土地金融政策精选(九篇)

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第1篇：土地金融政策范文

【关键词】房地产 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，国家停止了福利性分配住房，大力发展住房市场化、消费信贷化和物业管理社会化后，房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。2014年我国人均GDP接近了8000美元，根据各国历史发展规律表明我国已进入房地产业快速发展时期。房地产业关联效应强，产业链长，对上下游产业的发展能直接或间接起到带动作用，并对居民消费、内需拉动、就业增加和国民经济发展等产生一系列拉动作用；同时，居民最为关注的房价也呈现了快速上涨的态头，并带来了资源配置失衡、资产泡沫增多、金融系统风险增加甚至影响社会稳定的一系列问题，为保证房地产业的稳定、健康发展，国家对房地产业进行一系列的调控，首当其冲的是金融政策调控。近些年来多次运用了准备金率、银行利率、信贷规模、首付比例控制等多项手段进行了干预，也取得了一定的成效，但由于房地场业存在的复杂性，金融政策的有效性受到了制约。因此，有效的房地产金融政策是对房地产市场形势的正确分析与预测，一方面可以进一步了解房地产业本质及其带来的经济现象，同时也能对金融政策调控房地产市场原理与实际效果做出评判。

1房地产政策有效性的含义

金融政策一般是指央行为了达到宏观经济调控的目标而采用各种手段调节货币、利率和汇率水平，从而调控宏观经济的各种方式和措施的总称。在宏观上，我国的金融政策主要包含三大政策手段：货币政策、利率政策、汇率政策。房地产金融政策有效性包含三点：一是它能否系统性的产出有效影响；二是它与产出的影响之间能否有稳定的联系；三是当局的房地产金融政策能否实现货币供应量的控制。房地产金融政策发挥作用是一个复杂的过程，有效性体现在从政策的具体制定、具体执行、具体实施到产生作用这一过程中。

2影响中国房地产金融政策有效性的因素

2.1房地产金融政策缺乏一致性。在市场经济条件下，政府的职责应该是建立房地产金融的规章制度，并非随意更改，政府所做的应为保持所建立的金融政策的一致性和稳定性。但从各项数据分析中我国政府监管的制度对房地产市场的调控存在争议，由于政府政策在时间上不一致，从而导致政府政策目标无法实现，房地产金融政策缺乏一致性。

2.2忽视了“地区差异”和“结构性差异”。房地产市场发展的区域不均衡性受房地产市场的区域性的影响。由于房地产位置的固定性，所以房地产市场也是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。

2.3政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向。我国房地产金融政策出台后，许多地区都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变质”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

2.4公众对房地产市场的心理预期。由于房地产经济活动的特殊性，房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大，理由如下：一是房地产购买者或投资者对房地产升值期望过高。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾越来越大，以致房地产价格具有与物价水平同时增长的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众心理与行为，普遍存在“买涨不买跌”的现象。

3对中国房地产金融政策的建议

3.1坚持金融支持房地产市场发展的基本方向。房地产业已经是国民经济运营的支柱产业。它的涉及面广、带动系数高，房地产业的发展，拉动建材装潢业，转移建筑业和农村劳动力，改善投资环境吸引外资的集聚等方面都具有明显的作用，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。

3.2注重长效机制，保持政策的连贯性。在这种情况下，我们应保持政策一致性，达到其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策；加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该加大政策执行力度，综合运用市政规划、土地拍卖、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行治理。

3.3注重“地区差异”和“结构性差异”。目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确A期，逐步调整其不理上。

3.4选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度。当前运用金融政策对房地产市场进行调控时，应选择直接调控的方式来调控房地产业，避免错误引导。直接调控方式的运用包括央行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构等。同时，应谨慎把握政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低调控的有效性，或与其他调控政策相互抵消。政府可通过可控的货币、土地资源、采取金融、法律法规和行政手段来影响房地产周期波动，通过反周期方法，平抑或引导周期波动。

4结论

我国运用金融政策调控房地产市场所取得的效果是明显的，但仍出现了负面影响。因结合发展的实际，建立房地产金融政策制定的科学模型，完善房地产金融政策及实施的长效机制，使金融政策成为房地产业发展的方向标。

参考文献：

[1]董英南，施维明，覃熊妃.中国房地产投资与经济增长关系

的实证分析[D].《大连民族学院学报》， 2013.

[2]郁文达：房地产周期和金融政策[J].中国房地产.金融，

2013.

第2篇：土地金融政策范文

关键词：日本　经济泡沫　税收　土地政策

中图分类号： F813文献标识码： B 文章编号：1006-1770(2006)06-008-04

一、序：什么是经济泡沫

从20世纪80年代后期开始，日本经历了“泡沫经济”的洗礼。随之而来的是经济泡沫的破裂，之后的90年代被称为“失去的10年”，经济长期处于不景气状态，出现了二次大战后世界经济未曾出现过的通货紧缩现象。因此，我希望通过日本的经验，即通过分析泡沫经济产生的原因、探讨政策措施的问题，得出引以为戒的教训。

谈及经济泡沫，首先被认为是指用经济基本因素无法说明的资产价格的飞涨。也就是说，经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因。

一般来说，资产价格由如下公式决定：资产价格=收益/（长期贷款利率 + 风险收益率）。

决定资产价格的是收益、长期贷款利率和风险收益率这三个要素。资产价格变动的内在机制是：如果从资产获得的收益增加，资产价格上升；如果由于长期贷款利率上升，或经济的未来走向不明朗而造成资产的风险收益率增大，资产价格就下落。

在上述机制作用下，日本在上世纪80年代后期的经济形势如下：由于日元升值造成景气下行，金融政策上依然保持超低利率（尤其在1986年以后），人们认为长期贷款利率将持续走低。在经济持续景气的情形下，资产收益（预期）比较平稳。以上诸要素的变动所导致的结果是，在资产价格公式中分母变动的作用下，资产价格飞涨。

二、土地神话和土地本位制

(一)日本的“土地本位制”

对于土地价格，有必要从二战后日本的土地神话说明。所谓土地神话，简单地说，就是“土地的价格绝对不会下降”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行，在这个意义上，也称为“土地本位制”。

土地本来应由其社会利用价值而决定价值，但是由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即银行融资担保功能，对于日本经济的运行而言，土地具有更为核心的作用。在“土地本位制”的情况下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，共同形成了经济泡沫。

