房地产企业增值税管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产企业增值税管理办法范文

【关键词】房地产 分立 税务筹划 特殊性税务处理

企业从筹资设立至利益分配的整个运行链无不受到税务法规的制约，尤其在纳税观念日益增强的今天，企业可以通过税务筹划，从而最大程度减小税务风险，最大可能地获取税后收益。

企业任何经营决策一旦形成经营行为就记录在案不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事先对照相关税收政策进行筹划，以形成对企业有利的决策方案。通俗讲，就是要运用税收筹划来为企业合理避税、节省成本。

房地产集团公司大都为项目公司管理模式，其特点是项目前期开发多由集团母公司负责，在立项、概念设计、方案申报、控详规设计、工程招投标及开工许可证一系列前期工作完成，项目可行性基本确认后，集团母公司会设立项目公司，正式开工建设。此时是最适合进行整体项目的税务筹划，特别是土地增值税及所得税的税务筹划。

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）明确，一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，便实现企业的依法分立；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。

根据房地产集团公司的特点，土地使用权一般在项目正式开工前都是归属于集团母公司的，一旦项目开工，需将土地使用权转移给项目公司。由于近年土地价值升值较快，土地在权证转移时增值部分需缴纳大额税金，给房地产企业带来相当负担。如果参照《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）第二十七条中规定的企业特殊重组条件的，可以不按土地投资入股的形式设立项目公司，而以企业分立的形式成立项目公司并满足上述文件殊性税务处理规定的企业分立条件，土地计税基础可以按被分立企业的原有计税基础确定，从而免除大量税赋。因为，《中华人民共和国企业所得税法》第五十七条规定，就企业整体（即全部生产经营所得）享受税收优惠过渡政策的，合并或分立后的企业性质及适用税收优惠条件未发生改变的，可以继续享受合并前各企业或分立前被分立企业剩余期限的税收优惠。

一、案例

A房地产集团（以下简称“A公司”）拥有B地块土地权证，前期工作已全部完成，现成立C项目公司对B地块进行房地产开发。目前B地块土地原始成本为23 700万元，资产评估值为68 500万元。计划将B地块土地权证办入C项目公司名下以便正式开工建设。

如果A公司不经过税务筹划，直接以无形资产――土地使用权出资成立C项目公司，所需缴纳的税种如下：

1.根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，此项投资无需缴纳营业税。

2.根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，其土地评估增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的土地增值税，即土地增值税预纳税额=评估价值×2%=68 500×2%=1 370万元。

3.根据《企业所得税法》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换（注：以土地投资也归属非货币性资产交换的范畴），以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，需由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的企业所得税。

A公司对外投资所得税=（评估价值-账面成本-土地增值税）×25%=（68 500-23 700-1 370）×25%=10 857.5万元。

合计税务成本=1 370+10 857.5=12 227.5万元。

二、政策解读

根据财税（2009）59号文，如果分立满足以下几个条件，则可以使用特殊税务处理：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

对应条件（1），A公司成立C项目公司就是为了开发B地块，对整个地块收入成本进行独立核算，因此具有合理的商业目的。

对应条件（2），C项目公司整体开发计划持续3年，可用项目立项书、方案设计书、控详规设计书、项目计划进度表作辅助证明。

对应条件（3），A公司可出具董事会会议纪要，声明不会在12个月内转让其对C项目公司的股份。

第2篇：房地产企业增值税管理办法范文

一、组织收入工作

今年以来，税政工作继续以组织收入工作为中心，在依法治税的前提下，深入挖掘政策潜力，大力加强税政管理，保证了各税种收入任务的圆满完成。

一是加强各税种的管理，保证各税种收入的稳定增长。年初，我们就提出了各税种收入每月必须较同期有所增长的目标，每月对各税种的收入情况进行监督和分析，采取多种措施，狠抓薄弱税种、薄弱环节的征收管理，保证了各税种收入的大幅增长，截止11月，有五个税种增幅居全省第五，其中多个税种增幅居全省第一。

二是加强税源管理，抓住组织收入工作的重点。今年，我们进一步转变观念，切实重视对重点税源的监控。在企业所得税方面，对年纳企业所得税100万元以上的10家企业进行重点监控，掌握重点税源企业的纳税情况，分析税收增减变化原因，有针对性的开展管理工作，着力解决纳税大户的税收问题,共到济钢、豫光、沁北电厂、奔月集团、xx煤业等企业，就有关税收政策进行辅导几十次，得到普遍好评。10家重点税源企业共入库企业所得税万元，占全市企业所得税总收入的%。个人所得税方面，继续加大和完善了对全市50家重点扣缴义务人和100家重点纳税个人的管理和监控，保证了个人所得税的大幅增长。

三是加强新税收增长点的管理。结合我市情况，对发展形势好，税收增长潜力大的行业，采取措施加强税收管理。如针对我市重点工程、重点项目固定资产投资规模加大，加强建筑营业税的管理；针对煤炭行业、电解铅等行业经营形势的好转，加强企业所得税的征收管理；针对企业改制股金分红的增多，加大对个人所得税的征管等，切实将税收增长点转化为地税税源。

二、税收政策贯彻落实工作

200x年，我们坚持依法治税原则，认真落实国家税收政策，加强对各基层地税部门的业务指导，充分发挥税收政策的职能效用，保证了国家各项税收政策的贯彻执行。

一是落实再就业税收政策。贯彻落实再就业税收政策是一项长期性的工作，我们牢固树立大局意识，积极与劳动保障部门协调，通过电视、政府网站、全市大会等多种形式广泛宣传再就业税收优惠政策，举办再就业政策培训班，使每一位下岗人员了解有关政策，为纳税人提供优质服务。全市没有发生一起因再就业政策落实不到位引起的下岗人员上访案件，保证了社会稳定。

二是落实企业改组改制有关政策。今年，我们按照省委、省政府《关于进一步深化国有企业改革的决定》、《河南省地方税务局关于支持国有企业改革的意见》和《xx市地方税务局支持国有企业改革的意见》，落实了关于企业改组改制和股权投资、合并分立、债务重组等税收政策，有力地支持了企业经营机制的转变和现代企业制度的建立，得到了市政府的充分肯定。

三是落实经济结构调整和优化有关政策。认真落实国家有关第三产业、高新技术企业、科研单位、农口企业、金融企业、资源综合利用企业、校办企业等税收优惠政策；认真办理企业税前扣除财产损失、弥补以前年度亏损等涉税审批事项，促进了经济结构的优化、环境的保护，消化了企业的部分包袱。

四是落实科技投资和创新有关政策。认真执行国家关于企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税的政策；对企业发生的技术开发费实行加计扣除等等。这些政策的正确执行，有力地推动了我市企业的技术投入、技术升级，拉动了市场需求，服务了科研体制改革的深化。

