农村宅基地占地的补偿标准精选(九篇)

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第1篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

为加快城乡经济社会协调发展，促进农村土地资源有效利用，根据《市国土房管局关于印发市户籍制度改革转户居民农村宅基地及其附属设施用地处置与利用管理实施办法（试行）的通知》（渝国土房管发〔〕157号）、《市国土房管局关于进一步规范农村宅基地及其附属设施用地复垦管理实行地票价款直拨的通知》（渝国土房管发〔〕162号）、《市国土房管局关于进一步推进户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地处置工作有关事宜的通知》（渝国土房管发〔〕166号）、《市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔〕170号）及相关政策规定，经县政府第83次常务会议研究，现就我县户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地退出和农村建设用地复垦的有关问题通知如下：

一、户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地退出

（一）办理条件

2010年8月1日后转为城镇居民并自愿退出农村宅基地及其附属设施用地的转户居民均可办理。

（二）补偿标准

转户居民自愿退出能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以证载宅基地面积及其地坝面积为准，按12万元/亩预付价款；待复垦验收合格并交易后，按实际交易面积12万元/亩结算地票价款。

农村集体经济组织待转户居民退出的宅基地及其附属设施用地复垦验收合格并交易后，按实际交易面积2.1万元/亩直拨地票价款。

转户居民自愿退出暂不能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以证载宅基地面积为准，按9.6万元/亩的收购价一次性结清价款。

（三）办理程序及支付方式

户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地的退出按照下列程序办理：

1.经入户地公安部门审批办理整户转户手续的居民，可持下列要件向户口迁出地镇（街道）户改办提出退地申请。需提交以下资料：

（1）原农村房地产权证；

（2）转户居民家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

（3）公安机关出具的整户转户的确认通知书；

（4）在城镇具有下列之一合法稳定住所的证明：

①房地产权证；

②迁入地户籍管理部门出具的证明材料；

③租赁住房的证明材料。

（5）其他需要提供的材料。

2.各镇（街道）户改办收到申请后，应对转户居民的相关条件和资格进行初审；初审合格的，应自收到申请之日起3个工作日内报镇人民政府（街道办事处）；初审不合格的，应向转户居民出具书面意见并说明理由。

初审合格的，镇人民政府（街道办事处）应在15个工作日内组织对转户居民家庭人员情况和证载宅基地面积及其地坝面积进行清理丈量、登记造册。清理丈量过程中应组织相邻关系人、权利人根据宅基地的权属对其地坝四至范围、面积等内容进行现场指界，附注现场示意图，签订现场指界备忘录。对证载宅基地及其地坝的四至范围、面积与权属有分歧的，由农村集体经济组织组织协商；协商不成的，报请镇人民政府（街道办事处）调解，并形成书面意见。同时，对转户居民退出的宅基地及其地坝面积能复垦产生地票或暂不能复垦产生地票提出书面意见，在所在村民小组（社）张榜公布3日后由转户居民和农村集体经济组织、县土地整理储备中心签订自愿退出宅基地及其附属设施用地协议。

各镇（街道）户改办应在公示结束后3个工作日内将协议和其他申请材料报县国土房管局审核。

3.县国土房管局应统一登记造册管理，并在5个工作日内报县人民政府审批。

4.转户居民按照协议约定实际退出宅基地、附属设施用地及建（构）筑物后，原房地产权证交县国土房管局按规定注销，县土地整理储备中心按相应补偿标准，对转户居民以直拨方式预付价款或支付收购价。

5.县国土房管局、镇人民政府（街道办事处）组织对转户居民退出的宅基地及其附属设施用地进行复垦，待复垦验收合格并交易后，按实际交易面积直拨地票结算价款。

二、农村建设用地复垦

（一）补偿标准及使用范围

1.复垦农村宅基地及其附属设施用地，其中合法“一户一宅”或通过继承、赠予和集体经济组织内部有偿流转等合法途径取得的“一户多宅”，农户与农村集体经济组织应得价款按照85:15比例分配。农户所得价款按12万元/亩、农村集体经济组织所得价款按2.1万元/亩执行。

因历史原因形成的其他“一户多宅”，按照无主房进行复垦，宅基地所有权权利人为农村集体经济组织，农村集体经济组织获得相应地票价款，集体经济组织按照我县征地拆迁农村房屋补偿标准向原房屋所有权人给予补助。

2.复垦农村公共设施、公益事业用地及经公示确认无具体农村建设用地使用权人用地的，地票平均价款扣除复垦项目成本后，剩余价款全部归所在的农村集体经济组织所有。按14.1万元/亩直拨至有关农村集体经济组织。

3.复垦镇（街道）企业用地的，地票平均价款扣除复垦项目成本和给农村建设用地使用权人应得价款后，剩余价款全部归所在的农村集体经济组织所有，农村集体经济组织所得价款不低于2.1万元/亩。按14.1万元/亩直拨至有关镇（街道）企业用地使用权人和农村集体经济组织。

农村集体经济组织所得价款主要引导用于农村土地整治、农村土地整治项目后期管护利用、农民集中居住区基础设施配套建设等新农村建设。

（二）办理程序及支付方式

年8月1日起，申请地票交易的农村建设用地复垦项目，直拨地票价款到每个农户、农村集体经济组织和相关权利人。为保证地票价款直拨工作的顺利推进，各镇（街道）应逐户逐宗对登记涉及的农户和集体经济组织基本信息、对应的宅基地及其附属设施用地面积、身份证号码、联系方式、通讯地址等建立档案。

1.丈量。各镇（街道）应组织3名以上人员（国土房管所必须派1人）对复垦范围内的宅基地及其附属设施用地进行实地丈量，登记造册。丈量过程中应组织相邻关系人、权利人根据宅基地的权属对其附属设施用地四至范围、面积等内容进行现场指界，附注现场示意图，签订现场指界备忘录。对附属设施用地四至范围、面积与权属有分歧的，由农村集体经济组织组织协商；协商不成的，报请镇人民政府（街道办事处）调解，并形成书面意见。

2.公示。在丈量核实基础上，计算出复垦农户应得预付价款后，在镇人民政府（街道办事处）所在地和项目区较集中的地点张榜公示，公示期限3天，接受群众监督。

3.审批。镇人民政府（街道办事处）经办人员核实无误并公示无异议的，在社、村、国土房管所签署意见的基础上，报镇人民政府（街道办事处）主要领导审批同意后；由镇人民政府（街道办事处）与复垦农户签订宅基地及其附属设施用地复垦协议，收回原房“两证”或房地产权证，交县土地整理储备中心，侍复垦后注消。

4.兑付。经农户在领款凭据上签字确认后，由镇人民政府（街道办事处）按12万元/亩将预付价款通过银行转账方式兑付到农户银行账户。待复垦验收合格并交易后，按实际交易面积12万元/亩结算地票价款。同时，按照渝国土房管发〔〕162号文件的有关规定直拨至有关农户。农村集体经济组织补偿费在项目经市国土房管局验收确认后，按照渝国土房管发〔〕162号文件的有关规定直拨至农村集体经济组织。

（三）实施模式

农村宅基地及附属设施用地复垦以各镇人民政府（街道办事处）为主体、县国土房管部门作业务指导的模式实施；除农村宅基地及附属设施用地以外的农村建设用地复垦，由县土地整理储备中心直接实施。县土地整理储备中心在全市农村土地整治中介中，直接选择项目的测绘单位、规划设计单位、竣工测量单位、招标单位和监理单位。

（四）工作职责及资金使用

1.相关部门工作职责

县国土房管部门负责农村建设用地复垦的组织管理工作。县农业部门负责农村建设用地复垦项目土壤质量的检测，并出具土壤质量检测报告。县财政、审计、纪检、监察等部门应对农村建设用地复垦工作进行监督检查，对虚报复垦面积套取地票价款、克扣农户宅基地及其附属设施用地面积或侵占地票价款的，追究有关责任人的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。各镇人民政府（街道办事处）负责农村建设用地复垦的具体组织实施工作。

2.农村建设用地复垦项目工程成本使用

农村建设用地复垦项目工程成本包括工程施工费、前期工作费、竣工验收费、工程监理费、安全配套费。工程施工费按不高于1.2万元/亩预算，包括建（构）筑物拆除、土地平整、农田水利、田间道路和其他工程建设费；前期工作费2200元/亩、竣工验收费400元/亩、工程监理费300元/亩、安全配套费100元/亩。

3.农村建设用地复垦实施资金及结算方式

县地产公司通过银行贷款方式，为全县农村建设用地复垦提供资金保障。各镇人民政府（街道办事处）实施宅基地复垦项目所需资金，通过向县地产公司借款的方式实施，具体核算方式按财务核算相关规定执行。

各镇人民政府（街道办事处）实施宅基地复垦项目获得《市建设用地整理合格证》后，县土地整理储备中心对各镇人民政府（街道办事处）实施项目发生的工程施工费、前期工作费、工程监理费、安全配套费，按项目备案实施方案预算金额结算；对复垦农户的9.6万元/亩预付价款按银行提供的农户银行账户收入凭据证明据实结算。

第2篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

关键词 农村土地 宅基地 退出机制 有偿使用 使用权流转

中图分类号：F301．2 文献标识码：A

一、引言

农村宅基地流转是我国集体建设用地使用权制度改革的重要环节。积极探索农村宅基地流转与退出机制创新，有助于有效缓解城镇化与工业化进程中建设用地供给紧张的局面，保护农民合法权益。但是，目前中国农村宅基地存在占地面积较大、一户多宅、空置率较高，缺少有效合理的规划，农民的居住环境恶劣等一系列问题。据调查有8.9%的农户有两处或两处以上的宅基地。 在我国工业化、城市化的加速发展过程中，约有2亿－3亿农民从农村转向城市就业、居住，使得全国2亿亩农村宅基地中有10%-15%处于闲置状态。 以武汉市为例2000年武汉市的农业人口有308.05万人，宅基地面积有604282.7公顷；到了2009年，武汉市的农业人口只有292.79万人，比2000年减少了15.26万人，宅基地面积却有737330.2公顷，比2000年增加了133047.6公顷。其根源在于城乡分割的二元土地使用制度，以及缺乏完善的与高速发展的城镇化、工业化进程相适应的农村宅基地流转与退出机制。

近年来，宅基地流转问题引起学术界的广泛关注。推动宅基地流转符合中央政策精神，有利于保护农民财产性权利，但现行相关法律与政策规定中仍有诸多不利于宅基地流转之处。对限制农村宅基地流转正当性的质疑，以及对宅基地流转的法律制度规定的反思与法经济学分析是农村宅基地流转研究的一个焦点问题。 针对农村宅基地利用过程中问题，不少学者对具体的宅基地流转模式进行了制度化构想与安排。另外，宅基地流转的公平与效率问题，也是近年来学者们普遍关注的焦点。有学者分别从禁止宅基地流转和允许宅基地流转两方面，分析了在城乡居民之间、集体成员内部所引发的公平问题。有学者认为不能只把土地流转看作一个规模经济和效率的问题，农村土地流转首先是社会稳定和公平问题。

为此，本文通过对现在宅基地退出的意义、现状、存在的问题以及问题的成因进行分析，进而对退出机制的设定提出一些构想和政策建议。

二、农村宅基地退出的现实意义

（一）有利于农村土地的节约集约利用。

农村宅基退出机制的建立，能节约土地资源，确保经济建设的可持续发展。我国是一个农业大国，大量农村宅基地可利用可发掘的潜力较大，充分利用好农村宅基地资源，拓展农村的用地空间，是缓解经济发展的用地需求与建设用地总量控制这对矛盾的重要途径。 农村宅基地的退出不仅能使荒废的老基地得到复垦，增加了耕地面积，提高土地利用率，而且还增加了大量的农村建设用地，在一定程度上缓解了建设用地紧张的矛盾。农村宅基地地广量大，是一笔巨大的土地资源。

（二）有利于推进社会主义新农村的建设。

新农村建设的进程，真正实现“以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展”的战略目标，就必须大力清理整顿农村宅基地，较好处理农民合法取得的、空置的或多余的宅基地。宅基地退出基地的建立，农村土地进行统一规划，合理布局创造条件。新农村新社区的建设是农村的服务体系城市化、消费城市化、居住城市化、就业城市化先决条件。农村宅基地的退出为建设社会主义新农村，实现城乡统筹发展奠定基础。