日本的商业银行，原则上是以土地为担保进行贷款。在战后资本不足的情况下，利用土地作为担保使缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款，这是一种变通之道，是把有限的资金更加有效运用的一种方法（在欧美国家，银行以项目融资为主）。

因此，土地担保功能的维持，其必要前提是土地价格不下降。日本国土狭窄以及国民中由来已久希望拥有自家住宅等心理因素，形成了土地价格会不断上升的土地神话。银行也逐渐把土地价格上升的预期加入担保评价的因素之中，据此来评估贷款。

此外，完善的土地价格客观评价方法的缺失也加剧了土地神话的产生。企业会计结算中，土地评价仍然按照购买时的登记价格来决定，土地价格的上升可以当作营业外收入计算，使所谓的“财技”（长期战略决策下的经营运作）变为可能，对业绩扩大产生了巨大作用。

战后产生的这些做法，在日本取得令世界惊奇的经济成就之后延续下来。另一方面，上世纪80年代后期开始的金融自由化，加剧了金融业的贷款竞争，产生了过多的土地抵押贷款，这也是刺激地价上涨的重要原因。

（二）土地税制与土地神话

在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题也是原因之一。对于土地，通常在取得、保有、买卖等三个阶段课税。日本的税制中，在“取得阶段”，有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等三种税赋需要交纳。在“保有阶段”，有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等三种。在“转让阶段”，对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等三种。

土地税制方面与经济泡沫成因有关的主要有以下几点：首先，在“保有阶段”，保有者的税收负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税，是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的，这种根据受益决定税收的计算方法，使保有者的纳税负担持续处于低水平。这种现象可以通过下面的三个经济指标看出。

从如上资料可以看出，日本在土地保有上的税负，由于评价和税率两方面的影响，与其他国家相比非常低。尤其是农地（农田），虽然处于城市的近郊，但是由于农业具有特殊性而使其保有税负非常低。

这种低保有费用阻碍了土地的有效利用、容易造成土地未利用或者几乎未利用就被闲置。此外，和其他资产相比，土地更容易成为投机买卖的温床。这种情况，在日本导致了耕地的价格比建有建筑物的土地拥有更高价格的现象，也出现了与土地的使用价值相比，土地的资产价值更加重要的现象。结果，使用价值和资产价值偏离幅度加大，并成为社会问题。因此，制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度必不可少。

以下再对土地买卖收益的课税状况加以说明。在经济泡沫出现之前，对个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。后文中还会看到，为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。

此外，利用贷款进行土地投资时，贷款利息从收益中扣除；建筑物则以每年折旧的形式计算到损失中。遗产继承的情况下，土地的评价比现金和股票更易偏向过低评价。因此，从减轻遗产继承税和收入税负担的角度，小户型（单房间）住宅的投资需求增加了（贷款利息部分和建筑物的折旧部分，可以和工资收结计算）。

如上所述，土地税制在土地抵押贷款的过程中起了很大作用。

（三）土地价格和股票价格的连动

上世纪80年代后期开始的土地价格的飞涨，也波及了股市，导致股票价格上涨。其理论基础是企业拥有工厂等不动产，由于不动产价格上升，企业价值即股票价格也随之上升（理论上近似于“托宾的Q理论”）。与土地不同，无论股票价格如何上涨，没有人会因此而烦恼，企业由于股价高涨而更容易融资。此外，股票价格的非记账收益以银行的自有资本（BIS规制）计算。结果是，土地和股票价格同时持续高涨。

三、土地价格的飞涨所造成的社会问题以及经济泡沫的破灭

（一）社会问题和经济泡沫的破灭

土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为外国企业进入日本的障碍。根据“日美构造协议”的观点，收入所得这一流量和价格这一存量之间已经到了无法平衡的地步。

对于这种现象，从1987年起，媒体开始出现土地价格飞涨导致社会问题的舆论。1987年6月，日本内阁制定了“综合土地对策纲要”。此外，1989年末，《土地基本法》通过，表达的主要观念是“土地的公共性”――即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地不断增值其税负也应适度增加等内容。

在经济泡沫的冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率；从1991年4月开始实施对用土地作担保进行的融资进行总量限制；从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化转让收益税的征收以及改善土地的评价体系。

（二）土地税制改革

土地税制改革的思路和概要如下（摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》――1990年5月29日）：

（1）减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外，新设地价税（国税、1992年1月开始实行），对土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（这种思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果）

（2）强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果（即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给），所以对土地转让收益并未课以重税。考察经济泡沫时期的土地买卖，并没有看到对土地买卖的抑制效果，通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。

对劳动所得和土地转让收益这两者之中的哪一个提高其税负是个难以处理的问题。在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是本人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还国家，即由土地价格的上升获得的利益应该纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。对个人，土地保有超过5年的情况下，税率由原26%增加到39%。

（3）关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。

实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始减慢上涨幅度，然后长期处于下跌状态。除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。

最后，对于1992年以后的所得税，在个人由不动产造成的损失中，为购买土地而进行的贷款部分，禁止和其他收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型（单房间）住宅投资。

四、土地神话的终结与景气后退、通货紧缩

（一）土地神话的终结

由于采取了以上政策，日本土地价格开始大幅度下降。大部分地方城市的土地价格一直到今天仍然在持续下降，可以说土地神话业已终结。这种现象发生的原因有以下几点：

（1）对于土地价格总是上升这种预期，人们的观点发生了变化。尤其是日本人口下降开始引起人们的关注。此外，由于农产品进口增加，实质上产生相当于增加进口土地的效果，导致人们原有的“土地是稀少资源”的观念发生转变。

