养老地产设计要点精选(九篇)
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第1篇：养老地产设计要点范文
朱婀丹
（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）
【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2CCRC开发模式对我国的启示
2.1满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
参考文献
［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.
［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).
第2篇：养老地产设计要点范文
【关键词】京津冀一体化;养老功能;对接模式
京津冀协同发展，是一个重大国家战略，本课题研究目的是建立京津冀一体化政策下新型异地养老模式，实现承德对接京津养老服务的规模化、产业化、社会化、商品化。
1 承接京津养老需求――综合养老基地建设的必要性
《北京市2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示，截至2011年底，全市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%。这意味着每5个北京人中就有1个老年人。截至2010年年底，天津市户籍总人口为984.85万人，其中60岁及以上老年人口176.40万人，占总人口比例为17.91%。
北京城市发展畸形，功能覆盖太宽，导致人口膨胀，交通拥挤，社会治安隐患增加。适度让北京减肥，弱化其中一些功能，比如把集中养老选址放到周边小城镇，是解决北京养老问题的关键。这也意味着为老年人量身定做的异地老年基地市场前景看好。
2 落地政策、土地供应、配套设施全部到位――综合养老基地建设的可行性
首先在大城市内部建立养老基地的案例并不成功，大城市的建设成本和人力资源使养老费用过高，大部分老人无力承担，即使一部分富裕老人有相应的经济能力，也因为养老社区过少、预定不上而放弃。其次，外部养老基地集中在国内部分海滨和西南省份，以酒店、公寓出租为主，不能满足老人建筑特殊构造要求，除此之外还有一些其他弊端，比如海南养老基地由于位于中国最南部，探亲距离较长，对于父母和子女亲情联系造成不便[1]。
河北省环京津城镇土地资源丰富，生态环境优美，以承德和秦皇岛为例，都是这几年京津市民选择度假产业的首选地，这些城市经济产业急需发展，但缺少可行的战略方案，这两者互补性强。在京津冀区域范围内发展养老基地不仅解决了部分大城市老人的养老问题，同时也促进了周边城市的发展。使区域的城镇化体系更加完善、合理，另外，还能在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。
在政策层面上，随着京津冀一体化发展的步伐不断迈进，河北省各地市都做好了对接京津的准备。承德高新区位于北京东北部，距离北京较近，有天然的对接优势。
在地域上承德具有明显的生态优势，耕地广阔、空气清新、水源充沛，森林覆盖率达55.8%，是建设规模化养老基地的最佳区域。承德市环抱京津、紧邻三港，是连接京津冀辽蒙的区域通枢纽，随着京承、承唐、承朝、承赤高速公路的全线贯通，京沈高铁、承德机场的加快推进，即将进入首都1小时交通圈。特别是市域面积达到3.95万平方公里，是北京的两倍多、天津的三倍多，承载力和开发空间非常广阔，是首都进行功能疏解的最佳对象。
在公共服务方面，承德具备城市基本生活设施，文化、餐饮、娱乐、购物、医疗等方面能够满足老年人基本需要。
3 对接养老基地建设要点
3.1 养老基地规模和功能设计
在规模和功能上突破传统养老院规模小、功能单一，只解决生理护理，养老基地将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建广义养老产业群，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。包括健康养老模式、康复养老模式、农村养老社区模式。积极推进集保健、康复、锻炼于一体的综合体系[2]。
3.2 要有配套医疗机构作为保障
政府在老年人医疗、社保等养老保障问题上，对异地养老人员应给予一定的优惠、补偿，鼓励老年人异地养老。一方面需要把北京较好医院资源部分转移到周边城市，和当地医疗资源相结合;另一方面实现京津冀三地医保联网，老人可以在养老地使用医保卡看病和买药。
3.3 引入“以房养老”概念，解决入住资金问题
为“以房养老”的理念实施率先建立实验区。运用以房养老等融资手段，将老年人手中拥有的房产财富得以有效释放，基地养老和以房养老可有机融会一起，在针对不同经济状况的老人提出有针对性养老费用筹集方案。对于有自有房产但养老货币资金不足的老人量身定做住房逆抵押贷款方案[3]。
4 结语
本文提出的模式在理论层面上突破以往承接京津功能范围，以银色产业代替原来的低端产业。最终形成与大城市经济社会快速链接的通道，在未来的“京津冀一体化”中，发挥特色资源优势，准确界定城市定位与职责分工，为城市发展提速提供动力。
【参考文献】
[1]张晶华，我国养老地产现状分析[J].经营管理者，2010（4）：71.
第3篇：养老地产设计要点范文
为何选择在海外置业？
如果你有移民倾向
移民的增加带来海外置业的兴起，这一趋势在今天变得越来越明显。随着富裕阶层的增加，中产阶级为了寻觅更多的发展机会、追求更优质的生活质量，以为子女提供更好的教育环境，纷纷将目光盯在了海外，由此带来了新一波的移民潮。
据SOHI了解，早前中国内地富豪移民多选择香港、澳门等临近地方，而近年来逐步向外扩展，新加坡、澳大利亚、美国、加拿大等国成为中国移民选择的主要目的地。有调查显示，我国可投资资产规模在1亿元以上的高净值人群中，约27%的人已经完成投资移民，而正在考虑投资移民的比例高达47%。如果你有移民倾向，就可以开始考虑购置海外房产。
如果你的儿女在国外读书
在国内，好学校附近的学位房总是被炒出天价。这种现象在国外也毫不例外，拥有好学校的居住片区往往也会有很好的环境和交通，因此很多人极力寻找学校区周边的房屋，好学区的住房除了方便以外，也非常保值。
所谓学区房，主要是指区域内有好的公立高中，另外还包括拥有好的公立或者私立大学。以美国为例，所有居住区都有相应的学区划分，学校的名声不仅决定学区的好快，也决定了学区所在地房价的高低。同样的房子，如果属于好与差的两个学区，价格甚至可能差一倍。这一点和国内的学位房的状况也十分相似。
据了解，在美国18岁以下获得绿卡的孩子，就能免费就读美国任何一所公立中小学校，每年只需交纳很少的书本费：上大学则可申请到各种类型的学生贷款以及奖学金：甚至在毕业后也可获得相关部门免费帮忙找工作或者免费进行技能培训，这些诱人条件也是很多人为将来儿女的前途而选择在海外置业的原因之一。
如果你想投资国外房产
国内的通胀导致资金流向海外避险，另一方面，也是为了今后的海外养老准备，特别是自去年以来，限购政策的不断出台，迫使海外置业风潮尤盛。在投资回报方面，海外置业的投资回报率丝毫不逊于国内楼市，而土地使用权在不同国家是不一样的。澳大利亚、阿联酋都是土地私有化的国家，在此类国家投资可以取得永久的土地和房屋的所有权，这与中国内地70年的土地使用权有着很大的差异。去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。
现在，很多海外资产的价格都出现了明显的回落，而且未来房价还有可能进一步下降的趋势，有投资倾向的读者可以先做好准备，等时机成熟时去海外购房。许多成功案例已经表明，在危机发生过后购入那些有潜力的不动产，往往会在日后产生丰厚的回报。
TIPS：
海外的房地产项目都非常复杂，许多不同领域的问题都需要注意，包括购买房地产、投资、海外学习以及移民程序等。
很多热门的海外置业地周边都是市内最热闹繁华的地区，如果有充足时间，最好多去周边逛下，了解周围的大环境。对于日后房产是否能升值，这一点需要特别注意。
如果你是现金一次行付全款就可以省却许多麻烦，如果需要贷款，可能要花费大量时间和耐心。
SOHI建议，对于外行买家来说，由于语言和文化背景差异，了解海外房地产开发商的信誉并不容易。买家还必须承担移民政策与房地产购买程序存在冲突的风险，例如在某些情况下，即使你在海外拥有房产，你也无权管理你的投资。最好提前了解形势，或者从业内人士和专家那里咨询意见，而不要自己盲目置业
海外置业6要点
SOHI特别提醒：海外有一部分物业都是先买地，后建房，因此整个置业过程非常繁琐，选择值得信赖的中介或专家能够让你更省心，不过基本的购房要点还是应该做到心中有数。
（加点小元素，比如什么指南针啊之类的）
地点选择
即选择在海外的什么国家、城市、区位买房，这需要投资者对当地经济发展和当地居民的生活习惯有所了解，最终选择适合自身或家庭情况的地点。美国对非本国公民的购房条件设有相应的门槛，如要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如工作签证、学习签证均可。在马来西亚购房，必须在当地银行开户，并存入一定数额的资金，同时非本国公民（包括永久居民）投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准，而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。新加坡不允许境外投资者购买当地的租屋和别墅。当然，还有更为严厉的国家，如越南根本就不允许非本国公民买卖房产。
贷款方式
不同地区的贷款政策大不相同，首付比例也不尽相同，这显然会对投资者的资金运用带来影响。例如，阿拉伯的迪拜，目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。
汇率变动
置业海外，除了提防楼价下跌，还需留意汇率浮动的可能性。成熟的投资者应当随时留意汇率市场的变动，适当的时候买入或卖出海外物业所在国的货币，以抵消汇率升跌带来的影响。
购房流程
不同地区的购房流程也是千差万别，对于购房者来说，必要时可聘请当地的律师来提供帮助，这样也可以少走许多弯路。
税收
不少海外地区的税收体系相当复杂，与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税(印花税吧)以及增值税等。如美国的物业税根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且据不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，这对于投资者收益影响还是很大的，购买前最好咨询专业人士。
海外部分城市购房税费表
物业管理
政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。
收房之后，你可以选择有信誉的中介服务机构帮助自己管理房产，否则如果你的房屋疏于打理，很有可能触犯当地的管理条例和规定，面临罚款的风险。对于那些不能时时去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产，显得尤为重要。
热门置业城市推荐：
澳大利亚
深受中国房地产买家青睐的澳大利亚，那里大多数地区的房价约为每平方米2万元人民币，这与中国一线城市的平均房价基本相近，澳洲丰沛的阳光和宜人的风景更是让很多人流连忘返。
新加坡
在新加坡最繁华也是亚洲最繁华的商业中心乌节路、环境最为优美的新加坡东海岸等地，楼盘均价虽达10万元/平方米左右，但是由于新加坡房产100%实用面积而且还带有车位等，折算成中国面积计算方式约在7～8万元/平方米左右。这一价格水平与国内一线城市中心区豪宅价格相当，但是在环境、资源的方面的差距却是相当大的。
加拿大
加拿大的优质生活环境是吸引买家在此置业的主要原因，以悉尼市中心一个50平方米的公寓房屋来说，折合人民币均价在6万元/平方米左右，出租收益为4.8%；来自加拿大温哥华的豪宅，售价约12万人民币/平方米（使用面积）。
