产具备资产特性，理论上可以在任何价格达到市场出清，游资进入房地产———房地产价格上升，房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后，社会发展已经进入相当平稳的时期，再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力，社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施，调低了银行利率，替房地产投机资金来源拓宽了渠道。

4.2　控制金融系统对房地产业贷款的过快增长，密切关注信贷结构状况，采取措施避免信贷结构畸形

房地产业的发展离不开金融系统的支持，但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展，而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形，房地产业应该加以干预，并且采取了窗口指导的措施，但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段，日本经济所受危害将大大减轻。

4.3　制定金融政策时，要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断修正

日本在执行总量控制措施时，本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升，但在执行过程中又怕打击房地产业，整个过程中摇摆不定，政策执行者决心不坚定，目标不明确，导致政策效果不明显、出现系统漏洞，并且没有及时弥补，造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境，在其他可以进入发展的行业已经成熟，社会利润率降低，国内社会经济相对而言缺乏创新，新的高利润行业极少出现的情况下，大量游资正进入房地产业，试图利用其资产特性获得投机利润。

4.4　金融政策的制定应该是一个动态的过程

对于不断出现的新的变化，应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变，权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施，使得整个金融体系风险依然进一步扩大，为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状，自从央行121文件颁布实施后，房地产资金来源明显紧张；但与此同时，也催生出不少新的融资方式，特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物，我们既不能简单的加以抹杀，也不能放任其自由发展，最终造成整个金融系统的风险增加；而应该对其进行具体的分析，按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。

参考文献

第3篇：房地产金融政策范文

【关键词】金融政策；房地产价格；成交量；协整模型

一、文献综述

目前，对于金融政策对房地产市场影响的研究主要集中于货币数量论及金融政策的固定资产价格传导机制。货币数量论是一种用流通中的货币数量的变动来说明商品价格变动的货币理论；金融政策的固定资产传导机制则是指通过金融政策的调整和操作来影响资产的相对价格，引导人们进行资产结构调整，进而影响到货币总需求。货币数量论研究的主要学者为费希尔（Fisher）和费里德曼（Friedman）。20世纪初，费希尔（Fisher，1911）在其代表作《货币购买力：其决定因素及其与信贷、利息和危机的关系》中提出现金交易方程式MV=PT，并指出在货币的流通速度与商品交易量不变的条件下，物价水平随流通货币量的变动成正比例变动。弗里德曼（Friedman，1963）指出通货膨胀每时每刻每处都是一个货币现象，货币供给量的变动会对价格产生影响，为了控制通货膨胀必须控制货币供应量。金融政策的资产价格传导机制则主要包括Q效应渠道和财富效应渠道。托宾（Tobin，1969）在其著名的Q理

论中指出，扩张性的金融政策降低了市场短期利率，导致资产价格上涨；莫迪利亚尼（Modigliani，1971）则指出货币供给量的增加提高了资产价格，进而使得消费者的毕生财富也增加，最后传导至消费的增加。Jonathan和Richard（2007）对历年美国的金融政策进行了研究，并对金融政策下的房地产市场VAR模型、长期供求模型、短期价格调整模型、短期供给模型等进行分析，认为80年代以后的紧缩的金融政策对房地产价格有影响。

国内学者目前研究主要集中在金融政策对房地产价格的影响分析和金融政策对房地产市场调控效用两方面。关于金融政策对于房地产价格影响的研究方面，崔光灿（2006）从银行信贷、利率、汇率三方面阐述金融政策对房地产价格的影响，认为最有效的手段就是利率，与之相应是对房地产信贷数量的控制。通常情况下，房价的过快上扬可以通过提高利率和紧缩信贷等途径加以调控。刘传哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度数据为样本，对货币供应量、金融机构一年期贷款利率、房地产价格指数等数据进行序列平稳性及因果关系检验，得出货币供应量的变动能迅速作用于房地产价格，而利率与房地产价格之间没有联动性；关于调控的效用，聂学峰，刘传哲（2005）通过1999年至2005年的季度数据，对我国金融政策对房地产市场影响的效应和时滞进行实证研究表明，金融政策对房地产市场影响时滞为2个季度，其中货币供应量比利率的影响更为显著；并提出实施数量型为主的金融政策能够稳定房地产市场，避免泡沫的产生。刘洪玉（2008）把传导机制分为数量型和价格型。数量型主要是通过调整货币供给量来影响信贷规模的大小，而价格型主要是通过调整贷款利率来影响开发商和购房者的融资成本.