（2）银行的贷款行为发生了变化。经过长期的不良债权消化期后，银行已经从土地担保贷款，开始转变为通过对无形资产、经营资质等方面进行综合评价决定贷款。

（3）土地评价方式变为“收益还原”方式，即根据利用价值来决定，不再是以资产收益来估测。

然而，最近在富余资金的影响下，东京中心部分土地价格上升了，部分土地投资又有了死灰复燃的迹象。对此有必要实施以金融政策为首，踏实稳妥的经济对策。

（二）景气下行和通货紧缩

土地价格长期急剧下降，也产生了新问题。在土地神话这种背景下，由于日本所特有的通过土地担保的间接金融体系，一旦土地神话终结，则金融机构的许多贷款就会转化为不良资产，日本的金融体系因此受到严重打击。银行业务属于“存量”类业务，长此以往，这个问题将会波及日本经济全体，“让经济泡沫过快破裂”这一举措本身就是政策上的失败。以下几点值得进一步探讨：一是“让经济泡沫破裂”这一导致长期资产缩水的政策是否走过了头；二是导致长期不景气和资产缩水的经济对策，尤其是金融政策是否有问题；三是把不良资产问题延迟处理的政策是否有问题。

尤其在经济泡沫破裂后，虽然对所得税等实行大幅度减税政策、对公共领域追加投资，但是，这些财政政策并未和金融政策恰当协调，导致经济出现通货紧缩。这一点被看作是财政政策和金融政策两者协调的失败。

在税制方面，采取了冻结地价税，减缓转让收益课税的政策。由于税制上的对策在时间上滞后，针对经济泡沫的土地税制改革在1991年才实施（地价税在1992年实施），而此时土地投机已过了高峰期。此外，作为通货紧缩对策，冻结地价税（1998年）、减轻土地转让收益税负担等修正措施虽然很快实行，但是并没有阻止通货紧缩（资产缩水）现象的发生。

五、所谓“失去的10年”是怎么回事？

考察经济泡沫破裂后的长期不景气、资产缩水现象，可以看出政府在经济泡沫生成中（忽视经济泡沫）负有重大责任。上世纪90年代，长期的经济停滞（低增长、失业率上升等）以及资产缩水所造成的国民资产价值的下降和损失，可以说是“失去的10年”。而且，日本在经济泡沫发生后由于经济对策滞后，表明政府的政策对应能力（财政政策和金融政策的协调）存在着问题。

另一方面，美国从日本学到了很多经验。在美国，金融政策目标之一是导入资产价格，并随时监视股市动向。格林斯潘的讲话证实了这一点。只是，“失去的10年”到底是怎么回事？如果重新对经济运行进行统计分析，我们会得出不同的结论。

在上述10年中，人均所得和个人金融资产在增加，劳动分配率也在上升。失业率在5%前后变动。在银座和六本木，能看到以年轻人为主的很多人在购物、就餐、娱乐，这种现象也从侧面证实了以上事实。外汇储备、经济增长以及经济基本要素并没有想象中那样恶化。此外，通货紧缩可能是其他技术进步、从中国进口的增加、冷战后国际竞争的激化等各种各样原因彼此错综复杂、综合作用的结果。另外，随着新结构变化的发生、结构改革的实施以及新商业模式的出现，预示着现在以及将来的经济复苏。由间接金融转向直接金融、企业管理不断改善等新情况的涌现，使这10年也可以认为是向新的经济方向转换所必要的10年。另一方面，在发达国家中，日本的财政危机是最深刻的。从这个意义上可以说，经济泡沫产生和破裂的最大受害者是国家。

作者简介：

第3篇：土地金融政策范文

作者简介：孙超(1985-)，男，河南郑州人，同济大学经济与管理学院学生，主要从事城市经济与房地产开发研究。

中图分类号：F293．3　文献标识码：A　文章编号：1006-1096(2008)03-0062-02　收稿日期：2008-01-06

房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分，房地产商品具有消费和投资的双重属性，消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务，上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切，金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨，必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下，国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面，从经济学的需求和供给的视角，来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

(一)利率与房地产市场需求

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：(1)当利率降低时，会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时，可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们的行动步伐，进而增加对住宅的现实需求；(2)在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。相反，当利率提高时，住宅需求会必然减少。

住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，也就是说，一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初，当时，政府为了鼓励房地产市场的发展，解决老百姓家有所居的问题，出台了一些相关政策措施，于是，五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款，但效果却并不明显。其中的原因可能很多，比如说大多数居民的资金积累有限，以致住宅购买需求还没有普遍形成；再比如，银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高，而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受；除了这些以外，银行确定的大约10％的高利率，不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后，随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5％－6％左右)，使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费，住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。

利率对家庭实际支出的影响，可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子，首付20万元，贷款80万元，年限为20年，采用5.04％的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元，采用7.83％的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元，利率的增加将使家庭每月多支出741元，支出的增加必将减少对住宅的需求。

回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现，利率对消费者具有重要的影响：提高利率必将减少房地产市场的需求，而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。显而易见，提高利率，将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显，致使国家在一年之内多次提高利率，以抑制房价的过快上涨。

(二)贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来，银行不断降低房地产市场的首付比例，许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求，未来的房地产需求得以在短期内实现，降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说，贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加，进而使住房贷款的坏帐率增加，一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度，银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险，也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

具体到中国当前的房地产市场，我们认为，政府进行金融政策调控的目的，不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励)，而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果，在正常的房地产环境下，首付20％之后，银行住房贷款的不良贷款率低于0.5％，但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20％的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率，但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求，所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。

(三)汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性，中国处于经济快速增长的阶段，每年国民经济保持10％左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程，城市化进程的快速推进，这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后，随着经济全球化进程的深入，资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析，中国目前处于人民币升值的加速期，人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此，在冷却国内房地产市场投资需求的同时，必须采取措施控制国外资金的涌入。

(四)楼市与股市的互动效应

从投资的角度分析，股市和楼市具有同样的特征，尤其是在价格快速上涨的房地产市场中，房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏，特别是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投资者对股市逐渐失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些属性(不动产；销售不出去可以转租；随着经济发展、周围环境优化可以增值等)，房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投

资的惟一渠道，投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发，2005)。

需要特别注意的是2006年以来，中国股市一路上涨，致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段，资金并不会明显转向房地产市场，但是，一旦股市进入调整阶段，股市的资金将会迅速转向房地产市场，股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求，此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。

二、金融政策与房地产供给

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等，2004)。从金融政策的角度，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点，其开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此，银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策，银行减少对住宅开发商的贷款，提高市场利率，这样，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外，由于银行利率提高，人们储蓄愿望增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求，也会影响住宅开发商的供给愿望。相反，国家采取宽松的货币政策，银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时，利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。

在人民币升值预期的作用下，如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制，也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时，根据股市和房市间的互动影响，可以想象，股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。