美国
美国的房子一般包含土地价格，地段较好的房产投资回报率也相当高，以洛杉矶的圣马力诺学区为例，该学区洛杉矶地区排名第一，加州排名第三，在洛杉矶整体房价跌幅达40%之时，该学区的房价跌幅仅为16.7%。从长期来看，美国房地产是低风险、高回报的投资品种。
泰国
非泰国人一般情况下无法购买别墅，但可以购买公寓套房，泰国风景优美，物价水平不高，房价低廉且没有房产税，很适合养老居住。泰国的养老政策十分宽松，50岁以后你就可以和泰国政府申请养老签证了，只要你自己在银行里有抵押，你可以得到一年多次的养老签证，养老就不受限制了。
海外置业参考方案（1p）
（达人装饰）
选择物业之前，明确自己的需求，你想要公寓还是别墅，是用作住宅还是打算租出去。另外，最最重要的当然是数数自己口袋里的钱，定好预算才方便你确定大概在什么地区选择何种房子，SOHI特别为你甄选出几个热门城市的在售房屋，你可以参考地区位置和价位考虑自己所能接受的范围。
如果你的预算100万以上
泰国
Rythm Ratchada Huaikwang
价格：465 万泰铢\约95万人民币
面积：45平方米
该公寓位于Huaikwang天铁站2号出口附近，靠近Rama9路高架桥，交通方便，靠近Cyber World,Robinson,Central Plaza,Carefore等大型购物商场超市，同时附近围绕着多家医院，中、小学学校，居家生活十分方便。公寓内部全精致格局，现代化精装修，配备齐全高档家具，居住使用方便舒适。公寓楼配套设施齐全，是居家生活的好选择。
泰国
SV CITY CONDO
价格：410 万泰铢\约90万人民币
面积：112平方米
SV CITY CONDO 位于市中心Sathorn附近Rama3路上，公寓大楼门口紧接BRT车站（WAT DAN），且靠近SaphanTaksin天铁站，交通十分便捷。公寓内部全装修，配备全套家具，且位于室内可看到CHAOPRAYA江美丽自然的风景，生活十分舒适。公寓楼内部公共设施齐全，配备游泳池，健身房，饮食中心，儿童游乐场等等，居家休闲一体化。该地段靠近CENTRAL PLAZA RAMA 3 商场和 LOTUS超市，生活交通十分舒适便捷。
多伦多
国王大街单身公寓
价格：约135 万人民币
面积：40平方米
该物业位于多伦多市CBD核心，公寓配备健身房，游泳池，台球室等娱乐设施，并从楼下直通地铁。物业管理费包括24小时冷热水供应，电和冷暖空调，无限制使用。若投资，每月月租金收入为1440加元，约为人民币9650元，若自住，便利的生活和交通能满足日常生活的所有需求。
新西兰
Proximity公寓：12 Osterley Way, Manukau City, Auckland
价格： 193,000新币起/ 约100万人民币
面积：42.5平方米
整栋公寓大楼彰显刚毅不凡的大都会流丽设计，建材和颜色的选择都非常精细,使即将入住的业主感到优越自豪。所有公寓单位都有1个亮丽透明的玻璃窗封闭式观景阳台。除此之外，1房和2房公寓还有1个开放式露台，而单位隔音设计更符合Manukau市政厅的严格规定。所有公寓单位都配有空调，设计讲求充足的光线、清新空气满溢及开扬的景致。
如果你的预算500万以上
澳大利亚
悉尼 星堤海岸（期房，2012年初交房）
价格：645000澳元/约421万人民币
面积：约70-80平方左右
星堤海岸有通往悉尼的便捷交通通路包括公路，铁路和水路，门口就是60公顷的比森第内公园，奥林匹克公园和水上中心。附近有高尔夫球场，新建的水上公园和已经提议的艺术中心。附近的罗兹购物中心包括科尔斯超市，宜家家居商场，电影院以及零售商店，咖啡店，餐厅等。
加拿大
多伦多 斯巴蒂娜\都彭大道联排别墅
价格：643万人民币
面积：101 平方米
该联排别墅位于多伦多市区，难得的城市中心位置，购物极为方便，离餐馆、超市、购物中心都是步行即到，社区居民多为都市大亨，公司老板和高收入白领，教育程度高。
纽约
曼哈顿845 2nd Avenue
价格：639,000美元/4,153,500人民币
面积 61.10平方米/657.68平方英尺
卧室和客厅的落地窗使屋内阳光充足，并且可以观赏到美丽的城市景色。该建筑内每层仅有两家，有很好的私密性。楼顶还有个非常棒的全景楼台。无论是投资还是自住，此处房产都是不二之选。因为它每月的维持费用和大楼的共同费用还有税费都很有竞争力。
纽约
曼哈顿248 East 31st Street #3B
价格：987,000美元/6,415,500人民币
面积 117.00平方米/1259.39平方英尺
这间建于于1902年的公寓提供24小时安保巡逻及私人货仓，附近有便利商店及餐馆，几个街区之外就是纽约大学中心医院。虽然房子不是全新，但在纽约曼哈顿区位置显然占尽了优势。
伦敦
伦敦中心区河岸公寓
价格：60万英镑/约600万人民币
面积：50平方
这里是伦敦最古老、最核心的地区，恐怕也是地价最贵的地区，临近地区非常繁华，海德公园附近都是皇亲国戚贵族们和中东石油国的公子哥才有钱住的。这间公寓配有托儿所、汽车俱乐部、餐馆、咖啡厅及健身房，户型以一房和二房公寓为主。
泰国
Patana Garden
价格：1998 万泰铢/420万人民币
面积：350平方米
该别墅位于素坤威63/6巷的商业闹市繁华区内，为高级商住两用公寓，面积约350平米。17层，一层一户，豪华装修。带四室两厅五卫，佣人房。宽大花园凉台，风景宜人。安保泳池健身房一应俱全。楼下国际幼儿园和国际学校。巷口超市中西泰餐馆俱全，居家办公首选。
泰国
The Emporio Place
价格：2064 万泰铢/433万人民币
面积：160平方米
该间复式3个卧室公寓。该间公寓面向sukhumvit24巷，可步行到Phronpom捷运站及Emporium商场。有6米高的屋顶。整套公寓若简单装修费用仅仅是1.5万每平米，不含电器费。
新加坡
史蒂文：6B Stevens Close（期房，2014年交房）
价格：150万新币起/约750万人民币
面积：76平方米
此项目位于新加坡最受欢迎的富人住宅区第10区，是出名的学园区，区内名校林立，特别是新加坡国立大学和新加坡义安理工学院。 也被称为新加坡的绿色之地，武吉知马自然保护区和新加坡植物园位于区内。
香港
新时代广场：香港新界元朗街
价格：600万港元起/约490万人民币
面积：约80平方
第4篇：养老地产设计要点范文
一、旅游地产投资面临的主要风险
任何投资行为都存在一定风险，旅游地产投资不仅具备一般投资风险，还需要面临更多其他形式的风险，具体来说：
（一）决策失误
就本质来说，旅游地产是战略性投资，前期投入较大，回收期相对较长，因此风险影响因素具有复杂性。一般来说，该行业对投资者要求较高，投资者必须要具备一定的经济实力，才能够更好地参与运营，否则一旦出现资金链断裂，将直接使企业陷入困境。决策失误主要体现在市场预期、环境及方式三个方面，其中市场预期受目标群体的接受度等影响，而投资环境则受政府政策等因素的影响。投资决策是一个综合过程，企业管理者需要充分考虑多方面影响因素，进行项目可行性分析，避免因考虑不周而引发的一系列风险。
（二）选择风险
地理位置、交通条件不同，会给旅游地产投资带来地段选择风险。如地产对自然环境要求较高，旅游地产除了要关注一般地产需要关注的要点，还需要选择独特的自然环境，吸引更多游客，要始终坚持保护生态环境第一，旅游开发第二的经营理念，不能够因为过度不当开发而对周边生态环境产生破坏性的消极影响。同时旅游地产对环境变化较为敏感，环境是旅游地产持续发展主要因素，只有实现对生态环境的合理保护，才能够增强游客的第一印象，形成二次消费，并做好口碑宣传。如果在经营管理过程中，旅游地产依靠的景区长期超负荷承载了无法承载的客流，势必会对环境造成生态环境的破坏，促使旅游地产投资面临更大的风险。
（三）经营管理专门人才短缺或管理不善
不同于一般地产，旅游地产特点具有其特殊性，如承载力不同，旅游地产在满足基本居住需求的同时，还体现旅游观光休闲度假的特点；另外，针对消费需求，旅游地产不但吸引养老、度假人群关注，还会吸引专业地产投资者，进一步扩大了目标群体范围。旅游地产自概念策划、设计规划等方面都会对投资者提出较高要求，其中最为关键的就是运营管理方面，需要既懂得旅游知识、地产知识又擅长经营管理的复合型人才，才能够为旅游地产持续健康运营奠定坚实的基础，但是人才市场上，这种复合型人才少之又少，进一步增加了旅游地产的经营管理风险。
二、规避风险的有效措施
（一）重视可行性调查
市场调查作为旅游地产投资的首要环节，其落实效果好坏直接决定投资成功与否。为了能够全面、系统预估风险，在投资前应积极开展可行性调查，减少不确定因素对投资产生的消极影响。具体来说，应明确区域规划及定位，并充分考察风景区辐射区域的产业发展现状。同时深入调查交通等相关配套设施完善程度，然后确定目标市场[2]。在此过程中，只有选择科学的项目区位、融资方式，才能够为旅游地产项目运营奠定坚实的基础，从根本上避免潜在风险产生的损失。如我们可以充分利用总成本与销售量、利润三者之间的线性关系，运用本量利分析法对旅游地产项目进行盈亏平衡分析，实现对项目方案的估算，重视对项目投资的可行性分析，不仅能够帮助我们有效规避风险，还能够尽可能提高旅游地产经济效益。
（二）采取多元方法分散风险
首先，规范和强化旅游地产投资项目管理。在招投标环节，投资者应与较高资质的建设单位建立合作关系，将建设工期、清单报价等标准制定出来，不仅能够有效缩短工期，还能够提高施工有效性，更好地控制好项目开发成本。另外，选择优质的设计单位与施工单位，协调各项工作正常有序开展。在旅游地产项目开发过程中，我们应严格控制各个开发环节，落实好事前、事中及事后全过程管理，从多方面多角度实现对旅游地产建设项目的全面监督和控制。
其次，为了能够最大程度上降低旅游地产投资风险，可以同时对多个项目进行投资，实现对风险的分流处理，减少由于一个项目的失败而使投资者承受整体更大的打击。
最后，旅游地产开发企业应综合考虑各方面影响因素，构建一个健全、完善的风险管理控制机制，为开发项目持续健康运行提供强大支持。
（三）提高经营管理水平
投资者应积极咨询专业酒店管理公司或管理咨询公司，为日后旅游地产项目发展指明发展方向，同时借鉴和学习国外先进的经营管理经验，兼顾对内培养与对外招聘两个方面，为企业输入更多复合型经营管理人才，提高经营管理有效性。为了能够提升经营效果，还应结合实际情况，针对主要目标群体，采取多元化运作方式，或者通过聘请专业营销公司营销业务，扩大自身影响力，树立良好的品牌信誉，通过良好的口碑实现吸引更多的消费者。
单纯依靠投资者自身力量是远远不够的，还应借助地方政府力量，充分挖掘项目提供的经营资源，探索多元化多角度投资经营管理模式为企业发展带来更多更广的新的经济增长点。
第5篇：养老地产设计要点范文
（一）高净值家庭人数激增
根据统计数据，截至2013年底，我国个人可投资资产总额达到73万亿元，与上年同比增长约19%。目前，我国高净值家庭所拥有的可投资资产总额为33万亿元人民币。从区域分布看，北上广地区高净值家庭户数最多，辽、苏、闽等东部沿海省份紧随其后。
（二）家族企业进入财富传承期
改革开放、实行市场经济三十多年后，我国第一代创业者的发展周期已经到了向第二代交班的时候。随着高净值人士年龄的逐渐增大，子女已具备了接班能力，对财富的传承需求越来越多。同时，目前世界各国普遍征收遗产税，我国征收的呼声也越来越高，避税筹划等意识的提升也推动了对财产信托需求的提高。2013年《中国私人财富报告》显示，在高净值人士中，三分之一有财富传承规划的考虑，而超高净值人群的这一比例更高，达到近半数。根据《中国家族企业发展报告》，我国的家族治理企业在未来五到十年内，将迎来一轮大规模的家族传承潮。随着第一代创业者年龄的增长，逾300万家家族企业面临接班人的问题，预计传承的财富值为4万亿元到7万亿元。如何平稳顺利地传承财富，并且实现保值增值，是高净值人士普遍面临的问题。因此，如何顺利传承数额巨大的家族财富，不仅是亟待解决的社会难题，对于信托业也是一个巨大的商机。对财产传承类信托产品来说，蕴含着一个非常广阔的市场。
（三）遗产信托市场蕴含巨大潜力
