土地征收补偿条例精选(九篇)

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第1篇：土地征收补偿条例范文

关键词：国有土地；房屋征收；补偿；条例；可操作性指标；评价

中图分类号：D912.3　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作为国家赖以存在、延续的最重要物质资源，自文明创始以来就一直是人类所珍视、追逐的目标，“人类文明的标志就在于通过以国家强制力为后盾来确定人们或各社会集团对于土地的权利”。土地征收法律制度作为土地法律制度中的重要组成部分，更需高度关注与重视。2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)正式公布并生效，这标志着我国的土地征收法律制度进入了一个全新阶段，公众普遍对其操作性有着更高的功能期待，然而该条例的可操作性究竟如何，在《条例》刚实施不久的情形下，可以针对《条例》文本进行评价。

一、《条例》的可操作性评价指标

一部法规范性文件，即使制定程序合法，内容完备且不违背上位法，形式规范，如果不能在实践中得到很好地适用，也只能是没有生命力的一纸空文，这样的立法实际上是对宝贵立法资源的浪费。因此“可操作性指标”是评价法律质量的一个重要标准，只有具有较强可操作性的法律才可能成为高质量的法律。本文中“可操作性”是指，法律规定有效地付诸行动，得到实施的程度。法律的可操作性强，就意味着法律能够更有效付诸行动，得到更好的实施；法律的可操作性弱，法律在运用中困难程度就更大。

具体说来，法律可操作性评价具体指标有三，即：规范完整性、规范明确性和适用频率。

规范完整性主要考察构成要素完整的规范条数和无后果构成要素的规范条数之间的比例。完整的法律规范构成要素包括假定条件、行为模式和法律后果三个部分。构成要素完整的规范条数在整部法律中所占比率越高，其从规范完整性指标来看的法律可操作性越强。因为缺乏法律后果的规范意味着有行为却无相应处理结果，该行为模式的法律效力在实践中就会存在问题，常常会出现操作难与执行的局面。

鉴于《条例》出台的时间短，在实践中难以全面考察其适用频率，因此以文本为对象，我们主要从规范完整性与规范明确性两方面来评价其可操作性。

二、可操作性具体评价

(一)规范完整性

此次新出台的《条例》共计35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五大章。其中构成要素完整的规范条数共29条，无后果构成要素的规范条数共6条，构成要素完整的规范条数占该条例规范总数的83％。

在6条无后果构成要素的规范中，1条是有关立法宗旨的规定，2条是有关法律原则的规定，另有1条是有关实施附则的规定，这4条从立法层面而言无需具有法律后果这一构成要素。除去此4条，实际真正产生影响的无后果构成要素的规范为两条，即第15条和第29条，仅占新条例规范总数的5.7％。因而，单就规范完整性这个指标而言，《条例》具有很高的可操作性。

《条例》第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”然而却并未规定当被征收人不予配合时该如何担责，使得针对被征收人制定的配合义务极易在实践中形同虚设，缺乏强制效力。被征收人不配合，征收纠纷便随之而来。

第29条规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。”如若审计机关未依法对征收补偿费用管理和使用情况进行监督，或未公布审计结果该承担何种法律后果?是比照第30条针对市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员的担责规定，还是另依他法?缺乏有效的法律责任，使得审计机关自身行为缺乏规制，易怠于行使其监督职责。

(二)规范明确性

1、完善进步之处。在《条例》颁布生效之前，有关土地征收与补偿，主要适用的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》与各地方根据各自具体情况所制定的相关地方性规章等。其中最重要的、在全国范围内生效的为《土地管理法》。可通过与上述法律法规的比较，来评价分析《条例》的进步与完善之处。

(1)适用范围的明确性。法律规范的适用范围又称法律规范的效力范围，即法律规范对于什么样的人，在什么时间、空间范围内对于人们具有拘束力。法律规范的适用范围包括在时间上的适用范围、在空间上的适用范围和对人的适用范围。此处，我们主要对空间上的适用范围加以评价。

原《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物的拆迁。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》、《物权法》等有关集体土地征收的规定及相关地方性法规规章的规定。在《条例》出台前，法律规定的征收范围不但包括基于公共利益而征收的土地，还包括非公益性商业用地。允许非公益性商业用地的征收，在实践中极易造成征地权的滥用，利用国家权力不当地剥夺私权，侵害原土地权利的合法权益，易造成行政权力的腐败。

为从制度上解决这一问题，此次新条例做了严格限制。首次对征收范围进行了具体细化的明确。确定的土地管理制度创新精神应该是逐步缩小征地范围。根据该精神，《条例》规定：只有为维护公共利益才可进行征收，从而排除了非公益性商业用地的征收。

统计资料表明，截止到2007年底，全国征地用途中仅有20％土地是为绿化等公共利益的，80％的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。

针对此现状，《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”在原《城市房屋拆迁管理条例》第1条“加强对城市房屋拆迁的管理”的基础上增加了“维护公共利益”，与《物权法》的相关规定相一致，即只有为了维护公共利益，才能进行征收。

同时该法首次对“公共利益”进行界定，以列举的方式严格限制其范围，《条例》第8条明确规定其所指的“公共利益”主要包括国防、外交需要，组织实施能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要等。第一次以法律的形式划定了在理论上和实践上都存在较大争议的“公共利益”的大致范围，避免实践中因为规定不明而出现征收范围肆意扩大的现象。

除此，首次明确排除了“违建”补偿，明文规定违规建筑不属于《条例》的补偿范围。违规建筑是否获赔一直是土地征收实践中的争议问题，《土地管理法》与原《拆迁管理条例》均未对该问题做出直接规定，造成实践中纠纷不断。《条例》第16条首次明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在

房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”这一规定有效解决了“违建”获赔的争议，打击了部分地方为获得更多补偿款而临时突击扩建的行为，有利于公平正义。

(2)执法主体的明确性。原《拆迁管理条例》在对征收工作主体进行规定时用词混杂。其在第5条规定“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，第7条却规定“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查：经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”同时使用“县级以上地方人民政府”与“市、县人民政府”造成在实践中区级人民政府征收权的资格争议问题。而《条例》则统一规定为“市、县级人民政府”，有效避免了区级人民政府征收主体资格的争议问题。

(3)执法对象的明确性。原《拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”由此可知，其将执法对象定为“拆迁当事人”。但何为“拆迁当事人”?在实践中，往往难以界定，范围不一。是仅指房屋所有权人?抑或包括房屋承租人或其他利益相关人?《条例》则避免了“拆迁当事人”这一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有权人”这一更为具体明确的表述，缩小了执法对象的范围，在司法实践中更具有操作性。

(4)执法程序的明确性。《土地管理法》并没有细化具体规定土地征收程序，仅在第46条笼统规定，“国家征收土地的。依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。被征收人应当在公告规定期限内，到有关部门办理征地补偿登记。即“法律条款并没有明确事前知情和主动参与的权利，而只是强调了被征收人要履行事后参与的义务，而法律实体之外又缺乏必要的协商或听证程序作为补充，加上农民受知识层次、信息占有量等因素的限制，参与公共事务能力较弱，如果没有适当的程序制度作保障，在利益受到侵害时往往不能及时有效地维护合法权益。”

《条例》则对执法程序做了具体细化。第8条至第29条完整规定了征收与补偿的执法程序，涵盖征收前至征收后的全部过程，使实践过程中的每一步均有法可依，有法可循。特别是对于房屋所有权人私权的保护，比之《土地管理法》更为全面具体。第27条首次提出“先补偿，后搬迁”的概念，顺应民心地将禁止野蛮拆迁写入条文，符合依法治国，建设社会主义和谐社会的需要。“先补后搬”这一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有权人的财产权，从而在最大程度上地维护了私权。

同时，从程序上否定了行政强制拆迁。作为一贯争议热点，行政强制拆迁在此次《条例》中的废止有着巨大积极意义。据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2％左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。新条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”这一规定有利于文明拆迁的实现，促使拆迁部门采取更为温和的拆迁谈判方式，在一定程度上缓和了征收方与房屋所有权人之间的矛盾。

(5)执法标准的量化不确定性。执法标准的量化不确定性可经下列公式加以计算：

执法标准的量化不确定性=(处理项上限－处理项下限)÷处理项上限

经上述公式计算所得的商越大，则执法标准的量化不确定性就越大。因为根据上述计算公式所得百分比越大，意味着条文在内容上就具有更大的自由把握与发挥的空间，在实践中行政机关的自由裁量权就越大，即该条文在内容上的随意选择性与量化不确定性就越大，操作起来因缺乏明确规定与标准就越发困难，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在执行标准的量化不确定性。以征收补偿标准为例，该法第47条是有关土地征收补偿的核心规定，这条概括性的规定构成我国土地征收的根本制度。透过条文可知，我国《土地管理法》规定的土地补偿标准是：土地补偿费为被征耕地前三年平均年产值6－10倍，安置补助费为4－6倍，二者的总和最高不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。套用执法标准的量化不确定性公式，将字母a设为常量，代表被征耕地前三年的平均年产值，则土地补偿费的上限为10a，下限为6a，代入公式即为：

(10a-6a)÷10a=0.4

即该条文的量化不确定性为40％。

反观，新条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”按照理性的交易规则，开发商给付的补偿款会尽可能贴近市场价格，不太可能过多偏离市场价格。因此土地补偿费的上限价格会接近于其下限价格，即接近于市场价格。换言之，上限与下限之间的差额近乎为0，则带入上述公式即为：

0÷市场价格=0

即该条文的量化不确定性为0，亦即意味着该条文的可操作性非常高。通过上述计算清晰可知，新条例在土地征收补偿费方面，其可操作性明显高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只适用于金额的计算，对于同种条件不同处罚或不同条件不同处罚的情形并不适用。这两种情况因种类不同而不能相比。对于前者，即同种条件不同处罚的规定，在实践中很易造成执法机关都倾向于选择更有利于自己的A处罚方式，而逃避另一种相对而言获益少的B处罚方式。比如条文若规定执法机关可以采用罚金或吊销执照的方式进行处罚，则在实践中绝大多数执法机关都会选择罚金而不采用吊销执照的方式，从而造成行政权力的滥用。这种选择权实际上具有很大任意性与自主性。量化不确定性大，法律可操作性小。

而对于后者，即不同条件不同处罚的规定，虽在形式上是放于同一条文中，然而在实质上却可拆分为两个不同条文的内容。在A条件下实施对应的A处罚，此为一个条文的内容；在B条件下实施对应的B处罚，此为另一个条文的内容。不同前提条件，不同处理结果，应分开确定计算其量化不确定性，不可笼统套用上述公式计算。

2、存在问题。虽然总体而言，《条例》具有较强法律可操作性，较之《土地管理法》与原《城市房屋拆迁管理条例》在规范明确性方面有了很大改善与进步，但不可避免的亦在一些方面仍存在问题，需进一步完善其内容，以增强其可操作性。

(1)在适用范围的明确性上，有关“国有土地”的范围规定还需要进一步界定。《条例》的适用范围是“国有土地”，相对于原《城市房屋拆迁管理条例》，适用范围更大，然而“国有土地”的界定是一个复杂问题。“现实中的‘国有土地’大