综上所述，迄今为止对金融政策与房地产价格价格关系的研究或者以国家、地区为研究单位，或者以差异为研究对象，基本上处于一个宏观面的研究。本文基于前人研究的理论基础上，研究货币供应量和银行贷款利率变动对嘉兴市房地产价格及成交量的影响，以期解释金融政策对嘉兴市房地产价格的影响。

二、实证分析

（一）变量选择及数据

本文所有数据均来源于国家统计局《中国统计年鉴》、《中国人民银行统计月报》和嘉兴市统计信息网（）。样本期间为2008年3月至2012年12月的月度数据。货币供应量为与实际变量之间关系最密切的M2的月度数据为样本；嘉兴市房地产价格增长率P以及销售面积增长率采用同比数据（上年同月=100）。所采用的计量分析软件为Eviews6.0。另外，由于货币供应量M2的月度数据与其它变量数值相差巨大，所以对其取对数的一阶差分形式以减小模型估计的误差。笔者初步假定嘉兴市房地产价格增长率为P、嘉兴市房地产成交量增长率为V、实际利率为I及货币供应量增长率为MS。

（二）嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和利率的协整分析

为了避免各变量由于非平稳而造成的伪回归问题，首先对各变量进行平稳性检验。本文运用ADF（augment Dickey-Fuller test）检验对上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I进行检验，具体检验结果如图所示。从检验结果可以看出，八个变量序列的水平值在1%的显著性水平下都不能拒绝有单位根的零假设，所以都不是平稳序列；而P、V、MS、I等四个变量的一阶差分在1%的显著水平下均能拒绝含有单位根的原假设，所以都为平稳序列，各变量均为一阶单整的序列。

由于变量P、V、MS和I均为一阶单整序列，因此可能存在有长期稳定关系，本文使用Johansen协整检验法来确定各变量之间的协整关系。从表2和表3可知，在原假设假定为不存在协整关系的前提下，Johansen检验的Y1Trace统计量为45.07933，大于5%条件下的临界值29.79707，这就说明了变量之间至少存在一个线性独立的协整关系。此外，在原假设为至多存在一个协整关系的前提下，Trace值为15.42999且小于5%条件下的临界值15.49471，即接受至多一个协整关系的原假设。由此，我们可以判断出嘉兴市房地产价格增长率P、货币供应量增长率MS 以及一年期银行贷款利率I之间存在唯一的线性独立的协整关系。Johansen检验的 Y2Trace统计量为68.12010，大于5%条件下的临界值29.79707，这就说明了变量之间至少存在一个线性独立的协整关系。此外，在原假设为至多存在一个协整关系的前提下，Trace值为15.42999且小于5%条件下的临界值15.49471，即接受至多一个协整关系的原假设。由此，我们可以判断出嘉兴市房地产成交量增长率V、货币供应量增长率MS 以及一年期贷款利率I之间存在唯一的线性独立的协整关系。

（三）嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和利率的误差修正模型

根据格兰杰定理，有协整关系的变量之间一定存在误差正模型，它反映了变量间的短期动态影响关系。建立误差修正模型一般分两步，分别建立区分数据长期特征和短期特征的计量经济学模型。从理论上讲，第一步，建立长期关系模型。即通过OLS法估计出时间序列变量间的关系，若估计结果形成平稳的残差序列时，那么这些变量间就存在相互协整的关系，长期关系模型的变量选择是合理的，回归系数具有经济意义。第二步，建立短期动态关系，即误差修正方程。将长期关系模型中各变量以一阶差分及其各阶滞后期形式重新加以改造，并将长期关系模型所产生的残差序列作为解释变量引入，在一个从一般到特殊的检验过程中，对短期动态关系进行逐项检验，不显著的项逐渐被剔除直到最适当的方法被找到为止。

本文按照Hendry的从一般到简单的模型估计方法，对嘉兴市房地产价格、成交量与利率、货币供应量的协整方程利用 AIC 和 SC 最小的原则确定滞后期为2，然后逐步去掉统计检验不显著的变量，得到嘉兴市房地产价格的误差修正模型如下：

从上述滞后期为k=2的误差修正模型可以看出，短期中变量的相关关系与长期时是一致的，但是t统计量显示，所有变量都不显著。由此可以推断，在短期中，房地产价格与货币供应量呈正相关与实际利率呈负相关，但是相关关系都不显著。从嘉兴市房地产价格、成交量的误差修正模型看出，实际利率的影响作用是十分微弱的。而货币供应量的变动对房地产价格指数影响较大，因此，采用货币政策，在短期内对抑制嘉兴市市房地产价格的作用效果并不会太明显。