除了高净值人群传承常规财产的需求，保险信托市场也蕴含巨大的潜力。根据过往责任事故的案例统计推断，我国每年因被保险人去世而涉及的保险理赔金约两万亿元，如果信托机构能够开发出保险类信托产品，那必然带来巨大收益。总之，国外的家族财产传承信托已经有了成熟的发展，我们熟知的一些富豪，如洛克菲勒、希尔顿等都采用信托管理家族财富；我国虽然还处于起步阶段，但随着市场经济的发展，家族财产传承信托必然会成为人们尤其是高净值人士普遍使用的财富传承手段。
二、财产传承类家族信托的业务模式
根据财产传承类家族信托的运作特点，可以将其划分为四种典型的信托模式，即养老信托、子女保障信托、人寿保险型信托、遗嘱信托。
（一）养老信托模式
从目前我国政府管理的养老基金的情况来看，政府作为养老基金的管理人是不太理想的。一是因为政府在资金管理上存在监管不严、容易滋生腐败的问题；二是政府在投资方面态度谨慎，不如金融机构专业，财富增值能力低。因此笔者建议可以引入信托的模式来进行养老基金的管理，这就克服了上述问题。信托公司一是作为专业金融机构可以采用多种投资工具进行广泛投资实现财富的保值增值；二是信托公司与其他金融机构相比，更适合做实业投资，这就更能保证资金的多元化投资，提高资金运用的安全性，从而保证个人账户基金在较为安全的投资环境中获得相较于存款和购买国债更高的收益；三是采用这种方式在管理成本上相对较低，风险适中，也能达到财富保值增值的效果。因此，我国个人养老基金应该尽快实现信托化运作，通过建立个人账户信托平台来保证运作效率。当然，随着我国老龄化问题的严重程度越来越大，政府也应该积极支持养老基金信托的发展，建立养老基金运作和监管体系，这是保证其顺利发展的前提。养老信托模式的目标客户是有一定经济实力但又由于各种原因无法得到家庭有效照顾的高净值中老年人。
（二）子女保障信托模式
信托可以分成增值管理型和非增值管理型两类。现在大众普遍了解和关注的多为以赚钱为目的的增值管理型信托。但是，对于高净值人士而言，他们本身可能就具备比信托机构更强的赚钱能力，如何管理和运用钱是信托机构更擅长，也是委托人更关心的。对于设立子女保障信托的高净值人士来说，最主要的目的不是为了财产的增值，而是为子女的成长和发展做好安排。高净值人士希望能有优秀的继承人，使得辛苦积累的财富能够继续传承，但是对于继承者来说，财富可能使他们的成长变得更为复杂。父母长辈通过为子女设立保障信托，将部分财产所有权交由受托人，由其按信托协议分期定额向子女支付生活、教育或其他费用。这样不仅能保证子女不被巨额财富影响，有较为健康的成长环境，也能防止一旦出现离婚的状况，由于向子女支付抚养费而遭到子女监护方恶意侵吞的可能。
（三）遗嘱信托模式
遗嘱信托是一种财产管理制度，是指立遗嘱人于遗嘱中载明将其全部财产或一部分，在其死亡后信托于受托人，使受托人依信托本旨，为遗嘱中所指定受益人分配财产。委托人设立遗嘱信托的目的一般是希望在其死亡后，通过信托延续其个人意志，确保遗产可以依照其生前的规划来运用，使受益人能够享受到信托财产的利益。具体来说包括：第一，遗产按照其意愿分配给各继承人，妥善照顾好存活人的生活，同时自己的财产在传承过程中不会被稀释；第二，在后代无意或无能力或暂时无法继承自己的事业时自己的事业能得以延续；第三，实现遗产保值增值。遗嘱信托模式的目标客户是拥有自己家族产业的高净值人士，希望自己在去世后该产业仍能可持续发展，避免因继承人之间的析产或者无法胜任而对家族产业造成不利影响。
（四）人寿保险信托模式
人寿保险信托是指将理赔金作为信托标的物，被保险人通过与信托机构签订信托协议，当理赔发生时，保险公司将保险金直接交付予信托公司，由信托公司按照信托协议对该财产进行管理运用，并按协议将财产分配给受益人。人寿保险信托的客户是在保险公司投保死亡保险的客户。具体来说，人寿保险信托的使用客户包括：受益人是未成年人或身心不健全者、被保险人是家族企业经营者、购买巨额人寿保险的投保人以及具有遗产规划动机的群体。
三、财产传承类家族信托产品设计要点
（一）养老信托产品的设计要素分析
1.业务流程设计
委托人通过和信托机构签订信托协议，将财产的所有权转移给受托人，受托人按照委托人需求，为其制订养老计划，计划中包括养老机构安排、医疗以及去世后的丧葬事宜等；同时运用信托财产进行投资管理，实现财产保值增值，在委托人死亡后遵循遗愿对财富进行分配处置。在财产管理的运营上，可以采取以下模式：委托人成立个人账户基金委员会，该委员会负责和信托公司签订协议，将个人账户资金信托给信托公司，由其管理运营。这样可以大大保证委托人的权益。（1）委托人将信托资金缴付给个人账户基金管理委员会。（2）个人账户基金委员会将资金交由信托机构运营，并负责支付信托费用。（3）信托公司通过投资运营，获得收益，并通过信托合同中的费用协定，由受益人享受收益所得。（4）设置个人账户基金监督委员会，监督个人账户基金委员会的各项活动，同时监督个人账户运行全过程。（5）银监会，负责对信托资金进入资本市场、货币市场以及产品市场的监督。
2.要素设计
（1）委托人和受益人。根据委托人和受益人是否相同，可以划分为自益养老信托和他益养老信托。自益养老信托是指委托人和受益人为同一人，信托目的是为了保障自身的养老问题；他益养老信托是指信托的委托人和受益人不是同一人。委托人同时以自己和他人的利益设立的养老保障信托，一般认为是他益养老保障信托。此种分类的意义在于，现实生活中设立养老保障信托，不仅本人可以作为委托人本人受益，自己为自己的养老做筹划，同时其配偶、子女、亲属、朋友、所属机构等都可以作为委托人，有利于满足老龄者及其相关义务人财产流动取向和应用价值定位的意愿，为增进老年人福祉提供信托渠道。（2）信托标的物。目前大多数的资产都可以作为养老信托的标的物进行信托，现金、不动产、古董、知识产权等都属于该范畴。（3）个人账户基金委员会。该组织由委托人设立，主要负责信托的各项具体事务，包括通过信托方式将资金交由信托公司投资运营，以及向信托公司支付费用等。（4）个人账户基金监督委员会。指专门监督个人账户运营管理的机构，主要成员应包括社会贤达人士和家族成员等，社会人士应占较大比例。（5）信托期限。可由委托人与信托公司商议决定合同生效和失效日期。失效日期可规定为受益人去世后财产处理分配完毕的日期。（6）信托费用。可以由委托人和信托公司商议决定费用支付形式。第一种是年费方式，一年一缴纳，按信托资金数目抽取一定比例；第二种是按收益收费，可以按投资收益抽取一定比例信托费用。由于养老信托的特殊性，信托期限不定，不推荐一次性缴纳费用的方式。
（二）子女保障信托产品的设计要素分析
按照客户的目的不同，可以将子女保障信托分为不同的业务类型。
1.有多名子女的家族
高净值人士家族往往子女数目较多，使用子女信托不仅能够保证每个子女的教育、生活、医疗需求，更重要的是能够避免子女因为财产继承引发矛盾和纠纷。方式包括两种：一种是为每一个子女建立单独的信托计划；第二种是在每一个信托计划中规定每个孩子的具体受益分配。（1）信托期限：由委托人与受托人共同商议决定，规定子女受益的时间，比如：未成年的时候就开始还是成年后才可以。（2）信托费用：可以由委托人和信托公司商议决定费用支付形式。第一种是年费方式，一年一缴纳，按信托资金数目抽取一定比例费用；第二种是按收益收费，可以按投资收益抽取一定比例信托费用；第三种是一次性缴纳信托费用。（3）信托标的物：可以使用资金、股权、债权、房地产等进行信托；可以不进行投资理财，信托公司只履行管理分配财产的职能；也可以委托受托人进行稳健性的投资理财实现财产保值增值。（4）受益人：受益人为委托人指定的子女，委托人可以规定受益人的分配比例和顺序；受益人的权利在信托计划中应有规定，即其使用信托基金的支出范围；受益人的获益方式在计划中也应有所体现，如其从信托基金中获取收益的频次、数额等；信托计划中可规定子女出现哪些行为后就不得获得收益。（5）监管：设立监督委员会，由社会贤达人士和委托人共同担任委员，监督信托运作情况。
2.子女不具有理财能力
每个家族都不能保证有优秀或者适合的子女作为下一代创业者管理好家族财富，因此，可以通过设立子女信托，将大笔资产信托给信托机构，由受托人按照信托计划向子女按时按额度支付生活费用。更有考虑长远者，还可以设立隔代子女信托保障孙子女辈的生活。要素设计等与上述信托较为相似，不再赘述。
3.留学子女保障信托
中国目前海外留学生人数逐年增多，是一个消费能力较高的庞大群体，对于年轻的子女而言，由于缺乏监护和自律能力，非常容易出现高昂生活费管理不善的问题。因此，他们的父母可以通过设立信托帮助留学生管理财产，既保证了生活，又不会产生财富被挥霍一空的后果。目前国内还没有这种信托业务，有此类需求的父母会求助于境外的金融机构，这些机构会按照委托人的要求管理财产，给子女发放必要费用，同时进行一些稳健性的投资。因此，如果一旦国内信托机构把握好商机，推出此类产品，必然能填补空白，获取巨大收益。该类信托产品的期限一般较短，受益人留学停止后就可以停止。该信托相对来说标的物数额较小，可以设立一个集合信托计划，以便集聚资金，进行投资。
（三）遗嘱信托产品的设计要素分析
1.委托人生前与信托公司签订信托协议或将信托条款落在遗嘱中，提出自己的遗产继承和财富管理需求，明确信托目的和信托期限。
遗嘱信托生效时间通常与遗嘱生效时间一致，即委托人死亡。伴随遗嘱信托的生效，信托财产从委托人处委托移交给信托公司，信托公司根据被继承人提出的需求设计遗嘱信托架构，主要包括财产管理和运用方式及时间安排、受益人安排等，满足委托人财富继承和管理的需要，并忠于委托人的意图，遵循受益人利益最大化原则，恪尽职守，延续委托人的规划，实现信托目的。委托人死亡之时遗嘱生效，不再享有包括信托财产所有权在内的任何民事行为能力，因此相对于其他信托类型，委托人的权利是非常有限的。
2.信托公司根据信托协议管理、运用信托财产
并按约定定期向继承人支付信托财产增值收益，信托结束时一次性返还信托财产本金或信托存续期间按约定分批返还信托财产本金给继承人（无论届时信托财产处于何种状态），实现信托财产在受托人与继承人之间的流转；同时在信托存续期间定期或应要求向继承人提供信托财产管理、运用和收支情况报告，接受监督，配合其监督检查。在受托人不尽职等情况下，继承人可解除受托人。
3.委托人、受益人与信托监察人的关系。
信托监察人是为了维护受益人利益而设置的，信托监察人与委托人及受益人的关系类似于监事会与股东之间的关系，是委托履行监督职能与被委托的关系。信托监察人通常由财产被继承人或者受益人指定，并接受其委托代为监督信托公司执行信托协议的行为和效果，以及行使某些权利，如受托人处置信托财产不当出现纠纷时，代委托人或受益人提讼等。信托监察人执行监督职能时遵循受益人利益最大化的原则，并就监督情况向受益人或生前代遗嘱信托的委托人汇报。
（四）人寿保险型信托产品的设计要素分析
保单被保险人可以通过与信托机构签订信托协议，将保险赔偿金作为标的物进行信托，在被保人去世后，由受托人出面负责和保险公司办理赔偿事宜，运用和管理获得的理赔金，并按照信托协议向受益人支付收益。这种信托产品的优点一是由信托公司出面和保险公司办理赔偿事宜，既省时省力，又能保障保险人的合理权益；二是将保险金进行信托，既避免了受益人挥霍，也能够实现财产的保值增值。人寿保险信托已经在国外开展多年，成为国外人们最常使用的遗产避税方式，也是人们最常使用的遗产规划工具。目前我国已经有征收遗产税的趋势，2010年我国新修订的《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》，在不远的将来势必要将被继承人去世后遗留的财产作为征税对象，向遗产继承人征税，因此，此方法将大有市场。
四、结语
第6篇：养老地产设计要点范文
根据我国的基本国情以及建立社会主义市场经济体制的总体要求，我国职工养老保障制度应当从传统的以受益为基准、养老金现收现付体制改革为基金预筹积累的个人帐户制度，这已经成为社会各界的普遍共识，并且在党的十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中也得到了比较明确的体现。《决定》明确指出，在职工养老保障问题上，要“实行社会统筹和个人帐户相结合”。