体有这样几种：一是已征用或已经确权给使用者的国有土地；二是依时颁发的土地房产所有证换发新使用证的国有土地；三是城市市区居民使用的土地，按城市的土地属于国家所有，在土地初始登记时确定为国有土地：四是城市、城市郊区的农民特别是城中村居民，因转户、拆迁等情形，土地随之转为国有土地；五是第二次全国土地调查中对城市市区的土地调查登记为国有土地的：六是依法不属于集体所有的国有土地。

实践中面临的复杂问题是，有的‘国有土地’未经过征收程序，有的没有给原集体经济组织支付过补偿，有的是先办理房产所有证后办理土地使用证，有的仍然由农村集体经济组织使用甚至仍然是农用地。”而《条例》仅笼统规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，则上述各类国有土地是否都适用“收回”规定?是否排除某些情形?如何确定哪些被收回的国有土地应该补偿?“例如，因‘城中村’改造、居民转户等原因形成的国有土地是否补偿?第二次全国土地调查中登记为国有土地是否补偿?没有支付过征用补偿而直接按‘城市土地属国家所有’规定登记发证的原集体土地是否补偿?这些问题直接影响能否收回土地使用权。”因为《条例》未对“国有土地”的范围进一步界定。所以在房屋征收的实践操作中有可能造成无法可依的局面，从而使该新条例的可操作性大打折扣。

(2)在执法主体明确性上，有关房屋征收实施单位及其法律责任的规定需要进一步完善。按照现行规定，“建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关。容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。这是由当时的历史条件所决定的。二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。”首先，此处的房屋征收实施单位到底指谁?“不以营利为目的单位主要有三种：一是国家机关，二是承担行政管理职能的事业单位，三是民办非企业。从立法意图来看，国家机关可以排除，但房屋征收实施机构究竟是属于承担行政管理职能的事业单位还是民办非企业，抑或两者兼而有之?”期望予以明确。其次，对于超出房屋征收部门委托范围所实施的行为，房屋征收实施部门该如何承担法律责任?若由房屋征收实施部门自身承担，则若在其不具有承担能力的情形下，谁该为其承担?这些都是实践中将遇到的问题。

(3)在执法程序明确性上，有关土地价值确定程序、房屋调查登记的规定和被征收房屋的“土地用途”的认定规定需要进一步细化。《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。”而对于被征收的土地，则只在第13条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”除此并无进一步的处置办法。有收回，则应有补偿。法律规定的补偿标准仅为“合理”二字，那么这便涉及到对“合理”的判断。何谓合理补偿?补偿多少才谓合理?这其中的关键问题即为对被收回土地的“价值”进行确定。尤其是划拨土地，作为被收回土地的主要类型之一，其价值在实践中向来难以确定，然而新条例并未对划拨土地的价值确定程序予以规定。

实践中收回国有土地使用权的操作程序应该如何?有关国有土地“收回”应由谁执行?补偿主体是谁?鉴于当前我国大多城市社区(居委会)是从原生产队改制而来，集体经济组织实体早已发生转移，那么，转移后的补偿主体是谁?“许多住宅用地原来给村(居)委进行过补偿，那么，现在应补给谁?国家、省级项目在被征收房屋的国有土地上进行建设的，要不要给市、县政府进行土地补偿?”进一步探讨，依什么程序计算补偿金额?“《条例》明确被征收房屋价值的补偿是‘被征收房屋类似房地产的市场价格’，显然已包含了土地补偿或土地使用权收益。那么，原集体经济组织的土地补偿应该如何计算?单位和个人获取的‘市场价格’中要不要显化‘土地价值’?同时，房屋价值由‘具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定’，其‘相应资质的房地产价格评估机构’实际上是住建部门确定的资质，那么国土资源部门确定资质的‘土地价格评估机构’能否参与?”以上均是尚待进一步明确之处。

新条例第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

“对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。但对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。”笔者以为，可采用信息登记公开的方式，将拒不配合的被征收人情况登记在册，用以备案，建成档案系统归总，便于随时查阅。

新条例第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”如何界定是否擅自改变“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何认定?条例尚未有明确规定。依据前述《条例》第15条规定，被征收房屋用途的认定，主要采取调查登记的办法，那么如何“调查登记”?法律并未明确规定。条例只规定房屋征收部门进行调查登记，则国土部门是否同样有权参与调查登记?“房屋用途与土地用途是否应该‘登记一致’?改变房屋用途的同时改变土地用途是否不予补偿?新建、扩建、改建房屋的同时，擅自改变土地用途和改变土地使用条件的是否要处罚?改变土地用途行为在被征收房屋‘调查登记’时被认定为‘合法’的，国土部门还要不要处理?

事实上，长期以来拆迁工作中房屋和土地用途的认定，与能否顺利达成拆迁协议有着十分直接的关系。为了获得更大的经济利益而改变了住宅用途，但在拆迁时得不到满足，一些‘钉子户’就是这样产生的。”因此，必须对被征收房屋的“土地用途”认定程序加以进一步明确。

三、评价结论

第2篇：土地征收补偿条例范文

关键词：土地征用；房屋拆迁；公共利益；个人利益

中图分类号：DF4 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0182－02

拆迁问题近几年一直是热议的话题，就以《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》来说，无论是在力度上和速度上都得到了广泛的关注。当我们受到个案冲击时，不得不考虑的一个问题是，我们到底是存在哪些制度性的问题，还是拆迁条例所呈现出与社会进步不同步的体制问题。经过专家的广泛调查研究，《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，这导致了城市发展与私有财产权保护两者之间的严重冲突，也导致了公共利益和个人利益在土地征用和房屋拆迁中的失衡。即便是2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》也不能完全根除土地征用和房屋拆迁中的失衡现象。

一

一部法律的修改不仅仅是文字的变化，更多的是其背后复杂的利益调整。关于土地征用和拆迁问题法律也是几经修改。1991年6月为了与《城市规划法》建立配套的法规，国务院了《城市房屋拆迁管理条例》。当时的城建主体多是国有性质，拆迁行为基本依靠政府计划，当然鲜有涉及公共利益与非公共利益的差别，商业拆迁多半按照政府拆迁的模式。1994年7月《房地产管理法》出台，分税制实行改革，城建主体中增加了开发商，开发商由后台走向前台，土地财政成为重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆迁条例》修改颁布，但是没有在根本上解决公共利益和非公共利益的差别，政府既是审批者又是裁判者，对被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法给民众带来了一定程度的经济利益损失和精神伤害。2004年3月《宪法》增“征用补偿”条款，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，但是宪法修正案仍然没有界定“公共利益”的范畴。2007年3月《物权法》规定“拆迁补偿”， 第42条针对城市房屋的拆迁的三项补偿安置原则，提高了对被拆迁人的补偿标准。2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》有了更多的改善，对公共利益与个人利益的平衡，对各种利益的博弈都发挥了一定的督促和限制的作用。

二

以往条例中对于“公共利益”都没有明确的界定，新条例在这一点上有了较大的突破，并采取了列举方式。对于公共利益的界定，第八条以列举的体例将“公共益处的需要”界定在：国防和交际的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等根本行动措施扶植的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、情况和资本呵护、防灾减灾、文物呵护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程扶植的需要；由政府遵照城乡规划法有关划定组织实施的对危房集中、根本行动措施落伍等地段进行旧城区改建的需要；法令、行政律例划定的其他公共益处的需要。公共利益的界定避免了以往开发建设拆迁的发展经济和公共利益需要的伪装，主要是区分了公共利益和非公共利益，并不能实际上解决在土地征用和房屋拆迁中公共利益和个人利益失衡的问题。公共利益和个人利益失衡的根本原因是不能使被拆迁者得到满意的补偿。针对补偿问题，新条例也有相关的规定。新条例在第三章针对补偿问题做了规定。条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。即便是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之时，黑龙江省密山市的强制拆迁自焚事件、江苏拆迁户的自焚事件似乎也对我们提出了疑问，新条例的颁布实施能不能真正解决拆迁与征用中的矛盾，能不能真正地平衡公共利益和个人利益？公共利益的明确界定能否真正区分“政府组织实施”和“开发商商业行为”？直补是不是解决征地矛盾的关键？

三

刚出台的新拆迁条例的颁布在形式上结合民众意见和专家意见，考虑公共权力与个人权益，体现了立法的民主性与科学性；在内容方面，对于公共利益的界定，拆迁补偿范围、原则和程序，从行政强制拆迁向司法强制搬迁的演变，都是符合民意和立法目的的突破性的规定，但不乏也存在一定的弊端，笔者通过对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的优势和隐患的分析，浅谈如何更好地在条例中体现公共利益和个人利益的平衡，如何有效地解决行政权力与公民权利的矛盾。

从条例颁布的优势分析，笔者认为，第一， 公共利益的界定改变了以往政府和开发商形式上以公共利益为名，实质上为谋取私利的状况，甚至某些政府或者国家机关的办公用房的开发也施行以公共利益为名的拆迁。第二， 责任明确 以往房屋拆迁安置补偿，拆迁许可证的效力等等都受《行政许可法》的影响，但是即便如此，国务院以及房屋拆迁主管部门没有规定制定房屋拆迁行政许可听证程序。新条例将拆迁许可证的方式废除，市县级人民政府成为直接责任主体，国有土地的政府征收行为成为政府行为，政府从幕后走向前台，不能在逃避责任。新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。第三， 行政补偿以人为本 旧条例忽视被征收人的合法权益，新条例重视被拆迁人和公众的意愿，以往在征收人的补偿方面因价格偏低，过少的考虑被征收人的利益，被征收人往往存在抵触情绪，新条例规定被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格，即便在制定初期也体现出以人为本的原则，通过社会的广泛参与，广泛听取民众意见并结合专家意见，新条例还规定，被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。所以在救济制度上也摒弃了旧条例的不利制度，民主贯穿在制定和执行条例的始终。第四，取消了行政强制拆迁 这又是新条例的一大突破，政府既是参与者又是裁判者的局面终于有所改变，新条例将行政强制拆迁变为司法强制搬迁，有利于制约政府的征收和补偿工作，使其尽量在公平公正的基础上进行，从而减少在房屋征收与补偿中因公共利益和个人利益失衡而产生的矛盾与冲突。

四

新条例的众多优势在一定程度上缓解了公共利益和个人利益在房屋征收和补偿的矛盾，但是得不到根本性的解决，笔者认为直补不是解决征地矛盾的关键，《国有土地上房屋征收和补偿条例》仍然存在一定的劣势。

第一，笔者认为，在新条例中缺少治理的决心。最近三年发生的8起拆迁自焚或活埋案中无一名地方官员因此受到追究。江海、盐城，北京海淀，山东胶州，福建泉州，黑龙江东宁先后发生拆迁户自焚，湖北武汉拆迁户被铲土机活埋，当地官员无一人被问责；就是唐福珍事件中被停职的科级干部在事件过后不久也是官复原职。如果想真正解决征地与补偿中公共利益和个人利益的矛盾，关键并不是能补偿多少，而应该是制约权力，对于在这一行政行为行使过程中建立一整套公平公正的处罚制度，加强行政监督司法监督的力度，把问责制落到实处，并应赋予群众代表一定的参与权和谈判权，这才能真正地实现公共权益和个人权利的平衡。

第二，关于公共利益和非公共利益进行严格区分是否能真正解决征收与补偿中存在的矛盾。关于这一点我们要一分为二。笔者认为，更好的界定公共利益的目的是防止部分开发商以政府的名义，即以公共利益为名行己之利，实现“非公共利益”的目的，对于部分开发商是有一定的限定标准。但只是把开发商的这种行为由旧条例的混淆状态，变为如今的真空状态，同时又增加了“外交需要”，笔者是否可以这样理解，即便是开发商纯粹的商业开发目的，只要其是“外交需要”作为条件，依然可以征收。在新条例中是否应该将“外交需要”的条件诠释的更加明确，使政府，开发商和普通民众均不产生重大误解。

第三，关于征收主体。从新条例可以看出，市县人民政府是理所当然的征收主体。第四条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。而这些内容的执行，首先应该考虑的关系背景是市县人民政府和房屋征收部门的关系。房屋征收部门能否作为行政主体以自己的名义行使行政职权最终独立承担法律责任？如果其不能作为行政主体行使行政职权，而只能以法律法规授权的组织或者受委托组织的身份行使职权，受委托的房屋征收实施单位和房屋征收部门又是什么关系？

第四，关于赔偿。新《条例》明令禁止政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、、、。禁止野蛮搬迁、暴力搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。禁止贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用。禁止房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告。对违反者视情节轻重依法给予通报批评、行政处分、行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任，造成损失的，依法承担赔偿责任。但是对于具体的赔偿标准却没有加以规定，只能参照《国家赔偿法》。建议受赔偿人应有权选择赔偿形式。比如是选择货币赔偿还是房屋赔偿等等。这样才能平衡公共利益和个人利益。

参考文献：

[1] 彭小兵.城市拆迁中的公共利益与博弈[N].中国经济时报，2007-06-28（5）.