五是落实城镇化建设有关政策。狠抓了重点城镇的组织收入工作，为重点镇建设提供了充足的财力保障，积极兑现重点镇纳税人的优惠政策，支持乡镇企业的经济发展，加强了重点城镇税收的执法监督，促进文明执法。

据统计，200x年度，我局共计审批各类政策性减免税万元，其中：国产设备投资抵免所得税1767万元；为213户下岗失业人员办理再就业减免税55.8万元；办理税前弥补亏损592万元，审批税前扣除资产损失金额1310万元。

三、税种规范化管理工作

我们牢固树立税收管理精细化、科学化的理念，加大分行业分税种管理力度，进一步提高了规范化管理水平。

（一）以年度纳税申报工作为重点，企业所得税汇算清缴成效显著

1-4月份，全市上下将200x年度企业所得税汇算清缴做为工作重点，认真贯彻落实《企业所得税汇算清缴管理办法》，结合我市实际，采取有力措施，市局除成立汇算清缴工作领导小组，召开专门会议安排布置汇算清缴工作外，制定了《200x年度企业所得税汇算清缴工作方案》和《xx市地方税务局关于明确企业所得税减免税审批有关问题的通知》等有关业务政策和工作安排的多个文件，并对汇算清缴全过程进行监控，注重汇缴前的宣传发动、汇缴中的政策辅导、汇缴后的审核统计，使汇算清缴工作做到有组织、有制度、有落实，保证了汇算清缴工作的成效，企业共自核审增应纳税所得额2576万元，审增所得税848万元；审减亏损2121万元。重点检查企业15户，共查增应纳税所得额46.4万元，查补企业所得税15.3万元，罚款10.5万元，合计25.8万元。

（二）牵头做好了货运业税收管理

今年以来，根据总局和省局制定的货运业管理规程，和征管、发票、信息中心紧密配合，明确职责，搞好协调，货运税收管理进一步规范。一是加强对货运业纳税人的日常税收管理。继续加强代开票纳税人的认定和审核工作，严格落实总局的“三个办法，一个方案”，规范管理，逐步完善货运业营业税的税收管理工作。二是加强和国税部门的协调联系。落实联席会议制度，做好信息数据的汇总、上报工作。三是针对纳税人借证开票的现象，制定了单车月开票最高限额，保证了货运业的税收秩序和税款的足额征收。全年共入库道路货运税收1713万元。较同期增收增长1.2倍。

（三）切实加强煤炭行业的税收管理

根据省局关于加强煤炭行业税收管理工作的会议精神，针对我市煤炭行业税收管理的现状，市局高度重视，一是成立煤炭行业税收专项整顿领导小组，和税政、征管、稽查等部门人员组成的督导组，明确工作任务，督查工作进展。二是紧紧依*政府，加强部门配合。先后多次与克井镇、邵原镇、下冶乡党委、政府结合，取得公安、煤管、工商等有关职能部门的支持与配合，形成了当地政府牵头抓、有关部门横向联系、单位内部纵向配合、齐抓共管的控管网络。三是全面调查，合理调整税负。成立了两个税源调查小组，先后两次对全市34家小煤炭生产企业开展调查，逐户调查核实各小煤炭企业的产量、销量、价格、成本等情况，并根据小煤矿的设计年生产能力、地质结构、开采条件、用电量、市场行情等情况，对各小煤矿税收定额进行重新调整。四是强化基础管理，完善征管措施。对所有煤炭生产企业逐户建立了征管档案，专人管理，定期上报税收征管情况和税款入库情况。并实行“阳光办税”，对核定征收的小煤矿公开核定产量和税额，增加办税透明度，自觉接受社会监督。通过对煤炭行业的专项整治，进一步规范了税收秩序，保证了税款的足额征收，全年煤炭企业共入库地方各税3237万元，同比增长117。9%。

（四）规范房地产企业税收管理，

针对我市房地产投资热潮，我们采取措施加强了该行业的税收管理。一是加强开发项目的户籍管理。对全市所有房地产开发项目进行普查登记，建立管理档案，详细收集和登记每一开发项目的立项报告、开工日期、开发面积、有关证照、合同及纳税情况，并定期由管理人员深入现场进行核实，全面掌握企业的经营情况，杜绝虚假申报。二是加大税收政策宣传力度。4月份，市局召开了全市房地产企业管理工作会议，会议重点讲解了房地产开发企业所得税、土地增值税、营业税等相关政策，并将房地产企业所得税核定征收办法、土地增值税征收管理办法和转让房地产营业税等管理办法进行系统讲解，将政策宣传到每一个纳税人，争取他们的支持和配合。三是严格执行土地增值税核定征收和预征制度。对房地产开发企业的土地增值税征收方式进行鉴定，企业在申报销售不动产营业税时，必须同时按核定征收率或预征率申报缴纳土地增值税，保证了土地增值税的足额征收，截止11月共入库土地增值税36万元，较上年增长1700％。四是从严界定企业所得税征收方式。对全市房地产企业所得税征收方式进行全面鉴定，对核算达不到要求的，一律实行核定征收，预征所得税。通过整顿工作，规范了房地产税收管理秩序。

（五）强化房产税、土地使用税的管理

今年，我们在继续抓好行政、事业单位、私人出租房屋房产税、土地使用税管理的基础上，着重对两税的征收范围和土地使用税税额标准进行了调整。一是针对我市市区范围的扩大和各建制镇发展的日新月异，与政府联系，对市区范围和各建制镇政府所在地镇区范围进行重新明确，确保将所属范围内企业全部纳入两税征收范围。二是根据我市经济发展及城市规模的扩大，在调查测算的基础上，拟订了土地使用税税额标准调整的方案，提请市政府按程序报省局批准后，通告全市执行，为确保今年土地使用税大幅增长打下了基础。三是从税源基础工作入手加强管理。根据重新调整的征收范围和税额标准，建立多级税源数据库。对应税房产原值、应税土地面积、应纳税额等情况登记造册，并通过微机建立税源数据库，实行动态管理；四是在申报期内，对纳税人申报资料，对照新标准进行逐户审核，严格把关，保证企业正确申报缴纳税款。通过以上措施，今年房产税共完成万元，增长％，土地使用税共完成万元，增长％。

（六）抓好涉外税收管理。一是加强重点税源管理不放松。对移动公司形式多样的收入项目，以及永坚房地产公司预收房款及其他收入加强监管，尽量保证收入的整体上升。二是加强对个人所得税、印花税、土地增值税等一些小税种的日管，确保各税应收尽收。三是对联通公司新增涉外业务及时纳入税收管理，确保涉外收入任务的圆满完成。今年共入库涉外税收万元，较上年增长%。

第3篇：房地产企业增值税管理办法范文

房地产出纳工作总结应该怎么写?工作总结对于我们的工作来说有不可替代的作用，通过工作总结，能寻找出工作中不足和优势，下面小编整理房地产出纳个人工作总结2020，欢迎阅读。

房地产出纳工作总结1在20__年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责____的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1.以票据结算的方式到银行进账付款。