三、结论和政策建议

由上所述可见，金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此，合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是，制定金融政策并使其有效地发挥作用，并不是象有人想象的那样简单。

首先，在其他条件不变的情况下，提高住房贷款利率，或者抬高住房贷款门槛，都将抑制购房欲望和实际投资，从而抑制房价的无序上升。然而，需要注意的是，政府出台金融政策的目的，并非简单地降低房价，而是使房地产价格充分反映供给和需求信息，降低房地产商品的投资和投机属性，降低银行的金融风险，促进房地产市场的健康发展。进一步说，银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。

其次，由于房地产商品的特殊性，在使用金融政策调控房价时，必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下，投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下，而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投资仍然不会减少，从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

第4篇：土地金融政策范文

【关键词】通货膨胀；金融危机；外汇储备；投资；金融制度

一、日本金融危机爆发的原因分析

1、非独立的金融制度是导致危机的根本原因

日本的主银行体制不同于英美等国的模式,银行运作缺乏自身的独立性,严格按照官方的命令行事。政府对于金融市场的控制一旦脱离现实基础,只是为了政府经济目标而设定金融政策,将会导致严重的后果。没有立法为依据的金融监管，最终使银行等金融机构丧失了责任意识和风险意识。

2、银行经营错位是加剧泡沫的重要诱因

银行作为信贷双方的中间人,正是为了弥补借贷双方的信息不对称的。银行减少了交易费用,降低了风险和资金的成本。但是银行作为资金保管与运营的人,在信息不对称、缺乏有效监管的时候,银行可以出于自身利益进行信贷,为了获取高收益而投向高利润、高风险的行业,甚至会营造适合投资环境来保证自己的投资收益。

3、日本政府在经济扩张阶段不恰当的货币政策

从日本政府的货币政策来看，应该说在此周期中存在比较明显的失误。主要表现为在经济扩张时期实行降低利率放松银根的扩张政策。由于日元自1985年12月的“广场协议”后大幅升值，为了消除日元升值对经济的不利影响，日本政府随后采取了金融缓和政策。1986年1月30日起，日本银行分数次将官方贴现率从1983年以来的5%降至2.5%的历史低点。并持续容忍接近或超过10%的货币增长速度。这项政策一自持续到1989年5月方做出调整。这一宽松的金融政策带来了大量的富裕资金，促进了金融机构扩大贷款和整个社会的信用膨胀。

4、忽视了对土地、股票等资产价格的控制

在此周期的扩张阶段，由于批发物价和消费物价水平比较稳定，而传统的日本金融政策是以一般物价水平作为参照的，这种判断成为实行扩张性政策的根据之一。而却忽视了对土地、股票等资产价格的控制。对此日本政府自身也己经认识到，并且在大藏省的专门报告“资产价格变动的机制及其经济效果”中表示，今后在经济运营方面除物价走势外，与前相比要更加重视资产价格的走势。

5、不动产贷款控制不力

在对不动产贷款的控制方面，虽然大藏省较早就对银行的不动产贷款采取了行政上的干预措施。但是总体上看并没有什么成效，原因就在于金融机构通过非银行金融机构进行了大量的绕开行政管理的迂回贷款，银行回避管制的动机与非银行金融机构本身开拓新业务的企图相结合，最终导致大量迂回贷款流向不动产市场。非银行金融机构也因此成为继城市银行和地方银行之后的不动产贷款主力。经济转入收缩后，这些贷款大量成为不良债权，许多金融机构更因此而破产。同时，暴露出金融机构具有忽视对借款人进行审查的倾向。

二、日本金融危机对我国目前潜在的通货膨胀的警示

根据分析日本的金融危机和我国处于经济繁荣期的实际，在控制货币供给和扩大货币需求的原则下，提出如下建议：

1、加快金融制度建设

稳步发展金融自由化,提高金融系统的独立性稳步发展金融自由化,提高金融系统的独立性,保证金融政策对整体环境的稳定作用,是保证经济稳定高速发展、防范金融泡沫的重要环节。通过金融自由化,保证金融信息的公开性,更好地反映市场供求关系,促使资本更有效地配置,避免过高的泡沫风险；加强金融系统的独立性,减少外界的干预,可以使得金融系统减少不良资产累积,更好地处理泡沫风险,从而实现经济整体安全。使四大国有商业银行成为真正的商业银行。

2、加强银行监管

由于银行信贷存在投机行为，所以要加大对银行发放贷款的监管，谨慎控制银行盈利性的经营和投机。银行可以从事股票和房地产等虚拟资本的投资,这是出于资本配置的需要；人为的炒作虚拟资本,而将炒作的成本由社会承担就是错误的。同时，加大对借款人偿债能力的审查，减少资本的过度投入，防止经济过热和坏账的出现。

3、积极推进人民币汇率改革，加强外汇管理

我国房地产价格和股价的飙升一个重要原因就是国际投机性资本大规模流入我国，这也证明了中国经济高速增长与人民币升值预期对境外投机资金的巨大吸引力。因此，继续推进已经有成效的人民币汇率改革，实现人民币的缓慢升值，防止其过快升值。同时，由于外汇储备的快速增加给人民币升值带来很大压力。因此要加大外汇储备的管理，加强对海外的资本投入，扶持更多的大企业走出国门。

4、采取积极的货币政策和稳健的财政政策

在目前的股市繁荣情况下，要密切关注股市的变化，并加以政策引导，特别是要注意适用货币政策进行调整。在目前的情况下，要提高利率。同时，扩大投资面，引导货币的需求，努力创造有效需求。

5、对土地、商品房等资产价格的控制

实行严格的土地审批制度，实现土地的有序有效供给。防止开发商的圈地、屯地等行为。另外，还要努力控制房价的上涨，防止泡沫的扩大。

6、拓展投资渠道，鼓励全民创业

由于国内人们投资渠道的单一，多数资金流入了股市和房地产。因此，要拓展投资渠道，引导过剩资金的合理流向，比如发放国债等，减少资金对股市、房地产的压力。

另外，放宽投资领域，使得更多的被国家控制的行业如铁路、航空等部门向民间资本开放，使资本都能获得平等机会和高额回报。同时，鼓励全民创业，让更多人参与到实业中去，那样，可以扩大对资金的需求，同时，也可以减少资产泡沫，为经济的长久、稳定发展提供持久动力。