第3篇：土地征收补偿条例范文

关键词：房屋征收 补偿 公平公正

《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》的主要差异，就在于征收条例规定的征收主体只能是市、县级人民政府，而且只能为公益事业而进行房屋征收，这与拆迁主体多以开发商为主，且征收目的多为商业开发成鲜明对比。鉴于拆迁条例在施行过程中因野蛮拆迁等问题广为诟病，如何确保征收工作公开、公平、公正，确保公益事业建设顺利进行，就成了各地政府的首要考虑。结合征收工作的实践，本文旨在从征收主体、被征收房屋价格评估及法院司法审查等方面，对目前征收工作中的一些问题作以简要分析。

一、关于开发区管委会能否作为征收主体的问题

征收条例规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因为开发区从严格的法律意义上说不是一个行政区域，开发区管委会也就不算是一级政府。因此，学术界多认为，开发区管委不能作为征收主体，即便是国家级开发区也一样。据统计，仅2013年，国务院就批准升级或新设了29家国家级的开发区，至2013年，全国国家级开发区的数量已上升为200家，其中，东部地区96家，中部地区58家，西部地区46家。各地开发区，特别是国家级开发区经济发展势头迅猛，对各地经济发展贡献巨大。因为开发区一般建于城郊结合部，交通、水电、排污等基础设施薄弱，通过房屋征收而进行公益事业建设不可避免。

因为普遍理解为开发区管委不能做征收主体，各开发区在房屋征收时基本上采取两条变通途径：一，由开发区所处行政区域的县级政府做为征收主体，二，对于跨两个以上行政区域的开发区，则由开发区所处区域的市级政府做征收主体。这两个变通最大的问题就是，法律上的征收主体实际上并不参与征收与补偿，而真正从事征收与补偿工作的开发区却又只能以受县或市级政府委托的名义，名实不符。为保障被征收人的合法权益，征收条例设置了众多程序以保障征收工作的公开、公平和公正。这使得实际从事房屋征收工作的部门不得不在各个程序上与法律上的征收主体和征收部门进行协调和沟通，以使后者出具相关的法律手续。这无疑给征收工作人为设置了障碍，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的怀疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被动。因此，笔者认为，房屋征收主体，应从广义理解市、县级政府的含义，将国家级开发区管委会纳入征收主体范畴。

二、关于房屋征收中的评估问题

众所周知，土地在房屋的价值中占有较大比重。据笔者了解，在房屋征收中，土地使用权性质为出让的非住宅房屋，其土地使用权在评估中一般会得到考虑。但在在旧城区城中村改造中，被征收房屋实为民房，土地使用权原系宅基地，“农改非”、“村改居”后土地使用权多被视为划拨，因而房屋建筑占地范围外的土地，也就是通常所说的院子，在房屋价格评估中往往被忽略，理由是划拨土地国家随时有权收回。通常的做法是，评估机构对征收范围内的房屋价格进行基础性评估，即，评估出征收范围内房屋的一般市场单价，至于各被征收房屋的实际评估价格，则套用简单的乘法公式，即该单价和被征收房屋建筑面积的乘积。因此，在城中村改造中，经常是评估的市场单价一经公布，户户都能清楚自己房屋的价值，根本不需要送达评估的分户报告。

在城中村中，被征收房屋最大差异在于房屋的占地面积不同、新旧不同，而这两个因素，对被征收房屋的市场价值有较大影响，特别是房屋的占地面积。此前的拆迁条例及拆迁的评估规定中，对被拆迁房屋的占地情况在评估时应否考虑，没有做具体规定，由此引发很多案件。住建部《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。所以笔者认为，为确保旧城区城中村改造中房屋征收补偿的公平与公正，城中村房屋的占地面积及新旧程度应当作为评估考虑的重要因素，房屋的分户评估报告应当显示出房屋的实际价值，并送达被征收人。

三、关于房屋征收中的司法审查问题

根据《征收条例》的规定，被征收人对征收决定不服、对征收补偿决定不服，都可以向法院。征收决定与征收补偿决定的不同在于，征收决定是政府因公益事业建设而做出的房屋征收决定，征收补偿决定是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由政府按照征收补偿方案对该被征收人作出的补偿决定。

第4篇：土地征收补偿条例范文

关键词 征收 拆迁 利益冲突

中图分类号：D922 文献标识码：A

一、关于征收与拆迁的语意

（一） 关于“征收”。

《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

可见，“征收”一词是以宪法和人大立法明确规定为依据的，且专门针对将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的事项，是一种改变物权归属的公权力行为。

（二） 关于“拆迁”。

《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》都确认：对私人财产只能“征收或征用”。然而，现有法律层级较高的法律档有5件行政法规、9件司法解释仍是以“拆迁”为基础建立。在这些法律档中，“拆迁”一词无一例外地与“房屋”联系在一起，而并未对房屋建在集体土地上还是国有土地上加以区分。其中，将“拆迁”一词赋予强大公权力色彩的法律档莫过于2001年的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）。

且“拆迁”一词，直白地讲述了当集体土地被国有化以及单位和个人的房屋被国有化之后的命运，但“拆迁”却并不是一个法律词汇，它不能准确地彰显法律意义。

（三） 现状。

2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称：《征收与补偿条例》）颁布施行。我认为《征收与补偿条例》可以看做是对“拆迁”一词的正式放弃。《征收与补偿条例》在标题中使用的正是“征收”一词，而非2001年《拆迁条例》当中的“拆迁”。我认为非常合理，因为“拆迁”本质上源于政府对居民房屋所占用之土地的产权的征收，其法律效力亦附属于征收而存在。具体而言，拆迁的主体、程序、补偿、产权变更等诸多重要问题均由征收制度决定。

二、我国现行征收制度的关键性理论问题

（一）征收的性质及其应当遵循的基本原则。

目前我国的征收实质上是一种行政征收。行政征收，是指行政主体凭借国家行政权力，根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制、无偿地征集一定数额的金钱或实物的行政行为，具有强制性，无偿性，法定性。征收行为或房屋的拆迁行为构成行政征收法律关系。

正因为征收的行政行为属性，我认为至少应遵循行政行为的基本原则，也即：依法行政原则、合理性原则、程序正当原则、便民高效原则、诚实守信原则。即：征收应该遵循法定的职权和程序、充分考虑具体情况之后以最大限度地减少损害为原则进行。

（二） 征收强烈的利益对抗性。

对于适应了定居生活的人类而言，几乎没有什么比能够维持自己稳定的生活数据即财产更为重要了。而征收制度要剥夺的恰恰正是这项权利，因而就表现为公权力与个人之间强烈的利益冲突。而当前个人力量弱小到无法抵抗公权力，于是，为了捍卫在个人眼中几乎是生存基础的土地和房屋，才出现了个人以血肉之躯愤然抵抗的事件。因而合理地处理个人利益与公共利益应该永远是征收制度不衰的主题。

三、结合《征收与补偿条例》对征收当中双方利益的冲突解决的分析

（一） 征收的前提――公共利益应尽可能的明确。

《征收与补偿条例》第八条采用列举式对“公共利益”进行了界定，共七项，但其中第五项“为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要”引发了不小的争议。且不论旧危房改造中难免会有开发商的涉足，单就“旧危房改造在多大程度上能归属于公共利益”就是一个颇难论证的问题。

公共利益不仅需要列举式的罗列，它还需要一种有明确标准的描述性定义，以便于当新的社会现实出现或者疑难案例出现时有一个可供界定的标准。而且在这个问题上，针对我国的现实，首要的是将商业利益排除在外。

（二） 补偿标准――从替换和补偿金说起。

就目前情况而言，对房屋的征收主要有两种补偿方式：货币补偿和房屋置换。

对于房屋置换而言，主要是解决房屋在置换前后的面积、便利程度等方面的问题。对于房屋置换导致的住房条件下降予以相应的补偿即可，另外是过渡期间费用的偿付问题。而对于货币补偿的标准，向来是争论不休的问题。

《征收与补偿条例》对货币补偿的标准是“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”，然而众多的专家却仍然担心这样的标准不足够防止类似钉子户事件的发生。因为，拿到货币补偿并不是最终目的，最终被拆迁的居民还是需要解决住房问题。如果因为住户住房破旧而导致评估数额过低，就仍然无法使失去住房的居民在现在的条件下获得一套住房，而生活质量不受太大的影响。因而，当前房屋的估价是否应该成为货币赔偿的决定性标准值得商榷。

（三） 强制拆迁的适用应严格限制其措施。

强制拆迁首先并不是一个贬义词，只是强制拆迁的手段有可能成为被诟病的对象。因为任何行政行为必然会以其背后强大的国家机器能做后盾，在必要的时候以其强制力保证行政行为的实施。然而在强制力显现的时候，如何同时体现对行政相对人的人权的保障和尊重。

《征收与补偿条例》中先补偿后强拆的规定是个很大的进步。同时其二十七条规定：“房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。”仍然是比较具体的规定，一个抽象的原则仍未建立。

（作者单位：湖北省恩施市人民检察院）

参考文献：

第5篇：土地征收补偿条例范文

一、征用土地基本情况

根据建设规划及实地勘界，*公司工程建设占用白鹤滩镇鱼坝村和旧营村集体土地245.7亩，其中占用集体荒坡237.7亩，占用鱼坝村的集体耕地8亩，涉及村民委员会2个，村民小组2个，农户22户，人口84人。

二、土地被征用单位的确定

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款关于“……村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产……”及《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》（国土资发〔2003〕358号）文件关于“……征用土地方案经依法批准后，市、县国土管理部门应及时会同政府有关部门，以村（组）为单位拟订有关农村集体经济组织的征地补偿安置方案……”和《*县建设用地管理办法（试行）》（2003年9月26日*县第十三届人大常委会第四次会议通过）第二十二条第二款关于“一个建设项目征收集体土地涉及几个村的，分别以各村为被征地单位计算征地补偿”的规定，*公司建设征收土地涉及白鹤滩镇鱼坝村和旧营村，因此，*公司建设用地被征用单位确定为鱼坝村民委员会和旧营村民委员会。