主要支付了___办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给___物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2.按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3.根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4.定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5.各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6.做好会计凭证的保管工作。

积极配合每月审计部门的内部审查。

7.工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错

8.为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。

今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位

9.到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。

后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10.从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。

收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1.数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。

因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2.统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3.遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

1.在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。

由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2.同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围

房地产出纳工作总结2认真贯彻公司两会精神，紧紧围绕(集团)公司战略目标，以人为本、不断创新，以用心服务为主导，以优质服务为宗旨，将用心去做每件事作为我们的工作理念，在服务好太钢不锈钢系统改造的基础上，不断提高企业市场竞争力和抗风险能力，创建一支团结向上的学习型团队，完成与集团公司新建15____吨不锈钢项目相匹配的住宅建设。

经济指标完成情况：2017年，(集团)公司给我公司核定的全年经济指标为998____元。截止到05年10月末，我公司累计实际完成经济指标8181.2____元，比(集团)公司累计考核指标831____元节约128.7____元。(百分率的比较，水电收费率的比较)

一、内部管理方面

(一)健全和完善各项基础管理

1、设备管理做好房产公司的固定资产及台帐管理工作，加强对设施、设备的检修维护，组织完成市供高压电气设备预防性试验，测试变压器20台;

组织完成房产公司高压绝缘工具的耐压试验工作，四项共计26套;配合(集团)公司装备部完成设备报废21台，完成报废汽车及工程机械15辆;配合(集团)公司制造部、设备处完成(集团)公司固定资产投资设备零购3项，金额13____元，新购真空吸粪车两辆、垃圾压缩车两辆、装载机一辆，另有软化水装置项目(投资2____元)已招标完毕，移动式柴油发电机项目(投资3____元)正在招标，预计在12月20日左右全部完成;配合有关部门清点闲置设备，进行闲置设备、备件的处置，共121837.09元;同时开展了我公司对二级单位自管宿舍新接收后水、电、暖基础设施、管网线路的普查、摸底工作。

2、安全管理

我公司按照(集团)公司安全工作总体思路与方法，围绕“危险辨识—标准化作业—安全培训—安全评价”强化过程控制，推进精细化管理，提高安全工作的执行力，建立健全安全保障体系，完善施工现场安全管理办法。至11月15日工程全面竣工，未发生一起安全事故，同时对新建工程的现场进行检查和安全管理，每月开展以“安全、质量、进度”为内容的劳动竞赛，使19、32两个工地被确认为“安全、文明、环保标兵工地”。加强各基层单位的安全管理和安全教育，从电工岗位入手，开展“全员岗位练兵”和安全操作规程培训，加强职工标准化操作，实现全年安全工作目标。

3、合同管理与预结算管理

2017年，我公司共签订工程合同194份，总金额28414.577____元。其中旧区改造的工程施工合同151份，总金额9498.187____元;新建小区的工程施工合同43份，总金额18916.3____元。其中，19、32宿舍签订合同38份，金额18746.7____元;生化站签订合同1份，金额1____元;房产院签订合同4份，金额元。

新建工程中，完成福利院工程量清单及标底、预算的编制，完成19、32宿舍拆除及三通一平发生的量项签证、地基处理、13栋新建住宅楼材料预算的编制，完成胜利桥高层住宅楼预结工程项目的审核，完成20高层、34大学生公寓附属配套工程的预算及材料计划，以及25、31宿舍的投资费用分析;在二级单位自管宿舍中，完成3____个二级单位自管宿舍接收整改项目1____标段的预算及工程量清单编制工作，预算值2608.2____元;在附属配套工程中，完成1____小区7____标段的预算及工程量清单编制，预算价为8263.7____元;在水电暖及零星土建改造项目中，完成2____项目的预算，预算价为1567.618____元。

4、招标管理

新建工程中，完成19、32宿舍高层住宅楼工程在太原市建管委的报建、规费审批、施工等相关手续的办理，共计完成交纳政府各项规费54____元，完成福利院、19、32宿舍三通一平、勘察、设计、规划等招标计10项2____标段，地基处理及主体楼座招标计4项1____标段，共计14项3____标段，招标金额预计达18163.9____元;在二级单位自管宿舍接收工程中，完成3____个二级单位自管宿舍接收整改项目1____标段的招标工作，中标值2137.2____元;在附属配套工程中，完成1____小区物业化改造项目、2017年水电暖设施专项改造项目及房产公司修缮工程项目7____标段的招标，中标值6567.5____元。

5、人事劳资管理

我公司积极按照(集团)公司规定，对65____离退休职工档案进行移交，同时对2017年符合内退政策的职工进行了摸底调查，办理了内退手续5____，退休手续3____;根据(集团)公司人力资源部关于办理太原市基本医疗保险的通知精神，完成了医疗保险接轨中在岗、内退及离退休职工的个人信息核对、确认工作，按时将新的医疗证及卡共计1946份发放到职工手中，为职工在全市各大医院就医提供了便利的条件;在人事档案清查中，公司共清查档案614份，在全公司5____二级单位中取得了第1____的好成绩;在劳动合同检查中，我公司补齐劳动合同2____，续签劳动合同2____，彻底解决了职工长期上访的根源所在;清退长期不在岗职工____，安排不在岗职工重新上岗____，不在岗人员工资总额从19442.1____降至8426.9____。

6、物资管理

20__年，我公司针对施工队伍多、工程量大等特点，重新明确了采购程序，对主体施工阶段甲供材的品种与数量进行大范围的物资采购比价，对资源情况进行了分析和储备，有效降低了采购成本。同时建立了新区领料备案制度，在工程开工前，我们对每一个施工单位、每一个楼号的材料领用章、负责人、经办人的章模和签字进行了备案，杜绝材料物资冒领冒用的现象。共完成供应19宿舍、32宿舍12栋楼元钢2450吨，螺纹钢4970吨，管材140吨，供应水泥5400吨，焊管、无缝管、螺旋焊管684吨，球磨铸铁管120____，建材、型材、钢板240吨，SBS防水卷材2____平方米，塑钢窗542____米，电表箱及高低压配电柜123____。

7、自来水一户一表管理

我们通过对水补贴的分析得出，在自来水方面每年房产公司补贴的费用约为80____元，此现象在二级厂宿舍接收后更为严重，为了彻底解决这一问题，同时为房产公司分离改制后成立物业公司奠定良好的基础，提出彻底的解决办法，实施自来水“一户一表”的移交，截止12月共完成2____区，2229____移交协议的签定，移交费用1770.11____元确保了明年道路整修工程的提前实施，并为减少水补贴奠定了有效的基础。