（三）有利于统筹城乡发展。

农村宅基地退出机制的建立，是统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要举措。通过宅基地退出，把分散居住的农民集聚起来，并且能促进农民进城居住和农村土地的流通，促进了城乡资源互动，提升了城市辐射的吸收功能，进一步加快了农村新社区建设步伐。同时也改善和提高了生态环境质量和农民的居住条件，也为农村剩余劳动力向城镇转移创造条件。

三、农村宅基地利用现状及成因分析

（一）农村宅基地利用现状及存在的问题。

1、宅基地闲置较多，“空心村”现象严重。

“空心村”现象多发生在劳动力转移较多的偏远农村地区。随着城市化和工业化进程的不断推进，劳动力转移的牵引力不断增强，因此造成了大量的住房和宅基地的闲置。据资料显示，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积约占10%-15%，在人口涌入城镇或是更换新的宅基地区位后，原有的农村聚落虽然无人居住，却并没有自然消亡而转为他用，反而是土地长期闲置。

2、“一户多宅”、超标超占现象正在发展。

现行的农村宅基地都是村民通过申请的方式无偿取得并长期使用的。宅基地取得的无偿性、使用的无限期性，使得村民倾向于占有更多宅基地。据调查，2006年末，拥有两处住宅的有11.81万户，占8.22%；拥有三处以上住宅的有0.78万户，占0.55%。 此外，还存在超标超占现象 。有研究表明，即使剔除空心村内闲置宅基地的面积，我国农村的实际人均宅基地面积依然还有90.15-100.88平方米的规模。

3、“小产权”现象日趋蔓延。

“小产权”现象多出现在经济发达地区的城市近郊。因为原则限制农村宅基地自由买卖，便出现了“土地隐形市场”。在巨大经济利益驱动下，郊区农民利用宅基地进行变相买卖，甚至利用集体耕地开发建设“小产权”房。“小产权”房的出现也在一定程度上加剧了土地可能性混乱和产权纠纷。

（二）农村宅基地利用现状的成因分析。

1、观念上的原因。

不少村民对宅基地存在私有观念，把宅基地当作一种祖业看待，认为宅基地归个人所有，是私有财产。在一些地方这成了大家默认的习俗，即便旧宅废弃，甚至倒塌，或者宅基地闲而不用，未经本人同意也不允许他人使用。

2、制度不完善。

现行的土地管理法律、法规与政策主要是偏重于对新增宅基地的审批管理，而对闲置宅基地如何退出缺乏具体的实施细则。对于宅基地违规行为缺乏强有力的处置手段。农村村民在宅基地使用方面权利多，义务少，保留超占宅基地的成本很低。另外，宅基地置换、复垦、整理政策配套不健全，尽管现行国家有关政策法规明确提出加大推进宅基地置换、复垦、整理工作，但相关的配套制度建设明显滞后。现行宅基地收回制度基本失效，并使得农村宅基地的使用长期处于增量供应状态，存量盘活利用几乎为零。

3、宅基地退出机制缺失。

现行土地管理法律法规缺失农村宅基地退出机制，由此产生如下后果：部分长期在城镇稳定就业且户籍不在农村的人员，在城乡双重占有土地资源，不少农村住宅处于空置状态；部分原农村居民或因进城务工在城市购买房屋、或是因跟随子女生活而固定生活在城市，其拥有的原农村宅基地因没有办法依法流转而荒废；部分农村宅基地使用权人死亡，子女婚嫁他方并取得其他地区宅基地，农村集体没有收回宅基地使用权，从而造成宅基地闲置或一户多宅的状况；因法律原则限制农村宅基地自由买卖，“土地隐形市场”便应运而生，宅基地使用权流转混乱无序。

4、管理工作薄弱。

农村长期以来没有编制村镇规划，村民建房缺乏村镇规划指导，建房选址随意性较大。其结果是村落内部布局零乱，结构分散。没有一个科学的宅基地调查方法，也使得基层土管所工作人员往往人手不够、执法手段薄弱，对未批先建、少报多建、私自扩建、随意调换等难以做到及时发现、跟踪管理。

四、建立农村宅基地退出机制的设想和建议

现行《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”可见“一户一宅、面积法定”是我国农村宅基地管理制度的基本特征。除此之外宅基地管理制度还有一个很大的特点就是农户可无偿获得和使用宅基地，这也是农户享有的一项社会福利。因为农户是宅基地退出的权利和义务主体，所以在建立农村宅基地退出机制时必须在保障农户的合法权益的前提下，引导有条件的农户主动放弃现有的宅基地或申请要求，从源头上控制宅基地利用过程中存在的面积超标、不合理占用宅基地和一户多宅的现象。 另外，政府在宅基地退出过程中也要起到引导和监督的作用。因此，建立农村宅基地退出机制的设想就是要建立引导农户退出宅基地的引导机制、促进农户主动退出宅基地的激励机制以及监督农户合法占用和退出宅基地的压力机制。

（一）引导机制。

要使宅基地有效地退出，离不开从源头上控制和实行开源节流。引导机制的建立是要在编制好乡镇规划和村级土地利用总体的基础上，结合新农村建设，通过建立农村宅基地流转机制和实施农村宅基地整理、置换、复垦，引导农户退出宅基地，加快农村宅基地退出。

1、编制村级土地利用总体规划，合理布局新农村建设。

编制村级土地利用总体规划，建立和完善农村人均用地标准，合理确定宅基地的数量、布局和用地规模。依据土地利用总体规划和村镇建设规划，因地制宜选择新农村建设中心村地址，规划中心村建设，完善中心村配套设施，使之真正成为具有吸引力的农村建设示范村，让农民主动自觉向中心村集中建房。同时，在建设新农村时主动消化“空心村”，充分利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，不增加新增宅基地规模。

2、完善农村宅基地使用权登记制度，建立农村宅基地流转机制。

对农村现有宅基地使用是行全面调查，对于手续齐备、符合法律规定的农户宅基地进行登记发证。对那些通过不合法渠道多占、多用的宅基地不予登记，并可考虑对长期闲置不用和超面积使用宅基地的农户收取相应的土地使用费，加紧约束多占、超占宅基地行为，促进土地资源的节约利用。现行的宅基地使用权流转有严格限制，随着我们城市化步伐的加快，现行的流转方法把农民束缚在农村，不利于农民进城和宅基地退出。允许农村宅基地的合理流转，既是保护农民宅基地合法用益物权的重要前提，也是通过市场机制合理配置土地资源，实现土地节约集约利用的主要途径。

（二）激励机制。

建立宅基地退出激励机制，要既有利于保护农民的财产的合法权益，又有利于调动农户主动退出多余住宅的积极性。可通过福利政策安排和补偿使农户主动退出宅基地后所享受的福利略大于或不小于宅基地申请及保有的福利，从而激励农户自愿放弃申请宅基地和退出宅基地。如建立农村宅基地退出补偿制度及社会保障政策支持。

1、建立农村宅基地退出补偿制度。

建立宅基地退出补偿制度，能有效减少农村宅基地的闲置的低效率配置现象；还能盘活农村存量建设用地，为农村新增建房提供存量建设用地，从而减少新占耕地；更能扩大退宅还耕，并能在“占补平衡”条件下将建设用地指标调配到城镇。本着鼓励农民将空闲宅基地退出的理念，制定合理的宅基地补偿标准。对于放弃宅基地的土地使用者，如果在没有住房的，可以在有社会住房保障的条件下为按规定置换住宅；如果在城镇已有住房的，可以按换房的市场价格进行补偿。让退出宅基地的农民在宅基地复垦和房屋拆迁中能得到合理补偿，调动他们的积极性。

2、完善社会保障政策。

因为土地包括宅基地是农民最重要、最基本的生产资料和经营载体，失去土地对农民意味着生活来源和安居之地的双重损失。建立起农民基本的社会保障体系，解除其后顾之忧，是失地农民实现其身份转变的一个立足点。因此，应尽快把失地农民纳入医疗、失业、养老、最低生活保障等方面的社保机制，及时跟进和落实失地农民的就业等问题，逐步完善我国的社会保障机制。

（三）压力机制。

压力机制主要是针对违法取得、超标超占的宅基地以及非本集体经济组织成员占用的宅基地。在使用权的获取原则上，应采取“无偿取得和有偿使用相结合”的原则。对保障基本居住的宅基地部分，宅基地面积在所在的省、自治区、直辖市规定的标准以内的，继续适用无偿取得制度；对超过基本居住范围的部分实行有偿使用制度，且对超标多占的宅基地，可以采取累进制计算使用费。对于非法取得的“一户多宅”，按面积大小采取累进收费，以后每年依此为基数按年限累进收费，面积越大、占用时间越长收费越高，随着时间推移，村民自然会主动退还宅基地。这样既考虑了国家减轻村民负担的政策，又能够约束多占、超占宅基地行为，进而达到节约土地资源，促进宅基地的有效利用，避免非法占用耕地。

（作者单位：华中农业大学经管－土管学院）

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第3篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

一、农村宅基地的概念及其法律基本特征

通过此次在江园村调查走访，我们发现九成以上的村民对什么是农村宅基地，如何合法取得和拥有宅基地，宅基地的使用法律规定等情况一无所知，所以我们认为有必要在此与大家一些了解这些政策法规知识。

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。其法律基本特征如下。

1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。

3、取得单一性。法律规定了宅基地取得方式的单一性。

4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。

二、全县的基本概况

连城县是个山区县，地势起伏较大。全县共有17个乡（镇），232个行政村，大部分行政村由于地理环境的原因，经济条件相对落后。目前，随着交通区位优势的凸现、全县工业化的不断推进以及外出务工人员的不断增多，农村经济逐步活跃，农民收入有较大提高，农民建房需求不断增大，要求建房的农户越来越多。我县农户拥有房屋主要是以自建的方式取得。根据2007年统计年鉴统计，2006年，全县平均每人新建房屋面积0.8平方米，均为钢筋混凝土结构，每平方米新建房屋价值540元；新建房屋生活用0.8平方米；每人年末使用房屋面积29.8平方米，其中砖木结构7.55平方米,钢筋混凝土结构16.25平方米。年末每户使用房屋价值24000元。

归纳起来，主要有以下几种原因导致农民要求建房。一是生活条件改善。近年来，由于农村经济活跃，农民收入多元化，原来的一些无房户、困难户生活水平得到很大改善，希望新建或扩建住宅来改善居住条件，以赢得更好、更舒适的生活环境。二是家庭人口结构发生变化。一些村民因结婚、生孩子后，欲和父母、兄弟分开立户，要求以一户一宅为原则单独审批宅基地；有的家庭因小孩长大，需要单独的房间，致使原来的住房显得拥挤，要求按照政府规定的人均住宅面积计算扩建原有住宅。三是房屋年久失修需重建。部分建于20世纪70、80年代的房屋出现地基下沉、屋顶渗漏、墙体开裂等现象，有的还经有关专业部门鉴定属危房，存在一定的安全隐患。基于此，危房户为了居住安全和改善住房条件需要，提出了翻建房屋的要求。我县2006年重建家园的洪灾受灾户就属于此例。四是涉及重点工程建设需要拆迁。为确保赣龙铁路、龙长高速、永武高速及204国道改线、莲中路拆迁等重点建设项目的顺利实施，对于部分涉及拆迁并选择自建房的农户，政府给予安排了宅基地，但由于农村宅基地审批需要一定时间，类似这些因重点工程建设需要拆迁的农房是在未办理相关法定手续的情况下先建房的。

三、抽样调查情况

北团镇江园村共有5个自然村，14个村民小组，总户数为393户，人口1635人，农民人均纯收入3250元。该村以烤烟种植，生猪、连城白鸭养殖和米粉加工业为主导产业，农村基础设施较为完善，村风民风、村容村貌较好。

1、村庄规划方面。就北团镇江园村调查情况来看，该村建房一直以来都没有统一规划，2006年被列为新农村建设市级试点村后，才开始有史以来的一次全面、正规、科学的规划设计。全县17个乡镇，除了集镇所在地的行政村和新农村建设试点村外，情况一般都类似江园村。