对新参加工作的职工来讲，通过个人帐户进行养老金预筹积累是没有问题的。但无法回避的问题是，目前已经离退休的职工没有养老金积累，目前在职但在实施个人帐户制度以前参加工作的老职工在过去的工作年限里也没有养老金积累。而他们的养老问题又是必须予以保证的，因为按照旧体制下的低工资、高福利政策，他们的养老金已通过“预先扣除”转化为过去的政府收入并凝固在国有资产当中，政府则承担对他们的养老保障义务。更进一步讲，旧体制形成了政府对老职工隐性养老金负债，这是必须偿还的。
老职工养老金来源理论上可能的解决方式有二，一是实行“新人新办法、老人老办法”，即对新职工实施基金积累的个人帐户制度，对老职工则继续通过现收现付的办法，让目前的企业和年轻职工缴费解决；二是由政府统一对老职工的养老金来源作出专门处理。
实行“新人新办法、老人老办法”问题很大。第一，对老职工负有养老保障责任（事实上是负债）的是政府，因此，如果政府不承担责任，转而继续让年轻职工承担义务是不合理的。第二，即使不考虑合理性问题，仅从财务上看，也行不通。目前在全国范围内，已退休职工的退休金大约占在职职工工资总额的16—18%，随着今后更多老职工进入退休年龄，这种负担比例还会进一步提高。如果通过企业缴费完成对“新人”进行养老金积累和对“老人”养老的双重任务。即使考虑新制度中的个人缴费因素，所需的企业缴费占职工工资总额的比重也要达30%左右。这是企业无法承受的。
因此，要想真正实现养老保障体制转轨，必须对老职工的养老金来源作出专门处理，即由政府统一偿还旧体制形成的对中老年职工的养老金负债。根据智利等国家的实践经验，顺利实现社会保障体制转轨的关键就在于由政府妥善解决了旧体制遗留的中老年职工的养老金权益问题。否则，转轨无法进行。
二、1995年3月的改革方案无法实现《决定》提出的改革目标
为落实《决定》提出的改革要求，1995年3月，国务院了《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》，并同时出台了两个具体操作方案，即实施办法之一和实施办法之二。
方案一的特点是要为在职职工全面建立个人帐户，职工退休后的养老金计发比较严格地与个人帐户储存额相对应。对于实施个人帐户制度以前参加工作的职工，该办法实施前的工作年限视同缴费年限，至退休时，“以个人帐户中的储存额推算出全部工作年限的储存额”。已退休职工的养老金通过企业另行缴纳一定比例的费用形成统筹基金解决，给付标准按照改革前老办法执行。
方案二只设计了一个比例不大的个人帐户。目前在职职工退休后的养老金计发分为三部分，一是社会性养老金，按照职工所在地职工平均工资的一定比例计发；二是缴费性养老金，个人和企业缴费每满全年，按缴费工资基数的一定比例计发；三是个人帐户养老金，对应于个人帐户储存额。其中前两项养老金来自于“统筹”。已退休职工的养老金则全部来自于“统筹”。与方案一类似，实施个人缴费制度前参加工作的职工，连续工龄视同缴费年限。
两个操作方案的设计思想、内容等是存在较大差异的，但有一个非常突出的共同点：老职工的养老金来源都是要通过当期的企业“统筹缴费”解决。
根据前文分析，在老职工的养老金来源不进行特殊处理的情况下，要想实现养老保障制度的转轨是根本不可能的。从两方案的实际运行结果看，与真正意义上的个人帐户制度大相径庭，个人帐户普遍为空帐户，基金积累也不可能形成。
由于目前离退休人员的养老金没有来源，要通过企业“统筹缴费”解决，但在实际上，在企业开始为在职职工进行个人帐户积累的情况下，已不可能再承担过高的“统筹缴费”以支付目前退休人员的实际养老金需要。而老职工的养老金又是必须支付的，所以，唯一的办法只能是挪用目前已进入在职职工个人帐户的养老金。这在方案一中表现得最为突出。其更一步结果是，不仅实施个人帐户制度以前参加工作的职工存在“空帐”问题，已经按规定缴费的个人帐户也因为资金被挪用而无法积累。尽管有关方面在无可奈何的情况下提出要进行所谓“基金部分积累”。但由于支付已退休人员养老金的压力巨大，又不可能无限制地提高企业缴费水平，因而在事实上基金积累的数量极为有限。至1996年底，全国养老金历年滚存节余为580亿元，尚不到1996年当年养老金支付额的一半。而且，其中还有相当大部分是1995年改革以前所剩余的。
由于个人帐户中没有资金，待目前在职职工退休时，他们的养老金来源就又成了问题，出路只能是继续挪用下一代人的个人帐户资金，拆东墙补西墙，使空帐户一代一代往下转。
三、“空帐”运行无法支撑下去 ，有关功能目标也无法实现
1995年3月的改革方案不仅未能建立真正意义上的个人帐户制度，从实际运行情况看，也是很难支撑下去的。
由于已退休职工的退休金支付压力巨大，再加上因管理体制问题导致的高昂成本，养老金缴费率（企业缴纳的养老金占企业职工工资总额的比重）普遍很高，绝大部分地区都在20%以上，个别地区则接近30%，许多企业无力缴纳或以各种方式拒缴。综合各种调查结果，近期各地养老金的收缴率（实际收缴额占应收缴数额的比例）在1996年竟降至50—60%。为了维持统筹体系的运转，一些地方不得不进一步提高缴费率，进而形成一种恶性循环。
需要指出的是，在以养老金现收现付为资金筹集模式的旧体制中，对职工的养老金负债是一种隐性负债，而空帐户形成的则是政府对职工的明确负债，负债规模也更具有刚性。对这种负债也没有任何对其他人的债权来保证，因此是非常危险的。
由于体制本身存在缺陷，很多预期的功能目标也无法实现。首先，国有企业负担问题得不到有效缓解。不仅那些老职工多、负担重的困难企业未能走出困境，很多原本负担较轻的企业也由于统筹压力而不堪重负；此外，由于统筹层次低，不同地区之间企业负担不均衡问题也很突出。其次，覆盖全社会的统一的社会保障体系难以建立，无法为改革和发展提供保证。目前有关部门和各级地方政府都试图将现行保障体系的覆盖范围扩大至非公有制经济领域，但收效甚微，其根本的原因在于，在政府不能明确偿还对老职工养老金负债的情况下，扩大覆盖范围存在明显的责任转嫁特征，以致于非公有制企业普遍难以接受，养老保障体系仍只能局限在公有制经济范围内。这不仅不利于各种经济成份的共同发展、平等竞争和统一劳动力市场的形成，也严重制约着当前的国有企业改革和国有经济结构调整，诸如破产兼并、富余人员分离等难以有效进行，企业职能无法有效转换。第三，由于
无法真正形成基金积累，难以为长期经济发展特别是资本市场发育作出贡献；第四，无法有效解决老有所养，社会稳定问题。仅从目前国有企业的现实看，因企业负担过重，养老金收支困难，退休职工养老金拖欠问题已相当普遍，在许多地方已成为严重的社会不稳定因素。
回避偿还对老职工的养老金负债的一个重要考虑因素是不想让政府承担过多的经济压力。然而，当现行体制无法正常发挥功能时，必须承担风险的只能是各级政府。事实上，目前在不少地区，地方政府已经开始面对维持职工生活的巨大经济压力和相关的政治与社会压力。
四、1997年的改进措施及其局限性
鉴于1995年改革以来面临的问题，劳动部、国家体改委等政府职能部门经过协商，于近期形成一个改进方案，并报请国务院批准于1997年8月公布。统一后方案的要点是：按职工工资的11%建立个人帐户，其中个人缴费率1997年不得低于本人工资的4%，1998年起每两年提高一个百分点，最终达到本人缴费工资的8%，个人帐户的其余部分由企业缴费划入。随着个人缴费比例的提高，企业划入的部分要逐步降至工资的3%；老职工的养老金由企业缴费形成的社会统筹基金解决。企业缴费率由省、自治区、直辖市人民政府确定，一般不得超过企业工资总额的20%（包括划入个人帐户的部分）。养老金支付分为两部分，一是基础养老金，标准为当地职工上年度平均工资的20%；二是个人帐户养老金，标准为个人帐户累计储存额除以120。个人缴费年限累计不满15年的，退休后不享受基础养老金待遇，其个人帐户储存额一次性支付给本人。
围绕上述基本框架，该改革方案还提出了其它一些措施，主要包括逐步扩大覆盖范围、提高统筹层次以及改善基金经营、监督和管理等。
从统一制度、改善管理的角度看，较之于当前多种具体实施方案并存，该方案显然有所进步。然而，从基本的养老制度模式看，仍然不准备补偿国家对老职工的社会保障欠帐，而是试图继续用“社会统筹”来解决老职工的社会保障费用。因此，该“统一制度”方案仅仅是对当前较为混乱的养老保障制度的一种修补方案。从其确定的“个人帐户”比例和“社会统筹”比例看，则是前述方案一和方案二的折衷。
根据对1995年改革以来养老保障制度主要矛盾和问题的分析，不解决对老职工的养老金负债，真正意义上的个人帐户制度是建立不起来的。
对于必然出现的空帐问题，有关方面的设想是通过提高个人和企业缴费逐步将“空帐”充实。很显然，在目前企业已不堪重负并且退休人员比例迅速增加的情况下，这只能是一种不切实际的幻想。此外，还有不少人寄希望于扩大统筹的覆盖面，将实施范围扩大到目前职工年龄结构相对年轻的非公有制领域。这一思路的最大问题表现在两个方面：其一，如前所述，由于明显存在负担转嫁问题，这种努力很难实现；其二，即使使用强制手段使各种非公有制企业进入统筹体系，也姑且不考虑这会对非公有制经济发展产生何种影响，一个必然存在的问题是，在非公有制企业职工陆续进入老年后，政府则必须兑对他们的养老金承诺，届时亦不可避免会出现支付危机，而且是更大的危机，因为养老保障体系的负债数量较目前会大幅度增加。因此，这种思路的实质只是将发生危机的时间推迟。
总之，1997年改进方案仍然是一个存在缺陷的方案，仍然难以为当前紧迫的国有企业改革和国有经济的战略性改组提供帮助，无法保证长期的养老安全，也难以促进经济增长以及为市场经济体制建设提供支撑。在我们看来，唯一的出路应当是抓紧解决对老职工隐性负债的补偿这个症结问题，在完全积累的个人帐户制的基础上，才能使其他的问题迎刃而解。
五、解决问题的关键：补偿对老职工的隐性负债
要顺利实现养老保障制度从以受益为基准，养老金现收现付的旧体制转向养老金预筹积累的个人帐户制度，最关键的问题是必须以有效方式解决对中老职工的隐性负债。由于隐性养老金负债是作为旧的体制结果出现的，是政府对职工的负债，只能通过政府统一承担债务责任。
1、过渡费用应主要来源于国有资产存量
既然国家应当负责补偿，过渡资金从理论上讲只能有两种基本来源：一是从现有的国有资产存量中“切一块”注入老职工的个人帐户；二是从政府目前和今后的财政收入中拿出一笔钱来对老职工过去的隐性供款进行补偿。
智利的作法是由政府向老职工发放认可债券，并通过政府财政逐年偿还。之所以如此，其中一个很重要的背景是，在进行改革时，智利的财政是有盈余的。我国的情况下则不然，目前以至今后相当长一个时期都将面临财政紧张的局面。虽然每年用于偿还隐性债务的流量不是很大，最高年份约为1200亿元（1994年价格），但是否有足够的能力仍值得怀疑。我国财政目前已经有较高的赤字水平，如果再考虑以财政收入偿还养老债务，财政赤字的规模无疑会更加庞大，其风险是可想而知的。同时，这也必然有一个向全社会的责任转嫁问题（或直接增税，或通过通货膨胀方式变相征税），引发各种矛盾的可能性也是存在的。当然，运用财政收入解决问题是最大优点是操作简便。
通过现有的国有资产存量解决隐性债务问题可能更为有效。一方面，并不是象有些人理解的那样，用国有资产存量偿还养老金负债意味着国有资产流失，相反，目前国有资产中的很大一部分就是隐性债务形成的，以此偿还隐性债务是完全合理的。另一方面，虽然用国有资产存量解决问题会遇到一些操作困难，但我国正在加紧对国有经济结构进行调整并对国有经济进行战略性改组，其间自然要对国有资产进行重新配置，如与这一过程相结合，操作问题可能也不会成为太大的问题。至于是否象智利那样向老职工发放认可债券，则是具体的手段问题。
当然，以国有资产存量为主，结合经济发展中形成的政府新增收入共同解决隐性养老金负债也是可以考虑的。但无论如何，基于我国目前的财政状况以及有关改革的紧迫性，对隐性养老金负债的解决都只能更多地考虑运用存量。
与通过国有资产存量解决养老金负债密切相关的另一个问题是，如何对国有资产进行分解。对此有几种基本的倾向性意见：一是结合对国有企业的公司化和股份制改造，将国有企业的部分股权划归专门的社会保障机构，用股权收益支付隐性负债：二是将部分国有企业划归社会保障机构进行经营，以其经营收入偿债；三是将一部分国有资产（比如一些中小企业、部分国有房地产等）进行出售、租赁，以销售和租赁收入偿债。总的看来，最后一种办法是最为可行。前两种办法的最大问题是，一方面操作难度较大，同时，企业经营的风险仍然是难以避免的，因而无法保证足够的支付能力。最后一种办法不仅较为简便，支付能力也没有问题。据世界银行等测算，目前我国国有部门的房产（附带土地使用权）的价值大致与年度gdp水平相当，足以支付有关费用。