【参考文献】

1、曹龙骐.金融学[M].高等教育出版社,2003,7

第5篇：土地金融政策范文

【关键词】房地产政策 房地产价格

一、房地产政策及其传导机制

（一）房地产价格及其影响因素

供求关系决定房地产价格，当供给量大于需求量时，房价下降，当需求量大于供给量时，房价上升。房地产价格还受到诸多其他因素的影响，经济因素方面，房地产价格还受到国民经济水平、财政政策及金融环境以及税负的影响。社会因素方面受到人口状况、社会稳定状况、城市化以及房地产投机的影响。政治因素方面，还受到土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更的影响区。

（二）房地产政策传导机制

（1）房地产金融政策。信贷政策。我国房地产业高度依赖于银行贷款，因此信贷总量控制和信贷结构控制对房地产的供给和需求有着重要的影响。若央行采取紧缩性的信贷政策，将会减少房地产开发商可从银行获得的资金量，从而缩小投资规模，导致房地产市场的供给量下降。房地产信贷政策主要是通过调控房地产开发商与购房者可获得的资金总量，从而改变房地产市场供求关系，进而影响到房地产价格。利率政策。中央银行可通过调整贷款利率的方式来影响房地产市场中各主体的行为，进而影响整个房地产市场的供求关系，最终影响房地产价格。目前，中央银行采取的利率政策主要包括：调整中央银行基准利率，再贷款利率，再贴现率，存款准备金利率等。意图通过调整房地产利率政策，使得房地产开发商与购房者可获得的资金产生改变，从而调节房地产市场供求。

（2）税收政策。对开发环节收税，将提高房地产开发商的开发成本，可有效抑制房地产的开发规模，减少房地产市场的供给。对流通环节征税，可以限制房地产市场上的投机行为。如果提高流通环节的税收，可以降低投机者的利润，抑制房地产市场的投机性需求。此外，在保有环节，若房地产保有环节税收过重，使得房地产经营收益降低，削减了房地产投资或投机者的收益，减少了房地产投资或投机需求。

（3）土地政策。房地产土地政策主要通过土地供应量和地价对房价产生影响，房价与地价之间相互影响，房价上涨导致了地价的上涨，而地价上涨又进一步促使房价上涨。房价上涨扩大了对土地市场的需求，地价的地区性差异也是因为各地区房价的不同。地价上涨是房价上涨的一个因素，因为先有地价，才形成房价，地价上涨是房价上涨的一个因素。土地供应量决定房地产供应量，它掌控着房地产开发商的开发规模。具体而言，如果增加土地供应量，房地产开发商的开发规模将扩大，促使房地产供给量增加。

二、房地产政策对房地产价格影响的实证分析

为研究房地产政策对房地产价格的影响，本文从信贷政策选取房地产开发贷款额和个人住房贷款利率，金融政策选取货币供应量和存款准备金率，土地政策选取土地供给量共5个解释变量。然后分别将这5个解释变量划分为供给方面和需求方面的影响因素，从供求均衡角度构建房地产价格变动的理论模型。

由均衡价格决定公式可以得到关于房地产价格变动与房地产供给需求关系的理论公式为：

Po=f（Qd，Qs） Qd=f（X1，X2，X3） Qs=f（X4，X5）

其中Po代表均衡价格，Qd代表房地产需求，Qs代表房地产供给，X1代表货币供应量，X2代表存款准备金率，X3代表个人住房贷款利率，X4代表土地供给量，X5代表房地产开发贷款额。

将Qd和Qs的公式带入供求关系公式，简化建立多元线性回归方程可得：

Po=β0+β1X1，+β2X2，+β3X3，+β4X4，+β5X5+μ

本文自变量数据均选取2006-2012年间7年相应数据，数据来源为各年中国统计年鉴，其中，使用土地成交量来反映土地供给量，经适房开发投资额反映保障房投资额，5年期以上贷款利率反映个人住房贷款利率，广义货币供应量（M2）反映货币供应量，商品房销售均价反映房地产价格。

本文设定显著性水平为5%，本次回归利用eviews5.0进行，根据回归结果的分析如下：

由X1 ，X2，X3，X4和X5的斜率系数的t值（查表可知，显著性水平为0.05，自由度为7的t的临界值为2.365）或P值可以看出，它们在0.05的显著性水平上是显著的，R2为0.953267，表明该模型的解释变量解释了2006-2012年间我国房地产价格变异的程度较好，说明回归直线对观测值的拟合程度较好。

三、结论和建议

（一）金融政策

房地产业过度依赖于银行贷款，这使得银行等金融体系带给房地产业的资金越多，越能推动房价的快速上涨。因此，为了防止由此产生的房地产泡沫，政府需要建立与完善房地产金融调控政策。当前采取的紧缩的货币政策，延长房地产开发期，抑制商品房购买力的方式。这使得房地产市场的供需结构失衡，从长期来看，不仅没有降低商品房价格，反而还会推高房价。因此，在此领域实行紧缩的货币政策与供给不足的现实存在着一定的矛盾。对于社会保障范围内的住房，我们应当坚持社会公平正义的价值取向，解决中低收入群体的住房问题应当更多的采用财政政策，如贴息、贴租等。

（二）税收政策

第6篇：土地金融政策范文

一、房地产调控症结分析

1　住宅用地供给问题

当前我国房地产市场的供给存在供给总量短缺、供给结构不合理的问题。近年来，地方政府往往采用“俄地政策”来抬高住宅土地价格，土地供应计划的完成率不超过60％，导致住宅用地供给总量短缺。在住宅用地结构分配层面，供出的土地大部分流向商品住宅开发，大大挤压了保障性住房建设用地的空间。数据统计，2005－2009年，经济适用房开工面积仅占住宅新开工面积总量的5％。2010年各地虽加大了保障房力度，但房地产开发周期决定了这部分效果将滞后两年显现。住宅用地供给总量短缺及结构失调导致市场最终的住宅供给远不能满足需求，住宅供给与住宅需求之间矛盾显著。