2、房屋面积方面。根据2004年12月1日起施行的《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》第九条的规定，农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。但是就江园村的调查情况来看，用地面积超过120平方米（含120平方米）的有222户，占56%；80平方米至120平方米（含80平方米）的有109户，占28%；而不足80平方米的只有62户，占16%。而且40%左右的农户都至少还有1处旧宅基地（即闲置旧宅），且绝大部分处于无人居住、年久失修状态。国土部门除宅基地垦复补助政策外，至今也没有出台其它多余宅基地清理收回的政策措施，浪费了大量的土地资源。

3、土地收费问题。按照我国法律规定，宅基地是村民无偿使用的，不存在支付土地价款的问题，唯一需要交纳的费用就是土地登记费，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》和原国家土地管理局《关于土地登记收费及其管理办法》（[1999]国土[籍]字第93号）的规定办理，具体包括两项：一是土地权属调查、地籍测绘费，此项费用农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。如果已经有了土地利用详查成果资料的村农民集体所有土地，则必须利用该成果资料进行登记发证，免收土地权属调查、地籍测绘费。但应每宗地以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费。二是土地注册登记、发证费，此费用个人每证5元，单位每证10元。“三资”企业和其他国家特制证书的，每证20元。以上属于土地登记发证应收取的相关费用，除此以外的任何收费都属于乱收费项目。

根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》第十九条的规定，我省农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

四、存在的问题

1、农村宅基地缺乏统一规划，用地粗放。村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，随意选址，使村庄布局杂乱无章，零散分布，浪费土地，聚集效应不高。村发展用地规划成果资料没能发挥应有的规划控制作用。盖房子要讲究“风水”、“坐向”，造成各村各户往往只按自家的意愿进行建设，而违反了城镇发展用地规划的要求。

2、超标准使用宅基地现象十分普遍，少批多用宅基地行为仍然存在。按新《土地管理法》和《福建省条例》规定，农村村民每一户只能有一处(新旧宅基地合计)不超过标准120平方米的宅基地。但很多农村村民户均宅基地都超过120平方米。甚至在1999年1月1日新《土地管理法》实施后分配划拨的宅基地，每宗地面积仍不止120平方米。有一些村(居)多占用的宅基地比国土部门批准的还要多。

3、土地使用法律意识淡薄。由于小农意识的局限，不少村民认为农村宅基地在“一户一宅”原则下是无偿取得的，不少村民在新建或扩建住宅时，有意扩大经审批的建筑面积，认为只要建了房，这块地就是自家的了。而对于这种情况，基层村干部有的没有及时发现加以制止；有的即使加以制止，但效果不明显；还有的则碍于情面，对超面积建房的行为采取放任自流，听之任之。这样，使得农村宅基地盲目扩张，“占补平衡”无法实现，建设用地指标无法落实，耕地得不到有效保护。更有甚者借土地资源较为紧缺，在有些村民宅基地无法落实的情况下，将宅基地、承包地、自留地随意有偿转让给他人，实施隐易，从中非法牟利。“一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心房”现象明显。在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关有时也无可奈何。江园村曾于2004-2007年期间刮起一股“私占农田、未批先建”的歪风，后在国土执法部门的严厉打击下情况才有所好转。

4、受经济利益驱动违章搭建。部分群众由于受经济利益驱动和期望在以后征地、拆迁过程中能确认更多的房屋面积或获得更高的经济补偿，在自家的房屋上突击加层、违章扩建，或在宅基附近的公用地块上违章搭建；也有些村民建造简易房出租给务工人员，或建造猪舍养殖家畜，以获取更大的经济收益。这种情况在国、省道沿线工业和商贸业较发达的乡村尤为多见。

5、审批程序繁杂导致部分村民违法用地。按照规定，村民建房首先由本人提出申请，经村民委员会同意，提交乡（镇）国土资源所核实，再上报县国土资源局审批。手续、程序较繁杂，若在审核过程中有一个环节发现问题，都导致无法审批。由于条件严、程序繁、时间长、审批难，尤其近几年对宅基地审批愈加严格，部分群众对申请报批宅基地有畏难心理，导致了未批先建、违法用地等情况屡禁不止。同时，宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，的现象严重。

6、现实状况与法律规定矛盾冲突较为突出。农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的；法律规定的单一性和取得方式多样性冲突；旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。

五、思考与对策

通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。我们认为应从以下几个方面对农村房产和宅基地管理加以规范。

1、加强立法。出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重理好以下三个关系：一是正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。二是正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。三是正确处理国家干预和市场机制的关系。

2、宅基地使用权的扩大。立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。

3、完善制度建设。既然城市有房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有国土资源所，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。

4、针对实际情况放宽原则。在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给同村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许达到结婚年龄的男青年拥有一块宅基地，这也符合中国的传统美德和现实需要。

第4篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

落实最严格的土地管理制度，为深入贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔〕28号）文件精神。进一步推进土地管理事业的改革和发展，正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，加强和改善宏观调控，积极推进依法行政，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》现就进一步加强我县土地管理工作提出以下意见：

一、牢固树立遵守土地管理法律法规的意识

各乡镇人民政府、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，进一步提高依法管地用地的意识。要在法律法规允许的范围内合理用地，对违反法律法规批地、占地的，必须严肃查处。

二、加强土地利用总体规划及城镇建设规划实施管理，严格执行土地用途管制制度

（一）严格土地利用总体规划、城市总体规划、村镇和集镇规划修改的管理。任何单位和组织不得擅自修改城市总体规划、村庄和集镇规划，要严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等修改，必须报原批准机关批准。

（二）严格执行土地用途管制制度及土地利用计划管理。为加强土地管理，实施土地利用总体规划、控制建设用地总量，引导集约用地，切实保护耕地，必须严格按已依法批准实施的土地利用总体规划管理土地，切实维护和尊重规划的严肃性和权威性。凡不符合土地利用总体规划用地的，一律不得批准实施，因建设需要修改土地利用总体规划的用地必须严格按照法定程序进行。严格执行农用地转用年度计划，严禁超计划报批农用地转用。

（三）严格建设项目用地预审管理。建设项目用地预审，是国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对项目涉及的土地利用事项进行审查。预审应遵循的原则：1、是否符合土地利用总体规划；2、是否体现保护耕地，规划是否是基本农田；3、是否体现合理和集约利用土地原则；4、是否符合国家供地政策。审核时应坚决遏制低水平的重复建设和盲目建设项目用地，凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审，项目建设单位向县发展和改革委等部门申报核准或审批建设项目时，必须附县国土资源局关于建设项目用地预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。

（四）规范用地审批程序。在县城市规划区范围内建设项目的选址和布局，必须符合城市规划，取得县建委统一核发的“一书一证”，即“选址意见书”、“建设用地规划许可证”，方可到县国土局申请办理用地手续。用地单位不得擅自改变经批准的土地使用条件内容（包括用地单位、用地地址、用地范围、相关技术指标等），确需改变的需重新报经建委审批。工业项目建设用地各项控制指标（投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地）严格按有关文件规定执行。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。对原已签订国有土地出让合同，但未明确土地使用条件的经营性用地项目，在调整总平面规划方案时，若开发强度增加，需重新核发“一书一证”并重新签订国有土地出让合同。

三、明确法律主体，规范招商用地签约行为

（一）按照《中华人民共和国土地法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔〕28号）要求，只有经县级以人民政府批准供地，发放建设用地批准书后，县国土资源管理部门方可与用地单位签订土地出让合同。其他任何单位和个人征订的土地出让合同都是非法和无效的。

（二）不符合上述规定，将土地提供给用地单位建设，并以“定金”、“预付土地款”、“预付安置补偿费”等名义收取卖地资金的，由收取部门或单位负责退还；非法转让、倒卖土地使用权的，没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划和城市规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可并处罚款。

四、加快土地有形市场建设步伐，规范国有土地使用权交易行为

（一）按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。用于房地产开发的旧城改造用地，应以市场方式公开供地。

（二）用地单位不得擅自改变土地用途或私下转让、变相转让土地。确需改变土地用途或者转让的，应申请土地管理部门依法办理。对于擅自改变土地用途的，责令交还土地，并处以罚款；对于私下转让土地的，按“非法转让土地”查处。

五、加强集体土地管理，严格保护基本农田

（一）切实加强村镇建设用地的管理。各乡镇人民政府要结合土地利用更新调查和土地利用总体规划修编工作，认真编制乡镇土地利用总体规划和村镇建设规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模，要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则进行编制。

（二）鼓励农村建设用地整理。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，坚决执行“一户一宅”、“户宅基地标准”、“农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人，不得再批准宅基地”的法律规定，以及“公开审批宅基地”的审批程序。严格按批准的面积批放宅基地。

（三）禁止农村集体经济组织非法出让、出租未经批准的非集体建设土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

(四)严格保护基本农田。各乡镇人民政府必须保证依法批准的土地利用总体规划中确定的基本农田总量不减少，质量不降低。同时要全面落实基本农田的“五个不准”，即：不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；不准以农业结构调整为名，在基本农田内进行挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等导致耕作严重破坏的生产经营活动；不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；除法律规定的国家重点建设项目外，不准非农建设项目占用基本农田。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或擅自改变用途。确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准。

六、禁止土地闲置，提高土地利用效率

（一）本着节约用地，集约经营的原则，充分利用好现有存量建设用地和储备地。要把项目尽量引向既符合土地、城市规划，又具有基础设施配套功能的地方开发建设。避免造成资金投入过重，基础设施难以配套，项目无法按期竣工投产，形成新的土地闲置问题。

（二）本着积极稳妥、科学处置的原则，合理处置闲置土地和有历史遗留问题的土地。依法认定为闲置土地，坚决收回。对开发投入不足或长期不继续投资建设的工程和项目，要下达督促动工通知书。

（三）加强批后土地管理。国土、建设规划部门要对批后建设项目实行跟踪管理，督促用地项目按合同规定的投资强度、容积率和施工进度等要求施工。对不能按要求施工建设的项目，要及时通报，督促改正，防止出现新的闲置土地。

七、严格征地补偿安置，切实保护农民利益

（一）严格征地补偿。要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低，项目征地补偿标准必须按照批准的征地方案执行。建设业主用地必须把征地补偿费用足额列入预算，并将征地补偿费用全额缴入国土资源管理部门的专用帐户，由国土资源管理部门依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费；征地补偿费未及时足额支付前，被征地的农民集体经济组织可以拒绝交地。

（二）妥善安置被征地农户。各乡镇人民政府、各有关部门，应当结合实际，制定可行的安置办法，使被征地农民的长远生计有保障。在城市规划区内，应先将因征地而导致无地的农民纳入城市就业体系，建立社会保障制度；在城市规划区外，征用农民集体所有土地时，乡镇人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕地，有条件的应安排相应的就业岗位。对不具备基本生产生活条件的无地农民，可进行异地移民安置。劳动和社会保障部门应会同有关部门为被征地农民提供就业培训和社会保障。

（三）严格征地程序。在征地依法报批前，要将征地用途、质量、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；对补偿标准有异议的，应当依照有关规定组织听证。征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征补偿的期限等，在被征用土地所在地乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

八、维护土地管理秩序，严肃工作纪律

第5篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

(一)进一步完善土地利用总体规划。各县（区）政府和市国土资源局、相关单位要按照国家和省上的统一部署，本着严格控制城镇用地规模，与城镇规划和发展规划相衔接，合理确定城镇数量、布局，促进地方经济可持续发展的原则，结合市、县（区）实际，在科学论证、广泛听证的基础上，依法修编完善市级和县级土地利用总体规划，提高规划的可行性，充分发挥规划管理在整个土地管理中的龙头作用。各县（区）人民政府要从组织和经费上保障土地利用总体规划修编工作，各县（区）土地利用总体规划的修编经费从本级财政预算中列支。要高度重视城市规划区内、城市边缘村镇建设用地的规划管理，防止形成新的“城中村”和二次拆迁。

(二)加强对土地利用总体规划实施工作的管理和监督。经省政府核定，市州政府批准的乡镇土地利用总体规划要向省国土资源厅备案，作为规划建设用地审批的依据。要加强县、乡两级规划实施工作的监督。新一轮修编并经依法批准的土地利用总体规划，必须严格执行，不得擅自修改。一般建设项目选址，必须在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。确需单独选址建设的项目，依法可以改变土地利用总体规划的，规划修改方案可以在报批用地时一并报批；其他项目用地涉及修改规划的，按法定程序修改规划后方可报批用地。