最佳的应该还是混合方案，比如，以国有经济部门的房地产作为主要的和最后的担保，配合国有企业股份制改造过程中的股权转让售股套现所得以及对中小企业的拍卖、租赁所得等。需要注意的是，除国家必须承担的养老金债务外，目前尚有安置企业富余（下岗）职工再就业等政府义务，完成这些任务所需的费用来源与筹集方式也应通
盘考虑。
对职工养老金权益的具体支付方式也应采取以某种形式为主的混合方式。比如，对大部分职工采取以货币支付养老金的形式，对某些正处于调整状态的企业的职工，也可采取企业股权、债权让渡以及工龄买断等特定形式。有关的处理手段还应尽可能与住房制度改革相结合。
考虑到与国有企业改革衔接和配套问题，还有一种可供考虑的思路是实施政府、企业、职工和银行之间的债务转换。目前绝大多数国有企业都有着相当高的负债率，且绝大多数的负债都是对（国有）银行发生的，因此，一个可以考虑的债务转换思路是，将企业对银行的相当一部分负债转化为企业对职工的负债，结合企业的股份制改造，进一步将职工对企业的债权转化为股权。与此同时，将政府对职工的（隐性）负债转化为政府对银行的负债。更为具体地说，政府对职工的养老金负债由企业偿还，企业对银行的等量负债则由政府偿还。这样一方面可以从很大程度上解决目前企业与银行之间的关系矛盾问题，也可以通过职工对企业的持股解决有关产权不清和治理结构无效等诸多问题；另一方面，对职工隐性债务的偿还也有了更为现实的基础。考虑到不同企业的负债水平、经营业绩的不同，全面实施债务转换可能会遇到困难，但实施部分债务转换应该是可行的。如，为保证老职工养老金的稳定性，可大致确定一个基本部分，仍由政府按统一标准支付，其余部分则进行债务转换。对一些负债水平高，经营业绩又不太好的企业，有关的债务转换可以折扣方式进行。
2、我国的总体负债水平不高，实现过渡没有问题
与其他大多数国家和地区相比，由于我国的工业化水平不高，尤其是获得了政府养老承诺的公有制部门的职工人数占全社会劳动者的比重较低，目前也只有20%左右，因此，我国的养老金债务负担占gdp的比重属于非常低的。比如，由世界银行组织有关中、外专家在1995年所进行的详细测算结果为：截至到1994年底，已退休职工的所需的养老金总量为6810亿元，在职职工积累的养老金权益为12360亿元（均为1994年价格）。两项合计为19170亿元。而且这一结果不仅包括企业职工积累的养老金权益，也包括机关事业单位职工积累的养老金权益。而1994年我国国内生产总值（gdp）为46622亿元，养老金债务负担占gdp的比重只有40%多一点。如工业化水平较高的欧美国家（包括东欧各国），隐性养老金负债占gdp的比重几乎都超过100%，一些国家甚至超过200%。已经成功实施了从现收现付制向基金积累制过渡的智利等国家的隐性养老金债务占gdp的比重也在80%以上。考虑到我国较高的经济增长率，从一个动态的过程看，隐性养老金债务所占gdp的份额会更小，因为隐性养老金负债通常不需要一次性支付，而是在相当长的年份内逐年偿还。总之，我国目前还是处于压力比较小的时机和阶段，只要措施得当，顺利实施过渡是没有问题的。
通过资产存量解决对中老年职工的隐性负债不仅从理论上是可行的，近年来国内不少地区也在有关问题上进行了诸多探索和实践。如近年来不少地方在对国有企业进行转制（放小）的过程中，都明确地将一部分存量资产划拨出来，用作专门的社会保障费用，以偿还旧体制形成的对老职工的社会保障债务。这些探索都是非常有益的。这说明社会各界都对“补偿”的必要性有比较一致的共识，同时也为如何有效进行“补偿”提供了经验。
我国人口众多，建立基金预筹积累的养老金保障个人帐户制度可以积累相当大的一笔资金，如果能够合理、有效地利用，无论对于经济发展还是对于进一步的经济发展还是对进一步的经济体制改革都有非常重大的意义。如在目前的国有企业改革和国有经济的战略性改组过程中，之所以改不动或者说障碍重重，不仅有人员负担和各种社会负担问题，资金投入不足以及不合理融资体制等也都是严重制约因素。通过有效的养老金积累并通过养老金基金管理机构的投资利用，不仅可以扩大全社会的投资能力，特别是长期投资主体的多元化，推进资本市场的发育，弥补目前资本市场中机构投资者缺乏等缺陷。
养老金基金作为一种主要形式的投资基金，还可以促进发展新的公有制实现形式。养老金基金本身就是一种属于所有投保人的公有制形式，通过基金投资，持有各种企业的股权，还能够产生和发育更多的公有制经济组织。此外，通过基金组织持有企业股份，对于完善企业治理结构也有非常积极的意义。
在有效解决旧体制遗留责任、基本的目标模式等已经确定的前提下，新的养老保障体制应如何组织值得认真思考和对待。主要问题涉及以下两个方面：
一、是否设立固定津贴型的基本养老保险
新的保障模式实施养老金预筹积累的个人账户制是不应有异议的。但选择完全的个人账户制还是混合制则需要进一步分析。
包括世界银行专家在内的许多学者建议，新的养老保障制度应采取混合制，即，在实施个人账户制度的同时设立固定津贴型的基本养老保险。比如，世界银行建议新制度下的养老金由三个支柱组成，支柱一为一个通过统筹（进行转移支付）旨在保证退休职工生活在贫困线以上的基本养老保险部分，平均的替代水平约为24%左右；支柱二为一个实施养老金预筹积累的个人账户，可使达到正常工作年份的职工获得平均35%左右的替代水平；支柱一和支柱二是强制的，两项合计可达到60%左右的替代水平。世行报告提供的测算结果表明，两支柱所需的缴费率为平均工资的17%，其中企业约占13%（其中9%进入统筹，4%进入个人账户），职工占4%。支柱三为一个按需要补充的自愿账户（补充保险）。
我们的意见与此不同。新的养老保障制度可不设立固定津贴型的基本养老保险。除了非强制性的补充保险外，强制性养老保障全部通过个人账户实行，目标也是让达到正常工作年份的职工获得平均60%左右的替代水平。在此目标替代率水平下，企业与个人缴费水平比世行测算结果还可略低。所不同的是，企业缴费全部进入个人账户。即，新的养老保障模式选择完全的个人账户制。
设立固定津贴型的基本养老保险，其基本的出发点一是要保证退休者的收入，建立最低养老金保证；二是要通过统筹，即转移支付实现社会保障的公平性原则。这两个目标追求本身是没有任何问题的。但考虑到我国特定的国情，其在操作中可能遇到的问题值得分析。
其一，财务上的收支平衡未必能够保证。设立固定津贴型的基本养老保险，保障水平显然不能太低，至少要保证退休者的此项养老金收入要高于贫困线，否则没有意义。显然，对固定津贴部分的养老金收缴仍需要以支定收，现收现付。虽然较之于旧体制下养老金全部现收现付，企业在统筹项目上的缴费率会大幅度下降，但也不可能太低。同时，由于新的保障体制必须覆盖各种所有制类型的企业，设立固定津贴型的基本养老保险要对所有企业都进行统筹，考虑到今后相当长时期内企业发展的不稳定、不平稳问题、非正式部门和行业所占比重过大以及养老金现收现付难以避免的逃避缴费等问题，能否保证足够的收缴率仍是未知数。所以，风险仍是存在的。如果预期的企业缴费率因支出压力增大或因收缴率降低等原因不能维持收支平稳，要么需要财政进行补贴，要么需要进一步提高缴费率，进而继续在某种程度上陷入旧制度的误区。
当然，在通过其他筹资方式解决目前已退休职工和在职职工养老金权益的情况下，统筹部分在相当长时间内都将有节余，因为新职工中的大多数暂时到不了退休年龄。这种情况类似于国内一些机构推崇的“部分积累”。但根据世界银行等机构的测算，至2030年以后，这一统筹部分亦将会出现赤字。也许考虑许多年以后的风险有些杞人忧天，但从一个国家和民族的长治久安考虑，选择无风险的制度总是更好。
其二，一些技术性问题难以有效解决，管理难度与成本也将大幅度提高。在今后相当长时期内，我国将面临大的经济结构调整过程和迅速的城市化、工业化过程，尤其是大批处于各种年龄段的农村劳动力向城镇和二、三产业的转移过程，同时，也会出现大量的阶段性就业以及劳动力在正式部门和非正式部门之间的频繁转移等情况。设立固定津贴型的基本养老保险，如果考虑工龄（缴费年限）因素进行领取资格限制，则体制缺乏开放性，在全面扩大覆盖范围时必然也会遇到各种阻力甚至是抵制。如果不进行资格限制或工龄要求很低。财务上的风险势必会大幅度增加。而且，对缴费情况的统计，受益人个人情况的认定都将会非常复杂。
由于我国人口众多，地区间不平衡问题突出，设立固定津贴型的基本养老保险如果统筹层次过低，地区间的差距等问题难以避免。如果统筹层次过高，则必然存在较高的管理难度（如地区间的差距问题等等），以及同时存在两套管理体系时必然出现的高管理成本与操作成本。
此外，较之于完全的个人账户制，混合制度的资金积累率要低得多；对个人的激励机制也会在某种程度上弱化。
采取完全的个人账户制更安全，也更适合我国国情。由于完全以收定支，其不仅可以避免统筹体系中几乎肯定会出现的财务危机，还可以提高对个人的激励、提高经济发展起步阶段的积累率。此外，考虑到新体制必须全面扩大覆盖范围，而且在今后的城市化和工业化过程中必须不断扩大覆盖范围，必须在不同所有制之间以至城乡之间形成平等的起点与条件，完全的个人账户制也具有明显的优点，具有更大的开放性和灵活性。此外，与混合制条件下双重管理体系并存相比，只对个人账户进行管理也会降低管理难度与管理成本。
当然，完全的个人账户制的确存在难以体现公平性原则，尤其是少数退休人员的养老金可能不足以维持基本生活问题。对此问题，可通过强化社会救济来解决。即，对所有收入水平达不到最低生活保障线的人，政府均通过制度化的社会救济体系，保证其基本生活。实际上，即使通过设立固定津贴型的基本养老金或其他方式建立了最低养老制度，社会上仍不可避免有贫困者存在，政府仍然必须通过社会救济制度对这些人提供帮助。因此，不实施最低养老金制度，代之以统一的社会救济制度可能更加适宜。
总之，新的养老保障体制采取完全的个人账户制并结合强有力的社会救助体系，同时以发达的商业保险作补充，更适合于我国国情。个人账户制的优点可以充分得以体现。对那些无力自保的社会弱者，政府的责任主要是提供一种制度化、社会化的救济体系，维持其基本生活。在这里，社会保障的互济特征及转移支付特征也能够得到体现。
二、如何更有效地保证养老金增值保值
在养老保障制度的改革目标、模式甚至更为具体的政策组合都比较清晰后，改革能否成功的关键问题无疑取决于改革后的管理体制是否有效：尤其是能否确保基金被有效使用并能增值保值。这一问题不仅直接涉及到投保人的切身利益、养老保障体系的安全，也直接关系到进一步的经济发展问题。
从我国近些年对极为有限的养老金管理的实际情况看，一直存在严重问题，远远不能适应养老保障制度改革的需要：养老保障（包括其他内容的社会保障）行政管理与基金运营一直不分，不仅有限的基金积累无法获得很好的投资效益和投资回报，由于缺乏制约和监督，各种管理不善甚至腐败问题都相当突出。根据国内外经验、教训，要通过个人账户进行养老金预筹积累，社会保障管理机构与养老金经营机构必须分开。在这一问题上，十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也提出了明确的原则。
当然，仅仅将行政管理与基金经营机构分开是远远不够的。为了确保养老基金能够被有效使用，必须发育更有效的基金运营和监管制度。
其一，必须培植和发育高效率的基金经营机构。智利等国家所提供的两条最重要的经验是：第一，基金交由民间机构而非政认府部门进行经营。第二，多家经营而非独家垄断，全面引入市场竞争机制。由世界银行完成的一份全面的研究结果显示，在全世界范围内，由民营机构经营的养老金收益率普遍高于由政府部门经营的养老金收益率。除美国、马来西亚、新加坡等少数国家外，在大部分国家，由政府部门管理的养老金收益都是负值。之所以出现这种结果，一方面是政府部门自身的运行效率往往不高，甚至会出现腐败问题。另一方面，政府部门管理的养老金通常不能投资于股权、不动产或国外资产。而是被迫购买政府债券，或以很低的名义利率向亏损的国有企业贷款，从而使风险过分集中。此外，采用政府部门管理方式，基金还往往成为政府部门的专用资金来源，其运用通常服从于政治目标而非追求经济效益，这不仅无助于增值保值，还有助长浪费和鼓励赤字财政的危险。民营机构的最大优点是他们会尽可能追求效益最大化。