三、被征用单位的耕地被征用前三年平均亩产值的确定

根据《中华人民共和国统计法》第九条、第十条和《中华人民共和国统计法实施细则》第十六条之规定，按照*县统计局《关于2003—2005年度白鹤滩镇鱼坝村三年平均亩产值的报告》（巧统字〔*〕8号）文件中提供的粮食作物、经济作物的产量、产值数据资料，鱼坝村的耕地被征收前三年的平均亩产值为489元。

四、耕地的征收

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及青苗补偿费。

（一）土地补偿费的确定

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条“……征收耕地的土地补偿，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍……”。该耕地原土地类型为集体荒山、荒坡，后被鱼坝村的部份村民开挖，整理后耕种，经研究，决定征用耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六倍，其征收土地的补偿费为：8亩×489.00元/亩×6倍＝23472.00元。

（二）安置补助费的确定

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条关于“……征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍……”和《云南省土地管理条例》第二十四条关于“……被征地单位人均耕地在666.7平方米以上的，安置补助费总额为被征收耕地前三年平均年产值的4倍；人均耕地在666.7平方米以下的，每减少50平方米，增加年产值1倍……”的规定来确定征收耕地的安置补助费。

1.鱼坝村耕地面积为1250亩，农业人口1682人，人均耕地面积为0.743亩（1250亩÷1682人＝0.743亩/人），即495.33m2/人。

2.需要安置农业人口为11人（8亩÷0.743亩/人＝11人）。

3.土地安置补助费为被征收耕地前三年平均年产值的7.427倍，即：4倍＋［（666.70－495.33m2）÷50］倍＝7.427倍，其中：4倍为土地安置补助的基准倍数，（666.70－495.33m2）÷50为应增加的倍数。

*县*公司建设征收鱼坝村民委员会的土地安置补助费为：7.427倍×11人×489.00元/亩＝39949.833元。

（三）青苗补偿费的确定

根据《云南省土地管理条例》第二十六条关于“……被征收土地上有青苗的，按照当季一茬实际产值补偿……”的规定，考虑到被征收耕地农户的利益，结合实际，被征用耕地的青苗补偿按被征收前三年平均产值的一茬给予补偿，其青苗补偿费合计为8亩×244.5元/亩＝1956.00元。

（四）被征收耕地三项补偿费的确定

征收鱼坝村8亩耕地的土地补偿费为23472.00元；安置补助费为39949.833元，青苗补偿费为1956.00元，以上三项补偿费合计为65377.833元，每亩8172.229元（65377.833元÷8亩＝8172.229元/亩）。

（五）*公司建设征收耕地补偿费最后确定

根据《云南省土地管理条例》第二十五条的规定，考虑到被征土地农民的实际情况，为充分照顾农民的利益，经研究决定：耕地每亩补偿费从依法计算的8172.229元提高到8200元。

五、征收集体荒坡的补偿费确定为3000元/亩

六、被征收土地地上附着物的补偿

（一）*公司建设征收土地的经济林木补偿标准，根据实际的种类和大小定价给予补偿（详见附表）。其它杂木不予补偿，由户主自行砍伐，免收有关费用。

（二）坟墓搬迁的补偿：砖石混600元/冢，土石混400元/冢。

七、凡是*公司建设选址堪界后所开垦的耕地一律按荒坡补偿，所种植的青苗及树木一律不予补偿。

八、其它

（一）土地被征收后人均耕地不足0.2亩的农户，由本人申请，经县人民政府批准，予以转为非农业人口，享受相关政策待遇。

（二）被征收土地涉及的村、组或农户，应积极配合*公司建设征地工作，对不配合建设征收土地或阻挠建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地，拒不交出土地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条之规定，申请人民法院强制执行。

第6篇：土地征收补偿条例范文

一、房屋征收的概念

房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。

二、房屋征收的目的

征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。

如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。

二、房屋征收的主体

房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。

1，批准主体

批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。

2，实施主体

实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。

依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。

哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。

3，房屋征收实施单位

房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步调查登记

房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。

最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。

第二步暂停通知

房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。

第三步无证认定

市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。

第四步拟定方案

房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。

第五步方案论证

同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。

第六步公开方案

同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。

第七步修订方案

同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。

在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第八步稳定评估

市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。

第九步筹措补偿

政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。

第十步公告决定

市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题房屋补偿

一、补偿形式

《房屋征收与补偿条例》规定了被征收人可以根据自己的意志对房屋征收的补偿形式做出选择，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，二者任选其一。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、补偿项目

依据条例第17条规定补偿项目应包括五项：

1，房屋价值补偿；

2，搬迁、临时安置的补偿；

3，停产停业损失补偿。

4，补助和奖励

依据条例规定授权市、县级人民政府制定房屋征收补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补助不是本条例规定的补偿，是对被征收人因房屋被征收造成的困难或不便的金钱补助，体现政府救济原则。奖励是被征收房屋人积极态度、行为的奖赏，体现政府对公益事业的投入。补助与奖励是条例的一个新规定，但是实践中个地方政府或拆迁人已经有过实践，可以说是总结实践的结晶。但是决不能在补偿费中提取补助和奖励金，政府应在财政上单独列支。

5，优先给予住房保障

优先对象只能是征收个人住宅并且符合住房保障条件的，做出房屋征收决定的政府应当优先给予住房保障。法律授权省级政府制定该优先保障条款的落实。

三、补偿标准

房屋征收补偿的核心对象是房屋，对房屋如何补偿，《条例》确定的是公平原则，没有采用适当补偿原则，土地征收现在的补偿原则还是适当原则。公平原则的具体体现是房屋的价值，没有继续使用原拆迁条例规定的市场价格原则，价格取决于价值，价格围绕价值波动。价格是一个不稳定的参数，而价值是由劳动力价值决定的，价值是呈上升趋势的，是相对稳定的参数。因此采用价值标准也是本《条例》的一个最大亮点。

《条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，被征房屋的价值底线标准是不低于类似房地产市场价格。这里把握两点一是“不低于”标准，不低于不是等于，应是高于。在确定房屋价值时应在该类房屋市场价格之上确定，高于多少应根据实际情况综合确定。二是“类似”，类似不是相同，也不是近似。这里的“类”指的是房屋类别，是砖混结构还是土坯房。按照被征收房屋类别分别确定价值，体现了公平原则。

产权调换的补偿标准仍采取房屋价值标准，并实行等价值交换的原则。属于旧城区改建项目工程征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，满足被征收住址选择要求。

四、违法建筑

争议多年的违章建筑一词在条例中消失，物权法定原则的确立，违“章”显得力不从心了，再以违“章”处理物权属性显然没有法律依据，《条例》对违“章”建筑没有规定是否补偿，可以说违章建筑应给予补偿，以后政府在依法行政中一定要区分好“违章”和“违法”的性质和概念，一旦混淆后果严重。违法建筑需要经过认定程序来确定是否属于违法建筑，并决定是否给予补偿。

《条例》规定违法建筑认定的范围是：1，未经登记的建筑；2，临时建筑。未经房屋主管部门登记的房屋认定比较复杂。可能认定为合法建筑也可能认定为违法建筑，主要根据房屋形成的时间、原因、当时的法律等。认定为合法建筑的同时决定给予补偿；认定为违法建筑的同时决定不予补偿。对临时建筑的补偿认定比较简单主要审查是否超过批准期限，在期限之内的临时建筑的，应当给予补偿，否则不予补偿。

对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为它存在的基础违法，如果补偿会对守法者明显不公平。

笔者认为：违法建筑往往都是由各种原因造成，有的是行政管理者的责任，有的是建筑物所有者或使用者的责任。例如房屋建设手续不全的问题，当事人事先已经向相关政府部门提出申请，但是由于政府部门工作人员不履行职责而未给办理的，这种违法后果就不应当让当事人来承担。因此，对于违法建筑补与不补一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估价

房屋估价是征收房屋的关键环节，过去拆迁出现的问题基本上是由于评估不公开、不透明，暗箱操作，故意压低评估价格，评估机构的服务对象不是被拆迁人而是拆迁人或者政府。评估公司为了揽到评估项目不得不听从拆迁人的意见，压低价格。有的压低价格高达30%以上。这次《条例》不仅规定了对评估机构的选择权100%的由被征收人决定，同时，对评估机构的评估结果异议规定了明确的异议渠道和程序。对于“出具虚假或者有重大差错”给予法律制裁。《条例》第19条明确规定，由被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，取消了过去拆迁当事人选定的不合理部分，既拆迁人操作选定评估机构的弊端。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收房屋人可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经过鉴定认定：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《房屋征收与补偿条例》改变了《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的拆迁估价估机构确定，应当采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定使许多房屋被征收人认为拆迁估价机构不能中立，因为确定拆迁估价机构的决定权在政府手中，大多数拆迁估价机构都是政府单方指定的；而《房屋征收与补偿条例》将确定房地产价格评估机构的决定权交给了被征收人，由被征收人来确定房地产价格评估机构，使被征收人的权益得到更有利的保障。

四、补偿途径

房屋征收决定作出后，落实补偿就是主要工作。依据《条例》规定落实补偿的途径有两条，一是民事协商渠道既补偿协议、二是行政强制渠道既补偿决定。房屋征收部门与被征收房屋人依据补偿决定和补偿方案通过自愿协商，双方达成补偿协议的行为属于民事协商渠道。如果对协议的履行发生纠纷，救济渠道只能走民事诉讼渠道解决。

《条例》规定：房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。补偿决定是一种行政强制补偿行为，被征收人如有不服可以通过行政渠道解决

第三热点问题强制搬迁

一、强制搬迁

强制“搬迁”取代了过去的强制“拆迁”，虽然都是强制，但是强制的内容、方式、结果、行为均有明显的区别。因此，我们必须弄明白强制的内容、方式、行为以及法律后果。

1，无暴力强制搬迁让你多做思想工作

对于政府征收房屋过程中，最容易引发矛盾冲突的“强制拆迁”问题，因强制拆迁引发暴力事件的更是屡见不鲜，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，“武力拆迁”、“暴力拆迁”将消失在历史的洪流中。

《条例》规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

此规定保障了被搬迁人在没有搬离土地和房屋前基本的人权，在促进和谐搬迁的进程中避免矛盾的激化和冲突的发生。在强制搬迁过程中，切实的做到让暴力彻底走开。违法规定采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

2，禁止建设单位参与搬迁活动排除腐败行为

搬迁行为可分为自动搬迁和强制搬迁，不论是被征收人自动搬迁还是申请强制搬迁建设单位均不得参与搬迁活动。这是条例中唯一禁止性条款。

3，法院是唯一具有强制搬迁执行权的司法机关

“强制搬迁”一词必然意味着有一方或多方的利益会遭受到限制和拘束，慎用强制手段是必须要考虑的问题。但是在什么情况下可以适用强制搬迁？《国有土地上房屋征收与补偿条例》对强制搬迁适用的条件有着具体的规定，在行政复议、行政诉讼期间停止强制搬迁，逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行补偿协议的，由作出房屋征收决定的政府依法申请人民法院强制搬迁。