(三)严格执行农用地转用计划的指令性管理。县（区）国土资源部门要会同发展改革部门，按照国家和省市的统一部署，于每年10月1日前提出本县（区）下一年度的土地利用年度建议计划，并经县（区）政府审查后，报市国土资源局和市发展改革委；需报国务院、省政府、省发展改革委等部门和市政府、市发展改革委等部门审批、核准的重点建设项目，分别由省、市行业主管部门于上年9月20日和10月前按项目向省国土资源厅、省发展改革委、国家行业主管部门和市国土资源局、省行业主管部门提出建议计划，同时抄送项目所在地的市、县国土资源、发展改革部门。土地利用年度计划纳入市、县（区）国民经济和社会发展计划，农用地转用计划和省及省以下批准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等重点建设用地计划和城、镇、村建设用地计划，由省发展改革委、省国土资源厅联合分类下达到市，市发展改革委、市国土资源局分解下达各县。市上下达的土地利用年度计划，不得随意突破；因不可预见的建设项目确需增加用地计划指标的，应向市国土资源局提出申请，经审核后报市政府审定，在市土地利用计划指标内统筹调剂。各县（区）结余的农用地转用计划指标，由市国土资源局确认、汇总并报省国土资源厅核准后，纳入该县（区）的农用地转用计划指标，在规划期内结转使用。市国土资源局要把各县（区）土地利用年度计划执行情况列入国土资源管理目标责任进行年度考核，考核结果作为下一年度编制计划的重要依据。

(四)加强建设项目用地预审管理。严格按规划审查建设用地，对不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过用地预审。需经政府及发展改革委等部门审批的项目由建设单位在项目可行性论证阶段申请用地预审，并在建设项目核准前申请预审。用地预审意见是建设项目审批、核准的必备文件，无用地预审意见或未通过预审的，不得审批、核准建设项目。

二、切实加强耕地特别是基本农田保护

(一)严格保护基本农田。各县（区）政府在土地利用总体规划修编中必须确保现有基本农田总量不减少，质量不下降。基本农田保护图件实行省、市两级国土资源部门备案制度，在新一轮土地利用总体规划修编后3个月内完成备案。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或擅自改变用途。符合法定条件确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准，批准后占用的要足额补划。对占用基本农田的，要按省上规定的最高标准征收耕地开垦费，任何单位和个人不得擅自减免。规范设置基本农田保护标志，公告基本农田的位置、地类、责任人和“五个不准”等内容。建立基本农田数据库，做到省、市、县、乡四级基本农田档案、图件、数据齐备，可查可核。各县（区）政府要根据基本农田保护工作需要，从土地开发整理资金中核定一定资金，用于基本农田保护。基本农田保护要落实到地块和农户，国土资源和农业部门要在集体土地所有权证书和农村土地承包经营权证书中注明相关内容，明确行政村和农户对基本农田保护的权利、责任和义务。要做到“七有”即有保护公告、有保护组织、有保护合同、有乡规民约、有图表档案、有保护图件、有保护标志。严禁以农业结构调整、生态退耕、农业综合开发等名义破坏基本农田或变相从事房地产开发，严禁占用耕地毁田烧砖。对违犯基本农田保护“五不准”的行为，要坚决依法查处，严肃追究责任，对有关责任人员由上级主管部门或监察机关依法按权限给予行政处分。同时，上级政府要责令限期整改，整改期间暂停农用地转用和征地审批。启动“沃土”工程，加强耕地质量建设，提高耕地集约利用水平。

(二)严格执行占用耕地补偿制度。各类非农建设经批准占用耕地的，耕地补充责任人必须补充数量、质量相当的耕地。自行补充耕地的，应提交耕地补充方案，经依法批准后，按《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的规定缴纳耕地开垦保证金，耕地开垦保证金按占用耕地补充方案确定的耕地开垦计划分期返还。补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充耕地的，应依法足额缴纳耕地开垦费。实行补充耕地验收责任追究制度，省国土资源和农业部门负责对补充耕地的数量和质量的验收，并对验收结果承担责任。补充耕地折算、验收的具体管理办法由省国土资源部门会同省农业部门另行制订。负有耕地开垦义务的县（区）政府、农村集体经济组织和建设单位投资土地开发整理新增的耕地，经有权批准农用地转用的省、市州国土资源部门和农业部门验收确认后，其开垦耕地的面积和土地整理新增耕地面积的60％可以折抵其建设占用耕地的补偿指标。要严格新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和用于农业土地开发的土地出让金等专项资金使用和管理，确保专项资金用于土地开发整理项目和基本农田建设。进一步加强土地开发整理复垦项目申报和监督管理，确保项目投资到位。

三、严格农用地转用和土地征收审批

(一)严格农用地转用审批。新增建设用地必须符合土地利用总体规划，符合国家产业政策，优先保证国家和省重点建设项目、产业政策鼓励发展的项目、经济社会发展中薄弱环节建设项目以及重大招商引资等项目用地。严格控制国家明令禁止的项目和高耗能、重污染以及低水平重复建设项目。严格控制占用耕地、林地、草地和湿地，凡不符合规划、无农用地转用年度计划指标、不符合国家产业政策和供地政策、未通过预审、补充耕地措施不落实的建设项目，不得报批农用地转用和土地征收。在依法批准的土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，除区域性基础设施建设和国家、省重点项目建设外，原则上不得批准项目选址建设。严禁将单个建设项目用地拆分报批，建设项目的可行性研究报告或其他文件没有明确分期建设的，不得分次报批农用地转用和土地征收。对省级以上发展改革等部门审批、核准文件中明确分期建设的项目，可以按工程进度分期报批用地。对省政府审批权限内的重点建设项目用地，经省国土资源厅和省发展改革委批准其控制工期的单体工程用地后，可先期开工建设，并在规定的时限内依法报批整个项目用地。

建设用地报批必须按照《中华人民共和国土地管理法》和《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定权限、条件和程序审查报批土地。国务院、国家发改委等部门或省政府批准或者核准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，涉及的农用地转用和土地征收报国务院批准，除此之外单独选址建设的项目，涉及的农用地转用和土地征收报省政府批准，其中征收土地面积超过省政府批准权限（征用一般耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷）的，须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，须报国务院批准；在乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地，涉及集体或国有农用地转用的由市人民政府审批；具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地1公顷以上的，由市人民政府审批；1公顷以下的，由县（区）人民政府审批；村民宅基地占用土地利用总体规划确定的集体未利用地的，由县（区）人民政府审批。单独选址的建设项目使用国有未利用地70公顷以上的，由省政府批准；70公顷以下的，由市政府批准。

各类建设项目用地，涉及占用林地的，需经有权一级林业主管部门审核同意。

(二)加强建设用地审批后的监管。农用地转用批准后满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；满两年未将批准转用或征收土地供给用地单位的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标。用地单位闲置土地的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。各县（区）国土资源部门每季度要将农用地转用或征收土地的执行情况和临时性用地审批情况报市国土资源部门进行备案。

(三)加强村镇建设用地管理。农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用计划管理。凡占用农用地的必须办理农用地转用审批手续。指导村镇按集约利用土地的原则做好规划和建设，开展农村集体建设用地整理试点。各县（区）要制定和实施村庄改造、归并、整治计划，积极争取农村居民点整理项目资金，将村镇建设与土地整理相结合，促进小城镇、村庄的合理布局和集约用地。严格农村宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。实行“一户一宅”政策，宅基地面积不得超过《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的标准。严禁城镇居民在农村购置宅基地。各县（区）要对农村宅基地进行清理，对一户多宅或面积超标准的和城镇居民拥有农村宅基地的要依法处理。

全面推行农村宅基地“三榜公布”、“三到实地”制度。农村村民需要宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，集体经济组织应将申请宅基地的农户张榜公布；公布期满无异议的，集体经济组织应将上报的农户再次张榜公布。在宅基地审批过程中，国土资源管理部门受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要实地丈量划定宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

依法界定临时用地的范围。不得将建设用地按照临时用地审批，也不得将农用地按照临时用地审批。已按临时用地审批的建设用地，追究审批责任，符合报批条件的重新报批。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。

四、完善征地补偿安置制度

(一)制定土地征收补偿标准。各县（区）政府要按照征地补偿同地同价、保证被征地农民生活水平不因征地而降低的原则，组织制定本辖区土地征收补偿的年产值标准，有条件的县（区）要组织县（区）制定征地区片综合地价，报市国土资源部门和物价部门审查平衡后，上报省国土资源部门，由省政府批准公布执行，并定期更新。征收农村集体耕地，人均耕地1亩以上的，土地补偿费、安置补助费合计补偿倍数不得低于被征收耕地前3年平均年产值的16倍；人均耕地0.5亩以上、1亩以下的，按不低于22倍补偿；人均耕地0.5亩以下的，按30倍补偿，依法征用基本农田的，按30倍补偿。依照法律规定支付补偿费用后仍不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，县（区）政府在上报土地征收审批时一并提请批准增加安置补助费。经省政府批准增加安置补助费或进行补贴的，城市建设用地由各县（区）政府从土地收益中支出，单独选址的建设项目由建设用地单位支付。国家和省重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。因征地不能达到原生活水平的认定标准由各市州政府在制定征地补偿标准时一并制定。大中型水利、水电工程建设征地的补偿标准，按国务院规定的标准补偿。

(二)完善征地程序。农用地转用、土地征收的审批和实施，要严格执行土地征收、安置补偿标准的公开、公告、听证等制度，农村集体经济组织要将土地征收补偿费用的分配使用管理情况向村民公开，接受社会特别是被征地农民的监督。征地报批时，必须附其被征地农民对拟征收土地的知情和调查结果的确认材料和组织听证有关材料。严禁补偿费用不落实、支付不到位而强行征占用土地。对因违法批准征地、违法实施征地、强行用地以及造成、侵害农民利益的，要追究地方政府主要领导的责任。

全面执行“告知”、“确认”、“听证”的规定。征地方案必须征求被征地村村民代表的意见；对征地补偿标准和安置途径举行听证；对征地农民的基本生活保障问题必须妥善解决。否则不予受理用地报批申请。

(三)强化征地补偿安置监管。征地补偿安置方案依法批准后，要在法律规定的时限内全额向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费未按规定足额缴纳的、征地补偿费未全额支付到位的，不予批准用地。各县（区）政府要根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，拟定被征地集体经济组织征地补偿费用使用、管理、分配和监督办法，报市政府审核后公布执行。农业、民政部门要加强对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。实施征地后，农业部门要及时办理土地承包合同的变更或解除手续。

(四)妥善安置被征地农民的生产生活。市、县（区）政府要采取多种形式安置好被征地农民，确保被征地农民的生活水平不因征地而降低。对城市规划区内因被征地而导致无地的农民应进行农转非，并纳入城镇就业和社会保障体系；征收城市规划区以外的集体土地，对有开发整理条件增加耕地的，各县（区）政府要通过安排土地开发整理增加新的耕地进行安置；对有稳定收益的用地项目，在被征地农村集体经济组织和农户自愿并与项目建设单位协商一致的前提下，可以将征地费用入股或已经批准的建设用地土地使用权作价入股；对愿意异地安置的农户，政府可统一组织异地移民安置。市劳动和社会保障局要会同公安、财政、国土资源等部门制定被征地农民就业培训和社会保障的指导意见。

五、规范土地市场

(一)推进土地的市场化配置。各县（区）政府要规范土地供给行为，建立规范的土地供给渠道和土地供给信息定期公开制度，严格执行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度，依法严格执行划拨用地范围。经营性用地首先应以拍卖或招标方式供地，竞买、投标人数达不到法律法规规定要求的，方能以挂牌方式供地。对临街具有商业价值的地块，均以招拍挂方式出让。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用制度。工业用地有两个以上用地申请者的应以招标、拍卖、挂牌方式供地。各县（区）政府要拟定本地区协议出让土地最低价格标准，报市国土资源部门和物价部门审查平衡后，上报省政府批准公布执行。土地供给的信息要以固定的形式定期向社会公告。县（区）政府要将城市批次建设用地供给的方式、用途、面积、价格每半年向市国土资源部门上报，由市国土资源部门汇总，市政府审核后，向省国土资源部门备案。推行国有土地使用权租赁制度。对原划拨土地全部或部分用于经营性用地的，要依法收取租金。省国土资源厅将会同省财政厅拟定国有土地使用权租赁的具体管理办法，报省政府批准后执行。