上述经验是值得充分研究和借鉴的。根据我国目前的实际情况，可考虑对大致具备经营条件的一些金融、保险机构（如人保集团及各种业绩较好并且在全国各地均有一定业务基础的信托投资机构）进行改造，以承担基金经营任务。但无论如何，一定要有竞争机制。
其二，必须健全行政和管理与监管体系。首先必须有严格的法律体系。有关管理机构不但要依法行政，其自身也要依法接受监督，真正体现法制原则。在此基础上，应建立统一、高效的管理机构，将目前分散于劳动、人事、民政、卫生等部门的管理职能统一到一个专门的机构，比如成立社会保障部。该部门作为政府机构依法行使各种管理、监督及指导职能，并对不同形式和内容的保障及保险进行协调。作为管理者，该机构不参与任何形式基金的经营活动。当然，中老年职工养老所需要的过渡资金的筹集与偿还工作可在有效监督的前提下交该机构执行。为了使监督体系本身具有制衡机制，还应考虑发展其他监督机构，如由缴费人、受益人及其他相关人士组成非官方的监督机构等。
对养老金基金经营机构的监控重点应当集中于金融和财务监控方面。为防止舞弊行为，要建立基金经营机构的法定资本金制度以及财务公开、绩效评级和严格的经济处罚制度。为保证投保人利益，还必须有指数化的最低投资回报率制度。
第7篇：养老地产设计要点范文
关键词：城市化；留用地；入市流转；权益保障
中图分类号：F127文献标识码：A
一、引言
我国实行土地国家所有和集体所有的土地管理制度，从名义上看两种所有权相互对等，但实际上集体土地所有权其实是一种被虚置和弱化的土地所有权，国家通过征地制度和规划调控公权力，将用途变更引致的土地增值收益牢牢把握在政府手中。但是，在征地制度框架下，国家允许返还被征地单位一定数量的土地作为征地返还地使用，其土地性质为集体所有，用途为工商发展用地（基本为工业和商业办公），年期为无限期，入市流转无需缴纳地价，集体拥有征地返还地的所有权、使用权、收益权、占有权和处分权。留用地的数量以及其产权权利内涵直接决定了在高度城市化地区，快速城市化、工业化背景下，农村集体可以获得的权益以及权益相对应实现的经济利益，是一项最基本的涉及集体土地的产权制度安排。
二、基本概念及内涵扩展
（一）基本概念。征地返还制度是国家早有政策要求、但基本上只在广东省得到重视并普遍执行的制度。早在1993年，在广东省政府出台的《广东省征地管理规定》（粤府［1993］94号）文就明确规定，国土部门在实施征地时，应对被征地单位发展经济和改善生活所需的用地作出统筹安排，一般可按不超过所征用土地面积的10%留出土地。之后，征地返还地的比例被逐步提高。2005年省国土资源厅出台的《关于开展征地改革有关问题的通知》（粤国土资发［2005］51号）将征地返还用地的比例提高到10%～15%；2007年3月，省政府出台的《转发省国土资源厅关于深化征地制度改革意见的通知》（粤府办［2007］29号）再次强调，应按不少于征地面积的10%的标准安排留用地。可见，留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地集体经济组织用于发展生产的建设用地；从广东省的大范围上来讲留用地和征地返还地的内涵是一致的。
（二）内涵扩展。在快速城市化过程中，深圳分别在1993年和2004年市政府通过特区内统征和宝安龙岗两区城市化转地工作，实现了全市域土地的全部国有，成为了全国第一个没有农村建制的城市，但农村集体土地的利用现状、方式和形态都将在很长一段时间内存在，也就是说，土地的二元化特征并没有根本消除，反而因为城市化的不彻底，遗留了大量的城市化征、转地历史遗留问题。基于深圳高度城市化的背景，留用地的内涵因部分土地管理政策设计而有所扩展，但与广东省所规定的留用地的政策初衷一致。首先，深圳市作为广东省政府的管辖城市，执行广东省征地返还地制度，构成留用地的来源之一，但由于受项目征地数量的多少以及土地安置和经济补偿的相互替代作用，征地返还地的比例在深圳各社区的数量分布不均衡；其次，深圳在实现土地所有权转换的过程中，分别出台了《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府［1993］283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府［2004］102号），规定按照一定标准划定非农建设用地给原农村集体经济组织继受单位。具体标准为，截至城市化村建制转变之日的户籍数和人口数，按照100平方米/人划定工商用地；户均100平方米划定居住用地，建筑面积不超过480平方米；户均200平方米划定道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地。居住用地、工商用地和公共设施用地的综合构成留用地的来源之二。但值得注意的是，由于国家对宅基地和农村公共基础设施用地流转的限制，对于原农村集体土地权益的实现基本体现在征地返还地和非农建设用地工商用地两方面。此外，深圳市政府并没有对留用地的土地用途做特殊限制，土地用途从工业和商业用地扩展为工业、商业以及商品房开发。可见，基于深圳快速城市化和全市域土地国有化的背景，深圳的留用地概念内涵被扩展为征地返还用地和非农建设用地，是特定使用权人使用的建设用地。
三、产权经济学分析
（一）产权设定。产权经济学认为完整产权是指资产拥有者对其资产有排他的使用权、收益的独享权以及自由的转让权，完整的产权有利于交易费用的降低以及交易的有效进行。产权残缺是指对一种物品、资产或资源的控制权与收益权相分离的现象。按照一般理解，产权包含所有权、使用权、收益权、转让权等四个方面，其中所有权、使用权和转让权合称为控制权。从经济功能的角度看，产权并不是一般的物质实体，也不完全是法律意义上的权利界定，而是指人们对物的使用所引起的相互认可的行为关系。它用来界定人民在经济活动中如何受益、如何受损，以及他们之间如何进行补偿的规则（科斯等，1994）。
《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办［2009］41号）第二条规定：“留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有”。根据产权经济学的理念以及留用地相关政策规定，留用地作为原农村集体的安置用地，有排他的使用权和收益的独享权，以及自由的转让权，并且随着国家对集体建设用地流转的日益松绑，实现集体土地与国有土地的“同地、同权和同价”，留用地产权的完整性更加得以稳定。因此，对于原农村集体经济组织而言，留用地是一种完整的产权。
（二）产权保障。产权能否有效保障，主要在于产权对应的收益是否归产权主体所有，而权益包含现在的权益和未来的权益。在这里，我们不得不重点探讨土地发展权这一概念。土地发展权是指改变土地现状用途和强度等利用方式，进行建设开发的权利，该权利直接关系到城市化土地开发过程中动态的权利归属和利益分配；发展权是一个定量可转让的财产权，是一项目的性、功利性非常强的制度安排。物质形态改变的同时是土地经济价值的变化（一般为增值），土地发展权既可以用土地利用物质形态变化的具体内容来表示，也可以用土地经济价值的变化量（增值量）来表示，这是土地发展权量的规定性。
留用地的制度安排充分体现了政府原农村集体土地权益的保障。首先，在城市化过程中，政府通过留用地安置、货币补偿以及将原村民纳入城市社会保险范围（包括医疗、养老保险等），全面解决原农村集体接受单位及原村民的长远发展问题。其中，非农建设用地的划定保障了原集体和原村民的生产、生活及发展需求，原农村集体获得了非农建设用地工商用地的使用权、收益权和开发权。由于非农建设用地制度设计的合理性，各社区人均非农建设用地指标分布较为平衡，是一项公平、公正的制度安排，切实保障原农村集体的产权权益。其次，从法律意义上而言，政府完全可以通过经济补偿的方式，依托于征地制度，由政府对一级市场垄断，但政府通过留用地的方式让集体合法合理参与土地一级市场的供给，获得利益，这是对土地产权权益现状的保障。再次，为了保证原农村集体经济组织的长远发展，政府要求必须保留30%的留用地自用后，剩余70%的留用地方可进入土地一级市场，并遵循政府的城市规划、土地利用总体规划和年度土地利用计划（农转用实施计划），在这个过程中，集体作为留用地的所有者，实际上和国家土地所有权处于同等地位。需要特别说明的是，30%的自用留用地使用年期为无限期，集体可以根据政府法定规划编制和实施，改变土地用途、容积率和开发强度，收益归集体所有，事实上，政府为有效保障原农村产权权益，对其留用地的规划也会充分照顾，可见，这种做法充分体现了政府对集体留用地未来权益的保障。
（三）产权实现
1、制度构想。产权权益的实现关键在于权益实现的途径是否合法存在和畅通。近年来，加强农村集体建设用地流转，实现与国有土地的“同地、同权、同价”是农村产权制度改革的主要方向。中央重要文件、重大战略课题研究均提出，要加强农村集体建设用地流转管理，规范集体建设用地入市行为，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。《中国土地市场研究报告》中也提到要尽快研究出台《农村集体建设用地管理条例》，进一步将集体建设用地使用权细分为集体划拨、出让和出租使用权，构建与国有土地产权外在形式相一致、内在权益相同的、完整的土地产权制度，建立城乡统一的土地市场。虽然从法律层面，集体建设流转并没有被认可，但实际上，中央不仅默认了集体建设用地流转的合理性，而且也在一些成熟的地区进行了有益探索，从2002年开始，国土资源部先后在安徽、江苏和广东等地开展农村建设用地流转试点，为制度的顶层设计打基础。此外，重庆城乡统筹土地制度改革、海南土地制度改革以及深圳等重点城市的土地制度改革内容均涉及到对农村土地权利设置和产权权益内涵的完善，以及集体可以通过招标、拍卖、挂牌以及入股等公开合作的方式流转集体建设用地。
2、地方探索。2005年6月，广东省政府正式颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，明确集体建设用地使用权作价入股（出资），以与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。这意味着，农村集体非农建设用地将视同国有土地，可以合法入市流转。这便打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，代之以一个征地制与农村集体非农建设用地直接入市制并存的新时期，被专家学者们誉为“一项探索性立法，开创了全国的先河”。从广东省出台的关于集体建设用地入市流转的政策来看，实际都是肯定了集体建设用地入市流转的合法性，并鼓励在符合条件的情况下予以流转。
深圳所执行的非农建设用地指标划定从数量和产权定性的角度进一步规范了集体建设用地流转，可以说是快速城市化或者全部国有化地区，对原农村土地产权制度有益的积极探索。留用地土地利用规则是产权得以实现的主要途径。早在2001年《深圳市土地交易市场管理规定》（100号令）就规定原农村集体征地返还地可以采取协议方式出让，为原集体留用地的合作开发和转让奠定了基础；紧接着《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府［2000］94号）第六条第四款规定：“原农村征地时留用的工商发展用地进入市场的，按照建筑面积收取市场地价的10%”。值得注意的是，非农建设用地工商发展用地进入市场的地价标准并没有明确规定，但实际征地返还地和非农建设用地中的工商发展用地，同为原农村集体经济组织的安置用地，其土地权属性质和产权权益基本相同，在实际的执行中，非农工商发展用地合作建房地价收取标准参照征地返还地的地价返还标准执行。
2009年广东省国土厅41号文第十条第二款规定：“留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与其他人合作、联营等形式用于经营型项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。”也就是说，留用地可以通过公开出让的方式实现产权权益。