对强制搬迁明确了司法强制，取缔了行政强制搬迁。因此，强制搬迁一是法院执行事先告知被执行人；二是政府提供安置之所；三是补偿决定已经生效。三个条件缺一不可，法院在强制前必须审查的主要内容，任何单位不得擅自以“带到派出所问话”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段对被搬迁人采取强制措施，应以督促或强制其到达临时安置居所为主要强制搬迁手段。另外，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

日前，公安部已经明令各地公安机关禁止公安机关参与介入地方政府土地、房屋征收活动。

4，“先补偿、后搬迁”原则贯穿始终

被征收人获得协议约定的补偿后再搬迁，补偿不到位有权不予搬迁，政府无权申请法院实施强制搬迁，法院无权作出强制搬迁的裁决，无权执行强制搬迁。房屋征收部门应当按照补偿协议或补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房，否则无权申请法院实施强制搬迁。这也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的又一亮点，由原来规定的“先拆后补”变成了现在的“先补后拆”，通过这条强制性的规定加重了房屋征收人的义务，使得被征收人权益保护的力度大大增强了。

以往的盲目拆迁中往往会出现这种情况，被拆迁人为了配合公共利益建设，将原住房屋拆除后，在简易临时住房内一住就是好几年而得不到妥善安置，从而引发一系列社会不安定因素。为了避免此类现象的重复，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中提出的“先补偿，后搬迁”的原则，对以强制手段征收的房屋也应当先予以强制补偿。

5，强制搬迁措施只能是司法强制措施

逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府依法申请人民法院强制搬迁。这个时候“强制措施”是司法强制措施，法院以法律程序实施，不能和暴力以及一些野蛮的强制拆迁方式划等号。

司法强制搬迁时，也不得采取暴力、胁迫等非法手段实施，只能依法律规定的强制措施执行。在被搬迁人没有搬离房屋或土地之前，不得对其断水、断电、断气或其他影响生活的强制措施；强制搬迁一般只针对被申请执行人在房屋内或特定土地上的财物，以腾出房屋或土地为强制执行目的，除非被申请执行人有主动采取非理阻挠强制搬迁的行为，强制搬迁主体方可对其人身采取相关措施。如果出现被申请执行人采取危及自身或他人生命安全、健康行为阻挠搬迁的，司法机关必须在知道和应当知道之时主动采取相应防范和救助措施。

第四热点问题救济途径

《条例》的另一亮点是规定了明确的民事、行政救济途径，被征收人不服行政行为或有异议的规定了明确的救济途径，包括主体之间平等的民事法律关系、行政管理法律关系、中介机构的中介法律关系均作出了明确规定。

一、房屋征收民事法律关系及其诉讼

依据《条例》规定，房屋征收涉及的民事法律关系有以下几种：

1、政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷

社会稳定风险评估机构属于中介机构，政府委托中介机构的法律关系属于民事法律范畴，双方引发的纠纷属于民事法律调整对象，一旦发生纠纷均可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

2、被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷

评估机构在评估过程中或评估结论不实，引用范例不恰当，构成虚假评估侵害被征收人的合法权益或财产权益的，被征收人要求评估机构恢复名义、赔礼道歉、赔偿损失的属于民事法律关系，可以提起民事诉讼。

3、金融机构出具虚假证明侵权纠纷

在征收房屋决定前政府应保证补偿资金“足额到位、专户存储”，金融机构应向被征收人出具补偿专用账户存款信息，已取得被征收人的信任，促成与政府房屋征收部门达成补偿协议。但是金融机构出具了虚假的存款信息，被征收房屋人签订了补偿协议不能如期得到补偿款。金融机构的行为侵害了被征收房屋人的合法权益的可以提起民事诉讼要求金融机构承担连带支付责任。

4、一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷

补偿协议纠纷中只有“一方当事人不履行补偿协议约定义务”纠纷属于民事诉讼法律关系，如果被征收人认为补偿协议违法、无效；遗漏补偿项目、补偿标准错误等原因提起的诉讼不属于民事纠纷范畴。构成“不履行协议”的主体可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行协议是一种主张即可构成诉讼，一方当事人凭补偿协议即可立案。以不履行义务主张立案的，不能主张协议无效、违法、标准争议等行政性纠纷，如果认为协议存在行政违法性应通过行政途径要求解决。

5、中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷

被征收人使用的水、热、气、电、通讯、网络等均是合同双方行为，如果第三方未经合同双方同意给予中断服务，是一种侵犯合同双方的合法权益行为，任何一方均有权提出民事侵权诉讼。如果提供服务方怠于履行合同不主动恢复供应关系、拒绝对加害人提出司法保护也应承担扩大损失的民事赔偿责任。如果供应方未经使用人同意，与征收方联手、听从、恶意串通等中断服务应承担赔偿和违约的民事责任。

6、截留征收补偿费侵权纠纷

负有支付、代收代付补偿款的单位应及时按照约定将补偿款给付被征收人，再给付过程中采取巧立名目、变相收费等手段截留补偿费用的属于民事侵权行为，可以请求法院责令追回返还给被征收人，造成损失的应承担民事赔偿责任。

7、虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具评估报告经房地产价格评估专家委员会鉴定，鉴定为：虚假或者有重大差错之一的被征收房屋人可以向法院提起民事诉讼，要求评估机构或评估师承担赔偿责任。

二、房屋征收行政法律关系及诉讼

1、违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政纠纷

市、县政府应根据《条例》的规定，根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个行政职能部门为本级政府的房屋征收主管部门，具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿；或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的，该被授权单位实施了房屋征收行为，被征收人认为授权违法，可以对授权违法行为提出行政复议或行政诉讼。也可以直接请求实施单位的上级确认违法并撤销实施单位的行政违法行为。

2、房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷

房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托，具体负责房屋征收与补偿工作，在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金，从事营利经营活动的，由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的，被征收人可以依法向房屋征收部门的上级行政机关提出赔偿申请，对赔偿不服的可以行政诉讼。或直接向法院提出行政诉讼请求赔偿。

3、上级人民政府不履行监督职责纠纷

依据条例规定，上级人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作履行监督职责，被征收人也可以向上级政府提出申请要求其履行监督职责，如果上级政府收到监督申请后不予理睬或不尽监督职责，或者按照案件处理。申请人可以对上级政府的不作为行为提出行政诉讼或行政复议。

4、对举报事项不核实处理行政纠纷

任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。一般行政核实处理的期限为60日。如果没有核实处理结果并答复举报人，举报人有权对不履行核实处理的行政机关提出行政诉讼或行政复议。

5、对行政监察机关不履行行政监察职责行政纠纷

依据条例规定：监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。被征收人受到征收部门或实施单位以及工作人员的暴力待遇、侵害被征收人的合法权益、徇私枉法等请求行政监察机关依法对违法违纪的单位或个人给予行政处分的，行政监察机关拒不履行职责或违法履行职责行为不服的可以向法院提起行政诉讼或行政复议。

6、不服房屋征收决定行政纠纷

被征收人认为征收决定涉及的建设项目属于非公共利益、征收决定程序违法、征收决定不符合某项规划等侵害了被征收人的合法权益。对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以在公告后60日内依法申请行政复议，或在3个月内依法提起行政诉讼。

7，征收补偿方案争议行政纠纷

房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级政府。市县级政府未组织有关部门对征收补偿方案进行论证；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况再次及时公布；旧城区改建需要征收房屋的多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府未组织由被征收人和公众代表参加的听证会；未根据听证会情况修改方案。上述政府行为其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作为行政诉讼或行政复议。也可以先行提出作为申请，政府仍不作为的在提出行政诉讼或行政复议。

8、不履行房屋征收公告法定职责行政纠纷

市、县级人民政府作出房屋征收决定后不公告；公告应未载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作为的可以提起行政诉讼或行政复议。

9、不服提前决定收回土地使用权行政纠纷

在未作出房屋被依法征收决定前，先行决定收回国有土地使用权。被征收人可以提出行政诉讼或行政复议。

10、调查登记异议行政纠纷案

房屋征收部门超出房屋征收范围调查登记；对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况登记错误、不实的；被征收人要求重新调查登记未获得重新调查登记的；调查结果未在房屋征收范围内向被征收人公布得。上述任一行为均属于具体行政行为，均可构成作为和不作为的行政诉讼或行政复议。

11、对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政纠纷

房屋征收范围确定后，依据条例规定任何单位或个人均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，违反规定的，政府将作出不予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可以提起行政诉讼或行政复议。

12、相关部门暂停办理新建、扩建等相关手续行政纠纷

房屋征收范围确定后房屋征收部门通知有关部门暂停办理新建、扩建等相关许可手续，如通知暂停办理范围超出征收范围；暂停期限超过1年的仍不给予办理相关手续的，申请人可以根据申请许可事项以及主管部门等情况分别提出行政诉讼或行政复议。对房屋征收部门的通知行为不服的直接提起行政诉讼或行政复议。

13、不服认定未经登记建筑属于违法建筑行政纠纷

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的作出不予补偿决定不服的可以提出行政诉讼或行政复议

14、不服补偿决定行政纠纷

补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项必须公平合理，不因未达成协而降低补偿。被征收人认为违反公平原则的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

14、不履行公布分户补偿明细行政纠纷

为了实现公平、公正的补偿目的，房屋征收部门应当依据房屋征收补偿档案，在房屋征收范围内公布分户补偿明细，告知被征收人的全部补偿情况。房屋征收部门不履行、拒绝履行或不完全履行公布分户职责的被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

15、审计机关不履行公布审计结果行政纠纷

审计机关应当对每个房屋征收项目的补偿费用管理和使用情况进行审计监督，并在补偿工作终结后向社会公布审计结果。审计机关不履行上述职责或履行不当的被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

16、责令改正赔偿损失行政纠纷

市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者、、的，被征收人可以申请上级人民政府责令改正。被征收人还可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。

17、非法迫使被征收人搬迁行政纠纷

实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。

18、房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费行政纠纷

房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收补偿费用，被征收人可以申请上级人民政府责令改正，追回有关款项。被征收人还可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。

三、房屋征收中的听证事项

1、房屋征收法定听证事项

法定听证事项只有《条例》第11条规定的，旧城区改建征收房屋项目，在多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府必须组织由被征收人和公众代表两方面人士参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，法定听证是政府的必须履行职责。

2、被征收人申请听证事项

申请听证事项条例没有规定，依据行政行为相对原则，相对人认为听证有必要的均可以提出听证申请，本讲座提到的行政法律关系中均可提出听证申请。

四、房屋征收可以举报的违法事项

1、对于下列县级以上地方人民政府的违法行为，任何组织或者个人都有权向有关政府进行举报。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②违反法定程序作出房屋征收决定的；

③未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的；

④对不符合规定的补偿方案予以批准的；

⑤作出的补偿决定违反补偿方案的；

⑥自行违法强制搬迁的。

2、对于房屋征收部门的下列违法行为，任何组织或者个人都有权向本级人民政府进行举报。

①未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的；

②申请强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房的；

③采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；

④未作出补偿决定申请法院强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序申请强制搬迁的；

⑤未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。

⑥房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的。

⑦未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的；

⑧未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。

3.公民享有广泛的举报权

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第7条规定任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理，并将处理结果向举报人通报。

条例对公民举报权的规定是一种进步，是原来《城市房屋拆迁管理条例》没有的，将房屋征收活动置于人民的监督中，不仅有利于征收程序的公开、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法权益。

五、被征收人不服评估结果的救济途径

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。也就是被征收人接到评估结果后认为评估结果不公平或有遗漏事项的应书面提出异议意见，具体提出复核请求和事实以及理由。如果对复核结果仍有异议，再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。该鉴定结论是终局的，作为补偿证据使用。

第7篇：土地征收补偿条例范文

关键词：房屋征收 补偿 公共利益 权益保障

2011年1月21日，国务院正式出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》从征收决定到征收补偿，从公共利益界定到取消行政机关自行强制拆迁……以科学发展观为指导，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，加大了被征收人合法权益的保护，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会建设。

1.改“拆迁”为“搬迁” 新条例突出保障被征收者权益

新条例中有一个显著的变化，就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”，改为“搬迁”。?