(二)加强土地市场监管。要加快土地有形市场建设，按照《地区土地储备办法（试行）》（陇署发〔〕17号），市县国土资源局要设立土地储备机构和固定的土地交易中心。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应在土地有形市场公开交易，并按市场价补缴土地出让金；低于市场价的，政府应当行使优先购买权。对经批准自行利用原划拨土地进行经营性开发建设的，按现时同地域相同用途经营性土地市场价格减去原划拨土地使用权价格后，补缴土地使用权出让金。对以出让方式取得的土地不按出让合同约定动工开发的，根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定征收土地闲置费直至收回土地使用权。对以划拨方式骗取供地后进行经营性开发的，要依法查处；符合土地利用规划的，按同地域市场最高价补缴土地出让金。

(三)规范和加强国有土地有偿使用收入管理。国有土地有偿使用收入必须足额到位，实行财政专户管理，严格执行“收支两条线”，严禁空收、空转、空支。市、县（区）财政部门和国土资源部门要对国有土地有偿使用收入进行认真清算，及时将净收益缴入同级财政。新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，申请用地的市、县政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市、县财政部门负责按规定标准就地全额缴入国库，不得减免，并由国库按规定比例就地分成划缴。对以前减免和欠缴的，要依法追缴。新增建设用地土地有偿使用费要严格按法定用途使用。各县（区）财政、审计、监察部门要依照职权对土地有偿使用收入、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费以及土地收购储备资金的征收、管理、使用情况进行财政、审计监督和行政监察。

六、大力推进集约高效用地

（一）强化集约，节约利用土地。除单独选址的建设项目外，各类建设都要使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的土地，交通、水利、电力等公益性基础设施建设项目，要充分论证、科学选址、节约用地。完善土地使用市场准入制度，土地供给、审批用地必须严格执行国家规定的容积率、投资强度和用地定额指标。工业项目的建筑系数不得低于30％，其行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％，禁止在工业用地项目用地范围内建造住宅、写字楼、宾馆、招待所、培训中心等非生产性配套设施。发展改革、国土资源、建设(规划)部门在项目立项、城乡规划、总体设计、用地审批等环节，要认真执行土地利用控制指标，合理确定建设用地面积。土地出让合同要明确土地用途、容积率、建筑系数、投资强度、开发进度等土地使用条件和控制要求，国土资源部门要加强土地出让合同履行情况的监督，对近几年的出让供地情况进行一次大检查，对土地使用违约的，要承担违约责任。对擅自改变土地使用条件的，依照法律规定或者合同约定收回土地使用权。

(二)盘活存量，控制新增建设用地。城市建设要贯彻集约利用和节约利用土地的原则，防止盲目扩展。各县（区）政府要开展存量土地、闲置土地的调查，对闲置和利用不合理的土地，符合收购条件的由市、县国土资源部门进行收购储备。新增建设项目要利用已有建设用地。各县（区）政府要从本级财政预算中安排一定的资金或通过融资方式筹集一定资金，用于土地收购储备。对1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修改前以划拨方式取得目前闲置的土地，政府要收回土地使用权安排新的建设项目用地，对原土地使用者按同地域相同用途土地使用权市场交易价的50％给予补偿；以后经依法批准征收的土地，县（区）两年内未实施征地补偿安置方案的，批准文件自动失效；农用地转用依法批准后，县（区）两年内未提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该县（区）下一年度的农用地转用计划指标；提供给用地单位后，用地单位一年以上未满两年未进行实质性开发的项目，依法征收土地闲置费，已满两年未进行开发建设的项目依法收回土地使用权。土地使用者将闲置或利用不合理的土地交由政府处置的，对其划拨土地使用权的补偿，各县（区）政府可本着兼顾国家和原土地使用者双方利益的原则，制定具体的鼓励措施。对国有破产企业的划拨土地，政府应及时收回处置，并利用处置收益，妥善安置破产企业职工。以有偿方式取得的土地，因不可抗力或者政府有关部门的行为造成土地闲置的，可收回土地，并按合同约定的剩余年限计算价款，退给土地使用者。工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不补收土地有偿使用费。

(三)规范开发区用地管理。各类开发园区必须符合土地利用总体规划和城市规划，其用地纳入城市建设用地统一管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发园区和城市新区、小区，不得擅自突破国家确定保留的开发园区的规划建设用地范围。开发园区内的道路等基础设施要统一规划，分步实施，防止基础设施建设过度超前而造成控制区域内土地抛荒。开发园区要控制非生产性辅助设施用地，生产性项目用地比例应达到60％以上。

七、加大土地执法监察力度

(一)依法查处违反土地管理法律法规的行为。要严肃查处非法批地、供地、占地等违法行为，坚决纠正违法用地只通过罚款补办合法手续的行为。对违法用地上的建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除、没收或追究刑事责任的，不得以罚款或补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。建立国土资源部门与监察部门联合办案和案件移送制度，对涉及国家行政机关、国家公务人员的土地违法案件，监察机关要及时介入，既查处土地违法行为，又查处违法责任人；对构成犯罪的案件，依法向司法机关移送，追究违法者的刑事责任。

(二)强化行政执法监督。省国土资源厅制定公开的土地违法案件立案标准和各级国土资源部门案件受理范围。对有案不查、执法不严的，上级国土资源部门要责令其做出行政处罚或直接给予行政处罚。对非法批地、征地、低价出让国有土地使用权等、、执法不力等造成损失的国家公务人员，由上级国土资源部门或监察部门依法给予行政处分。完善土地执法监察体制，市、县（区）国土资源部门分别设立比内设机构高半格的国土资源执法支队和大队，加强执法监察机构建设，建立土地巡查制度，积极预防土地违法行为，各县（区）要从经费上保证土地执法监察的正常开展。

八、提高土地管理行政能力

(一)开展对《决定》和土地管理法律法规的宣传教育活动。各级政府及有关部门要认真组织学习《决定》和土地管理法律法规，树立和落实科学发展现，提高对严格土地管理重要性和紧迫性的认识。市、县（区）司法行政部门要把土地管理法律法规列入领导干部普法考试的内容。各县（区）政府要采取多种形式、利用各种渠道，加强对《决定》和土地管理法律法规的宣传，使全市广大干部群众切实贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，牢固树立土地资源可持续利用意识，促进我市经济持续、健康、快速发展。

第6篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

一、要实行阳光操作，保护农民利益

土地整治是件惠民工程，必须让农民看得见、摸得着，补偿标准要提高，金额要足额发放，要通过公告、听证、公示等方式，广泛征求村民组织和农民对土地整治的意见，并依法签订协议。凡是村民组织和农民不同意的项目，不得强行立项实施。考虑到一些农村还是欠发达地区，补偿范围为房屋、附属物及构筑物、树木花草、室内外装修装潢和其他等。楼房按400~550元/Μ2，砖瓦房按280~380元/Μ2，根据建筑年代、层高及结构等因素进行折算补偿。安置房面积与被拆迁的合法有效面积相等的部分（拆一还一）的面积按均价600元/Μ2结算。超出拆迁面积且人均面积超过30m2以内的按均800元/Μ2标准结算。当拆迁户剩余合法有效安置面积大于安置面积50%时，可以再选择一套安置房，其不足部分的安置房面积按建筑成本价1000元/Μ2计算。

二、要充分调动群众参与积极性

群众的一些误解给农村土地开发整理工作带来一定障碍。因而要运用多种形式宣传国土资源管理法律法规，宣传开展土地开发整理的意义，营造全社会共同参与开发整理的氛围，学会掌握和做群众工作的方法，以理服人，以情感人，疏导农民思想上的误区，引导他们支持并参与土地的整治工作。同时学会引导群众算好经济帐。旧村庄脏乱差，通水通电基础设施差。一些农民对整治工作思想顾虑重重，左思右盼，怕拆迁影响了今后生活生产，甚至有的误以为整治是损害了他们利益。所谓“山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”。要创造条件组织农民代表到先进项目区观摩学习，拓宽视野，更新观念。在土地整治中，农民利益诉求层出不穷，要敢于正视矛盾，学会做群众思想工作。在推进土地开发复垦工作中，一些矛盾并不是单纯某一个矛盾导致，而是多种矛盾累积，形成“火山爆发”。在整治工作中，干部要充分重视群众的意见，对农民的诉求，属于合理的必须解决，不合理的也要给予给予一个沉甸甸的答复，让群众明白。

三、要加强新居建设，让群众得实惠

土地整治中，在拆除农民旧房子时，要统筹考虑农民新居建设。在土地利用总体规划中给予考虑，在项目申报时确立安置区建设点，并搞好新村庄规划。农民新居的规划要按照“有利生产、方便生活”的原则，合理布局，使居住和生产相结合，如建设老年新居，要从农村老人生活习惯出发，体现人文关怀。其次，农民新居建设要体现当地民俗风情。过去农村旧村庄村容村貌脏乱差，农民房屋建设是前庭后院，占地大而全。为避免和防止农民新居“重复昨天的故事”，浪费土地。基层政府要加强农民新居建房指导，如采用统建、自建方式。自建也要求农民按照房屋图纸统一放样，并交纳房屋立面和土地面积保证金，以防止农民“拆一占一”。应该看到目前农民生活富足，建房面积大了，实行计划生育后家庭人口相对于以前大户家庭少了；农民对公共设施要求高了。结合农房功能需求，为农民统一设计，免费提供图纸，并加强农村建筑队伍管理，引导科学建房，使农民新居环境优美，达到改善居住条件，又能享受现代文明。

四、要强化落实管护，兑现奖惩

项目通过验收后，必须落实项目投资所形成的路、灌排设施等固定资产的管护责任人。项目区内当地农村集体经济组织为管护的责任人。对于新开垦的耕地，交由当地农村集体经济组织负责发包经营，并划入基本农田保护区进行保护，不得弃耕抛荒。项目后期管护需要来落实。今后的管护资金，可由集体经济组织在收入的承包金中解决，项目承担单位不再负责。费用也可根据项目规模大小，在预算中列入专项维护费用。进而明确落实项目涉及到的村为管护责任单位，兑现奖惩。调动群众参与工程管护的积极性，让群众真正成为土地整治项目受益者。调动群众的参与积极性，在项目建设中建设群众满意工程，使群众了解政府花钱为百姓办实事，从而对工程管护有一定责任意识，也有自己的一份责任。国土部门每年定期或不定期到项目区进行抽查，对项目区的设备、耕地保护情况进行检查。

第7篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

关键词：城中村 改造 城市规划 困难 对策

中图分类号：F292

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）01-039-03

一、城中村基本情况

浙江省象山县的丹东、丹西街道行政区域78个村庄，可划分为三类：一是建成区内完全没有农用地的“城中村”；二是城区毗邻土地被收储或留有部分农用地的“城边村”；三是仍有大量农用地，已纳入城市远期规划建设的“城郊村”。笔者为方便起见，将以上三类统称为城中村，主要有以下几个方面的问题。

1.村庄规划落后，现代城市难以相容。城中村大多没有规划，住宅、商业、工业和农业生产等用房混杂。城市规划控制后，除有些村民擅自建房外，很少有按城市规划新建的房屋。村庄建筑密度大，风格单一，品位低，与象山县现代生态旅游滨海城市要求不相协调，影响城市综合景观。2001年，象山县城市总体规划出台后，初步统计有60%以上村庄都涉及城市道路和公建等设施拆迁。

2.村庄用地粗放，土地资源浪费严重。村民住宅都为低层（1～2层）房屋，90%为一户一宅，10%一户多宅，多数为本村村民，也有少数外地常住户，合法建筑容积率在0.7左右。房屋布局不合理，村内空闲地多，多数无法利用或难利用。如黄家塔村128户村民，已有村庄建设用地89.9亩，还有缺房户40户，需向村外扩展宅基用地20亩，按改造后安置用地62亩对比，该村将粗放多用地48亩，城区各村在不同程度上都有这种浪费现象。