2　住宅市场需求问题

当前我国房地产市场的需求可以分为刚性需求、柔性需求、弹性需求三种类型。其中刚性需求、柔性需求是社会居民生活的基本需求和保障居民住宅不断改善的需求，有利于提高整个社会群体的生活水平；而大量的弹性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行投资或投机，推动房价非理性上涨，是一种破坏性需求。目前，三类需求市场表现为：刚性需求不能得到有效保障，弹性需求侵占大量房源并导致房价居高不下，进一步影响市场合理需求。

3　地方政府对“土地财政”的态度问题

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。地方政府对“土地财政”的严重依赖，导致使用“俄地政策”抬高住宅用地价格，一方面抑制了住宅供给，另一方面导致了房价上涨，同时还可能导致地方政府对中央宏观调控政策的执行不力。

4　税收政策问题

我国现行房地产税收针对房地产开发、流转、保有等阶段设有数目繁多的税种及费用，税费压力大但分布结构不合理。房地产开发阶段税费繁重，该阶段各种税费总计可占到商品房销售价格的20％以上。房屋流转过程中，针对售房者及购房者分别设有不同税种，并最终通过商品房的价格由购房者承担。房地产保有阶段的税费较轻，除用于经营外，房屋在保有阶段几乎不必缴纳任何费用，造成一些房地产企业及投机者捂盘囤房，牟取暴利。

5　金融政策执行问题

房地产是一个资金密集型市场，无论是房地产开发还是住房购买都与金融支持程度密切相关，因此，金融政策对房地产业的发展具有重大影响。数轮调控中，金融政策都是一记重拳，以个人住房贷款为主的信贷政策不断收紧，实行严格的差别化房地产信贷，以期抑制投资投机、遏制房价过快上涨。信贷政策影响了市场情绪，对市场降温起到了功不可没的作用，但是在市场运行中执行得并不严格，如投机性购房者仍然利用各种政策漏洞购买两套甚至多套住宅等，使政策的影响短暂，显现后即淡化消失。

6　政策调控被动化、短期化

从近几次调控可以看出，调控对于解决房地产市场存在的问题具有滞后性和短期功利性特点，政策反反复复，加大了投机者的获利空间和房地产企业的风险，使房地产市场陷入了调控与矛盾凸显的循环。

二、房地产调控症结之应对措施

1　引导理性消费

一方面倡导打破传统住房观念，从“有住房”转变到“有房住”；另一方面加快发展租赁市场，加快推进公租房建设，将部分房地产市场购买需求转变为租赁需求，既能在保证居民生活质量的基础上减轻其住房经济压力，同时又有利于减少市场需求总量缓解供需矛盾。

2　提高住宅供给效率

有效的增加住宅供给是平衡供需关系解决房地产市场问题的根本途径，主要可以从总量、结构、时间三个层面控制提高住宅供给效率。供给数量层面，要加强土地供给管理，合理确定土地供应计划量；供给结构层面，要增加中低价位、中小套型的保障性住房供给，推进保障性安居工程建设；供给时间层面，要提高供给效率，执行严格的土地开工建设销售时间，严厉打击炒地、囤地、捂盘现象。

3　提高房地产投资门槛

通过严格的差别化信贷政策，提高房地产投资门槛，打击房地产投机。对房地产开发商要提高开发信贷门槛，控制信贷规模，严格审查信贷真实性，避免出现“骗贷”等影响房地产市场正常发展的现象；对社会购房者，结合购房的实际情况，如购房次数、住宅档次等进行综合考虑；对购房者的不同目的和行为，实行不同的首付利率，维护真实购房者的权益。

4　加大多套住宅消费和持有成本

制定公正公平的房产税收缴制度，通过对住宅套数多、标准高的投资人征收房产税，加大多套住宅的消费和持有成本，减少房地产市场的非理性需求。

5　加快全国信息查询网络建设

整合完善现有房地产信息资源，形成完善的全国房地产信息网络平台，一方面服务于中央，及时监控房地产市场信息变化，修改调控政策；另一方面有利于制约全国范围内房产炒作现象，监管各地执行房地产调控政策实施成效。

参考文献：

1　周达，金融危机以来中国房地产调控政策解析，兰州商学院学报，2010，10

2　胡超，新一轮房地产调控政策的表现、背景及影响，中国房地产金融，2010，7

第7篇：土地金融政策范文

（一）林业生态发展资金要素注入结构不平衡，财政资金需求差距较大

多年来，在生态林业的建设中，资金的投入仍然还是以来财政来源，外国资本和社会资本投资占较小的比例。另一方面，生态林业在建设过程中，难以符合金融信贷要求，面对融资困境，只能依靠建设者来积累再投资，但是单纯依靠建设者自身资金的累积来促进生态林业建设发展是不现实的，要依靠社会投资发展。可是由于生态林业管理难和本身产业的特点，很难准确地计算投资回报率和判断风险水平，也缺乏有效的投资收益保障，因此投资生态林业回收比较困难。而生态林业在我国的整个建设过程中，还没有建立适应生态林业产业特点的、满足生态林业建设的投融资机制，尚未形成完善的资金来源，它决定了在国内对生态林业建设来源的单一性即财政，不能很好的吸引社会资本流向生态林业建设，生态林业产业资本积累严重不足。随着经济社会发展，生态林业建设资金的缺乏，形成了生态林业发展的主要制约因素，也造成了影响中国生态林业未来可持续发展的严重瓶颈。

（二）林业保险发展滞后，林农抵御风险能力弱，导致生态林业建设无法得到充分发展

林业的生产周期长，又受天气和病虫害等自然灾害的影响很大，同时也有森林砍伐和其他人为的破坏，还有面临着市场的不确定性，因此非常有必要建立也林业发展相适应的保险机制。在我国，对林业进行保险意识较弱发展很迟且发展速度不快；加上由于林民收入因素的制约，再加上对林业保险的认识不够，种种原因导致保险推广不开。此外，对于林业进行保险的险种非常少，又是一个高损耗率的险，加上在国内理赔频繁风险加大影响了保险公司进入的积极性。在现在众多的保险公司中，也仅仅剩下中国人民保险公司有在开展类似的业务，其他保险公司很少涉及，且这一业务目前还处于亏损状态。