值得说明的是，深圳在留用地入市流转缴纳10%的基准地价标准，主要是用于市政基础设施建设费用。此外，根据国家、省市关于建设用地使用的相关规定，农用地、未利用地转为建设用地的，应当缴纳新增建设用地有偿使用费，占用耕地的，应当缴纳耕地开垦费，即农村集体所有土地转为国有建设用地需要支付一定的成本，而这部分成本在城市化的过程中均由市政府进行了支付。同时，考虑到对城市化后土地增值收益的调节，对深圳所采取的留用地入市流转时缴纳10%的基准地价，政府认为是合理的。
四、存在的问题
（一）留用地与违法建筑相互交织。尽管政府要求在城市化的过程中，尽快落实非农建设用地指标的划定工作，但实际上，仍然存在政府应予安排但尚未安排的留用地，也构成了城市化历史遗留的主要问题之一。究其原因，并非政府历年不予落实，而是社区实际使用土地的数量要远远大于政府合法安排的留用地数量，在土地用途、空间分布上，很难将合法与违法用地进行区分，如何将政府尚未落实的留用地与社区的违法建筑的处理结合起来，是政府面临的难题之一。
（二）留用地土地利用效益低下。“出租经济”是原农村集体经济组织土地利用地的主要方式，是社区经济发展的原生状态。由于缺乏政府的产业政策引导和政策扶持，社区自建工业厂房的容积率普遍小于1，空置率在50%左右，受区位影响租金单价保持在6元～10元/平方米，长期处于政府产权和管理的真空状态。“出租经济”的弊端决定了留用地的利用方式在空间上呈现出无序扩张、低效开发等特征，收益空间极为有限，对原农村集体经济组织资本的原始积累极为不利，也不利于社区的长远发展。
（三）指标分级分配导致收益的不完全获取。根据留用地管理政策，非农建设用地指标按照一定的比例在行政社区和自然村之间进行分配，一般一个行政社区包括若干个自然村，行政村有自己的经济发展公司，自然村有自己的经济合作社，虽然有隶属关系，但经济相对独立。行政社区不拥有集体人口，非农建设用地的收益也不作为股民的分红基金，而是用于社区计划生育、道路建设、绿化环卫、社会治安、幼托养老等社会公益事务等在城市化过程中本该由政府支付的社会公共物品提供。自然村股份合作公司也规定留用地收益的70%用于集体成员的分红。两级利益格局的分化，使得股民（原村民）也没有完全享受到本该完全享受的留用地收益。
（四）公开交易规则的不完善导致寻租空间的产生。留用地通过公开方式入市时，政府将开发商和原农村集体经济组织通过捆绑受让方实现土地的出让，由于没有将受让方从程序上加以规范，因此，可能会隐含政府将土地协议出让给开发商的风险。根据土地市场动态监测数据显示，2010年近1/3的居住用地为原农村留用地合作建房入市流转，10%的基准地价的成本，与深圳日益高涨的居住用地楼面地价形成了较大的差异，为开发商营造了利益寻租空间。
五、规范化管理政策建议
（一）产权界定，明晰权益。对社区合法用地的产权权益进行明细和细化是农村土地产权制度演进的方向，产权明晰是利益得以实现的前提。必须对留用地的使用、收益、占有和处分的权益通过规范性文件予以明确，才能真正得以保障原农村集体经济组织的合法产权权益。
（二）公开交易，规范市场。在公开的土地交易上进行出让，是广东省对留用地使用的明确规定。在公开交易市场上的招拍挂，可以有效地避免在合作开发过程中因捆绑受让方（集体和开发商）而导致对开发商产生的寻租空间。在公开交易前，要求原农村集体经济组织就留用地必须进行初始登记，将原农村集体经济组织作为受让方，签订土地使用权出让合同，确认产权后再入市交易。
（三）明确地价，明晰收益。留用地的入市流转过程涉及两个受让方和两种地价。首先，政府和原农村集体经济组织签订土地使用权出入合同后，要求原农村集体经济组织缴纳10%的基准地价，即政府首先将留用地协议出让给原农村集体经济组织；其次，通过招拍挂选择开发商后，招拍挂收益归原农村集体经济组织所有，通过分离受让方，分别明晰政府、原农村集体经济组织和开发商的权益。
（四）规范管理，深化产权。签订土地使用权出让合同后，按照国有建设用地的管理对留用地进行管理规范，包括合同监管、闲置土地的查处、建筑设计要点以及土地的收回、收购等二级市场交易以及存量土地的二次开发等，严格遵守政府的其他规定，不再享有特殊权益。鼓励原农村集体经济组织在政府的政策引导和扶持下，积极进行实业公司投资，将现代企业管理制度运用到原农村集体经济组织股份合作公司的体制上，通过政策扶持，帮助社区经济发展的转型，从而真正实现与城市融为一体。
六、结论
深圳市执行的原农村集体留用地制度是一项体现了集体土地发展权权益的公平合理的制度安排，虽然在土地利用方式和管理上存在数量多少、空间分布不平衡、利用效益低下以及指标分级分配不公平等问题，但并不影响原农村集体经济组织和原村民享有和发展留用地的权益。近年来，政府积极地对原农村集体留用地的各项权益进行明晰、规范市场建设和深化土地产权权益，更加保障了在城市化过程中原农村集体经济组织的产权权益。
（作者单位：深圳市城市规划发展研究中心）
主要参考文献：
[1]万举.转型中的土地产权冲突与融合.经济科学出版社，2010.
第8篇：养老地产设计要点范文
关键词：审计质量 公允价值计量 作用分析
我国经济的发展提高离不开审计工作，在新的审计准则条例颁布后，我国开始广泛应用公允价值计量这一计量方式，这一做法使得我国的审计准则与世界实现了接轨。公允价值这一定义的产生最早要追溯到十九世纪的美国，由美国会计原则委员会制定并修改，主要应用于市场交易中。如今我国将这一计量方式引入并进一步明确了其定义。即“熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。”目前来看，由于我国的市场非常活跃，所以要想广泛良好的应用公允价值计量难度系数很大，加之公允价值本身具有不明确性，导致在公允价值审计的过程中会出现一系列问题，我国在审计方面一直缺少经验丰富的审计人才，且经济一体化的到来使得我国的金融行业在面对机遇的同时要承受诸多压力，这些都使得我国金融行业的审计工作一直处于低迷状态，要想让公允价值计量在应用中取得成效，就必须“从审计质量角度出发，对其审计质量提高进行研究，并对会计盈余信息在公允价值计量下的不对称性的弱化可能性进行探讨。”研究审计质量在公允价值计量下的作用，是改善我国目前金融行业审计弊端的有效途径。
一、审计质量的作用研究概论
目前来看，公允价值计量在我国的金融行业能够起到重要的作用，不仅能为相关工作提供负债信息和资产信息，更能对市场资源配置及资本定价进行全面的合理的优化。这在一定程度上有利于金融工作的展开。尤其是我国目前在金融领域出现了大量的投资理财产品，以及各种保险、贷款、养老金等金融资产，其信息的提供都需要以公允价值计量为基础依据。在审计工作中，公允价值计量将影响着企业财务报表的准确性、及时性、完整性。为此合理有效地利用公允价值计量，可以为投资者提供更多可靠的价值信息，使金融机构更加透明公开。一旦金融机构透明化，就可以提高其信用度，那么相应的信用成本将会降低，这种良性刺激将有利于我国金融行业的发展。由于公允价值计量具有很强的主观判断性，所以很容易出现一些造假行为，成为一些金融机构盈余管理的手段，所以需要充分发挥审计质量的作用，对盈余管理进行妥善制止，进一步提升金融信息的透明度。
二、公允价值计量在我国准则的应用
公允价值计量自被引入我国金融领域后，得到了较为广泛的应用，其中主要涉及到了几个方面。
（一）金融工具
我国准则中明确阐述了金融工具与公允价值计量的关系，要求在一个会计周期内，要依照公允价值对金融工具的全部环节进行计量，以保障其能够准确地反映企业的经营现状以及财务信息。给予金融客户一个公平的市场交易价格。除了为交易决策者提供准确、有效的信息外，公允价值计量还将有效规定金融工具的操作，让用户得到企业真实的财务信息，以免企业对财务信息进行粉饰或造假，令用户上当受骗，作出不符合理性的金融交易。
（二）房地产投资
如今，我国的房地产成为了最佳的投资项目，而在以往的房地产投资交易中，决策者很难得到可靠的市场价值信息，使得交易常常不具备公平性，房地产市场过于活跃，常常令投资者无所适从，在进行投资时很容易出现价值偏差而增加了投资成本或者错过了投资机遇。而公允价值计量被应用后，通过每年对投资性房地产进行价值计量调整，使得房地产投资价格相对稳定公平，而投资者可以掌握到合理可靠的投资价值，继而可以有效在房地产交易中获益。
（三）长期投资
投资者进行长期投资的过程中，公允价值计量将会对其所取得的投资股权进行初始计量与后续计量，以保障投资过程中的亏损或盈利都符合标准。
（四）企业合并
不属于同一控制权益下的企业之间进行合并时，其所拥有的资金成本以及合并所需的成本费用将设计公允价值计量，要依据公允价值计量对被收购的一方所拥有的可辨认资产及负债差额进行相关处理，只有这样才能保障资产成本不会出现过高或过低的评估，既保障了被收购一方的权益，也保障了收购方的权益，做到了合理公平。
（五）债务重组
在处理债务工作时，由于会出现一些非现金类的资产，债务人需要利用这些资产对债权人进行清偿，而资产的价值不能由债权人和债务人中的任何一方决定，要保障双方的权益不受损害，正确评估资产的价值时，必须采用公允价值计量作为标准。
除了这些金融行为需要应用公允价值计量外，我国在很多其他金融领域都需要应用这一计量方式，比如房屋租赁、政府补助、股份持有等，可以看出，公允价值计量之所以能够在如此多的方面得到极为广泛的应用，得利于其所具有的价值标准性。然而公允价值计量的广泛应用并不能说明其在我国金融领域已经得到了全面完善并趋近成熟，相反，公允价值计量在我国审计工作与金融领域的应用过程中存在着很多问题与弊端，研究公允价值与审计质量的相关性，能够有助于我国审计工作的未来进展。
三、公允价值计量对审计质量的作用与影响
尽管我国在引入了公允价值计量后加以广泛应用，但是需要引起我们注意的是，公允价值计量在我国应用的过程中“还缺乏完善的理论指导和操作指引，且公允价值计量的主观性强、难度较大、成本较高，很难划定统一的标准进行计量。”这使得公允价值计量对审计质量有降低作用，其影响主要围绕了三个方面。
（一）企业内部方面
从企业内部来看，公允价值计量的引入改变了审计工作的传统模式，无论是企业整体还是会计部门，都要经过一番全新的调整，这给企业和会计人员带来了诸多不便，首先体现出来的是公允价值计量对企业领导层提出了更高的要求，需要管理层能够准确识别其对会计报表的影响，以能够对新的报表作出正确的决策，另一方面，会计人员必须对市场的价格信息做到及时、准确、全面的掌握，以对市场操作得心应手，可以说，公允价值计量对企业内部的审计质量带来了巨大的调整，如果企业人员不能及时提高自身的专业能力，以积极的心态应对，将难以对企业治理进行完善优化。
（二）政府监管部门方面
每年我国政府都会有一笔巨大的财政收入和财政支出，这些费用关系到我国社会经济的建设与发展，关系到我国人民的生活环境与状态，所以政府监管部门势必要做好财务审计工作，以确保财政收支合理有效。我国的政府监管部门主要由证监会、审计署、财政部门组成。每个监管部门都有自身的工作职责范围，证监会主要针对上市公司及其所发行的股票进行监管，一旦上市公司出现了非标准审计工作就要进行相应的处理监督，然而公允价值计量被引入后，使得我国监管部门的监管方式出现了巨大转变，为了有效及时地对各企业进行审查监督，证监会就必须扩大检查职能，除了对财务、证券进行监管外，还要对审计进行监管，只有这样才能有效提高审计质量，营造一个稳定的财务环境。
（三）注册会计师方面
1、提高了审计质量准确性的难度
公允价值计量令审计质量的准确性降低，这主要是因为公允价值计量缺少合理的标准与完善的理论体系，且公允价值计量过于主观，在引入公允价值计量后，我国对其下了定义并明确了其所应用的范围，但是却没有对其作出统一合理的规范，也没有对其所需要的评估技术作出要求。这就导致很多公允价值计量所依据的评估技术都并不符合审计质量的需要，在这方面，就为注册会计师的工作带来了极大难度，对于注册会计师的专业能力是一项严峻考验，注册会计师需要对管理层所做的决定，比如是否选取了合理恰当的会计政策，或者会计人员的工作是否科学规范等进行有效评价，这样一来就提高了审计工作的难度，不仅增加了审计工作的成本，更影响了审计工作的质量，一旦注册会计师的应对状态差或是专业能力、经验水平不足，都会导致审计工作出现严重的质量问题。