3.违章建筑泛滥，外来人口集聚。由于城市多年规划控制，村民建房得不到及时解决，加上外来人口剧增，有大量出租房需求市场，多数村民在自家庭院、自留地及承包地上违章搭建出租房和其它房屋，特别是“城边村”更为突出。如上半河村70户村民212人，就有1000余人外来人口租住，村内挤满人，有的还在村外违章搭建违法占地7亩左右。出现废品回收站、油污处理点、小贩经营场所等，成为城乡藏污纳垢之所。盗窃窝赃、聚众赌博，闹事斗殴等社会丑恶现象时有发生，给社会治安问题造成很大压力。

4.环境质量低下，基础和社会服务设施落后。城中村集体经济仍比较薄弱，村集体或政府对村基础设施投入较少，大多村庄地势低洼，台风季节经常受淹，有的村庄淹水达1米左右，抗灾能力低；村中供水、供电、电信、煤气、排水等市政设施不完善，随意拉线铺管随处可见，排污不畅，垃圾成堆，环境“脏、乱、差”；道路狭窄弯曲，消防通道严重受堵，存在着严重的消防安全隐患；村内生活服设施缺乏，多数村庄没有规范的幼儿园、公共文化娱乐场所，没有卫生服务站等服务设施，村民社会保障滞后。

5.村庄管理混乱，社会矛盾突出。城中村都保留农民集聚而居的农村生活方式和传统的管理体制，又与城市紧密相连，容纳于城市之中，形成城乡并存的二元结构。普遍存在以下矛盾：（1）城市规划控制同农民宅基用地建设需要之间的矛盾，出现大量违章建筑和土地违法交易。（2）村庄本位主义与服从城市规划建设需要之间的矛盾，出现部分村民阻碍城市建设土地征用和道路等公共设施建设拆迁工作，借集体或其他团体名义要挟政府及建设单位获取个人利益。（3）村民生活保障和城市建设提前储备用地之间的矛盾，许多农民过早失去土地后，生活保障问题得不到落实，存在就业难、医保额少、无养老保险等现象。同时政府低价征用和高价出让土地造成农民心态失衡，对旧村改造要求获得利益的期望值很高。（4）村基层组织权力之争和村民内部派系斗争等内部矛盾，随着城市建设带动周边村庄经济迅速增长，村基层组织权力之争更加激烈，有些村班子缺位，组织涣散。村民关系复杂，带有情绪和派系之争，少数不良分子开始蓄意破坏、捣乱，阻碍拆迁改造工作。

二、城中村改造面临的主要困难

城中村改造是一项宏大的系统工程，涉及经济社会发展等各个方面，其出现的问题是城市建设过程中必须解决的问题。主要困难有：

1.思想不统一，工作缺少合力。城中村改造涉及计划、土地、规划、建设、街道、财政等多个部门的职能，需各部门统一思想合力工作。象山县城中村改造客观上说，还没有形成一种合力，各自为政，缺少衔接。由各部门共同讨论制定的象政办发[2004]110号《关于加快城区改造实施意见》文件，在具体实施中仍有部门指导思想认识不到位，对改造模式、程序和优惠政策等存有异议，却又没有及时根据各自职能提出调整方案，采取更好的办法。出现改造主体、规划选址、规划条件、安置用地面积难确定，项目审批及程序操作不能按文件规定顺利进行，各环节不配套，大小事务都要通过县政府多次协调解决，有的还不能解决，制约改造进度。

2.政策配套滞后，程序难以操作。城中村拆迁改造以征用集体土地拆迁村民住宅为主，有关政策在全市内都不尽一致，不够完善，表现为：（1）象山县以村自主改造模式有别于宁波市内其他县市以政府统一拆迁改造模式，政策上有很多不能类同，程序不一致，给我们项目报批带来了困难。如村民余留安置用地就不能以村经济组织为主体报批，余留安置用地不得按市场评估价补交出让金转让等。在村民都能够自愿接受改造的情况下，报批手续仍十分繁多，程序复杂，挫伤村民自主改造积极性。（2）宁波市里原有政策中有些主要条款，在象山县试点改造实施中，难被农民接受。如调产安置政策，在250m2内按拥有合法房产等同面积为标准实行调产安置，该规定使经济困难、房屋少的村民得不到公平的安置补偿，执行政策受到抵触，普遍要求安置与原有房产分离，每个村民都应平等享受农村宅基地政策，在250m2内平等享受安置房屋。（3）县里改造配套政策不够完善，城区改造配套政策已显滞后，原有的实施细则和拆迁补偿标准等规定，操作性不强，拆迁标准粗略又不灵活，使评估不能正确、公平地体现实际价值，试点改造工作中，进度已明显受到影响。

3.规划导向不够明确，缺乏总体改造计划。城区内村庄改造规划目前还没有一个明确的方案，也没有将城中村改造纳入区域性的开发规划，改造缺少计划性和前瞻性。村庄修编的规划大都是在原村庄上进行适当调整，拓宽道路，扩展用地，仍保留原有小村庄和农村一户一宅的居住特点，与现代城市集约用地、规范建筑的社区建设要求有很大差离。改造村庄缺少整体规划的引导，哪些村庄需要整村拆迁改造，哪些村庄需要完善村庄规划进行道路拆迁改造，哪些村庄需要合并选择统一安置区进行异地改造，还没有根据象山县城市总体规划功能布局、公建设施建设、城市建设计划、村庄集体留用地规划、土地利用规划、房地产宏观调控政策和经济状况等要求，出台详细的改造规划和总体实施方案，改造带有随意性，政府缺乏主导作用。随着城市进一步推进，城中村矛盾会更突出，改造时间更紧，难度更大。

4.政策优惠力度不够，整村拆迁改造缺乏信心。象山县与广州、深圳等外地优惠政策比较力度不够，整村拆迁改造按村庄现有建设用地（包括红块图）实行等地调换，多数村民缺乏信心。主要原因：（1）改造集约下来的余留安置房用地，按土地市场评估价20%～25%补交给国家出让金，财政增加了收入，村民只享受到很少部分利益，还不能达到村民最低要求。（2）道路等公建设施拆迁村民住房，政府把应该出资的补偿费纳入等地调换的安置用地内，由村庄自行处理，不给予资金补偿，使村自主拆迁改造成本明显增加，有些村庄最低利益不能保障，改造难以启动。（3）近几年国家房地产宏观调控，房地产形势并非像前些年火爆，市场运作竞争不激烈。

5.村集体经济薄弱，改造工作技术力量不足。城中村改造工作面广、政策性强，从政府职能和角色看，不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等角度看，存在许多不足和不宜之处。所以，以村经济合作社为主体，自主改造实践中，虽有很多成功之处，但村里无法独立操作，只有由政府把关，帮助操作，做好全面服务工作，才能完成。目前，县公共建设管理中心，只有一个科室3至4人从事工作，存在力量不足，协调乏力，权责不对称的情况，改造工作步履艰难。

三、城中村改造的对策建议

针对象山县当前城市改造存在的实际问题，要推动城中村改造工作，必须按照国务院《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》精神，从社会和谐稳定发展的大局出发，坚持正确的舆论导向，做群众耐心思想工作，充分发挥村民自主改造的积极性。制定统一改造政策，坚持统一标准、公开操作、依法拆迁，坚持等地调换、补偿自给、让利于民，坚持统一规划、统一开发、统一管理三项基本原则。以群众满意为标准，认真拟定改造方案，切实为民谋利益，维护广大群众的合法利益。

1.正确认清形势，认识改造重要意义。正确认清城中村改造形势，是推进城中村改造的基础，当前象山县城中村改造面临良好的机遇。城中村改造是一项政府和广大群众都能够获得“双赢”的实事民心工程，对构筑和谐社会，发展象山县经济具有战略性的意义。城中村改造有利于改变城市整体面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活环境，提高村民生活质量；有利于合理利用集约用地，发挥土地效益，增加财政和农民收益；有利于城市公建道路等设施顺利建设，拉大城市框架，加快推动新城区建设；有利于拉动全县经济增长，促进两个文明建设和社会全面进步。

2.理顺各项关系，加强组织领导。按《象山县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁实施细则》中规定，县各级部门和街道，根据各自职责，协同做好城中村改造工作。（1）明确职责，理清主管部门和被管理单位之间的关系。城中村改造主要涉及集体土地的政策处理，县国土资源管理局是象山县征用集体土地房屋拆迁的主管部门，建议专门设立一个管理科室，及时出台相关政策，对从事县城中村改造的单位、拆迁人以及被拆迁人加强政策指导和业务管理，要求各部门积极配合，理顺省、市审批操作程序，加快改造工作。（2）理清国家、集体、村民之间的关系，在村民自愿的基础上积极开展改造工作。城中村改造要让百姓真实了解实际得到的利益，真正享受到国家的优惠政策和集体利益。通过民主推选成立村级改造议事及工作小组，直接接触村民，做到公开信息、公平补偿、公正处事，使大多数村民支持改造，形成良好的改造氛围。（3）理清城中村改造专设机构的职能关系，加强队伍建设。县公共建设管理中心是城中村改造专设机构，法律及法规上都没有明确的行政职能，现有的工作职能只能依附于有关部门发挥作用，涉及集体土地的要依靠土地部门，涉及部分国有土地的要依靠建设部门。建议专设机构的应对口归属，配备专业人员，加强队伍建设，必要时成立集体土地房屋拆迁公司，或者抽调土地、建设、规划、计划、街道等有关部门专职人员合署办公，它对城中村改造成败起着至关重要的作用。

3.统一规划引导，确定改造实施计划。城中村改造专项规划和改造实施总体计划，应是象山县开展城中村改造的首要任务。科学的规划是“龙头”，它能够杜绝新“城中村”的产生，防止城市改造重复建设，能够合理消化土地存量，有效控制房地产年增量。一要遵循城市总体规划和土地利用总体规划，补充城中村改造规划内容，完善总体规划，及时调整土地利用规划，保证安置用地落实。二要区别对待“城中村”、“城边村”、“城郊村”三种不同类型村庄改造的详细规划和实施计划。三要充分考虑县对房地产市场宏观调控政策，以及改造地块土地政策和经济上是否具备可行性，在计划内分片安排，成熟一个改造一个。具体按以下方案进行：（1）规划选址。按照就地、就近安置原则。“城中村”外迁安置的，在城东、城西规划两处安置用地，可通过“城边村”整村拆迁改造统一解决安置用地；“城边村”和公建设施涉及拆迁量大的“城郊村”，要求其进行整村拆迁改造，结合土地征用和村集体留用地进行就地安置，也可在本村或他村进行地级差价补偿调整实行异地安置；“城郊村”原则上在村内空闲地上及村边缘土地上安置，符合条件的小自然村按村庄拆扩并要求合并改造。（2）建设条件。以保证安置区几十年规划不落后，具有中档及以上品位。以提高容积率，集约用地，提高土地效益为原则。规划“城中村”、“城边村”以多层为主，鼓励建设小高层和高层建筑，严控低层一户一宅建筑。城郊村以联体房建设为主，鼓励建造多层复式房。（3）安置面积。对完全失土的“城中村”外迁拆迁户转变集体土地为国有土地性质，由政府统一落实安置区，按国有土地拆迁政策规定实行调产安置或安排经济适用房解决；对有足够宅基地及有大量耕作土地的村庄，制定统一办法和标准落实安置面积，确保村与村之间平衡。可以按村现有的建设用地加上村缺房户及公建用地进行等地调换，确定净土地安置面积，或者按农村宅基地管理办法要求，按村常住总农户数（包括依法可分户的农户）每户250m2或以内安置房建筑面积，以安置建筑面积和容积率关系确定村安置用地面积；政府再对改造集约出来的建设用地，根据土地的实际价值，给予适当资金返还，加以调节。（4）实施计划。改造规划按分步实施、先易后难、先急后缓的原则实施，根据每年房地产需求量多少来控制改造量。为加快改造速度，县房地产开发用地尽量要满足城中村改造需要，保证每年整村改造1至2个村，落实外迁安置200至300户。