（三）林业信贷保障体系不健全，金融服务体系不完善

在农村信贷运营中利率偏高影响了其成本因素。同时由于不确定性的风险如气候、自然环境、市场和其他因素影响，使担保、抵押贷款困难的问题更加突出。首先是对林业进行担保抵押困难，林农可以用来抵押的资产很少，目前的农村土地流转制度下，难以转让土地使用权，因此很多小农户的贷款需求通常难以得到金融部门的支持。其次，很多农村地区没有信用担保机构，也没有完善的金融服务和评估中介机构运作，它就使得金融机构难以进入这一信贷发展领域。如今已退出了林业权的抵押金融服务、林业利息贷款和其他针对林业的金融产品，但是这远远不能满足农林业融资发展需要，其申请的手续也很麻烦，这样就使得财政对林业发展的支持大打折扣。

（四）林业融资信贷服务与林业产业化发展的情况不相适应

目前农村金融组织体系的现状严重阻碍了生态林业建设的发展，主要原因是农村金融服务品种单一、金融服务措施不足。近年来，国有商业银行把大部分网点业务主要集中在城市、大中型企业和优势产业，逐步退出基层市场，网点覆盖率的下降直接导致林业相关业务减少，严重影响了金融业对林业的服务支持。而且国有商业银行实施严格的信用评级管理系统，农民很难获得贷款支持。单一政策性金融服务机构的如现在的农村商业银行，金融服务水平落后，整体竞争力还偏弱，导致其对生态林业的发展也是心有余而力不足。

二、对加强林业金融财政扶持的构想及对策

（一）由中央财政设立专项资金保护，支持生态林业建设

财政对于林业生态建设发展的补贴力度近两年来不断加大，2011年，中央财政全年安排林业投入1207亿元，比2010年增长27.3%。2012年，中央财政逐步扩大造林补贴规模，不断完善森林生态效益补偿政策。2013年中央财政拨付农业综合开发项目资金70087万元用于林业项目建设。同时我国第一个生态文明示示范试验区将落户福建，财税、金融改革和林业改革等诸多政策也将示范实验。这一次对我省的国家级生态文明示范试验区建设的政策支持力度很大，大致包括由中央财政设提供的国家生态文明示范试验专项基金、农村金融改革及森林管护体制改革、国有林场改革试点、林下经济发展试点、森林经营示范区等。

（二）鼓励林业建设利用外资，并制定适合的政策措施

生态林业建设，是一个回收投资过程长、且具有很多难以预测的因素存在的长期发展事业，因此要积极鼓励引进外资建设生态林业。外资参与建设的生态林业项目要给予优惠的税收政策，如实施税收减免期延长，对专业林产品、林业机械和设备的进口应降低关税和免除其他进口增值税。其次，对外商投资林造林项目需要的土地也给予政策支持，例如从事林业基础设施建设，可以免征土地使用费。林业技术开发项目，可以给予土地租金优惠或者延长土地使用期，如果已经开发的土地，可以依法转让、租赁、抵押、继承等等。

（三）以林业产业集团为载体，通过股份制上市募集资金

生态林业的主要功能，是为了最大限度的发挥生态效益，发挥森林的调节生态功能。生态林业主要是注重生态和社会价值，有时经济效益会较差。因此我们应该建立和发展一些大中型林业企业集团，以这些大企业集团为主体吸引社会投资。据现有的林业政策，由一些大型林业股份有限公司和地方、集体共同建设生态林业，共同开发林产品加工和贸易，开展林业科研研究，为生态林业建设提供强大的支持。

（四）充分发挥国内金融服务机构在生态林业建设中的作用，完善国内金融服务机制，激发林农创业积极性

商业金融应拓宽林业信贷担保的范围，提高林业企业贷款的能力。农村金融机构应积极放开林权抵押贷款、林业集团贷款业务等小额信用贷款。充分利用财政贴息政策，增加贴息贷款和对小额担保贷款的政策补贴，对经过改良的茶林油林这些林木经济类品种，金融机构要大力给予信贷资助。在此基础上，积极介入资本市场，从股票市场、债券市场和基金市场直接融资，通过市场实现金融资源的配置优化，把社会资本引入林业产业。在金融政策性方面，可以制定适宜的林业金融政策措施，由专业的信用担保和融资机构，为客户提供服务支持。并根据银行现行金融政策，为林业债务融资担保提供一些优惠贷款，做好服务中介，支持林业创业者吸纳社会投资，帮助他们不断拓宽融资渠道，解决资金紧缺的问题。

（五）开发新品种林业保险，为生态林业建设提供保障支持

设置“寿险型”森林保险，例如，参保后，如果有火灾等灾害造成了巨大的损失，由保险公司和政府财政资金一起理赔，比如70％的财政资金补偿，另外的由保险公司赔偿。如果保险期内参保人没有出险，则返回80％的森林的保费，也由财政资金扶持，以保障保险公司和被保险人双方的利益。可以先试着采用如政策性森林保险，也是完善风险保障体系的重要组成部分。

第8篇：土地金融政策范文

关键词：房地产价格；供求；机制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

过高的房地产价格影响居民的正常房产需求，不利于我国的民生建设。对房价进行调控成为当下政府的关键任务，分析房地产价格的形成机制，有利于在制定调控政策时有理可依，实现政策的高效性。

一、我国房地产价格趋势分析

从房价收入来看，我国的房价与收入的比值一直处于较高的水平，甚至从2005年以来，房价收入比重逐年上升，说明房价的上涨的速度已经远远超过了收入增长速度，居民的收入水平难以满足对房地产的需求，房价开始超出居民购买能力，房地产市场呈现出巨大的投机性。其次，从租金价格与房价的比重来看，租价比越高表示楼市泡沫越严重，经数据调查显示，近五年来我国房地产市场由于出现供需失衡，导致租价严重低于房价的上涨速度，住宅和商业物业的租价比重总体上呈现出下降态势。最后，从房价与通货膨胀率CPI的对比来看，房地产价格的增长速度在近几年远远高于CPI的增长幅度，尤其在2009年当CPI处于负增长的情况下，房地产价格却保持了约25%的增长速度，说明房价的上涨已经远远超过了通货膨胀水平的增长，对住宅的需求结构中投机因素较大。