8、水电暖保供

为实现水泵房专业管理，我公司对原分布在各服务站的清水泵站、污水泵站、排洪泵站全部归供水工段统一管理，使我公司的水泵站管理运行工作进一步向专业化迈进。目前，共管理3____泵站，其中清水泵站2____，污水泵站1____，管理的泵站数量是去年的2.91倍;2017年全年我公司供电范围内停电故障5____，与去年相比降低1____;利用计划停电，检修处理大、小电器故障隐患13____，更换维修电器设备69处，并重新制定了点检制度及标识牌等，严格实行了“两票”制度;在供暖方面，我公司共管理太钢集中余热供暖的三万余户家属宿舍、七千多户单身，10____大小公共福利单位，供暖面积达26____平方米，我们制定设施设备检修台帐，按计划进行检修，所有设施设备责任到人检修到位，更换大小阀门15____，解体检修阀门204____，电机、泵53台，配电盘柜58面，同时配合完成涉及1____区域的采暖改造工程，和52处大阀门的更换及管道保温工程。

房地产出纳工作总结3__年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部;客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部，

__年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿;__年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1‘建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。

使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

二、财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理，如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。

针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;

二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段房地产出纳个人年度总结范文。

房地产出纳工作总结4____年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在____年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏;____年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在____年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方?需要我们地产人用智慧和汗水去描绘;同样，____年，对于我们__公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。__公司在____年经历了BSC的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了__改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。

就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，__财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：

一、会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。

财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。

保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。

同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了__的往来款__万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在____年共完成了：收取__二期回笼房款__亿元，契税维修基金__万，审核原始凭证_万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证__张。

出具统计报表__份出具纳税申报表__张，税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张，出具预算报表__张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动，__的前期开发。最严重的是08年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于____年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。

可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。____年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票，完成了__行的__万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，__财务部可以骄傲地说，在融资方面，08年__财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。

财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品，六个月利率为__%，为公司获得理财收益94.6万元。

另外利用闲散资金，在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天)，共获得理财收益__元。在_行理财_次，每次__万元分别为__天和__天，获得理财收益__。1月开始IPO打新股，投入__万元，获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。

____年财务部共办理承兑汇票__笔，充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;

建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、涉税管理工作

由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部08年所做的主要涉税管理工作进行回顾。

1、审核各类收入和付款合同。

由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。08年财务部共审核相关经济合同__份。

2、__月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。

如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了__项目的土地增值税清算工作。

3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到09年，这样就可以在09年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了__万元的增值税进项税额抵扣的好处。

4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了__元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。

5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。

由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

6、_月_日—_日__市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写__-__各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。

财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

7、_月份__国税局来到我公司就我公司__年的所得税申报表列示的销售收入__万元，对应的成本只有__万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件__区的主体竣工证明，否则__区对应的收入__万元不能予以确认。

由于涉及调减我公司申报的所得税__万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对__年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。

8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税A级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税A级企业。

如果申请纳税A级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与__政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。

在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

四、财务分析与风险预警工作

财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。

过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在_月份出了一份__公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了_条不利影响因素和_条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的_条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和评价，财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险：

1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%，下半年的融资将非常困难。

事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金。

2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘，造成公司资金起伏较大，增加资金断裂风险。

3、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。

最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定程度上影响了资金的调度。

4、指出下半年资金断裂的风险，要求公司领导积极筹措资金。

事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是成功的、有效的，正由于充分预估了资金断裂风险，财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。

房地产出纳工作总结5不知不觉加入公司这个大家庭已经一年了，在这段时间，不仅仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，此刻也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的时刻，我把自我这一年来的出纳工作进行总结，请领导、同事对我进行监督。

作为一名财务人员，一名出纳，我十分清楚自我的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。

审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。

对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。

这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。[由整理]

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。

对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。

保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点就应是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤状况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。

最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有必须关系的，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。

李总刚交给我这份的时候，我并没有把它和业务联系在一齐，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，之后再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的要用文字写完，肯定是不太完善，个性是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就到那里，以后上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把做得更细，更完善，不出癖漏。

第4篇：房地产企业增值税管理办法范文

5月31日，财政部和国家税务总局联合下发了《关于高新技术企业境外所得适用税率及税收抵免问题的通知》（财税〔2011〕47号，以下简称《通知》），自2010年1月1日起，高新技术企业来源于境外的所得也可以享受高新技术企业所得税优惠政策，即按15%的优惠税率缴纳企业所得税。

税收专家认为，《通知》对高新企业境内、境外收入适用同样的优惠税率的规定，有助于切实减轻高新企业的税收负担，对鼓励高新技术企业大胆“走出去”，提高其在海外市场的竞争力有着重要意义。同时，这一政策打破了过去企业境外所得不得享受境内税收优惠的旧框架，在一定程度上完善了我国的税收抵免制度。

高新企业境外、境内所得纳税适用相同优惠税率

伴随着国家“走出去”战略的深入实施，在国际化的征途中，我国许多企业的自主创新能力不断提高，从最初的劳动密集型企业“走出去”，到如今越来越多的高新技术企业走出国门，企业在境外投资与所得在企业发展中所占的比重不断提高。

然而，一直以来高新技术企业在海外业务拓展中遭遇到重复缴税和税负过重的困扰，也在一定程度上影响了高新技术企业“走出去”的热情。根据《企业所得税法》第二十八条规定，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。但是，这一规定只适用于企业的境内所得，境外所得仍然按25%的税率计缴企业所得税。

南纺股份有限公司（以下简称“南纺股份”）是福建省南平市的一家上市企业，2010年该企业正式成为国家认定的高新技术企业，可依照规定享受税收优惠，当年企业缴纳的企业所得税节省了近100万元。采访中， 南纺股份副总经理、财务部经理吴作贻向记者介绍，南纺股份在国外也有业务开拓，但收入不是很多，在企业总收入中所占比重不高。由于企业在境外开展业务获得收入并没有享受到税收优惠，所以企业一度对开展境外经营的积极性并不是很高。

福建中科万邦光电股份有限公司（以下简称“万邦光电”）也是一家高新技术企业，该公司相关负责人向记者介绍， 尽管很多高新技术企业在国内已具备了一定的高新技术研发能力，成为同行中的佼佼者，但要走出国门并不容易，既要有技术优势、资金优势还要有价格优势， 最让企业头疼的还是资金问题以及经营成本。

采访中，记者了解到，万邦光电有计划在境外投资生产，曾派人前往欧美等国家进行市场调研。在调研中企业了解到，在欧美国家设立子公司的经营成本比国内高4倍以上，其中包括了人工成本、地价、房价等等，企业的前期投入非常庞大，所以企业一直不敢贸然下决定。

但是，当得知《通知》明确规定高新技术企业境外收入也可以适用企业所得税优惠税率后，上述两家企业明显对“走出去”充满了信心。“这是一个很实惠的税收政策，能在一定程度上缓解企业资金压力，可以让我们的产品在国外市场上具有更强的竞争力。”吴作贻说。