拆迁这个概念从法律上来说其实是一个非常不适当的概念，因为拆迁仅仅是一个行为。而且这个概念在过去的十多年里带来很多问题，造成一种不良的社会心理暗示。改“拆迁”为“搬迁”虽然只是一字之差，却折射出一种法治理念的进步。

2.明确公共利益范围，加强规划调控作用

公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性的难题。旧条例的问题在于没有严格区分公共利益和商业利益，特别是用于房地产开发，也可以进行拆迁，由此产生了很多社会矛盾。

新条例第8条明确规定了6种情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

这意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。

3.政府征收房屋必须要两次公告

县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。而且县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。这一点，突出强调了被征收人的知情权、参与权等。

4.房屋征收应先补偿后搬迁

随着城市化进程加快，因拆迁补偿难以达成一致，暴力野蛮拆迁事件时有发生。个别开发商对拒绝拆迁的所谓“钉子户”，采取恐吓、威逼、停水、断电甚至非法限制人身自由等手段，不顾一切先推倒房屋再说。

从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

这一规定是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收人权益的保护。

5.以“司法强拆”取代“行政强拆”

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。这意味着，今后的强制拆迁只能由政府向法院申请，由法院来执行。这也是较旧条例最突出的一个区别点，旧条例规定政府是可以自行组织行政强制拆迁的。

这个变化使得行政机关特别是政府的征收部门从强拆中解脱出来，因为政府既决定征收补偿，又决定强制拆迁，政府作为房屋征收主体，是当事人一方，如果直接介入强制拆迁的话，难免会发生自己做自己案件法官的这种情形，使得征收补偿决定不合理，也可能引发在强拆过程中的很多纠纷。所以这是一个维护社会稳定，保障被征收人合法权益的一个方案。

6.尊重被拆迁人选择权 可选多种补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换补偿方式，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

提供灵活多样的选择，体现了对被征收人的尊重。需要特别强调的是这里只讲征收住宅，没有讲商业性用房，需要大家探讨。

7.征收范围确定后“违建”不补偿

针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

8.商业拆迁强调自愿公平，政府不得介入

非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。

可以看到，新条例的立法理念与设计思路，充分彰显维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间，力求达到双赢平衡。新条例带给中国社会的不仅仅是一部条例的修改，而是让人看到了政府与民意的良性互动，更深切地体味到法治政府的希望所在……

第8篇：土地征收补偿条例范文

中国土地所有权性质的不同使得房屋征收形成了特有的二元制结构，集体土地上房屋征收补偿在实践中以《物权法》《土管法》等法律作为主要依据已不能满足现实需要。文章通过对2011-2015年贵州省高级人民法院受理的集体土地征收补偿180件二审行政案件的案由、特点、裁判理由和结果进行分析，归纳出集体土地上房屋征收补偿实施中存在的不足，指出行政机关征收执法过程中存在的主要问题，并提出集体土地上房屋征收补偿法治化建构中立法完善、规范执法、强化司法的路径和重点。

关键词：集体土地；土地征收；房屋征收；征收补偿；司法审查

中图分类号：D9233 文献标志码：A 文章编号：

10085831（2016）05012208

一、问题的提出

基于房屋依附的土地所有权性质不同，现行土地上房屋征收补偿制度分为国有土地上房屋征收补偿与集体土地上房屋征收补偿，二者法律定位①、法律依据、操作程序以及补偿机制（包括标准、范围、价值确定程序等）完全不同，形成了中国特色的房屋征收二元制。由于城镇化步伐加快，城镇建设用地需求加大，土地征用成为国家获得非农建设用地主要的手段[1]，但集体土地上的房屋依附于土地，没有对其专门立法，因而造成对于集体土地上的房屋所有权人没有得到合理的保护。征收行为缺乏必要的法律约束、行政机关采取的征收方式简单粗暴等造成侵犯被征收人合法权益的事件层出不穷。集体土地征收成为了产生大量诉讼和以及的重灾区。新行政诉讼法修改后大量土地房屋征收补偿行政案件进入法院，但法院对于农村集体土地上房屋征收案件受理范围、诉讼主体及补偿程序、补偿标准等问题存在不同认识，就连复议机关与司法机关、上下级法院之间也存在不同认识，该类案件存在依法行政与加快发展的价值性矛盾、公共利益与个人利益的物质性矛盾、充分保障被征收人合法权益与防止被征收人滥用诉权的结构性矛盾等问题。本文以贵州省法院受理的集体土地房屋征收补偿行政案件作为研究对象，通过梳理2011-2015年间此类案件的案由、特点、裁判理由和结果，归纳出集体土地上房屋征收补偿存在的不足，指出行政机关法律实施过程中存在的主要问题，并提出通过完善立法、规范执法、强化司法等途径实现集体土地房屋征收与补偿法治化。

二、贵州省集体土地上房屋征收补偿案件的基本情况与特点

土地权利人或利害关系人对涉及农村集体土地的行政行为不服，可以提起行政诉讼[2]。本文探讨范围界定为集体土地上房屋征收补偿，故，重点涉及房屋征收补偿相关争议，包括责令交出土地行政决定的非诉执行、补偿安置标准的行政裁决、土地征收决定等。本文采用了2011 -2015年贵州省法院裁判集体土地房屋征收补偿案件的所有二审案件数据，并对此进行了相关情况分析。

（一）案件基本情况

第一，案件受理逐年攀升。2011-2015年，贵州省高院共受理涉及集体土地房屋征收与补偿行政二审案件180件，每年的受案数量不平衡，其原因主要是受到土地利用总体规划、农用地专用的集中审批、用地人的经济实力、政府招商引资力度以及行政诉讼法修改和立案登记制的影响。2015年受案数量是2011年的38倍。

2011-2015年贵州省法院受理的涉及集体土地房屋征收补偿行政二审案件情况见表1。

说明：数据来源于贵州省法院行政审判庭受案登记本以及全国法院裁判文书网统计。

从表1可以看出，2011-2015年集体土地房屋征收与补偿行政案件前3年受案较少，也比较均衡，2014年有所增加，2015年达到井喷状态，原因主要在于2015年5月1日新施行的行政诉讼法将行政案件立案审查制改为了立案登记制，并且新法颁布后的宣传，使得很多以前没有诉讼意识的集体土地所有权人开始运用法律武器维护自己的权益。

第二，原告胜诉率较低。从表2可以看出，驳回诉讼请求在结案方式中占比较高，居于第二位的是全部撤销行政机关的行政行为判决。集体土地征收补偿案件原告的胜诉率比较低。造成这种特点的根本原因在于：案件争议焦点在补偿标准，司法审查难点在补偿合理性。但是大部分进入实体审查的案件其合法性基本没有问题，主要在于合理性，当行政机关的行政行为具有合法性但缺乏合理性时，法院对当事人的诉讼请求判决多采取予以驳回诉请的方式。因此，驳回诉讼请求判决的裁判方式占了所有案件的一半以上。

第三，案件多因补偿标准而起。纵观近几年该类行政案件，当事人争议的焦点并不在于土地征收的合法性，而在于补偿数额的多少。从案件协调解决的情况看，原告虽对土地征收的合法性提出异议，但其真实目的是想增加补偿的谈判筹码。补偿中存在相邻地区补偿标准不同一、同一地区因人而异、搬迁签约前后补偿不同、集体土地上房屋与国有土地上房屋补偿标准差异大的现象。如陆某等人诉贵州省黔东南州从江县人民政府房屋拆迁补偿纠纷案详见贵州省高级人民法院 “黔高行终字〔2015〕9号”行政判决书。：因修建贵广高铁需要征用陆某等人房屋所在土地，但后来该地区修建工业园区，对同一区域地段进行征收的补偿标准高于因修建高铁的补偿标准，陆某等人要求按照补偿较高的标准执行补偿，但政府认为由于没有政策依据而拒绝。此案反映了同一地方征收土地因时间不同、征用用途不同而补偿标准不同的现状。

（二）案件主要特点

土地房屋征收补偿行政案件是目前所有行政案件中关注度较高、对抗性较强、审判难度较大的案件种类。案件数量增长快、类型较复杂，且此类案件涉及农民权益，也涉及到其他多方利益。法院在案件审理过程中遇到的法律问题较多：对于省政府或国务院批准的征地行为是否可诉；司法可否进行公共利益认定；村民作为个人是否有权对征地行为提讼；集体土地被征收后地上房屋拆迁补偿的标准；“责令交出土地”的性质等法律适用方面的问题。目前案件情况反映出其特点主要是：第一，由于房屋涉及当事人切身利益，当事人对案件相当重视，与行政机关对抗性强、矛盾尖锐，容易引发。据了解，目前贵州省涉征拆行政案件的当事人请的诉讼人大部分是北京律师。2015年受理的153件该类二审案件中有135件详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2015〕16号、19号、20-43号、58号、60-88号、89-93号、106-142号、146号、176-209号”行政判决书。案件当事人的诉讼人为北京律师，占到全年该类二审案件数的8824%。有的案件当事人还通过寻求舆论支撑，引发舆论炒作或造成网络事件，一旦处理不当，极易形成极端恶性事件。

第二，土地房屋征收补偿案件“连环诉讼”多发，往往一个问题引发多个纠纷。由于土地房屋征收补偿案件与信息公开、撤销国有土地使用证、集体土地征收诉讼交织，因此一个案件会引发多个案件甚至连环诉讼。在贵州省高级人民法院这5年受理的180件案件中与征收案件共同提起的信息公开诉讼就有30余起。如李某诉贵州省人民政府驳回复议申请一案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2015〕143号”行政判决书。：在李某提起该案诉讼之前，其先提起了要求公开涉及征收其承包土地审批信息的信息公开诉讼，在信息公开诉讼中法院判决县政府予以公开相关信息，李某在获取了黔府用地函〔2011〕618号用地批复后再向省政府对用地批复的合法性申请复议；又如王某等人诉省政府驳回复议申请三案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2015〕102-104号”行政判决书。，由于前期王某等人申请政府信息公开而获取了用地批复信息，王某等人对用地批复不服向省政府提起复议，省政府认为其不是利害关系人而决定对复议不予受理，法院经审查则认为由于政府之前因原告申请信息公开而向原告公开了批复，则其公开信息行为初步证明了原告与批复之间存在利害关系，则省政府以原告不是利害关系人而决定不予受理复议不当，最终判决撤销省政府不予受理复议决定，责令其重新作出行政行为。