2、增加了审计质量的出错率
公允价值计量存在一个不容忽视的问题即其本身具有不稳定性和变动性，这为我国一些存在治理死角的企业提供了对财务修饰和造假的机会，在进行会计工作时，有些企业的会计部门会对财务报表作出篡改和掩饰行为，这种行为看似牟利，实则却对我国的金融经济造成了巨大损失，更加对企业未来的发展增加阻碍。而公允价值计量所具有的不稳定性，正好可以成为企业财务报表造假的有利借口，另一方面，由于有的企业内部存在一定程度的治理缺陷，导致会计人员在审计时无法准确掌握财务信息，使得其出现了错报、漏报问题，而这对于注册会计师的工作无疑是巨大的阻碍，注册会计师要对公允价值计量的价值水平作出合理有效的估计，才能追根溯源查找企业报表中的错报信息或造假内容，如果不能作出合理的估计，就会令审计报表存在质量漏洞，影响进一步的决策和规定。
四、公允价值计量模式下审计对策的完善
由于公允价值计量的应用给我国的审计工作带来了一定程度的影响，所以我国在今后的审计工作中，要想不断应对挑战，加以完善，就必须加深对公允价值计量模式的理解程度，审计人员要对公允价值计量模式有一个清晰的认识。公允价值并不是真正的交易价格，而是评估标准对于价格的一种估计，只有掌握了公允价值计量模式的注意要点，才能对于企业的资金状况了如指掌。审计人员为了适应公允价值计量的模式应用，必须不断提高自身的专业素质能力，从更全面的角度对经济、金融、财务作出合理有效的分析。
在发展公允价值计量模式应用下的审计工作时，要对客户的经营环境进行了解、关注，只有全面细微地掌握了企业内部的经营模式、性质特点，才能在进行审计工作的过程中合理应用公允计量价值。我国的市场经济目前还处于一种尚未完善的阶段，公允价值计量模式的应用使得审计工作有了更大的难度，要想不断完善审计工作，采取良好的审计对策，就要从市场着手，加紧改善市场环境，为审计工作作出保障，提高审计质量。
五、结束语
“公允价值计量对审计质量有着显著影响，为了加强审计质量，提高会计信息的有效性”，我国应该对公允价值计量的各项问题给予高度重视，加紧对公允价值计量的研究工作，并制定出各项明确细则，对公允价值计量的评估技术、评估范围、注意事项、参考标准都作出一一规定，确保有关单位和会计人员能够有所依据、有所衡量。另一方面我国应督促金融管理人员及评估人员提高自身的专业能力，以期在应用新的会计准则和审计准则的情况下，其能够迅速胜任职位工作，作出准确的决策以保障审计工作的质量。只有“加强公允价值计量下会计盈余信息的价值相关性，降低其不对称程度，才能促使投资者认识到审计质量的重要性。”
参考文献：
[1]王莹.公允价值计量对审计质量的影响研究[D].华侨大学，2014
[2]张妍.公允价值计量下审计质量的作用研究[J].财经学・学术版，2015（18）：314
[3]王静.公允价值计量对审计质量影响研究[J].商，2013（22）：111
第9篇：养老地产设计要点范文
关键词：中等职业学校；产业结构；专业设置；学校布局
近年来，温岭市产业结构发生了重大变化，由“一、二、三”向“二、三、一”的产业升级，产业结构实现了由农业主导到工业主导逐渐向第三产业主导的发展变迁。就温岭市主导产业而言， 目前，温岭市主导产业是泵与电机、汽摩配、鞋帽服装、机床工具等。这四大主导产业决定了温岭的区域经济走向，从发展趋势来看，将支撑地区经济十年甚至几十年。
产业结构的变动、主导产业发展更替必然会影响就业结构及人才规格，这就要求人才的供给结构要做相应的调整。同时，主导产业的发展也提升了体系人才规格的要求。以会计人才为例，以往温岭市主导产业对会计人才素质要求并不高，但当前对会计财务人员的知识、能力、素质都有了新的要求：
温岭市主导产业对会计人才规格要求一览表
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一、存在问题
人才培养的一个直接渠道是职业学校，而目前温岭市中职学校专业设置和办学模式已难以满足温岭产业结构升级对人才规格产生的变化的需要。具体表现在以下三个方面：
1.专业培养方向略显陈旧
机械专业是温岭市各职业学校的老牌专业，可谓发展历史悠久。可目前各大职校依然把机械专业定位在培养普通数控加工、普车加工人才上。而实际上，随着现代科学技术的发展，特别是计算机技术的进一步发展，机械制造业已向柔性化、集成化、智能化、高精度方向发展。如果还是按照以往规格去培养，势必南辕北辙。如去年温岭市某大型机械制造公司想在我校招收懂得用计算机技术设计和加工模具的员工，可是，招聘一圈下来，因为学生所学技术技能知识与该企业的需求不符，空手而归。
2.专业教学内容相对落后
职业教育教学内容应该具有鲜明的时代性、实践性。可温岭市大部分中职专业教学内容几十年没有大的变化，直接带来了人才培养的滞后性，很多企业不愿意招聘中职毕业生，而是自己主动出击，与省外一些院校合作，培养紧缺专业人才。
3.专业设置重复，资源浪费巨大
温岭市大部分中职学校缺少行业和企业的背景，在设置新专业时不进行系统的市场调研，仅仅根据自己现有的师资和设备调剂设置专业，或者仅凭主观臆断，对于那些便于招生、生源充足的专业则盲目上马，突击扩招，造成专业设置重复。
二、解决策略
温岭市职业教育要真正实现为地方社会经济发展服务，就必须尽快调整学校布局，构建起与温岭市社会经济发展相吻合的现代职教体系。温岭市中等职校也要理清发展思路，转变理念，要明确人才供给是专业结构与培养层次、类型和规格的总体构成，加强对区域主导产业对人才需求的变化的诊断，以满足社会对人才的需求。在此，根据本人从事中职教学和管理的多年心得，温岭中职可以对现有的专业布局和建设进行必要调整。构想有三：
1.调整职业学校布局，整合专业组成，构建现代职教体系
目前，温岭市共有6所全日制中等职业学校，5所位于城区市中心，98%以上的职业教育资源为城区职校所占据。其中规模较大的四所中职学校（温岭市职技校、温岭市太平高职、温岭市职业中专、温岭市技工学校）全部集中于职教园区，在城学生人数突破万人大关。如此的职校布局，虽然能较好地实现资源共享，集约办学，推动温岭市职业教育。但其不足也很明显，不但增加了管理难度和成本，更重要的是与温岭市社会经济的区域布局相悖。因为较之其他地区，温岭市经济发展具有鲜明的块状特点，比如：西部产业转型升级区、东部产业拓展区、西南部生态产业区、海洋保护与产业发展区等，它们的产业组成和发展方向存在很大的不同。鉴于目前温岭市所有职校集中于城区市中心的现状，为了让专业及专业人才培养规格更符合本地产业结构特点，应把温岭市现有的中职学校进行布局调整和专业整合。从学校的布局方面，可以把学校调整为三所，建立职业办学的三大园区，分别培养不同产业方面的专业人才。根据现在温岭市的现有专业开设情况，包括开设的规模、专业办学实力、专业关联紧密程度等因素，可以对温岭市的中职学校的专业布局作如下调整：
（1）以温岭市职业技术学校为基础建立理工专业为主要培养方向的第一职教园区，园区地址为现在温岭市职教园区。温岭市职业技术学校现开设有会计、烹饪、计算机技术应用、机械加工技术、电子商务、电子电工、泵制造与控制、制冷和空调设备运行和维修、机械技术应用专业、工业设计与精密测量专业、动漫、幼师、旅游等近二十个专业。其中，会计、烹饪、计算机技术应用、机械加工技术、电子商务、电子电工是台州市骨干专业；烹饪、机械技术应用专业、工业设计与精密测量专业是省级重点专业。结合职教园区内现存的国家级实训基地鞋设计和制造专业实训基地（温岭市太平高级职业中学）和旅游专业实训中心（温岭市职业技术学校），可以调整开设专业为：机械、电子、鞋制造、烹饪和旅游，并以专业群的形式开展专业建设和教学工作。
（2）以温岭市太平高级职业中学为基础建立经贸、信息专业为主要培养方向的第二职教园区，园区地址为现在温岭市职技校北山校区。温岭市太平高级职业中学现开设国际贸易实务、会计电算化、财务管理、金融事务、国际商务、电子商务、鞋类设计与工艺、计算机网络技术、数字媒体应用技术、数控技术、机械设计与制造、商务助理、美发与形象设计等十多个专业，其中计算机网络技术专业为浙江省示范专业、浙江省实训基地；鞋设计与制造专业为浙江省示范专业兼国家级实训基地、国际商务、金融事务、机工设计与制造专业为台州市示范专业；该校的会计电算化专业近年来从生源人数、各级各类技能比赛、行业比赛成绩、师资实力方面都在温岭市乃至台州市处于领先位置。结合原温岭市职技校北山校区拥有实训中心的幼师专业，可以调整开设专业为：经贸、信息、美发与形象设计、幼师等，并同样以专业群的形式开展专业建设和教学工作。
（3）以温岭市职业中专和温岭技工学校为基础建立汽修、工艺美术、药剂、建筑专业为主要培养方向的第三职教园区，园区选址为温岭市政府正在规划的台州市第一技师学院新址。温岭市职业中专现有汽车维修、汽车营销、药剂、工艺美术、建筑施工、平面设计、文秘共七个专业，其中汽车维修专业是浙江省示范专业、浙江省级实训基地；温岭市技工学校现有数控技术、机电一体化、电子商务、模具设计与制造、电气自动化设备安装与维修、会计、楼宇自动控制设备安装与维护等专业。由于职业中专与第一、第二园区的专业重叠度不太高，在第一、第二园区的专业基本确定的情况下，结合温岭市职业技术学校的动漫、温岭太平高级职业中学的数字视频应用技术和商务助理等专业，可能调整开设专业为汽车维修、药剂、工艺美术、建筑施工、文秘，等并同样以专业群的形式开展专业建设和教学工作。至于温岭市技工学校的专业基本与第一、第二园区的专业重叠，现有的专业可以作为正在筹办的第一技师学院的高级技能班的形式存在，而不再开设中职的相关专业。
（4）考虑到温岭市社会经济发展呈鲜明块状特征，温岭市教育行政部门可以将部分职校搬迁至相应的区域中心镇，对接周边地区的主导产业。同时也可以在主导产业区域中心组建新的职校，开设新型专业，以便更好地为区域产业发展服务。如可以在温岭市海洋保护与产业发展区兴建与海洋产业密切相关的职业学校，接轨东部产业，促进温岭市海洋经济的发展。这样，就能更好地预测产业发展对人才规格的需求，超前培养和储备人才，使区域产业和职业教育人才培养保持同步。
2.裁撤部分与温岭社会经济发展关联度低、就业率不好的边缘专业
职业学校的活力是与其专业发展定位的灵活性分不开的，要根据行业企业需求的变化、教学整体质量和效果、局域产业转型来不断调整专业。职业学校的专业只有对变化着的劳动世界具有灵活的适应性，才能紧跟技术发展的速度，增强学校就业竞争力。对于那些与温岭社会经济发展关联度低、就业率不好的边缘专业，可以在专业开设规模方面进行压缩，有必要的情况下直接撤销。如原温岭市职业技术学校的计算机技术应用专业，计算机技术已经是一个通用技能，单独开设专业，在对接岗位的时候具有很大的盲目性；温岭市技工学校的楼宇自动控制设备安装与维护专业在目前没有与相关设备企业双元合作办学的情况下，学生就业的岗位是非常狭窄的，类似这样的专业完全可以撤销。
3.适应市场需求，开发新型专业
温岭现有部分产业岗位需求存在的专业，则可以尝试性或直接开设。比如，2010年，针对温岭市美容美发人才需求量日益增大而相关培训教育机构匮乏的市场实际，我校专业建设委员会开展了系统的市场调研，期间共发放问卷168份，回收147份，市场调查结果显示，温岭市美容美发人才缺口奇大，目前从业人员普遍接受教育程度偏低，约58.6%的从业人员无技术职称，已经难以满足日益富裕起来的温岭人民的需要。据此，我校于2010年新开设了形象设计专业。专业一推出，就受到了广大考生的热捧，成为温岭市最热门的专业，招生人数屡创新高，取得了良好的社会和经济效益。再者，温岭是一个综合性装备制造业和海洋产业非常发达的城市，就业人口和岗位都非常多，在这方面现在的中职学校却没有一个对接专业；随着老龄化社会的到来，目前专业老年护理人员严重不足，很难满足养老的服务需求。而温岭也没有卫生学校在开设相关专业，中职学校能否尝试获取相关资格或与温岭现有的卫生学校合作开设老年护理专业等等。
4.规范专业与专业群建设，丰富专业内涵
根据新的产业结构背景，进行系统的市场调研，科学建立新的专业建设标准，对学生的入学要求条件、学制、培养目标与规格，主干课程基本要求及知识点、考核要点，职业面向及职业能力要求，典型工作任务、工作过程及师资基本要求、实训条件等方面提出明确的要求，并付诸实施。