有统计资料显示，截至去年底，我国高新技术企业群体达到了3万家，超过1/3的企业已经陆续走出了国门。而在证券市场A股上市公司当中，有百余家被认定为高新技术企业的公司境外收入占全部收入的比重超过40%。其中，巨星科技、嘉麟杰、海普瑞、金飞达等多家上市公司境外收入占公司营业收入比重均在90%以上。税收专家表示，高新技术企业境外收入适用优惠税率将直接提升这些企业的利润水平，对境外收入占比较高的高新技术企业是一大利好。

抵免计算公式改变，高新企业整体税负有望减轻

《通知》除了规定高新技术企业来源于境外的所得可以享受高新技术企业所得税优惠政策外，还明确高新技术企业在计算境外税收抵免限额时，可按照15%的优惠税率计算境内外应纳税总额。

所谓税收抵免，就是指居住国政府对其居民企业来自国内外的所得一律汇总征税，但允许抵免该居民企业在国外已纳的税额，以避免国际重复征税，这也是各国通行的做法。我国自2008年1月1日开始实施的《企业所得税法》沿用并完善了这一制度， 对“走出去”企业和部分在中国境内设立机构、 场所的非居民企业，允许其来源于境外的收入在计算企业所得税时实行有限额的税收抵免。

2009年，国家税务总局和财政部联合下发《关于企业境外所得税收抵免有关问题的通知》（财税〔2009〕125号，以下简称“125号文件”）， 对境外所得抵免的计算过程和适用范围等，作出了详细的规定；之后， 国家税务总局又公告颁布《企业境外所得税收抵免操作指南》（2010年第1号），对125号文件进行了逐条释义，并以示例的形式进一步说明境外所得抵免的计算方法， 明确了具体操作程序。

根据政策，我国对企业的税收抵免采取分国（地区）不分项的原则和有限额的抵免办法。具体计算公式为：某国（地区）所得税抵免限额＝中国境内、境外所得依照新税法及其实施条例的规定计算的应纳税总额×来源于某国（地区）的应纳税所得额÷中国境内、境外应纳税所得总额。

在《通知》出台前，企业在计算“中国境内、境外所得依照新税法及其实施条例的规定计算的应纳税总额”时所适用的税率通常为25%，《通知》明确今后这一适用税率降为15%。这是对我国的税收抵免制度的进一步完善，同样有助于鼓励高新技术企业走向国际市场。

福建省晋江市地税局有关人士举例说明了这一问题。假设某高新技术企业2010年度境内应纳税所得额为1000万元，可享受企业所得税优惠税率15%。该企业在A国分支机构应纳税所得额为500万元，A国企业所得税税率为10%；在B国分支机构应纳税所得额为400万元，B国企业所得税税率为30%。

《通知》出台前，该企业2010年度应纳所得税额计算过程如下。

（1）A国境外所得税抵免

A国境外所得税抵免限额=（1000万元+500万元+400万元）×25%×500万元÷1900万元=125万元，可抵免所得税额=500万元×10%=50万元。由于A国可抵免所得税额小于A国境外所得税抵免限额，所以该企业2010年度实际应抵免所得税额为50万元。

（2）B国境外所得税抵免

B国境外所得税抵免限额=（1000万元+500万元+400万元）×25%×400万元÷1900万元=100万元，可抵免所得税额=400万元×30%=120万元。由于B国可抵免所得税额大于B国境外所得税抵免限额，所以该企业2010年度实际应抵免所得税额100万元，超过抵免限额的部分20万元（120万元－100万元）允许从次年起在连续5个纳税年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补。

综上所述，该企业2010年度应纳所得税额=1000万元×15%+（500万元+400万元）×25%－50万元－100万元=225万元。

《通知》出台后，上述例子中的适用税率变为15%，则该企业A国境外所得税抵免限额=（1000万元+500万元+400万元）×15%×500万元÷1900万元=75万元，可抵免所得税额=500万元×10%=50万元，实际A国应抵免所得税额50万元；该企业B国境外所得税抵免限额=（1000万元+500万元+400万元）×15%×400万元÷1900万元=60万元，可抵免所得税额=400万元×30%=120万元，B国实际应抵免所得税额60万元。超过抵免限额的余额60万元允许从次年起在连续5个纳税年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补。

综上所述，该企业2010年度应纳所得税额=（1000万元+500万元+400万元）×15%－50万元－60万元=175万元。

很明显，在不考虑其他因素的情况下，与《通知》下发前相比，该企业2010年度可少缴纳企业所得税50万元。

在看到这样一笔细账之后，万邦光电“心动”了。其负责人表示：“国家扶持企业‘走出去’的优惠政策是实实在在的，对我们在海外市场的开拓意义重大。万邦将重新考虑和布局海外经营战略，争取尽快找到适合企业发展的空间，在国际舞台上开辟出属于自己的新天地。”

优惠政策门槛不低，高新企业“走出去”勿忘做好“功课”

尽管国家提供了税收支持，但“走出去”企业或是有计划“走出去”的企业还是要提前做好“功课”，因为要享受税收优惠，企业需要跨过不低的政策门槛。

根据《高新技术企业认定管理办法》的规定，享受税收优惠的高新技术企业须同时满足6个条件：在中国境内（不含港、澳、台地区）注册的企业，近3年内通过自主研发、受让、受赠、并购等方式，或通过5年以上的独占许可方式，对其主要产品（服务）的核心技术拥有自主知识产权；产品（服务）属于《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围；具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的30%以上，其中研发人员占企业当年职工总数的10%以上；企业为获得科学技术（不包括人文、社会科学）新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、产品（服务）而持续进行了研究开发活动，且近3个会计年度的研究开发费用总额占销售收入总额的比例符合要求；企业注册成立时间不足3年的，按实际经营年限计算；高新技术产品（服务）收入占企业当年总收入的60%以上；企业研究开发组织管理水平、科技成果转化能力、自主知识产权数量、销售与总资产成长性等指标符合《高新技术企业认定管理工作指引》的要求。

在上述6个条件中，《管理办法》规定高新技术企业研发费用总额占销售收入总额的比例还需要符合以下要求：最近一年销售收入小于5000万元的企业，比例不低于6%；最近一年销售收入在5000万元~2亿元的企业，比例不低于4%；最近一年销售收入在2亿元以上的企业，比例不低于3%。其中，企业在中国境内发生的研究开发费用总额占全部研究开发费用总额的比例不低于60%。

税收专家表示，《通知》下发之后，还有待未来的工作指引做出更具体的界定，从目前设定的“门槛”来看，高新技术企业核心自主知识产权成最大砝码。因此，高新技术企业要敢于并舍得在研发上加大投入，在拥有自主知识产权后，才能有市场潜力的技术转移到境外并形成市场，从而让企业获得更加丰厚的回报。

（文/ 陈荣富 杜静 赵楠 陈文德）

企业所得税“34号公告”详解

近日，国家税务总局下发《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号），对企业所得税相关实务操作中若干有争议的问题作了明确。本文对此文件逐条进行解读。

根据《企业所得税法》（以下简称税法）以及《企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）的有关规定，现就企业所得税若干问题公告如下：