第三，部分案件的行政相对人诉讼法律意识淡薄。部分行政相对人对行政诉讼相关法律知识不了解或一知半解，常常由于诉讼主体不适格、被诉行为选择不正确、诉讼请求和理由不适当、复议和诉讼关系理解错误、时机和举证时限不当等因素而败诉。并且行政相对人有的“不信法”，采取等方式寻求救济却最终因超过法定期限而败诉。 之所以集体土地房屋征收补偿出现前述特点，主要原因在于有关征地拆迁的法律规范尚不健全、地方政府征地行为不够规范、舆论氛围和司法环境不佳、个别被征收人素质不高、补偿期望值太高。

三、集体土地房屋征收补偿存在的问题及原因分析

集体土地房屋征收补偿实践中产生了很多诸如“以拆违代拆迁”“无主拆迁”“夜间突拆”“连带拆迁”等乱象，存在的主要问题及原因有以下几方面。

（一）征地拆迁补偿法律规范不健全，司法审查依据不充分

《中华人民共和国土地管理法》第47条第4款规定“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。通过授权方式，对土地征收的规定最终转化为地方性法规甚至行政规章。农村房屋被作为集体土地上的“附着物”看待，其征收补偿标准由省、自治区、直辖市规定[3]，但具体由哪一个部门规定，实践中千差万别，有的是地方人大，有的是地方政府部门。而个别地方省级人大、政府又将该项权利授权给市、县级地方政府部门。再者，由于各地经济发展水平不同，其对集体土地房屋征收补偿标准高低无据，随意性极大。实践中征地补偿标准“政出多门”，甚至同一地方不同乡镇政府规定不一，十分混乱。征收农村房屋时，除了一些宣示性的法条外，几乎无法可依。2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）只针对国有土地上的房屋，不适用于集体土地上的房屋。与国有土地上的房屋相比较，被征收的集体土地上的房屋由于具有面积大、搭建多、被征收人背景复杂、合法建筑与违章建筑并存的特点，对其征收操作起来更加困难，问题也更为复杂。另外，不少被征收房屋处在城中村，对该区域房屋进行征收时，要考虑虽然其土地权属仍为集体所有，但由于房屋所在地已被纳入城市规划区范围， 如仍依据农村集体土地上附着物的标准给予补偿安置必然有所不妥。对此，最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法行他字〔2005〕5号）规定“行政机关征用农村集体土地之后， 被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权， 房屋所在地已被纳人城市规划区的， 应当参照《城市房屋拆迁管理条例》对房屋所有权人予以补偿安置”[4]。《条例》颁布后，《城市房屋拆迁管理条例》被废止，该答复也随之失效。但最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》对前述规定的精神予以了延续，其第12条第2款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

（二）“公共利益”法律界定不明确，公共利益与商业利益交织，司法审查认定难

中国《宪法》及《物权法》仅规定了公益征收，将国家征收的目的限于“公共利益”。《宪法》第10条第3款规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《条例》第8条对“公共利益”列举了6种情形：国防和外交、能源交通水利等基础设施建设、文化市政等公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改造、法律法规规定的其他公共利益。公共利益概念本身比较抽象，没有对“公共利益”形成统一的认定标准，中国法律没有对“公共利益”这一概念进行解释和规定，征收实践中出现了许多以“公共利益”的名义违法征地、占地等事件[5]。司法认定标准也存在不同认识，导致裁判尺度不统一，甚至出现同区域法官对类似案件裁判的不同[6]。

（三）政府规避法律，违反法律和相关程序征收土地

第一，违规下放土地征收审批权。地方政府打着便民的旗号，将土地征收的审批权下放，如将土地审批权层层授权到辖区县市乃至开发区或者乡镇，这不仅违背了《中华人民共和国土地管理法》的规定，还为地方政府违法征收土地提供了政策支持，导致开发区泛滥，出现圈占、倒卖、囤积土地的现象。

第二，地方政府为了经济发展，在土地征收过程中变通执行相关法律法规。具体表现在：（1）以租代征。通过租赁的方式直接将农民集体土地用于非农建设。如梁某等25人上诉黔西南州人民政府行政批复一案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2013〕19号”行政判决书。。某食品厂以建乡镇企业为名，行个人独资企业为实租用农村集体土地引发纠纷。（2）先征后批。地方政府为了加快征地进程，先征收土地再办理报批手续，违反法定的先批后征的审批程序。如雷某诉余庆县人民政府土地征收案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2014〕6号”行政判决书。中所反映出的政府在征收土地过程中具有先征地后审批的行为，虽然对该案法院以当事人诉请不明予以驳回，但是该案反映出政府在征地过程中的乱作为现象确实存在。（3）化整为零。《中华人民共和国土地管理法》第45条

《中华人民共和国土地管理法》第45条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”规定由国务院批准征收超过35公顷基本农田以外的耕地或超过70公顷的其他土地由国务院批准。 一些地方政府通过化整为零的手法，或擅自调整规划，或拆分项目多次征地，达到避开审批程序大面积征地的目的。如张某等人诉安顺市西秀区人民政府土地征收案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2014〕32号”行政判决书。中张某等人提出区政府征收的集体土地达到1 200亩，应该由国务院实施征收，区政府无权征收。（4）临时改变用途。如贵州省高级人民法院审理的陈某、李某诉赫章县人民政府集体土地上房屋征收一案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2012〕10号”行政判决书。。原告在案件审理过程中，向国务院申请对省政府作出的用地批复进行裁决，国务院认定贵州省人民政府通过修改土地利用总体规划将基本农田调整为非基本农田进而批准征收，属于规避占用基本农田应当依法上报国务院审批的行为，违反了相关法律规定。鉴于被征收土地符合现已批准的赫章县新一轮土地利用总体规划，且用于赫章铅锌矿职工沉陷住宅区搬迁项目建设，解决已破产铅锌矿下岗职工生计问题，目前也已经建设完毕，如果撤销将会给公共利益造成重大损失，据此裁定确认省政府作出的用地批复合法。（4）强行征地。如吴某等人诉安顺市紫云县人民政府集体土地征收行政赔偿案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2015〕60-88号”行政赔偿调解书。，紫云县政府因建设白云工业园标准化厂房的需要，对吴某等人所在的村组集体土地实施征收工作。紫云县政府在强制征收土地的过程中与吴某等村民发生暴力冲突，造成多名村民受伤，吴某等人即向紫云县政府申请行政赔偿。有的地方政府为了达到迅速拆除房屋的目的，采取通过与村集体签订补偿协议，然后通过民事诉讼先予执行或者通过以土地储备中心作为原告提起行政诉讼的方式，要求行政机关履行协议或者法定职责，再通过行政先予执行方式达到征地目的。

（五）行政机关忽视征收补偿的规范性要求

通过对近年来贵州省法院行政案件诉讼中行政机关败诉原因的具体分析，发现少数行政机关在集体土地房屋征收活动中存在片面强调行政效率而忽视依法行政，片面追求经济发展而忽视群众利益，不注重规范程序，不注重合理性，认定事实主要证据不足，甚至超越职权、等问题。主要表现在以下几个方面。

其一，重实体，轻程序。部分行政机关缺乏程序意识，对于行政行为必要的公告、通知、送达等程序缺失或者行为不规范，在集体土地征收的审批、公告、补偿登记及确定补偿方案、组织实施的几个环节中，行政机关始终处于主导地位，而土地所有权人并没有充分参与到征收环节中，缺乏与被征收人之间明确、自愿的协商。具体到实践中，以下问题尤其突出：一是行政机关作出行政决定的形式不规范。在集体土地征收过程中，对被征收人进行补偿、安置后，其拒绝交出土地的，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”及《贵州省土地管理条例》第42条

《贵州省土地管理条例》第42条规定：“依法征用、占用集体土地和使用国有土地，且对当事人补偿、安置后，当事人拒不交出土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期交出土地；逾期不交出的，由土地行政主管部门申请人民法院强制执行。”之规定，应当由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出。法律、法规对责令交出土地形式未明确规定，实践中有的政府则采取“通知”形式。而“通知”一般不具有强制力，对当事人的权利义务不产生实质性影响。根据《中华人民共和国行政强制法》第37条《中华人民共和国行政强制法》第37条规定：“经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。”、最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定：“县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第45条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件……”之规定，应当采取“决定”形式责令被征收人交出土地。二是土地征用的公告程序不规范。土地征用的两个必经程序在《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。”中有规定，即地方政府对同意批准征用土地进行公告、土管部门对征地补偿安置方案进行公告。实践中，存在公告主体（地方政府或土地管理部门）混乱、公告程序缺乏的情况。

其二，重决定，轻救济。土地房屋征收争议，往往背景复杂，很难案结事了，单靠诉讼方式难以解决根本矛盾。一些行政机关单纯关注征收决定、补偿安置决定，忽视对被征收人的行政协调、行政裁决、行政复议等行政救济请求。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决[7]。如某综合养殖场诉省政府不履行法定职责上诉一案详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2011〕29号”行政判决书。 ，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，对征地补偿标准有争议，向拟定征地补偿安置方案的市政府的上一级政府申请协调，省政府收到上诉人协调申请书后，有责任对此依法作出处理；收到协调申请后未予答复处理的，属于不履行法定职责的行为。类似案件还包括赵某诉贵州省政府不履行征地补偿标准争议行政协调案详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2015〕27号”行政判决书。 。

其三，重合法，轻合理。一些行政机关认为，合理性属于自由裁量权的范围，因此在一定程度上存在漠视被征收人合理诉求的情况，对因历时较长、居住困难、行政机关不作为或违规颁发用地规划、施工许可手续等原因形成的房屋，是否认定为违章、改建、扩建建筑等标准混乱。近几年受理的因征收补偿背景而引发的行政机关作出拆除违章建筑处罚决定的案件在行政案件中占有一定比例。比如韩某等人诉黔西县人民政府房屋案详见贵州省高级人民法院“黔高行终〔2015〕89-93号”行政判决书。 ：原告在诉请理由里便提到政府因为征地而将其房屋作为违章建筑，存在选择性执法的嫌疑，并且程序违法。类似案件还有杨某诉盘县人民政府案详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔20115〕144号”行政判决书。 ，由于政府违反行政强制法相关规定而被法院撤销决定，责令重作。

四、集体土地房屋征收补偿法治化路径

党的十八届四中全会提出依宪治国，建设社会主义法治国家，并指出“法律是治国之重器、良法是善治之前提。建设社会主义法治体系，必须坚持立法先行”。因新的行政诉讼法实施，行政案件由立案审查制改为立案登记制，集体土地房屋征收补偿行政案件出现井喷，给司法审查带来了一定压力。通过对这180件案件的分析可以看出中国土地征收立法还不完善，行政机关违法行政依旧存在，这使得完善土地征用法律依据、规范行政执法程序、加大司法保障力度、切实维护广大农民的合法利益成为当务之急。应当在中国《宪法》《物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律基础上，构建符合发展实际的农村土地征收的法治标准，以解决当前农村集体土地征收中出现的问题。

（一）加快集体土地房屋征收补偿立法进程

《中华人民共和国土地管理法》立法目的侧重于维护国家整体利益、社会经济秩序[8]，内容涉及土地所有权和使用权、土地利用、耕地保护、建设用地等土地管理基本制度。农村集体土地征收中房屋的征收与补偿是非常重要的一部分，需要立法作详尽、具体、完善的规定，而不是简单地作为土地的“附着物”进行征收补偿，可以考虑制定一部以保障被征收人合法利益为目的且涵盖集体土地房屋所涉权益内容的法规，如《集体土地上房屋征收和补偿条例》，立足该条例，提升立法位阶，整合《中华人民共和国土地管理法》及其《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定统一的《房地产征收法》[9]，以适用于城市房屋和农村集体土地上的房屋，实现征收主体、对象、内容、程序等全覆盖。