（四）Granger因果检验

在经济学中，显著相关的变量之间未必都是有意义的。为了研究房地产价格、名义利率和货币供应量之间的因果关系，本文采用格兰杰因果关系检验法进行检验。从表5中可以看出，在5%的水平下，货币供应量MS是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因，而利率I的变动不是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因。同时，货币供应量和利率都不是嘉兴市房地产成交量的Granger原因。

三、研究结论

综合对嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量及银行贷款利率长期均衡的协整分析、短期误差修正模型和Granger因果检验分析，实证结果表明，嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和实际利率之间存在长期稳定的协整关系，且与货币供应量成正比、实际利率成反比关系。同时，货币供应量MS是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因，而利率I的变动不是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因。同时，货币供应量和利率都不是嘉兴市房地产成交量的Granger原因。误差修正模型结果显示，在短期中，对嘉兴市房地产价格的调控作用效果不大；而在长期中，货币供应量变动、选择根据嘉兴市通货膨胀率制定与全国差异性贷款利率虽然能达到调控的目的，但是可行性较小，运用金融政策手段对嘉兴市房地产价格进行调控具有较大难度。因此，在运用金融政策对嘉兴市市房地产价格调控的同时，也应该寻求与其他政策手段的配合使用。

参考文献：

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第4篇：房地产金融政策范文

关键词：金融市场，住宅融资，预测

近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。

一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展

1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础

我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。

反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。

2、房地产信贷增长空间大，持续时间长

伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。

按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。

近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。

3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富

金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。

近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。

从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。

近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。

日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。

澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。

房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。

房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。

很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。

中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。

二、房地产金融发展空间

各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。

1、房地产信贷发展空间预测

各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。

尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。

据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。

2、房地产证券资产发展空间预测

我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。

由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。

3、我国房地产金融资产发展空间

综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。

三、结论和启示

我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。

房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。

第5篇：房地产金融政策范文

一、我国房地产金融发展现状

目前我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心，以及住房储蓄银行等。中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷部是抵押贷款的主要供给者，房地产保险、房地产典当等只能起到辅助作用。近年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，很大程度上是银行信贷及优惠税收政策推动的，特别2009年至2010年更是明显。从图1中我们可以看出，2008年中到年末，增速从近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又达到了高点18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房价过快上涨势头有所遏制，房地产贷款增速持续回落。截至2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。全年贷款投向中，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；房地产贷款全年新增1.26万亿元，同比少增7704亿元。全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点；地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。由于个人住房贷款、房地产开发贷款过快增长，及其在银行贷款中所占的比例迅速上升，给银行的房地产信贷资金安全带来很大挑战。一旦个人购房者或房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性很大。因此，商业银行应加强自身征信系统建设，以防范信贷风险。

二、制约房地产金融发展的因素

（一）房地产金融法规不完善

我国尚未有一部住宅法或住房保障法等相应住房法律，以及相应的房地产金融法律。由于没有真正意义的房地产金融制度，房地产金融业务和产品创新没有法律依据可循。另外，我国尚未建立起一整套系列的住房金融政策和财政支持系统。在房地产资金来源、政府信用担保、减轻贷款还本付息负担和个人征信体系等方面，还没形成全国统一的程序化的实施细则和办法。

（二）房地产金融体系不健全，产品创新不足

我国相关部门经过多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应我国房地产行业快速发展的趋势，资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为业内最受关注的问题。完备的房地产金融体系应该是由银行信用和市场信用组成资金的一级供应市场。由于我国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的途径直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。

（三）房地产金融风险过于集中

房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全部过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等一些项目。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

三、发展我国房地产金融的对策

（一）完善相关法律法规，规范房地产融资渠道

目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善，法律体系不健全，规定不具体，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展，因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等，明确规定房地产企业的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（二）建立房地产金融产品创新体系

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。金融产品创新可以在一定程度上降低企业的融资成本，提高融资的效率。如推行融资租赁方式：融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

第6篇：房地产金融政策范文

一、黑龙江省商业地产操作模式的局限性

商业地产由于其自身的高专业化特点,开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面,而黑龙江省目前开发操作模式多有局限性。很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式,思路上存在偏差。目前,省内大城市盲目的投资潮正在退去,住宅开发模式也已不再适用于商业地产。

二、黑龙江省房地产市场和房地产金融状况(资料来自《2008年黑龙江金融运行报告》)