一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题

根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

解读

本条款体现了市场经济主体之间“合理的贷款利率”可以全额列支的理念。具体含义可以从以下三方面来理解：

第一，本条款制定的背景。《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，在按照金融机构同期同类贷款利率计算数额的部分内可以扣除。但是目前，我国商业银行的浮动利率已经不设上限标准，没有明确的金融机构的同期同类贷款利率可供参考。实际执行中，各地执行不一，急需统一政策。

第二，合理的贷款利率可以税前扣除。本条款要求企业提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，来说明借款利率的合理性， 将同期同类贷款利率标准放宽到“本省任何一家金融机构的同期同类贷款利率”，既可以是公布利率，又可以参照个案利率。本条款突出了只要合理的借款利息一律允许扣除的理念，既防止“高利贷”利息在企业所得税前扣除，又照顾到企业合理的税收利益。

第三，非金融企业向个人借款利率应参照本条款执行。国家税务总局《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）将非金融企业向个人借款的利息支出认定为“合理的支出”，在符合同期同类贷款利率的情况下允许在企业所得税前扣除。虽然本条款没有明示向个人贷款的利率标准问题，但是从整个税法体系的逻辑性分析，非金融企业向个人借款的利息支出也应按本条款执行。

二、关于企业员工服饰费用支出扣除问题

企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据《实施条例》第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。

解读

第一，本条款消弭了工装到底是“劳保用品”还是“福利费”的争议。随着市场经济的发展，企业工装并非全是劳保用品店购买的粗布服饰，尤其是商业银行等企业购买西装作为统一工装，支出数额较大，究竟属于“劳保用品”还是“福利费”，各地执行不一。本条款与时俱进，将工装支出定位为“合理的支出”，允许税前扣除，符合时代的特点。

第二，应正确理解“统一制作”。本条款虽然表述为“由企业统一制作”，但这里的“统一制作”应作扩大解释，包括企业统一购买的工作服饰。

三、关于航空企业空勤训练费扣除问题

航空企业实际发生的飞行员养成费、飞行训练费、乘务训练费、空中保卫员训练费等空勤训练费用，根据《实施条例》第二十七条规定，可以作为航空企业运输成本在税前扣除。

解读

本条款解决了“飞行员养成费”等空勤训练费用究竟是“职工教育经费”还是“航空运输成本”之争，体现了立法中“实质重于形式”的原则。“飞行员养成费”等空勤训练费用形式上属于培训职工的职工教育经费，应该受税法中2.5%的比例限制，但实际上飞行员是“黄金堆积起来的”，该项费用金额较大，应该作为航空企业运输成本在税前全额扣除。

四、关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题

企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

解读

本条款是界定改扩建前固定资产净值究竟是“资本化”还是“费用化”的问题。

第一，推倒重置。例如，房屋原值1000万元，净值200万元，对房屋推倒重建，究竟是将200万元作为“营业外支出”在税前扣除，还是作为新房屋固定资产价值的一部分呢？本条款认为，房屋净值属于新固定资产建造必要的支出，二者有明显的因果关系，应该计入新固定资产价值资本化，一并提取折旧扣除。

第二，提升功能、增加面积。一般情况下，也应该将固定资产净值并入提升功能、增加面积后的新固定资产，按照税法规定的不低于20年折旧年限重新提取折旧，其原则同推倒重置相似。但是改扩建后的固定资产尚可使用年限达不到20年，也可以按照尚可使用年限扣除。

五、投资企业撤回或减少投资的税务处理

投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。

被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资企业不得调整减低其投资成本，也不得将其确认为投资损失。

解读

例如，A公司2008年5月以1000万元投资M公司，占M公司30%股份。2010年5月经股东会批准，M公司将其持有的30%股份撤资，撤资时M公司未分配利润为3000万元，A公司撤资分得现金2000万元。则A公司分得的2000万元中，1000万元为投资资本的收回，900万元确认为股息红利所得，剩余部分100万元确认为股权转让所得缴纳企业所得税。

六、关于企业提供有效凭证时间问题

企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

解读

本条款在遵循“以票控税”基本规则的前提下，将提供有效凭证的时间明确为汇算清缴期结束，消弭了争议。此前，大部分地区也是按照本口径执行，但部分地区要求必须在当年12月31日前取得有效凭证。本条款统一了政策，便于纳税人操作。

七、本公告自2011年7月1日起施行。

本公告施行以前，企业发生的相关事项已经按照本公告规定处理的，不再调整；已经处理，但与本公告规定处理不一致的，凡涉及需要按照本公告规定调减应纳税所得额的，应当在本公告施行后相应调减2011年度企业应纳税所得额。

解读

本条款是此文件最具人性化的条款，很好地体现了“法不溯及既往”原则。为了更好地保护当事人利益，本条款规定对纳税人税收利益有利的，允许追溯调减，并将调减额一律在2011年度扣除。

（文/张伟）

所得税汇缴：哪些问题企业最“挠头”

5月31日一过，忙碌了几个月的企业财务人员终于可以松一口气了―― 一年一度的企业所得税汇算清缴全部结束，上一年的企业所得税申报工作可以放在一边了。

根据《企业所得税法》的规定，企业所得税按年计征，按季预缴，年度汇算清缴。因此，汇算清缴就是企业对上一年度的企业所得税“算总账”。通过汇算清缴，企业把税前该提的费用尽量提足，把不该计入成本的费用全部剔除，一方面确保不缴冤枉税（多缴税），另一方面减少少缴税被税务部门查处的风险。

由于企业所得税本身的复杂性，再加上财务处理与税务处理存在一定差异，每年的汇算清缴对很多企业的财务人员来说，都是一个不太容易做好的工作。那么，企业在汇算清缴中最容易犯的错误有哪些？哪些问题最令企业“挠头”？就这些问题，记者采访了几名多年来为企业提供汇算清缴服务的税务师事务所的专家。

预提费用纳税调整，汇缴中的“老大难”

受访专家：李波 尤尼泰税务师事务所 特级注册税务师

专家点题：

预提费用的纳税调整问题，向来是企业所得税汇算清缴中的“老大难”，亦是纳税人、中介机构乃至税务机关关注的重点。

预提费用是指企业按规定预先提取但尚未实际支付的各项费用，对于纳税人而言是一项司空见惯的财务处理业务。预提的成本费用类型表现多样，如一般企业中普遍存在的对工资、职工教育经费、工会经费、房租、利息费用、销售成本、生产成本的预提。对于某些特殊的行业，如房地产企业，房地产开发成本和土地增值税的预提也是普遍现象。

2010年度企业所得税汇算清缴期间我所承接了某中型房地产开发企业的业务，其2010年度预提的房地产开发成本超过5亿元，预提开发项目的土地增值税超过6000万元，预提应付销售机构的销售佣金超过1200万元，预提2010年度高管绩效工资超过220万元。