4.明确改造模式，规范操作程序。按象山县“政府主导、自主改造、市场动作”的城中村改造模式，灵活确定主体，做到合法程序，按规范操作，简化各个环节。建议按以下规范程序操作：（1）村集体申请。以村民自愿改造为前提，以村支部、村委会支持开展具体工作为基础，规定要有80%以上村民签名同意，并由所在街道审核同意后，向县公共建设管理中心提出申请。（2）县政府确定改造项目。按县城中村改造专项规划和改造实施总体计划要求，由县公共建设管理办公室报县政府，组织有关部门论证，对条件成熟的村庄予以批复，防止一哄而上。（3）各部门各司其职，相互配合。先由规划部门选址，划定红线，确定规划条件（或详细规划），由土地部门确定安置用地面积。由县公建中心及街道组织村基层组织和村民开展具体工作，讨论确定村民安置和拆迁补偿方案及其它配套问题，搞好市场评估。由计划发改局立项及有关部门办理招标所需的手续。由有资质单位制定改造项目招投标标书，由土地管理部门组织，在县招投标中心进行公开招投标，招标内容包含改造代建项目和土地使用权出让等内容，一次性综合处理。（4）拆迁、建设、安置。村经济合作社按程序领取房屋拆迁许可证，委托有资质的评估单位评估，与拆迁户签订拆迁补偿安置协议书，妥善处理好临时过渡，然后实施房屋拆除、地块的改造开发建设、权证登记和安置房分配工作。

5.抓紧完善政策，加快落实改造措施。城中村村改造政策主要是土地政策、旧房拆迁补偿政策和优惠政策。（1）把余留安置用地中的政府收益纳入村庄改造进行市场公开处理，以村经济合作社为拆迁主体，整体报批用地，对余留安置用地按市场评估价补交出让金，作抵价抵押转让给代建单位，允许进入市场。也可以把村庄改造成本及要求纳入政府土地市场公开处理，即村民的回迁安置用地由村经济合作社直接报批用地，余留安置用地纳入土地储备，把村庄改造成本及要求作为余留安置用地公开招、拍、挂的前置条件，直接出让给开发商，政府依据市场地价按规定补交出让金的标准收取出让金，余额全部返还给改造村庄。村民回迁安置房统一按国有划拨用地供地，余留安置用地按出让用地供地。为了稳定社会和房地产市场调控管理，对村民回迁安置房屋在取得合法权证五年内规定不得转让。（2）城中村改造是否合理化主要是旧房拆迁安置补偿政策，象山县主要依据是象政办发[2004]195号《象山县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则》和象价[2004]66号《关于城市建设征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置有关价格和费用的通知》文件。在试点工作中仍有许多规定有待调整完善，特别是安置办法和旧房补偿标准，应尽快出台更具体、更符合实际、更便于操作的配套政策。（3）城中村改造是否人性化在于改造优惠政策，象山县改造优惠政策优惠幅度仍有余地，可对地段差，公建设施占用多、村庄建设用地不足的整村改造村庄给予适当倾斜，在规定应交费率、建筑容积率上以及调整部分村集体留有用地等办法，再给予优惠配套政策，调动改造积极性。

6.加强与社区结合，综合解决各类配套问题。城中村改造完成旧房拆迁和安置工作后，必须与街道和民政部门联系，解决配套问题，促使农村体制向城市体制的整体转换，传统农村居民向城市居民演变。（1）正确处理好集体经济。在改造过程中对村余留少部分土地进行一次性处理，收储或集体回收委托街道统一土地流转和按约定协议处置；落实村集体留用地，按县集体留用地政策处置和使用；全面进行清产核资，处理不良资产和债权债务，实行集体经济股份制改革。（2）逐步撤村改社区。安置小区建成后，一切都按社区要求配套，处理好村民安置区的物业管理等问题，促使村委会向社区转换。（3）完善社会保障体系。在农村现有的保障机制中，允许选择与城市居民同等保障机制。处置集体经济时，首先解决村民养老、医疗、就业等社会保障问题，确保村民无后顾之忧。

参考文献：

赵红平.关于城中村改造的思考.价值工程，2011（21）

第8篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

关键词：城市化进程；耕地保护；有效策略

中图分类号：F301.21 文献标识码： A 文章编号：

一 引言

当前，我国的城市化进程发展迅速，各种建设占用了大量的耕地，造成了耕地的萎缩，保护耕地的政策得到了各地政府的重视和加强，耕地保护作为我国的一项基本国策，要面对侵占耕地的实际中，不断进行完善和创新保护政策，提高保护的效果。我国的人口的吃饭问题需要依赖着耕地资源，而城市化和工业化的发展也需要耕地进行承载，世界各国在城市化中，该国的耕地都发生了大面积减少，我国最近几年的城市化发展造成了年均减少达102. 49万公顷，耕地的减少引发了人们对经济社会可持续发展的忧虑。耕地的减少不但对粮食生产造成了威胁，也带来了生态灾难。因此，我国政府相继出台了政策对耕地进行保护，如提出建立耕地总量动态平衡制度并确立了耕地占用与开发、复垦挂钩的政策。各地政府要严格执行耕地保护制度和政策，妥善解决好城市化发展与耕地保护的现实问题的挑战。

二 城市化进程中加强耕地保护的重要意义

首先，加强耕地保护有助于确保我国的粮食生产的安全。由于我国是人口大国，粮食生产的安全变得尤为重要，耕地资源是维护和保持我国发展的重要战略资源。耕地保护确保了粮食安全生产，它是维持社会稳定的基础。其次，加强耕地保护符合我国的耕地资源实际情况。我国的人均耕地资源远低于世界平均水平，甚至一些地区的人均耕地低于警戒线；况且我国的耕地资源总体质量偏低，平耕地只占耕地总面积的一半多一点；更为严重的情况就是耕地资源受到污染和损毁严重。我国每年受到工业废物、开矿以及自然地质灾害造成的耕地损失巨大。与此同时，我国人口对土地需求呈刚性增长。因此，我国耕地保护面临着十分严峻的客观现实，必须将耕地保护长期开展。再次，实施耕地保护能够确保城市化的有序发展。加强耕地保护政策，有利于提高土地的利用效率，杜绝了土地的闲置和浪费，使土地的利用方式转向节约集约利用。最后，保护耕地有利于我国进行宏观经济调控，使经济增长方式走向内涵式增长方式，以土地资源约束促进经济增长方式转变，有效抑制建设占用土地的过度需求，促进形成节约集约用地。土地资源参与经济的宏观调控，能够实现各种生产要素的最优组合，最大限度地提高土地利用率。

三 城市化进程背景下耕地保护面临的主要问题

首先，对土地资源的刚性增长需求比较严峻。人们对粮食消费比较大，再有人口的增长需要相应的土地资源作为支撑，因此，社会的发展对耕地的需求更加迫切。为了满足改善农民的住房需求，很多农民进行修房盖房。这种缺乏建设规划的建设，造成了宅基地的占地面积不断扩大, 大量占用耕地。其次，基础设施建设占用了大量耕地。我国为了拉动经济的增长率，促进就业，对基础设施建设投入了大量资金，然而，土地利用总体规划所确定的非农建设占用耕地指标不足，进行开发建设的区域大多数是占用耕地。再次，我国耕地后备资源严重不足。我国耕地后备资源总量小，区域分布不均衡，而且面对生态环境的压力，土地闲置或缺乏管护，导致土地质量较差。特别是土地受到重金属的污染，使耕地损失严重，而且各地区的耕地等别失衡、差异明显，中低等别比重高。最后，我国耕地利用率比较低，需要将经济增长方式转变为集约型经济增长方式，提高土地的质量和利用效率。因此，要加强对土地资源的保护和重新配置，实行生态退耕的重大战略，需要调整农业产业结构，降低耕地保护的压力。

四 加强耕地保护的有效措施

由于耕地保护维系着社会和经济的稳定，在面对着耕地保护压力的形势下，要创新保护措施，以战略的高度提高耕地保护的效果。

首先，强化保护责任和转变土地的利用方式。以政府为主导，实现多部门的联动机制，加强社会监督，与耕地权利人共同具有保护责任。在负责耕地保有量，对建设用地进行严格规划审批。对土地的使用应转变为集约用地，提高占用耕地的实际成本，积极推进城镇土地的集约利用。其次，要加强对耕地的保护与监督管理。健全耕地保护的经济激励和制约机制，加强土地监察管理的力度，对耕地进行差别化管护，明确管护责任，加强水土保持工程建设，提高耕地综合生产能力。对确实需要占用的土地，经国务院批准，实行“先补后占”的原则，补划数量、质量相当的基本农田。加强宣传保护耕地的力度，对于违反相关法律法规占用破坏耕地的行为，要根据相关法律从严惩处。再次，要协调好城市化进程使用土地与保护耕地的关系，实现两者协调，促进经济发展、环境保护、社会进步。耕地的保护应是维持具有一定数量和质量的、较好生态环境的耕地，实现农业的可持续发展。因此，城市化的进程一定要考虑到土地资源的承载力，从生态角度，促进城市进程、自然环境相互协调发展。最后，要完善耕地保护的相关管理制度。要严格落实耕地占补平衡制度，实现耕地总量的动态平衡。由于城市化的发展，各项建设用地十分紧张，在占用耕地后，就要对其进行相应数量和质量的耕地补偿，以维持耕地总量的平衡。要重视耕地的补充，提高耕地的生产力，改善耕地的周边生态环境。要完善土地产权制度，要明确土地所有权主体、界定土地产权和优化土地产权结构。完善征地制度，控制征地规模，切实保障农民的权益，对于征用农民土地进行补偿应大于农民的耕地收益。建设用地提高补偿标准，将征地范围缩小，必须规划用地，实行土地取得价格的市场化，尽量节省用地，减少征地，采取盘活存量土地的方式，同时要建立起配套的被征地农民的社会保障体系。

四 结论

通过对城市化进程背景下耕地保护的有效策略进行分析和研究，得出我国在城市化进程中，要协调好城市建设与耕地保护的动态平衡，使城市化发展规模、发展速度与土地承载能力相适应。要加强对耕地的保护，这样才能促进社会的长期稳定。然而，在一些地方随着城市化进程的加速，农村型向城市型转化过程中大量的耕地被占用，用于开发建设，造成了城市化与耕地保护的矛盾日趋紧张。要认识到我国人口对土地需求的加剧，而工业化建设更是占用了耕地。为此，要坚决贯彻我国的耕地保护政策，积极创新耕地保护措施，包括提高耕地的生产率、加强群众对耕地保护意识，限制城市增长边界、引导农村宅基地退出与复垦等多个方面。从而实现耕地保护与社会城市化进程的协调发展。

参考文献

[1] 陈振娜. 我国城市化发展与耕地保护问题分析及对策研究[J]. 科技创新与应用. 2012.(01)

[2] 李国栋. 胶南市国土资源局落实耕地保护责任机制严守耕地保护红线[J]. 山东国土资源. 2010.(07)

[3] 沈倩岭,黄善明. 耕地保护中的农民激励问题研究[J]. 农村经济. 2011.(06)

第9篇：农村宅基地占地的补偿标准范文

【关键词】小城镇 可持续发展 土地 集约利用

【中图分类号】F301 【文献标识码】A

土地是人类社会经济发展活动的载体与空间，土地利用情况的好坏直接关系到我国社会经济发展的未来，对可持续发展道路影响较大。我国人多地少的特点决定了土地利用紧张的局面，同时，伴随着我国城镇化进程的迅速加快，大量农村剩余劳动力向城镇流动，进一步加剧了人地矛盾，不利于城镇区域的可持续发展。我国小城镇以发展二三产业为主，吸收大量的农村剩余劳动力，在统筹城乡经济发展上起到至关重要的推动作用，但小城镇在土地资源的利用方面仍存在许多有待解决的问题，要想实现区域的可持续发展，小城镇必须提高土地集约利用度，走土地集约化的可持续发展之路。