法律法规完善的重点应当立足于确立合理补偿原则。从对该类型案件的分析可以看出，当前激发矛盾的直接原因是补偿的公平合理问题，遵循合法合理的补偿原则是当务之急。一是扩大补偿范围。比如补偿扩大到农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等财产权益。二是提高补偿标准。农村房屋等土地附着物、建筑物的补偿应当参照适用城市房屋的市场价格补偿机制，确立市场等价有偿原则，缩小农村与城市房屋补偿标准差距，逐步推动补偿结构方式的同质化。三是拓宽补偿方式。除现金补偿外，也可借鉴其他国家的经验采取通过股权或债券进行补偿或替代性补偿的方式。

（二）严格规范行政机关的征收补偿行为

第一，尊重被征收人的参与权。行政机关应适用公开透明、平等参与的规范程序，进一步尊重被征收人的参与权。对于集体土地房屋征收补偿行政行为，正确适用《中华人民共和国土地管理法》，参照适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》，完善手续、规范程序。充分认识程序正当原则，并充分给予被征收人在征收过程中协商谈判的权利，避免程序违法。

第二，关注被征收人正当合理诉求。在注重政策原则、坚持依法补偿、一视同仁的同时，要考虑被征收人基于房屋的区位价值、使用状况、特殊用途等方面提出的正当诉求，根据实际情况确定适当补偿。对于当前争议比较集中的由于历史原因或者行政机关方面原因形成的“住改商”经营性用房、违法建筑，可根据实际经营使用状况、是否办理营业执照、是否具有纳税证明以及使用年限等予以适当合理补偿。

第三，完善补偿安置争议的行政救济程序。从案件分析中发现一些行政机关在对集体土地所有人进行征收补偿安置时行使的程序不完善，从实质性解决纠纷的角度，重视行政协调、行政裁决、行政复议程序，发挥行政机关的自我纠错优势。如某村村民诉省国土厅不履行行政裁决职责的案件

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2011〕12号”行政判决书。 ，省国土厅提出贵州省尚未明确设置行政裁决职能部门。

第四，加大信息公开力度。对这180件案件进行分析可以看出因征地补偿而提起的信息公开诉讼不少，比如龚某等人诉贵阳市开阳县人民政府信息公开案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2015〕106-142号”行政判决书。 中，龚某等人向开阳县人民政府申请公开省政府关于征地补偿方案的批复，虽然在一审过程中县政府已对龚某等人要求公开的信息予以公开，但是二审法院认为信息公开诉讼作为义务之诉，政府信息公开申请人提起行政诉讼的核心在于希望人民法院判决行政机关履行政府信息公开的法定职责。本案龚某提起本诉的目的是希望人民法院通过司法裁判的方式，判决开阳县政府向其履行政府信息公开的义务，开阳县政府在法定期限内未依法及时履行政府信息公开义务，其不作为行政行为违反了《政府信息公开条例》第24条

《政府信息公开条例》第24条：“行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。” 之规定。

（三）依法履行审判职能，在促进发展与保障被征收人合法权益中寻求平衡

在审理的集体土地房屋征收补偿行政案件中，面临依法行政与加快发展的价值性矛盾、公共利益与个人利益的矛盾，需要坚持法治底线，充分发挥司法审查功能，促进政府在法治轨道上加速发展。

1从严“公共利益”司法审查

为克服行政机关对公共利益目的的随意性扩大解释，司法应对是否属于公共利益作出审查认定，法院对公共利益认定具有审查判断权和终局性认定毋庸置疑。实践中，司法审查应通过严格的形式审查，坚持参与原则、比例原则、公共使用原则、正当程序原则，保障公共利益认定的程序，保证土地征收公共利益的正当性。这180件二审中有10余件法院在司法审查认定中对征地行为是否基于公共利益的需要进行了审查。如莫某等人在诉贵阳市白云区人民政府房屋征收案

详见贵州省高级人民法院“黔高行终字〔2013〕7号”行政判决书。中，法院就认为区政府征收莫某等人的房屋是为了标准厂房建设，此项目所属的贵州省高新中小企业创新园系生态科技产业园的组成部分，由相关地方政府主导实施，与贵州省的科技发展密切相关，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第8条第1款第3项的规定，政府进行征收的范围是符合公共利益需要的。

2严格行政机关法律规避的审查

对于行政机关法律规避行为，应当根据是否有利于相对人权利保护、是否对相对人权利造成损害作出判定[10]。如果行政机关的法律选择有利于维护相对人权利，体现行政行为受益性，可以予以支持。反之，对相对人增设义务、减少权利的行为则应当严格制约。如对于集体土地上房屋的补偿标准，按照法律规定应当依据《中华人民共和国土地管理法》操作，但是如果行政机关选择按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定的程序进行补偿，按照后者规定的补偿标准要高于前者，且程序更为严格，则在司法实践中对于集体土地上房屋的征收补偿，如政府主动参照《中华人民共和国土地管理法实施条例》进行，这属于有利于相对人权利的行为，法院应当予以支持。

第9篇：土地征收补偿条例范文

土地征收是国家为了公共利益的需要，按照规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有，并给农民集体和个人以补偿的法律制度。土地不仅是不可再生的资源，也是人类赖以生存的物质基础，因此历来为人们所重视。那么作为土地征收的有关立法也显得异常重要，但我国还没有专门的《土地征收法》，目前的土地征收主要靠《宪法》和《土地管理法》及其实施条例来调整。这样的立法现状不但与土地征收的法律地位不相适应也显得有点单调。另外随着我国的飞速及各地化、城市化进程的加快，大量的土地被征收，用于非农化建设，农村集体土地征收的状况更加混乱。因此农村集体土地在征收过程中所暴漏出来的也就越来越多，有些行为已严重违背了土地征收的基本原则和立法本意。主要表现在以下几方面：如土地征收权被滥用、各地补偿标准及范围不合理、征收程序不规范不民主及以租代征等等。这一系列问题的存在如不加以妥善解决将直接侵犯广大农民的利益，另外也直接扰乱国家整个土地资源规划和利用，因此作者建议从以下几方面加以完善。一、首先从立法上明确规定“土地征收”和“土地征用”的区别。二、村民小组作为土地所有权人的法律地位应加以明确。三、严格限定土地征收的条件。四、农村集体土地征收应市场化运作，加强政府向服务型功能转化。五、扩大土地补偿范围，采取多种形式的土地征收补偿方式。六、完善土地征收程序，加强征地民主。七、“公共利益”应法定化。八、制定专门的土地征收法。

关键词：集体土地征收 土地征收和土地征用

缺陷及完善

土地征收制度是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》为社会公共利益所确立的一种基本法律制度。①对土地征收的概念界无大的争议，在以前有的称土地征用即国家依照法律规定将土地收为公用。②有的还称为国家建设征用土地，也就是国家运用行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。③如一九九八年《土地管理法》就沿用此概念。因此我们现在一般认为土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有并给农民集体和个人以补偿的法律制度。土地作为农民生产的基本要素和人类赖以生存的物质基础其重要性是不言而喻的，但是目前除了一部《土地管理法》及其实施条例和《宪法》的原则性规定外，我国没有一部专门的《土地征收法》，这显然与土地征收的法律地位及其重要性不相适应。另外随着我国经济的飞速发展和各地工业化、城市化进程的加快，大量的土地被打着“公共利益”的旗号而滥用，用于非农化建设，有些纯粹是经营性的开发，完全是为了获得私利。这些行为严重违背了土地征收的基本原则和立法本意，所暴漏出来的问题也越来越多，已严重了我国土地征收市场发展的秩序，这更迫切需要出台一部专门的《土地征收法》。

一 目前我国土地征收的法律概况

我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。那么作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应分为国家土地所有权和集体土地所有权。而按照我国《土地管理法》第二条第四款的规定，我国的土地征收也只能发生在国家和农民集体之间，因此本文所谈的土地征收不包括国有土地使用权的征用。

近年来随着我国城镇化水平的进一步提高，土地征收现象越来越普遍，它也成为农村的一个基本法律问题。另外土地征收本身就是经济发展的结果，它和经济的发展密不可分，经济越发达的地区，土地征收发生率也越高，这就使我国的土地征收和经济发展紧密相连并且表现得越来越明显。土地的征收在国民经济生活中显得是如此重要，但是我国目前还没有一部专门的《土地征收法》，目前的土地征收、征用主要靠《宪法》、《土地管理法》及其《实施条例》以及国务院《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条理》等相关行政法规、规章来调整。就目前来说国家只要是为了“公共利益”的需要随时都可以对农民集体所有的土地实行强制征收。并且按照《土地管理法实施条例》第25条的规定对征收这种法律行为任何单位和个人不得提出异议，如对征收土地的补偿费用有异议也只能提请批准征地的政府裁决。但征收补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。另外按照现行《土地管理法》第47条的规定，征收耕地的补偿费用仅包括土地补偿费用、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，至于补偿标准为该耕地被征收前3年平均年产值的六至十倍，特殊情况下不超过三十倍。从以上立法可以看到我国的土地征收补偿采用的是有限的低价补偿，并且补偿范围也只限于《土地管理法》第47条的规定。

实质上土地征收的补偿费用在我国是和当地的经济发展相适应的，东部地区往往高于中西部地区，就目前中原地区一般耕地年产值仅为1000元左右，也就是说每亩耕地的土地补偿费用为3万元，这点费用根本不能保障失地农民以后的生活，而征地后土地的市场价格往往为补偿费用的十几倍甚至几十倍。土地征收前后的巨大差价诱惑着部分地区大搞各类开发区，以致前几年出现大规模的“圈地运动”，甚至有些地方出现了征而不用，等待升值使大量土地闲置，浪费土地资源的现象。另据有关部门统计：在《中华人民共和国土地管理法》通过后的1986年至1995年，耕地累计减少10266万亩，年均减少1027万亩，在这些减少的耕地中，其中违法用地总量达428.7万亩。④全国1/3以上的群众生活归因于土地问题，而其中60%左右直接由征用引起。⑤因此基于上述土地使用状况土地征收制度的改革也是势在必行。

二 当前土地征收制度的缺陷

（一） 土地征收权被滥用

当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和是为了公共利益，我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢？

另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格，而是由国家单方制定的补偿标准和范围，远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的，国家实际上是无对价取得土地，这就加剧了土地征收权的滥用。

（二） 土地征收补偿标准和范围不合理

1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据

按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。

2、征地补偿范围小、标准低

从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。⑥

另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴，如（1）土地或其他标的物权利损失补偿标准为：以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。（2）营业损失补偿，补偿标准为：在其他土地投资可获得的同等收益。（3）征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破，如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费，并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。

另一方面土地的补偿标准也有点过低，按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍，这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右，即使可耕地在有些农村也只有20000元，不要说弥补损失了，甚至连原来的生活水平都难以维持。

3、安置补助费过低，解决不了劳动力安置问题，另外也与我国现行劳动法不协调。

例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩，这样低的安置费，用人单位根本