对于这些费用，汇算清缴时要不要进行纳税调整，哪些该进行纳税调整，特别是对于这些预提费用的年度余额，公司如何进行纳税调整等，纳税人一直感到很难处理。

专家解析：

纳税人感到难以处理的原因，主要来自以下几个方面。

第一，税收政策不明确。目前的企业所得税政策法规，对于某些特定的成本费用预提项目能否在税前扣除作出了具体规定。例如，对于预提未发放的工资、预提未实际使用或上缴的职工教育经费、工会经费不允许税前扣除。而对于其他预提成本费用项目的年末余额是否需进行纳税调整，如何进行纳税调整，企业在以后年度实际支付预提的成本费用并取得合规票据是否允许纳税调减，税收政策方面并未作出明确规定。这一点在房地产领域普遍存在。由此导致多数企业处于进行纳税调整和不进行纳税调整的两难境地，无所适从。

第二，税务机关政策执行尺度不一。《企业所得税法实施条例》规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。由此引申，预提的成本费用项目应允许税前扣除。但《企业所得税法实施条例》同时规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。换言之，企业未实际发生的成本、费用、税金支出等项目不允许税前扣除。此外在实际税收征管过程中，税务机关普遍采用“以票管税”的管理模式，从这个角度出发，预提的成本费用项目由于未实际支付且未取得合规的票据，亦不允许税前扣除。

在企业所得税汇算清缴过程中，税务机关对于预提成本费用的征管尺度不尽相同。相当一部分税务机关对此持“零容忍”的态度，搞“一刀切”。对于预提成本费用的期末余额均要求纳税人进行纳税调整；但亦有部分税务机关对于预提的成本费用项目根据具体情况实行区别对待。对于业务实际发生，金额确定的预提项目准予税前扣除，对于其他项目则须进行纳税调整。税务机关对于预提成本费用项目政策执行尺度不一，在一定程度上导致了纳税人所得税汇算清缴中纳税调整的混乱。

第三，纳税人政策理解能力有待提高。由于成本费用项目的预提属于正常的财务处理业务，且无论会计核算还是企业所得税法规，均对此按权责发生制原则处理。因此，相当一部分企业会主观地认为成本费用的预提不存在财务和税务上的差异，可以全额税前扣除，无须进行纳税调整，无意间为企业埋下了税收风险。

另外，由于成本费用的预提在财务上既可以通过“预提费用”科目核算，又可以通过“应付账款”、“其他应付款”等往来科目核算，具有一定的隐蔽性。因此，在企业实际财务及税务实务中，相当一部分纳税人将预提成本费用作为企业利润和税收的调节器，通过预提成本费用项目达到降低当期应纳税所得额少缴或不缴税款的目的。

专家支招：预提费用有预案，汇算清缴少麻烦

凡事预则立，对预提费用的处理也一样。要想在汇算清缴时减少麻烦，对预提费用应预先按政策要求进行处理。首先，在财务核算过程中合理安排成本费用的预提，对预提项目要做到符合权责发生制和收入成本配比原则，要求实际业务已经发生且金额确定，准备收集好完备的支持性证据。其次，在企业所得税汇算清缴过程中，纳税人应充分了解主管税务机关的政策掌握尺度，提高企业所得税汇算清缴纳税调整的准确度，做到应调尽调。最后，纳税人应增强税收法律观念，依法纳税，不断提高对于税法的遵从度，杜绝逃避纳税义务行为的发生。

工资福利费区分，财务人员最“挠头”

受访专家：严澄 京都天华税务合伙人 注册会计师

专家点题：

汇算清缴中，企业财务人员感到比较难办的涉税事项很多。在我看来，如何正确区分工资和福利费就是很多财务人员觉得比较“挠头”的一个问题。

一些效益比较好的企业在给职工发放的工资中，除了基本工资、岗位工资、奖金外，还有一些五花八门的补贴。对于这些补贴，企业财务一般都计入工资总额进行核算。但在进行企业所得税汇算清缴时，其中的一些补贴需要被调整到职工福利费中去，这直接影响到企业应纳税所得额的调整。

专家解析：

出现这个差异的原因来自下面的两个文件。

按照《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009〕242号）的规定，企业为职工提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理。

而按照《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）规定，福利费包含范围有：尚未实行分离办社会职能的企业内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利，按照其他规定发生的其他职工福利费等。

而且财企〔2009〕242号文件还规定在计算应纳税所得额时，企业职工福利费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。

很明显，上述对职工工资和福利费的规定在会计处理和税务处理上存在差异。由于这种差异，实践中造成企业在进行企业所得税汇算清缴时，要将一部分补贴从工资中调整到福利费中，这不但造成了很多企业福利费超标，而且还加大了汇算清缴的工作量。

专家支招：顺应税法要求，规避事后调整

我们认为， 如果企业发放这些补贴仅仅是利用这些名目，而实际上已经属于工资中不可缺少的一部分的话，不如将其归入符合税法要求的工资项下。这样， 企业在汇算清缴时就不必进行调整了。

入账发票核查，真真假假“迷人眼”

受访专家：唐婉苏 北京天扬君合税务师事务所 注册税务师

专家点题：

根据我的经验，核查辨别大量的入账发票也算得上所得税汇算清缴期间让企业很“挠头”的事情。我们今年在为某大型国有企业提供汇算清缴服务时，仅审核企业的报销票据就让4名财务人员耗费了整整1周的时间。如果是销售型企业或生产型企业，企业的发票用量就更大，汇算清缴时发票审核需要花费的精力相应更多。

专家解析：

企业所得税的很多税前扣除项目一般都通过发票来进行确认。因此，在汇算清缴时，企业要对发票本身的真伪和内容的真实性进行核查。虽然一般的地税发票现在已经可以在税务网站上查询真伪，但是目前仍然还有一些发票比较难以鉴别，如手撕发票、旧版国税普通发票等。一旦发现有以假发票入账的情况，企业必须调增应纳税所得额，补缴企业所得税。如果汇算清缴时未作调整，被税务机关查实后不仅要补缴企业所得税和相应的滞纳金，还会遭到税务机关的处罚。

汇算清缴除了要核查发票真假，还要处理大量的不合规票据。比如，一些入账发票可能没有填开付款方的全称，没有填开时间，发票版式过期，没有加盖发票专用章等。而根据《关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）的规定，纳税人使用不符合规定发票，不能用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。

专家支招：与其临时抱佛脚，不如平时把好关

其实，汇算清缴时发现的发票问题在平时就能够预防。如果财务人员在一开始发票入账的时候就把好审验关，并在企业内部建立严格的票据报销制度，汇算清缴时就不会有那么多麻烦。

企业在审核入账发票时，审核内容应包括发票版式有无过期作废，种类名称与开具的经济业务内容是否相符，以及对发票内容、时间、开具单位和盖章情况的核对。需要强调的一点是，从2011年1月1日起全国统一使用新版普通发票，除航空运输电子客票行程单、机动车销售统一发票、二手车销售统一发票、公路内河货物运输业统一发票、建筑业统一发票、不动产销售统一发票、换票证外，旧版普通发票不再使用。