我国小城镇土地利用现状及存在的问题

结合小城镇现阶段的土地利用现状以及土地集约化水平可以看出，我国小城镇的土地利用依然处于粗放阶段，土地资源利用效率整体偏低，建设用地需求量得不到满足与集体土地闲置的现象同时存在。改革开放以来，虽然我国小城镇的发展取得很大的阶段性成果，但一些老旧城镇或者历史小城镇仍然存在大量土地闲置、土地低效利用的情况。许多单位或企业用地规划不合理，“多征少用、征而不用”的现象较多，造成大量土地的闲置与浪费。新世纪以来，小城镇发展规模迅速增加，城镇面积不断扩张，同时也带来了许多问题，如耕地面积减少，人地矛盾加剧、旧城镇开发程度低，大量闲置土地得不到利用等。许多小城镇只重视面积的扩张，不注重土地内部潜力的挖掘，虽然人均用地面积较大，但地下空间的利用率极低，土地空间承载功能没有得到充分开发。部分小城镇规划不合理，用地比例失调，居住用地、企业用地等所占比例较大，而绿化、交通等城镇基础设施用地比例相对较小。小城镇中各类型用地相互混杂，分区不明显，布局不合理，土地浪费现象比较严重，土地利用效率极低，不符合可持续发展的理念。小城镇用地规划不合理还体现在用地时间分配不科学上，为了追求规模及效益的最大化，盲目进行土地资源的占用与开发，缺乏长远的土地利用规划，往往与社会经济发展的需求不相符，违背客观发展规律。在我国小城镇中存有大量的集体土地，国家对集体土地流转方面的法律法规政策还不完善，缺乏科学的法律依据与政策指导，土地流转存在的问题仍然较多。由于片面追求经济利益，许多小城镇通过降低土地价格来吸引外商投资，直接导致了土地经济效益的外流，间接产生土地利用率低的结果。

归根到底，我国小城镇土地利用问题产生的原因是我国土地管理制度、土地使用制度、土地产权制度等的不健全。我国小城镇集体建设用地的所有权主体不明晰、权限界定模糊，农村宅基地的使用更是缺乏合理规划与保护。我国小城镇土地既属于国有土地，也属于集体土地，在使用与管理过程中，既可按照国有土地使用与管理办法，也可按照集体土地使用与管理办法，这种现象很容易导致政府部门与居民之间产生利益上的冲突。由于对符合公共利益需求的土地征用界定不明确，导致小城镇中土地征用情况混乱，土地用途转换不符合规定，土地征用补偿标准偏低，不符合区域的可持续发展。

土地集约利用与区域可持续发展之间的辩证关系

土地是区域发展的基本空间，也是重要的资源保障，土地资源的集约利用对区域可持续发展起到重要的推动作用，反过来区域的可持续发展又会在一定程度上加强土地资源的集约利用，二者形成一种相辅相成的紧密关系。

实行土地集约利用的主要目标是提高土地资源的利用效率，促进土地资源的可持续发展，使社会、经济、生态效益得到综合提高，推动区域社会经济的可持续发展。虽然土地资源集约利用的最终目标是促进区域的可持续发展，但二者在对土地资源的利用上还是有区别的。土地集约利用强调开发土地资源的潜力与深度，提高土地资源利用率，节约利用每一寸土地，争取土地利用效益最大化。它是一个静态的过程，主要是在某一特定时间段内充分提高土地利用效率，在一定程度上完善土地利用现状，并促进区域的可持续发展。而可持续发展对于土地利用方面有着不同的理念，它主要强调土地资源的长期性甚至永久性利用，注重土地利用综合效益的提高，是一个动态的发展过程，促进社会、经济、生态环境的共同发展。追求土地资源长期利用取得的效果，虽然能实现区域的可持续发展，但不一定能够实现土地资源的高效利用，提高土地集约利用度。

我国小城镇实行土地集约利用应参照的理论基础

小城镇实行土地集约利用就是为了实现区域的可持续发展，因此首先应该遵循的就是可持续发展理论。国内外学者经过多年来对可持续发展理论的研究，使得可持续发展理论具有丰富的内涵，它强调共同、协调、公平、高效、多维的发展，具体包括社会、经济、生态三个方面的可持续发展。可持续发展理念强调社会发展的本质是提高人类的生活水平与生活质量，创造出一个公平、自由、人权的和谐社会。在经济方面，不能仅仅重视经济数量的增长，还要注重经济发展质量的提高，要改变传统“高投入、高消耗、高污染”的经济生产模式，发展循环经济，提倡清洁生产与文明消费。社会、经济的发展要与生态环境相协调，不能超出环境的承载力，在发展社会经济的同时注重生态环境的改善。

城市规划理论对土地集约利用具有很强的指导作用。随着社会经济的发展，城市的发展阶段与发展方式也出现许多不同，以工业化的发展为基础，我国城市大概经历了“田园城市”、“功能城市”、“有机城市”和“生态城市”四个阶段，随之改变的就是土地集约利用的方式从劳力资本型向资本技术型、结构型、生态型转变，土地集约利用度逐步得到提高。

城乡一体化理论指导城市与乡村作为一个统一的整体，各要素进行自由流动并辅以人为协调，实现城乡资源的合理配置，城乡关系得到优化，它是社会生产力发展到一定阶段的必然要求。城乡一体化理论指导城乡之间土地资源的合理分配与利用，对于提高土地资源利用率起到很大的作用。我国小城镇具有城市与农村的双重属性，它具有社会、经济、生态相统一且较为独立的特性，更加适用城乡一体化理论。

基于小城镇土地集约利用与区域可持续发展之间的密切联系，实行土地集约利用应把区域整体发展理论作为基础理论之一。要把城市与乡村看做一个整体的区域单位，探索适合区域整体特征的土地集约利用模式，调整区域用地结构与布局，促进区域的整体发展。

区域可持续发展下土地集约利用的影响因素

小城镇发展的规模通常与土地规模成正比关系，随着城镇规模的扩展，城镇人均占地面积逐步缩小，土地利用类型变得更加多样化，土地功能分区更加明显，土地利用价值越来越高，地价呈逐步上涨的趋势。当小城镇规模发展到一定程度时，由于我国土地资源总量的固定性，小城镇建设用地面积的扩展受到很大限制，为保证社会经济的发展，逐步实行土地集约利用，则土地集约利用理念占据主导地位。我国是人口大国，虽然国土面积较大，但可利用的土地面积却十分有限，人均用地面积相对较少，土地资源的稀缺性与总量的固定性促使人们进行土地集约化利用，以此缓解人地紧张的矛盾。结合我国实际发展现状来看，小城镇土地集约利用水平还滞后于小城镇规模的扩展。

土地使用制度对小城镇土地的集约化利用起到明显的引导与支配作用。我国早期实行无偿无期限、行政划拨的土地使用与配置制度，忽视了市场在土地配置中的作用，大大降低土地配置的效率，还导致土地利用结构不合理、布局混乱的局面。在经历土地制度改革以后，土地市场对土地资源的配置作用得到体现，配置效率大幅度提高，提高了小城镇土地利用水平。土地利用结构的优劣对土地集约利用水平影响也很大。在一定的区域内，各种用地结构组合在一起，构成土地利用的综合效益，如果各部分的用地比例都控制在适度范围内，那么就能够实现土地利用效益的最大化，提高土地集约利用率。相反，如果各部分用地比例失调就会形成用地结构与布局混乱的情况，土地资源得不到充分合理的利用。

区域土地利用规划是根据区域可持续发展的要求，结合社会、经济、生态环境发展现状，从时间与空间上进行土地开发、利用、整治、保护的总体安排与布局。土地利用规划严格限定我国各类用地的转变，实施用途管制制度，并进行土地利用结构与布局的调整规划，规划制定的科学合理与否直接影响到土地集约利用的结果。

我国土地利用方式从原始的“粗放式”模式逐步向“集约型”模式转变，土地集约利用程度也得到很大提高，但是随着人口的增加以及土地资源总量的限制，人均建设用地量大大减少，对土地资源的不合理利用也产生了一系列生态问题，如土地盐碱化、沙漠化等。单纯依靠加强土地管理手段来提高土地利用率已经不能满足土地利用的需要，而科技手段可以有效解决这一难题。通过加大科技投入，进行土地整理与土地复垦工作，改造各类中低产田，不仅可以解决诸多土地生态问题，还有效增加土地资源的可利用量，提高土地集约利用度。

社会经济的发展水平是影响土地集约利用的重要因素之一。随着经济发展水平的提高，人们平均用地面积逐步减少，为了保证经济发展，只能加强土地潜力与深度的开发，扩大土地的容积率，使土地集约利用程度得到稳步提升。

区域土地集约利用与可持续发展的策略

土地资源的管理与使用制度是合理配置土地资源的政策依据，政府在其中的领导作用非常重要。关键要不断完善土地管理法规，加强土地资源的管理，改革土地使用制度，加强土地市场的建设，对土地流转实行严格规范，同时完善土地利用监督机制，对于“多占少用、占而不用”等违规事件，严格追究其责任。政府部门还要建立土地集约利用评价指标体系，把土地集约利用纳入工作考核中，保证土地管理工作效率的提高。

土地利用规划是我国实行土地集约利用的重要参考标准，各区域应结合本区域的土地利用现状以及社会经济发展水平，编制出科学合理的区域土地利用规划。在土地利用规划中要对未来土地利用的需求与趋势进行科学预测，对区域内土地利用深度与潜力进行评估，结合区域的长远利益，合理控制小城镇的发展规模与土地集约利用度。土地利用规划要对区域的土地利用结构与布局进行适当调整，使其不断得到优化，充分发挥各种用地结构的相互辅助与推动作用，实现区域发展效益的最大化。

提高土地供给总量是实施土地集约利用的前提与基础。对于小城镇中闲置、荒废或者低效利用的土地进行回收改造，重新安排进行合理高效利用。对于许多老旧的小城镇进行科学改造，盘活废弃、闲置的土地，充分挖掘土地资源，提高土地利用率。建立完善的土地储备制度，提高土地储备总量，同时积极拓展新的土地资源。对于新的土地利用项目，要进行综合指标评价，包括经济效益、投资规模、土地集约利用程度等，对其土地利用进行严格要求，保证土地资源得到高效利用。

充分发挥市场机制在土地资源配置中的调控作用。由于对土地需求的不同以及使用者自身经济能力、土地使用目的、土地价格、国家政策等因素的影响，土地市场利用经济杠杆进行土地资源的配置，使土地资源得到充分的利用。对于除公益性用地以外的其他各种用地，都要实行土地有偿使用制度，并不断完善土地招拍挂制度。将政府的调控作用与市场调节机制相结合，最大程度上实行土地资源的优化配置，促进区域协调可持续发展。

科学知识与技术的应用是提高土地集约利用水平的关键。不管是制定土地利用规划还是实施土地整治工程等，都要对土地资源及其利用状况进行指标评价，如利用3S技术对小城镇用地规模、用地结构及布局、土地集约利用度、用地效益等指标进行检测估算，发现土地利用存在的缺陷，为土地管理与利用工作提供科学可靠的依据，对于提高土地集约利用水平起到关键作用。此外，科学技术在各产业中的应用使得产业结构得到优化，政府把产业结构优劣作为企业用地分配的考核依据，促使企业不断加大土地集约利用的深度，提高单位土地面积的效益，这在很大程度上提高了区域土地集约利用水平。

集约利用土地的观念与意识的提高在土地集约利用过程中属于重要的环节。要加强宣传土地集约利用的必要性，将一些土地集约利用方面较好的管理模式、经验、方法等进行推广，同时对表现优异的用地单位进行政策上的优惠，而对于土地利用低效、浪费现象严重的单位要进行严格查处，限制其对土地资源的使用。只有加强人们集约利用土地的意识，才能促使土地集约利用水平得到切实提高。

结语

我国小城镇建设已经进入高速发展的时代，区域可持续发展理念也进一步得到深化，土地资源是小城镇规模扩展与经济发展的基础，但区域土地资源总量的限制决定土地集约利用化是小城镇区域可持续发展的必然之路。现阶段我国小城镇土地集约利用仍然存在很多不合理的问题，如缺乏科学合理的规划布局，政府的调节作用与市场的调控机制配合还不完善，科学技术投入水平还远远不够等，这在很大程度上影响了区域的可持续发展。我国人口规模的扩大与土地资源紧缺的现状，对小城镇实行土地集约利用方面提出更加严格的要求与发展目标，政府新修订的土地利用规划加强了对土地集约利用的指导，可持续发展观与建立资源节约型社会的战略目标也证明走土地集约的道路符合社会经济的发展需求。因此要不断加强小城镇用地结构与布局的合理调整，充分运用制度政策、科学技术、土地市场等多种手段来加强土地集约利用，促进小城镇区域各方面的可持续发展，加快我国城镇化的进程。