1.房地产开发投资增速下降。全省房地产开发投资同比增长18.5%,增速同比降低0.5个百分点。房地产开发企业到位资金增速比开发投资增速低2.3个百分点,是近年来少有的现象。全部投资中,住宅投资和商业用房同比增加,办公楼投资同比下降幅度较大。

2.房屋施工面积增势减缓。全省土地购置面积同比增长20.8%;房地产开发施工面积同比增长9.8%,其中本年新开工面积同比增长23.2%。住宅和其他用房施工面积同比分别增长11.1%和45.5%。

3.房屋销售增速持续走低。受房价上涨较快及国内外房地产形势的影响,全省商品房销售面积增速呈不断回落的走势,全年销售商品房同比下降12.3%;商品房空置面积率同比增长4%。

4.房价涨幅逐月下降。全省商品房平均销售价同比上涨13.3%,涨幅逐月回落。其中住宅销售价格同比上涨11.2%。房价上涨的主要原因是建筑成本上涨,全省各地楼盘几乎未出现降价打折现象。省会哈尔滨市房屋销售同比价格指数涨幅回落较大,12月房地产销售价格同比指数102.8,连续10个月涨幅递减,较最高的2月份回落了7.1%。二手房价格同比指数涨幅回落小于新建房。

5.房地产信贷走低。年末,全省各金融机构本外币房地产贷款余额同比下降7.6%。其中:房地产开发贷款降幅达到33%,原因是房地产企业受国内外大气候影响,投资更加谨慎。

三、黑龙江省应加快房地产金融产品化

房地产金融产品化即房地产证券化是房地产融资手段的创新,是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的,是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具,是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。

所谓房地产金融产品化,就是将房地产投资直接转变成有价证券形式,即直接将房地产投资转化为证券投资。房地产金融产品化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,是以房地产这种有形资产做担保,将房地产股本投资权益予以证券化,其表现形式为股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等。

房地产金融产品化的实现有助于构建良好的房地产产权运行机制。当前,房地产市场积聚了大量的社会资金,流动性差,容易带来较大的风险。实行房地产金融产品化,可利用证券的流通性,将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系,大大增强资产的流动性,从而增加抗风险的能力。而且,房地产金融产品化使得资产的持有者分散,如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中,将有利于整个房地产风险的分散,这对市场的长期发展无疑是有利的。

1.房地产金融产品化有利于提高银行资产的流动性,释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长,而商业银行资金来源以短期为主,因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%,资金也比较宽松,流动性没问题。但是,由于业务发展的不平衡,个人住房抵押贷款发展最快的建行,其余额占全部贷款金额的比重已超过9%,参照发达的市场经济国家,我们的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间,银行资产的流动性风险逐渐显现出来。房地产金融产品化有利于释放由此产生的金融风险。

2.有利于健全我省的资本市场,扩大投资渠道。房地产金融产品化作为重要的金融创新工具,给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新,将大大丰富我国金融投资工具,有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性,房地产金融产品化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支,同时其较低的融资成本有利于提高我省资本市场的运作效率。

3.实施房地产金融产品化的宏观环境日趋成熟。自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来,各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。我国成功将土地产权和房地产产权改革为房地产权益的分割提供了条件,为推广房地产金融产品化做了积极的准备。 同时,国家针对房地产金融领域的违规操作现象,自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产金融产品化提供了经济基础。

4.我省房地产市场存在巨大资金缺口。1998年住房制度市场化改革以后,城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放,投资性的需求在增长。但从房地产市场供给上看,现在我省大多数开发企业不具备雄厚的开发资本、银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性,只有推行房地产金融产品化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解决房地产开发资金短缺的矛盾,推行房地产金融产品化成为一种必然。

第7篇：房地产金融政策范文

下半年以来，中国房地产市场趋冷，“金九银十”或难重现。据测算，9月份中国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来，70城房价月度环比涨幅首次为负。

交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹分析称，交易低迷和房价回落的主因，一方面是调控持续从紧，观望氛围浓厚，居民入市动力不足；另一方面是按揭贷款额度紧张，削弱了居民购房能力。

不过，情况似乎正出现变化。有媒体报道称，近期青岛等地部分银行加快了房贷额度审批放款速度。与此同时，房贷利率也出现走低之势。

贝壳研究院监测显示，10月份，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。该机构指出，10月房贷利率回调是年内首次环比下降，代表着信贷环境有所改善。

更引人关注的是，针对房地产金融政策，金融监管部门也接连释放稳定信号。中国央行近期频繁提及的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，被视作稳预期之举。

央行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻会上的一番话也受到关注。他说，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

随后，中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞亦在公开场合强调，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