加强对职工报销制度的规范和严格把关，是杜绝出现不合规票据的根本。提醒企业注意两点，一是报销发票抬头栏需填开本企业的全称，无抬头、个人抬头或者企业名称不全都属于不合规票据。二是企业与军队的事业单位有经营业务往来需要取得其在税务机关领购的发票作为报销凭证，军队的收款收据或通用收据不能作为发票使用。在报销票据的同时，还要注意查看其附件是否齐全，如会议费后需附上会议通知和签到簿，大额修理费后需附上修理明细单等。

企业财务人员应当增强发票风险防范意识。在接受发票时，财务人员应先进入发票监控查询系统进行查询，确认为真发票后再付款。养成查询系统没有所开发票信息时缓付款，所持发票信息与查询系统反馈的信息不相符时不付款的习惯，避免假发票入账。当然，如果在发票入账时没有发现问题，汇算清缴时才发现有假发票、不合规发票的情况，也不能嫌麻烦，必须按规定调增应纳税所得额，补缴企业所得税。

把握四大方向，顺利完成汇算清缴

采访中，中介专家还列举了汇算清缴中其他很多让企业感到“挠头”的事项。比如，产品视同销售的判断、企业年金所得税前扣除条件、非金融企业间借款利息税前扣除标准等。这些事项之所以比较难以处理，原因主要有三个方面。一是相关税收政策本身规定不够明确，税务部门执法尺度有宽有窄；二是财务处理和税收处理差异较大；三是纳税人自身平时对政策掌握不准确，导致问题积淀到汇缴期间难以处理。

受访的税务中介专家一致认为，汇算清缴实际上是企业对上一年度预缴企业所得税的情况进行的一次年终大盘点，是企业的一次很好的纳税自查机会。虽然汇算清缴工作纷繁复杂，难以把握的地方很多，但总体上企业如果把握好四大方面，即收入、成本、费用和缴税，汇算清缴一般就不会出现大的错误。

具体来说，收入方面纳税人主要核查该入账的是否全部入账，特别是往来款项是否还存在该确认为收入的款项而没有入账。成本方面主要查看成本结转与收入是否匹配，是否有多结转的情况存在。费用方面主要检查计提项目是否符合规定，是否有多提情况存在（特别是与工资有关的项目），列支渠道是否正确（特别是与福利费项目有关的），按实扣除项目是否计算正确（特别是招待费、广告费项目）。缴税方面除核查企业所得税、增值税等主体税种外，还要核查其他小税种是否都已按规定缴纳，如房产税、车船使用税、印花税、土地使用税等等，因为企业所得税的调整往往会影响其他小税种的计算。

（文/刘云昌）

注意企业所得税弥补亏损的几种情况

税法规定，将纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入和各项扣除后，其结果有可能小于零，这小于零的数额即为亏损额。弥补以前年度亏损是企业所得税计算的重要一环，纳税人应注意以下几个方面。

境外亏损的处理

《企业所得税法》第十七条规定，企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。但企业发生在境外同一国家内的盈亏允许相互弥补，即发生在一国的亏损，应该用发生在该国的盈利进行弥补。例如，某企业2010年度境内外净所得为190万元，其中境内所得的应纳税所得额为230万元，设在A国的分支机构当年度应纳税所得额为120万元，设在B国的分支机构当年度应纳税所得额为-200万元，从B国取得利息所得的应纳税所得额为40万元。那么，该企业当年境内应纳税所得额230万元，A国应纳税所得额120万元，B国应纳税所得额=-200+40=-160（万元），应纳税所得总额=230+120=350（万元）。当年度境外B国未弥补的亏损160万元，允许以其来自B国以后年度的所得无限期结转弥补。

境外应税所得弥补境内亏损的处理

《企业所得税年度纳税申报表及附表》（国税发〔2008〕101号）填表说明中明确，依据《境外应税所得计征所得税暂行管理办法》的规定，纳税人在计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的盈利可以弥补境内营业机构的亏损，但用于弥补境内亏损的部分最大不得超过企业当年的全部境外应纳税所得。例如，某企业2009年实现利润-100万元，税率为25%；其在境外的分支机构盈利100万元，税率为30%，已纳所得税30万元。2010年实现利润100万元，境外分支机构盈利100万元，税率为30%，已纳所得税30万元。那么，该企业2009年应纳税所得额=-100＋100=0，抵免限额为0，境外已缴税额结转2010年度抵补余额为30万元。2010年应纳税所得额=100＋100=200（万元），抵免限额=200×25%×（100÷200）=25万元30万元，实际抵免境外所得税额25万元，结转以后抵免税额=0-25＋30=5（万元）。

核定征收企业弥补以前年度亏损的处理

《国家税务总局关于印发企业所得税核定征收办法（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）第十四条规定，纳税人实行核定应纳所得税额方式的，按下列规定申报纳税：（一）纳税人在应纳所得税额尚未确定之前，可暂按上年度应纳所得税额的1/12或1/4预缴，或者按经主管税务机关认可的其他方法，按月或按季度分期预缴。（二）在应纳所得税额确定以后，减除当年已预缴的所得税额，余额按剩余月份或季度均分，以此确定以后各月或各季度的应纳税额，由纳税人按月或按季度填写《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）》，在规定的纳税申报期限内进行纳税申报。（三）纳税人年度终了后，在规定的时限内按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的，按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的，按核定经营额或应纳税额缴纳税款。根据上述规定，实行核定征收方式缴纳企业所得税的，一般是不设账或难以准确进行财务核算的企业。因此，采取核定征收企业所得税的企业，在采取核定征收年度不能弥补以前年度亏损。如果上年属于查账征收，是新认定为核定征收企业，则汇算清缴仍然可以弥补亏损。

企业重组原有亏损弥补的处理

《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。在企业合并重组中，如果被合并企业存在亏损，则可以有条件的限额弥补。《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）第二十六条规定，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额，是指按《税法》规定的剩余结转年限内，每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额。分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。一般性重组是在企业并购交易发生时，就要确认资产、股权转让所得和损失，按照交易价格重新确定计税基础，并计算缴纳企业所得税的重组。特殊性重组是指符合一定条件的企业重组，在重组交易发生时，对股权支付部分，以企业资产、股权的原有成本为计税基础，暂时不确认资产、股权转让所得和损失，也就暂时不用纳税，将纳税义务递延到以后履行。企业符合财税〔2009〕59号文件规定的特殊重组的条件，可以享受特殊重组的税收优惠。企业重组符合规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

查补所得额弥补亏损的处理

《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定， 自2010年12月1日起，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。例如，某企业2010年会计报表填列亏损50万元，税务机关纳税检查调增其应纳税所得额70万元，那么，该企业2010年应纳企业所得税=（70-50）×25%=5（万元）。

（文/钟美辉 梁仁琼 永红）