二、供求视角下的房地产价格形成机制

房地产价格机制是对房地产价格的形成起到决定性作用的市场定价体制，房地产价格的形成是存量市场的供求双方互动的结果。

（一）房地产供给影响因素。房地产供给指的是房地产开发商或所有者根据市场价格提高商品的数量，包括增量商品和存量商量。房地产供给主要受到市场价格的影响，遵从供给法则，同时也受到其他因素的影响，包括土地的位置、经济发展、技术水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在对房地产价格影响中起到关键作用，土地位置包括自然位置、经济区位和交通位置，一般临近港湾、经济发达地区和交通便利的位置，房价水平往往较高。在经济发展较完善的地区，房地产供给的竞争也较为激烈，技术水平的高低、政府的金融政策也成为房地产开发商供给产品决策的主要影响因素。

（二）房地产需求影响因素。房地产需求指的是消费者或者投资者在一定的房地产价格下愿意并且有能力购买房地产商品的程度，这也进一步被称为有效需求。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致高房价拉动低房价反过来进一步推高房价，使房价大涨。综合来看，影响房地产商品需求的因素主要包括：人口数量和人口增长，经济发展水平，收入水平，产业结构等。经济政策因素也在很大程度上影响居民对房地产的需求，包括土地产权政策、税收政策等住房市场改革对市场需求产生深刻影响。

（三）供求均衡下的房地产价格形成机制。所谓的供求均衡指的是在房地产市场的供给和需求数量相等时的状态即为供求均衡，在均衡状态下的均衡价格是市场的最有效配置结果，否则供不应求和供大于求均可能导致房地产价格上涨或下降，导致价格失衡。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致房价拉动低价反过来进一步推高房价，从而使房价大涨。同样，政府政策和开发商投资规模等因素导致市场供给发生变化，从而在商品住房供给的冲击下，地价带动房地产价格发生波动。在我国，土地供给的有限性和对房地产需求的不断增加促使了房地产价格的不断上涨。

基于市场供求理论分析我国房地产价格居高不下的主要原因，一方面是市场中存在大量投机者，导致对房地产的需求畸形增长，且属于投资性需求，形成全民投资房地产的热潮。另一方面，目前我国的房地产市场存在“刚性需求”缺口，目前城镇人口年均增长为1500万人，而只有500万套住房满足这些需求，这就导致市场存在大量潜在消费者，商品市场尚未饱和，这就使开发商加大房产开发力度，也助长了投机者投资房产加大市场供给。最后当前的房地产市场处于“买涨不买跌”的局面，这主要源自于开发商、消费者、投机者的适应性预期，这种行为决策进一步促使房地产价格不断攀升。

三、完善房地产价格形成机制的政策建议

结合我国的具体情况，从房地产供给与需求两个方面提出政策建议以完善房地产价格形成机制，使市场能。

在调节房地产供给方面的政策应主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府应逐渐健全和完善土地交易市场的招拍挂制度，完善土地储备制度，为避免房产价格的剧烈波动，适当影响和调整土地的供给水平，使房地产市场更加健康可持续发展。在住房保障制度的完善方面，应将注意力集中在廉租房、保障房等中低价位的商品房供给，而对中高层次的住房应主要由市场进行调节，公租房和廉租房主要是用于解决中低收入家庭的需求。

（二）房地产需求方面的调节政策。在房地产需求方面的调节政策主要是税收政策和金融政策。首先在税收政策方面，应重点完善房产税制改革，合理理由税收杠杆，调节市场需求，提高房地产税收在地方税收中的比重，调节税率以在短期抑制投资性需求，在长期应通过税制改革，重点利用物业税促进房地产可持续发展。其次，在金融政策方面，可以通过调节存贷款利率对房地产投机性需求起到抑制作用，具体可借助调整银行存款准备金率、信贷政策等方式实现。

（三）综合影响房地产供求的政策调整。在当前的房地产价格波动情况下，政府可结合财政政策和货币政策进行房地产市场的调控，实现对房产供给和需求的调节，从而稳定房产价格。例如在房地产市场过热、房价过高的情况下，施行紧缩的财政政策和货币政策，使市场交易量下降，房价下跌。在房地产市场萧条的情况下，可采取较为宽松的财政政策如降低税率等，以及宽松的货币政策，如扩张信贷，降低贷款利率等刺激消费。从而使房地产市场达到供求平衡的有效状态，实现平稳发展。

参考文献：

第9篇：土地金融政策范文

对经济新常态下一些正在出现的挑战不应回避。与实体经济相对低迷形成鲜明对比，我国金融业在前期政策刺激下出现了快速扩张。与此同时，金融对于实体经济的渗透性却在弱化，在宏观流动性充裕的同时，微观流动性却处于紧张状态。

在总量快速扩张的同时，金融结构也发生重大变革。在新的金融产品和融资模式作用下，我国整体债务率、杠杆率攀升，系统性风险上扬。金融服务于社会创新、产业升级以及生产消费的能力下降。

如何认识上述金融领域出现的新情况并逐步加以解决？

首先，这些新情况不仅与经济基本面变化和结构转型有关，也与前期政策有关。例如地方融资平台发展、地方债务攀升、央行负债膨胀以及银行表外业务发展都与危机救助中的货币政策密切相关。因此，上述新情况既具有一定趋势性特征，同时还具有阶段性特征。

其次，中国金融的新常态还没有完全展现出来，未来实体经济的变化将通过很多渠道对金融基本面产生影响。一是受潜在增长速度下滑和资金边际产出水平下降影响，中国经济处于经济增速的换挡期，这决定了中国金融必然要步入各类租金和金融价格的换挡期，利率自然水平将出现调整。这将带来金融盈利模式的变化，并导致目前利率政策的调整。二是中国经济结构的调整将使传统产业与新兴产业的风险溢价关系发生变化。因此，在产业结构调整过程中金融的风险结构、投资组合模式都将发生根本性变化。三是外部不平衡的大幅度逆转，使传统的货币发行机制及传递机制发生调整，要求货币当局在流动性管理方式上做出调整。四是前期政策遗留问题的处理，要求货币投放常态化、资源配置市场化，这将使前期金融资产快速膨胀的动力源受到抑制，金融业将在调整中步入中速增长期。五是改革与宏观经济政策再定位之间的互动、金融调整与改革之间的相互作用、宏观政策调整与金融调整的互动，可能使中国金融发展呈现出更复杂的阶段性特征，从而使中国金融步入预期重构时代。