贝壳研究院分析称，9月底以来官方多次释放积极信号，预计四季度住房信贷投放将“平稳有序”，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持。一方面房贷利率下调的城市范围将扩大，另一方面放款周期将有所缩短。信贷环境边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市启动换房链条，利于市场平稳健康发展。

克而瑞研究中心预计，居民购房信贷政策有望适度放松，主要体现于提高个人按揭贷款额度，缩短放贷周期等，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行。

但对于这是否意味着楼市政策转折，观察人士给出了更为谨慎的答案。

“我们认为‘房住不炒’的政策基调不会转变。”瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛表示，政府可能在今年底或明年初边际放松目前偏紧的房地产信贷政策，例如要求银行加快审批住房贷款和小幅放松房贷额度等，但不会全局性地放松房地产政策。

第8篇：房地产金融政策范文

一、房地产开发融资市场

我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998—2006年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8％。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。

房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余额从1998年的2028.9亿元增长到2006年的14076.4亿元。2007年6月末，房地产开发贷款余额达到1.7万亿元。

2006年，房地产开发资金中企业自有资金为5025.1亿元，占比18.7％，比1998年上升了6.2个百分点。近几年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式参与房地产开发。现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。为了达到国家对房地产开发项目自有资金比例不低于35％的要求，一些企业往往通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金。

我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行。如“1998深振业债券”、北京“首创债券”等。到1999年，债券融资额达到10.37亿元，在房地产开发企业的资金来源中的占比为0.23％。2000年以后，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，2004年降至1998年以来的最低点，债券融资额不足2000万元，占比仅为0.001％。2005年5月24日人民银行了《短期融资券管理办法》，一些大型房地产公司万科、金融街、浦东金桥等陆续了发行计划。当年债券融资达到5.61亿元，在当年房地产开发资金来源中的占比为0.03％。

2002年7月，我国逐步开始办理房地产信托业务。2003年9月，中国人民银行出台121号文件，严格对房地产行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下迅速发展起来。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。2006年，投资于房地产的信托产品共发行99个，占全年信托产品总数的18.1％；发行规模167.3亿元，占全年信托发行规模的28.1％。

1998年房地产开发利用外资总额为362.74亿元，其中外商直接投资为244.3亿元，而到2001年，利用外资总额下降到130.22亿元，其中外商直接投资下降到93.32亿元。可见，一段时间以来外商对我国的房地产发展前景并不看好，因此投资规模迅速萎缩。最近几年中国宏观经济稳定高速增长的势头和房地产发展的上升态势使得外商对我国房地产市场的看法逐渐发生了改变。2006年房地产开发利用外资总额为394.4亿元，其中外商直接投资为297.5亿元。2006年利用外资总额在房地产开发资金来源中的占比为1.47％；2007上半年利用外资占比为1.8％。

我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，居民个人购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2006年底的198542亿元，8年间增长了40多倍。个人购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

与此同时，我国住房公积金也发展较快。2006年末全国住房公积金缴存余额为7871亿元，个人贷款余额为3804.7亿元。2007年6月末，住房公积金委托贷款余额达到4002.6亿元。

二、房地产金融存在的问题

我国房地产金融市场的现状一定程度上反映了金融市场体系创新空间的狭小，现有各种房地产融资方式的发展很不平衡，仍然过分依赖银行信贷，股权融资、债券融资、房地产投资信托融资等方式的融资额在房地产融资格局中的占比很小。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定。房地产资金大部分来自银行，加强了房地产业和银行业的关联度，使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，承担较大风险。房地产业对银行信贷过分依赖，在某些情况下，政府对银行体系的调控有可能对房地产业造成直接的冲击。此外，单一的银行信贷融资方式也难以适应中国房地产行业快速发展的趋势。

近年来，部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上，房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

当前，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

银行土地开发贷款面临着较大风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力较低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

三、房地产金融发展前景

我国经济已进入高速发展阶段，作为支柱产业的房地产业也会更快地发展。为适应经济发展的要求，房地产金融需要深化改革和加快发展。

一是建立和完善房地产金融市场。在逐步完善房地产金融一级市场的基础上，逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多的是住房贷款机构发起的证券化产品，包括住房抵押贷款支持证券、商用房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款，并且贷款品种也不够丰富。因此，需要加快探索、开发新的房地产金融产品，一方面拓宽融资渠道，另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次的需要。为了支持房地产金融的良好运行，为市场服务的各种专业性中介服务机构是不可或缺的，包括房产评估机构、贷款保险（担保）机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。

第9篇：房地产金融政策范文

关键词：房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。